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Ecuador.El avalo de un inmueble: un proceso menos subjetivo y ms tcnico

Gustavo Barahona P., Ingeniero Civil Carrera de Ingeniera Civil y Ambiental Escuela Politcnica Nacional - Quito Sntesis
Debido a que en nuestro medio no ha existido la disciplina de llevar adelante los procesos avaluatorios cindose a procedimientos que tengan menos de subjetividad y ms de tcnica, se han dado casos extremadamente curiosos, por decir lo menos, como aquel que ejecutado por tres profesionales que basando sus resultados de su prctica que sin lugar a dudas muy valiosa y criterios personales, han generado tres avalos distintos de un mismo inmueble con diferencia marcadas entre ellos tanto a favor del propietario del inmueble como a favor de la institucin financiera que lo requera. Sin ir muy lejos, las instituciones bancarias actualmente se encuentran en situaciones comprometidas debido a la sobrevaloracin de bienes inmuebles ocasionando una falsa imagen de sus activos. Como premisa fundamental, no existe ninguna duda acerca del procedimiento tico y moral de los diferentes profesionales inmersos en la problemtica. Lo que en realidad ha sucedido se menciona en las primeras lneas. Esto ha motivado a que la Escuela Politcnica Nacional. ofrezca cursos de formacin bsica dirigido a diferentes profesionales del ramo en el que se imparten y comparten conceptos y criterios capaces de uniformizar o coincidir en apreciaciones y, por ende, en resultados. El presente trabajo trata de sintetizar los diferentes mtodos y sus partes relevantes que deberan conocerse y aplicarse en el avalo de inmuebles urbanos. Estos procedimientos, metodologas y aplicaciones se han tomado de los cursos dictados en el Instituto Ecuatoriano para el Financiamiento de la Vivienda por el Ec. Oscar Borrero Ochoa, varios artculos reproducidos por IBAPE, Instituto Brasileiro de Avaliaces e Pericias de Engenharia, artculos escritos por la Universidad Politcnica de Valencia y su Maestra Universitaria Internacional en Ingeniera de la Tasacin y Valoracin, de varios artculos publicados en la revista americana The Appraisal Journal y varios casos de nuestro medio en los que ha participado tanto el autor del presente trabajo como la E.P.N y su Carrera de Ingeniera Civil y Ambiental

0. Introduccin Para cualquiera de los trabajos que hoy en da deba realizar el profesional, se requiere tcnicas y procedimientos giles, precisos y confiables los que harn que sus resultados sirvan a s mismo y a los dems. En el mbito de la economa urbana, la valuacin de la propiedad raz, debido a los fenmenos de crecimiento acelerado de las reas urbanas y de perturbaciones econmicas acentuadas en la presente poca, se ha convertido en un mecanismo relevante que permite delimitar y determinar tanto la incidencia cuanto los cambios de valor del suelo y de las edificaciones. Lo antedicho corrobora que los factores principales que intervienen en la valuacin de un inmueble son: lote, construccin y factor de comercializacin. Cada uno de ellos deber ser cuantificado lo ms cercano a la realidad para lograr el justo precio que un bien posee. Partiendo de que EL AVALUO ES UNICO, pues el inmueble al que va dirigido tambin es nico, se analizar rpidamente cada uno de los tres factores.

1. El lote y el Mtodo Comparativo Para asignarle un precio al lote, se acude al Mtodo Comparativo que tiene como base determinar el Lote tipo. Este lote tipo es aquel que ms se repite en la zona, esta ubicado lo ms cercano posible al lote a avaluar, posee una forma regular, de proporciones acordes con la teora arquitectnica, que se encuentre en sitios intermedios (no esquineros). A este lote tipo se la asignar una valoracin dependiendo de los precios de varios inmuebles vecinos que se encuentren en proceso de negociacin, partiendo desde luego del criterio del perito avaluador, de su experiencia, del conocimiento del mercado existente alrededor del cual se realiza el avalo y de ayudas metodolgicas existentes. 1

2 Sobre la base de este lote tipo y sus medidas, se penalizar o premiar el lote a avaluar, de acuerdo a los siguientes factores: Fondo, frente, forma, tamao, proporcin, influencia de varios frentes o esquinero, topografa, e integracin.

Cada uno de estos factores se encuentra expresado matemticamente. El producto de stos, aplicado al precio del lote tipo corresponder al precio del lote a avaluar. 2. La construccin y el Mtodo del Costo Este elemento es el segundo factor que interviene en el avalo de un inmueble, sea ste nuevo o usado. La aplicacin del "Mtodo del costo" o "Costo de reposicin", entendindose como el valor de la construccin nueva, ser el punto de partida. Se llegar al valor de la construccin nueva acudiendo a los presupuestos de la obra realizada, si es esto posible o, de lo contrario, de acuerdo a referencias dadas por organismos que manejan los costos unitarios de varios tipos de construcciones, as como tambin de constructores que se encuentran en actividad y que conocen a ciencia cierta estos valores. Avalo de la construccin nueva Lo que se requiere es comparar hipotticamente el inmueble a avaluar con otro de similares caractersticas completamente nuevo. Mediante el proceso de homogeneizacin, se comparar con alguna de las construcciones nuevas actuales cuyo precio es conocido. No esta por dems sealar que el avaluador entienda como se hace la construccin nueva para as identificar el prototipo al cual se asemejar la construccin que se encuentra avaluando. Adems, es importante conocer si estos precios de referencia corresponden a una sola construccin o son precios de inmuebles fabricados en serie y si el dato obtenido se refiere a costos directos, o costos de construccin, o a precio de venta. Se define como "Multiplicador de costos" al cociente del costo de la construccin y el costo directo. A continuacin aparecen algunos valores de "Multiplicadores" aplicable a la ciudad de Quito, debiendo el avaluador utilizarlos con el suficiente criterio y sin rigidez en cuanto a los 1 valores indicados . Vivienda estrato econmico 1.15 1.18 Vivienda estrato popular 1.20 1.23 Vivienda estrato medio bajo 1.25 1.28 Vivienda estrato medio 1.30 1.34 Vivienda estrato medio-alto 1.35 1.38 Vivienda estrato alto 1.40 - 1.42 Vivienda de lujo 1.40 1.42 Si es el caso de avaluar una propiedad que se encuentra en construcciones multifamiliares o propiedades en condominio, se deber considerar que se compra una rea de construccin til y se paga por un rea de construccin bruta la misma que incluye todo lo que son instalaciones y construcciones correspondientes al condominio (cerramientos, reas de circulacin, Taller AEPA / Barahona, G; Borja, P; Contreras, R; Estupin, G; Pachano, G; Terneus, R; y otros / Mayo de 2.003 2
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3 guardiana y conserjera, jardines, reas de recreacin, ascensores, cisternas, bombas de agua, ductos de ventilacin, etc.). Como en el caso anterior, se define el factor "K" dado por el cociente entre el rea neta y el rea bruta. Se sugiere, tambin, algunos valores del factor "K" hacindose la misma observacin que en el caso anterior2. Vivienda estrato media bajo 0.91 0.93 Vivienda estrato medio 0.88 0.90 Vivienda estrato medio alto 0.85 0.87 Vivienda estrato alto 0.81 0.84 Vivienda estrato de lujo 0.76 0.80 Unifamiliar y Bodegas 1.0 Avalo de la construccin usada Al contrario de lo que sucede con el terreno, que constantemente esta en proceso de valorizacin, la construccin se encuentra expuesta a dos tipos de desvalorizacin: Por su edad y estado de conservacin. El avalo de la construccin usada parte del valor determinado para la construccin nueva aplicada un factor de depreciacin, de tal manera que el valor actual o de la construccin usada (Vx) ser igual al valor de la construccin nueva (Vn) depreciada por el factor D y por un valor residual esperado, R.

Vx = Vn[R + (1 R) (1 D) ]
Donde: R es el residuo o porcentaje no depreciado. D es el porcentaje por depreciacin. El factor "D" se obtiene de las tablas de Fitto y Corvini, el mismo que involucra a las amortizaciones (depreciaciones) antes indicadas: Edad y estado de conservacin.

3. El valor del terreno y el Mtodo del Potencial de desarrollo Tambin llamado Mtodo del Residuo, pues se llega al valor del terreno como un residuo del valor de venta menos los costos de construccin y las utilidades del promotor. Es aplicable a terrenos sin edificaciones o con edificaciones sin importancia o con edificaciones de poca valorizacin. Para este propsito, el avaluador se cie a los siguientes pasos: Seleccionar la ptima edificabilidad del solar, es decir, la edificabilidad ms rentable teniendo en cuenta las limitaciones impuestas por el planeamiento urbanstico: Retiros, mxima edificabilidad en la planta baja (COS), mxima edificabilidad en altura (COS Total), afectaciones por obras de infraestructura, limitaciones por obras gubernamentales, etc. La edificabilidad mas rentable consiste en elaborar someramente un anteproyecto que quepa en el lote, fijndose los precios de venta -en el momento presente- de las reas tiles del proyecto: reas de almacenes, oficinas, viviendas, parqueaderos, bodegas, secaderos, obteniendo as el valor de recaudacin en el eventual caso de venta total. Se estima, adems, que los siguientes porcentajes para cada una de las partes que intervienen en el precio de venta son: o o
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entre el 68 y el 72% para la construccin; el precio del terreno vara entre el 12 y el 15%.

El Factor K para propiedad horizontal en edificios multifamiliares / ALTAMIRANO, lvaro / Octubre de 2.001 3

4 o Las utilidades del promotor, entonces, oscilan entre el 15 y el 18%.

Sin duda, al partir de ciertas hiptesis econmicas los resultados pueden distorsionarse apartndose de la realidad si no se cuida especialmente su verosimilitud. Hay ocasiones que el terreno, dependiendo fundamentalmente de su ubicacin, llega a pesar hasta un 17% del costo total del proyecto mermando as las utilidades del promotor.

4. El inmueble y el Mtodo de la Renta Directo Diferente a lo que ocurre en pases desarrollados, la propiedad en nuestro pas no ha sido tomada como una inversin a largo plazo. El desconocimiento generalizado por parte de los propietarios de los inmuebles sobre la capacidad de renta de sus bienes es notorio, ya que la propiedad raz ha sido vista como una necesidad bsica desde el punto de vista habitacional sin importar cuanto capital haya invertido en este bien; lo realmente importante es que se posee un techo para vivir. No se toma en cuenta la gran cantidad de capital de trabajo inmovilizado en activos fijos, ya sean bienes muebles o inmuebles sin analizar la importancia de considerar los bienes races como una inversin a largo plazo. Este mtodo hace especial nfasis en la relacin directa que existe entre el valor de mercado de los bienes inmuebles, especialmente los destinados a comercio, y el comportamiento de la economa regional o nacional. La base terica es sencilla pero a la vez una de las ms volubles. El valor de un bien inmueble esta relacionado directamente con los ingresos que puede producir: a mayores ingresos, mayor valor de la propiedad o viceversa. Pero el hecho de que la base terica sea sencilla no quiere decir que la aplicacin del mtodo tambin lo sea. Se presentan varios inconvenientes relacionados con la contabilidad, la escasa confianza que se merece debido a que el avaluador puede introducir, voluntaria o involuntariamente, ciertos sesgos en el proceso de clculo y la calidad de informacin que se consigue en el medio asociados al hecho de que existe una economa con poca estabilidad en cuanto a sus indicadores macroeconmicos, factor crtico a la hora de realizar proyecciones. Un inversionista de propiedad raz realizar un anlisis similar al que hara si fuese a invertir en acciones de una compaa: Estudio financiero referente al descuento a valor presente de los flujos de caja que producira la compaa en el futuro. De esta manera, el inversionista conocer el valor a ofrecer por las acciones. Lo mismo ocurrir en el caso de una propiedad. La metodologa aconsejable sera: determinar el valor del capital inmueble -que no siempre es su valor de venta- mediante el mtodo del costo aplicados los factores de depreciacin si el inmueble es usado. A continuacin se define la relacin p entre el arrendamiento del primer piso y los pisos superiores (que es distinto a una alcuota). Luego, se define la relacin Aprovechamiento del terreno entre el rea construida efectiva y el rea mxima construible. Seguidamente, se deber definir la tasa de renta (de ser necesario se tomar en cuenta el efecto inflacionario inmobiliario). Esto se soluciona generando una Matriz de rentabilidad de acuerdo con sus caractersticas propias, obteniendo una muestra confiable que se ajuste a cada inmueble. La renta o alquiler opera como un factor de ajuste entre la valorizacin del inmueble y la tasa media de ganancia de la economa ms un factor de riesgo y un factor de liquidez. En los inmuebles, riesgo casi no existe mientras que liquidez es alta ya que no es fcil convertir el inmueble en dinero lquido. El Mtodo Comparativo tambin se aplica investigando los arrendamientos en el mercado de otros inmuebles parecidos o fcilmente homogeneizables para valorar de acuerdo a los siguientes parmetros: profundidad del local, rentabilidad por pisos, caractersticas de construccin, edad, estado de conservacin, localizacin, contratos de arrendamiento, primas y garantas, etc. 4

5 5. Los inmuebles especiales y el Mtodo de Capitalizacin Tambin conocido como el Mtodo de la Renta Indirecto, esta estrechamente relacionado con la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin duda esta hiptesis central tiene un fundamento econmico preciso. Los inmuebles son bienes de inversin que demandan en el mercado por sus rendimientos esperados. Los rendimientos de la inversin en inmuebles tales como viviendas, locales de negocio y otros susceptibles de arrendamiento, se miden por el flujo de rentas que se obtienen mediante su alquiler a lo largo del tiempo. Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los terrenos vacos producirn este flujo una vez que se construyan y se alquilen los edificios resultantes. Pero antes de su construccin no existen referencias directas sobre dichas rentas potenciales, las cuales, tendrn que estimarse mediante el clculo de expectativas y bajo hiptesis mas o menos contrastables. Hay tambin inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles, discotecas, sedes sociales, centros comerciales cuyo flujo de rentas es difcil de verificar, por dos razones: 1) No existe un mercado transparente de alquileres para estos activos a causa, precisamente, de su singularidad; 2) La estimacin de su renta solo se puede hacer partiendo de datos sobre los ingresos netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y dependen del menor o mayor acierto en la gestin empresarial. Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo pueden experimentar cambios respecto a los niveles esperados por el analista cuando realiza la tasacin. Otro motivo de la incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Es frecuente trabajar con la hiptesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el analista supone que el flujo de rentas se mantendr invariable durante infinitos aos a partir del momento de la tasacin Esta hiptesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los clculos y el volumen de informacin que necesita el avaluador. Con todo, se puede argumentar a favor de la hiptesis del horizonte infinito que las rentas correspondientes a aos muy alejados del momento presente van a influir relativamente poco en el resultado de la tasacin. La razn es que el importe capitalizado de la renta anual ser tanto ms pequeo cuanto ms distante se encuentre dicha renta en el tiempo. Ahora bien, cuando no se admite la hiptesis de horizonte infinito hay que determinar la longitud de dicho horizonte y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al fijar el horizonte con arreglo a cierto criterio, el avaluador puede cometer un sesgo, intencionado o no, cuyas consecuencias sobre el precio de tasacin son evidentes. El ltimo paso en esta metodologa consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa de 3 actualizacin apropiada . Sin embargo, elegir acertadamente esta tasa (es decir, elegirla de modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado) no siempre resulta fcil ni contrastable. El avaluador tiene aqu un margen de maniobra que le permite acomodar el precio de la tasacin a conveniencias particulares, ya de ndole poltica, ya de ndole profesional (si el avaluador quiere defender los intereses de su cliente en el informe pericial). Este mtodo analtico clsico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a eliminar, o por lo menos a mitigar, la inseguridad de sus conclusiones. En los modelos perfeccionados, los parmetros (y, en especial la tasa de actualizacin) se eligen racionalmente mediante procesos sofisticados de decisin. El horizonte temporal se puede determinar tambin con ayuda de un modelo, que optimiza la vida til de la inversin en el contexto de
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Conocida tambin como Tasa de descuento o Tasa de Actualizacin o Tasa de capitalizacin 5

6 ciertas hiptesis. Estas variantes perfeccionadas tienen el inconveniente de complicar el planteamiento y, adems, pueden ofrecer alguna vulnerabilidad a causa de sus hiptesis.

6. Factor de comercializacin Para poner el precio a una propiedad, se debe asignar un factor que afecte al valor fsico del inmueble (no a sus componentes por separado). Para esto, el avaluador proceder a analizar entornos macroeconmico, entorno local, entorno del vecindario, obsolescencia econmica y fsica, demanda por la zona, servicios pblicos, edad y estado de conservacin, diseo arquitectnico funcional ligado al clima, aprovechamiento de espacios, acabados, calidad de los materiales, calidad de los suelos, ubicacin en altura, piso o nivel, adecuada interrelacin entre acabados, colores y ambientes, servicios complementarios, etc. A manera de sugerencia, en centros urbanos con poder adquisitivo y dinmica poblacional, 1.1 < FC < 1.2 En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas en perodos de auge, 1.3 < FC < 1.5 En ciudades de lento crecimiento, debido a que la construccin es poco activa, 0.8 < FC < 0.9 En zonas de baja demanda o en poca de crisis en grandes ciudades, el Factor de Comercializacin puede llegar hasta 0.6. Como otra alternativa para evitarse el asignar un solo nmero a este importante trmino, existe la posibilidad de elaborar un baremo en el que intervienen un conjunto de signos intrnsecos y extrnsecos al inmueble los mismos que incluyen, desde el entorno macro-econmico del pas, pasando por el entorno del sector, observando el entorno del conjunto habitacional y llegando al inmueble propiamente dicho. En la bibliografa que viene de Espaa se lo puede encontrar con relativa facilidad.

7. BIBLIOGRAFA

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