El mtodo de Ross Heidecke ha sido diseado exclusivamente para calcular la depreciacin en la valoracin de construcciones, teniendo como ventaja sobre

otros mtodos, la consideracin del estado de conservacin de las mismas; permitiendo calcular una depreciacin ms acorde con la realidad. Este mtodo es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciacin por edad y por estado. Este mtodo considera los siguientes principios bsicos: La depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. un Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que bien mal conservado se deprecia ms rpidamente.

Su frmula de depreciacin (D) es la siguiente

Donde x = edad de la construccin n = vida til probable de la construccin Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificacin debemos aplicar la siguiente frmula

Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificacin x = edad actual n = vida til probable E = factor de bueno Para la aplicacin de este mtodo, ROSS HEIDECKE define 5 categoras de estados de conservacin con cuatro categoras intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

TABLA N 1 DEPRECIACIN POR ESTADO TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO CLASIFICACIN NORMAL COEFIC. DEPREC.

ESTADOS[1]

CONDICIONES FSICAS NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

ptimo-O Muy bueno-MB Bueno B Intermedio-I

00 0,032 2,52 8,09 18,10 32,20 52,60 72,20

Requiere reparaciones Simples

Regular-R Deficiente-D

4 5

Requiere reparaciones importantes Requiere muchas reparaciones importantes Sin Valor = Valor de Demolicin

Malo-M Muy Malo-MM

Demolicin-DM

100

Definiciones de los estados: A continuacin, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposicin General N1-2000, emitida por el rgano de Normalizacin Tcnica. Optimo: Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningn tipo. Bueno: Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberas y techos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos de ventanas o puertas y otros. Regular: Una construccin en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanera, y otros. Malo: Una construccin en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otros. Muy malo: Una construccin en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estar en estado de demolicin.

Para efectos de aplicacin del Mtodo de Ross-Heidecke en el modelo de valoracin de construcciones, se han considerado nicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciacin de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

Ejemplo Determinar el valor actual de un edificio de 15 aos de edad, cuyo estado de conservacin es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 aos y un valor de reposicin nuevo de 70 000,00 el metro cuadrado. Aplicando la frmula anterior se tiene De lo anterior Vn = 70 000,00 /m x = 15 aos n = 60 aos E = factor de bueno De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciacin por estado es de 2,52:

Por consiguiente, VA = 57 574,00/m Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es de 57 574,00 el metro cuadrado, de acuerdo con la frmula. Sin embargo, el perito puede redondear este valor a 57 500,00 /m. Disponible para bajar la tabla Ross-Heidecke en Excel ( formato ZIP )