UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA Facultatea de Economie si Administrarea Afacerilor

Firma IMPACT Developer&Constructor -Dosar de creditare-

Student : Marinescu Bianca Disciplina : Managemet bancar Anul III, FB, Seria II, Grupa I

-2008-

Bilantul contabil pentru 2006

Cont de profit si pierdere

A. Analiza economico-financiara 1. Analiza bilantului contabil

Nivelul I Nivelul II Activ Active imobilizate=
58.424,80

Pasiv Pasive
320159,602

pe

t.l=

Datorii curente cu scadenta mai mica de 1 an= 41391.239 Nivelul II Trezorerie pozitiva= Trezoreria negativa= 54213.147 -12789.781 Active realizabile= Stocuri +Creante max 1 an + Conturi de regularizare= 81993.204+ 190854.244= 272847.448 Trezoreria pozitiva = Conturi la banci in lei si devize+Acreditive+ Titluri de plasament= 54213.147 Activele circulante = Active realizabile+ Trezoreria pozitiva Pasive pe t.l= Capitaluri proprii +Provizioane pt riscuri+ Datorii > 1 an=
163.492,395+1.468,252+ 155.198,955= 320159,602

Active realizabile= 272847.448

Datorii curente cu scadenta mai mica de 1 an= Datorii nefinanciar < 1 an+ Avansuri primite + Alte datorii + Venituri in avans din conversie pasiv= 5050.753 + 13587.332 + 10919.900 + 11833.254 = 41391.239 Trezoreria negativa = -12789.781 FR= Pasive pe t.l Active imobilizate= 320159,602- 58.424,80= 261734,802 Fondul de rulment este pozitiv, ceea ce inseamna ca pasivele pe termen lung finanteaza activele imobilizate si o parte din activele realizabile. NFR= Active realizabile Datorii cu scadenta mai mica de 1 an= 272847.448 41.391.239= 231.456,2 Necesarul de fond de rulemt este pozitiv ceea ce inseamna ca se manifesta o insuficenta de resurse care poate fi acoperit prin credite bancare pe termen lung sau prin excedentul de fond de rulment.

Trezoreria neta= FR- NFR= 261734,802- 231.456,2= 30.278,6

2. Analiza Contului de profit si Pierdere

I II III IV Nivelul Exploatare Financiar Exceptional Global Cheltuieli Cheltuieli exploatare=
98.249,42

Venituri Venituri din exploatere=

117.470,58

Cheltuieli financiare=
14.590,55

Venituri financiare=
19.615,23

Cheltuieli Extraordinare= 0 Impozit pe profit

Venituri exceptionale= 0 0.16

I Nivelul de exploatere
1. Marja comerciala MC= Vanzari din marfuri Costul marfurilor vandute = 2252.528 2774.861= - 522.333 2. Cifra de afaceri CA= Vanzari de marfuri + Productia vanduta =115.847.217 3. Productia exercitiului Pe = Productia vanduta + Productia stocata + Productia imobilizata= 113594.689+20931.829-25391.759= 109128.75 4. Productia exercitiului + vanzari de marfuri = 109128.75 + 2252.528= 111381.28 5. Valoarea adaugata VA= Cs + IT + A + Cf + Pn = 2136.601 + 13587.332 + 7979.231 + (1122.602 + 23500.428) + 18292.928 = 66619.122 6. Excedentul brut din exploatare Ebe= VA + Subventii exploatare IT Cheltuieli cu personalul= 66619.122 + 0 3056.138 2136.601= 61426.383

7.Venituri totale din exploatare Vt= Ca + /- productia stocata + Productia imobilizata + Subventii din exploatare + Alte venituri din exploatare + Venituri din provizioane pt activitatea de exploatare = 115847.217 + 20931.829 25391.759 + 6083.295 + 3437.81= 119908.39 8. Cheltuieli totale din exploatare Ct= Cheltuieli materiale + Lucrari si servicii pt terti + IT + Cheltuieli cu personalul + Alte cheltuieli de exploatare + Cheltuieli cu amortizarile= 29279.779 + 1123.436 + 638.260 + 2417.879 + 2774.861 + 57726.459 + 6108.231 = 100068.91 9.Rezultatul din exploatare Re= Venituri totale din exploatare cheltuieli totale din exploatare = 19221.163

II Nivelul financiar
1.Rezultatul financiar Rf= Venituri financiare Cheltuieli financiare= 5024,682 2.Rezultatul current Rc= Re + Rf = 24245,845

III Nivelul exceptional

1.Rezultatul exceptional Rex= Venituri exceptionale Cheltuieli exceptionale = 0

IV Nivelul global
1.Execedent brut total Ebt= Ebe + Ebf + Ebex= 66451.1

2 Profitul inainte de dobanzi si taxe Profitul inainte de dobanzi si taxe = Rezultatul curent + rezultatul exceptional + Cheltuieli cu dobanzile =24245.85 + 0 + 9571.753= 33817.603 3.Rezultatul brut al exercitiului Rbe= Rezultatul curent al exercitiului + rezultatul exceptional = 24245,85 4.Rezultatul net al exercitiului Rne = Rezultatul brut al exercitiului Impozitul pe profit = 24245,85 3879,336 =18.292.928

B.Bonitatea clientilor bancii

1. Indicatori de structura
a. Cifra de afaceri CA= 115.847.217 b. Capitaluri proprii Capitaluri proprii in sens strict = 163.492.395 Capitaluri proprii in sens larg = Capitaluri proprii in sens strict + Diferente din reevaluare + Subventii pentru investitii + Provizioane legale = 164960.647 Capitaluri proprii nete in sens strict = Capitaluri proprii in sens strict Activ cu valoare incerta + Pasiv cu valoare cunoscuta = 163492.395 - 214.440 = 163277.955

c. Rezultatul exercitiului Re= 24245,85 d. Fondul de rulment

FR= 261734,802

e. Necesarul de fond de rulment NFR= 231.456,2 f. Trezoreria neta Tn= 30.278,6

10

g. Lichiditatea
ActiveCirc Stocuri ClientiIncerti = 251.24% Datorii < 1an ActiveCirc Stocurinevalorificate ClientiIncerti Lichiditatea curenta = Lc = = Datorii > 1an

Lichiditatea imediata = Li =

210.73% Interpretare : peste 150%, firma Impact dispune de o lichiditate foarte buna h. Solvabilitatea Solvabilitatea= S =

TotActive StocuriNevalorificabile ClientiIncerti =184.43% DatoriiTot DifConvPasiv

i. Gradul de indatorare Gradul de indatorare generala = GIG = Capitaluri Pr opriiNeteStrict = 84.98% Deoarece se afla la nivelul de 60%-100% gradul de indatorare generala este satisfacator. Interpretand gradul de indatorare al societatii si in functie de indicele lichiditatii, respectiv de 2.51 pentru 2006, am putea aprecia ca IMP nu are probleme in a-si onora datoriile scadente, pe termen scurt j. Viteza de rotatie a activelor circulante Viteza de roatatie = Vr =
CifraDeAfaceri Dividende = 35.42 ActiveCirculante Rezultatul net al exercitiului DatoriiTotale

Astfel numarul de cicluri efectuate de activele circulante in decursul unei perioade este aproximativ 35.

2. Indicatori de performanta
a. Rentabilitatea a.1 Rentabilitatea de exploatare

11

Rentabilitatea neta din exploatare = Rne =

Rne = 19221,163 = 16.59% 115847.217

Re zultatulDinExploatare = CifraDeAfaceri

a.2 Rentabilitatea economica Rentabilitatea economica= Re = Rentabilitatea economica= Re = a.3 Rentabilitatea financiara Rentabilitatea financiara= Rf = Capitaluri Proprii in sens Strict =
Rf = 24245,85 = 14.85% 163277.955 RBE Rezultatul curent 19221.163 = *100=4.97% Total Activ 386173.87 Rezultatul net 18292,928 = = 4.74% Total Activ 386173.87

Profit Net 18292.93 Rentabilitatea financiara= Rf = Capitaluri Proprii = =11,19% 163492.39

b. Indicatori ai riscului financiar Indicatorul de acoperire a dobanzii= Ad =

Ad = 3.533 Rezultatul inaintea platii dobanzii si aimpozitului pe profit 33817.603 = = cheltuieli cu dobanzile 9571.753

Valoarea indicatorului este mai mare de 3 ceea ce dovedeste faptul ca firma Impact are o buna capacitate de a-si achita dobanda
Cheltuieli cu dobanzile 9571.753 = = 39.47 Excedent brut curent 24245.85 Cheltuieli cu dobanzile 9571.743 = = 14.4 Excedent brut total 66451.1 CheltuieliCuDobanzi 9571.743 = = 8.26 CifraAfaceri 115847.217

12

c. Rata valorii adaugate Rva=

Valoarea adaugata 66619.122 = = 57.50% CA 115847.217

d. Politica de dividende
Pd= Dividende =0 Rezultatul net al exercitiului

In anul 2006 nu s-au acordat dividende

C. Analiza nefinanciara
Prin analiza nefinanciara a firmei Impact se urmareste credibilitatea clientului, cu privire la formarea de catre banca a convingerilor referitoare la calitatile morale si profesionale ale conducatorilor societatii, precum si a reputatiei firmei privita prin calitatea produselor, serviciilor si a modului de indplinire a obligatiile asumate in relatiile cu partenerii de afaceri Analiza ia in considerare 2 categorii de factori nefinanciari : Interni Externi

Factori nefinanciari interni

1. Conducerea societatii(Managementul)

Presedintele firmei Impact Developer&Constructor este dl Popp Ioan Dan si totodata el controleaza firma SC Havila Trading International SRL, care detine presidentia Consiliului de Administratie, iar Doamna Sandulescu Carmen este Director Economic in cadrul companiei Impact. Domnul Popp Ioan Dan se bucura de prestigiu si experienta in domeniu, drept dovada stau numeroasele premii primite atat personal cat si in numele firmei. In cadrul Galei Premiilor Anuale, premiul de "Inovare in dezvoltarea si finantarea proiectelor imobiliare", a fost acordat domnului Dan Ioan Popp iar premiul incoronat cu "Laurii Tribunei Economice" reprezinta recunoasterea contributiilor deosebite in practica economica si a mediului de afaceri precum si abilitatile de inovare in domeniul imobiliar de care a dat dovada d-nul Dan Ioan Popp.

13

Misiunea societatii Impact este, dupa cum declara insasi conducerea, sa transforme in realitate visele imobiliare ale clientilor prin profesionalismul angajatilor care se dezvolta continuu implinind astfel expectantele investitionale ale actionarilor proprietari. Pentru a impune respect si a depasi asteptarile pe piata imobiliara, compania IMPACT isi promoveaza valorile, respectandu-le in orice activitate Structura actionaratului se afla in forma urmatoare la data de 2.11.2007:
Actionari ALTI ACTIONARI POPP IOAN DAN SANDULESCU CARMEN DANIELA Actiuni 697.667.691 321.133.685 129.770.774 Total 1.148.572.150 Pondere% 60,76% 27,95% 11,29% 100 %

La sfarsitul anului 2005 structura actionariatului se prezenta astfel :

ACTIONAR Popp Ioan Dan Sandulescu Carmen Daniela Pers. juridice Pers. fizice Total Pondere (%) 30,2 12,78 29,3 27,72 100,00

In ceea ce priveste sistemul de management din anul 2004 s-a trecut la un nou sistem de management - de la managementul pe obiective s-a trecut la managementul pe proiecte. Managementul proiectelor reuneste ansamblul proceselor si activitatilor desfasurate pe o perioada limitata in vederea solutionarii unor obiective complexe precis formulate cu grad mare de motivatie si risc. Reunirea pe o perioada determinata intr-o echipa distincta condusa de un manager de proiect si diversi specialisti din cadrul organizatiei, conduce la o

14

crestere a flexibilitatii structurii functionale si operationale in relatie cu obiectivele. Avantajele acestui sistem de management sunt urmatoarele: se pot urmari indeaproape stagiile proiectelor - avand astfel posibilitatea de a interveni mai usor pentru rezultate mai bune, se seteaza si se urmaresc mai bine termenele limita, se aloca si se utilizeaza mai eficient resursele ( resurse umane, cat si resurse materiale), se incurajeaza munca in echipa.

2. Activitatea clientului
IMPACT Developer & Contractor S.A. este o societate comerciala pe actiuni ce activeaza in domeniul dezvoltarii de proiecte imobiliare complexe. In prezent, principalele categorii de servicii oferite de companie sunt dezvoltarea de proiecte imobiliare complexe: ansambluri de locuinte, cladiri de birouri moderne cat si spatii destinate comertului sau platforme logistice. Totodata, IMPACT Developer & Contractor S.A. ofera solutii financiare proprii si consultanta de specialitate pentru contractarea imobilelor din oferta de produse a companiei. In general, toate ansamblurile rezidentiale construite de IMPACT contin vile care pot fi incadrate in patru mari categorii, conform suprafetei si dotarilor incluse, care determina si pretul locuintei respective : Vilele DeLuxe; Vilele Prestige; Vilele Junior; Vilele Freedom

Construdava Business Centre Incepand cu anul 2004 compania de dezvoltare imobiliara Impact SA a devenit activa si pe piata spatiilor pentru birouri. Primul proiect demarat in acest sens a fost construirea primului imobil de birouri de clasa A din zona
15

Baneasa-Pipera, Construdava.Din septembrie Construdava gazduieste noul sediu IMPACT SA , alaturi de alte firme de prestigiu care doresc sa-si desfasoare activitatea intr-un spatiu de inalta clasa ,realizat dupa profilul celor mai ridicate standarde occidentale Activitatile auxiliare Activitatile auxiliare desfasurate constau in consultanta in proiectare si consultanta financiara. Pana in anul 2005, Impact S.A. a oferit clientilor sai si servicii de finantare a achizitiei de locuinte, prin vanzarea in rate a caselor. Incepand cu anul 2005, datorita modificarilor impuse prin noul Cod fiscal, Impact a restrans treptat, pana la eliminarea completa a vanzarilor in rate incepand cu luna mai a anului 2005. Datorita restrictiilor impuse bancilor de catre Banca Nationala, Impact a hotarat sa reintroduca vanzarea in rate a caselor, pentru o baza selectiva de produse si clienti, noul produs fiind denumit Fin D-L. Totodata, Impact s-a aratat preocupat de acordarea unei posibilitati de finantare a acelor persoane care prin activitatile pe care le desfasoara nu se incadreaza in categoria clientilor bancabili (ex. liber intreprinzatori, persoane care desfasoara activitati liberale etc.), punand bazele unei societati de credit ipotecar Imobilia Credit S.A Compania Impact oferind servicii de consultanta prin consultantii de vanzari ai firmei impreuna cu specialistii companiei, sunt in masura sa ofere potentialilor clienti consultanta juridica si consultanta financiara: Consultanta juridica in ceea ce priveste obtinerea documentelor necesare pentru un credit, formalitatile ulterioare achitarii constructiilor, declararea de ROL fiscal, precum si recomandari de specialisti cadastrali si notari. Consultanta financiara in vederea alegerii celei mai bune solutii pentru plata locuintei achizitionate (stabilirea transelor de plata in cazul in care se alege plata pe stadii fizice de executie, intocmirea dosarului in situatia achizitionarii locuintei prin intermediul unui credit ipotecar si depunerea acestuia la banca.

Cota de piata a companiei IMPACT La nivelul anului 2005 compania de dezvoltare imobilara IMPACT detine in Bucuresti o cota de piata de 28.65% in ceea ce priveste unitatile
16

locative in executie si o cota de piata de 9.26% daca se raporteaza la unitatile locative finalizate. Daca se raporteaza la intreaga tara, cota de piata a IMPACT SA este de 1.49% in privinta unitatilor locative in executie si de 2.86% in ceea ce priveste numarul unitatilor locative finalizate. Clientii si partenerii societatii Client Impact Developer&Constructor poate fi orice persoana fizica sau juridica, persoana ce doreste sa achizitioneze unul dintre produsele firmei fie vila, birou sau serviciu financiar. In anul 2005 clientii firmei Impact au fost in numar de 70. Dintre partenerii IMPACT fac parte: Banci: HVB Bank, Alpha Bank, BCR, Raiffeisen Bank, Bancpost, Unicredit, ING Bank, Banca Transilvania, Banca Romaneasca, Piraeus Bank, Volksbank Societati de credit ipotecar: Domenia Credit, Imobilia Credit, Finans Credit.
Companii de leasing imobiliar: TBI Leasing, Unicredit Leasing, Volksbank Leasing

Furnizorii Cei mai importanti furnizori de materii prime si materiale pentru IMPACT SA sunt furnizorii de materiale de constructii de productie indigena sau din import. Trust Iuscu TBG Group Holcim SA Ductil Steel SA Wienerberger SA Concurenta

Principalii competitori ai IMPACT SA in domeniul constructiei de ansambluri rezidentiale sunt urmatorii: SC Arco Construct
17

Axa Complexul American Village Ibiza Construct 2000 Domus Stil Trend Imobiliar Asco Constructii Central Residential Park Triumf Construct ANL Arcom

3. Strategia
Obiectivul strategic Obiectivul strategic al companiei este dezvoltarea sistemului de management integrat, la nivelul companiilor de top si certificarea acestui statut prin premii de excelenta in afaceri. Compania IMPACT a fost certificata in anul 2005 ISO 9001: 2000 si ISO 14001: 2004, sistemul de management integrat fiind reconfirmat prin audit de supraveghere in anul 2006. Impact Developer&Contractor S.A. intentionaza certificarea sistemului de management al sanatatii si securitatii ocupationale (OHSAS 18001) de catre o firma externa, pana la sfarsitul anului 2006.

Planuri de viitor- dezvoltarea durabila "Misiunea companiei Impact este de a transforma in realitate visele imobiliare ale clientilor prin profesionalismul angajatilor. Imbunatatirea continua a proceselor interne se bazeaza pe dezvoltarea profesionala a angajatilor si este orientata catre satisfacerea cerintelor partilor interesate. Acordam o atentie deosebita calitatii actului managerial, sanatatii si securitatii in munca. De asemenea, o preocupare constanta pentru noi este prevenirea poluarii si imbunatatirea performantelor de mediu."

18

Dan Ioan Popp Director General, Impact Impact, o companie care isi desfasoara activitatea prin prisma dezvoltarii durabile, urmareste ca, in tot ceea ce face, fara a neglija oportunitatile aparute in diverse momente sa aiba o abordare si o perspectiva pe termen lung. Doar in acest mod se pot crea adevaratele valori astazi, fapt ce va sustine durabil dezvoltarea proiectelor pentru maine. Practic, se doreste ca prin orice actiune directa a companiei sau sustinuta de compania Impact, sa atinga obiective si sa mentina rezultate pe termen lung, durabil. Un exemplu in acest sens il reprezinta sustinerea organizatiilor non-guvernamentale.

Factori nefinanciari externi

Domeniul de activitate in care firma Impact isi desfasoara activitatea este cel imobiliar care in prezent se caracterizeaza printr-o dinamica in ascensiune a pietei imobiliare, sustinuta si de o cerere crescanda de fond locativ. Investitiile in imobiliare necesita fonduri substantiale, insa oportunitatile de dezvoltare oferite de acestea sunt deosebite si profitul inregistrat intr-o afacere imobiliara este foarte mare. Oferta imobiliara din Romania a crescut simtitor in ultimii ani si continua sa se dezvolte la fel de vertiginos, incercand sa faca fata cererilor tot mai mari ale pietei . Potentialul mare de castig al afacerilor imobiliare din Romania atrage an de an investitori straini care alaturi de cei autohtoni investesc mari sume de bani in dezvoltarea pietei imobiliare, care deja se afla la un nivel international. Cu o crestere de 144% a investitiilor straine in domeniul imobiliar, Romania ocupa locul al treilea in Europa Centrala si de Est. Aproape jumatate din tranzactiile imobiliare incheiate anul trecut au fost pe segmentul de retail si 34% cu spatii de birouri. Investitiile realizate in 2007 in Romania, concretizate in lucrari de constructii noi si alte cheltuieli, au insumat 11,8 miliarde euro. Romania ocupa locul al treilea in zona Europei Centrale si de Est, dupa Cehia si Polonia, in functie de valoarea investitiilor straine in domeniul imobiliar, la nivelul anului 2007.
19

Impact poate beneficia de numeroasele oportunitati reprezentate de faptul ca domeniul imobiliar atrage cele mai multe investitii Numai prin dezvoltarea unor ample proiecte in domeniul constructiilor si prin mentinerea intr-un nivel acceptabil al rentabilitatii, firma poate face fata amenintarilor in afara(dezvoltarea celorlalte firme de developeri si chiar acordarea de subventii pentru construirea de locuinte ANL). Situatia indicatorilor utilizati in evaluarea clientului si punctajul afferent Indicatori Lichiditatea curenta Rezultatul Lc<80% 81<Lc<100% 101<Lc<120% 121<Lc<150% 151<Lc<170% Solvabilitatea Lc>171% S<80% 81<S<100% 101<S<120% 121<S<140% 141<S<160% 161<S<180% GIG S>181% G>100 81<G<100 61<G<80 41<G<60 Puncta Punctaj j -2 -1 1 2 3 4 0 1 2 3 4 5 6 -1 0 1 2 6 0 4 IMP

20

Viteza de rotatie

G<40 Rac<5 5.1<Rac<10 Rac>10.1

3 1 2 4 0 1 3 4 2 3 2 1 0 -1 2 1 3 2 1 4.5 3 1.5 3 2 1 32.5 2 4.5 2 1 3 3 3 4

Rentabilitatea capitalurilor proprii

Rcp<0 0<Rcp<10% 10.1<Rcp<30 30.1<Rcp<50% Rcp>50% 0<Ad<20 20.1<Ad<40 40.1<Ad<60 60.1<Ad<80 Ad>80 Ipoteca Gajul fara deposedare Foarte buna Buna Satisfacatoare Pozitie de lider Pozitie medie Pozitie scazuta Regie autonoma S.A Alti agenti

Acoperirea dobanzii

Garantii Calitatea conducerii

Nivelul de competitie pe piata

Tipul de agent economic

Suma Punctaj IMP S.A

Punctajul obtinut de firma Impact are nivelul de 32.5, considerat bun in vederea acordarii unui credit.

21

Creditul propus spre acordare este un credit de investitii pe termen lung privind achizitionarea unui teren in zona de provincie, mai exact in Ploiesti, in vederea derularii ulterioare a unui proiect de constructii de spatii de birouri. Creditul solicitat se gaseste la nivelul de 2 milioane de euro.Valuta aleasa este euro deoarece firma are la activ numeroase contracte incheiate in aceasta moneda. O eventuala pierdere contabila rezultata din diferentele de curs valutar, nu va fi realizata efectiv si din punct de vedere operational intrucat imprumuturile, care isi pastreaza aceeasi valoare in euro, vor fi rambursate pe parcursul urmatorilor ani din incasarile in euro ale Impact. Perioada de acordare a creditului este de 10 ani, incepand de la data stabilita prin contract, de punere a creditului la dispozitia imprumutatului, si cu o perioada de gratie de 3 luni. Creditul acordat nu acopera decat 85% din valoarea investitiei, restul de 15% urmand sa fie reprezentat de aportul propriu al al firmei Impact Lista garantiilor propuse bancii pentru garantarea creditului - Garantii

22