Sunteți pe pagina 1din 109

UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA” IAŞI FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL. CONTRACTE CIVILE

Lector univ. dr. CODRIN MACOVEI

La elaborarea acestei lucrări s-au avut în vedere legislaŃia, doctrina şi jurisprudenŃa publicate până la 10 iulie 2008

- SUPORT CURS -

Anul III

Semestrul I

2008

Ń ia, doctrina ş i jurispruden Ń a publicate pân ă la 10 iulie 2008 -

CUPRINS

CAPITOLUL I CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

6

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

6

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

8

3. Efectele contractului de vânzare-cumpărare

16

4. VarietăŃi ale contractului de vânzare-cumpărare

20

CAPITOLUL II CONTRACTUL DE SCHIMB

21

1. NoŃiunea şi caracterele juridice contractului de schimb

21

2. Reguli aplicabile contractului de schimb

22

3. Schimbul de imobile

23

CAPITOLUL III CONTRACTUL DE DONAłIE

23

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de donaŃie

23

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de donaŃie

24

3. Principiul irevocabilităŃii donaŃiilor

27

4. Efectele contractului de donaŃie

29

5. Cauze legale de revocare a donaŃiei

30

6. VarietăŃi ale contractului de donaŃie

32

CAPITOLUL IV CONTRACTUL DE LOCAłIUNE

33

1. NoŃiunea şi caracterele juridice

33

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de locaŃiune

34

3. Efectele contractului de locaŃiune

35

4. Încetarea contractului de locaŃiune

37

CAPITOLUL V CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE

39

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de închiriere

39

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de închiriere

40

3. Efectele contractului de închiriere

42

4. Încetarea contractului de închiriere

45

CAPITOLUL VI CONTRACTUL DE ARENDARE

45

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de arendare

45

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de arendare

46

3. Efectele contractului de arendare

49

4. Încetarea contractului de arendare

52

CAPITOLUL VII CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ

53

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de antrepriză

53

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de antrepriză

53

3

3.

Efectele contractului de antrepriză

55

4.

Antrepriza de construcŃii

58

CAPITOLUL VIII CONTRACTUL DE MANDAT

60

1.

Mandatul cu reprezentare

60

1.1 NoŃiunea şi caracterele juridice

60

1.2 CondiŃiile de validitate

60

1.3 Forma contractului de mandat şi dovada lui

61

1.4 Actul cu sine însuşi. Dubla reprezentare. Mandatul în interes comun

62

1.5 Efectele contractului de mandat

62

1.6 Încetarea contractului de mandat

64

2.

Mandatul fără reprezentare

65

2.1 NoŃiunea

65

2.2 Natura juridică a contractului de interpunere

65

2.3 Regimul juridic al contractului de interpunere

65

2.4 Inaplicabilitatea contractului de interpunere

66

CAPITOLUL IX CONTRACTUL DE DEPOZIT

66

1. NoŃiunea,caracterele juridice şi felurile contractului de depozit

66

2. Depozitul obişnuit/voluntar

67

3. Depozitul necesar

69

4. Depozitul neregulat

70

CAPITOLUL X CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT DE FOLOSINłĂ

 

(COMODATUL)

71

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de comodat

71

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de comodat

71

3. Efectele contractului de comodat

72

4. Încetarea contractului de comodat

74

CAPITOLUL XI CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT DE CONSUMAłIE

 

(MUTUUM)

75

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de împrumut de consumaŃie

75

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de împrumut de consumaŃie

75

3. Efectele contractului de împrumut de consumaŃie

76

4. Împrumutul cu dobândă

77

5. Încetarea contractului de împrumut de consumaŃie

78

CAPITOLUL XII CONTRACTUL DE SOCIETATE CIVILĂ

78

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de societate

78

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de societate

79

3. Efectele contractului de societate

81

4. Încetarea contractului de societate

83

CAPITOLUL XIII CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ

83

4

1.

NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de rentă viageră

83

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de rentă viageră

84

3. Efectele contratului de rentă viageră

85

CAPITOLUL XIV CONTRACTUL DE ÎNTREłINERE

87

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de întreŃinere

87

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de întreŃinere

88

3. Efectele contractului de întreŃinere

90

CAPITOLUL XV CONTRACTUL DE TRANZACłIE

91

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de tranzacŃie

91

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de tranzacŃie

92

3. Efectele contractului de tranzacŃie

94

CAPITOLUL XVI CONTRACTUL DE ASIGURARE

94

1. DefiniŃia şi reglementarea contractului de asigurare

94

2. Caracterele juridice ale contractului de asigurare

95

3. Terminologia specifică contractului de asigurare

95

4. Clasificarea asigurărilor

98

5. Asigurările facultative

101

6. Asigurarea obligatorie de răspundere civilă

105

7. Termenele de prescripŃie în materia asigurărilor

108

BIBLIOGRAFIE DE INIłIERE

109

5

CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

1. NoŃiunea şi caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

Potrivit art. 1294 C. civ., vinderea este o convenŃie prin care două părŃi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preŃul lui. În ceea ce ne priveşte, putem defini contractul de vânzare-cumpărare ca fiind acel contract prin care o parte, numită vânzător, transmite celeilalte părŃi, numită cumpărător, un drept asupra unui bun, în schimbul unei sume de bani plătite de cumpărător cu titlu de preŃ. C. civ. reglementează contractul de vânzare-cumpărare în Cartea a III-a, Titlul V (art. 1294–1404). DispoziŃiile C. civ. trebuie completate şi coroborate şi cu alte texte de lege ce conŃin dispoziŃii privitoare la materia vânzării- cumpărării. Spre exemplu: L. nr. 18/1991 privitoare la fondul funciar; Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinŃe construite din fondurile statului către populaŃie; L. nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinŃe şi spaŃii cu altă destinaŃie construite din fondurile statului şi din fondurile unităŃilor economice sau bugetare de stat; L. nr. 247 din 19 iulie, care tratează distinct, în Titlul X, problematica circulaŃiei juridice a terenurilor etc. Contractul de vânzare-cumpărare prezintă următoarele caractere juridice:

este un contract sinalagmatic (bilateral), întrucât obligaŃiile părŃilor contractante sunt interdependente şi reciproce, fiecare avându-şi cauza juridică în cealaltă. Prin urmare, în

cazul în care una dintre părŃile contractante nu îşi execută obligaŃia ce îi incumbă, dar va pretinde ca cealaltă parte să îşi execute obligaŃia corelativă, atunci aceasta din urmă se va putea apăra prin invocarea excepŃiei de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus). De asemenea, contractul de vânzare-cumpărare va putea fi desfiinŃat printr-o acŃiune în rezoluŃiune promovată de către partea care şi-a îndeplinit obligaŃia ce îi revenea sau se declară gata să îşi execute obligaŃia, în cazul în care cealaltă parte, în mod culpabil, nu îşi execută sau execută necorespunzător obligaŃiile asumate; este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părŃi urmăresc să îşi procure un avantaj în schimbul obligaŃiilor pe care şi le asumă. Caracterul oneros Ńine de esenŃa contractului de vânzare-cumpărare, o înstrăinare cu titlu gratuit neputând fi niciodată calificată drept o vânzare-cumpărare; este un contract comutativ, pentru că existenŃa şi întinderea prestaŃiilor datorate de părŃi sunt certe şi pot fi apreciate chiar la momentul încheierii contractului, nefiind dependente de hazard (alea). Acest caracter nu este de esenŃa, ci de natura contractului de vânzării, astfel că vom fi în prezenŃa unui contract de vânzare-cumpărare şi atunci când convenŃia va prezenta un caracter aleatoriu (ex.: dacă bunul care formează obiectul derivat al contractului este supus pieirii, exproprierii etc.); este un contract consensual, deoarece vânzarea-cumpărarea se perfectează în momentul în care s-a realizat acordul de voinŃă al părŃilor, nefiind necesar ca manifestarea lor de voinŃă să îmbrace vreo formă prescrisă de lege pentru a produce efecte juridice. În acest sens, art. 1295 C. civ. dispune: Vinderea este perfectată între părŃi şi proprietatea

îndată ce părŃile s-au învoit asupra lucrului şi

asupra preŃului, deşi lucrul nu se va fi predat şi preŃul încă nu se va fi numărat. Regula

este de drept strămutată la cumpărător [

]

caracterului consensual al contractului de vânzare-cumpărare comportă anumite excepŃii, ce vor fi precizate cu prilejul analizării condiŃiilor de validitate;

6

este un contract translativ de drepturi, întrucât are ca efect strămutarea dreptului subiectiv din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului. În acest sens, art. 971 C. civ. dispune: În contractele ce au de obiect translaŃia proprietăŃii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimŃământului părŃilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiŃiunea lucrului. În ipoteza în care prin contractul de vânzare-cumpărare se transmite un drept de proprietate, atunci transmiterea proprietăŃii operează din momentul în care părŃile au convenit asupra bunului şi asupra preŃului, chiar dacă bunul nu a fost predat cumpărătorului, iar preŃul nu a fost plătit vânzătorului. Potrivit principiului res perit domino, din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul va trebui să

suporte şi riscul contractului în cazul în care bunul piere fortuit, iar vânzătorul nu a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaŃiei de predare a bunului ori, deşi a fost pus în întârziere, dovedeşte că bunul ar fi pierit chiar dacă s-ar fi aflat la cumpărător. Regula transmiterii dreptului de proprietate şi a riscului contractului din momentul realizării acordului de voinŃă al părŃilor presupune îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiŃii:

- contractul de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat – această condiŃie presupune

respectarea condiŃiilor de validitate – de fond şi de formă – prevăzute de legiuitor pentru

contractul de vânzare-cumpărare;

- contractul să aibă ca obiect bunuri certe, individual determinate – dacă obiectul

contractului constă în bunuri generic determinate, transmiterea proprietăŃii şi a riscului

contractului operează numai din momentul individualizării bunurilor ce urmează a fi

dobândite de către cumpărător. Individualizarea se face, de regulă, prin predare, dar se poate realiza şi prin alte mijloace, precum cântărire, măsurare, etichetare etc. În cazul în care obligaŃia vânzătorului este de a preda un bun din două sau mai multe lucruri (obligaŃie alternativă), problema transferării dreptului de proprietate şi a riscurilor urmează a fi soluŃionată după cum este vorba despre bunuri individual sau generic determinate. Astfel, dacă vânzarea are ca obiect un bun din două sau mai multe bunuri individual determinate, atunci transferul proprietăŃii operează în momentul alegerii, căci numai atunci se cunoaşte bunul ce va fi dobândit de către cumpărător. Dacă alegerea urmează a se face între două sau mai multe lucruri de gen, atunci transferul proprietăŃii va avea loc în momentul individualizării, operaŃiune ulterioară alegerii.

- bunul care formează obiectului contractului să existe la momentul realizării acordului

de voinŃă al părŃilor – dacă contractul are ca obiect bunuri viitoare, atunci transferul dreptului de proprietate operează din momentul în care bunurile individual determinate

sunt executate, terminate, finisate, apte de a fi predate cumpărătorului, respectiv din momentul individualizării în cazul bunurilor generic determinate.

- părŃile nu au amânat transferul dreptului de proprietate pentru o dată ulterioară

încheierii contractului - există mai multe modalităŃi prin care părŃile pot amâna transferul dreptului de proprietate şi al riscurilor:

- inserarea unei clauze contractuale exprese care să amâne transferul proprietăŃii până la împlinirea unui termen suspensiv, cert sau incert (ex.: devii proprietarul bunului în termen de douăzeci de zile de la încheierea contractului); dacă termenul suspensiv a fost stipulat pur şi simplu, proprietatea şi riscurile vor fi transferate asupra cumpărătorului din momentul realizării acordului de voinŃă al părŃilor,

7

termenul amânând doar începutul exercitării dreptului de proprietate şi al îndeplinirii obligaŃiei corelative. - afectarea contractului de o condiŃie suspensivă (ex.: devii proprietarul bunului dacă vei promova concursul de admitere în magistratură); dacă lucrul piere pendente conditione (pieire totală), riscul contractului va fi suportat de către vânzător, întrucât el nu va mai fi apt să execute obligaŃia de predare a bunului individual determinat; prin urmare, nici cumpărătorul nu va mai fi obligat să plătească preŃul, chiar dacă condiŃia se îndeplineşte (art. 1018 C. civ.); dacă până la îndeplinirea condiŃiei bunul piere fortuit doar parŃial, cumpărătorul va fi obligat să îl primească în starea în care se află, neputând pretinde o scădere de preŃ proporŃională cu partea pierită, el suportând riscul contractului ca proprietar al bunului (art. 1018 alin. 3 C. civ.). În literatura de specialitate se face referire la un caz special de amânare a momentului transferării dreptului de proprietate: ipoteza cumpărării dintr-o unitatea comercială cu autoservire. S-a apreciat că deşi contractul se încheie în momentul în care bunurile sunt individualizate (prin introducerea acestora în coşul pus la dispoziŃie de către vânzător), iar preŃul este deja stabilit prin afişare, cumpărătorul va deveni proprietarul bunului în momentul achitării preŃului. Prin urmare, dacă bunul piere fortuit până în momentul plăŃii, riscul va fi suportat de către vânzător. Întrucât regula transmiterii dreptului de proprietate concomitent cu riscul contractului nu este reglementată prin dispoziŃii imperative, părŃile pot deroga de la această regulă prin acordul lor de voinŃă, inserând, în acest sens, o clauză contractuală expresă şi neîndoielnică.

2. CondiŃiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

CondiŃii de fond ale contractului de vânzare-cumpărare Capacitatea juridică a părŃilor contractante – capacitatea de a încheia un act juridic civil reprezintă aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi şi obligaŃii civile prin încheierea actelor juridice civile. În cazul contractului de vânzare-cumpărare este aplicabilă regula (principiul) capacităŃii, incapacitatea constituind excepŃia. În acest sens, art. 1306 C. civ. dispune: Pot cumpăra şi vinde toŃi cărora nu le este oprit prin lege. În ceea ce priveşte excepŃiile de la regula capacităŃii, acestea reprezintă prohibiŃii de a vinde şi cumpăra ori interdicŃii de a cumpăra, normele care le instituie fiind de strictă interpretare şi aplicare. Raportat la obiectul contractului, vânzarea-cumpărarea reprezintă un act de dispoziŃie, fiind, deci, necesar ca ambele părŃi contractante să îndeplinească condiŃiile prevăzute de lege pentru a face acte de dispoziŃie. Persoanele care sunt lipsite de capacitate de exerciŃiu vor putea încheia contracte de vânzare-cumpărare numai prin reprezentanŃii legali, iar persoanele lipsite de capacitate de exerciŃiu vor avea nevoie de încuviinŃarea ocrotitorului legal şi, în toate cazurile, cu încuviinŃarea prealabilă a autorităŃii tutelare. Raportat la patrimoniul părŃii contractante, este posibil ca vânzarea- cumpărarea să reprezinte un act de administrare sau de conservare; în consecinŃă, partea va trebui să aibă capacitatea prevăzută de lege pentru a face acte de administrare, respectiv de conservare. a) IncapacităŃi de a vinde şi de a cumpăra soŃii nu pot încheia între ei contracte de vânzare-cumpărare (art. 1307 C. civ.) – prin instituirea acestei incapacităŃi se urmăreşte asigurarea unei triple protecŃii: a intereselor

8

soŃului donator, în cazul unei vânzări simulate; a intereselor moştenitorilor rezervatari sau care beneficiază de raportul donaŃiilor, de asemenea în cazul unei vânzări simulate; a intereselor creditorilor soŃului vânzător. Nerespectarea acestei incapacităŃi este sancŃionată cu nulitatea relativă. tutorii nu pot încheia contracte de vânzare-cumpărare cu persoanele aflate sub tutela lor, până când autoritatea tutelară nu a dat tutorelui descărcare pentru gestiunea sa (art. 1308 pct.1 C. civ. coroborat cu art. 128 din C. fam.). Nerespectarea acestei incapacităŃi este sancŃionată cu nulitatea relativă. b) IncapacităŃi de a cumpăra mandatarii, legali sau convenŃionali, nu pot cumpăra bunurile pe care au fost împuterniciŃi să le vândă (art. 1308 pct. 2 C. civ.) – incapacitatea are drept scop evitarea întrunirii de către una şi aceeaşi persoană a dublei calităŃi: de vânzător şi de cumpărător, contrarietatea intereselor fiind evidentă şi acŃionând în defavoarea vânzătorului. Nu trebuie însă ignorat faptul că legislaŃia noastră cunoaşte instituŃia actului cu sine însuşi, a cărui validitate este recunoscută în condiŃiile în care mandantul cunoaşte şi aprobă condiŃiile în care urmează a se încheia actul juridic. SancŃiunea care intervine în cazul ignorării acestei incapacităŃi este nulitatea relativă. administratorii bunurilor statului sau ale unităŃilor administrativ – teritoriale nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează (art. 1308 pct. 3 C. civ.) – încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu neobservarea acestei incapacităŃi este sancŃionată cu nulitatea relativă. funcŃionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau ale unităŃilor administrativ-teritoriale care se vând prin intermediul lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.) – în ipoteza în care bunurile sunt destinate vânzării, iar preŃurile sunt stabilite de către legiuitor, funcŃionarul nedispunând de vreo putere discreŃionară în ceea ce priveşte stabilirea condiŃiilor vânzării, apreciem că incapacităŃile prevăzute de art. 1308 pct. 3 şi 4 nu se mai justifică. Nerespectarea acestei incapacităŃi atrage nulitatea relativă a convenŃiei. judecătorii, procurorii sau avocaŃii nu pot cumpăra drepturi litigioase care sunt de competenŃa curŃii de apel în a cărei circumscripŃie îşi exercită funcŃia, respectiv profesia (art. 1309 C. civ.). Interpretarea teleologică a dispoziŃiei art. 1309 C. civ. conduce la concluzia că în cazul judecătorilor de la Înalta Curte de CasaŃie şi JustiŃie, precum şi a procurorilor de la Parchetul de pe lângă Înalta Curte de CasaŃie şi JustiŃie, interdicŃia se extinde pe întreg teritoriul Ńării. În cazul nerespectării incapacităŃii instituite prin art. 1309 C. civ., contractul este lovit de nulitate absolută. executorii judecătoreşti nu pot dobândi, direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alŃii, bunurile ce au făcut obiectul activităŃii de executare silită (art. 43, L. 188/2000 privind pe executorii judecătoreşti). SancŃiunea aplicabilă în cazul nesocotirii ei va fi nulitatea absolută. persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitaŃie publică (art. 507 alin. 2 şi 497 alin 4 C. proc. civ.). SancŃiunea aplicabilă este nulitatea relativă, incapacitatea fiind dictată de necesitatea protejării unor interese particulare. cetăŃenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România decât numai în condiŃiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaŃionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiŃiile prevăzute prin lege organică (art. 44 alin. 2 din ConstituŃia revizuită). Calitatea

9

de cetăŃean străin sau de apatrid se apreciază în funcŃie de momentul încheierii contractului; prin urmare, incapacitatea va exista dacă cumpărătorul a avut cetăŃenia română, dar nu o mai avea în momentul contractării ori dacă o dobândeşte ulterior încheierii contractului. Contractul de vânzare-cumpărare va fi nul absolut în cazul

nerespectării acestei incapacităŃi, datorită caracterului general al interesului protejat prin reglementarea acestei incapacităŃi speciale. De asemenea, L. nr. 247/2005 prevede în art. 3

din Titlul X că CetăŃenii străini şi apatrizii [

terenurilor în România în condiŃiile prevăzute de legea specială, indicând astfel în mod clar că cetăŃenii străini şi apatrizii vor putea dobândi acest drept, sub condiŃia îndeplinirii anumitor criterii. O primă serie de criterii circumscrise posibilităŃii dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, atât în condiŃiile aderării României la Uniunea Europeană, cât şi în cazul încheierii unor tratate internaŃionale au fost prevăzute în L. nr. 312 din 10 noiembrie 2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăŃenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine. Acest act normativ va intra în vigoare la data aderării Ńării noastre la Uniunea Europeană. Din conŃinutul art. 1 al L. nr. 312/2005 rezultă că în obiectul său de reglementare sunt incluse atât actele juridice inter vivos prin intermediul cărora s-ar putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, cât şi cele mortis causa (întrucât prin alin. 2 se prevede inaplicabilitatea dispoziŃiilor legii pentru moştenirea legală, per a contrario ele vor fi aplicabile moştenirii testamentare). În privinŃa cetăŃenilor oricărui stat membru al Uniunii Europene sau al SpaŃiului Economic European şi apatrizilor, L. nr. 312/2005 introduce o distincŃie în funcŃie de scopul în care este achiziŃionat terenul. Dacă terenul va fi dobândit pentru reşedinŃe secundare, atunci cetăŃeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru poate încheia un astfel de act la împlinirea unui termen de cinci ani de la data aderării României la Uniunea Europeană (art. 4). În caz contrar, termenul va fi de şapte ani, legea făcând referire pentru această ipoteză la terenuri agricole, păduri şi terenuri forestiere (alin. 1 al art. 5). În plus, nu se mai face referire la calitatea de nerezident, domiciliul fiind de asemenea indiferent. Un regim special este destinat de L. nr. 312/2005 fermierilor. Conform art. 5 alin. 4, aceste persoane vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiŃii cu cele aplicabile cetăŃenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană, dacă îndeplinesc următoarele condiŃii: desfăşoară activităŃi independente – art. 5 alin. 1; sunt fie cetăŃeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinŃa în România, fie apatrizi cu domiciliul în România – art. 5 alin. 2 lit. a şi b. Dovada calităŃii de fermier care desfăşoară activităŃi independente se face cu documente emise/eliberate de autorităŃile competente din statul membru sau de provenienŃă, iar pentru apatrizii cu domiciliul în România cu atestatul eliberat, în acest sens, de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale – art. 5 alin. 3. Fermierii cetăŃeni străini şi apatrizi care dobândesc proprietatea asupra terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere prin efectele L. nr. 312/2005 au obligaŃia de a nu schimba destinaŃia acestora pentru o perioadă de şapte ani (alin. 5 al art. 5). În privinŃa cetăŃenilor străini şi apatrizilor care aparŃin statelor terŃe, singura noutate adusă de Legea nr. 312/2005 se referă la faptul că aceştia nu vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiŃii mai favorabile decât cele aplicabile cetăŃeanului unui stat membru (alin. 2 al art. 6).

pot dobândi dreptul de proprietate asupra

]

10

persoanele juridice străine nu pot dobândi în proprietate terenuri în România. Întrucât ConstituŃia revizuită nu cuprinde nici o dispoziŃie referitoare la persoanele juridice străine, am considerat că în privinŃa lor au fost aplicabile dispoziŃiile L. nr. 54/1998. SancŃiunea care intervenea în cazul nerespectării acestei incapacităŃi era nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. L. nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăŃenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine dispune că de la momentul aderării României la Uniunea Europeană persoanele juridice constituite în conformitate cu legislaŃia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare într-un termen de cinci ani (art. 4). Persoana juridică trebuie să fie nerezidentă, adică să nu deŃină nici un sediu secundar în România (art. 2 lit. c). În cazul în care dobândirea are orice alt scop, termenul calculat de la data aderării României la Uniunea Europeană este de şapte ani. persoanele fizice sau persoane juridice străine nu pot cumpăra certificate de proprietate (art. 22, L. 58/1991 privind privatizarea). Incapacitatea vizează numai certificatele de proprietate, nu şi acŃiunile dobândite în urma depunerii certificatelor la societăŃile comerciale privatizate. Nerespectarea acestei incapacităŃi se sancŃionează cu nulitatea absolută. persoanele fizice nu pot cumpăra locuinŃe construite din fondurile statului decât dacă îndeplinesc calitatea de chiriaş (art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinŃe construite din fondurile statului către populaŃie). Conform dispoziŃiilor legale, locuinŃele construite din fondurile statului şi ocupate de chiriaşi se puteau vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unităŃilor specializate în vânzarea locuinŃelor. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu o persoană care nu avea calitatea de chiriaş era lovit de nulitate. DispoziŃii asemănătoare sunt întâlnite în L. nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinŃe şi spaŃii cu altă destinaŃie construite din fondurile statului şi din fondurile unităŃilor economice sau bugetare de stat şi în L. nr. 112/1995 pentru reglementarea situaŃiei juridice a unor imobile cu destinaŃia de locuinŃe, trecute în proprietatea statului. ConsimŃământul părŃilor – consimŃământul reprezintă exteriorizarea hotărârii de a încheia un act juridic civil şi constituie o condiŃie de fond, esenŃială, de validitate şi generală a actului juridic civil. Valabilitatea consimŃământului presupune îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiŃii: să provină de la o persoană cu discernământ; să fie exprimat cu intenŃia de a produce efecte juridice; să fie exteriorizat; să nu fie afectat de vreun viciu de consimŃământ. Materia contractului de vânzare cumpărare implică analiza efectelor pe care le produce în plan juridic promisiunea unilaterală (de vânzare ori de cumpărare) sau bilaterală (de vânzare-cumpărare), existenŃa unui pact de preferinŃă sau a unui drept de preempŃiune. a) Promisiunea unilaterală (de vânzare sau de cumpărare) – promisiunea unilaterală de vânzare reprezintă un antecontract prin care o parte, numită promitent, se obligă faŃă de cealaltă parte, numită beneficiar, să îi vândă un anumit bun pe care îl are în proprietate, la un preŃ determinat, beneficiarul rezervându-şi posibilitatea de a-şi manifesta ulterior voinŃa de a cumpăra bunul. Ex.: comodantul-proprietar se obligă faŃă de comodatar să îi vândă, în schimbul unui anumit preŃ, bunul împrumutat, dacă comodatarul îşi va manifesta consimŃământul de a-l cumpăra. Deşi reprezintă un act bilateral, promisiunea unilaterală de vânzare nu constituie un contract de vânzare-cumpărare, ci un antecontract, născând

11

obligaŃii doar în sarcina promitentului, el fiind obligat de a încheia contractul proiectat în ipoteza în care beneficiarul promisiunii îşi va manifesta voinŃa în acest sens. Promisiunea unilaterală dă naştere unui drept de creanŃă şi unei obligaŃii corelative de a face. În cazul în care beneficiarul promisiunii de vânzare îşi manifestă voinŃa de a cumpăra bunul, iar promitentul refuză să vândă, se va aplica sancŃiunea specifică neexecutării obligaŃiilor de a face, şi anume obligarea promitentului la plata de daune-interese (art. 1075 C. civ.). În ipoteza în care bunul promis spre vânzare se mai află în proprietatea promitentului, există şi posibilitatea promovării unei acŃiuni prin care beneficiarul promisiunii să solicite instanŃei pronunŃarea unei hotărâri judecătoreşti care să Ńină loc de contract de vânzare- cumpărare. O astfel de hotărâre va fi fundamentată pe principiul executării în natură a obligaŃiilor (art. 1073 şi 1077 C. civ.) şi va produce efecte constitutive de drepturi de la data rămânerii ei definitive şi irevocabile. Promisiunea unilaterală de cumpărare reprezintă un antecontract prin care o parte, numită promitent, se obligă către cealaltă parte, numită beneficiar, să cumpere un anumit bun, la un preŃ determinat, în ipoteza în care acesta ar dori să îl vândă. Promisiunea unilaterală de vânzare va fi guvernată de aceleaşi reguli ca şi promisiunea unilaterală de vânzare. b) Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontractul de vânzare- cumpărare) – promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă un antecontract prin care, pentru viitor, o parte se obligă să vândă un anumit bun în schimbul unei sume determinate de bani plătite cu titlu de preŃ, iar cealaltă parte se obligă să îl cumpere; altfel spus, părŃile (care au fiecare o dublă calitate: de promitent şi de beneficiar) se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, stabilind bunul ce urmează a fi vândut şi preŃul ce urmează a fi plătit. Ca şi promisiunea unilaterală (de vânzare sau de cumpărare), promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dă naştere unui drept de creanŃă şi unei obligaŃii corelative de a face. Dar, spre deosebire de promisiunea unilaterală, promisiunea bilaterală naşte drepturi şi obligaŃii în sarcina ambelor părŃi contractante: o parte va fi obligată să transfere dreptul promis, iar cealaltă să plătească preŃul la care s-a obligat. În cazul în care o parte nu îşi execută în mod culpabil obligaŃia asumată, cealaltă parte este îndreptăŃită să solicite rezoluŃiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (art. 1020 C. civ.), cu daune-interese pentru prejudiciul cauzat. În ipoteza în care bunul promis spre vânzare se mai află în patrimoniul celui care s-a obligat să îl vândă şi nu există alte impedimente legale, se poate promova o acŃiune prin care să se solicite fie obligarea promitentului la încheierea contractului proiectat, sub sancŃiunea plăŃii de daune-cominatorii, fie pronunŃarea unei hotărâri judecătoreşti care să Ńină loc de contract de vânzare-cumpărare, care derogă de la principiul efectelor declarative ale hotărârilor judecătoreşti, producând efecte constitutive. În cazul în care părŃile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, dar acesta este lovit de nulitate absolută, manifestarea de voinŃă a părŃilor valorează promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare dacă, evident, sunt îndeplinite condiŃiile necesare pentru a opera principiul conversiunii. c) Pactul de preferinŃă pactul de preferinŃă reprezintă un antecontract prin care o parte, numită promitent, se obligă ca în cazul în care va vinde un bun al său să îi acorde preferinŃă celeilalte părŃi, numită beneficiar, în condiŃii egale şi la preŃ egal. Ex.: locatorul- proprietar se obligă către chiriaş ca în ipoteza în care va vinde bunul, să acorde îi acorde preferinŃă în condiŃii egale sau la un preŃ egal. Deşi prezintă similitudini cu promisiunea unilaterală de vânzare, pactul de preferinŃă diferă de aceasta prin condiŃionarea naşterii

12

dreptului beneficiarului de două elemente: hotărârea promitentului de a vinde bunul şi

preferarea promitentului în condiŃii egale şi la preŃ egal. Prin urmare, dreptul de creanŃă devine actual numai în momentul în care proprietarul vinde bunul şi numai dacă ceilalŃi potenŃiali cumpărători nu oferă un preŃ mai bun sau condiŃii mai avantajoase.

d) Dreptul de preempŃiune – dreptul de preempŃiune reprezintă un drept prioritar la

cumpărare recunoscut anumitor categorii de persoane. ReŃinem următoarele aplicaŃii ale

acestui drept:

- dreptul de preempŃiune la dobândirea imobilului expropriat – art. 37 din L. 33/1994

privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, instituie un drept de preempŃiune în

favoarea expropriatului la dobândirea imobilului expropriat la un preŃ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. Nerespectarea dreptului de preempŃiune al expropriatului se sancŃionează cu nulitatea relativă.

- dreptul de preempŃiune al chiriaşului la cumpărarea locuinŃei – O.U.G. 40/1999

privind protecŃia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaŃiile cu destinaŃia de locuinŃe,

instituie un drept de preempŃiune în favoarea chiriaşului în cazul vânzării locuinŃei închiriate. În situaŃia în care locuinŃa se vinde către un terŃ în condiŃii sau la un preŃ mai avantajos decât cel prevăzut în oferta adresată chiriaşului care nu a acceptat aceasta ofertă, legea prevede posibilitatea chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preŃul vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare (art. 19).

- dreptul de preempŃiune instituit prin L. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile

preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945–22 decembrie 1989 – acest act normativ instituie trei drepturi de preempŃiune. Astfel: potrivit art. 17, statul, instituŃiile publice, unităŃile de învăŃământ sau aşezămintele social-culturale, care ocupă imobilul cu contract de închiriere, au drept de preempŃiune la cumpărarea acestuia; conform art. 19 alin. 3 şi 4, atât persoanele cărora li s-au restituit în natură imobilele-construcŃii, cât şi proprietarii corpurilor suplimentare de sine-stătătoare adăugate după trecerea imobilelor-construcŃii în proprietatea statului pe orizontală şi/sau verticală în raport cu construcŃia principală retrocedată se bucură de un drept de preempŃiune la cumpărarea suprafeŃei adăugate imobilului, respectiv la cumpărarea suprafeŃei retrocedate; conform art. 42 alin. 2, deŃinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a legii au un drept de preempŃiune la dobândirea imobilelor cu altă destinaŃie decât cea de locuinŃă, care în urma aplicării legii nu se restituie persoanelor îndreptăŃite; conform art. 42 alin. 3, chiriaşii au un drept de preempŃiune la dobândirea imobilelor cu destinaŃie de locuinŃe, care în urma aplicării legii nu se restituie persoanelor îndreptăŃite. Înstrăinările efectuate cu încălcarea drepturilor de preempŃiune prevăzute de art. 43 alin. 2 şi 3 sunt anulabile. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare – constituie obiect al contractului acŃiunile sau inacŃiunile la care sunt îndreptăŃite ori de care sunt Ńinute părŃile. Contractul de vânzare-cumpărare generează obligaŃii în sarcina ambelor părŃi contractante: obiectul obligaŃiei vânzătorului îl reprezintă bunul vândut, iar obiectul obligaŃiei cumpărătorului îl constituie preŃul.

a) Lucrul vândut – pentru ca lucrul vândut să poată constitui obiect al prestaŃiei

vânzătorului şi cauză a obligaŃiei cumpărătorului, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiŃii: lucrul vândut să existe sau să poată exista în viitor; lucrul vândut să se afle în circuitul civil; lucrul vândut să fie determinat sau determinabil; lucrul

13

vândut să fie posibil; lucrul vândut să fie licit şi moral; vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut individual determinat. b) PreŃul – pentru a putea constitui obiect al prestaŃiei cumpărătorului şi cauză a obligaŃiei vânzătorului, preŃul trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiŃii:

- să fie stabilit în bani; dacă drept preŃ se plăteşte o sumă de bani şi se transmite şi

proprietatea unui bun a cărui valoare este inferioară sumei plătite, suntem în prezenŃa unei vânzări cu dare în plată accesorie plăŃii preŃului;

- să fie determinat sau determinabil (art. 1303 şi 964 alin. 2 C. civ.);

- să fie sincer – prin preŃ sincer se înŃelege un preŃ pe care părŃile l-au stabilit cu intenŃia

de a fi plătit şi primit în mod real, în cuantumul stabilit în contract. Nu este sincer un preŃ

simulat – fictiv sau deghizat. PreŃul este fictiv în cazul în care din actul secret rezultă că acesta nu este datorat în realitate. Fictivitatea preŃului atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru că îi lipseşte preŃul ca element esenŃial, de validitate. PreŃul este deghizat atunci când din actul secret rezultă că acesta are un alt cuantum decât cel declarat în actul public. În cazul în care deşi deghizat, preŃul nu este derizoriu, contractul de vânzare-cumpărare rămâne valabil încheiat, sancŃiunea specifică simulaŃiei fiind inopozabilitatea faŃă de terŃi a situaŃiei juridice create prin actul secret.

Dacă se face dovada că părŃile au urmărit ocolirea aplicării integrale a taxelor fiscale (taxe de timbru, de autentificare), devin incidente reglementările de drept fiscal şi, eventual, chiar de drept penal;

- să fie serios (art. 1303 C. civ.) – prin preŃ serios se înŃelege un preŃ al cărui cuantum să

corespundă valorii bunului vândut. PreŃul nu este serios atunci când este derizoriu, disproporŃia între prestaŃiile părŃilor fiind atât de mare încât nu se poate considera că există preŃ. Ex.: este derizoriu preŃul de 300 lei al unui autoturism. Seriozitatea preŃului nu presupune stabilirea unui preŃ care să corespundă perfect valorii reale a bunului vândut; stabilirea unui preŃ inferior sau superior acestei valori este admisă atât timp cât preŃul plătit poate constitui cauză pentru obligaŃia asumată de către vânzător. Calificarea preŃului ca serios reprezintă o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanŃei de judecată, care este datoare sa stabilească, pe bază de probe, elementele necesare acestei aprecieri. S-a statuat că preŃul neserios conferă vânzătorului doar dreptul la acŃiunea în constatarea nulităŃii contractului, nu şi posibilitatea obŃinerii de despăgubiri pentru recuperarea prejudiciului material suportat datorită disproporŃiei dintre prestaŃii. Cauza contractului de vânzare-cumpărare – reprezintă o condiŃie de fond, esenŃială, de validitate şi generală a oricărui act juridic civil şi reprezintă obiectivul urmărit de către părŃi prin încheierea contractului. În ceea ce priveşte structura cauzei, în cazul contractului de vânzare-cumpărare elementul constant şi invariabil (causa proxima) constă în prefigurarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestaŃiei. Astfel, obligaŃia asumată de către vânzător are drept cauză (imediată) obligaŃia asumată de către cumpărător, iar obligaŃia asumată de către cumpărător are drept cauză (imediată) obligaŃia asumată de către vânzător. Motivul determinant al încheierii contractului (causa remota) constă în destinaŃia concretă ce urmează a fi dată bunului cumpărat, respectiv sumei de bani plătită cu titlu de preŃ şi diferă de la caz la caz. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiŃii: să existe (art. 966); să fie reală (art. 966); să fie licită şi morală (art. 5 şi 966 C. civ.).

14

CondiŃii de formă ale contractului de vânzare-cumpărare Forma cerută ad validitatem – în ceea ce priveşte modalitatea de exteriorizare a voinŃei părŃilor, în materia contractului de vânzare-cumpărare îşi găseşte aplicarea principiul consensualismului. Acest principiu exprimă regula de drept conform căreia simpla manifestare de voinŃă a părŃilor este nu doar necesară, ci şi suficientă pentru ca actul juridic civil să ia naştere în mod valabil, nefiind necesară respectarea unei forme speciale. În cazul în care părŃile, în considerarea avantajelor pe care le procură înscrisul

autentic, convin să încheie contractul în formă autentică, înŃelegerea lor nu este de natură

a transforma contractul într-unul solemn, ci amână doar încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, reprezentând un antecontract. În materia vânzării-cumpărării, regula consensualismului cunoaşte şi o excepŃie. Astfel, potrivit art. 2 alin. 1 din Titlul X al L. nr. 247/2005, terenurile pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică. Prin urmare, contractele de vânzare-cumpărare care au ca obiect un teren, indiferent de destinaŃie sau de locul situării lor, sunt contracte solemne, iar solemnitatea se exprimă prin formă autentică. Ca o noutate, L. nr. 247/2005 prevede că este necesară forma autentică şi pentru cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real [deci nu doar dreptul de proprietate, ci orice drept real – subl. ns.] asupra unui teren cu sau

fără construcŃie, indiferent de destinaŃia sau întinderea acestora (art. 2 alin. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005). SancŃiunea nerespectării formei solemne atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare (art. 2 alin. (1), Titlul X din Legea nr. 247/2005). Forma cerută ad probationem – în cazul în care vânzarea-cumpărarea are un obiect a cărui valoare depăşeşte suma de 2,5 bani, contractul nu va putea fi probat decât prin înscris autentic sau sub semnătură privată (art. 1191 din Codul civil). Potrivit art. 1 din L. nr. 348/2004 privind denominarea monedei naŃionale, începând cu data de 1 iulie 2005, moneda naŃională a României a fost denominată astfel încât 10.000 lei vechi, aflaŃi în circulaŃie la această dată, au fost preschimbaŃi pentru 1 leu nou. Cum acelaşi act normativ prevede că toate sumele în moneda veche prevăzute în actele normative emise anterior datei de 1 iulie 2005 se înlocuiesc cu sumele în moneda nouă, prin împărŃirea la 10.000, rezultă că valoarea de 250 de lei prevăzută de Codul civil va fi înlocuită cu valoarea de 2,5 bani. Apreciem că în aceste condiŃii intervenŃia legiuitorului este absolut şi urgent necesară, neputând fi amânată până la finalizarea dezbaterilor privind Noul Cod civil. Dovada contractului se va putea face şi prin prezumŃii şi depoziŃiile martorilor în cazul în care există un început de dovadă scrisă (art. 1197 din Codul civil) sau dacă a existat o imposibilitate, fie şi morală, de preconstituire sau păstrare a unei dovezi scrise (art. 1198 din Codul civil). Forma cerută pentru opozabilitate faŃă de terŃi – deşi, faŃă de părŃi, contractul de vânzare-cumpărare imobiliară produce efecte din momentul încheierii lui, acesta este opozabil terŃilor numai de la data îndeplinirii formelor de publicitate prevăzute de lege (art. 1295 alin. 2 din C. civ.). Prin L. nr. 7 din 1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, s-a realizat unificarea sistemelor de publicitate imobiliară, sub forma înscrierii

în cărŃile funciare. Înscrierea influenŃează doar opozabilitatea faŃă de terŃi a actelor de

înstrăinare privitoare la imobile, fără a avea şi efecte constitutive de drepturi. Potrivit art.

27 alin. 1 din L. nr. 7 din 1996, republicată, Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faŃă de terŃi de la data înregistrării cererilor, iar ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii. Înscrierea în cartea funciară dă naştere

15

unei prezumŃii relative de existenŃă a dreptului în patrimoniul persoanei în folosul căreia s-a făcut înscrierea, dacă dobândirea sau constituirea s-a făcut cu bună-credinŃă (art. 33 alin. 1 din L. nr. 7 din 1996). Dacă, prin contracte de vânzare-cumpărare succesive, proprietarul unui imobil îl vinde către mai multe persoane, transferul proprietăŃii operează în favoarea aceluia dintre cumpărători care a efectuat primul formalităŃile de publicitate imobiliară, chiar dacă actul său de cumpărare are dată ulterioară actelor celorlalŃi dobânditori. Conform art. 22 alin. 1 din L. nr. 7 din 1996, republicată, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Legea arată că înscrierea drepturilor reale imobiliare se va putea face şi în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sau, în unele cazuri anume prevăzute de lege, în baza deciziei autorităŃii administrative.

3. Efectele contractului de vânzare-cumpărare

ObligaŃiile vânzătorului Potrivit art. 1313 C. civ., vânzătorul are două obligaŃii principale: a preda lucrul şi a răspunde de dânsul. ObligaŃia principală de predare implică şi obligaŃia accesorie a conservării lucrului până la predare, în cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului. ObligaŃia de răspundere este denumită de doctrină şi jurisprudenŃă drept obligaŃie de garanŃie şi analizată sub două aspecte: garanŃia contra evicŃiunii şi garanŃia contra viciilor ascunse. ObligaŃia de predare a lucrului vândut – potrivit art. 1314 C. civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului. Mai exact, putem defini predarea ca fiind punerea lucrului ce formează obiectul derivat al contractului la dispoziŃia cumpărătorului astfel încât acesta să dobândească detenŃia bunului. Constituie obiect al predării lucrul vândut, fructele produse de bun după momentul transferului dreptului de proprietate, precum şi accesoriile lucrului vândut. C. civ. (art. 1326) dispune că vânzătorul este dator să predea lucrul vândut în măsura determinată prin contract. Dacă lucrul vândut există şi este cert, acesta va fi predat în starea în care se afla în momentul vânzării (art. 1324). În cazul în care lucrul vândut este generic determinat sau/şi viitor, predarea se face în funcŃie de criteriile stabilite prin contract (calitate, cantitate, mostre, eşantioane, standarde etc.); dacă părŃile au omis să insereze astfel de criterii, trebuie predate bunuri de gen de o calitate mijlocie (art. 1103). ObligaŃia de predare trebuie executată la data convenită de părŃile contractante. Dacă un termen al predării nu a fost stabilit, obligaŃia trebuie executată îndată ce vânzarea-cumpărarea s-a perfectat. În ceea ce priveşte locul executării obligaŃiei de predare C. civ. (art. 1319) stabileşte că predarea trebuie să se facă la locul unde se afla lucrul vândut în timpul vânzării, dacă părŃile nu s-au învoit altfel (plată portabilă). Această regulă se aplică numai în cazul în care predarea are ca obiect bunuri prezente, individual determinate. În cazul bunurilor de gen şi al bunurilor viitoare, se vor aplica dispoziŃiile de drept comun care stabilesc ca loc al executării obligaŃiei domiciliul debitorului (plată cherabilă). Potrivit art. 1317 C. civ., în lipsă de stipulaŃie contrară, cheltuielile ocazionate de predarea bunului (cum ar fi cele de măsurare, cântărire, numărare, ambalare etc.) urmează a fi suportate de către vânzător, ca debitor al obligaŃiei de predare, iar cele determinate de ridicarea bunului (cum ar fi cele de încărcare, transport etc.) sunt în sarcina cumpărătorului, ca debitor al obligaŃiei de ridicare

16

a bunului vândut. În caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare a obligaŃiei de predare, cumpărătorul are la îndemână următoarele mijloace de apărare: excepŃia de neexecutare a contractului; acŃiune în executarea silită a obligaŃiei de predare; acŃiune în rezoluŃiunea contractului de vânzare-cumpărare; acŃiunea în revendicare. În cazul în care lucrul vândut există în momentul încheierii contractului şi este cert, vânzătorul este obligat să îl conserve până la predare, indiferent dacă a operat sau nu transferul dreptului de proprietate. ObligaŃia de garanŃie – fiind obligat să depună toate diligenŃele pentru a asigura cumpărătorului liniştita şi utila stăpânire a lucrului vândut, vânzătorul trebuie să garanteze cumpărătorul contra evicŃiunii şi contra viciilor ascunse ale bunului vândut. a) GaranŃia contra evicŃiunii (art. 1337–1351 C. civ.) – evicŃiunea reprezintă pierderea totală sau parŃială a proprietăŃii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar datorită faptului personal al vânzătorului sau faptei unui terŃ. Vânzătorul, iar după moartea sa, succesorii săi, datorează garanŃie contra evicŃiunii nu doar cumpărătorului, ci şi subdobânditorilor bunului, chiar în ipoteza în care aceştia ar fi dobândit bunul cu titlu particular şi cu titlu gratuit. Vânzătorul este obligat să se abŃină de la orice act sau fapt de natură să aducă atingere dreptului de proprietate dobândit de către cumpărător; este vorba despre o obligaŃie de a nu face, ce se naşte din momentul în care are loc translaŃia dreptului de proprietate, obligaŃie ce are un caracter perpetuu. Faptul sau actul săvârşit de către vânzător poate fi anterior încheierii vânzării, dar necunoscut de către cumpărător sau ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract. De asemenea, poate fi vorba de o tulburare directă, realizată nemijlocit de către cumpărător, ori de o tulburare indirectă, săvârşită de către vânzător prin intermediul unui terŃ. Cumpărătorul ameninŃat cu evicŃiunea poate invoca în apărarea sa excepŃia personală de garanŃie: cine trebuie să garanteze pentru evicŃiune, nu poate să evingă. Răspunderea vânzătorului pentru evicŃiunea rezultând din fapta unui terŃ există dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiŃii: existenŃa unei tulburări de drept; cauza tulburării să fie anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare; cauza tulburării să nu fi fost cunoscută de către cumpărător. ConŃinutul şi modul de funcŃionare a obligaŃiei de garanŃie variază după cum urmează. Anterior evicŃiunii, vânzătorului îi incumbă obligaŃia de a nu face nimic de natură să îl tulbure pe cumpărător în liniştita folosinŃă a bunului. Este vorba despre o obligaŃie negativă, indivizibilă, de a nu face. Dacă evicŃiunea este iminentă, vânzătorul este Ńinut să facă tot ceea ce este necesar pentru a evita producerea acesteia. Suntem, deci, în prezenŃa unei obligaŃii pozitive, indivizibile, de a face. Dacă evicŃiunea s-a produs, vânzătorul urmează să îl despăgubească pe cumpărător pentru prejudiciul suferit. Este vorba de o obligaŃie pozitivă, divizibilă, de a da. În caz de evicŃiune totală, vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului, sau succesorilor săi în drepturi, inclusiv subdobânditorul cu titlu particular: preŃul plătit, indiferent de micşorarea valorii lucrului la data evicŃiunii; contravaloarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie terŃului evingător (art. 1341 pct. 2 C. civ.); cuantumul cheltuielilor de judecată suportate de către cumpărător (art. 1341 pct. 3 C. civ.); cheltuielile suportate de către cumpărător pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare (art. 1341 pct. 4 C. civ.); despăgubirile compensatorii (art. 1341 pct. 4 C. civ.). În caz de evicŃiune parŃială, cumpărătorul poate cere: rezoluŃiunea contractului de vânzare-cumpărare (art. 1347 C. civ.); despăgubiri pentru prejudiciul suferit (art. 1348 C. civ.). Indiferent că este vorba

17

despre o evicŃiune totală sau parŃială, cumpărătorul poate promova acŃiunea în garanŃie pentru evicŃiunea rezultând din fapta unui terŃ într-un termen de trei ani. Termenul de prescripŃie începe să curgă de la data producerii evicŃiunii. Dacă evicŃiunea se datorează faptului personal al vânzătorului, acŃiunea în garanŃie pentru evicŃiune este imprescriptibilă. Art. 1338 C. civ. permite părŃilor contractante să deroge de la regimul legal al garanŃiei contra evicŃiunii, înlăturând, limitând sau agravând răspunderea vânzătorului. VoinŃa derogatorie a părŃilor trebuie exprimată clar şi neechivoc, în caz contrar aplicându-se regulile care guvernează regimul de drept al obligaŃiei de garanŃie. b) GaranŃia contra viciilor lucrului vândut - obligaŃia de garanŃie contra viciilor lucrului vândut decurge din principiul că vânzătorul este obligat să asigure nu doar

liniştita stăpânire a lucrului vândut, ci utila folosire a acestuia. Reprezintă viciu al lucrului vândut orice lipsă, deficienŃă sau defect al bunului care face ca lucrul să fie impropriu folosirii bunului după destinaŃia sa ori care îi micşorează într-atât valoarea, încât se poate prezuma că, în cunoştinŃă de cauză, dobânditorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preŃ mai mic (art. 1352 C. civ.). Răspunderea vânzătorului pentru viciile lucrului vândut presupune îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiŃii: viciul să fie ascuns (art. 1353 C. civ.); viciul să fie grav (art. 1353 C. civ.); viciul să fi existat la data contractării; să nu fie vorba de o vânzare prin licitaŃie publică (art. 1360 C. civ.) sau de o vânzare de drepturi succesorale (art. 1399 C. civ.). Îndeplinirea cumulativă a condiŃiilor răspunderii vânzătorului pentru viciile lucrului vândut trebuie dovedită de către cumpărător. Fiind vorba de un fapt juridic, cumpărătorul poate să îşi probeze pretenŃiile prin orice mijloc de probă: înscrisuri, depoziŃii de martor, prezumŃii etc. În ipoteza îndeplinirii cumulative a condiŃiilor răspunderii pentru vicii, cumpărătorul are la îndemână trei acŃiuni:

- acŃiunea redhibitorie – acea acŃiune civilă, patrimonială, prin care reclamantul-

cumpărător solicită instanŃei să dispună rezoluŃiunea contractului de vânzare-cumpărare deoarece lucrul vândut este afectat de vicii, ce fac bunul impropriu folosirii potrivit destinaŃiei sale sau îi micşorează covârşitor valoarea;

- acŃiunea estimatorie (actio estimatoria/actio quanti minoris) – acea acŃiune civilă,

patrimonială, prin care reclamantul-cumpărător (sau subdobânditorul bunului) solicită instanŃei să oblige vânzătorul să îi restituie din preŃul plătit o parte proporŃională cu reducerea valorii lucrului, reducere datorată viciilor de care este afectat viciul; - acŃiunea în remedierea viciilor – evident, soluŃia este viabilă numai în ipoteza în care remedierea este posibilă, nu cauzează cheltuieli disproporŃionate în raport cu valoarea lucrului şi nu afectează interesele cumpărătorului. AcŃiunea în răspundere contractuală pentru vicii (redhibitorie, estimatorie sau în remediere) este prescriptibilă în termen de şase luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie, în trei ani (art. 1359 C. civ. raportat la art. 5, D. 167/1958 privind prescripŃia extinctivă). Termenul de şase luni, respectiv trei ani începe să curgă de la data descoperirii viciilor, dar nu mai târziu de un an de la predarea bunului; dacă bunul predat este o construcŃie, termenul curge cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare (art. 11– 12 alin. 1 şi 2, D. 167/1958). Prin urmare, regula privitoare al începutul prescripŃiei extinctive stabileşte două momente alternative: unul subiectiv şi variabil (data descoperirii viciului) şi unul obiectiv