UNIVERSITATEA TITU MAIORESCU BUCURESTI FACULTATEA DE DREPT STUDII MASTERAT

LUCRARE DE DIZERTATIE
DISCIPLINA : DREPT CIVIL

TITLUL LUCRARII :

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE

Coordonator stiintific Prof univ dr Ioana Mitaru Masterand Sinescu Vasilichia

- 2008 -

Capitolul I NOTIUNI GENERALE SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTELOR DE VANZARE CUMPARARE

Seciunea I Noiuni generale despre contractul de vnzare cumprare

1. Evoluie Originea vnzrii se gsete n schimb. Oamenii tranzacionau, primind alte bunuri n locul celor vndute. Ulterior, apare vnzarea, care const n schimbul unui obiect contra unui pre. Vnztorul va nstrina marfa, iar cumprtorul va plti preul. Fernand Braudel remarca faptul c Economia ncepe n pragul valorii de schimb 1, existnd un spaiu vast i complex de la trocul elementar pn la capitalismul cel mai sofisticat. Dei vnzarea a devenit cel mai uzual contract, ea nu neag existenta contractului de schimb, care nu mai joac ns un rol att de important 2. Codul civil consacr vnzrii un ntreg titlu (articolele 1294 1404), iar modaliti ale vnzrii vom ntlni n unele acte normative speciale (de exemplu, Decretul Lege nr. 61/1991, privind vnzarea imobilelor din fondul locativ de stat, etc.).

2. Definiia vnzrii Art. 1294 C. Civ. definete vnzarea c fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui.

1.

2.

Dimitrie Alexandresco, Explicaiunea teoretica i practica a dreptului civil roman, tomul 8, Partea a II-a, Bucureti, 1916, pp. 1-5; Ioan Zinveliu, Contracte civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1978, pp. 45-46; Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura Cartea Romneasca, Bucureti, 1921, pp. 630631; Henri, Leon et Jean Mazeaud, op. cit., p. 8. Fernand Braudel, Jocurile schimbului, Editura Meridiane, Bucureti, 1985, p. 5.

Modul n care legiuitorul a definit vnzarea nu este exact, n primul rnd pentru c vnztorul nu se oblig s transmit cumprtorului proprietatea bunului, ci el transform nsi proprietatea lucrului vndut, iar, pe de alt parte, proprietatea se transform doar prin singurul efect al consimmntului. Obiectul vnzrii l poate constitui nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale. n practica judiciar s-a decis, de exemplu, c obiectul vnzrii-cumprrii l poate forma i numai nuda proprietate, vnztorul putnd s-i pstreze uzufructul viager 3. Pe lng uzufruct, poate fi vndut i un drept de crean (vnzarea dreptului de crean este reglementat de legiuitorul cesiunii de crean, instituie pe care am tratat-o n cadrul materiei obligaiilor, la capitolul Cazurile de transmitere a obligaiunilor). ntr-o formulare sintetic, unii autori au susinut c vnzarea const n strmutarea proprietii unui lucru sau a unui drept, pentru o sum de bani numit pre 4, alii, c vnzarea ar fi acel contract prin care una din pri (vnztorul) strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri (cumprtorul), care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut (art. 1294 C. civ.) 5, iar ali autori, insistnd asupra naturii dreptului transmis, au artat c vnzarea este acel contract n temeiul cruia opereaz transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept real ori crean de la vnztor la cumprtor, cu obligaia pentru cel din urm de a plti primului o sum de bani drept pre 6. Transmiterea proprietii lucrului vndut cumprtorului este de natura contractului de vnzare-cumprare i nu de esena lui. Contractul de vnzare-cumprare este acel contract prin care o persoan, numit vnztor, transfer un drept altei persoane, numit cumprtor, n schimbul obligaiei acesteia din urm s achite un pre n bani. Aa cum vom mai vedea, se poate transmite nu numai dreptul de proprietate, dar i alt drept real, un drept de crean sau chiar un drept intelectual.

3. 4. 5. 6.

Tribunalul judeului Hunedoara, decizia civila nr. 1197/1988, n Revista romana de drept, nr. 8/1989, p. 67. Francisc Deak, Contracte speciale, n Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul de motenire de Francisc Deak i Stanciu Carpeneanu, Universitatea din Bucureti, Facultatea de Drept, 1986, p. 7. Dimitrie Alexandresco, op. cit., p. 8. Ioan Zinveliu, op. cit., pp. 45-46.

3. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare a) n primul rnd, vnzarea-cumprarea este un contract consensual, adic este valabil prin simplul acord de voin al parilor. O prevede expres art. 1295 C. civ.: Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. n principiu, pentru ca o vnzare-cumprare s fie perfect, nu se cere ndeplinirea anumitor formaliti i nici ca, n momentul ncheierii contractului, preul s fie pltit i lucrul vndut s fie predat. Jurisprudena a fcut aplicarea consensualismului n cazul contractului de vnzare-cumprare. Astfel, instana suprem a stabilit c contractul de vnzare-cumprare este valabil ncheiat ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i a preului 7. De altfel, n chiar cuprinsul unei decizii de ndrumare, fostul Tribunal Suprem a decis expres c: vnzarea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor de ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i a preului, dei lucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit 8. Exist ns excepii de la principiul consensualismului. Dac, n momentul contractului, bunul vndut nu este individualizat (de exemplu, se vinde un autoturism, fr s se precizeze marca etc.), proprietatea se va transfera n momentul predrii bunului, cnd el este individualizat 9. Legea impune, ca o condiie de validare a contractului, forma autentic. n prezent, conform art. 46 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, vnzarea terenurilor agricole are loc numai prin act autentic. Forma solemn nu mai este cerut de lege pentru nstrinarea construciilor.

7. 8.

Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1591 din 17 octombrie 1978, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, de Ioan G. Mihuta, Editura tiinifica i Enciclopedica, Bucureti, 1976, p. 128. Plen. Trib. Suprem, dec. de ndrumare nr. 7 din 15 iunie 1967, n Culegere de decizii 1967, p. 26.

9.

C. Hamangiu, N. Georgescu, Codul civil adnotat, vol. 8, Bucureti, 1932, p. 557.

Practica judiciar s-a confruntat cu problema dac nstrinarea autoturismelor trebuie fcut sub forma autentic. Instana suprem a precizat c nu exist nicio prevedere legal, n cazul autoturismelor, din care s rezulte c vnzareacumprarea trebuie s se fac prin act autentic, de unde concluzia c, pentru transmiterea proprietii, va fi suficient actul sub semntur privat 10. Cu toate acestea, dei s-a reinut c este irelevant faptul c pentru nmatricularea autoturismului i eliberarea certificatului de nmatriculare organele politiei pretind s li se prezinte actul de proprietate al autoturismului n forma autentic 11, totui s-a considerat c este deci admisibil aciunea vnztorului mpotriva cumprtorului pentru ca acesta s fie obligat a se prezena la Notariatul de Stat n vederea autentificrii actului de vnzare-cumprare, sub sanciunea unor daune cominatorii
12

. Soluia s-ar impune, indiferent dac am fi n prezena unei

promisiuni de vnzare-cumprare sau a contractului ncheiat sub semntur privat. Chiar dac n actul autentic au trecut un pre mai mic, preul real va fi cel consemnat n actul sub semntur privat 13. n cazul nstrinrii autoturismelor, din punctul nostru de vedere, contractul este consensual, iar instana va putea, n temeiul unei aciuni de constatare (art. 111 C. proc. civ.), s constate c cumprtorul este proprietarul autoturismului cumprat; se va constata existenta unui drept de proprietate, dobndit din chiar momentul ncheierii contractului. Prile contractante decid ca vnzarea-cumprarea s nu fie valid, dac nu va mbrca forma autentic. Este ns necesar s se stipuleze expres n contract, c condiia autentificrii este necesar valabilitii conveniei.

10. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 2090 din 22 decembrie 1981, n Culegere de decizii 1981, p. 61; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1591/1978, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 86. 11. Trib Suprem, sect. cav., dec. nr. 1810 din 16 noiembrie 1978, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 86. 12. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 2090 din 22 decembrie 1981, op. cit., p. 91; a se vedea i I. C. Vurdea, Propuneri de lege ferenda privind regimul nstrinrii autoturismelor proprietate personala, n Revista romana de drept, nr. 3/1981, p. 20. 13. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 301/1978, n Culegere de decizii 1978, p. 53.

 n prezent, n cazul vnzrii construciilor, legea nu mai prevede necesitatea autentificrii contractului, pentru a fi valabil. Fiind consensual, vnzarea acestor imobile ar trebui s se limiteze la simplul acord de voin al parilor, nefiind necesar redactarea unui nscris, deoarece, fa de teri, dreptul de proprietate nu va fi opozabil dect dac actul va fi transcris (art. 1295 alin. 2 c. civ.). Aceast dispoziie a legii face c vnzrile de imobile s fie ntotdeauna constatate prin acte scrise (fie autentice, fie private) 14. Vnzrile silite i vnzrile bunurilor unor persoane incapabile snt supuse unor formaliti, pentru a fi ocrotite interesele creditorilor i cele ale incapabililor. n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, prile pot decide ca dreptul de proprietate s fie transferat dup trecerea unui termen sau la ndeplinirea unei condiii. Un alt caz cnd proprietatea nu se transmite n momentul acordului de voin este n vnzrile unui lucru viitor, care urmeaz a fi fabricat de vnztor cu materialele lui, caz n care proprietatea va fi strmutat atunci cnd lucrul va fi n stare s fie predat de vnztor 15. b) Vnzarea este un contract sinalagmatic, deoarece d natere la obligaii reciproce ntre pri, fiecare din contractani fiind, n acelai timp, creditor i debitor unul fa de altul. c) Contractul de vnzare-cumprare este comutativ, cea ce nseamn c ntinderea obligaiilor reciproce e cunoscut de pri din chiar momentul ncheierii contractului. Prestaia fiecrei pri nu depinde de risc sau de un element aleatoriu, motiv pentru care, aa cum s-a relevat n doctrina juridic, caracterul nu apare n cazul unei vnzri fcute n schimbul unei rente viagere sau sub o rezerva de uzufruct, cnd vnzarea are un caracter mai mult sau mai puin aleatoriu 16.
14. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Tratat de drept civil roman, vol. 2, Editura Naionala, S. Ciornei, Bucureti, 1929, p. 893. 15. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 563. 16. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 556.

d) Contractul de vnzare-cumprare este translativ de proprietate. Potrivit art. 1295 C. civ., contractul de vnzare-cumprare opereaz transmiterea unui drept de la o parte contractant la cealalt. Dar pentru ca din momentul ncheierii contractului s aib loc strmutarea dreptului de proprietate, este necesar s fie ndeplinite urmtoarele condiii: Obiectul contractului s-l formeze bunurile determinate. Dac este vorba de bunuri de gen, dreptul de proprietate se transfer n momentul individualizrii bunului. Dar chiar i la bunurile individual determinate este necesar ca vnztorul s fie proprietarul bunului vndut. Prile s nu fi convenit asupra altui moment cnd va avea loc transferul dreptului de proprietate. n scopul opozabilitii contractului de vnzare-cumprare fa de teri, este necesar s fie respectate dispoziiile legale privind publicitatea imobiliar. Chiar dac a fost sau nu transcris, ntre prile contractante i fa de succesorii lor, contractul i va produce efectele. Pentru ca vnzarea-cumprarea s devina opozabil fa de teri, este necesar transcrierea actului n registrul de publicitate. n sistemul de publicitate al crii funciare, inclusiv fa de pri, drepturile reale imobiliare se transfer numai prin intabulare, aceasta avnd caracter constitutiv de drepturi 17. Principiul constitutiv al intabulrii a fost examinat ntr-o lumin mai puin rigid, n ultimii ani, de ctre instana suprem. Astfel, prile snt obligate s respecte contractul ncheiat, chiar neintabulat, iar dac prile au cunoscut dreptul real, totui le va fi opozabil, dei nu a fost nscris n cartea funciar 18. Doar terii de buncredin, care, neavnd cunotin de existena unui drept nenscris i ncrezndu-se n cartea funciar, au dobndit, prin acte cu titlu oneros drepturi pe care i le-au nscris, le pot opune dobnditorului anterior 19.

17. I. C. Vurdea, Consideraii critice referitoare la caracterul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciara, n Revista romana de drept, nr. 12/1981, pp. 16-17; n acelai sens: Trib. Suprem , sect. civ., dec. nr. 1370/1981, n Revista romana de drept nr. 7/1982, p. 87. 18. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 585/1980, n Revista romana de drept nr. 11/1980, p. 62; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1584/1979, n Revista romana de drept nr. 3/1980, p. 67; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 911/1978, n Revista romana de drept nr. 12/1978, p. 58;

19. Fr. Deak, Contracte speciale, ed. cit., p. 12.

Revenind la sistemul de publicitate imobiliar prin transcripiuni, menionm c este necesar ca contractul s fie transcris n registrul de transcripiuni al notarului n raza cruia se gsete imobilul. Care va fi situaia n care vnztorul vinde, succesiv, acelai imobil, la doi cumprtori? Jurisprudena a hotrt c, n acest caz, transferul dreptului de proprietate opereaz n persoana aceluia dintre cumprtori care a transcris mai nti 20. Deci, ntr-o aciune de revendicare, dreptul de proprietate va fi recunoscut cumprtorului al crui titlu a fost mai nti transcris. n cazul n care ambele contracte au fost transcrise n aceeai zi, n practica judiciar s-a stabilit c actele de vnzare vor fi considerate c au aceeai dat, principiu aplicabil expres n cazul ipotecii 21. Astfel, nici unul nu are prioritate, ci fiecare dintre ei are dreptul la jumtate de imobil, cu o reducere corespunztoare de pre
22

. Cu

toate acestea, ne raliem soluiei jurisprudenei vechi, potrivit creia, preferina o va avea cumprtorul care a transcris mai nti actul 23. Dac n cazul ipotecii exist un text expres, n cazul vnzrii el lipsete, aa nct va fi aplicabil principiul nscris n art. 1295 alin. 2 i art. 1802 C. civ. n situaia n care acelai imobil ar fi vndut de doi vnztori diferii, atunci se va examina care dintre vnztori era proprietarul imobilului. Absena transcrierii nu o poate invoca prile, ci numai terii. Care va fi ns situaia n care acelai imobil este vndut la doi cumprtori succesiv i nici unul din ei nu a transcris actul? Credem c va fi preferat cumprtorul al crui titlu are data cert anterioar.

4. Cheltuielile vnzrii n absenta unei clauze contrare, cheltuielile vnzrii vor cdea n sarcina cumprtorului (art. 1305 C. civ.). Dispoziia legal este supletiva, prile avnd posibilitatea s decid n sarcina cui vor cdea aceste cheltuieli. Dar, art. 1305 C. civ. nu

20. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 411 din 12 martie 1971, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, op. cit., p. 128. 21. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1076 din 27 mai 1960, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila a Tribunalului suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1952-1969 de Ioan Mihut i Alexandru Lesviodax, Editura tiinifica, Bucureti, 1970, pp. 208-209. 22. Ibidem.

23. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 565.

constituie ns un privilegium odiosum n sarcina cumprtorului, ci numai o garanie i o nlesnire pentru fisc spre a-i percepe taxele cuvenite24. n doctrina juridic mai veche, s-a considerat c, dac prile nu au convenit asupra cheltuielilor, iar vnztorul le-a suportat benevol, el va putea cere cumprtorului s i le restituie 25. Jurisprudena nu a mbriat ns un asemenea punct de vedere, stabilind c, dac aceste cheltuieli au fost avansate ctre vnztor, el are dreptul s i le recupereze de la cumprtor, dovedind numai faptul c a pltit cheltuielile i c n actul ce constat condiiile conveniei de vnzare nu s-a stipulat c trebuie s le suporte 26. n cazul n care cumprtorul s-ar apra n sensul c nu s-a stipulat nimic n contract n legtura cu cheltuielile vnzrii, iar nelegerea a fost c vnztorul s le suporte, 27 el va trebui s fac dovada acelor nelegeri netrecute n actul de vnzare.

24. Dimitrie Alexandresco, vol. 8, partea a 2-a, op. cit., p. 33. 25. Ibidem. 26. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 2459 din 16 decembrie 1972, n Repertoriu de practica civila pe anii 1969-1975, ed. cit., p. 128. 27. Ibidem.

Capitolul II FORMAREA CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE

Seciunea I Elemente constitutive ale contractului de vnzare - cumprare

Pentru validarea contractului de vnzare-cumprare, snt necesare aceleai elemente constitutive care se ntlnesc la orice contract (consimmntul, capacitatea de a contracta, obiectul i cauza). Deoarece trei din aceste elemente prezint anumite particulariti n cazul vnzrii, le vom trata distinct, rezumndu-ne a schia cteva aspecte privind cauza contractului. Cauza contractului constituie motivul determinant al consimmntului i const n reprezentarea scopului concret urmrit de pri la ncheierea contractului. Vnzareacumprarea fiind un contract sinalagmatic perfect, nu are o singur cauza, ci dou, cte una pentru fiecare parte contractant. Deoarece, prin intermediul cauzei, se poate identifica scopul urmrit de pri la ncheierea actului, se va putea stabili dac acest scop contravine sau nu ordinii publice. Definirea noiunii de cauz, n special n contractele sinalagmatice, a fcut obiectul unor ample studii, ndeosebi n doctrina francez. Pornindu-se de la teoria clasic a cauzei (cauza obligaiei fiecrei pri este consideraia prestaiei celeilalte pri de exemplu, cauza obligaiei vnztorului este plata preului de ctre cumprtor, iar cauza obligaiei cumprtorului este transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului vndut de ctre vnztor), continundu-se cu teoriile care au negat necesitatea cauzei (deoarece ea s-ar putea confunda cu obiectul) obligaiilor 29.
28

, s-a ajuns la reconsiderarea conceptului de cauz a

28. M. Planiel, Traite elementaire de droit civil, Paris, 1899, t. II, nr. 1307; Laurent, Principes de droit civil francais, tom XVI, nr. 111. 29. Henri, Leon et Jean Mazeaud, op. cit., p. 19; L. Josserand, Cours de droit civil positif francais, Paris, ed. 3, 1939,vol.12; Gabriel Marty i P. Raynaud, Droit civil. Les obligtions, tomII, vol. I, Paris, Sirey, 1962,pp. 160-168.

10

Printre preocuprile jurisprudenei romne a fost i interesul manifestat pentru lrgirea coninutului noiunii de cauz. Judectorii au fost preocupai nu numai de stabilirea corpului imediat al contractului, dar au considerat c este necesar s-i lrgeasc sfera de investigare i s cerceteze i mobilele concrete i subiective, valabile de la caz la caz, care impulsioneaz pe fiecare dintre pri s ncheie actul juridic i care imprim acestuia adevrata sa semnificaie 30. De exemplu, s-a decis n practica judiciar c un contractant profit de netiina, ignorana, starea de constrngere n care se afl celalalt, spre a obine avantaje disproporionate fa de justiie pe care ar primi-o acesta, convenia nu poate fi considerat valabil, ntruct s-a ntemeiat pe o cauza imoral 31. Avndu-se n vedere mprejurrile n care motivul psihologic poate constitui elementul determinant al contractului, instana suprem a stabilit c, pentru o anumit situaie, anterioar sau posterioar conveniei, care constituie motivul subiectiv ce a determinat pe vnztor la nstrinare, s poat fi considerat ca element constitutiv al vnzrii, este necesar, fie ca ea s apar n mod expres ntr-o clauz a conveniei de nstrinare, fie s existe elemente care s acrediteze ideea c acea situaie a fost avut n vedere de pri ca un element condiional la realizarea acelei convenii 32. Uneori, dei aparent contractul a fost intitulat de pri de vnzare-cumprare, n realitate ascundea donaii deghizate, fcute n scopul nceperii i meninerii unor relaii de concubinaj
33

. Desigur, ncheierea unui contract de vnzare-

cumprare ntre concubini nu nseamn c actul ascunde neaprat o donaie deghizat, fcut n scop imoral. Pentru a se ajunge la nulitatea contractului, va trebui s se fac dovada c mobilul determinant, n vedere cruia s-a fcut liberalitatea, a fost acela de a determina cealalt parte s nceap sau s menin concubinajul. ntr-un alt caz, s-a stabilit c reclamantul ntreinea relaii de concubinaj cu prta de mai muli ani, avnd i un copil, i c au cumprat mpreuna un apartament, cota-parte indiviz a fiecruia fiind de jumtate.

30. Aurelian Ionascu, Mircea Muresan, Mircea Costin, Constntin Surdu, Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil roman, Editura Academiei, Bucureti, 1973,p. 31. 31. Trib. Suprem n compunerea prevzuta de art. 39, alin. 2 i 3 din Legea pentru organizarea judectoreasca, dec. nr. 73 din 22 noiembrie 1969, cu nota D. Cosma, n Revista romana de drept, nr. 7/1971, p. 112. 32. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 503 din 26 martie 1971, cu nota E. Puscariu, n Revista romana de drept, nr. 6/1972, p. 122. 33. Trib. Suprem, civ., dec. nr. 1774 din 9 octombrie 1956, n Culegere de decizii, 1956, vol. I, p. 109, Trib. reg. Bacu, dec. civ. nr. 755 din 30 aprilie 1955, n Legalitatea populara nr. 5/ 1955, p. 553.

11

Printr-un act autentic, reclamantul i-a vndut cota sa parte prtei, contract ncheiat ns la presiunea prtei, n scopul meninerii concubinajului. Instana a reinut c contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, deoarece are o cauz imoral 34.

Seciunea a II-a Consimmntul la contractul de vnzare-cumprare

1. Necesitatea consimmntului. Libertatea de a vinde i de a cumpra Orice om este liber s vnd sau s cumpere. Principiul autonomiei de voin este expresia libertii individului de a ncheia sau nu un contract, potrivit intereselor sale. De altfel, principiul autonomiei de voin nu-l vom ntlni numai la contractul de vnzarecumprare, ci i la orice alt contract. Dar aceast libertate nu este absolut, ea fiind limitat de normele ordinii publice i de regulile moralei. n acest sens, apar unele restricii legale i convenionale ale libertii de a vinde i a cumpra.

A. Restricii legale ale libertii de a vinde a) Vnzri interzise. Interese publice determin legiuitorul s interzic vnzarea unor bunuri care sfideaz morala (ex.: vnzarea imaginilor care contravin regulilor moralei etc.), care vizeaz securitatea i sntatea public (ex.: vnzarea stupefiantelor etc.) sau vnzarea unor bunuri asupra crora statul are monopolul. n general, legea interzice vnzarea bunurilor care sunt scoase din circuitul civil. Pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 50/1991, era interzis vnzarea terenurilor din mediul rural i urban. Potrivit art. 31 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, terenul atribuit conform art. 18, alin. 1, art. 20 i art. 39 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. De asemenea, art. 3 din Decretul-Lege nr. 61 din 8 februarie 1990, privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, prevede c
34. Trib. Jud. Hunedoara, dec. civ. nr. 193/1988, n Revista romana de drept, nr. 10/1988, p. 68.

12

asemenea locuine se vnd cetenilor romni cu domiciliul n ar (art. 25 din acelai act normativ prevede ns c cetenii romni cu domiciliul n strintate, precum i persoanele fizice care nu au cetenie romn i vor s-i stabileasc domiciliul n Romnia pot s cumpere locuine construite din fondul statului, cu plata integral n valut). Legea nr. 18/1991 interzice dobndirea prin acte juridice ntre vii, n proprietate, a terenurilor agricole care depesc 100 ha (art. 46), iar art. 47 din lege prevede c Persoanele fizice care nu au cetenie romn i domiciliaz n Romnia, precum i persoanele juridice care nu au naionalitate romn i sediul n Romnia, nu pot dobndi n proprietate terenuri de orice fel prin acte ntre vii. n sfrit, jurisprudena a stabilit c numai lucrurile care snt n circuitul civil pot face obiectul unui contract de vnzare ntre persoane fizice 35. b) Vnzri supuse unei autorizaii administrative c) Vnzri reglementate. n comerul interior, autoritile pot decide ca, la fixarea preului, s nu se depeasc un plafon maxim. d) Vnzarea forat. Exist unele cazuri n care vnzarea are loc n absenta consimmntului vnztorului. Este cazul vnzrii la licitaie public n cadrul procedurii executorii silite i vnzrii la licitaie public a unui bun aflat n indiviziune, a crui partajare n natur nu este posibil 36. Tot un caz de vnzare forat este i cel prevzut de art. 47 alin. 2 i 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. Astfel, persoanele fizice care nu au cetenie romn i domiciliul n Romnia, precum i persoanele juridice care nu au naionalitate romn i sediul n Romnia, care au dobndit n proprietate terenuri prin motenire, snt obligate s le nstrineze n termen de un an de la dat dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit a terenurilor n proprietatea statului. Soluia este similar i pentru situaia n care persoanele fizice i juridice respective au dobndit terenuri anterior intrrii n vigoare a legii fondului funciar. e) Refuzul de a vinde. Dei, conform principiului autonomiei de voin, vnztorul este liber s vnd sau s nu, uneori legea l oblig la vnzare, din anumite interese de
35. Trib. Jud. Suceava, dec. civ; nr. 611/1987, n Revista romana de drept, nr. 4/1988, p. 70. 36. R. Sanilevici, Drept civil. Contracte, Universitatea Al. I. Cuza , Iai, Facultatea de Drept, 1973, p. 7.

13

ordin public. Astfel, n materie imobiliar, n caz de expropriere, art. 481 C. civ. prevede c Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauza de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire. f) Vnzri rezervate unor anumii cumprtori. Dei legea nu-l oblig pe vnztor s vnd, n cazul n care, totui, se decide, legiuitorul a rezervat anumitor persoane dreptul de a cumpra. De exemplu, art. 48 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar prevede c nstrinarea de terenuri agricole n extravilan, prin vnzare, se poate face prin exercitarea dreptului de preemiune. Acest drept de preemiune la vnzare a terenurilor agricole din extravilan revine coproprietarilor, dac este cazul, i apoi proprietarilor vecini. Obligaia dreptului de preemiune este de a se pronuna asupra exercitrii acestuia n termen de 30 de zile de la data primirii comunicrii. Dup trecerea acestui termen, dreptul de preemiune pentru coproprietari sau proprietarii vecini se consider stins. Art. 48, alin. ultim mai prevede c Dreptul de preemiune la nstrinarea terenului revine statului prin Agenia pentru Dezvoltare i Amenajare, care se oblig s se pronune nuntrul termenului prevzut de art. 4. n cazul n care Agenia nu se va pronuna n termenul stabilit, terenul se vinde n mod liber. Sanciunea nclcrii dreptului de preemiune const n anularea contractului de vnzare-cumprare. n consecina, prin preemiune vom nelege dreptul de care se bucura o persoan de a fi preferat altei persoane la cumprarea unui anumit bun. Dreptul de preemiune se stabilete prin lege sau prin convenia prilor (n favoarea unei persoane fizice sau juridice, inclusiv a statului). Pe lng dreptul de preemiune, mai este cunoscut retractul litigios, care const n voina debitorului unui drept litigios (transmis de creditor, printr-o cesiune oneroas unui ter) de a stinge litigiul i obligaia sa, oferind terului cesionar suma cu care el a pltit cedentului creana. Snt evitate astfel inteniile speculative ale cesionarului. Este cunoscut rectractul succesoral, n cazul n care exist litigiu ntre comotenitori n legtur cu existenta i ntinderea drepturilor lor succesorale sau cu componena masei succesorale, atunci cnd unul dintre comotenitori i-a nstrinat drepturile sale succesorale, aflate n litigiu. Legea nr. 61/1991 creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup. Acest drept nu poate fi extins la chiriaul care ocup un imobil proprietate personal 37.
37. Trib. jud. Braov, dec. civ. nr. 297/1974, n Revista romana de drept, nr. 7/1975, p. 68.

14

B. Restricii convenionale ale libertii de a vinde i de a cumpra a) nelegerea ntre vnztori. De exemplu, productorii sau distribuitorii unor mrfuri, n scopul evitrii concurenei, pot mpari ntre ei piaa, prin mprirea ntre ei a zonelor de vnzare 38. b) Preul impus de vnztor. Snt situaii cnd, prin convenia vnztorului i a cumprtorului, se interzice acestuia din urm s revnd la un alt pre sau la un pre inferior. c) Clauzele exclusivitii de vnzare. Tot prin convenia prilor, vnztorul poate impune cumprtorului s nu revnd marfa n afara unui perimetru i n anumite zone. De asemenea, vnztorul se poate obliga fa de cumprtor de a nu mai vinde, o anumit perioad, marfa respectiv, altor persoane. Nu se poate considera c o asemenea convenie ar avea o cauza ilicit. Desigur, vnztorul i va putea lua o asemenea obligaie, atunci cnd, prin convenie, cumprtorul a devenit concesionarul exclusiv al mrfi sau al mrfurilor. d) Convenia de preemiune sau pactul de preferin. Este posibil c proprietarul unui bun s se oblige fa de o anumit persoan de a nu vinde bunul, fr a-l oferi mai nti acelei persoane. Jurisprudena a stabilit c Pactul de preferin este o promisiune unilateral de vnzare. El nu are drept consecin transmiterea dreptului de proprietate, iar nerespectarea lui din partea promitentului d natere obligaiei de dezdunare fa de cel prejudiciat 39. n consecin, pactul de preferin nu este opozabil terilor, iar beneficiarul nu poate recurge la aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut prin fraud sau prin complicitate la fraud din parte terului achizitor 40.

38. Henri, Leon i Jean Mazeaud, op. cit., p. 26. 39. Trib. Suprem, C. civ., dec. nr. 1732 din 29 noiembrie 1957, n Repertoriu de practica judiciar pe anii 1952-1969, ed. cit., p. 224. 40. Ibidem.

15

e) Promisiunea unilateral de vnzare. Este un acord de voin ntre vnztor i o anumit persoan, prin care vnztorul promite c-i va vinde un bun, de regul ntr-un anumit termen, cumprtorul rezervndu-i i dreptul ca, n termenul stabilit, s cumpere sau nu bunul 41. Promisiunea de a vinde se deosebete de oferta de vnzare i nu d natere dect la obligaia de a face. Dei unii autori au calificat promisiunea unilateral de a vinde ca fiind un contract 42, ne raliem opiniei potrivit creia ea nu este dect un antecontract, care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt s vnd un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu
43

. Cnd prile au stipulat un termen, iar nuntrul acestuia

cumprtorul nu i-a manifestat consimmntul, ulterior nu-l mai poate obliga pe vnztor s ncheie contractul. n absena termenului, vnztorul are posibilitatea s cear cumprtorului s opteze. n principiu, n absena unui termen convenional s-a considerat c este aplicabil termenul general de prescripie, care va ncepe s curg din momentul ncheierii promisiunii de vnzare. Cu toate acestea, innd seama de natura bunului promis spre vnzare (ex.: fructe, legume, etc.), n lipsa termenului, beneficiarul va trebui s opteze ntr-un termen util. Dac n cadrul termenului cumprtorul i manifest opiunea, iar vnztorul refuz s ncheie contractul, judectorul va putea fixa un termen n scopul ncheierii contractului. Deci, pn la epuizarea termenului, vnztorul nu poate vinde bunul altei persoane cumprtorului. Ceea ce este esenial n cazul promisiunii unilateral de a vinde, este faptul c acesta nu strmut proprietatea de la vnztor la cumprtor. n calitate de proprietar al bunului, vnztorul va continua s suporte riscul pieirii fortuite a bunului. Atunci cnd, nuntrul termenului, vnztorul vinde bunul altei persoane, beneficiarul poate ca, n temeiul art. 1075 C. civ., s ceara despgubiri civile, evident, dac a fost pgubit. n momentul n care beneficiarul promisiunii se hotrte s cumpere, atunci cnd i manifest consimmntul, contractul de vnzare-cumprare se consider ncheiat, fr a mai fi necesar consimmntul vnztorului. Acesta i manifestase deja consimmntul n momentul ncheierii promisiunii, cumprtorul urmnd s decid dac cumpra sau nu.
44

. nclcarea promisiunii d natere la despgubiri n favoarea

41. 42. 43. 44.

Fr. Deak, Contracte speciale, ed. cit., p. 13. I. Zinveliu, op. cit., p. 13. Fr. Deak, Contracte speciale, ed. cit., p. 13. Dimitrie Alexandresco, vol. 8, partea a 2-a, op. cit., p. 43.

16

Vom retine ns c contractul de vnzare-cumprare se va considera ncheiat n momentul manifestrii acceptrii, cnd are loc transferul proprietii, i nu retroactiv, de la data promisiunii. Jurisprudena a avut ocazia s se pronune n legtur cu promisiunea unilateral de a vinde. Astfel, instana suprem a stabilit c Nu exist nicio dispoziie legal care s prevad c promisiunea de vnzare a unui bun (imobil), fcut de un neproprietar, ar fi lovit de nulitate. Aceast soluie i are raiunea n faptul c persoana neproprietar are posibilitatea s cumpere, de la proprietar, bunul oferit spre vnzare, iar apoi s fie n msura a perfect vnzarea
45

. Practica judiciar a fost constant n a considera c

46

promisiunea unilateral de a vinde nu transfer dreptul de proprietate, ci d natere la obligaii cu caracter personal, n sarcina uneia din pri . De asemenea, o astfel de promisiune are doar valoarea unui antecontract, care d natere la un drept de crean 47. f) Promisiunea unilateral de a cumpra. Este posibil ca o persoan s se oblige s cumpere un bun, fr ca vnztorul s i-l vnd. Cel ce se oblig este vnztorul care, dac se va rzgndi, va putea fi constrns s-i pstreze promisiunea, n caz contrar, va datora daune interese. Vnzarea neavnd loc, cumprtorul nu dobndete proprietatea asupra bunului. n momentul n care vnztorul cere executarea conveniei, promisiunea devine sinalagmatic, proprietatea trecnd asupra cumprtorului.

2. Existenta consimmntului Ca n orice contract i la vnzare-cumprare este necesar s se manifeste consimmntul vnztorului i al cumprtorului. El se materializeaz, n mod obinuit, prin ofert i acceptare. Contractul se considera ncheiat, asemenea contractelor consensuale, prin concordana voinelor vnztorului i cumprtorului.

45. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 412 din 12 februarie 1980, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 88. 46. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 561/1949, n Justiia noua, nr. 5-6/1949, p. 608. 47. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 188/1981, n Revista romana de drept, nr. 10/1981, p. 71; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 1071/1964, n Culegere de decizii, 1964, p. 72; Plen. Trib. Suprem, dec. de indrum., nr. 7/1967, n Culegere de decizii, 1967, pp. 27-28.

17

Cnd contractul se ncheie ntre prezeni, implicarea acordului de voin nu ntmpin dificulti
48

. Ele apar n cazul contractului ntre abseni (ex.: corespondena,

etc.), considerndu-se c actul este ncheiat n momentul n care oferta a fost acceptat. n materia vnzrii pot aprea dificulti particulare n cazul promisiunii de vnzare. Am examinat promisiunea unilateral de a vinde i promisiunea unilateral de a cumpra. Momentul ncheierii contractului, cu consecina transmiterii dreptului de proprietate, nu coincide cu momentul ncheierii promisiunii, care d doar natere la o obligaie de a face. Vom analiza, n continuare, promisiunea sinalagmatic de vnzare i cumprare, scond n eviden aspectele teoretice i practice mai importante. O nsemnat contribuie o are jurisprudena, n conturarea profilului juridic al acestei convenii.

3. Promisiunea sinalagmatic de vnzare i cumprare Antecontractul nu beneficiaz de o reglementare legal, de ansamblu; pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 50/1991, era prevzut doar promisiunea bilateral de vnzare-cumprare imobiliara, art. 12 din Decretul nr. 144/1958. O varietate a promisiunii de contract este considerat antecontractul de vnzare-cumprare 49, ns, n literatura de specialitate i n practica judiciar, a fost consacrat noiunea de antecontract n cazul obligaiilor preliminare. El nu trebuie confundat cu oferta de vnzare (care este un act juridic unilateral), nici cu vnzarea sub condiie suspensiva (deoarece ne aflm n prezena unei promisiuni de a contracta i nu a unui contract efectiv de vnzare-cumprare), ori cu convenia de preemiune sau pactul de preferin. Elementul esenial n cazul antecontractului l constituie faptul c el este o convenie distinct de viitor act de nstrinare, ceea ce face ca s nu fie confundat cu contractul de vnzare-cumprare propriu zis; nu poate fi considerat ns nicio simpl oferta de nstrinare. Indirect, antecontractul este i o garanie a perfectrii n viitor a contractului de vnzare-cumprare n form solemn. Chiar dac n prezent contractul de vnzare-cumprare este consensual (i n cazul

48. Eugeniu Safta-Romano, Drept civil. Obligaii. Curs teoretic i practic, ed. cit., vol. I, p. 62 i urm. 49. M. Muresan, Antecontractul de vnzare-cumprare. Promisiune de contract n Dicionar de drept civil, ed. cit., pp. 36-37 i pp. 408-409.

18

terenurilor agricole cerndu-se forma solemn), nimic nu mpiedic prile s ncheie un antecontract, deoarece nicio dispoziie legal nu mpiedic prile s ncheie o asemenea convenie. Se pune problema dac promitentul vnztor trebuie s fie sau nu proprietarul bunului pe care l promite spre vnzare. Deci, se poate oare permite nstrinarea bunului altuia? Rspunsul este afirmativ. Att timp ct nu se strmut proprietatea prin antecontract, vnztorul promitent poate promite nstrinarea bunului altuia; el se va obliga s procure bunul pn n momentul definirii contractului. n acest sens, este just opinia potrivit creia antecontractul de vnzare-cumprare poate privi i un bun care nu este proprietatea viitorului vnztor, caz n care obligaia de a face cuprinde i pe aceea de a-i procura bunul 50. Cnd se promite vnzarea unui bun indiviz, vnzarea-cumprarea va avea loc sub condiie rezolutorie. Jurisprudena a stabilit c, atunci cnd un coproprietar vinde un bun aflat n indiviziune, vnzarea nu este nul, ci supus condiiei rezolutorii ca bunul vndut s nu cad n lotul altui coproprietar
51

. Cnd bunul se va atribui

coindivizarului promitent, retroactiv el este considerat proprietarul ntregului bun, contractul de vnzare-cumprare fiind valabil. n antecontract, coindivizarul i poate asum i o alt obligaie de a face, i anume efectuarea partajului pn la ncheierea contractului. Chiar dac s-ar promite vnzarea bunului altuia, adevratul proprietar va pstra bunul n patrimoniul su i va dispune liber de el. Este posibil ca bunul promis s nu se gseasc n patrimoniul vnztorului la data ncheierii antecontractului. Att timp ct antecontractul nu transfer dreptul de proprietate, avnd ca obiect doar o obligaie de a face, nu este necesar ca bunul promis s existe n patrimoniul promitentului. Chiar dac prin antecontract se promite constituirea sau transmiterea unui drept real, promisiunea de contract genereaz doar un drept de crean 52 i, numai la dat ncheierii contractului, dreptul real va fi constituit sau transmis. Pe lng obligaia principal de a perfecta n viitor contractul, prile pot hotr i asupra altor obligaii de a face, conexe, cum ar fi: predarea bunului, plata total sau parial a preului, procurarea bunului, dobndirea dreptului de proprietate asupra ntregului bun etc. n practica judiciar s-a stabilit c, dac ntr-un antecontract, prin care s-a promis nstrinarea unei locuine, prile au convenit c sum achitat drept acont s fie restituit
50. D. M. Fruth-Oprisan, Executarea in natura a obligaiei de a face, n Revista romana de drept, nr. 8/1986, p. 12. 51. Trib. Suprem. col. civ., dec. nr. 2206/1967, n Revista romana de drept, nr. 5/1968, pp. 161-162. 52. T. R. Popescu, Petre Anca, op. cit., p. 80.

19

dublu n cazul n care vnztorul i va nclca obligaia, cererea cumprtorului de restituire dubl a acontului este inadmisibil, deoarece se omisese precizarea preului viitoarei vnzri n antecontract; aa fiind, lipsa de eficien a antecontractului se va rsfrnge i asupra conveniei accesorii de arvun 53. Probleme frecvente i controversate cu care s-au confruntat instanele judectoreti au fost cele privind antecontractele avnd ca obiect terenuri cu construcii, mai ales dup impactul acestor convenii cu dispoziiile Legii nr. 58/1974 i art. 44 i urm. din Legea nr. 59/1974, firete, ct timp acestea au fost n vigoare 54. S-a considerat c acele nscrisuri care cuprindeau nstrinarea bunurilor imobile erau lovite de nulitate absolut ca acte de vnzare, dar aveau valoare de antecontract de vnzare-cumprare 55. Dup decembrie 1989, n urm succesiunii rapide a unor acte normative care se refereau la circuitul civil al imobilelor, doctrina juridic i jurisprudena au ncercat s gseasc soluii
56

. Cea mai

important problem a fost aceea a gsirii unei soluii n legtur cu executarea n natur a antecontractelor de vnzare-cumprare, dup abrogarea Decretului nr. 144/1958. Fr a intra n detalii, vom enumera cteva soluii propuse, adoptate i de unele instane judectoreti, cea ce face ca, n prezent, n aceast materie, practica judiciar s fie neunitar. Astfel s-a susinut c reclamantul va putea solicita instanei ca, n temeiul art. 111 C. proc. civ., s constate c ntre el i prt a operat transferul dreptului real, aa nct instana ar putea da o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare. O asemenea soluie este eronat, pentru c art. 111 C. proc. civ. se refer la constatarea existenei unui drept existent, ori prin antecontract, se nate doar un drept de crean i nu unul real. Hotrrea judectoreasc ce ar ine loc de un act autentic de vnzare-cumprare este constitutiv de drepturi, deoarece principalul ei efect ar fi transferul dreptului real de la promitentul vnztor la cumprtor 57.

53. Trib. jud. Timi, dec. civ. nr. 422/1987, n Revista romana de drept, nr. 8/1987, p. 76. 54. Legea nr. 58/1974 a fost abrogata integral prin Decretul-Lege nr. 1/1989, iar art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 au fost abrogate prin Decretul-Lege nr. 9/1989, restul textelor fiind abrogate prin Legea nr. 18/1991. 55. Plen. Trib. Suprem, dec. ndrumare nr. 71/1967, n Culegere de decizii, 1967, pp. 26-29. 56. M. Muresan, Consecine ale abrogrii Legii nr. 58/1974, asupra antecontractelor de nstrinare imobiliara, n Dreptul nr. 7-8/1991; C. Birsan, V. Stoica (II), Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, Dreptul nr. 6/1990; D. Chirica, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particulare, n Dreptul, nr. 6/1991. 57. Pentru detalii a se vedea V. Stoica, Admisibilitatea aciunii n constatare cu privire la drepturile constructorului asupra cldirii edificate pe terenul altei persoane, n Revista romana de drept, nr. 12/1985, p. 30.

20

Nici ntemeierea aciunii reclamantului pe prevederile art. 1295 C. civ. nu este corect. Acest text de lege consacr principiul consensualismului n contractul de vnzarecumprare i nu se poate recurge la el pentru transformarea unor antecontracte propriuzise. Pentru valorificarea n prezent a antecontractelor s-ar mai putea susine c art. 12 din Decretul nr. 144/1958 ar supravieui, deoarece fa de el antecontractul ar fi n curs de desfurare; raporturile juridice nscute din antecontract nu se sting dect prin executarea antecontractului, executare care ns nu a avut loc
58

. Considerm c legea veche nu

supravieuiete n cazul examinat, fiind, aa cum just s-a relevat n literatura de specialitate, executarea antecontractelor prin intermediul art. 12 din Decretul nr. 144/1958 constituie o situaie juridica legal, deoarece condiiile de executare i efectele acesteia erau prevzute de nsui textul de lege, prile neputnd s deroge de la acestea 59. Mai recent, s-a propus ns o alt soluie, considerndu-se c ncheierea n viitor a contractului n forma autentic este posibil prin pronunarea unei hotrri judectoreti, care s in loc de act autentic, chiar dac art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat60. S-a considerat, avndu-se n vedere art. 1077 C. civ., c acest text de lege permite suplinirea consimmntului debitorului n materia obligaiilor de a face, cea ce ii d aplicabilitate i n domeniul obligaiilor de a face izvorte din antecontract instanele putnd s i ntemeieze pe el pronunarea unor hotrri care s in loc de contracte de nstrinare, asigurndu-se n acest fel executarea n natur, ntocmai, a antecontractului 61. i aceast soluie nefiind ndeplinit obligaia de a face, creditorul poate de asemenea s fie autorizat de a o aduce la ndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Textul de lege are n vedere un contract valabil, definitiv, i nu un antecontract, i d posibilitatea creditorului s execute el obligaia, dac debitorul ar refuza. n soluia propus, se substituie consimmntul debitorului. O asemenea substituire nu este posibil, deoarece ar nclca principiul libertii contractuale, prtul nefiind posibil s fie constrns s ncheie contractul. Din punctul nostru de vedere, n cazul n care una dintre pri refuz s autentifice antecontractul, se va putea ca partea neculpabil s se adreseze instanei, pentru

58. M. Eliescu, Aplicarea legii n timp i spaiu. Conflicte de legi, n Tratat de drept civil, de Traian Ionascu s.a., vol. I, Editura Academiei, Bucureti, 1967, pp. 104-111. 59. Valeriu Stoica, Flavius Antonius Baias, Executarea silita a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 114/1958, n revista Dreptul nr. 3/1992, p. 18. 60. Ibidem, p. 18 i urm. 61. Ibidem, p. 21.

21

a-l obliga pe prt s se prezinte la Notariat, n vederea definitivrii conveniei, debitorul obligaiei putnd fi obligat i la plata daunelor cominatorii. n cazul n care, prin refuzul ncheierii contractului, s-ar produce celeilalte pri i un prejudiciu (care const, de regul, din diferena de valoare a imobilului), instana va putea obliga partea n culp s plteasc i despgubiri civile reprezentnd diferena de valoare a imobilului, calculat ntre momentul n care s-a ncheiat antecontractul, cnd s-a i convenit asupra preului, i valoarea actual a imobilului, pe care reclamantul ar trebui s o plteasc, dac ar inteniona s cumpere un imobil de acelai fel. Revenind la problema antecontractului, vom trata succint situaia cnd obiectul subcontractului l formeaz bunurile comune. Nimic nu mpiedica s se nstrineze un bun aflat n devlmie, prile fiind libere s-l includ n antecontract. Situaia este simpl cnd ambii soi promit nstrinarea bunului. n analiza acestei probleme, vom distinge dou situaii: cnd soii promit nstrinarea bunului comun i atunci cnd soii snt beneficiarii bunului promis de vnztor. Situaia este mai complicat, sub primul aspect, atunci cnd bunul este promis doar de unul dintre soi, fr consimmntul celuilalt so, i se convine chiar predarea construciei, primindu-se preul integral sau parial. Este posibil ca cellalt so s cear anularea antecontractului? ntr-o opinie 62, s-a susinut c, atunci cnd bunul este comun, ambii soi trebuie s figureze n antecontract. Absena consimmntului va putea ulterior fi suplinit expres, inclusiv n fa primei instane i n recurs
63

. Soluia

jurisprudenei a fost ns corect; astfel, att timp ct prin antecontract nu se realizeaz un transfer de proprietate, dreptul celuilalt so asupra bunului promis nu este nclcat, el rmnnd, n continuare, n patrimoniul comun, astfel c aciunea n anulare a antecontractului ar aprea ca lipsit de interes 64. Doctrina juridic a nuanat aceast soluie, n sensul c drepturile celuilalt so vor fi, totui, lezate atunci cnd ar avea loc predarea folosinei imobilului 65. Scoaterea bunului din patrimoniul comun l mpiedic pe cellalt so s exercite unele atribute ale dreptului de proprietate. Din punctul nostru de vedere, prin antecontract, neavnd loc o nstrinare a dreptului de proprietate asupra bunului comun, vnztorul promitent pstreaz dreptul de proprietate asupra bunului, iar cumprtorul este titularul unui drept de crean generat de plata preului i, eventual,
62. 63. 64. 65. I. Zinveliu, op. cit., p. 50. Trib. jud. Satu Mare, dec. civ. nr. 408/1975, n Revista romana de drept, nr. 8/1974, p. 67. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 234/1974, n Culegere de decizii, 1974, p. 172. O. Gidei, Promisiunea de vnzare-cumprare i dreptul unuia din soi de a cere anularea antecontractului de vnzare-cumprare a construciei bun comun - , ntocmit de celalalt so, la ncheierea cruia nu a participat, n Revista romana de drept, nr. 9/1983, p. 17.

22

mbuntirile fcute construciei. Att timp ct antecontractul nu a fost autentificat, bunul continu s rmn n patrimoniul comun al soilor. Numai n cazul nstrinrii definitive a imobilului, fr consimmntul celuilalt so, contractul va fi lovit de nulitate, deoarece, prin obligaia conex de a da, pe care o conine, mpiedic exercitarea unor atribute ale dreptului de proprietate de ctre soul respectiv. Este posibil ca ambii soi s aib calitatea de cumprtor, s se oblige prin antecontract c vor cumpra n viitor imobilul i s plteasc imobilul sau, parial, preul, cu luare n folosina a imobilului. Dac ei vor ajunge n situaia de a-i partaja bunurile comune, imobilul nu va intra n comunitatea de bunuri, deoarece nu s-a dobndit un drept de proprietate asupra lui. Dreptul de crean, rezultat din plata preului i, eventual, n realizarea unor mbuntiri la imobil, vor forma obiectul partajului, n condiiile art. 741 C. civ. Cu ocazia partajului, crean va putea fi atribuit integral unuia dintre soi, acesta avnd posibilitatea s cear vnztorului perfectarea vnzrii sau, n caz de desfiinare a antecontractului, s solicite restituirea preului i, eventual, plata contravalorii mbuntirilor aduse construciei 66. n cazul concubinilor, dac ambii concubini figureaz n antecontract n calitate de cumprtori i pltesc preul vnztorului-promitent, la ncetarea coproprietii, prin partaj, crean izvort din antecontract va putea fi atribuit unui coindivizar. Acesta va putea cere apoi vnztorului perfectarea vnzrii sau, dac contractul va fi desfiinat, restituirea preului i a cheltuielilor fcute cu mbuntirile i reparaiile aduse imobilului.

4. Contracte de vnzare-cumprare cu clauza dezicerii i arvuna Prile contractante stipuleaz n contractul de vnzare-cumprare clauza care permite, uneia sau alteia dintre pri, de a se dezice, prin voin unilateral, de la executarea contractului. Cnd se recurge la arvun, prile i acord, de obicei, o funcie de confirmare a ncheierii contractului. Din modul n care este formulat n prima parte a art. 1298 C. civ. (Dac vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din prile contractante, aceasta va pierde arvuna dat sau o va ntoarce ndoita), s-a tras concluzia c partea care nu este n culp poate opta ntre executarea obligaiei, acceptarea rezoluiei contractului i a reine, pentru
66. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 719/1987, n Revista romana de drept, nr. 1/1988, p. 70.

23

repararea eventualelor prejudicii, arvuna. Caracterul supletiv al prevederilor art. 1298 C. civ. permite prilor s acorde arvunei i o funcie de clauz de dezicere, n sensul c oricare dintre pri i rezerv dreptul de a se dezice unilateral de la executarea conveniei principale, n schimbul pierderii arvunei date sau al restituirii ndoite a arvunei primite 67. Fcnd distincia ntre arvuna confirmatorie i arvuna cu caracter de dezicere, n doctrina juridic s-a artat c, n a doua form a arvunei, n care dreptul de dezicere apare ca o condiie rezolutorie, partea neculpabil nu poate alege calea executrii (silite) a contractului, trebuind s se mulumeasc numai cu arvuna 68. Jurisprudena a recunoscut prilor dreptul s insereze n contractele de vnzarecumprare clauze de dezicere. De exemplu, ntr-un caz, prile au convenit ca vnztorul s se poat dezice de la vnzare fr motive obiective, restituind dublul sumei primite acont. Aceast dezicere, nejustificat, permitea cumprtorului doar s solicite plata dublului sumei dat acont i nu perfecionarea vnzrii. Iat de ce instanele judectoreti, sub incidena Decretului nr. 144/1958 (n prezent abrogat), n cazul promisiunilor sinalagmatice de vnzare, au decis c prile pot stipula modaliti de dezicere, acestea avnd caracter obligatoriu ntre ele (art. 869 C. civ.) 69.

5. Condiiile necesare consimmntului pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare Este necesar ca consimmntul s emane de la vnztor i cumprtor sau de la reprezentanii lor. i la vnzare se aplic regulile generale ale reprezentrii legale i mandatului. O situaie special exist n cazul promisiunii de porte-fort, care este o convenie prin care o persoan, numit promitent, se oblig fa de alt persoan, numit beneficiar, s determine pe un ter s ratifice un act ncheiat n contul lui de promitent, fr prealabila sa mputernicire. Practic, promitentul este un reprezentant fr mputernicire, care urmrete s obin consimmntul terului la contractul ncheiat n locul su. Dac terul refuz ratificarea, atunci contractul ncheiat de promitent nu va produce nici un efect.
67. Aurelian Ionascu, Mircea Muresan, Mircea Costin, Constantin Surdu, vol. I, op. cit., pp. 150-151. 68. Al. Silvan, Validitatea unei convenii de arvuna la o vnzare-cumprare pentru care legea cere forma autentic, n Justiia noua, nr. 6/1959, p. 1111. 69. Trib. reg. Oltenia, dec. civ. nr. 412 din 17 februarie 1966, cu nota Preda Savu, n Justiia noua, nr. 9/1966, p. 138.

24

Interesul conveniei de porte-fort apare n special cu ocazia ncheierii unor acte n numele unor persoane absente sau incapabile, avnd drept scop s evite formalitile de numire a unui administrator provizoriu (n cazul absentului) sau formalitile de ncuviinare (n cazul incapabililor), atunci cnd ncheiere actului prezint urgent 70.

6. Viciile de consimmnt la contractul de vnzare-cumprare Eroarea, dolul de rnd i violenta. Ca n cazul oricrui contract, i la vnzarecumprare, consimmntul vnztorului i al cumprtorului trebuie s fie liber. Cu alte cuvinte, el nu trebuie s fie viciat. Violenta, ca viciu de consimmnt, nu ridic probleme deosebite, deoarece snt aplicabile regulile generale ale contractelor. n materia vnzrii ns, eroarea i dolul prezint o serie de particulariti, motiv pentru care le vom trata succint. a) Vnzarea bunului altuia. Deoarece vom examina aceast problema ntr-un capitol urmtor, ne vom limita s analizm vnzarea bunului altuia ca o consecin a erorii din partea cumprtorului. Dei vnztorul nu poate nstrina bunul altuia (neno dad quod non habet), n cazul n care totui ar face-o, practica judiciar a considerat vnzarea anulabil, att pentru eroare asupra substanei lucrului care alctuiete vnzarea anulabil, ct i pentru eroarea asupra calitii eseniale a vnztorului, considerat de ctre cumprtor ca fiind proprietarul bunului. Astfel, instana suprem a stabilit c vnzarea lucrului altuia are la baz o eroare asupra calitii de proprietar a vnztorului i este anulabil 71. Vnzarea lucrului este lovit de nulitate relativ, cea ce nseamn c anularea va putea fi invocat numai de ctre cumprtor. Vnztorul nu poate invoca anularea vnzrii, deoarece eroarea comis de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul 72. Obligaia de garanie pentru eviciune va continua s existe chiar i atunci
70. Mircea Muresan, op. cit., p. 408; pentru detalii a se vedea: Henri, Leon i Jean Mazeaud, op. cit., pp. 68-69. 71. Trib. Suprem, n compun. prevzuta de art. 39 alin. 2 i 3 din Legea pentru organizarea judectoreasca, dec. nr. 51 din 18 august 1969, n Repertoriul de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, ed; cit., p. 126; n acelai sens: Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 491 din 30 martie 1964, p. 42, n Repertoriul de practica judiciar n materie civila pe anii 1952-1969, ed. cit., p. 208. 72. Fr. Deak, Contracte speciale , ed. cit., p. 21.

25

cnd cumprtorul a fost evins de adevratul proprietar. Pentru a-i redobndi bunul, adevratul proprietar va trebui s recurg la aciunea n revendicare i nu la aciunea n anulare a vnzrii, deoarece el este ter fa de acest contract 73. n concluzie, vnzarea lucrului altuia are la baza att eroarea din partea cumprtorului, ct i eroarea asupra persoanei 74. b) Dolul n cazul contractului de vnzare-cumprare. Cunoscut i sub denumirea de eroare provocat, dolul trebuie s emane de la un cocontractant. Dei poate fi provocat i de cumprtor, de regul, el provine de la vnztor. n cazul vnzrii, dolul trebuie s fie de o anumit gravitate (dolul malus) sau, cum s-a pronunat instana suprem, manoperele folosite s prezinte o anumit gravitate 75. Pe lng gravitate, dolul mai trebuie s fie principal sau determinant, n sensul c, n absena dolului, cealalt parte nu ar fi contractant.

Seciunea a III-a Capacitatea vnztorului i a cumprtorului

1. Consideraiuni generale Potrivit art. 1306 C. civ., Pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege, nseamn c, contractul de vnzare-cumprare poate fi ncheiat de orice persoan. Capacitatea constituie deci regula, iar incapacitatea, excepia (motiv pentru care incapacitile snt reglementate expres i limitativ de lege). Fiind un act de dispoziie, contractul de vnzare-cumprare impune prilor s aib capacitatea de exerciiu. Uneori, acest contract mijlocete efectuarea unor acte de conservare i administrare (ex.: cumprarea de materiale necesare unor reparaii etc.), situaie n care se cer prilor s aib capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare, respectiv s aib ncuviinarea necesar ncheierii unor astfel de acte 76.
73. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1816/1975, n Repertoriul de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 87. 74. Henri, Leon i Jean Mazeaut, op. cit., p. 79. 75. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 351 din 14 februarie 1973, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, ed. cit., p. 115. 76. Fr. Deak, Contracte speciale ed. cit., p. 15.

26

2. Incapaciti speciale de a cumpra Legea reglementeaz interdicia de a cumpra anumite bunuri, fr s mpiedice ns dreptul de a vinde. a) Prohibiia de a cumpra anumite bunuri vizeaz acele persoane care pot fi tentate s abuzeze de funcia lor i s cumpere bunul la un pre modic. Astfel, potrivit art. 1308 pct. 3 C. civ., persoanele care administreaz bunurile statului nu vor putea cumpra bunurile pe care ei le administreaz. Nu pot cumpra bunurile statului funcionarii de stat care mijlocesc vnzarea acestor bunuri (art. 1308 pct. 4 C. civ.). De asemenea, judectorii, procurorii i avocaii nu se pot face cesionari de drepturi litigioase, care snt de competenta tribunalului judeean n a crui raz teritorial i exercit funciunile lor, sub pedeapsa de nulitate, speze i daune-interese (art. 1309 C. civ.). nclcarea interdiciei prevzute de art. 1309 C. civ. este sancionat cu nulitate absolut. b) Tutorele nu poate cumpra bunurile minorului aflat sub tutela sa, pentru a nu se nate o contrariere de interese ntre tutore i minor (art. 1308 pct. 1 C. civ.) 77. c) Potrivit art. 1308 pct. 2 C. civ., mandatarii mputernicii s vnd un bun nu-l pot cumpra. Codul nu distinge ntre mandatarii convenionali i legali. Raiunea acestei interdicii const n faptul c mandatarul s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l apere, obinnd preul cel mai ridicat 78.

3. Incapaciti speciale de a vinde i de a cumpra Aceste incapaciti vizeaz vnzarea-cumprarea ntre soi. Potrivit art. 1307 C. civ.: Vnzarea nu se poate face ntre soi.Aceast interdicie urmrete s-i mpiedice pe soi
77. R. Sanilevici, op. cit., p. 10. 78. Fr. Deak, Contracte speciale , ed. cit., p. 16.

27

ca, sub aparena unei vnzri simulate, s realizeze o donaie irevocabil. Cum donaia ntre soi este revocabil, prin intermediul vnzrii s-ar ocoli aceast irevocabilitate. Admindu-se vnzarea ntre soi, s-ar crea uor posibilitatea fraudrii creditorilor, prin ncheierea unor vnzri fictive i aparente. n sfrit, interdicia protejeaz i interesele motenitorilor rezervatari i ale beneficiarilor de raportul donaiilor. Recurgnd la o vnzare simulat, un so ar face celuilalt donaii care s depeasc cotitatea disponibil sau s mpiedice raportul donaiilor. Interdicia nu se aplica viitorilor soi i concubinilor, precum i persoanelor logodite. n acest sens, jurisprudena a hotrt c vnzarea ntre concubini este valabila, afara de cazul cnd contractul s-a ncheiat pentru determinarea uneia din pri s menin starea de concubinaj i deci are o cauza imoral 79. Codul civil interzice doar vnzarea ntre soi, ns nu i schimbul de bunuri. ntr-o opinie, s-a susinut c vnzarea-cumprarea intervenita ntre soi ar fi lovit de nulitate absolut 80. Considerm ns just opinia dominant, conform creia o asemenea vnzare este sancionat cu nulitatea absolut 81. Fiind doar anulabil, dup desfacerea cstoriei, ea va fi confirmat, deoarece legea nu interzice vnzrile ntre fotii soi. Cnd vnzarea ntre soi ascunde o donaie, numai vnztorul (donatorul), motenitorii i creditorii si pot cere anularea contractului. Considerm ns c un so poate participa la vnzarea la licitaie public a bunului celuilalt so. ntr-o alt opinie, s-a susinut c anularea vnzrii ar putea-o cere i soul cumprtor, motenitorii i creditorii si, deoarece incapacitatea ar avea acelai caracter fa de amndoi 82. Odat anulat vnzarea fictiv, ea nu va valora ca donaie deghizat. Dei n practica judiciar s-a considerat c vnzarea ntre soi ar fi lovit de nulitate absolut, s-a reinut c totui, dup desfacerea cstoriei, cnd nceteaz cauza care justific aceast dispoziie de protecie legal n raporturile dintre soi, nimic nu se opune ca nulitatea s fie acoperit printr-un act de ratificare 83.

79. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 1774 din 9 octombrie 1956, n Culegere de decizii, 1956, vol. I, p. 109. 80. R. Sanilevici, Contracte speciale, ed. cit., p. 10. 81. D. Alexandresco, vol. 8, partea a 2-a, op. cit., p. 136; Matei B. Cantacuzino, op. cit., p. 637; C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, vol. 2, op. cit., p. 901; Fr. Deak, op. cit., p. 16. 82. D. Alexandresco, vol. 8, partea a 2-a, op. cit., p. 137. 83. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 867 din 17 mai 1955, n Culegere de decizii, 1955, vol. I, p. 63.

28

Seciunea a IV-a Obiectul obligaiei vnztorului. Bunul vndut

Nu este posibil de imaginat o vnzare n absena lucrului vndut. El este o condiie de validare a vnzrii.

1. Natura lucrului vndut Codul civil nu menioneaz ce fel de bunuri pot face obiectul vnzrii. Art. 1310 C. civ., ntr-o formulare extrem de sintetic, prevede c pot fi vndute Toate lucrurile care snt n comer (adic n circuitul civil). Cnd au folosit cuvntul lucru, autorii Codului civil au avut n vedere c, la origine, vnzarea nu putea avea ca obiect dect lucruri corporale. Vnzarea, aa cum am mai vzut, nu se limiteaz doar la transferul de proprietate. Obiect al vnzrii l poate constitui orice alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct etc.), precum i un drept de crean sau un drept intelectual. Noiunea de vnzare este folosit, n practic, atunci cnd se strmut dreptul de proprietate. Cnd obiectul l constituie dreptul de crean sau dreptul intelectual, se recurge la termenul de cesiune. Nudul proprietar poate vinde nuda proprietate a bunului, fr c prin aceasta s se lezeze drepturile uzufructuarului
84

. La rndul su, uzufructuarul poate s vnd

uzufructului nudului proprietar sau altei persoane. n cea ce privete ns dreptul de uz i abitaie, deoarece titularii lor au dreptul de a folosi imobilele, nu au i posibilitatea de a vinde drepturile de uz i abitaie 85. Caracterul accesoriu al servituii face ca ea s nu poat fi vndut dect mpreun cu dreptul de proprietate. Vom reine, deci, art. 1306 C. civ. trebuie interpretat n sensul c orice drept este un lucru.

2. Bunuri indivize Este posibil ca obiectul vnzrii s-l formeze bunurile indivize, dar este necesar consimmntul tuturor coproprietarilor. Ei trebuie s aib capacitatea de a nstrina.
84. M. N. Costin, Marile instituii ale dreptului civil roman, vol. I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1982, p. 310. 85. Henri, Leon i Jean Mazeaud, vol. 2, op. cit., p. 96.

29

Un singur coindivizar, fr acordul celorlali coindivizari, nu poate vinde bunul indiviz. Este ceea ce s-a relevat i n doctrina juridic, c un coindivizar nu poate, fr consimmntul celorlali, s fac acte de dispoziie care s afecteze ntregul bun sau o poriune determinat a acestuia 86. Dac un coindivizar vinde ntregul su bun indiviz, fr s aduc la cunotin cumprtorului starea de indiviziune, ne vom afla, practic, n situaia bunului altuia
87

. Jurisprudena a hotrt c, n cazul unui bun aflat n indiviziune,

vnzarea lui de ctre un coindivizar unui ter nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii, a crei ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit, la ieirea din indiviziune, coindivizarului care l-a nstrinat88.

3. Pri indivize Obiect al vnzrii l poate constitui nu numai ntregul bun indiviz, ci i o parte indiviz. Coindivizarul poate s vnd cota sa ideal (de exemplu, dreptul su de proprietate este numai asupra unei cote de 1/3; el va putea vinde aceast cot, cumprtorul continund s rmn n indiviziune cu ceilali coindivizari, pn la efectuarea partajului). Cumprtorul dobndete dreptul de proprietate numai asupra prii indivize care a format obiectul vnzrii, deoarece fiecare coproprietar nu poate face valabil acte de dispoziie dect n limitele dreptului sau. Coindivizarul poate vinde cota sa parte ideal, deoarece el are un drept exclusiv asupra acestei cote, de care poate dispune liber. Este indiferent dac, n locul coindivizarului, un altul dobndete cota-parte asupra bunului. A existat opinia c ar trebui asigurate interesele tuturor coproprietarilor, n cazul n care unul dintre ei ar dori s-i nstrineze cota-parte asupra bunului comun 89, i c ar trebui s se recunoasc celorlali coproprietari un drept de preemiune fa de orice persoan creia, la un pre egal, coproprietarul ar dori s-i vnd cota parte 90.

86. M. N. Costin, Marile instituii ale dreptului civil roman, ed. cit., p. 251. 87. Vom examina Aceasta problema atunci cnd vom trata condiia c bunul ce se vinde s constituie proprietatea vnztorului. 88. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1274 din 23 iulie 1971, n Repertoriul de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, ed. cit., pp. 125-126. 89. Dumitru Lupulescu, Dreptul de proprietate personala, Editura tiinifica, Bucureti, 1967, p. 178. 90. Ibidem.

30

Nu mprtim acest punct de vedere, deoarece n virtutea dreptului su de proprietate, coindivizarul poate dispune de dreptul su, nefiind justificat recunoaterea unui drept de preemiune.

4. Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc bunul vndut a) Bunul s se afle n circuitul civic. O afirm expres art.1310 C. civ., cnd arat c se pot vinde toate lucrurile care snt n comer. Bunurile care nu snt n circuitul civic nu pot fi vndute. Nu fac obiectul vnzrii bunurile domeniului public, cele care constituie monopol de stat, terenurile n proprietatea strinilor, dreptul de uz i de abitaie etc. Fac parte din domeniul public cile ferate, rurile, locurile rezervate cimitirelor (cu excepia monumentelor funerare, care pot fi vndute). Inaccesibile snt pensiile de ntreinere. Clientela unui avocat, a unui medic sau a oricrui profesionist n-ar putea, n principiu, s fac obiectul unei vnzri sau a unei cesiuni, pentru c n toate profesiile libere este vorba de o ncredere personal, pe care clientela o are n persoana ce exercit acea profesiune 91. Referitor la bunurile din patrimoniul cultural naional i la documentele care fac parte din fondul arhivistic naional, dei nu snt scoase din circuitul civic, nstrinarea se poate face cu respectarea strict a dispoziiilor legale. Jurisprudena a stabilit c prile contractante pot conveni asupra clauzei de inalienabilitate a bunului care formeaz obiectul contractului, cu condiia ns ca aceast clauz s fie temporal i s justifice un interes legitim 92. n practica judiciar s-a mai stabilit c , dac se ncheie un contract de vnzare-cumprare a unui bun care nu este destinat comerului, este lovit de nulitate absolut 93. b) Bunul s existe. Este necesar ca bunul s existe n prezent sau n viitor. n primul rnd, se pune problema care va fi situaia n care bunul a existat, dar a pierit. Legea distinge ntre pieirea total i parial. Astfel, conform art. 1311 C. civ., dac n momentul vnzrii, lucrul vndut era pierit de tot, vinderea este nul.
91. Dimitrie Alexandresco, vol. 8, op. cit., pp. 75-76. 92. Curtea Suprem, sect. civ., dec. nr. 658/1949, n Justiia noua, nr. 7-8/1949, p. 826. 93. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 140 din 19 ianuarie 1984, n Culegere de decizii, 1984, p. 66.

n acest caz, obligaia vnztorului este fr obiect, iar obligaia cumprtorului este fr cauz, cea ce face ca actul s fie sancionat de nulitate absolut 94.

31

n cazul n care, n momentul vnzrii, bunul era pierit doar parial, cumprtorul are alegerea ntre a se lsa de contract sau a pretinde reducerea preului (art. 1311 C. civ.). Instanele judectoreti, fcnd aplicarea prevederilor art. 1310-1311 C. civ., au decis c, n privina obiectului vnzrii, legea stabilete regula ca lucrul vndut s existe n momentul vnzrii, sub sanciunea nulitii actului. Alegerea de a renuna la vnzare sau de a cere executarea ei asupra prii rmase din lucru, cu o reducere proporional din pre, o are cumprtorul numai n caz de pierdere parial a lucrului 95. Este posibil ca bunul s nu existe n momentul vnzrii, dar s aib o existent viitoare. Art. 965 alin. 1 C. civ. este categoric: Lucrurile viitoare pot fi obiectul obligaiei. Doar succesiunile nedeschise nu pot face obiectul vnzrii (art. 702 i 965 C. civ.). Pot forma obiectul vnzrii, de exemplu, o recolt viitoare, un bun ce urmeaz s fie confecionat etc. n doctrina juridic, s-a pus problema cum se va distinge situaia n care prile au neles s vnd un lucru viitor sau s ncheie o vnzare aleatorie. Fiind o chestiune de ndoial, contractul va fi interpretat n favoarea cumprtorului 96. Dac bunul viitor nu se realizeaz, vnztorul va datora despgubiri pentru neexecutarea contractului. n cazul n care el face dovada c neexecutarea este consecina unei cauze strine, care nu-i poate fi imputat, el va fi exonerat de rspundere. Dac riscul nerealizrii bunului aparine cumprtorului, atunci vnztorul nu mai datoreaz daune. c) Lucrul vndut s fie determinat sau determinabil. Nu este suficient c bunul vndut s existe, el trebuie s fie i determinabil, deoarece, n caz contrar, se consider c nu exist. Bunurile snt determinate prin individualitatea lor. Astfel, un imobil este determinat, dac se precizeaz localitatea unde se afl, strada, vecintile, dimensiunile, numrul ncperilor etc. n practica judiciar s-a hotrt c n cazul n care podul i intrarea n pod constituie pri comune pentru dou apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fr a justifica n contract ca obiect al vnzrii i menionatele pri comune, este de presupus c i acestea au fost vndute odat cu apartamentul, urmnd a fi folosite n comun, conform destinaiei lor de pri comune 97.

94. Henri, Leon i Jean Mazeaud, op. cit., p. 99. 95. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 344 din 1 martie 1971, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, ed. cit., p. 126. 96. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, vol. 2, op. cit., p. 85. 97. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 943 din 8 iunie 1978, n Culegere de decizii, 1978, p. 67.

32

Tot astfel, chiar dac n contractul de vnzare-cumprare nu se specifica n mod expres care snt prile comune din imobil i cum urmeaz a fi folosite, acel contract urmeaz a fi interpretat pe baza principiilor generale coninute n art. 970 C. civ. 98. Aceeai situaie este i atunci cnd se vinde un bun cert mobil; dac se vinde un autoturism, trebuie s se precizeze n contract anul fabricaiei, seria, capacitatea cilindric etc. Cnd bunul vndut este de gen, determinarea se va face menionndu-se cantitatea, calitatea etc. Dac s-a omis s se precizeze calitatea bunului de gen vndut, atunci se va preda un bun de calitate mijlocie. d) Vnztorul s fie proprietarul bunului vndut. Contractul de vnzare-cumprare, fiind translativ de proprietate, impune vnztorului s fie proprietarul lucrului vndut. Dar practica judiciar se confrunt mereu cu situaii n care vnztorul vinde bunul altuia. Care va fi soarta juridic a unui asemenea contract? Art. 1599 din Codul civil francez prevede expres c vnzarea lucrului altuia este nul; ea poate da loc la daune-interese atunci cnd cumprtorul a ignorat c lucrul a fost al altuia. Codul civil romn nu a mai reprodus acest text, fapt care a determinat o varietate de puncte de vedere. Unii autori au considerat c i n dreptul nostru vnzarea lucrului altuia ar fi nul
99

sau nu poate fi admis, datorit

caracterului translativ de proprietate al contractului de vnzare-cumprare 100. Ali autori au procedat la o anumit disociere. Astfel, s-a considerat c trebuie s se disting situaia n care prile au decis ca dreptul de proprietate s treac imediat de la vnztor la cumprtor, de cea n care s-a stabilit ca dreptul de proprietate s treac la o dat ulterioar. n primul caz, vnzarea va fi nul, deoarece vnztorul trebuia s fie proprietarul lucrului
101

. Are loc o eroare substanial asupra contractului, care conduce la

nulitatea vnzrii. Dac nu s-a urmrit transferarea proprietii bunului, vnztorul obligndu-se s procure bunul, nseamn c el s-a publicat la obligaia de a face, aa nct convenia este valabil. Ali autori au fost de prere c, pentru rezolvarea problemei, trebuie s distingem dup cum obiectul vnzrii este un bun individual determinat, un bun de gen sau un bun viitor 102.

98. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 97 din 24 ianuarie 1970, n Culegere de decizii, 1970, p. 99. 99. Dimitrie Alexandresco, vol. 8, op. cit., pp. 91-92. 100. R Sanilevici, Contracte speciale, ed. cit., p. 13; R. Sanilevici, I. Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina practicii judiciare, n Revista romana de drept, nr. 2/1975, p. 33 i urm. 101. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, vol. 2, op. cit., p. 905. 102. Fr. Deak, Contracte speciale, ed. cit., p. 20; I. Zinveliu, op. cit., pp. 62-63.

33

Dac bunul este determinat, vnzarea va fi lovit de nulitate relativ, deoarece cumprtorul se afla ntr-o dubl eroare: eroare asupra calitii vnztorului, considerat proprietar al bunului, i eroare asupra substanei lucrului, care formeaz obiectul contractului. Dac ns att vnztorul, ct i cumprtorul cunoteau n momentul ncheierii actului c se vinde bunul altuia, s-a considerat c un asemenea contract este lovit de nulitate absolut
103

, deoarece s-ar urmrii validarea unor aciuni speculative, cea ce

104

determin ca un asemenea contract s aib o cauz ilicit

. Nulitatea absolut a

contractului va putea fi invocat inclusiv de vnztor. Fiind ter de contract, adevratul proprietar poate provoca aciunea n revendicare mpotriva cumprtorului. Nulitatea relativ a contractului, care este aplicabil n cazul cumprtorului de buncredin, se caracterizeaz prin urmtoarele: nu poate fi invocat dect de cumprtor; poate fi ratificat de adevratul proprietar; nulitatea se acoper, dac vnztorul devine proprietarul bunului vndut; termenul de prescripie este cel general i curge de la aflarea cauzei anularii, cel mai trziu dup 18 luni de la data ncheierii contractului; obligaia vnztorului va continua s subziste n cazul n care cumprtorul este evins de adevratul proprietar; contractul va putea constitui titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani. Exist o bogat practic judiciar referitor la vnzarea lucrului altuia, care reflect opiniile doctrinei juridice. n principiu, s-a stabilit c, n sistemul dreptului romn, vnzarea lucrului altuia nefiind reglementat, este supus principiilor generale care guverneaz materia conveniilor 105. De asemenea, nu exist nicio dispoziie legal care s prevad c promisiunea de vnzare a unui bun (imobil), fcut de un neproprietar, ar fi lovit de nulitate. Aceast soluie i are raiunea n faptul c persoana neproprietar are posibilitatea s cumpere, de la proprietar, bunul oferit spre vnzare, iar apoi s fie n msura a perfecta vnzarea 106.
103. Aurel Pop, Gh. Beleiu, op. cit., p. 251; R. Sanilevici, Contracte speciale, ed. cit., p. 17; Fr. Deak, Contracte speciale, ed. cit., p. 22. 104. M. Georgescu, Al. Oproiu, nota la Dec. civ. nr. 190/1979 a Trib. jud. Olt, n Revista romana de drept, nr. 6/1980, pp. 52-54. 105. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1816 din 21 octombrie 1975, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, p. 87.

34

106. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 412 din 12 februarie 1980, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, pp. 87-88.

Nulitatea care sancioneaz vnzarea lucrului altuia este relativ, deoarece are la baz o eroare asupra calitii de proprietar a vnztorului i este anulabil
107

. Vnzarea se

consolideaz dac, ulterior, cumprtorul devine proprietarul bunului vndut sau adevratul proprietar ratific vnzarea. Aciunea n anulare va pute fi invocat numai de cumprtor, ns nici acesta nu va putea cere desfiinarea vnzrii dect dac vnztorul nu i-a putut transmite folosina linitit a bunului, deoarece numai atunci se poate susine c vnztorul nu i-a ndeplinit obligaia contractual 108. Jurisprudena a nceput s fac distincie ntre buna sau reaua-credin a vnztorului i cumprtorului, la calificarea nulitii. Astfel, s-a stabilit c, dac prile au cunoscut c bunul era proprietatea altei persoane (fiind deci, de rea-credin), contractul va fi lovit de nulitate absolut, deoarece ar avea o cauz ilicit
109

. S-a mers i mai departe,

considerndu-se c, n cazul n care cumprtorul cu diligene minime putea s recunoasc nevalabilitatea titlului de proprietar al nstreinatorului, deci a fost de reacredin, opereaz regula potrivit creia valabilitatea titlului de proprietar al vnztorului atrage i nulitatea titlului terului achizitor
110.

Care va fi poziia pe care o va adapta

adevratul proprietar cnd i s-a vndut bunul, proprietatea sa? Fcnd delimitarea ntre buna i reaua-credin a prilor contractante, instana suprem a decis c, Proprietarul bunului vndut de o alt persoan poate s introduc aciune n nulitatea vnzrii bunului su, dac invoc un caz de nulitate absolut (s.n. E. S. R.), cum ar fi frauda i reauacredin a vnztorului i cumprtorului, fr a fi obligat s introduc aciune n revendicare
111

. Dimpotriv, ntr-o decizie anterioar, aceeai instan stabilise c, n

cazul vnzrii bunului altuia, adevratul proprietar nu are posibilitatea formulrii unei aciuni n anularea actului ori n declararea nulitii sale (s. n. E. S. R.), ci poate doar formula o aciune n revendicare sau de ieire din indiviziune 112. n practica judiciar, s-a pus problema vnzrii bunului furat. Proprietarul bunului furat, n temeiul art. 1909 alin. 2 C. civ., are dreptul s revendice bunul de la cel care l deine, urmnd ca acesta s se despgubeasc de la cel care i-a transmis bunul.

107. Trib. Suprem n compunerea prevzuta de art. 39 alin. 2 i 3 din Legea de organizare judectoreasca, dec. nr. 51 din 18 august 1969. 108. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1816/1975, cit. supra, p. 87. 109. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 279/1976, n Culegere de decizii 1976, pp. 81-84. 110. Trib. jud Constanta, dec. civ. nr. 778/1987, n Revista romana de drept nr. 2/1988, p. 69. 111. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 279 din 14 februarie 1976, n Culegere de decizii 1976, p. 81. 112. n sensul c proprietarul aparent nu este dect vnztorul bunului altuia, iar o asemenea vnzare, n cazul n care ambele pri sau cel puin cumprtorul este de buna-credina, este admisibila

35

(art. 1337 C. civ.), a se vedea i Trib. suprem, col. civ., dec. 2257 din 10 noiembrie 1955, n Culegere de decizii, 1955, vol. I, p. 39.

Cnd bunul furat sau pierdut a fost cumprat n blci, la trguri sau la o vnzare public, ori de la un negustor care vinde asemenea bunuri, proprietarul originalului va putea lua bunul napoi, dar ntorcnd posesorului preul pe care l-a pltit (art. 1910 C. civ.). Cumprarea bunului n asemenea locuri prezum buncredin a cumprtorului, care nu va mai suporta riscul i nu el va avea o aciune n regres mpotriva autorului furtului, ci proprietarul bunului (derogndu-se astfel de la regula cuprins n art. 1909 alin. 2 C. civ.). n acest sens, instana suprem a stabilit c cumprtorul lucrului de la un magazin de consignaie, care prezum buncredin a cumprtorului, d dreptul acestuia de a primi preul de la proprietarul care fusese victima furtului credin exist o bogat jurispruden 114. Instanele s-au confruntat cu situaii n care un coindivizar vinde ntregul bun indiviz, fr consimmntul celorlali coindivizari. S-a considerat c, ntr-o asemenea situaie, nu putem aplica regulile privitoare la vnzarea bunului altuia, ci reguli proprii strii de indiviziune 115. Cumprtorul nu poate fi obligat s cumpere un bun, fr ca vnztorul s fie proprietarul exclusiv, deoarece exist riscul de a nu dobndi efectiv proprietatea asupra lucrului. Jurisprudena a stabilit c n cazul cnd ceilali coproprietari ratific vnzarea, aceasta echivaleaz cu renunarea fa de terul cumprtor la orice drept asupra bunului, rmnnd ca rfuiala s se fac ulterior ntre ei, la lichidarea strii de indiviziune
116 113

. n legtur cu vnzarea bunurilor

furate i consecinele juridice ale unei asemenea vnzri ctre un cumprtor de bun

Instanele judectoreti snt constante n a considera c vnzarea unui bun indiviz de ctre coindivizar nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul de cumprtor unei condiii rezolutorii, a crei ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit, la ieirea din indiviziune, coindivizarului care l-a nstrinat. Dac bunul cade n lotul coindivizarului vnztor, prin efectul declarativ al partajului, el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, vnzarea fiind deci valabil.

113. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 864 din 17 mai 1955, n Culegere de decizii, 1955, vol. I, p. 70. 114. Trib. Suprem, sect. pen., dec. nr. 2797/1982, n Culegere de decizii, 1982, p. 242; Trib. Suprem, sect. pen., dec. nr. 2660/1982, n Revista romana de drept, nr. 10/1983, p. 74; Trib. Suprem, sect. pen., dec. nr. 1713/1982, n Revista romana de drept, nr. 6/1983, p. 62; Trib. Suprem, sect. pen., dec. nr. 1744/1980, n Culegere de decizii, 1980, p. 272; Trib. municip. Bucureti, sect. a II-a pen., dec. nr. 2134/1984, n Revista romana de drept, nr. 3/1986, p. 78; Trib. municip. Bucureti, sect. I pen., dec. nr. 1072/1978, n Repertoriu de practica judiciar n materie penala pe anii 1976-1980, pp. 75-76. 115. Fr. Deak, Contracte speciale, ed. cit., p. 22.

36

116. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 491 din 30 martie 1964, n Repertoriu n materie civila pe anii 1932-1969, ed. cit., p. 208.

Ce poziie vor adopta ceilali coindivizari, n cazul n care s-a vndut ntregul bun indiviz? Instana suprem a stabilit c ceilali coprtai nu au calea unei aciuni n anularea vnzrii i nici n revendicarea bunului, ci numai insistarea strii de indiviziune117.

Seciunea a V-a Obiectul obligaiei cumprtorului. Preul

1. Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc preul Pentru a exista contractul de vnzare-cumprare, nu este suficient numai bunul vndut, ci i preul. Obiectul obligaiei cumprtorului const tocmai n plata preului. Jurisprudena a hotrt c, dac vnztorul era bolnav i a decedat imediat dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare, mprejurarea c preul vnzrii nu s-a gsit asupra sa la data decesului nu constituie dovada n sensul c vnzarea nu ar fi avut loc i c deci nu ar fi real, ntru ct nu este exclus posibilitatea ca preul s fi fost pltit anterior ncheierii actului118. Preul const ntr-o sum de bani pe care cumprtorul o pltete vnztorului. Dac n locul sumei de bani cumprtorul s-ar obliga s predea alt bun, atunci vom fi n prezena unui contract de schimb sau a unei dri n plat 119. Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc preul snt urmtoarele: a) Preul s existe. Absena preului atrage nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare. El trebuie stabilit de pri n momentul ncheierii contractului. Sub aspectul existentei sale, preul trebuie s fie determinat sau determinabil.

117. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1274 din 23 iulie 1971, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, ed. cit., pp. 125-126. 118. Trib. Suprem, sect. pen., dec. nr. 1195 din 19 august 1981, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1980-1983, ed. cit., p. 87.

37

119. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 309 din 23 februarie 1971, n Culegere de decizii 1971, p. 53.

Preul determinat. De regul, preul este stabilit de pri, ele hotrnd ce sum de bani trebuie s plteasc cumprtorul. Art. 1303 C. civ. prevede c preul vnzrii trebuie s fie determinat de pri. Preul se poate fixa pe cale convenional sau poate fi stabilit de lege. n primul caz, preul poate fi determinat de ambele pri, numai de cumprtor sau numai de vnztor. Vnzarea cu preul fix stabilit de vnztor apare, de regul, n marile magazine. n anumite situaii, vnztorul poate hotr o reducere de pre. Mai exist vnzarea cu preul impus, n cazul vnzrilor de mrfuri ntre intermediari i cumprtori; n acest caz, preul este stabilit de cel care a fabricat produsul. Prin Legea nr. 12/1990, se sancioneaz contravenional omisiunea ntocmirii i afirii n unitate, la locurile de desfacere sau servire, de ctre agenii economici, a preurilor i tarifelor. Depirea nivelelor maxime de preuri la vnzarea cu ridicata; depirea adaosurilor maxime stabilite prin hotrri ale Guvernului, la formarea preului de vnzare cu amnuntul, indiferent de numrul verigilor prin care circul mrfurile. Odat ce preul a fost determinat de pri, el nu poate fi ulterior modificat dect tot prin voin prilor contractante. Nici mcar judectorul nu poate interveni i modifica preul. Dar preul poate fi determinat de legiuitor, cum, de altfel, legea poate stabili un plafon maxim, caz n care prile pot conveni asupra unui pre inferior, dar nu pot depi plafonul maxim legal. n cazul n care preul legal s-ar modifica n timpul executrii contractului, aceast modificare va opera de la data menionat n actul normativ; dac acest act nu cuprinde o asemenea prevedere, atunci noul pre va fi aplicabil din momentul intrrii n vigoare a actului normativ120. Determinarea preului este necesar i n cazul antecontractelor de vnzarecumprare. Legea mai permite prilor s recurg i la un ter care s determine preul (art. 1304 C. civ.). Terul va fi desemnat de vnztor i cumprtor, el fiind considerat un fel de reprezentant comun al prilor contractante. De regul, terul este un expert i poate fi o persoan fizic sau juridic (de exemplu, un institut specializat etc.).

38

120. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 41/1965, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1952-1967, p. 217.

Preul s fie determinabil. n acest caz, dei preul nu este fixat de pri, n contract snt menionate doar elementele dup care va fi determinat (de exemplu: la preul zilei). b) Preul s fie stabil n bani. Aceast condiie este de esena vnzrii. Dac n locul sumei de bani se convine asupra unui bun, ne vom gsi n prezena unui schimb. Cnd s-a fixat, totui, preul n bani, dar obligaia se stinge oferindu-se un alt bun n locul sumei, contractul va continua s fie considerat de vnzare-cumprare. Dac n schimbul lucrului vndut se primete ntreinere, contractul nu este considerat o vnzare-cumprare. Obligaia de ntreinere nu este echivalentul preului. Asigurarea ntreinerii, n sume de bani, periodice, pn la moartea creditorului, constituie o rent viager. n cazul locaiunii de lucrri, cnd se convine ca un lucrtor sau un antreprenor s execute o lucrare, cu materialul acestuia, convenia constituie vnzarea unui lucru viitor, iar nu o locaiune de lucrri 121. c) Preul s fie real. Nu este suficient c un pre s existe (n bani, determinat sau determinabil), dar nu mai este necesar c el s fie real, adic s nu fie simulat sau derizoriu. Preul simulat. n contract, prile pot consemna un pre, dar ntr-un act secret s se menioneze c preul nu este datorat. n acest caz, preul fiind doar o aparen, el este simulat. Deci, el trebuie pltit efectiv vnztorului. n cazul preului fictiv, nseamn c acel contract nu va avea valoarea unei vnzri-cumprri, ci a unei donaii. Absenta preului face ca actul s fie nul ca vnzare-cumprare. Chiar dac n contract s-a menionat c preul a fost primit, aceast meniune nu este de natur a face dovada preului
122

. Uneori, prile pot conveni s treac n contract

un pre inferior celui convenit, pentru a frauda fiscul. Singura valabil va fi numai vnzarea aparent, iar obligaia de plat a restului de pre, cuprins n actul secret, este nul. Astfel, cumprtorul va putea refuza plata restului de pre.

39

121. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 556. 122. Trib. Iai, sect. a III-a, 21 iunie 1926, Pand. Rom., 1926, III, p. 152.

n acest sens, n practica judiciar s-a stabilit c, n cazul vnzrii unui imobil, preul care urmeaz a fi avut n vedere n raporturile dintre pri este cel prevzut n actul autentic, adic singurul act valabil raportat la natura conveniei. Dac, n baza unui act sub semntur privat anterior, vnztorul a ncasat un pre mai mare, el este obligat s restituie diferena ncasat n plus, pentru a nu realiza o mbogire fr just temei 123. Preul derizoriu. Este posibil c prile s convin asupra unui pre, dar acesta s fie infim, adic s nu aib o existenta reala (de exemplu: s-ar stabili drept pre al unui autoturism suma de o mie lei). Preul este neserios, derizoriu, cnd nu reflect valoarea real a bunului. Practic, suntem n absena unui pre. Nu are importan c, n momentul ncheierii contractului, cumprtorul ar fi insolvabil, deoarece vnztorul poate avea ncredere c preul i se va plti la un termen ulterior. Instanele judectoreti au avut n repetate rnduri ocazia s se pronune asupra seriozitii preului. Astfel, instana suprem a hotrt c prin noiunea de pre serios, n sensul art. 1303 C. civ., urmeaz a se nelege preul care constituie o cauz suficient a obligaiei de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului. Pentru a putea conchide c preul este serios, trebuie s rezulte existenta unei proporii ntre cuantumul preului stabilit de pri i valoarea real a bunului vndut. Aceast proporie, chiar dac nu reclam o echivalen ntre pre i valoarea bunului, exclude totui o diferen prea mare, care nu ar fi susceptibil de o justificare fireasc
124

. S-a mai stabilit c seriozitatea preului implic o

echivalen valoric relativ, raportat att la valoarea lucrului vndut, ct i la subiectivismul prilor contractante care, prin efectul voinei lor, snt libere s aprecieze ntinderea valorii ce se pltete ca pre 125. Subliniem ideea de echivalen relativ, deoarece, ntr-o alt decizie, instana suprem, insistnd asupra necesitaii existenei unei proporii ntre cuantumul fixat

40

123. Trib. jud. Maramure, dec. civ. nr. 271 din 24 martie 1978, n Revista romana de drept, nr. 4/1979, p. 63. 124. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n Culegere de decizii, 1984, p. 26. 125. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1640 din 14 septembrie 1977, n Repertoriu de practica judiciar civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 86.

de pri i valoarea real a lucrului, a precizat c acest raport, chiar dac nu presupune neaprat o echivalen, exclude ns o disproporie prea mare, care ar fi n acelai timp susceptibil de o justificare normal 126. n sfrit, unele instane au definit preul serios ca fiind acea sum de bani care prezint o apropriere sau egalitate cu valoarea de circulaie a bunului 127. n caz de conflict ntre vnztor i cumprtor, judectorul va fi cel care va aprecia dac preul este sau nu serios. Astfel, cum s-a artat n practica judiciar, elementele noiunii de pre serios, avnd un caracter de situaie de fapt, stabilirea lor o formeaz o chestiune de apreciere a instanei 128. Se poate pune problema dac dispoziia privind necesitatea seriozitii preului nu contravine cu principiul libertii contractuale, n sensul c vnztorul i cumprtorul snt liberi s determine valoarea lucrului vndut, cum doresc ei, pre care poate fi inferior sau superior valorii lucrului vndut. Aceasta este adevrat, motiv pentru care nu trebuie s se confunde vilitatea preului sau neseriozitate lui. Doctrina juridic a relevat c, att timp ct neseriozitatea preului face vnzarea-cumprarea inexistent, vilitatea lui nu mpiedic vnzarea, mai ales c, n dreptul romn, vilitatea preului nu autorizeaz nici ntr-un caz pe vnztor a cere anularea vnzrii pentru leziune129. n dreptul nostru, leziunea nu constituie o cauz de desfiinare a contractului, deci atunci cnd cel lezat este minor ntre 14-18 ani (art. 1157 C. civ. i art. 25 din Decretul nr. 32/1954)
130

. Majorul nu poate recurge la aciunea n resciziune. Cu

toate acestea, instana suprem, delimitnd leziunea de eroare, ca viciu de consimmnt, reprezentnd doar o condiie de anulare a actelor juridice ncheiate ntre minorii ce au capacitate restrns 131.

126. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1542 din 16 iunie 1973, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, ed. cit., p. 127. 127. Trib. jud. Constanta, dec. civ. nr. 195/1987, n Revista romana de drept, nr. 2/1988, p. 69.

41

128. Ibidem; n acelai sens: Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n Culegere de decizii, 1984, p. 26; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1640/1977, n Repertoriu de practica judiciar civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 86. 129. Dimitrie Alexandresco, vol. 8, partea a 2-a, op. cit., p. 114. 130. Trib. jud. Constanta, dec. civ. nr. 195/1987, n Revista romana de drept, nr. 2/1988, p. 69; Trib. jud. Hunedoara, dec. civ. nr. 161/1989, n Revista romana de drept, nr. 7/1989, p. 69. 131. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1985 din 13 noiembrie 1975, n Culegere de decizii,1975, p. 74.

De aceea, este discutabil o soluie a Tribunalului Suprem

132

, potrivit creia un

contractant ar profita de netiina, ignorana, starea de constrngere n care se afl cealalt parte, pentru a obine foloase disproporionate. n acest caz, convenia ar fi nul, deoarece s-ar fundamenta pe o cauz imoral. Jurisprudena s-a pronunat asupra acestei probleme, reinnd libertatea prilor la determinarea valorii bunului i deci a valorii lui care, ntr-adevr, poate fi inferioar sau superioar lucrului vndut
133

. Astfel, s-a artat c nu trebuie s se

confunde neseriozitatea preului cu vilitatea lui, deoarece, n cazul n care preul nu este serios, contractul de vnzare-cumprare urmeaz a fi anulat, pe cnd n caz de vilitate a preului, vnztorul nu este autorizat s cear anularea vnzrii 134.

42

132. Trib. Suprem, completul de 7 judectori, dec. nr; 73/1969, cu nota de D. Cosma, n Revista romana de drept, nr. 7/1971, p. 112. 133. Ibidem. 134. Dumitru Gherasim, Buna-credina n raporturile juridice civile, Editura Academiei, Bucureti, 1981, p. 8; M. Planiol, C. Ripert, Traite practique de droit civil francais, vol. X, nr. 88.

Capitolul III EFECTELE CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE

Seciunea I Obligaiile vnztorului

Exist dou obligaii principale ale vnztorului: obligaia de predare a bunului vndut i obligaia de garanie (pentru eviciune i pentru vicii ascunse). Pe lng acestea, mai exist i unele obligaii accesorii, cum ar fi, de exemplu, cea de conservare a lucrului vndut pn n momentul predrii. De asemenea, nimic nu mpiedic prile s stipuleze i alte obligaii suplimentare. Odat cu analiza fiecrei obligaii principale, vom examina i obligaiile accesorii. Vom urmri i soluiile jurisprudenei n decursul anilor. Reinem ideea, conturat i n literatura de specialitate, c ndeplinirea celor dou obligaii principale, dar i a celorlalte, constituie respectarea unui principiu important care st la temelia executrii obligaiilor: executarea cu buncredin a obligaiilor.

1. Obligaia de predare a bunului vndut Art. 1314 C. civ. Prevede c: predarea este strmutarea lucrului vndut n puterea i posesiunea cumprtorului. Att timp ct transferarea dreptului de proprietate are loc soso consensu, n absena tradiiunii lucrului vndut, cuvntul posesie a fost inutil introdus n text. Prin predare vom nelege doar punerea la dispoziia cumprtorului a bunului vndut. Pn n momentul predrii, vnztorul are obligaia s conserve bunul 135. Cnd obiectul vnzrii este un bun cert, se pred, practic, detenia acestuia, iar n cazul bunurilor de gen, se predau bunuri n cantitatea i calitatea convenit. Predarea imobilelor se face prin remiterea cheilor i a actelor de proprietate. 43

135. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 619; R. Sanilevici, op. cit., p 10; Fr. Deak, op. cit., p. 27.

Predarea bunurilor mobile va avea loc prin tradiiunea lucrului. n cazul lucrrilor periculoase, vnztorul este obligat s dea cumprtorului toate informaiile n legtur cu folosirea bunului. Att n cazul bunurilor mobile, ct i al celor imobile, acestea trebuie predate n starea n care se aflau la momentul ncheierii contractului. n cazul bunurilor de gen, n absena unei convenii cu privire la calitate, se vor preda bunuri de calitate mijlocie. Cnd vnzarea s-a ncheiat n funcie de calitile unei mostre, predarea ntregii cantiti se va face raportat la calitile mostrei. Dac la dat stabilit pentru predare bunul se afla la un ter, predarea se face prin simplul consimmnt al prilor, vnztorul trebuind s dea ordin terului de a preda lucrul vndut cumprtorului. Cnd bunul vndut este productor de fructe, obligaia vnztorului este de a preda cumprtorului i fructele produse de bunul vndut, din momentul n care s-a strmutat proprietate bunului asupra cumprtorului
136

. Referitor la fructe, reinem c,

dac ulterior contractul de vnzare-cumprare ar fi anulat, cumprtorul nu le va restitui deoarece, pentru perioada anterioar, el era n drept s le culeag, n virtutea transmiterii i posedrii bunului ce a constituit obiectul vnzrii 137. Refuzul vnztorului de a preda bunul d dreptul cumprtorului s solicite rezoluiunea contractului sau executarea lui, iar dac a suferit un prejudiciu prin nepredare, poate cere i daune-interese. n virtutea excepiei de neexecutare, cnd cumprtorul refuz s plteasc preul, vnztorul poate, la rndul su, s refuze predarea bunului. Este posibil c vnztorul s nu poat preda bunul n cantitatea ori ntinderea menionat n act, sau cumprtorul nu cere c bunul s-i fie predat n ntregime. n acest caz, vnztorul va trebui s suporte o reducere proporional din pre (art. 1326 i 1327 C. civ.) 138. Dimpotriv, dac lucrul predat este mai mare, cumprtorul poate opta ntre a cere rezoluiunea contractului sau s plteasc excedentul. Cnd prile au fixat prin contract locul predrii, atunci predarea se va face la locul convenit. n absena conveniei prilor, cnd bunul vndut este cert, predarea se va face la

136. Pentru detalii cu privire la fructe, a se vedea Eugeniu Safta-Romano, Consideraii teoretice i practice referitoare la regimul juridic al fructelor, n Revista romana de drept, nr. 2/1989, pp. 23-34.

44

137. Trib. Suprem, sect. Civ., dec. nr. 322 din 19 februarie 1980, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1975-1980, ed. cit., p. 89. 138. Trib. Suprem, col. Civ., dec. nr. 1076 din 27 mai 1960, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1952/1969, ed. cit., pp. 208-209.

locul unde se gsea bunul la dat ncheierii contractului. n celelalte cazuri, vnzarea este cherabil. Cu privire la dat predrii bunului vndut, aceasta va avea loc conform conveniei prilor. n tcerea legii, totui, la ce dat va trebui fcut predarea? S-a susinut c predarea va trebui fcut imediat
139

. Predarea se va mai putea face la cererea

cumprtorului. Nepredarea bunului la termen ofer posibilitatea cumprtorului s opteze ntre executarea contractului sau rezoluiune. Dac nclcarea contractului nu este grav, judectorul poate oferi un termen de graie pentru predare. Cnd, prin nerespectarea termenului de predare, cumprtorul a fost prejudiciat, vnztorul va datora daune-interese, exceptnd situaia cnd ar face dovada c nepredarea s-a datorat unor cauze care nu-i snt imputabile. Neplata preului d dreptul vnztorului s rein bunul vndut. Dreptul de retenie este aplicabil att cnd obiectul vnzrii este un bun imobil, ct i atunci cnd este un imobil. Cheltuielile de predare, conform art. 317 C. Civ., n lipsa conveniei parilor, cad n sarcina vnztorului, iar cheltuielile ridicrii bunului, n sarcina cumprtorului 140 .

2. Obligaia de garanie Vnztorul este obligat s-l garanteze pe cumprtor att de linitita folosin a bunului (adic mpotriva eviciunii), ct i pentru utila folosin a lui (adic mpotriva viciilor ascunse).

A. Garania pentru eviciune Dei unii autori au definit eviciunea ca fiind pierderea total sau parial a dreptului de proprietate, de ctre cumprtor, asupra bunului vndut 141, majoritatea autorilor

139. I. Zinveliu, op. cit., p. 84; R. Sanilevici, op. Cit., p 20.

45

140. n ce privete cheltuielile vnzrii, conform art. 1305 C. Civ., ele vor fi suportate de cumprtor, n absenta unei convenii contrare a se vedea i Trib. Suprem, sect. Civ., dec. nr. 2459 din 16 septembrie 1972, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969/1975, ed. cit., p. 128. 141. M. Muresan, n Dicionar de drept civil, ed. cit., p. 237.

consider eviciunea nu numai pierderea proprietii bunului (total sau parial), dar i tulburarea cumprtorului n exercitarea dreptului su de proprietate 142 . Codul civil nu definete eviciunea, menionnd doar c vnztorul este obligat a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut (art. 1337 C. civ.). Vom nelege prin eviciune att pierderea total sau parial a proprietii bunului vndut, ct i tulburarea cumprtorului n exercitarea dreptului de proprietate. Garantarea cumprtorului de eviciune total sau parial constituie o obligaie de drept pentru vnztor. Cnd eviciunea ar rezulta dintr-o mprejurare neprevzut sau dintr-un caz de for major, rspunderea vnztorului nu va mai exista 143. Tulburarea cumprtorului poate fi provocat de un ter sau de faptul personal al vnztorului; de aceea, vnztorul va garanta pe cumprtor att de faptele persoanelor, ct i de cele ale terilor. Cnd tulburarea nu vizeaz dreptul de proprietate, obligaia de garanie nu mai exist, deoarece, pentru tulburrile de fapt, cumprtorul se poate apra i singur mpotriva terilor. Eviciunea poate consta i n mpiedicarea cumprtorului s intre n posesia imobilului, deoarece terul consider bunul n proprietatea lui. Chiar dac cumprtorul ar afla c bunul este proprietatea altei persoane, atta timp ct aceasta nu acioneaz, aciunea n garanie nu poate fi exercitat. Este absolut necesar ca eviciunea s provin dintr-o cauz anterioar vnzrii. Obligaia de garanie a vnztorului nceteaz cnd cauza eviciunii este posterioar vnzrii (de exemplu, cu ocazia partajului). Cu toate acestea, s-a considerat c vnztorul va rspunde i pentru eviciunea posterioar, cnd cauza eviciunii i este imputabil 144. De exemplu, vnztorul revinde acelai imobil altei persoane, cnd l transcrie naintea primului cumprtor i l evinge pe acesta. De asemenea, mai constituie fapte personale ale vnztorului anterioare vnzrii: grevarea imobilului cu servitui, uzufruct, uz, de ipoteci, nchirierea lui etc.
145

. Dac dup vnzare are loc exproprierea imobilului vndut,

vnztorul nu va rspunde pentru eviciune. Garania pentru eviciune este aplicabila att la vnzrile voluntare, ct i la cele silite.

46

142. Fr. Deak, Contractele speciale, ed. cit., p. 28; R. Sanilevici, op. cit., p. 21; I. Zinveliu, op. cit., p. 86. 143. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, vol. 2, op. cit., p. 914. 144. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 649. 145. Cas. I, dec. 3261 din 7 iulie 1926, Jurisprudena Gen, 1926, nr. 1783; Cas. I, dec. 3673 din 12 octombrie 1926, Jurisprudena Generala 1926, nr. 1874 i 1891.

n principal, finalitatea aciunii n garanie const n determinarea vnztorului s-l apere pe cumprtor de a nu fi evins; n subsidiar, dac eviciunea s-a consumat, vnztorul va trebui s-l despgubeasc pe cumprtor. Dac acelai bun a fcut obiectul unor vnzri succesive, ultimul cumprtor evins va putea promova aciunea n garanie direct mpotriva primului vnztor sau mpotriva tuturor vnztorilor succesivi 146. Efectele obligaiei de garanie n eviciune. n sarcina vnztorului exist o obligaie de a nu face, adic de a se abine de a-l tulbura pe cumprtor. n cazul unei tulburri de drept i de fapt, se justific din partea cumprtorului invocarea excepiei de garanie, conform principiului Quem de evictione tenet actoi, eumdem adentem repellit exceptio. - n situaia cnd cumprtorul este nvins de un ter, el are dreptul s-l cheme n garanie pe vnztor (art. 1351 C. civ.). - Cnd cumprtorul a fost, n cele din urm, evins, el va avea o aciune mpotriva vnztorului, pentru a fi despgubit de paguba produs prin eviciune. a) Eviciunea total. Eviciunea este total atunci cnd cumprtorul pierde n ntregime proprietatea asupra bunului. Pierderea poate fi consecina unei aciuni n revendicare, aciuni ipotecare sau aciuni n petiie de ereditate. n cazul eviciunii totale, cumprtorul are dreptul s pretind vnztorului: - Restituirea integral a preului. - Restituirea fructelor, cnd vnztorul a fost de rea-credin (art. 485 C. civ.). - Cheltuielile ocazionate de proces, inclusiv cele rezultate din eviciune. - Despgubirile civile. Vnztorul va datora i excedentul pe care l-a dobndit ntre timp bunul vndut, valoare calculat n funcie de data eviciunii. Vnztorul nu va restitui ns dect cheltuielile necesare i utile. Dac eviciunea a fost provocat de un ter, atunci despgubirile vor fi datorate de acesta. b) Eviciunea parial. n acest caz, cumprtorul pierde doar o parte a proprietii asupra bunului sau o restrngere a dreptului de proprietate asupra bunului respectiv (de exemplu, grevarea proprietii de un uzufruct). 47

146. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 652

Dac eviciunea este important, cumprtorul va putea cere rezoluiunea, rmnnd obligaia judectorului s aprecieze gravitatea eviciunii. n cazul n care nu recurge la rezoluiune, pstrnd bunul, va putea cere valoarea prii pierdute, calculat tot n raport de data eviciunii. Rezoluiunea contractului, ca urmare a eviciunii pariale, d dreptul cumprtorului s pretind: restituirea preului i a celorlalte cheltuieli, ca i n cazul eviciunii totale. Modificri convenionale de garanie contra eviciunii. Norma de drept care reglementeaz garania de eviciune are caracter supletiv, ceea ce nseamn c prile pot deroga, diminund sau chiar nlturnd obligaia de garanie (art. 1338 C. civ.). Exist ns dou excepii : Vnztorul nu se poate sustrage de la rspunderea contra eviciunii, cnd aceasta este consecina unui fapt personal al su. De exemplu, anterior vnzrii imobilului, vnztorul l-a nchiriat pe un termen lung, fr s aduc la cunotina cumprtorului acest fapt; Chiar dac prile ar fi convenit asupra exonerrii totale de garanie, vnztorul nu poate fi scutit de obligaia de a restitui preul n caz de eviciune. Face excepie doar situaia cnd cumprtorul a cumprat bunul pe riscul su ori cnd cunotea ameninarea eviciunii.

B. Garania pentru vicii ascunse. Obligaia vnztorului este nu numai s asigure cumprtorului linitita folosin a bunului, dar i util. n acest sens, art. 1352 C. civ. prevede c vnztorul este supus la rspundere pentru viciile ascunse lucrului, dac, din cauza acelora, lucrul nu este bun de ntrebuinat, dup destinaia sa, sau ntrebuinarea s fie att de micorat, nct se poate presupune c cumprtorul nu l-ar fi cumprat, sau n-ar fi dat pe dnsul ceea ce a dat, de

48

i-ar fi cunoscut viciile. Viciile ascunse sunt cunoscute n doctrina judiciar i sub denumirea de redhibitorii.

Rspunderea pentru viciile ascunse este, intr-adevr, o extensiune special n materie de nulitate pentru cauza de eroare
147

. Dar nu trebuie s se confunde eroarea ca

viciu de consimmnt (eroare asupra substanei bunului), cu viciile prevzute de art. 1352 C. civ. n cazul erorii substaniale, cumprtorul n-ar fi cumprat bunul, aa nct el poate recurge la anularea contractului (de exemplu, cumprtorul dorete s cumpere un tablou, deoarece este opera unui pictor celebru, dar afl anterior c tabloul este al unui pictor necunoscut). n cazul viciilor prevzute de art. 1352 C. civ., datorit defeciunilor pe care le are bunul, l fac impropriu folosirii conform destinaiei sale, sau i diminueaz valoarea. n acest caz, cumprtorul nu va mai putea recurge la aciunea n anulare, ci doar la o aciune n garanie. Cnd cumprtorul nu este de acord cu reducerea preului, el va putea solicita rezoluiunea contractului printr-o aciune n garanie, cunoscut sub denumirea de redhibitorie. Art. 1352 C. civ. se aplica nu numai n materie civil, ci i n materie comercial, la bunurile imobile i mobile (inclusiv la vnzarea bunurilor incorporale). Viciul poate leza att bunul principal, ct i accesoriile lui. Esenial este ns ca viciile s fie att de mari, nct din cauza lor lucrul s nu fie bun de ntrebuinat dup destinaia sa, sau ntrebuinarea s fie att de micorat, nct se poate presupune c cumprtorul nu l-ar fi cumprat sau nu ar fi dat preul ce l-a pltit, dac ar fi cunoscut viciile
148

. Cnd viciile pot fi uor reparate, atunci cumprtorul va putea solicita numai

repararea lor. Reinem ns prevederea din art. 1360 C. civ., conform creia aciunea redhibitorie nu exist n cazul vnzrilor silite la licitaie public. Prin vnzare public se nelege acea vnzare fcut de o autoritate public. Condiiile rspunderii vnztorului pentru viciile lucrului. Pentru a fi antrenat rspunderea vnztorului, este necesar s fie ntrunite urmtoarele condiii:

49

147. Matei B.Cantacuzino, op. cit., p. 645; Dimitrie Alexandresco, vol. 8, op. cit., p.334; Fr. Deak, op. cit., p.32. 148. C. Hamagiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 676

a) Viciile s fie ascunse. Aceasta nseamn s nu poat fi descoperite la prima vedere sau printr-o verificare atent a bunului 149. Rspunderea va fi antrenat chiar i atunci cnd vnztorul nu a cunoscut existenta viciului. Dac viciul este aparent sau vnztorul a adus la cunotin cumprtorului existenta viciului ascuns i accept s-l cumpere astfel, nu va mai exist rspunderea vnztorului pentru vicii. Nu constituie viciu ascuns lipsa la greutate sau la msur. Jurisprudena a avut posibilitatea s se pronune n problema rspunderii vnztorului pentru vicii ascunse. Astfel s-a hotrt c nu poate fi antrenat rspunderea vnztorului autoturismului i deci nu este justificat desfiinarea unei convenii, n cazul existentei unor vicii care nu au fost constatate de cumprtor, datorit lipsei de informare, de experiena sau nepricepere, deoarece, atunci cnd cunoaterea calitilor sau defeciunilor unui lucru reclam o anume pregtire, cumprtorul este n culp dac nu apeleaz la o persoan calificat, n msur s depisteze caracteristicile lucrului respectiv, cu ocazia verificrii acestuia
150

. Tot n materia

autoturismelor, practica judiciar a stabilit c vicii ascunse sunt deci cele care nu pot fi descoperite n urm unei verificri serioase i pe cale obinuit. De aceea, lipsa de informare, de experien, ct i nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur s fie considerate vicii ascunse 151. Cnd se cumpr un bun, pentru a crui cunoatere (asupra eventualelor caliti i defeciuni) snt necesare cunotine calificate, dac cumprtorul nu apeleaz la o persoan de specialitate, nseamn c i-a asumat riscul. Instana suprem a reinut judicios c, dac s-ar considera vicii ascunse i acelea care au scpat cumprtorului la orice verificare a sa, s-ar ajunge la desfiinarea, cu uurin, a vnzrilor i deci la nerespectarea obligaiilor asumate prin contract152. S-a mai considerat c, i n cazul

149. Trib. municip. Bucureti, sect. a III-a, dec nr. 151/1990 n Culegere de practica judiciar civila pe anul 1990, note de Dr. Ioan Mihuta, 1992, Casa de Editura i Presa ansa SRL, p. 61-62; n cazul soluionat, reclamantul a cumprat n luna octombrie 1988 o haina de blana, care, la dat la care a introdus aciunea, prezena rupturi, n spate i la mneci, cednd n continuare fr s opun rezistenta, iar n expertiza efectuata pe parcursul mai multor ani s-a constatat c nu a fost corect c n condiii de ger a plesnit dup prima mbrcare. Or, ntr-o atare situaie, chiar la o verificare atenta, viciile nu puteau fi depistate, dect n condiiile unor temperaturi sczute, care nu existau la dat cumprrii, astfel nct, dovedindu-se existenta unor vicii ascunse ale lucrului, s-a dispus rezolutiunea contractului i restituirea preului pltit. 150. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1859/1988, n Revista romana de drept, nr. 9-12/1989, p. 6; n acelai sens, Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 138/1978, n Culegere de decizii, 1984, pp. 85-87; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 697/1986, n Revista romana de drept, nr. 1/1987, pp. 62-63.

50

151. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 679/1986, n Revista romana de drept, nr. 1/1987, p. 62. 152. Ibidem.

n care bunul prezint anumite vicii ascunse, dar care nu afecteaz folosirea destinaiei sale, aciunea formulat n temeiul dispoziiilor art. 1352 din Codul civil nu ar putea fi primit 153. Instanele judectoreti s-au pronunat i asupra necesitaii gravitaii viciilor ascunse, hotrnd c aciunea dobnditorului nu poate fi promovat numai dac se face dovada gravitaii viciilor ascunse ale lucrului ce i-a fost transmis, precum i a faptului c ele au existat la dat transmiterii
154

. n

consecina, instanele au considerat n mod constant c viciile ascunse sunt deficiene calitative ale bunului vndut, care nu puteau fi descoperite de cumprtor prin mijloace obinuite de verificare, c trebuie s fie grave i s afecteze bunul n esena lui 155. b) Existenta viciului sa fie anterioar vnzrii. Dac viciile ar aprea ulterior vnzrii, rspunderea nu mai incub vnztorului, deoarece riscurile au trecut asupra cumprtorului. Cnd transferul dreptului de proprietate asupra bunului ar avea loc la o dat ulterioara ncheierii contractului, vnztorul va rspunde de viciile ascunse aprute ntre momentul ncheierii contractului i strmutarea dreptului de proprietate. La vnzarea sub condiie, viciul trebuie s existe n momentul n care s-a ndeplinit condiia. Jurisprudena a stabilit c viciul ascuns trebuie s existe la data ncheierii contractului 156. c) Viciul s fie grav, adic s fac bunul vndut impropriu folosirii lui conform destinaiei sau s-i diminueze valoare de ntrebuinare, aa nct, dac cumprtorul ar fi cunoscut viciul, n-ar fi cumprat bunul sau ar fi pltit un pre mai mic. Aciunile la care dau natere viciile ascunse. n condiiile n care se descoper viciile ascunse, cumprtorul are la dispoziie dou aciuni: o aciune redhibitorie, de desfiinare a contractului, i o aciune estimatorie, pentru restituirea de ctre vnztor a unei pri din pre. Aciune redhibitorie. Practic, este o aciune n rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare, care urmrete desfiinarea contractului, repunerea prilor n
153. Ibidem; n acelai sens, Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 1936 din 21 august 1984, n Culegere de decizii, 1984, pp. 85.

51

154. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 885 din 14 aprilie 1984, n Culegere de decizii, 1984, p. 77. 155. Ibidem. 156. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 185 din 4 februarie 1978, n Culegere de decizii, 1978, p. 59.

situaia anterioar. Desfiinarea contractului l va oblig pe cumprtor s restituie bunul, iar vnztorul, preul, cheltuielile necesare i utile, inclusiv dauneleinterese (cnd a fost de rea-credin). Aciunea redhibitorie este invizibil n ceea ce l privete pe cumprtor. Cnd bunul a fost cumprat de mai multe persoane, toi cumprtorii trebuie s promoveze aciunea. Dac cumprtorul a decedat, aciunea redhibitorie va trebui introdus de toi motenitorii si. Dimpotriv, mpotriva vnztorului sau a succesorilor acestuia, aciunea redhibitorie este divizibil. Aciunea estimatorie. atunci cnd cumprtorul dorete meninerea vnzrii, ns urmrete doar restituirea unei pri din pre, va putea recurge la aciunea estimatorie (actio aestimatoria). Potrivit art. 5 din Decretul nr. 167/1985, dreptul la aciunea pentru vicii ascunse se prescrie n termen de ase luni, n cazul n care viciile nu au fost ascunse cu viclenie la mplinirea unui an de la predarea bunului vndut. Cumprtorul este liber s opteze ntre aciunea redhibitorie i aciunea estimatorie. Dar el poate chiar renuna la ele i poate conveni cu vnztorul s repare defeciunea. Desigur, prin convenia lor, prile pot nltura obligaia de a garanta pentru vicii, dar pot s o i ascund, n sensul c vnztorul va rspunde pentru orice fel de viciu. Prin convenia lor, prile pot stipula anumite termene de garanie. ntinderea lor variaz n funcie de natura bunului. n perioada de garanie, vnztorul garanteaz buna funcionare a bunului, obligndu-se s execute gratuit reparaiile sau chiar s nlocuiasc bunul, dac nu poate fi pus n stare de funcionare prin reparaie. S-a considerat c aceste termene de garanie nlocuiesc obligaia legal de vicii ascunse sau se aduga ei 158.
157

Termenul de ase luni va curge din momentul descoperirii viciilor ascunse, cel mai trziu

52

157. Trib. Jud. Timis, dec. civ. nr. 210/1985, n Revista romana de drept, nr. 1/1986, p. 61. Detalii cu privire la art. 5 din Decretul nr. 167/1958, a se vedea: Gheorghe Beleiu, Prescripia pentru viciile lucrului, n Revista romana de drept, nr. 2/1980, pp. 8-16; Fr. Deak, op. cit., pp. 34-35. 158. R. Sanilevici, op. cit., p. 27.

Seciunea a II- a Obligaiile cumprtorului

1. Plata preului Este cea mai important obligaie a cumprtorului. O spune expres art. 1361 C. civ.: Principala obligaie a cumprtorului este de a plti la ziua i la locul determinat prin contract. n legtura cu locul unde urmeaz s fie pltit preul, Codul civil prevede cteva reguli: n primul rnd, plata se va face la locul stabilit prin contract. Dac prile nu au convenit nimic, plata preului se va face la locul unde se face predarea bunului (art. 1362 C. civ.). Aceasta nseamn c predarea bunului vndut i plata preului trebuie s se fac n acelai timp. Cnd exist teama pentru cumprtor c ar putea fi ameninat de eviciune, va putea suspenda plata preului, pn cnd vnztorul nceteaz tulburarea. n situaia n care s-a stipulat un termen pentru plata preului, atunci plata va trebui fcut la ndeplinirea termenului. n acest caz, plata va fi cherabil, n sensul c se va face la domiciliul cumprtorului, care este debitor al preului. Nimic nu mpiedic prile s convin c plata preului s se fac n rate. O asemenea clauz este destul de riscant pentru vnztor. n practic, pentru a se evita asemenea neajunsuri, iar vnztorul s fie garantat ct mai bine, el i rezerv prin contract proprietatea lucrului, nct operaiunea se nfieaz ca o locaiune cu adugirea unei opiuni de vnzare, sau ca o vnzare sub condiie rezolutorie 159. n cazul n care cumprtorul nu pltete preul, el va datora dobnda preului (art. 1363 C. civ.). Dar plata dobnzii are loc numai n urmtoarele cazuri: cnd prile au stipulat n contract plata dobnzii; cnd bunul vndut produce fructe; cnd cumprtorul a fost pus n ntrziere (fiind suficient i o notificare).

53

159. C. Hamangiu, N. Georgean, vol. 8, op. cit., p. 927.

Dobnda poate fi legal sau convenional. Neplata preului permite vnztorului s opteze executarea i rezoluiunea lui. Aciunea n rezoluiune va putea fi promovat, indiferent dac obiectul vnzrii este mobiliar sau imobiliar. O asemenea aciune va putea fi intentat de vnztor, reprezentantul su, motenitorii si, cesionarul preului, de legatarul particular i de creditorii vnztorului 160. Rezoluiunea este judiciar, exceptnd situaia n care prile au ncheiat un pact comisoriu expres. Judectorul poate acorda cumprtorului un termen de graie. n ceea ce privete plata preului, jurisprudena a stabilit c, n cazul neplii, vnztorul are facultatea de a cere rezoluiunea sau executarea contractului; Vnztorului care, introducnd aciunea pentru plata restului de pre, a optat pentru executarea contractului, nu i se poate impune s ceara rezoluiunea acestuia i restituirea obiectului vnzrii
161

. Cnd vnztorul ar refuza primirea pltii, cumprtorul va putea recurge la

procedura ofertei urmat de consemnaiune: Rezoluiunea contractului nu poate fi cerut de cumprtor pentru refuzul vnztorului de a primi restul de pre, ntruct n aceast situaie cumprtorul are posibilitatea legal de a face oferta de plat i de a consemna suma respectiva (art. 1114 i 1020 C. civ.) 162.

2. Obligaia de a primi lucrul cumprat Luarea n primire a bunului se va face la locul i timpul stabilit n contract. Dac cumprtorul ar refuza primirea bunului, vnztorul l poate pune n ntrziere. n cazul bunurilor perisabile, luarea lor n primire trebuie s se fac cu respectarea strict a termenelor stipulate.

54

160. Pentru detalii privind aciunea n rezoluiune, privind inclusiv contractul de vnzare-cumprare, a se vedea Eugeniu Safta-Romana, Examen al jurisprudenei privitoare la aciunea n rezoluiune, n Dreptul, nr. 8/1990, p. 43 i urm. 161. Trib. jud. Timi, dec. civ. nr. 982 din 22 iulie 1977, n Revista romana de drept, nr. 6/1978, p. 65. 162. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 875 din 3 septembrie 1965, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1952-1969, ed. cit., p. 209.

Prin nerespectarea termenului de luare n primire a bunurilor de acest fel, s-a considerat c vnzarea este rezolvat de drept i fr punere n ntrziere (notificare) n favoarea vnztorului, dac ridicarea nu s-a fcut n termenul stipulat
163

. Mai mult, s-a

susinut c legea ar presupune stipularea unui pact comisoriu expres (art. 1270 C. civ.)164.

3. Plata cheltuielilor vnzrii

n absena unei convenii contrare, cumprtorul are obligaia s plteasc cheltuielile vnzrii (taxa de timbru, onorarii de avocat, taxe autentificare etc.) 165.

55

163. Fr. Deak, Contractele speciale, ed. cit., p. 42. 164. Ibidem. 165. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 2459/1972, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, p.123.

Capitolul IV

VARIETATI DE VANZARE-CUMPARARE
Exist mai multe varieti de vnzare-cumprare: vnzarea locuinelor proprietate de stat, vnzarea cu arvuna, vnzarea cu grmada, vnzarea dup greutate, numr i msur, vnzarea de drepturi litigioase, retractatul litigios, vnzarea de drepturi succesorale, vnzarea prin coresponden, vnzarea prin licitaie. Particularitile pe care le reprezint aceste varieti de vnzare-cumprare impun o tratare succint.

Seciunea I Vnzarea cu grmada

Vnzarea cu grmada este reglementata de art. 1299 C. civ. n acest caz, nu are loc numrarea, msurarea, proprietatea fiind transferat la cumprtor chiar n momentul ncheierii contractului (de exemplu, i vnd toat recolta de gru pe care o voi obine de pe suprafaa de un hectar). Deci, vnzarea pur i simpl este perfect ndat ce lucrul vndut i preul sunt determinate166. Vnzarea cu grmada (n bloc) are ca obiect o cantitate determinat de bunuri prin masa ei (de exemplu, porumbul aflat ntr-o magazie). Preul se va stabili global, pentru cantitatea ntreag.

Seciunea a II-a Vnzare dup greutate, numr sau msur

Obiectul contractului de vnzare-cumprare l formeaz numai bunurile de gen, care se delimiteaz dintr-un gen limitat. Din lotul respectiv, pentru individualizarea unei 56

166. Dimitrie Alexandresco, vol. 8, op. cit., p.187

cantiti vndute, se va proceda la cntrirea, numrarea sau msurarea acesteia. Ceea ce caracterizeaz aceasta vnzare este faptul c transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor are loc ulterior perfectrii contractului, i anume, atunci cnd bunurile vndute sunt individualizate prin cntrire, msurare sau numrare. Tot n acelai moment, vor trece riscurile asupra cumprtorului. n legtur cu locul i data cnd se vor face cntrirea, msurarea, etc., se va avea n vedere convenia prilor. n absena unei clauze n acest sens, cntrirea, msurarea etc. se vor face la locul unde bunurile urmeaz a fi predate. Operaiile de cntrire, msurare i numrare trebuie fcute neaprat n prezena cumprtorului sau a reprezentantului acestuia. Dac au fost primite bunurile fr a fi cntrite, msurate, etc., este de presupus c cumprtorul a renunat la aceste operaiuni. n cazul pierderii fortuite a bunurilor vndute, dar necntrite, nemsurate, etc., vnztorul va putea pretinde preul, ns nu va datora daune-intense.

Seciunea a III-a Vnzarea pe gustate

Potrivit art. 1301 C. civ n privina vinului, a oliului i a altor asemenea lucruri care, dup obicei, se gust mai nainte de a se cumpra, vindecare nu exist pn ce cumprtorul nu le-a gustat i n-a declarat c-i convin. Aceast varietate a contractului de vnzare-cumprare este folosit, de regul, pentru unele bunuri alimentare care se desfac n piee. C s se poat ncheia contractul de vnzare-cumprare, este necesar ca, n prealabil, cumprtorul s guste bunurile. O asemenea vnzare este supus unei condiii suspensive potestative simple, n sensul c vnzarea se consider perfect doar n momentul n care cumprtorul, dup ce a gustat bunul respectiv, declar c acesta i convine. Pn n momentul n care cumprtorul declar c accept sau nu bunul, s-a considerat c ne-am aflat doar n prezena unui proiect de vnzare 167 sau a unei promisiuni de vnzare168. Proprietatea asupra bunului se va transmite doar dup individualizarea acestuia.

57

167. I. Zinveliu, op. cit., p. 109. 168. Fr. Deak, op. cit., p. 44.

Seciunea a IV-a Vnzarea pe ncercate

Art. 1302 C. civ. prevede c vinderea fcut pe ncercate este totodat presupusa condiional pn la ncercare. Un asemenea contract se ncheie ntotdeauna sub condiia suspensiv (care const n ncercarea bunului de ctre cumprtor). ncercarea urmrete s stabileasc dac bunul corespunde sau nu destinaiei sale. De exemplu, n cazul unor produse tehnice, se verific dac acestea corespund calitii i funcionarii. Deci, n momentul n care se ncheie contractul, cumprtorul i rezerva dreptul de a verifica (personal sau cu ajutorul unei persoane calificate) dac bunul corespunde parametrilor tehnici i funcionali. Contractul se consider perfectat n momentul n care se cunoate rezultatul pozitiv al verificrii, cnd proprietatea bunului trece asupra cumprtorului. Vnzarea fiind sub condiie, riscurile pieirii fortuite a bunului cad n sarcina vnztorului, pn la ndeplinirea condiiei, vnztorul rmne proprietarul bunului. Prin ncercarea bunului se nelege c ncheierea contractului este lsat la aprecierea cumprtorului, n sensul c, dac i place bunul, l va cumpra. Dac n urma ncercrii se stabilete c bunul corespunde calitativ i funcional destinaiei sale, cumprtorul nu mai poate refuza bunul. Astfel, ne-am gsi n prezena unei condiii pur potestative, cu consecina nulitii vnzrii169. Prile vor putea stabili un termen pentru ncercare, iar n absena unei asemenea clauze, rmne ca instana s aprecieze termenul. n concluzie, ceea ce deosebete vnzarea pe ncercate de vnzarea pe gustate este faptul c, n primul caz, vnzarea este afectat de o condiie suspensiv, pe cnd n al doilea caz, de o condiie suspensiv potestativ simpl. O varietate a vnzrii pe ncercate este vnzarea pe mostr. Este necesar ca bunul vndut s corespund mostrei. Numai cnd bunul nu ar corespunde mostrei, cumprtorul ar putea refuza primirea lui. Dovada c marfa corespunde mostrei revine vnztorului. Cnd bunul nu corespunde mostrei, cumprtorul poate cere vnztorului s-l nlocuiasc cu altul corespunztor, sau poate recurge la aciunea n rezoluiune.

58

169. Fr. Deak, op. cit., p. 44.; I. Zinveliu, op.cit., p. 109; Dimitrie Alexandresco, vol. 8, partea a 2-a, op. cit., p. 205.

Seciunea a V-a Vnzarea cu pact de rscumprare

Prin vnzarea cu pact de rscumprare se nelege acea vnzare prin care vnztorul i rezerv dreptul de a relua bunul vndut, restituind preul cumprtorului. O asemenea vnzare-cumprare este afectat de o condiie expres. Cu excepia fructelor, pe care le va reine pn n momentul rscumprrii, cumprtorul va trebui s restituie bunul, primind preul i cheltuielile pe care le-a fcut cu bunul. Dei n doctrina juridic s-a considerat c, dac pactul de rscumprare ar fi cuprins ntr-un nscris aparte, vnzarea ar fi pur i simpl, iar rscumprarea ar fi considerat ca o revnzare
170

, n practica judiciar s-a stabilit c actul este nul chiar dac pactul de
171

rscumprare a fost constatat printr-un alt nscris, dar care, potrivit voinei prilor, face parte integrant din contract (art. 13 din Decretul-lege nr. 124/1938) . Considerm c, pentru a determina dac suntem n prezena unui pact de rscumprare sau a unei vnzri, va trebui s se stabileasc, de ctre judector, numai n funcie de voina prilor, n momentul ncheierii contractului. Prin art. 4 al Legii contra cametei din 2 aprilie 1931, vnzarea cu pact de rscumprare a fost abrogat; din inadvertena, art. 1371-1387 C. civ. au fost abrogate i prin art. 13 al Legii din 5 mai 1938 pentru stabilirea dobnzilor i nlturarea cametei. ncheierea unui asemenea contract este lovit de nulitate absolut. Snt interzise asemenea vnzri, deoarece ascund, de regul, mprumuturi cu dobnzi cmtreti, care sunt garantate cu bunul respectiv. n literatura juridic s-a relevat n mod just c interdicia privind vnzarea cu pact de rscumprare nu privete actele de retrocesiune prin care cumprtorul unui bun, printr-un contract separat i ulterior vnzrii iniiale, l revinde fostului vnztor 172.

59

170. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, vol. 2, op. cit. P. 983. 171. Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 964 din 21 mai 1955, n Culegere de decizii, 1955, vol. 1, p. 61 172. Fr. Deak, op. cit., p. 48.

Seciunea a VI-a Vnzarea de drepturi succesorale

Vom nelege prin vnzare de drepturi succesorale acel contract prin care motenitorul nstrineaz dreptul su succesoral altei persoane (art. 1399-1410 C. civ.). Vnzarea de drepturi succesorale mai este cunoscut i sub denumirea de cesiune de drepturi succesorale. Ea nu se poate face dect dac succesiunea a fost deschis. Numai interpretnd voina prilor, instana va stabili c vnzarea este de drepturi succesorale, de pretenii succesorale sau de bunuri succesorale; dac, n cele din urm, nu se va putea stabili care a fost voina prilor, atunci se va considera c a avut o vnzare de drepturi succesorale. Cnd vnztorul este unicul motenitor, atunci vnzarea va cuprinde drepturile asupra ntregului patrimoniu succesoral. Cnd sunt mai muli motenitori, fiecare din ei va putea vinde doar drepturile succesorale corespunztoare cotei sale pri. ntr-o opinie 173, sa susinut eronat c ar constitui vnzarea drepturilor succesorale i vnzarea unor bunuri determinate din succesiune. n realitate, n acest caz, ne vom afla n prezena unei vnzri pure i simple. Nu este posibil vnzarea drepturilor succesorale n cazul n care succesibilul nu a acceptat succesiunea. Dac nu a fcut o acceptare expres, simpla vnzare a drepturilor succesorale va echivala cu o acceptare tacit a succesiunii. Obiectul vnzrii nu l poate forma dect o universalitate sau o cot parte dintr-o universalitate. Vnztorul este obligat s-l garanteze pe cumprtor de calitatea sa de motenitor. Consecinele transmiterii universalitii bunurilor sunt urmtoarele: Vnztorul este obligat s predea cumprtorului tot ce se gsea n succesiune, n momentul deschiderii ei, i tot ce a dobndit succesiunea ulterior. Dac vnztorul a ncasat creane ale succesiunii, preul unor bunuri succesorale nstrinate sau a cules fructe, el va trebui s le predea cumprtorului (face excepie situaia cnd s-a stipulat o convenie contrar). De mbuntirile aduse bunurilor dup deschiderea succesiunii profit cumprtorul. Dac dup vnzarea

60

173. I. Zinveliu, op. cit., p. 119

drepturilor succesorale motenitorul mai vinde altei persoane aceste drepturi, cumprtorul iniial va putea cere motenitorului preul sau va putea revendica bunurile vndute, de la teri. Cnd motenitorul vnztor a achitat datoriile i sarcinile succesiunii, obligaia cumprtorului este s i le restituie. Cumprtorul are obligaia s restituie cheltuielile de nmormntare i reparaiile fcute imobilului succesoral de ctre motenitor. Nu vor fi ns pltite de cumprtor taxele succesorale. S-a pus problema dac cumprtorul trebuie s ndeplineasc formele de publicitate pentru opozabilitatea fa de teri. Dei s-a susinut c n-ar fi necesar
174

, considerm c, n

cazul transmiterii de drepturi reale, ndeplinirea formelor de publicitate este necesar 175. Din punctul nostru de vedere, vnzarea de drepturi succesorale este opozabil creditorilor succesiunii, deoarece nici un text de lege nu mpiedica cesiunea de datorie ntre vii. n consecin, pentru datoriile succesiunii, creditorii l vor putea urmri pe cumprtor i nu pe motenitorul vnztor.

Seciunea a VII-a Vnzarea de drepturi litigioase (sau retractul litigios)

Retractul litigios constituie o manifestare unilateral de voin n temeiul creia debitorul unui drept litigios care a fost transmis de ctre creditor unei alte persoane, printr-o cesiune de crean cu titlu oneros poate s sting litigiul i totodat obligaia sa, oferind cesionarului noului su creditor suma cu care el a pltit efectiv cedentului creana respectiv, mpreun cu cheltuielile cumprrii i cu dobnzile aferente, de la data plii cesiunii litigios.
174. C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, vol. 2, op. cit., p. 940. 175. Fr. Deak, op. cit., p. 49. 176. M. Meresan, n Dictionar de drept civil, ed. cit., p. 462.
176

. Deci, cnd se nstrineaz un drept litigios, debitorul dreptului litigios

poate s-l nlture din proces pe cesionar, prin plata sumei cu care a cumprat dreptul

61

n acest mod se stinge procesul care a fost promovat mpotriva lui. Operaiunea este cunoscut sub denumirea de retract litigios i urmrete s zdrniceasc ncercrile de specul din partea cesionarului. Dac n-ar fi posibil retractul litigios, cesionarul, dei a cumprat creana la un pre inferior, l va urmri pe debitor la valoarea nominal a creanei. Nu are importan dac obiectul vnzrii l formeaz un drept real sau un drept de crean. Jurisprudena a admis retractul litigios, stabilind n acest mod c scopul retractului litigios este de a pune la ndemna prii, atunci cnd exist proces, un mijloc de stingere a procesului prin dobndirea drepturilor litigioase vndute i despgubirea integrala a cumprtorului
177

. S-a admis c retractul litigios poate privi i procesele referitoare la

succesiuni, atunci cnd unul sau o parte dintre motenitori contest celorlali nsui dreptul lor succesoral sau masa de mprit, n momentul cesiunii sau al executrii 178. Condiiile exercitrii retractului litigios sunt : a) Dreptul cedat s fie litigios, adic s fie un proces n curs n ce privete fondul dreptului. Procesul respectiv s nu fie terminat. Simpla intenie procesuala nu justific retractul litigios. Dar retractul va fi admisibil n orice faz a procesului, inclusiv n cursul recursului, pn n momentul n care hotrrea rmne definitiv. Deoarece retractul se poate exercita numai n fa instanei care examineaz fondul litigiului, nseamn c el nu este posibil n faa instanei care soluioneaz contestaia n executare. b) S existe o vnzare, adic o cedare oneroasa a dreptului litigios. Dac dreptul

litigios a fost donat sau lsat prin testament, retractul litigios nu mai este posibil, deoarece lipsete preul, i nici ncercarea de specul din partea cesionarului. n caz de schimb al dreptului litigios, de asemenea, nu este posibil. Odat cu plata preului, debitorul va achita dobnzile i cheltuielile. Dei legea nu prevede nimic, preul cesiunii trebuie s fie inferior creanei nominale, deoarece, n caz contrar, retractul litigios nu se justific.

177. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 422 din 9 martie 1976, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1970-1985, ed. cit., pp. 84-85.

62

178. Ibidem.

c) Debitorul s-i manifeste intenia de a exercita retractul litigios. Voina se va manifesta fie n faa instanei care soluioneaz fondul litigiului, fie printr-o notificare, pe care o va comunica cesionarului. Situaiile n care retractul litigios nu poate fi exercitat sunt urmtoarele: Vnzarea dreptului litigios s-a fcut de un comotenitor sau un coproprietar al dreptului cedat. Ceea ce se urmrete ntr-o asemenea situaie este ncetarea strii de indiviziune. Vnzarea s-a fcut unui creditor, n scopul plaii creanei sale. Vnzarea s-a fcut posesorului fondului asupra cruia exist dreptul litigios. Excepia se aplica destinatorului care ar cumpra o crean ipotecat asupra imobilului pe care l deine. ntr-o asemenea situaie, proprietarul imobilului grevat, fiind ameninat de urmrirea creditorului, poate cumpra creana ipotecat, chiar pe un pre mai mic, pentru a scpa de urmrire posesorul se poate apra, cumprnd dreptul terului. Efectele retractului litigios. Principalul efect const n faptul c vnzarea dreptului litigios nceteaz (fa de debitor, adic cel care a exercitat retractul litigios). Desfiinarea are efect retroactiv, ceea ce nseamn c dreptul litigios va reveni n patrimoniul vnztorului, liber de orice sarcin. Dac cel care a dobndit dreptul litigios a constituit drepturi n favoarea unor teri sau creditorii dobnditorului au nfiinat poprire asupra creanei n litigiu, att drepturile constituite, ct i poprirea, vor fi nlturate. Dac retractul litigios nu produce efecte ntre vnztor i dobnditorul dreptului litigios sau ntre vnztor i debitorul prt, mpotriva acestuia din urm vnztorul va avea posibilitatea s promoveze o aciune oblic (atunci cnd dobnditorul nu a pltit preul).
179

. ntr-o

aciune de revendicare, cnd un ter se pretinde a fi proprietarul bunului,

179. Fr Deak, op. cit., p. 50.

63

Seciunea a VII-a Vnzarea la licitaie

Noiunea de licitaie o vom ntlni att n Codul civil, ct i n Codul de procedur civil. n Codul de procedur civil, termenul de licitaie are un neles mult mai larg i const n scoaterea n vnzare a bunurilor debitorului (care nu sunt n indiviz), pentru satisfacerea creanei creditorului. Potrivit art. 1388 C. civ., licitaia urmrete ieirea din indiviziune asupra unui bun care este incomod partajabil n natur, sau nici unul dintre coindivizari nu poate sau nu vrea s ia bunul ntregime. Legea nr. 603/1943, pentru simplificarea procedurii mprelilor judectoreti, se aplic oricrei forme de indiviziune, inclusiv mpririi comunitii de bunuri ntre soi 180. Deoarece n cazul concubinilor nu este aplicabil regimul comunitii de bunuri, este posibil ca bunurile dobndite de ei n timpul concubinajului s constituie proprietate comun sub forma proprietii indivize 181. Instana va proceda la vnzarea bunurilor indivize, mprind preul ntre coindivizari. Se va proceda astfel nu numai cnd bunul este incomod partajabil n natur, dar i atunci cnd mpreala ar duce la deprecierea considerabil a bunului 182. n materia succesiunilor, art. 741 C. civ. prevede c la formarea i compunerea loturilor, va trebui s se dea fiecrui coindivizar, pe ct posibil, aceeai cantitate de bunuri, etc., evitndu-se mbuctirea peste msura a imobilelor. Interesant de reinut este faptul c plenul fostului Tribunal Suprem, printr-o decizie de ndrumare, a stabilit c, dei se refer la mprirea succesiunii, care constituie cauza cea mai frecvent a strii de indiviziune, menionatul articol cuprinde o meniune general, aplicabil oricrei mpriri de bunuri, indiferent de cauza care a determinat indiviziunea183.
180. Tudor R. Popescu, Dreptul familiei, Tratat, vol. I, Editura Didactica i Pedagogica, Bucureti, 1965, p. 290; Alexandru Bacaci, Raporturile juridice patrimoniale n dreptul familiei, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1986, p. 98. 181. Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 2581 din 20 noiembrie 1974, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1969-1975, ed. cit., pp. 30-31; a se vedea i Eugeniu Safta-Romano, Despre consecinele juridice ale unor raporturi patrimoniale dintre persoanele fizice, n Revista romana de drept, nr. 8/1988, p. 15 i urm. 182. Mihai Eliescu, Transmisiunea i mpreala motenirii n dreptul RSR, Editura Academiei, Bucureti, 1966,p. 268.

64

183. Plenul Trib. Suprem, dec. de ndrumare nr. 4 din 11mai 1967, n Culegere de decizii, 1967, p. 23.

Nu se va proceda ns la vnzarea la licitaie public, att timp ct bunurile se pot mpri n natur, se pot forma loturi, chiar inegale, sau apare ca justificat atribuirea bunului indiviz unuia dintre coprtai. Din acest motiv, att doctrina juridic seam jurisprudena
185 184

, dar mai cu

, au stabilit c modalitatea de mprire prin vnzare la licitaie

public are caracterul unei soluii extreme. La vnzarea la licitaie pot participa att coindivizarii, ct i orice alte persoane. n funcie de faptul dac bunul va fi adjudecat de un coprta sau de un ter, vom fi n prezena unei ieiri din indiviziune sau a unei vnzri 186. Cnd bunul este adjudecat de un coindivizar licitaia fiind un mod de sistare a indiviziunii , el este considerat c a dobndit bunul direct de la defunct. O afirm expres art. 786 C. civ.: Fiecare coerede este prezumat c a motenit singur i imediat toate bunurile care compun partea sa sau care i-au czut prin licitaie. Din acest punct de vedere, partajul are un efect declarativ. Licitaia va fi ns, efectiv, o vnzare, atunci cnd bunul a fost adjudecat de un ter. n acest caz, ordonana va trebui transcris (operaie care nu se cere atunci cnd adjudecarea s-a fcut de ctre un coprta), iar plata preului este garantat fie de privilegiul vnztorului, fie de cel al coprtaului. n cazul n care terul adjudecatar n-ar plti preul, se va putea cere rezoluiunea vnzrii, iar coerezii vnztori pot cere revnzarea bunului la licitaie, pe socoteala adjudecatarului 187. Delimitarea ntre licitaia-vnzare i licitaia-mpreal nu este att de pregnant. S-a considerat c, chiar cnd adjudecatarul este un ter, licitaia nu este integral translativ de drepturi, i nici cnd adjudectorul este un coindivizar, licitaia nu este integral declarativ188. Intr-adevr, cnd bunul este adjudecat de un ter, efectul translativ de drepturi apare doar n raporturile dintre adjudecatar i coindivizari, pe cnd ntre coindivizari, licitaia are un efect declarativ.

184. Tudor R.Popescu, op. cit., p. 291; Alexandru Bacaci, op. cit., p. 101. 185. Plenul Trib. Suprem, dec. de ndrumare nr. 4 din 11mai 1967, n Culegere de decizii, 1967, p. 23; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 224/1980, n Revista romana de drept nr. 7/1980, p. 52; Trib. Suprem, sect. civ., dec. nr. 475 din 28 martie 1981, n Culegere de decizii, 1981, p. 56; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 1571 din 4 septembrie 1956, n Culegere de decizii, 1956, 1, p. 358; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 1323 din 3 decembrie 1959, n Culegere de decizii, 1959, p. 186; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 454 din 29 martie 1957, n Repertoriu de practica judiciar n materie civila pe anii 1952-1969, ed. cit., p. 457. 186. Mihai Eliescu, op. cit., p. 289. 187. Ibidem. 188. Ibidem, p. 290.

65

Dar chiar cnd adjudecatarul este un coindivizar, acesta are obligaia s depun, drept pre, cota-parte stabilit celorlali coindivizari: deci, licitaia este o mpreal, ct privete partea din pre cuvenit adjudecatarului i o vnzare, n msura cotelor-pri din pre cuvenite celorlali coprtai189. n consecin, licitaia are, parial, efect translativ de drepturi i parial declarativ. Vnzarea la licitaie ncepe de la preul pe care l stabilete expertul, iar, dac acest pre nu este oferit, instana are posibilitatea s adjudece bunul chiar la un pre inferior. Faptul c nu se realizeaz preul nu mpiedic vnzarea, ci determin doar o amnare a licitaiei190. Dac obiectul vnzrii la licitaie l formeaz construcii sau terenuri, nu este necesar autorizaia de nstrinare. Cnd vnzarea la licitaie are loc n cadrul procedurii executrii silite, se vor aplica regulile speciale ale acestei proceduri.

189. Ibidem. 190. Trib. Suprem, sec. civ., dec. nr. 717 din 22 martie 1972, n Culegere de decizii, 1972, p. 86.

66