Sunteți pe pagina 1din 29

Capitolul 3 Partea a 2-a

Conceptul de valoare just sau de valoare pentru raportarea financiar Definirea conceptului de valoare just Avantajele i dezavantajele atribuite valorii juste Valoarea just obiect al normaliz rii Prevederile IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar Obiectiv, arie de aplicabilitate i rela ia cu standardele de contabilitate Con inutul standardului Estimarea valorii juste potrivit standardelor de evaluare Estimarea valorii de pia Estimarea valorii de utilizare Estimarea costului de nlocuire net

Obiectiv - explicarea principiilor care stau la baza evalu rilor realizate pentru a fi utilizate n situa iile financiare ale ntreprinderilor
criterii de evaluare, comentarii ale conceptelor specifice referire la condi iile pie ei i doar n mod particular la cazuri care conduc la valori diferite de valoarea de pia (ex. active specializate)

Arie de aplicabilitate - toate clasele de active O parte a IVA 1 este destinat clarific rii, pentru evaluatori, a con inutului IFRS

Ex. tratament de baz sau alternativ, bazat pe VJ

METODOLOGIE Clasificarea activelor


din exploatare - necesare pentru activit ile de baz ale entit ii n afara exploat rii - de inute pentru dezvoltarea viitoare, ca investi ii sau n surplus fa de necesit ile de exploatare ale entit ii De avut n vedere

principiul continuit ii exploat rii situa ii particulare ex. ntreprinderea manifest inten ia de vnzare iminent a unui activ

Precizare - VJ nu este n mod necesar sinonim cu valoarea de pia , n IFRS-uri fiind utilizat n diferite contexte

active pentru care informa iile de pia nu exist , din cauza naturii lor specializate de adoptat fie abordarea pe baz de venit, fie costul de nlocuire net n func ie prezen a sau absen a informa iilor de pia (nu de tipul activului)

Evalu ri pentru IAS 2 Stocuri cazul propriet ilor (activelor) de inute pentru vnzare IAS 2: suma minim dintre cost i valoarea realizabil net

Valoarea realizabil net este valoarea de pia

minus costurile de vnzare.

IVA 1: valoarea de pia , f r deducerea costurilor de vnzare

dac clientul solicit consultan privind costul de vnzare a activelor, aceste costuri vor fi raportate separat.

Evalu ri pentru IAS 16 Imobiliz ri corporale IAS 16: VJ este estimat n cazul op iunii de reevaluare IVA 1:
valoarea de pia dac ns nu exist date de pia , din cauza naturii specializate a elementului, iar elementul se vinde rar, cu excep ia cazului n care reprezint o parte a unei activit i continue - utilizarea unei abord ri pe baz de venit sau prin costul de nlocuire net Alte interven ii ale evaluatorilor

alocarea valorii ntre elementele diferite ale unui activ astfel nct entitatea s nregistreze amortizarea acestora n mod separat determinarea valorii reziduale sau a duratei de via util viitoare a activului

D. Evalu ri pentru IAS 17 Contracte de leasing IAS 17: leasing financiar VJ a activului presupune determinarea sumelor la care activul i datoria sunt nregistrate de entitate, n bilan ul ei contabil. IVA 1: valoarea de pia
cazul leasingului de propriet i imobiliare - valoarea de pia a dreptului asupra propriet ii nchiriate de locatar cazul leasingului pentru alte active - valoarea de pia a activului ce nu constituie obiectul unui contract de leasing, deoarece datoria este nregistrat separat alte interven ii ale Ev: VJ a activului la nceputul contractului de leasing, pentru a permite locatarului s nregistreze activul corect, n conformitate cu IAS 17.

E. Evalu ri pentru IAS 36 Deprecierea activelor IAS 36: activul depreciat - la o valoare contabil mai mic (valoarea recuperabil ), care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare. Valoarea de utilizare
valoarea pe care entitatea estimeaz s o ob in din utilizarea a activului, pe parcursul duratei de via util r mas i din eventuala cedare a acestuia input-urile pentru determinarea acesteia, de i specifice entit ii, trebuie s derive din pia , ori de cte ori este posibil

Valoarea just minus costurile de vnzare ale unui activ = valoarea de pia acestuia minus costurile de vnzare anticipate n mod rezonabil.

ale

valoarea

de pia valoarea de utilizare costul de nlocuire net

Standard specific: IVS 1 Valoarea de pia

baz de evaluare

Defini ie: suma estimat pentru care o proprietate (activ) ar putea fi schimbat , la data evalu rii, ntre un cump r tor decis i un vnz tor hot rt, ntr-o tranzac ie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat , n care ambele p r i au ac ionat n cuno tin de cuaz , prudent i f r constrngere Suma estimat - un pre exprimat n unit i monetare (de obicei n moneda na ional ) pl tibil pentru acel activ, ntr-o tranzac ie independent (nep rtinitoare) de pia .

pre ul cel mai probabil, care se poate ob ine, n mod rezonabil, pe pia , la data evalu rii nu se refer la un pre estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstan e speciale, cum ar fi acordurile atipice de finan are, vnzare i leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice persoan implicat n vnzare sau de orice element al valorii speciale.

o proprietate va fi schimbat - valoarea unei propriet i este mai degrab o sum de bani estimat dect un pre de vnzare predeterminat sau pre ul curent de vnzare

pre ul la care pia a a teapt ca o tranzac ie s poat fi ncheiat la data evalu rii.

la data evalu rii valoarea de pia estimat este specific unui moment, unei date precise.
valoarea ar putea fi incorect sau inadecvat pentru o alt dat , avnd n vedere modific rile permanente ale pie ei defini ia presupune realizarea simultan a schimbului i definitivarea contractului de vnzare, f r orice fluctua ie a pre ului care altfel ar putea s apar .

un cump r tor decis - care este motivat dar nu constrns s cumpere.


nu este nici ner bd tor, nici determinat s cumpere la orice pre judec n concordan cu realit ile pie ei curente astfel c nu va pl ti un pre mai mare dect pre ul cerut pe pia n acest moment

un vnz tor hot rt care nu este nici ner bd tor sau constrns/ dispus s vnd la orice pre , nici for at s men in un pre care nu este considerat realist pe pia a curent .

este motivat s vnd proprietatea, n condi iile pie ei, la cel mai bun pre obtenabil, dup o activitate de marketing corespunz toare, oricare ar fi acel pre .

o tranzac ie cu pre ul determinat obiectiv - o tranzac ie ncheiat de p r i ntre care nu exist o rela ie particular sau special (de ex, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiria ul).

Altfel, pre urile tranzac iilor nu ar fi caracteristice pie ei sau ar putea fi majorate prin includerea unui element de valoare special

o activitate de marketing adecvat - proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pre .

Durata timpului de expunere pe pia poate varia n func ie de condi iile pie ei, dar trebuie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus n aten ia unui num r corespunz tor de poten iali cump r tori Perioada de expunere trebuie s nceap nainte de data evalu rii.

p r ile implicate au ac ionat n cuno tin de cauz i prudent - att cump r torul decis, ct i vnz torul hot rt sunt informa i, de o manier rezonabil , n leg tur cu natura i caracteristicile propriet ii, cu utiliz rile existente i poten iale ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se afl pia a, la data evalu rii

fiecare parte ac ioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd de cuno tin ele necesare pentru a ob ine cel mai bun pre , corespunz tor pozi iei ocupate n tranzac ie pruden a este m surat prin referire la conjunctura pie ei, de la data evalu rii i nelund n considerare eventualele informa ii ulterioare acestei date

Totu i, nu este neap rat imprudent un vnz tor care vinde proprietatea pe o pia cu pre uri n sc dere, la un pre mai mic dect cele anterioare

f r constrngere - fiecare parte este motivat s ncheie tranzac ia, dar niciuna nu este nici for at , nici obligat n mod nejustificat s fac acest lucru.

Cea

mai bun utilizare (CMBU) - cea mai probabil utilizare a propriet ii, care este fizic posibil , justificat n mod adecvat, permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai mare a propriet ii evaluate poate s fie continuarea utiliz rii existente a propriet ii sau alte utiliz ri alternative

Ex. o cl dire are ca i utilizare existent activit i industriale, iar o utilizare alternativ acesteia poate s fie cea comercial , ca spa ii de birouri.

Determinarea CMBU - analiz a mai multor alternative posibile, pentru care se determin nivelul cheltuielilor i veniturilor viitoare aferente propriet ii: legal permisibil

concordan a cu reglement rile legale sau normativele de construc ii, reglement rile zonale i reglement rile de mediu; caracteristicile fizice (m rime, form , natura terenului, suprafa a, topografia, accesibilitatea, riscul dezastrelor naturale, fa ad , adncime), respectiv capacitatea i disponibilitatea utilit ilor publice ; pentru acele utiliz ri care au ntrunit condi iile legale i fizice, re inndu-se utiliz rile care aduc un venit net pozitiv; se testeaz cea mai mare valoare rezidual a terenului aferent

fizic posibil

fezabil financiar

maxim productiv

Alegere n func ie de natura activului i circumstan ele n care acesta va fi cel mai probabil tranzac ionat pe pia a liber : metode de compara ie de pia - fundamentate pe observa iile de pia ; abordarea prin capitalizarea venitului
include analiza fluxului de numerar actualizat se bazeaze pe fluxurile de numerar determinate de pia i pe rate ale rentabilit ii derivate din pia

costurile de construc ie i deprecierea

analiza costurilor i a deprecierilor cumulate reflectate de pia

Standarde cu care are leg tur : IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia , GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de pia sau n afara pie ei Defini ie: identic cu a valorii de pia , presupunndu-se n plus urm toarele:

Cump r torul dore te activul pentru starea curent , n care se g se te i pentru a continua acelea i opera ii din ntreprindere; ntreprinderea i va continua activitatea ntr-un viitor previzibil. Acestea sunt ipoteze specifice care reflect cerin ele situa iilor financiare de a fi elaborate mergnd pe premisa continuit ii activit ii, doar dac managementul nu lichideaz sau vinde afacerea.

Cnd

nu sunt suficiente informa ii de pia , cum este cazul propriet ilor specializate, poate fi determinat utiliznd celelalte dou abord ri (venit sau cost) De cele mai multe se recomand abordarea venit n condi iile previzion rii unor rezultate constante sau cu evolu ie discontinu , pe un orizont de prognoz limitat - tehnici de actualizare (valoarea de utilizare = valoarea actual )

Modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei propriet i

privind m rimea, calitatea, variabilitatea, momentul i durata intr rilor i ie irilor de numerar care sunt actualizate

De luat n considerare urm toarele elemente :


viitoarele fluxuri de numerar; varia ii posibile ale sumelor sau ale perioadelor de ob inere a fluxurilor de numerar; pre ul care reflect riscul ob inerii fluxurilor de numerar; valoarea n timp a banilor, reprezentat de rata de actualizare (dobnzii) f r risc; al i facturi, cum sunt lichiditatea i imperfec iunile pie ei; n cazul datoriilor, efectul costului creditului.

Dou tehnici:

a ratei de actualizare ajustate (cu risc) - dac pot fi observate pe pia pre uri pentru active (datorii) similare a valorii actuale a teptate cnd nu pot fi observate pre urile de mai sus

Se ia n considerare riscul i incertitudinea pentru a reproduce comportamentul pie ei vis-avis de activele i datoriile cu fluxurile de numerar incerte Se utilizeaz ca i referin de baz : rata activelor monetare = rat f r risc i care are o maturitate sau o durat care coincide cu perioada acoperit de fluxurile de numerar (rata dobnzii f r risc).

Tehnica ratei de actualizare ajustate


Utilizeaz un singur set de fluxuri de numerar (FN) pentru cele mai bune estim ri FN se actualizeaz cu o rat care include riscul inerent acestora numit rat de actualizare ajustat la risc. Presupunerea c rata de actualizare poate ncorpora integral riscul inerent fluxurilor de numerar.

Tehnica valorii actualizate a teptate


un set de FN - suma tuturor posibilelor fluxuri de numerar, fiecare ponderat cu probabilitatea sa reflect prima de risc a pie ei pentru riscul inerent fluxurilor de numerar a teptate (care nu este reflectat n alt mod n cadrul fluxurilor de numerar) se pot utiliza dou metode, dintre care:

FN a teptate sunt actualizate cu o rat care include riscul inerent lor (rat de actualizare ajustat la risc) Pentru a estima rata de actualizare cu risc, se pot utiliza modele pentru pre ul activelor cu risc, de exemplu CAPM (Capital Asset Pricing Model).

Alte recomand ri: orizontulde prognoz - o perioad de timp specificat n general corelat cu comportamentul de pia al clasei de proprietate i sectorului ei de pia frecven a intr rilor i ie irilor de numerar (lunar, trimestrial, anual) ar trebui s fie derivat din pia rata de actualizare corect , adecvat
dac frecven a fluxului de numerar este trimestrial , rata de actualizare adecvat trebuie s fie cea efectiv trimestrial i nu rata nominal s fie preluate de pe pia a propriet ilor i ntreprinderilor comparabile aprecierea comparabilit ii - similitudine privind: venitul, cheltuielile, riscul, infla ia, ratele reale ale rentabilit ii i previziunile venitului propriet ilor comparabile

valoarea reziduala
depinde de practicile de pe pia a subiectului de evaluat o estimare a valorii de pia a propriet ii la finele perioadei de previziune se poate calcula pe baza venitului net din anul urm tor ultimului an al analizei FN

Standard

specific: GN 8 Costul de nlocuire

net Cnd se folose te

estimarea valorii activelor specializate n scopuri de raportare financiar


n mod particular - form a valorii de utilizare care se determin potrivit IAS 36 Deprecierea activelor (testul de depreciere)

pentru propriet i imobiliare noi sau relativ noi, proiecte de construc ii, alte active cu destina ii speciale sau care nu se tranzac ioneaz frecvent pe pia

Defini ii CIN

suma care i-ar fi necesar unui cump r tor dat pentru a cump ra sau a construi un bun avnd o utilitate echivalent costul curent necesar pentru nlocuirea unui activ cu activul s u modern echivalent din care se scade deteriorarea fizic i toate formele relevante ale deprecierii i optimiz rii proprietate care se vinde rar pe pia a liber sau niciodat , cu excep ia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicit ii sale, rezultat din proiectul i natura sa specializat , din configura ia sa, din m rimea, localizarea sau din alte caracteristici

Proprietatea specializat

Termeni Cost de reproduc ie (reconstruc ie) Cost de nlocuire Cost de reproduc ie (reconstruc ie) (Crc) = costul curent de construc ie a unei copii identice activului evaluat (acelea i material, de exemplu) Cost de nlocuire (CIN) = costul curent al unui bun asem n tor, nu identic celui evaluat Cazul propriet ilor imobiliare

Ccr - se determin atunci cnd se identific acelea i materiale, normative de construc ie, arhitectur i planuri, calitate a manoperei i sunt nglobate toate deficien ele, supradimension rile i deprecierea cl dirii evaluate CIN - estimarea costurilor de achizi ie a terenului i de construc ie a unei noi cl diri, avnd aceea i utilitate, ori de adaptare a unei cl diri vechi pentru aceea i utilizare, f r costuri de legate de timpul de construc ie/adaptare

Dac CIN

activul evaluat nu este nou:

= Costul de brut (CIB) - Deprecierea cumulat datorat deterior rii fizice, a deprecierii func ionale, respectiv a deprecierii economice.

Deprecierea fizic

pierderea capacit ii tehnice ini iale ca urmare a folosirii activului, n timp, n cadrul proceselor de exploatare ale ntreprinderii acea parte a uzurii fizice care se consider a fi recuperabil
se cuantific prin costul de readucere a activului la condi ia de nou sau ca i nou i se verific dac costul de corectare a st rii tehnice este mai mare dect cre terea de valoare rezultat uzura fizic nerecuperabil se refer la elemente ale activului deteriorate fizic, care nu pot fi corectate n prezent, din motive practice sau economice.

cazul bunurilor mobile - deprecierea fizic corespunde imposibilit ii activului de a func iona la toleran ele i capacit ile proiectate, dup ce s-a exclus, ca i cauz posibil , cea a programului produc iei. cazul propriet ilor imobiliare - pot fi utilizate
proceduri de estimare a sumei/procentajului cu care s se rectifice condi ia fizic a amenaj rilor i construc iilor estim ri ale elementelor specifice ale deprecierii i ale cheltuielilor antreprenorilor sau compara ia direct a valorilor unitare ale propriet ilor cu condi ie/stare similar

Deprecierea func ional echivalentul uzurii morale se datoreaz tehnologiilor avansate, ncorporate n activele noi, care astfel sunt apte s produc mai eficient bunuri i servicii = factori ineren i activului exemple: schimb ri ale proiectului de construc ie, ale materialelor utilizabile, cheltuieli de exploatare excedentare celor preconizate, supraadecvare, ineficien se constat prin compararea activului evaluat cu un altul nlocuitor mai eficient i/sau mai pu in costisitor, dezvoltat de tehnologia modern se cuantific prin capitalizarea pierderilor de profit aferente influen elor negative sau compara ii cu tranzac ii care au suferit acelea i influen e cazul propriet ilor imobiliare
deprecierea sau neadecvarea func ional - demodare, neadecvare sau supradimensionare din punct de vedere a dimensiunilor propriu-zise, a stilului sau a instala iilor i echipamentelor ata ate deprecierea recuperabil (doar aceasta se re ine) se cuantific prin costul de nlocuire pentru deficien e care necesit ad ugiri, nlocuiri, moderniz ri sau supradimension ri

Deprecierea economic numit i depreciere extern pierderea de valoare sau de utilitate a unui activ datorat unor factori externi activului Exemple de factori externi:

economici propriu-zi i care conduc la cre terea pre ului la materii prime, for a de munc sau utilit i, la cererea sc zut a activului respectiv pe pia sau la concuren sporit , respectiv la influen area utiliz rii activului cum sunt amplasarea n zon , urbanismul, finan area; factorii de mediu, care pot conduce la investi ii viitoare pentru remediere sau pentru achizi ii noi, nepoluante. estimarea penalit ii pentru inutilitate, procentual, prin compararea nivelului actual de exploatare cu capacitatea teoretic /tehnic ; actualizarea/capitalizarea cheltuielilor de exploatare excedentare cauzate de factori externi (cum ar fi cre terea pre ului la materii prime)

dou procedee :