Sunteți pe pagina 1din 9

NOTE DE CURS DREPT FUNCIAR CURSUL NR.

4 REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR PROPRIETATE PRIVAT Terenurile proprietate privat , indiferent de titularul lor , se afl n circuitul civil , adic ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor legii nr. 247/2005. Subiecii dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice , persoanele juridice , statul i unitile administrativ teritoriale , cnd apar n calitate de proprietare ale unor bunuri aparinnd domeniului privat . Dreptul de proprietate privat este alienabil , imprescriptibil i sesizabil . Indiferent c sunt situate n intravilanul sau extravilanul localitilor i indiferent de ntinderea suprafeei , terenurile pot fi nstrinate prin acte juridice ncheiate n form autentic. Legea instituie unele limitri ale nstrinrii i , respectiv , dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor , astfel : 1.- terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii , timp de 10 ani , socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii asupra lor art. 32 din legea nr. 18/1991, republicat . Actul de nstrinare ncheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absolut . Constatarea nulitii poate fi cerut n justiie de ctre primar , prefect , procuror , precum i de orice persoan interesat . 2. - Pe data intrrii n vigoare a Legii nr. 247/2005 ( Titlul X ) s-a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier, precum i orice alte dispoziii contrare.

Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: Terenurile proprietate privat, indiferent de destinaie i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de lege. Dac n vechea reglementare se fcea distincie ntre regimul juridic al terenurilor cu vegetaie agricol i cel al terenurilor cu vegetaie forestier, din cuprinsul dispoziiilor mai sus menionate, terenurile proprietate privat, att cele cu destinaie agricol ct i cele cu destinaie forestier vor putea fi nstrinate i dobndite prin oricare din modurile prevzute de lege i n aceleai condiii, avnd acelai regim juridic. Categoria de terenuri la care se refer Legea nr. 247/2005 este una foarte larg, cuprinznd: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fr construcii, indiferent de destinaia lor sau de ntinderea acestora, singura condiie fiind aceea ca ele s fie proprietate privat. Noua lege privind circulaia juridic a terenurilor, menine dispoziia conform creia pot fi nstrinate i dobndite terenurile din intravilan i extravilan, prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, ns aduce ca noutate, faptul c, n categoria terenurilor la care se refer, intr att terenurile cu construcii ct i cele fr construcii, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora (art. 2 alin. 1din Legea nr. 247/2005). Dac n vechea reglementare proprietatea funciar dobndit prin acte ntre vii, nu putea depi 200 ha de teren agricol n echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulaia juridic a terenurilor nltur aceste limitri ale nstrinrii, artnd c terenurile proprietate privat pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii indiferent de destinaia sau de ntinderea lor. Acte juridice ntre vii prin care se realizeaz nstrinarea i dobndirea acestor terenuri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Respectarea formei autentice se cere i n cazul n care, asupra unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice ntre vii, un drept real, potrivit art. 2 alin. 2 din Legea nr. 247/2005( titlul X ) .
2

Dac legea nr. 54/1998 n art. 3, instituia o interdicie de dobndire a dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, persoane fizice i juridice, i apatrizi, Constituia revizuit n 2003, n art. 44 alin. 2 teza a 2-a statueaz: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Dup aderarea Romniei la Uniunea European cetenii strini i apatrizii, domiciliai pe teritoriul statelor membre vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor, iar modalitatea de dobndire va fi reglementat prin lege organic i chiar nainte de aceasta dac asemenea prevederi apar n tratatele internaionale la care Romnia este parte. De asemenea dup revizuirea Constituiei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor i prin motenire legal. Dispoziiile constituionale au fost preluate i n art. 3 din Legea nr. 247/2005 astfel c: Cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate, asupra terenurilor din Romnia n condiiile prevzute de legea special. ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobndirea dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, legea nr. 276/2005). Dac sub imperiul Legii nr. 54/1998 era interzis nstrinarea, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, pe tot parcursul soluionrii acestor litigii, noua reglementare statueaz n art. 4 c existena unui litigiu cu privire la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, instituind ns de la aceast regul dou excepii: prima const in existena unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privat, iar cea de-a doua n existena unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate. Dac titlurile de proprietate ale nstrintorilor i respectiv dobnditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii
3

lor, nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul Legii nr. 247/2005, nu conduce la validarea acestor titluri. n cazul n care s-a ncheiat un antecontract cu privire la un teren, cu sau fr construcii, iar ulterior una din pri refuz ncheierea contractului, partea care i-a executat obligaia poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract, potrivit art.5 alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005. Un alt element de noutate introdus prin aceast reglementare l reprezint posibilitatea nstrinrilor fcute pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar, n cazul n care se dorete comasarea parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor sau atunci cnd nstrinrile sunt efectuate de ctre persoane ndreptite s obin rent viager agricol. De asemenea aceste nstrinrii sunt scutite de taxe de timbru i de timbru judiciar. 3.- art. 52 din Codul silvic prevede : Statul , prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur , are drept de preemiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite , la pre i condiii egale , pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia , precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier . Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze , n scris , unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv , n legtur cu intenia de nstrinare . Unitatea sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile , dup care dreptul de preemiune nceteaz . Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept . Textul legal instituie un drept de preemiune la cumprarea unor terenuri forestiere n favoarea Statului , n calitate de persoan juridic de drept civil . Dreptul de preemiune se nate numai n cazul n care titularul dreptului de proprietate
4

al unui astfel de teren se hotrte s-l nstrineze prin vnzare cumprare i exist numai la pre i condiii egale . Domeniul de aplicare a acestui drept de preemiune se refer la urmtoarele categorii de terenuri : terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate public a statului ( nconjurate de fondul forestier proprietate public ) , terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i terenurile acoperite cu vegetaie forestier , dac sunt proprietate privat . Pentru exercitarea dreptului de preemiune , proprietarul vnztor este obligat s ntiineze , n scris , unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv , n legtura cu intenia de vnzare . Unitatea silvic teritorial este direcia silvic judeean a Regiei Naionale a Pdurilor . Aceast ntiinare are valoarea unei oferte de vnzare i trebuie s cuprind elementele eseniale ale viitorului contract de vnzare cumprare , adic i un pre minim . Numai astfel statul este n msur s aprecieze dac este sau nu cazul s-i exercite dreptul de preemiune la cumprare . Dac Statul accept oferta de vnzare n termenul de mai sus , i exercit dreptul de preemiune i deci se ncheie un antecontract de vnzare-cumprare . Prile sunt obligate s perfecteze vnzarea-cumprarea n form autentic . Sanciunea contractului de vnzare cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune al Statului este nulitatea absolut , cu regimul su juridic . 4. - persoanele crora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole , au obligaia de a-i stabili domiciliu i de a-i ntemeia gospodrii n localitile n care este situat terenul . Nerespectarea acestei condiii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului i a construciilor de orice fel realizate pe acesta . Pentru teren nu se vor acorda despgubiri , iar pentru construcii proprietarul va primi o despgubire egal .

5. - Renta viager agricol reprezint suma de bani pltit rentierului agricol care nstrineaz sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa, avnd sigurana unei surse viagere de venituri garantate de stat ( art. 2 din Legea 247/2005, titlul XI ). Condiiile ce trebuie s fie ndeplinite pentru ca o persoan s beneficieze de renta viager : - rentierul agricol s fie o persoan fizic n vrst de peste 62 de ani. - s dein n proprietate pn la 10 h de teren agricol - s nstrineze prin acte ntre vii sau s arendeze terenurile agricole dup intrarea n vigoare a prezentului titlu. Renta viager agricol este instituit n scopul concentrrii suprafeelor agricole n exploataii eficiente impuse de necesitatea modernizrii agriculturii. Dovada nstrinrii se face prin actul de nstrinare, ncheiat n form autentic, iar dovada arendrii se face prin contractul de arend ntocmit cu respectarea Legii arendrii nr. 16/1994 ( art. 11 din Legea 247/2005, titlul XI). Potrivit art. 3 din Legea 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezint echivalentul n lei a 100 euro/an pentru fiecare h de teren agricol nstrinat i echivalentul n lei a 50 euro/an pentru fiecare h arendat. Pentru suprafeele mai mici de 1 h suma pltit va fi proporional cu suprafaa nstrinat sau arendat ( art. 5 ). Renta viager agricol se pltete ntr-o singur rat anual n primul trimestru al anului urmtor celui pentru care aceasta este datorat ( art. 6 ). Rentierul agricol poate rmne proprietar pe o suprafa de teren agricol de pn la 0,5 h pentru folosin personal. Potrivit art. 7 din Legea 247/2005, renta viager agricol este personal, netransmisibil i nceteaz la data decesului rentierului agricol.n cazul arendrii, renta viager agricol nceteaz n termen de 30 de zile de la data ncetrii contractului de arend, dac n acest interval rentierul agricol nu face dovada ncheierii unui nou contract de arend. Dup decesul rentierului, motenitorii vor ncasa ultima rat

scadent la data decesului, n cel mult 3 luni dup deces pe baza certificatului de motenitor i a carnetului de rentier agricol.

Rspunderea juridic n dreptul funciar . Nerespectarea normelor juridice privind folosirea i protecia terenurilor atrage rspunderea civil , contravenional sau penal , dup caz art. 106 din legea nr. 18/1991 , rep. . Faptele ce constituie infraciuni sunt : - fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale sau judeene de aplicare a legii fondului funciar , de a mpiedica n orice mod reconstituirea dreptului de proprietate sau eliberarea titlului de proprietate ctre persoanele ndreptite constituie abuz n serviciu i se pedepsete cu nchisoare , - declararea unor suprafee de terenuri mai mici dect cele obinute sau nedeclararea unor suprafee de teren deinute efectiv , n vederea inducerii n eroare a comisiilor locale , constituie infraciunea de fals n declaraii i se pedepsete potrivit prevederilor art. 292 din Codul penal , - ocuparea n ntregime sau n parte a terenurilor de orice fel , nfiinarea sau mutarea semnelor de hotar i a reperelor de marcare , fr aprobarea primit n condiiile legii , constituie infraciune i se pedepsete cu nchisoare . Dac fapta se svrete prin violen , ameninri ori de dou sau mai multe persoane mpreun , pedeapsa este nchisoarea de la 2 la 7 ani . - degradarea terenurilor agricole i silvice , a mprejmuirilor acestora , distrugerea i degradarea culturilor agricole , a lucrrilor de mbuntiri funciare , a bornelor i semnelor topografice sau geodezice , a monumentelor istorice , ansamblurilor i siturilor arheologice , ori mpiedicarea lurii msurilor de conservare a unor astfel de bunuri , precum i nlturarea acestor msuri , constituie infraciunea de distrugere i se pedepsete potrivit art. 217-219 din Codul penal .

Constituie contravenie urmtoarele fapte : - efectuarea de schimburi de terenuri i a schimbrii categoriei de folosin , precum i folosirea definitiv sau temporar a terenurilor agricole i silvice n alte scopuri dect pentru producia agricol i silvic , cu nclcarea dispoziiilor legale . - neluarea msurilor de ctre posesorii de terenuri i de ctre persoanele autorizate pentru pstrarea n bune condiii a bornelor geodezice , topografice , reperelor metalice de nivelment , a piramidelor i balizelor de semnalizare a punctelor geodezice , precum i degradarea sau distrugerea lor din culp , - amplasarea obiectivelor de orice fel , fr avizele i aprobrile prevzute de lege - degradarea terenurilor i culturilor prin depozitarea de materiale ori deeuri de pietri moloz , nisip , prefabricate , construcii metalice, reziduuri i altele asemntoare , - nedeclararea la organele judeene de cadastru funciar de ctre posesori , n termen de 30 de zile de la aprobare , a schimburilor de terenuri i a schimbrii categoriei de folosin a acestora , precum i a datelor cu privire la mrimea suprafeelor i categoria de folosin a acestora , - neluarea unor msuri corespunztoare de ctre persoanele fizice sau juridice pentru evitarea afectrii terenurilor limitrofe prin reziduurile provenite din activitatea de producie i prin scurgerile de orice fel . Constatarea contraveniilor i aplicarea sanciunilor se fac de ctre specialitii mputernicii , n acest scop , de ctre Ministerul Agriculturii i Alimentaiei , precum i de ctre Ministerul Apelor , Pdurilor i Mediului , de mputerniciii prefectului , ai organelor agricole i silvice judeene , precum i de ctre primari .Contraveniilor prevzute mai sus li se aplic i dispoziiile legii nr. 180/2002 privind constatarea i sancionarea contraveniilor .

Folosirea terenurilor pentru producia agricol i silvic .


8

Potrivit legii nr. 18/1991 , rep. , toi deintorii de terenuri agricole au obligaia s asigure cultivarea acestora i protecia solului art. 74 . Cei care nu i ndeplinesc aceste obligaii vor fi somai , n scris , de ctre primarul comunei sau oraului pentru intrarea n legalitate . Dac nici dup primirea somaiei , deintorii de terenuri nu i execut obligaiile n termenul stabilit de primar , din motive imputabile lor , ei vor fi sancionai anual cu plata unei amenzi potrivit legii . Obligarea la plata sumei respective se face prin dispoziie motivat a primarului , iar suma ncasat se face venit la bugetul local. Legea prevede o sanciune mai sever pentru deintorii de terenuri atribuite n folosin care nu dau curs acestei somaii , n sensul c ei pierd dreptul de folosin asupra terenurilor la sfritul anului n curs art. 76 alin. 2 . Schimbarea categoriei de folosin a terenurilor aparinnd persoanelor juridice se poate face numai cu respectarea condiiilor prevzute de lege art. 77 i 78 . Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosin a terenurilor agricole pe care le dein n proprietate sunt obligate s comunice , n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc aceast operaiune , modificarea intervenit oficiului de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol judeean , care are obligaia s o nregistreze .