CURSUL 10 Regimul juridic al circulatiei terenurilor A. Regimul juridic al instrainarii si schimbului de terenuri cu destinatie agricola a.

. Trasaturile regimului juridic al instrainarii Circulatia juridica a terenurilor este caracterizata, potrivit legii 54/1998, de urmatoarele trasaturi fundamentale: 1. Terenurile proprietate private, indiferent de titular, sunt in circuitul civil, iar in aceasta categorie intra urmatoarele subiecte de drept : a. Toate persoanele fizice ce au cetatenie romana, indiferent de domiciliu b. Toate persoanele juridice de drept privat si anume : societati comerciale, asociatii si fundatii, sindicate si partide politice, statul si unitatile administrative teritoriale 2. Forma actelor de instrainare este cea autentica terenurile situate in intravilan sau extravilan, pot fi instrainate, respective dobandite prin acte juridice intre vii, conform legii 54 din 1998 in forma autentica 3. Suprafata maxima de teren dobandita. Legea 54/1998 prevede ca, in cazul dobandirii prin acte intre vii, proprietatea dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol (In echivalent arabil de fiecare familie) In cazul depasirii limitei suprafetei de catre dobanditor, legiuitorul a prevazut sanctiunea reductiei actului juridic, pana la limita suprafetei legale 4. Strainii si dreptul de proprietate in conditiile rezultate din aderarea Rom la UE in ianuarie 2007, cetatenii straini si apatrizii, pot dobandi dreptul de proprietate private asupra terenurilor, potrivit Constitutiei din 2003 5. Investitiile straine. Potrivit legii 54/98, pentru terenurile ce fac obiectul investitiilor, persoanelor fizice sau juridice straine sunt si raman aplicabile prevederile legislatiei in vigoare, privind regimul juridic al strainilor 6. Instituirea dreptului de preemptiune. Prin legea 54/98, se insitutie dreptul de preemptiune in cazul instrainarii terenurilor agricole situate in extravilan, daca aceasta se realizeaza prin vanzare. Dreptul de preemptiune nu se aplica in cazul instrainarii cu titlu gratuit (donatie) si nici in cazul instrainarii cu caracter aleatoriu (renta viagera, intretinere) potrivit legii mentionate, dreptul de preemptiune e un drept subiectiv civil, patrimonial, recunoscut : a. Coproprietarilor (proprietari pe cote parti) b. Proprietarilor vecini c. Arendasilor In temeiul acestei legi, acesti titulari ai dreptului de preemptiune, pot dobandi terenurile cu preferinta fata de alti cumparatori

b. Schimburi de terenuri agricole i. Legea 54/98 reglementeaza schimbul de terenuri si, in masura in care nu contin prevederi contrare, se completeaza cu prevederile legislatiei civile dar si cu unele prevederi din legea fondului funciar 18/91. Schimbul de terenuri se face numai prin acordul proprietarilor, prin act autentic, evidentiat in documentele de cadastru agricol, indiferent de categoria de folosinta a terenurilor sau de locul amplasarii lor in intravilan sau extravilan. Contractului de schimb ii sunt aplicabile toate regulile prescrise pentru vanzare, in masura in care nu exista prevederi specifice. Principalul efect al actului de schimb il constituie transmiterea reciproca a dreptului de proprietate intre copermutanti. Suntem in situatia de a defini contractual de schimb, drept un contract sinalagmatic, oneros, cumulativ, consensual si translativ de proprietate. Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobandeste situatia juridica a terenului inlocuit cu respectarea drepturilor si sarcinilor anterior si legal constituite. In urma schimbului realizat, punerea in posesie a noilor detinatori se face de catre delegatul oficiului judetean de cadastru, in prezenta partilor contractante sau a reprezentantilor acestora, operandu-se in documentele cadastrale si in registrul agricol, modificarile aparute. Actele juridice prin care s-au schimbat terenurile, sunt sanctionate cu nulitatea absoluta, in cazul in care nu au fost respectate caracterul autentic al actului si limita maxima de suprafata de teren agricol (200ha), in echivalent arabil de familie. Actiunea in constatarea nulitatii, poate fi introdusa de parti, procurori, sau oricare dintre persoanel interesate c. Procedura exercitarii dreptului de preemptiune Conform legii 54/98, etapele procedurale se refera la exercitarea dreptului de preemptiune si anume: i. Oferta de vanzare potrivit legii vanzatorul e obligat sa inregistreze oferta de vanzare la consiliul local in raza caruia se afla terenul In oferta se mentioneaza: numele si prenumele vanzatorului, suprafata, categoria de folosinta, locul unde este amplasat terenul si pretul ii. Inregistrarea si afisarea ofertei de vanzare. In aceeasi zi, in care oferta de vanzare a fost inregistrata, secretarul consiliului local o va afisa la sediul primariei, modalitate prin care se comunica intentia de vanzare catre titularul dreptului de preemptiune (publicitatea prin afisare) iii. Publicitatea ofertei de vanzare. Proprietarul este obligat sa-si mentina oferta de vanzre timp de 45 de zile de la data inregistrarii, intrucat oferta de vanzare este irevocabila in temeiul legii. iv. Inregistrarea ofertei de cumparare. Pt exercitarea dreptului de preemptiune, titularii trebuie sa inregistreze o oferta de cumparare, la preimaria localitatii unde se afla terenul, respectiv unde s-a facut afisarea ofertei de vanzare, in termini de 45 de zile, indiferent de categoria din care fac parte, coproprietar, vecin, arendas v. Acordul de vointa. Daca pretul pe care titularul dreptului de preemptiune intelege sa il plateasca, cel comunicat prin oferta de cumparare, este identic

cu cel prevazut in oferta de vanzare, atunci inseamna ca s-a realizatun acord de vointe care, eventual, va putea fi valorificat vi. Dreptul de optiune. In situatia in care pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune este mai mic decat cel prevazut in oferta de vanzare, vanzatorul are un drept de optiune intre a vinde terenul la pretul oferit sau a il vinde oricarei alte persoane la pretul cerut de vanzator vii. Ordinea si rangul. In situatia in care mai multi titulari din aceeasi categorie, au acceptat oferta de vanzare, vanzatorul este obligat sa respecte ordinea, respectiv rangul, prevazut de lege (coproprietar, vecin, arendas) viii. Vanzarea libera. Daca niciunul dintre titularii dreptului de preemptiune nu si-a manifestat vointa de a cumpara terenul, in termen de 45 zile, atunci acesta se va vinde liber, potrivit legii ix. Dovada publicitatii. Indiferent daca terenul se vinde catre titulari sau se vinde liber, vanzatorul este tinut sa faca dovada publicitatii ofertei de vanzare si a respectarii termenului de 45 de zile. In acest sens va prezenta notarului cu ocazia incheierii actului de vanzare/cumparareo dovada corespunzatoare semnata de secretarul consiliului local. x. Nulitatea relativa. Nerespectarea dispozitiilor legii 54/98 atrage dupa sine nulitatea relativa a contractului de v/c. Ea poate fi invocata de persoane ale caror drepturi au fost incalcate. xi. Proceduri letigioase. Pentru a se evita eventualele oferte de vanzare in care titularii dreptului de proprietate pot avea diferite litigii in curs de desfasurare, legea 54/98 dispune urmatoarele: 1. Instrainarea terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii in instantele de judecata este interzisa; 2. Actul de instrainar incheiat cu incalcarea prevederilor legii este nul; 3. Birourile de carte funciara refuza eliberarea certificatului de sarcini, necesar autentificarii actelor de instrainare solicitate, ca urmare a evidentierii in sistemele de publicitate a opozitiei formulate de partile interesate 4. Instrainarea terenurilor care au avut loc in baza legii 54/98 nu valideaza titlurile de proprietate ale instrainatorilor daca aceste titluri de proprietate erau lovite de nulitatea absoluta, ca o consecinta a nerespectarii normelor legii 18/91 (const. Prin hot. jud. def. si irev.) 5. Schimbul privind terenurile pentru care prin lege s-a stabilit inalienabilitatea temporara este interzisa (vezi art. 15, L. 54/98 si art. 32, L.18/91) B. Regimul juridic al instrainarii si al schimbului de terenuri cu destinatie forestiera a. Instrainarea si dobandirea Terenurile din fondul forestier proprietate privata, pot fi instrainate si dobandite potrivit ordonantei de urgenta 226/2000 privind circulatia juridica a terenurilor cu destinatie forestiera, in urmatoarele conditii:

1. Incheierea de acte juridice intre vii se face sub forma autentica. Nerespectarea acestei conditii atrage nulitatea absoluta a contractului de v/c. 2. Proprietatea de fond forestier a dobanditorului nu poate depasi 100 ha/familie, formata din soti si copii necasatoriti daca gospodaresc impreuna cu parintii incalcarea ei se sanctioneaza cu reducearea actului juridic pana la limita suprafetei legale 3. Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor forestiere. Nu pot dobandi terenuri forestiere prin acte juridice intre vii sau pt cauza de moarte nici pentru persoane juridice straine 4. Instrainarea si dobandirea terenurilor cu destinatie forestiera se face cu respectarea dreptului de preemptiune b. Schimburi de terenuri forestiere potrivit ordonantei, schimbul de terenuri se efectueaza in forma autentica. Nerespectarea acestei conditii atrage nulitatea absoluta a contractului de schimb. Autoritatea publica centrala (Regia Nationala a Padurilor are urmatoarele atributiuni: 1. Poate cumpara terenuri degradate proprietate privata inapte pt folosinte agricole in vederea ameliorarii prin impadurire si consituirii lor in perimetre de ameliorare 2. Poate adopta masuri de majorare a procentului de padure in zonele deficitare in vederea combaterii fenomenului de seceta si a schimbarilor climatice prin impadurirea unor terenuri cu destinatie agricola obtinute prin efectuarea schimbului de terenuri 3. Poate dobandi terenuri cu destinatie forestiera sau cu destinatie agricola in vederea impaduririi acestora prin donatie din partea unor persoane fizice sau juridice c. Procedura executarii dreptului de preemptiune: i. Titularii dreptlui de preemptiune sunt: proprietarii, vecinii autoritatea publica centrala (Regia Nationala a Padurilor) ii. Etapele procedurii sunt: 1. Vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a eclavelor sau a terenurilor forestiere proprietate privata, la primaria in a carei raza terotoriala este inregistrat terenul respectiv. 2. Ofeta de vanzare cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, sarcinile care il greveaza, locul unde este situat terenul, termenii si conditiile vanzarii, pretul; 3. Secretarul primariei va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, in aceeasi zi la sediul primarie 4. Titularii dreptului de preemptiune trebuie sa se pronunte in scris asupra exercitarii acestuia in termen de 30 zile de la data afisarii ofertei de vanzare. In oferta de cumparare ce se inregistreaza la primarie, se mentioneaza si pretul oferit;

5. Vanzatorul va alege una din oferte, daca mai multi titulari, si-au exercitat dreptul de preemptiune in termenul prevazut de lege. 6. Vanzatorul poate sa vanda terenul cu destinatie forestiera sau eclava oricarei persoane daca pretul oferit de titular nu este convenabil 7. Daca in termenul prevazut de lege, niciunul dintre titularii dreptului de preemptiune nu si-au manifestat vointa de a cumpara terenul oferit , acesta se vinde liber 8. Dovada publictitatii celor 30 de zile se face in fata notarului pulbic la incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, cu actul eliberat vanzatorului de catre secretarul primariei, dupa expirarea termenului prevazut de lege d. Proceduri litigioase ordonanta de urgenta prevede: i. Sunt interzise instrainarile sub orice forma ale terenurilor cu privire la care exista litigii in instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii; ii. Instrainarile incheiate cu incalcarea prevederii de mai sus sunt nule. Nulitatea se va constata de catre instanta judecatoreasca la cererea oricarei persoane interesate iii. Serviciile de carte funciara vor evidentia in registrele de publicitate opozitiile de instrainare, formulate de partile interesate si , in aceste cazuri, vor refuza eliberarea certificatelor de sarcinii necesare autentificarii solicitarile exercitate de persoane care vor sa instraineze iv. Dispozitiile ordonantei de urgenta 226/2000 se completeaza cu prevederile legislatiei civile, prevederile legii 18/91, ale legii 54/98, precum si cu prevederile codului civic si ale altor acte juridice guvernamentale, in masura in care acestea nu sunt contrare prevederilor ordnantei de urgenta.