Modalitatile dreptului de proprietate

Prin modalitate juridica avem in vedere nu numai situatia cand mai multe persoane au un drept de proprietate comun asupra unui bun sau mase de bunuri, dar si atunci cand exista anumite situatii de incertitudine vremelnica in care se afla dreptul de proprietate. Unii autori au considerat ca exista doar doua modalitati ale dreptului de proprietate: proprietatea comuna si proprietatea rezolubila, alti autori au retinut ca, pe langa coproprietate (sau proprietate indiviza), mai exista proprietatea rezolubila si proprietatea colectiva. Intr-o alta opinie, cele doua modalitati, termenul si conditia pot afecta si proprietatea, asa incat se poate vorbi de o proprietate conditionata si o proprietate afectata de termen. Trebuie sa distingem intre doua situatii distincte: prima, cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra bunului si a doua, cand exista o situatie juridica de incertitudine vremelnica in care se gaseste dreptul de proprietate. In primul caz, ne vom afla in prezenta proprietatii comune, iar in al doilea caz, in prezenta proprietatii anulabile si proprietatii rezolubile.

Proprietatea anulabila
Vom defini proprietatea anulabila ca fiind acea modalitate juridica a dreptului de proprietate, care exprima starea de incertitudine vremelnica in care se gaseste acest drept, cand el a fost transferat de la o persoana la alta printr-un act juridic anulabil. Ceea ce este esential, actul prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativa. Un act este anulabil cand a fost incheiat prin vicierea consimtamantului; cu nerespectarea conditiilor referitoare la capacitate, cand absenta cosimtamantului este urmarea lipsei discernamantului etc. Nulitatea relativa poate fi invocata numai in cadrul termenului de prescriptie extinctiva si poate fi acoperita prin confirmare expresa ori tacita, de catre cel ce o poate invoca. Deoarece actiunea in anularea actului de dobandire este prescriptibila, pana la implinirea termenului general de 3 ani de prescriptie extinctiva, cel ce a dobandit dreptul de proprietate se afla intr-o situatie incerta. Desigur, incertitudinea este vremelnica si ea dureaza pana la expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea in termenul de prescriptie ar echivala cu o confirmare tacita prezumata. Credem ca incertitudinea poate fi stopata chiar inainte de implinirea termenului de prescriptie, atat timp cat are loc o confirmare expresa, menita a acoperi nulitatea relativa. Prin confirmare sau expirarea termenului de prescriptie, actul de proprietate anulabil se consolideaza si prin aceasta si dreptul de proprietate al dobanditorului.

Proprietatea rezolubila
Proprietatea rezolubila constituie o modalitate juridica a dreptului de proprietate care exprima situatia de incertitudine vremelnica a acestui drept, atunci cand transmiterea dreptului de la o persoana la alta a avut loc sub conditie rezolutorie. Atunci cand conditia se realizeaza, dreptul de proprietate este desfiintat retroactiv. In cazul in care conditia nu se realizeaza, dreptul de proprietate se consolideaza definitiv. In raport cu transmitatorul, conditia are valoarea unei conditii suspensive. Practic, pana in momentul implinirii sau neimplinirii conditiei dreptul de proprietate apartine in acelasi timp la doi proprietari: dobanditorul, care este proprietar actual, dar sub conditie rezolutorie, si transmitatorul, care continua sa fie proprietar eventual, dar sub conditie suspensiva. Proprietatea rezolubila poate rezulta din lege sau din conventia partilor. Prin lege, proprietatea este rezolubila in urmatoarele cazuri: - situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru nasterea unui copil (art.836 Cod civil); daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, daca nu i se va naste, atunci dreptul de proprietate al donatorului se va consolida.

- situatia aceluia care a vandut cu facultatea de rascumparare (art.1371 si urm. Cod civil). In doctrina juridica s-a sustinut ca ne-am mai aflat in prezenta proprietatii rezolubile, in cazul accesiunii imobiliare artificiale. S-a sustinut ca, pana la comunicarea vointei proprietarului terenului de a-si insusi in proprietate acea constructie, constructorul exercita un drept de proprietate care este supus desfiintarii. In realitate nu se poate vorbi de un drept de proprietate rezolubila al constructorului deoarece, in functie de prevederile art.492 Cod civil, proprietarul fondului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor chiar din momentul in care s-a inceput edificarea lor. Constructorul beneficiaza doar de un drept de creanta si nu de un drept de proprietate rezolubila. Jurisprudenta a mai recunoscut existenta proprietatii rezolubile si in cazul in care un coproprietar a instrainat integral un bun indiviz, fara acordul celorlalti coproprietari. Astfel, in cazul in care unul dintre coproprietari, in timpul starii de indiviziune, vinde un bun indiviz, vanzarea nu este nula, ci supusa conditiei rezolutorii ca bunul vandut sa cada la partaj in lotul altui coproprietar. In cazul in care bunul vandut cade in lotul coindivizarului vanzator, ca urmare a efectului declarativ al partajului, acesta este considerat ca a fost proprietar exclusiv in mod retroactiv si deci vanzarea ramane valabila. Prin urmare, pana la efectuarea partajului, vanzarea nu poate fi considerata nula. Cele mai importante efectependente conditione si eveniente conditione sunt urmatoarele: 1. Pendente conditione. In intervalul de timp dintre momentul incheierii actului si cel al realizarii conditiei, drepturile celor doi proprietari nu sunt egale. Proprietarul sub conditie rezolutorie se va comporta ca un proprietar actual pur si simplu in sensul ca va administra bunul si-i va culege fructele. Eventualele acte de dispozitie ale proprietarului sub conditie rezolutorie sunt ele insele rezolubile, deoarece nimeni nu poate constitui altuia mai multe drepturi decat are el insusi (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet). De asemenea, riscul pieirii bunului apartine tot proprietarului sub conditie rezolutorie. 2. Eveniente conditione. Implinirea conditiei duce la disparitia dreptului de proprietate, cu efect retroactiv, astfel ca transmitatorul redobandeste dreptul de proprietate asupra bunului. Cu toate acestea, principiul retroactivitatii nu a fost aplicat in toata rigoarea lui de catre instantele judecatoresti. Astfel, s-a facut distinctia intre actele de dispozitie si actele de administrare. In ce priveste actele de dispozitie, principiul retroactivitatii isi produce efectele in toata plenitudinea sa (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens). Deoarece si tertii sunt obligati sa suporte consecintele retroactivitatii, consideram ca, de lege frenda, s-ar impune protectia lor din acest punct de vedere. Principiul retroactivitatii nu actioneaza insa in cazul actelor de administrare care raman valabile. Fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie raman acestuia.

Proprietatea comuna (coproprietatea)

Vom defini proprietatea comuna ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate apartine simultan si concurent la doua sau mai multe persoane, care exercita in mod egal, din punct de vedere juridic, posesia, folosinta si dispozitia asupra unui lucru. Proprietatea comuna poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, iar titularii dreptului de proprietate pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul si unitatile administrativ-teritoriale (dar in acest caz, ca titulari ai dreptului de proprietate privata). Daca in mod obisnuit dreptul de proprietate asupra unui bun sau mai multor bunuri, mobile sau imobile, apartine unei singure persoane, exista situatii cand acest drept apartine in comun mai multor persoane. De regula, indiviziunea isi are originea in succesiune, dar ea nu este specifica, asa cum s-ar parea, numai succesiunii. De exemplu, ea poate rezulta dintr-o conventie, din lege, ori ca efect al uzucapiunii cand de aceasta au beneficiat mai multe persoane etc.

In vreme ce proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila sunt mai rar intalnite, modalitatea juridica a coproprietatii este frecventa. Cu toate acestea, autorii Codului civil nu au reglementat in mod special coproprietatea, ci cu totul accidental, cu prilejul iesirii din indiviziune (art.728 Cod civil). De altfel, art.728 Cod civil se refera doar la partajul succesoral, insa doctrina si jurisprudenta au considerat ca acest text de lege este aplicabil in toate cazurile de coproprietate (pe langa coproprietatea rezultata din succesiune, mai exista coproprietatea izvorata din contract sau chiar din lege, cum ar fi cazul proprietatii comune pe cote-parti fortata). In doctrina juridica s-a apreciat ca intre coproprietate si indiviziune nu exista o similitudine perfecta. Astfel, cand mai multe persoane exercita in acelasi timp, in concurs, dreptul de proprietate asupra unuia si aceluiasi obiect, ne gasim in fata asa zisei coproprietati, spre deosebire de cazul cand concursul dreptului de proprietate priveste o universalitate de bunuri, in care caz avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisa. Formele dreptului de proprietate comuna In prezent, exista doua forme de proprietate comuna: proprietatea comuna pe cote-parti si proprietatea comuna in devalmasie. Ceea ce distinge proprietatea comuna cote-parti este faptul ca obiectul ramane nefractionat in materialitatea sa, pe cand dreptul de proprietate se fractioneaza pe cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotriva, in cazul proprietatii comune in devalmasie dreptul de proprietate comuna apartine nefractionat tuturor titularilor devalmasi si au ca obiect bunuri comune nefractionate in materialitatea lor. Proprietatea comuna in devalmasie poate rezulta din lege (situatia bunurilor comune dobandite de soti in timpul casatoriei) sau dintr-o conventie a partilor (caz in care ea va dura atat timp cat au convenit partile). Lichidarea starii de devalmasie poate avea odata cu desfacerea casatoriei, prin moartea unuia din soti sau, in cazuri deosebite prin partaj in timpul casatoriei; cand devalmasia rezulta din conventie, atunci ea inceteaza prin vointa partilor. Prin efectul impartelii, starea de devalmasie se transforma intr-o coproprietate obisnuita, ocazie cu care se stabileste cota parte ideala a devalmasilor din bunului comun. Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi temporara sau fortata; forma temporara a proprietatii comune pe cote-parti poate inceta oricand, potrivit dispozitiilor art. 728 Cod civil.

Proprietatea comun pe cote-prti obisnuita sau temporara

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate insusi este fractionat in cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul ramane nefractionat in materialitatea sa. Dreptul de proprietate apartine la cel putin doi titulari; el mai este cunoscut si sub denumirea de coproprietate. Deci, caracteristic coproprietatii este faptul ca in vreme ce dreptul este fractionat, sub aspect material bunul mobil sau imobil continua sa subziste. Exista mai multe teorii care au incercat sa defineasca natura juridica a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti. Potrivit teoriei clasice, coproprietarii au un drept unic asupra bunului, insa se neaga posibilitatea ca fiecare titular sa aiba un drept de proprietate individualizat sub forma unei coteparti. Teoria proprietatii colective considera coproprietatea ca fiind o coproprietate colectiva; pe langa vointa distincta a fiecarui coproprietar, exista si vointa colectiva a tuturor coproprietarilor. Teoria pluralitatii de drepturi de proprietate considera ca in cazul coproprietatii exista o pluralitate de drepturi de proprietate asupra unui singur bun. Teoria moderna apreciaza ca proprietatea comuna pe cote-parti nu este o varianta a dreptului de proprietate, ci un drept real sui generis, limitat si temporar.

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti este o modalitate a dreptului de proprietate, alaturi de proprietatea anulabila si proprietatea rezolubila. Mentionam ca nu numai dreptul de proprietate poate exista pe cote-parti, dar si alte drepturi reale, cum ar fi, de exemplu, dreptul de superficie sau dreptul de uzufruct. Proprietatea comuna pe cote-parti exista intre persoane fizice, intre persoane juridice, intre persoane fizice si juridice, intre persoane fizice si stat sau unitatile administrativ-teritoriale, ca titulari ai dreptului de proprietate privata etc. Intre persoane fizice si stat, coproprietatea poate sa apara in mai multe situatii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistentei mostenitorilor sau acestia au renuntat expres sau tacit la succesiune; dobandirea prin confiscare sau prin acte juridice etc. a cotei-parti a unui coproprietar; cu prilejul executarii silite, pentru satisfacerea creantelor sale, statul preia cota-parte din bunul comun etc. Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obisnuita poate inceta oricand prin partaj, pe cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoresti. Potrivit prevederilor art.728 Cod civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Referindu-se la succesiuni, textul legii prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar exista conditii sau prohibitii contrarii". Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se mentina coproprietatea o perioada de timp, dar sa nu depaseasca 5 ani; dupa trecerea acestei perioade, conventia va putea fi reinnoita (art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie este obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in alte cazuri art. 728 alin. 2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand un testator impune printr-un testament de a nu se face partajul intre mostenitori decat dupa cinci ani. O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile rezultate din succesiune, iar in cazul coproprietatii rezultata din conventie, diviziunea va dura atat timp cat au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit durata starii de indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din indiviziune. Jurisprudenta a recunoscut coproprietarilor, atunci cand convin asupra mentinerii starii de indiviziune, sa procedeze si la un partaj de folosinta, in sensul ca fiecare coproprietar sa culeaga partea care i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobandind un drept de proprietate exclusiva asupra fructelor culese. Iesirea din indiviziune este imprescriptibila, iar impotriva unei cereri de partaj se poate invoca uzucapiunea sau existenta unui eventual partaj voluntar incheiat anterior. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art. 485 si 486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt: succesiunea si conventiile. Desigur, coproprietatea exista de regula, in cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedica sa aiba ca obiect si bunuri divizibile. Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane (de exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele). Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala. In doctrina juridica s-a considerat ca un mod de dobandire a proprietatii comune pe coteparti o constituie transformarea proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe coteparti. In principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalmas al proprietatii pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului. Credem ca singura posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cota-

parte determinata a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit. Individualizandu-se cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul partajului ne vom afla in prezenta unei proprietati comune pe cote-parti. Modurile de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti Problema care se pune este aceea de a stabili modul in care coproprietarii exercita atributele dreptului de proprietate (posesie, folosinta si dispozitie). In cazul coproprietatii, exercitarea atributelor dreptului de proprietate prezinta anumite particularitati, care au fost semnalate in repetate randuri de jurisprudenta. a) Exercitarea atributului de posesie. In situatia in care mai multi coproprietari exercita posesia asupra bunului comun, ne vom afla in prezenta unei pluralitati de posesii. Nimic nu impiedica insa pe coproprietari sa convina ca posesia sa fie exercitata doar de un singur coproprietar sau chiar de catre o terta persoana. b) Exercitarea atributului de folosinta. Folosinta este acel atribut al dreptului de proprietate, care permite proprietarului sa intrebuinteze bunul in propriul sau interes, dobandind veniturile si fructele pe care bunul le produce. Atat timp cat fructele au o existenta proprie si de sine statatoare, fiecare coproprietar, desi se gaseste in indiviziune asupra bunului respectiv, este indreptatit sa le culeaga, potrivit cotei sale de proprietate (art.483 Cod civil). Bunul comun poate fi folosit impreuna cu toti coproprietarii, dar de multe ori bunul este folosit exclusiv doar de unul din coproprietari. In acest caz, doua obligatii esentiale revin coproprietarului: sa nu impiedice pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta; sa nu schimbe destinatia bunului. Uneori, obligatia de a folosi un bun este impusa chiar de lege. Astfel, art.53 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, dispune ca toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa asigure cultivarea acestora si protectia solului, obligatie care subzista si in cazul cand asupra terenului agricol exista un drept de proprietate comuna. Aceeasi obligatie o au si cei carora li sau atribuit terenuri in folosinta. c) Exercitarea atributului de dispozitie. Este aplicabil principiul unanimitatii, ceea ce inseamna ca pentru exercitarea dreptului de dispozitie cu privire la intregul bun, este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Sunt situatii cand un coproprietar dispune de bunul indiviz, fara consimtamantul celorlalti coproprietari. Orice coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din bunul comun. In acest sens, poate fi instrainata sau grevata cota-parte din dreptul de proprietate. Instrainarea poate avea loc prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau gratuit. In cazul in care un coproprietar a vandut cota sa parte din dreptul de proprietate, in cazul in care cumparatorul nu plateste pretul, coproprietarul vanzator poate recurge la actiunea in rezolutiune. Potrivit principiului unanimitatii, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu privire la intregul bun comun sau la o portiune determinata material din acel bun. Fiecare coproprietar este obligat sa contribuie proportional cu cota sa parte, la cheltuielile ocazionate de conservarea, intretinerea si administrarea bunului comun. Daca actele de administrare sau actele materiale de schimbare a destinatiei ori a modului de folosinta a bunului, nu pot avea loc fara acordul celorlalti coproprietari, actele de conservare vor putea fi efectuate si fara consimtamantul coproprietarilor. Incetarea proprietatii comune pe cote-parti Exista mai multe modalitati prin care se poate inceta proprietatea comuna pe cote-parti.

Astfel, toti coproprietarii instraineaza intregul bun comun unei terte persoane. Situatia in care un coproprietar dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra intregului bun comun, prin succesiune, cumparare, donatie, etc. Intregul bun comun este trecut in componenta domeniului public. Atunci cand are loc pieirea totala a bunului comunt facand ca dreptul de proprietate comuna pe cote-parti sa ramana fara obiect. Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii o constituie insa partajul. Partajul poate fi de folosinta sau de proprietate. 1. Partajul de folosinta sau imparteala provizorie cum a fost numit de unii autori are ca obiect doar posesia si folosinta bunului comun. Prin partajarea folosintei materiale a bunului, dreptul de proprietate comun nu este afectat. Obiectul partajului de folosinta il constituie doar posesia si folosinta, astfel ca fiecare coproprietar va putea culege fructele naturale si civile ale bunurilor care i-au fost atribuite in mod provizoriu. Partajul de folosinta nu este posibil niciodata prin hotarare judecatoreasca in absenta vointei coproprietarilor deoarece, spre deosebire de Codul civil francez, Codul civil roman reglementeaza doar partajul de proprietate. 2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederior art.728 Cod civil: "Nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune. Un coerede poate cere oricand imparteala succesiunii". Prin partaj se pune capat starii de indiviziune, in sensul ca bunurile stapanite pe cote-parti sunt trecute, conform cu intinderea cotelor respective cuvenite, in proprietatea exclusiva a fiecaruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa bunurilor comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra sau asupra unor bunuri determinate in materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al bunurior ce i-au fost atribuite. Imparteala nu are efect translativ si nu reprezinta o instrainare, ci numai o individualizare si o materializare a unor drepturi indivize. Cand unul din coproprietari este minor si nu are capacitate de exercitiu, atunci partajul va putea fi solicitat de reprezentantul legal; minorul care a implinit varsta de 14 ani va putea cere singur partajul, dar numai cu incuviintarea prealabila. Cand un coerede este minor, imparteala trebuie sa fie judiciara; daca partajul se va face totusi voluntar, el va fi anulabil. Partajul poate fi efectuat prin buna invoiala sau pe cale judiciara. In ce priveste modalitatea concreta de iesire din indiviziune, instanta va trebui sa aiba in vedere cateva reguli: astfel, se va urmari asigurarea deplinei egalitati intre coproprietari, in sensul ca fiecare dintre ei sa primeasca intocmai partea de bunuri la care este indreptatit. Daca nici unul din coproprietari nu este de acord ca partajul sa se faca prin atribuire, atunci se va proceda la scoaterea bunului in vanzare la licitatie publica. In ce priveste efectuarea partajului prin tragere la sorti, este un procedeu mai rar intalnit. Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitatii mobiliare. Coproprietarii pot conveni sa suspende iesirea din indiviziune pe un termen de cinci ani, cu posibilitatea reinnoirii termenului (art.728 alin.2 Cod civil).

Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu

Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti temporara, situatie in care coproprietarii sunt liberi sa sisteze oricand starea de coproprietate, in cazul proprietatii comune pe cote-parti fortata starea de indiviziune se mentine independent de vointa partilor. Obiectul coproprietatii fortate il constituie un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, nu pot fi impartite, ele fiind folosite permanent de mai multi coproprietari. Coproprietatea este fortata deoarece nu depinde de vointa coproprietarilor; ea a mai fost denumita si perpetua datorita

scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate bunurile respective. Aceasta forma de proprietate este extrem de frecventa si imbraca diferite forme. Caracterele juridice ale proprietatii comune pe cote-parti fortate. In primul rand, aceasta coproprietate are un caracter fortat, deoarece, in principiu, se impune vointei coproprietarilor. Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a fi impartite sau atribuite unuia din coindivizari in deplina proprietate. Caracterul accesoriu al coproprietatii fortate. Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale, si urmeaza soarta acestora, potrivit principiului "accesorium sequitur principale". Caracterul accesoriu determina ca bunul care alcatuieste obiectul coproprietatii fortate sa nu poata fi niciodata instrainat separat. Drepturile si obligatiile coproprietarilor In principiu, fiecare coproprietar se va comporta ca un proprietar exclusiv, fara sa fie nevoie de acordul celorlalti coproprietari. Existenta in sine a coproprietatii fortate, faptul ca bunul este folosit de mai multi coproprietari, impune anumite obligatii in sarcina acestora. Astfel, prin exercitarea dreptului de folosinta, coproprietarul este obligat sa nu lezeze dreptul de aceeasi natura al celorlalti coproprietari. Sub acest aspect, jurisprudenta a stabilit ca coproprietarii unei constructii au drepturi egale de folosinta asupra partilor comune, precum si a cailor de acces la acestea. Bunul indiviz sa fie folosit potrivit destinatiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte de dispozitie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, in practica judiciara s-a hotarat ca un proprietar nu poate construi fara consimtamantul coindivizarilor o poarta prin care sa separe in doua curtea care formeaza proprietatea indiviza. In momentul in care se instraineaza bunul principal, atunci va fi instrainata si cota-parte din bunul care formeaza obiectul coproprietatii fortate. Proportional cu intinderea cotei sale, coproprietarul va trebui sa suporte cheltuielile de conservare si intretinere ale bunului. Modalitatile practice sub care poate sa apara proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau perpetua. 1. Situatia cladirilor in care se afla mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente a fost reglementata, pentru prima oara, prin Legea pentru incurajarea construirii de locuinte din 3 mai 1927; aceasta lege, in art.57, exemplificativ enumera principalele parti ale cladirilor care constituie obiectul coproprietatii fortate: fatada, fundatiile, acoperisul, intrarile, instalatiile comune, terenul pe care este edificata constructia. Legea nr.4/1973 (in prezent abrogata) prevedea principalele bunuri care artineau coproprietatii fortate: terenul aferent, spatiile auxiliare, dotarile si instalatiile comune, precum si celelalte bunuri accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decat in comun. In coproprietatea fortata sunt incluse si caile de acces la partile comune ale unei cladiri. Acoperisul unui imobil nu poate fi impartit, el urmand sa fie folosit in comun de coproprietari si intretinut de catre acestia, si nu pe parti distincte, chiar daca s-ar putea practica o intrare separata . Un coproprietar poate aduce modificari, schimbari sau transformari partilor comune ale unei cladiri, cu conditia insa de a nu schimba destinatia imobilului, de a nu-i afecta soliditatea si a nu leza exercitiul liber al celorlalti coproprietari asupra partilor comune.

2. Despartiturile comune dintre fondurile vecine. In categoria despartiturilor comune vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod civil); santul comun (art.602-605 Cod civil); gardul comun (art.606-609 Cod civil). a) Zidul comun. Zidul trebuie sa se gaseasca pe linia care desparte cele doua proprietati vecine. Legea instituie o prezumtie de comunitate; art.590 Cod civil prevede ca in mediul urban sau rural, "orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina, si intre ograzi la tara, se socoteste bun comun, daca nu exista titlu sau semn ce ar proba contrariul". Pana la proba contrarie, legea prezuma ca zidul despartitor este proprietate comuna a ambilor vecini. Nefiind absoluta, ci juris tantum, prezumtia de comunitate poate fi inlaturata proba contrarie. Inlaturarea prezumtiei de comunitate mai este posibila prin acte autentice sau acte sub semnatura privata. Cand unul din vecini a efectuat exclusiv acte de posesie asupra zidului comun, prezumtia de comunitate va inceta. Atunci cand, potrivit art.591 Cod civil, exista un semn de necomunitate, prezumtia de comunitate devine inoperanta. Un coproprietar se poate sustrage de la obligatia impusa de art.592 Cod civil, daca va renunta la dreptul sau de comunitate. Orice coproprietar se poate folosi de zidul comun, insa cu obligatia de a nu schimba destinatia bunului si nici de a-l impiedica pe celalalt coproprietar sa-si exercite dreptul sau. In primul rand, legea permite coproprietarului sa zideasca in contra unui zid comun (art.594 Cod civil), insa este necesar acordul celuilalt coproprietar. In absenta acordului coproprietarului, nu pot fi facute deschideri de orice natura in zidul comun (art.611 Cod civil). Legea permite coproprietarului, fara acordul celuilalt coproprietar, sa introduca grinzi sau legaturi in toata grosimea zidului comun (art.594 Cod civil). b) Santul comun. Potrivit dispozitiilor art.602 Cod civil, "Toate santurile intre doua proprietati se socotesc comune", daca nu exista titlu sau semn contrar. Este vorba deci, ca si in cazul zidului comun, de santul care desparte doua proprietati. Art.602 Cod civil instituie o prezumtie de comunitate, fara sa distinga dupa cum cele doua fonduri sunt ingradite sau neingradite. Prezumtia poate fi combatuta prin proba contrara (titluri, uzucapiune, semne de necomunitate). Un semn de necomunitate ar fi atunci cand pamantul care provine din saparea santului a fost aruncat numai pe o parte a santului, caz in care se prezuma ca santul e proprietatea celui pe terenul caruia s-a aruncat pamantul (art.604 Cod civil). Cand pamantul a fost aruncat pe ambele parti ale santului, acesta se considera comun. Ca si in cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare intretinerii santului. c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementeaza o alta prezumtie de comunitate, potrivit careia, orice gard viu sau uscat, care desparte doua proprietati, este considerat a fi comun. In ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, ei sunt prezumati a fi tot comuni (desigur, pana la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor in parti egale, inclusiv lemnul care ar rezulta din taierea lor. Fiecare coproprietar are dreptul sa ceara, pe cale judiciara, taierea arborilor si impartirea lemnului, atunci cand incetarea indiviziunii n-ar putea avea loc pe cale amiabila. 3. Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind accesorii unor fonduri vecine. Sunt anumite astfel bunurile care se gasesc chiar pe linia care desparte cele doua proprietati si sunt destinate folosului comun al fondurilor (fantani, poteci de acces etc.). Desigur, practic dificultatea consta in a stabili daca bunul respectiv este sau nu proprietatea exclusiva a unuia dintre vecini. Bunurile accesorii, obiect al coproprietatii fortate, nu pot fi impartite. Proprietarii sunt obligati sa foloseasca astfel bunul, incat sa nu-i schimbe destinatia. De asemenea, amandoi sunt obligati sa suporte in mod egal cheltuielile de intretinere a bunului.

4. O modalitate practica sub care se poate materializa coproprietatea fortata, este aeea a conveniilor de indiviziune, incheiate in condiiile art.728 alin. 2 Cod civil. Potrivit acestui text de lege, coproprietarii pot conveni sa ramana in indiviziune o perioada de pana la cinci ani, dupa care pot reinnoi conventia. In perioada convenita, nici unul din coproprietari nu poate cere iesirea din indiviziune, ceea ce echivaleaza cu o proprietate fortata. Conventia trebuie sa fie opera tuturor coproprietarilor si nu numai a unei parti din ei. Acest caz de coproprietate fortata nu este perpetuu, deoarece este limitat in timp (cel mult cinci ani). Incetarea coproprietatii fortate In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara poate inceta oricand, la cererea oricarui coproprietar, in cazul coproprietatii fortate, coproprietatea va continua sa subziste, fie pe intreaga perioada a constructiei, fie pana la incetarea imprejurarii de fapt care a nascut coproprietatea fortata, fie la implinirea termenului mentionat in conventia de indiviziune. In functie de modalitatea practica sub care se manifesta indiviziunea fortata, vor exista mai multe moduri de incetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenta a adoptat solutia, potrivit careia, chiar si in timpul coproprietatii fortate, prin acordul partilor, este posibila incetarea acestei forme de coproprietate. 1) Incetarea coproprietatii fortate prin acordul coproprietarilor. Astfel, instanta suprema a decis ca: starea de indiviziune fortata asupra partilor comune poate sa inceteze daca exista acordul tuturor coproprietarilor, deci nu impotriva vointei lor, refuzul unui coproprietar de a consimti neputand fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau". Ceea ce este esential, pentru a opera aceasta forma de coproprietate este absolut necesar sa existe consimtamantul tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar sa refuze incetarea coproprietatii fortate, si aceasta nu va mai opera. Incetarea coproprietatii fortate nu poate fi impusa coproprietarilor. Aceasta forma de incetare a coproprietatii fortate prin acordul copartasilor, nu va fi posibila decat acolo cand bunul comun, prin natura sa, poate fi impartit (ex.: un pod, o curte). 2) Incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea ei nu se mai impune cu necesitate. Acest mod de incetare a coproprietatii fortate este tot o creatie a jurisprudentei. Pot exista situatii cand, desi starea de indiviziune fortata nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung sa se inteleaga cu privire la incetarea coproprietatii. Semnificativ este faptul ca o asemenea modalitate de incetare a coproprietatii fortate poate fi ceruta de unul din coproprietari si dispusa de instanta judecatoresca. Judecatorul este liber sa aprecieze insa daca o asemenea impartire se impune, avand in vedere natura bunului indiviz si destinatia lui. In conditiile in care instantele au decis ca indiviziunea fortata poate inceta pentru motivele aratate, credem ca partajul nu se limiteaza doar la folosinta bunului comun, ci insasi la dreptul de proprietate. 3) Un alt mod de incetare a coproprietatii fortate exista atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea intregii cladiri, fond etc. de la ceilalti coproprietari; astfel, coproprietarul respectiv dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor partilor comune ale constructiei, instalatiilor, terenul aferent. Dobandirea dreptului de proprietate poate avea loc prin modurile originare si derivate de dobandire a dreptului de proprietate. 4) Pieirea integrala a bunului indiviz principal, imprejurare in care, disparand obiectul coproprietatii, dispare si indiviziunea fortata. Pieirea poate loc din cauza de forta majora sau din

culpa unui coproprietar ori a unui tert situatie in care se naste un drept la despagubiri, fiecare coproprietar fiind despagubit proportional cu cota sa parte din bunul comun. 5) Implinirea termenului stipulat in conventia de mentinerea a indiviziunii, conventie incheiata potrivit prevederilor art.728 alin. 2 Cod civil. Conventia va inceta la implinirea termenului de cinci ani, iar daca conventia a fost reinnoita, inca pe cinci ani, sau pe un termen mai scurt, la implinirea noului termen.

Proprietatea comuna in devalmasie

Ca forma a proprietatii comune, proprietatea in devalmasie se distinge prin aceea ca apartine nefractionat tuturor titularilor devalmasi si are ca obiect bunuri comune nefractionate in materialitatea lor. In cazul acestei forme de proprietate comuna, titularii nu au determinata nici macar o cota-parte ideala, matematica din dreptul de proprietate. Proprietatea comuna in devalmasie poate lua nastere prin efectul legii si prin conventia partilor. Ceea ce distinge proprietatea comuna in devalmasie de proprietatea comuna pe cote-parti sunt urmatoarele: In timp ce la proprietatea comuna pe cote-parti dreptul de proprietate insusi este fractionat in cote-parti aritmetice, egale sau inegale, la proprietatea comuna in devalmasie nici unul din titulari nu are determinata o cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Conturand cele doua forme ale proprietatii comune, jurisprudenta a stabilit urmatoarele: in cazul proprietatii comune pe cote-parti, coproprietarii cunosc de la inceput intinderea dreptului lor sub forma unei fractiuni matematice (1/2, 1/3, 1/4, etc.) fara insa a cunoaste partea ce li se cuvine din bun, aceasta realizandu-se abia cu prilejul iesirii din indiviziune, cand se individualizeaza in bunul respectiv cota-parte din drept; in cazul proprietatii comune sub forma devalmasiei, nu cunosc nici macar intinderea drepturilor lor, atat cota-parte din drept, cat si cota-parte din bunuri, determinandu-se o data cu iesirea din indiviziune. La coproprietatea pe cote-parti, fiecare coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din dreptul de proprietate, posibilitate care este exclusa in cazul proprietatii comune in devalmasie. Daca in cazul proprietatii comune pe cote-parti actioneaza, in principiu, regula unanimitatii pentru incheierea valabila a unor acte de administrare, folosinta sau dispozitie, in cazul proprietatii comune in devalmasie a sotilor, asemenea acte vor putea fi incheiate de oricare sot, in virtutea mandatului reciproc tacit (cu exceptiile prevazute de lege). In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti ia fiinta si exista independent de calitatea coproprietarilor, la proprietatea comuna in devalmasie dreptul de proprietate are caracter intuitu personae. Dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor Nu trebuie sa se confunde devalmasia, ca modalitate a dreptului de proprietate, cu comunitatea de bunuri a sotilor, deoareace comunitatea de bunuri are o sfera mult mai larga, incluzand nu numai dreptul de proprietate, dar si dreptul de creanta si obligatiile. Prin art.30 din Codul familiei s-a instituit, in raporturile patrimoniale dintre soti, regimul devalmasiei. Potrivit prevederilor art.30 Codul familiei, bunurile dobandite in timpul casatoriei, de oricare dintre soti, sunt, din momentul dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor. Dominant este regimul comunitatii de bunuri, iar separatiunea de bunuri, in cazul bunurilor proprii, are un caracter subsidiar. Obligativitatea regimului comunitatii de bunuri impiedica pe soti, ca pe cale conventionala sa deroge de la principiul cuprins in art.30 din Codul familiei. Caracterul imperativ al normei care reglementeaza regimul comunitatii de bunuri opereaza si in cazul regimului juridic

al bunurilor proprii ale fiecarui sot (in sensul ca, printr-o conventie, nu se pot declara comune bunuri care prin determinarea legii sunt proprii). Intre anumite limite, sotii pot incheia intre ei, cu privire la bunurile comune si proprii, unele acte juridice. Indiferent daca partajul bunurilor comune are loc in timpul casatoriei sau ulterior desfacerii acesteia, el va urma procedura prevazuta de dreptul comun in materie de partaj. In principiu, se va urmari ca impartirea bunurilor sa aiba loc in natura, daca aceasta nu este posibila se va lichida in devalmasia unuia din soti bunul, celalalt sot urmand sa primeasca in bani contravaloarea cotei sale. Partajarea bunurilor devalmase se va face la valoarea de circulatie a bunurilor calculata la momentul impartelii. Este admisibila de asemenea si actiunea in constatarea bunurilor personale, iar dupa divort este posibil ca fostii soti sa solicite constatarea partii lor in bunurile comune. Deoarece partajarea bunurilor nu are loc, vom fi doar in prezenta transformarii proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe cote-parti. Dupa desfacerea casatoriei, devalmasia sotilor ramane in fiinta pana in momentul impartirii bunurilor ce o compun, insa nu-si mai gasesc aplicare prevederile legale privind regimul juridic al bunurilor comune, ceea ce inseamna ca administrarea, folosinta si dispozitia asupra bunurilor nu se mai pot exercita in conditiile prevazute de Codul familiei ci in conditiile prevazute de dreptul comun. Exceptand actele de conservare, toate celelalte acte de administrare, folosinta si dispozitie nu vor putea fi facute decat cu acordul ambilor fosti soti. Dreptul de proprietate in devalmasie rezultat din conventia partilor. Sunt situatii cand devalmasia poate sa se nasca din vointa partilor, asa incat prerogativele dreptului de proprietate vor fi exercitate de coproprietari, potrivit acordului dintre ei. Starea de devalmasie va inceta fie pe cale amiabila, fie pe cale judiciara, in aceleasi conditii in care inceteaza proprietatea comuna pe cote-parti. Daca una din parti va cere constatarea partii ei din bunurile aflate in devalmasie, fara insa a solicita si partajarea bunurilor, atunci proprietatea in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe cote-parti. In timpul devalmasiei, nefiind stabilite cotele partilor, inseamna ca una din parti nu va putea instraina bunul, iar creditorii personali ai oricareia dintre ele nu vor putea urmari bunurile comune.