1) In momentul in care iei decizia de a achizitiona un imobil, pornesti de la nevoile pe care vrei sa ti le satisfaci prin acest activ imobiliar:

- a) nevoia de adapost (achizitia unei locuinte personale pentru tine si familia ta); teai saturat de stat cu parintii/cu chirie etc. si vrei sa ai un "locusor numai al tau" - in acest caz ai grija cat de tare te vei implica emotional in aceasta tranzactie. Aici poti sa-ti cumperi o locuinta "la gata", sau poti sa-ti achizitionezi un teren pe care sa-ti construiesti casa visurilor tale (poate chiar si mai ieftin daca iti alegi cu atentie constructorul si faci economie la materiale si "mofturi") - b) nevoia de evolutie (nevoia de un spatiu mai mare pentru membrii familiei, nevoia schimbarii locatiei); In acest caz te poti orienta si la un schimb de locuinta. - c) nevoia de a acoperi o pierdere materiala (datorie, ipoteca etc.), in acest caz trebuie sa te restrangi la un imobil mai mic, sau sa schimbi locatia. Ori poti face un schimb, ori vei fi si in postura de vanzator si in cea de cumparator. - d) nevoia de specula (ai o suma de bani pe care vrei sa o rulezi pe termen scurt, pana in 6 luni, si sa obtii profit prin diferenta pozitiva de pret). Practic cumperi sub pretul pietei, investesti o suma modica in cosmetizarea si imaginea imobilului pentru a-l vinde intr-o perioada relativ scurta la un pret mai mare sau egal cu pretul pietei. In general specula poate fi deosebit de riscanta daca nu se realizeaza pe un trend de crestere al pretului mediu. - e) nevoia de investitie (esti investitor, ai numerar si doresti sa obtii un randament anual cat mai mare din investitiile pe care le faci, cu un risc minim, si cu o strategie de EXIT bine pusa la punct - adica daca ai nevoie de lichiditati sa fi sigur ca poti vinde activul de investitie la pretul pietei intr-o perioada relativ scurta)... parafrazand un autor american, Robert Kiyosaki, investitorii urmaresc obtinerea de profit din fluxuri de numerar (cashflow ), in timp ce speculatorii se bazeaza doar pe cresteri de capital (capital gains). Inainte de a trece mai departe analizeaza-te cu atentie si vezi in ce categorie te poti integra. 2) O privire de ansamblu asupra pietei. Site-ul Index Imobiliar este singurul din Romania care a surprins evolutia preturilor la imobiliarele din Bucuresti, chiar daca se bazeaza doar pe preturile cerute pe un anumit site de anunturi. 3) Trebuie avut in vedere faptul ca in conditii normale de piata negocierea de la PRETUL CERUT INITIAL DE PROPRIETAR este de 10-15% in functie de mai multi factori... Insa in conditiile actuale de piata cand cererea este foarte mica si oferta din abundenta, pentru a se putea vinde intr-o perioada scurta, un imobil poate suferi o corectie la pretul cerut chiar si de 30% - 50% (cazuri extreme)... Altfel oferta este absorbita de piata chiar si dupa un an, atunci cand pretul pietei ajunge sa scada in jurul valorii cerute... 4) Este bine cunoscut faptul ca proprietarii pun o marja de negociere de 15, 20 chiar si 25% la pretul cerut in plus fata de pretul pietei (evaluarea reala a imobilului). 5) Si mai avem aici o problema vizavi de evaluarea imobilului... cine o face?

- proprietarul fara sa cunoasca piata, doar printr-un studiu preliminar al ofertelor de pe internet si din ziare? ; - agentii imobiliari... din care majoritatea (cei neprofesionisti) fac o evaluarea subiectiva in functie de propriile interese, cel mai des o supraevaluare pentru a obtine exclusivitate pe vanzarea ofertei ; - expertii evaluatori imobiliari - care din pacate nu au surse sigure in afara de internet, mica publicitate din ziar si agentiile imobiliare pentru a face raportul de evaluare prin cele 3 metode (metoda costului, metoda venitului, metoda comparatiei) - toate aceste surse INDICAND DOAR PRETUL CERUT si mai rar - PRETUL REAL FINAL de vanzare... 6) O evaluare profesionista se face pornind de la venitul potential pe care il poti obtine din inchirierea imobilului - CHIRIA, care iti genereaza randamentul investitiei (return of investment - ROI), ROI mediu trebuie sa fie 10% pe an, asta insemnand ca-ti vei recupera investitia in maxim 10 ani... deci inmultind chiria pe un an cu 10 vei obtine pretul imobilului... 7) In plus trebuie sa faci un studiu de piata real si sa vizionezi cel putin 100 de imobile inainte de a stabili un pret mediu in functie de locatie, metri patrati, utilitati, vecini, mijloace de transport in comun, scoli, parcuri, piete, gradinite etc. (in functie de nevoile tale). 8) In acest proces poti apela si la agentii imobiliare pentru a vedea ce oferta au... si in cazul unei oferte cu mult peste pretul pietei nu te "zgarci" la comision, daca agentia iti ofera un imobil cu un pret care sa justifice plata comisionului. Un agent profesionist nu-ti va spune niciodata "cumpara-l pe acesta"... un agent profesionist iti va prezenta atat avantajele cat si dezavantajele unei anumite oferte, dandu-ti posibiliatatea de a face tu alegerea nemijlocit... Un agent profesionist urmareste interesele clientului si nu acelea proprii ale comisionului etc... 9) De asemenea poti publica si un anunt pe internet si in mica publicitate din ziare in care sa specifici dorinta ta de a achizitiona un imobil cu anumite caracteristici in functie de nevoile tale... 10) FACETI CREDITE IMOBILIARE DOAR PENTRU IMOBILELE LUATE CA INVESTITIE PE TERMEN LUNG , CARE SA VA CREEZE UN VENIT - CHIRIA LUNARA, CARE SA FIE MAI MARE DECAT RATA LA BANCA , GENERAND ASTFEL PROFIT (diferenta dintre chiria lunara si rata creditului)...AVETI AICI IN VEDERE SI VALUTA IN CARE FACETI CREDITUL SI MODIFICARILE PREVIZIONATE ALE RATE DE DOBANDA LA NIVEL GLOBAL PENTRU ACEA MONEDA... PIATA IMOBILIARA SI-A PIERDUT INCREDEREA INVESTITORILOR SI NU MAI ESTE DELOC SIGURA; DE ACEEA ESTE O INCONSTIENTA DIN PARTEA TA SA TE INHAMI LA UN CREDIT PE 10, 20, 30 DE ANI IN CONDITIILE INFLATIONISTE DE PE PIATA BANCARA , CORELATE CU TENDINTELE DEFLATIONISTE (SCADEREA PRETURILOR) DE PE PIATA IMOBILIARA... IN PLUS , AVETI IN VEDERE CA DACA APELATI LA UN AGENT IMOBILIAR IN POSTURA DE INVESTITOR, TREBUIE SA-I PUNETI IN PRIMUL RAND INTREBAREA:

AI INVESTIT VREODATA BANII TAI IN PIATA IMOBILIARA?... CE RANDAMENT AI OBTINUT?... AI FACUT SPECULA? (ACHIZITIONAREA UNUI IMOBIL LA UN PRET MAI SCAZUT CU SCOPUL DE A-L REVINDE LA UN PRET MAI MARE - IN UNELE CAZURI CU MICI IMBUNATATIRI - LA UN INTERVAL RELATIV SCURT DE TIMP PANA IN 6 LUNI)... AI INVESTIT PE TERMEN MEDIU SI LUNG?... CUM CALCULEZI PRETUL MEDIU AL UNUI IMOBIL? (SI DACA NU-TI INDICA TOATE METODELE PE CARE TI LE-AM PRECIZAT MAI SUS, CEL PUTIN, SPUNE-I PAS)... Acum probabil iti pui intrebarea: "Oare autorul articolului imi poate raspunde la intrebarile de mai sus?"... Acesta este sfatul unui profesionist ... cu experienta in imobiliare. Cu respect, Tiberiu