Estudio de ttulos 14.

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Estbamos viendo el objeto preventivo que tiene el estudio de ttulos. Razonamos sobre las siguientes bases. Se nos encarga preparar un contrato que nuestro cliente va a celebrar con el titular de la inscripcin de dominio vigente, que en virtud del inc. 2 del art. 700 CC debemos tener como dueo del inmueble, y por lo tanto, legitimado para poder celebrar con l el contrato que vamos a celebrar. Esta presuncin nace de la inscripcin conservatoria, y es una presuncin meramente legal "al poseedor se le considera dueo mientras otra persona no justifique serlo", por eso el carcter preventivo es importante, porque la prueba del dominio es muy difcil, y le debe reputar como dueo del inmueble y autorizado y facultado para disponer del inmueble mientras no cese la posesin inscrita del inmueble, que cesa cuando esta se cancela, por tanto lo que nosotros hacemos es ver si es posible que un tercero pueda cancelar la inscripcin conservatoria por un medio judicial, por lo que nosotros examinamos la posibilidad de que prospere una demanda judicial contra el titular vigente de la inscripcin, y sta se cancele. En un principio la peticin de cancelacin de la inscripcin se puede fundamentar en tres antecedentes. El primero, alegando ser el verdadero dueo, interponiendo la correspondiente accin de dominio, lo que dice el mensaje del CC, no constituyendo la inscripcin ms que tradicin, deja disponibles las acciones del verdadero dueo, porque como nadie puede transferir ms derechos que los que tiene, la inscripcin no acredita el dominio, entonces lo que acredita es que el causante o el tradente era el verdadero dueo. Quien fundamenta la demanda de ser el verdadero dueo, debe probarlo. El problema de la accin de dominio es que el derecho por el cual se reclaman las cosas se extingue por la prescripcin adquisitiva de ese mismo derecho segn el art. 2517. el dominio, como los dems derechos reales, no se extingue por el simple transcurso del tiempo, por no haberse ejercido, sino que se extinguen cuando otro adquiere otro derecho por prescripcin adquisitiva, y para esto requiere una sentencia judicial que la declare, y como por prescripcin adquisitiva se adquiere un bien de cosa ajena, para que se declare que la propiedad del inmueble se adquiri por prescripcin adquisitiva, es necesario que la inscripcin se cancele, y en su reemplazo se ordena inscribir la sentencia que declaro la adquisicin de un bien inmueble por prescripcin que se crey adquirido por sucesin por causa de muerte o por tradicin. Lo que nosotros estamos viendo no es que se declare el dominio por prescripcin, sino que pueda alegarse la prescripcin adquisitiva en defensa de una accin de dominio. Pero en este caso no puede alegarse como una excepcin de defensa, sino que debe alegarse como una accin principal. La peticin de cancelar la inscripcin se puede fundar en ser el verdadero dueo. Se puede alegar fundndose en que el ttulo o su inscripcin adolecen de nulidad. La nulidad absoluta se sanea por el simple lapso de tiempo de 10 aos. Hay aqu una especie de prescripcin extintiva. La jurisprudencia y la doctrina han entendido y entienden que transcurrido este plazo de 10 aos, ya no puede la nulidad declararse de oficio ni alegarse por las partes o cualquiera persona que tenga inters en ella. Este mismo plazo de 10 aos es el que se necesita para alegar que se adquiri el dominio por prescripcin

adquisitiva. Si el poseedor demandado reconviene alegando que debe declararse que adquiri que debe declararse el dominio por prescripcin adquisitiva, y la inscripcin se realiz por ttulo traslaticio, este ttulo es meramente putativo porque fue otorgado por alguien que no lo es, lo cual no es justo ttulo y se debera adquirir por prescripcin extraordinaria, que es de 10 aos. El tercer argumento es alegar lo que constituye la accin que prescribe por no haberse ejercido, que son las acciones personales, que tiene el acreedor para demandar el cumplimiento de una obligacin. Ello significa alegar, significa pedir la resolucin de un contrato en virtud de una condicin resolutoria tcita, no se pag el precio de la compraventa, no se hizo entrega de la cosa vendida, o no se cumplieron ciertas estipulaciones del contrato. El problema es que las acciones personales se deducen en contra de la persona que celebr el acto o contrato. La accin de dominio la dirige el verdadero dueo contra el actual poseedor, pero si pide la nulidad del contrato o la resolucin del contrato, la accin debe dirigirla contra la persona que celebr el contrato cuya invalidez se pide, por consiguiente, en el estudio de ttulos no hay constancia de si se han o no deducido acciones, salvo que en el juicio en el cual se litiga, pidiendo la resolucin del contrato, se haya pedido que se decrete prohibicin de celebrar actos y contratos de aquellos inmuebles de aquella propiedad se litiga que vamos a conocer con el registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar, con lo cual la hipoteca o compraventa adolecera de objeto ilcito y por tanto de nulidad absoluta, pero si no se decreta, no sabemos incluso que pueda haber un juicio en marcha. No ocurre lo mismo con la accin de nulidad. Lo que tenemos por consiguiente es que si no sabemos si hay juicios pendientes, en que se litigue sobre la validez del contrato o la resolucin del mismo por incumplimiento de lo pactado, los ttulos no nos van a proporcionar antecedentes al respecto por lo que vamos a tener que ver uno por uno todos los contrato que tengan una data menor a 10 aos, y ver que los contratos que sirvieron de ttulo para la inscripcin se celebraron vlidamente. Y ya dijimos que la validez es para el contrato como para la escritura que debe ser vlida. En el COT hay disposiciones que establecen cuando una escritura es nula, y cuando a una escritura le faltan requisitos para que tenga valor de documento autntico. Debemos ver tambin si la inscripcin se efectu vlidamente. En resumen, lo que analizamos preventivamente es si alguien puede obtener que se cancele la inscripcin de dominio vigente, y en su virtud se obtenga que se impugne o invalide el contrato que vamos a celebrar, o va a celebrar nuestro cliente. En principio, si el ttulo, la ultima inscripcin tiene 10 aos o ms podemos concluir que se cumpla la condicin de que en un juicio se declare la prescripcin, a travs de la cancelacin de la inscripcin del dominio; se ha cumplido el plazo para sanear la nulidad absoluta que pudiera adolecer el contrato; y es cierto que la prescripcin extintiva de las acciones personales, puede interrumpirse o suspenderse, pero pasado el plazo de 10 aos no puede suspenderse. El problema es que si el ttulo tiene menos de 10 aos, vamos a tener que retroceder estos 10 aos, y examinar la validez de todos los contratos, uno a uno como su escritura. En el estudio podemos encontrarnos con algunos tipos especiales de inscripciones. Ya dijimos que toda la estructura del registro conservatorio es un registro de ttulos, y que las inscripciones conservatorias, una vez practicadas, no pueden ser objeto de modificaciones.

Las inscripciones conservatorias por lo tanto no siempre nos muestran de qu se es dueo. Si el titular de la inscripcin puede disponer del inmueble por s mismo o requiere de la autorizacin de otro. El CBR certifica que la inscripcin se encuentra vigente, y el problema que nos podemos encontrar es que el inmueble al que esa inscripcin se refiere no sea la realidad, es decir, que el titular no sea la persona que pensamos que es, o el inmueble no sea el que es. Esto es lo que la doctrina llama inscripciones aparentes. En esta caso, segn el art. 688 que regula la adquisicin de inmueble por sucesin por causa de muerte, mientras esas inscripciones no se practiquen, esas inscripciones siguen en nombre del causante, y si no se practican las inscripciones del 688 los herederos no pueden disponer del inmueble, y para que se realicen las inscripciones del 688, la inscripcin permanecer en los mismos trmino, aunque el titular este muerto. Otro caso de inscripciones aparentes es lo que ocurre cuando en un terreno se procede a la subdivisin o loteo o a la construccin de un edificio. Esa inscripcin se mantiene vigente sin ninguna modificacin alguna. Por ejemplo si la persona transfiri 5 unidades pero la inscripcin permanece a su nombre, porque como el contrato lo vamos a celebrar co l, que es el titular de la inscripcin que es el dueo de los lotes, vamos a pedir una copia del certificado de dominio con certificado de vigencia, con lo que nos va a decir que se encuentra vigente en parte, porque haban 40 departamentos y se vendieron 20, y el problema es que el CBR se limita a decirnos "en parte" pero no nos dice en que parte se encuentra vigente. Sabemos las normas que rigen la administracin de los bienes de la sociedad conyugal. Mediante la vigencia de la sociedad conyugal, pueden adquirir uno o el otro bienes inmuebles en que comparece cualquiera de los cnyuges, y ste va a permanecer adquirido a nombre de quien est inscrito, pero el marido va a ser siempre el que va a disponer del bien, aunque requiera la autorizacin de la mujer para gravarlo, enajenarlo o incluso prometer gravarlo o enajenarlo. Cuando la sociedad conyugal se disuelve por fallecimiento de uno de los cnyuges, hay que proceder a la apertura de la sucesin del cnyuge fallecido, y entre los bienes conyugales se encuentran inmuebles que pertenecen a la sociedad conyugal. En consecuencia, en esos bienes hay parte que son gananciales que se dividen por mitades entre ambos cnyuges, por tanto en la sucesin del cnyuge fallecido, solo se tiene sobre los inmuebles y dems bienes de la sociedad conyugal, la parte de gananciales que le corresponda al cnyuge fallecido. Es cierto que los derechos sobre una cosa universal como la herencia no se radica sobre las especies de los cuerpos ciertos que lo componen, pero no todos, pero algunos le corresponde a ttulo de gananciales al cnyuge sobreviviente, pero la ley de impuesto a la herencia dispone que cuando la sociedad conyugal se disuelve por fallecimiento de uno de los cnyuges, los inmuebles se inscribirn a nombre del cnyuge sobreviniente y los herederos, pero el cnyuge sobreviniente le corresponde una cuota de bienes sociales y por lo tanto no ingresan a la masa comn de bienes de la herencia, por eso se observa que en las inscripciones del 688, se dice que son dueos de tal inmueble, sin perjuicio de los derechos del cnyuge sobreviviente. La sociedad conyugal se puede disolver si se sustituye el rgimen de bienes por el de separacin total de bienes. Qu pasa con los inmuebles que est inscritos a nombre del

marido o de la mujer que celebr el contrato? La inscripcin no es objeto de alguna modificacin. Entre el marido y la mujer ha nacido una comunidad, por lo que van a disponer del inmueble ambos, y en la escritura del contrato que se va a preparar, se va a contar el cuento. Sabemos que la mujer casada en sociedad conyugal, a pesar de que se termin con la incapacidad relativa de la mujer casada, los bienes que sean parte del peculio personal de la mujer casada en sociedad conyugal, ya sea que se adquieran antes del matrimonio, o despus del matrimonio, se celebran por el marido, y la mujer solo autoriza. Hay una sentencia de la CS, en que se pidi la nulidad relativa del contrato de compraventa, porque una mujer celebr el contrato con autorizacin del marido, y el ttulo se gano en primera instancia y en segunda instancia. Otro caso de inscripciones especiales son las denominadas inscripciones paralelas. Dice el art. 2515, contra un ttulo no tendr lugar la prescripcin adquisitiva, por consiguiente, va a haber dos inscripciones, (ver manual) Se puede llegar a dos inscripciones a partir del mismo inmueble, se da porque nuestro registro conservatorio es personal que se practica a ttulo personal, no hay, como en otros registros conservatorios, un folio real en que un inmueble es objeto de todas las inscripciones en un mismo registro, una a continuacin de otra, en que hay tres registros. Por consiguiente, el CBR que es un sujeto pasivo, puede practicar dos inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble sin siquiera darse cuenta. Esto puede ocurrir, siempre que se transfiera un inmueble antes escrito, se mencionar la precedente inscripcin del dueo, por consiguiente, en el ttulo, en el contrato con el cual voy a requerir la inscripcin voy a indicar cul es la inscripcin precedente, pero si en lugar de mencionar la precedente inscripcin presento el mueble como que no estuviera inscrito, y el CBR procediere dando las normas que da el CC como el reglamento del CBR, se puede pedir, con lo cual el CBR coloca un cartel en su oficio, y se olvida la publicacin de tres artculos en un peridico. Este sistema pudo haber funcionado en 1850, pero no en el 2009, y este sistema es el que ha permitido la coexistencia de inscripciones paralelas en razn de que respecto de un inmueble que est inscrito alegando que un inmueble estaba antes inscrito. Esto va a generar un problema si se promueve un litigio entre las partes. Lo que tenemos que tener en cuenta e interesa destacar es que este sistema de inscripcin de inmuebles de ttulos referidos a inmueble son inscritos hoy da no es garanta para nada, y hoy debiera ser modificado.

Estudio de ttulos 19.10 Sealbamos que en el ET aparecen ciertas inscripciones conservatorias que tienen un carcter particular. Estn las inscripciones aparentes donde el terreno no es el mismo del que se seala en las inscripciones. Tambin hablbamos de las inscripciones paralelas, donde salvo casos muy especialsimos, en la actualidad, hay una inscripcin paralela cuando se procede a la inscripcin de un inmueble que no haba sido inscrito, y se inscribiera en el registro del CBR por primera vez.

Las inscripciones paralelas en las que existen dos ttulos de posesin repugnan, y contra esto, todo lo que es la esencia del dominio y de la posesin, ya que dos personas no pueden tener simultneamente la misma cosa, mueble o inmueble, y por lo mismo, para existir la de los inmuebles requiere inscripcin conservatoria, por eso, cuando uno de los poseedores reclama que se les reconozca como dueo y se cancele la inscripcin paralela, los tribunales deben tomar una decisin, y entra aqu a tomar vigencia lo que se denomina las inscripciones aparentes. La inscripcin es la forma de adquirir los inmuebles, pero esta caracterstica que distingue a la posesin de los inmuebles no desnaturaliza lo que es el concepto de la posesin misma, que es la tenencia de una cosa con nimo de seor y dueo, es decir, se requiere corpus, la tenencia material, y animus, es decir el nimo de tenerla como seor y dueo. Si la posesin escrita no va acompaada de la tenencia material, se habla de inscripciones aparentes. Es en cierta medida, y as lo ha entendido buena parte de la doctrina, como una mera ficcin, y por eso, la tendencia hoy da en la ctedra, la doctrina y la jurisprudencia es que cuando se origina un conflicto entre dos posesiones inscritas, se da prevalencia aquella inscripcin que se une la posesin material. En general vimos que cuando estudiamos ttulos empezamos nuestro estudio con una inscripcin que tenga ms de 10 aos. Por el mero transcurso de estos 10 aos concurren todos los requisitos para adquirir el dominio por una declaracin judicial de prescripcin adquisitiva, y para sanear toda nulidad absoluta de que pudieran adolecer los ttulos tanto del contrato como de la inscripcin, incluso, los antecedentes para pedir la resolucin del contrato para pedir el dominio. Si tenemos una inscripcin de ms de 10 aos, pero entre esta y el estudio hay tres ms que no tienen 10 aos, se deben estudiar completamente y en todos sus detalles, para ver si hay algn defecto, ya que si uno de estos contratos es nulo, estos no se han saneado, y hay que estudiarlo tanto el contrato mismo como la escritura por el cual se celebr. Tambin puede adolecer de nulidad la inscripcin. Esto nos obliga a estudiar la validez de las transmisiones, adquisiciones y transferencias de dominio que se redacten despus de la ltima inscripcin que tiene ms de 10 aos. Nosotros vamos a celebrar el contrato con alguien que es titular de una inscripcin de dominio que se le debe tener por dueo del inmueble, y por tanto que goza de la facultad de disponer del inmueble, y puede celebrar respecto de este un contrato vlido, y sealbamos tambin que por nuestra estructura jurdica, el dominio no se adquira por el solo hecho del contrato, ya que por ste slo se adquieren derechos personales, y el dominio se adquiere por modo de adquirir, y dentro de los 5 modos de adquirir que seala el CC, slo tienen cabida en el rgimen del registro conservatorio la tradicin, la sucesin por causa de muerte y la prescripcin y no han lugar adquirir el dominio de la tierra por ocupacin ya que todas las tierras que no tienen dueo pertenecen al estado, y aquel que adquirir por accesin, no es objeto de inscripcin conservatoria, y las construcciones solo son objeto de inscripcin cuando una persona adquiri por accesin y transfiere o transmite, y no antes. El art.670 define la tradicin como la entrega del dueo de la cosa hace de ella a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de conseguir el dominio, y por la otra la capacidad e intencin de adquirirlo. Por tanto lo que caracteriza a la tradicin como modo de adquirir es que es un modo de adquirir derivativo que consiste en la entrega de un dueo le hace a otro, y ya hicimos referencia a la importancia de esta afirmacin, porque si el tradista o el causante no eran verdadero dueo no transfiere ni transmite sus derechos. Es

un modo de adquirir intervivos. Es un modo de adquirir y transferir el dominio. Es un acto jurdico bilateral. Que por consiguiente requiere del consentimiento de la voluntad de dos partes, de la que transfiere el domino al cual el codificador llama tradista. Tanto el tradente como el adquirente pueden actuar personalmente o representados, ya sea una representacin legal como la que tiene el marido respecto de los bienes de la sociedad conyugal o el padre o la madre que ejerce la patria potestad del hijo o el juez en lugar del ejecutado, siempre dentro de la forma establecida en que puede y debe ejercerla; igualmente puede actuar representado por un representante convencional a quien se le otorg un mandato, que tratndose de bienes races, debe efectuarse por escritura pblica, sin excepciones que el mandato convencional debe hacerse otorgado por escritura pblica. Vamos a ver que para que produzcan efecto en Chile el otorgamiento de un mandato para gravar o enajenar un mandato en Chile, puede otorgarse ese mandato en el extranjero, pero en virtud de esa norma, el COT, la prctica de los CBR y la jurisprudencia, ha ido cada vez acentuando ms la exigencia que para proceder a la inscripcin de un contrato en virtud de un mandato en el extranjero, requiere que se protocolice el mandato en los registros de un notario en Chile. La tradicin puede efectuarse a ttulo gratuito u oneroso, como es el caso de la donacin irrevocable. En la compraventa claramente a ttulo oneroso. Es un modo de adquirir a ttulo singular, se transfiere y adquiere el dominio sobre una especie o cuerpo cierto que puede ser mueble o inmueble, y por excepcin puede ser a ttulo universal cuando se transfiere el derecho real de herencia para cuyo perfeccionamiento se requiere que la cesin se otorgue por escritura pblica, y la cosa objeto de la tradicin sea una cosa mueble o inmueble. La tradicin puede hacerse de una manera real o simblica. Se hace de manera real cuando la entrega de la cosa objeto de la tradicin se entrega materialmente; puede ser ficta o simblica cuando se efecta mediante un acto que la simula o representa. Respecto de los inmuebles, la tradicin se efecta con la inscripcin del ttulo en el registro conservatorio, por lo tanto la tradicin de los inmuebles siempre es ficta o simblica. Hemos visto que caracteriza en una doctrina a la tradicin como modo de adquirir. El CC enumera una a una las condiciones que debe reunir la tradicin para ser vlida. Para que sea vlida la tradicin de acuerdo con el art. 1445, el tradente debe tener la faculta de transferir y el adquirente la voluntad de adquirir, y ambos consentir voluntariamente a ella. Ya dijimos que si intervienen representantes, ya sean legales o convencionales, estos deben actuar dentro de sus facultades. La forma de manifestar la voluntad, que es el consentimiento requerido, ese hace firmando la inscripcin a menos que se haya autorizado para hacerlo por s solo. De ah nace esa clusula sacramental de "se faculta al portador de copia autorizada de escritura para inscribir y" si no se faculta en la escritura a uno de los otorgantes o terceros para requerir por si solo la inscripcin, deben concurrir ambos a esto. Hay diversas disposiciones en el CC que autorizan al adquirente sin necesidad de autorizacin expresa para requerir por si solos la inscripcin de la escritura, como la

inscripcin de los remates, en que el juez acta en representacin del ejecutado vendedor, y el comprador queda facultado para requerir por s mismo la inscripcin, en los bienes hereditarios, ya sea que se hagan por acuerdo de las partes o por resolucin del partidor, el adquirente comprador tambin queda facultado para inscribir por s solo, por lo tanto es conveniente tanto en las escrituras de c-v definitivas en los bienes sealados, que se faculta al portador para requerir la inscripcin porque en caso contrario deben acudir ambos. Para que a tradicin sea vlida se requiere un ttulo traslaticio de dominio, que el titulo sea vlido respecto de las personas entre las que se confiere, Actos y contratos que constituyen ttulo para inmuebles deben otorgarse siempre, y sin excepcin por E. Pb. De acuerdo al art. 1801, la venta de bienes races no se reputa perfecta, mientras no se haga por escritura pblica, (Se leen los ejemplos que estn en el manual) La tradicin es un modo de adquirir derivativo, por lo que hay que ver las reglas generales.

Estudio de ttulos 21.10 Modos de adquirir. Tradicin en general. El CC establece que se requiere ttulo traslaticio de dominio. Vimos que sin excepcin, todos los ttulos traslaticios de los bienes races deben realizarse por E. Pb. Recordamos que en los cursos de D Cv estudiamos las E. Pb como medios de prueba de las obligaciones, pero nosotros que vamos a estudiar ttulos para prepara un contrato, el cual ser un proyecto de escritura pblica, debemos dominar las normas sustantivas que regulan en general todo lo referente a las escrituras pblicas, las que no estn en el CC, sino en el COT en la regulacin de los notarios. El CC define las E Pb como el instrumento pblico autntico autorizado por las solemnidades legales por el competente funcionario, y agrega el art. 699, otorgado por escribano o incorporado a un protocolo se llama E Pb. Esta definicin fue reemplazada por COT. De acuerdo con el art. 404, es el instrumento pblico o autentico otorgado por las solemnidades que fija el COT por el competente notario e incorporado en su protocolo o registro pblico. Los notarios tienen una competencia o jurisdiccin territorial, en principio comuna o agrupacin de comunas coincidente con los juzgados de letras, pero lo que hay que tener en cuenta que la jurisdiccin territorial de los notarios est referida al lugar donde pueden ejercer su funcin, pero no tiene relacin con el domicilio de los otorgantes ni del lugar del inmueble objeto de la escritura.

Los notarios son ministros de fe pblica que tienen diversas funciones enumeradas en el COT, pero en la materia que a nosotros nos interesa, slo nos interesan dos, la de otorgar escrituras pblicas y de agregar a sus registros los documentos que se les presenten para su protocolizacin. Los notarios llevan cuatro libros, el repertorio, el protocolo o registro y dos ndices. Teniendo presentes que los registros de los notarios son registros pblicos, cualquier parte tiene derecho a examinar los registros de los notarios, tanto de los instrumentos registrados como los protocolizados, y adems est obligado a que se otorguen copias de los registros o de los documentos protocolizados, y esto por cualquier persona, y no slo las partes, sino a cualquiera que lo solicite. Tanto el repertorio como el protocolo, registro o ndices son anuales. Comienzan con el primer da del ao y terminan con el ltimo. El repertorio siendo un libro de registro anual, debe abrirse y cerrarse diariamente; lo cual tiene por objeto evitar que se altere la fecha de los instrumentos. Vamos a ver ms adelante que la escritura tiene fecha cuando la firma el primero de los comparecientes, ya que no requiere que la firme ambos otorgantes en el mismo acto (hay 60 das para hacerlo). Extender una escritura es ponerla por escrito, y debe hacerse en idioma castellano; y agrega el COT que debe hacerse en estilo claro y preciso. Lo importante es que en la extensin no se pueden emplear abreviaturas ni se pueden emplear cifras, ni siquiera los RUT, pero como nosotros no somos funcionarios notariales, lo hacemos con cifras, y ni siquiera lo hacen las secretarias, porque lo ponen en cifras y los computadores lo hacen solo. Un error en la cdula de identidad anula la escritura, por eso es importante que se escriba en nmeros. Las escrituras se extienden con las instrucciones verbales o escritas que se les hacen a los notarios. Los notarios en nuestro sistema legal son pasivos, y las extienden no solo con las instrucciones sino tambin con los borradores y proyectos. De acuerdo con las instrucciones que le dan las partes, el notario lo pone por escrito en hojas sueltas, y esta escritura en hojas sueltas no tiene fecha, porque la fecha y el nmero del repertorio se va a poner el da en que firme el primero de los otorgantes. Este proyecto de escritura tiene un encabezamiento, luego una identificacin de los otorgantes, y luego las clusulas del contrato. En el encabezamiento se pone el lugar y fecha de la escritura; luego viene la individualizacin, nombre y domicilio del notario, pero las escrituras pueden ser otorgadas ante un suplente del notario. Los notarios con la autorizacin de la C.Ap respectiva pueden designar un suplente, y como cuando designamos el proyecto no se sabe ni la fecha de la escritura, ni si en esa fecha va a estar el suplente del notario, en los proyectos de escritura no se pone encabezamiento alguno, y eso lo pondr la notara al momento en que se vaya a firmar. Nosotros preparamos los proyectos de escritura a partir de donde dice "comparecen", y en la comparecencia se van a individualizar las partes que van a concurrir por s mismo o por representacin de otra. As, se individualizan por su nombre, apellido, nacionalidad, estado civil, profesin o domicilio, y otorgar su identidad con una cdula de identidad o cdula de extranjero residente en Chile, pero si no tuvieren cdula de identidad deben acreditar su identidad con el Pasaporte o con el Documento de Identidad con el cual entraron al pas. Ya veremos ms adelante que

uno de los motivos de nulidad es la no acreditacin de la identidad con la cdula o con el pasaporte o documento. Luego de la comparecencia se agrega una frase "casi" sacramental: "quienes acreditaron su identidad con los documentos (o cdulas) indicados y exponen: 1, 2" Esto es lo que nosotros preparamos. Con esos antecedentes la escritura se extiende, se pone por escrito en hojas sueltas, en espera de que acuda a firmar el primero de los otorgantes. En ese momento la escritura se anota en el repertorio y se le da un nmero, se le pone fecha y se practica en la notaria el encabezamiento. Dentro de los 60 das puede ser que cuando se vaya a firmar la escritura haya un suplente o un titular, por lo que el COT se pone en el caso, dejando autorizada la validez de la escritura con un notario distinto del que aparece en el encabezamiento individualizado. Extendida la escritura pblica viene la etapa de la firma. No hay en el COT una sola disposicin que regule la firma, ya que est en diversos artculos del COT. La primera norma es que las escrituras pblicas deben firmarse por todos los otorgantes que aparecen en la comparecencia, y lo hacen los que saben firmar y pueden firmar, pero no se requiere ni ser chileno ni ser extranjero, ni saber escribir o firmar, porque puede ocurrir que el que sabe firmar llegue a la notaria con la mano enyesada y no puede firmar, por lo que por los que no saben firmar o no pueden, firma un tercero a ruego, que puede ser otro de los comparecientes que no tenga inters, o por un tercero ajeno a la escritura, pero el que no puede o no sabe firmar, debe dejar estampada su huella digital al lado de la firma, y el notario debe dejar constancia de este hecho; y la omisin de esta autorizacin acarrea la nulidad. En segundo lugar, de acuerdo con el art. 409, siempre que alguno de los otorgantes, o el notario lo exija, ser necesario dejar la impresin digital. Con las facilidades tecnolgicas que existen hoy da, se otorgaron escrituras pblicas en que se convenan ventas de inmuebles o de derechos en que compareca un suplente del dueo que compareca con una cdula falsificada, por lo que hubo una instruccin que los otorgantes pongan su impresin al lado de la firma. En el inc. 2 del art. 406 hay una norma establecida en sentido negativo, pero en sentido positivo dice que el primer firmante de la escritura puede retirar su firma cuando no ha firmado otro de los otorgantes. Adems, de acuerdo al nmero 6 del art. 426 no es autentica la escritura cuando alguno firme despus de los 60 das. Los notarios en las escrituras se dejan constancia de la fecha en que se anota en el repertorio, y una vez que han firmado todos los comparecientes se deja constancia de la fecha en que lo hacen. Si es despus de 60 das, no tiene el valor de escritura pblica. Hay que tener presente que cuando se agregan instrumentos, estos se agregan antes del afirma, por lo que cuando se insertan antes de las firmas de las partes documentos que tienen una fecha posterior a la de la escritura, se deben rechazar estas escrituras. Se dijo que las escrituras se firman en hojas sueltas que se empastan, una a continuacin de otra, sin dejar hojas en blanco, pero las escrituras que estn incorporadas en el repertorio se empastan segn el orden correlativo de su enumeracin en el repertorio, por lo que cada hoja debe anotarse con letra y nmero y la firma del notario que corresponde. El empaste de las hojas sueltas se hace cada dos meses, se hayan firmado o no, y cada volumen no puede tener ms de 500 hojas, incluido los

documentos agregados. Suele ocurrir que cuando se va al archivo judicial a buscar copia, uno busca directamente en el ndice, pero resulta que en esos dos meses puede haber varios tomos, por lo que se debe pedir el primer tomo que es donde se encuentra el ndice. En las escrituras, despus de firmar o autorizar no se puede introducir modificacin o enmienda alguna, por lo que las enmendaduras deben salvarse antes de la firma. Autorizada no se le puede introducir modificacin alguna. Como la escritura no puede ser enmendada, se puede introducir una escritura de rectificacin. Por eso hoy da cada vez con mayor frecuencia se dice que se autoriza a cierto abogado para inscribir escrituras de rectificacin, pero esta prctica de sustituir hojas o de introducir rectificaciones no siempre corresponda a actuaciones de buena fe, sino que tambin se pedan rectificaciones de mala fe. En su virtud, hoy da en algunos conservadores, y desde luego en el de Santiago, se ha instituido una prctica que es ilegal, que es pedir que junto con la escritura que se acompaa para pedir la rectificacin se acompae otra copia que es para el notario para protegerse. La autorizacin se hace con la frase sacramental "Doy fe", junto al nmero del repertorio. Hay notarios que ponen el nmero del notario en el encabezamiento, pero otros lo hacen al final, ms apegado a la norma del inc. 2 del art. 407. Las escrituras pueden adolecer de vicios de nulidad, y ya sealbamos que las nulidades en las escrituras es siempre una nulidad absoluta. De acuerdo con el art. 412 sern nulas las que tengan disposiciones a favor del notario o de su familia, las que no han acreditado la identificacin de los otorgantes y el que no aparezcan las firmas del notario ni de los otorgantes. De acuerdo con el art. 426 hay casos en que la escritura carece del carcter de instrumento pblico o autntico, cuando no ha sido otorgada por notario, que no aparezca en el protocolo o que no sea el notario autorizante. Adems, cuando no conste la firma de los comparecientes. Tampoco cuando no est otorgada en castellano, salvo que tengan palabras de uso comn o en palabras de cierta ciencia o arte, o en que la firma de las partes no se haya hecho usando lpiz pasta o tinta, o que no se firme dentro de los 60 das siguientes a la fecha del repertorio.

Estudio de ttulos 26.10 El dominio de los bienes races se sostiene sobre dos formalidades: Escritura pblica e inscripcin conservatoria. Caractersticas de las escrituras pblicas. - Deben ser redactadas en espaol - Deben llevar firma: no se exige que todos lo hagan en el mismo acto, pero s dentro de un plazo de 60 das. - Autorizacin es una solemnidad que le da validez, y slo puede hacerla el notario cuando todos hayan firmado. Para esto se usa una frase tpica.

Los notarios y sus obligaciones sobre las escrituras pblicas: 1. Los notarios estn obligados a dar tantas copias como se les pidan de las escrituras que tenga en sus registros 2. Slo pueden dar copias ntegras de las escrituras pblicas 3. En la copia debe expresarse que son copia fiel de su original, fecha y firma de la autorizacin 4. Las copias de escritura pblica las pueden dar, segn el art. 421 COT, el notario ante el cual se otorg, el que la subroga o el que lo sucede legalmente, cuando se pone trmino a las funciones de un notario, para un tiempo antes de que se nombre a un nuevo titular a su cargo. En ese intertanto, se nombra a un notario interino a cargo del protocolo y determinados registros. Tambin pueden dar copia autorizada los archiveros judiciales, porque los notarios deben archivar sus protocolos cerrados de las escrituras pblicas de ms de un ao. 5. Segn una norma del Cdigo Tributario, no se pueden autorizar copias de una escritura pblica si no se pagan los impuestos correspondientes. Sin embargo, el incumplimiento de las normas tributarias no afecta a la validez del instrumento, sino que acarrea responsabilidad respecto del notario o archivero que autorizo e impide en determinados casos que se den copias. Escrituras pblicas otorgadas en el extranjero. En el CC, segn el art. 16, los bienes situados en Chile se rigen por la ley chilena, sin perjuicio de estipulaciones otorgadas en contratos extranjeros. As, se pueden celebrar vlidamente contratos en el extranjero sobre bienes situados en Chile. Las escrituras pblicas se hacen con arreglo a las normas del pas en que se otorguen (la forma se regula por la ley del pas en que se otorgan) Su autenticidad se debe acreditar en Chile. Sobre ello hay normas distintas en el CPC y en el CC y en el Reglamento del CBR. Ello ocasiona que haya un criterio oscilante. Su autenticidad se hace mediante la legalizacin. Las autorizaciones judiciales del pas de origen deben gallar que la firma del notario o escribano es vlida. Tambin debe ser autentificada por el cnsul chileno en tal pas, luego la firma del funcionario del ministerio de RREE debe autentificar la firma del funcionario consular chileno en dicho pas. Segn el art. 64 del RCBR las escrituras pblicas celebradas en el extranjero no se inscribirn sin previa sentencia judicial que la autentifique segn los arts. 16 y siguientes del RCBR El art. 64 seala que sin perjuicio del art. 63, el conservador reputar legales los instrumentos celebrados en pas extranjero si cuentan ellas con la firma y timbre del consulado chileno de dicho pas. Los cnsules en el extranjero pueden ejercer funciones de notarios, autenticar las escrituras pblicas e incorporarlas en su protocolo; todo esto sin perjuicio de que segn el

COT las escrituras pblicas del extranjero deben protocolizarse para tener valor de instrumento pblico. La gran novedad del CC es que la tradicin se haga por el CBR que en poca de berro no exista. As, Bello crea el CBR que se crea por DS. La jurisprudencia y la doctrina a este DS le dan rango legal. El RCBR de 1857 casi no ha sido modificado. El CBR se constituy como una unidad conceptual orgnica, de modo que se requiere inscribir tanto la compraventa como la inscripcin de las sucesiones por causa de muerte. Tambin es un requisito la inscripcin para la oponibilidad la sentencia judicial que declara adquirido por prescripcin un inmueble. En definitiva, el inmueble que ingresa al CBR no debe salir nunca ms de l. El CBR es un registro de ttulos

La tradicin del dominio se hace por inscripcin en el CBR del ttulo. Contra ttulo inscrito no procede prescripcin adquisitiva, sino a partir de otro ttulo y su nueva inscripcin. Sin ella se es mero tenedor. La inscripcin funciona como requisito de la posesin, con lo que el poseedor se reputa dueo. La posesin se prueba por la inscripcin en el CBR (Art. 924 CC). Para que cese la posesin inscrita se requiere la cancelacin de la escritura mediante sentencia judicial, la voluntad de partes o un nuevo ttulo en que el nuevo poseedor la reciba del actual poseedor inscrito. El CBR est a cargo de un auxiliar de la de la justicia llamado conservador. En principio su labor toca a los notarios y por ellos los CBR tienen la misma jurisdiccin que los notarios y los tribunales de letras. Se nombran por decreto del Ministerio de Justicia, con acuerdo de la Corte de Apelaciones (es un notario). Los CBR tambin se hacen cargo de los Registros de Comercio. Casi no existen normas que hagan referencia a los distintos CBR que existen. El CBR de Santiago tiene una extensin enorme de territorio (sobre todas las comunas de jurisdiccin de la Corte de Apelaciones de Santiago). Ello acarrea que tengan gran carga y tambin grandes ingresos. Por un decreto de Ibez, el CBR de Santiago est a cargo de tres conservadores (tres personas), divididos y encargados de los distintos registros: Registro de Propiedad, Registro de Hipotecas y Gravmenes y Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.

Hay dos caractersticas esenciales en los CBR, la primera, es que es un registro de ttulos y lo segundo es que es subjetivo, ya que se inscriben en funcin de las personas o partes que consten en el ttulo. Son tambin anuales (se inician el primer da hbil del ao y se cierra el ltimo da hbil del ao). No existen registros reales (se hace una inscripcin a continuacin de la otra; no hay un folio nico y propio por cada inmueble). Ello significa que los CBR deben llevar tres registros parciales: - Registro de Propiedad, - Registro de Hipotecas y Gravmenes y - Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Tambin los CBR deben llevar tres libros, que son: - Repertorio - Registros parciales - Dos ndices: uno general, con el nombre de propietario y todas las inscripciones hechas en todos los registros. Hay tambin un ndice por cada registro. Los registros son pblicos, por lo que cada persona puede tener acceso a ellos. Feli critica que esto hace dbil al sistema (en otros pases se puede ver slo en pantalla). El CBR est obligado a dar tantas copias se le pida y a certificar lo que consta y lo que no consta en ellos. Las inscripciones se solicitan acompaando copia autentica del ttulo que la justifica. Quines deben y pueden pedir inscripcin? 1. Tradicin: como por ejemplo, cuando se adquiere una hipoteca, usufructo, etc. 2. En un acto bilateral, que requiere consentimiento del tradente y del adquirente. As son ellos personalmente o representados quienes inscriben, a menos que en el ttulo mismo se haya facultado a un otorgante o a un tercero a pedir la inscripcin. Ello ha originado clusulas sacramentales de determinar al portador del ttulo para pedir su inscripcin. En mandato se requiere identificar al mandatario. 3. Si la inscripcin no constituye tradicin, su inscripcin la puede pedir cualquier persona, por ejemplo, en el embargo de bienes races, lo inscribe el receptor judicial autorizado, ordenando por un tribunal en mandamiento de ejecucin y embargo, lo que se inscribe es el embargo ya trabado, no aquel por trabar. Se pide acompaando documentos en el CBR donde se sita el inmueble. 4. La norma del art. 688 del CC que ordena inscribir el decreto judicial que adjudica bienes en una particin por sucesin se hace en CBR de competencia del tribunal que la decret, sin perjuicio de su reiteracin ante el CBR del lugar del inmueble (tambin se inscribe all). 5. Derechos de Aguas: se inscriben ante el CBR del lugar del inmueble. Lo que se hace primero es un requerimiento al CBR de hacer una determinada inscripcin. Con tal solicitud, el CBR debe inscribir una vez que tenga todos los ttulos que requiera. Primero anota en el repertorio el ttulo y luego examina si el ttulo es insertable. Segn el art. 15 RCBR seala que el CBR puede rechazar la inscripcin.

Existe una norma para notarios que se refiere a que ste debe foliar a partir desde la primera firma. El CBR debe rechazar la inscripcin si el ttulo es legalmente inadmisible, por un vicio visible o si no contiene los requisitos legales para su validez y/o inscripcin. Por ejemplo, que se trate de un bien mueble o de un inmueble por destinacin (que no se inscriben), que no sea una copia autntica, que el inmueble no se site en jurisdiccin del CBR, que no se menciones la precedente inscripcin o no se individualice correlativamente en el ttulo. Al respecto, la ley seala que la falta de menciones en un ttulo slo puede sanearse por una escritura pblica. Estudio de ttulos 28.10 Estudio de ttulos 02.11 EL informe de ttulo tiene 4 partes. El primero es el encabezamiento donde se individualiza la propiedad, con los ttulos estudiados, luego, el dueo, que es con quien vamos a contratar, y hay un antecedente complementario que es el relativo, en el ejemplo, al reglamento de copropiedad relativo a las unidades. A continuacin va un resumen destacando los antecedentes, estableciendo aquellos que sirven para indicar que esos ttulos son vlidos y no adolecen de defectos. Hay a continuacin observaciones que pueden ser relativas, por ejemplo en el caso, al estar casado en sociedad conyugal, o si hay algn gravamen. Por ltimo se realiza el dictamen. Este informe tiene por objeto preparar un contrato, en este caso, un contrato de compraventa de las propiedades. Cuando repartimos el set de documentos, se advirti que no hay una frmula nica para hacer el contrato. SE REDACTA PROYECTO DE CONTRATO