POSIBILITI DE DEZVOLTARE A AFACERILOR BANCARE N DOMENIUL IPOTECAR

Prof.univ.dr. Ioan Trenca Facultatea de tiine Economice Cluj - Napoca 1. Consideraii generale n Romnia, piaa afacerilor din domeniul imobiliar se afl la nceputurile sale. Pn nu de mult nu existau reglementri exprese, specifice acestui domeniu, ele fiind introduse n practic recent, ncepnd cu Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar, continundu-se cu Normele nr.3/17 aprilie 2000 ale BNR privind creditul bancar pentru investiii imobiliare i Regulamentul nr.2/18 aprilie 2000 al CNVM, apoi cu Legea nr.541/27 sept.2002, privind economisirea i creditarea n sistem colectiv pentru domeniul locativ 1 i finalizndu-se prin Ordonana de Urgen a Guverunului Romniei nr.200/18 dec.20022. Datorit ultimelor modificri intervenite s-a procedat la modificarea Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr.201 din 18 dec.2002, aprut n Monitorul Oficial menionat mai sus, ncercndu-se o oarecare convergen cu legislaia i practicile occidentale. La modul concret vorbinnd, n Romnia nu exist nc un sistem bine conturat dedicat domeniului ipotecar, dei recentele reglementri sunt permisive, totul aflndu-se ntr-un stadiu de nceput. Sunt puine bnci care acord credite ipotecare propriu-zise (vezi BCR, Reiffeissen Bank, Alpha Bank, Banca Transilvania i BRD, printre altele) motivaia fiind, fie lipsa de resurse pe termen lung, fie orientarea strategic spre alte sectoare de activitate bancar. Putem aprecia totui c n perioada imediat urmtoare domeniul afacerilor imobiliare poate constitui un teren fertil pentru investitori, un plasament profitabil, cererea fiind ntr-o continu cretere,iar riscul controlat,att din punctul de vedere al situaiei politice a rii, al reglementrilor legale, ct i al supravegherii prudenei bancare n domeniu. Toate acestea se vor alinia necondiionat la cerinele comunitare, avndu-se n vedere procesul de aderare a Romniei la Comunitatea European. 2. Variante posibile de nfiinare a unei instituii financiare i de credit, de profil Potrivit reglementrilor actuale exist urmtoarele posibiliti de a infiina n Romnia instituii financiare profilate pe afaceri n domeniul ipotecar:

Banc comercial, care, dei trebuie s aib un caracter universal, poate s-i stabileasc prin strategiile proprii creditarea, cu preponderen, a domeniului ipotecar, pe riscul propriu. Aceasta presupune c, pe lng creditul ipotecar, ea trebuie s fie n msur s furnizeze toat gama de servicii i produse bancare specifice unei bnci comerciale universale..

Banc sau cas de economii pentru economisire i creditare n sistem colectiv pentru domeniul locativ. Obiectul lor de activitate l constituie finanarea pe termen lung a activitilor din domeniul locativ. Aceasta presupune acceptarea de la clieni de depozite i acordarea de credite acestora, cu dobnd fix, n completarea sumelor economisite, pentru a acoperi suma total contractat, necesar dobndirii unor valori imobiliare.Banca, respectiv casa de economii, n afara operaiunilor de economisire i creditare n sistem colectiv pentru domeniul locativ, n limita autorizaiei acordate de BNR, poate desfura i alte activiti specifice oricrei bnci comerciale.

1 2

reglementeaz activitatea bncilor, respectiv a caselor de economisire i creditare pentru domeniul locativ. publicat n Monitorul Oficial nr.956/27 dec.2002

Societile de credit ipotecar se pot infiinta si functiona ca si societati comerciale pe actiuni, potrivit legislatiei aplicabile acestora, precum si a prevederilor Ord. de urgenta nr. 200/ 18.12.2002. Obiectul lor de activitate const n: - activitati de creditare de tip credit ipotecar si activitati conexe acesteia, incluznd, fara limitare: administrarea de portofolii de credite ipotecare; executarea sau valorificarea creantelor ipotecare, respectiv a bunurilor ce fac obiectul garantiilor sau privilegiilor aferente; - tranzactii, in cont propriu, cu instrumente monetare negociabile (SWAP valutar, vnzri-cumprri de titluri de stat, inclusiv de tip repo-revers, vnzri-cumprri de active monetare eligibile pentru tranzactionare, vnzri-cumprri de valut, operatii cu instrumente derivate).

Societatile de credit ipotecar pot incheia acte juridice avind ca obiect bunuri mobiliare si imobiliare dobndite n urma executrii silite sau voluntare a garaniilor creditelor acordate i pot valorifica astfel de bunuri n condiiile legii. Ele pot avea calitatea de cedent i,respectiv de cesionar, al unor creane ipotecare, ori privilegiate, care sunt transferate ctre o alt instituie abilitat drept creditor ipotecar, respectiv achizitionate de la aceasta din urm . Capitalul social minim este echivalentul n ROL a sumei de 3.000.000 EUR i trebuie s fie integral vrsat in forma bneasc la momentul subscrierii. Aciunile emise de societile de credit ipotecar nu pot fi dect aciuni nominative. nfiinarea societilor de credit ipotecar se notific Bncii naionale a Romniei n termen de 30 de zile de la data nmatricularii n registrul comerului (cu scop statistic). Documentaia n vederea notificarii este actul constitutiv semnat de acionari si dovada nmatriculrii la Oficiul Registrului Comerului. Activitatea de creditare, n ROL si devize, se deruleaz de ctre societile de credit ipotecar prin conturi deschise la bnci autorizate s funcioneze pe teritoriul Romniei. Operaiile cu valut sunt supuse regimului valutar, aplicabil bncilor comerciale, prevzut de normele n vigoare. Societile de credit ipotecar sunt obligate s-i elaboreze norme proprii de creditare, s se supun cerinelor prudeniale cu privire la expunerile mari fa de un singur debitor i la expunerea agregat. Au, de asemenea, obligaia s raporteze Bncii Nationale a Romniei structura portofoliului su de creane ipotecare, raportarea urmnd s se fac trimestrial, pentru fiecare tip de credit ipotecar n parte (achizitie, constructie sau amenajare de imobile). Societile de credit ipotecar i constituie, n mod obligatoriu, regularizeaz si utilizeaz provizioane specifice de risc de credit, care sunt deductibile n ntregime la calculul impozitului pe profit. Aceste operaiuni se realizeaz cu respectarea prevederilor din regulamentele B.N.R. aplicabile n acest domeniu. Societile de credit ipotecar i constituie si repartizeaz din profitul brut rezerve, deductibile fiscal, n conformitate cu legislaia romneasc i reglementrile B.N.R. aplicabil bncilor comerciale. Societtile de credit ipotecar,asemntor altor institutii calificate drept creditori ipotecari, se pot asocia in uniuni profesionale, care s le reprezinte interesele colective fa de autoritile publice, s promoveze cooperarea, s analizeze i s rezolve probleme de interes comun n domeniul creditului ipotecar i pot adera la uniuni internaionale de profil, cu respectarea obligaiilor ce decurg din actele constitutive. Aceste societti, fiind instituii de profil, au obligaia s-i elaboreze i s-i implementeze propriile norme interne de nfptuire a operaiunilor, care s conin i cerine prudeniale i de confidenialitate, s-i organizeze controlul intern i s aplice n acest domeniu proceduri eficace , s-si numeasc un auditor financiar independent care s le ntocmeasc raportul anual privind situaiile financiare, s le analizeze procedurile de control intern, s le acorde asistena financiar-contabil, s le auditeze normele interne i s formuleze o opinie cu privire la toate acestea. Auditorul financiar independent nu poate fi dect o societate de audit financiar autorizat in conditiile legii s desfaoare acest tip de activitate in Romnia.

Fondul ipotecar ca o institutie specific pieei de capital- se nfiineaz i funcioneaz numai cu avizul Comisiei Naionale pentru Valori Mobiliare.

Fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate: - achiziia de creane ipotecare si privilegiate de la persoane autorizate, respectiv de la creditori ipotecari: banci, Casa de Economii si Consemnatiuni, Agentia Nationala pentru Locuinte; - finanarea pe baza de garanii ipotecare a constructiilor imobiliare; - emiterea de titluri de valoare, n baza portofoliului de creane ipotecare detinut. Fondurile de acest tip se constituie ca fonduri nchise, pe baza unui contract de societate civil particular sau ca societate comercial pe aciuni, avnd un numr minim de 5 membrii fondatori persoane fizice i/sau juridice romne i/sau strine, cu respectarea prevederilor legale n vigoare. Capitalul social minim este echivalentul in ROL a 5.000.000 USD i trebuie meninut pe toat durata de existen a acestuia. In schimbul aportului la capitalul social, membrii fondului primesc titluri de participare sau actiuni nominative, cu o valoare nominal de minimum 100 USD, n echivalent ROL. Titularul lor este de drept membru al fondului ipotecar, cu toate drepturile i obligaiile ce decurg din contractul de societate. Fondul ipotecar este reprezentat de un Consiliu de ncredere format din 3 membrii, persoane fizice romne i/sau strine, ales sau numit de Adunarea membrilor fondului, indiferent dac aceste persoane sunt sau nu membre ale fondului. Adminstrarea fondului ipotecar se face de ctre o Societate de administrare autorizat de C.N.V.M.,pe baza de contract incheiat ntre Consiliul de ncredere al fondului i acea societate. Societatea de administrare, la rndul su, va ncheia n numele i pe seama fondului ipotecar, un contract de depozitare cu o societate autorizata de C.N.V.M. care va ine n custodie toate activele fondului. Gestiunea fondului ipotecar va fi supravegheat si verificat de un auditor extern independent care trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de reglementrile C.N.V.M.-ului n acest domeniu. 3. Creditul ipotecar, dobnzile, asigurrile obligatorii. Creditul ipotecar pentru investiii imobiliare este reglementat prin Legea nr. 190/1999 i se poate acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice i de minimum 10 ani pentru persoanele fizice. Creditul poate fi acordat numai pe baz de contract de credit ipotecar, att n ROL, ct i ntr-o valut liber convertibil. Suma este pus la dispoziia beneficiarului, ealonat sau integral, plata fcndu-se, dup caz, direct ctre vnztor, n cazul cumprrii de imobile sau ctre antreprenor, n cazul construciilor. Contractul de credit ipotecar, n baza cruia rezult o crean ipotecar sau privilegiat, precum si contractele de garantie aferente au calitatea de titlu executoriu. Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea creditului ipotecar dureaz pn la rambursarea integral a acestuia, transferarea asupra altui imobil fiind permis numai cu acordul prilor, cu condiia c valoarea este cel puin egal cu cea a imobilului ipotecat anterior. Credite ipotecare pot fi acordate de catre bncile comerciale, bnci i case de economii, Agenia Naional pentru Locuine, de alte instituii financiare abilitate prin lege (societi de credit ipotecar, fonduri ipotecare). Pot beneficia de credit ipotecar, n condiiile legii, persoane fizice cu cetenia romn i domiciliul n Romnia, precum i persoane juridice romne care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ industrial sau comercial, precum si cele care doresc s construiasc locuine de serviciu sau de intervenie pentru salariaii lor. Dobnzile pentru creditele ipotecare se prevd expres prin contractul de credit ipotecar, pot fi cu rat fix sau variabil. n cazul n care rata dobnzii s-a stabilit s fie variabil, obligatoriu se aplic urmatoarele reguli:

variaia ratei dobnzii trebuie s fie legat de fluctuaii ale unui indice de referin care se mentioneaz n mod expres prin contract; variaia ratei dobnzii poate fi limitat, n sens cresctor i descresctor, la un anumit nivel fa de rata iniial a dobnzii. Se poate, de asemenea, prevedea prin contract ca rata dobnzii s nu varieze fa de rata iniial dect atunci cnd modificarea, n sens cresctor sau descresctor, nregistreaza o diferen minimal, o marj anume precizat sau determinat. modificarea ratei dobnzii trebuie comunicat mprumutatului din timp, cel mai trziu pn la data aplicrii noii rate.

Asigurarea bunului ipotecat este obligatorie pe toata durata creditului ipotecar. Contractele de asigurare se ncheie cu o societate de asigurri agreat, creditorul neavnd dreptul s impun mprumutatului un anumit asigurator. mprumutatul ncheie contractul de asigurare privind bunurile ipotecate, mprumutatorul urmnd sa figureze n acesta ca beneficiar al poliei de asigurare. Primele de asigurare se achit de ctre mprumutat odat cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit. n cazul n care mprumutatul este o persoan juridic, acesta trebuie s ncheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizrii construciilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul poliei de asigurare fiind mprumutatorul. n caz de despgubiri acordate acestea vor servi mai nti pentru a acoperi valoarea creditului ipotecar ramas de rambursat i a celorlalte sume datorate mprumutatorului, diferenele n plus cuvenindu-se de drept beneficiarului creditului sau mostenitorilor acestuia. 4. Creane ipotecare, titluri si obligaiuni ipotecare In sensul Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, creditori ipotecari sunt bncile autorizate cu sediul in Romania, Casa de Economii si Consemnaiuni si Agenia Naional pentru Locuine. Instituiile menionate pot cesiona creanele ipotecare rezultate n urma acordrii de credite ipotecare unor entiti autorizate s opereze pe piaa imobiliar romnesc ( societi de credit ipotecar,fonduri ipotecare). Titlurile ipotecare Titularii de creane ipotecare si entitile autorizate s funcioneze pe pieele de capital (fondul ipotecar), indiferent de modul n care au dobndit calitatea de creditor ipotecar, pot emite, n baza creanelor ipotecare deinute, titluri de valoare - denumite titluri ipotecare- n limita a 75 % din valoarea nominal a creanelor ipotecare pe care le dein la momentul emisiunii. Titlurile de valoare , sub form de tiluri ipotecare, se emit n form dematerializat cu respectarea reglementrilor C.N.V.M.-ului privind emitentul, emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea si evidena valorilor mobiliare.

Obligatiunile ipotecare

Entitile autorizate s acorde credite ipotecare pot emite obligaiuni ipotecare, n baza creanelor ipotecare deinute la momentul emisiunii, n limita a 60 % din valoarea nominal total. Acestea sunt valori mobiliare emise pe piaa de capital n form dematerializat, cu respectarea reglementarilor C.N.V.M.-ului. Titlurile ipotecare i obligaiunile ipotecare emise de acelai titular de creane ipotecare nu pot depi mpreun 75 % din valoarea nominal total a creanelor ipotecare deinute la momentul ultimei emisiuni. n scopul asigurrii funcionrii normale a pieei de capital, emitenii de obligaiuni ipotecare vor constitui un fond de garantare a obligaiunilor ipotecare a crei nfiinare, organizare, funcionare si mod de utilizare a sumelor reprezentnd garanie pentru emisiunea de obligaiuni ipotecare se stabilesc prin actele constitutive ale fondului de garantare i prin reglementri ale C.N.V.M.-ului.