PARIS NOTAIRES INFOS

Les obligations du vendeur

LA GARANTIE DES VICES CACHS

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachs de la chose vendue. Ces vices empchent dutiliser le bien conformment son usage ou en diminuent tellement la valeur que lacqureur ne laurait pas achet sil en avait eu connaissance. Le vice cach est celui qui ntait pas connu de lacqureur et qui naurait pu tre rvl par un examen normal du bien (exemple : labsence deau courante pour une maison usage dhabitation pourvue de robinetterie et canalisations). Lacte de vente pourra contenir une clause dexonration de cette garantie. Cette clause nest pas valable si le vendeur est un professionnel de limmobilier ou sil avait connaissance de lexistence du vice ou encore sil a construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. Laction de lacqureur doit tre intente dans un "bref dlai".

Le vendeur doit informer lacqureur de toute chose dont il a connaissance, de nature modifier sa dcision (par exemple : une procdure judiciaire en cours, le classement dun bien auprs des monuments historiques etc.). Cette obligation est essentielle et gnrale, des textes la prcisent.

LOBLIGATION DE DLIVRANCE
La dlivrance consiste dans la remise effective du bien lacqureur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres de proprit, libre les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le bien est vendu lou. Le bien vendu doit tre dlivr dans ltat o il se trouve au jour de la signature de lacte de vente avec ses accessoires (ex : lavabo). Il doit tre conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis. En contrepartie de la dlivrance, lacqureur paie le prix de vente.

LA GARANTIE DVICTION
La garantie dviction permet dassurer lacqureur la "jouissance paisible" du bien achet.

Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble cette jouissance. Le vendeur doit notamment rvler lacqureur lexistence de servitudes supportes par le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.). Si le bien est lou, le bail est opposable lacqureur, qui doit le poursuivre ds lors que ce bail a date certaine (bail authentique sign par-devant notaire ou dment enregistr).

En cas de prsence damiante, le diagnostic doit faire apparatre ltat de conservation des matriaux et des produits. En fonction des rsultats, son obligation varie dun simple devoir de contrle priodique de la conservation des lments contenant de lamiante, lexcution de travaux de suppression de lamiante. En labsence dtat annex, le vendeur ne peut sexonrer de la garantie des vices cachs.

LE MTRAGE
Le vendeur dun lot en coproprit doit indiquer lacqureur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation : les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots dune superficie infrieure 8 mtres carrs. Le mtrage doit tre mentionn dans la promesse de vente et lacte de vente, sous peine de nullit. Si lacqureur constate une diffrence de plus dun vingtime (1/20me) soit 5%, entre la superficie nonce et la superficie relle, il dispose dun dlai dun an (courant compter du jour de la signature de lacte de vente dfinitif ) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente.

LE SATURNISME
Tout vendeur dun bien construit avant 1948, affect en tout ou partie lhabitation, et situ dans une zone risque, doit faire raliser un tat des risques daccessibilit au plomb dans les peintures. Cet tat sera annex la promesse de vente ou au contrat de vente dfinitif. Il devra dater de moins dun an au jour de la promesse ou du contrat de vente. Les zones risque sont dtermines par arrt prfectoral. La loi du 9 aot 2004 relative la politique de sant publique, prvoit une modification de ces rgles. Un dcret reste en attente de publication. En absence dtat annex, le vendeur ne peut sexonrer de la garantie des vices cachs. La prsence de plomb mentionne dans ltat nempche pas la vente. Les parties devront dterminer, en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux. En cas daccessibilit au plomb, une copie devra tre communique aux occupants du bien, toute personne amene faire des travaux sur limmeuble et au prfet.

LAMIANTE
Le propritaire doit fournir une attestation de prsence ou non prsence damiante lacqureur. Le notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente. Lobligation de recherche concerne tous les biens btis (sauf ceux dont le permis de construire est postrieur au 1er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale). Pour un bien en coproprit, cette recherche doit tre effectue dans les parties communes et les parties privatives.

LES TERMITES (et autres insectes xylophages)

Tout propritaire vendeur dimmeuble bti ou non, situ dans une zone risque dtermine par arrt prfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la prsence ventuelle de termites, capricornes Le vendeur fournit lacqureur un tat parasitaire datant de moins de trois mois, lors de la signature de lacte de vente. A dfaut davoir annex ltat parasitaire, et en cas de prsence de termites, lacqureur pourra agir en justice en garantie des vices cachs. Toute clause dexonration du vendeur dans lacte de vente serait nulle.

LES CHARGES DE COPROPRIT

En cas de vente dun lot situ dans une coproprit, le syndic adresse au notaire un tat dat des charges de coproprit. Ce document comporte notamment : les provisions exigibles du budget prvisionnel, les charges impayes sur les exercices antrieurs Les frais de questionnaire (dont le montant a t vot en Assemble Gnrale) sont rpartis conformment aux indications communiques par le syndic. A dfaut de prcision, ils sont supports par lacqureur (art. 1593 du Code civil). Lors de la vente dun lot, le vendeur doit avoir acquitt lensemble des charges dues jusqu la date de signature de lacte de vente. Pour en attester, il doit produire un certificat dit de larticle 20 (loi du 10 juillet 1965), dlivr par le syndic de la coproprit.

Ce certificat doit dater de moins dun mois. Si ce certificat nest pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommande avec avis de rception dans un dlai de quinze jours compter de la vente. Le syndic a lui-mme quinze jours pour former opposition la remise du prix de vente au vendeur par voie dhuissier. Les effets de lopposition sont limits au montant quelle nonce. Le notaire adresse galement au syndic par lettre recommande avec avis de rception une notification indiquant les coordonnes de lacqureur. Tout candidat lacquisition dun lot ou bnficiaire dune promesse de vente peut prendre connaissance du carnet dentretien. Ce document mentionne notamment les rfrences des contrats dassurance de limmeuble, lanne de ralisation de travaux importants, la rfrence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la rfrence des contrats de maintenance sur les quipements communs. Le vendeur peut en obtenir, ses frais, une copie auprs du syndic.

LA SCURIT DES PISCINES

Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterres non closes et usage individuel ou collectif, doivent tre pourvues dun dispositif de scurit normalis visant prvenir les risques de noyade. Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou linstallateur lui a remise et qui indique le dispositif de scurit retenu. Pour les piscines installes avant le 1er janvier 2004 : le propritaire devra avoir quip sa piscine dun systme de scurit normalis avant le 1er janvier 2006.

LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS

Le vendeur dun bien doit informer lacqureur de lexistence des risques, lorsque ce bien est situ : dans une zone couverte par un plan de prvention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prvention des risques naturels prvisibles (PPRN), prescrit ou approuv, ou dans une zone de sismicit dfinie par dcret. Un tat des risques devra tre annex toute promesse de vente ou dachat et tout contrat constatant la vente ds la parution du dcret. Lorsquune installation soumise autorisation (installation classe) a t exploite sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer lacqureur : de lexistence de cette installation, de ses dangers ou inconvnients. Pour le cas o le vendeur est lexploitant de linstallation, il doit indiquer par crit lacqureur si son activit a entran la manipulation ou le stockage de substances chimiques. Lacte de vente doit attester de laccomplissement de cette formalit. Lexploitant dune installation classe doit galement communiquer au propritaire du terrain, un tat jour de la pollution des sols. Le dernier tat ralis est joint toute promesse de vente

LE BORNAGE EN CAS DE VENTE DUN TERRAIN

Dans lavant contrat ou lacte de vente dun terrain destin la construction dun immeuble usage dhabitation ou usage mixte (habitation et professionnel), une information doit tre donne sur le bornage. Deux situations doivent tre distingues : sil sagit dun terrain isol : lacte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) rsulte ou non dun bornage. Celui-ci est alors facultatif. si le terrain fait partie dun lotissement : lacte doit mentionner le descriptif du terrain tel quil rsulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire. Labsence de lune ou lautre mention permet au bnficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse dachat) ou encore lacqureur, dinvoquer la nullit de lacte. Cette action doit tre intente avant lexpiration du dlai dun mois compter de lacte authentique constatant la ralisation de la vente. Si la mention est omise dans lavant-contrat, laction en nullit ne peut tre intente si cette mention figure dans lacte de vente authentique.

LES DROITS DE PREMPTION DU LOCATAIRE

Le droit de premption offre au locataire la possibilit dacheter le bien immobilier quil loue, par prfrence toute autre personne. Le propritaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :

ASSOCIATION SYNDICALE
En cas de vente de son bien, le propritaire dun bien immobilier dpendant dune association syndicale doit en informer lacqureur, ainsi que de lexistence dventuelles servitudes.

 premire vente aprs la mise en coproprit de limmeuble :

DROIT DE PREMPTION URBAIN

Le droit de premption urbain est le droit accord une personne publique (ex : la mairie) dacqurir par priorit un bien mis en vente par son propritaire. Le droit de premption urbain a t institu en vue de la ralisation de projets dintrt gnral (exemple : cration dun hpital). Afin de purger le droit de premption urbain lorsquil existe, le vendeur doit effectuer une dclaration dintention daliner auprs de la mairie du lieu de situation du bien. Dans la pratique, le notaire effectue cette dmarche pour le compte du vendeur. La dclaration doit indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface), lusage du bien vendu (habitation, commercial, professionnel ), son mode doccupation (libre, occup par le propritaire, un locataire ). La mairie a deux mois pour rpondre. En cas de silence de sa part durant ce dlai, elle sera considre comme ayant renonc au droit de premption urbain. La signature de lacte de vente dfinitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou implicite du titulaire de ce droit.

Le bailleur doit peine de nullit de la vente, faire connatre par lettre recommande avec avis de rception chacun des locataires ou occupants de bonne foi, lindication du prix et des conditions de la vente projete pour le logement quil occupe. Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. Loffre est valable deux mois avec un dlai de deux mois pour raliser la vente dfinitive (dlai port quatre mois si la vente est subordonne l'octroi d'un prt). cong pour vendre : Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, dlivrer un cong pour vendre son locataire. Loffre est valable deux mois et la vente doit tre ralise dans un dlai de deux mois aprs lacceptation de loffre (port quatre sil y a un prt). Si le locataire na pas donn suite loffre et si le vendeur a trouv un acqureur un prix moins lev que celui mentionn dans le cong, le locataire devra en tre averti. Cette notification vaut nouvelle offre de vente. Le locataire aura alors un mois compter de la rception de cette nouvelle offre pour laccepter. Si le locataire dcide dacheter, la vente doit tre ralise dans les mmes dlais que ci-dessus. Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de premption du locataire dans le cas de la vente suite une premire mise en coproprit.

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Les renseignements contenus dans la prsente notice ont pour but dattirer votre attention sur les points les plus importants du sujet qui vous intresse.

Pour de plus amples informations, consultez votre notaire.

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RC B 414 361 683 Dcembre 2004

1, boulevard de Sbastopol 75001 Paris Tl. : 01 44 82 24 44 Fax : 01 44 82 23 78

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