Mihai Cristian Alexa Master - Bnci i Pie e de Capital Cluj-Napoca

Noi posibiliti de refinanare - Obligaiunile ipotecare

1. Consideraii generale n Romnia, cadrul legislativ n domeniul ipotecar i al oligaiunilor ipotecare a aprut relativ recent, iar n anul 2006 a fost modificat i completat cu noi reglementri. Creditul ipotecar este reglementat de Legea nr.190/1999, modificat prin OUG 201/2002 (aprobat prin Legea nr.172/2003) i modificat din nou prin Legea nr. 34/2006. Pentru aplicarea Legii privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare au fost emise Normele metodologice nr. 3/2000 ale Bncii Naionale a Romniei i ale Comisiei Naionale a Valorilor Mobiliare, modificate prin Normele nr. 16/2003, emise de aceleai instituii publice. Obligaiunile ipotecare sunt reglementate de Legea nr. 32/2006 emis de Parlamentul Romniei privind obligaiunile ipotecare i de Regulamentul 13/2006 privind obligaiunile ipotecare emis de Comisia Naional a Valorilor Mobiliare. Pn n prezent obliga iunile ipotecare au lipsit cu desvrire de pe pia a de capital romneasc, ns o dat cu intrarea in vigoare a noilor reglementri este ateptat apariia i tranzacionarea acestora pe platforma Arena a Bursei de Valori Bucureti n viitorul apropiat. Apari ia bancilor ipotecare, precum i emisiunile de obligatiuni ipotecare ar putea avea implicatii majore asupra sistemului financiar i economiei romneti. Astfel, bncile, precum i companiile se vor putea refinana masiv pe seama obligaiunilor ipotecare. Pentru investitori vor fi disponibile noi instrumente financiare cu venit fix i randamente superioare. De asemenea aceste noi instrumente financiare sunt tranzacionabile pe pieele de capital, ele putnd aduce i venituri investitorilor din diferene de pre. Este nevoie ca potenialii emitei i investitori s neleag oportunitile pe care le ofer aceste noi tehnici i s se pregateasc pentru utilizarea lor. Apelarea la pia a de capital pentru ob inerea de finan are destinat acordrii de credite ipotecare va deveni astfel o alternativ la cea bancar, unde banii pe termen lung - 20, 25, 30 de ani - vin fie de la banca-mam, fie de la institu ii financiare interna ionale. Beneficiile tranzac ionrii obliga iunilor ipotecare i portofoliului de credite ipotecare pe pia a secundar se vor vedea pe termen lung n scderea costurilor de creditare la popula ie. Apoi vor fi mai multe surse de finan are pentru domeniul locativ. Vor aprea bancile ipotecare, iar acestea vor emite obliga iuni (valori mobiliare) care vor fi tranzac ionate pe pia a de capital, iar banii rezulta i din vnzarea acestora vor servi bncilor ca surs de finan are pentru credite ipotecare. O alt metod de finan are prin pia a de capital este reglementat de Legea securizrii crean elor, care introduce un instrument financiar distinct - vnzarea ctre investitori a portofoliului de credit ipotecar al bncii de profil. Banca primete banii la vnzarea portofoliului de credite ipotecare i poate continua ciclul oferind n continuare mprumuturi. Vor aprea astfel instrumente noi,

bncile diversificndu-i instrumentele prin care se finan eaz. Modificrile aduse Legii 190/1999 sunt mai mult formale i nu vin n contradic ie cu normele BNR de limitare a riscului de credit la mprumuturile destinate persoanelor fizice. Un mare neajuns a carui influene au fost parial atenuate era pn n 2007 efectul limitativ al gradului de ndatorare a solicitantului, i dup caz, ale familiei acestuia la 35% din veniturile nete lunare, ns o dat cu o nou reforma n regulamentul si normele de acordare a creditelor din partea BNR, a fcut posibil ca din 2007 fiecare banc n mod individual s-i stabileasc norme proprii de creditare, gradul de ndatorare al solicitantului putnd ajunge chiar la 70% din veniturile nete lunare. Legea creditului ipotecar stipuleaz c mpumuturile pentru cas acordate n Romnia sunt accesibile tuturor persoanelor din Uniunea European, spre deosebire de situa ia prezent cnd la acestea au acces doar cet enii romni. Pentru prima dat apare reglementat o nou institu ie de credit. Este vorba de bncile ipotecare, institu ii specializate, cu obiect de activitate limitat (nu vor avea dreptul s atrag depozite), care vor func iona, de asemenea, pe baza de autoriza ie BNR. Vor acorda credite i se vor finan a de pe pia a de capital. Numai bncile de credit ipotecar vor putea emite obliga iuni ipotecare. Din acest punct de vedere, ara noastr este pu in n urma statelor nvecinate din regiune. O astfel de infrastructur legislativ i institu ional exist demult n lume. n particular, Danemarca spre exemplu, 95% din creditele ipotecare sunt date prin bnci de credit ipotecar i 100% din finan are se face prin obliga iuni ipotecare. n Fran a, nsa, finan area se realizeaz prin depozite atrase de la popula ie i foarte pu in prin obliga iuni. n Italia i Spania finan area e mixt, iar n Germania raportul dintre cele dou este oarecum echilibrat. rile din regiune, intrate recent n Uniunea European, practic sistemul de finan are de pe pia a de capital de 5-6 ani. Conform European Mortgage Federation, 42% din total credite ipotecare sunt oferite pe continentul nostru prin bnci comerciale universale, 15% prin bnci specializate de credit ipotecar, 16% prin bnci de economii i 3-5% prin bnci de economisire i creditare n sistem colectiv. Aceeai surs precizeaz c peste 60% din fonduri provin din depozite individuale ale popula iei, iar aproximativ 20% sunt ob inute prin obliga iuni ipotecare.1 2. Specificul obliga iunilor ipotecare 2.1. Defini ie. Principii. Criterii de eligibilitate. Conform Legii nr. 32/2006, obligaiunile ipotecare reprezint valori mobiliare n form dematerializat, emise n baza unui prospect aprobat de Comisia Naional a Valorilor Mobiliare i sub supravegherea acesteia, n vederea refinanrii activitii emitentului de acordare de credite ipotecare, n baza unui portofoliu de credite ipotecare asupra cruia investitorii dobndesc o garanie de prim rang i un drept de preferin n raport cu orice alt creditor al emitentului. Portofoliul de credite ipotecare cuprinde totalitatea drepturilor de crean i a drepturilor accesorii cu care emitentul garanteaz ndeplinirea obligaiilor asumate printr-o emisiune de obligaiuni ipotecare determinat.

Arhiva ziarului Adevrul nr. 4683, din 25 iulie 2005.

Pentru a fi afectate garantrii unei emisiuni de obligaiuni ipotecare, creditele ipotecare se grupeaz n portofolii, cu condiia respectrii, n mod cumulativ, pe toat durata emisiunii, a urmtoarelor principii: a) fiecare credit ipotecar din portofoliu s fi fost acordat n conformitate cu normele legale n vigoare la acea dat; b) creditele ipotecare s fi fost acordate n scopul efecturii de investiii imobiliare pe teritoriul Romniei sau pe teritoriile statelor membre ale Uniunii Europene ori ale Spaiului Economic European; c) uniformizarea portofoliului astfel nct s includ un singur tip de credite ipotecare din punct de vedere al destinaiei investiiei imobiliare; d) media ponderat a scadenei creditelor ipotecare din portofoliul afectat emisiunii s fie mai mare dect scadena obligaiunilor ipotecare ce urmeaz a fi emise pe baza acestora; media ponderat a scadenelor se calculeaz prin ponderarea duratei rmase a creditelor din portofoliul afectat cu valoarea nominal a creditului la momentul lansrii emisiunii; e) valoarea actualizat a creanelor afectate garantrii unei emisiuni de obligaiuni ipotecare s fie cel puin egal cu valoarea actualizat a obligaiilor de plat ale emitentului fa de deintorii de obligaiuni ipotecare din emisiunea garantat cu portofoliul respectiv; f) valoarea total a creditelor ipotecare garantate cu ipoteci asupra terenurilor fr construcii i a celor garantate cu ipoteci asupra imobilelor aflate n construcie s nu depeasc 20% din valoarea portofoliului; g) ntrunirea criteriilor generale de eligibilitate prevzute de lege i a caracteristicilor de performan anunate n prospectul de emisiune. Criteriile generale de eligibilitate a creditelor ipotecare pentru garantarea unei emisiuni de obligaiuni ipotecare sunt: a) valoarea nominal a unui credit ipotecar s nu depeasc 80% din valoarea de referin a imobilului constituit n garanie, n cazul unui credit ipotecar rezidenial, i 70% din valoarea de referin a imobilului constituit n garanie, n cazul unui credit ipotecar comercial; b) suma creditului ipotecar s fi fost pus la dispoziia beneficiarului n integralitate; c) valoarea creditelor ipotecare acordate unui singur beneficiar, prin ea nsi sau prin adiionare cu valoarea creditelor ipotecare acordate unor persoane afiliate acestuia, s nu depeasc 10% din valoarea portofoliului; d) drepturile de crean conferite de creditul ipotecar s nu constituie obiectul unei garanii reale; e) creditul s nu nregistreze ntrziere la plat la momentul includerii n portofoliu i, ulterior, pentru a putea fi meninut n portofoliul de credite ipotecare, s nu aib ntrziere mai mare de 61 de zile la efectuarea serviciului datoriei; f) imobilul constituit n garanie s fi fost asigurat contra riscurilor pentru o sum egal cu valoarea de referin a imobilului stabilit la data ncheierii contractului de ipotec; g) drepturile reale constituite pentru garantarea rambursrii creditului s fie de prim rang.

Criteriile de eligibilitate suplimentare stabilite de ctre emitent n conformitate cu prevederile Legii 32/2006 enunate mai sus in cadrul condiiilor generale de

eligibilitate se aprob de ctre Comisia Naional a Valorilor Mobiliare mpreun cu prospectul de emisiune i fac parte integrant din acesta2.
n cazul n care, pe perioada derulrii unei emisiuni, unele dintre creditele ipotecare din portofoliu nu mai ndeplinesc criteriile de eligibilitate, devin neperformante sau determin scderea mediei ponderate a scadenelor creditelor ipotecare din portofoliu, a sumei valorilor acestora ori a sumei dobnzilor aferente sub limita prevzut de lege, portofoliul se suplimenteaz n mod corespunztor cu credite ipotecare eligibile i cu active noi, cu respectarea principiilor, condiiilor i a formalitilor prevzute de lege i de prospectul de emisiune pentru constituirea acestuia. Emitentul poate suplimenta portofoliul i substitui creditele ipotecare aflate n situaia n care unele dintre creditele ipotecare din portofoliu nu mai indeplinesc condi iile de eligibilitate cu active care prezint un grad de risc cel mult egal cu cel al creditelor ipotecare din portofoliu, dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) o asemenea posibilitate a fost prevzut n mod expres n prospectul de emisiune; b) emitentul nu dispune de credite ipotecare care s poat fi incluse n portofoliu cu respectarea principiilor de eligibilitate; c) activele respective nu fac obiectul unei garanii reale. Categoriile de active eligibile pentru suplimentarea portofoliului i substituirea de credite ipotecare din portofoliu, condiiile i procentele n care fiecare categorie de active poate substitui credite ipotecare dintr-un portofoliu se stabilesc prin norme ale Bncii Naionale a Romniei. Limita maxim general n care este permis suplimentarea portofoliului i substituirea creditelor portofoliului i substituirea creditelor ipotecare din portofoliu cu active nu poate depi 20% din valoarea portofoliului. Sumele rezultate din emisiunea de obligaiuni ipotecare nu intr sub incidena prevederilor Ordonanei Guvernului nr. 39/1996 privind nfiinarea i funcionarea Fondului de garantare a depozitelor n sistemul bancar, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare. 2.2. Evidena obligaiunilor ipotecare Emitenii au obligaia ca, pentru fiecare emisiune de obligaiuni ipotecare, s in un registru de eviden intern n care s reflecte structura i dinamica portofoliului. Registrul de eviden intern conine n mod obligatoriu urmtoarele informaii cu privire la fiecare credit ipotecar din portofoliu: a. datele de identificare a contractului de credit ipotecar, cu specificarea categoriei din care face parte din punct de vedere al destinaiei investiiei imobiliare; b. datele de identificare a beneficiarului; c. datele de identificare a imobilului asupra cruia s-a constituit garania pentru rambursarea creditului ipotecar, cu menionarea numrului de carte funciar; d. valoarea nominal, valoarea creditului ipotecar i valoarea de referin a imobilului prevzut la pct. 3, calculat la momentul ncheierii contractului de ipotec;
2

Prevederile Regulamentului nr 13/2006 Emis de Comisia Na ional a Valorilor Mobiliare.

e. orice alt garanie constituit pentru rambursarea creditului, cu specificarea valorii nominale a acesteia. Registrul de eviden intern cuprinde o seciune destinat nscrierilor referitoare la activele incluse n portofoliu potrivit prevederilor art. 7 din Legea 32/2006 privind condi iile de suplimentare a portofoliilor de credite ipotecare. Registrul de eviden intern se completeaz de ctre Emitent cu ocazia fiecrei modificri ori completri a datelor cuprinse n nscrierile iniiale. Lunar, Emitentul pune la dispoziia agentului o copie a Registrului de eviden intern, purtnd semntura reprezentantului su legal, precum i o informare scris cu privire la structura portofoliului, suma obligaiilor patrimoniale ale emitentului fa de deintorii de obligaiuni ipotecare din emisiunea respectiv, valoarea creditelor ipotecare i a activelor incluse n portofoliu, indiferent dac au fost sau nu eliminate din portofoliu, valoarea drepturilor accesorii cu care emitentul garanteaz, precum i documentaia sintetic pe baza creia s-au determinat valorile respective. Registrul de eviden intern al emitentului este supus controlului Bncii Naionale a Romniei. Banca Naional a Romniei poate elabora norme privind coninutul, pstrarea i completarea Registrului de eviden intern. 2.3. Agentul n sensul Legii 32/2006, agentul reprezint persoana juridic sau organizaia fr personalitate juridic, numit i autorizat n condiiile cap. IV din Lege, s reprezinte interesele deintorilor de obligaiuni ipotecare aparinnd aceleiai emisiuni. Emitentul, pentru a putea proceda la o emisiune de obligaiuni ipotecare, are obligaia s numeasc un agent autorizat s verifice corecta inere a Registrului de eviden intern de ctre emitent, s nscrie la arhiv garaniile mobiliare asupra portofoliului, precum i orice modificri ulterioare referitoare la acestea i s i reprezinte pe deintorii de obligaiuni ipotecare. Agentul numit de ctre emitent nu poate fi o persoan afiliat acestuia i nici auditorul financiar al Emitentului. Agentul este ales de ctre emitent din rndul agenilor autorizai de Banca Naional a Romniei i Comisia Naional a Valorilor Mobiliare i este numit prin prospectul de emisiune. Mandatul agentului este confirmat de ctre investitori prin subscrierea emisiunii de obligaiuni ipotecare i nceteaz la momentul plii integrale a obligaiilor asumate de ctre emitent fa de deintorii de obligaiuni ipotecare din respectiva emisiune. Serviciile de agent se presteaz de ctre: persoane juridice auditori financiari, nregistrai n Registrul auditorilor financiari; instituii de credit; societi de servicii de investiii financiare pentru care activitatea de agent reprezint serviciu conex n temeiul Legii 32/2006; cabinete individuale, cabinete asociate sau societi civile profesionale de avocai; birouri notariale organizate n condiiile Legii notarilor publici i a activitii notariale nr. 36/1995, cu modificrile i completrile ulterioare. n vederea autorizrii ca agent, Banca Naional a Romniei i Comisia Naional a Valorilor Mobiliare evalueaz solicitantul din punct de vedere al competenei, capacitii, experienei, reputaiei i integritii cerute pentru ndeplinirea serviciilor de agent n condiii de siguran pentru investitori, examineaz circumstanele i informaiile disponibile privind

activitatea acestuia i decid prin ordin comun autorizarea, dac acesta corespunde cerinelor prevzute n prezenta lege i n normele de aplicare a acesteia. Obligaiile i rspunderea agentului fa de deintorii de obligaiuni ipotecare sunt reglementate de dispoziiile referitoare la mandat, dac prin lege nu se prevede altfel. Agentul nu poate delega ndeplinirea atribuiilor specifice i nu poate transmite dreptul de reprezentare a deintorilor de obligaiuni ipotecare dect la ncetarea mandatului nainte de termen. Contractul ncheiat ntre emitent i agent se ataeaz la prospectul de emisiune. Agentul are urmtoarele atribuii principale: a) s verifice respectarea de ctre emitent a cerinelor legii i ale prospectului de emisiune referitoare la portofoliile de credite ipotecare la data confirmrii mandatului i, lunar, pe toat durata acestuia; b) s ncheie, n nume propriu, dar pe seama investitorilor, n emisiunea de obligaiuni ipotecare respectiv, un contract de garanie asupra creditelor ipotecare i activelor incluse n portofoliu potrivit prevederilor art. 7 din Legea 32/2006, n forma ataat prospectului, i s nscrie la arhiv, n numele agentului, dar pe seama emisiunii, avizul de garanie corespunztor; c) s nscrie la arhiv, n nume propriu, dar pe seama investitorilor, n emisiunea de obligaiuni ipotecare respectiv, toate modificrile i completrile aduse garaniei prevzute la punctul b), astfel nct arhiva s reflecte cu acuratee Registrul de eviden intern; d) s notifice n scris emitentului, Bncii Naionale a Romniei i Comisiei Naionale a Valorilor Mobiliare cu privire la constatarea nclcrii de ctre emitent a unei obligaii ce i incumb fa de investitori, conform prezentei legi i prospectului, dac aceast nclcare nu este remediat n termen de 10 zile de la data constatrii; e) s convoace adunarea general a deintorilor de obligaiuni ipotecare, n cazul n care constat o nclcare de ctre emitent a obligaiilor ce i revin fa de acetia, conform prezentei legi i prospectului de emisiune, dac aceast nclcare nu este remediat n termen de 30 de zile de la data constatrii; f) s informeze Banca Naional a Romniei i Comisia Naional a Valorilor Mobiliare despre convocarea adunrii generale a deintorilor de obligaiuni ipotecare pentru motivul prevzut la punctul e); g) s fac publicitatea hotrrilor luate de adunarea general a deintorilor de obligaiuni ipotecare n Monitorul Oficial al Romniei, Partea a IV-a, precum i ntr-un ziar de circulaie naional i s le pun n executare; h) s i reprezinte pe deintorii de obligaiuni ipotecare n faa emitentului, a autoritilor publice i a oricrei tere persoane, n limitele stabilite de adunarea general a acestora, s exercite, n nume propriu, dar pe seama investitorilor, drepturile acestora decurgnd din deinerea de obligaiuni ipotecare, cu excepia dreptului de vot. Atribuiile de verificare i control prevzute n prezenta lege se realizeaz exclusiv pe baza documentaiei sintetice ntocmite de ctre emitent pe propria rspundere. La cerere, emitentul este obligat s furnizeze agentului clarificri i declaraii scrise ori documente primare pentru stabilirea gradului de conformare a acestuia cu obligaiile ce i revin fa de deintorii de obligaiuni ipotecare din emisiunea respectiv. n urma verificrii documentaiei sintetice, agentul emite un certificat privind regularitatea ndeplinirii cerinelor legale i ale prospectului de emisiune referitoare la

structurarea portofoliului de credite ipotecare. Certificatul nsoete n mod obligatoriu prospectul de emisiune. 2.4. Emisiunea de obligaiuni ipotecare Obligaiunile ipotecare pot fi oferite spre subscriere prin ofert public, n baza unui prospect aprobat de Comisia Naional a Valorilor Mobiliare. Oferta public de obligaiuni ipotecare se realizeaz cu respectarea prevederilor Legii 32/2006, ale Legii nr. 297/2004 privind pia a de capital cu modificrile i completrile ulterioare, precum i ale normelor emise n aplicarea acestora. n scopul evalurii succesului unei oferte publice de obligaiuni ipotecare sunt permise activiti de solicitare a inteniei de investiie, cu condiia difuzrii unui prospect preliminar aprobat n conformitate cu reglementrile Comisiei Naionale a Valorilor Mobiliare. Prospectul preliminar i rspunsul la solicitarea inteniei de investiie exprimat prin acesta nu produc efecte juridice ntre pri. Ulterior aprobrii de ctre Comisia Naional a Valorilor Mobiliare a prospectului preliminar, emitentul poate contacta potenialii investitori i poate s prezinte acestora informaii privind activitatea sa, precum i emisiunea pe care intenioneaz s o lanseze. Oferta public de vnzare de obligaiuni ipotecare se realizeaz printr-un intermediar autorizat, n conformitate cu prevederile Legii nr. 297/2004, cu modificrile i completrile ulterioare. Prospectul de emisiune include pe lng informa iile prevzute n legisla ia pie ei de 3 i alte categorii de informa ii, precum: capital a) date privind emitentul i activitatea acestuia, inclusiv situaiile financiare pentru ultimul exerciiu financiar sau ultimele raportri contabile, n forma stabilit de Banca Naional a Romniei i aprobat de Ministerul Finanelor Publice; b) caracteristicile mprumutului obligatar, respectiv: valoarea total a emisiunii i numrul de obligaiuni ipotecare emise, valoarea nominal i preul de emisiune, preul de vnzare, comisioanele de intermediere pltite societilor de servicii de investiii financiare; valoarea estimativ a costurilor de emisiune, perioada de derulare a ofertei publice, piaa reglementat/sistemul alternativ pe care se intenioneaz tranzacionarea obligaiunilor ipotecare, scadena, dobnda, metoda de calcul al cuantumului dobnzii i intervalele de plat, programul de rambursare a obligaiunilor ipotecare, opiunea de rscumprare, modalitatea de plat a obligaiunilor ipotecare subscrise i de alocare a obligaiunilor ipotecare n situaia de suprasubscriere; n cazul emisiunilor de obligaiuni ipotecare care nu confer deintorilor drepturi egale, informaiile privitoare la acestea se prezint distinct pentru fiecare clas de obligaiuni ipotecare din emisiunea respectiv; c) caracteristicile portofoliului de credite ipotecare afectat emisiunii, inclusiv valoarea creditelor din portofoliu i valoarea de referin a garaniilor constituite pentru rambursarea creditelor ipotecare la momentul ncheierii contractului de garanie, raportate la valoarea nominal a emisiunii, precum i gradul de acoperire a obligaiei de plat a dobnzii, dispersia

Regulamentul 1/2006 privind emiten ii de valori mobiliare emis de Comisia Na ional a Valorilor Mobiliare.

creditelor ipotecare din punct de vedere geografic, scadena, dobnda, metoda de calcul al cuantumului dobnzii i intervalele de plat, condiiile de plat anticipat; d) posibilitatea redimensionrii corespunztoare a portofoliului n caz de subsubscriere i pstrarea ori, dup caz, modificarea caracteristicilor acestuia; e) informaii privind auditorul financiar; f) informaii privind agentul, inclusiv comisionul aferent. Rezultatele ofertei se transmit ctre Comisia Naional a Valorilor Mobiliare i ctre instituiile pieei, dac este cazul, n conformitate cu reglementrile Comisiei Naionale a Valorilor Mobiliare. Emitenii pot dobndi obligaiuni ipotecare din propria emisiune, fr drept de vot n adunrile deintorilor de obligaiuni ipotecare n baza obligaiunilor astfel dobndite. 2.5. Drepturile deintorilor de obligaiuni ipotecare Fiecare emisiune de obligaiuni ipotecare este garantat cu portofoliul de credite ipotecare descris n Registrul de eviden intern. n baza garaniei constituite, deintorii de obligaiuni ipotecare dobndesc dreptul de a-i satisface creanele mpotriva emitentului, prin valorificarea portofoliului cu prioritate n raport cu oricare alt creditor, indiferent de natura creanei acestuia sau de garania real ori privilegiul, legal sau convenional, constituit n favoarea acestuia asupra portofoliului sau asupra oricrei componente a portofoliului, dac dreptul de garanie real sau privilegiul nu a fost nscris la arhiv anterior nscrierii drepturilor deintorilor de obligaiuni. nscrierea n Registrul de eviden intern a unui credit ipotecar sau a unui activ inclus n portofoliu, potrivit prevederilor Legii 32/2006 are ca efect evidenierea i tratarea distinct a acestuia n contabilitatea emitentului, conform dispoziiilor legale n vigoare. Garania mobiliar asupra portofoliului afectat emisiunii se constituie i se nscrie la arhiv pe numele agentului numit de emitent i pe contul emisiunii pn la data lansrii prospectului. nscrierea la arhiv a dreptului de garanie real mobiliar asupra creanei ipotecare din portofoliu se face pe formulare speciale pentru a putea descrie ipoteca aferent acestora, prin menionarea principalelor date de identificare a imobilului pe care l greveaz: localitatea n care se afl imobilul, numrul crii funciare, numrul corpului de proprietate, numrul cadastral i numrul de parcel, dup caz, precum i eventuale alte garanii reale constituite n vederea garantrii respectivei creane ipotecare. Programul bazei de date a arhivei se modific astfel nct, la cerere, s se poat determina i elibera un certificat, indicndu-se dac dreptul de ipotec asupra unui imobil a fost constituit n garanie odat cu creana pe care o garanteaz, precum i beneficiarul curent al acestui drept. Constituirea n garanie a dreptului de ipotec asupra unui imobil, odat cu creana pe care o garanteaz, nu este supus formalitilor de publicitate n cartea funciar a imobilului. Radierea ipotecii constituite asupra unui imobil pentru garantarea rambursrii unui credit ipotecar se poate face exclusiv pe baza unui certificat emis de un operator autorizat care s ateste c n baza de date a arhivei nu este nscris constituirea n garanie, n favoarea unui ter, a dreptului de ipotec asupra imobilului respectiv.

Constituirea n garanie a creanelor i drepturilor accesorii, aferente fiecrui credit ipotecar din portofoliu, n favoarea deintorilor de obligaiuni ipotecare trebuie notificat de emitent ori de agent beneficiarului de credit ipotecar, n calitate de debitor cedat, cel mai trziu n termen de 7 zile de la data realizrii garaniei asupra portofoliului. Deintorii de obligaiuni ipotecare din aceeai emisiune se pot ntruni n adunarea general pentru a delibera asupra intereselor lor, ori de cte ori este necesar a se lua o hotrre n legtur cu: a) revocarea agentului i numirea unui nou agent, cu condiia validrii acestuia de ctre autoritile competente; b) declararea emisiunii de obligaiuni ipotecare ca fiind exigibil anticipat n cazul n care agentul constat, iar Comisia Naional a Valorilor Mobiliare certific, la solicitarea agentului, o nclcare de ctre emitent a obligaiilor fa de deintorii de obligaiuni ipotecare, dac aceasta nu a fost remediat; c) transferul portofoliului spre administrare de la emitent ctre o ter persoan autorizat potrivit legii, atunci cnd emitentul se afl n situaia prevzut la punctul b) sau dac mpotriva acestuia s-a deschis procedura de faliment; d) alte aspecte necesare proteciei investitorilor n obligaiuni ipotecare ale emitentului. n cadrul adunrii generale, deintorii de obligaiuni ipotecare nu pot fi reprezentai de acionarii, administratorii, cenzorii sau funcionarii emitentului. Agentul nu poate vota, n baza obligaiunilor ipotecare pe care le deine ori n calitate de mandatar al altor deintori de obligaiuni ipotecare, asupra problemei prevzute la punctul a). edina adunrii generale a deintorilor de obligaiuni ipotecare va fi prezidat de agent, asistat de ctre unul pn la trei secretari, alei dintre deintorii de obligaiuni ipotecare prezeni, care vor verifica lista de prezen a deintorilor, indicnd cota reprezentat de fiecare din valoarea emisiunii. Votul deintorilor de obligaiuni ipotecare poate fi exprimat i prin coresponden. Adunarea general a deintorilor de obligaiuni ipotecare se convoac pe cheltuiala emitentului, la cererea unui numr de deintori de obligaiuni ipotecare reprezentnd cel puin 25% din numrul total al obligaiunilor ipotecare din emisiunea respectiv sau la cererea agentului. Pentru validitatea deliberrilor adunrii generale a deintorilor de obligaiuni ipotecare este necesar prezena unui numr de deintori care s reprezinte cel puin 25% din numrul total al obligaiunilor ipotecare din emisiunea respectiv, iar hotrrile s fie luate de deintori reprezentnd 50% din numrul total al deintorilor de obligaiuni ipotecare din emisiunea respectiv, prezeni la adunarea general. Dac adunarea general a deintorilor de obligaiuni ipotecare nu poate lucra din cauza nendeplinirii condiiilor prevzute mai sus, adunarea general ce se va ntruni dup o a doua convocare poate s hotrasc asupra problemelor pe ordinea de zi a primei adunri, oricare ar fi procentul din numrul total al obligaiunilor ipotecare reprezentate de deintorii de obligaiuni prezeni, cu majoritate. Pentru adoptarea hotrrilor privind declararea emisiunii de obligaiuni ipotecare ca fiind scadent anticipat ori transferul dreptului de administrare a portofoliului de la emitent ctre o ter persoan este necesar votul afirmativ al deintorilor de obligaiuni ipotecare reprezentnd 25% din numrul total al obligaiunilor ipotecare din emisiunea respectiv, indiferent de procentul reprezentat de deintorii care au votat mpotriv.

2.6. Prevederi n cazul falimentului emitenilor n cazul n care mpotriva emitentului este deschis procedura falimentului, organele de aplicare a acesteia vor urmri realizarea efectiv n integralitate a drepturilor deintorilor de obligaiuni ipotecare asupra portofoliului afectat emisiunii, n condiiile Legii 32/2006. Pn la satisfacerea tuturor obligaiilor ce i incumb emitentului fa de deintorii de obligaiuni ipotecare, n baza Legii 32/2006 i a prospectului, portofoliile de credite ipotecare afectate emisiunilor de obligaiuni ipotecare nu pot face obiectul realizrii prin vnzare n cursul procedurii de lichidare a bunurilor din averea emitentului. Contractele de vnzarecumprare ncheiate cu nerespectarea acestor prevederi sunt lovite de nulitate absolut. Creanele deintorilor de obligaiuni ipotecare dau dreptul acestora de a participa la dezbateri, fr drept de vot, n cadrul adunrii creditorilor emitentului. n acest scop, ca i n raporturile cu lichidatorul, deintorii de obligaiuni ipotecare sunt reprezentai de agent, care i va exercita mandatul n conformitate cu deciziile adunrii generale a deintorilor de obligaiuni ipotecare. Ori de cte ori condiiile referitoare la portofoliile de credite ipotecare ce pot fi incluse ntr-o tranzacie avnd ca obiect cumprarea de active i asumarea de pasive de ctre un ter nu sunt ndeplinite, deintorii de obligaiuni ipotecare sunt ndreptii s primeasc sumele ce li se cuvin, n cuantumul i la termenele prevzute n prospect. n scopul primirii sumelor ce li se cuvin de ctre de intorii de obliga iuni ipotecare, administrarea portofoliului va continua pe parcursul procedurii falimentului i independent de aceasta, pn la data realizrii tuturor creanelor aferente creditelor ipotecare din portofoliul respectiv. Pentru administrarea portofoliului se deschid i se utilizeaz unul sau mai multe conturi cu afectaiune special. Dup deschiderea procedurii falimentului, administrarea portofoliului se face, cu aprobarea adunrii generale a deintorilor de obligaiuni ipotecare, de ctre o societate de management de portofoliu abilitat n nelesul legii privind securitizarea creanelor s administreze portofolii de creane. Administrarea portofoliului include monitorizarea ndeplinirii obligaiilor debitorilor cedai, restructurarea creanelor, colectarea plilor efectuate de beneficiarii creditelor ipotecare din portofoliu, inclusiv pe calea executrii silite n numele i pe seama emitentului, i plata sumelor datorate de emitent ctre deintorii de obligaiuni ipotecare conform termenilor i condiiilor stabilite prin prospectul de emisiune, dup achitarea serviciilor de agent i de administrare a portofoliului. Societatea de management de portofoliu de creane are dreptul la rambursarea tuturor cheltuielilor fcute cu luarea n custodie i administrarea portofoliilor respective, potrivit hotrrii adunrii generale a deintorilor de obligaiuni ipotecare, i are prioritate la distribuia sumelor rezultate din realizarea creanelor aferente portofoliului respectiv, prin raport cu deintorii de obligaiuni ipotecare. n cazul n care ritmul de ncasare a sumelor datorate de beneficiarii creditelor ipotecare din portofoliu permite satisfacerea n avans a unei pri a obligaiilor emitentului fa de deintorii de obligaiuni ipotecare din emisiunea garantat cu acesta, acetia sunt obligai s accepte plile n avans, cu recalcularea corespunztoare a drepturilor lor. Orice sume generate de portofoliul de credite ipotecare, aferent unei emisiuni, dup acoperirea integral a drepturilor deintorilor de obligaiuni ipotecare din emisiunea

10

respectiv, vor fi depuse de ctre societatea de management de portofoliu ntr-un cont special, deschis pe numele lichidatorului, i vor fi distribuite dup cum urmeaz: a) deintorilor de obligaiuni ipotecare din alte emisiuni, proporional, n situaia n care creanele acestora nu au fost integral satisfcute prin realizarea drepturilor decurgnd din portofoliile afectate respectivelor emisiuni; b) creditorilor ale cror creane nu au fost acoperite integral la nchiderea provizorie a procedurii falimentului; Distribuia sumelor prevzute mai sus se face de ctre lichidator numai dup ce acesta constat epuizat activitatea de administrare a tuturor portofoliilor de credite ipotecare afectate garantrii obligaiunilor ipotecare ale emitentului, prin raportul supus aprobrii judectoruluisindic. n situaia n care procedura falimentului se finalizeaz nainte de a se fi epuizat activitatea de administrare a tuturor portofoliilor de credite ipotecare garantnd emisiuni de obligaiuni ipotecare ale emitentului, lichidatorul ntocmete un raport de nchidere provizorie, pe baza cruia tribunalul pronun o hotrre de nchidere provizorie, cu indicarea expres a titularilor i a cuantumului creanelor neacoperite. Pentru titularii creanelor indicate n hotrrea de nchidere provizorie a procedurii falimentului, termenul legal de prescripie n care acetia pot solicita sumele ce le revin se ntrerupe pn la notificarea acestora cu privire la existena unor sume rmase nedistribuite dup acoperirea creanelor.

Bibliografie: 1. Legea Nr. 32/2006 privind obligaiunile ipotecare; 2. Regulamentul 13/2006 privind obligatiunile ipotecare emis de Comisia Naional a

Valorilor Mobiliare; 3. Nr. 4683 al ziarului Adevrul, iulie 2005; 4. www.wall-street.ro, 7 aprilie 2006; 5. Revista Sptmna Financiar nr. 31, 3 octombrie 2005.

11