LEGE nr.

230/6 iulie 2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari EMITENT: PARLAMENTUL PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007 Parlamentul Romniei adopta prezenta lege. CAP. I Dispoziii generale, definiii ART. 1 Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alta destinaie dect aceea de locuinta. ART. 2 n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia sa ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu personalitate juridic. ART. 3 n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele semnificatii: a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alta destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comuna indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comuna; b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alta destinaie dect aceea de locuinta, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exista alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile; c) proprietate comuna - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alta destinaie dect aceea de locuinta; d) proprietate comuna aferent tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata - cel puin o instalatie pe verticala care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafata; e) cota-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comuna i este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale; f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizica sau juridic, de drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu; g) asociaie de proprietari - forma de asociere autonom i nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu; h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia; i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;

j) cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari- suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat sa o plteasc lunar; k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil. CAP. II nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari ART. 4 (1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii. (2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz. ART. 5 (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alta destinaie dect aceea de locuinta, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere. (2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scara n parte numai n condiiile n care nu exista o proprietate comuna aferent tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata. (3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire isi reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexa la acordul de asociere. ART. 6 (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raza teritorial se afla cldirea. (2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi. (3) Acordul de asociere trebuie sa conin: a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele i prenumele tuturor proprietarilor; c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alta destinaie dect aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cldirii; d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comuna; e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comuna. (4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a carei circumscripie teritorial se afla cldirea. (5) ncheierea se da fr citarea prilor i este executorie. (6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca cu citarea prilor. ART. 7 nscrierea ulterioara n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti. ART. 8

(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti. CAP. III Drepturile i obligaiile proprietarilor ART. 9 Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, sa isi nscrie candidatura, sa candideze, sa aleag i sa fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauza trebuie sa aib capacitate deplina de exerciiu. ART. 10 Proprietarii au dreptul sa cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia. ART. 11 (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea publica local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari. ART. 12 Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cldirii i din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberata de autoritatea publica local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberata de autoritatea publica local. ART. 13 Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comuna i nu se pltesc proprietarilor. ART. 14 Proprietarul este obligat sa menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alta destinaie dect aceea de locuinta, n stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individual a celorlali proprietari din condominiu. ART. 15 Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul n apartamentul sau n spaiul sau al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se nlocuiasc elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgenta, cnd accesul se poate face fr preaviz. ART. 16

(1) Proprietarii sunt obligai sa ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termica i eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. (2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgenta msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale. ART. 17 Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alta persoana care acioneaz n numele sau provoac daune oricrei pri din proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligaia sa repare stricciunile ori sa plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii. ART. 18 n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai impiedica, cu buna-tiina i sub orice forma, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei sa hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor. ART. 19 n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. ART. 20 (1) Proprietarii care isi nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alta destinaie dect aceea de locuinta sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare sa fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverinta din partea sociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberata n original sub semnatura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept. (3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor. CAP. IV Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari ART. 21 (1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afar asociaiei de proprietari, persoana fizica ori juridic de specialitate, pe baza de contract sau convenie de prestri de servicii. (2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aib cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficienta i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.

(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale. ART. 22 (1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n niciun mod de suma depusa drept garanie i nici de dobanda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativa a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21. (2) n cazul n care se constata de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. ART. 23 (1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel puin o data pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. (3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv. (4) Pentru situaii speciale sau de maxima urgenta, adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afiare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale. ART. 24 (1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. (2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocata n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. (3) La adunarea general reconvocata, dac exista dovada ca toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. (4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. ART. 25 (1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele: a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz; d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz; e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv. (2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocata, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocata. (3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baza de tabel nominal. (4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se comunica, n scris, tuturor proprietarilor. ART. 26 Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natura sa produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instanta dispune suspendarea acesteia. ART. 27 Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege i revoca din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari; b) adopta, modifica sau revoca hotrri; c) adopta i modifica bugetele de venituri i cheltuieli; d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocupa funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionari a cldirii; e) exercita alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. ART. 28 (1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului. (2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona impotriva proprietarilor restantieri. (3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari consta n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plata lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori. ART. 29 (1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alta destinaie dect aceea de locuinta, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii. (2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin. ART. 30

(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii: a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari; b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari; c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune; e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor; f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare; g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte; h) isi asuma obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniiaz sau apara n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restantele afiate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari; l) asigura completarea la zi a crii tehnice a construciei; m) asigura urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existenta a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criza; o) exercita alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. (2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv. ART. 31 (1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i isi asuma obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie impotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fata de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contesta o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. (2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare. ART. 32 (1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n fata legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 33

(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii: a) verifica legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor; b) verifica execuia bugetului de venituri i cheltuieli; c) verifica gestiunea financiar-contabila; d) cel puin o data pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunand msuri. (2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n fata legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 34 (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari. (2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune. CAP. V Administrarea n asociaia de proprietari ART. 35 (1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnica, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplica n mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22. (2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa. (3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare. (4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acorda personalului ncadrat cu contract individual de munca, precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurata de persoane juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. (5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. ART. 36 Administratorul, persoana fizica sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii: a) prestarea serviciilor n mod profesional; b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;

c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte; d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comuna; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor cetatenesti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor; f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege. ART. 37 Pentru lucrrile privind proprietatea comuna, administratorul, innd seama de pre, durata de execuie i calitate, supune spre analiza, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare. ART. 38 Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la frauda, nelciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-tiina. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. ART. 39 Proprietatea comuna poate fi utilizata de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosinta sau de concesiune. ART. 40 Asociaia de proprietari are obligaia sa ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii. ART. 41 Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile legii. ART. 42 Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alta destinaie dect aceea de locuinta fata de destinat iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se invecineaza, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii. ART. 43 Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semnatura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale. ART. 44 Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare. CAP. VI Cheltuielile asociaiei de proprietari

ART. 45 (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic. (2) nainte de nceputul urmatorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregati i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i functionarii acesteia. (3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia sa aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregati i va prezenta adunrii generale suma anuala necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n transe lunare egale, prevzute n lista de plata a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special. (4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii. ART. 46 Toi proprietarii au obligaia sa plteasc lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. ART. 47 Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele: a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafata utila a proprietii individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari; e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de alta natura. ART. 48 (1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comuna ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comuna. (2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alta natura, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaza individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu. ART. 49 (1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice suma cu titlu de restanta, afiat pe lista de plata. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioada de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plata, fr ca suma penalizrilor sa poat depi suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plata a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natura administrativ. ART. 50

(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. (2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de taxa de timbru. (3) Sentinta data n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedura civil. ART. 51 (1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. (2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunar de plata a cotelor de contribuie din care rezulta suma datorat cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirma plata sumei datorate. (3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de taxa de timbru. CAP. VII Raportul dintre administraia publica local i centrala i asociaiile de proprietari ART. 52 (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare. (2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari. ART. 53 (1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale indruma i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari. (2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti indruma i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune. ART. 54 (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local. (2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari. ART. 55 Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercita controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari. CAP. VIII

Sanciuni ART. 56 (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte: a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguranta a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu apa, de canalizare, de nclzire centrala, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de antena colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora; b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil; c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natura sa aduc prejudicii celorlali proprietari; d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale; e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale; f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre functionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct sa constituie infraciune. (2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz: a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei; b) fapta prevzut la lit. d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei; c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei. (3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. (4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora. ART. 57 Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare. CAP. IX Dispoziii tranzitorii i finale ART. 58 (1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alta destinaie dect aceea de locuinta n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.

(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fata de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege. ART. 59 n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de Sanse, Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia. ART. 60 Prezenta lege intra n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. ART. 61 La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abroga: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonanta Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare. Aceasta lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat. PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR BOGDAN OLTEANU PREEDINTELE SENATULUI NICOLAE VACAROIU Bucureti, 6 iulie 2007. Nr. 230. _________