Sunteți pe pagina 1din 320

1

I. BOTNARENCO











Cadastrul n Moldova
(Teorie, metode, practic)
















2


Prezenta monograIie este consacrat analizei si descrierii bazelor teoretice,
metodico metodologice si practice ale cadastrului bunurilor imobile n dependent
de speciIicul social economic si natural al Moldovei.
n monograIie, pentru prima dat, este determinat locul cadastrului n economia
trii, rolul Sistemului inIormational al cadastrului n conditiile priorittilor
inIormationale economice, ecologice, sociale.
Continutul monograIiei este adresat specialistilor care activeaz n domeniul
implementrii cadastrului la toate nivelurile: primrii, oIicii cadastrale, institutii de
proiectri etc. Prin modul de abordare a problemelor lucrarea poate Ii utilizat cu
succes la pregtirea cadrelor n institutiile de nvtmnt, inclusiv superioare, n
activitatea att public ct si privat ce tine de implementare a cadastrului.
De asemenea, monograIia mai poate Ii utilizat n solutionarea altor probleme
economice, Iinanciare, Iiscale, juridice, unde cadastrul bunurilor imobile este
recunoscut ca o disciplin intermediar de o important deosebit.

Consultant ytiin(ific:

Redactor responsabil:

Referen(i ytiin(ifici:



























3


INTRODUCERE
TITLUL I. BAZELE TEORETICE ALE CADASTRULUI
CAPITOLUL 1. ANALIZA DEZVOLTRII ISTORICE A
CADASTRULUI
1.1 Generalit(i
1.2 Din istoria cadastrului altor (ri
1.2.1 Cadastrul n Egipt
1.2.2 Cadastrul n Grecia
1.2.3 Cadastrul n Italia
1.2.4 Cadastrul n Franta
1.2.5 Cadastrul din Suedia
1.2.6 Cadastrul actual din Romania
1.3 Cadastrul n Uniunea European
1.4 Din istoria cadastrului n Moldova
1.4.1 Etapa de pn la 27 martie 1918
1.4.2 Etapa anilor 1918 1940.
1.4.3 Etapa anilor 1940-1992
1.4.4 Etapa actual.
1.4.4.1 Privati:area pmintului
1.4.4.2 Cota de teren echivalent
1.4.4.3 Programul National ,Pmint`
1.4.4.4 Inregistrarea bunurilor imobile.
1.5 Scopul cadastrului
1.5.1 Generalitti.
1.5.2 Evolutia cerintelor Iat de inIormatia cadastral.

CAPITOLUL 2. OBIECTUL CADASTRULUI
2.1. Generalit(i.
2.2 Fondul funciar al Republicii Moldova.
2.3 Intravilanul yi extravilanul
2.4 Categoriile de destina(ie a terenurilor.
2.4.1 Generalitti.
2.4.2 Concluzii.
2.4.3 Categoria de terenuri cu destinatie agricol
2.4.3.1 Terenuri cu destinatie agricol, productive.
2.4.3.2 Terenuri cu destinatie agricol, neproductive.
2.4.4 Terenurile constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor
destinatii speciale.
2.4.4.1 Terenurile spatiului locativ
2.4.4.2. Terenuri destinate industriei
2.4.4.3 Terenurile transportului
2.4.4.4 Terenuri destinate ocrotirii snttii
2.4.4.5 Terenuri de valoare istorico-cultural
4
2.4.4.6. Terenuri destinate activittii recreative
2.4.4.7 Terenurile ariilor naturale protefate
2.4.4.8 Terenuri cu destinatii speciale.
2.4.5 Terenurile destinate Iondului Iorestier.
2.4.6 Terenurile destinate Iondului apelor.
2.4.7 Terenuri destinate zonelor suburbane si verzi, sanitare, de
protectie, de protectie sanitar, de inIluent
2.4.8 ModiIicarea categoriei (sub categoriei) de destinatie
2.5 Bunul imobil
2.5.1 Generalitti.
2.5.2 Caracteristicile bunului imobil.
2.6 Categorii yi subcategorii (mod) de folosin( a terenurilor

CAPITOLUL 3. SUBIECTUL $I CONTINUTUL CADASTRULUI
3.1 Subiectul cadastrului
3.2 Con(inutul cadastrului
3.2.1 Generalitti
3.2.2 Principiile cadastrului

TITLUL II. METODOLOGIA CADASTRULUI. SISTEMUL
INFORMATIONAL AL CADASTRULUI
CAPITOLUL 1. GENERALITTI
1.1 No(iuni.
1.2 Scopul.
1.3 Con(inutul Sistemului Informa(ional al Cadastrului.

CAPITOLUL 2. STRUCTURA INSTITUTIONAL A CADASTRULUI
2.1 Organele cadastrale
2.2 Sectorul privat

CAPITOLUL 3. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE
3.1 Generalit(i
3.2 Informa(ia despre bunurile imobile
3.2.1 Generalitti
3.2.2 Forma inIormatie cadastrale.
3.2.3 Continutul inIormatiei cadastrale
3.2.3.1 Aspectul cantitativ al informatiei cadastrale
3.2.3.2 Aspectul economic al informatiei cadastrale
3.2.3.3 Aspectul furidic al informatiei cadastrale
3.2.4 Metode de acumulare a inIormatiei cadastrale
3.3 Fiyierul (fiya) Registrului bunurilor imobile
3.3.1 Generalitti.
3.3.2 Capitolele Iisierului (Iisei) Registrului bunurilor imobile.
3.3.3 Subcapitolul Iisierului (Iisei) Registrului bunurilor imobile.
3.4. Planul cadastral al Registrului bunurilor imobile
5
3.5 Structura cadastral a teritoriului Republicii Moldova
3.5.1 Scopul structurii cadastrale
3.5.2 Raionul cadastral
3.5.3 Zona cadastral
3.5.4 Masivul cadastral
3.5.5 Sectorul cadastral
3.5.6 Terenul. IdentiIicatorul.
3.6 Clasificatorul Registrului bunurilor imobile.
3.6.1 Generalitti
3.6.2 Exemple de aplicare a clasiIicatorului

CAPITOLUL 4. REGISTRATORUL
4.1 Generalit(i
4.2 Dobndirea func(iei de Registrator
4.3 Atestarea
4.4 Descrierea func(iei
4.5 Decizia Registratorului
4.6 Registrator stagiar
4.7 Cadrul legislativ

CAPITOLUL 5. CADRUL LEGISLATIV
5.1 Constitu(ia Republicii Moldova.
5.2 Codul Civil.
5.3 Codul funciar.
5.4 Legea cadastrului bunurilor imobile
5.5 Legea cu privire la registre
5.6 Legea cu privire la formarea bunurilor imobile
5.7 Legea cu privire la activitatea de evaluare.
5.8 Legea cu privire la notariat.
5.9 Legea privind terenurile proprietate public yi delimitarea lor
5.10 Legea cu privire la arenda n agricultur.
5.11 Legea cu privire la geodezie, cartografie yi geoinformatic
5.12. Alte acte legislative yi normative

CAPITOLUL 6. PUBLICITATEA
6.1 Generalit(i
6.2 Consumatorul de informa(ie.
6.3 Metodele de de comunicare.

TITLUL III. LUCRRI CADASTRALE
CAPITOLUL 1. NREGISTRAREA BUNURILOR IMOBILE
1.1 Generalit(i.
1.2 Metode de organizare a procesului de nregistrare.
1.2.1 nregistrarea primar masiv
1.2.2 nregistrarea masiv curent.
6
1.2.3 nregistrarea selectiv primar.
1.2.4 nregistrarea selectiv curent.
1.3 Principiile nregistrrii.
1.4 Obiectul nregistrrii.
1.4.1 Bunul imobil obiect al nregistrrii
1.4.2 Dreptul de proprietate
1.4.3 Alte drepturi reale.
1.5 Documente ce stabilesc dreptul asupra bunului imobil
1.5.1 Dreptul de proprietate
1.5.2 Documente ce stabilesc alte drepturi reale
1.6 Primirea (depunerea) cererilor.
1.6.1 Examinarea documentelor anexate la cererea de acordare a
serviciilor
1.6.2 Adoptarea deciziei de nregistrare
1.7 nscrisul n registru
1.7.1ntabularea
1.7.2 nscrisul provizoriu.
1.7.3 NotiIicarea
1.8 Moduri de dobndire a drepturilor asupra bunurilor imobile.

CAPITOLUL 2. EXEMPLE DE DOBNDIRE $I NREGISTRARE A
DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE
2.1 Exemplu de nregistrare primar masiv a unui teren agricol
dobndit ,n condijiile legii"
2.1.1 Descrierea obiectului nregistrrii
2.1.2 Descrierea continutului articolului 12 si 13
2.1.3 Formarea dreptului de proprietate
2.1.3.1 Elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de
proprietate asupra terenurilor agricole
2.1.3.2 Determinarea suprafetei terenurilor ce urmau a fi
atribuite in proprietate
3.1.3.3 Determinarea suprafete terenurilor agricole care urma
a fi atribuit unui cettean
3.1.3.4 Elaborarea proiectului de organi:are a teritoriului,
2.1.4 Formarea bunului imobil
3.1.4.1 Reparti:area terenurilor in natur
2.1.5 Formarea si eliberarea documentului de drept.
2.1.6 nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului agricol
dobndit n conditiile legii
2.2 Exemplu de nregistrare primar selectiv a unui lot de pe lng
cas dobndit n condijiile legii"
2.2.1 Descrierea obiectului nregistrrii
2.2.2 Descrierea continutului art. 11
2.2.3 Formarea bunului imobil (terenul)
2.2.4 Formarea documentului de drept
7
2.2.5 nregistrarea dreptului de proprietate asupra lotului pe care este
amplasat o cas de locuit individual, dobndit n conditiile legii
2.2.6 Particularittile nregistrrii primare selective n hotarele
generale.
2.3 Exemplu de nregistrare curent a dreptului de proprietate
asupra bunului imobil dobndit prin act juridic
2.3.1 Generalitti
2.3.2 Descrierea cadrului juridic
2.3.3 Descrierea obiectului nregistrrii
2.3.4 Transmiterea dreptului de proprietate
2.4 Exemplu de nregistrare a unui bun imobil dobndit prin
succesiune
2.4.1Generalitti.
2.4.2 Descrierea obiectului nregistrrii
2.4.3 Descrierea cadrului legislativ
2.4.4 Dobndirea dreptului de proprietate
2.4.5 Particularittile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit
prin succesiune
2.4.6 nregistrarea dreptului de proprietate dobndit prin succesiune.
2.5 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
accesiune natural
2.5.1 Descrierea cadrului legislativ al accesiunii
2.5.2 Descrierea obiectului nregistrrii
2.5.3 Formarea dreptului de proprietate
2.5.4 Particularittile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit
prin accesiune.
2.6 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
accesiune artificial
2.6.1 Descrierea cadrului legislativ al accesiunii artiIiciale
2.6.2 Descrierea obiectului nregistrrii
2.6.3 Formarea dreptului asupra terenului
2.6.4 Particularittile nregistrrii accesiunii artiIiciale
2.7 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
uzucapiune
2.7.1 Generalitti
2.7.2 Descrierea obiectului
2.7.3 Descrierea cadrului legislativ
2.7.4 Particularittile dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiunea imobiliar.
2.7.5 Particularittile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit
prin uzucapiune.
2.8 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
hotrre judectoreasc
2.9 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate asupra unei
ncperi izolate. Particularit(i
8
2.10 Exemplu de dobndire yi nregistrare a dreptului de proprietate
public.
2.10.1 Generalitti.
2.10.2 nregistrarea propriettii publice a statului
2.10.3 nregistrarea propriettii publice a unittii administrativ
teritoriale.
2.11 Exemple de dobndire yi nregistrare a altor drepturi reale
2.12 nregistrarea dreptului dobndit prin uzufruct
2.12.1 Exemplu de nregistrare a dreptului de uzuIruct dobndit ,n
conditiile legii
2.12.1.1 Dobindirea dreptului de u:ufruct ,in conditiile legii`
2.12.1.2 Dobindirea dreptului de u:ufruct in ba:a actului
furidic
2.12.2 nregistrarea dreptului de uzuIruct dobndit n conditiile legii.
2.13 Exemple de nregistrare a dreptului de uz yi de abita(ie
2.13.1 Dobndirea dreptului de uz si de abitatie
2.13.2 nregistrarea dreptului de uz si de abitatie
2.14 Exemplu de dobndire yi nregistrare a dreptului de servitute
2.14.1 Constituirea servitutei
2.14.2. nregistrarea servitutei
2.15 Exemplu de nregistrare a unui drept dobndit prin superficie
2.15.1 Descrierea cadrului juridic al superIiciei
2.15.2 Descrierea exemplului
2.15.2.1 Continutul problemei.
2.15.2.2 Scenariul executrii lucrrilor.
2.16 Exemplu de nregistrare a gajului
2.17 Exemplu de ,nscris n registrul bunurilor imobile
2.17.1 Descrierea obiectului nregistrrii.
2.17.2 Continutul si consecutivitatea actiunilor de nregistrare.
2.17.2.1 Examinarea consecutiv a cererii
2.17.3 Descrierea eIecturii nscrisului n Registrul bunurilor imobile
2.17.3.1 Efectuarea inscrisului in subcapitolul I
2.17.3.2 Efectuarea inscrisului in subcapitolul II
2.17.3.3 Efectuarea inscrisului in subcapitolul III

CAPITOLUL 3. ELABORAREA PLANULUI CADASTRAL
3.1 Generalit(i.
3.2 Con(inutul lucrrilor de elaborare a planului cadastral
3.3 Obiectul planului cadastral
3.4 Metode numerice
3.5 Elaborarea planului cadastral prin metoda topografic
3.5.1 Elaborarea proiectul tehnic.
3.5.2. Ridicri de teren.
3.5.2.1 Metoda drumuirilor.
3.5.2.2 Metoda radierii.
9
3.5.2.3 Metoda absciselor i ordonatelor
3.5.2.4 Metoda intersectiilor liniare.
3.5.2.5 Metoda intersectiilor unghiulare
3.6 Elaborarea planului cadastral prin metoda fotogrammetric
1.6.1 Proiectul tehnic
3.6.2 DesciIrarea Iotogramelor.
3.7 Alte metode de ntocmire a planului cadastral.
3.8 Actualizarea planului cadastral

CAPITOLUL 4. FORMAREA BUNURILOR IMOBILE
4.1 Generalit(i.
4.2 Scopul formrii bunurilor imobile
4.3 Principiile formrii bunurilor imobile
4.4 Condi(ii, restric(ii la formarea bunurilor imobile.
4.5 Consecutivitatea ac(iunilor n procesul formrii bunurilor imobile
4.6 Metode de formare a bunurilor imobile
4.6.1 Metoda separrii bunurilor imobile
4.6.2 Metoda divizrii bunurilor imobile
4.6.3 Metoda comasrii bunurilor imobile
4.6.4 Metoda combinrii
4.7 Proiectul de formare a bunurilor imobile
4.8 Formarea for(at a bunurilor imobile.

CAPITOLUL 5. EXEMPLE DE FORMARE A BUNURILOR IMOBILE
5.1 Exemplu de formare a bunului imobil prin metoda de separare
5.1.1 Initierea lucrrilor
5.1.2 Elaborarea studiului de pretabilitate si Iezabilitate
5.1.3 Elaborarea proiectului de separare
5.1.4 Transpunerea proiectului de separare n natur
5.1.5 Elaborarea planului cadastral modiIicat.
5.1.6 ndosrierea documentelor.
5.1.6 nregistrarea bunului imobil nou Iormat.
5.1.7 Particularittile propriettii comune
5.1.8 Particularittile separrii unui sector de teren liber de constructii.
5.2 Exemplu de formare a bunului imobil prin metoda de divizare
5.2.1 Initierea lucrrilor
5.2.2 Elaborarea studiului de pretabilitate si Iezabilitate;
5.2.3 Elaborarea proiectului de divizare.
5.2.4 Transpunerea proiectului n natur.
5.2.5 Elaborarea planului cadastral modiIicat
5.2.6 ndosrierea documentelor cadastrale
5.2.7 nregistrarea bunului imobil nou Iormat.
5.3 Exemplu de formare a bunului imobil prin comasare
5.4 Exemplu de formare a bunului imobil prin combinare
5.4.1 Ini(ierea proiectului.
10
5.4.2 Elaborarea proiectului.
5.4.3 Aprobarea proiectului.
5.4.4 Modificarea nscrisului din registru.

CAPITOLUL 6. IDENTIFICAREA BUNURILOR IMOBILE
6.1 Generalit(i.
6.2 Identificarea bunurilor imobile n scopuri publice.
6.3 Identificarea bunurilor imobile n scopul stabilirii legalit(ii.

CAPITOLUL 7. EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE
7.1. Generalit(i.
7.2 Metoda analizei comparative a vnzrilor
7.2.1 Generalitti.
7.2.2 IdentiIicarea obiectului evaluat.
7.2.3 Studierea (analiza) pietei.
7.2.4 Selectarea bunurilor imobile comparabile.
7.2.5 Veridicitatea inIormatiei
7.2.6 Unitti de comparatie.
7.2.7 Elemente de comparatie.
7.2.7.1 Drepturile transmise.
7.2.7.2 Conditiile de finantare.
7.2.7.3 Conditiile van:rii.
7.2.7.4 Cheltuielile fcute imediat dup cumprare.
7.2.7.5 Conditiile de piat (data van:rii).
7.2.7.6 Amplasarea.
7.2.7.7 Caracteristicile fi:ice.
7.2.7.8 Caracteristicile economice.
7.2.7.9 Utili:area.
7.2.7.10 Componentele valorii ce nu sunt legate de bunuri
imobile.
7.2.8 Ajustri
7.2.8.1 Generalitti.
7.2.8.2 Afustrile in procente.
7.2.8.3 Afustrile in numerar.
7.2.8.4 Anali:a datelor despre perechi.
7.2.8.5 Anali:a datelor despre bunurile imobile grupate.
7.2.8.6 Anali:a statistic
7.2.8.7 Alte metode de anali:.
7.2.9 Determinarea valorii
7.2.10 Alocarea si extragerea
7.3.Metoda venitului
7.3.1 Generalitti.
7.3.2 Capitalizarea veniturilor.
7.3.2.1 Capitali:area direct
7.3.2.2 Actuali:area fluxurilor de numerar
11
7.4. Metoda cheltuielilor
7.4.1 Generalitti
7.4.2 Determinarea valorii de piat a terenurilor libere de constructii
7.4.3. Determinarea valorii bunului imobil Iormat dintr-un sector de
teren si o constructie nou
7.4.4 Determinarea valorii bunului imobil Iormat dintr-un sector de
teren si o constructie care urmeaz a Ii modiIicat
7.5. Reconcilierea valorilor estimate prin diferite metode de evaluare
7.6. Raportul de evaluare
7.7 Forme de aplicare a metodelor de evaluare
7.7.1 Evaluarea masiv a bunurilor imobile
7.7.2 Evaluarea selectiv, individual a bunurilor imobile.
7.7.3 Evaluarea terenurilor destinate agriculturii
7.7.3.1 Specificul evalurii terenurilor destinate agriculturii.
7.7.3.2 Factorii generali de influent a valorii sectorului de
teren cu destinatie agricol.
7.8 Exemplu de evaluare selectiv a unui teren agricol prin metoda
analizei comparative a vnzrilor
7.8.1 Generalitti.
7.8.2. IdentiIicarea obiectului evalurii.
7.8.3 Analiza pietei terenurilor agricol. Selectarea terenurilor
comparabile.
2.8.4 Analiza veridicittii inIormatiei acumulate.
2.8.5 Selectarea unittilor si elementelor de comparatie.
2.8.6 Ajustarea la obiectul evalurii
2.8.6.1 Afustarea la conditiile de piat. Anali:a datelor grupate.
2.8.6.2 Afustarea la amplasarea terenurilor
2.8.6.3 Afustarea la drepturile transmise.
2.8.6.4 Afustarea valorilor la calitatea informatiei

TITLUL IV. CADASTRUL DE SPECIALITATE
CAPITOLUL 1. GENERALITTI
1.1 Scopul
1.2 Obiectul
1.3 Con(inutul cadastrului de specialitate
1.3.1 Principiile (criteriile) cadastrului de specialitate

CAPITOLUL 2. SISTEMUL INFORMATIONALAL CADASTRULUI
DE SPECIALITATE
2.1 Func(iile Sistemului informa(ional al cadastrului de specialitate
2.2 Structura teritorial a cadastrului de specialitate
2.3 Structura informa(ional a cadastrului de specialitate
2.4 Registrul cadastrului de specialitate

CONCLUZII FINALE
12
BIBLIOGRAFIE
ANEXE
Anexa nr. 1. NOTIUNI, DEFINITII UTILIZATE N
MONOGRAFIE
Anexa nr.2. DOCUMENTE CE CONFIRM DREPTUL ASUPR
BUNULUI IMOBIL
Anexa nr. 2.1. Titlu de autentificare a dreptului de(intorului de teren
Anexa nr.2.2. Contract de vnzare cumprare a bunului imobil (model)
Anexa nr. 2.3. Contract de schimb
Anexa nr. 2.4 Contract de arenda
Anexa nr.3. CLASIFICATOARE
Anexa nr.3.1 Clasificatorul identificrii tipului de proprietate a
exploata(iei agricole.
Anexa nr.3.2. Clasificatorul identificrii domeniului de activitate
Anexa nr. 3.3. Clasificatorul identificrii dimensiunilor exploata(iilor
agricole
Anexa nr. 3.4 Clasificatorul identificrii formelor organizatorico -
juridice.
Anexa nr. 4 Lista raioanelor yi zonelor cadastrale

























13
INTRODUCERE

Trecerea economiei trii de la conceptia monopolismului statului asupra
propriettii, inclusiv asupra propriettii imobiliare spre relatiile economice de piat,
spre conceptia propriettii private asupra bunurilor imobile, inevitabil solicit si o
perioad de trecere care la momentul actual mai poate Ii numit si perioada
contemporan de de:voltare a societtii.
ReIormarea relatiilor economice a avut un impact pronuntat asupra tuturor
domeniilor de activitate, depsind cu mult hotarele relatiilor economice. n realitate
reIorma promovat sa maniIestat ca o reIorm social att din punct de vedere a
proIunzimii sale ct si al domeniilor implicate.
Unul din cele mai complicate si, respectiv importante, segmente ale relatiilor
economice, din punctul de vedere al reIormrii lor, s-au dovedit a Ii relatiile
imobiliare (Iunciare).
Pentru Moldova, cu o economie pronuntat agrar, reIorma relatiilor Iunciare, a
Iost una din primele si cele mai importante probleme n procesul reIormei relatiilor
economice.
Este stiut, c societatea uman se aIl ntr-o permanent dezvoltare iar
reIormele, inclusiv economice, sunt nu altceva dect, Iorta motrice a progresului.
Tot aici mai este cunoscut c, cu ct mai bine sunt cunoscute strategiile reIormei, de
ctre ntreaga populatie a trii, cu att mai eIectiv este reIorma. Acest adevr a mai
Iost demonstrat nc odat prin practica implementrii prezentelor reIorme
economice.
ReIorma si progresul nu au nimic comun cu distrugerea si regresul.
Cu regret, n procesul reIormrii relatiilor economice n Moldova nu sa tinut
cont de aceast axiom. Foarte des problemele economice cptau continut politic si
n Iinal au adus la distrugerea potentialului economic, bazei tehnico-materiale a trii.
Au Iost distruse Ir nici un calcul economic Iermele animaliere, sistemele de
irigare. Fr o conceptie bine argumentat de dezvoltare au rmas viile, livezile,
legumele, industria prelucrtoare n ansamblu etc.
Totul s-a distrus de parc nu apartineau poporului.
Bunurile trii au Iost distruse Ir o strategie de creare a altora noi.
Aceasta, n primul rnd, ne vorbeste c, strategiile reIormei economice n
Moldova sau nu existau sau nu erau cunoscute de majoritatea populatiei trii.
AltIel n-ar Ii existat pierderile enorme economice. Acest Ienomen necesit un
studiu suplimentar.
Cadastrul, Iiind o stiint economic, si are locul su n cadrul relatiilor
economice n ansamblu ale trii.
Unul din scopurile principale ale prezentei monograIii este de a determina rolul
cadastrului n economia national, de a dezvolta Iorma si continutul lui adecvat
cerintelor relatiilor economice la etapa respectiv.
n linii generale rolul cadastrului const n a Iorma, a ocroti, a descrie bunuri
imobile, a rspndi o inIormatie ampl despre bunurile imobile solicitat de ctre
economia national.
14
La etapa de trecere la relatiile economice de piat cadastrul reprezint
mecanismul principal al Iormrii bunurilor imobile si a dreptului de proprietate
asupra lor. Sub acest aspect al rolului cadastrului n cadrul reIormei, au Iost
privatizate terenurile agricole, loturile de pe lng casele individuale de locuit,
constructiile si amenajrile amplasate pe aceste terenuri, alte bunuri agricole.
n alte domenii dect cel agricol sau petrecut procese similare.
La etapa urmtoare, n conditiile relatiilor economice de piat, deja Iormate,
cadastrul prin sistemul su inIormational deserveste piata imobiliar a trii, sistemul
Iiscal, ocroteste dreptul de proprietate etc.
n conlucrare cu alte domenii, cadastrul devine o verig important a economiei
moderne, actuale, un proces obiectiv, inevitabil.
La rndul su, inIormatia obiectiv si operativ despre multiplele modiIicri
terestre depseste cadrul economic, devenind o problem ecologic, social,
general si global.
Acest aspect pune n Iata cadastrului conditii noi, stabileste noi principii si
perspective.
n asemenea conditii devine necesar ca, si n Moldova s existe o scoal matur
de cadastru, o teorie proprie, modern care ar reIlecta speciIicul trii n cadrul
problemelor cadastrului mondial. Un cadastru separat, de practica si necesittile
mondiale, va Ii putin de Iolos trii.
Prezenta monograIie reprezint o ncercare de a sistematiza practica att
proprie ct si cea mondial n domeniul cadastrului, de a Iormula continutul si
consecutivitatea, ponderea lucrrilor cadastrale ntr-un segment concret al
economiei, de aplicare a metodelor existente la conditiile concrete ale trii.





















15
TITLUL I
BAZELE TEORETICE ALE CADASTRULUI

CAPITOLUL 1.
ANALIZA DEZVOLTRII ISTORICE A CADASTRULUI

1.1 Generalit(i
Cadastru, reprezint o realitate obiectiv n dezvoltarea economiei trii,
societtii n ansamblu care include n sine subiecti, condusi de un scop bine
determinat asupra unui obiect.
Continutul, Iorma si consecutivitatea, activittilor ntreprinse n cadrul acestei
triple integritti 8:-iect, 8cop, o-iect" vor Iormula bazele teoretice, metodico
metodologice si practice ale cadastrului.
Scopul reprezint o derivat a necesittii, un product a subiectului. Scopul este
partea vizibil n istoria (evolutia) dezvoltrii unui proces (Ienomen), n cazul dat al
cadastrului, care poate Ii supus unei analize si respectiv, adoptrii unor decizii.
Scopul reprezint o reIlectare adecvat a unei necesitti. Scopul este
materializat.
Aceast realitate obiectiv ne oblig s cunoastem n primul rnd scopul
cadastrului, Iactorii care au inIluentat aparitia lui, rolul cadastrului n societate etc.
Pentru aceasta este necesar de a cunoaste cadastru din punctul de vedere al i8toriei
8ale.
Evident, c pe parcursul istoriei, cadastru sa aIlat ntr-o permanent dezvoltare,
scopul ns, Iat de societate, pstrndu-se. Care este acel element stabil n cadrul
cadastrului, care a Iormulat continutul lui?
Ne vom convinge c scopul principal al cadastrului este informatizarea.
Att cile de dobndire ct si continutul inIormatiei despre obiectul cadastrului,
pe parcursul istoriei au Iost diIerite. Ele se vor modiIica si pe viitor. Viitorul va
solicita de la cadastru o inIormatie tot mai proIund si detaliat. Tot mai desvrsite
vor Ii metodele de obtinere si analiz a inIormatiei cadastrale. Tot mai ridicate vor Ii
cerintele Iat de calitatea si cantitatea inIormatiei.
Deja inIormatia cadastral depseste cerintele domeniului economic. Avnd la
baza sa ,terenul inIormatia cadastral capt un continut social economic. n
cadrul inIormatiei cadastrale creste continutul aspectului ecologic. Mai ales, n
contextul modiIicrilor ecologice globale.
Scopul principal al cadastrului devine obtinerea unui nivel nalt de
inIormatizare a societtii.
Originea yi etimologia cuvntului. Notiunea de 'cadastru este rspndit pe
ntreg globul pmntesc. Asupra originii si etimologiei cuvntului 'cadastru exist
mai multe preri. Dup unii autori acest cuvnt ar deriva din cuvntul grecesc
'katastihon care nseamn registru de impunere Iiscal, iar dup alti autori ar
deriva din cuvntul latinesc 'capitastrum ce nseamn 'impozit pe cap de locuitor.
Cuvntul capitastrum a trecut n italian ca 'il cadastro ceea ce nseamn registru
de plti. n limba romn acest cuvnt a trecut ca 'cadastru.
16
Att la capitolul ,originea si etimologia cuvntului ct si, respectiv, la istoria
activittilor n domeniul cadastrului, vor mai exista divergente pe viitor, Iapt ce va
argumenta necesitatea desIsurrii diIeritor studii suplimentare.

1.2 Din istoria cadastrului altor (ri
1.2.1 Cadastrul n Egipt
Din diIerite izvoare de inIormatie, cele mai vechi activitti, ce tin de domeniul
cadastrului au Iost evidentiate n scrierile egiptene. ConIorm acestor scrieri,
constatm c, nc 3000 de ani pn la era noastr, n Egipt, la cancelariile
Iaraonilor, persoane mputernicite n acest domeniu, eIectuau msurri care aveau
scopul stabilirii hotarelor noi si prelucrrii pmntului. n timpul acestor msurri
erau ndeplinite registre Ioarte amnuntite despre resursele Iunciare, hotare,
supraIat, proprietari, (posesori) etc.
Este stiut, c Iluviul Nil, pe timpuri, revrsndu se aducea periodic n lunca sa
un strat de sol Ioarte Iertil, dar, totodat, crea probleme cu hotarele sectoarelor de
terenuri existente. n urma inundatiei luncii Nilului practic dispreau toate hotarele
sectoarelor existente.
Scopul lucrrilor cadastrale eIectuate de ctre persoanele mputernicite care
activau n cadrul cancelariilor Iaraonilor constau n restabilirea operativ a hotarelor
terenurilor Iiecrui proprietar n parte.
Dup modul de organizare a acestei activitti la egipteni rezult c ei solutionau
dou probleme importante cadastrale garantarea dreptului de proprietate asupra
sectorului de teren si perceperea Iiscal.
Acest Iapt ne demonstreaz c cadastrul, n calitate de necesitate obiectiv a
aprut mai nti de toate ca o necesitate public (de stat).

1.2.2 Cadastrul n Grecia
Continutul public al cadastrului este demonstrat de tot parcursul dezvoltrii
civilizatiei. SemniIicativ este Iaptul c, necesitatea eIecturii lucrrilor cu continut
cadastral apare n trile cu un nivel relativ nalt de dezvoltare. Necesitatea eIecturii
lucrrilor cadastrale apare ca o msur de solutionare a problemei relatiilor Iunciare.
De asemenea, mai este necesar de constatat c, n mod natural n societate
persist tendinta de concentrare a terenurilor agricole la un grup mic de proprietari.
AstIel, sistemul social care a existat n Grecia pn n anii 600 .e.n. a adus la
acea c micii proprietari si-au pierdut sectoarelor lor de teren. Desigur c aceste
sectoare au nimerit n proprietatea marilor proprietari.
Putem decide c la o asa situatie n structura Iondului Iunciar a adus sistemul
legislativ care a existat (sau lipsa lui) pn atunci.
n scopul solutionrii problemei Iunciare n 594 .e.n n Grecia a Iost primit o
nou baz legislativ care a adus si la implementarea primelor lucrri cadastrale
dictate de reIorma Iunciar initiat la acel timp.
Cu alte cuvinte, nc n anul 594 .e.n. prin intermediul cadastrului, n Grecia, a
Iost eIectuat o prim reIorm Iunciar cu scopul reparcelrii terenurilor agricole n
Iolosul micilor proprietari.
17
Din istoria altor state ne sunt cunoscute consecintele nstrinrii, prin diIerite
ci, a terenurilor n interesul micilor proprietari. n majoritatea cazurilor nstrinarea
tranilor de la terenuri aducea tulburri n societate.

1.2.3 Cadastrul n Italia
ReIorme Iunciare asemntoare celei din Grecia antic, desIsurate n scopuri
sociale, n care n primul rnd sau nIptuit lucrri cadastrale, au Iost repetate n
diIerite tri.
n Italia n 1162 s-a Icut o ncercare de a implementa n baza cadastrului
Iunciar, un nou sistem Iiscal. n aceste scopuri au Iost petrecute ridicri de teren,
alctuite registre Iunciare dar rezultatul Iinal a Iost negativ. Lucrrile au esuat.
Care au Iost motivele. n primul rnd, la etapa dat, n Italia, pltitorii principali
de impozite erau ,marii latiIundieri care nu aveau interesul unei inIormatizri
publice detaliate. Esecul a Iost inevitabil din motivul c si autorittile publice, n
Italia l Iormau persoanele ce detineau supraIete mari de terenuri agricole.
Totodat, este necesar de mentionat c, si n acest caz, s-a Icut o ncercare de a
utiliza potentialul cadastrului n interes public implementarea unui sistem Iiscal
bazat pe propriettile calitative ale terenurilor.

1.2.4 Cadastrul n Fran(a
n Franta primele lucrri cadastrale sunt cunoscute nc din anul 1269. Un alt
tip de cadastru a Iost implementat n Franta n anul 1801. Ceea ce n-au reusit s Iac
italienii n secolul XII au reusit Irantujii n XIX. Napoleon a implementat acest
cadastru n scopul unei impozitri mai echitabile dect era eIectuat pn atunci. n
acest scop el a utilizat, pentru prima dat cu succes, aspectul calitativ al cadastrului.
AstIel, pentru prima dat, mrimea impozitului Iunciar a Iost pus n
dependent nu numai de supraIat dar si de calitatea solului. Aceast msur a
inIluentat pozitiv asupra procedurii de percepere a impozitelor, asupra volumelor
etc.
Pe parcursul timpului, acest aspect al cadastrului a Iost dezvoltat pn la situatia
actual.
n linii generale, putem aIirma c cadastrul bunurilor imobile implementat la
momentul actual de majoritatea trilor reprezint o dezvoltare n continuare a
cadastrului Irancez.

1.2.5 Cadastrul din Suedia
Cadastrul modern n Suedia are traditii Ioarte vechi. nc n secolul XV au
nceput a se ndeplini diIerite crti Iunciare. Primele hrti cadastrale n Suedia au
Iost elaborate la nceputul secolului XVII. n prezent Suedia dispune de un cadastru
din cele mai moderne din lume.
n multe tri, pn la mijlocul secolului XIII, institutiile cadastrale solutionau
de sine stttor att problemele ce tin de msurare si stabilire a calittii terenurilor,
ct si cele juridice legate de diIerite Iorme de publicitate imobiliar. Cu timpul
cadastru sa separat n prtile sale tehnic tinut de o institutie, si cea juridic tinut
18
de alt institutie Iiecare activnd de sine stttor dar totodat conlucrnd pe
problemele comune.

1.2.6 Cadastrul actual din Romania
Defini(ii utilizate.
Cadastrul general - sistem unitar i obligatoriu de evident tehnic,
economic i furidic a tuturor imobilelor de pe intreg teritoriul trii. Se
organi:ea: la nivelul fiecrei unitti administrativ teritoriale (comun, ora,
municipiu, fudet, pe tar in intregime).
Imobil una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr constructii,
apartinind aceluiai proprietar.
Registru cadastral de publicitate imobiliar - include totalitatea de crti
funciare din cadrul teritoriului
Publicitate imobiliar - inscrierea in cartea funciar a actelor i faptelor
furidice referitoare la imobilele din acest teritoriu administrativ i se reali:ea: de
ctre oficiile teritoriale pentru imobile. Activitatea de publicitate este indeplinit de
ctre registratori
Cadastrul din Romnia ne reprezint un exemplu tipic a procesului de integrare
n sistemul cadastral al UE.
Cadrul legislativ este inclus n Legea nr.7 din 13 martie 1996 modiIicat si
actualizat n 2008.
Functiile de baz ale cadastrului n Romania sunt:
identiIicarea, descrierea si nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor
prin natura lor, msurarea si reprezentarea acestora pe hrti si planuri cadastrale
precum si stocarea datelor pe suporturi inIormatice;
identiIicarea si nregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detintori legali de
imobile, n vederea nscrierii n cartea Iunciar cu caracter deIinitiv;
Iurnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea
corect a obligatiilor Iiscale ale contributiilor, solicitate de organele abilitate.
Structura organelor cadastrale ale Romaniei include:
Agentia National de Cadastru si Publicitate Imobiliar;
OIiciile de cadastru si publicitate imobiliar;
Birourile de cadastru si publicitate imobiliar.
n subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliar este
nIiintat Centru National de Geodezie, CartograIie, Fotogrammetrie si Teledetectie.
n cadrul Agentiei Iunctioneaz Directia de publicitate imobiliar.
Deja am constatat c, n cadrul registrului cadastral de publicitate imobiliar un
rol important l detine cartea Iunciar.
Cartea Iunciar este compus din trei prti:
Partea I descrierea imobilelor;
Partea II nscrierea drepturilor asupra imobilelor;
Partea III este consacrat altor drepturi reale (superIicie, uzuIruct, uz,
Iolosint, abitatie, ipoteca, locatiunea, cesiunea etc.) .


19
1.3 Cadastrul n Uniunea European
Deja un timp ndelungat, trile membre ale Uniunii Europene sunt preocupate
de domeniul cadastrului Iiind deIinit ca ,un domeniu de baz. Aceast important
se datoreaz cadastrului prin Iaptul c, anume acest sistem inIormational, prin
continutul su s-a dovedit a Ii cel mai Ilexibil Iat de problemele puse n Iata
societtii.
Dup cum deja s-a mai mentionat, cadastrul a depsit situatia de a Ii o simpl
evident si deservire a pietei imobiliare. Cadastrul, prin capacitatea de a determina
taxele si impozitele, devine un mecanism important al sistemului Iiscal modern.
Avnd terenul ca obiect al bazei inIormationale, prin aspectul su calitativ si
cantitativ, cadastrul devine un mecanism puternic de protectie a mediului
nconjurtor.
Dispunnd de un volum enorm de inIormatie despre obiect, cadastru devine un
potential n procesul de planiIicare urban.
Prin continutul su, cadastrul deserveste inIormational n egal msur, att
domeniul public ct si privat.
Identitatea problemelor de care sunt preocupate trile Uniunii Europene,
capacittile cadastrului n solutionarea lor, impune, la rndul su, si acceptarea unor
modele comune de tinere a cadastrului.
Totodat, sistemele cadastrale, n toate trile, sau dezvoltat cu speciIicul su
national. Politica Uniunii Europene la acest capitol const n a populariza cele mai
moderne sisteme cadastrale pstrnd la rndul su, speciIicul national al Iiecrei tri.
La tema dat trile membre ale UE desIsoar diIerite ntruniri (conIerinte,
congrese etc.) prin care Iormuleaz constructia cadastrului n perspectiv.
AstIel, primul Congres de Cadastru al UE s-a desIsurat la initiativa
Guvernului spaniol la Grenada, n perioada de 15-17 mai 2002.
La Congres s-a decis c, n viitor, Europa va dezvolta Societatea InIormational
n cadrul creia cadastrul se preconizeaz a Ii principala baz de date.
Tot aici au Iost Iormulate si principiile cadastrului n trile membre si candidate
la Uniunea European si anume:
cadastrul ca sistem informational teritorial (SIT) fundamental va acoperi
intregul teritoriu al Uniunii Europene,
cadastrul este definit ca prioritate public. Scopul cadastrului este garantarea
principiilor egalittii, securittii i fustitiei pentru cettenii UE,
unitatea de ba: a cadastrului este parcela de teren (in sensul de corp de
proprietate),
pentru orice parcel va exista un cod unic i nealterabil care va permite
locali:area printr-un sistem de coordonate,
toate parcelele de teren ca i cldirile (sau orice bun imobil) vor fi precis
descrise in cadastru,
cadastrul este administrat in cadrul unei ba:e de date deschise,
informatia din registrul bunurilor imobile garantea: dreptul de proprietate,
cadastrul este administrat in mod computeri:at,
guvernele vor acorda prioritate informatie cadastrale in scopul aplicrii acelor
politici ce se ba:ea: pe informatii despre terenuri,
20
informatiile continute in cadastrul fiecrei tri membre a Uniunii Europene
vor fi disponibile pentru toti cettenii Europei, pentru toate companiile, institutiile
publice i private,
informatia despre terenuri va fi disponibil autorittilor publice centrale i
locale,
vor fi facilitate colaborrile cu sectorul privat i organi:atiile internationale in
domeniul implementrii cadastrului.
Evident c implementarea unui cadastru n baza principiilor enumerate mai sus
este imposibil Ir aplicarea unor standarde. n acest domeniu activeaz mai multe
institutii europene.
1.4 Din istoria cadastrului
n Moldova
Primele lucrri de cadastru pe teritoriul Moldovei sunt datate cu nceputul
secolului XIX. De aici, si istoria cadastrului Republicii Moldova poate Ii mprtit
n patru etape:
- etapa de pn la 27 martie 1918;
- etapa anilor 1918 1940;
- etapa anilor 1940 1992;
- etapa actual.

1.4.1 Etapa de pn la 27 martie 1918
Pn la revolutia din Rusia petrecut n octombrie (noiembrie) anul 1917,
teritoriul Moldovei a Iost mprtit n dou prti: Moldova din dreapta si Moldova
din stnga rului Prut.
n Moldova din dreapta Prutului, Iiind provincie romneasc, primele lucrri
cadastrale au avut loc ncepnd cu anii 1832 n baza Legii 'Proiectul atingtor de
pravile obstesti si hotrnicie sub domnitorul Mihai Gheorghe Sturdza. Normele
juridice stabilite de Mihai Gheorghe Sturdza, ce tineau de domeniul cadastrului, nu
au avut s Iie executate. Motivul a Iost rezistenta opus din partea boierilor din
sIatul provinciei, care erau mari proprietari de pmnt si nu doreau ca s Iie supusi
impozitrii dup supraIetele reale ale propriettilor lor. Ei au preIerat ca impozitul
s Iie calculat n baza declaratiilor Icute de ei.
Sistemul cadastral initiat de ctre Mihai Gheorghe Sturdza a Iost un sistem
modern pe timpul acela, asemntor sistemului implementat de ctre Napoleon.
EIorturi deosebite la implementarea lui a depus Gheorghe Asachi si Gheorghe Lazr
care au ntemeiat la Iasi (n 1813) apoi la Bucuresti (n 1818) o scoal de inginerie
pentru pregtirea specialistilor n domeniul cadastrului.
Dup aceasta a durat o perioad de stagnare care a tinut pn n anii 1905-1907.
Anume atunci, n anii 1905-1907 teritoriul Moldovei att din Dreapta ct si din
Stnga Prutului a Iost supus unui val de nemultumiri (rscoale) trnesti.
n dreapta Prutului acest val de rscoale trnesti au avut ca rezultat initierea
reIormei care apoi a devenit cunoscut sub denumirea de reIorma lui Ferdinand, iar
n Moldova din stnga Prutului, care se aIla n componenta Rusiei, a Iost initiat
reIorma lui Stolpin. Ambele reIorme aveau comun acea c au Iost nscute de
tulburrile trnesti.
21
Ca si n dreapta Prutului, pe teritoriul Moldovei din stnga Prutului n perioada
de pn n anul 1918 continutul lucrrilor cadastrale a Iost inIluentat de situatia
politic, de srcia tranilor de atunci. Sub actiunea acestor Iactori n aceast parte a
Moldovei au Iost strmutati din locurile natale, zeci de mii de Iamilii de trani, n
prtile ne populate ale Siberiei si Kazahstanului.

1.4.2 Etapa anilor 1918 - 1940.
Odat cu proclamarea de ctre SIatul Trii de la Chisinu, la 27 martie 1918,
unirii Moldovei din stnga Prutului (Moldovei dintre Nistru si Prut sau Basarabia)
cu regatul Romniei, lucrrile cadastrale si n aceast parte a Moldovei sau
desIsurat sub inIluenta reIormei lui Ferdinand.
Prin legea cu privire la reIorma agrar promulgat de ctre regele Ferdinand la
21 iulie 1921 s-a prevzut ca tuturor tranilor s li se vnd cte 5 hectare de pmnt
unei Iamilii la un pret relativ mic.
Scopul cadastrului la prima etap a reIormei a Iost Iormarea dreptului de
proprietate asupra pmntului. n baza msurrilor cadastrale se Iormau terenuri
(proprietti) cu dimensiunile stabilite de lege, se nIptuiau nregistrri n crtile
Iunciare, se elaborau planuri cadastrale etc.
Lucrrile cadastrale n spatiul Moldovei dintre Nistru si Prut sau prelungit pn
n anul 1935-1940.
Partea stng a Nistrului, ncepnd cu anul 1918, sa aIlat n componenta
Ucrainei. Lucrrile cadastrale n aceast parte a Moldovei sau ndeplinit sub
inIluenta colectivizrii pmntului.
Colectivizarea pmnturilor agricole prevedea dezicerea benevol de la
proprietatea privat asupra pmnturilor n scopul Iormrii gospodriilor agricole
mari, n baza propriettii de stat asupra pmntului. Desigur c 'dezicerea benevol
de la proprietate privat asupra pmntului a Iost o Iormalitate. n realitate
colectivizarea sa petrecut n mod Iortat. n mod Iortat terenurile agricole au Iost
nationalizate iar tranii expropriati.
Lucrrile cadastrale din aceast perioad de timp au Iost ndreptate spre
stabilirea hotarelor noilor gospodrii (cooperativelor agricole) n baza propriettii de
stat.
n asemenea conditii, n conditiile monopolismului statului asupra propriettii
Iunciare, scopul cadastrului a Iost esential limitat. Prin Iaptul c cadastrul si are
scopul de a contribui la ocrotirea drepturilor de proprietate, inclusiv si asupra
pmntului, el a Iost declarat ca 'notiune burghez si deci strin sistemului
socialist. AstIel, cadastrului dintr-o activitate economic i sa dat un aspect politic
Iapt ce a inIluentat negativ la dezvoltarea lui ulterioar. O perioad nsemnat de
timp, pn n anii 1970 cuvntul 'cadastru nu era utilizat n economia trii.

1.4.3 Etapa anilor 1940-1992
ncepnd cu anii 1940 Moldova din spatiul Nistru-Prut este alipit la Uniunea
Sovietic si mpreun cu Moldova din stnga Nistrului (Transnistria) Iormeaz
Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc.
22
Lucrrile cadastrale din acest spatiu terestru (Nistru Prut) au Iost identice
celor din partea stng a Nistrului petrecute dup anul 1918 Iiind n componenta
Ucrainei.
Lucrrile cadastrale eIectuate n scopul Iormrii colhozurilor, sau petrecut pn
n anii 1953-54. Continutul lucrrilor cadastrale din aceast perioad au Iost
ndreptate spre colectivizarea terenurilor agricole. ncepnd cu anul 1955, o atentie
deosebit a Iost acordat si studiilor pedologice si geobotanice.
ntr-un termen relativ scurt (10 ani), toat supraIata terenurilor agricole ale
Moldovei a Iost acoperit de cercetri pedologice. n acest mod si-a cptat o
dezvoltare mai ampl partea economic a cadastrului indiIerent de Iaptul c
notiunea de cadastru nu era utilizat n economia trii.
Lucrrile pedologice eIectuate n aceast perioad de timp, sunt de o mare
nsemntate economic si stiintiIic si pentru ziua de azi. Anume aceste lucrri ne
demonstreaz azi dinamica calittii Iertilittii solurilor. Anume n baza acestor studii
pedologice a Iost demonstrat tragedia Iertilittii solurilor Moldovei.
O perioad semniIicativ a lucrrilor cadastrale ale anilor 1940-1992 o
reprezint perioada specializrii si concentrrii productiei agricole (anii 1965-1980).
Procesul de specializare si concentrare a productiei agricole a atins toate ramurile de
baz: vitritul, pomicultura, viticultura, legumicultura etc.
n acest scop Republica a Iost mprtit n patru zone de specializare a
productiei agricole: Zona de Nord, Zona de Centru, Zona de Sud - Vest, Zona de
Sud.
Sub inIluenta proceselor de specializare si concentrare a productiei agricole au
Iost modiIicate toate hotarele gospodriilor Iormate n procesul colectivizrii.
Lucrrile cadastrale n aceast perioad de timp au Iost ndreptate spre
stabilirea hotarelor noi reiesind din pretabilitatea terenurilor pentru scopurile
respective.
n conditiile monopolismului statului asupra propriettii Iunciare, tranii nu
puteau avea nici o inIluent asupra executrii acestor lucrri. Din acest punct de
vedere s-a nceput o perioad nestabil, actiuni ne controlate si ne argumentate din
partea persoanelor cu putere si cunostinte, subiectivism si incompetent etc. Iapt ce
a discreditat ntr-o msur procesul specializrii productiei agricole care prin
continutul su reprezint o cale modern de dezvoltare.
Notiunea de 'cadastru n Moldova a Iost din nou recunoscut n anii 1970. Din
aceast perioad institutiile de nvtmnt au nceput s pregteasc specialisti n
domeniul cadastrului. Pentru Moldova, specialisti cu studii superioare n aceast
perioad de timp pregteau institutiile din Odessa, Lvov, Harkov (Ucraina),
Voronej, Moskova (Rusia). Specialisti cu studii medii speciale erau pregtiti n
majoritate de ctre Cahul.
Cadastru implementat n anii 1950-1970 avea speciIicul su. Fiind nscut n
conditiile propriettii de stat asupra bunurilor imobile, el nu-si putea demonstra
toat inIluenta sa asupra economiei trii, si ea Iiind o economie planiIicat, izolat
de relatiile economice de piat. n aceast perioad de timp a Iost tinut mai mult un
cadastru agrar. InIormatia acumulat era prezentat autorittilor publice,
23
gospodriilor agricole care la rndul su nu aveau nici putinta si nici dorinta de a o
utiliza n Iolosul dezvoltrii economiei trii.
Toat inIormatia despre constructii, instalatii, amenajri n perioada anilor
1940-1992 a Iost acumulat n aIara cadastrului de ctre birourile de inventariere
tehnic. Soarta utilizrii inIormatiei acumulate de birourile de inventariere tehnic a
Iost analogic cu inIormatia despre terenurile agricole.
Continutul inIormatiei includea dimensiunile obiectelor, materialele de
constructie, detintorul, amplasamentul etc.
Deosebit, din punct de vedere al cadastrului, este perioada anilor 1990-1992.
Cadastrul acestei perioade se aIla deja sub inIluenta unei alte economii. Aceast
perioad se caracterizeaz prin aceea c majoritatea gospodriilor, hotarele crora au
Iost modiIicate n procesul de concentrare si specializare a productiei agricole au
initiat ntoarcerea la hotarele vechi.
Acest lucru s-a nceput sub inIluenta viitorului proces de privatizare a
pmntului. Deja n anii 1990 se simtea necesitatea trecerii la proprietatea privat
asupra pmntului.
Lucrrile cadastrale din aceast perioad au Iost executate n marea majoritate
sub inIluenta tranilor. De multe ori Iiind nsotite de maniIestatii, greve, blocri de
strzi, etc.
Anali:a procesului de implementare a cadastrului in perioada mentionat
(1940 1992) merit o atentie din punctul de vedere al ba:ei teoretice a cadastrului
i anume. In cadrul anali:ei constatm o situatie contradictorie, care se manifest
prin urmtoarele.
- statul, in perioada mentionat intreprinde actiuni vaste pentru a implementa
diferite elemente ale cadastrului,
- agentii economici i chiar unele institutii publice manifest putin interes fat
de informatia din cadastru.
Care este natura acestei situatii contradictorii?
In ba:a anali:ei efectuate constatm c motivul ,lipsei interesului` fat de
informatia cadastral este lipsa relatiilor economice de piat.
Aceste conclu:ii ne vorbesc despre prioritatea relatiilor economice de piat
fat de acele relatii formate in cadrul unei economii centrali:ate ba:ate pe
monopolismul statului asupra propriettii.

1.4.4 Etapa actual.
n istoria cadastrului Moldovei, deja si etapa actual, care include perioada de
timp ncepnd cu anul 1992, poate Ii divizat n segmente semniIicative prin diIerite
aspecte.
Prin ce sunt semniIicative aceste segmente? n primul rnd, etapa actual s-a
nceput n conditiile cnd bazele teoretice si practice ale cadastrului erau cele vechi
iar la moment ne aIlm n conditiile unui cadastru care poate Ii apreciat ca un
cadastru modern.
n al doilea, anume aceast perioad, pe drept poate Ii numit ,perioada de
reIormare a societtii si desigur a economiei trii.
24
ReIormarea dreptului asupra resurselor Iunciare ale republicii, revenirea la
dreptul de proprietate asupra pmntului, din punctul de vedere al legalittii, poate Ii
constatat ca Iiind initiat odat cu adoptarea si aplicarea Codului Iunciar (25
decembrie 1991 Legea nr. 828-XII . ).
n virtutea situatiei, vnzarea cumprarea pmntului, se eIectua, ilegal, si
pn la adoptarea Codului Funciar.
Codul Funciar nominalizat a pus nceputul si, desigur, bazele juridice ale
privatizrii pmntului n Moldova.
Articolul 3 al Codului Iunciar expres stabileste c terenurile n Republica
Moldova pot Ii n proprietate public si privat iar statul ocroteste n egal msur
ambele tipuri de proprietate.
Aceast norm juridic a devenit Iundamentul reIormei relatiilor Iunciare
scenariul creia a Iost urmtorul:
privatizarea pmntului;
nregistrarea dreptului de proprietate;
instituirea relatiilor Iunciare de piat (piata Iunciar).

1.4.4.1 Privatizarea pmntului
No(iune.
Privati:area pmintului repre:int un complex de actiuni organi:atorice,
tehnice, furidice indreptate spre transmiterea unor terenuri concrete, din
proprietatea public a statului, in proprietatea privat a unor persoane concrete.
n calitate de actiuni organizatorice n procesul de privatizare au Iost ntreprinse
urmtoarele:
determinate mrimile Iondului Iunciar, care constituie obiectul privatizrii
pentru toate localittile din republic;
elaborate Listele persoanelor care, conIorm Codului Iunciar dispuneau de
dreptul de proprietate asupra pmntului;
determinate mrimile cotelor de teren echivalent n Iiecare localitate;
determinate dimensiunile n natur si amplasamentul terenurilor.
Actiunile enumerate mai sus au Iost eIectuate n baza articolul 12 al Codului
Iunciar (Legea 828 din 25.12.1991).
ConIorm legislatiei n vigoare au Iost stabilite terenurile care rmn n
proprietatea statului, Iondul de rezerv pentru necesittile dezvoltrii sociale a
localittilor rurale, terenurile necesare de a Ii utilizate ca psuni si Inate obstesti.
Restul terenurilor au Iormat Iondul Iunciar obiect al privatizrii.
Prin hotrre de Guvern au Iost aprobate toate Iondurile de privatizare, pentru
toate localittile din republic.
Comisiile Iunciare ale primriilor au elaborat iar consiliile primriilor au
aprobat, listele persoanelor cu drept de proprietate asupra pmntului. Pentru aceasta
au Iost utilizate normele articolului nr.12 din Codul Iunciar conIorm cruia dreptul
la proprietate l-au avut:
membrii colho:urilor, salariatii sovho:urilor i din sectiile de producere ale
colegiilor agricole (:ootehnice) sau din alte intreprinderi agricole, inclusiv
pensionarii din aceste unitti economice,
25
salariatii din organi:atii i intreprinderi care locuiesc in localitti rurale
i execut nemiflocit lucrri de constructie i exploatare a sistemelor de
ameliorare, restabilire i imbunttire a terenurilor i sporire a fertilittii
solurilor in localitatea respectiv, inclusiv pensionarii din aceste unitti
economice,
persoanele care locuiesc in localitti rurale care au fost transferate din
intreprinderi agricole in organi:atii de constructie i transport colho:nice i
intergospodreti, inclusiv pensionarii din aceste unitti economice,
salariatii din intreprinderile :ootehnice intergospodreti, inclusiv
pensionarii din aceste unitti economice. Salariatii i pensionarii din
intreprinderile :ootehnice intergospodreti, care nu dispun de terenuri agricole
supuse privati:rii, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai,
persoanele care detin functii elective sau ii satisfac serviciul militar in
termen i care pin la aceasta au lucrat la intreprinderi agricole,
persoanele care au lucrat anterior la intreprinderile agricole din localitatea
respectiv. brbati - 25 de ani, femeile - 20 de ani,
veteranii celui de-al doilea r:boi mondial, fotii ostai-
internationaliti, familiile persoanelor care i-au pierdut viata ca urmare a
participrii la actiunile de lupt pentru aprarea integrittii teritoriale i a
independentei Republicii Moldova, care locuiesc in localitti rurale - la locul de
trai,
persoanele supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locuiesc
in localitti rurale - la locul de trai,
persoanele care au adus pmint in gospodriile colective, dar nu lucrea: in
ele,
Pn la 50 la sut din cota de teren echivalent calculat pe unitatea
administrativ-teritorial respectiv s - a atribuit:
persoanelor indicate la subalineatele 1-5 ale alineatului 4 din pre:entul
articol care au lucrat in intreprinderi industriale i in alte unitti cu profil
neagricol i au o vechime in munc in agricultur mai mic de 5 ani,
persoanelor domiciliate in localitti rurale care au fost angafate in sfera
social avind o vechime in munc de 25 de ani brbatii i 20 de ani femeilor care
au pierdut capacitatea de munc in specialitate din motive de virst sau de
sntate, dac nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent,
salariatilor din sectiile de invtmint ale colegiilor agricole (:ootehnice),
inclusiv pensionarilor din aceste unitti economice.
Toate operatiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se nIptuiesc,
tinndu-se cont de situatia de la 1 ianuarie 1992.
n baza Iondurilor de privatizare si a listelor persoanelor cu drepturi la
proprietatea terenurilor agricole, pentru Iiecare localitate, au Iost determinate
mrimile cotelor de teren echivalent.




26
1.4.4.2 Cota de teren echivalent
oji:ne.
Cot de teren echivalent - mrime ce exprim in aspect calitativ i cantitativ,
dreptul unei persoane asupra terenului. In hotarele unei unitti administrativ
teritoriale, cota de teren echivalent este egal pentru toti potentialii proprietari e
se exprim in grad/hectare.
AstIel, raportul dintre mrimea Iondului de privatizare si a numrului
proprietarilor de teren a determinat mrimea cotei de teren echivalent.
Dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent a a Iost dobndit prin
lege n rezultatul actiunii unui act administrativ. n cazul dat a deciziei consiliului
local respectiv.
La rndul su, decizia consiliului local a servit ca argument de eliberare a
Titlurilor de autentiIicare a dreptului detintorului de teren. AstIel, titlul de
autentiIicare a dreptul detintorului de teren a Iost eliberat n conditiile obtinerii
dreptului de proprietate Ir plat.
Principiile privatizrii, n diIerite tri au Iost diIerite. n Moldova, prin cota de
teren echivalent sa aplicat ,principi:l echivalenjei". Scopul acestui principiu este
ca, n procesul de privatizare, Iondul de privatizare s Iie distribuit, n egal msur,
Iiecrei persoane care dispunea de drepturile respective.
n alte tri a Iost aplicat re8tit:jia" . n procesul restitutiei, n cadrul unei
legislatii speciale, Iostii proprietari si primesc terenul napoi.
Att privatizarea pmntului ct si nregistrarea dreptului de proprietate asupra
pmntului s-au aIlat, n permanent sub presiunea componentului politic. Aceste
probleme au Iigurat n cadrul programelor de partid n perioada electoral, multi
politicieni si Iormulau platIorma sa politic n baza viziunii asupra aspectului
economic al reIormei Iunciare.
Deciziile adoptate nu ntotdeauna erau argumentate economic. Un exemplu
semniIicativ la aceast tem poate servi procesul de mproprietrire si nregistrare a
dreptului de proprietate asupra pmntului.
Deja, n toate trile cu relatii economice de piat, exista practica nregistrrii
unei cote - prti din dreptul de proprietate asupra pmntului. n baza acestei practici
a Iost posibil de a nregistra dreptul asupra cotei de teren echivalent transIormndu-l
n obiect al pietei Iunciare.
n Moldova, ns, mproprietrirea cu pmnt si nregistrarea dreptului de
proprietate asupra pmntului s-a eIectuat sub conceptia c, ,numai un teren cu
hotare n natur poate deveni obiectul unei tranzactii Iunciare.
n baza acestei ,conceptii Programul ,Pmnt a devenit inevitabil.

1.4.4.3 Programul Na(ional ,Pmnt
Din cele deja mentionate, la etapa initial a privatizrii, documentul ce a
exprimat dreptul de proprietate a tranilor la terenul agricol a Iost titlul provizoriu
de drept asupra cotei de teren echivalent. Continutul provizoriu al acestui document
sa maniIestat prin Iaptul c proprietarul nu-si cunostea hotarele terenului n natur.
Pentru a determina hotarele n natur au Iost necesare lucrri suplimentare de
msurare.
27
Pentru a purcede la transpunerea hotarelor n natur, mai nti, a Iost nevoie de
specialisti n domeniul msurrilor geodezice. A dou problem a Iost de ordin
Iinanciar. Volumul enorm de lucrri impunea si sume mari de bani. Anume la
aceast etap a reIormei a Iost binevenit suportul organizatoric si Iinanciar al
Agentiei SUA pentru Dezvoltare International (USAD).
Scenariul succint al programului ,Pmnt a Iost urmtorul:
- autorittile publice locale si asumau responsabilitatea de a se determina cu
mrimea Iondului Iunciare si cu listele persoanelor care dispuneau de dreptul asupra
terenurilor agricole;
- Agentia SUA pentru Dezvoltare International, prin concurs, angaja la lucru
ntreprinderi licentiate pentru eIectuarea lucrrilor de stabilire n natur a hotarelor
trenurilor (cotelor de teren echivalent);
- ntreprinderile cstigtoare de concurs elaborau proiecte de amplasare a
hotarelor si eIectuau msurri de transpunere n natur;
- autorittile publice locale autentiIicau prin titlurile respective dreptul de
proprietate privat asupra terenurilor (Iigura nr.1)
Prima gospodrie care a eIectuat lucrrile n cadrul acestui program a Iost
gospodria ,Maiac din raionul Nisporeni, apoi au urmat toate celelalte.
ntr-un termen scurt (1995 2001), de aproximativ sase ani, aceste lucrri au
Iost Iinalizate. Deja n 2001 circa 98 din terenurile agricole supuse privatizrii
erau n proprietate privat. Numrul total al proprietarilor de terenuri agricole
constituia 1,1 mln. SupraIata medie pe Republic a unei proprietti constituia 1,56
ha.

1.4.4.4 nregistrarea bunurilor imobile.
nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole a devenit o
conditie obligatorie n cadrul implementrii pietei Iunciare.
Una din primele actiuni ndreptate spre crearea pietei Iunciare si, mai mult, a
pietei imobiliare a Iost nIiintarea, prin Decretul Presedintelui Republicii Moldova
nr.230 din 27.06.1994, a Agentiei Nationale pentru Geodezie, CartograIie si
Cadastru.
n continuare, la 25 Iebruarie 1998, Parlamentul trii a adoptat Legea
cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 XV.
Importanta acestei Legi const n aceea c, n continutul ei a Iost stabilit cadrul
juridic si institutional al procesului de nregistrare a bunurilor imobile. AstIel,
cadastrul a trecut de la inIormatia numai cu caracter Iunciar la o inIormatie mai
ampl, despre terenuri mpreun cu constructii, instalatii, amenajri.
n scopul solutionrii problemei, prin hotrrea Guvernului nr. 1027 din 6
noiembrie 1997 a Iost instituit OIiciul de implementare a Primului proiect de
cadastru.
Scopul proiectului const n a organiza lucrrile de nregistrare masiv a tuturor
bunurilor imobile din tar. Tot n acest scop au Iost instituite si oIiciile cadastrale
teritoriale.
Implementarea pietei Iunciare s-a conIruntat cu un sir de obstacole.
28
n primul rnd, n continutul initial al Codului Funciar vnzarea cumprarea
terenurilor agricole era suspendat pn n anul 2000. Totodat, deja n anul 1997,
printr-o Lege special ,Privind pretul normativ si modul de vnzare cumprare a
pmntului nr.1308 XIII din 25 iulie, Parlamentul a adoptat cadrul juridic pentru
vnzarea terenurilor agricole.
Dup aceasta a urmat un sir de actiuni de creare a inIrastructurii pietei Iunciare.
Printre aceste actiuni nu putin important a Iost crearea registrului bunurilor imobile
care are ca scop si, inclusiv, ocrotirea dreptului de proprietate.
Ocrotirea dreptului de proprietate vzut prin prisma cadastrului este o notiune
cu un continut destul de larg. Aici avem toate drepturile de proprietate si garantia
recunoasterii lor, crearea mecanismului de recunoastere etc.

1.5 Scopul cadastrului
1.5.1 Generalit(i.
Vom reiesi mai nti din Iaptul c cadastru a aprut ca o necesitate obiectiv a
societtii, la o etap de dezvoltare. Tot aici vom constata c nu toate trile, chiar si
la etape avansate de dezvoltare, au recunoscut necesitatea si au ndeplinit lucrri cu
continut de cadastru.
Sunt bine cunoscute descrierile despre activittile cadastrale egiptene care se
reIer la o perioad de mai mult de 3000 ani pn la era noastr, atunci cnd n alte
tri europene si nu numai europene, avnd un nivel de dezvoltare destul de nalt nu
sunt cunoscute activitti cadastrale organizate care ar Ii demonstrat implementarea
cadastrului.
Descrierile egiptene ne demonstreaz Iaptul c cadastru a aprut ca o activitate
ndreptat spre msurarea pmntului. La aceast etap de dezvoltarea a statului
egiptean, n Iata cadastrului erau puse spre solutionare urmtoarele probleme:
- determinarea si Iixarea amplasrii n natur si pe diIerite desene a hotarelor
terenurilor proprietarilor;
- eIectuarea lucrrilor de revenire n natur la hotarele anterioare (ale anului
trecut) disprute din motive de revrsare a rului Nil;
- prezentarea inIormatiei respective la curtea Iaraonilor pentru aplicarea
mecanismului Iiscal.
Deja din cele mentionate constatm c, pentru ca cadastru s apar ca o
realitate obiectiv sunt necesare, cel putin dou conditii obiective.
DesIsurnd mai departe exemplul egiptean constatm c, n calitate de
necesitate obiectiv a aparitiei cadastrului a servit necesitatea impunerilor Iiscale iar
ca conditie obiectiv depsirea impactului provocat de revrsrile rului Nil.
Dac e s Iormulm scopul cadastrului la etapa mentionat mai sus atunci vom
ajunge la urmtoarea concluzie. Cadastru a aprut ca o necesitate de determinare si
identiIicare a terenurilor, dup proprietarii adevrati n scopul impunerilor Iiscale.
Problema impunerilor Iiscale si determinrii (identiIicrii) drepturilor
proprietarilor de teren a Iost actual pentru toate trile si timpurile.
n dependent de perioada analizat, pe parcursul istoriei, au Iost supuse
evolutiei metodele de tinere a cadastrului, mai larg au devenit obiectul si subiectul
cadastrului.
29
Scopul cadastrului rmne ne schimbat informatizarea 8ocietjii.
n linii generale, inIormatia solicitat de societate are un continut cu caracter
cantitativ, calitativ si de drept.
Informatie cantitativ descrie amplasamentul, Iorma, dimensiunile (lungime,
ltime, grosime, nltime), supraIat, volumul obiectului etc;
Informatie calitativ descrie structura solului, eroziune, aspectul morIologic,
hidric (pentru terenuri) materialul de constructie, uzur, valoare (pentru constructii,
instalatii, amenajri) etc;
Informatie furidic descrie proprietarul, tipul propriettii, grevri, servitute,
spatiul de rspndire a drepturilor (hotare, limite), data instituirii (dobndirii,
ncetrii) drepturilor etc.

1.5.2 Evolu(ia cerin(elor fa( de informa(ia cadastral.
Fiind nregistrate, cu nsusirile lor cantitative si calitative, bunurile imobile
Iormeaz o inIormatie de nepretuit pentru crearea conditiilor de utilizare rational.
Aceast inIormatie este Iurnizat Parlamentului, Guvernului, ministerelor,
departamentelor de ramur, institutiilor publice si private, ntreprinderilor,
persoanelor Iizice pentru elaborarea proiectelor de perspectiv, pentru utilizarea lor
n viata de toate zilele etc.
O directie important a Iurnizrii inIormatiei cadastrale a Iost, este si va Ii
sistemul Iiscal.
Implementarea unei politici Iiscale moderne este de nenchipuit Ir un
cadastru modern. Pentru aceasta, scopul cadastrului este de a acumula si pune la
dispozitia autorittilor publice respective o inIormatie corect despre bunurile
imobile si proprietari, aspectul lor calitativ si cantitativ.
Un rol important l are cadastru n Iolosirea rational a celei mai importante
bogtii a trii noastre resurselor Iunciare. Pentru economia Moldovei, care este
limitat n bogtii subterane, avnd un amplasament spatial si o asezare geograIic
speciIic, Iolosirea rational a terenurilor este de cea mai important nsemntate.
Acest aspect va trece ca un Iir rosu prin toat activitatea cadastral din
Moldova, va Iormula scopul si, la rndul su, continutul cadastrului pe o perioad de
lung durat.
Dac e s generalizm la capitolul ,scopul cadastrului, atunci vom
concluziona c, pe tot parcursul analizat, cadastrul a avut si are scopul de deservire
inIormational. La rndul su, Iormele si metodele de acumulare, pstrare si
deservire inIormational se aIl ntr-o permanent dezvoltare de la simple
nscrieri la un sistem inIormational dezvoltat. La momentul actual scopul
cadastrului este crearea i de:voltarea sistemului informational pentru deservirea
diferitelor ramuri ale economiei, ale societtii in ansamblu.






30
CAPITOLUL 2.
OBIECTUL CADASTRULUI

2.1. Generalit(i.
Analiza dezvoltrii cadastrului, n calitate de Ienomen (proces) pe un parcurs
istoric ndelungat, ncepnd cu cele mai vechi timpuri, demonstreaz c obiectul
activittilor, a intereselor att publice ct si private, a Iost terenul. Mai nti cel
agricol apoi ntreg Iondul Iunciar.
Interesul de a cunoaste ct mai mult despre terenuri a Iormulat obiectul
cadastrului.
Pe parcursul timpului, continutul inIormatiei despre terenuri, a suIerit
modiIicri esentiale. Au evoluat si metodele de acumulare a inIormatiei. Obiectul
cadastrului a devenit mai integru, incluznd n sine inIormatii diverse despre
obiectele amplasate pe un teren concret.
AstIel, obiectul cadastrului - sunt terenurile pe care sunt amplasate
constructii, instalatii, amenafri, obiecte acvatice, plantatii multianuale, inclusiv
portiuni de subsol ale acestor terenuri.
Toate terenurile n ansamblu vor Iorma Iondul Iunciar al Republicii Moldova.

2.2 Fondul funciar al Republicii Moldova.
Fondul Iunciar al Republicii Moldova include spatiul interior dintre hotarele
trii. Anume acest spatiu care include terenuri, ape, pduri, prin complexitatea sa va
Ii studiat n calitate de obiect al cadastrului.
Cunoasterea detaliat a continutului Iondului Iunciar este o problem de stat.
Prin importanta sa, Iondul Iunciar reprezint obiectul unui cadru legislativ al trii
legislatia Iunciar.
SupraIata total a Iondului Iunciar al Republicii Moldova este de 3384,6 mii ha.
Pentru o cunoastere mai proIund a Iondului Iunciar, a obiectului cadastrului, el
este divizat n: intravilan, extravilan, categorii (subcategorii) de destinatie, categorii
(subcategorii, moduri) de Iolosint, bunuri imobile etc.
Cadastrele de specialitate divizeaz Iondul Iunciar al trii n dimensiuni si mai
mici (parcele etc.)

2.3 Intravilanul yi extravilanul
Defini(ii.
Intravilan - teritoriu (spatiu), ocupat de amenafri i constructii (vatra
satului) ce constituie localitatea inclusiv terenurile care, conform legislatiei in
vigoare sunt determinate pentru de:voltarea ulterioar a acestei localitti. Limita
intravilanului este stabilit prin planul urbanistic general (art.1 Legea nr. 835 din
17.05.1996 privind principiile urbanismului i amenafrii teritoriului).
Extravilan - teritoriul din afara intravilanului localittii cuprins in limita
teritoriului administrativ, care inglobea: activitti dependente sau nu de functiile
localittii conform plan:rilor :r-ani8tice yi plan:rilor de amenajare a
teritori:l:i.

31

Figura nr.1

Plan urbanistic (amenajare a teritoriului) - totalitate a documentelor scrise
i desenate referitoare la un teritoriu definit, prin care se anali:ea: situatia
existent i se stabilesc obiectivele i msurile in domeniul urbanismului i
amenafrii teritoriului pe o perioad determinat.
Dup cum deja am constatat, prima divizare a Iondului Iunciar este intravilanul
si extravilanul. n cadrul relatiilor Iunciare ale Moldovei aceste notiuni sunt relativ
noi. Totodat, ele (notiunile) au intrat deja adnc n cadrul legislativ normativ, n
alte domenii importante.
n sistemul inIormational al cadastrului intravilanul si extravilanul cuprind un
volum esential.
Intravilanul si extravilanul sunt dou prti componente ale spatiului
(teritoriului) unei localitti. n lipsa localittii nu vor Ii utilizate notiunile de
intravilan si extravilan.
n majoritatea cazurilor, mai ales n spatiul rural, notiunile de intravilan si
extravilan sunt aplicate ctre o unitate administrativ teritorial (primrie).
Majoritatea unittilor administrativ teritoriale de nivelul unu, sunt compuse
din intravilan si extravilan.
Totodat aceasta nu este o conditiei obligatorie. Mai ales n cadrul oraselor
(orselelor, centrelor raionale) vom depista multe cazuri cnd unitatea administrativ
teritoriale este compus numai din intravilan.
ntre intravilan si extravilan nu exist hotare dar exist o ,limit.
Un extravilan al unei localitti este divizat de alt extravilan al altei localitti
prin linia de hotar.
La momentul actual pentru cadastru implementat n Moldova exist o problem
ce tine de delimitarea terenurilor intravilanului si a extravilanului. ntr-un mod
32
corect, mai nti de a declansa lucrrile cadastrale ntr-o unitate administrativ
teritorial este necesar de a stabili limita acestor terenuri. Aceast linie mai are si un
caracter juridic, si reprezint un scop important, mai ales pentru localittile rurale.
Anume aici majoritatea supraIetelor terenurilor din extravilan sunt cu destinatie
agricol. Ocrotirea si pstrarea terenurilor cu destinatie agricol pentru Moldova
este de o nsemntate deosebit. Lipsa unei limite dintre intravilan si extravilan pune
n primejdie ocrotirea si pstrarea terenurilor cu destinatie agricol.
Ca prti componente ale Iondului Iunciar intravilanul ocup 9,3 iar
extravilanul 90,7 din supraIata total a Republicii de 3384,6 mii. ha.
Includerea unor terenuri n limitele intravilanului nu este o actiune care ne-ar
permite realizarea msurilor preconizate de planul urbanistic. Pentru aceasta este
necesar de a modiIica categoria de destinatie conIorm legislatiei n vigoare.

2.4 Categoriile de destina(ie a terenurilor.
2.4.1 Generalit(i.
Categorie (s.f) - Notiune fundamental i de maxim generalitate care exprim
propriettile i relatiile esentiale i generale ale obiectelor i fenomenelor realittii.
n continuare, Fondul Iunciar al Republicii este divizat n categorii de destinatie
a terenurilor.
ConIorm Codul Funciar (Legea nr.828-XII din 25 decembrie 1991) Iondul
Iunciar n Moldova a Iost divizat n sapte categorii de destinatie si anume:
cu destinatie agricol,
din intravilanul localittilor,
destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor,
destinate ocrotirii naturii, ocrotirii snttii, activittii recreative, de valoare
istorico cultural, terenurile :onelor suburbane i ale :onelor ver:i,
ale fondului silvic,
ale fondului apelor,
ale fondului de re:erv.
Categoria de destinatie a terenurilor este determinat reiesind din cele mai
esentiale trsturi ale sale, din principiul pretabilittii (capacittii), si Iezabilittii
(necesittii) socioeconomice care n ansamblu este sau ar garanta o cea mai bun
(rational) utilizare a terenurilor.
Analiza categoriilor de destinatie a terenurilor prin prisma principiilor de
pretabilitate si Iezabilitate ne demonstreaz urmtoarele.
Terenuri cu destina(ie agricol.
Pentru ca un teren s Iie trecut la categoria de destinatie ,terenuri agricole este
necesar s adune urmtoarele conditii:
Iertilitate nalt;
amplasament rational;
posibilitatea aplicrii msurilor de protectie mpotriva eroziunii, altor primejdii;
necesitatea cultivrii plantelor de cmp, producerii productiei agricole,
securittii alimentare, activittii economice.
33
Conditiile enumerate mai sus sunt nu alt ceva dec rspunsul la cele dou
principii de baz care se rspndesc asupra tuturor categoriilor de destinatie
pretabilitatea si Iezabilitatea.
n conditiile n care, un teren Iertil nu poate Ii protejat de eroziune, boli etc, nu
pot Ii aplicate msuri de protectie, chiar si dac exist o necesitate a cultivrii
plantelor, a produselor alimentare, acest teren va Ii exclus din categoria celor
agricole si trecut la alt categoria care va ntruni conditiile respective.
De asemenea, pot Ii cazuri cnd necsittile social economice ne vor impune s
utilizm terenuri chiar si mai putin productive, supuse eroziunii etc.
n Iiecare caz concret este necesar de identiIica pozitia determinant
argumentat.
ReIeritor la categoria de terenuri ,cu destinatie agricol , n toate cazurile
avem posibilitatea de a le supune unei analize detaliate n conIormitate cu principiile
de baz.
Terenurile din intravilanul localit(ilor.
Pe parcursul anilor (1991-2009) n conIormitate cu prevederile Codului Iunciar,
Iondul Iunciar al republicii a Iost divizat n 7 categorii una dintre care sunt
,Terenurile din intravilanul localittilor.
Situatia contradictorie la acest capitol reiese din Iaptul c Iondul Iunciar al
Republicii Moldova este deja divizat n terenurile ,intravilanului si terenurile
,extravilanului.
Notiunile de intravilan si extravilan sunt aplicate la un nivel mai nalt. n
asemenea conditii, se pierde principiul ,Iezabilittii. Nu mai este necesar, la nivelul
categoriilor de destinatie de divizat, nc o dat, Iondul Iunciar n terenurile
intravilanului.
n asemenea conditii, categoria ,terenurile din intravilanul localittilor trebuie
s dispar.
Aceast situatie mai este completat si cu alte argumente. De exemplu, n
majoritatea intravilanelor sunt terenuri cu destinatie agricol. Din punctul de vedere
al continutului categoriei de destinatie, aceste terenuri si pstreaz statutul lor
juridic de terenuri destinate agriculturii.
Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunica(iilor.
Divizarea Iondului Iunciar al Republicii Moldova, inclusiv si n ,terenurile
destinate industriei, transportului, telecomunicatiilor a creat o situatie contradictorie
din urmtoarele considerente.
n primul rnd, necesittile industriei, transporturilor etc. se maniIest prin
necesitatea amplasrii unor constructii, instalatii amenajri. Principiile de
determinare a categoriilor de destinatie (pretabilittii si Iezabilittii) nu pot Ii
aplicate la ,industrie ca domeniu dar pot Ii , cu succes, aplicate la amplasarea
constructiilor, instalatiilor, amenajrilor.
Din aceste considerente, denumirea categoriei de destinatie trebuie s Iie
numit teren:ri de8tinate con8tr:cjiilor, in8talajiilor, amenajrilor, altor
de8tinajii 8peciale".
O asemenea abordare solutioneaz si problema constructiilor din cadrul
localittilor, din intravilan.
34
Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii snt(ii, activit(ii
recreative, de valoare istorico - cultural, terenurile zonelor suburbane yi ale
zonelor verzi.
Analiza proIund a acestei categorii de destinatie ne demonstreaz urmtoarele.
Majoritatea terenurilor incluse la aceast categorie de destinatie reprezint terenurile
altor categorii si anume: terenurilor destinate agriculturii, Iondului Iorestier,
Iondului apelor.
ConIorm materialelor cadastrului Iunciar, la 1.01.08 supraIata total a
terenurilor din aceast categorie constituie 3976 ha dintre care 2200 ha pduri, ape
460 ha, arabil 160 ha, 250 ha alte amenajri.
Din motivul abordrii incorecte a problemei chiar si inIormatia de mai sus
deasemenea are diIicultti.
Pentru a depsi situatia este rational ca terenurile pe care sunt amplasate
constructii, instalatii, amenajri s Iie incluse la categoria ,terenuri destinate
constructiilor, instalatiilor, amenajrilor....
Terenurile asupra crora se vor aplica numai restrictii ce tin de domeniul
ocrotirii naturii este rational s Iie incluse n categoriile: destinate agriculturii,
Iondului Iorestier, Iondului apelor.
Pentru a speciIica aspectele de ,ocrotire a naturii, ,a snttii etc., n cadrul
altor categorii de destinatie se va utiliza notiunea de subcategorii de destinatie.
Exemplu. n cadrul categoriei ,terenuri destinate agriculturii se va include si
subcategoria ,terenurile zonelor: de protectie, sanitare, suburbane, verzi etc..
Terenurile fondului silvic.
efinijii.
Silvic - privitor la domeniul silviculturii.
ore8tier - ce tine de pdure n calitate de plantatie.
Deja din continutul deIinitiilor de mai sus constatm c, sintagma ,Iondul
silvic nu este corect. Mai corect ar Ii ,Iondul terenurilor utilizate n domeniul
silvic sau ,Iondul Iorestier.
ReIeritor la ,Iondul Iorestier, pot Ii aplicate principiile de baz ale identiIicrii
categoriei de destinatie pretabilitatea si Iezabilitatea.
Aceste principii au un rol important n procesul de atribuire a terenurilor din
diIerite categorii, si mai ales din cele agricole, la Iondul Iorestier.
Terenurile fondului apelor.
Categoria de destinatie ,Iondul apelor include n sine: apele, mlastinile,
terenurile aIerente (necesare bazinelor de ap) de deservire etc. Prin rolul lor n
societate, Iondul apelor este reIlectat n cadrul unei categorii de destinatie separat.
Principiile de identiIicare a categoriilor de destinatie sunt aplicabile si la Iondul
apelor.
Terenurile fondului de rezerv.
Un exemplu semniIicativ ne mai reprezint si Iondul de rezerv. Nu este
exclus necesitatea unor Ionduri de rezerv pentru unele scopuri speciale publice,
tot odat, asupra Iondului de rezerv nu pot Ii aplicate principiile de identiIicare ale
categoriilor de destinatie.
35
n asemenea conditii, categoria ,fondul de re:erv` se transIorm ntr-un
impediment n procesul de implementare a cadastrului, Iolosirii rationale a
terenurilor. Este rational ca aceast categorie de destinatie a terenurilor s Iie inclus
n cadrul altor categorii de destinatie.

2.4.2 Concluzii.
Analiza situatiei descris mai sus a Iost utilizat n procesul de elaborare a
proiectului Codului Iunciar n redactie nou aprobat de ctre Parlamentul Republicii
Moldova (Legea nr..)


Figura nr.2

n Iinal, structura Iondului Iunciar al Republicii Moldova include urmtoarele
categorii de destinatie vezi fig:ra nr.2):
terenuri cu destinatie agricol,
terenuri destinate constructiilor, instalatiilor, amenafrilor, altor destinatii
speciale,
terenurile destinate fondului forestier,
terenurile destinate fondului apelor,

2.4.3 Categoria de terenuri cu destina(ie agricol
Defini(ie.
Cu destina(ie agricol - sunt terenurile care, reiesind din pretabilitate
(nsusirile, capacittile lor) sau din necesitatea socioeconomic (Iezabilitate), sunt
36
utilizate direct sau indirect, n scopul producerii sau deservirii procesul de
producere agricol.


Figura nr. 3

Categoria de terenuri cu destinatie agricol este divizat n subcategorii de
destinatie si anume:
terenuri productive:
inclusiv.
de calitate superioar,
slab productive,
amenafate,
:one de protectie.
terenuri neproductive.
Sub categoriile de destinatie mentionate mai sus sunt deja evidentiate de ctre
cadrul legislativ, metodico-metodologic etc.
Dezvoltarea n continuare a cerintelor socioeconomice nu exclude aparitia, n
cadrul structurii Iondului Iunciar, si a altor noi subcategorii. Pentru aceasta sunt
toate conditiile obiective n cadrul calittii terenurilor, n cadrul subcategorieii
terenurilor amenajate etc.
Aceast dezvoltare nu trebuie s creeze impedimente n procesul crerii si
dezvoltrii sistemului inIormational al cadastrului.



37
2.4.3.1 Terenuri cu destina(ie agricol, productive.
La subcategoria de terenuri cu destinatie agricol, productive sunt raportate
acele terenuri care, particip nemijlocit la cultivarea plantelor si ca rezultat, la
producerea productiei agricole (materiei prime). Aceste terenuri sunt:
terenul arabil;
livezile;
viile;
alte plantatii multianuale;
Inatele;
psunile.
Notiunile de terenuri ,productive si ,neproductive sunt utilizate n cadrul
tuturor categoriilor de destinatie. Mai tare ns aceaste subcategorii se maniIest n
cadrul terenurilor cu destinatie agricol.
Terenuri de calitate superioar.
n toate trile, iar Moldova nu reprezint o exceptie, terenurile de calitate
superioar sunt luate la o evident strict nsotit de un regim special de protectie.
Notiunea de terenuri de calitate superioar si necesitatea protectiei lor a Iost
deja deIinit de ctre articolul 83 al Codului Iunciar (Legea nr.828 - XII din 25
decembrie 1991)
ConIorm articolului nominalizat, din subcategoria terenurilor destinate
agriculturii, de calitate superioar, Iac parte terenurile orizontale si cvazi
orizontale de podisuri, culmi largi situate pe versanti cu panta de pn la 3 grade,
terenurile cu gradul de evaluare a Iertilittii naturale de pe8te p:ncte, precum si
terenurile irigate.
Utilizarea acestor terenuri n alte scopuri dect cele agricole sau, ne aplicarea
msurilor de protectie aduce la implicarea justitiei.
Evident c, pentru ca msurile de protectie a acestor terenuri s Iie eIective,
este necesar ca, n primul rnd, aceste terenuri s Iie identiIicate, cunoscute de
Iiecare cettean n natur, s Iie nregistrate n modul stabilit etc.
Deasemenea, conIorm legislatiei n vigoare, utilizarea acestor terenuri, n
conditii extremale, n alte scopuri dect cele agricole, poate Ii permis numai de
ctre Parlamentul Republicii Moldova, adoptnd o derogare de la legislatia n
vigoare.
Constructia obiectelor care au scopul de protectie a terenurilor destinate
agriculturii ( de protectie a stratului de sol), ameliorative, Iorestiere etc. nu este
considerat modiIicarea destinatiei.
Este evident Iaptul c, dac am recunoscut calitatea superioar a terenurilor cu
destinatie agricol atunci, inevitabil, vom recunoaste si ,terenurile slab productive
Terenuri slab productive.
Aceste terenuri includ un nvelis de sol cu o bonitate mai mic de 30 de grade si
reprezint, n majoritate, pante mai mari de 5 grade. Pot Ii si alte terenuri ale cror
nvelis de sol este degradat sub actiunea altor Iactori negativi cum ar Ii srturile etc.
Terenurile slab productive, n marea lor majoritate, sunt rezultatul Iactorilor
negativi naturali sau antropici. Ele ne demonstreaz ce se poate ntmpla cu
38
terenurile de calitate superioar dac nu vom ntreprinde msurile de protectie
necesare.
La rndul su, aceste terenuri, devin obiectul diIeritelor Programe de stat de
protectie, de valoriIicare etc.
Cunoasterea acestor terenuri, motivul degradrii, metodele de valoriIicare etc.
impune elaborarea unui sistem de identiIicare si control. La acest compartiment sunt
valoriIicate mijloace esentiale Iinanciare publice.
Evident c pentru ca mijloacele Iinanciare s Iie utilizate rational iar eIectul
obtinut de la msurile aplicate maximal, este necesar identiIicarea si nregistrarea
acestor terenuri.
Deasemenea, si cadrul legislativ este orientat spre aceste terenuri.
Decizia de trecere a terenurilor cu destinatie agricol la sub categoria
terenurilor de calitate inIerioar, (slab productive), este adoptat, de ctre o comisie
special a Consiliului local din localitatea respectiv, n baza studiilor pedologice a
institutiilor publice de specialitate abilitate n Iunctii.
Proprietarii terenurilor cu destinatie agricol, slab productive au dreptul:
a) s renunte la terenul n cauz contra unei plti echivalente pretului mediu de
piat stabilit la momentul dat n localitatea respectiv;
b) s transmit terenul pentru a Ii utilizat n cadrul Programului de consolidare
a terenurilor agricole.
Pretul mediu de piat pentru localitatea respectiv, n cazul renuntrii la aceste
terenuri, este stabilit de ctre oIiciile cadastrale teritoriale n baza tranzactiilor
eIectuate pe parcursul ultimului an.
Utilizarea terenurilor cu destinatie agricol, slab productive, n cadrul
Programului de consolidare a terenurilor agricole este eIectuat n baza unui proiect
de consolidare a terenurilor agricole.
Utilizarea terenurilor cu destinatie agricol, slab productive n cadrul
Programului de consolidare a terenurilor agricole nu priveaz persoana respectiv de
dreptul de proprietate asupra terenului, iar proprietarul beneIiciaz de rezultatele
Programului.
Decizia de a beneIicia de prevederile Programului de consolidare a terenurilor
agricole o primeste proprietarul de teren n mod benevol.
Terenuri amenajate.
ConIorm legislatiei n vigoare, la aceast subcategorie se reIer terenurile
irigate, desecate, altele.
Regimul special al terenurilor irigate este stabilit de Legea 828-XII din 25
decembrie 1991.Totodat, este de mentionat c amenajarea terenurilor reprezint o
cale eIectiv de inIluent n procesul de exploatare a lor. Cile de amenajare sunt
diIerite n dependent de caracteristicile terenurilor.
Pentru Moldova, irigarea, desecare, combaterea eroziunii vor deveni ntr-un
scurt timp Ioarte rspndite.
Pentru aceasta, cunoasterea acestor terenuri, a motivelor ce impun aplicarea
amenajrilor devine o problem Ioarte actual. Evident c identiIicarea si
nregistrarea acestor terenuri este prima msur Ir de acre nu vor Ii aplicate altele.

39
Zone sanitare, de protec(ie etc.
n cadrul tuturor categoriilor de destinatie vom depista terenuri care, datorit
amplasrii lor, duc povoara unor restrictii, obligatii etc. Aceste terenuri Iormeaz
asa numitele zone: suburbane, sanitare, de protectie, de inIluent etc.
Aceste terenuri nu se exclud din categoria respectiv de destinatie dar, stabilesc
restrictiile respective.
Proprietarii acestor terenuri sunt obligati s respecte normele stabile de statul
acestor zone.

2.4.3.2 Terenuri cu destina(ie agricol, neproductive.
La subcategoria de terenuri cu destinatie agricol ,ne productive` se raport
acele terenuri care, din motive naturale sau antropice nu sunt implicate direct n
cultivarea plantelor si respectiv n productia agricol.
Cazurile cnd terenurile se atribuite la subcategoria ,cu destinatie agricol, ne
productive sunt mai putin rspndite. Acestea sunt supraIete mici n interiorul
masivelor agricole care nu pot Ii utilizate, din motivul amplasrii spatiale n alte
scopuri (alunecri de teren, stncrii, petrisuri, terenuri supra umede etc.).
Mai des sunt rspndite cazurile de atribuire a terenurilor la subcategoria ,cu
destinatie agricol, neproductive din motive antropice. Aici sunt incluse att obiecte
de protectie ct si alte constructii instalatii si amenajri.
La aceast subcategorie, n cadrul constructiilor instalatiilor, amenajrilor se
mai includ: Iermele zootehnice, obiectele piscicole, drumurile tehnologice si de
exploatare agricol; depozitele care deservesc procesul de exploatare a terenurilor;
diIerite platIorme etc.

2.4.4 Terenurile construc(iilor, instala(iilor, amenajrilor, altor destina(ii
speciale.
Denumirea categoriei de destinatie ,terenurile constructiilor, instalatiilor
amenajrilor, altor destinatii speciale deja ne orienteaz spre continutul criteriilor de
pretabilitate si Iezabilitate. Aceste terenuri vor Ii bune pentru amplasarea diIeritelor
constructii, instalatii amenajri iar necesitatea amplasrii acestor obiecte are un
continut social orientat.
Din punctul de vedere al Iormrii acestei categorii de destinatie semniIicativ
este Iaptul c n cadrul ei terenul capt un rol speciIic baz spatial pentru
nIiintarea unui proces de productie.
Dac n cadrul primei categorii de destinatie terenul particip nemijlocit la
procesul de producere (cultivarea plantelor) atunci n cadrul acestei categorii terenul
va servi ca spatiu pentru amplasarea unor constructii, instalatii, amenajri care, la
rndul su vor Iorma baza procesului de productie.
Aici este necesar s constatm prioritatea domeniului agricol n procesul de
amplasare a categoriilor de destinatie a terenurilor. Cu alte cuvinte, la categoria
,terenurile constructiilor, instalatiilor, amenajrilor vor Ii atribuite terenuri care
sunt mai putin pretabile pentru scopuri agricole.
40
n cadrul categoriei de terenuri destinate constructiilor, instalatiilor,
amenajrilor, altor destinatii speciale sunt incluse urmtoarele subcategorii de
terenuri:
terenuri destinate spatiului locativ,
terenuri destinate industriei,
terenuri destinate transportului,
terenuri destinate ocrotirii snttii,
terenuri de valoare istorico cultural,
terenuri destinate activittilor recreative,
terenuri destinate ariilor protefate,
terenuri cu destinatie special.


Figura nr.4

2.4.4.1 Terenurile spa(iului locativ
Terenurile spatiului locativ reprezint una din cele mai rspndite subcategorii
de terenuri din cadrul categoriei ,terenuri destinate constructiilor, instalatiilor,
amenajrilor, altor destinatii speciale.
Aceast subcategorie include:
terenurile pe care sunt amplasate case (cldiri) individuale de locuit sau
cldiri in care locuiesc mai multe familii inclusiv cldiri cu mai multe etafe,
terenurile pe care sunt amplasate cldirile de deservire, functiile principale
ale crora sunt acordarea multiplelor servicii populatiei din localitatea respectiv,
terenurile cldirilor administrative, a autorittilor publice centrale sau locale,
41
terenurile pe care sunt amplasate cldiri (obiecte) de menire social cultural
(grdinite, coli, case de cultur, teatre, mu:ee, cinematografe etc.),
terenurile pe care sunt amplasate obiecte (lcae) de cult (biserici, cimitire
etc.),
terenurile ocupate de str:i,
terenurile pe care sunt amplasate constructiile provi:orii, instalatiile i
amenafrile aferente obiectelor enumerate mai sus,
alte terenuri preconi:ate, conform planului de amenafare a teritoriului
respectiv, pentru constructii, instalatii, amenafri din spatiul locativ,
:one suburbane, sanitare, de protectie etc.


Figura nr.5

Din punctul de vedere al dreptului de proprietate terenurile spatiului locativ
includ: proprietatea privat, proprietatea public a unittii administrativ teritoriale,
proprietatea public a statului.
Evident c si gestionarea acestor terenuri se eIectueaz n dependent de
dreptul la proprietate.
Autorittile publice locale atribuie sectoare de teren, Ir plat, Iamiliilor nou-
Iormate, dac membrii Iamiliilor nu s-au Iolosit anterior de acest drept, precum si
persoanele Iizice care au atins vrsta de 18 ani, dispun de viza de resedint n
localitatea n care li se atribuie terenul, din contul terenurilor proprietate public a
unittilor administrativ teritoriale, pentru constructia caselor de locuit, anexelor
gospodresti: n orase de la 0,04 pn la 0,07 hectare, n localitti rurale (comune)
- pn la 0,20 hectare.
42
Dimensiunile concrete ale terenului se stabilesc de ctre consiliul local. n
intravilanul municipiilor se atribuie n proprietate terenuri pentru constructia caselor
de locuit numai n urma vnzrii-cumprrii lor la pret comercial (la licitatie sau
prin concurs), conIorm deciziei consiliului local.
SupraIata terenurilor se stabileste pornind de la normele de urbanism si planul
urbanistic aprobat.
Atribuirea repetat, Ir plat, a terenurilor se admite numai cettenilor a cror
proprietate Iunciar a Iost distrus n urma calamittilor naturale.
n restul cazurilor, atribuirea repetat a terenurilor, se eIectueaz contra plat
prin vnzare la licitatie, organizat de autorittile administratiei publice locale.
Terenuri aIerente blocurilor locative si constructiilor, instalatiilor auxiliare
aIerente lor se transmit Ir plat n proprietate comun a proprietarilor de
apartamente, n corespundere cu Legea condominiului n Iondul locativ.
Utilizarea terenului pe care este amplasat cldirea cu mai multe
apartamente, alte constructii, instalatii, amenajri privatizate este determinat
de ctre coproprietari.
Dimensiunile, conIiguratia terenurilor, pe care sunt amplasate case cu mai
multe apartamente, alte constructii, instalatii, amenajri privatizate aIerente lor sunt
determinate de planul general al teritoriului atribuit si documentatia respectiv de
drept asupra pmntului.
Terenurile obiectelor de cult sunt utilizate pentru amplasarea constructiilor,
instalatiilor, amenajrilor din cadrul mnstirilor, bisericilor, cimitirelor, altor prti
componente ale cultelor religioase.
Proprietarul bisericii si altor constructii de pe lng ea este concomitent si
proprietarul terenurilor aIerente n hotarele existente.
Pentru amenajarea cimitirelor sunt utilizate terenurile proprietate public a
unittilor administrativ-teritoriale sau terenuri proprietate privat n modul stabilit.
Mnstirile, la egal cu alti detintorii pot detine terenuri n cadrul altor categorii
de destinatie (agricol, Iondul Iorestier, Iondul apelor).
Autoritatea administratiei publice locale execut complexul necesar de lucrri
pentru amenajarea teritoriilor oraselor si satelor (comunelor) n baza planului
urbanistic general al localittii.
Persoanele juridice si Iizice sunt obligati, s pstreze plantatiile verzi, s tin
teritoriile, atribuite lor, ntr-o ordine conIorm cerintelor sanitare si de protectie
contra incendiilor, n conIormitate cu planurile urbanistice generale ale localittilor.
ot 1. Toate cldirile sunt identificate impreun cu terenurile aferente lor,
2. Pot fi cldiri, in interiorul crora, in ba:a incperilor i:olate, sunt practicate mai
multe genuri de activitate (oficii, deservire a populatiei, activitate comercial etc.) inclusiv pot fi
utili:ate i pentru trai. In asemenea ca:uri categoria de folosint a cldirii in ansamblu va fi
primit reieind din. categoria la etapa constructiei sau cea modificat in modul stabilit.

2.4.4.2. Terenuri destinate industriei
Terenurile industriei reprezint o subcategorie de destinatie a terenurilor
constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor destinatii speciale.
43
Pe teritoriul Moldovei nu exist o industrie grea, de producere a mijloacelor de
productie. La rndul su, industria usoar n Moldova este reprezentat de ctre:
industria de producere a mrIurilor;
extractiv.
Industria de producere a mrIurilor la rndul su include:
industria alimentar (n majoritate, de procesare a materiei prime, alimentar);
industria de producere a altor mrIuri industriale (ncltminte, haine, etc.) ,
alte industrii.


Figura nr. 6

La rndul su, n cadrul terenurilor destinate industriei, att celei de producere a
mrIurilor ct si celei extractive sunt utilizate urmtoarele categorii de Iolosint:
constructii de baz si auxiliare, instalatii, amenajri, ci de acces, terenuri dobndite
n scopurile mentionate.
Pentru dobndirea dreptului asupra terenurilor, n scopul extragerii zcmintelor
subterane este necesar ca pretendentul s dispun de dreptul la utilizarea
zcmintelor, respectndu-se conditiile de recultivare a terenurilor, conIorm
proiectului respectiv.
Dreptul asupra terenurilor proprietate privat, poate Ii dobndit, de
ntreprinderi, n scopul extragerii zcmintelor de substante minerale utile, n modul
stabilit de Codul Civil si Codul Iunciar att n proprietate ct si cu drept de Iolosint.
Terenurile proprietate public a statului, atribuite anterior prin hotrri de
Guvern pot Ii transmise n modul stabilit, pentru extragerea zcmintelor de
substante minerale, n Iolosinta ntreprinderilor, de ctre autoritatea public central
din domeniu.
44
Structura terenurilor destinate industriei este reIlectat n Iigura nr.6
Terenurile proprietate public a statului pot Ii transmise n modul stabilit,
pentru extragerea zcmintelor de substante minerale, n Iolosinta ntreprinderilor, la
initiativa autorittii publice centrale din domeniu, prin hotrre de Guvern, dac
legislatia nu prevede altIel.
Terenurile proprietate public a unittilor administrativ teritoriale pot Ii
transmise, n modul stabilit, pentru extragerea zcmintelor de substante minerale
utile, n Iolosinta ntreprinderilor, n baza hotrrii consiliului local, dac legislatia
nu prevede altIel.
n cazul excluderii terenurilor din categoria de destinatie agricol sau din
categoria de destinatie a Iondului Iorestier, pentru extragerea zcmintelor de
substante minerale utile, se compenseaz o plat egal cu pretul normativ la
capitolul (pozitia) respectiv la care se aplic coeIicientul 0,2, dac altIel nu prevede
legislatia, cu conditia recultivrii si rentoarcerii terenurilor mentionate n circuitul
agricol sau n circuitul Iorestier dup extragerea zcmintelor, n conIormitate cu
proiectul de recultivare.
Din punctul de vedere al propriettii, terenurile destinate industriei pot Ii:
proprietate public a statului; proprietate public a unittii administrativ teritoriale,
proprietate privat.

2.4.4.3 Terenurile transportului

Figura nr.7

45
Terenurile transportului reprezint o subcategorie de destinatie din cadrul
terenurilor destinate constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor destinatii
speciale care n continuare poate avea urmtorul continut:
terenurile transportului rutier (auto),
terenurile transportului feroviar,
terenurile transportului naval (fluvial),
terenurile transportului aerian,
terenurile transportului prin conducte,
terenurile transportului electric,
terenurile telecomunicatiilor.
:one sanitare, de protectie etc.
n cadrul Iiecrei subcategorii de transport sunt utilizate categorii si
subcategorii de Iolosint (constructii de baz, auxiliare, instalatii, amenajri, ci de
acces, terenuri libere etc.)
Amplasarea constructiilor, instalatiilor si amenajrilor pe aceste terenuri, le
eIectueaz detintorii de terenuri n baza proiectului, coordonat cu serviciile
respective ale autorittii publice.
Transportul rutier. In cadrul acestei subcategorii de destinatie sunt incluse
urmtoarele categorii de Iolosint:
a) drumuri publice ,
b) constructiile instalatiile i amenafrile. gospodriei energetice, alimentrii
cu petrol, statiunilor auto, grilor auto, tehnice de serviciu, reparatie, depo:ite.
La rndul su, terenurile drumurilor publice includ zone care cuprind:
ampriza drumului, supraIata de teren ocupat de elementele constructive ale
drumului, partea carosabil, trotuare, piste pentru ciclisti, acostamente, santuri,
taluzuri, santuri de gard, ziduri de sprijin si alte lucrri de art ;
zonele de sigurant supraIete de teren situat de o parte si de cealalt a
amprizei drumului, destinate exclusiv pentru semnalizarea rutier pentru plantatiile
rutiere sau alte scopuri legate de ntretinerea si exploatarea drumului, pentru
siguranta circulatiei ori pentru protectia propriettilor situate n vecintatea
drumului. Din zonele de sigurant Iac parte si supraIetele de teren destinate
asigurrii vizibilittii n curbe si intersectii, precum si supraIetele ocupate de
lucrrile de consolidri ale terenului drumului si altele asemenea ;
c) zonele de protectie supraIetele de teren situate de o parte si de alta a
zonelor de sigurant, necesare protectiei si dezvoltrii pe viitor a drumului.
Transportul feroviar. n cadrul acestei subcategorii de destinatie sunt incluse
urmtoarele categorii de Iolosint :
terenurile ocupate nemijlocit de cile Ierate de comunicatie cu constructiile si
ediIiciile aIerente (terasament, poduri, tuneluri, viaducte, instalatii de semnalizare,
cldiri tehnice de serviciu, ci Ierate de acces etc.) ;
statiile Ieroviare cu toate constructiile si ediIiciile gospodriilor energetice, de
locomotive, de vagoane, de cltori si de marI, de ntretinere a cii Ierate, de
obiectele de semnalizare si telecomunicatii, de aprovizionare cu ap si canalizare, de
plantatiile de protectie si consolidare,
46
blocuri administrative, locative, social-culturale si alte ediIicii cu destinatie
special pentru deservirea transportului Ieroviar, care sunt amplasate n zona de
exploatare a lui;
zona de exploatare pe lng liniile cilor Ierate.
Mrimea zonelor de exploatare sunt reglementate de actele normative n
vigoare.
Pentru ntretinerea unei gospodrii auxiliare, conIorm legislatiei n
vigoare, pot Ii atribuite loturi auxiliare.
Modul de atribuire a terenurilor de la sub categoria celor destinate
transportului Ieroviar la categoria de Iolosint ,loturi auxiliare se stabileste de
Guvern printr-un Regulament special.
Transportul naval, fluvial. n cadrul transportului Iluvial mai rspndite
sunt urmtoarele categorii de Iolosint:
porturile, acostrile specializate, debarcaderele mpreun cu toate instalatiile si
amenajrile, constructiile ce deservesc transportul Iluvial;
grile Iluviale, pavilioanele;
instalatiile ingineresti, constructiile serviciului tehnic;
instalatiile si plantatiile de protectie a malurilor rurilor;
centrele de legtur (teleradio etc.);
constructiile si semnele de navigare de pe maluri si alte instalatii destinate
deservirii traseelor pe ap, centrele de reparatie-exploatare, depozitele, bazele
tehnico-materiale;
constructiile social-culturale, alte obiecte necesare Iunctionrii normale a
transportului Iluvial;
Pentru executarea lucrrilor ce tin de transportul Iluvial n aIara localittilor
este stabilit o zon special de teren cu o ltime de 20 de metri de la marginea apei
sau bordura malului (n cazul malurilor abrupte n interiorul teritoriului), care
constituie o Isie de coast a cilor Iluviale interne, Iiind pus la dispozitie n regim
gratuit. Executarea lucrrilor pe aceast Isie se coordoneaz n mod obligatoriu, cu
organul de stat abilitat n domeniul transportului Iluvial.
n scopul protectiei malurilor rurilor navigabile si zonei speciale se interzice
aratul Isiilor, deIrisarea plantatiilor Iorestiere, precum si alte lucrri ce pot
conditiona splarea malurilor.
Transportul aerian. n cadrul acestei subcategorii de destinatie sunt incluse
urmtoarele categorii de Iolosint:
aeroporturile, aerodromurile, instalatiile ingineresti (obiectele de dirijare a
transportului aerian, de radionavigatie si aterizare), terenurile serviciului tehnic;
uzinele de reparatie a aviatiei civile;
Transportul prin conducte, telecomunica(iile, liniile electrice.
n cadrul acestor subcategorii de destinatiei sunt incluse urmtoarele categorii
de Iolosint: constructii, instalatii, amenajri (Iolosinte) necesare exploatrii
normale a conductelor de petrol, de gaze, retelelor de telecomunicatii, liniilor de
electricitate.
47
Din punctul de vedere al propriettii, terenurile destinate transportului pot Ii:
proprietate public a statului; proprietate public a unittii administrativ teritoriale;
proprietate privat (individual sau comun).
Structura subcategoriilor de terenuri destinate transportului este reIlectat
n Iigura nr.7

2.4.4.4 Terenuri destinate ocrotirii snt(ii
Subcategoria de terenuri destinate ocrotirii snttii include:
statiuni balneare,
institutii terapeutice.


Figura nr.8

Structura subcategoriei de terenuri destinate ocrotirii snttii este reIlectat n
Iigura nr.8
n scopul protectiei obiectelor de tratament natural, la toate statiunile
balneare se creeaz zone de protectie sanitar. n limitele lor se interzice darea
terenurilor n posesiune, Iolosint, inclusiv n arend, ntreprinderilor, institutiilor
si organizatiilor a cror activitate este incompatibil cu protectia obiectelor
naturale curative si cu mentinerea conditiilor Iavorabile pentru odihna
populatiei.
n scopul protectiei obiectelor de tratament natural, la toate statiunile
balneare se creeaz zone de protectie sanitar. n limitele lor se interzice darea
terenurilor n posesiune, Iolosint, inclusiv n arend, ntreprinderilor, institutiilor
si organizatiilor a cror activitate este incompatibil cu protectia obiectelor
48
naturale curative si cu mentinerea conditiilor Iavorabile pentru odihna
populatiei.

2.4.4.5 Terenuri de valoare istorico-cultural
La sub categoria terenurilor de valoare istorico cultural sunt trecute
terenurile constructiilor, instalatiilor, amenajrilor proprietate public a statului sau
a unittilor administrativ teritoriale divizate n urmtoarele categorii de Iolosinte
(obiecte):


Figura nr.9

rezervatii istorico culturale;
morminte;
parcuri memoriale;
ansambluri si seturi istorice;
monumente arheologice;
zone si straturi cu vestigii arheologice;
complexe arhitecturale de landsaIt.
n conditiile n care constructiile, instalatiile, amenajrile (obiectele)
mentionate la alin.1 se aIl n cadrul altor categorii de destinatie, detintorii de
terenuri pe care sunt amplasate astIel de obiecte sunt obligati s asigure
integritatea lor, iar n caz de necesitate, s permit eIectuarea lucrrilor de
cercetare sau conservare si s aduc acest Iapt la cunostinta organelor
administratiei locale.
49
Structura subcategoriei de terenuri de valoare istorico-culturala este reIlectat
n Iigura nr. 9.
Este interzis orice activitate care contravine destinatiei acestor terenuri. n
conditiile n care, n cadrul altor categorii de destinatie, nu se respect regimul
stabilit pentru terenurile de valoare istorico cultural, terenurile pe care se aIl
obiectele respective, n modul stabilit de lege, vor Ii trecute la categoria
terenuri de valoare istorico cultural.

2.4.4.6. Terenuri destinate activit(ii recreative
n cadrul categoriei terenurilor destinate activittii recreative mai rspndite


Figura nr.10

sunt urmtoarele categorii (moduri) de Iolosint (terenuri prevzute si Iolosite
pentru odihn si turism) inclusiv: terenurile pe care se aIl case de odihn,
pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice si tabere de
IortiIicare a snttii, statii turistice, parcuri si tabere pentru copii, poteci
didactico-turistice, trasee marcate.
Pe asemenea terenuri este interzis activitatea ce mpiedic Iolosirea lor
conIorm destinatiei speciale.
Modul de Iolosire a acestor terenuri este stabilit de autorittile administratiei
publice locale si de organele de ocrotire a naturii.
Structura subcategoriei de terenuri destinate activittilor recreative este
reIlectat n Iigura nr.10

50
2.4.4.7 Terenurile ariilor naturale protejate
La subcategoria de terenuri destinate ariilor protejate se reIer terenurile
proprietate public a statului sau a unittilor administrativ teritoriale care
reprezint un spatiu natural, delimitat geograIic, cu elemente naturale
reprezentative si rare, desemnat si reglementat n scopul conservrii si
protectiei tuturor Iactorilor de mediu din limitele lui si include urmtoarele:


Figura nr. 11

re:ervatii tiintifice,
parcuri nationale,
monumente ale naturii,
re:ervatii ale naturii,
re:ervatii peisafere (de peisaf geografic),
re:ervatii de resurse,
arii cu management multifunctional,
grdini dendrologice,
monumente de arhitectur peisafer,
grdini :oologice,
Structura subcategoriei de terenuri destinate ariilor naturale protejate este
reIlectat n Iigura nr.11.
Pe terenurile destinate ariilor protejate este interzis activitatea ce vine n
contradictie cu destinatia lor special. Ele snt retrase din alte categorii de destinatie,
dac aceast destinatie si categoria de Iolosint, nu corespunde regimului de
protectie, stabilit pentru aceste terenuri.
51
Modul de gestiune a terenurilor destinate ariilor protejate este stabilit de lege.

2.4.4.8 Terenuri cu destina(ii speciale.
Terenurile cu destinatie special includ urmtoarele subcategorii:
terenuri destinate aprrii;
terenuri destinate trupelor de grniceri;
terenuri destinate trupelor de carabinieri;
terenurile organelor aIacerilor interne.
Structura subcategoriei de terenuri cu destinatie special este reIlectat n Iigura
nr.12.


Figura nr.12

Sunt considerate terenuri destinate necesittilor de aprare si trupelor de
grniceri, carabinieri si organelor aIacerilor interne terenurile repartizate pentru
amplasarea si desIsurarea activittii permanente a unittilor militare, institutiilor de
nvtmnt militar si organizatiilor Fortelor Armate, trupelor de grniceri, carabinieri
si organelor aIacerilor interne.
Folosirea n alte scopuri a terenurilor destinate necesittilor de aprare si
trupelor de grniceri, carabinieri si organelor aIacerilor interne este interzis.
Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesittile de aprare si ale
trupelor de grniceri, carabinieri si organelor aIacerilor interne se stabilesc n
conIormitate cu normativele n vigoare si se coordoneaz cu autoritatea
administratiei publice locale.
52
Structura subcategoriei de terenuri cu destinatie special este reIlectat n Iigura
nr.12.
Modul de repartizare si utilizare a terenurilor pentru necesittile de aprare si
ale trupelor de grniceri, carabinieri si organelor aIacerilor interne este stabilit de
Guvern.
Din punctul de vedere al propriettii terenurile cu destinatie special sunt
terenurile propriettii publice de stat.

2.4.5 Terenurile destinate fondului forestier.
Defini(ii.
!d:rea reprezint un element al landsaItului geograIic, o unitate
Iunctionala a biosIerei, compusa din comunitatea vegetatiei Iorestiere (in care
domina arborii si arbustii), pturii vii, animalelor si microorganismelor. Toate
aceste prti componente ale mediului natural in dezvoltarea lor biologica sint
interdependente si actioneaza asupra habitatului lor.
Sunt considerate drept pduri terenurile acoperite cu vegetatie Iorestiera
cu o supraIata de peste 0,1 ha.
fond:l fore8tier - reprezint toate pdurile, terenurile destinate mpduririi,
terenurile atribuite gospodriei silvice precum si terenurile neproductive incluse n
amenajrile silvice sau n cadastrul Iunciar ca pduri si/sau plantatii Iorestiere;
regim 8ilvic 8ilvic:lt:r) reprezint politica statului n domeniul exploatrii
Iondului Iorestier.
Codul Iunciar aprobat prin Legea 828-XII din 25 decembrie 1991 (art. 2, al.2)
numeste aceast categorie ,terenuri ale Iondului silvic. Codul silvic aprobat prin
Legea 887-XIII din 21 iunie 1996 include notiunea de Iondul Iorestier dar nu silvic.
n baza analizei notiunilor mentionate mai sus constatm c notiunea de
,terenuri ale Iondului silvic nu este corect din simplul motiv c un asemene Iond
nu exist. AstIel denumirea corect a categoriei de destinatie este , terenuri
destinate Iondului Iorestier.
Terenurile din Iondul Iorestier cuprind:
terenuri pentru mpdurire:
terenuri destinate reimpduririi,
terenuri destinate impduririi,
terenuri care servesc nevoilor de cultura, productie si/sau administratie
silvica:
pepiniere, plantatii cu arbuti decorativi si fructiferi,salicacee etc.,
terenuri destinate asigurrii cu hrana a vinatului si a animalelor care
apartin unittilor silvice,
terenuri date in folosinta temporara personalului silvic sau folosite in
activitatea auxiliara a unittilor silvice (terenuri arabile, finete, puni),
terenuri ocupate de drumuri forestiere, de linii parcelare, de linii de transport
de energie electrica, de ia:uri si lacuri,
terenuri ocupate de constructii si instalatii ce apartin gospodriei silvice,
terenuri neproductive:
mlatini, stincrii, pante abrupte, alunecri de teren, soloneturi etc.
53

Figura nr. 13

Din punctul de vedere al propriettii, terenurile Iondului Iorestier pot Ii:
terenuri proprietate public a statului; terenuri proprietate public a unittilor
administrativ teritoriale; terenuri proprietate privat.
Terenurile destinate Iondului Iorestier proprietate public de stat si proprietate
public a unittii administrativ-teritoriale se Iolosesc de ctre ntreprinderile,
institutiile, organizatiile gospodriei silvice si de alte ntreprinderi, conIorm
destinatiei silvice.
Terenurile Iondului Iorestier proprietate public de stat pot Ii Iolosite n alte
scopuri, dac aceast Iolosire este compatibil cu interesele gospodriei silvice, n
baza hotrrii de Guvern.
Terenurile Iondului Iorestier proprietate privat sunt utilizate n conIormitate cu
legislatia din domeniu.
Relatiile Iunciare n procesul utilizrii terenurilor Iondului Iorestier sunt
reglementate de Codul Civil, Cod Funciar, Codul Silvic, alte acte legislative.
n scopul asigurrii mpduririi necesare si prevenirii eroziunii solurilor,
pentru mpdurire pot Ii Iolosite si terenuri neIavorabile agriculturii.
Din cadrul terenurilor destinate Iondului Iorestier, pot Ii atribuite, n Iolosint
detintorilor, loturi pentru tinerea unei gospodrii auxiliare.
Modul de atribuire a terenurilor de la sub categoria celor destinate Iondului
Iorestier la categoria de Iolosint ,loturi auxiliare se stabileste de Guvern.
Structura terenurilor destinate Iondului Iorestier este reIlectat n Iigura nr.13.


54
2.4.6 Terenurile destinate fondului apelor.
Defini(ie.
ond:l apelor - totalitate a obiectivelor acvatice .
Categoria de terenuri destinate Iondului apelor include urmtoarele
subcategorii:
terenuri aflate sub ape,
mlatini,
constructii, instalatii, amenafri (inclusiv fii riverane de protectie),
terenuri libere (de ape, constructii, instalatii amenafri etc.).
Structura terenurilor destinate Iondului apelor este reIlectat n Iigura nr.14.
%eren:rile aflate 8:- ape includ: albiile cursurilor de ap, cuvetele lacurilor,
iazurilor. n natur aceste terenuri Iormeaz bunuri imobile n comun cu terenurile
constructiilor, instalatiilor, amenajrilor.
Con8tr:cjiile, in8talajiile, amenajrile n majoritate au scopul de deservire a
serviciului apelor. Totodat, n calitate de amenajri sunt si Isiile riverane de
protectie care au scopul de a proteja nemijlocit apele de supraIat.
ConIorm Codului apelor, Isia riveran de protectie ,reprezint un teren
amenajat dea lungul malului obiectivului acvatic natural sau artiIicial destinat
protectiei apelor.
Mlaytinile reprezint acumulri de ap, provenit, mai des, de la ploi dar Ir
scurgere, de obicei cu o bogat vegetatie.


Figura nr.14

55
%eren:ri li-ere (de ape, constructii, instalatii, amenajri etc.). n practic Ioarte
des vom ntlni cazuri cnd lacurile anterioare au secat iar tenurile se utilizeaz n
calitate de teren arabil, psune etc.
Deasemenea, mai pot Ii cazuri cnd terenurile atribuite n scopul constructiei
unor obiecte acvatice vremelnic se utilizeaz n alte scopuri.
Modul de Iolosire a terenurilor din Iondul apelor este stabilit de Codul apelor
si inclusiv de ctre proprietar.
Terenurile Iondului apelor pot Ii n proprietate public a statului, proprietate
public a unittilor administrativ-teritoriale, proprietate privat.
Persoanele Iizice si juridice pot deveni proprietari asupra iazurilor
antierozionale, pot construi bazine de ap, instalatii hidrotehnice, alte instalatii si
canale.
n Iolosint (gestiunea) ntreprinderilor de stat pot Ii atribuite terenurile
Iondului apelor proprietate public de stat sau proprietate public a unittii
administrativ-teritoriale mpreun cu Isiile riverane constructiile, instalatiile,
amenajrile respective.

2.4.7 Terenuri destinate zonelor suburbane yi verzi, sanitare, de protec(ie,
de protec(ie sanitar, de influen(
Structura subcategoriei de destinatie a terenurilor zonelor: suburbane si verzi,
sanitare, de protectie, de inIluent, de protectie sanitar este reIlectat n Iigura nr.
15.


Figura nr.15

56
Zone suburbane yi zone verzi. n cadrul terenurilor destinate zonelor
suburbane si zonelor verzi mai rspndite sunt urmtoarele categorii (moduri) de
Iolosint: terenurile din extravilan destinate amplasamentelor, legate de
amenajarea si Iunctionarea normal a gospodriei orsenesti, precum si cele
ocupate de pduri, grdini publice si de alte spatii verzi, care au Iunctii de protectie,
sanitaro-igienice, de IortiIicare a snttii si care sunt locuri de odihn a populatiei,
se includ de ctre autorittile administratiei publice locale n zona suburban si n
zona verde.
Terenurile zonelor suburbane si zonelor verzi se Iolosesc conIorm proiectelor
de organizare a acestor zone. Ele sunt protejate de stat.
Aici sunt interzise constructiile si amenajrile incompatibile cu destinatiile
acestor terenuri.
La includerea terenurilor n zona suburban si n zona verde se pstreaz
drepturile detintorilor de terenuri.

Zone sanitare si zone de protec(ie
n cadrul terenurilor destinate zonelor de protectie si a zonelor sanitare mai
rspndite sunt:
in furul re:ervatiilor,
in furul :onelor de constructie a localittilor,
in furul terenurilor destinate fortificrii snttii,
dea lungul riurilor, piraelor, apeductelor magistrale,
in furul lacurilor, constructiilor hidrotehnice i de acumulare a apei potabil
sau tehnic,
Dimensiunile, conditiile si modul de Iolosire a terenurilor din zonele de
protectie si cele sanitare se stabilesc de legislatie.
Zonele de protectie si cele sanitare se indic n natur prin semne inIormative.
Zonele de protec(ie sanitar. n scopul minimalizrii impactului negativ al
mediului exterior asupra obiectelor de tratament natural, terenurilor destinate
IortiIicrii snttii, rezervatiilor, monumentelor, ansamblurilor si seturilor istorice,
spatiului locativ, n jurul lor se creeaz zone de protectie sanitar.
n limitele zonelor de protectie sanitar se interzic activittile incompatibile cu
normele impuse de cerintele obiectelor protejate.
Limitele zonelor de protectie sanitar sunt stabilite n conIormitate cu
prevederile legislatiei.
Zonele de protectie sanitar se indic n natur prin semne inIormative, de ctre
autorittile publice locale.
Zone de influen( a ntreprinderilor. n scopul minimalizrii impactului
negativ asupra terenurilor (mediului) din vecintate, provocat de ctre constructiile,
instalatiile, amenajrile ce apartin persoanelor juridice de transport, care elimin n
aer substante si gaze nocive, n jurul acestor obiecte se stabilesc zone de inIluent,
n Iunctie de caracterul impactului si normele aprobate de autorittile publice
centrale din domeniu.
57
Stabilirea (marcarea) n natur a limitelor zonelor de inIluent asupra
terenurilor este eIectuat n mod obligatoriu de ctre persoana juridic de transport
respective, prin semne inIormative speciale.
Stabilirea zonelor de inIluent nu-i priveaz pe detintorii de terenuri de
drepturile asupra terenurilor ce le apartin. La rndul su, detintorii de terenuri sunt
obligati s respecte normele prevzute pentru aceste zone.
Proprietarii terenurilor amplasate n zona de inIluent a ntreprinderilor
industriale, de transport, telecomunicatii etc. dispun de dreptul la compensatii
echivalente prejudiciilor aduse de aceste zone.

2.4.8 Modificarea categoriei (sub - categoriei) de destina(ie
Prin continutul su categoriile de terenuri: cu destinatie agricol, ale Iondului
Iorestier, ale Iondului apelor sunt categorii naturale. n cadrul acestor categorii,
terenurile nu sunt modiIicate artiIicial.
n cadrul categoriei destinate constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor
destinatii speciale, terenurile din start sunt preconizate a Ii modiIicate artiIicial.
n urma unor asemenea modiIicri, restabilirea calittilor lor Iertile
(potentialului natural) devine problematic pentru o perioad ndelungat de timp.
Aceste particularitti sunt luate n consideratie n procesul de elaborare a
cadrului legislativ, metodico metodologic de modiIicare a categoriilor de
destinatie.
Reiesind din aceste particularitti pot Ii stabilite restrictii la trecerea terenurilor
n categoria ,constructii, instalatii, amenajri, alte destinatii speciale.
Totodat, trecerea terenurilor dintr-o categorie n alta n cadrul terenurilor cu
destinatie agricol, a Iondului Iorestier, a Iondului apelor poate Ii reglementat
printr-un cadru stimulatoriu dar nu restrictiv. n asemenea cazuri terenurile si
pstreaz potentialul su (continutul su) natural. Elementul distructiv lipseste.
Totodat, este cunoscut Iaptul c, si n cadrul terenurilor cu destinatie agricol,
a Iondului Iorestier, a Iondului apelor, pentru dezvoltarea lor rational sunt necesare
unele constructii, instalatii, amenajri.
Aceste constructii, instalatii, amenajri au un continut Iunctional. Ele sunt
necesare categoriilor de destinatie respective.
Rmne s rspundem la o ntrebare. n ce conditii va Ii recunoscut necesitatea
sau Iaptul modiIicrii categoriei de destinatie a terenurilor?
ModiIicarea categoriei de destinatie este bazat pe aceleasi criterii de
pretabilitate si Iezabilitate ca si n cazul Iormrii lor initiale.
Respectarea acestor criterii ne permite s solutionm si alte probleme aIerente
categoriilor de destinatie si anume: care sunt conditiile de modiIicare a categoriei de
destinatie a terenurilor?
empl:.
Proprietarul de teren a sdit o plantatie de livad, a construit un depozit
(IrigoriIer), a construit un obiect de procesare (producere, ambalare a sucurilor etc.).
Toate aceste sunt pe un teren si Iormeaz un obiect integru.
ntre-are. Este sau nu constructia depozitului (IrigoriIerului), obiectului de
procesare, o modiIicare a categoriei de destinatie a terenurilor.
58
n conditiile n care categoria de destinatie este bazat pe criteriile pretabilittii
si Iezabilittii, atunci toate terenurile vor Ii privite ca un obiect integru si astIel
dispare necesitatea modiIicrii categoriei de destinatie.
Aceste criterii vor Ii nclcate n conditiile cnd procesul va Ii ntrerupt. Cnd
obiectul nu va Ii unul integru etc.
Ce se va ntmpla n cazurile n care proprietarul bunului integru va vinde unei
alte persoane un element din acest bun (depozitul, obiectul de procesare etc.).
n conditiile n care noul proprietar va exploata obiectul n continuarea
Iunctiilor initiale nu poate Ii revzut categoria de destinatie a terenurilor.
n conditiile n care noul proprietar va utiliza obiectele n alte scopuri dect cele
initiale, pot Ii aplicate sanctiuni Iiscale sub aspectul ,utilizarea terenurilor cu
nclcarea categoriei de destinatie.
Deci, legislatia Iunciar trebuie s stabileasc norme iar cea Iiscal sau
contraventional msuri de constrngere pentru cazuri ilicite de trecere a terenurilor
la categoria ,constructii, instalatii, amenajri, alte destinatii speciale
Asemenea scenariu este aplicat si n cazul terenurilor Iondului Iorestier si a
Iondului apelor.
Respectarea unui cadru legal de modiIicare a categoriilor (sub categoriilor) de
destinatie reprezint o necesitate socioeconomic.
Un exemplu semniIicativ l avem n cadrul terenurilor destinate agriculturii.
Pentru Moldova ca o tar agrar, terenurile agricole sunt baza dezvoltrii economiei,
societtii. Nu va Ii o mare eroare dac vom depista legturi ntre terenurile agricole
si interesul societtii (statalitatea) n ansamblu. Problema alimentatiei tot mai mult
se transIorm ntr-o problem global.
Protectia, utilizarea rational, ameliorarea etc. a terenurilor agricole reprezint
una din primele probleme ale statului.
n asemenea conditii modiIicarea categoriei (sub-categoriei) de destinatie a
terenurilor agricole poate Ii eIectuat numai prin hotrre de Guvern, n baza unui
Regulament special.
n scopul pstrrii potentialului agricol, n conditiile modiIicrii destinatiei
terenurilor agricole, domeniului agricol i sunt aduse compensrile Iinanciare
respective.
Mijloacele Iinanciare acumulate de la compensarea pierderilor cauzat de
trecerea terenurilor de la categoria cu destinatie agricol sau Iorestier la o alt
categorie de destinatie sunt utilizate n scopul realizrii (Iinantrii) Programului
complex de valoriIicare a terenurilor noi si sporire a Iertilittii solurilor, aprobat de
Guvern si realizat de organele administratiei publice de specialitate si de autorittile
administratiei publice locale.
Compensarea pierderilor cauzate de trecerea terenurilor de la categoria cu
destinatie agricol sau Iorestier la o alt categorie de destinatie se eIectueaz de
ctre persoanele Iizice sau juridice indiIerente de scopul excluderii si tipul de
proprietate.
TariIele pentru calcularea pierderile cauzate de trecerea terenurilor cu destinatie
agricol sau Iorestier la o alt categorie de destinatie sunt stabilite prin lege si
depind n mare msur de gradul de Iertilitate a solurilor.
59
Nu se compenseaz pierderile cauzate de trecerea terenurilor cu destinatie
agricol sau Iorestier la o alt categorie de destinatie n urmtoarele cazuri:
a) pentru constructia obiectelor ocrotirii snttii;
b) pentru constructia obiectelor proprietate public a statului sau proprietate
public a unittilor administrativ teritoriale;
c) pentru constructia obiectelor pe terenurile deteriorate;
Ca regul, mijloacele bnesti acumulate din compensrile pierderilor sectorului
agricol cauzate de modiIicarea destinatiei terenurilor sunt utilizate n localitatea
respectiv.
Retragerea temporar a unor terenuri cu destinatie agricol sau Iorestier,
pentru executarea unor lucrri de prospectiuni geologice, de instalare a unor linii de
telecomunicatii, de transport electric sau conducte de gaz, retele si sisteme de
canalizare, apeducte si alte instalatii similare pe terenurile proprietate public a
unittilor administrativ teritoriale se aprob de autorittile administratiei publice
locale cu acordul detintorilor de terenuri.
Solicitantul (persoanele Iizice sau juridice) retragerii temporare a terenurilor de
la categoria cu destinatie agricol sau Iorestier va ntreprinde actiunile necesare de
ntoarcere a terenurilor n starea initial.
n caz de necesitate a lichidrii urmrilor avariilor si a executrii lucrrilor de
urgent retragerea terenurilor se va eIectua, indiIerent de tipul propriettii, cu
acordul detintorului de teren iar n caz contrar n temeiul deciziei Consiliului
local, n conditiile stabilite de legislatie.
Prejudiciile cauzate prin retragerea temporar a terenurilor, precum si prin
limitarea drepturilor sau prin nruttirea calittii terenurilor ca urmare a activittii
ntreprinderilor, institutiilor, organizatiilor si cettenilor sunt compensate integral,
inclusiv avantajul ratat, detintorilor de terenuri care au suportat prejudiciile.
Compensarea prejudiciilor o Iac persoanele Iizice si juridice crora li s-au
repartizat terenuri, precum si persoanele Iizice si juridice a cror activitate duce la
limitarea drepturilor detintorilor de terenuri n legtur cu stabilirea zonelor de
protectie, zonelor sanitare si de aprare a obiectelor, la nruttirea calittii
terenurilor nvecinate ori la Iolosirea lor n alte scopuri, la scderea volumului
productiei agricole si la nruttirea calittii ei, n conditiile legii.
ModiIicarea categoriei de destinatie a terenurilor Iondului Iorestier, Iondului
apelor, destinate constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor destinatii speciale
tine de competenta Guvernului Republicii Moldova.

2.5 Bunul imobil
2.5.1 Generalit(i.
Odat cu dezvoltarea (cresterea) cerintelor Iat de continutul inIormatiei, Iat
de cadastru n ansamblu, evolutioneaz si notiunea de obiect al cadastrului. O
simpl inIormatie despre teren nu mai este satisIctoare pentru cerintele economici
si sociale. Se cere o inIormatie mai ampl, despre constructiile, instalatiile,
amenajrile care se aIl pe un teren concret, despre aspectul calitativ al terenului,
aspectul ecologic.
60
AstIel, din cele deja constatate, obiectul cadastrului - sunt terenurile pe care
sunt amplasate constructii, instalatii, amenajri, obiecte acvatice, plantatii
multianuale, inclusiv portiuni de subsol ale acestor terenuri.
Totodat, un teren, mpreun cu constructiile, instalatiile, amenajrile
amplasate pe el reprezint nu alt ceva dect un bun imobil.
Cuvntul ,imobil si are provenenta Irancez (imeuble) si nseamn ,n
nemiscare. Acest continut al su, de a se aIla n nemiscare, si are rspndre asupra
tuturor obiectelor (bunurilor) imobile. Evident c, cel mai ,nemiscat obiect (bun)
este un teren si mpreun cu terenul, toate constructiile, instalatiile, amenajrile
amplasate pe el.
Din cele mentionate mai sus, devine o necesitate aplicarea notiunii de bun
imobil n calitate de obiect al cadastrului.
n tot complexul dezvoltrii evolutioniste, important rmne rolul terenului n
structura bunului imobil. Constructiile, instalatiile, amenajrile, plantatiile
multianuale, vor Ii componente ale obiectului cadastrului (bunuri imobile) numai
atunci cnd va Ii prezent terenul. n lipsa terenului nu exist motivul de a se
considera imobiliar, bunul imobil. n aceste conditii obiectele care nu au continut
imobiliar nu vor Ii obiect al cadastrului.
Aceast axiom este mult necesar n conditiile Iormrii sistemului
inIormational cadastral al Moldovei.
O privire corect asupra obiectului, scopului cadastrului, este garantia
succesului n constructia sistemului inIormational.
Totodat, nici terenul nu poate Ii obiect al cadastrului Ir existenta
proprietarului.
Este recunoscut, din punct de vedere al obiectului cadastrului, c pe teritoriul
Republicii Moldova nu exist terenuri care n-ar apartine cuiva. Aceasta este o
realitate, indiIerent de Iaptul c legislatia civil recunoaste notiunea de 'bun Ir
stpn.
Chiar si n cazurile cnd nu este posibil de determinat un proprietar concret
proprietarul bunului imobil va deveni, Iie si provizoriu, conditionat, o proprietate
public pn la determinarea Iinal a dreptului de proprietate privat.
Acest Iapt este de o mare important pentru Iormularea corect a obiectului
cadastrului.
Este necesar de a nu conIunda obiectul cadastrului (bunul imobil) si cu obiectul
nregistrrii n Registrul bunurilor imobile (alte bunuri si drepturi aIerente bunului
imobil).
Sistemul inIormational al cadastrul se deosebeste de alte sisteme inIormationale
prin o larga posibilitate de nregistrare a diIeritor bunuri si drepturi.
n practica de toate zilele ne vom conIrunta cu diIerite notiuni ale bunului
imobil. Prin aceasta ne vom convinge c notiunea de ,bun imobil are un continut
stiintiIic. ModiIicndu-se n procesul de evolutie a relatiilor economice, bunul
imobil va duce spre modiIicarea notiunii lui.
Nu este corect cnd o notiune, care are n sine un continut stiintiIic, se
transIorm ntr-o norm juridic care nu poate Ii discutat dar numai respectat.
61
Un asemenea exemplu l constatm n articolul 288 al Codului civil (Legea
nr.1107 XV din 6 iunie 2002).
ConIorm articolului nominalizat ,la categoria de bunuri imobile se raport
terenurile, portiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantatiile prinse de
rdcini, cldirile, constructiile i orice alte lucrri legate solid de pmint, precum
i tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporat durabil in acestea, adic
bunurile, a cror deplasare nu este posibil fr a se cau:a prefudicii considerabile
destinatiei lor`.
Tot la acest articol, prin alineatul (3) mai este adugat urmtoarele: ,Rmin
bunuri imobile materialele separate in mod provi:oriu de un teren, pentru a fi
reintrebuintate, atit timp cit sunt pstrate in aceiai form, precum i prtile
integrante ale unui bun imobil care sunt detaate provi:oriu de acesta dac sunt
destinate reamplasrii. Materialele aduse pentru a fi intrebuintate in locul celor
vechi devin bunuri imobile`.
Aceast completare adus la notiunea de baz a bunului imobil, n realitate
neag rolul determinant al terenului n procesul Iormrii bunurilor imobile. ConIorm
acestei completri, n calitate de bunuri imobile pot Ii determinate chiar si
materialele de constructie care urmeaz a Ii utilizate pentru ridicarea unei
constructii.
Primejdia unei asemenea tratri a notiunii de ,bun imobil const n aceea c o
asemenea cale ne duce spre negarea imobilittii bunului imobil, spre mobilitatea
bunului imobil.
Aceasta va aduce spre disparitia notiunii de imobil, de hotar n cadrul bunului
imobil, va aIecta posibilitate aplicrii dreptului n lipsa hotarelor, va duce spre
slbirea continutului sistemului inIormational al cadastrului n ansamblu etc.
Anume din aceste considerente, devine primejdios cnd o notiune capt un
continut juridic.
Din punctul de vedere al continutului su bunurile imobile pot Ii:
un teren liber de orice constructie instalatie amenafare,
un teren pe care sunt amplasate constructii, instalatii amenafri,
o carier deschis impreun cu constructiile instalatiile amplasate,
un teren (un subsol) sub care este amplasat o min, o alt constructie
subteran.
AstIel, noji:nea de -:n imo-il include terenurile, (inclusiv portiunile de
subsol ale acestor terenuri), pe care sunt amplasate obiecte acvatice, plantatii
multianuale (inclusiv Iorestiere), cldiri, alte constructii, instalatii, amenajri, legate
solid de pmnt, precum si tot cea ce n mod natural sau artiIicial este ncorporat
durabil n pmnt adic bunurile a cror re-amplasare nu este posibil Ir cauzarea
unui prejudiciu considerabil destinatiei lor.

2.5.2 Caracteristicile bunului imobil.
n practica de toate zilele, n procesul nregistrrii drepturilor, Ioarte des este
conIundat un bun imobil cu un drept de nregistrare.
Exemplu. Necesitatea economic impune de a nregistra n Registrul bunurilor
imobile o plantatie de vie sau un sistem de irigare. Att plantatia de vie ct si
62
sistemul de irigare, n divizare nu vor prezenta bunuri imobile. AstIel, bunuri
imobile vor Ii terenurile pe care sunt amplasate plantatia de vie si sistemul de
irigare. Aceste bunuri vor prezenta o inIormatie suplimentar la teren.
Terenul devine purttor de inIormatie.
Aceast caracteristic este necesar de a Ii luat n consideratie ntotdeauna cnd
vom opera cu bunurile imobile.
Din aceste considerente si caracteristicile unui bun imobil se vor diviza n
caracteristici de -az (a terenului) yi caracteri8tici 8ec:ndare (ale bunurilor
amplasate pe acest teren).
n acest mod vom cpta si o constructie logic n structura inIormational.
Mai rspndite sunt urmtoarele caracteristici de baz a bunurilor imobile:
destinatie, folosinta, , integritate, parametri, stabilitate in spatiu i in timp, hotare,
divi:ibilitate.
Destina(ie. Aceast caracteristic al bunului imobil este parvenit de la
categoria de destinatie a terenurilor. n cadrul bunurilor imobile nu se permit
contradictii.
De exemplu, pe un teren destinat agriculturii nu pot Ii amplasate constructii,
instalatii amenajrii industriale sau de o alt categorie. Destinatia de baz (a
terenului) a bunului imobil are o inIluent asupra modului de utilizare n ansamblu.
Folosin(a. n realitate Iolosinta deIineste bunul imobil. Categoria de Iolosint a
unui teren, Iiind determinat de necesitatea social economic, si maniIest inIluenta
sa si asupra categoriei de destinatie. Anume acesta este motivul cnd, un teren
degradat este inclus n categoria de destinatie agricol.
Integritatea. Un bun imobil compus dintr-un teren pe care sunt amplasate
instalatii si amenajri va Ii privit n ansamblu. Acest bun va Ioi compus din mai
multe elemente, ntre care principalul si purttorul de inIormatie, va Ii terenul cu
numrul su cadastral. Alte elemente, cum ar Ii o constructie, o amenajare
(plantatie) etc. aIerente terenului si prti componente ale bunului imobil integru.
Nerespectarea acestei caracteristici n Moldova s-a admis n procesul de
privatizare a ntreprinderilor industriale si nu numai, cnd constructiile au Iost
privatizate dar de terenuri, ca element principal ,s-a uitat. Eroarea admis si are un
impact negativ si la momentul actual.
Parametri. Orice bun imobil, se va identiIica, mai nti, prin determinarea
dimensiunilor sale n spatiu. Dup aceasta se vor determina dimensiunile,
amplasarea spatial si a altor elemente ale bunului imobil (constructii, instalatii,
amenajri). Pentru o mai clar identiIicare, elementele bunului imobil pot Ii
mentionate prin coduri cadastrale.
Stabilitatea. Sistemul inIormational al cadastrului n care bunul imobil este
obiectul, impune n primul rnd o stabilitate (n timp si n spatiu). Anume pe aceast
stabilitate se bazeaz continutul diversei (multiplei) inIormatii. Elementele
schimbtoare nu pot Ii obiect al nregistrrii, al sistemului inIormational n
ansamblu.
Hotare. Dreptul asupra unui bun imobil se rspndeste n dimensiunile
hotarelor lui. n lipsa hotarelor nu exist bunul imobil.
63
Divizibilitate sau indivizibilitate este o caracteristic important al bunului
imobil. Nu poate Ii divizat un bun care dup divizare nu-si va ndeplini Iunctiile
sale. Un bun poate Ii divizat numai n conditiile cnd dup divizare, ambele bunuri
vor aduna cerintele obligatorii Iat de asemene bunuri.
Divizibilitatea sau indivizibilitatea bunurilor imobile este stabilit att de
legislatie ct si de conditiile reale ale lui. De pild, conIorm legislatiei Iunciare n
vigoare, supraIata minim pentru constructia unei case individuale de locuit n or.
Chisinu este de 0,04 ha. Aceasta nseamn c pe teritoriul orasului Chisinu,
sectoarele de teren ocupate de case individuale de locuit cu supraIata de pn la 0,08
ha sunt indivizibile. Numai avnd o supraIat de 0,08 ha si mai mult n procesul de
separare (divizare) putem crea un sector de teren, pentru constructia unei case
individuale de locuit, Ir modiIicarea destinatiei lui sau a modului de Iolosint, cu
supraIata minim admis de legislatie.
n cazul n care divizarea sectorului de teren este cerut nu din motivul
constructiei unei case individuale de locuit dar pentru constructia unui alt obiect, cu
alte cerinte Iat de supraIata minim admis prin legislatie, atunci divizibilitatea
sectorului de teren poate Ii nu la 0.08 ha dar la o supraIat mai mic.
n unele cazuri divizibilitatea bunurilor imobile poate Ii apreciat din categoria
obiectului (constructiilor, amenajrilor etc.).
n agricultur, de pild, divizibilitatea sau indivizibilitatea sectoarelor de teren
mai poate Ii pus n Iunctie de necesitatea consolidrii terenurilor, utilizrii rationale
a sistemelor de irigare-desecare, din Iorma sectorului, panta etc.
De asemenea mai pot Ii trecute la obiecte indivizibile apartamentele cu o odaie,
alte obiecte industriale sau comerciale.

2.6 Categorii yi subcategorii (mod)
de folosin( a terenurilor
Dezvoltarea de mai departe a compartimentului ,obiectul cadastrului poate Ii
eIectuat lund n consideratie urmtoarele. Practica implementrii cadastrului
divizeaz acest domeniu n dou compartimente: cadastrul bunurilor imobile (n
calitate de cadastru general) si cadastrrele de specialitate.
Categoria (subcategoria de Iolosint a terenurilor, bunurilor imobile este
obiectul cadastrelor de specialitate.
Categoria de Iolosint a bunului imobil (a terenului) reprezint, nu altceva dect
una din multiplele caracteristici ale obiectului cadastrului.
Categoria (subcategoria) de Iolosint a terenurilor (bunurilor imobile) a devenit
o Iorm de exprimare chiar si n cazurile cnd terenul (bunul imobil) nu este Iolosit
de nimeni dar se aIl ntr-o Iorm natural.
Totodat, categoriile (subcategoriile) de Iolosint a terenurilor sunt limitate. Ele
se rspndesc n cadrul tuturor categoriilor de destinatie a terenurilor. Dup
supraIat mai rspndite sunt: teren arabil; plantatii de vie; livezi; Inate; psune;
ape; constructii; pduri; drumuri etc.
Terenuri arabile includ terenurile care, indiIerent de categoria de destinatie,
se ar n Iiecare an sau o perioad de mai multi ani la rnd (2-6 ani) si sunt cultivate
cu plante anuale sau perene.
64

Figura nr.16

n cadrul terenurilor arabile mai rspndite sunt urmtoarele sub categorii de
Iolosint:
terenuri parloag - includ parcelele de teren, care anterior au Iost Iolosite ca
artur dar, ncepnd cu toamna, o perioad de 1-2 ani nu se prelucreaz pentru
semnatul culturilor si nu snt pregtite pentru ogor.
pafite cultivate - teren arabil pe care creste iarb mrunt si semnat
artiIicial;
legumrie teren arabil cultivat preponderent cu legume, nzestrat cu
inIrastructura necesar (sistem de irigare etc.)
sere - teren ocupat de constructii special amenajate, avnd peretii si acoperisul
din material transparent (sticl etc.) care serveste pentru cultivarea unor plante n
sezonul Iriguros.
rsadnite - teren amenajat pentru cresterea rsadei, utiliznd preponderent
energia solar ca izvor de cldur (solarii).
Teren arabil intersectat de un drum magistral, de un sector de psune. Vedere
de sus. Maramonovca
Planta(ie de vie - include terenurile plantate cu vit de vie si anume:
viile nobile (JN) cuprinznd viile altoite si indigene , unde viile altoite au la
baz un portaltoi, iar cele indigene sunt nealtoite;
viile hibride (JH) sunt acelea care poart denumirea de 'productori directi;
plantatiile cu hamei ( JHA ) sunt ncadrate n aceast categorie de Iolosint
ntruct au o agrotehnic asemntoare vitei de vie;
pepinierele viticole ( JP ) - sunt terenurile pentru producerea materialului
sditor viticol si anume: plantatiile portaltoi si pepinierele propriu-zise sau scolile de
vite.
65


Figura nr.17

Livezile - includ terenuri plantate cu pomi IructiIeri n diIerite sisteme de
cultura traditional ca:
a) live:i cu culturi intercalate, live:i inierbate, live:i in sistem agropomicol,
etc. n aceast sub categorie (mod de Iolosint) se ncadreaza terenurile plantate cu
pomi si arbusti IructiIeri si anume:
- live:ile intensive i superintensive terenuri cu o mare densitate de pomi la
hectar avnd coroanele dirijate iar lucrrile de ntretinere si recoltare sunt
mecanizate;
- plantatiile de arbuti fructiferi terenuri plantate cu zmeura, agrise, coacze,
trandaIiri de dulceat, etc.;
- plantatie de du:i terenuri plantate cu duzi;
b) pepiniere pomicole sunt terenuri destinate producerii materialului sditor
pomicol;
Pyunile includ terenuri nerbate sau ntelenite n mod natural sau artiIicial,
prin nsmntri la intervale de 15 20 ani si care se Iolosesc pentru psunatul
animalelor.
n cadrul psunelor, mai rspndite sunt urmtoarele sub categorii de
Iolosint:
puni curate sunt cele acoperite numai cu vegetatie ierboas;
puni impdurite sunt cele care n aIar de verdeat ierboas mai sunt
acoperite cu vegetatie Iorestier de diIerite grade de consistent;
66
puni acoperite cu pomi fructiferi sunt cele care pomii IructiIeri sunt plantati
n scopul combaterii eroziunii, sau psunile sunt provenite din livezi paraginite. n
cazul dat productie agricol este secundar;
puni cu tufriuri sunt cele care n aIar de vegetatie ierboas mai sunt
acoperite cu diIerite specii de tuIari.
Psuni caracteristice pentru Moldova. Teren erodat. Traversat de rulete, teren
neorganizat. Psunat de bovine si ovine.


Figura nr. 18

Fne(e includ terenurile nerbate sau ntelenite n mod natural sau artiIicial,
prin nsemntri la intervale de 15 20 ani iar vegetatia ierboas este cosit.
n cadrul Inetelor, mai rspndite sunt urmtoarele sub categorii de Iolosint:
finete curate,
finete impdurite,
finete cu pomi fructiferi,
finete cu tufriuri

CAPITOLUL 3.
SUBIECTUL $I CONTINUTUL CADASTRULUI

3.1 Subiectul cadastrului
Procesul de implementare si utilizare a unui cadastru este indivizibil de subiect.
Necesitatea, scopul, obiectul, subiectul sunt determinante ale continutului
cadastrului.
Orice cadastru este elaborat si implementat.
67
n procesul implementrii cadastrului, subiectul este acea Iiint activ si
constient, nzestrat cu capacitti cognitive care: elaboreaz, implementeaz si
utilizeaz rezultatele cadastrului.
Deci, 8:-iect:l cada8tr:l:i sunt persoanele Iizice, juridice, autoritti publice
locale si centrale, institutii nationale si internationale care: acumuleaz inIormatie,
analizeaz si adopt decizii, Iormeaz si exploateaz sistemul inIormational,
deserveste inIormational populatia.
n linii generale, prezentul capitol ,subiectul cadastrului ne va rspunde la
ntrebarea ,cine si ,pentru cine elaboreaz sistemul inIormational al cadastrului.
Aceast integritate dintre productor si utilizator (,cine si ,pentru cine ) capt un
continut care apoi se transIorm n: modul de acumulare a informatiei, structura
informatiei, accesul la informatie, fluxul informational etc.
Fiind din start o activitate de deservire a populatiei, cadastrul (sistemul
inIormational al cadastrului) este ntru totul orientat spre o cea mai -:n de8ervire
informajional a pop:lajiei".
Pentru aceasta o simpl declaratie este putin. Sunt necesare tehnologii avansate,
metodologii, metode de cunoastere a personalului, capacitti de deservire etc.
O inIormatie calitativ mai necesit de a Ii adus la cunostinta utilizatorului
ntr-un mod calitativ.
AstIel, din cele mentionate mai sus, putem constata c subiect al cadastrului
sunt Agentia Relatii Funciare i Cadastru impreun cu institutii subordonate avind
scopul acumulrii anali:ei i deservirii informationale iar din partea
consumatorilor proprietarii de terenuri, agentii economice, institutiile bancare,
serviciul fiscal, autorittile publice de toate nivelurile, piata imobiliar in
ansamblu.

3.2 Con(inutul cadastrului
3.2.1 Generalit(i
Din cele deja mentionate continutul cadastrului este determinat de ctre scopul,
obiectul si subiectul cadastrului.
ntr-o Iorm succint, continutul cadastrului este exprimat prin notiunea de
cadastru.
Continutul cadastrului include n sine acele particularitti n baza crora el se
deosebeste de alte domenii, procese, activitti, reprezint un Ienomen stabil n
dezvoltare uniIorm, dinamic.
Din punctul de vedere al teoriei, continutul cadastrului trebuie s rspund la
urmtoarele ntrebri: care sunt principiile ce urmeaz a Ii respectate n procesul de
implementare a cadastrului; n baza cror criterii cadastru va Ii deosebit (identiIicat)
de alte procese, Ienomene;
Pentru implementarea cadastrului sunt utilizate mai multe discipline si anume:
geodezia, topograIia, Iotogrammetria, cartograIia, programarea, constructia,
organizarea teritoriului, pedologia, geobotanica, geomorIologia, mbunttiri
Iunciare, dreptul Iunciar (imobiliar) economia etc.
Pregtirea geodezic, topograIic, Iotogrammetric, cartograIic este necesar
pentru solutionarea problemelor tehnice de acumulare a inIormatiei spatiale.
68
Cunostintele agricole, de pedologie, geomorIologie, geobotanic sunt utilizate
la acumularea si analiza inIormatiei economice a cadastrului.
Cunostintele n domeniul dreptului imobiliar sunt necesare pentru
identiIicarea si stabilirea drepturilor asupra bunurilor imobile.
Cunostintele Iurnizate de tehnica calculelor de programare permit
specialistilor de a beneIicia de posibilittile inIormaticii, n procesul de acumulare a
inIormatiei, automatizrii Iormrii si exploatrii bazei de date etc.
Reiesind din scopul cadastrului pus de ctre economia national, din
continutul cadastrului Iormulat de ctre scopul pus, de caracterul dinamic al
cadastrului, orientndu-ne la trile care au parcurs calea noastr de dezvoltare a
economiei cea mai aproape notiune (deIinitie) a cadastrului la momentul actual este
urmtoarea.
Cada8tr: cada8tr: general) repre:int un sistem informational de stat care
include informatie despre bunurile imobile,parametrii cantitativi i calitativi,
amplasarea spatial, valoarea lor economic, regimul furidic al acestor obiecte
(drepturile asupra lor), despre proprietari, pentru utili:area in scopul reglementrii
relatiilor imobiliare,

3.2.2 Principiile cadastrului
Din punctul de vedere al teoriei cadastrului, principiile sunt acele cerinte
Iundamentale, stabile, care conduc la pstrarea purittii procesului si l identiIic din
totalitatea Ienomenelor si proceselor.
Cu alte cuvinte, n baza principiilor vom deosebi cadastru de alte procese si
Ienomene.
Principiile sunt un product al cerintelor socioeconomice Iat de cadastru si se
rspndesc asupra ntregului proces al cadastrului, la toate etapele si nivelurile.
Mai pronuntate sunt urmtoarele principii:
obiectivitate,
operativitatea,
integritate,
dinamism,
standardi:area,
transparent,
durabilitate.
flexibilitate
-iectivitatea inIormatiei este un principiu general al tuturor sistemelor
inIormationale, inclusiv si al cadastrului.
InIormatia din cadastru corespunde realittii. Sistemul inIormational
acumuleaz si, rspndeste inIormatie numai care corespunde realittii obiective.
Aici este necesar de mentionat c, calitatea, cantitatea, aspectul juridic, si
economic al inIormatiei se aIl ntr-o permanent miscare. Din aceste considerente,
inIormatia care se aIl n sistemul inIormational al cadastrului, poate s nu
corespund la o dat anumit cu realitatea obiectiv.
Principiul obiectivittii const ntr-acea ca la momentul includerii n sistemul
inIormational, inIormatia despre bunul imobil s corespund realittii obiective.
69
perativitatea n procesul de deservire inIormational deasemenea, reprezint
un principiu general. Acest principiu direct este orientat spre necesitatea
consumatorilor de inIormatie.
n baza acestui principiu, n procesul de implementare a cadastrului (deservire
inIormational) sunt stabilite termene, intervale etc.
Integritatea n procesul cadastrului este motivat, n primul rnd de integritatea
bunului imobil, a inIormatiei despre bunul imobil, a procesului de acumulare a
inIormatiei etc.
Principiul integrittii ne orienteaz spre aceea ca inIormatia cantitativ,
calitativ si juridic despre un bun imobil integru s Iie acumulat, analizat si
prezentat consumatorilor ntr-o Iorm integral.
Orice separare a procesului de acumulare, analiz a inIormatiei, Iormare a
sistemului inIormational va aduce la diminuarea calittii de deservire a
consumatorilor.
Din acest punct de vedere caracterul integru al cadastrului tine de securitatea
cadastrului n ntregime.
inami8m:l ca principiu al cadastrului este bazat pe Iaptul c orice proces
sau Ienomen al naturii, inclusiv si cadastru, se aIl ntr-o permanent si vesnic
dezvoltare. Din punct de vedere al caracterului su dinamic, cadastru se cere de a Ii
privit n ansamblul cu etapa istoric de dezvoltare a economiei, n evolutie.
De exemplu, cadastrul evului mediu reprezint interes pentru noi azi, dar el
nu poate Ii implementat. Tot asa, un cadastru al unei tri strine, poate Ii studiat si
aplicat dar nu copiat.
Standardizarea se maniIest sub Iorma tipizrii activittilor. Anume acest
principiu aduce la acea c n cadastru se include o inIormatie bine determinat si
permanent. InIormatia din cadastru este acumulat prin Iise unice. Acest caracter i
mai d cadastrului un continut de stat.
Implementarea cadastrului se nIptuieste prin utilizarea legilor unice adoptate
de ctre Parlamentul trii, hotrrilor de Guvern si a regulamentelor, instructiunilor
elaborate de ctre autorittile publice centrale abilitate n domeniu.
%ran8parenja se rspndeste asupra tuturor etapelor de acumulare, analiz a
inIormatie, bncii de date, deservirii inIormationale. Totodat, sistemul
inIormational, conIorm legislatiei n vigoare, va pstra conIidentialitatea datelor din
sistemul inIormational n interesul proprietarilor de bunuri imobile.
:ra-ilitate se maniIest n procesul de pstrare a calittii inIormatiei un
termen destul n timp.
lei-ilitatea ne permite de a reactiona la cerintele inIormationale ale
consumatorilor de inIormatie cadastral. Un exemplu vdit al principiului
Ilexibilittii n cadastru ne poate servi continutul cadastrului agricol la etapa
actual. Cerintele inIormationale ale societtii, ale consumatorilor de produse
alimentare apoi ale productorilor de materie prim sunt Ioarte actuale si
inIluenteaz intensiv asupra continutului inIormatiei cadastrale



70
TITLUL II
METODOLOGIA CADASTRULUI.
SISTEMUL INFORMATIONAL AL CADASTRULUI

CAPITOLUL 1.
GENERALITTI

1.1 No(iuni.
Sistem (filo:.) ansamblu de elemente (obiecte, Ienomene, reguli, principii) cu
trsturi comune, cu relatii si legturi ntre ele ce constituie un tot organizat.
n acest context, sistemul inIormational al cadastrului include toate elementele:
obiecte cu trsturi comune; Ienomene cu relatii si legturi; reguli si principii
reIeritoare att ctre subiect ct si adresate procesului n ansamblu.
Din cele mentionate mai sus, sistemul informational al cadastrului reprezint o
totalitate de metode, actiuni si proceduri, strns legate ntre ele care au scopul de a
acumula inIormatia necesar despre bunurile imobile, de a analiza inIormatia
acumulat si de a elabora deciziile respective, de a deservi consumatorii de
inIormatie.


Figura nr. 19

1.2 Scopul.
Deservirea inIormational a consumatorilor (publicitatea) reprezint scopul
Iinal al Sistemului inIormational al cadastrului. Din aceasta reiese c toate actiunile
ntreprinse n cadrul sistemului inIormational sunt orientate spre o deservire
71
calitativ. Pentru a atinge acest scop, n primul rnd este necesar de a cunoaste
consumatorul, doleantele lui.
Cele mentionate mai sus ne impun ca n procesul de exploatare a sistemului
inIormational al cadastrului s Iie utilizate cu succes asa notiuni cum sunt:
,deservire calitativ, ,principiile deservirii, ,calitatea inIormatiei si ,calitatea
deservirii etc.
Consumatorul de inIormatie, deasemenea, reprezint o diversitate, Iiecare
dintre care solicit o inIormatie concret. De exemplu, n procesul de vnzare
cumprare a unui bun imobil va Ii solicitat inIormatia despre dreptul existent,
cantitate, calitate etc. n procesul de creditare bancar prtile vor solicita o
inIormatie corect despre valoarea bunului etc.
Toate acestea tin de domeniul organizatoric al Sistemului inIormational al
cadastrului, de structura institutional etc. care se aIl ntr-o permanent dezvoltare.


Figura nr. 20

1.3 Con(inutul Sistemului Informa(ional al Cadastrului.
Elementul principal al Sistemului InIormational al Cadastrului va rmne
registrul bunurilor imobile. Totodat, acest Registru va Ii dirijat, modiIicat,
completat etc de ctre structura institutional respectiv a cadastrului.
72

Figura nr.21

Deja din deIinirea sistemului inIormational constatm rolul premordial al
inIormatiei despre bunurile imobile. ntreaga diversitate a inIormatiei este
acumulat si analizat n cadrul registrului bunurilor imobile.
Registratorul, prin actiunile sale, exploateaz potentialul registrului bunurilor
imobile.
CAPITOLUL 2
STRUCTURA INSTITUTIONAL A CADASTRULUI

2.1 Organele cadastrale
Ca orice structur indiIerent de domeniu, structura institutional a cadastrului
n Moldova, n mod obiectiv, este ntr-o permanent dezvoltare. ModiIicrile care se
produc sunt orientate spre ridicarea calittii serviciilor, calittii si actualittii
inIormatiei.
IndiIerent de denumirea autorittii publice centrale n domeniul cadastrului,
scopul, obiectul, subiectul si continutul cadastrului vor rmne ca prti componente
ale procesului de implementare a cadastrului
Dup cum deja s-a mentionat, prin Decretul Presedintelui Republicii Moldova
nr.230 din 27.06.1994, a Iost creat Agentia National pentru Geodezie, CartograIie
si Cadastru (Agentia Relatii Funciare si Cadastru).
La 25 Iebruarie 1998, Parlamentul trii a adoptat Legea cadastrului bunurilor
imobile nr. 1543 XV.
n baza acestor dou acte juridice s-a Iormat structura institutional a
cadastrului.
73
Evident c, deja de la Iormularea notiunii de subiect al cadastrului, constatm
urmtoarele. Problema principal pus n Iata organelor cadastrale n ansamblu este
crearea unui sistem inIormational modern si respectiv o deservire calitativ a
consumatorilor.
Din fig:ra nr. constatm urmtoarele. Politica de stat n domeniul cadastrului
este elaborat de ctre Agentia Relatii Funciare si Cadastru. n realitate, tot de ctre
Agentie este elaborat si politica implementrii cadastrului n republic.
n calitate de mecanisme de implementare sunt:
ntreprinderea de stat ,Cadastru;
Institutul de proiectri n domeniul organizrii teritoriului;
Institutul ,INGEOCAD
ntreprinderea de stat ,Cadastru coordoneaz nemijlocit activittile oIiciilor
cadastrale teritoriale. La rndul su, oIiciile cadastrale teritoriale acord nemijlocit
servicii consumatorilor de inIormatie cadastral, proprietarilor bunurilor imobile.
Institutul ,INGEOCAD acord servicii n domeniul geodeziei si cartograIiei.
Mai distantat de domeniul cadastrului se aIl Institutul de proiectri n domeniul
organizrii teritoriului.
Majoritatea inIormatiei destinate Sistemului inIormational al cadastrului este
acumulat de ctre oIiciile cadastrale teritoriale.

Structura
organelor cadastrale

Figura nr. 22

Consumatorii principali ai inIormatiei cadastrale sunt:
74
cettenii n procesul tranzactiilor;
serviciul Iiscal n procesul de percepere a impozitelor;
bncile comerciale;
autorittile publice de toate nivelurile si institutiile publice.
Un rol important n acordarea serviciilor cadastrale si respectiv n acumularea
inIormational l au ntreprinderile private care activeaz n domeniu.

2.2 Sectorul privat
Volumul ntreg de activitti n domeniul cadastrului poate Ii, n mod abstract,
divizat n: publicitate imobiliar si lucrri cadastrale.
Publicitatea imobiliar are un continut pronuntat public. Prin ea sunt realizate
mai multe aspecte cu continut public cum ar Ii: transparenta, protectia dreptului de
proprietate, a tranzactiilor etc.
Totodat, practica att mondial ct si proprie a demonstrat rationalismul
aplicrii structurilor private n procesul de ndeplinire a lucrrilor cadastrale.
n procesul de ndeplinire a lucrrilor cadastrale si mai ales a msurrilor ce tin
de domeniul cadastrului, identiIicrii bunurilor imobile, este mai rational de apelat
la structurile private.
n conditiile unei organizri eIiciente a lucrrilor, domeniul privat este destul
de concurent att din punctul de vedere al sinecostului productiei ct si cel al calittii.
Practica eIecturii lucrrilor cadastrale n republic tot mai mult se pronunt
pentru lrgirea domeniului privat.

CAPITOLUL 3.
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

3.1 Generalit(i
No(iuni.
Registru reprezint o totalitate a inIormatiilor documentate tinute manual sau n
cadrul Sistemelor inIormationale automatizate organizat n conIormitate cu
cerintele stabilite de legislatia n vigoare.
Registru bunurilor imobile este un registru integru pe ntreg teritoriul
Republicii Moldova si reprezint o totalitate a inIormatiilor documentate despre
bunurile imobile, tinut, manual si automatizat, n cadrul Sistemului inIormational al
cadastrului, acumulat si organizat n conIormitate cu cadrul legislativ si normativ
n vigoare din domeniu.
Registrul bunurilor imobile este instituit n conIormitate cu Legea cadastrului
bunurilor imobile. Capitolul IV al Legii nominalizate include prevederile de baz
conIorm crora este tinut registrul.
Scopul. Deja din deIinirea notiunii de Registru al bunurilor imobile putem
speciIica scopul (Iunctiile) lui de baz pstrarea, analiza si rspndirea unei
informatii organi:ate.
Functiile Registrului bunurilor imobile reprezint nu altceva dect o derivat
din scopul (continutul) cadastrului n ansamblu.
75
n linii generale, cadastru are Iunctia de a reIlecta o realitate n cadrul bunurilor
imobile. Aceast Iunctie este realizat nemijlocit prin mecanismul registrului
bunurilor imobile.
Procesul inIormatic care se desIsoar n cadrul Registrului bunului imobil
poate Ii divizat n trei etape:
depozitarea si pstrarea inIormatiei;
analiza si sinteza inIormatiei;
deservirea inIormational.
Pstrarea organizat a unui volum mare de inIormatie reprezint o Iunctie
obisnuit a registrului bunurilor imobile. Pe parcursul Iunctionrii registrului, n Iata
lui sunt puse probleme tot mai complicate din punctul de vedere al analizei
inIormatiei.
Pstrarea organizat a inIormatiei permite aplicarea diIeritelor metode
stiintiIice de analiz inclusiv statistic, istoric etc.
Scenariul obtinerii unei inIormatii din registru este urmtorul.
La nivelul bunurilor imobile, inIormatia cadastral multipl este acumulat n
Iisiere.
Pentru a obtine o inIormatie sumar despre mai multe bunuri imobile va Ii
necesar de a analiza mai multe Iisiere.
Pentru a obtine inIormatia sumar despre toate bunurile imobile amplasate n
cadrul unei unitti administrativ teritoriale va Ii necesar de analizat inIormatia din
toate Iisierele bunurilor imobile din localitate.
La rndul su, pentru a analiza inIormatia sumar din cadrul unei unitti
administrativ teritoriale, sunt aplicate clasiIicatoarele si programele respective de
calculator.
Prin scopul su de a acumula o inIormatie veridic actual, organizat despre
Iondul imobiliar inclusiv Iunciar Registrul bunurilor imobile capt un interes:
economic; ecologic; social; national si international.
Forma. Din punctul de vedere al metodelor de tinere, registrul bunurilor
imobile obtine o Iorma scris (manual, pe Iisiere de hrtie) sau electronic (pe
Iisiere electronice).
Integritatea ca Iorm a registrului bunurilor imobile este vzut deja din
deIinirea lui. Aceast integritate se maniIest prin aceea c, chiar Iiind tinut,
completat cu inIormatie ntr-un teritoriu limitat, el reprezint un registru unic pe
ntreg teritoriu Republicii Moldova.
Activitatea unui OIiciu Cadastral Teritorial este rspndit n hotarele unui
teritoriu administrativ. Un asemenea teritoriu mai rspndit este raionul
administrativ. Nu este o conditie obligatorie, pentru tinerea registrului, ca unitatea
de teritoriu s Iie raionul administrativ. Totodat este necesar ca n procesul de
tinere a registrului, n permanent de tinut cont c toat activitatea socioeconomic
este orientat spre unitti administrativ teritoriale si deci registrul bunurilor
imobile de asemenea trebuie s detin o asemenea orientare.
OIiciul Cadastral Teritorial ndeplineste un rol important n sistemul
inIormational al cadastrului n ansamblu. Anume n oIiciu sunt adresate solicitrile
76
la tema lucrrilor cadastrale, prima inIormatie despre bunul imobil din cadrul
sistemului inIormational, o detine oIiciul cadastral teritorial.
Din aceste considerente este important ca aceast structur s devin un centru
adevrat de inIormatie n teritoriu.
Totodat, oIiciul cadastral teritorial va acumula, analiza, rspndi inIormatia
cadastral numai dintr-un segment al Registrului bunurilor imobile, al sistemului
inIormational.
Con(inutul (structura) Registrului bunurilor imobile.
Registrul bunurilor imobile include urmtoarele:
informatia despre bunurile imobile (obiect al cadastrului),
fiierul Registrului bunurilor imobile),
planul cadastral al Registrului bunurilor imobile,
structura teritorial cadastral utili:at in cadrul Registrului,
identificatorul Registrului,
clasificatorul Registrului.

3.2 Informa(ia despre bunurile imobile
3.2.1 Generalit(i
Informatia cadastral despre bunurile imobile (inIormatia cadastral)
reprezint o comunicare scris despre bunurile imobile (obiectul cadastrului).

Figura nr. 23


Deja am constatat c inIormatia cadastral este determinat de cerintele
consumatorilor. Prin acest context inIormatia cadastral reprezent ,o marI si
77
destul de pretioas creia, obligatoriu i sunt speciIice: Iorma, continutul (structur)
metode de obtinere etc.
O viziune general asupra structurii inIormatiei cadastrale, n Iunctie de
cerintele Iat de ea, la momentul actual se prezint n fig:ra nr.

3.2.2 Forma informa(ie cadastrale.
Din punctul de al Iormei, inIormatia cadastrale este divizat n:
- textual (descriptiv),
- grafic (spatial).
mbinarea sau, completarea reciproc a Iormelor de prezentare a inIormatiei
mbuntteste mult continutul ei.
Sistemul inIormational al cadastrului, n comparatie cu alte sisteme
inIormationale, include n sine nu numai o simpl descriere a obiectelor dar si o
imagine despre aspectul spatial (amplasare, volum etc.)
InIormatia textual din cadrul sistemului inIormational al cadastrului are un rol
Ioarte important. Ia permite bunului imobil de ,a vorbi despre el.
Descrierea obiectului este eIectuat att ntr-o Iorm povestitoare ct si prin
continutul ciIrelor.
O metod de exprimare a inIormatiei spatiale cadastrale reprezint planul
cadastral.
Descrierea mai proIund a planului cadastral, metodele de elaborare etc. se
propun a Ii studiate la un capitol special ,Elaborarea planului cadastral
Att inIormatia textual ct si inIormatia graIic poate avea Iorma electronic
sau pe hrtie.
Progresul tehnologic tot mai intensiv solicit aplicarea Iormei electronice de
exprimare a inIormatiei cadastrale. Totodat, aplicarea Iormei electronice este
necesar de a Ii racordat la necesittile (principiul) durabilittii inIormatiei.

3.2.3 Con(inutul informa(iei cadastrale
Fiecare consumator solicit o inIormatie speciIic. Totodat, inIormatia
solicitat de toti consumatorii n ansamblu poate Ii clasiIicat din punct de vedere al
continutului, n trei categorii:
informatie cantitativ (tehnic),
informatie economic,
informatie furidic.
Cu ct mai bine vom cunoaste cerintele Iat de inIormatie cu att mai calitativ
ea va Ii, mai rational procesul de deservire etc.

3.2.3.1 Aspectul cantitativ al informa(iei cadastrale
Dup continutul su, bunurile imobile reprezint o diversitate. Din aceste
considerente, si inIormatia despre ele este, de asemenea, divers.
n cazurile n care un bun imobil reprezint un teren liber de orice constructie,
instalatie sau amenajare, inIormatia cantitativ (tehnic) despre acest bun va
include: lungime, ltime, supraIat. O inIormatie cu continut cantitativ, de asemenea
78
vor mai Ii si coordonatele terenului (x,y) care ne vor reprezenta amplasarea spatial
a bunului imobil (terenului).
n conditiile n care bunul imobil va prezenta un teren pe care sunt amplasate
constructii, instalatii sau amenajri atunci, suplimentar la inIormatia mentionat mai
sus se vor acumula date despre grosime, nltime, volum, densitate etc.

3.2.3.2 Aspectul economic al informa(iei cadastrale
InIormatia economic deasemenea este destul de divers si depinde mult, de
categoria bunului imobil. Un rol important n determinarea aspectului economic al
inIormatiei cadastrale i revine calittii, categoriei de destinatie si de Iolosint a
bunului imobile, gradului de Iertilitate, valorii lui.
La capitolul respectiv au Iost descrise amnuntit structurile diIeritor categorii
sau subcategorii de destinatie a terenurilor.
Un exemplu semniIicativ ne poate servi structura terenurilor cu destinatie
agricol.
Aspectul calitativ al terenurilor agricole este exprimat printr-un indice integru
cum este ,gradul de Iertilitate. Acest indice al calittii terenurilor agricole este
obtinut n procesul de bonitare a solului.
n cazul dat gradul de Iertilitate va Ii proportional calittii solului si respectiv
valorii lui.
Pentru terenurilor destinate constructiilor, instalatiilor, amenajrilor aspectul
calitativ al bunului imobil este exprimat prin alti indici dup cum sunt: stabilitatea
terenului din punctul de vedere al alunecrilor de terenuri, nivelul apelor subterane;
panta, expozitia, etc.
Nemijlocit pentru constructii, indicii de calitate vor include: materialul de
constructie care are deja n sine un aspect calitativ; uzura constructiei (inclusiv
Iizic si moral), pot Ii si alti indici ai calittii bunului imobil (constructiei) n
dependent de modul de Iolosint.
Din cele mentionate mai sus constatm c aspectul economic al bunului imobil,
n Iinal se maniIest prin valoarea lui.
Evaluarea bunurilor imobile n cadrul sistemului inIormational al cadastrului se
propune a Ii studiat mai detaliat la un compartiment separat ,Evaluarea bunurilor
imobile.

3.2.3.3 Aspectul juridic al informa(iei cadastrale
Din punctul de vedere al Iormei, inIormatia juridic reprezint o inIormatie mai
mul descriptiv. Totodat, dreptul asupra unui bun imobil va Ii considerat deIinit
numai atunci cnd va Ii determinat limita rspndirii lui, hotarul bunului imobil.
InIormatia juridic va include date despre proprietar, modul de dobndire a
dreptului, despre restrictii asupra bunului, despre dreptul unor terte persoane asupra
bunului, servitute, grevri, etc.
Scopul principal al inIormatiei juridice din registrul bunurilor imobile este de a
proteja dreptul asupra bunului indiIerent cui i apartine.
Numai n conditiile drepturilor protejate de stat poate lua nastere o piat
imobiliar (Iunciar) legal si dezvoltat.
79
n acest context, ncepnd cu anii 1990, pe teritoriul republicii sau nceput
activitti masive de Iormarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.
ncepnd cu anii 2000 Iat de cadastru au Iost puse probleme concrete ce tineau de
Iormarea si de nregistrarea bunurilor imobile. Att Iormarea bunurilor imobile ct si
nregistrarea lor a avut si vor avea un scop bine determinat crearea propriettii
private asupra bunurilor imobile, implementarea relatiilor imobiliare de piat,
implementarea si dezvoltarea pietei imobiliare.
Att dreptul de proprietate asupra terenurilor (bunurilor imobile) ct si piata
Iunciar n ansamblu reprezint un interes deosebit pentru dezvoltarea economiei
trii si deci, pentru continutul (aspectul) inIormational al cadastrului.
Mai proIund, aspectul juridic n cadrul sistemului inIormational al cadastrului
se propune a Ii studiat la un compartiment separat ,Continutul juridic al
cadastrului.

3.2.4 Metode de acumulare a informa(iei cadastrale
Continutul lucrrilor de acumulare a inIormatiei, n Iiecare caz concret va
depinde de nivelul implementrii Sistemului inIormational, de nivelul de actualitate
a problemei la etapa respectiv, de necesittile populatiei.
Mai rspndite sunt:
acumularea masiv a informatiei,
acumularea selectiv,
Evident c initierea unor activitti de acumulare masiv a inIormatiei necesit
cheltuieli esentiale bugetare si poate Ii initiat de ctre Guvern.
Prima dat acumularea masiv a inIormatiei, n Moldova a Iost aplicat n
procesul de nregistrare masiv a bunurilor imobile. Aceste activitti de nregistrare
masiv au mai nsemnat implementarea Sistemului inIormational al cadastrului.
AstIel, n procesul realizrii programului ,Pmnt, conIorm legislatiei n
vigoare, proprietari de terenuri agricole au devenit mai mult de un milion de cetteni
ai Republicii Moldova.
Aceast inIormatie, n mod masiv, gratuit, a Iost inclus n Sistemul
inIormational al cadastrului.
O alt categorie de inIormatie, inclus n mod masiv n sistemul inIormational,
a Iost despre proprietarii terenurilor aIerente caselor individuale locuit.
Dup aceasta a urmat nregistrarea apartamentelor etc.
Asemenea actiuni masive de acumulare a inIormatie cadastrale sunt
caracteristice pentru etapa initial a implementrii sistemului inIormational.
Acumularea masiv a inIormatiei este practicat, cu regularitate, n scopuri
Iiscale. Continutul acestei inIormatii este orientat spre determinarea valorii de piat
a bunurilor imobile pentru calcularea bazei Iiscale.
Intervalul n care sunt eIectuate aceste lucrri de acumulare masiv a
inIormatiei depind de stabilitatea economic din tar, de modiIicrile parvenite n
bunurile imobile de multi alti Iactori si nu n ultima msur de existenta mijloacelor
Iinanciare necesare.
Continutul lucrrilor de acumulare a inIormatiei cadastrale mai depinde si de
existenta unui personal capabil s ntreprind actiuni masive, de diIerite necesitti
80
concrete. Din aceste considerente, Ioarte des se purcede la actiuni selective.
Asemenea actiuni sunt limitate att n spatiu ct si reIeritor la categoriile de bunuri.
AstIel, n acest mod pot Ii eIectuate lucrri de acumulare a inIormatiei despre o
categorie din bunurile imobile amplasat ntr-un spatiu (de obicei administrativ)
limitat.
Acumularea selectiv a inIormatiei cadastrale se eIectueaz la solicitarea
persoanelor individuale. Aceste adresri, n marea lor majoritate, se reIer la
nregistrarea multiplelor drepturi asupra bunurilor imobile. Totodat, pentru
Sistemul inIormational al cadastrului aceasta este o inIormatie pretioas si
calitativ.
3.3 Fiyierul (fiya) Registrului bunurilor imobile
3.3.1 Generalit(i.
iyier:l, repre:int o totalitate de fie, de hirtie sau electronice, care includ o
informatie textual sau grafic, fiecare din ele fiind formatat i completat
(organi:at) in dependent de cerintele i necesittile de ba: ale Registrului
bunurilor imobile.


Figura nr.24

Caracterul logic, consecutivitatea expunerii, Iorma succint, continutul larg
sunt cerintele de baz Iormulate Iat de un Iisier al registrului bunurilor imobile.
n calitate de purttor de inIormatie, Iisierul este una din cele mai importante
componente ale Registrului bunurilor imobile scopul lui Iiind:
determinarea continutului inIormatiei n cadrul registrului bunurilor imobile;
81
acumularea si pstrarea (depoziteaz) inIormatiei. Structura Iisierului este
imaginat n fig:ra nr.
Forma fiyierului Registrului bunurilor imobile
Fisierul registrului bunurilor imobile reprezint o Iorm standardizat de
acumulare a inIormatiei.
Unul din principiile de baz ale cadastrului, Iiind ,standardizarea, se maniIest
anume prin Iorma standardizat a Iisierului Registrului bunurilor imobile.
Din cele deja mentionate Iisierul poate avea Iorma de hrtie sau electronic.
Forma de hrtie a Iisierului este ndeplinit manual. Forma electronic a Iisierului
cu suportul programelor respective de calculator.
Dup cum deja sa mentionat Iitierul registrului bunurilor imobile, la etapa
actual este tinut att sub Iorm de hrtie (manual) ct si automatizat n Iorm
electronic.
Con(inutul fiyierului Registrului bunurilor imobile
Un alt principiu al cadastrului cum este ,Ilexibilitate, motivat de cerintele n
crestere ale economie, societtii, se maniIest de asemenea prin continutul Ilexibil al
Iisierului.
IndiIerent de Iorm, Iisierul registrului bunurilor imobile include aceiasi
inIormatie textual (descriptiv) si inIormatie graIic (spatial) att pe Iisierul de
hrtie ct si pe Iisierul electronic.
O Iorm standardizat si totodat o Ilexibil a Iisierul registrului bunurilor
imobile este obtinut n baza unei structuri Ilexibile.
Fisierul este compus din mai multe compartimente (capitole, subcapitole). n
cazurile n care conditiile socioeconomice, ecologice etc. solicit o inIormatie
suplimentar ea este obtinut prin includerea unui capitol (subcapitol) nou, pstrnd
totodat, inIormatia eIectiv acumulat anterior.
Cerintele reIeritoare la diversiIicarea continutului Iisierului, din cele deja
mentionate, depind mult de aspectul cantitativ si calitativ al bunurilor imobile.
Evident c un bun imobil compus dintr-un teren agricol va solicita o inIormatie
diIerit dect alt bun imobil compus dintr-un teren pe care sunt amplasate constructii
etc.
Acest exemplu ne impune ca, n procesul de selectare, depozitare (pstrare),
analiz si deservire inIormational s utilizm diIerite categorii de bunuri imobile cu
parametri identici, capitole (subcapitole) ale Iisierelor bunurilor imobile, adecvate
necesittilor socioeconomice, ecologice etc.

3.3.2 Capitolele fiyierului (fiyei) Registrului bunurilor imobile.
n scopul unei clasiIicri eIective a inIormatiei despre bunurile imobile, n
cadrul Iisierelor sunt utilizate capitole (subcapitole). Cu ct mai eIectiv va Ii
clasiIicarea inIormatiei dup continut cu att mai calitative, eIiciente vor Ii
rezultatele utilizrii ei.
Initial Iisierul registrului bunurilor imobile a Iost divizat n trei capitole (A, B,
C).
ReIeritor la toate capitolele Iisierul include urmtoarea inIormatie comun
despre bunul imobil:
82
a) codul cadastral al bunului imobil (obiectului nregistrrii);
b) numele si prenumele proprietarului, data nasterii, numrul de identitate de
stat (IDNP) si alte date din actul de identitate n cazul persoanei Iizice (se indic
toti coproprietarii bunului imobil proprietate comun pe cote prti); denumirea,
numrul si data eliberrii certiIicatului nregistrrii de stat, numrul de identitate de
stat (IDNO) n cazul persoanei juridice;
c) domiciliul persoanei Iizice sau sediul persoanei juridice;
Conceptia unei asemenea divizri a Iost Iormulat sub inIluenta rolului
terenului n cadrului unui bun imobil. Asupra acestei conceptii a mai inIluentat si
axioma conIorm creia constructia si terenul Iormeaz un corp integru, sunt
nedesprtite.
Din aceasta, capitolele Iisierului bunurilor imobile reprezentau urmtoarele.
Capitolul ,A` din registrul bunurilor imobile este aplicat n cazurile cnd
dreptul de proprietate asupra obiectului nregistrrii (bunului imobil), n ansamblu
(terenul, constructiile amplasate pe el etc.) apartine unei persoane (Iizice sau
juridice).
Capitolul ,B` este aplicat n cazurile cnd, obiectul nregistrrii care Iormeaz
un bun imobil compus dintr-un teren pe care este amplasat o constructie (sau mai
multe constructii), terenul si constructia apartin unor persoane Iizice sau juridice
diIerite.
Capitolul ,C` este aplicat n cazurile cnd obiectul nregistrrii reprezint o
ncpere izolat (apartament etc.) a unei persoane Iizice sau juridice iar constructia
n ansamblu, terenul apartin altor persoane.
Un asemenea sistem de Capitole are scopul de a reIlecta o realitate indiIerent
de Iaptul pe ct ea este de rational.
n realitate, vom ntlni exemple cnd proprietarul unei ncperi izolate este o
persoan (Iizic sau juridic), a cldirii din care Iace parte ncperea izolat, o alt
persoan si o a treia persoan este proprietarul terenului pe care este amplasat
constructia.
n procesul aplicrii capitolelor respective ale Iisierului registrului bunurilor
imobile este important de a nu conIunda ,obiectul cadastrului cu ,obiectul
nregistrrii.
Necesitatea socioeconomic ne poate impune s nregistrm portiuni
determinate ale unui bun imobil. Asemenea necesitti sunt ncperile izolate ca
portiuni dintr-o constructie si deci ca portiuni dintr-un bun imobil. Deasemenea,
mai pot Ii si alte cazuri de nregistrare a unor elemente ale bunurilor imobile cum ar
Ii amenajri (plantatii multianuale, sisteme de irigare, desecare etc.), instalatii etc.
n conditiile n care obiectul nregistrrii reprezint un element al bunului
imobil (ncpere izolat sau chiar si constructia n ansamblu), n mod obligatoriu,
va Ii necesar de a reIlecta n continuare raporturile de drept care reiese din aceast
situatie.
Exemplu. Pe un teren strin, o constructie poate Ii ridicat, conIorm legislatiei
n vigoare, n baza dreptului de superIicie.
83
Exemplu. Un apartament, poate Ii rational exploatat n conditiile n care
proprietarul va beneIicia de alte elemente ale constructiei n ansamblu, ce lui nu-i
apartin.
Toate aceste drepturi si vor gsi reIlectare (oglindire) n continutul capitolului.
Structura capitolelor nu reprezint ceva de neschimbat. Necesitatea unui
continut rational, logic ne impune s cutm, n permanent, Iorme noi. AstIel la
momentul actual capitolele A si B sunt utilizate ca un singur capitol (AB).
ConIorm articolului 23 (al.4) al Legii cadastrului bunurilor imobile (nr.1543 -
XIII din 25.02.98), registrul bunurilor imobile contine un capitol suplimentar
privind estimarea bunului imobil n scopul impozitrii. Capitolul respectiv este
nserat n dosarul cadastral.
Din punctul de vedere al consecutivittii si logicii acumulrii inIormatiei n
registru, acest ,capitol suplimentar este nu altceva dect un subcapitol prin care se
va acumula o inIormatie suplimentar la cea deja acumulat.
Din cele mentionate, capitolele Iisierului registrului bunurilor imobile sunt
compuse din mai multe subcapitole (I,II,III,IV). Numrul lor poate Ii extins dup
necesitatea social - economic.

3.3.3 Subcapitolul fiyierului (fiyei) Registrului bunurilor imobile.
n cadrul unui subcapitol este acumulat o inIormatie identic, comparabil,
care poate Ii supus unei analize comune despre un grup de bunuri imobile n
ansamblu. Deja din structura inIormatiei se impune de a orienta subcapitolele
Iisierului spre o inIormatie: cantitativ; economic (calitativ), juridic.
La rndul su, reiesind din cerintele socioeconomice si ecologice,
particularittile (categoriile) de bunuri imobile, inIormatia mentionat mai sus
poate Ii diversiIicat n continuare.
Exemplu. Parametrii ce ne vor descrie inIormatia cantitativ si economic
despre un sector de teren agricol va Ii: lungimea, ltimea, supraIata, gradul de
Iertilitate, valoare etc. O constructie capital se va caracteriza prin: supraIat,
volum, nltime, uzur, valoare etc.
Subcapitolul I se aplic n scopul acumulrii inIormatiei cantitative si anume:
a) supraIat;
b) volum;
c) alt inIormatie despre modiIicrile parvenite n continutul bunului imobil.
Din punctul de vedere al inIormatiei cantitative despre bunul imobil, prezint
interes amplasarea spatial care este exprimat prin numrul cadastral care se
rspndeste asupra tuturor subcapitolelor.
n conditiile n care numrul cadastral este conventional se vor acumula date
suplimentare despre amplasarea obiectului.
Tipul hotarelor deasemenea ne va vorbi despre aspectul cantitativ al bunului
imobil.
Subcapitolul II se reIer la dreptul de proprietate si include urmtoarea
inIormatie despre bunul imobil:
a) documentele ce conIirm drepturile, n a cror baz a Iost nscris dreptul de
proprietate;
84
b) cota de proprietate n bunul imobil n cazul dreptului de proprietate
comun pe cote prti;
e) Ielul nscrierii;
I) orice modiIicri, nsemnri, corectri, ce se reIer la nscrierile din acest
subcapitol.
Subcapitolul III deasemenea se reIer la dreptul asupra bunului imobil si
include inIormatie despre alte drepturi reale si grevri.
Subcapitolul include 2 prti:
partea 1 care contine nscrieri reIeritoare la drepturi reale (dreptul de uzuIruct,
uzul, abitatia, superIicia, servitute n sarcina Iondului aservit, ipoteca, dreptul de
Iolosint, concesiunea, gestiunea economic);
partea 2 care contine nscrieri reIeritoare la drepturile de creant, la Iaptele sau
raporturile juridice aIerente bunurilor imobile, a cror notare este prevzut de
legislatie.
ReIeritoare la ambele prti ale subcapitolului III se va mai include urmtoarea
inIormatie :
a) termenul pentru care s-a constituit dreptul, dac un asa termen a Iost stabilit;
b) suma obligatiei asigurate prin ipotec;
c) date despre titularul al crui drept este nregistrat n acest subcapitol;
d) denumirea, numrul si data eliberrii documentelor ce conIirm drepturile n
a cror baz a Iost eIectuat nscrierea;
e) restrictii stabilite de legislatie;
I) orice modiIicri, nsemnri, corectri cu privire la nscrierile din acest
subcapitol.
Subcapitolul IJ (sau capitol supliment conIorm art. 23 din Legea 1543
XIII) include inIormatie despre bunurile imobile care, n comun cu inIormatia din
alte subcapitole, este utilizat pentru estimarea valorii de piat a bunurilor imobile n
scopuri Iiscale.
Acest subcapitol mai include:
a) Iactorii Iizici care inIluenteaz valoarea bunului imobil;
b) valoarea estimat a bunului imobil;
c) data ultimei estimri;
d) sursa de obtinere a inIormatiei privind valoarea bunului imobil;
e) data introducerii nscrierii.

3.4. Planul cadastral al Registrului bunurilor imobile
In cadrul Registrului bunurilor imobile planul cadastral repre:int
purttorul informatiei spatiale (grafice).
Obiectul unui plan cadastral poate Ii:
un teritoriu al unei unitti administrativ - teritoriale;
un teritoriu al unui bun imobil.
Teritoriul inclus n cadrul unui plan cadastral este selectat dup necesitate.
Cele mai solicitate teritorii sunt unittile administrativ teritoriale de nivelul
unu si teritoriile ce Iormeaz bunurile imobile.
85
Planul cadastral al unittii administrativ-teritoriale contine inIormatie despre
amplasarea tuturor sectoarelor de teren, (inclusiv constructiilor, instalatiilor,
amenajrilor) hotarelor, numerelor cadastrale si alte caracteristici ale terenurilor
din cadrul unittii administrativ teritoriale si este coordonat cu consiliul local
respectiv.
Evident c coordonarea planului cadastral de ctre consiliul local nu se reIer la
tehnicile si metodele aplicate n procesul de elaborare. Coordonarea planului cadastral
de ctre consiliul local este necesar pentru a evita erorile ce tin de drepturile asupra
bunurilor imobile, categoriile de destinatie a terenurilor, tipurile de proprietate
(public de stat, public a unittilor administrativ teritoriale, privat etc.).
n dependent de densitatea bunurilor imobile, de mrimea supraIetelor de
teren pe care sunt amplasate aceste bunuri, de Iaptul dac elaborm un plan al
cadastrului general sau un plan a cadastrului de specialitate, de alti Iactori sunt
selectate scrile aplicate la elaborarea pe hrtie a planurilor cadastrale. Mai rspndite
sunt: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10000. Utilizarea larg a planurilor cadastrale
digitale solutioneaz aceast problem.


Figura nr.25

Planul cadastral al bunului imobil contine inIormatie graIic si textual despre
teren si toate constructiile amplasate pe acesta si se ntocmeste n baza lucrrilor
geodezice, executate n sistemul unic national sau local de coordonate.
Corectitudinea executrii lucrrilor de elaborare a planului cadastral al bunurilor
imobile este determinat de oIiciile cadastrale teritoriale.
Utilizatorul principal al planului cadastral al unittii administrativ teritoriale
este consiliul local respectiv. Totodat, actualizarea planurilor cadastrale este eIectuat
86
de ctre oIiciile cadastrale teritoriale care, la solicitarea consiliilor locale, l prezint
regulat, n Iorm electronic, dup destinatie.
n procesul de tinere, planul cadastral este completat cu tot mai multe obiecte.
Densitatea elementelor incluse n planul cadastral devine tot mai mare.
Pentru a pstra o claritate a obiectelor, a nu admite suprapuneri, o concurent de
imagini, planul cadastral este exprimat n 8trat:ri.
Ca regul, un strat reprezint o categorie de bunuri imobile.
Exemplu. Terenurile destinate agriculturii, n planul cadastral sunt incluse ntr-un
strat separat n care alte categorii de bunuri nu sunt incluse (vezi figura nr. Aceasta
permite de a obtine o imagine mai pronuntat obiectului.
n dependent de necesitate, ntr-un sloi pot Ii incluse dou si mai multe categorii
de bunuri imobile.


Figura nr.26


n cadrul Iigurii nr.27 sunt reprezentate terenurile aIerente constructiilor din
interiorul unei localitti (satul Malcoci) raionul Ialoveni (strat terenuri aIerente
constructiilor). n majoritatea cazurilor aceste constructii reprezint loturile individuale
de pe lng casele de locuit.
n cadrul Iigurii nr.28 sunt reprezentate terenurile ocupate nemijlocit de
constructiile satului Malcoci (strat, terenuri ocupate de constructii).
n cadrul fig:rii nr. sunt reprezentate strzile satului Malcoci (strat, strzi) .

87

Figura nr.27


Figura nr.28

Aceast tehnologie de reprezentare spatial a inIormatie n planul cadastral
permite aplicarea mai multor straturi (dup necesitate) ocolind primejdia c planul
cadastral va Ii suprancrcat de inIormatie si prin aceasta greu de utilizat.


88
3.5 Structura cadastral a teritoriului
Republicii Moldova
3.5.1 Scopul structurii cadastrale
oji:ne.
Structurizare cadastral divizarea teritoriului Republicii Moldova n unitti
cadastrale consecutiv inIerioare (raioane, zone, masive, sectoare, terenuri) si indicarea
hotarelor acestora pe harta de baz a teritoriului.
Politica n acest domeniu este Iormulat de ctre autoritatea public central
din domeniul cadastrului
Harta de baz a teritoriului reprezentare graIic a teritoriului ce contine
inIormatia graIic despre hotarele raioanelor, zonelor, masivelor, sectoarelor
cadastrale, numerele terenurilor (codurile cadastrale) ale acestora precum si inIormatia
despre hotarele unittilor administrativ-teritoriale, localittilor, retelelor de drumuri,
elemente hidrotehnice, Isii Iorestiere etc.
n continutul sistemului inIormational al cadastrului, structura cadastral a
Republicii Moldova este de o important major. Anume prin structura cadastral
este utilizat inIormatia despre amplasarea spatial a bunurilor imobile.
La moment structura cadastral a Republicii Moldova include:
- raionul cadastral;
- zona cadastral;
- masivul cadastral;
- sectorul cadastral;
- terenul, sectorul de teren (bunul imobil).


Figura nr. 29

Pentru prima dat Lista numerelor raioanelor si zonelor cadastrale a Iost
89
aprobat prin ordinul Agentiei Nationale Cadastru Resurse Funciare si Geodezie
(autoritatea public central n domeniul cadastrului) nr. 190 din 29.12.1998.
Lista raioanelor si a zonelor cadastrale este reprezentate n anexa nr..........
Amplasarea spatial a raioanelor cadastrale este reprezentat n Iigura nr.
AstIel, teritoriul Republicii Moldova este divizat n 42 de raioane cadastrale.
Raionul cadastral nr.1 corespunde municipiului Chisinu, nr. 74 raionului Sngerei
etc.

3.5.2 Raionul cadastral
Dup cum s-a constatat mai sus, raionul cadastral reprezint o descompunere n
continuare a Republicii Moldova n unitti cadastrale mai inIerioare.


Figura nr. 30

n conditii administrativ-teritoriale stabile, limitele raionului cadastral coincid cu
hotarele raionul administrativ.
n structura cadastral, pentru a semna codul cadastral al bunului imobil, pentru
raionul cadastral sunt re:ervate dou cifre.
La rndul su, raionul cadastral este compus din zone cadastrale.

3.5.3 Zona cadastral
Zona cadastral reprezint o descompunere a raionului cadastral, n unitti
cadastrale mai inIerioare (masive cadastrale). Limitele zonei cadastrale tind de a
coincide cu hotarele satului (comunei).

90

Figura nr.31

n fig:ra nr. este prezentat zona cadastral nr.7449 (satul Dumbrvita raionul
Sngerei) care include la rndul su dou masive cadastrale.
n structura cadastral, pentru codiIicarea unei zone cadastrale sunt re:ervate
dou cifre.

3.5.4 Masivul cadastral
Masivul cadastral reprezint un spatiu terestru din cadrul unei zone cadastrale.
Limitele masivului cadastral coincid cu elemente (detalii) ale teritoriul care, prin
destinatia lor au un caracter pronuntat (evidentiat), stabil n timp si n spatiu.
Asemenea detalii ale teritoriului mai des reprezint drumurile magistrale cu nvelis
de piatr, obiecte acvatice, alte detalii.
Din cele mentionate mai sus putem constata c modiIicarea amplasrii limitei
masivului cadastral va depinde de modiIicarea amplasrii detaliului respectiv pe
care ea se bazeaz.
empl:. Limita masivului cadastral este marginea unui drum. Orice
modiIicare a amplasrii drumului va nsemna si modiIicarea limitei masivului
cadastral.
Aceasta nseamn c un teren, cruia initial i s-a acordat un cod cadastral
al masivului respectiv, n caz de modiIicare a limitei masivului poate nimeri n
continutul altui masiv.
Aceasta este o problem care intr n ansamblul de probleme ce tin de
modiIicarea limitelor raioanelor, zonelor, masivelor cadastrale.
Stabilitatea masivului cadastral depinde de stabilitatea elementelor care l
Iormeaz.

91

Figura nr.32

Pentru codiIicarea zonelor cadastrale este rezervat o singur ciIr.
Un exemplu de structurizare a unui masiv cadastral este prezentat n fig:ra
nr. Masivul cadastral nr.7449 este compus, la rndul su, din 8 sectoare cadastrale.

3.5.5 Sectorul cadastral
Sectorul cadastral reprezint si el o descompunere n continuare deja a
masivului cadastral. Limitele sectorului cadastral, reiesind din posibilittile
teritoriului, sunt amplasate si ele pe elemente (detalii a teritoriului) cu un caracter
constant.
Aici este necesar de mentionat c selectarea detaliilor teritoriului cu caracter
constant este mai problematic dect la stabilirea limitelor masivului cadastral.
Totodat reiesind din ,inevitabilitatea modiIicrii limitelor sectorului cadastral
apare o necesitate Iat de sistemul inIormational n ntregime, de a include
inIormatie reIeritoare la perioada (data) modiIicrii amplasrii limitei sectorului
cadastral.
n cazul n care bunul imobil, la etapa Iormrii lui s-a aIlat ntr-un masiv sau
sector cadastral care apoi si-au modiIicat amplasamentul, sistemul inIormational va
pstra inIormatie despre codul cadastral al terenului si amplasarea lui ulterioar.

92

Figura nr. 33

Pentru codiIicarea sectoarelor cadastrale sunt rezervate 2 ciIre.
Figura nr. 33 reprezint sectorul cadastral 7449107 care include 319
terenuri (0001 0319).
!artic:laritjile 8ectoarelor cada8trale. n perioada ultimilor 20-30 de ani
Moldova se aIl ntr-o situatie nestabil din punctul de vedere att a hotarelor
unittilor economice ct si a unittilor administrativ teritoriale.
Pentru structura cadastral un impact negativ mai mare l are modiIicarea
Irecvent a hotarelor unittilor administrativ teritoriale.
Practica ne demonstreaz c pe parcursul ultimilor decenii n cadrul unittilor
administrativ teritoriale au parvenit modiIicri esentiale. Aceste modiIicri se
reIer att la hotarele unittilor administrativ teritoriale ct si la aparitia sau
disparitia n general al unor asemene unitti.
Asupra structurii cadastrale acest Ienomen are un impact negativ.
Pentru a pstra (respecta) principiul stabilittii si totodat pentru a minimaliza
impactul negativ asupra structurii cadastrale se aplic urmtoarele.
n conditiile n care, modiIicnd structura unittilor administrativ teritoriale, a
Iost lichidat o primrie, terenurile ei vor Ii trecute n cadrul unei alte zone
cadastrale adiacente n calitate de sectoare cadastrale suplimentare la cele existente.
Pentru aceasta sunt necesare numere de rezerv. Dou ciIre n structura
cadastral preconizate pentru codiIicarea sectoarelor cadastrale sunt satisIctoare.

3.5.6 Terenul. Identificatorul.
Identificator - atribut al obiectului inIormational care este unic si rmne
invariabil pe parcursul ntregii perioade de existent a obiectului n registru (codul
cadastral).
93
Terenul (sectorul de teren) reprezint ultima divizare n cadrul structurii
cadastrale. Codul cadastral (adresa cadastral) al unui bun imobil este nu alt ceva
dect codul cadastral al terenului.
Codul cadastral al terenului, n cadrul registrului bunurilor imobile mai este
recunoscut n calitate de identiIicator.
Nemijlocit pentru codiIicarea terenului sunt rezervate patru ciIre.
Terenul n structura cadastral prin aplicarea codului cadastral reprezint
purttorul principal de inIormatie.
Este necesar de mentionat c, atribuirea unor coduri (adrese) cadastrale nu se
limiteaz la ,teren ca unitate n structura cadastral. O inIormatie pretioas
social-economic duc n sine constructiile, instalatiile, amenajrile alte elemente si
detalii legate, deasemenea, strns de teren.
n scopul obtinerii inIormatiei despre amplasarea spatial a acestor detalii,
structura cadastral cere o dezvoltare n continuare. Mai rspndite, n aceste
scopuri, sunt constructiile. Pentru ele sunt rezervate dou ciIre.
Majoritatea constructiilor sunt divizate n ncperi izolate, apartamente etc.
Pentru reIlectarea acestei inIormatii n registrul bunurilor imobile, sunt rezervate
trei ciIre.
n practic, dezvoltarea de mai departe a structurii cadastrale se nIptuieste n
cadrul cadastrului de specialitate.


Figura nr.34

n Iinal, pentru Iormarea codului cadastral al unui teren sunt necesare 11 ciIre.
Pentru reIlectarea de mai departe a constructiilor, ncperilor izolate
(apartamentelor), instalatiilor, amenajrilor sun necesare de nc 5 (23) ciIre. n
total 16 ciIre.

94
Codul cadastral.
Un exemplu de cod cadastral este prezentat n continuare:

A A B B C D D E E E E F F G G G
7 4 4 9 1 0 7 0 2 5 5 0 0 0 0 0

Codul cadastral prezentat mai sus se reIer la un teren cu destinatie agricol.
Evident c pe acest teren pot Ii amplasate mai multe amenajri (plantatii de vit de
vie, de livezi, sisteme de irigare, desecare, Isii Iorestiere etc.) care n ansamblu ne
vorbesc despre nivelul de dezvoltare a terenurilor agricole.
Pentru solutionarea acestei probleme sunt utilizate rubricile ,F si ,G.
&nde:
AA - numrul raionului cadastral Sngerei;
- numrul zonei cadastrale comuna Dumbrvita;
C - numrul masivului cadastral;
- numrul sectorului cadastral;
- numrul sectorului de teren (terenului);
- numrul constructiei amplasate pe terenul EEEE;
- numrul ncperii izolate (apartamentului).
n conditiile cnd nregistrarea bunurilor imobile este eIectuat n lipsa
delimitrii cadastrale a portiunii de teren, numrul cadastral va avea un continut
conventional care apoi este modiIicat ntr-un numr cadastral deIinitiv (permanent).
Aspectul conventional se va reIeri numai la nivelurile ,sector de teren", ,sector
cadastral", ,masiv cadastral". Anume aceste niveluri pot Ii ne determinate n unele
conditii concrete. Mai des, n cazul cnd pe teritoriul localittii respective nu sau
petrecut lucrri de nregistrare masiv a bunurilor imobile.
Numrul cadastral este stabilit de ctre OIiciul cadastral teritorial respectiv.
Lipsa constructiilor capitale pe sectorul de teren sau lipsa ncperilor izolate,
apartamentelor n cadrul constructiilor este identiIicat prin ciIra ,0".
Sistemul inIormational al cadastrului este de un nivel superior altor sisteme
inIormationale anume prin integritatea a dou elemente Ioarte importante, a planului si
a registrului cadastral.
Aceste dou elemente ale sistemului inIormational cadastral duc o inIormatie
diIerit dup Iorm si continut si tot odat Ioarte pretioas Iiind integrat.
Anume numrul cadastral al sectorului de teren ne permite de a Iace legtura
dintre partea graIic si cea descriptiv a sistemului inIormational, dintre planul
cadastral si registrul cadastral.
Acest Iapt ne impune de a respecta unele conditii de tinere a planului si a
registrului cadastral. n primul rnd este necesar ca aceste elemente de baz a
sistemului inIormational s Iie tinute sincronic.





95
3.6 Clasificatorul Registrului bunurilor
imobile.
3.6.1 Generalit(i
No(iuni.
Clasificare - aranjarea obiectelor, Ienomenelor dup trsturile lor distinctive
n clase de categorii.
Clasificator instrument (mecanism, metod) de aranjare a obiectelor,
Ienomenelor dup trsturile lor distinctive n clase de categorii.
Clas - n ntelesul prezentei teme, reprezint o grup de obiecte, Ienomene
etc. care se deosebeste de alte grupe printr-un sistem determinant (dup trsturile
distinctive). Fiecrei clase i corespunde un numr (cod).
n cadrul Registrului bunurilor imobile, clasiIicatorul reprezint un instrument
important de analiz a inIormatiei acumulate. n procesul de analiz a inIormatiei
este utilizat un complex de clasiIicatoare Iiecare dintre care si are scopul su
concret.
Rezultatul analizei inIormatiei eIectuate n cadrul registrului bunurilor imobile
va depinde n primul rnd de continutul clasiIicatoarelor aplicate apoi de scenariul
(consecutivitatea) aplicrii.
Aplicarea clasiIicatorului este oportun n conditiile n care Iisierul registrului
bunurilor imobile va include inIormatia care necesit a Ii supus clasiIicrii.

3.6.2 Exemple de aplicare a clasificatorului
Exemplul 1. Este necesar de a diviza supraIata total a Iondului Iunciar al
republicii n categorii de destinatie.
Pentru aceasta este utilizat clasiIicatorul categoriilor de destinatie si anume:

codul Denumirea categoriei de destina(ie
1 Terenurile cu destinatie agricol
2 Terenurile destinate constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor
scopuri speciale
3 Terenurile Iondului Iorestier
4 Terenurile Iondului apelor

Procedura aplicrii clasiIicatorului categoriilor de destinatie este urmtoarea.
n continutul Iisierului registrului bunurilor imobile, pentru Iiecare bun imobil
este indicat codul categoriei de destinatie.
Prin sumarea codurilor nr.1 a tuturor bunurilor imobile vom obtine supraIata
total a terenurilor cu destinatie agricol.
Actiuni similare se vor repeta si pentru alte categorii de destinatie.
n Iinal vom obtine c, n dependent de categoriile de destinatie Iondul Iunciar
al republicii Moldova, la 1.01.2008 includea:
terenuri cu destinatie agricol 1978,9 mii ha;
terenuri destinate constructiilor, instalatiilor, amenajrilor, altor scopuri
speciale 880,4 mii ha;
terenurile Iondului Iorestier 440,1 mii ha;
96
terenurile Iondului apelor 85,2 mii ha.
Cerintele unei analize detaliate a Iondului Iunciar al republicii sunt n crestere.
Sunt solicitate rezultate mai proIunde. Pentru aceasta sunt utilizate si
clasiIicatoarele respective.
Exemplul 2. Este necesar de a determina supraIata terenurilor destinate
agriculturii n dependent de tipul propriettii.
Pentru solutionarea problemei mentionate mai sus este utilizat clasiIicatorul
tipurilor de proprietate.
n prezentul exemplu problema este simpliIicat numai la trei tipuri de
proprietate si anume:
privat;
public a statului;
public a unittilor administrativ teritoriale.

Codul Tipul de proprietate
1 Terenuri destinate agriculturii proprietate privat
2 Terenuri destinate agriculturii proprietate public a statului
3 Terenuri destinate agriculturii proprietate public a unittilor
administrativ - teritoriale

n continutul Iisierului Registrului bunurilor imobile, pentru Iiecare teren este
indicat codul tipului de proprietate pentru toate bunurile imobile din toate categoriile
de destinatie inclusiv si pentru terenurile destinate agriculturii.
Prin sumarea codurilor nr.1 care identiIic proprietatea privat a tuturor
terenurilor cu destinatie agricol vom obtine supraIata total a terenurilor cu
destinatie agricol proprietate privat.
Actiuni similare se vor repeta si pentru alte tipuri de proprietate.
n Iinal vom obtine c, n dependent de tipurile de proprietate terenurile
destinate agriculturii n republica Moldova, cu supraIata de 1978,9 mii ha, la
01.01.2008 includeau:
proprietate privat 1684661 ha;
proprietate public a statului 270885 ha;
proprietate public a unittilor administrativ teritoriale 23379 ha.
n total terenuri destinate agriculturii 1978925 ha.
Divizarea bunurilor imobile n dependent de tipul propriettii, n mod similar
poate Ii eIectuat pentru toate categoriile de destinatie.
Problemele de analiz a Iondului Iunciar puse n Iata registrului bunurilor
imobile sunt Ioarte diversiIicate. Un interes deosebit prezint structura terenurilor
dup categoriile de Iolosint, n dependent de unittile administrativ teritoriale,
dup calitatea solurilor etc.
Toate aceste probleme pot Ii solutionate utiliznd clasiIicatorul.
Exemplu 3. Este necesar de determinat supraIata terenurilor arabile, destinate
agriculturii, proprietate privat.
97
Este necesar de mentionat c solutionarea problemei puse n exemplul nr.3
poate Ii eIectuat numai dup ce vor Ii solutionate problemele puse de exemplele 1
si 2.
Pentru aceasta va Ii utilizat clasiIicatorul categoriilor de Iolosint a terenurilor
destinate agriculturii care include:

codul Denumirea categoriei de Iolosint a terenurilor destinate agriculturii
1 Arabil
2 Plantatii de vie
3 Plantatii de livad
4 Fnate
5 Psune
6 altele
Pentru a solutiona aceast problem deasemenea, este necesar ca n Iisierul
registrului bunurilor imobile s Iie speciIicat printr-un cod categoria de Iolosint a
terenurilor.
Prin sumarea codului nr.1 din Iisierele respective vom obtine supraIata total a
terenurilor arabile, destinate agriculturii, proprietate privat.
Actiuni similare pot Ii eIectuate si pentru alte categorii de Iolosint (vii, livezi,
Inate, psune etc.).
n Iinal vom obtine, pentru Moldova, la data de 01.01.2008, supraIata
terenurilor destinate agriculturii, proprietate privat n dependent de categoria de
Iolosint si anume:
teren arabil - 1434307 ha;
vii 119469 ha;
livezi 99128 ha;
Inate 208 ha;
psune 3197 ha.
ot. Regi8tr:l -:n:rilor imo-ile n 8it:ajia act:al, n: incl:de informajie
de8pre categoriile de de8tinajie yi de folo8inj a teren:rilor -:n:rilor imo-ile)

CAPITOLUL 4
REGISTRATORUL

4.1 Generalit(i
Registratorul reprezint persoana cu functii de rspundere din organul
cadastral teritorial care este in drept s examine:e documentele ce confirm
drepturile asupra bunurilor imobile i s decid asupra inregistrrii lor i a
drepturilor asupra bunurilor imobile, s opere:e in modul stabilit, modificri
(rectificri) in fiierul registrului bunurilor imobile i respectiv in planurile
cadastrale (geometrice)
AstIel, din cele mentionate mai sus, registratorul nregistreaz, stinge sau
modiIic un drept asupra unui bun imobil. Aceste Iunctii publice sunt ale oIiciilor
cadastrale teritoriale. Deci registratorul, exercit o Iunctie public, n cadrul oIiciilor
cadastrale teritoriale.
98
ConIorm legislatiei n vigoare, Iunctia de registrator este instituit si la nivelul
autorittii publice centrale. Evident c, atributiile registratorilor, n dependent de
nivel sunt diIerite.

4.2 Dobndirea func(iei de Registrator
Functia de registrator al oIiciului cadastral teritorial este obtinut prin concurs.
Concursul este desIsurat de ctre autoritatea public central, n baza
Regulamentului privind modul de desIsurare a concursului pentru ocuparea Iunctiei
de Registrator.
La concurs, conIorm legislatiei n vigoare sunt admise persoane care ntrunesc
urmtoarele conditii:
este cettean al Republicii Moldova,
este licentiat in drept sau are studii superioare la specialitatea cadastru i
organi:area teritoriului,
nu are antecedente penale nestinse,
este apt din punct de vedere medical pentru exercitarea functiei,
a indeplinit timp de un an functia de registrator stagiar sau a exercitat timp de
3 ani o functie de specialitate furidic,
a sustinut examenul de calificare.
Dobndirea nemijlocit a Iunctiei de Registrator este eIectuat prin concurs. La
concurs particip persoane care au sustinut examenul de caliIicare.
Procedura concursului este stabilit de Regulamentul privind modul de
desIsurare a concursului pentru ocuparea Iunctiei de Registrator.
Registratorul, n cadrul oIiciului cadastral teritorial este angajat prin contract
individual de munc conIorm legislatiei muncii.
Activitatea Registratorului este reglementat de ctre Regulamentul
registratorului aprobat de Guvern.

4.3 Atestarea
Procedura de atestare este eIectuat n conIormitate cu Regulamentul privind
atestarea registratorilor aprobat de ctre autoritatea public central n domeniul
cadastrului.
Atestarea se aplic att pentru dobndirea Iunctiei prin sustinerea examenului de
caliIicare, ct si pentru reconIirmarea drepturilor registratorilor n Iunctie, o dat la
trei ani.
Registratorul care, prin procedura de atestare si-a conIirmat nivelul
cunostintelor proIesionale n domeniu, si continu activitatea Ir concurs.
Atestarea registratorilor care si exercit Iunctiile mai are scopul de a conIeri
un grad de caliIicare (unu, doi sau trei).
Comisia de atestare este include specialisti ai autorittii publice centrale n
cadastru si ai Ministerului justitiei.

4.4 Descrierea func(iei
Functiile Registratorului care activeaz n cadrul ntreprinderii de Stat Cadastru
sunt urmtoarele (art.12 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.98):
99
examinea: ca:urile de respingere de ctre registratorul oficiului cadastral
teritorial a cererii de inregistrare,
examinea: deci:iile registratorului oficiului cadastral teritorial de refu: a
efecturii inscrisului in fiierul registrului bunurilor imobile,
efectuea:, in locul registratorului oficiului cadastral teritorial, inscrisul in
fiierul registrului bunurilor imobile,
initia:, in numele Intreprinderii Speciali:ate in Cadastru, cerere in instanta
de fudecat pentru a modifica inscrisul in registru prin hotrire fudectoreasc
irevocabil,
corectea: in modul stabilit la art.38 din Legea cadastrului bunurilor imobile
greelile din registrul bunurilor imobile.
Din cele mentionate mai sus constatm c Iunctiile registratorului din
ntreprinderea de Stat Cadastru sunt superioare celor din oIiciul cdastral teritorial.
Drepturile descrise mai sus necesit modiIicri esentiale ale cadrului juridic.
Intentiile pozitive incluse n aceste drepturi pot avea un impact negativ. nscrisul n
registru este mai larg si mai complex dect un simplu ,nscris n Iisier.
Functiile Registratorului din cadrul oIiciului cadastral teritorial sunt
urmtoarele (art.12 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.98):
solicit documentele necesare includerii in cadastru a datelor despre bunul
imobil i drepturile asupra lui,
decide in modul stabilit, asupra efecturii sau modificrii inscrierii in registrul
bunurilor imobile ori refu: efectuarea sau modificarea inscrierii respective,
eliberea: extrase din registrul bunurilor imobile,
initia:, in numele Intreprinderii Speciali:ate in Cadastru, cerere in instanta
de fudecat pentru a modifica inscrisul in registru prin hotrire fudectoreasc
irevocabil,
corectea: in modul stabilit la art.38 din Legea cadastrului bunurilor imobile
greelile din registrul bunurilor imobile.
Din cele men(ionate mai sus func(iile registratorului din cadrul oficiului
cadastral sunt:
examinarea cererii de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil;
adoptarea deciziei asupra Iaptului de: primire a cererii; respingere a cererii;
n cazul deciziei pozitive, examineaz continutul (veridicitatea) documentelor
anexate la cerere;
adoptarea deciziei asupra veridicittii documentelor anexate la cererea de
nregistrare;
n cazul deciziei pozitive, eIectueaz nscrisul n Iisierul registrului bunurilor
imobile;
dup eIectuarea nscrisului n registru aplic paraIa de nregistrare;
ndosrierea documentelor n baza crora a Iost eIectuat nscrisul n registru;
elibereaz extrase din registrul bunurilor imobile;
adoptarea deciziei asupra Iaptului modiIicrii nscrisului n registru;
adoptarea deciziei asupra rectiIicrii erorilor din registrul bunurilor imobile;
100
initiaz, n numele ntreprinderii Specializate n Cadastru, cerere n instanta de
judecat pentru a modiIica nscrisul n registru prin hotrre judectoreasc
irevocabil.

4.5 Decizia Registratorului
Din cele mentionate mai sus constatm c Registratorul, si maniIest
drepturile si obligatiile ce le detin prin deciziile sale.
Totodat, decizia registratorului, din diIerite motive (obiective, subiective),
poate Ii corect sau incorect. Din aceste considerente un rol important, n practica
nregistrrii bunurilor imobile l are procedura de anulare a deciziei registratorului si
de rectiIicare a erorii.
Toate erorile din Registrul bunurilor imobile sunt rectiIicate n baza deciziei
registratorului.
Procedura de rectiIicare a erorilor este descris de art.38 din Legea cadastrului
bunurilor imobile. Pentru aceasta erorile admise n registrul bunurilor imobile sunt:
erori tehnice si alte erori.
Erorile tehnice sunt rectiIicate nemijlocit de ctre registrator. Erorile care au
modiIicat dreptul, au admis prejudiciu prtilor etc. pot Ii rectiIicate, la decizia
registratorului cu consimtmntul obligatoriu al proprietarului bunului imobil sau a
instantei de judecat.
Din cele mentionate mai sus constatm c anularea deciziei registratorului
poate Ii eIectuat si de ctre registratorul ntreprinderii de Stat Cadastru.

4.6 Registrator stagiar
Registratorul stagiar ndeplineste un rol important n aprovizionarea cu cadre a
oIicilor cadastrale teritoriale. Aceast etap a procesului de dobndire a dreptului de
registrator este conIirmat de ctre legislatia n vigoare.
Practica demonstreaz c registratorii care au parcurs calea de ,stagiar sunt
mai operativ implicati n procesul de lucru al oIiciilor cadastrale.

4.7 Cadrul legislativ
n activitatea sa Registratorul se conduce de ctre legislatia n vigoare. La
rndul su legislatia n vigoare include acele acte legislative (normative, instructive)
care particip la dobndirea sau ncetarea drepturilor asupra bunurilor imobile,
nregistrrii lor n registrul bunurilor imobile.

CAPITOLUL 5
CADRUL LEGISLATIV

5.1 Constitu(ia Republicii Moldova.
Constitutia Republicii Moldova este Legea Suprem a Societtii si a Statului.
,Nici o lege si nici un alt act juridic care contravine prevederilor Constitutiei
nu are putere juridic (art.7).
Toat baza legislativ si normativ a cadastrului, de asemenea, este racordat
la Legea Suprem, la Constitutia Republicii Moldova.
101
Normele constitutionale care nemijlocit se reIer la domeniul cadastrului sunt:
dreptul la inIormatie;
dreptul la proprietate si protectia acestuia;
Dreptul la informa(ie
n continutul drepturilor si liberttilor constitutionale, printre primele este
,dreptul la inIormatie. Acest drept este stabilit de articolul 34 din Constitutie.
Continutul articolului 34 este urmtorul:
dreptul persoanei de a avea acces la orice informatie de interes public,
autorittile publice, potrivit competentelor ce le revin, sunt obligate s asigure
informarea corect a cettenilor asupra treburilor publice i asupra problemelor de
interes personal,
dreptul la informatie nu trebuie s prefudicie:e msurile de protectie a
cettenilor sau siguranta national,
mifloacele de informare public, de stat sau private, sunt obligate s asigure
informarea corect a opiniei publice,
mifloacele de informare public nu sunt supuse cen:urii.
Prin deIinitia sa cadastru deja este recunoscut ,un sistem inIormational. n
acest context, Sistemul inIormational al cadastrului este construit n asa mod ca
prevederile Constitutiei s Iie respectate deIinitiv.
Aceast norm constitutional este n continuare dezvoltat n alte legi cum ar Ii
Legea cadastrului bunurilor imobile etc.
Dreptul la proprietatea privat yi protec(ia acesteia.
Acestui drept constitutional i este consacrat articolul 46 din Constitutia
republicii Moldova.
Articolul mentionat include urmtoarele:
dreptul la proprietatea privat precum i creantele asupra statului sunt
garantate,
nimeni nu poate fi expropriat decit pentru o cau: de utilitate public, stabilit
potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire,
averea dobindit licit nu poate fi confiscat. Caracterul licit al dobindirii se
pre:um,
bunurile destinate, folosite sau re:ultate din infractiuni ori contraventii pot fi
confiscate numai in conditiile legii,
dreptul de proprietate privat oblig la respectarea sarcinilor privind protectia
mediului inconfurtor i asigurarea bunei vecintti, precum i la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii revin proprietarului,
dreptul la motenire a propriettii private este garantat.
Una din Iunctiile principale ale cadastrului, prin intermediul Sistemului
inIormational, este protejarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.
Anume n aceste scopuri este implementat Registrul bunurilor imobile. n acest
context, cadastrul reprezint un mecanism de realizare a prevederilor
constitutionale.



102
5.2 Codul Civil.
Codul Civil (Legea nr. 1107 XV din 6 iunie 2002) reprezint baza legislativ
a relatiilor civile din societate. Relatiile imobiliare, deasemenea, reprezint un
segment important al relatiilor civile.
Prevederile constitutionale ale articolelor 34 si 46 sunt dezvoltate n continutul
Codului Civil si anume:
drepturile reale;
obligatiile;
succesiunea;
altele.
n cadrul compartimentului drepturilor reale o atentie deosebit este acordat
drepturilor patrimoniale si anume: patrimoniului, posesiunii, propriettii etc.
La compartimentul propriettii sunt dezvoltate domeniile:
dobndirii si ncetrii drepturilor asupra bunurilor imobile;
alte drepturi reale;
registrul bunurilor imobile etc.
Dobndirii si ncetrii drepturilor patrimoniale (inclusiv si reIeritoare la
bunurile imobile) n cadrul Codului Civil sunt preconizate 150 de articole (315
495).
Registrului bunurilor imobile sunt consacrate 15 articole.
Obligatiile, inclusiv si reIeritoare la bunurile imobile sunt expuse n mai mult
de 900 de articole (512 1431).
Dreptul succesorial include 143 de articole (1432 1575).
Nectnd la volumul enorm al bazei legislative de reglementare a relatiilor
imobiliare cuprins de Codul Civil totusi, acest domeniu (relatiilor imobiliare)
dispune de particularittile sale ce nu pot Ii acoperite de prevederile codului Civil.

5.3 Codul funciar.
Codul Iunciar (Legea nr. 828 XII din 25.12.91) este orientat nemijlocit spre
reglementarea relatiilor Iunciare. La rndul su, relatiile Iunciare sunt relatii
imobiliare si deci relatii civile.
Imobilitatea nu poate s existe separat de teren. Bunul imobil si are nceputul
n sectorul de teren care st la baza lui.
Relatiile Iunciare sunt n totul integrate n relatiile imobiliare. Legislatia
Iunciar st la baza cadrului legislativ al relatiilor imobiliare.
Codul Iunciar determin structura Iondului Iunciar ca obiect al legislatiei
Iunciare si imobiliare, categoriile de destinatie si de Iolosint care n Iinal devin
obiectul nregistrrii.
Avnd ca obiect de reglementare relatiile Iormate n procesul de utilizare a
Iondului Iunciar Codul Iunciar reIlect acele particularitti speciIice anume acestui
obiect.
Codul Iunciar adoptat la 25.12.1991 a avut ca scop principal privatizarea
Iondului Iunciar care deja sa eIectuat. La momentul actual este necesar de a elabora
un Cod Iunciar nou.

103
5.4 Legea cadastrului bunurilor imobile
Legea cadastrului bunurilor imobile (nr. 1543 XIII din 25.02.98) stabileste
modul de creare si tinere a cadastrului bunurilor imobile prin care se asigur
recunoasterea public a dreptului de proprietate si a altor drepturi patrimoniale
asupra bunurilor imobile, ocrotirea de ctre stat a acestor drepturi, sustinerea
sistemului de impozitare si a pietei imobiliare.
ot.
Recunoatere public n ntelesul Legii cadastrului bunurilor imobile,
nsemn, recunoastere de ctre stat
Legea cadastrului bunurilor imobil este elaborat n conIormitate cu prevederile
Constitutiei Republicii Moldova, Codului Civil, Codului Iunciar, altor acte
legislative. Aceasta este legea de baz a cadastrului. n baza ei a Iost creat sistemul
cadastral contemporan n Moldova, au Iost create organele de implementare si tinere
a cadastrului, stabilite Iunctiilor la nivel att republican ct si local.
O dezvoltare esential n continutul Legii cadastrului bunurilor imobile a
cptat nemijlocit modul de nregistrare a bunurilor imobile. Aici sunt stabilite
Iorma si continutul registrului bunurilor imobile, drepturile si obligatiile
registratorului, proprietarilor de bunuri imobile la nregistrare etc.
n Iinal Legea cadastrului bunurilor imobile serveste ca baz pentru
ntreprinderea actiunilor concrete, elaborarea planurilor de activitate, ntreprinderea
msurilor reIeritoare unor probleme concrete. n baza acestei legi a Iost initiat
nregistrarea primar, att masiv ct si selectiv, sunt solutionate multe probleme ce
tin de evaluarea bunurilor imobile etc.

5.5 Legea cu privire la registre
Legea cu privire la registre (nr.71 XVI din 22.03.2007) include norme
juridice ce tin de modul de instituire, nregistrare, tinere, reorganizare si lichidare a
registrelor.
Sistemul inIormational al Cadastrului bunurilor imobile este bazat pe Registrul
bunurilor imobile. Normele juridice din legea cu privire la registre se vor respecta
cu strictete n procesul de implementare a Registrului bunurilor imobile reglementat
de ctre Legea cadastrului bunurilor imobile.

5.6 Legea cu privire la formarea bunurilor imobile
Legea cu privire la Iormarea bunurilor imobile (nr.354 XV din 28 octombrie
2004) include Iormarea si nregistrarea bunurilor imobile, ca obiecte de drept
independente prin separarea, divizarea, comasarea, combinarea bunurilor imobile
nscrise n Registrul bunurilor imobile.
Activitatea n domeniul cadastrului bunurilor imobile include n sine un volum
esential de lucrri consacrate Iormrii bunurilor imobile.
n cadrul legii sunt descrise metodele de Iormare a bunurilor imobile, rolul
proiectului n procesul Iormrii, procedura nregistrrii etc.



104
5.7 Legea cu privire la activitatea de evaluare.
Legea cu privire la activitatea de evaluare (nr. 989 / XV din 18.04.2002)
stabileste cadrul juridic, economic si organizatoric al activittii de evaluare.
n continutul lucrrilor cadastrale un volum esential l ocup activittile de
evaluare. Un segment important n evaluarea bunurilor imobile cu este evaluarea
masiv n scopuri Iiscale tine nemijlocit de activitatea oIiciilor cadastrale teritoriale.
Continutul legii include:
temeiul i conditiile de evaluare,
organi:area activittii de evaluare,
drepturile i obligatiunile evaluatorilor,
evaluarea bunurilor imobile in scopul impo:itrii.

5.8 Legea cu privire la notariat.
Legea cu privire la notariat (1453 XV din 8.11.2002) stabileste principiile si
modul de realizare a activittii notariale.
ReIeritor la cadastrul bunurilor imobile, drepturile autentiIicate n baza Legii cu
privire la notariat sunt nregistrate n registrul bunurilor imobile n baza Legii
cadastrului bunurilor imobile.
AutentiIicarea si nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile sunt dou
prti componente importante n procesul de Iormare a dreptului de proprietate.
n practica mondial aceste dou componente (autentiIicarea si nregistrarea
bunurilor imobile) se apropie Iunctional tot mai mult. Aceast apropiere permite
solutionarea mai operativ problemelor ce este n interesul solicitantului.

5.9 Legea privind terenurile proprietate public
yi delimitarea lor
Legea privind terenurile proprietate public si delimitarea lor (nr.91 - XVI din
05.04.2007) include norme juridice reIeritoare la delimitarea terenurilor proprietate
public a statului si a terenurilor proprietate public a unittilor administrativ
teritoriale.
n legea sunt deIinite terenurile proprietate public a statului si terenurile
proprietate public a unittilor administrativ teritoriale, procedura de transmitere a
drepturilor de proprietate asupra terenurilor.
n procesul de tinere a registrului bunurilor imobile este important de a respecta
si proteja dreptul de proprietate public a terenurilor la egal cu cel de proprietate
privat.
5.10 Legea cu privire la arenda
n agricultur.
Legea cu privire la arenda n agricultur (198 XV din 15.05.2003) stabileste
cadrul legal pentru consolidarea relatiilor de arend n agricultur, determin
subiectul si obiectul relatiilor de arend, drepturile si obligatiile arendasului si
proprietarului.
ConIorm prevederilor Codului Civil grevrile ce tin de bunurile impobile
necesit a Ii nregistrate n registrul bunurilor imobile.

105
5.11 Legea cu privire la geodezie, cartografie
yi geoinformatic
Legea cu privire la geodezie, cartograIie si geoinIormatic (nr.778 XV din
27.12.2001) include reglementarea juridic a activittilor de geodezie si cartograIie
ce tin de:
lucrrile topograIo geodezice si cartograIice;
ntocmirea hrtilor, atlaselor si a planurilor tematice;
lucrrile geodezice si gravimetrice de precizie nalt;
lucrrile de aeroIotograIiere a teritoriului;
lucrrile de teledetectie asupra pmntului;
studierea bazei matematice a proiectiilor cartograIice, altele.
Materialele si tehnologiile din domeniul geodeziei si cartograIiei sunt aplicate
n procesul de elaborare a planurilor cadastrale

5.12. Alte acte legislative yi normative
n aIar de legile nominalizate, n domeniul cadastrului mai sunt aplicate un sir
de legi, regulamente instructiuni.
Cadrul normativ instructiv are scopul de detalia procesul de implementare a
cadastrului si de a reglementa, n detaliu realizarea actiunilor respective.
Ca orice Ienomen, proces, si cadastru se aIl ntr-o permanent dezvoltare. La
rndul s se aIl n dezvoltare si cadrul legislativ normativ regulator al cadastrului.

CAPITOLUL 6.
PUBLICITATEA

6.1 Generalit(i
Defini(ie.
Publicitate - proces (activitate) de diIuzare (rspndire) de inIormatie.
Publicitate imobiliar - reprezint o Iunctie de a aduce la cunostinta
publicului inIormatia solicitat despre bunurile imobile.
Publicitatea imobiliar poate Ii desIsurat, att n cadrul Sistemului
inIormational al cadastrului ct si ca o activitate independent de acest Sistem.
n cadrul Sistemului inIormational al cadastrului publicitatea reprezint un scop
Iinal. Prin aceast prism, publicitatea reprezint o parte component a Sistemului
inIormational al cadastrului care, prin diIerite metode aduce la cunostinta publicului
(solicitantilor) inIormatia despre bunurile imobile.
n alte conditii dect cele preconizate de Sistemul inIormational al cadastrului,
cnd publicitatea imobiliar o activitate separat, ea va include trei compartimente
de baz:
acumularea inIormatiei;
analiza (clasiIicarea);
diIuzarea (deservirea inIormational)
Publicittii imobiliare n cadrul sistemului inIormational al cadastrului, n
practica mondial, se acord o atentie deosebit. Anume la aceast etap cadastrul
bunurilor imobile si obtine nota sa de caliIicare.
106
La aceast etap sunt aplicate cele mai moderne si social orientate metode (ci)
de comunicare, de deservire inIormational.
Evident c solutionarea acestei probleme Iinale necesit:
Cunoasterea consumatorului de inIormatie;
Cunoasterea si aplicarea metodelor (cilor) de comunicare cu consumatorii de
inIormatie.

6.2 Consumatorul de informa(ie.
n capitolele anterioare am constatat axiomatic c continutul inIormatiei despre
bunurile imobile este Iormat la solicitrile consumatorilor de inIormatie.
Din aceste considerente, un rol important al publicittii este de a determina
consumatorul si respectiv doleantele sale inIormationale despre bunurile imobile.
Monitorizarea n permanent a consumatorului de inIormatie (subiectului) ne
permite s identiIicm cele mai solicitate Iluxuri de inIormatie.
Piata imobiliar. Multitudinea pietei imobiliare naste, la rndul su, o
diversitate (dup continut) de solicitri Iat de Sistemul inIormational al cadastrului,
Iat de compartimentul publicittii.
Cele mai rspndite n cadrul pietei imobiliare sunt tranzactiile. Participantii la
piat vor solicita o inIormatie veridic despre bunurile imobile aIlate n tranzactii,
despre bunurile care au Iost deja vndute - cumprate, despre preturile de piat,
despre Iactorii de inIluent etc.
Un alt compartiment al pietei sunt relatiile Iinanciar bancare, de creditare
bancar etc. Evident c si continutul inIormatiei solicitat la acest capitol este diIerit.
Autorittile publice. n majoritatea cazurilor autorittile publice att centrale ct
si locale maniIest interes Iat de publicitatea imobiliar din punctul de vedere al
politicii Iiscale, a altor politici de stat.
n calitate de consumator al inIormatiei autorittile publice ntreprind msuri
organizate de acumulare si analiz a inIormatiei despre bunurile imobile.
Proprietarul bunului imobil este cel mai rspndit si activ consumator de
inIormatie despre bunurile imobile.
n interesul proprietarului sunt att aspectele pietei imobiliare ct si protectia
dreptului de proprietate asupra bunului cei apartine

6.3 Metodele de comunicare.
Metodele de comunicare, de transmitere, de deservire inIormational sunt
dezvoltate n permanent.
Cele mai rspndite la momentul actual sunt extrasele din Registrul bunurilor
imobile.
Totodat, principiul transparentei si veridicittii cadastrului inIluenteaz n
permanent asupra metodelor de comunicare transIormndu-le n tot mai accesibile,
complexe si operative etc.
InIormatizarea, inclusiv si sub aspectul publicittii imobiliare devine, tot mai
mult o necesitate global.


107
TITLUL III
LUCRRI CADASTRALE

CAPITOLUL 1
NREGISTRAREA BUNURILOR IMOBILE

1.1 Generalit(i.
Una din cele mai responsabile actiuni n cadrul Registrului bunurilor imobile si
a Sistemului inIormational al cadastrului n ansamblu este procedura de nregistrate
a bunurilor imobile si a drepturilor asupra lor.
n mod conceptual, bunul imobil este inseparabil de dreptul asupra lui.
Totodat, n parctic des ne vom conIrunta cu necesitatea de a nregistra bunul
imobil separat de dreptul asupra lui.
nregistrarea bunurilor imobile si a dreptului asupra lui este eIectuat sub Iorm
de ,nscris n Registru .

1.2 Metode de organizare a procesului
de nregistrare.
Defini(ii.
nregistrarea primar reprezint o actiune a statului de a trece (include)
pentru prima dat, bunul imobil n, drepturile asupra bunului imobil, n registrul
bunurilor imobile.
nregistrarea curent reprezint o actiune de stat care are scopul de a
modiIica continutul nscrisului eIectuat anterior n registrul bunurilor imobile.
nregistrare masiv reprezint o actiune de stat care are scopul de a nregistra
ntr-o Iorm organizat, mai multe bunuri imobile aIlate ntr-un teritoriu
administrativ teritorial.
nregistrare selectiv reprezint o actiune de stat care are scopul de a
nregistra un bun imobil separat att primar ct si curent.

1.2.1 nregistrarea primar masiv
nregistrarea primar masiv se eIectueaz n baza unui program de stat, din
contul resurselor Iinanciare centralizate, dup o metod unic. Regulamentul n baza
cruia sa initiat nregistrarea primar masiv a Iost aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 1030 din 12.10.98.
n baza Legii cadastrului bunurilor imobile, si a Regulamentului cu privire la
modul eIecturii nregistrrii primare masive a Iost elaborat instructiunea (n
octombrie 1998) cu privire la nregistrarea bunurilor imobile si drepturilor asupra
lor.
Una din particularittile nregistrrii primare masive este c ea se eIectueaz
Ir cererea (acceptul) proprietarului bunului imobil.
Un rol important n procesul nregistrrii masive primare a bunurilor imobile l
are selectarea corect a localittilor (obiectului de lucru). Este evident c succesul
nregistrrii masive depinde mult de conlucrarea (sustinerea) cu autorittile publice
108
locale. Prin aceasta autorittile locale si asum si unele obligatii Iat de procesul
nregistrrii masive.
Selectarea executorului lucrrilor cadastrale se eIectueaz n conIormitate cu
legislatia n vigoare, prin concurs, selectnd astIel cele mai pregtite ntreprinderi.
Continutul lucrrilor eIectuate de ctre ntreprinderile cstigtoare a concursului
este stabilit de ctre instructiunile respective elaborate de ctre autoritatea public
central n domeniul cadastrului. Aceste lucrri includ: identiIicri si msurri de
teren; acumulri de inIormatii att despre bunuri ct si despre proprietari; elaborarea
planului cadastral si a documentelor de drept (titlurilor de autentiIicare a drepturilor
detintorilor de teren); autentiIicarea documentelor etc.
Lucrrile eIectuate de ctre ntreprinderile respective sunt supuse unui control
din partea oIiciilor cadastrale teritoriale care, n continuare, deschid dosare
cadastrale, eIectueaz nscrisul n Iisierul registrului bunurilor imobile Iinaliznd
procesul nregistrrii prin aplicarea paraIei de nregistrare.
Un rol important n desIsurarea procesului de nregistrare primar masiv la
avut realizarea cu succes a Primului proiect de cadastru n Moldova.
Primul proiect de cadastru n Moldova a avut scopul: de a elabora cadrul
legislativ, normativ, instructiv necesar; de a coordona si de a controla lucrrile
cadastrale de nregistrare masiv a bunurilor imobile.
n procesul nregistrrii primare masive au Iost nregistrate majoritate
terenurilor destinate agriculturii proprietate privat. Lucrri vaste au Iost eIectuate n
domeniul nregistrrii terenurilor localittilor etc.

1.2.2 nregistrarea masiv curent.
nregistrarea curent masiv a bunurilor imobile se desIsoar, deasemenea, n
scopul realizrii politicii de stat economice si deci sub diIerite programe aprobate de
Guvern.
Unul din primele programe care include desIsurarea lucrrilor de nregistrare
masiv curent este orientat spre realizarea politicii noi Iiscale.
Impozitarea bunurilor imobile, stabilirea pltilor Iiscale n dependent de
valoarea lor de piat pune n Iata sistemului inIormational al cadastrului problema
unei evaluri de piat masive.
Pentru aceasta este necesar acumularea inIormatiei suplimentare despre
bunurile imobile deja nregistrate n registrul bunurilor imobile.

1.2.3 nregistrarea selectiv primar.
Din continutul paragraIului de mai sus constatm c nregistrarea masiv, att
primar ct si curent este eIectuat mai mult din interes public. Totodat, interesul
privat asupra procesului de nregistrare a bunurilor imobile nu este mai mic.
Dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile poate Ii realizat numai n
conditiile n care el va Ii nregistrat n registrul bunurilor imobile. Numai n
asemenea conditii o tranzactie va Ii legal, posibil, protejat de lege.
Aceasta este motivatia desIsurrii activittilor de nregistrare selectiv a
bunurilor imobile.
109
nregistrarea primar este o activitate inevitabil n conditiile implementrii
sistemului inIormational al cadastrului. totodat, dezvoltarea social economic
prevede, n permanent crearea sau disparitia unor bunuri imobile.
Deci nregistrarea primar selectiv nu este o activitate periodic, ce tine de o
etap a implementrii cadastrului, dar una permanent ce va exista pe tot parcursul
existentei sistemului inIormational al cadastrului.
nregistrarea primar selectiv are particularittile sale.
n procesul nregistrrii primare selective, este obligatorie eIectuarea unor
lucrri cadastrale suplimentare: de identiIicare, determinare a bunului imobil etc.
Este important ca solicitantul nregistrrii primare selective a bunului imobil
s-si Iormuleze corect doleanta.
Realitatea ne demonstreaz c, activnd n acest domeniu ne vom ntlni cu o
varietate de cazuri care, urmeaz a Ii sistematizate, clasiIicate reiesind, totodat din
speciIicul lor.
Continutul lucrrilor cadastrale vor depinde, n mare msur, si de structura
(continutul) bunului imobil ce urmeaz a Ii nregistrat. El poate Ii urmtorul:
un teren liber de constructii, instalatii, amenajri;
un teren pe care sunt amplasate constructii, instalatii, amenajri;
o cas (constructie, mai multe constructii) amplasate pe un teren strin;
o ncpere izolat (un apartament) dintr-o constructie amplasat pe un teren
strin;
un subsol.
Continutul lucrrilor cadastrale, necesare pentru nregistrarea bunului imobil, n
Iiecare caz concret va Ii diIerit.
La toate acestea mai este necesar de adugat cerintele sistemului inIormational
al cadastrului Iat de msurrile cadastrale.
Executorul lucrrilor cadastrale trebuie s cunoasc cerintele Iat de sistemul
unic de coordonate utilizat n cadrul sistemului inIormational etc.
n prezent, lucrrile cadastrale necesare pentru nregistrarea bunurilor imobile
sunt eIectuate att de ctre oIiciile cadastrale teritoriale ct si de ctre ntreprinderi
private licentiate n domeniu dat.
Din practica altor tri, toate lucrrile cadastrale ce tin de nregistrarea bunurilor
imobile sunt eIectuate de ctre ntreprinderi licentiate n domeniu, inclusiv private.

1.2.4 nregistrarea selectiv curent.
Spre deosebire de nregistrarea primar selectiv, nregistrarea curent are ca
obiect un bun imobil care este deja nregistrat.
Necesitatea nregistrrii selective curente apare n procesul tranzactiilor
(transmiterii de drepturi).
nregistrarea selectiv curent este nu alt ceva dect o modiIicare a nscrisului
din registru bunurilor imobile legalizat prin contractul de vnzare cumprare,
schimb, donatie, decizia instantei de judecat alte documente ce conIirm un drept
nou de proprietate instituit asupra unui bun imobil anterior nregistrat.
110
Pe parcursul Iormrii Registrului bunurilor imobile, nregistrarea curent
(modiIicarea sau completarea Registrului) devin cele mai rspndite operatii de
registru.
IndiIerent de Iorm, scenariul renregistrrii drepturilor reale este urmtorul:
dobndirea dreptului de ctre noul proprietar;
nregistrarea dreptului.
n conditiile nregistrrii curente, autentiIicarea dreptului de proprietate asupra
bunului imobil este o actiune notarial.
Scenariul nregistrrii selective curente este urmtorul (art.26 al.6 Legea
cadastrului bunurilor imobile, nr.1543 XIII din 15.02.1998):
primirea cererii de inregistrare a dreptului asupra bunului imobil i
inregistrarea ei in condica de cereri,
notarea in fiierul registrului bunurilor imobile a faptului primirii cererii de
inregistrare,
examinarea cererii primite,
emiterea deci:iei asupra inregistrrii dreptului sau ne satisfacerii cererii de
inregistrare a drepturilor,
efectuarea modificrilor de rigoare in dosarul cadastral in ca:ul modificrii
componentei bunului imobil sau a destinatiei lui ori intocmirea de dosar cadastral
in ca:ul constituirii unui bun imobil,
efectuarea inscrierii in registrul bunurilor imobile,
aplicarea parafei de inregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de
documente ce confirm drepturile in a cror ba: sa efectuat inregistrarea,
indosarierea documentelor ce confirm drepturile.

1.3 Principiile nregistrrii.
Statutul juridic (Iorta juridic) a Registrului bunurilor imobile este stabilit de
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 XIII din 25.02.98 (Capitolul IV).
ConIorm normelor mentionate, Registrul bunurilor imobile este documentul de baz
n cadrul cadastrului bunurilor imobile.
InIormatia din Registru bunurilor imobile va Ii considerat veridic atta timp
ct nu s-a conIirmat altIel.
nregistrarea bunurilor imobile este si ea o metod de acumulare a inIormatiei.
Primele actiuni de nregistrare a bunurilor imobile n Registrul bunurilor
imobile, au Iost eIectuate ncepnd cu anul 1998.
nregistrarea bunurilor imobile este eIectuat cu respectarea unor principii de
baz si anume:
obligativitatea nregistrrii;
interesul public al nregistrrii;
interesul privat al nregistrrii;
transparenta nregistrrii.
Obligativitatea nregistrrii. Inregistrarea bunurilor imobile repre:int o
actiune obligatorie. Obligativitatea inregistrrii este impus de ctre Legea
cadastrului bunurilor imobile nr.1543 XIII din 25.02.98 (art.5).
111
Principiul obligativittii rezult din obligatiile statului de a proteja drepturile
proprietarilor. Aceste drepturi pot Ii protejate numai n conditiile nregistrrii lor.
Totodat, conditia obligatorie a nregistrrii este impus de necesitatea att
public ct si privat.
Interesul public. Statul este interesat ca toate bunurile imobile s Iie
nregistrate n registrul bunurilor imobile. Acest interes reiese din politica Iiscal a
statului, din necesitatea protejrii dreptului de proprietate etc. Sustinerea public a
procesului de nregistrare se maniIest prin sustinerea sistemului inIormational al
cadastrului n ansamblu.
Interesul privat. Interesul Iiecrui proprietar de a nregistra bunul imobil si
drepturile aIerente lui const n Iaptul c bunul sau dreptul asupra bunului ne
nregistrat nu este recunoscut de o alt persoan. Acest Iapt poate crea mari
diIicultti n exploatarea bunurilor, realizarea drepturilor asupra lor etc.
Transparen(a reprezint un al alt principiu al nregistrrii bunurilor imobile.
Ea impune nregistrrii bunurilor imobile un caracter deschis. Organul care
eIectueaz nregistrarea (oIiciul cadastral teritorial) este obligat s elibereze oricrei
persoane Iizice sau juridice inIormatie despre bunul imobil nregistrat.

1.4 Obiectul nregistrrii.
Determinarea corect a obiectului nregistrrii n registrul bunurilor imobile
este de o nsemntate major pentru sistemul inIormational al cadastrului n
ansamblu.
n linii generale, reiesind din continutul cadastrului, obiectul nregistrrii va
include:
bunurile imobile,
dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile,
alte drepturi reale asupra bunurilor imobile.

1.4.1 Bunul imobil obiect al nregistrrii
Prin continutul su, bunul imobil poate Ii de diIerite Iorme.
un teren liber de orice constructie instalatie amenafare,
un teren pe care sunt amplasate constructii, instalatii amenafri,
o carier deschis impreun cu constructiile instalatiile amplasate,
un teren (un subsol) sub care este amplasat o min, o alt constructie
subteran.
Practica, necesittile social economice ne impun de a supune nregistrrii nu
numai bunul imobil n ansamblu dar si o portiune din el. Prin ce se poate exprima o
portiune dintr-un bun imobil.
ig:ra nr ...... ne prezint o inIormatie despre prtile (elementele) componente
ale unui bun imobil n calitate de obiect al nregistrrii.
AstIel, obiect al nregistrrii pot Ii:
bunul imobil in ansamblu,
un teren liber de orice constructie,
un teren impreun cu toate constructiile instalatiile amenafrile,
o constructie separat,
112
o incpere i:olat,
un subsol,
o sistem de irigare,
o plantatie de vit de vie sau de livad,
altele.


Figura nr. 35

IndiIerent de prtile componente (elementele) ale bunului imobil care urmeaz
a Ii nregistrate, toate aceste vor Ii racordate la teren (sectorul de teren), n calitate
de unitate primar n cadrul structurii cadastrale.
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 XIII din 25.02.98 (art. 35)
Iormuleaz consecutivitatea nregistrrii (eIecturii nscrisului n registru).
n cazurile n care constructiile, ncperile izolate, amenajrile sunt obiect al
nregistrrii, ele vor Ii nregistrate numai n conditiile n care va Ii nregistrat terenul.
ncperea izolat (apartamentul) va Ii nregistrat n conditiile n care va Ii
nregistrat constructia n ansamblu pe un teren nregistrat.
AstIel, procedura nregistrrii unui obiect poate Ii simpl si compus.
n conditiile n care un teren pe care este amplasat o constructie apartine unei
persoane, constructia n parte apartine altei persoane, iar ncperea izolat care este
obiectul nregistrrii apartine unei a treia persoan, va Ii aplicat nregistrarea
ntregului ansamblu de raporturi juridice dictate de situatia concret.


1.4.2 Dreptul de proprietate
113
Dreptul de proprietate n calitate de obiect al nregistrrii rezult din axioma c
bunul si dreptul asupra lui reprezint un integru, o unitate. IndiIerent de Iaptul c
legislatia n vigoare recunoaste notiunea de bun ,Ir stpn, aceast situatie poart
un caracter scurt, provizoriu.


Figura nr.36

Chiar si recunoscnd bunul Ir stpn, legislatia deja constat c asemenea
bunuri, pe aceast perioad de ,Ir stpn, devin proprietate public.
Situatia mentionat mai sus si are oglindire n procedura aplicat de
nregistrare a bunurilor imobile.
La rndul su, pentru a cunoaste dreptul de proprietate n calitate de ,obiect al
nregistrrii este necesar, mai nti de a cunoaste structura dreptului de proprietate.
Pe lng Iaptul c dreptul de proprietate este compus din: dreptul de posesiune,
dreptul de Iolosint si dreptul de dispozitie el mai include si o varietate a tipurilor de
proprietate.
Structura dreptului de proprietate este oglindit n figura nr.....
Subiect al dreptului de proprietate care la rndul su este si obiectul nregistrrii
n Registrul bunurilor imobile sunt proprietarii de bunuri imobile si alti titulari de
drepturi patrimoniale: cetteni ai Republicii Moldova, cetteni strini, apatrizi,
persoane juridice din tar si din strintate, organizatii internationale, Guvernul
republicii Moldova (n numele Republicii Moldova), consiliile raionale si stesti
(comunale) n numele autorittilor publice locale.
1.4.3 Alte drepturi reale.
114
ConIorm legislatiei n vigoare (legea cadastrului bunurilor imobile, Codul
Civil) nregistrrii obligatorii sunt supuse si alte drepturi reale. La alte drepturi reale,
conIorm Codului civil se reIer:
uzuIructul;
dreptul de uz si dreptul de abitatie;
servitutea;
superIicia (drept de Iolosint a terenului);
gajul.
ntr-o Iorm generalizat, uzuIructul, uzul, abitatia, servitutea, superIicia, prin
continutul su constituie drepturi de Iolosint care urmeaz a Ii, conIorm legislatiei,
nscrise n registrul bunurilor imobile.
Gajul, Iiind un drept real, o creant, conIorm legislatiei n vigoare, deasemenea
este notiIicat (nregistrat) n registrul bunurilor imobile.
AstIel, nregistrarea unui drept de Iolosint poate Ii eIectuat numai n conditiile
cnd bunul si dreptul de proprietate asupra acestui bun sunt deja nregistrate.
n toate cazurile, nregistrarea altor drepturi reale se va eIectua n baza cererii
solicitantului.
1.5 Documente ce stabilesc dreptul
asupra bunului imobil
1.5.1 Dreptul de proprietate
Documentele ce stabilesc dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile snt:
actele administrative emise de autorittile publice abilitate in modul stabilit de
legislatia in vigoare, la data adoptrii lor,
contractele asupra bunului imobil, incheiate conform legislatiei in vigoare la
data adoptrii lor,
certificatele de succesiune,
hotririle instantei de fudecat,
procesele verbale privind procurarea bunului imobil la licitatie sau
transmiterea silit a dreptului de proprietate asupra bunului imobil, intocmite i
eliberate de ctre oficiile de executare ale departamentului de executare,
titlurile de autentificare a dreptului detintorului de teren i alte acte
(adeverinte) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autorittile
publice abilitate, in modul stabilit de legislatia in vigoare la data eliberrii lor,
alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor
imobile, eliberate conform legislatiei in vigoare la data naterii sau transmiterii
acestor drepturi.
Documentele care stabilesc un drept de proprietate sau alt drept real asupra
bunului imobil includ:
partea textual, care descrie continutul dreptului: contractul de vnzare-
cumprare, de donatie, de schimb, certiIicatul de mostenire, decizia autorittii
publice de atribuire a terenului, de Iormare a sectorului de teren;
partea graIic (planul cadastral al sectorului de teren), care stabileste limitele
rspndirii dreptului. SupraIata, dimensiunile sectorului de teren asupra cruia este
stabilit dreptul snt determinate de partea graIic a planului cadastral.
115
Titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren include att partea
textual, ct si partea graIic si se elibereaz n cazul atribuirii gratuite a terenurilor
n proprietate privat, atribuirii terenurilor n Iolosint pe termen de lung durat,
arend, vnzrii-cumprrii terenurilor proprietate public.
Documentul care 8ta-ileyte drept:l asupra sectorului de teren este document de
autentiIicare a dreptului si asupra constructiilor, instalatiilor, amenajrilor de pe el,
pdurilor, plantatiilor multianuale etc., dac acestea nu reprezint proprietatea altei
persoane Iizice sau persoane juridice conIorm legislatiei (proiect C art.11).
Forma si continutul titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren
se stabilesc de ctre Guvern.

1.5.2 Documente ce stabilesc alte drepturi reale
Documentele n baza crora sunt constituite alte drepturi reale dect cel de
proprietate sunt:
actul juridic;
legea;
hotrrea instantei de judecat adoptat n baza legii
Contractul este cel mai rspndit act juridic. El reprezint acordul de voint
(benevol) realizat ntre dou sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se
modiIic, se sting raporturile juridice.
Principiile unui contract sunt:
libertatea contractului;
obligativitatea;
prestatia imposibil.
Libertatea unui contract prevede c prtile pot ncheia n mod liber un contract
si pot stabili continutul lui. Forma contractului poate Ii stabilit conIorm legislatiei
sau poate Ii liber.
Obligativitatea contractului prevede ca prtile care au semnat (acceptat)
continutul contractului sunt obligate de a respecta conditiile prevzute n el.
Prestatia imposibil se reIer la cazurile cnd n contract sunt incluse obligatii
care din start nu pot Ii ndeplinite. n asemenea cazuri, legislatia n vigoare
consider nul contractul care include o prestatie imposibil.
ConIorm legislatiei n vigoare, contractul care, prin continutul su Iormeaz
un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui bun imobil, prin
obligativitatea de a Ii nregistrat, are Iorma scris.
AstIel, contractele de vnzare cumprare, schimb, contractul de donatie,
contractele prin care se instituie un uzuIruct, un uz sau o abitatie, o servitute, un gaj
(ipotec) vor Ii contracte scrise si nregistrate n Registrul bunurilor imobile.
ot.
!re8tajie - o-ligajie
Prin lege, un drept real poate Ii dobndit n baza deciziei ulterioare a autorittii
publice. Mai des asemenea cazuri sunt rspndite n cadrul propriettii publice att a
statului ct si a unittilor administrativ teritoriale.
Prin hotrrea instan(ei de judecat adoptat n baza legii un drept real este
obtinut n conditii de litigiu.
116
Documentul ce confirm nregistrarea (art.36 Legea cadastrului b.i.)
extrasul din registru
la extras se anexeaz planul (cadastral) al terenului si al constructiei sau
ncperii izolate.

1.6 Primirea (depunerea) cererilor.
Registratorul este dator s ia n consideratie Iaptul c majoritatea solicitantilor
serviciilor cadastrale (persoanele Iizice sau juridice) se adreseaz n oIiciile
cadastrale, pentru prima dat.
Solicitantii serviciilor cadastrale nu cunosc terminologia aplicat n oIiciile
cadastrale. n asemenea conditii Iunctiile Registratorului sunt de a consulta
solicitantii pentru ca ei s s-si exprime corect continutul serviciului solicitat.
n tabelul nr. este propus un Iormular al cererii utilizate la momentul actual
n oIiciile cadastrale. Continutul si Iorma cererilor, n dependent de necesitate
poate Ii modiIicat. Important este de a pstra un scenariu logic si eIicient pentru
ambele prti (solicitant si oIiciu cadastral teritorial).
Pentru a examina mai proIund Iunctiile Registratorului n procesul de primire
a cererilor, continutul cererii de acordare a serviciilor l vom diviza n 5
compartimente.
!rim:l compartiment include o inIormatie veridic despre solicitantul
serviciului public (cadastral). InIormatia din acest compartiment se va diversiIica n
dependent de categoria solicitantului (persoan Iizic sau juridic).
Documentele de baz pentru includerea inIormatiei la acest compartiment sunt
buletinul de identitate sau pentru persoanele juridice certiIicatul de nregistrare a
ntreprinderii.
Compartiment:l al doilea descrie continutul serviciilor solicitate de ctre
persoanele Iizice sau juridice. Cel mai rspndite servicii la momentul actual sunt
urmtoarele:
inregistrarea primar a bunului imobil i a dreptului de proprietate asupra lui,
inregistrarea curent a dreptului de proprietate asupra bunului imobil,
inregistrarea altor drepturi reale asupra bunurilor imobile (grvri),
eliberarea extraselor din registrul bunurilor imobile,
altele.
La momentul actual, un volum esential de servicii acordate de ctre oIiciile
cadastrale se reIer la Iormarea bunurilor imobile, identiIicarea bunurilor imobile,
alte lucrri (msurri de teren etc.).
Registratorul acord solicitantului de servicii cadastrale consultatiile respective
pentru Iormularea corect a continutului serviciului ce urmeaz a Ii acordat.
Compartiment:l al treilea se reIer la documentele anexate la cererea de
acordare a serviciilor. Dup continut ele se mpart n dou categorii:
documentele ce identiIic solicitantul serviciilor (sau persoana autorizat);
documente de drept asupra bunului imobil.
Evident c, n dependent de continutul serviciilor solicitate, continutul
documentelor anexate la cerere vor Ii diIerite.
117
Si la acest compartiment, una din Iunctiile Registratorului va Ii de a consulta
solicitantul despre documentele necesare de conIirmare a dreptului solicitat.

Tabelul .


Compartiment:l al patr:lea este decizional n continutul cererii depuse.
Importanta acestui compartiment const n aceea c anume aici Registratorul va
adopta decizia de primire a cererii depuse sau de respingere.
Registratorul, n procesul de adoptare a deciziei se conduce att de necesitatea
public a nregistrrii bunurilor imobile ct si de continutul (veridicitate)
documentelor prezentate.
n cadrul acestui compartiment Registratorul stabileste urmtoarele:
dreptul solicitat urmea: a fi inregistrat in registrul bunurilor imobile conform
legislatiei in vigoare,
documentele pre:entate confirm identitatea i dreptul solicitantului asupra
bunului imobil,
dreptul solicitat urmea: a fi inregistrat in cadrul oficiului cadastral teritorial
in care a fost depus cererea dar nu in altul.
Respectarea acestor trei conditii de baz vor permite solicitantului s depun
cererea de acordare a serviciilor si totodat nu vor permite Registratorului s
resping cererea depus.
n cazul n care, doar una din motivele (conditiile) mentionate mai sus nu se
respect, Registratorul va respinge cererea solicitantului.
118
n conditiile n care Registratorul a adoptat decizia de primire a cererii ea
(cererea) va Ii nscris la subcapitolul respectiv al Iisierului Registrului bunurilor
imobile.
Compartiment:l al cincilea include inIormatie despre achitarea costurilor
serviciilor acordate de ctre Registrator. Acest compartiment este ndeplinit numai
n cazul cnd cererea pentru acordarea serviciilor a Iost primit.
Costul serviciilor va depinde de continutul serviciilor acordate si poate Ii
achitat att integral ct si prin avans.

1.6.1 Examinarea documentelor anexate la cererea de acordare a
serviciilor
Controlul din partea Registratorului asupra veridicittii (calittii) complexittii
documentelor anexate la cererea de acordare a serviciilor nu se Iinalizeaz cu cel
eIectuat la etapa primirii cererii.
La etapa primirii cererii de acordare a serviciilor este imposibil de acordat
atentia respectiv calittii documentelor.
Registratorul, la etapa examinrii documentelor, supune unui control detaliat
toate documentele anexate la cererea depus.
Anume n procesul de examinare detaliat a documentelor de drept se respect
corectitudinea si legalitatea nregistrrii ulterioare a dreptului de proprietate.
Este si evident c la aceast etap pot Ii depistate diIerite lacune care vor
solicita examinri, conIirmatii, documente, suplimentare si respectiv un timp
suplimentar.
Scenariul examinrii documentelor include urmtoarele:
examinarea calittii (veridicittii) documentelor pre:entate,
corespunderea datelor din cadastru.
Examinarea calittii documentelor prezentate se va reIeri la urmtoarele:
documentele prezentate sunt autentiIicate conIorm legislatiei n vigoare;
documentele nu sunt deIectate (sub actiunea diIeritor Iactori) ce permite citirea
lor liber;
documentele de drept coincid cu documentele de identitate;
documentele de drept si identitate nu includ modiIicri ne autorizate;
documentele prezentate au Iost eliberate ne autorizat (IalsiIicate).
n procesul de examinare a documentelor o atentie deosebit se acord
inIormatiei deja nscrise n registrul bunurilor imobile.
n primul rnd este controlat dac dreptul solicitat pentru nregistrare nu este
deja nregistrat dup o alt persoan Iizic sau juridic. n cazul depistrii unor
asemenea nregistrri Registratorul va stopa actiunile de mai departe si va inIorma
despre acesta solicitantul serviciilor.
Tot la acest capitol mai pot Ii depistate cazuri cnd inIormatia din Iisierul
Registrului bunurilor imobile nu corespunde (coincide) cu cea din documentele de
drept sau de identitate.
n practic pot Ii depistate si alte incorectitudini care vor pune sub ntrebare
Iorta juridic a documentului.
119
n cazul depistrii unor lacune din cele mentionate mai sus registratorul decide
asupra termenului necesar solicitantului pentru a nltura lor.
n cazul n care, n termenul stabilit solicitantul nu a nlturat lacunele
depistate, Registratorul va avea dreptul de a respinge cererea depus.
n asemenea cazuri Registratorul va argumenta motivul respingerii cererii de
acordare a serviciilor.
Pot Ii si alte cazuri (motive) de respingere a cererii de acordare a serviciilor.
Totodat, la acest capitol pot Ii depistate si erori admise att din vina
proprietarilor de terenuri ct si din vina Registratorului. n acest caz Registratorul va
decide asupra scenariului de modiIicare a erorilor admise.

1.6.2 Adoptarea deciziei de nregistrare
n practica de toate zilele sunt mai mult evidentiate deciziile Registratorului de
a respinge cererea de nregistrare. Decizia de nregistrare este maniIestat prin
nIptuirea actiunii n cauz.
Totodat, decizia registratorului de nregistrare a bunului imobil este
semniIicativ cnd nscrisul nemijlocit n Iisierul registrului bunurilor imobile l
eIectueaz o alt persoan.
n conditii concrete, cnd oIiciul cadastral teritorial duce lipsa de registratori
atestati, nscrisul nemijlocit n registru poate Ii eIectuat si de o alt persoan, mai
putin caliIicat. n asemenea conditii decizia Registratorului atestat de nregistrare
va Ii obligatorie.
Registratorul nu are dreptul s resping nregistrarea dreptului conIirmat de
Titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren (art.33, al.1 Legea
cadastrului bunurilor imobile nr.1543 XIII).

1.7 nscrisul n registru
Forma nregistrrii - nscrisul n registru
nregistrarea bunurilor imobile si a drepturilor asupra lor n Registrul bunurilor
imobile se eIectueaz sub Iorma de ,nscris n registru. nscrisul n registru (sau
nregistrarea) este eIectuat de ctre persoana responsabil registrator.
La rndul su, nscrierile n registrul bunurilor imobile sunt de trei Ieluri:
intabularea;
nscrierea provizorie;
notarea.
Orice nscris n registrul bunurilor imobile este identiIicat, orientat spre un bun
imobil concret. n calitate de identiIicator serveste codul cadastral (numrul
cadastral) Iormulat n conIormitate cu structura cadastral a republicii.
Fiecrei nscrieri n registrul bunurilor imobile i corespunde un numr de
ordine si data eIecturii.
Responsabilitatea despre corectitudinea nscrierilor n registru este dus de
ctre registrator

1.7.1ntabularea
120
Intabularea reprezint o Iixare n registru a drepturilor de proprietate asupra
bunurilor imobile si a altor drepturi reale.
Prin ntabulare este eIectuat:
inregistrarea bunurilor imobile,
modificri in continutul fiierului registrului bunurilor imobile.
Aplicarea ntabulrii n procesul de nregistrare se eIectueaz att n cazul
nregistrrii primare sau curente ct si masive sau selective.
Introducerea modiIicrilor n continutul registrului bunurilor imobile este o
procedur inevitabil se se eIectueaz sub Iorm de:
actualizarea registrului bunurilor imobile (Iisierului);
rectiIicarea erorilor admise n procesul de nregistrare.
Actuali:area inIormatiei din Iisierul registrului bunurilor imobile deasemenea,
este eIectuat la initiativa autorittilor publice sau la initiativa proprietarului de
teren.
La initiativa autorittilor publice, actualizarea inIormatiei se eIectueaz, mai
des n scopuri Iiscale.
Din interesul proprietarului actualizarea inIormatiei este eIectuat, mai des n
scopul obtinerii unui credit (gajrii) etc.
Necesittile economice pot naste si alte motive de actualizare a inIormatiei att
n interesul public ct si cel privat.
Rectificarea se aplic n cazurile admiterii unor erori. Sunt recunoscute dou
tipuri de erori: tehnice si juridice. Dup continutul lor, prejudiciu admis, erorile mai
sunt divizate n:
ce au provocat prejudiciu material;
Ir a provoca un prejudiciu material.
Erorile tehnice includ. erori de litere; omisiuni de cuvinte; greseli n calcule
aritmetice etc. ce nu aIecteaz dreptul proprietarului si nu au impact material..
Incoincidenta nscrisului din registru cu situatia juridic, n majoritatea
cazurilor este rezultatul unor erori tehnice admise de ctre registrator.
Un exemplu de asemenea incoincident ne poate servi cazul cnd supraIata
sectorului de teren n natur si n documentul de drept (titlul de autentiIicare a
dreptului detintorului de teren) este una dar n registrul bunurilor imobile este alta.
Motivul poate Ii diIerit
n toate cazurile, erorile depistate necesit a Ii rectiIicate (corectate).
Motivele incoincidentelor mentionate mai sus pot Ii diIerite.
Unul din cele mai rspndite este nerespectarea consecutivittii actiunilor n
procesul Iormrii bunului imobil si dreptului asupra lui.
Ca exemplu ne poate servi Iormarea unui teren pentru constructia unei case
individuale de locuit.
Consecutivitatea eIecturii lucrrilor n procesul Iormrii unui teren pentru
constructia unei case individuale este urmtoarea:
elaborarea proiectului de Iormare a terenului;
transpunerea proiectului n natur, determinarea dimensiunilor (hotarelor Iixe);
adoptarea deciziei de atribuire n baza msurrilor n natur;
elaborarea titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren;
121
nregistrarea titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren.
n realitate, autorittile publice locale, Ioarte des merg pe o alt cale si anume.
Mai nti adopt decizia de atribuire a terenului apoi urmeaz transpunerea n natur
si eliberarea documentului de autentiIicare a dreptului.
Evident c, dup un asemenea scenariu, msurrile n natur vor devia de la
decizia autorittii publice locale de atribuire a terenului.
Cile de rectiIicare depind de continutul erorii.
Greselile (erorile) tehnice sunt rectiIicate de ctre registrator (prin decizia
registratorului);
Abordarea problemei erorilor tehnice poate Ii eIectuat att de ctre titularul de
drepturi ct si de registrator. RectiIicarea unor asemenea erori este eIectuat n
termenul stabilita de legislatie, de ctre registrator.
Erori cu continut furidic, sunt acelea care au modiIicat continutul bunului, au
denaturat dimensiunile etc. Aceste erori sunt rectiIicate cu consimtmntul scris al
proprietarului de teren.
Erorile ce au provocat un prejudiciu material, n majoritatea cazurilor sunt
solutionate n temeiul hotrrii judectoresti irevocabile.
ot.
Rectificare - a transforma din greit in corect

1.7.2 nscrisul provizoriu.
nscrisul provizoriu are ca eIect dobndirea, modiIicarea sau stingerea unui
drept de proprietate sau altor drepturi reale (tabular).
Dobndirea unui drept tabular prin aplicarea unui nscris provizoriu poate avea
loc n conditiile n care subiectul nu detine toate documentele de drept,
convingtoare asupra bunului imobil. Pentru acumularea documentelor necesare,
registratorul stabileste termene respective si poate aplica nscrisul provizoriu.
nscrisul provizoriu poart o conditie ca subiectul dreptului, prin documente
suplimentare, s justiIice dreptul su asupra bunului imobil. Este natural c un
nscris provizoriu nu nseamn un drept absolut, Iinal. Detintorul nscrisului
provizoriu nu va Ii recunoscut ca proprietar al bunului pn ce nscrisul provizoriu
nu va Ii nlocuit prin ,ntabulare.
Un asemenea nscris provizoriu nu va exclude dreptul unui alt subiect la
prezentarea documentelor convingtoare asupra bunului imobil si obtinerea
dreptului de proprietate.
Modificarea unui drept de proprietate prin aplicarea nscrisului provizoriu
poate avea loc n baza unor conditii. n asemenea cazuri nscrisul provizoriu include
si continutul conditiilor n baza crora dreptul de proprietate asupra bunului imobil
poate trece la un alt subiect (la o alt persoan Iizic sau juridic).
Este necesar de mentionat c conditiile n baza crora dreptul de proprietate
poate trece la o alt persoan sunt stabilite benevol.
Un exemplu rspndit de modiIicare a dreptului de proprietate n baza unor
conditii incluse n nscrisul provizoriu este gajul.
122
n conditiile n care proprietarul de teren n-a respectat conditiile contractului de
gaj dreptul de proprietate asupra bunului poate Ii modiIicat n Iolosul unei alte
persoane.
Stingerea unui drept de proprietate n baza nscrisului provizoriu poate avea
loc n conditiile n care, conIorm continutului nscrisului bunul imobil urmeaz a Ii
lichidat.
Motiv de stingere a drepturilor pot Ii si hotrrile judectoresti, contractele de
gaj etc.
Aici este necesar de accentuat, cnd anume n conditiile gajului se va aplica
nscrisul provizoriu. El se va aplica atunci cnd bunul imobil, Iiind n gaj este
totodat vndut de ctre proprietar.
n asemenea cazuri, dreptul de proprietate a cumprtorului se va eIectua sub
Iorma de nscris provizoriu si numai n conditiile cnd va Ii dovedit epuizarea
obligatiilor de gaj, se va eIectua ntabularea.

1.7.3 Notificarea
Notificarea se reIer la nscrierea dreptului de creant (obligatii, datorii).
Dreptul de proprietate apare consecutiv nscrisurilor eIectuate n registru.
Data nregistrrii este considerat data depunerii cererii de nregistrare.
Notarea se eIectueaz:
conIorm legislatiei n vigoare;
la cererea prtilor (unei prti) interesate n notare;
Un exemplu rspndit de aplicare a nregistrrii unui drept asupra bunului
imobil prin notare, conIorm legislatiei n vigoare, poate Ii obligativitatea
nregistrrii altor drepturi reale cum ar Ii uzuIructul etc.
Exemplu. Dreptul de arend asupra unui teren agricol va Ii nregistrat aplicnd
notarea respectiv la capitolul III al Registrului bunurilor imobile.
Exemplu. La cererea prtii interesate notarea se aplic n procesul nregistrrii
contractului de gaj. Evident c partea interesat n aplicarea notrii va Ii creditor:l
gagist.
aplicarea parafei de nregistrare
ndosrierea
restituirea documentelor nregistrate
ndosrierea documentelor prevede includerea n dosarul cadastral, n ordinea
cronologic a documentelor (copiilor de pe documente) care conIirm nscrisul din
registru si respectiv dreptul asupra bunului imobil.

1.8 Moduri de dobndire a drepturilor asupra
bunurilor imobile.
Deja din cele mentionate mai sus, drepturile aspra bunurilor imobile se mpart
n:
dreptul de proprietate;
alte drepturi reale
Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil se dobndeste la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile (art.321 al.2 Cod Civil).
123
Modurile de dobndire, att a dreptului de proprietate ct si a altor drepturi reale
sunt.
n conditiile legii;
prin act juridic;
prin succesiune;
prin accesiune;
prin uzucapiune;
prin hotrre judectoreasc;
ConIorm prevederilor Codului Civil ,ocupatiunea nu este aplicat n scopul
dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Ea se aplic numai pentru
dobndirea drepturilor asupra bunurilor mobile.
ren:njare de la drept

CAPITOLUL 2
EXEMPLE DE DOBNDIRE $I NREGISTRARE A DREPTURILOR
ASUPRA BUNURILOR IMOBILE

2.1 Exemplu de nregistrare primar masiv a unui teren agricol dobndit
,n condijiile legii"
Generalit(i.
n practica de toate zilele a nregistrrii bunurilor imobile sunt depistate un sir
de particularitti. Analiza acestui sir de particularitti ne demonstreaz c ele, n
majoritate, sunt motivate de:
continutul bunului imobil;
modul dobndirii dreptului asupra bunului imobil;
metoda organizrii procesului nregistrrii etc.
n continuare, procesul de aplicare a diIeritelor metode de nregistrare a
bunurilor imobile cu continut diIerit, este examinat prin prisma diIeritelor moduri de
dobndire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale.
Dobndirea dreptului de proprietate aplicnd modul ,n conditiile legii are
particularittile sale. n asemenea cazuri legislatia stabileste Ioarte pronuntat
(detaliat) att subiectul ct si obiectul dreptului de proprietate.
n cazurile cnd dreptul de proprietate este dobndit n conditiile legii, actorii
Iormrii dreptului nu dispun de surplus de libertti. Ei execut legea.
Din aceste considerente, legile care au scopul de a Iorma drepturi de
proprietate, la acest capitol nu pot permite inexactitti, ambiguitti etc.
Exemplu de dobndire a dreptului de proprietate n conditiile legii ne poate
servi realizarea art. 12 din Codului Funciar (legea 828 din 25.12.1991).

2.1.1 Descrierea obiectului nregistrrii
n cadrul prezentului exemplu, obiectul nregistrrii dreptului de proprietate
dobndit n conditiile legii reprezint un teren agricol. Dreptul de proprietate asupra
terenul a Iost dobndit n procesul de privatizare a terenurilor agricole din Moldova.
124
Deja este cunoscut c toate (majoritatea) drepturile de proprietate asupra
terenurilor agricole, dobndite n procesul de privatizare au Iost nregistrate masiv,
ca rezultat al realizrii unui program de stat (Programul Pmnt).
Cadrul legislativ sau cu alte cuvinte ,conditiile legii n baza crora au Iost
Iormate (dobndite) drepturile de proprietate asupra terenurilor agricole n procesul
de privatizare a Iost art.12 din Codul Funciar (legea mentionat mai sus).

2.1.2 Descrierea con(inutului articolului 12 yi 13
n cadrul prezentului exemplu ,conditiile legii sunt Iormulate prin articolul 12
al Codului Iunciar (Legea 828 din 25.12.1991). Pentru alte cazuri, spre exemplu,
pentru legalizarea loturilor pentru constructia caselor individuale de locuit,
conditiile legii sunt Iormulate de art.11 al Codului Funciar mentionat mai sus.
AstIel, continutul articolului 12 include urmtoarele:
Comisiile funciare, constituite in conformitate cu art. 6... stabilesc terenurile
care rmin in proprietate public in hotarele unittii administrativ-teritoriale.
re:erv pin la cinci la sut din terenurile cu destinatie agricol pentru
necesittile de:voltrii sociale a localittii,
re:erv suprafete corespun:toare pentru a fi folosite ca puni obteti.
Diferenta dintre suprafata total a unittii administrativ-teritoriale i
suprafata terenurilor reparti:ate in proprietate public constituie fondul de
privati:are.
Comisiile funciare stabilesc cota de teren echivalent care se atribuie in
proprietate privat.
membrilor de colho:uri, salariatilor din sovho:uri i din sectiile de producere
ale colegiilor agricole (:ootehnice) sau din alte intreprinderi agricole, inclusiv
pensionarilor din aceste unitti economice,
salariatilor din organi:atii i intreprinderi care locuiesc in localitti rurale
i execut nemiflocit lucrri de constructie i exploatare a sistemelor de
ameliorare, restabilire i imbunttire a terenurilor i
sporire a fertilittii solurilor in localitatea respectiv, inclusiv pensionarilor din
aceste unitti economice,
persoanelor care locuiesc in localitti rurale care au fost transferate din
intreprinderi agricole in organi:atii de constructie i transport colho:nice i
intergospodreti, inclusiv pensionarilor din aceste unitti economice,
salariatilor din intreprinderile :ootehnice intergospodreti, inclusiv
pensionarilor din aceste unitti economice. Salariatilor i pensionarilor din
intreprinderile :ootehnice intergospodreti, care nu dispun de terenuri agricole
supuse privati:rii, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai,
persoanelor care detin functii elective sau ii satisfac serviciul
militar in termen i care pin la aceasta au lucrat la intreprinderi agricole,
persoanelor care au lucrat anterior la intreprinderile agricole din localitatea
respectiv. brbatii - 25 de ani, femeile - 20 de ani,
veteranilor celui de-al doilea r:boi mondial, fotilor ostai-internationaliti,
familiilor persoanelor care i-au pierdut viata ca urmare a participrii la actiunile
125
de lupt pentru aprarea integrittii teritoriale i a independentei
Republicii Moldova, care locuiesc in localitti rurale - la locul de trai,
persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locuiesc
in localitti rurale - la locul de trai,
persoanelor care au adus pmint in gospodriile colective, dar nu lucrea:
in ele.
Pin la 50 la sut din cota de teren echivalent calculat pe unitatea
administrativ-teritorial respectiv se atribuie.
persoanelor indicate la subalineatele 1-5 ale alineatului 4 din pre:entul
articol care au lucrat in intreprinderi industriale i in alte unitti cu profil
neagricol i au o vechime in munc in agricultur mai mic de 5 ani,
persoanelor domiciliate in localitti rurale care au fost angafate in sfera
social avind o vechime in munc de 25 de ani brbatii i 20 de ani femeile care au
pierdut capacitatea de munc in specialitate din motive de virst sau de sntate,
dac nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent,
salariatilor din sectiile de invtmint ale colegiilor agricole (:ootehnice),
inclusiv pensionarilor din aceste unitti economice.
Toate operatiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se infptuiesc,
tinindu-se cont de situatia de la 1 ianuarie 1992.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face
in ba:a hotririi autorittilor administratiei publice locale prin eliberarea unui
titlu ce confirm acest drept.
Atribuirea n natur a cotelor de teren echivalent a fost efectuat n
conformitate cu prevederile art.13 al Codului Funciare care include
urmtoarele:
Amplasarea terenurilor care se atribuie in calitate de cote de teren echivalent
va fi determinat de primria satului (comunei) sau oraului fr cererea
titularului cotei de teren echivalent in ba:a proiectului de organi:are a teritoriului,
elaborat de o intreprindere de stat sau privat care dispune de licenta respectiv.
Proiectul de organi:are a teritoriului se aprob de primria satului (comunei)
sau oraului la propunerea comisiei funciare.
La elaborarea proiectului de organi:are a teritoriului se va tine cont de
listele grupurilor de proprietari ai cotelor de teren echivalent, aprobate de
primria satului (comunei) sau oraului, i de consecutivitatea atribuirii terenurilor
in hotarele cimpurilor.
La cererea proprietarului cotei de teren echivalent, in cadrul elaborrii
proiectului de organi:are a teritoriului, primria satului (comunei) sau oraului
poate decide atribuirea in natur (pe loc) a cotei de teren echivalent i
grdinii (grdinilor) din extravilan intr-un singur teren.
Cota de teren echivalent ce se atribuie in natur (pe loc) in conformitate cu
proiectul de organi:are a teritoriului poate fi divi:at, in functie de situatie, in cel
mult 3 terenuri (teren arabil, vie i livad).
Prevederile articolului 12 si 13 mentionate mai sus au inclus cadrul juridic n
baza cruia a Iost Iormat dreptul de proprietate asupra terenurilor destinate
126
agriculturii. Acest articol, destul de concret stabileste obiectul (terenul agricol) si
subiectul (proprietarul de teren) dreptului de proprietate.

2.1.3 Formarea dreptului de proprietate
Articolul 12 mentionat mai sus, n realitate sa transIormat ntr-un program de
activitate pe un termen ndelungat (10 ani) pentru autorittile administratiei publice
locale.
n baza articolului 12 (mentionat mai sus) autorittile publice centrale si locale
au eIectuat mai multe actiuni importante:
au elaborat listele persoanelor care au obtinut dreptul de proprietate asupra
terenului agricol,
au determinat suprafata total a terenurilor ce urmau a fi atribuite in
proprietate i amplasarea lor (fondul de privati:are pentru fiecare localitate,
au calculat suprafata medie a terenurilor agricole care urma a fi atribuit unui
cettean care dispunea de drepturile respective,
au elaborat proiectul de organi:are a teritoriului,
au reparti:at terenurile in natur fiecrui proprietar in conformitate cu lista
aprobat i proiectul elaborat,
au elaborat documentul de drept (Titlul de autentificare a dreptului
detintorului de teren)

2.1.3.1 Elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra
terenurilor agricole
Includerea persoanelor n Lista mentionat mai sus nsemna recunoasterea
dreptului acestei persoane la proprietate asupra terenurilor agricole. Listele
respective au Iost aprobate prin decizia consiliilor locale.
La elaborarea Listelor persoanelor cu drepturi asupra terenurilor agricole a Iost
aplicat principiul echittii sociale.
Din diIerite motive, un sir de persoane care, se aIlau sub incidenta art.12 n-au
Iost incluse n listele respective. Acest Iapt nu este solutionat nici pn n prezent.
Este necesar de mai mentionat c, la etapa dobndirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor agricole, nici Codul civil si nici Legea cadastrului bunurilor
imobile nu erau n vigoare.
Aceste acte legislative au aprut mai trziu. La etapa respectiv dreptul de
proprietate a Iost dobndit n baza articolului 12 al Codului Iunciar care stabileste
urmtoarele:
AstIel, dreptul de proprietate asupra sectorului de teren dobndit n
conIormitate cu art.12 apare din momentul adoptrii deciziei consiliului local
respectiv de aprobare a Listei persoanelor cu drept de proprietate asupra terenurilor
(actului administrativ).



2.1.3.2 Determinarea suprafe(ei terenurilor ce urmau a fi atribuite n
proprietate
127
Pentru a determina supraIata de teren atribuit n proprietate Iiecrui cettean
din Listele mentionate mai sus, mai nti au Iost determinate supraIetele Iondurilor
de privatizare din Iiecare localitate care urma a Ii privatizat.
n procesul de determinare a supraIetei (Iondului de terenuri agricole supuse
privatizrii) a Iost respectat urmtorul scenariu:
au Iost determinate terenurile care trebuiau pstrate n scopul dezvoltrii sociale
a satului (5 din supraIata total a terenurilor agricole);
din supraIata total a terenurilor agricole au Iost excluse terenurile pentru
dezvoltarea social a localittilor;
au Iost identiIicate n natur masivele ce urmau a Ii privatizate;
au Iost analizate caracteristicile calitative ale masivelor de teren ce urmau a Ii
privatizate.
Este necesar de constatat Iaptul c unele localitti n-au Iost supuse privatizrii.
Fondurile de privatizare determinate n modul descris mai sus au Iost aprobate
prin hotrre de Guvern.

3.1.3.3 Determinarea suprafe(e terenurilor agricole care urma a fi
atribuit unui cet(ean
Principiul echittii sociale aplicat n procesul de privatizare n Moldova
presupunea c Iiecare cettean care va dispune de dreptul asupra terenurilor agricole
va obtine o supraIat egal.
Pentru solutionarea acestei probleme a Iost aplicat Iormula ,cotei de teren
echivalent. Fiecare cettean a dobndit n proprietate un teren care include un
numr egal de grad-hectare.
La etapa respectiv sa constatat c un numr egal de grad-hectare va respecta
principiul echittii sociale. n continuare n s-a demonstrat c nu sa atins scopul
pus.
Motivele sunt diIerite. Mai principale sunt:
Iiecare localitate din republice detinea un Iond Iunciar pentru privatizare diIerit;
egalitatea numrului de grad hectare a terenurilor atribuite nu poate Ii
considerat ca egalitate din punctul de vedere economic.

3.1.3.4 Elaborarea proiectului de organizare a teritoriului;
Amplasarea n natur a terenurilor supuse privatizrii a Iost eIectuat n baza
unui proiect de organizare a terenurilor.
Scopul proiectului a Iost de a minimaliza impactul Iactorilor de supraIat n
procesul de privatizare.
Proiectele au Iost elaborate de ctre specialisti n domeniul organizrii
teritoriului.
Proiectul de organizare a teritoriului terenurilor agricole aprobat de ctre
autorittile administratiei publice locale devine documentul de baz n procesul de
identiIicare a propriettilor private.

2.1.4 Formarea bunului imobil
128
Formarea bunului imobil (terenului) presupune materializarea dreptului
dobndit prin eIectul articolului 12 al Codului Funciar.
Totodat, continutul art. 12 mentionat ne pune la dispozitie inIormatia necesar
dar, terenul nemijlocit este determinat n natur n baza unor msurri concrete.
SupraIata de teren calculat conIorm articolului 12 a Iost denumit ,cot de
teren echivalent.
Prin ce se deosebeste cota de teren echivalent de o simpl supraIat de teren.
Cota de teren echivalent este racordat la calitatea solului. Cu alte cuvinte, supraIata
Iizic a terenului ce urmeaz a Ii atribuit n proprietate va Ii mai mic cu ct mai
mare va Ii gradul de Iertilitate a solului.
Cota de teren echivalent reprezint un produs (rezultat al nmultirii) dintre
supraIata Iizic si gradul de Iertilitate.
Fiecare cettean din cadrul unei localitti care, conIorm art.12 dispunea de
dreptul la cota de teren echivalent a obtinut o cot (un produs) egal cu toti.
Una din cele mai importante si costisitoare actiuni care au Iost ntreprinse n
procesul de privatizare (dobndire a dreptului de proprietate n baza art.12) a Iost
proiectarea si stabilirea n natur a terenurilor dobndite n proprietate.

3.1.4.1 Repartizarea terenurilor n natur
Repartizarea n natur a terenurilor a Iost eIectuat aplicnd principiul
,extragerii biletelelor. Este evident c, att dup calitate ct si dup valoarea lor
terenurile sunt toate diIerite.
n procesul repartizrii n natur a terenurilor concrete sa tinut cont si de gradul
de rudenie a proprietarilor pentru ai amplasa mai aproape unul de altul.
n realitate terenurile cettenilor, n majoritatea lor n-au Iost repartizate n
natur. Amplasarea lor spatial a Iost determinat n cadrul planului cadastral.
Repartizarea nemijlocit n natur a terenurilor a Iost o alt etap a procesului
de mproprietrire.

2.1.5 Formarea yi eliberarea documentului de drept.
Este necesar de constatat c articolul 12 mentionat prevede aplicarea Titlului de
autentiIicare a dreptului detintorului de teren numai n conditiile n care dreptul
este dobndit Ir plat n procesul de privatizare.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face
in ba:a hotririi autorittilor administratiei publice locale prin eliberarea unui
titlu ce confirm acest drept.
Aplicarea titlului respectiv n scopul autentiIicrii altor drepturi nu va Ii legal.
Deasemenea, n conditiile legii si prin eIectul actului administrativ sunt
transmise terenurile proprietate public n gestiunea ntreprinderilor publice a
statului sau a unittilor administrativ teritoriale.
Este important ca documentul de drept (titlul de autentiIicare a dreptului
detintorului de teren) s coincid continutului actului administrativ respectiv
(deciziei consiliului local).


129


Figura nr.37

Decizia consiliului local (lista anexat la decizia consiliului local) include
inIormatie despre persoanele si dimensiunile cotelor de teren echivalent asupra
crora este rspndit dreptul de proprietate.
Documentul de drept (titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren)
include inIormatie despre supraIata absolut (dar nu echivalent) si amplasarea ei
spatial asupra creia se rspndeste dreptul de proprietate.
Este evident c aceste dou supraIete (din decizia consiliului local si din titlul
de autentiIicare a dreptului detintoruluii de teren), n procesul de privatizare a
terenurilor agricole nu vor coincide.
Din cele mentionate mai sus, procedura de msurare n natur a Iost eIectuat
respectnd prevederile articolului 13 din Codul Iunciar legea nr.828.
n baza acestui articol, persoanele n drepturi au obtinut documentul respectiv
(titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren).
Pentru Iiecare teren a Iost eliberat un Titlu de autentiIicare a drepturilor
detintorilor de teren. n majoritatea cazurilor, pentru supraIetele de teren dobndite
n proprietate persoanele a primit mai multe Titluri .
Amplasarea spatial a terenului este Iixat prin Planul cadastral. n continutul
Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren este inclus un extras din
planul cadastral care stabileste amplasarea spatial a terenului.
Un exemplu al Planului cadastral din Titlul de autentiIicare a dreptului
detintorului de teren este propus n continuare (vezi Iigura nr.).
130
Forma Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren este inclus n
anea nr.
Pentru a respecta prevederile actului administrativ (decizia consiliului local) n
procesul de eliberare a titlurilor de autentiIicare a drepturilor detintorilor de
terenuri ultimele (titlurile) sunt autentiIicate prin semntura persoanei responsabile a
consiliului local.

2.1.6 nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului agricol
dobndit n condi(iile legii
Scenariul nregistrrii dreptului de proprietate asupra terenului agricol dobndit
n conditiile legii este (a Iost) urmtorul:
autorit(ile administra(iei publice locale:
au autentiIicat prin titlurile respective dreptul de proprietate a detintorilor de
terenuri;
au prezentat titlurile de autentiIicare a drepturilor detintorilor de terenuri
oIiciilor cadastrale teritoriale spre nregistrare primar masiv;
oficiile cadastrale teritoriale:
controleaz veridicitatea documentelor de drept prezentate (n cazul dat a
Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren);
eIectueaz nscrisul n Iisa (Iisierul) registrului bunurilor imobile;
aplica paraIa de nregistrare pe Iiecare document de drept;
deschid dosare cadastrale pentru Iiecare teren n parte;
restituie proprietarului de teren un exemplar al documentului de drept
nregistrat.

2.2 Exemplu de nregistrare primar selectiv a unui lot de pe lng cas
dobndit n condijiile legii"
Generalit(i
Loturile de pe lng cas au Iost supuse nregistrrii primare masive n cadrul
unui program de stat n domeniul cadastrului.
n primul rnd, constructia caselor individuale de locuit, inclusiv si atribuirea
terenurilor pentru constructia lor reprezint un proces permanent,
n al doilea, totusi, un sir de case individuale de locuit n-au Iost acoperite de
ctre Programul de stat mentionat.
AltIel, nregistrarea selectiv a loturilor de pmnt pe care sunt amplasate case
individuale de locuit reprezint o activitate destul de actual.

2.2.1 Descrierea obiectului nregistrrii
n contextul prezentului exemplu, obiectul nregistrrii primare selective a
dreptului de proprietate dobndit n conditiile legii (n cazul dat n conditiile
articolului 11 din Codul Iunciar Legea 828) reprezint un lot de pmnt pe care este
amplasat o constructie individual de locuit.
Un exemplu speciIic al unui lot pe care este amplasat o cas individual de
locuit este reprezentat n figura nr.
131
Pe parcursul perioadei de pn la privatizare, casele individuale de locuit
(inclusiv si obiectul din exemplul propus) erau construite cu permisiunea
autorittilor locale Iormulat ntr-un act administrativ (decizie).
n procesul de privatizare a terenurilor, loturile de pmnt de pe lng cas a
devenit proprietate privat n baza articolului 11 mentionat mai sus.
Scenariul actiunilor de nregistrare primar selectiv a unui lot de pe lng cas
dobndit n conditiile legii (art. 11 nominalizat mai sus) este urmtorul:
Iormarea bunului imobil;
elaborarea documentului de drept asupra bunului imobil;


Figura nr. 38

2.2.2 Descrierea con(inutului art. 11
Autorittile administratiei publice locale atribuie cettenilor terenuri fr
plat, eliberindu-le titluri de proprietate.
trec in proprietatea cettenilor sectoarele de teren ocupate de case,
anexe gospodreti i grdini care li s-au atribuit in conformitate cu legislatia,
atribuie familiilor nou-formate sectoare de teren din re:erva intravilanului
pin la epui:area acesteia pentru constructia caselor de locuit, anexelor
gospodreti i grdini. in orae - de la 0,04 pin la 0,07 hectare, in localitti
rurale - pin la 0,12 hectare. Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren se
stabilesc de ctre autorittile administratiei publice locale,
trec (in limita normelor de urbanism, iar dac aceasta nu este posibil, reieind
din suprafata real a terenului ce deservete constructiile) terenurile aferente
caselor de locuit cu mai multe apartamente privati:ate, care nu constituie blocuri,
in proprietatea comun in divi:iune a proprietarilor apartamentelor, proportional
suprafetei privati:ate de fiecare.
132
Atribuirea repetat in proprietate privat a terenurilor cettenilor in scopurile
indicate in alineatul 1 al pre:entului articol, se efectuea: contra plat prin
vin:are la licitatie, organi:at de autoritatea administratiei publice locale. Pretul
initial de vin:are a terenului nu va fi mai mic decit pretul normativ al pmintului
calculat in ba:a tarifelor stabilite de legislatia in vigoare.
Se admite atribuirea repetat, fr plat, a terenurilor, in scopurile
prev:ute in alineatul 1 al pre:entului articol, cettenilor a cror proprietate
funciar a fost distrus in re:ultatul calamittilor naturale.
n baza articolului 11 au Iost dobndite drepturile de proprietate asupra tuturor
sectoarelor de terenuri pe care au Iost amplasate case individuale de locuit.
Articolul 11 mentionat mai sus reprezint cadrul juridic de privatizare a
terenurilor ocupate de case individuale de locuit. Totodat, este necesar de constatat
c, o majoritate de case individuale de locuit au Iost construite Ir aplicarea unor
acte administrative de atribuire a terenurilor. La aceste se reIer ,casele btrnesti
etc.
Pentru elaborarea documentului de drept (deciziei autorittii publice locale) au
Iost utilizate inIormatiile din crtile Iunciare tinute de ctre consiliile locale.
Aceste crti includeau inIormatie despre supraIata total a terenului inclusiv
despre supraIata ocupat nemijlocit de constructii si anexe gospodresti.
Actul administrativ n baza cruia, ulterior a Iost elaborat documentul de drept
asupra lotului pe care este amplasat casa individual de locuit este decizia autorittii
publice locale.

2.2.3 Formarea bunului imobil (terenul)
Bunul imobil, terenul pe care este amplasat casa individual de locuit, a Iost
Iormat n baza actului administrativ mentionat mai sus.
Formarea bunului imobil (terenului), n cazul dat, sa maniIestat prin
identiIicarea amplasrii hotarelor n natur.
Scenariul Iormrii bunului imobil n scopul nregistrrii lui este urmtorul:
selectarea executantului lucrrilor cadastrale ;
executarea lucrrilor cadastrale;
Selectarea eec:tant:l:i.
Solicitantul este n drept de a-si selecta executantul lucrrilor cadastrale
necesare pentru nregistrarea bunului imobil mentionat mai sus. n calitate de
executant al lucrrilor pot Ii att oIiciul cadastral teritorial sau alt institutie public
(care execut asemenea lucrri) ct si o ntreprindere privat licentiat n modul
stabilit.
Relatiile dintre executantul lucrrilor de cadastru si solicitant sunt contractuale.
Costul lucrrilor eIectuate de ctre institutiile publice este determinat prin tariIe
aprobate n modul corespunztor.
Costul lucrrilor eIectuate de ctre ntreprinderile private sunt negociate.
ec:tarea l:crrilor cada8trale.
Executantul lucrrilor va determina volumul lucrrilor si actiunile ce urmeaz a
Ii ntreprinse pentru a elabora proiectul documentului de drept asupra bunului
imobil.
133
Aceste actiuni vor include:
examinarea structurii bunului imobil,
examinarea dreptului asupra bunului imobil,
identificarea hotarelor,
coordonarea amplasrii hotarelor in natur cu proprietarii terenurilor
adiacente,
fixarea punctelor de hotar,
efectuarea msurrilor,
elaborarea planului cadastral (geometric),
completarea dosarului lucrrilor (msurrilor) cadastrale.
Examinarea structurii bunului imobil. n cazul dat, ca structur, bunul
imobil reprezint, n conIormitate cu art. 297 al Codului Civil, ,un bun imobil
complex.
Prtile componente ale bunului imobil complex sunt:
terenul;
constructia;
alte instalatii si amenajri.
Documentul de drept asupra terenului, conIorm alineatului 2 al articolului
mentionat mai sus (297) ,se rsIrnge asupra tuturor prtilor componente si deci
inclusiv asupra constructiei, instalatiilor si amenajrilor.
Examinarea dreptului asupra bunului imobil. n cazul dat, dreptul asupra
bunului imobil a Iost dobndit n dou etape:
dreptul de folosint asupra terenului i respectiv de constructie a casei
individuale de locuit a fost dobindit in conformitate cu deci:ia autorittii publice
locale,
dreptul de proprietate asupra acestui teren a fost dobindit, in procesul
privati:rii, fr plat, in conformitate cu prevederile art. 11 al Codului Funciar
(Legea nr. 828 XII din 25.12.1991) prin deci:ia consiliului local (prin act
administrativ).
AstIel, n conditiile privatizrii, Ir plat, documentul ce exprim dreptul
asupra bunului imobil (terenului), necesar pentru a Ii nregistrat, este Titlul de
autentiIicare a dreptului detintorului de teren.
Amplasarea n natur a hotarelor terenului pentru constructia casei de locuit a
Iost eIectuat n baza deciziei autorittii publice locale.
Identificarea. IdentiIicarea hotarelor lotului de pe lng cas n natur se
eIectueaz de ctre executorul lucrrilor cadastrale.
n procesul de identiIicare se tine cont de Iaptul c constructia casei de locuit a
Iost eIectuat n baza deciziei autorittii publice locale la care a Iost anexat planul
terenului atribuit.
IdentiIicarea se eIectueaz n prezenta solicitantului.
La eIectuarea acestei proceduri poate Ii implicat, dup necesitate, si specialistul
responsabil al consiliului local respectiv (specialist n domeniul cadastrului).
n procesul de identiIicare a hotarelor lotului pentru constructia casei de locuit
pot Ii depistate si cazuri de incoincident.
134
n asemenea cazuri este necesar de a determina impactul incoincidentei si cile
de solutionare.
Prtile aIectate de incoincident, n majoritate sunt: autorittile locale;
proprietarii adiacenti.
Coordonarea liniilor de hotar. Coordonarea liniilor de hotar se realizeaz prin
ndeplinirea unui Act de coordonare a hotarelor. Acest Act, n temeiul art. 196 al
Codului civil va avea un continut de act juridic bilateral, n Iorm scris. Legislatia
n vigoare nu prevede autentiIicarea notarial a Actului de coordonare a hotarelor.
Totodat, anume acest act va conIirma lipsa litigiilor dintre proprietarii terenurilor
adiacente.
Fixarea punctelor de hotar se eIectueaz n baza actului de coordonare a
hotarelor mpreun cu actiunile de msurare.
Fixarea punctelor de hotar n natur, prin semne conventionale, nu ntotdeauna
este posibil si necesar. n cazul exemplului nostru (figura .....) hotarele terenului
sunt marcate prin garduri. n cazul dat, scopul msurrilor va Ii de a determina prin
msurri amplasarea corect a gardului respectiv.
Msurrile n natur, necesare pentru elaborarea planului cadastral sunt
eIectuate cu respectarea cerintelor tehnice stabilite de ctre autoritatea public
central n domeniu.
Scopul msurrilor n natur este de a obtine inIormatia despre amplasarea
spatial a obiectului. n acest context coordonatele punctelor de cotitur a hotarelor
sunt calculate ntr-o sistem unic de coordonate, republican, n conIormitate cu
prevederile tehnice aprobate de ctre autoritatea public central n domeniul
relatiilor Iunciare si cadastrului.
n procesul eIecturii msurrilor pe teren pot Ii depistate unele devieri dintre
decizia consiliilor locale (administratiei publice locale) de atribuire a terenurilor si a
rezultatele msurrilor n natur.
Incoincidenta acestor ciIre este de natur diIerit si anume:
de scenariul lucrrilor eIectuate;
de cerintele cadastrului;
de tehnica msurrilor anterioare etc.
Din momentul implementrii registrului bunurilor imobile, Iat de inIormatie
spatial despre bunurile imobile, sunt aplicate cerinte deosebite, ce nu erau anterior,
la momentul elaborrii deciziilor consiliilor locale de atribuire a terenurilor.
Din cele mentionate mai sus, anume coincidenta ciIrelor va Ii un caz mai mult
ntmpltor.
Planul cadastral (geometric) include o reprezentare graIic a terenului
(teritoriului) eIectuat n baza msurrilor pe teren, n care se include inIormatie
despre amplasarea hotarelor bunurilor imobile, numerele (codurile) cadastrale,
constructiile (instalatiile, amenajrile) amplasate pe el.
Dosarul lucrrilor (msurrilor) cadastrale va include urmtoarele documente:
copia contractului de eIectuare a lucrrilor;
copia licentei (documentului de drept asupra eIecturii lucrrilor cadastrale);
copia documentului de drept n baza cruia a Iost atribuit, n natur, terenul;
actul de coordonare a hotarelor cu proprietarii terenurilor adiacente;
135
lista coordonatelor punctelor de cotitur a liniilor de hotar;
planul cadastral (geometric).
Dosarul lucrrilor cadastrale eIectuate n scopul elaborrii Titlului de
autentiIicare a dreptului detintorului de teren este prezentat consiliului local spre
examinare si aprobare de ctre proprietarul terenului sau persoana autorizat.


Figura nr.39

n asemenea conditii, consiliul local va decide asupra motivelor devierilor de
supraIete si va adopta decizia respectiv care poate include:
aprobarea msurrilor, a planului cadastral, Ir modiIicri;
modiIicarea planului cadastral pentru a intra n dimensiunile stabilite anterior;
transmiterea Ir plat n proprietate a surplusului de supraIat;
completarea supraIetei cu mrimile ce nu ating dimensiunile stabilite anterior;
vnzarea cumprarea surplusului de supraIat;
alte decizii.

2.2.4 Formarea documentului de drept
Formarea documentului de drept asupra lotului pe care este amplasat o cas
individual de locuit include urmtoarele:
elaborarea proiectului documentului de drept asupra terenului;
autentiIicarea documentului de drept asupra terenului;
nregistrarea documentului de drept asupra terenului.
Elaborarea proiectului documentului de drept (Titlurilor de autentiIicare a
dreptului detintorului de teren (vezi anexa nr.....) reprezint un serviciu acordat de
ctre autorittile administratiei publice locale. Totodat, majoritate consiliilor locale
nc mult timp nu vor Ii disponibile de a acorda aceste servicii.
136
Din aceste considerente, elaborarea Titlului de autentiIicare a dreptului
detintorului de teren, n realitate, se eIectueaz de ctre executorul lucrrilor
cadastrale Iiind apoi semnat de ctre primarul localittii.
Autentificarea documentelor de drept asupra terenului (Titlului de
autentiIicare a dreptului detintorului de teren).
Solicitantul (sau persoana autorizat) prezint consiliului local, pentru semnare
(autentiIicare drepturilor) Titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren
pentru a Ii semnat.
Continutul Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren (ve:i
anexa nr. ...) este aprobat prin hotrre de Guvern si include inIormatie despre:
detintorul Titlului;
documentul n baza cruia terenul a Iost transmis n proprietate;
supraIata terenului n conIormitate cu msurrile din natur;
categoria de destinatie a terenurilor;
inIormatie spatial (planul cadastral al terenului);
inIormatie despre terenurile adiacente;
data eliberrii, semntura primarului, secretarului consiliului local, a
inginerului cadastral;
identiIicatorul terenului (codul cadastral al terenului);
Titlul de autentiIicare este eliberat n dou exemplare.

2.2.5 nregistrarea dreptului de proprietate asupra lotului pe care este
amplasat o cas de locuit individual, dobndit n condi(iile legii
Cu alte cuvinte, actiunea mentionat mai sus mai poate Ii numit ,nregistrarea
Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren.
nregistrarea Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren include
urmtoarele actiuni:
depunerea cererii de nregistrare a bunului imobil la care se va anexa: 1 ex. al
dosarului lucrrilor cadastrale; dou exemplare a Titlurilor de autentiIicare a
drepturilor detintorilor de teren;
examinarea cererii de nregistrare a bunului imobil;
nregistrarea cererii n condica de cereri;
notarea n Iisierul registrului bunurilor imobile a Iaptului primirii cererii de
nregistrare;
examinarea documentelor anexate la cerere;
emiterea deciziei de nregistrare a dreptului sau de reIuz a nregistrrii
drepturilor;
eIectuarea nscrisului (intabularea) n Iisierul registrului bunurilor imobile;
aplicarea paraIei de nregistrare pe ambele titluri de autentiIicare a dreptului
detintorului de teren;
deschiderea dosarului cadastral.
Ambele exemplare ale Titlurilor de autentiIicare a drepturilor detintorilor de
teren sunt restituite solicitantului si consiliului local.
OIiciul cadastral teritorial pstreaz o copie a Titlului de autentiIicare a
dreptului detintorului de teren scoas de pe original.
137
Dosarul lucrrilor cadastrale prezentat oIiciului cadastral teritorial va Ii, dup
necesitate, inclus n dosarul cadastral al bunului imobil.
Dosarul cadastral al bunului imobil deschis de ctre oIiciul cadastral teritorial,
la etapa dat va include:
cererea de nregistrare a bunului imobil;
decizia registratorului;
documentul initial n baza cruia a Iost atribuit si privatizat terenul;
inIormatia despre amplasarea spatial a bunului imobil (coordonatele punctelor
de hotar si dimensiunile liniilor de hotar);
copia Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren.

2.2.6 Particularit(ile nregistrrii primare selective n hotarele generale.
Proprietarul de teren este liber de a-si alege Iorma hotarelor: Iixe sau generale.
Este necesar de mentionat c msurrile cadastrale pe teren pentru nregistrarea
bunurilor imobile sunt destul de costisitoare si, n asemenea conditii, Ioarte des sunt
preIerate hotarele generale.
Natura hotarelor generale este urmtoarea:
lipsa necesittii coordonrii hotarelor cu proprietarii terenurilor adiacente,
recunoaterea veridicittii informatiei grafice despre amplasarea hotarelor.
Aceste dou conditii (particularitti), n realitate diminueaz mult costul
lucrrilor.
Totodat, asemenea actiuni pot Ii admise n conditiile existentei unor materiale
cartograIice actuale si cu posibilitti majore, si a lipsei litigiilor Iunciare ntre
proprietari.
n calitate de materiale cartograIice cu capacitti majore, la moment, sunt
planurile ORTHOPFOTO. Precizia amplasrii detaliilor pe aceste planuri permit
obtinerea unei inIormatii digitale satisIctoare.
Pe viitor tehnologiile Iotogrammetrice vor permite utilizarea si a altor
materiale.
Aceasta nsemn c: identificarea hotarelor, coordonarea amplasrii hotarelor
in natur cu proprietarii terenurilor adiacente, fixarea punctelor de hotar,
elaborarea planului cadastral (geometric) se vor eIectua utiliznd planul
ORTHOPFOTO sau alt material, recunoscut prin caracteristicile sale, admisibil
pentru eIectuare unor asemenea lucrri.

2.3 Exemplu de nregistrare curent a dreptului de proprietate asupra
bunului imobil dobndit prin act juridic
2.3.1 Generalit(i
oji:ne.
Act juridic manifestarea, de ctre persoane fi:ice i/sau furidice a vointei
indreptate spre naterea, modificarea sau stingerea drepturilor (in ca:ul dat de
proprietate asupra bunului imobil).
n practic, maniIestarea vointei poate Ii eIectuat: unilateral, bilateral,
multilateral.
138
ManiIestarea unilateral a vointei poate Ii realizat numai n conIormitate cu
legislatia. Exemplu ne poate servi testamentul, procur, reprezentarea, alte Iorme de
maniIestare.
ManiIestarea bilateral a vointei se reIer la dou persoane (prti). Exemplu ne
poate servi contractul bilateral;
ManiIestarea multilateral a vointei se reIer la trei si mai multe persoane
(prti). Exemplu ne poate servi un contract multilateral.
Din cele mentionate constatm c, conditia de baz la dobndirea unui drept de
proprietate prin actul juridic este consimtmntul. Anume prin consimtmntul su, o
persoan (mai multe persoane) se oblig s transmit, s respecte, dreptul de
proprietate asupra bunului imobil.
Forma unui act juridic poate Ii: verbal, scris, autentic. Forma scris sau
autentic se aplic n cazurile prevzute de legislatie. Dac legislatia nu prevede
altIel, Iorma actului juridic poate Ii verbal.
De obicei, Iorma verbal a actului juridic se aplic n cazurile cnd obligatia
stabilit urmeaz a Ii ndeplinit ndat dup ce a Iost ncheiat.
Unul din cele mai rspndite acte juridice este contractul.
Ce reprezint un contract n continutul actelor juridice n ansamblu?
Contract:l reprezint un acord de voint realizat ntre dou sau mai multe
pesoane prin care se stabileste, se modiIic sau se sting raporturi juridice.
Cadrul legislativ reIeritor la actul juridic este oglindit n Codul Civil (art. 195
258, 666-678 etc.). n continuare, aspectele teoretice (juridice) ale nregistrrii
dreptului de proprietate dobndit prin eIectul unui act juridic l vom urmri n baza
unui exemplu.

2.3.2 Descrierea cadrului juridic
Dispozi(ii generale cu privire la contract (art.666 Codul Civil)
,Contractul este acordul de voint realizat ntre dou sau mai multe persoane
prin care se stabilesc, se modiIic sau se sting raporturi juridice.
Contractului i sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic.
Contractul poate Ii de adeziune sau negociat, sinalagmatic sau unilateral
(genereaz obligatii doar pentru una din prti), comutativ sau aleatoriu si cu
executare instantanee sau succesiv precum si de consumator.
No(iuni.
Contract de adeziune - contract de aderare constient la ceva;
Contract de negociere contract de negociere (arend, vnzare cumprare,
schimb etc.);
Contract sinalagmatic contract n care prtile se oblig reciproc;
Contract unilateral - contract care genereaz obligatii doar pentru una din
prti;
Comutativ - contract continutul cruia este realizat independent de unele
evenimente din viitor. Nu depinde de unele situatii nscute de viitorul
evenimentelor.
Contract aleatoriu - contract ce depinde de un eveniment din viitor,
ntmpltor, ocazional, sporadic;
139
Dispozi(ii generale cu privire la contractul de vnzare - cumprre (art.753
Codul Civil)
,Prin contractul de vnzare cumprare, o parte (vnztor) se oblig s predea
un bun n proprietate celeillte prti (cumprtor) iar acesta se oblig s preia bunul
si s plteasc pretul cuvenit.
Vnztorul se oblig s remit, concomitent cu predarea bunului, documentele
reIeritoare la bun, prevzute de lege, dac n contractul de vnzare cumprare nu este
prevzut altIel.
Dac pretul nu este indicat direct n contractul de vnzare cumprare, prtile
pot conveni asupra modului de determinare a lui.
Jin:area cumprarea poate Ii direct (vnztor cumprtor) sau prin licitatie.
La rndul su licitatia poate Ii benevol sau Iortat.

2.3.3 Descrierea obiectului nregistrrii
Obiectul nregistrrii este un sector de teren agricol care, anterior a trecut
procedura de nregistrare primar masiv. Hotarele terenului sunt generale.
Dreptul de proprietate asupra terenului a Iost transmis prin contractul de
vnzare cumprare unei alte persoane.

2.3.4 Transmiterea dreptului de proprietate
n cazul dat contractul de vnzare cumprare reprezint un contract de
negociere, sinalagmatic.
Procedura de transmitere a dreptului asupra terenului, n asemenea cazuri este
urmtoarea:
Dobndirea dreptului:
negocierea pretului de vin:are cumprare intre prtile contractului,
indeplinirea i semnarea contractului in pre:enta notarului,
autentificarea contractului de ctre notar,
not. In unele ca:uri, pentru autentificarea dreptului dobindit este solicita un
extras din registru.
nregistrarea dreptului:
depunerea cererii de inregistrare a contractului de vin:are cumprare,
examinarea documentelor anexate la cerere,
efectuarea inscrisului in fiierul registrului bunurilor imobile,
aplicarea parafei ,inregistrare`,
indosrierea documentelor de inregistrare,
restituirea contractului de vin:are cumprare inregistrat.
Transmiterea bunului n natur.
nregistrarea dreptului de proprietate dobndit prin eIectul actului juridic
(contractului) este eIectuat n baza deciziei aIirmative a Registratorului asupra
documentelor anexate la cererea de nregistrare.
Pentru desIsurarea negocierilor n procesul de vnzare cumprare a terenului,
proprietarul de teren va solicita (cu plat), de la oIiciul cadastral teritorial un extras
din registrul bunurilor imobile prin care se va conIirma Iaptul c, la momentul
140
negocierilor proprietarul ,este legal. Pentru cumprtor aceast inIormatie este de o
mare nsemntate.
La acest capitol este necesar de mentionat c, n diIerite tri, solicitarea unui
extras din registrul bunurilor imobile nu este o necesitate. Sistemul inIormational al
cadastrului permite accesul liber la inIormatia cadastral pentru cumprtor, si mai
mult pentru notar.
Dup o negociere liber, prtile semneaz contractul de vnzare cumprare n
Iata notarului. Notarul, respectnd procedura notarial, va autentiIica contractul de
vnzare cumprare. Plata pentru serviciile notariale este stabilit de legislatie.
Nu este corect cnd notarul, suplimentar, solicit de la prtile contractului
inIormatii suplimentare despre valoarea obiectului, achitarea impozitelor etc.
Cererea pentru nregistrarea contractului de vnzare cumprare, inclusiv dou
exemplare ale contractului, documentul de identitate, poate Ii depus de ctre o
singur parte (cumprtor).
Registratorul va examina documentele prezentate si, n lipsa motivelor de
respingere, va eIectua nscrisul n Iisierul registrului bunurilor imobile si va aplica
paraIa nregistrrii pe contractele de vnzare cumprare.
Contractele de vnzare cumprare nregistrate sunt restituite solicitantului.
Registratorul va completa dosarul cadastral cu documentul ce conIirm
nscrisul n Iisierul bunurilor imobile.
Fostul proprietar de teren va transmite n natur terenul vndut.
ot. Un scenariu similar se va desIsura n procesul de dobndire si
nregistrare a dreptului de proprietate asupra terenului (bunului imobil) n baza
contractului de donatie, schimb, a altor contracte.

2.4 Exemplu de nregistrare a unui bun imobil dobndit
prin succesiune
2.4.1Generalit(i.
No(iuni.
Moytenire actiuni de transmitere a patrimonului unei persoane Iizice
decedate ctre succesorii si.
Succesiune - mod de a prelua bunurile cuiva care nu mai exist.
Patrimoniu succesorial reprezint (include) toate drepturile si obligatiile
patrimoniale.
Testamentul este un act juridic solemn, unilateral, revocabil si personal prin
care testatorul dispune cu titlu gratuit, pentru momentul ncetrii sale din viat, de
toate bunurile sale sau de o parte din ele.
Acceptarea succesiunii termenul de acceptare a succesiunii este de 6 luni de
la data deschiderii. Forma de acceptare este o ,declaratie din partea succesorului.
Certificat de calitate de moytenitor se elibereaz n conditiile n care nu sa
Icut dovad de existenta bunurilor imobile
Deschiderea succesiunii data decesului sau data rmnerii n vigoare a
hotrrii judectoresti de constatare a mortii (Codul Civil art. 1440). Forma
documentului de deschidere a succesiunii este certiIicatul de deces al primriei sau
hotrrea judectii.
141
Succesiunea vacant (Codul Civil art. 1515) este recunoscut patrimoniul
succesoral, n cazurile n care:
nu exist nici succesori testamentari nici succesori legali;
nici unul din succesori nu accept succesiunea;
succesorii sunt privati de dreptul de succesiune.
Certificatul de succesiune vacant se elibereaz de ctre notar n cazurile n
care nu exist nici succesori testamentari si nici legali, la cererea reprezentantului
statului, dup expirarea termenului de acceptate a succesiunii.

2.4.2 Descrierea obiectului nregistrrii
Obiectul nregistrrii reprezint o cas individual de locuit. Dreptul asupra
obiectului a Iost dobndit prin succesiune, n baza certiIicatului de mostenire. La
etapa initierii procedurii de mostenire bunul imobil nu era nregistrat.

2.4.3 Descrierea cadrului legislativ
Este important de a nu conIunda succesiunea si mostenirea. Mostenirea este o
Iorm de maniIestare a succesiunii.
Dreptul de succesiune este reglementat de ctre Codul Civil art.1432 1575.
Dreptul de proprietate prin succesiune poate Ii dobndit conIorm testamentului
sau n temeiul legii.
CertiIicatul de mostenire permite detintorului certiIicatului s actioneze ca un
proprietar adevrat si s eIectueze ntregul complex de lucrri cadastrale necesare
pentru nregistrarea selectiv a terenului (bunului imobil).
Dispozi(ii generale cu privire la moytenire (art.1432 Codul Civil)
,Mostenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane Iizice decedate (cel
ce a lsat mostenire) ctre succesorii si.
Mostenirea este o transmitere de drepturi pentru cauz de moarte, universal,
unitar si indivizibil.
Mostenirea are loc conIorm testamentului (succesiune testamentar) si n
temeiul legii (succesiune legal).
No(iuni.
Moytenire universal - care include toate aspectele (bunuri, obligatii etc.)
Moytenire unitar - obiectul mostenirii Iormeaz un singur ntreg (omogen)
Moytenire indivizibil - obiectul mostenirii nu poate Ii mprtit (divizat) n
procesul de transmitere (dobndire a dreptului).
Dispozi(ii generale cu privire la moytenirea testamentar (art.1449 Codul
Civil)
,Testamentul este un act juridic solemn, unilateral, revocabil, si personal prin
care testatorul dispune cu titlu gratuit, pentru momentul ncetrii sale din viat, de
toate bunurile sale sau de o parte din ele.
Testator poate Ii doar persoana cu capacitate de exercitiu.
Nu se permite ntocmirea testamentului prin reprezentant.
No(iune.
Capacitate de exerci(iu - posibilitate recunoscut de a eIectua o actiune de
ordin (cu continut) legal.
142
Testator - persoan care a ntocmit un testament.
Dispozi(ii generale cu privire la moytenirea legal (art.1499, 1500 Codul
Civil)
,Mostenirea legal, adic trecerea patrimoniului deIunctului ctre persoanele
mentionate n lege se aplic n cazul n care:
cel ce a lsat mostenirea nu a lsat nici un testament;
a Iost declarat nulitatea testamentului;
succesorul testamentar este codecedat sau comorient cu testatorul;
succesorul testamentar este nedemn.
ConIorm art. 1500 al (1) n cazul succesiunii legale, mostenitori cu drept de
cot egal sunt:
de cla8a I" descendentii (fii i fiicele celui ce a lsat motenirea, la fel i cei
nscuti vii dup decesul lui precum i cei infiati), sotul supravetuitor si ascendentii
privilegiati (printii, nIietorii) celui ce a lsat mostenire.
de cla8a II"- colateralii privilegiati (Iratii si surorile) si ascendentii ordinari
(bunicii, att din partea tatlui ct si din partea mamei) al celui ce a lsat mostenirea;
de cla8a III" colateralii ordinari (unchii si mtusile) ai celui ce a lsat
mostenire.

2.4.4 Dobndirea dreptului de proprietate
Documentul ce conIirm dreptul de proprietate dobndit prin succesiune este
certiIicatul de mostenitor.
Certificatul de moytenitor reprezint documentul de drept de proprietate
asupra bunului imobil dobndit prin succesiune si se elibereaz, de ctre notar, dup
6 luni de la deschiderea succesiunii.
Deja din deIinirea certiIicatului de mostenitor constatm rolul notarului n
dobndirea dreptului prin succesiune.
Toate actiunile ce tin de dobndirea dreptului de proprietate prin succesiune pot
Ii divizate n dou etape:
obtinerea documentelor initiale de mostenitor si deschiderea mostenirii;
actiuni notariale de eliberare a certiIicatului de mostenitor.
Din practica de toate zilele, un rol important n obtinerea dreptului de
mostenitor, l are corectitudinea documentelor prezentate.
Foarte des pretendentii la mostenire dispun de documente de identitate n care
persist incoincidente de litere si alte momente care, la prima vedere, sunt putin
importante dar creaz diIicultti la elaborarea certiIicatului de mostenitor.
Scenariul actiunilor este urmtorul:
eliberarea certificatului de deces,
deschiderea motenirii prin pre:entarea certificatului de deces notarului,
acceptarea succesiunii.
Certificatul de deces este eliberat de ctre autorittile administratiei publice
locale (primrie) persoanelor interesate n dobndire a drepturilor prin mostenire.
Deschiderea motenirii. CertiIicatul de deces se prezint notarului pentru a
deschide procedura de mostenire. n lipsa succesorilor testamentari sau legali
143
certiIicatul de deces este prezentat notarului de ctre autorittile administratiei
publice locale.
Acceptarea motenirii se eIectueaz printr-o declaratie a solicitantului (Codul
Civil art.1516 al.3).
Dac notarul n-a decis altIel atunci, dup expirarea termenului de 6 luni din
ziua deschiderii mostenirii, el va elibera succesorului certiIicatul de mostenire.
Bunul succesoral poate Ii mostenit de ctre o persoan sau de ctre mai multe
persoane Iormnd o proprietate comun.
Detintorii certiIicatului de mostenire dispun de dreptul nregistrrii bunurilor
imobile n Registrul de stat respectiv.

2.4.5 Particularit(ile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit prin
succesiune
Articolul 1432 din Codul Civil include particularittile dreptului de proprietate
dobndit prin mostenire.
Aceste particularitti ne vorbesc de Iaptul c obiectul mostenirii (un bun
imobil) anterior poate s nu Iie nregistrat.
Pentru asemenea cazuri legislatia prevede eliberarea certiIicatului de calitate de
mostenitor. Acest document permite succesorului patrimonial s demonstreze
existenta bunului imobil si s obtin documentul de drept respectiv.
AstIel, detintorul certiIicatului de calitate de mostenitor va eIectua tot
complexul de lucrri cadastrale care se vor Iinaliza cu eliberarea si nregistrarea
titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren.
n primul rnd actiunile suplimentare mentionate mai sus, se vor reIeri la
Iormarea bunului imobil.
La initiativa mostenitorului, n asemenea cazuri, bunul imobil poate Ii Iormat
att n hotare Iixe ct si generale.
n cazul hotarelor generale, ele vor Ii coordonate cu autorittile publice locale.
n cazul hotarelor Iixe, ele vor Ii coordonate cu toti proprietarii de terenuri
adiacente.
Coordonrile de hotare sunt incluse n dosarul lucrrilor cadastrale.

2.4.6 nregistrarea dreptului de proprietate dobndit prin succesiune.
Reiesind din conditiile prezentului exemplu, cnd bunul imobil mostenit na Iost
nregistrat anterior, proprietarul va depune cererea de nregistrare a dreptului la care
va anexa:
documentul de identitate;
documentul de drept asupra bunului imobil (Titlul de autentiIicare a dreptului
detintorului de teren);
dosarul lucrrilor cadastrale.
Actiunile registratorului n continuare sunt similare nregistrrii tuturor
bunurilor imobile si anume:
examinarea documentelor prezentate;
adoptarea deciziei de nregistrare;
eIectuarea nscrisului n registrul bunurilor imobile;
144
ndosrierea documentelor;
restituirea documentului de drept nregistrat.
n cazul n care lucrrile de nregistrare primar au Iost anterior eIectuate,
notarul va elibera certiIicat de mostenire care va servi baz legal (document de
drept) de modiIicare a nscrisului n registrul bunurilor imobile.

2.5 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate
dobndit prin accesiune natural

2.5.1 Descrierea cadrului legislativ al accesiunii
No(iuni.
Accesiune - mod de dobindire a dreptului asupra unui sector de teren (a unei
proprietti) care s-a alipit, sub actiunea factorilor naturali sau celor antropici,
formind un bun integru.
Cadrul legislativ de dobndire a dreptului de accesiune imobiliar este stabilit
de ctre Codul Civil (art. 328, 329).
Dispozi(ii generale despre accesiunea imobiliar natural (art.328 Cod
Civil).
Accesiunea imobiliar natural include urmtoarele:
,Adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului terenului
reveran numai dac ele se Iormeaz treptat (aluviuni). Terenurile ocupate de albiile
apelor curgtoare revin proprietarilor acestor ape.
Proprietarul terenului nconjurat de ruri, helestee, iazuri, canale sau de alte ape
nu devine proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor.
Proprietarul acestor ape nu dobndeste nici un drept asupra terenului acoperit ca
urmare a unor revrsri sporadice.
Proprietarul terenului din care o ap curgtoare a zmuls brusc o parte
important, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra prtii
desprinse dac o revindic n termen de un an de la data cnd proprietarul terenului
la care sa alipit partea a ntrat n posesiune.
n cazul n care o ap curgtoare, Iormnd un brat nou, nconjoar terenul unui
proprietar riveran, acesta rmne proprietarul insulei astIel Iormate.
accesiunea imobiliar natural este recunoscut n cazurile cnd ea se
desIsoar sub inIluenta Iactorilor naturali, mai des a obiectelor acvatice si ntr-o
Iorm lent, identiIicat doar n procesul unor msurri.
Nu va Ii recunoscut ca accesiune natural:
modiIicri temporare (micsorarea temporar albiilor rurilor) si revenirea la
situatia initial;
modiIicri brusc eIectuate pasibile de a reveni la situatia initial
n cadrul accesiunii naturale amenajrile (constructiile) sunt recunoscute ale
proprietarului terenului.

2.5.2 Descrierea obiectului nregistrrii
Obiectul nregistrrii reprezint un teren care, a Iost majorat n dimensiuni, n
urma accesiunii naturale.
145
Figura nr......reprezint un exemplu de accesiune natural. n centrul masivului
reprezentat este evidentiat amplasarea unui rulet. Pe parcursul anilor, sub inIluenta
Iactorilor naturali, amplasarea ruletului mentionat a Iost strmutat spre Est.


Figura nr.40

Ca rezultat al reamplasrii albiei ruletului, supraIata total a terenurilor
amplasate n partea de vest (A) sa majorat cu supraIata ,B. Respectiv, supraIata
total a terenurilor amplasate n partea de Est a ruletului mentionat, sa micsorat cu
supraIata ,B.
Evident c sa majorat si Iiecare teren n parte n dependent de distanta
reamplasrii albiei ruletului n segmentul respectiv.
AstIel, terenul cu supraIata ,a sa majorat respectiv cu supraIata ,b (vezi
figura nr. ..)
Continutul problemei, n cazul dat ar putea Ii Iormulat astIel:
,Un teren nregistrat n Registrul bunurilor imobile autentiIicat prin Titlul de
autentiIicare a dreptului detintorului de teren si-a majorat dimensiunile sub
inIluenta accesiunii naturale. Este necesar de legalizat hotarele modiIicate sub
inIluenta accesiunii.

2.5.3 Formarea dreptului de proprietate
Formarea dreptului de proprietate prin eIectul accesiunii include urmtoarele:
demonstrarea eIectului accesiunii terenului;
legalizarea dimensiunilor modiIicate ale terenului.
146
Demonstrarea eIectului accesiunii poate Ii eIectuat prin mai multe metode:
msurri terestre, materialele ORTHOPHOTO etc.
EIectuarea msurrilor terestre sau utilizarea imaginilor spatiale poate Ii
eIectuat att la initiativa proprietarului ct si sub Iorm de identiIicare a bunurilor
imobile ca o msur de stat.
n rezultatul msurrilor terestre sau a utilizrii imaginilor spatiale, este
elaborat un plan cadastral (geometric) nou, n hotarele noi care va demonstra eIectul
accesiunii naturale a terenului.
AstIel, la Titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren elaborat
anterior n hotarele ,a , n planul cadastral nou se va aduga o supraIat
suplimentar ,b.
Legalizarea modiIicrilor parvenite din accesiunea natural se va baza, totodat
si pe dobndirea dreptului de proprietate ,n conditiile legii.
Cadrul legal care declar dreptul de proprietate asupra terenului dobndit prin
accesiune este articolul 328 al Codului Civil mentionat mai sus n baza cruia este
adoptat un act administrativ de ctre consiliul local respectiv adresat concret la
planul cadastral (geometric).
Documentul ce va conIirma dreptul de proprietate asupra bunului imobil
dobndit prin accesiune este documentul initial (Titlul de autentiIicare a dreptului
detintorului de teren, contractul, certiIicatul de mostenire etc.) completat de planul
cadastral (geometric) nou.

2.5.4 Particularit(ile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit prin
accesiune.
nregistrarea dreptului de proprietate dobndit prin accesiune poate Ii eIectuat la
initiativa proprietarului sau n rezultatul lucrrilor masive de identiIicare a bunurilor
imobile.
IndiIerent de modul prezentrii documentele de nregistrare ele vor include:
titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren eliberat anterior;
planul cadastral (geometric) elaborat n rezultatul identiIicrii (msurrii)
eIectului accesiunii naturale;
actul administrativ de conIirmare a dreptului de proprietate dobndit prin
accesiune.
Actiunile ntreprinse de registratorul oIiciului cadastral vor Ii urmtoarele:
analiza documentele prezentate spre nregistrare;
adoptarea deciziei de modiIicare a nscrisului;
modiIicarea nscrisului;
ndosrierea documentelor;
eliberarea unui extras din Registru bunurilor imobile proprietarului de terenuri.
Din cele mentionate mai sus constatm urmtoarele:
accesiunea reprezint un drept dobndit n conditiile legii;
cadrul legislativ n baza cruia ia nastere accesiunea sunt art 328 si 329 ale
Codului Civil;
eIectul accesiunii n natur este stabilit n procesul identiIicrii terenurilor;
147
n baza identiIicrii terenurilor si a art.328-329 (Cod Civil) Consiliul local
adopt decizia respectiv (actul administrativ);
actul administrativ, dosarul identiIicrii terenurilor sunt prezentate n modul
stabilit pentru modiIicarea nscrisului n registru.
n multe cazuri accesiunea va avea un continut de uzucapiune.

2.6 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
accesiune artificial
2.6.1 Descrierea cadrului legislativ al accesiunii artificiale
accesiunea imobiliar artificial este recunoscut ca o necesitate stringent de
a amenaja (construi) obiective de protectie n conditiile unor amenintri distructive
ale naturii (alunecri etc.) , de exploatare sau de alt natur pe un teren strin.
Cadrul legislativ de dobndire a dreptului de accesiune imobiliar este stabilit
de ctre Codul Civil (art. 329).
No(iuni generale despre accesunea imobiliar artificial (art.329 Cod civil)
,Constructiile si lucrrile subterane sau de la supraIat terenului sunt prezumate
de a Ii Icute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa si i apartin acestuea pn la
proba contrar. Prin lucrri se nteleg plantarea, precum si amenajrile aduse unui
teren care nu se ncorporeaz n mod durabil n acesta.
Proprietarul de teren care a eIectuat constructii si alte lucrri cu materiale
strine este obligat s plteasc valoarea materialelor. Dac lucrrile au Iost
eIectuate cu rea-credint, proprietarul este obligat s repare si prejudiciul cauzat.
n cazul n care constructiile sau lucrrile sunt Icute de un tert, proprietarul
terenului are dreptul s le tin pentru sine sau s oblige tertul s le ridice pe
cheltuiala proprie si s repare daunele cauzate. Dac pstreaz constructiile sau
lucrrile Icute de un tert, proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea
materialului si costul muncii ori o sum de bani egal cu costul valorii terenului.
n cazul n care constructiile sau lucrrile sunt Icute de un tert de bun-
credint, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor si este obligat s plteasc,
la alegere, valoarea materialelor si costul muncii sau o sum de bani echivalent
cresterii valorii terenului.
n cazul n care constructia este ridicat n parte pe terenul constructorului si n
parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin proprietarul vecin poate dobndit
proprietatea asupra ntregii constructii, pltind constructorului o despgubire, numai
dac cel putin din supraIata construit se aIl pe teritoriul su. n acest caz el va
dobndi si un drept de superIicie asupra terenului aIerent pe toat durata de existent
a constructiei. Despgubirea trebuie s acopere valoarea materialelor si costul
muncii precum si contravaloarea Iolosintei terenului aIerent.
Constructorul de rea-credint nu poate pretinde la o despgubire mai mare de o
treime din suma calculat dac nu va dovedi c persoana ndrepttit poart ea
nsusi o parte din vinovtie.

2.6.2 Descrierea obiectului nregistrrii
Obiectul nregistrrii reprezint un teren anexat n procesul accesiunii artiIiciale
n scopul lucrrilor de combatere a alunecrilor de terenuri.
148

Figura nr.41

Figura nr......reprezint un teren arabil care se aIl sub amenintarea unei
alunecri masive de teren. Terenul aIectat de alunecri reprezint proprietatea
public a unittii administrativ teritoriale.
Pentru a depsi situatia este necesar de a eIectua lucrri de protectie. n cazul
dat terenul aIectat de alunecri se va mpduri.
Pentru a stopa extinderea alunecrii este necesar de a mpduri si o portiune de
teren arabil aIlat n proprietatea privat inclus n segmentul AB.
n cazul dat vom actiona n conditiile unei accesiuni artiIiciale.
n scopul elaborrii msurilor complexe de protectie, terenul dintre alunecarea
existent si linia AB va trece n proprietatea public a unittii administrativ
teritoriale.
Problema const n Iormularea cadrului juridic de dobndire a dreptului asupra
terenului mentionat.

2.6.3 Formarea dreptului asupra terenului
Trecerea terenului (obiectului prezentului exemplu) n proprietatea public a
unittii administrativ teritoriale, poate avea diIerite scenarii:
prin schimb echivalent amiabil;
prin compensare a costului n conditii amiabile;
prin expropriere conIorm legislatiei n vigoare;
n conditiile legii (art.329 Cod civil)
Scenariul transmiterii dreptului de proprietate n condi(iile succesiunii
artificiale este urmtorul:
negocieri la tema transmiterii terenurilor proprietate privat n proprietatea
public a unittii administrativ teritoriale;
149
ncheierea contractelor respective sau adoptarea actului administrativ.
n scopul Iormrii dreptului de proprietate asupra terenului va Ii elaborat planul
cadastral (geometric) al terenului supus accesiunii artiIiciale.

2.6.4 Particularit(ile nregistrrii accesiunii artificiale
n cadrul prezentului exemplu scenariul nregistrrii dreptului de proprietate
asupra terenului supus accesiunii artiIiciale va Ii urmtorul:
prezentarea de ctre consiliul local a cererii de nregistrare la care vor Ii
anexate: contractele de transmitere a dreptului de proprietate cu Iiecare proprietar
privat sau actul administrativ adoptat n conditiile legii; planul cadastral (geometric)
al terenului supus accesiunii artiIiciale;
examinarea de ctre Registrator a documentelor de drept asupra terenului
prezentate;
adoptarea deciziei de nregistrare sau de modiIicare a nscrisului din registru
bunurilor imobile;
eIectuarea nscrisului n registru (modiIicri);
ndosrierea documentelor;
eliberarea extrasului din registrul bunurilor imobile.
Este necesar de constatat c mai des n asemenea cazuri terenul supus
accesiunii este transmis cu drept de Iolosint.
n asemenea cazuri scenariul actiunilor va Ii altul.
Lucrul organizatoric de negociere cu Iiecare proprietar n parte este dus de ctre
consiliul local.
Conditiile principale care urmeaz a Ii negociate sunt:
pstrarea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor;
crearea plantatiei Iorestiere ca element de protectie antierozional si protectia
ei;
termenul de transmitere n Iolosint a terenurilor;
obligatiile proprietarilor Iat de plantatiile Iorestiere create;
pstrarea categoriei de destinatie a terenurilor.
Conditiile mentionate mai sus vor Ii incluse n contractul de transmitere a
terenurilor n Iolosint pe termenul stabilit.
Reiesind din Iaptul c terenurile -si vor pstra categoria de destinatie (agricol)
documentul ce va argumenta transmiterea dreptului de Iolosint va Ii contract:l de
arend.
Contractul de arend nu prevede autentiIicarea notarial obligatorie. Totodat,
prin Iaptul c termenul contractului va depsi trei ani el urmeaz a Ii nregistrat n
registrul bunurilor imobile.
Cererea de nregistrare a contractului de arend n registrul bunurilor imobile
este depus, n conIormitate cu art. 26 (Lega cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-
XIII) de prtile contractului. n cadrul prezentului exemplu de ctre ntreprinderea
silvic ce va dobndi dreptul de Iolosint si proprietarul respectiv de teren.
Proprietarii de teren pot Ii reprezentati de ctre aceeasi ntreprindere silvic
prin procura respectiv.
150
Arenda terenurilor reprezint o grevare care se nscrie (nregistreaz) n
subcapitolul trei al Iisierului registrului bunurilor imobile.
Contractele de arend nregistrate sunt restituite: proprietarului si arendasului.
n baza contractului de arend, prin act de transmitere preluare, terenul este
transmis n Iolosint.

2.7 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
uzucapiune
2.7.1 Generalit(i
No(iuni.
U:ucapiune reprezint o Iorm de dobndire (recunoastere) a dreptului de
proprietate asupra bunului imobil n baza Iaptului posedrii cu bun credint, sub
nume de proprietar, pe parcursul a mai mult de 15 ani.
Cadrul legal de dobndire a unui drept de uzucapiune este stabilit de ctre
Codul Civil (art.332).


Figura nr.42

Dreptul de uzucapiune este Ioarte des rspndit n procesul de privatizare a
loturilor destinate (ocupate) constructiei caselor individuale de locuit, mai ales
reIeritor la persoanele n vrst. Foarte des ei, sau mostenitorii, nu dispun de
documentele initiale de dobndire a terenului. n multe cazuri, anume uzucapiune
este unica solutie de conIirmare a dreptului.
Dreptul de proprietate prin uzucapiune poate Ii dobndit:
prin eIectul actului administrativ eliberat n baza legii;
prin hotrre judectoreasc.

151
2.7.2 Descrierea obiectului
Obiectul nregistrrii reprezint un sector de teren utilizat o perioad
ndelungat de ctre proprietar Ir a dispune de documentele de conIirmare a
dreptului.
Obiectul nregistrrii este reprezentat n Iigura nr. .Din continutul Iigurii
mentionate mai sus obiect al dreptului de uzucapiune este supraIata de teren
semniIicat prin lit. ,B. anume aceast supraIata a Iost utilizat un timp ndelungat
de ctre proprietarul terenului ,A.
Evident c acest exemplu poate Ii examinat si prin prisma accesiunii naturale.
n cazul dat ns, vom utiliza uzucapiunea.

2.7.3 Descrierea cadrului legislativ
Cadrul legislativ de aplicare a uzucapiunii imobiliare este inclus n art.332 din
codul Civil si anume:
,Dac o persoan, Ir s Ii dobndit dreptul de proprietate, a posedat cu bun
credint, sub nume de proprietar, un bun imobil pe parcursul a 15 ani, acesta devine
proprietarul bunului respectiv.
Dac un bun imobil si drepturile asupra lui sunt supuse nregistrrii de stat,
dreptul de proprietate se dobndeste n temeiul aliniatului de mai sus din momentul
nregistrrii.
n cazul exemplului nostru avem o supraIat de teren ,B utilizat de ctre
proprietarul terenului ,A o perioad de timp mai mare de 15 ani.

2.7.4 Particularit(ile dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea
imobiliar.
Persoana care pretinde de a obtine dreptul de proprietate prin uzucapiune se
conIrunt cu urmtoarele probleme:
necesitatea de a demonstra c ,a posedat terenul cu bun credint, sub nume
de proprietar;
termenul posedrii a Iost nu mai putin de 15 ani.
Solutionarea primei probleme poate Ii eIectuat de ctre autorittile publice
locale care vor conIirma c, pretendentul la proprietate nu sa eschivat de la plata
impozitelor iar obiectul (terenul) a Iost utilizat n conIormitate cu legislatia n
vigoare.
Demonstrarea Iaptului de posedare a terenului un termen nu mai mic de 15 ani
poate Ii eIectuat pe diIerite ci dar cea mai rspndit este totus cea judiciar
(hotrrea instantei de judecat irevocabil).
AstIel, documentul care va conIirma dreptul de proprietate a terenului prin
uzucapiunea imobiliar va Ii:
actul administrativ de posedare cu bun credint a terenului;
hotrrea instantei judectoresti de conIirmare a termenului de posedare nu mai
mic de 15 ani;
planul cadastral al terenului dobndit n proprietate prin uzucapiune.
152
Evident c pentru elaborarea planului cadastral (geometric) al terenului
dobndit prin uzucapiune va Ii necesar de eIectuat lucrrile cadastrale respective n
conIormitate cu normele stabilite.
n conditiile n care perioada de posedare a terenului este evident si
convingtoare Ir a apela la instanta de judecat scenariul de dobndire a dreptului
poate Ii urmtorul:
initierea procesului de dobndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune;
adoptarea deciziei consiliului local de dobndire a dreptului de proprietate
asupra terenului, prin uzucapiune;
eIectuarea msurrilor lucrrilor cadastrale de determinare n natur a
obiectului;
elaborarea (modiIicarea) planului cadastral 8geometric) sau elaborarea titlului
de autentiIicare a dreptului detintorului de teren;
ConIorm legislatiei n vigoare, n baza articolelor 320 (3) si 332 (1) din Codul
Civil, Consiliul local poate adopta o decizie (act administrativ) de transmitere n
proprietate a terenului recunoscut sub incidenta dreptului de uzucapiune.

2.7.5 Particularit(ile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit prin
uzucapiune.
nregistrarea dreptului de proprietate asupra unui teren dobndit prin
uzucapiune poate Ii eIectuat n egal msur:
ca modiIicare a nscrisului anterior din Registrul bunurilor imobile prin alipirea
supraIetei ,B la terenul ,A modiIicnd respectiv si planul cadastral (geometric);
ca o nregistrare primar selectiv a terenului ,B elibernd un document de
drept independent de terenul ,A.
IndiIerent de Iorma adresrii, scenariul lucrrilor de nregistrare va Ii
urmtorul:
depunerea cererii de nregistrare;
examinarea de ctre registrator a cererii depuse;
examinarea de ctre Registrator a documentelor anexate la cerere;
adoptarea de ctre Registrator a deciziei de nregistrare;
eIectuarea nscrisului (modiIicarea nscrisului);
ndosrierea documentelor;
eliberarea extrasului (extraselor) din registru.

2.8 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate dobndit prin
hotrre judectoreasc
Particularittile nregistrrii dreptului de proprietate dobndit prin hotrre
judectoreasc sunt motivate de urmtoarele:
bunul imobil (terenul), obiectul hotrrii judectoreste a Iost anterior
nregistrat;
hotrrea judectoreasc a Iost adoptat pentru un obiect ce n-a Iost anterior
nregistrat.
153
n prim:l caz, cnd dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobndit prin
hotrre judectoreasc a Iost anterior nregistrat procedura de nregistrare va Ii
urmtoarea:
depunerea cererii de nregistrare a dreptului la care se va anexa documentele:de
identitate; de drept asupra bunului imobil (hotrrea judectoreasc); planul
cadastral; alte documente conIirmative:
examinarea de ctre Registrator a documentelor anexate la cerere;
adoptarea de ctre Registrator a deciziei de nregistrare (modiIicare a
nscrisului);
nregistrarea dreptului (modiIicarea nscrisului);
ndosrierea documentelor;
eliberarea extrasului din registru.
n caz:l al doilea, cnd dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobndit
prin hotrre judectoreasc, n-a Iost anterior nregistrat n Registrul bunurilor
imobile, vor Ii eIectuate mai nti lucrrile de identiIicare, Iormare a bunului imobil
conIorm legislatiei n vigoare, apoi se va purcede la nregistrarea lui conIorm
scenariilor mentionate mai sus si anume:
adoptarea hotrrii judectoresti irevocabile;
marcarea n natur a terenului n baza hotrrii judectoresti;
eIectuarea lucrrilor (msurrilor) cadastrale;
elaborarea planului cadastral;
eliberarea Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren;
nregistrarea Titlului de autentiIicare a dreptului detintorului de teren.

2.9 Exemplu de nregistrare a dreptului de proprietate asupra unei
ncperi izolate. Particularit(i
Prezentul exemplu are scopul de a evidentia particularittile nregistrrii
dreptului de proprietate asupra ncperilor izolate.
Mai nti vom selecta acei Iactori de inIluent care genereaz particularitti.
Vom apela la unele notiuni si anume: ,obiect al cadastrului, ,bun imobil si
,obiect al nregistrrii. Vom utiliza principiul ,integrittii bunului imobil.
n baza celor mentionate mai sus, constatm (axiomatic), c o ncpere izolat
sau un apartament obligatoriu sunt prti componente ale unei constructii n
ansamblu.
Dreptul de proprietate asupra unei ncperi izolate sau asupra unui apartament
poate Ii determinat numai prin prisma dreptului asupra constructiei n ansamblu.
Dreptul de proprietate asupra constructiei n ansamblu deasemenea poate Ii
divers si anume:
a unei persoane individuale (Iizice);
a unui colectiv (persoane juridice);
a consiliului local, alt autoritate sau institutie public;
etc.
Pentru a Iorma un drept de proprietate asupra unei ncperi izolate sau a unui
apartament, mai nti va Ii Iormat si nregistrat dreptul de proprietate asupra
constructiei n ansamblu.
154
Pentru a determina dreptul asupra constructiei este necesar de Iormat si
nregistrat dreptul de proprietate (sau de superIicie) asupra terenului pe care este,
sau urmeaz a Ii, ridicat (ediIicat) constructia.
n conIormitate cu art. 297 al Codului Civil, din cele deja mentionate anterior,
n conditiile unui bun imobil complex, dreptul de proprietate asupra terenului (sau
dreptul de superIicie) reprezint si dreptul de proprietate asupra constructiei.
Scenariul complexului de lucrri, n contextul problemei abordate va Ii:
- Iormarea si nregistrarea dreptului de proprietate (superIicie) asupra terenului;
- completarea inIormatiei din Iisierul registrului bunurilor imobile n baza
actului de receptie Iinal a constructiei;
n conditiile n care proprietarul initial al unei constructii (case de locuit cu mai
multe etaje, bloc locuibil) are intentia de a vinde ncperi izolate el va Ii nevoit s
solutioneze si o alt problem ce tine de dreptul de coproprietate comun
(condominium).
Proprietarii ncperilor izolate (apartamentelor) vor Ii coproprietari asupra altor
elemente comune ale constructiei: pereti comuni; coridor comun; ascensor;
acoperisul cldirii n ansamblu; subsolul cldirii (constructiei) n ansamblu etc.
Acest drept asupra propriettii comune include n sine obligatii din partea
proprietarilor, din aceste considerente el este obligatoriu. Obligatiile se maniIest
prin diIerite Iorme: impozite, reparatii etc.
Dreptul n volumul propriettii comune este direct proportional cu supraIata
ncperii izolate.
n continuare, dreptul de proprietate comun se extinde si supra terenului
aIerent constructiei. La momentul actual, n republic, nu este solutionat aceast
problem dar ea, n mod obligatoriu, va Ii actual n viitor.
n conditiile n care proprietarul terenului si al constructiei este respectiv si
proprietarul ncperilor izolate si al apartamentelor, documentul de drept va Ii unic
(documentul ce conIirm dreptul de proprietate asupra terenului).
Contractul de vnzare cumprare asupra ncperii izolate (apartamentului) va
include si dreptul de proprietate comun n devlmsie asupra spatiilor constructiei
inclusiv si cota parte din terenul aIerent constructiei n ansamblul.
ot.
1. Dreptul de proprietate asupra terenului se dobndeste si se nregistreaz n
conIormitate cu prevederile expuse n compartimentul ....,nregistrarea
dreptului de proprietate dobndit n conditiile legii.
2. Dreptul de superIicie deasemenea poate Ii utilizat n scopul solutionrii
problemei. Formarea si nregistrarea dreptului de superIicie se eIectueaz conIorm
prevederilor expuse n compartimentul .... ,SuperIicia.
3. Documentul ce conIirm dreptul de proprietate asupra unei ncperi izolate
sau a unui apartament n majoritatea cazurilor reprezint:
- contractul de vin:are cumprare, transmitere primire in proprietate
privat,
- contractul de vin:are cumprare.
Primul contract se rspndeste asupra cazurilor de dobndire a dreptului de
proprietate n procesul de privatizare.
155
Conditiile de privatizare au Iost diIerite. n unele cazuri dobndirea dreptului de
proprietate asupra apartamentului sa eIectuat Ir nici o plat suplimentar, prin
bonurile patrimoniale, prin ,transmitere primire n proprietate privat.
n alte cazuri, pentru a obtine dreptul de proprietate privat au Iost achitate
diIerite sume.
Majoritatea acestor contracte sunt deja nregistrate prin metoda masiv de
nregistrare.
Cele mentionate mai sus au o inIluent general asupra Iormei si continutului
Iisierului (Iisei) Registrului bunurilor imobile, tinerii si actualizrii dosarelor
cadastrale.
AstIel, nregistrarea unui bun imobil din cele mentionate mai sus va include:
nregistrarea terenului aIerent constructiei, ca o proprietate comun, n
devlmsie;
nregistrarea constructiei care include att elemente de proprietate privat ct si
elemente de proprietate comun, amplasat pe terenul deja nregistrat;
nregistrarea ncperilor izolate n calitate de elemente ale constructiei deja
nregistrat, amplasat pe terenul aIerent.

2.10 Exemplu de dobndire yi nregistrare a dreptului de proprietate
public.
2.10.1 Generalit(i.
Unele particularitti ale procedurii de nregistrare a terenurilor proprietate
public sunt nscute de natura (provinenta) propriettii publice asupra terenurilor
(bunurilor imobile).
n ce constau aceste particularitti si care este natura lor.
Proprietatea public actual asupra terenurilor (bunurilor imobile) si are
nceputul n proprietatea de stat din perioada postprivatizare.
Pe parcursul reIormelor, proprietatea de stat a evoluat n proprietate public a
statului si proprietatea public a unittilor administrativ teritoriale care, Iiecare
dintre ele au mai Iost divizate n ,de domeniul public si de ,domeniul privat.
Toate cele mentionate mai sus, pn n prezent, nu avut reIlectare spatial (n
planuri cadastrale).
Dac terenurile proprietate privat au trecut o etap de nregistrare primar
masiv atunci cele publice numai n mod selectiv.
Este evident necesitatea unei nregistrri masive a terenurilor proprietate
public dar mai nti a unei identiIicri a acestor terenuri.

2.10.2 nregistrarea propriet(ii publice a statului
Dreptul de dispozitie, asupra terenurilor proprietate public a statului, n
majoritatea cazurilor, l detine Guvernul. Exceptie prezint terenurile proprietate
public a statului aIlate sub incidenta Legii 668 din 23.11.1995 ,pentru aprobarea
Listei unittilor ale cror terenuri destinate agriculturii rmn n proprietatea
statului.
Dreptul de dispozitie a Guvernului asupra acestor terenuri (incluse n legea
mentionat mai sus) este limitat.
156
Asupra altor terenuri proprietate public a statului, Guvernul dispune de
drepturile proprietarului (inclusiv de dispozitie) conIorm legislatiei n vigoare.
n numele Guvernului, dreptul de dispozitie asupra terenurilor proprietate
public a statului l poate exercita autoritatea public central din domeniul
respectiv.
Bunurile imobile (terenurile) proprietate public a statului sunt nregistrate la
initiativa Guvernului sau, n numele Guvernului, la initiativa autorittii publice
centrale din domeniul respectiv.
Procedura de nregistrare a dreptului de proprietate public asupra bunurilor
imobile este urmtoarea:
Iormarea bunului imobil proprietate public, la initiativa Guvernului;
depunerea de ctre autoritatea public central n domeniu, ctre oIiciul
cadastral teritorial, a cererii de nregistrare a bunului imobil (terenului) la care se
anexeaz decizia de Iormare a bunului imobil.
Bunurile imobile proprietate public a statului sunt transmise n gestiune
(Iolosint) ntreprinderilor de stat sau altor ntreprinderi n baza unui act
administrativ.
Documentul de drept asupra terenurilor (bunurilor imobile) proprietate public
a statului este actul administrativ (hotrrea Guvernului sau ordinul autorittii
publice centrale adoptat n baza hotrrii respective a Guvernului).
La actul administrativ se anexeaz planul cadastral (geometric) al bunurilor
imobile proprietate public a statului.
Terenurile incluse n Legea 668 mentionat mai sus pot Ii transmise n
gestiune (Iolosint) numai cu permisiunea Parlamentului (prin lege).

2.10.3 nregistrarea propriet(ii publice a unit(ii administrativ -
teritoriale.
Dreptul de dispozitie asupra terenurilor proprietate public a unittilor
administrativ teritoriale l au consiliile locale.
Scenariul inregistrrii bunurilor imobile proprietate public a unittilor
administrativ teritoriale este urmtorul:
Iormarea bunului imobil;
depunerea de ctre primrie, la decizia consiliului local, ctre oIiciul cadastral
teritorial a cererii de nregistrare a bunurilor imobile.
Si bunurile imobile proprietate public a unittii administrativ teritoriale sunt
transmise n gestiune (n baza actului administrativ) sau n Iolosint conIorm unui
act juridic) ntreprinderilor ntreprinderilor publice sau private.

2.11 Exemple de dobndire yi nregistrare
a altor drepturi reale
Generalit(i.
La categoria altor drepturi reale se reIer urmtoarele:
uzuIructul;
uzul si abitatia;
servitutea;
157
superIicia;
gajul.
Drepturile mentionate mai sus includ n sine dreptul unor persoane Iizice sau
juridice de a Iolosi bunurile imobile a altor persoane Iizice si juridice.
Modurile de dobndirea drepturilor de Iolosint si posesiune (altor drepturi)
sunt aceleasi ca si pentru dreptul de proprietate si anume:
n conditiile legii;
prin act juridic;
prin hotrre judectoreasc.
Mai rar, pentru dobndirea altor drepturi dect cel de proprietate sunt utilizate:
succesiune, accesiune, uzucapiunea.
Totodat, n dependent de continutul dreptului persist si unele particularitti.

2.12 nregistrarea dreptului dobndit
prin uzufruct
No(iuni.
Uzufructul - repre:int un drept al unei persoane (u:ufructuar) de folosint
sau posesiune, pentru o perioad determinat sau determinabil, a unui bun imobil
al altei persoane (nudul proprietar) i de a culege fructele bunului imobil intocmai
ca proprietarul dar cu indatorirea de ai conserva substanta. U:ufructuarul nu are
dreptul de a instrina bunul imobil.
Prin conditia de pstrare (de a conserva) a substantei se ntelege pstrarea
categoriei de destinatie, de Iolosint a bunului imobil, calitatea lui initial, alte
capacitti ale lui.
Un uzuIruct poate Ii constituit:
prin lege,
prin act furidic,
prin hotrire fudectoreasc.
Cadrul legislativ al uzuIructului este Codul Civil (art. 395 423).
Relatiile (obligatiile) stabilite n cadrului unui uzuIruct sunt relatii de arend
sau de locatiune. n ambele cazuri dreptul de Iolosint este dobndit n baza unui act
juridic (contract de arend sau locatiune).
Totodat, un drept de Iolosint poate Ii transmis (dobndit) si n cadrul
dreptului de gestiune n conditiile legii prin eIectul actului administrativ.

2.12.1 Exemplu de nregistrare a dreptului de uzufruct dobndit ,n
condi(iile legii
2.12.1.1 Dobndirea dreptului de uzufruct ,n condi(iile legii
Mai des, dreptul de uzuIruct (de Iolosint) asupra unui teren (bun imobil) este
dobndit n cadrul propriettii publice de stat sau a unittilor administrativ
teritoriale.
Mai concret, transmiterea bunurilor imobile proprietate public a statului n
Iolosinta ntreprinderilor de stat se eIectueaz n baza legii cu privire la
ntreprinderea de stat nr. 146 XIII din 16.06.94 prin hotrre de Guvern sau prin
ordinul autorittii publice centrale.
158
n asemenea conditii, documentele de autentiIicare a drepturilor asupra
bunurilor imobile transmise n Iolosint va Ii actul administrativ (hotrrea
Guvernului, ordinul autorittii publice centrale) emis n conditiile legii, la care se va
anexa planul cadastral (geometric).
La nivel local, documentul de autentiIicare a dreptului asupra bunului imobil
transmis n Iolosint va Ii actul administrativ emis de consiliul local (decizia
consiliului local) n conditiile legii.
Termenul de transmitere al bunurilor imobile n Iolosint (termenul
uzuIructului constituit) nu se indic dar se determin n conIormitate cu Iunctiile
ntreprinderii de stat sau municipale respective.

2.12.1.2 Dobndirea dreptului de uzufruct n baza actului juridic
Constituirea unui uzuIruct prin-un act juridic, mai des sunt utilizate contractele
de locatiune si de arend.
Ambele contracte sunt scrise iar autentiIicarea notarial nu este obligatorie.
Forma si conditiile obligatorii sunt stabilite de ctre legislatie.
ocaji:nea reprezint o Iorm de realizare (transmitere) a dreptului de
Iolosint si posesiune temporar (uzuIructului) altei persoane, n baza unui contract
iar acesta se oblig s plteasc chirie (n alte domenii dect cel al agriculturii) .
Contractul de locatiune este scris. Termenul maximal al contractului de chirie
este de 99 de ani.
Att proprietarul bunului imobil ct si locatarul duc obligatii reciproce unul Iat
de altul care sunt Iixate n contractul de locatiune. Tot n contract de locatiune mai
sunt stabilite conditiile n care o parte poate rezilia contractul de locatiune.
Cadrul legislativ ce reglementeaz contractul de locatiune este oglindit n
Codul Civil (art. 875 910).
Arenda este un drept de Iolosint realizat prin contractul ncheiat ntre o parte
proprietar, uzuIructuar, sau alt posesor legal de terenuri si de alte bunuri agricole
(arendator) si alt parte (arendas) cu privire la exploatarea unor bunuri imobile
agricole pe o durat determinat (nu mai mult de 30 de ani) la un pret stabilit de
prti. Continutul contractului de arend poate Ii utilizat si la contractele de
locatiune.
Arenda este una din cele mai rspndite metode de transmitere a bunurilor
(terenurilor) n Iolosint. Contractul de arend este scris. Prtile contractului de
arend si asum obligatii reciproce n conIormitate cu legislatia n vigoare.
Contractul de arend pe o perioad de pn la trei ani poate Ii nregistrat n
registrul tinut de ctre consiliile locale.
Contractele de arend ncheiate pe o perioad mai mare de 3 ani sunt
nregistrate n mod obligatoriu n registrul bunurilor imobile.
Cadrul legislativ al arenzii este reglementat de Codul Civil (art. 911 922) si
de ctre Legea ,cu privire la arenda n agricultur (nr.198 XV din 15.05.2003).
Dobndirea dreptului de uzufruct prin hotrre judectoreasc
De regul, hotrrea judectoreasc este rezultatul unui litigiu de constituire a
uzuIructului.

159
2.12.2 nregistrarea dreptului de uzufruct
dobndit n condi(iile legii.
nregistrarea dreptului de Iolosint (posesiune, gestiune, administrare) asupra
terenurilor proprietate public a statului este eIectuat la initiativa (cererea)
autorittii publice centrale n domeniu la porunca Guvernului.
La cererea de nregistrare se anexeaz:
- statutul ntreprinderii de stat nregistrat n modul stabilit;
- certiIicatul de nregistrare a ntreprinderii de stat;
- planul cadastral (geometric.
Planul cadastral poate Ii parte component a statutului ntreprinderii.
nregistrarea dreptului de Iolosint (posesiune, gestiune, administrare) asupra
terenurilor proprietate public a unittii administrativ teritoriale este eIectuat la
initiativa Consiliului local, la cererea persoanei mputernicite n modul stabilit.
dobndit prin act juridic
Pentru nregistrarea contractelor de arend sau de locatiune n oIiciul cadastral
teritorial se prezint:
cererea de nregistrare;
contractele de arend sau locatiune;
planul cadastral al obiectului contractului de arend sau locatiune.
dobndit n baza hotrrii judectoreyti
Pentru nregistrarea dreptului de uzuIruct dobndit prin hotrre judectoreasc
irevocabil, detintorul dreptului prezint oIiciului cadastral:
cererea de nregistrare;
hotrrea instantei judectoresti irevocabile;
planului cadastral al terenului transmis n Iolosint.

2.13 Exemple de nregistrare a dreptului
de uz yi de abita(ie
2.13.1 Dobndirea dreptului de uz yi de abita(ie
Cadrul legislativ al dreptului de uz si de abitatie este stabilit de Codul Civil (art.
424 427).
Dreptul de uz reprezint un drept de Iolosint limitat.
Exemplu. Detintorul dreptului de uz asupra unui teren agricol va beneIicia de
ruada (Iructele) bunului (terenului) numai n msura necesar pentru Iamilia sa dar
nu pentru comercializare.
Abitatia reprezint dreptul unei persoane de a locui Ir a tine cont de
componenta Iamiliei.
Dreptul de uz si de abitatie este constituit n baza unui act furidic sau in ba:a
legii.





160
n calitate de act juridic mai des este utilizat contractul de uz si contractul de
abitatie. n baza legii dreptul de uz sau de abitatie este dobndit prin eIectul actului
administrativ (ordin, decizie a autorittilor publice)
n conditiile legii, prin deciziile autorittilor publice (acte administrative)
adoptate n conIormitate cu legislatia, mai des, uzul si abitatia sunt utilizate pentru
Iamiliile persoanelor din domeniul silvic, cilor Ierate.
De asemenea, n baza deciziilor (ordinului) autorittilor publice pot Ii atribuite
n Iolosint ncperi izolate etc.
Legislatia n vigoare la moment, nu prevede o Iorm standard cu un continut
model al contractelor de uz sau de abitatie. Aceste contracte sunt elaborate cu
respectarea prevederilor generale prevzute de Codul civil pentru asemenea cazuri.

2.13.2 nregistrarea dreptului de uz yi de abita(ie
Pentru nregistrarea dreptului de uz sau de abitatie constituit prin act juridic
(contract) cererea respectiv oIiciului cadastral teritorial va Ii depus de ambele
prti ale contractului.
La cererea depus se va anexa:
contractul de uz sau de abitatie;
planul cadastral (geometric) al bunului.
Depunerea cererii de nregistrare a dreptului de uz sau de abitatie constituit n
baza legii prin eIectul actului administrativ poate Ii depus de ctre autoritatea
public respectiv.
La cererea depus se va anexa:
decizia (ordinul) autorittii publice;
documentele de identitate a persoanelor n Iolosul crora se constituie dreptul
de abitatie.
Evident c dreptul de uz sau de abitatie va Ii nregistrat numai n conditiile n
care bunurile respective au trecut prin procedura de nregistrare primar.

2.14 Exemplu de dobndire yi nregistrare a
dreptului de servitute
No(iuni:
Teren aservit terenul grevat cu obligatii
Teren dominat n Iolosul crui teren este constituit servitutea.
Cadrul legislativ ce determin dobndirea dreptului de servitute este Codul
Civil (art. 428 - 442), Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 XIII din
25.02.1998, (art. 45).
Servitute este sarcina care greveaz un bun imobil (teren aservit) cu obligatii
pentru uzul (utilizarea) altui bun imobil al altui proprietar (teren dominat).
Utilitatea poate Ii n sporirea conIortului terenului dominant sau poate rezulta
din destinatia lui economic.




161
2.14.1 Constituirea servitutei
Servitutea poate Ii constituit:
prin destinatia stabilit de proprietar,;
prin acte juridice;
prin uzucapiune.
!rin de8tinajia 8ta-ilit de proprietar.
Un exemplu simplu al dreptului de servitute constituit prin ,destinatia stabilit
de proprietar este cazul cnd proprietarul si parceleaz terenul liber de constructii,
instalatii, amenajri ce-i apartine pentru a atinge un scop concret. n dependent de
scopul pus de proprietar, de destinatia parcelei noi Iormate va aprea motivul si
necesitatea constituirii dreptului de servitute.
n procesul de nregistrare a parcelei noi Iormate, proprietarul va eIectua, la
subcapitolul trei al capitolului respectiv si nscrisul reIeritor la dreptul de servitute
Iormat.
Un alt exemplu, mai complicat, poate Ii divizarea unei ntreprinderi ce a suIerit
Ialiment n mai multe bunuri imobile pentru a Ii realizate pe piata bunurilor imobile.
n asemenea cazuri structura ntreprinderii si a bunurilor imobile pot crea
necesitate mai multor drepturi de servitute. nregistrarea drepturilor de servitute se
va eIectua concomitent cu nregistrarea noilor bunuri imobile.
Servitutea are zon si termen de rspndire.
!rin act j:ridic.
n conditiile n care servitutea este constituit prin act juridic (contract),
legislatia impune autentiIicarea lui notarial.
nregistrarea contractului de constituire a dreptului de servitute se eIectueaz n
baza cererii depuse de solicitant la care se va anexa contractul autentiIicat notarial.
!rin :z:capi:ne n condijiile legii.
Dreptul de servitute prin uzucapiune poate Ii dobndit:
- n procesul de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenului prin
uzucapiune;
- n conditiile n care terenul dominat a beneIiciat, cu bun - credint un termen
ndelungat, de dreptul de servitute.
n cazul n care dreptul de proprietate asupra unui teren a Iost dobndit prin
uzucapiune, n procesul de nregistrare a dreptului va Ii nregistrat si dreptul de
servitute.
Scenariul nregistrrii dreptului dobndit prin uzucapiune a Iost descris mai sus.
Dobndirea dreptului de servitute prin uzucapiune, n conditiile legii poate Ii:
- n baza eIectului actului administrativ adoptat de autorittile publice n baza
legii;
- n baza hotrrii judectoresti irevocabile.
n primul caz, la cererea de nregistrare a dreptului de servitute se va anexa
actul administrativ si respectiv planul cadastral (geometri) al perenului pe care va Ii
reIlectat amplasarea spatial a dreptului de servitute.
n cazul al doilea la cerere se va anexa hotrrea instantei de judecat si planul
cadastral al terenului aservit cu indicarea amplasrii dreptului de servitute.

162
Condi(iile unei servitute.
n procesul de realizare a unei servitute, persoana care a cptat (dobndit)
dreptul respectiv este obligat s respecte interesele proprietarului terenului aservit.
n acest scop proprietarul terenului dominant poate Ii obligat s plteasc si o
despgubire.
n conditiile n care proprietarul terenului dominant s-a schimbat (n procesul
de vnzare cumprare, schimb etc.) dreptul de servitute se va pstra pentru noul
proprietar.
Servitutea poate Ii constituit si n scopul deservirii unei viitoare constructii de
pe terenul dominant. n asemenea conditii dreptul la servitute va Ii n vigoare odat
cu constructia preconizat.
Clasificarea unei servitute.
Din punctul de vedere al clasiIicrii servitutea este:
aparent si neaparent;
continue si necontinue;
pozitiv si negativ.
Servitutea aparent i neaparent. Aparent este clasiIicat din punctul de
vedere al zonei de rspndire. n conditiile n care zona de servitute este vzut,
semniIicat prin semne exterioare, servitutea va Ii aparent. Exemplu de servitute
aparent ne poate servi un acces spre o Intn.
Neaparent va Ii zona de servitute spre un obiect n scopul unor deserviri
exceptionale (reparatii, avarii etc.). n asemenea cazuri dreptul de servitute se
pstreaz dar nu este oportun de a Ii stabilit n natur.
Servitutea continue i necontinue. Continue este servitutea atunci cnd pentru
aparitia ei nu sunt necesare actiuni suplimentare. Exemplu poate Ii psunatul. Pentru
a avea acces (drept) la psunile obstesti nu sunt necesare actiuni suplimentare din
partea solicitantului.
Necontinue este servitutea care, pentru actiunea ei sunt necesare diIerite actiuni
ale solicitantului.
Servitutea po:itiv permite eIectuarea actiunii proprietarului terenului dominat.
Servitutea negativ oblig proprietarul terenului aservit.

2.14.2. nregistrarea servitutei
n cazul n care servitutea este instituit prin destinatia stabilit de ctre
proprietar nsemn c proprietarul n-a depsit drepturile sale asupra bunului imobil)
terenului si n msura competentei sale a stabilit amplasamentul unei servitute.
nregistrarea unor asemenea servitute se va eIectua la cererea proprietarului
bunului imobil.
n cazul n care servitutea a Iost instituit n baza actului juridic (contractului
bilateral, negociat) nregistrarea se va eIectua n baza cererii depuse la care se va
anexa si contractul respectiv.
Contractul autentiIicat notarial poate Ii prezentat de ctre o singur parte.
n cazul n care servitutea este instituit n baza dreptului de uzucapiune
documentul de drept va servi actul administrativ emis de ctre consiliul local
respectiv.
163
2.15 Exemplu de nregistrare a unui drept dobndit
prin superficie
No(iuni.
Superficie - este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia in vederea
edificrii i exploatrii unei constructii, de asemenea i sub acest teren, sau a
exploatrii unei constructii existente.
Drept alienabil - care poate fi transmis in modul stabilit

2.15.1 Descrierea cadrului juridic al superficiei
Un drept de superIicie poate Ii constituit prin lege sau prin act juridic. n
calitate de act juridic se aplic contractul de locatiune.
ConIorm articolului 443 al Codului Civil, dreptul de superIicie (dac contractul
nu prevede altIel) se rspndeste doar asupra supraIetei construite inclusiv asupra
terenului necesar, nemijlocit exploatrii constructiei.
Rspndirea dreptului (punctele de cotitur a liniilor ce conIirm limita
superIiciei) este stabilit, benevol, prin conditiile contractului de locatiune.
SuperIicia este o grevare a dreptului unei persoane de a Iolosi terenul altei
persoane pentru a construi si a exploata o constructie capital (inclusiv subsolul ei).
Dreptul de superIicie se echivaleaz cu dreptul de proprietate. Totodat, dreptul de
proprietate asupra terenului va rmne, pe perioada constituirii superIiciei, n
continuare a proprietarului initial.
n Moldova superIicia este Ioarte des utilizat n cazul terenurilor aIerente
constructiilor privatizate. Motivul este urmtorul. n procesul de privatizare a
constructiilor n Moldova nu sa acordat atentia respectiv terenului ca parte
component (integral) a bunului imobil.
Din aceste considerente majoritatea constructiilor (ntreprinderilor) nu sunt
legalizate. Cumprarea terenurilor aIerente la pretul normativ nu ntotdeauna este
acceptabil de ctre proprietarul constructiei (ntreprinderii). n asemenea cazuri se
purcede la instituirea superIiciei.
Aceste drepturi de superIicie sunt instituite printr-un act administrativ baza pe
emis n conditiile legii.
n alte cazuri, un drept de superIicie este instituit n baza un act juridic (contract
de locatiune).
Termenul unei superIicii din cele mentionate anterior este de maximul 99 de
ani. Aceste conditii Iormuleaz particularittile constituirii si nregistrrii unei
superIicii.

2.15.2 Descrierea exemplului
2.15.2.1 Con(inutul problemei. Este solicitat Iormarea si nregistrarea unui
drept asupra unei portiuni dintr-un teren pe care va Ii ediIicat o cas individual de
locuit.

164

Figura nr.43

Din continutul problemei constatm:
terenul pe care va Ii construit casa individual de locuit apartine (cu drept de
proprietate) altei persoane;
dreptul de proprietate asupra constructiei poate Ii nregistrat numai n conditiile
n care dreptul de proprietate asupra terenului este nregistrat;
constructia va Ii ridicat n baza dreptului de Iolosint asupra terenului;
dreptul de Iolosint asupra terenului pe care este (va Ii) ediIicat o constructie
capital, pe un termen lung (99 de ani) poate Ii obtinut n baza unei superficii.
ig:ra nr. .........ne oglindeste amplasarea terenului transmis cu drept de
superIicie pentru constructie unui obiect comercial.
La momentul descrierii exemplului, pe teritoriul dat, deja se nIptuiesc lucrri
de constructie.

2.15.2.2 Scenariul executrii lucrrilor:
determinarea executantului lucrrilor cadastrale,
executarea lucrrilor cadastrale,
elaborarea proiectului documentului de drept asupra terenului,
autentificarea documentului de drept asupra terenului,
inregistrarea contractului de locatiune
Determinarea executantului lucrrilor.
Executantul lucrrilor poate Ii att institutiile publice autorizate n domeniu ct
si ntreprinderile private licentiate n modul stabilit.

165

Figura nr.44

Executarea lucrrilor cadastrale.
n cadrul prezentului exemplu, terenul, din contul cruia se preconizeaz
constituirea unei superIicii este deja nregistrat n procesul nregistrrii primare
selective. Reiesind din aceasta, o variant a scenariului executrii lucrrilor poate
Ii:
determinarea punctelor limit a liniilor de rspindire a dreptului de
superficiei,
fixarea in natur a punctelor i a liniilor limit a superficiei,
efectuarea msurrilor de determinare a amplasamentului punctelor i liniilor
limit a obiectului superficiei,
amplasarea in cadrul planului cadastral (geometric) a punctelor i liniilor
limit a obiectului superficiei,
elaborarea planului cadastral (geometric) completat cu dreptul de superficiei.
n baza Iaptului c constituirea superIiciei are un caracter benevol (contractual)
determinarea amplasrii punctelor limit a liniilor de rspndire a dreptului de
superIicie se va eIectua de ctre prti (proprietarul terenului si superIiciar).
n planul cadastral (Iigura ....) aceste puncte sunt semniIicate prin literele
a,b,c,d. n natur punctele a,b,c,d sunt Iixate prin borne care se vor pstra pe
ntreaga perioad de constituire a superIiciei.
Pentru a determina amplasarea spatial a punctelor a,b,c,d sunt eIectuate
msurrile respective aplicate n procesul de actualizare a unui plan cadastral. n
cazul dat, liniile (ab) si (cd) ale poligonului (abcd) sunt amplasate pe liniile dintre
punctele (2,3) si (4,5) la distantele respective.
166
Amplasarea nemijlocit a constructiei se va eIectua, respectnd legislatia n
vigoare, avnd ca puncte de reper punctele si liniile de cotitur a terenului 0031 n
ansamblu.
n baza msurrilor eIectuate vom obtine planul cadastral pe care va Ii oglindit
terenul grevat cu dreptul de superIicie.
Elaborarea proiectului documentului de drept (contractului de locatiune n
baza cruia se preconizeaz constituirea superIiciei).
La momentul actual, o Iorm model a contractului de locatiune, aprobat si
propus pentru aplicare nu exist.
Totodat, Codul Civil (art. 875 910) stabileste conditiile obligatorii care
urmeaz a Ii incluse ntr-un contract de locatiune, n dependent de diIerite
mprejurri.
n linii generale, contractul de arend reprezint o variant (o speciIicare) a
contractului de locatiune pentru domeniul agriculturii.
Anea nr.... (pag.) ne prezint un model al contractului de locatiune.
La contractul de locatiune se va anexa, n mod obligatoriu, planul cadastral
completat cu amplasarea punctelor de limit a superIiciei.
Autentificarea contractului de loca(iune (instituire a dreptului de
superficie).
Contractul de locatiune este autentiIicat notarial. La aceast etap important
este ca prtile s negocieze (s constientizeze) prevederile contractului.
nregistrarea dreptului de superficie.
Contractul de locatiune autentiIicat notarial este prezentat de una din prti spre
inregistrare.
Din momentul nregistrrii contractului de locatiune, obligatiile Iat de terenul
grevat sunt trecute la superIiciar. Pe parcursul contractului, dreptul de proprietar
asupra bunului imobil l va exercita superIiciarul.
Drepturile si obligatiile superIiciarului sunt stabilite de ctre Codul Civil (art.
443 453).
Documentul de drept de superIicie este contractul de locatiune autentiIicat
notarial si nregistrat n registrul bunurilor imobile la care n mod obligatoriu, ca
parte component a contractului va Ii Planul cadastral completat cu terenul grevat de
dreptul de superIicie.

2.16 Exemplu de nregistrare a gajului
Cadrul legislativ ce reglementeaz gajul este oglindit n Codul Civil (art. 454
465), Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 XIII din 25. 02. 1998
Gajul reprezint un drept real n baza cruia creditorul gagist poate pretinde la
satisIacerea creantelor (datoriilor) sale cu preIerint Iat de alti creditori.
n majoritate, n calitate de creditor gagist sunt bncile comerciale iar dreptul la
satisIacerea creantei se maniIest prin dreptul asupra bunului imobil de al nstrina
n scopul obtinerii (acoperirii) sumei creditului alocat.
Gajul se constituie prin contract sau n temeiul legii.
n baza legii gajul este constituit (motivat) de obligatiile:
statului pentru sumele datorate conIorm legislatiei Iiscale;
167
persoanelor ce au participat la constructia imobilelor;
ce rezult dintr-o hotrre judectoreasc.
Pot Ii si alte cazuri cnd, n conIormitate cu legislatia n vigoare poate Ii
constituit un drept de gaj.
Prin contract.
Contractul de gaj este scris. Contractul de ipotec este autentic si nregistrat n
registrul bunurilor imobile.
n conditiile gajului nregistrat bunul rmne n posesia debitorului gagist
(proprietarului de teren).
n conIormitate cu art. 470 al Codului Civil gajul Ir deposedare (ipoteca) este
nregistrat (nscris) n registrul bunurilor imobile.

2.17 Exemplu de ,nscris n registrul
bunurilor imobile
2.17.1 Descrierea obiectului nregistrrii.
Scopul prezentului exemplu este de a supune unei descrieri mai proIunde a
procedurii nscrisului n registrul bunurilor imobile. Pentru aceasta vom utiliza un
exemplu concret o cas individual de locuit.
AstIel, obiectul nregistrrii reprezint un teren destinat intravilanului
localittilor cu supraIata de 0,15 ha (1500 m
2
). Pe teren este amplasat o constructie
(cas de locuit) cu supraIata de 150 m
2
. O ncpere izolat din cadrul constructiei
(15 m
2
) este dat n chirie pe un termen de 5 ani.
Proprietarul solicit nregistrarea primar, selectiv a bunului imobil si a
drepturilor asupra lui. Totodat, proprietarul mai solicit Iormarea si nregistrarea
unei ncperi izolate pentru a Ii dat n chirie.
n cazul dat obiectul nregistrrii (bunul imobil) este:
terenul pe care este amplasat o constructie locativ (cas individual de
locuit),
dreptul de proprietate asupra bunului imobil (constructiei),
dreptul de folosint asupra incperii i:olate.

2.17.2 Con(inutul yi consecutivitatea ac(iunilor de nregistrare.
Scenariul actiunilor ntreprinse de ctre registrator n cadrul prezentului
exemplu va Ii urmtorul:
examinarea consecutiv a cererii care va include:
primirea cererii de inregistrare a bunului imobil la care vor fi anexate
documentele de drept,
inregistrarea cererii in condica de cereri,
verificarea documentelor anexate la cerere,
adoptarea deci:iei de primire a cererii,
verificarea detaliat a obiectului inregistrrii
adoptarea deci:iei de inregistrare (sau de restituire a cererii, sau de
completare a documentelor de drept, de stabilire a termenilor de pre:entare),
eIectuarea nscrisului n Registrul bunurilor imobile (Iisierul registrului);
ntocmirea (completarea) dosarului cadastral;
168
Iormarea ncperilor izolate;
nregistrarea dreptului de locatiune;
restituirea documentelor nregistrate.

2.17.2.1 Examinarea consecutiv a cererii
Primirea cererii.
n contextul celor mentionate mai sus, registratorul oIiciului cadastral teritorial
primeste cererea de nregistrare a bunului imobil la care se anexeaz: lista
documentelor anexate la cerere; documentele anexate la cerere.
Cererea si documentele ce conIirm dreptul sunt prezentate spre nregistrare de
ctre proprietar sau de ctre reprezentantul proprietarului.
Pentru nregistrare la cererea depus se anexeaz:
documentul de identitate a solicitantului (dup necesitate procura)
documentul ce confirm dreptul de proprietate, in ca:ul dat, titlul de
autentificare a dreptului detintorului de teren,
documentul ce confirm grevarea incperii i:olate, in ca:ul dat contractul de
locatiune,
dosarul lucrrilor cadastrale (de stabilire a hotarelor fixe a terenului),
planul cadastral (geometric) al terenului,
planul amplasrii incperilor i:olate.
nregistrarea cererii n condica de cereri
Procedura de examinare a cererii urmeaz mai multe etape:
La prima etap registratorul, examennd cererea si documentele prezentate va
decide asupra legalittii examinrii ei si va decide asupra nregistrrii ei n condica
de cereri.
Veridicitatea documentelor anexate la cerere.
La etapa a doua se va examina mai proIund:
imputernicirile solicitantului,
complexitatea documentelor pre:entate,
posibilitatea (sucesivitatea, consecutivitatea) inscrierii in Registru,
respectarea principiului teritorial de inregistrare,
calitatea documentelor (tersturi, u:are, defecte),
individuali:area (identificarea) bunului.
Adoptarea deciziei de primire a cererii.
n rezultatul veriIicrii documentelor prezentate registratorul adopt decizia de
primire a documentelor sau, din motivele ne respectrii prevederilor enumerate mai
sus, de respingere a cererii.
n baza acestei decizii este eIectuat notarea primirii cererii n Iisierul
Registrului bunurilor imobile.
Notarea primirii cererii este important pentru stabilirea vremii nregistrrii
bunurilor imobile.
verificarea detaliat a obiectului nregistrrii
VeriIicarea detaliat a documentelor prezentate pentru nregistrare include:
veriIicarea valabilittii documentelor anexate la cerere, plenitudinea (depline
sau nu), Iorma documentelor (conIorm legislatiei n vigoare);
169
dup necesitate, Iormularea demersurilor ctre autorittile administratiei
publice n scopul obtinerii documentelor suplimentare;
implicarea inginerului cadastral pentru: veriIicarea documentelor pe teren;
conIerirea numerelor cadastrale (pentru constructie la codul terenului se vor conferi
dou cifre, pentru o incpere i:olat trei), veriIicarea continutului digital al
inIormatiei graIice.
n cazul n care sa constatat autenticitatea, plenitudinea datelor, corespunderea
Iormei si continutului documentelor, registratorul va adopta decizia de nregistrare,
va eIectua nscrisul n Iisierul Registrului bunurilor imobile, va aplica paraIa
,nregistrare pe documentele de drept, va deschide si va completa dosarul cadastral
al bunului imobil.
n cazul reIuzului de nregistrare registratorul:
va emite decizia de reIuz;
va restitui documentele solicitantului.

2.17.3 Descrierea efecturii nscrisului n Registrul bunurilor imobile
nscrisul n Registrul bunurilor imobile, n cadrul prezentului exemplu, n
continuare, l vom descrie prin prisma nscrisului n Iiecare subcapitol n parte si
anume:
nscrisul n subcapitolul I.
nscrisul n subcapitolul II.
nscrisul n subcapitolul III.
Deja am constatat c nregistrarea bunurilor imobile reprezint reprezint, nu
alt ceva dect o procedur de nscriere si descriere a bunurilor si drepturilor asupra
lor n Iisierul Registrului bunurilor imobile.
nscrisul n Iisierul Registrului bunurilor imobile se eIectueaz att n versiune
manual (Iisierul manual) ct si electronic (Iisierul electronic). Continutul
inIormatiei, indiIerent de versiune este identic.
n procesul de eIectuare a nscrisului, conIorm prezentului exemplu este
necesar de mentionat urmtoarele.
Proprietarul (solicitantul) n cererea sa a solicitat ca, dup ce Ia Ii nregistrat
bunul imobil n ansamblu (teren, constructii), de separat o ncpere izolat pentru a
o transmite n Iolosint unei alte persoane (n chirie).
Aceast separare poate Ii eIectuat numai n conditiile n care au Iost
nregistrate terenul si constructia.

2.17.3.1 Efectuarea nscrisului n subcapitolul I
Rolul subcapitolului I este de a nscrie si a descrie bunurile (obiectul
nregistrrii). Un exemplu de nscris n subcapitolul I (versiunea electronic) se
propune n tabelul nr. .
n continutul tabelului nr.. sunt dou compartimente. Primul este numerotat cu
,1.1 Bunul imobil. Acest nscris ne vorbeste c ,reprezint o nregistrare primar
n subcapitolul I.
Al doilea compartiment este numerotat cu ,1.2 ModiIicri si ne vorbeste
despre Iaptul c, primul nscris la subcapitolul I a Iost modiIicat la data de
170
20.20.2009 prin separarea unei ncperi izolate, spatiu locativ, cu supraIata de 15
m.p.
Tabelul nr.. reprezint un exemplu de nscris n Iisierul registrului bunurilor
imobile n versiunea manual.
Registrul bunurilor imobile
(versiunea electronic)
Tabelul nr.

Subcapitolul I. Bunul imobil
1.1:n:l imo-il: teren
Cod cadastral 34261011001,
Adresa raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34
Categoria de destinatie intravilanul localittilor,
Suprafata 0,15 ha,
Tipul hotarelor fixe,
Data inregistrrii (inscrisului) 10.10.2009.
Construc(ie:
Numrul cadastral 34261011001.01,
Adresa raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34,
Categoria de folosint cas de locuit,
Suprafata la sol 150 m
2
,
Data inregistrrii (inscrisului) 10.10.2009

1.2 Modificri
Con8tr:cjie, ncpere izolat:
Numrul cadastral 34261011001.01.001,
Categoria de folosint spatiul locativ,
Suprafata 15 m
2
,
Data inregistrrii (inscrisului) 20.20.2009.

Formularul Iisierului manual este model.
La compartimentul ,informatie de ordin general` n partea de sus a Iisierului,
reiesind din continutul bunului imobil care reprezint un teren si o constructie a unui
proprietar, nscrisul se va eIectua n capitolul comasat ,AB. n Iormular, mai jos de
denumirea capitolului, n partea stng se va nscrie:
Adresa, locul amplasrii.
n partea dreapt se va indica numrul cadastral (deIinitiv sau conventional) al
bunului terenului.
La compartimentul ,descrierea bunului imobil` se include urmtoarea
inIormatie:
Colonita 1. Se indic numrul nscrisului. Acest numr este compus: din
numrul subcapitolului si numrul de ordine a nscrisului. n exemplul nostru
nregistrarea este primar deci, numrul nscrisului va Ii 1.1.
Colonita 2. Sunt indicate prescurtat: terenuri prin ,T; constructia prin ,C;
ncperea izolat prin ,.
171
Registrul bunurilor imobile
(versiunea electronic)
Tabelul nr.

Subcapitolul I. Bunul imobil
1.2:n:l imo-il: teren
Cod cadastral 34261011001,
Adresa raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34
Categoria de destinatie intravilanul localittilor,
Suprafata 0,15 ha,
Tipul hotarelor fixe,
Data inregistrrii (inscrisului) 10.10.2009.
Construc(ie:
Numrul cadastral 34261011001.01,
Adresa raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al. Russo,34,
Categoria de folosint cas de locuit,
Suprafata la sol 150 m
2
,
Data inregistrrii (inscrisului) 10.10.2009

1.2 Modificri
Con8tr:cjie, ncpere izolat:
Numrul cadastral 34261011001.01.001,
Categoria de folosint spatiul locativ,
Suprafata 15 m
2
,
Data inregistrrii (inscrisului) 20.20.2009.


Formularul Iisierului manual este model.
La compartimentul ,informatie de ordin general` n partea de sus a Iisierului,
reiesind din continutul bunului imobil care reprezint un teren si o constructie a unui
proprietar, nscrisul se va eIectua n capitolul comasat ,AB. n Iormular, mai jos de
denumirea capitolului, n partea stng se va nscrie:
Adresa, locul amplasrii.
n partea dreapt se va indica numrul cadastral (deIinitiv sau conventional) al
bunului terenului.
La compartimentul ,descrierea bunului imobil` se include urmtoarea
inIormatie:
Colonita 1. Se indic numrul nscrisului. Acest numr este compus: din
numrul subcapitolului si numrul de ordine a nscrisului. n exemplul nostru
nregistrarea este primar deci, numrul nscrisului va Ii 1.1.
Colonita 2. Cunt indicate prescurtat: terenurile prin ,T; constructia prin ,C;
ncperea izolat prin ,.



172
Registrul bunurilor imobile
(versiunea manual)
Tabelul nr.
Capitolul A
Numr cadastral
3 4 2 6 1 0 1 1 0 0 1
Numr conven(ional
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Subcapitolul I. Bunul imobil
Adresa, locul amplasrii
Raionul Drochia
Satul Maramonovca
Strada Al. Russo, 34
Nr
.d/
o
T
,
C
Categorie de destinatie,
mod de Iolosint, alt
inIormatie
SupraIat
a (ha,
m.p)
Data
nregistrr
ii
Semntura
registratorului

Mentiu
ni
2 3 4 5 6 7
1.
1











1.
2




T






C






Teren:
Cod de identiIicare
1.0
Cod cadastral
34261011001
Destinatie intravilanul
localit
Hotare Iixe
Construc(ie:
Cod de identiIicare
1.01;
Nr.cadastral
34261011001.01;
Cas de locuit
individual
Modificare.
ncpere izolat
Nr. cadastral
34261011001.01.001
locativ
0,15 ha






150 m. p




15 m.p
10.10.200
9






10.10.200
9




20.20.200
9



















Colonita 3. Include inIormatie despre elementele bunului imobil si anume:
%eren:
Codul de identiIicare;
Numrul cadastral;
Categoria de destinatie;
Tipul hotarelor.
173
Con8tr:cjie:
Cod de identiIicare;
Numr cadastral;
Categorie de Iolosint.
n conditiile n care terenul va Ii grevat prin servitute inIormatia respectiv se
va nscrie la acest subcapitol.
Alt inIormatie ce tine de modiIicarea, lichidarea bunului imobil
Colonita 4. Este indicat supraIata terenului (0,15 ha) si supraIata constructiei
(150 m
2
).
Constructia este inclus n Iisierul Registrului bunurilor imobile numai cu
conditia c ea este dat n exploatare. Pentru aceasta se anexeaz ,Actul de
constatare pe teren ce atest respectarea documentatiei de proiect a constructiei`.
In colonita 5 este indicat data nregistrrii bunului imobil.
In colonita 6 este semntura registratorului reIeritoare la eIectuarea nscrisului
n Iisierul Registrului bunurilor imobile.
In colonita 7 sunt indicate mentiunile la nscrisul din Iisier.
n conditiile n care terenul va Ii grevat prin servitute

2.17.3.2 Efectuarea nscrisului n subcapitolul II
Subcapitolul II din cadrul prezentului exemplu este consacrat dreptului de
proprietate asupra bunului imobil.
Evident c, n primul rnd este identiIicat codul cadastral al bunului imobil
asupra cruea se rspndeste dreptul de proprietate.
n continuare stabilit c dreptul apartine n ntregime unei singure persoane. Cu
alte cuvinte cota parte este 1.0.
Datele despre proprietar sunt descrise n pozitie urmtoare: numele de
identitate, data, luna, anul nasterii, codul personal, adresa proprietarului.
n cazul dat, documentul de drept n baza cruia a Iost eIectuat nscrisul este
titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de teren. Acest document (titlul)
reprezint dreptul si asupra constructiei (constructiilor)
n cadrul contractelor (de vnzare cumprare, de schimb etc.) un rol
important l are termenul si conditiile de achitare a pltii.
ConIorm conditiilor contractului plata pentru bunul imobil poate Ii achitat si
peste o perioad stabilit de timp.
n cazul n care cumprtorul nu achit plata pentru bunul imobil pn la data
stabilit, vnztorul poate cere rezilierea dreptului nscris provizoriu.
Forma nscrisului (ntabulat, nscris provizoriu) este mentionat de asemenea la
subcapitolul II.
Un exemplu de ndeplinire a Iormularului Subcapitolului II (Iisierul electronic
al Registrului bunurilor imobile) este prezentat n continuare (tabelul .).
n tabelul nr. ...este reprezentat un exemplu de nscris manuala n
subcapitolul II.



174
Registrul bunurilor imobile
(versiunea electronic)
Tabelul .
Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil
2.1 Bunul imobil:
%eren, con8tr:cjii
cod cada8tral 3421111
cod cada8tral 3421111.1
Cota parte 1.0;
Proprietarul vnztorul: Data, luna, anul nasterii; codul personal;
Adresa, domiciliul raionul Drochia, satul Maramonovca, str. Al.
Russo;
Temeiul inscrierii Titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de
teren, Actul de constatare pe teren ce atest respectarea documentatiei de proiect a
constructiei;
Termenul. Conditia.
Data inscrierii 10.10.2009;
Felul inscrierii ntabulat.
2.2 Modificri. ncpere izolat:
Felul inscrierii ntabulat;
Temeiul inscrierii - decizia proprietarului autentiIicat
Data inregistrrii 20.20.2009
Felul nscrisului ntabulat

Prima parte a subcapitolului II, este consacrat inIormatiei de ordin general. n
cazul dat despre existenta subcapitolului III.
Colonita 1. Numrul nscrisului este Iormat din numrul subcapitolului (2) si
numrul de rnd al nscrisului. n cazul dat 2.1.
Colonita 2. Indic obiectul (n Iorm prescurtat) asupra cruia este adresat
dreptul (T, C, ). Teren, constructii, ncperi izolate.
Colonita 3. Include inIormatie despre proprietar (Numele, prenumele, data,
luna, anul nasterii, codul personal, adresa);
Colonita 4. Include inIormatie despre documentul n baza cruia a Iost eIectuat
nscrisul (documentul ce conIirm dreptul de proprietate). n cazul dat Titlul de
autentiIicare a dreptului detintorului de teren nr. 34261011001. Tot n aceast
colonit este inclus inIormatia despre un alt element al bunului imobil
constructie.
Colonita 5. Include inIormatie despre cota parte de proprietate. n cazul dat
este un singur proprietar cu cota de proprietate 1.0.
Colonita 6. Include inIormatie despre data nregistrrii si semntura
Registratorului. Data nregistrrii este data depunerii cererii. n cazul data data
nregistrrii este 1.01.2009.
Colonita 7. Este consacrat mentiunilor.


175
Registrul bunurilor imobile
(versiunea manual)
Tabelul ..
Capitolul A
Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil
Prezenta subcapitolului III
da nu
nr.
d/o
Bunul
imobil
T,C,
Date despre
proprietar
Documentul de drept
n bza cruia a Iost
eIectuat nscrisul
Cot
a
arte
Data si
sem-
ntura regi
- stratorului
Men
-
tiuni
1 2 3 4 5 6 7
2.1















2.2


T,C
















Numele,
prenumele,
data, luna, anul,
nasterii, codul
personal, adresa
Forma
nscrisului:
ntabulat






Numele,
prenumele,
data, luna, anul
nasterii, codul
personal, adresa
Forma
nscrisului:
ntabulat


Teren. Titlul de
autentiIicare a
dreptului detintorului
de teren nr.
34261011001, data
eliberrii
Construc(ie -
34261011001.01
Actul de constatare pe
teren ce atest
respectarea
documentatiei de
proiect a constructiei

ncpere izolat
34261011001.01.001
ntabulat
Decizia proprietarului
1.0






1.0






1.0

10.10.2009






10.10.2009






20.20.2009




2.17.3.3 Efectuarea nscrisului n subcapitolul III
Reiesind din conditiile exemplului, la etapa nscrisului n subcapitolul I si II
ncperea izolat nc nu exista.
Scenariul lucrrilor n continuare, dup eIectuarea nscrisului n subcapitolele I
si II va Ii urmtorul:
ndosrierea documentelor;
Iormarea obiectului nregistrrii (ncperii izolate);
176
nregistrarea ncperii izolate;
ndosrierea documentelor.
Dosarul cadastral se ntocmeste pentru Iiecare bun imobil n procesul
nregistrrii primare sau n procesul Iormrii bunurilor imobile noi din contul celor
existente.
Dosarului cadastral i se atribuie un numr care este concomitent si numrul
bunului imobil.
Primele documente incluse n dosarul cadastral vor Ii:
cererea de inregistrare primar,
documentele (copiile autentificate) ce confirm dreptul asupra bunului imobil,
planul cadastral al bunului imobil.
Pe parcurs lista documentelor incluse n dosarul cadastral al bunului imobil este
completat n msura modiIicrilor si completrilor eIectuate.
n conditiile cnd documentele nu mai ncap n dosar, se va deschide un volum
nou (2,3 etc.) cu acelasi numr.
Formarea ncperilor izolate
Una un din doleantele solicitantului este Iormarea si nregistrarea dreptului
asupra unei ncperi izolate.
ConIorm legislatiei n vigoare, Iormarea unui drept asupra bunului imobil este
legal n conditiile n care bunul imobil este nregistrat.
n prezentul exemplu, consecutivitatea eIecturii lucrrilor va Ii urmtoarea:
nregistrarea dreptului asupra terenului si asupra constructiei (deja sa eIectuat)
n ansamblu;
Iormarea ncperii izolate n cadrul constructiei deja nregistrate;
nregistrarea ncperii izolate.
Dreptul de proprietate asupra terenului si asupra constructiei este deja
nregistrat.
Formarea ncperilor izolate este eIectuat n conIormitate cu prevederile Legii
nr. 354 XV din 28.10.2004.
n prezentul exemplu se va aplica metoda de separare a unui element (unei
ncperi) din cadrul bunului imobil (constructiei individuale de locuit) n scopul
nregistrrii n Registrul bunurilor imobile.
Lucrrile Iormrii bunului imobil este elaborat de ctre oIiciul cadastral
teritorial n baza unui contract suplimentar.
n rezultatul Iormrii ncperii izolate prin separare este elaborat planul
amplasrii ncperilor n spatiul constructiei n ansamblu. ncperile izolate sunt
numerotate.
nregistrarea ncperii izolate.
n cadrul exemplului, dreptul de proprietate asupra terenului, constructiei si a
ncperii izolate l detine un singur proprietar. Din aceste considerente, nscrisul n
Iisier se va eIectua n cadrul Subcapitolului III al Capitolului ,AB.
Numrul cadastral al unei ncperi izolate va Ii compus din numrul cadastral al
terenului, numrul cadastral al constructiei. Nemijlocit pentru ncperea izolat sunt
rezervate trei ciIre.
177
Lund n consideratie Iaptul c, conIorm proiectului este separat numai o
ncpere izolat, numrul cadastral al ncperii izolate este 34261011001.01.001.

Tabelul nr.
Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale
Partea I. Alte drepturi reale
3.1.1 Denumirea dreptului de Iolosint;
Obiectul grevrii ncpere izolat;
Temeiul inscrierii contractul de locatiune nr. din...
Termenul data, luna, anul.
Plata suma anual (lunar) pentru Iolosint;
Titularul dreptului chiriasul:
Domiciuliul /sediul adresa;
Data inregistrrii 20.20.2009.
3.1.1.1. ModiIicri, nsemnri, corectri
Partea II.
3.2.1Notri:
Denumirea
Obiectul
Temeiul
Termenul, conditia
Titularul
Adresa
Data nscrisului
Radierea nscrisului

3.2.1.1 ModiIicri, nsemnri, corectri
Tipul
Temeiul
Data
Numele, prenumele, semntura registratorului

nscrisul n Subcapitolul III.
Subcapitolul III este compus din dou prti: Partea I si Partea II.
Exemplu de ndeplinire a Iormularului subcapitolului III al Iisierului electronic
al Registrului bunurilor imobile este propus n continuare.
Exemplu de ndeplinire a Iormularului subcapitolului III al Iisierului manual
este propus n continuare.
Colonita 1. Include inIormatie despre numrul de ordine al nscrisului.
Acest numr este compus din numrul subcapitolului (III), numrul ,prtii (1),
numrul de ordine (1). n cazul dat primul nscris va avea numrul 3.1.1.
Colonita 2. Include obiectul grevrii. Mai sus sunt enumerate obiectele
grevrii. n cazul dat obiectul grevrii este ncperea izolat 34261011001.01.001 si
dreptul de locatiune asupra ei.

178
Tabelul nr.
3 4 2 6 1 0 1 1 0 0 1 0 1 0 0 1

Capitolul A
Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale
Nr.
d/o

Obiectul
grevrii

Dreptul ce
greveaz dreptul
de proprietate,
temeiul grevrii,
suma gajului
Date despre
persoana n a
crui Iavoare
a Iost stabilit
grevarea
Date despre
docmentul n
a crui baz a
Iost eIectuat
nregistrarea
Data si
semn.
registrat
orului
Ment
iuni

1 2 3 4 5 6 7
Partea 1. Alte drepturi reale
3.1.
1

ncpere
izolat
342601.
100101.0
01

Drept de
locatiune,
termenul (data,
luna, anul) plata
pentru Iolosint
Numele,
prenumele,
data, luna,
anul nasterii,
codul
personal,domi
ciliul

Contract de
locatiune
Nr. ..data.
20.20.2
009



Partea 2. Notri
3.2.
1

342610.
11001

sechestru Numele,
prenumele,
data, luna,
anul nasterii,
codul
personal,
domiciliul

Hotrrea nr,
data

01.01.
2009





Colonita 3. Include inIormatie despre dreptul ce greveaz dreptul de
proprietate. n cazul dat dreptul de grevare este contractul de locatiune asupra
obiectului grevrii (ncperii izolate 01.001).
Colonita 4. Include date despre persoana n Iolosul creia este instituit
grevarea (contractul de locatiune).
Colonita 5. Include inIormatie despre documentul n baza cruia este instituit
grevarea (locatiunea). n cazul dat locatiunea este instituit n baza actului juridic
(contractul dintre proprietarii terenurilor si chiriasi).
Colonita 6. Include data si semntura Registratorului despre nregistrarea
grevrii (servitutei).
Colonita 7. Include mentiuni,

179
!artea II. otri.
Compartimentul include notri despre dreptul de creant, Iaptele sau rapoartele
juridice aIerente bunurilor imobile (sechestru, subarenda, interdictii, antecontractul,
dreptul de preemtiune, administrare fiduciar, declararea insolvabilittii,
procedura de reorgani:are, depunerea cererii de inregistrare a bunului i
drepturilor etc.).
ot:
1. Conjin:t:l fiierului Registrului bunurilor imobile este unic pentru toate trei
capitole A,B i C.
2. Capitol:l A` al Registrului bunurilor imobile este aplicat n cazurile cnd
dreptul de proprietate asupra obiectului nregistrrii (bunului imobil), n ansamblu
(terenul, constructiile, instalatii, amenajri amplasate pe el etc.) apartine unei
persoane (Iizice sau juridice).
Capitol:l ` al Registrului bunurilor imobile este aplicat n cazurile cnd,
obiectul nregistrrii este compus dintr-un teren pe care este amplasat o constructie
(sau mai multe constructii). Terenul si constructia apartin unor persoane Iizice sau
juridice diIerite.
Capitol:l C` al Registrului bunurilor imobile este aplicat n cazurile cnd
obiectul nregistrrii reprezint o ncpere izolat (apartament etc.) care apartine
unei persoane Iizice sau juridice. Constructia n ansamblu apartine altei persoane.
Terenul pe care este amplasat constructie apartine unei a treia persoan.
3. a moment:l act:al Capitolele A si B sunt recunoscute ca un singur Capitol
AB.
Care sunt argumentele

CAPITOLUL 3
ELABORAREA PLANULUI CADASTRAL

3.1 Generalit(i.
Structura lucrrilor cadastrale este stabilit de ctre art.14 al Legii cadastrului
bunurilor imobile (nr.1543 XIII din 25.02.1998) si include:
stabilirea hotarelor unittilor administrativ teritoriale si a terenurilor si
delimitarea lor prin borne;
stabilirea si marcarea pe teren a limitelor intravilanului;
msurri pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale;
Iormarea bunurilor imobile;
identiIicarea bunurilor imobile n baza documentelor ce conIirm drepturile.
Stabilirea hotarelor unittilor administrativ teritoriale si delimitarea lor prin
borne este nu alt ceva dect un ,prim etap n complexul de lucrri de elaborare a
planului cadastral al unittii administrativ teritoriale.
ReIeritor la limitele intravilanului este necesar de constatat c, Iixarea lor prin
borne, n conditiile cnd ele coincid cu bunurile imobile Iixate deja prin borne este
irational. Mai mult ca att, ntre intravilan si extravilan nu se ncadreaz notiunea
de hotar.

180
3.2 Con(inutul lucrrilor de elaborare a planului
cadastral
Planul cadastral este o repre:entare (oglindire) grafic a unui teritoriu
continand informatia despre amplasament, hotare, numere cadastrale alte date
referitoare la obiectul cadastrului.
Lucrrile necesare pentru elaborarea unui plan cadastral includ:
lucrri pregtitoare;
identiIicarea bunurilor imobile;
acordarea numerelor cadastrale;
controlul asupra lucrrilor eIectuate;
coordonarea si elaborarea planului cadastral.
Lucrri pregtitoare necesare pentru elaborarea planului cadastral includ
urmtoarele:
obtinerea si analiza materialelor cartograIice, Iotogrammetrice, topograIice,
punctelor geodezice etc.;
identiIicarea n natur a punctelor geodezice si de hotar administrativ al
obiectului planului cadastral;
obtinerea inIormatiei despre toate bunurile imobile nregistrate n registrul
bunurilor imobile;
obtinerea inIormatiei despre categoriile de destinatia si tipul de proprietate a
terenurilor amplasate n hotarele administrativ teritoriale.
n baza lucrrilor pregtitoare este eIectuat analiza materialelor existente si
totodat se elaboreaz directia (metoda) de elaborare a planului cadastral.
Identificarea bunurilor imobile.
IdentiIicarea bunurilor imobile este eIectuat prin compararea inIormatiei
despre dreptul asupra bunului imobil, despre amplasarea bunului imobil n
planul cadastral si amplasarea lui n natur.
n procesul de identiIicare a bunurilor imobile sunt actualizate datele despre
proprietar, despre hotar, despre coincidenta lor n plan si n natur.
Lucrrile de identiIicare a terenului n plan si n natur se eIectueaz
utiliznd o scar mai mare a planului.
n dependent de categoria de destinatie a teritoriului sunt Iormulate si
cerintele asupra procesului de identiIicare a bunurilor imobile.
Pentru un intravilan vor Ii Iormulate cerinte speciIice constructiilor, pentru
un teren agricol deasemenea vor Ii speciIicate particularittile sale n procesul de
identiIicare a bunurilor imobile.
Acordarea numerelor (codurilor) cadastrale.
Dup ce au Iost identiIicate toate bunurile imobile lor se conIirm numere
(coduri) cadastrale. Numerele (codurile) cadastrale sunt conIirmate utiliznd
planul structurizrii cadastrale, n conIormitate cu capitolul , Structura
cadastral a teritoriului Republicii Moldova.
Primele numere cadastrale se vor atribui terenurilor ncepnd cu partea de
Nord Vest a planului cadastral, a masivului cadastral, a sectorului cadastral.
n procesul de numerotatie se vor lua n consideratie numerele deja
existente.
181
Controlul asupra lucrrilor efectuate.
Controlul asupra corectitudinii elaborrii planului cadastral este eIectuat de
ctre oIiciul cadastral teritorial. Controlul include: respectarea instructiunilor,
conditiilor tehnice.
Controlului sunt supuse materialele prezentate nti n birou ct si n natur.
Elaborarea planului cadastral.
Planul cadastral controlat de ctre oIiciul cadastral este coordonat cu
autorittile publice locale (consiliul local). Dup aceasta, oIiciul cadastral
teritorial elaboreaz originalul planului cadastral respectnd cerintele Iat de el.
Scenariul lucrrilor necesare pentru elaborarea planului cadastral mentionat
mai sus va Ii aplicat n conditiile unei baze topograIice actualizate, n care sunt
oglindite toate bunurile imobile, toate elementele (obiectivele) unui plan
cadastral.
Este evident c, n practic, asemenea conditii de elaborare a unui plan
cadastral sunt Ioarte rare. n majoritatea cazurilor planul cadastral este elaborat
utiliznd materiale topograIice, Iotogrammetrice, alte materiale (hrti si planuri)
ne actualizate (vechi).
n asemenea cazuri un rol important l va avea reprezentarea (oglindirea)
graIic a tuturor detaliilor din teritoriul ce Iormeaz obiectul unui plan cadastral,
metodele aplicate n acest scop.

3.3 Obiectul planului cadastral
Planul cadastral al unittii administrativ teritoriale include urmtoarea
inIormatie de baz:
baza geodezic de pe teritoriul unittii administrativ-teritoriale;
hotare;
limite;
localitti;
structura cadastral a unittii administrativ-teritoriale;
categorii de destinatie si de Iolosint a terenurilor;
obiecte acvatice (hidrograIia, constructii hidrotehnice);
retele de orice natur;
constructii;
instalatii;
inscriptii.
n continutul panului cadastral mai pot Ii incluse, n cazuri concrete, si alte
elemente (detalii).
Baza geodezic. La elaborarea planului cadastral este utilizat urmtoarea baz
geodezic:
puncte de triangulatie de ordinul I-V;
repere azimutale;
repere de nivelment care au determinate coordonatele x, y;
puncte ale retelelor de ridicare.
182
Hotare. Hotarul reprezint o linie nchis, Iixat n natur sau imaginat care
desparte dou tri, unitti administrative, proprietti n interiorul creia se
rspndesc anumite drepturi.
Din punctul de vedere al teritoriului determinat hotarele sunt de trei Ieluri:
hotare nationale;
hotare administrative;
hotare ale propriettilor Iunciare (hotarele bunurilor imobile).
Hotarele nationale sunt hotarele trii.
Hotarele administrative delimiteaz teritoriile administrative raionale, orsnesti,
comunale. n cazul cnd dou hotare administrative de rang diIerit, coincid pe planul
cadastral se reprezint hotarul de rang superior.
Hotarele propriettilor Iunciare delimiteaz sectoarele de teren ale proprietarilor,
posesorilor vecini.
Din punctul de vedere al continutului juridic sunt recunoscute dou tipuri de
hotar: hotare Iixe si hotare generale.
Hotarul fix este stabilit n natur, n baza actului respectiv semnat de ctre
executorul lucrrilor proprietar si proprietarii terenurilor adiacente, prin msurri
geodezice. Punctele de cotitur sunt marcate prin borne de hotar, si pot Ii restabilite n
caz de pierdere, cu precizia initial.
Hotarele generale se stabilesc prin msurri geodezice, de regul n cazurile
eIecturii lucrrilor de nregistrare primar masiv si/sau selectiv a bunurilor
imobile, Ir a Ii coordonate cu proprietarii terenurilor adiacente, care prin urmare la
cererea proprietarilor pot Ii trecute n hotare Iixe.
Puncte de hotar sunt n majoritatea lor artiIiciale, construite din borne, tip
cadastral. Reprezentarea lor pe planurile cadastrale se nIptuieste prin semnele
conventionale.
Numerotarea punctelor de hotar. Punctul de hotar ,l este ales, preIerabil, n
partea de Nord Vest (NV) a teritoriului, unde se ntlnesc hotarele a trei sau mai
multe unitti administrativ-teritoriale si se continu n directia acelor de ceasornic
pn se va ajunge iarsi la punctul ,1.
Materializarea hotarelor n natur, n scopul unei identiIicri pe viitor, se
nIptuieste prin borne durabile de tipul stabilit.
Delimitarea hotarelor. Una din primele actiuni la elaborarea planului cadastral
este identiIicarea punctelor de hotar a unittilor administrativ-teritoriale
Delimitarea hotarelor unittilor administrativ-teritoriale reprezint un
complex de actiuni tehnice si juridice, desIsurate pe teren prin care se stabileste si
se materializeaz punctele si liniile de hotar ale teritoriului administrativ al unei
comune, oras, raion, unitti teritoriale autonome.
Delimitarea hotarelor unittilor administrativ-teritoriale se nIptuieste de ctre o
comisie guvernamental (n cazul delimitrii hotarelor raioanelor sau unittilor
teritoriale autonome) sau raional cnd delimitarea se eIectueaz n interiorul
raionului.
Delimitarea se consider ncheiat dup ntocmirea documentatiei de
delimitare si adoptarea hotrrii de Guvern ,despre aprobarea hotarelor
(modiIicarea hotarelor).
183
Dup Iinalizarea actiunii de delimitare a hotarelor dintre unittile administrativ-
teritoriale punctele si liniile de hotar devin detalii ale planului cadastral.
n scopul elaborrii planului cadastral pot Ii eIectuate lucrri att de delimitare a
hotarelor unittilor administrativ-teritoriale ct si de identiIicare a hotarelor existente.
Delimitarea hotarelor se nIptuieste n cazurile cnd a Iost stabilit modiIicarea lor pe
teren.
IdentiIicarea hotarelor are loc n prezenta reprezentantilor unittilor administrativ-
teritoriale respective (implicate n procesul de elaborare a planului cadastral) si este
Iinalizat cu semnarea unui proces verbal comun, care serveste document de baz c
lucrrile de elaborare a planului cadastral au Iost eIectuate cu respectarea hotarelor
existente.
Limite. n domeniul cadastrului notiunea de ,limit se va aplica n conditiile n
care va Ii necesar de semniIicat nceputul sau Iinalul unor conditii, Iapte, Ienomene,
realitti cu exceptia unor drepturi care sunt semniIicate prin hotare. n practic limita
se deIineste ca Iiind linia care determin conIiguratia, unittilor teritoriale cadastrale
(sector, masiv cadastral), a categoriilor de destinatie si Iolosint, a tipurilor de sol,
a claselor de bonitare etc. Din punct de vedere a vizibilittii limitele se mpart:
- limite distincte care reprezint contururi vizibile ce pot Ii delimitate n natur cu
precizie.
- limite diIuze, misctoare, cnd un contur ptrunde pe teritoriul altui contur.
Asemenea cazuri pot Ii ntlnite la ptrunderea tuIrisurilor, pdurilor, alunecrilor
de teren n interiorul psunilor etc.
- limite discrete sunt limitele ne vizibile. Exemplu poate servi limitele
categoriilor de sol.
Localit(i. Localittile se reprezint pe planul cadastral prin limita perimetrului
(vatra satului) avnd n centru scris denumirea sa. Pentru localittile resedint a
comunei denumirea se scrie cu majuscule, iar pentru celelalte sate cu minuscule.
Stabilirea liniei (limitei) intravilanului localittii respective n cazul n care
ea nu coincide cu hotarul unittii administrativ-teritoriale, este de competenta
autorittii publice locale, modiIicnd categoriile de destinatie a terenurilor, n caz
de necesitate, n modul stabilit
Necesitatea respectrii cu strictete a limitei intravilanului reiese din
necesitatea de a pstra cu strictete supraIetele de terenuri agricole.
Depsirea limitei intravilanului n mod abuziv este interzis de legislatia
Iunciar n
vigoare.
Structura cadastral n cadrul unei localitti este oglindit prin masivul
cadastral si sectorul cadastral.
Categorii de destina(ie yi de folosin( a terenurilor.
Fiecare bun imobil (teren) dispune de o categorie (subcategorie) de destinatie
si o categorie (subcategorie) de Iolosint. Necesitatea reIlectrii categoriilor de
destinatie si de Iolosint n planul cadastral este determinat de legislatie.
Hidrografia. n continutul planului cadastral hidrograIia este aplicat ca o
ramur ce descrie si reprezint pe hart apele unui anumit teritoriu (Intni,
izvoare, ape curgtoare, ruri, iazuri, bazine, blti, lacuri, mlastini etc.
184
Limitele iazurilor, bltilor, lacurilor se reprezint prin liniile de mal existente la
data msurrilor pe teren.
Limitele apelor care n decursul unui an si schimb pozitia sunt reprezentate ca
limite variabile.
Apele curgtoare n dependent de ltimea lor sunt reprezentate prin axul lor sau
prin limita ambelor maluri.
Re(ele. Retelele sunt reprezentate prin axul lor si/sau prin limita zonei de
protectie dup cum urmeaz. La retele se reIer:
cile Ierate se reprezint prin semnul conventional si limita zonei de protectie cu
speciIicarea categoriei de Iolosint a sectoarelor de teren, statiile de cale Ierat;
drumurile auto se reprezint prin limitele carosabilului si a zonei de protectie;
tunelurile situate pe cile Ierate;
petrele chilometrice;
retelele electrice si teleIonice;
conducte de orice Iel etc.
Construc(ii yi instala(ii. n planul cadastral se reprezint urmtoarele constructii
si instalatii:
Iabrici si uzine;
transIormatoare electrice, statiile de radio-emisie;
centrale electrice si hidrocentrale;
statiile meteorologice;
sonde de petrol si gaze;
Inscrip(ii. Planul cadastral contine urmtoarele inscriptii:
pozitia nordului;
numerotarea cadastral a sectoarelor de teren;
denumiri ale localittilor, apelor, Iormelor de relieI, pdurilor, cmpurilor,
teritoriilor administrative vecine etc.;
abrevieri pentru precizarea anumitor elemente sau caracteristici ale detaliilor
care nu se pot exprima clar prin semnele conventionale;
indicatorul planului cadastral (cartusul).
Pentru zonele planului cadastral, unde densitatea elementelor care trebuie
reprezentat este mare, Icnd diIicil cartograIierea lor clar, se vor ntocmi schite la
o scar mai mare care s asigure claritatea si continutul planului cadastral. Schitele
anexe Iac parte integral a planului cadastral.
Pe planul cadastral este indicat autorul, data, locul elaborrii.
Preci:ia planului cadastral. n cazurile n care planul cadastral este un
derivat al planului topograIic sau a altui material existent deja, precizia lui trebuie s
Iie identic cu a planului din care deriv.
Sunt cunoscute mai multe metode de elaborare a planului cadastral:
metode numerice de ridicri (topograIice);
metode Iotogrammetrice;
metode combinate topo-Iotogrammetrice;
prin derivare din planurile topograIice.
Alegerea metodei de ntocmire a planurilor cadastrale se eIectueaz n Iunctie
de baza topograIic existent n zon, de volumul, calitatea si actualitatea
185
inIormatiei continute de baza topograIic, de existenta punctelor retelei de sprijin n
zon, de posibilitatea pe care o are institutia care ntocmeste planul cadastral (Iorta de
munc, dotarea cu aparatur si utilaj) de scara planului cadastral.

3.4 Metode numerice
Planul cadastral elaborat prin metode numerice (topograIice) corespunde
cerintelor si normelor tehnice de elaborare a unui plan topograIic. DiIerenta dintre un
plan cadastral elaborat prin metoda topograIic si un plan topograIic este n continutul
planului (obiectivele reIlectate n plan).
Evident c din punctul de vedere al obiectivelor, al scopului su Iat de sistemul
inIormational al cadastrului, planul cadastral are particularittile sale.
Totodat, realitatea ne impune s obtinem si s utilizm maximal att metodele ct
si nemijlocit, inIormatia spatial din continutul planului topograIic.
Planul numeric este deIinit ca un plan care este constituit integral din
inIormatizri alIanumerice clasate n Iisiere, capabile de a Iurniza automat expresia
partial sau total a spatiului, la o scar arbitrar.
Obtinerea pe cale automat a planurilor cadastrale presupune trecerea la un nou
tip de plan, care s prezinte date numerice necesare prelucrrii automate. Acest tip de
plan este planul numeric sau planul digital.
Trecerea la planul numeric se poate Iace Iie prin inIormatizarea planurilor,
materialelor graIice existente, Iie prin ntocmirea lor direct.
In general, ridicrile clasice la scar mare au ca rezultat calculele de coordonate n
vederea deIinirii conIiguratiei parcelelor, a bunurilor imobile si ntocmirea n Iinal a
documentelor deIinitive, respectiv a planurilor graIice.
Informati:are a planului reprezint transIerarea pe un suport magnetic a datelor
reIeritoare la coordonatele punctelor care deIinesc elementele planului, sistemul de
reIerint (punctele de triangulatie si caroiajul planului), numerele punctelor,
denumirile (pentru dealuri, ape, strzi, etc.) si semnele conventionale.
AstIel, planul numeric n care elementele terenului (colturi de case, de
parcele, puncte caracteristice diverse), sunt deIinite prin coordonatele lor,
reprezint o list a coordonatelor acestor puncte si a unor inIormatii grupate dup
anumite necesitti, urmnd ca datele Iizice care ne intereseaz (supraIete, distante) s
Iie calculate din aceste coordonate.
DeIinitia planului numeric implic obligatia de a cunoaste toate punctele prin
coordonatele lor tridimensionale (x,y,z).
Avantajele oferite de planurile numerice. Se poate aIirma c automatizarea
complex a lucrrilor cadastrale, Ir de care nu se putea ajunge la obtinerea
planurilor cadastrale digitale a adus numai avantaje.
Avantajele acestor Iorme digitale sunt:
datele stocate pentru planul digital sunt sigure si pot Ii usor conservate n timp,
urmnd a Ii aplicate pentru consultare sau pentru a se eIectua reprezentarea lor
graIic ori de cte ori dorim acest lucru si la orice scar;
planurile astIel redactate permit ca pentru orice Iel de lucrare s se poat lua o
decizie n deplin cunoastere a tuturor aspectelor, o decizie complet si
imediat;
186
Iisierele cadastrale pot Ii Ioarte usor Iolosite, Iiind capabile s rspund la toate
interogrile solicitate ntr-un timp Ioarte scurt;
planul numeric reprezint independent Iat de scar si de precizia graIic
ce se caracterizeaz un plan cadastral obisnuit. n cazul n care elementele culese din
teren s-au ales de asa natur nct s corespund unei reprezentri la scara cea
mai mare ce se va utiliza, toate celelalte reprezentri se pot obtine din aceasta;
aceleasi Iisiere de coordonate si instructiuni pot servi ca baz pentru planuri si
hrti la toate scrile si n orice moment, mai ales dac Iisierele sunt tinute la zi cu
toate modiIicrile survenite n teren;
utilizatorul poate Iace o selectie n Iunctie de tematica interesant din punctul lui
de vedere nainte de a exploata planul numeric.
Exist urmtoarele moduri de culegere si prelucrare a datelor cadastrale pentru
obtinerea planului numeric cadastral:
culegerea si prelucrarea datelor utiliznd tehnica GPS cu ajutorul statiilor totale;
pe cale Iotogrammetric;
prin digitalizare.
3.5 Elaborarea planului cadastral prin
metoda topografic
3.5.1 Elaborarea proiectul tehnic.
n linii generale, un proiect tehnic, inclusiv si cel reIeritor la elaborarea unui plan
cadastral prin metode topograIice, va include urmtoarele etape:
- analiza situatiei n spatiul selectat pentru elaborarea planului cadastral;
- Iormularea structurii lucrrilor cadastrale;
- Iormularea memoriului justiIicativ;
- elaborarea devizului de cheltuieli.
Prin metode numerice de ridicri, planurile cadastrale se elaboreaz n conditiile
n care lipseste o baz topograIic corespunztoare (puncte ale retelei de sprijin,
planuri topograIice etc.) si materiale Iotogrammetrice recente.
La baza tuturor lucrrilor de ntocmire a planurilor cadastrale st ntocmirea
proiectului tehnic, care are ca scop organizarea rational a lucrrilor de cmp si de
birou.
Anali:a situatiei in spatiul (teritoriul) viitorului plan cadastral va include
urmtoarele actiuni:
a) determinarea spatial a obiectului proiectului;
b) analiza materialelor existente si a lucrrilor eIectuate anterior.
La acest capitol este necesar de a determina corect spatiul viitorului plan. Acest
spatiu pot Ii terenurile unei primrii n ansamblu, o portiune dintr-o primrie etc. De
asemenea va Ii necesar: de evaluat materialele cartograIice (topograIice si
Iotogrammetrice) existente; de identiIicat punctele de triangulatie, punctele de hotar
administrativ; de evaluat necesitatea ndesirii punctelor de triangulatie etc.
Structura lucrrilor pentru elaborarea planului cadastral este determinat n baza
analizei situatiei din teritoriul obiectului planului cadastral.
AstIel, de elaborare a unui plan cadastral pot avea urmtorul continut:
- identiIicarea punctelor de triangulatie existente. Acumularea inIormatiei despre
ele;
187
- determinarea volumului lucrrilor de restabilire a punctelor de triangulatie;
- determinarea lucrrilor necesare pentru ndesirea punctelor de triangulatie;
- identiIicarea punctelor de hotar;
- ridicri de teren
Actiunile de identiIicare au scopul de a conIirma existenta att n materialele
cartograIice ct si n natur, a punctelor de triangulatie pasibile de a Ii utilizate n
scopul elaborrii planului cadastral. n cadrul acestor actiuni se elaboreaz lista
coordonatelor punctelor identiIicate.
n conditiile n care nu exist planuri topograIice sau Iotogrammetrice, se vor
elabora scheme a amplasrii punctelor de triangulatie identiIicate.
Stabilirea n natur si n planurile existente a punctelor de triangulatie
necesare pentru eIectuarea ridicrilor de teren. Lucrrile de ndesire a punctelor de
triangulatie (msurrile etc.) se eIectueaz n conIormitate cu normele tehnice
stabilite pentru lucrrile geodezice respective.
Scopul stabilirii punctelor de triangulatie suplimentare este ca, n rezultatul
acestor lucrri, ridicrile de teren s Iie posibile pentru toat supraIata viitorului
plan cadastral.
Memoriul fustificativ (not explicativ) include o descriere a actiunilor ce
urmeaz a Ii eIectuate si respectiv argumentele n Iolosul ntreprinderii lor.
Devi:ul de cheltuieli va include costul lucrrilor pentru Iiecare activitate n parte.

3.5.2. Ridicri de teren.
oji:ne.
Ridicri topografice - totalitatea msurrilor n natur necesare ntocmirii
unui plan topograIic
n procesul elaborrii planului cadastral prin metoda topograIic sau a unei
actualizri masive a inIormatiei din planul cadastral sunt aplicate ridicri de teren.
Scopul ridicrilor de teren este de a reprezenta o totalitate de terenuri pe planul
cadastral.
Ridicrile de teren sau metodele de msurare pe teren sunt diIerite. Selectarea
metodei de msurare se va baza pe dou principii de baz: obtinerea preciziei necesare
si costul lucrrilor (cheltuielile de timp si Iinanciare).
n conditiile n care sunt necesare ridicri de teren pe supraIete mari, ntinse,
intersectate de diIerite obstacole etc., mai des se aplic metoda drumuirilor.
n conditiile n care este necesar de a reprezenta pe planul cadastral un teren, o
portiune de teren, un element mai mic al bunului imobil (terenului) se vor aplica alte
metode cum ar Ii:
metoda radierii,
metoda absciselor i ordonatelor,
intersectiile liniare,
intersectiile unghiulare,
alte metode.
Tehnicile si tehnologiile actuale, moderne, bazate pe metode numerice de
reprezentate a terenului, permit o automatizare larg a msurrilor. Aplicarea
teodolitului electronic modernizeaz mult procesul de lucru.
188
Totodat, este necesar de constatat c, metodele electronice aplicate
automatizeaz procesul de lucru dar sunt bazate pe principiile metodelor enumerate
mai sus.

3.5.2.1 Metoda drumuirilor.
dr:m:ire metod de reprezentare geodezic a unui teren.
Metoda drumuirilor si ea poate Ii aplicat n mai multe variante:
un poligon inchis,
mai multe linii i unghiuri care leag dou puncte de triangulatie,
dou i mai multe puncte i linii ba:ate pe un punct de triangulatie.
La aplicarea metodei drumuirilor este important de a amplasa corect punctele de
drumuire, de a obtine o situatie, cnd din punctele de drumuire, este posibil
reprezentarea pe planul cadastral a tuturor detaliilor teritoriului.
Figura ... ne reprezint un exemplu de drumuire ntre dou puncte de triangulatie
AB.
n interiorul acestor dou puncte (AB), pentru a obtine un spatiu vizibil major, si
o reprezentare maximal a terenurilor (bunurilor imobile) sunt stabilite suplimentar
punctele 1 si 2.
AstIel, n cazul dat, drumuirea este compus din 4 puncte dintre care dou sunt
puncte de triangulatie.
n dependent de necesitate numrul punctelor de drumuire poate Ii diIerit.
Evident c, din punctele de drumuire A,1,2,B prezentate n Iigura ....nu pot Ii
reprezentate toate terenurile. n conditiile de intravilan, vizibilitatea spatiului necesar
de al reprezenta n planul cadastral este destul de limitat.


Figura nr.45
189


Figura nr.46


Figura nr.47

Pentru a solutiona problema si a obtine o vizibilitate mai mare, a terenului
mai rational este de a aplica constructia unui poligon.
n cadrul aceluiasi spatiu Iigura nr...... prezint un exemplu de aplicare a unui
poligon ca variant de drumuire.
190
n cadrul poligonului mentionat, cresc cu mult posibilittile de reprezentare
graIic a terenului n planul cadastral.
n cadrul poligonului mentionat, cresc cu mult posibilittile de reprezentare
graIic a terenului n planul cadastral.
Totodat, mai rmn terenuri ne acoperite, n aIara spatiului vizibil pentru
reprezentare.
Un exemplu de asemenea drumuire este prezentat n Iigura nr..
AstIel, n cadrul fig:rii ....... pentru solutionarea problemei obtinerii unui
spatiu vizibil mai vast, din punctele 3 si 4 sunt ntinse drumuiri spre punctele ,a.
n acest mod obtinem posibilitatea unei prezentri graIice a tuturor terenurilor
din spatiul planului cadastral.

3.5.2.2 Metoda radierii.
radiere - determinarea amplasrii pe planul cadastral al unui punct al
terenului, cunoscnd distanta pn la el si un unghi aplicat la o linie, amplasarea
creia este cunoscut n spatiu (numit baz).
Metoda radierii se sprijin pe puncte determinate, se aplic pentru ridicarea
detaliilor planimetrice care trebuie reprezentate pe planurile cadastrale.
n Iigura nr. este prezentat un exemplu de determinare a punctelor n spatiu
prin metoda radierii.
AstIel, este cunoscut: linia din punctul 1 spre punctul 2 ca linie de ndesire a
triangulatiei sau a unei drumuiri (linia de baz); unghiurile ,a, ,b, ,c; liniile
A2, B2 si C2.


Figura nr.48
3.5.2.3 Metoda absciselor yi ordonatelor
abscis - linia orizontal ce determin pozitia unui punct pe un plan
191
ordonat - linia vertical ce determin pozitia unui punct pe plan
Metoda absciselor si ordonatelor reprezint o determinare a amplasrii pe planul
cadastral al unui punct al terenului, cunoscnd pozitia lui orizontal si vertical
(intersectia abscisei si ordonatei).
Metoda absciselor si ordinatelor se sprijin deasemenea pe laturile de drumuire si
se Ioloseste n cazurile cnd terenul este aproximativ orizontal.
Aplicarea metodei const n urmtoarele.
Laturile dintre dou puncte ale unei drumuiri vor Ii recunoscute ca directia
abscisei. Linia vertical cobort ntr-un punct sau dintr-un punct de drumuire va Ii
recunoscut ca ordonat.
Metoda absciselor si ordonatelor mai des se aplic n cazurile cnd detaliul cutat
are o Iorm sinuoas (lacuri, ruri, pduri etc.)
n cadrul figurii ........este prezentat un exemplu de reprezentare graIic prin metoda
absciselor si ordonatelor. AstIel, la intersectia abscisei x
1
si a ordonatei y
1
este obtinut
amplasarea spatial a punctului 1. Exemplul amplasarea spatial a 4 puncte prin metoda
intersectiei absciselor si ordonatelor.


Figura nr.49

3.5.2.4 Metoda intersec(iilor liniare.
Metoda intersectiilor liniare prevede determinarea amplasrii unui punct al
terenului (detaliu al planului) cunoscnd lungimea la dou linii.
n cadrul exemplului din Iigura nr. sunt cunoscute liniile l
1
si l
2
. la intersectia
acestor dou linii vom obtine amplasarea punctului 1.
Metoda intersectiilor liniare se aplic mai des n spatii (perimetre) construite
(localitti) si const n determinarea planimetric a punctelor detaliilor prin msurarea
192
a minimum dou distante orizontale din puncte cunoscute. Pentru control se mai
msoar si distantele pe perimetrul detaliului.
Se recomand ca distantele s nu depseasc 50 m. Raportarea pe plan se Iace
prin descrierea unor arce de cerc avnd drept raze distantele msurate si ca centru
punctele cunoscute.


Figura nr.50

3.5.2.5 Metoda intersec(iilor unghiulare
Metoda intersectiilor unghiulare prevede obtinerea amplasrii (reprezentarea
graIic pe planul cadastral) unui punct din spatiu cunoscnd doar unghiurile orientate
la linia de baz (de drumuire sau o alt linie de baz).
Mai des aceast metod se Ioloseste cnd punctul care urmeaz a Ii reprezentat pe
plan este amplasat peste un obiect acvatic, un alt teren unde msurarea liniilor este
imposibil.
O conditie obligatorie este ca detaliul cutat s Iie vzut din ambele puncte ale
liniei de drumuire. Pentru control se msoar si distantele dintre punctele cutate.
De exemplu. n Iigura .... linia 2-3 este cunoscut ca Iiind ntre dou puncte de
drumuire. Unghiurile ,a si ,b deasemenea sunt cunoscute. La intersectia acestor
unghiuri vom obtine punctul 1 pentru reprezentare n planul cadastral.


193

Figura nr. 51

3.6 Elaborarea planului cadastral prin metoda
fotogrammetric
1.6.1 Proiectul tehnic
Ridicrile Iotogrammetrice sunt cele mai eIiciente la implementarea cadastrului.
Un rol Ioarte important n cresterea eIicientei ridicrilor Iotogrammetrice l au scara si
calitatea Iotogramelor, precum si alegerea perioadei de IotograIiere (primvara,
toamna) cnd vegetatia nu acoper detaliile IotograIice, respectiv limitele categoriilor
de Iolosinte care trebuie reprezentate pe planul cadastral.
Pentru ntocmirea planurilor cadastrale prin metoda Iotogrammetric se parcurg
urmtoarele etape:
tapa 1. Anali:a situatiei din spatiul ridicrilor fotogrammetrice.
determinarea spatial a obiectului;
analiza materialelor existente si a lucrrilor eIectuate anterior;
determinarea spatiului care necesit ndesirea punctelor de triangulare
tapa 2. Elaborarea fotogrammelor.
ntocmirea rutelor (schemei) de IotograIiere a teritoriului;
executarea IotograIierii teritoriului;
ntocmirea schemei (amplasrii) reperajului;
executarea reperajului si realizarea aero-triangulatiei;
elaborarea Iotogramelor.
tapa 3. Descifrarea cadastral a fotogramelor prin metodele.
de birou;
pe teren.
tapa 4. Obtinerea planului cadastral
194
exploatarea Iotogramelor prin redresare sau stereo-restitutie;
ntocmirea Ioto-planului sau planului restituit;
obtinerea planului cadastral.
La ntocmirea planurilor cadastrale se Iolosesc Iotogramele redresate n zonele
cu teren ses sau usor ondulat. Pe terenurile accidentate se Ioloseste stereo-restitutia.
Fiecare din etapele enumerate sunt studiate detaliat n cadrul disciplinei de
Fotogrammetrie.

3.6.2 Descifrarea fotogramelor.
Descifrarea fotogramelor const n recunoasterea si marcarea pe Iotograme a
detaliilor diIeritor obiecte, n determinarea categoriilor de destinatie si Iolosint a
terenurilor, determinarea caracteristicilor obiectelor, n scopul repartizrii limitelor
lor pe plan.
n cadrul operatiei de desciIrare se mai culeg date care nu apar clar pe Iotograme.
Pentru a executa desciIrarea pe Iiecare Iotogram se traseaz n tus, cu linii de 0,5-
0,6 mm zona util. n unele cazuri zona util poate coincide cu liniile de comunicatii
si alte obiecte liniare.
ntre dou zone utile este necesar s existe o suprapunere de cel putin un
centimetru pe Iotogram.
Pentru elaborarea planului cadastral, n procesul de desciIrare a Iotogramelor se
acumuleaz urmtoarea inIormatie:
amplasarea hotarelor bunurilor imobile;
amplasarea limitelor obiectelor ce urmeaz a Ii nregistrate n registru;
ltimea drumurilor, strzilor;
amplasarea Intnilor inclusiv inIormatie textual;
retele;
amenajri;
directia curgeri apelor obiectelor acvatice curgtoare
biserici;
etc.
Lucrrile de desciIrare se Iinalizeaz prin urmtoarele:
schema dispunerii (amplasrii) Iotogramelor din zona respectiv;
Iotogramele desciIrate;
schitele pentru detaliile care nu sau reIlectat pe Iotograme.
Enumerarea obiectivelor care necesit a Ii reIlectate n Iotograme pentru
elaborarea planului cadastral este stabilit n actele normative ce tin de domeniul
cadastrului.
Pentru obtinerea planului cadastral din Iotogramele desciIrate sunt utilizate
metodele obtinerii planului Iotogrammetric.
Studierea detaliat a metodelor de obtinere a planului Iotogrammetric si inclusiv
cadastral se eIectueaz n cadrul studierii Iotogrammetriei ca stiint.




195
3.7 Alte metode de ntocmire a planului
cadastral.
Metoda topo-fotogrammetric de alctuire a planurilor cadastrale se aplic
mai des pe teritoriul localittilor. Aceast metod este aplicat n cazurile cnd din
diIerite motive, Iotogramele sunt ne calitative, iar pe portiuni anumite ale
localittii sunt necesare executarea ridicrilor topograIice.
Ridicrile topograIice n combinatie cu cele Iotogrammetrice se mai Iolosesc
pentru ridicarea traselor stradelelor si a limitelor cvartalelor, pentru ridicarea detaliilor
care nu apar pe Iotogram, pentru culegerea elementelor necesare calculrii
supraIetelor de teren si reprezentarea cu precizie a unor detalii importante, pentru
reprezentarea categoriei de Iolosint, a relieIului etc.
Metoda derivrii din planul topografic prevede extragerea elementelor
(detaliilor) din planul topograIic, elaborat anterior prin orice metod, dar care dup
continut satisIace cerintele planului cadastral.
Planul topograIic dup continut nu contine toate elementele (detaliile) planului
cadastral.
Materialul primit prin derivarea planului topograIic este Iolosit mai departe
pentru cptarea planului cadastral. n acest scop el se completeaz cu elementele de
continut cadastral reIeritoare la categorii de destinatie si Iolosint, proprietari si
posesori, calitatea terenurilor, cu modiIicrile intervenite din momentul elaborrii
planului topograIic de baz etc.

3.8 Actualizarea planului cadastral
ot. Actuali:area se efectuea: in interiorul terenului inregistrat. In lipsa inregistrrii nu va
avea loc actuali:area.
Act:alizare ream-:lare) operatie prin care se face aducere la :i a planurilor cadastrale
cu toate modificrile intervenite in teren, de la data intocmirii lor pan la data folosirii
ece8itate. n procesul de elaborare a planurilor cadastrale sunt situatii cnd
reIeritor la un teritoriu concret, planurile topograIice sau cadastrale sunt vechi.
Aceste planuri nu au Iost ntretinute dar ele pstreaz nc un continut si o
precizie satisIctoare si pot Ii utilizate n scopul cadastrului.
n aceste cazuri planurile vechi urmeaz a Ii actualizate.
Reambularea const n aducerea la zi a planurilor cadastrale prin nlturarea
detaliilor disprute si completarea lor cu modiIicrile existente n teren att ce priveste
continutul topograIic ct si cel cadastral.
Scopul reambulrii este de a asigura ca planurile cadastrale, n permanent, s
reIlecte realitatea din teren.
Pentru a eIectua reambularea planului cadastral, mai nti se eIectueaz
recunoasterea (examinarea) terenului. Pentru aceasta, planul cadastral vechi se
compar cu teritoriul n cauz si, n acest mod se depisteaz ne coincidentele
(modiIicrile n amplasarea detaliilor planului cadastral).
n cazul n care, planul cadastral vechi nu coincide cu realitate mai mult de
jumtate, reambularea lui poate Ii ne rational. n asemenea cazuri mai rational poate
Ii elaborarea unui plan cadastral nou.
n dependent de situatia concret, pot Ii Iolosite mai multe metode de
reambulare a planurilor cadastrale. n cazul cnd pentru reambularea planului cadastral
196
inevitabil sunt necesare msurri n natur, vor Ii utilizate metodele n:merice de
ream-:lare.
La reambularea planului cadastral prin metode numerice sunt utilizate, n primul
rnd metodele numerice aplicate la elaborarea planului cadastral de baz. Aceste sunt
drumuirile, metoda radierii, metoda absciselor si ordinatelor, intersectiile liniare si
unghiulare etc.
Metoda fotogrammetric. n scopul actualizrii planurilor cadastrale tot mai
des sunt utilizate diIerite metode bazate pe IotograIierea teritoriului. n ultimul timp
se utilizeaz larg planurile ORTHOPFOTO.
Metodele Iotogrammetrice de actualizare a planurilor cadastrale vor avea o larg
aplicare n procesul implementrii cadastrului de specialitate si mai ales a celui
agricol.
CAPITOLUL 4
FORMAREA BUNURILOR IMOBILE

4.1 Generalit(i.
Cadrul legislativ ce reglementeaz procesul de Iormare a bunurilor imobile este
Legea cu privire la Iormarea bunurilor imobile nr. 354 XV din 28 octombrie 2004.
No(iuni.
Formare a bunului imobil - complex de lucrri executate in vederea aparitiei
unui bun imobil ca obiect de drept independent, prin separare, divi:are, comasare
sau combinare a unor bunuri imobile inscrise in Registrul bunurilor imobile.
Condi(ii de formare a bunurilor imobile (principiile) set de reguli i
cerinte a cror indeplinire este obligatorie la formarea bunurilor imobile.
Bun imobil ini(ial bun imobil in ba:a cruia se formea: un nou bun imobil.
Deja din notiunile de mai sus se evidentiaz dou aspecte importante (dou
etape) ale procesului de Iormare a bunurilor imobile:
Iormarea Iizic a bunului imobil;
Iormarea juridic a bunului imobil.
n practica de toate zilele ne vom conIrunta cu cazuri cnd bunul imobil exist,
este utilizat etc. dar dreptul asupra lui nu este nregistrat si deci, nu este recunoscut
de o tert persoan.
n majoritatea cazurilor, Iormarea bunurilor imobile totusi va include ambele
etape, adic, att Iormarea lui Iizic ct si juridic.
Procesul de Iormare a bunurilor imobile este un proces creativ, bazat pe
practic si stiint si deci pe principii si criterii de baz.
Cu ct mai dezvoltat va Ii practica Iormrii bunurilor imobile cu att mai
rationale, eIiciente, optimale (n dependent de ramur) vor Ii bunurile create.

4.2 Scopul formrii bunurilor imobile
Din deIinirea bunului imobil sintetizm aspectul de a Iorma un bun care anterior
n-a existat. Tot aici mai constatm c si modiIicarea Iormei unui bun imobil din contul
altuia deasemenea va Ii considerat ca o Iormare a unui bun imobil.
La rndul su, si scopurile Iormrii bunurilor imobile sunt diIerite. Mai
rspndite sunt:
nstrinarea prin eIectuarea tranzactiilor (vnzarea-cumprarea, donatia,
schimbul);
transmiterea bunului imobil n Iolosint (gestiune), proprietate;
197
dezvoltarea sectorului de teren care necesit o majorare a spatiului, modiIicarea
conIiguratiei prin schimburi reciproce de terenuri, ridicarea unor constructii
(instalatii, amenajri) care cer conditii concrete;
descompunerea propriettilor comune si crearea n baza cotelor prti a unor
bunuri imobile independente;
optimizarea dimensiunilor sectoarelor de teren (agricole) n scopul Iolosirii lor
rationale.
Pot Ii si alte cazuri care initiaz Iormarea bunurilor imobile.

4.3 Principiile formrii bunurilor imobile
n procesul Iormrii bunurilor imobile sunt respectate principii att generale,
reIeritoare la toate cazurile ct si locale care se vor respecta n dependent de metoda
aplicat.
n calitate de principii generale sunt recunoscute:
interactiunea dintre Iorm si continutul bunului imobil;
viabilitatea bunului imobil nou Iormat;
legalitatea;
inconcurenta cu alte bunuri imobile.
Un rol important n procesul de Iormare a bunurilor imobile este armonia dintre
Iorm si continut. Ca exemplu ne poate servi un teren nou Iormat cu destinatie
agricol. n asemenea cazuri, n scopuri agricole Iorma terenului va depinde de
cerintele protectiei erozionale, ecologice, tehnologice.
Un alt teren care este destinat constructiei va Ii examinat din punctul de vedere al
subsolului, pantei, altor elemente necesare unei constructii.
IndiIerent de metod aplicat, bunul imobil nou Iormat trebuie s Iie viabil. La
rndul su viabilitatea bunului imobil este determinat n raport cu scopul Iormrii lui.
Revenim nc la un exemplu. Este inadmisibil de a selecta un teren pentru o
constructiei cnd terenul este aIectat de alunecri. La principiul viabilittii poate Ii
alipit aspectul ecologic, cnd conditiile ecologice sunt opuse amplasrii obiectului etc.
Cadrul legislativ existent deja include un set de norme juridice care n msura lor
limiteaz posibilitatea Iormrii unor bunuri imobile. La aceste norme se reIer restrictii
ce tin de dimensiuni, categorii de destinatie etc. un exemplu din cele mentionate ne
poate servi limitarea supraIetei minime de 0,04 ha a unui teren pentru constructia casei
de locuit n orase (art.11, Codul Funciar, Legea 828 XII din 25.12.1991).
Unul din principiile generale care urmeaz a Ii respectate n procesul de Iormare a
bunurilor imobile este inconcurenta sau lipsa impactului negativ asupra altor bunuri
vecine care deja exist n acest teritoriu.
Respectarea acestui principiu n Iinal ne asigur un mediu economic, social,
ecologic pozitiv ce este Ioarte important pentru societate.

4.4 Condi(ii, restric(ii la formarea bunurilor
imobile.
Principiile mentionate mai sus, la rndul su, stabilesc un sir de conditii si
restrictii care sunt apoi aplicate n procesul de Iormare a bunurilor imobile.
Una din primele conditii n procesul Iormrii bunurilor imobile este respectarea
categoriei de destinatie a bunului imobil (a terenului). n primul rnd bunul imobil
nou Iormat trebuie s corespund destinatiei bunului imobil initial.
198
Pentru sectoarele de teren, categoria de destinatie si modiIicarea ei este stabilit
n conIormitate cu Codul Funciar. Modul de Iolosire, pentru Iiecare sector de teren,
n cadrul categoriei respective este stabilit de ctre detintor (proprietar).
Detintorii (proprietarii) bunurilor imobile respect destinatia stabilit. Ne
respectarea destinatiei stabilite n procesul utilizrii bunurilor imobile va provoca
sanctiuni stabilite prin legislatie.
Categoria de destinatie a constructiilor se aIl ntr-o dependent de categoria de
destinatie a terenurilor. Sunt stabilite urmtoarele categorii de destinatie a
constructiilor:
cu destinatie locativ;
cu destinatie social-cultural;
cu destinatie comercial;
cu destinatie industrial;
ModiIicarea destinatiei bunurilor imobile n ntregime nu serveste motivul
Iormrii unui bun imobil nou.
Conditia nregistrrii are un impact major n procesul de Iormare a bunurilor
imobile.
Important este ca bunul imobil initial s Iie nregistrat. Formarea bunurilor
imobile n baza bunurilor imobile initiale nenregistrate va crea situatii de conIlict n
procesul nregistrrii bunurilor nou Iormate.
Dac hotarele unui sector de teren n curs de Iormare intersecteaz hotarele
unittilor administrativ teritoriale atunci bunurile imobile sunt Iormate ca unitti
independente de nregistrare n Iiecare unitate administrativ teritorial.
Orice bun imobil nou Iormat, si mai ales cele care includ constructii, vor Ii
anterior coordonate cu cerintele planului de urbanism. Respectarea cerintelor planului
de urbanism va consemna respectarea normelor stabilite, va preconiza accesul spre
bunul imobil si alte cerinte urbanistice.
La Iormarea bunurilor imobile cu destinatie agricol este necesar de tinut cont de
conditiile de organizare si amenajare a terenurilor agricole si alte reguli si norme
prevzute de legislatie pentru aceast categorie de terenuri.
n cazul Iormrii unittilor imobiliare (apartamentelor, ncperilor izolate etc.)
dac aceasta implic eIectuarea lucrrilor pentru care, n conIormitate cu legislatia,
este necesar autorizatia respectiv, persoana interesat va asigura prezentarea ei, va
prezenta documentele de primire n exploatare a lucrrilor, oIiciului cadastral teritorial
odat cu decizia de Iormare a unittii imobiliare.
Decizia de Iormare a bunurilor imobile o ea proprietarul, n conditiile propriettii
comune coproprietarii.
Se interzice separarea sau divizarea:
odilor din apartamente sau din casele particulare, dac n rezultatul Iormrii
bunului imobil nu se vor asigura conditiile minime de locuit (camer, buctrie,
ncperi sanitare);
constructiilor auxiliare, ncorporate si Iunctional legate cu constructia principal;
instalatiilor tehnice, comunicatii si amenajri a teritoriului amplasate pe sectorul
de teren care asigur Iunctionarea normal a constructiei amplasate pe acelasi
sector de teren;
anexelor gospodresti ale cldirilor de locuit situate pe acelasi sector de teren, cu
destinatia de deservire a locatarilor;
altor instalatii, amenajri direct (Iunctional) legate de sectorul de teren sau de
199
constructia de baz.
Formarea bunului imobil nu se va eIectua dac bunul imobil care se Iormeaz nu
va putea Ii utilizat constant conIorm destinatiei, sau ca rezultat al Iormrii se vor
nrutti conditiile de utilizare a bunului.
Un sir de restrictii, reiesite din conditiile de organizare si amenajare a terenurilor
agricole exist, de asemenea, la Iormarea sectoarelor de teren pentru utilizarea lor n
agricultur. Aici o inIluent deosebit poate avea Iorma relieIului, panta, solul,
amenajrile (sistemele de desecare, irigare) existente sau care se cer a Ii construite etc.

4.5 Consecutivitatea ac(iunilor n procesul formrii
bunurilor imobile
Formarea unui bun imobil, din contul bunurilor imobile existente este initiat
de ctre proprietar n baza deciziei personale, cu exceptia cazurilor Iormrii Iortate de
ctre instanta de judecat sau organul Iiscal.
n dependent de caz, bunul imobil pate Ii Iormat n baza unor proiecte de
organizare si amenajare (Iormare a bunurilor imobile). Necesitatea unei asemenea ci
este argumentat prin scopul si continutul bunului imobil Iormat.
Formarea bunurilor imobile se eIectueaz n urmtoarea consecutivitate:
depunerea cererii de Iormare a bunurilor imobile (ncheierea contractului de
executare a lucrrilor) si a documentelor n baza crora se Iormeaz bunurile
imobile;
eIectuarea studiului privind posibilitatea Iormrii bunurilor imobile;
elaborarea proiectului de Iormare a bunurilor imobile;
transpunerea bunului imobil n natur;
ntocmirea planului cadastral (geometric) al bunului imobil nou Iormat;
nregistrarea bunului imobil n registru bunurilor imobile.
Proiectul de Iormare a bunului imobil se coordoneaz cu serviciile competente
ale autorittilor administratiei publice locale n Iunctie de destinatia bunului. n cazul
stabilirii unor cerinte sau restrictii speciale proiectul va Ii coordonat cu organul abilitat
conIorm legislatiei.
Dac, concomitent (n contextul realizrii proiectului) cu Iormarea bunului imobil
are loc schimbarea destinatiei terenului, atunci ea (schimbarea) se va eIectua pn la
nregistrarea bunurilor nou Iormate

4.6 Metode de formare a bunurilor imobile
AstIel, procesul de Iormare a bunurilor imobile va include urmtoarele metode:
separarea bunurilor imobile;
divizarea bunurilor imobile;
comasarea bunurilor imobile;
combinarea bunurilor imobile.

4.6.1 Metoda separrii bunurilor imobile
Defini(ie.
Separarea este o metod de Iormare a bunurilor imobile independente prin
desprinderea unei prti din bunul imobil initial nregistrat.
Scopul.
Pentru a nu conIunda metoda de separare a bunurilor imobile cu alte metode de
Iormare este necesar de constatat c:
200
n procesul de separare, din bunul imobil initial (nregistrat) este desprins o
parte care anterior n-a existat;
n procesul de separare nu apar noi proprietari cu drepturi, care s Iie nregistrati
n registrul bunurilor imobile.
AstIel, separarea include Iormarea bunurilor imobile n cadrul aceluiasi subiect
al dreptului de proprietate.
Obiectul separrii poate Ii:
o proprietate privat;
o proprietate comun;
o proprietate public.
Separarea, ca metod de Iormare a noilor bunuri imobile, este eIectuat:
la discretia proprietarului;
n conditiile legii;
n baza hotrrii instantei de judecat

4.6.2 Metoda divizrii bunurilor imobile
ivizarea este o metod de Iormare a bunurilor imobile noi, independente prin
mprtirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comun nregistrat
si ncetarea propriettii comune.
Pentru a nu conIunda ,divizarea cu ,separarea constatm c divizarea are loc
numai n cazul propriettilor comune pe cote prti. Deci, din start constatm c cotele
prti exist si urmeaz a Ii desprinse (divizate) una de alta si respectiv Iormarea
bunurilor si drepturilor noi.
Cu alte cuvinte, actiunea de divizare a bunurilor imobile proprietate comun
const n materializarea cotelor prti n bunuri imobile independente, n strict
conIormitate cu mrimea lor stabilit n documentele ce conIirm dreptul de
proprietate comun.
Divizarea uneia sau a mai multor cote-prti dintr-un bun imobil proprietate
comun prevede crearea conditiilor adecvate pentru asigurarea exploatrii rationale
ulterioare a lor.
Divizarea bunurilor imobile nu prevede aparitia unor proprietari noi. Proprietari
ai bunurilor imobile nou Iormate n procesul divizrii, sunt numai din rndurile
coproprietarilor.
Divizarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmsie se eIectueaz
n conditiile posibilittii unei asemenea divizri. Aprecierea posibilittii divizrii
propriettii comune n devlmsie se eIectueaz n baza unui raport de expertiz
executat de ctre o persoan cu drepturi respective.
Dreptul asupra bunului imobil nou Iormat prin metoda divizrii include dreptul
asupra bunului imobil initial (supus divizrii) si planul cadastral.

4.6.3 Metoda comasrii bunurilor imobile
Comasarea este o modalitate de Iormare a unui bun imobil prin unirea a dou sau
mai multe bunuri imobile, nregistrate n modul stabilit, avnd hotare comune, inclusiv
hotare ce trec prin peretele comun, apartinnd unuia si aceluiasi proprietar sau aIlndu
se n proprietate comun a acelorasi persoane, la cererea lor.
Scopul comasrii este diIerit. n majoritatea cazurilor comasarea are scopul
crerii unor dimensiuni mai mari care se consider optimale.
Obiectul comasrii poate fi:
201
bunurile imobile ale unui proprietar;
bunurile imobile ale mai multor proprietari Iormnd proprietti comune pe cote
prti;
bunurile imobile proprietate comun.
n urma comasrii bunurilor imobile hotarele comune dispar.
Dreptul asupra bunului imobil Iormat prin comasare este exprimat prin dreptul
asupra bunurilor imobile initiale supuse comasrii si planul cadastral al bunului
imobil nou Iormat.
Deja din deIinitie constatm c comasarea, ca metod de Iormare a bunurilor
imobile, poate Ii aplicat si n cazurile Iormrii unor proprietti comune, chiar
comasrii unor proprietti comune existente.
n asemenea conditii important este de a calcula corect cota parte a Iiecrui
coproprietar n bunul imobil nou Iormat prin comasare.

4.6.4 Metoda combinrii
Combinarea este o modalitate de Iormare a unui bun imobil prin separarea unei
prti din bunul imobil nregistrat, Ir a se Iorma un bun imobil independent, si
alipirea prin schimb a acestei prti la un alt bun imobil adiacent, deasemenea
nregistrat n modul stabilit.
Combinarea are mai multe aspecte: economic, social juridic.
Aspectul social economic const n Iaptul c prin aplicarea acestei metode
obtinem o Iorm si amplasare rational a terenurilor (bunurilor imobile).
Aspectul juridic este c prin aplicarea acestei metodei devine posibil de a
exclude etape ntregi din procedura de legalizare a actiunii.
Exemplu. n alte conditii procedura ar Ii urmtoarea:
separarea si legalizarea drepturilor asupra bunurilor separate;
schimbul reciproc avantajos a bunurilor Iormate prin separare.
n cazul aplicrii metodei combinrii, aceste dou etape (separarea si schimbul)
sunt combinate n unul singur iar procedura de nregistrare se eIectuiaz sub Iorma
,modiIicrii nscrisului n registru.
Obiectul aplicrii metodei combinrii pot Ii terenurile (bunurile imobile) ale
unui proprietar sau a mai multor proprietari.

4.7 Proiectul de formare a bunurilor imobile
IndiIerent de metoda selectat, Iormarea bunurilor imobile se eIectueaz n baza
proiectului respectiv. n denumirea proiectului se va include metoda selectate de
Iormare a bunului imobil.
Proiectul Iormrii bunurilor imobile are scopul Iormulrii unei solutii concrete si
rationale de utilizare a viitoarelor bunuri imobile, respectnd interesele att personale
ct si obstesti care pot aprea.
Modul si continutul lucrrilor de elaborare a proiectelor este elaborat de
autoritatea public central din domeniu cadastrului.
Proiectul de Iormare a bunurilor imobile va include urmtoarele etape:
elaborarea studiului asupra obiectului Iormrii bunurilor imobile;
elaborarea proiectului de Iormare a bunului imobil;
transpunerea proiectului n natur;
elaborarea planului cadastral;
nregistrarea bunurilor imobile.
202
Studiul n baza cruia va Ii elaborat proiectul va include:
studierea cadrului juridic;
identiIicarea bunului n natur;
actualizarea planului cadastral.
Proiectul de Iormare a bunurilor imobile se elaboreaz n mai multe variante.
Varianta Iinal este aprobat de ctre solicitant. Modul de aprobare va depinde de
metoda de Iormare a bunului imobil. Proiectul de divizare sau de separare a unei
proprietti comune, va Ii aprobat de ctre toti coproprietarii printr-un acord comun.
Continutul proiectului este argumentat prin indici economici, ecologici,
legislativi.
Proiectul de separare a unei proprietti private, de comasare a mai multor
bunuri imobile, va Ii aprobat de ctre proprietar.
Transpunerea proiectului n natur se va eIectua cu respectarea normelor
tehnice elaborate de ctre autoritatea public central din domeniul cadastrului.
hotarele bunurilor imobile nou Iormate transpuse n natur pot Ii att generale ct si
Iixe, n dependent de Iiecare caz concret.
Executorul lucrrilor de Iormare a bunurilor imobile, n baza proiectului trecut
n natur, va alctui planul cadastral al bunului imobil.
Planul cadastral al bunului imobil reprezint n procesul Iormrii bunurilor
imobile documentul de baz care determin dimensiunile si hotarul de rspndire a
dreptului asupra bunului imobil.
Continutul planului cadastral este stabilit de ctre autoritatea public central n
domeniu.

4.8 Formarea for(at a bunurilor imobile.
n mod Iortat, un bun imobil poate Ii Iormat n baza legii prin hotrre
judectoreasc. n practic suint multiple cazuri de solutionare a problemei Iormrii
bunului imobil n baza hotrrii judectoresi.
Foarte des coproprietarii bunului imobil proprietate comun nu gsesc pe cale
amiabil solutia de divizare.
n majoritatea cazurilor proprietatea comun Iamilial este divizat n procesul
divorturilor, prin hotrre de judectoreasc.
Formarea bunurilor imobile proprietate privat poate Ii realizat la decizia
organului Iiscal n cazul sechestrrii de ctre acesta si comercializrii, n
conIormitate cu legislatia, a unei prti a bunului imobil n scopul stingerii datoriilor
Iiscale.
Formarea bunului imobil din initiativa organului Iiscal poate Ii eIectuat dup
aparitia, conIorm legislatiei, a dreptului de comercializare a bunului imobil.
Pentru nregistrarea n registrul bunurilor imobile a drepturilor asupra
bunurilor imobile noi Iormate si operarea modiIicrilor de rigoare n documentele
cadastrale, la
proiectul Iormrii bunului imobil se anexeaz, dup caz, hotrrea instantei de
judecat, sau hotrrea organului Iiscal privind sechestrarea bunului imobil si decizia
organului Iiscal privind Iormarea bunului imobil.



203
4.8 Formarea for(at a bunurilor imobile.
n mod Iortat, un bun imobil poate Ii Iormat n baza legii prin hotrre
judectoreasc. n practic suint multiple cazuri de solutionare a problemei Iormrii
bunului imobil n baza hotrrii judectoresi.
Foarte des coproprietarii bunului imobil proprietate comun nu gsesc pe cale
amiabil solutia de divizare.
n majoritatea cazurilor proprietatea comun Iamilial este divizat n procesul
divorturilor, prin hotrre de judectoreasc.
Formarea bunurilor imobile proprietate privat poate Ii realizat la decizia
organului Iiscal n cazul sechestrrii de ctre acesta si comercializrii, n
conIormitate cu legislatia, a unei prti a bunului imobil n scopul stingerii datoriilor
Iiscale.
Formarea bunului imobil din initiativa organului Iiscal poate Ii eIectuat dup
aparitia, conIorm legislatiei, a dreptului de comercializare a bunului imobil.
Pentru nregistrarea n registrul bunurilor imobile a drepturilor asupra bunurilor
imobile noi Iormate si operarea modiIicrilor de rigoare n documentele cadastrale, la
proiectul Iormrii bunului imobil se anexeaz, dup caz, hotrrea instantei de
judecat, sau hotrrea organului Iiscal privind sechestrarea bunului imobil si decizia
organului Iiscal privind Iormarea bunului imobil.

CAPITOLUL 5
EXEMPLE DE FORMARE A BUNURILOR IMOBILE

5.1 Exemplu de formare a bunului imobil prin metoda de separare
Scenariul lucrrilor de Iormare a unui bun imobil prin metoda separrii include
urmtoarele actiuni:
initierea lucrrilor,
elaborarea studiului de pretabilitate i fe:abilitate,
elaborarea proiectului de separare,
transpunerea proiectului de separare in natur,
elaborarea planului cadastral modificat,
indosrierea documentelor,
inregistrarea bunului imobil nou format.

5.1.1 Ini(ierea lucrrilor
Dreptul de a initia Iormarea unui bun imobil prin separare l are, n primul rnd
proprietarul terenului. Motivul separrii poate Ii diIerit. Mai des separarea este motivat
de necesitatea nstrinrii bunului imobil nou Iormat.
n asemenea cazuri, cnd proprietarul este initiatorul Iormrii bunului imobil, actul
n baza cruia se vor desIsura activittile va Ii decizia proprietarului. Ea poate Ii
exprimat prin:
cerere de executare a lucrrilor adresat oIiciului cadastral teritorial (n conditiile n
care oIiciul cadastral eIectueaz asemenea lucrri);
contract de executare a lucrrilor (n conditiile n care executorul va Ii o
ntreprindere privat).
204
n conditiile n care obiectul separrii este o proprietate comun coproprietarii pot
initia separarea bunului, printr-o cerere comun, semnat n mod obligatoriu de
ctre toti coproprietarii si autentiIicat notarial.
Din numele coproprietarilor contractul de executare a lucrrilor l va semna
persoana mputernicit n modul stabilit de legislatie.
n dependent de caz, separarea bunurilor immobile mai poate Ii eIectuat n
conditiile legii sau n baza hotrrii judectoresti (a organului Iiscal).
n conditiile legii separarea bunului imobil poate Ii eIectuat n baza actului
administrative emis de autorittile publice central sau locale.
La etapa de initiere a lucrrilor solicitantul si va expune detaliat doleanta.
AstIel, n cadrul exemplului nostru, n calitate de bun imobil initial, din contul
cruia va Ii Iormat un teren nou, este terenul marcat prin punctele 1,2,3,4 cu supraIata
total de 0,20 ha (vezi figura nr.)
Proprietarul terenului initiaz procedura de Iormare a bunului imobil prin separarea
unei portiuni cu supraIata de 0,10 ha, n scopul crerii unui teren nou pentru constructia
unei case noi individuale de locuit.
Terenul nou urmeaz va Ii vndut n conIormitate cu legislatia n vigoare.

5.1.2 Elaborarea studiului de pretabilitate yi fezabilitate
Necesitatea studiului de pretabilitate yi fezabilitate. Evident c n conditiile n
care proprietarul solicit aspectul Iezabilittii este depsit. O atentie deosebit se va
acorda aspectului de pretabilitate.

Bunul
imobil (terenul) initial

Figura nr.52


205
Scopul principal al studiului de a nu admite Iormarea bunurilor imobile n lipsa
conditiilor obiective de existent a lor. De a stopa Iormarea bunurilor imobile la o
stadie initial.
n procesul de elaborare a studiului autorul proiectului:
va identiIica bunul imobil n natur n baza dreptului de proprietate;
va actualiza planul cadastral (dup necesitate) etc.
AstIel, bunul imobil initial, n cadrul exemplului nostru, reprezint un teren aIerent
unei case individuale de locuit nregistrat n registrul bunurilor imobile cu numrul
34261010001. Punctele de hotar ale terenului coincid dreptului de proprietate. Litigii
Iat de terenurile megiese nu sunt depistate.

5.1.3 Elaborarea proiectului de separare
Conditiile de Iormare a bunului imobil nou sunt Iormulate mpreun cu solicitantul.
n cadrul prezentului exemplu, linia de separare a bunului imobil nou Iormat va Ii linia
a-b.
Bunul imobil nou Iormat pentru constructia casei individuale de locuit va avea
punctele de hotar 1,a,b,4 si numrul cadastral 34261010002.
Bunul imobil initial va rmne n hotarele cu punctele de hotar 2,3,b,a si numrul
cadastral initial 34261010001 (vezi figura nr....).
Proiectul de separare a bunului imobil este coordonat cu planul urbanistic ce tine
de respectarea normelor de amplasare a unei case individuale de locuit.

5.1.4 Transpunerea proiectului de separare n natur


Figura nr.53

n procesul transpunerii proiectului n natur sunt Iixate punctele ,a si ,b care
determin hotarele noi ale bunurilor imobile. n cazul dat dintre bunul imobil nou
Iormat si bunul imobil initial.
206
AstIel, punctul ,a este amplasate pelinia 1-2, la distanta de 30 metri de la punctul
1 si 30 metri de la punctul 2.
Punctul ,b este amplasat pe linia 3-4, la distanta de 31 metri de la punctul 3 si 31
metri de la punctul 4.
n practic, reiesind din situatia concret, conditiile de Iormare a sectoarelor de
teren (bunurilor imobile) pot Ii mult mai complicate. n asemenea cazuri de la autorul
proiectului se vor cere cunostinte proIunde n diIerite domenii.

5.1.5 Elaborarea planului cadastral modificat.
Planul cadastral modiIicat se va elabora n baza rezultatelor de transpunere a
proiectului bunului imobil n natur.
La planul cadastral modiIicat se va anexa lista coordonatelor punctelor noi ,a si
,b n conIormitate cu cerintele tehnice ale autorittii publice centrale n domeniul
cadastrului bunurilor imobile.

5.1.6 ndosrierea documentelor.
Dosarului documentelor lucrrilor cadastrale va include urmtoarele documente:
documentul de initiere a lucrrilor;
studiul de Iezabilitate,
planul cadastral (geometric) al bunului imobil initial;
proiectul bunului imobil nou Iormat;
msurri n de transpunere a proiectului n natur;
planul cadastral (geometric) al bunului imobil nou Iormat;
actul de primire a lucrrilor de ctre solicitant.

5.1.6 nregistrarea bunului imobil nou format.
Procesul de nregistrare a bunului imobil va include:
depunerea cererii de nregistrare a bunului imobil nou Iormat la care se va anexa
dosarul documentelor lucrrilor cadastrale;
examinarea cererii de nregistrare;
adoptarea deciziei asupra cererii de nregistrare;
nregistrarea cererii;
examinarea documentelor anexate la cerere (dosarului documentelor);
adoptarea deciziei de nregistrare a bunului imobil nou Iormat;
modiIicarea nscrisului n Iisierul registrului bunurilor imobile ce tine de bunul
imobil initial;
completarea dosarului cadastral al bunului imobil initial;
eIectuarea nscrisului n Iisierul registrului bunurilor imobile reIeritor la bunul
imobil nou Iormat;
deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou Iormat;
pregtirea extrasului din registru.
Documentul de drept asupra bunului imobil nou Iormat, n baza cruia se va
eIectua nscrisul n registrul bunurilor imobile, va Ii acelasi document de drept al
bunului imobil initial. n cazul dat Titlul de autentiIicare a dreptului detintorului de
teren.
n procesul de separare a bunului imobil initial si Iormarea unui bun imobil nou,
numrul (codul) cadastral al bunului initial se pstreaz. Numr (cod) nou se atribuie
numai bunului imobil nou Iormat.
207
Prevederile art. 21 (4) din Legea cu privire la Iormarea bunurilor imobile nr.354
XV din 28 octombrie 2004 care prevd prin lit. b ,anularea numrului cadastral al
Iiecrui bun imobil initial nu sunt argumentate stiintiIic.
Respectarea unei asemenea norme juridice poate aduce un impact negativ
sistemului inIormational n ansamblu. Se va pierde consecutivitatea inIormational.
Dup ce sectorul nou Iormat a Iost nregistrat si a devenit obiect de drept el va
putea deveni obiectul unei tranzactii (vnzare-cumprare, donatie etc.). n asemenea
conditii devine mai transparent tranzactia eIectuat. Bunul imobil nou Iormat,
posednd caracteristicile sale, poate Ii mai usor prezentat pe piat, mai corect
realizat.
n eIectuarea procesului de separare si Iormare a bunurilor imobile noi sunt
cointeresate ambele prti ale pietei imobiliare (vnztorul si cumprtorul). Cu alte
cuvinte, separarea bunurilor imobile este o actiune necesar ntr-o piat imobiliar
dezvoltat.

5.1.7 Particularit(ile propriet(ii comune
n cazul separrii unui bun imobil proprietate comun, este pstrat raportul de
drepturi (cota de proprietate) a coproprietarilor, att n bunul imobil de baz ct si
n bunul imobil Iormat n urma separrii, corespunztor cotelor din sectorul de teren
initial.

5.1.8 Particularit(ile separrii unui sector de teren liber de construc(ii.
Separarea unui sector de teren liber de constructii se eIectueaz determinnd
urmtoarele:
destinatia viitorului bun imobil;
conditiile de exploatare a bunului imobil nou Iormat;
supraIata bunului imobil nou Iormat;
conditiile relieIului, solului si alte conditii naturale;
amenajarea inginereasc a teritoriului.
Destinatia viitoare a bunului imobil separat reprezint o conditie principal care
si are inIluenta direct asupra supraIetei, modului de exploatare, stabilirii hotarelor
etc., si este determinat de ctre persoana Iizic sau juridic care a initiat actiunea de
separare.
Exploatarea bunului imobil separat necesit respectarea unor conditii dictate de
mediul nconjurtor, de bunurile imobile aIerente, instalatii si amenajri ingineresti.
SupraIata bunului imobil este stabilit pentru Iiecare caz concret, de proprietar, de
autoritatea administratiei publice locale, de instanta judectoreasc, de organul Iiscal,
prin actul notarial.
Conditiile relieIului, solului, sunt respectate n msura inIluentei lor asupra
bunurilor imobile aIerente si Iolosirii rationale a bunului imobil separat, n
conIormitate cu proiectul de Iormare a bunului imobil.
Amenajarea teritoriului este exprimat prin instalatii ingineresti subterane sau
terestre, plantatii Iorestiere, multianuale, obiecte antierozionale, ameliorative, care si
au inIluenta lor asupra hotarelor bunului imobil separat.
La separarea unui sector de teren, mpreun cu una sau mai multe constructii
principale este luat n consideratie dependenta Iunctional dintre constructiile si
amenajrile ingineresti existente.
208
SupraIata, dimensiunile si stabilirea hotarelor bunului imobil separat sunt stabilite
reiesind din Iunctionarea normal a constructiilor separate.
Repartizarea constructiilor existente n spatiu, poate naste sectoare de teren sau
zone de Iolosint comun care sunt exprimate n dou variante:
sectorul de interes comun este Iormat ca un bun imobil proprietate comun;
sectorul de teren de interes comun este trecut n proprietatea privat a unei
persoane Iizice sau juridice Iormnd paralel servitute n interesul sectoarelor adiacente.

5.2 Exemplu de formare a bunului imobil prin metoda de divizare
Scenariul lucrrilor de Iormare a unui bun imobil prin metoda divizrii include
urmtoarele actiuni:
initierea lucrrilor,
elaborarea studiului de pretabilitate i fe:abilitate,
elaborarea proiectului de divi:are,
transpunerea proiectului de divi:are in natur,
elaborarea planului cadastral modificat,
indosrierea documentelor,
inregistrarea bunului imobil nou format.

5.2.1 Ini(ierea lucrrilor
Dreptul de a initia divizarea unui bun imobil proprietate comun l au
coproprietarii. n conditii concrete acest drept l pot avea organele judectoresti si
Iiscale.


Figura nr.54

209
Coproprietarii pot initia divizarea propriettii comune printr-un acord comun
autentiIicat notarial. Totodat, n numele tuturor coproprietarilor poate actiona o
persoan abilitat cu mputernicirile respective.
Proiectul de divizare a bunurilor imobile poate Ii elaborat att de ctre specialistii
oIiciului cadastral teritorial ct si de ctre o ntreprindere privat pe baz de contract.
Divizarea bunurilor mobile a ntreprinderilor cu Iond statutar se nIptuieste n
baza statului ntreprinderii.
Divizarea bunurilor imobile dictate de procesul reIormei economice din Republic
se nIptuieste n baza deciziei autorittii administratiei publice centrale dac
legislatia n vigoare nu prevede altceva.

5.2.2 Elaborarea studiului de pretabilitate yi fezabilitate;
n cadrul studiului autorul proiectului va identiIica bunul imobil (terenul) n
natur, n baza dreptului de proprietate comun, va determina legalitatea unei
asemenea actiuni, mrimea cotei - prti a Iiecrui coproprietar etc.
Un rol important al studiului asupra bunului imobil este actualizarea inIormatiei,
a planului cadastral, reIlectarea n plan a tuturor obiectivelor care ar avea inIluent
asupra deciziei de proiect.
Un exemplu de bun imobil proprietate comun este reprezentat n figura nr. .....
AstIel, terenul ,A reprezint o proprietate comun n care detin cote prti de
teren 67 de coproprietari.

5.2.3 Elaborarea proiectului de divizare.
Proiectul de divizare a bunurilor imobile este elaborat n mai multe variante.
Varianta Iinal este aprobat de ctre toti coproprietarii. Decizia de aprobare va Ii
procesul verbal al adunrii tuturor proprietarilor.

Figura nr.55


210
O atentie deosebit n procesul de initiere a lucrrilor si de examinare si aprobare
a proiectului de divizare se va acorda persoanelor care, din diIerite motive, lipsesc,
drepturilor de succesiune etc.
Pentru aceasta procesul de elaborare a proiectul va include Iormarea unui grup de
initiativ care va avea si Iunctia de inIormatizare, de solutionare a altor cazuri
extremale.
Figura nr...... include varianta Iinal a unui proiecte de divizare a cotelor prti n
7 de teren:ri.
SupraIata terenurilor n natur este echivalent cotelor prti din proprietate
comun.
Fiecare teren n parte este amplasat cu acces la drum, cu respectarea cerintelor
Iat de combaterea eroziunii, alte cerinte reIeritoare la amplasarea terenurilor agricole.
Despre respectarea conditiilor obligatorii reIeritoare la amplasarea terenurilor n
cadrul proiectului va Ii inclus avizul respectiv al autorittilor publice locale.

5.2.4 Transpunerea proiectului n natur.
Varianta Iinal a proiectului de divizare a bunului imobil proprietate comun,
coordonat (acceptat) de ctre toti coproprietarii si avizat pozitiv de ctre persoanele
abilitate din cadrul autorittilor publice locale este transpus n natur.
n procesul transpunerii n natur a proiectului de divizare sunt utilizate metodele
respective de elaborare a planului cadastral.

5.2.5 Elaborarea planului cadastral modificat
n baza msurrilor de transpunere a proiectului de divizare n natur a Iost
elaborat planul cadastral al terenurilor nou Iormate.
mpreun cu elaborarea planului cadastral sunt determinate coordonatele tuturor
punctelor de hotar al terenurilor noi.
Planul cadastral digital (numeric) se elaboreaz n conIormitate cu cerintele
tehnice ale autorittii publice centrale n domeniul cadastrului.
Divizarea bunului imobil la solicitarea coproprietarilor este Iinalizat cu
elaborarea dosarului lucrrilor cadastrale si a planului cadastral.

5.2.6 ndosrierea documentelor cadastrale
Dosarul documentelor elaborare n procesul de divizare a terenurilor va include
urmtoarele:
documentul de initiere a lucrrilor;
studiul de Iezabilitate;
planul cadastral (geometric) al bunului imobil initial;
proiectul Iormrii bunurilor imobile prin divizare;
msurri n teren de transpunere a proiectului n natur;
planurile cadastrale (geometrice) ale bunurilor imobile nou Iormate;
actul de primire a lucrrilor de ctre solicitant.

5.2.7 nregistrarea bunului imobil nou format.
Procesul de nregistrare a bunului imobil Iormat prin divizare va include:
depunerea cererilor de nregistrare a bunurilor imobile nou Iormate. Dosarul
lucrrilor cadastrale de divizare se va anexa la dosarul bunului imobil supus divizrii;
examinarea cererilor de nregistrare;
211
adoptarea deciziei asupra cererilor de nregistrare;
nregistrarea cererilor;
examinarea documentelor anexate la cerere (dosarul documentelor);
adoptarea deciziei de nregistrare a bunurilor imobile nou Iormate;
modiIicarea nscrisului n Iisierul registrului bunurilor imobile ce tine de bunul
imobil initial;
completarea dosarului cadastral al bunului imobil initial;
deschiderea Iiselor noi de nregistrare (a codurilor noi cadastrale);
eIectuarea nscrisului n Iisierele registrului bunurilor imobile;
deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou Iormat;
pregtirea extrasului din registru.
Documentul de drept asupra bunului imobil nou Iormat, n baza cruia se va
eIectua nscrisul n registrul bunurilor imobile, va Ii acelasi document de drept al
bunului imobil initial. n cazul dIat dreptul la proprietatea comun.
n procesul de devizarea a bunului imobil initial si Iormarea a mai multor bunuri
imobile, se vor deschide coduri cadastrale noi.

5.3 Exemplu de formare a bunului imobil
prin comasare
Foarte des comasarea este aplicat n cazurile cnd un proprietar a cumprat
mai multe terenuri amplasate alturi unul de altul, de la mai multi proprietari (vezi
figura ....a).
Necesitatea comasrii n majoritatea cazurilor are continut economic. Acesta se
reIer la posibilitatea proprietarului de a initia un gaj cu terenurile ce-i apartin sau
alte activitti economice.
n conditiile n care se comaseaz propriettile la doi si mai multi proprietari
Iormnd o proprietate comun atunci, aceast variant a comasrii va Ii invers
procesului de divizare.
IndiIerent de caz, nregistrarea bunului imobil Iormat prin comasare se va
eIectua la solicitarea proprietarului sau, dup caz a coproprietarilor.
Pentru bunurile imobile nou Iormate prin comasare se vor deschide dosare
cadastrale si numere (coduri) cadastrale noi.

Terenurile
procurare pn la comasare

Varianta ,a
Terenurile
Procurate dup comasare

Varianta ,b
Figura nr 56

212
5.4 Exemplu de formare a bunului imobil
prin combinare
n cadrul Iigurii .... este reprezentta un exemplu de aplicare a metodei de
combinare a terenurilor.
Motivul aplicrii metodei combinrii este intersectarea terenurilor a doi
proprietari (numerele cadastrale 34263080057 si 34263080058) printr-un drum.
Varianta ,a ne imagineaz repartizarea terenurilor intersectate de drum pn
la aplicarea metodei de combinare. Este evident c drumul A-B a creat impedimente
spatiale pentru ambii proprietari de terenuri.
n procesul combinrii portiunilor de teren nu sau atribuit numere cadastrale
noi dar sau pstrat cele anterior nregistrate.

Amplasarea
terenurilor pn la combinare
Varianta ,a

Amplasarea
terenurilor dup combinare
Varianta ,b
Figura nr.57

Scenariul aplicrii metodei combinrii este urmtorul:
initierea proiectului de combinare a terenurilor (bunurilor imobile);
depunerea cererii de elaborare a proiectului de combinare;
elaborarea proiectului de combinare;
aprobarea de ctre solicitanti a proiectului de combinare;
depunerea cererii de modeIicare a nscrisului n registrul bunurilor imobile;
modeIicarea nscrisului n registru.

5.4.1 Ini(ierea proiectului.
Proiectul de combinare a dou bunuri imobile poate Ii initiat numai la
solicitarea ambelor prti (proprietari). n dependent de autorul proiectului de
combinare, expunerea vointeii de initiere a proiectului este diIerit. La oIiciul
cadastral se vor depune dou cereri. La o ntreprindere privat va Ii acceptat un
contract triplu de eIectuare a lucrrilor.

5.4.2 Elaborarea proiectului.
Obiectul proiectului de combinare a terenurilor va Ii, n exclusivitate numai
terenurile prtilor solicitante.
213
n procesul de elaborare a proiectului se va respecta principiul pretabilittii si
Iezabilittii, schimbului echitabil etc.
Proiectul va include:
nota inIormativ (de argumentare) a actiunilor preconizate;
proiectul amplasrii spatiale a terenurilor (proiectul planului cadastral).

5.4.3 Aprobarea proiectului.
Un rol important n aplicarea metodei de combinare a bunurilor imobile l are
maniIestarea vointei de aprobare (acceptare, autentiIicare) a modiIicrilor initiate.
Evident c numai prtile pot accepta sau respinge proiectul de combinare a
bunurilor imobile.
Procedura de recunoastere a deciziilor de proiect poate Ii maniIestat prin
cererea comun de modiIicare a nscrisului din registru n baza proiectului de
combinare a bunurilor imobile.

5.4.4 Modificarea nscrisului din registru.
Regstratorul exeamineaz cererea comun de nregistrare a modiIicrilor n
registru, proiectul de combinare a bunurilor imobile anexat si, n conditiile
respectrii legislatiei n vigoare adopt decizia de eIectuare a modiIicrii.
n procesul de examinare, registratorul va acorda o atentie deosebit Iaptul ca
proiectul (deciziile de proiect) s nu depseasc limitele drepturilor detinute de
proprietari.
CAPITOLUL 6
IDENTIFICAREA BUNURILOR IMOBILE

efinijii.
identic la Iel; egal; ntocmai; coincide;
identitate nsusire de a Ii: la Iel; egal; ntocmai (coincide);
a identifica a determina identitatea.

6.1 Generalit(i.
Identificare a terenurilor - veriIicarea (determinarea) coincidentei amplasrii,
dimensiunilor, continutului (inIormatia calitativ si cantitativ raportat la ea) unui
teren determinat anterior.
n cadrul lucrrilor cadastrale, identiIicarea bunurilor imobile este aplicat
destul de des.
Deja din deIinitie constatm c procedura de identiIicare, presupune existenta
si analiza la dou inIormatii despre unul si acelasi bun imobil.
prima descrierea bunului imobil n continutul documentului de drept si a
Iisierului registrului;
a doua realitatea n natur a aceluiasi bun imobil.
Procedura de identiIicare include analiza acestor inIormatii si stabilirea
nivelului de coincident ntre ele.
214
La etapa initial a procesului de implementare a cadastrului bunurilor imobile
identiIicarea a Iost aplicat ca un compartiment al nregistrrii primare masive a
bunurilor imobile.
La aceast etap esenta lucrrilor a Iost Iormulat prin necesitatea de a
determina nivelul de identitate dintre inIormatia inclus n documentul de drept de
care dispunea cetteanul respectiv si realitatea n natur.
Aceste lucrri de identiIicare, la aceast etap, au avut ca scop respectarea
nivelului de veridicitate a inIormatiei incluse n registrul bunurilor imobile.
La etapa nregistrrii primare n calitate de documente de drept sunt actele
juridice, actele administrative emise n baza legii, certiIicatele de mostenire,
hotrrile judectoresti etc. Materialele cartograIice (parte component a acestor
documente de drept vor servi o inIormatie suplimentar convingtoare despre
identitatea dreptului si a bunului.
n practic, identiIicarea bunurilor imobile mai des se aplic n cazul
actualizrii inIormatiei n scopuri publice si a controlului asupra legalittii dreptului
de proprietate.

6.2 Identificarea bunurilor imobile n
scopuri publice.
Un rol important l are identiIicarea bunurilor imobile n scopul implementrii
politicii Iiscale bazate pe valoarea lor de piat.
Evaluarea masiv a bunurilor imobile n scopuri Iiscale este imposibil Ir o
cunoastere proIund a tuturor nsusirilor lor. n aceste scopuri identiIicarea bunurilor
imobile este eIectuat n scopul determinrii identittii dintre inIormatia din
cadastru si realitatea pe teren.
Evident c, caracteristicile bunurilor imobile n teren se aIl ntr-o permanent
dezvoltare (modiIicare) att sub inIluenta Iactorilor naturali ct si celor antropici.
Pe ct de veridic va Ii inIormatia din registrul bunurilor imobile pe att de
corecte vor Ii sumele calculate Iiscale.
n conditiile n care evaluarea n scopuri Iiscale este eIectuat pentru prima dat
este evident c si registrul bunurilor imobile nu va include toat inIormatia necesar
pentru aceste actiuni.

6.3 Identificarea bunurilor imobile n scopul
stabilirii legalit(ii.
Aceste activitti sunt eIectuate att prin initiativa instantelor de judecat ct si a
persoanelor Iizice, juridice sau a autorittilor publice.
Scopul unor asemenea identiIicri este de a conIirma (sau inIirma) coincidenta
inIormatie din registrul bunurilor imobile cu cea din teren sub motivul lezrii unor
drepturi.
Mai des aceste incoincidente sunt cutate la amplasarea hotarelor terenurilor.
InIormatia din registru n asemenea cazuri este considerat veridic iar abaterile de
la aceast inIormatie incoincidente.

215
CAPITOLUL 7
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

7.1. Generalit(i
Cadrul legislativ al evalurii bunurilor imobile este expus n Legea Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 XV din 18.04.2002.
'aloare - totalitatea nsusirilor ce determin utilitatea obiectului;
!rej - valoare comercial, echivalent n bani al bunului pe piat. Se maniIest
n procesul nemijlocit de vnzare cumprare.
val:are e8timare) proces de determinare a valorii obiectului la o dat
concret, tinndu-se cont de Iactorii Iizici, economici, sociali, si de alt natur care
inIluenteaz asupra valorii.
'aloare de piaj pretul la care bunul ar putea Ii vndut n cadrul unui
contract privat, ntre un vnztor hotrt s vnd si un cumprtor independent, la
data evalurii, considerndu-se c proprietatea este expus public pe piat,
conditiile de piat permit o vnzare ordonat si c tinnd seama de natura
propriettii, este disponibil o perioad normal pentru negocierea
vnzrii.(Standarde Profesionale Europene ..).
val:are ma8iv proces de determinare a valorii unui grup de bunuri
imobile cu caracteristici similare, la o dat concret, cu aplicarea procedurilor
standard de evaluare si a analizei statistice.
val:are 8electiv - proces de determinare a valorii bunului la solicitarea
proprietarului sau a altor persoane Iizice sau juridice interesate n evaluarea
obiectului.
val:are individ:al estimare a valorii unui obiect concret al evalurii, cu
caracteristici individuale, la o dat concret, tinndu-se cont de toti Iactorii care
inIluenteaz asupra valorii.
Raport de eval:are act ntocmit de evaluator, pe hrtie sau pe suport
electronic, la Iinele procesului de determinare a valorii obiectului evalurii.
Spre deosebire de inIormatia cantitativ, inIormatia calitativ a cadastrului
priveste bunurile imobile prin continutul su economic, prin prisma valorii lor reale.
La rndul su, valoarea este o Iunctie a continutului cantitativ si calitativ al
bunului imobil evaluat iar evaluarea un proces de determinare a valorii.
Activitatea de apreciere a calittii bunurilor imobile se numeste bonitare
cadastral.
Pentru Iondul Iunciar, n majoritate, aspectul calitativ se reIer la bonitarea
terenurilor, a categoriilor de destinatie si Iolosint. La terenurile agricole bonitarea
cadastral se eIectueaz n scopul determinrii gradului de productivitate a solurilor
n Iunctie de Iertilitatea lor natural si tehnologiilor de lucru.
Aspectul calitativ al terenurilor cu destinatie agricol se mai completeaz cu
date privind nivelul de degradare natural a terenurilor, de amenajate prin lucrri de
mbunttiri Iunciare (irigatie, desecri, ndiguiri, combatere a eroziunii solurilor ) etc.
n dependent de categoria de destinatie pot Ii bonitate (evaluate) toate
categoriile de destinatie ale Iondului Iunciar.
216
Pentru constructii aspectul calitativ const n continutul cldirilor n Iunctie
de materialul de constructie (beton, lemn, crmid etc.), gradul de uzur si dotarea
cu instalatii.
Pentru Iondul silvic, aspectul calittii const n evaluarea Iondului lemnos,
cartarea terenurilor Iorestiere, evidenta zonelor atacate de boli, distruse de incendii,
Iurtuni etc.
Pentru Iondul Iunciar al apelor aspectul calitativ const n evidenta zonelor
inundabile, a zonelor care cer a Ii amenajate, n evaluarea strii de protectiei a calittii
apelor, n valoarea nemijlocit a apelor.
Prin metodele de bonitare a terenurilor agricole se poate de stabilit, n mod
stiintiIic, valoarea productiilor si a veniturilor nete cadastrale.
Astfel, evaluarea bunului imobil repre:int un compartiment de ba: ce tine de
aspectul economic al cadastrului.
Sunt cunoscute urmtoarele metode de evaluare:
a) metoda analizei comparative a vnzrilor;
b)metoda veniturilor;
c)metoda cheltuielilor.
La rndul su, metodele de evaluare enumerate mai sus si au aplicare n
diIerite Iorme si anume
evaluare masiv;
evaluare selectiv;
evaluare individual;
evaluare curent;
evaluare n scopul consolidrii terenurilor agricole
alte Iorme de evaluare n dependent de necesitate.
IndiIerent de Iorma selectat, metodele aplicate n cadrul ei vor Ii metodele
evalurii de piat a bunurilor imobile mentionate mai sus.

7.2 Metoda analizei comparative a
vnzrilor
7.2.1 Generalit(i.
Metoda anali:ei comparative a vnzrilor se bazeaz pe estimarea valorii
obiectului concret prin compararea cu alte obiecte similare, vndute sau
propuse spre vnzare.
Continutul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor (analizei vnzrilor
comparabile) se bazeaz pe axioma c dac dou bunuri imobile sunt identice atunci
valoarea cunoscut a unui bun poate Ii rspndit asupra celui identic.
Scenariul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor este urmtorul:
identiIicarea obiectului evalurii;
studierea (analiza) pietei;
selectarea bunurilor imobile comparabile;
veridicitatea inIormatiei;
selectarea unittilor de comparatie;
selectarea elementelor de comparatie;
ajustarea. Metode de ajustare;
217
determinarea valorii bunului evaluat

7.2.2 Identificarea obiectului evaluat.
Primul pas n procesul de evaluare a bunurilor imobile este cunoasterea
obiectului evalurii. Scenariul actiunilor de evaluare va depinde mult de categoria
obiectului evaluat. Evident c procesul de evaluare, inIormatia utilizat, si chiar
metodele aplicate pentru un teren nu va Ii echivalent cu cel al unei constructii.
n continuare este necesar de cunoscut continutul, caracteristicile obiectului
evalurii. Pentru evaluarea unei constructii va Ii necesar de cunoscut un sir de date
reIeritoare la dimensiuni, volum, Iorm, elemente ale constructiei etc.
Cunoasterea detaliat a obiectului evalurii este o axiom n procesul de
evaluare a bunurilor imobile.
7.2.3 Studierea (analiza) pie(ei.
Cunoscnd deja caracteristicile si particularittile obiectului evalurii se
purcede la studierea pietei.
Piata bunurilor imobile n ansamblu este vast. Pentru evaluator ns, interes
prezint piata bunurilor obiectului evalurii.
Exemplu. Dac obiectul evalurii este un teren atunci evaluatorul nu va studia
(analiza) piata constructiilor dar numai a terenurilor.
Studierea (analiza) pietei poate Ii divizat n dou etape:
determinarea izvoarelor de inIormatie;
analiza propriu zis a inIormatiei
Unde se aIl inIormatia? Cu aceast ntrebare se vor conIrunta toti evaluatorii
si mai ales cei nceptori. Evaluatorii cu practic dispun deja de baze inIormationale
proprii. Totodat, si pentru ei, n dependent de obiectul evalurii, problema
inIormational devine actual.
Unul din cele mai rspndite izvoare de inIormatie sunt oIiciile cadastrale
teritoriale. Anume, aceast structur public nregistreaz sistematizat inIormatia
despre tranzactiile cu bunurile imobile.
Un alt izvor de inIormatie sunt notarii, att privati ct si publici. Totodat
obtinerea inIormatiei din interiorul serviciului notarial este nsotit de obstacole,
inclusiv legislative (conIidentialitatea tranzactiei etc.).
n calitate de inIormatie pot servi diIerite izvoare de publicitate

7.2.4 Selectarea bunurilor imobile comparabile.
n procesul analizei pietei bunurilor imobile sunt selectate sunt selectate acele
bunuri imobile care sunt mult asemntoare obiectului evalurii.
Exemplu. Dac obiectul evalurii reprezint o caz individual cu un etaj,
amplasat pe un teren aIerent de 0,07ha atunci, o alt cas, cu dou etaj, amplasat
pe un teren de 0,14 ha, va Ii putin comparabil si deci mai rar selectat, chiar si dac
alte elemente de comparatie vor Ii acceptabile.
n procesul de selectare a bunurilor comparabile este actual o alt axiom. Cu
ct mai aproape (asemntoare, identice) vor Ii obiectele selectate pentru comparatie
cu att rezultatul Iinal va Ii mai veridic.
n procesul de selectare a bunurilor comparabile se acumuleaz o inIormatie
218
despre toate bunurile selectate. Aceast inIormatie se va reIeri la elementele de
comparatie care au o inIluent major asupra Iormrii pretului bunului imobil.

7.2.5 Veridicitatea informa(iei
n practic ne conIruntm cu cazuri cnd, evaluatorul a selectat mai multe
bunuri imobile care Iiind vndute cumprate din punctul de vedere al categoriei
obiectului corespund criteriilor de comparatie. Totodat, inIormatia disponibil
despre aceste obiecte, nu ntotdeauna este veridic.
Determinarea veridicittii inIormatiei despre bunurile imobile selectate este
etapa ce urmeaz.
Asupra calittii inIormatiei inIluenteaz mai multi Iactori att obiectivi
(naturali) ct si subiectivi.
n calitate de Iactori obiectivi pot Ii: timpul, amplasarea, situatia economic
general (criza economic) etc.
Factori subiectivi de inIluent asupra calittii inIormatiei pot Ii: relatiile dintre
prtile tranzactiei, vrsta inIormatiei etc.
Limitele geograIice ale surselor de inIormatie depind de natura si tipul bunului
imobil evaluat. Hotarele pietei trebuie s deIineasc un teritoriu unde ar Ii cutate
bunuri imobile comparabile.
Pentru a depsi Iactorii negativi de inIluent asupra calittii inIormatiei
acumulate este necesar de a studia proIund piata bunurilor imobile.
Mai veridic este considerat inIormatia acumulat nemijlocit din procesul de
desIsurare a tranzactiei.
Este necesar de mentionat c evaluatorii, n permanent si completeaz baza
de date de care ei dispun. Calitatea evalurii bunului imobil si ea va depinde de baza
de date de care dispune evaluatorul.
n procesul de determinare a veridicittii inIormatiei, un numr de obiecte
selectate anterior vor Ii excluse din numrul celor comparabile.

7.2.6 Unit(i de compara(ie.
Selectarea unittilor de comparatie depinde de categoria bunului imobil.
Apartamentele deseori se analizeaz n baza pretului pe o unitate de apartament. Se
Ioloseste si pretul unui metru ptrat (m
2
). Depozitele si bunurile imobile industriale
pot Ii comparate n baza pretului unui metru ptrat (m
2
) sau metru cub(m
3
) a ntregii
cldiri. Hotelurile pot Ii analizate n pret de camer. Restaurantele, teatrele,
auditoriile la pretul unui loc. Parcrile pot Ii comparate Iolosind pretul unui loc de
parcare. Statiile de reparatii auto la pretul unui loc de reparatie. Terenurile vacante
pot Ii comparate la metru ptrat, la un hectar etc.
Unittile de comparatie se Iolosesc pentru a Iacilita comparatia bunurilor imobile
studiate si celor comparabile.

7.2.7 Elemente de compara(ie.
Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale bunului imobil si a
tranzactiei care creeaz varietatea de preturi pe piata imobiliar.
219
n procesul evalurii este necesar de luat n consideratie toate diIerentele dintre
bunurile imobile selectate pentru comparatie si bunul imobil evaluat, care ar putea
inIluenta (diminua) valoarea lor. Pentru a identiIica variabilele la care valorile sunt
sensibile, este studiat piata.
Ajustrile (comparatiile, potrivirile) pentru diIerent se Iac la pretul Iiecrui bun
imobil comparabil pentru a Iace obiectul comparabil egal cu obiectul studiat la data
estimrii valorii.
Mai rspndite sunt 10 elemente de baz pentru comparatie care trebuie luate n
consideratie la analiza vnzrilor comparabile:
1. drepturile transmise;
2. conditiile de Iinantare;
3. conditiile de vnzare;
4. cheltuielile Icute imediat dup cumprare;
5. conditiile pietei;
6. amplasarea;
7. caracteristicile Iizice (dimensiunea, calitatea constructiei, starea);
8. caracteristicile economice (cheltuielile de mentinere, etc.);
9. utilizarea, (zonarea);
10. componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
n conditii concrete n dependent de scopul evalurii, evaluatorul mai poate
utiliza si alte elemente (Iactori de inIluent a valorii bunului imobil). Printre ele pot
Ii restrictiile guvernamentale, drepturile asupra bazinelor acvatice, accesul la
proprietate, mbunttiri n aIara terenului, necesare pentru dezvoltarea terenului cu
constructii etc.
Deseori elementul de baz a comparatiei este mprtit n sub-categorii care
descriu Iactorul analizat. De exemplu, caracteristicile Iizice pot Ii mprtite n
urmtoarele sub categorii: supraIat, Iorm, pant, bonitate etc.
n cazurile cnd nu sa selectat numrul necesar de vnzri comparabile, atunci
pot Ii incluse bunuri imobile cu caracteristici mai variate. Dac ele vor Ii analizate si
ajustate corect, atunci va Ii primit o estimare corect a valorii bunului imobil studiat.
Un numr mic de vnzri comparabile deseori nu este suIicient pentru a determina
ajustrile la elementele de comparatie. Un diapazon de valori bazat pe un numr
mic de bunuri imobile poate deIorma concluziile asupra valorii. Cu ct mai mare este
baza de date din care se extrag ajustrile cu att mai sigur este concluzia.
Totodat, este necesar de constatat c Iiecare tar dispune de o piat imobiliar
cu traditiile sale, cu vrsta sa etc. La o etap initial a pietei imobiliare cum este acum
n Moldova, n conditiile cnd lipsesc vnzrile comparabile este greu de a astepta
rezultate nalte de la evaluarea prin metoda comparatiei vnzrilor. La aceast etap de
dezvoltare a pietei sunt micsorate si cerintele Iat de rezultatul evalurii. Aceasta se
reIer mai mult la evaluarea masiv n scopul impozitrii bunurilor imobile.

7.2.7.1 Drepturile transmise.
Unul din cele mai importante elemente de comparatie a bunurilor imobile n,
procesul evalurii lor, sunt drepturile transmise.
220
Acest element de comparatie la rndul su, inIluenteaz asupra pretului
bunului imobil diIerentiat, n dependent de scopul evalurii si continutul dreptului
transmis.
De pild, pretul unui bun imobil neangajat n tranzactii, n procesul vnzrii-
cumprrii, va Ii mai mare dect cel aIlat n relatii de arend, gajat, supus altor grevri.
Din aceste considerente, este necesar de a identiIica precis drepturile asupra
bunului imobil transmise la Iiecare tranzactie comparabil selectat pentru analiz.
Multe categorii de bunuri imobile, n special acele care genereaz venit se vnd
cu drepturi existente de arend. Potentialul de generare a venitului este deseori limitat
de conditiile arenzii existente.
Pentru a stabili, de pild, inIluenta Iaptului c bunul imobil, aIlat n procesul de
vnzare-cumprare mai este si arendat de o alt persoan, pentru stabilirea valorii lui
de piat este necesar de Icut si unele ajustri. Esenta acestor ajustri const n a
constata dac plata de arend stabilit pentru bunul imobil este egal cu plata de
arend de piat.
Pentru aceasta sunt analizate pltile a mai multor sectoare (bunuri) arendate. In
majoritatea cazurilor (legislatia n vigoare sustine asemenea conditii) dreptul de
arend se pstreaz dup arendas si dup nstrinarea obiectului, n alte cazuri,
dreptul de arend poate Ii ncetat. ncetarea dreptului nainte de termenul stabilit,
poate provoca recuperarea pierderilor arendasului.
n ambele cazuri dreptul de arend va diminua valoarea bunului imobil.
Rmne de argumentat n ce msur se va petrece.
O inIluent similar asupra valorii bunului imobil o are gajul, servitutea etc.
Dac drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile selectate pentru
comparatie si bunul imobil evaluat diIer, iar n metoda comparatiei vnzrilor nu se
Iac ajustri numerice pentru aceste diIerente, atunci diIerenta trebuie mentionat n
raportul de evaluare.

7.2.7.2 Condi(iile de finan(are.
Pretul tranzactiei cu un bun imobil poate s diIere de un bun imobil identic din
cauza diIeritor conditii de Iinantare. De exemplu, bunul imobil a Iost cumprat n rate
iar cumprtorul achit periodic suma stabilit de contract.
Un alt caz poate Ii atunci cnd vnztorul doreste s vnd proprietatea si s
primeasc bani n numerar. Mai pot Ii cazuri cnd plata este Icut prin transIer sau
direct, vnztorului.
Pentru vnztor, n majoritatea cazurilor, mai putin preIerabil va Ii plata n rate
si prin transIer. n asemenea conditii bunul imobil va Ii evaluat la o valoare mai mare
si invers.

7.2.7.3 Condi(iile vnzrii.
Un bun imobil poate avea pretul mai mic de piat dac vnztorul are nevoie
urgent de bani. Aceast conditie poate aduce la aceia c bunul imobil nu s-a aIlat pe
piat termenul necesar pentru a Ii evaluat la justa lui valoare.
Relatiile dintre participantii la vnzare pot inIluenta pretul propriettii.
Firme legate ntre ele pot nregistra o tranzactie la pret diIerit de piat pentru a
221
satisIace unele interese de aIaceri. Un membru al Iamiliei poate vinde o proprietate
altui membru la un pret redus, sau un cumprtor poate plti un pret mai mare pentru
proprietate dac ea a Iost construit de strmosii lui.
Atunci cnd la tranzactie se depisteaz conditii diIerite de celea de piat,
vnzarea poate Ii Iolosit ca comparabil numai cu precautii. Nu n zdar, conditiile
vnzrii sunt Iixate si n deIinitia valorii de piat a bunurilor imobile inclusiv n
Standardele ProIesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Propriettilor
Imobiliare unde este stabilit c cumprtorul trebuie s Iie persoan ,independent
Iat de vnztor.
Desi conditiile de vnzare sunt deseori aplicate numai la tranzactii care nu se
consider libere pentru piat, unele vnzri libere pot reIlecta motivri ne tipice
datorit conditiilor neobisnuite de impozitare, lipsa termenului lung de expunere n
piat, sau datorit complexittii procedurilor. Dac vnzrile Iolosite reIlect situatii
neobisnuite, pentru motivare sau conditii de vnzare neobisnuite trebuie Icut
ajustarea potrivit. Aceste circumstante sunt explicate n raportul de evaluare.

7.2.7.4 Cheltuielile fcute imediat dup cumprare.
Un cumprtor ia n consideratie si cheltuielile care vor trebui Icute dup
cumprarea propriettii deoarece aceste costuri aIecteaz pretul. Asemenea cheltuieli
pot include costurile de demolare a unor elemente ale constructiei, de reconstructie a
obiectului n ntregime etc.

7.2.7.5 Condi(iile de pia( (data vnzrii).
Piata bunurilor imobile si are conditiile ei dictate de diIeriti Iactori. Acesti
Iactori pot Ii de diIerit natur: economici, sociali, naturali ecologici etc. n
majoritatea cazurilor ei sunt variabili n timp.
O ajustare pentru conditiile de piat se Iace dac din timpul cnd au avut loc
vnzrile comparabile, valorile au crescut sau au sczut.
Schimbrile n conditiile de piat pot avea loc si din cauza schimbrii legislatiei
privind impozitarea venitului, interdictii sau moratorii asupra constructiei si din cauza
Iluctuatei n cerere si oIert. Uneori schimbrile n piat sunt cauzate de mai multi
Iactori economici mpreun. O criz economic duce la cderea tuturor preturilor
bunurilor imobile dar diIerite tipuri de bunuri imobile sunt aIectate diIerit. O reducere
a cererii poate aIecta numai o categorie de bunuri imobile. Dac cererea de un anumit
tip de bunuri imobile cade pe parcursul unei perioade de inIlatie, atunci vnzrile
care au avut loc atunci pot s nu arate valori credibile la bunurile imobile similare
pn ce nu vor Ii Icute ajustrile potrivite. Vnzrile altor tipuri de bunuri imobile
pe parcursul aceleiasi perioade pot reIlecta mai bine conditiile de piat pentru un
tip speciIic de bunuri imobile care sunt evaluate. ntr-o economie n cdere deseori
este greu de gsit vnzri recente.
Ajustrile la conditiile de piat deseori se mai numesc ajustri de timp. Dar
timpul nu este cauza ajustrii. Conditiile de piat care se schimb cu timpul creeaz
necesitatea de ajustare si nu timpul nsusi. Dac conditiile de piat nu s-ar schimba
atunci nu se va-r cere ajustare chiar dac va trece un timp ndelungat. Schimbrile n
conditiile de piat se msoar de obicei n procente Iat de preturile anterioare. Dac
222
caracteristicile Iizice si economice ale bunului imobil rmn neschimbate, atunci,
analiznd dou sau mai multe vnzri a aceluiasi bun imobil vom gsi schimbarea
pretului. Vnzrile si vnzrile repetate a acelorasi bunuri deseori dau cei mai buni
indici pentru schimbri ce au loc n conditiile de piat. Dac nu sunt disponibile date
despre vnzri repetate, atunci pot Ii Iolosite vnzrile bunurilor imobile similare din
aceiasi piat.

7.2.7.6 Amplasarea.
Atunci cnd caracteristicile de amplasare a bunului imobil sunt diIerite de
bunul imobil evaluat poate Ii necesar ajustarea pentru amplasare. Dac diIerentele
pentru amplasare sunt mari atunci bunul imobil nu se recomand de a Ii Iolosit ca
vnzare comparabil. De pild, un sector de teren amplasat n mun. Chisinu, pentru
constructia unei case individuale de locuit, nu poate Ii comparat cu un sector pentru
aceleasi scopuri si aceleasi dimensiuni n or. Briceni, Taraclia etc.
DiIerentele n amplasare deseori sun Iolosite la ajustri calitative.
Majoritatea bunurilor imobile comparabile amplasate n aceiasi vecintate au
aceleasi caracteristici de amplasare, dar pot exista si variatii. De exemplu, bunul
imobil poate Ii amplasat lng parc cu o vedere Irumoas iar altul la dou cvartale cu
o vedere mai putin atrgtoare. Ajustrile pentru amplasare pot Ii necesare si pentru a
reIlecta diIerentele n cerere pentru diIerite bunuri imobile ntr-o cldire. Pentru o
ncpere comercial este avantajoas amplasarea la colt, pentru apartamente este mai
potrivit amplasarea n mijloc.
O amplasare a bunului imobil poate Ii analizat n legtur cu amplasarea altor
bunuri imobile. Evaluatorul poate Iace concluzia ca unele amplasri sunt mai
bune, egale sau mai rele dect altele.
7.2.7.7 Caracteristicile fizice.
Dac caracteristicile Iizice a bunului imobil comparabil si a bunului imobil
evaluat diIer, atunci Iiecare diIerent necesit comparatie si ajustare. DiIerentele
Iizice includ diIerentele n dimensiunile constructiilor, calitatea constructiilor,
stilul de arhitectur, materialele de constructie, vrsta, starea, utilitatea Iunctional,
dimensiunile terenului si amenajrile etc.

7.2.7.8 Caracteristicile economice.
Caracteristicile economice includ toate atributele bunului imobil care
inIluenteaz asupra venitului lui. Acest element de comparatie de obicei se Ioloseste
pentru bunuri imobile care produc venit. Caracteristicile care inIluenteaz asupra
venitului bunului imobil includ: cheltuieli de mentinere, posibilitatea organizrii
conducerii eIective (managementul), conditiile de arend, posibilitti de renovare
etc. Studierea acestor caracteristici este Ioarte important pentru analiza vnzrilor
comparabile si pentru determinarea Iinal a valorii.

7.2.7.9 Utilizarea.
Este necesar de studiat diIerenta n utilizarea curent sau n cea mai bun
utilizare a unei vnzri comparabile si a bunului imobil evaluat. In majoritatea
cazurilor cumprtorul trebuie s conIirme utilizarea pentru care a Iost cumprat
223
bunul imobil comparabil. De exemplu, un apartament cumprat pentru a Ii utilizat ca
magazin poate avea un pret mai mare dect preturile de piat. O asemenea vnzare
nu va Ii o vnzare comparabil potrivit pentru evaluarea unui apartament care va
rmne apartament mai departe.
La evaluarea sectorului de teren liber de constructii important este ca obiectul
dorit de a Ii construit s Iie acceptat din punct de vedere al normelor stabilite si
conditiilor concrete ale sectorului. De pild, nu pot Ii construite obiecte industriale
n zona verde a orasului, nu sunt preIerabile casele individuale de locuit n zonele
industriale etc.
Elementul utilizare mai are si denumirea de cea mai bun utilizare.
De aceia zonarea sau probabilitatea de schimbare a zonrii este de obicei primul
criteriu la selectare a datelor de piat. Atunci cnd lipsesc bunuri imobile
comparabile din aceiasi zon, sau dac ele sunt putine atunci pot Ii Iolosite ca
bunuri imobile terenurile din zon putin diIerit dar care are aceiasi cea mai bun
utilizare. Dac piata indic c sunt ajustri potrivite, atunci aceste vnzri
comparabile pot Ii ajustate pentru diIerenta n utilitate.

7.2.7.10 Componentele valorii ce nu sunt legate de bunuri imobile.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunuri imobile evaluate pot Ii diIerite. n
prezent n agricultura Moldovei sunt putine investitii. Valoarea terenurilor agricole
este mic. Agricultura n ansamblu poart un caracter de risc. Piata de desIacere a
productiei nu este dezvoltat. Seceta aduce daune mari. Toate acestea si multe altele
diminueaz valoarea terenurilor agricole.
Totodat, crend sisteme de irigare, deschiznd piete de desIacere mobiliznd
investitii, putem majora cu mult valoarea acelorasi terenuri.

7.2.8 Ajustri
7.2.8.1 Generalit(i.
Din cele deja constatate la acest capitol, metoda analizei comparative a
vnzrilor prevede o analiz a mai multor obiecte care deja au Iost odat vndute-
cumprate si o comparatie ntre ele, apoi o comparatie cu obiectul evaluat pentru a
stabili valoarea lui.
Conceptia metodei analizei comparative a vnzrilor presupune c obiecte
absolut egale n toate elementele de comparatie exist Ioarte putine. Orice dou
obiecte incluse n cele comparabile numaidect diIer prin ceva.
Procedura de ajustare ne permite s solutionm aceast problem. Aj:8trile
reprezint :n comple de acji:ni incl:8iv improvizate, care ne permit de a
apropia 8a: egala o-iect:l eval:at de cel compara-il 8a: de a apropia 8a: egala
do: o-iecte din cele compara-ile.
Ajustrile pot Ii n procente, sau n sume de bani. Modul n care se obtine
ajustarea din datele de piat determin cum ea va Ii exprimat. De obicei procentele
se transIorm n sume n numerar care pot Ii adugate sau reduse din pretul vnzrii
comparabile.


224
7.2.8.2 Ajustrile n procente.
Ajustrile pentru diIerentele dintre bunurile imobile comparabile deseori se
exprim n procente. Ajutrile n procente deseori se Iolosesc pentru a reIlecta
diIerentele n conditiile pietei (timpul vnzrii) si amplasarea.
De exemplu. Datele pot indica c sub inIluenta inIlatiei, preturile pe piat, la
toate bunurile imobile, sau majorat cu 5 pe parcursul perioadei dintre vnzriile
comparabile. n asemenea cazuri ajustarea va Ii eIectuat n procente.
La Iel pot Ii analizate datele de piat si Icute concluzii c bunurile imobile
ntr-o localitate se vnd la preturi aproximativ cu 10 mai mari dect bunurile
imobile din alt localitate. Aceste procente pot Ii transIormate n sume n numerar
care se adaug sau se reduc din preturile vnzrilor Desigur, dac bunul imobil
comparabil este egal cu bunul imobil studiat la toate comparabile.

7.2.8.3 Ajustrile n numerar.
Ajustrile pot Ii calculate si n numerar. De exemplu, dac un bun imobil
comparabil are un element adugtor care ridic pretul vnzrii cu o anumit sum,
atunci valoarea care o adaug acest element va Ii ajustat cu suma n numerar.
Ajustrile pentru multe caracteristici Iizice la Iel pot Ii estimate n numerar.
Consecutivitatea afustrilor. Necesitatea determinrii consecutivittii
aplicrii ajustrilor revine din Iaptul c n unele cazuri, unele obiecte vor Ii ajustate
n numerar iar altele n procente.


Figura nr.58

Ajustrile pentru drepturile transmise, conditiile de Iinantare, conditiile de
vnzare si conditiile de piat (data vnzrii) deseori se exprim n procente. n cazul
dat, dup ce procentele se gsesc din datele de piat, pentru Iiecare element de
225
comparatie se calculeaz ajustarea n numerar si se aplic la pretul vnzrii
comparabile.
n Iigura ... sunt reprezentate dou sectoare de teren cu aceiasi supraIat si
calitate (bonitate) vndute - cumprare n aceiasi zi. Pretul de vnzare - cumprare
ns este diIerit. Sectorul nr.1 a Iost vndut la un pret cu 300 de lei mai mare dect
sectorul nr.2.
Care sunt Iactorii care au inIluentat diIerit asupra pretului.
Asupra Iormrii preturilor de vnzare cumprare a terenurilor reprezentate n
fig:ra nr. .... n mod diIerit au inIluentat dou elemente: Iorma si amplasare.
Totodat, din punctul de vedere a inIluentei negative a Iormei terenurilor,
putem constata c, chiar si dac, la prima vedere, raportul dintre lungimea si
ltimea terenului nr. 2 este mult mai mare el totusi se aIl n limitele celor optimale.
Deci cu o inIluent minim asupra pretului.
DiIerenta n pret a Iost Iormat sub inIluenta amplasrii terenului nr. 1 lng un
drum cu nvelis de piatr. Aceast conditie, care permite accesul la teren pe orice
timp si anotimp a majorat pretul de vnzare cumprare cu 300 de lei.
n exemplul dat scopul ajustrii se va maniIesta prin neutralizarea inIluentei
amplasrii asupra pretului, diminuarea pretului terenului nr.1 cu 300 de lei.
n baza analizei inIluentei amplasrii a mai multor obiecte la pretul de vnzare
cumprare putem determina inIluenta unei unitti de lungime (1km, 100m etc.)
asupra pretului de vnzare cumprare.
n conditii concrete pot Ii examinate mult mai multe sectoare cu particularitti de
comparatie diIerite.
Pentru a identiIica si msura ajustrile pot Ii Iolosite diIerite metode de analiz
comparativ a Iactorilor cantitativi si calitativi.
n procesul de ajustare a valorilor bunurilor imobile, sunt mai des aplicate
urmtoarele metode:
analiza datelor despre perechi;
analiza datelor grupate;
analiza statistic;
alte metode de analiz.
Fiecare din elementele de comparatie trebuie s Iie testat Iolosind una sau mai
multe metode enumerate mai sus. Decizia c un element al comparatiei aIecteaz
valoarea nu poate Ii luat pn ce inIluenta lui nu este conIirmat de piat.

7.2.8.4 Analiza datelor despre perechi.
Analiza datelor despre perechi este utilizat mai mult n aspect teoretic si mai
putin practic. In practic ea poate Ii utilizat n cazurile:
cnd piata ne demonstreaz c valoarea bunului este inIluentat de un element
sau dou de comparatie;
cnd dou obiecte sunt egale n toate elementele cu exceptia unui element;
cnd acelasi obiect a Iost vndut de dou ori ntr-o perioad relativ scurt.
Atunci cnd piata indic c unul (sau dou) elemente inIluenteaz valoarea,
aceste elemente pot Ii izolate prin metode de analiz a datelor despre perechi.
226
Folosind aceast metod ne d posibilitatea de a msura diIerenta dintre un bun
imobil comparabil care nu contine un element si un bun imobil care contine un
asemenea element.
Exemplu. Pe piat au Iost vndute dou sectoare de teren egale n toate
elementele de comparatie cu exceptia c unul din ele se aIla n arend la o alt
persoan. Pretul terenului arendat a Iost cu trei sute de lei mai mic dect pretul
terenului ne arendat. Aceasta ne demonstreaz c dreptul de arend diminueaz
valoarea sectorului de teren. Dispunnd de o asemenea inIormatie, putem ajusta mai
multe sectoare de teren care diIer prin acest element de comparatie, la sectorul
evaluat.
Analiza datelor despre perechi se aplic limitat, deoarece seturi de date despre
perechi sunt rare si pot Ii Iolosite gresit. Atunci cnd se analizeaz perechi cu valori
ajustate trebuie luate precautii deoarece diIerenta msurat poate s nu reprezinte
diIerenta actual atribuit elementului studiat. De exemplu, pentru a determina
ajustarea pentru timpul vnzrii poate Ii comparat vnzarea si vnzarea repetat a
aceluiasi bun imobil.
Atunci cnd piata clar arat c diIerenta dintre preturile vnzrilor au avut loc din
cauza elementelor speciIice comparatiei, metoda analizei datelor despre perechi poate
Ii Iorte eIicient, n caz ideal vnzrile care se compar trebuie s Iie identice sau
Ioarte similare n toate elementele cu exceptia unui element studiat. Dar aceasta se
ntmpl Ioarte rar.

7.2.8.5 Analiza datelor despre bunurile imobile grupate.
Metoda de analiz a datelor grupate, la moment, este una din cele mai
rspndite metode de analiz a inIluentei elementelor de comparatie. Continutul
acestei metode const n urmtoarele.
Din toate bunurile imobile, selectate pentru utilizare n procesul de evaluare
prin metoda vnzrilor comparabile, n dependent de scopul pus, sunt Iormate si
analizate diIerite grupe de bunuri.
Exemplu. Evaluatorul examineaz inIluenta conditiilor de piat (data vnzrii)
asupra valorii bunurilor imobile (vezi exemplu din Iigura nr..). n asemenea cazuri
pot Ii Iormate dou sau mai multe grupe de bunuri imobile, n dependent de data
vnzrii lor. n cazul n care conditiile pietei sunt variabile, grupele de bunuri
imobile, selectate n dependent de data vnzrii lor, ne vor demonstra n ce msur
acest element de comparatie a avut inIluent asupra valorii.
Tot n acest mod, din toate bunurile imobile comparabile, pot Ii selectate, de
pild, acele bunuri care, la momentul vnzrii se aIlau n relatii de arend, iar n alt
grup bunurile care n-au Iost implicate n arend. Prin aceasta vom putea
determina inIluenta elementului de comparatie ,drepturile transmise (n cazul de
Iat arenda) asupra valorii bunurilor imobile. Tot n acest mod, la acest element de
comparatie, putem analiza inIluenta si a altor drepturi transmise cum ar Ii gajul etc.
Esenta acestei metode de analiz const n Iormularea perechilor de grupe de
bunuri imobile n asa mod ca s putem determina inIluenta tuturor elementelor de
comparatie.

227
7.2.8.6 Analiza statistic
Printre metodele de analiz a datelor, analiza statistic este una din cele mai
rspndite. La rndul su, metoda analizei statistice se mparte n dou grupe:
economico statistic,
matematico statistic.
La rndul su, grupa economico statistic include: comparatiile economice;
mrimi medii; dinamica rndurilor; altele.
Analiza vnzrilor comparabile se bazeaz mult pe metoda stiintiIic
,comparatii economice.
Aplicarea corect a acestei metode de analiz a datelor va depinde de selectarea
obiectului de comparatie.
n cadrul metodei economico statistic deasemenea sunt utilizate mrimile
medii, dinamica rndurilor etc.
Valoarea bunului imobil, n Iinal depinde de mai multi Iactori (reprezint o
derivat a mai multor Iunctii). n asemenea conditii este aplicat metoda matematico
statistic regresia.
Regresia liniar sau multiplicativ pot Ii instrumente excelente de analiz n
anumite situatii de piat cnd este compus o baz de date potrivit. EIicienta
analizei regresiei este limitat de numrul de elemente sau Iactori care inIluenteaz
pretul vnzrii. Cu ct mai multi Iactori inIluenteaz pretul cu att mai mare trebuie
s Iie baza de date pentru a identiIica legturile dintre Iactori. Regresia pentru unele
elemente speciIice poate Ii Iolosit ns n combinatie cu alte metode.
Anali:a grafic este o variant a analizei statistice n care evaluatorul ajunge la
o concluzie prin interpretarea vizual a datelor prezentate pe graIic si prin aplicarea
curbei statistice care se potriveste la analiz. O prezentare simpl pe graIic a datelor
grupate poate ilustra cum reactioneaz piata la variatii n elementele de comparatie.
La analiza curbei pot Ii Iolosite diIerite Iormule pentru a determina cea mai bun
curb pentru datele de piat analizate. Cea mai sigur ecuatie pentru cea mai bun
curb poate Ii desenat pe graIic si ea poate Ii Iolosit pentru identiIicarea ajustrii.

7.2.8.7 Alte metode de analiz.
Anali:a tendintelor se aplic cnd sunt disponibile un numr mare de date. Ea
este n special util atunci cnd vnzrile comparabile sunt limitate, dar este o baz
de date mare despre bunuri imobile cu caracteristici mai putin similare. DiIerite
elemente care inIluenteaz pretul vnzrii pot Ii testate pentru a determina inIluenta
lor.
Anali:a comparatiei relative include studierea relatiilor indicate de datele de
piat Ir a Iolosi determinarea mrimii. Pentru a aplica metoda aceasta sunt
analizate vnzrile comparabile pentru a determina dac caracteristicile
comparabile sunt mai rele, mai bune sau egale cu caracteristicile bunului imobil
evaluat. Spre deosebire de analiza cantitativ, ajustrile considerate la analiza
comparatiei relative nu se exprim n bani sau n procente.
Anali:a prin aranfare dup ordine de prioritate este o variant a analizei
comparatiei relative. Vnzrile comparabile se aranjeaz n ordine cresctoare sau
descresctoare. Dup aceea sunt analizate Iiecare vnzare pentru a determina pozitia
228
relativ a bunului imobil evaluat. Aranjarea n ordinea de prioritate poate Ii Iolosit
pentru a sorta date despre vnzri comparabile pentru diIerite elemente speciIice de
comparatie, de exemplu, dimensiunea, amplasarea (la colt sau n interior) dup acea
pot Ii stabilite tendinte speciIice.

7.2.9 Determinarea valorii
Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vnzrilor
comparabile include urmtoarele actiuni:
identiIicarea elementelor de comparatie;
compararea elementelor comparabile;
ajustarea elementelor comparabile;
analiza rndului de valori obtinute prin ajustare;
estimarea valorii Iinale a bunului estimat.
1. IdentiIicarea elementelor de comparatie care inIluenteaz asupra valorii
bunului imobil este prima actiune n lantul determinrii valorii bunului imobil. Cu
ct mai proIund vor Ii identiIicate elementele comparabile (de comparatie) cu att
mai corect se va desIsura procedura de estimare a valorii bunului estimat. Nu este
obligatoriu ca n Iiecare caz s participe la identiIicare aceleasi elemente de
comparatie.
2. Compararea elementelor bunurilor imobile comparabile selectate cu cele ale
obiectului evalurii si msurarea diIerentei n Iiecare element de comparatie
aj:8tare cantitativ) este propus n baza unui exemplu.
empl::
suprafata bunului imobil comparabil i suprafata obiectului evalurii,
gradul de fertilitate a bunului comparabil i a obiectului evalurii,
forma (raportul dintre lungime i ltime),
amplasarea fat de cile de acces,
altele.
Fiecare ajustare cantitativ trebuie s Iie explicat n mod adecvat pentru a
asigura c orice alt persoan poate s nteleag cauzele ajustrii.
n procesul ajustrii cantitative obiectul evalurii va obtine cte o valoare
pentru Iiecare bunurile comparabile, astIel obtinnd un rnd de valori.
3. Rezultatul Iinal al afustrii cantitative va Ii obtinut n rezultatul urmtoarelor
actiuni:
rndul de valori al obiectului evalurii, obtinut conIorm punctului 2 va Ii aranjat
din punctul de vedere al gradului de asemnare al bunului comparabil cu obiectul
evalurii;
valorile comparabile obtinute conIorm punctului 2 se modiIic n dependent
de gradul de asemnare;
din rndul de valori, n baza ajustrii cantitative, se determin o singur
valoare.
ot. Cu cit obiectul comparabil se aseamn mai mult cu obiectul evalurii
cu atit mai mult, valoarea acestui obiect (comparabil), va influenta asupra valorii
obiectului evalurii.
229
4. Rndul de valori comparabile, obtinut conIorm punctului 3 se aranjeaz n
dependent de nivelul de calitate a inIormatiei utilizate. Se stabileste ponderea
Iiecrei valori n rezultatul Iinal determinat prin aj:8tri calitative. Pentru aplicarea
ajustrilor calitative sunt utilizate prevederile capitolului .......... veridicitatea
inIormatiei.
Not. Cu ct calitatea inIormatiei despre obiectul comparabil va Ii mai nalt cu
att mai mare va Ii inIluenta lui asupra valorii Iinale a obiectului evalurii
ot.
Dac vom compara terenuri cu pedologia solurilor veche, fat de obiectul
evalurii care dispune de o pedologie nou, ele vor fi calitativ toate mai
inferioare.
Dac toate terenurile au o ba: pedologic unic atunci acest factor nu va
influenta asupra nivelului de calitate a informatie.
Informatia despre terenurile vindute in anul 2007 va fi calitativ mai inferioar
decit cea din 2009.
5. Determinarea valorii Iinale a terenului prin aplicarea metodei de analiz a
vnzrilor comparabile se va eIectua ca o medie aritmetic dintre rezultatul obtinut
prin ajustri cantitative si rezultatul obtinut prin ajustrii calitative
Un exemplu de determinare a valorii bunului imobil prin metoda analizei
vnzrilor comparabile este expus n anexa ....

7.2.10 Alocarea yi extragerea
Alocarea. Terenurile vacante (libere de constructii) pentru constructii n
localittile urbane dezvoltate pot Ii rare si atunci valoarea lor nu poate Ii estimat
prin comparare direct. La Iel vnzrile terenurilor vacante n zone rurale pot aprea
rar si atunci nu vor Ii destule date pentru comparatie. n asemenea cazuri valoarea
terenurilor poate Ii determinat prin alocare (nlocuire) sau extragere.
Metoda alocrii se bazeaz pe principiul contributiei. Acest principiu aIirm c
exist un raport tipic al valorii terenului la valoarea bunului imobil pentru categorii
speciIice de bunuri imobile n localitti speciIice.
Exemplu. Valoarea terenului n continutul valorii bunului imobil (casei
individuale de locuit) n municipiul Chisinu este de la 40 la 60.
n majoritatea localittile rurale ale republicii (mai ndeprtate de municipiu
Chisinu) acest indice nu depseste 30
Acest raport se poate de gsit din inIormatii de la Iirme ce se ocup cu
construirea si care vnd bunuri imobile si pot aloca preturile dintre teren si
constructii n baza costurilor de constructie. Metoda alocrii nu poate da concluzii
privind valoarea Iinal a terenului, dar ea poate Ii Iolosit pentru a stabili valoarea
terenului atunci cnd nu sunt destule vnzri de terenuri vacante.
Extragerea. Extragerea este o metod n care valoarea terenului se extrage din
pretul vnzrii prin reducerea valorii mbunttirilor (constructiilor) estimate dup
metoda costului depreciat. Valoarea rmas reprezint valoarea terenului. Prin
metoda aceasta deseori se analizeaz vnzrile n zonele rurale, deoarece contributia
constructiilor la valoarea total a bunurilor imobile este de obicei mai mic si relativ
usor de identiIicat.
230
7.3.Metoda venitului
7.3.1 Generalit(i.
Metoda venit:rilor, se ba:ea: pe estimarea viitoarelor venituri i
cheltuieli legate de utili:area obiectului evalurii.
venit poten(ial brut (VPB) venitul ce poate Ii generat de bunul imobil n
cazul Iolosirii spatiilor disponibile
venit brut efectiv, real (VBE) - venitul ce poate Ii obtinut n rezultatul
Iunctionrii bunului imobil, tinnd cont de nivelul de ocupare a spatiilor si
eventualele pierderi din motivul neutilizrii spatiilor libere.
VBE (VBP - DSL) + AV
unde:
DSL pierderile pentru spatiile ne utilizate;
AV alte venituri.
VON - venit opera(ional net (VON VBE - CO)
cheltuieli opera(ionale (CO) - cheltuieli legate exploatarea i asigurarea
functionrii normale a bunului imobil.
Evaluarea bunurilor imobile prin metoda venitului presupune c toate bunurile
care Iormeaz obiectul evalurii reprezint o surs de venit. Chiar de la bun nceput
este necesar de constatat c, rezultatul Iinal al evalurii prin aceast metod va
depinde de capacitatea bunului imobil de a genera (produce) venit.
Tot aici mai putem constata c, cu ct mai corect vom calcula venitul asteptat,
cu att mai corect vom calcula (estima) valoarea bunului imobil.
De asemenea, mai este necesar de constatat c, indiIerent de metoda calculrii
venitului el va Ii un venit ,asteptat. Cu alte cuvinte, cumprtorul sau constructorul
unui imobil, de la bun nceput vor Ii convinsi c vor cpta venit n urma actiunilor
ntreprinse.
Nici un cumprtor sau constructor nu vor investi n cazul n care nu va Ii
convins c nu va avea venitul asteptat.
Din aceste considerente, evaluarea bunurilor imobile prin metoda venitului se
bazeaz pe urmtoarele principii de baz:
Principiul anticiprii;
Principiul cererii si oIertei;
Principiul substituirii;
Principiul celei mai bune utilizri.
Principiul anticiprii, reIlect opinia cumprtorului (evaluatorului) privind
cstigurile viitoare. n baza principiului anticiprii valoarea actual a bunului imobil
va Ii determinat n dependent de veniturile ce vor Ii obtinute n viitor.
Cu ct mai corect vom determina capacitatea bunului imobil de a genera venit
n viitor cu att mai corect vom determina valoarea bunului n prezent.
Principiul cererii i ofertei. OIerta reprezint capacitatea pietei bunurilor
imobile de a propune bunuri pe piat (vnztorii bunurilor imobile). Cererea
reprezint capacitatea pietei bunurilor imobile de a solicita (cumprtorii bunurilor
imobile. Pretul bunului imobil pe piat va depinde direct de ctre cerere si oIert. n
conditiile cnd cererea depseste oIerta vom obtine o tendint de crestere a pretului.
231
n conditiile n care cererea va Ii mai mic dect oIerta, vom obtine o tendint de
scdere a pretului.
Principiul substituirii. ConIorm acestui principiu cumprtorul cunoaste bine
piata bunurilor imobile. n asemenea conditii, cumprtorul nu va plti o sum mai
mare cunoscnd Iaptul c n piat, bunuri asemntoare, se vnd la un pret mai mic.
AstIel, cumprtorul ntr-o Iorm abstract, va substitui bunul si pretul solicitat cu
un alt bun si pret existente n piat.
Principiul celei mai bune utili:ri. Acest principiu se maniIest prin aplicarea
unei diversitti de variante de utilizare si n dependent de diversitatea Iactorilor ce
pot inIluenta volumul venitului este selectat cea mai proIitabil variant.
n asemenea cazuri este modiIicat categoria de Iolosint a bunului, studiat
perspectiva amplasrii etc.

7.3.2 Capitalizarea veniturilor.
Capital totalitatea resurselor bnesti investite ntr-o aIacere.
Capitalizarea transIormarea mijloacelor Iinanciare n capital prin investitii de
aIaceri, n bunuri imobile.
Rata an:al de capitalizare mrimea mijloacelor Iinanciare transIormate
anual, prin investitii de aIaceri, n bunul imobil pentru capitalizarea bunului n
termenul solicitat.
Estimarea valorii bunului imobil prin metoda venitului se bazeaz pe
capitalizarea acestor venituri, pe transIormarea mijloacelor Iinanciare provenite din
venituri n crearea (reparatia) bunurilor imobile.
n cazul dat mijloacele Iinanciare care urmeaz a Ii preIcute n capital vor Ii
veniturile de la exploatarea bunurilor imobile cumprate sau construite.
Exist dou metode de capitalizare a veniturilor:
capitalizarea direct a veniturilor;
actualizarea Iluxurilor de venituri n numerar.

7.3.2.1 Capitalizarea direct
perioada de capitalizare - raportul dintre mifloacele financiare transformate
anual in investitii (rata de capitali:are) i valoarea bunului imobil. Perioada de
timp in care mifloacele capitali:ate vor fi egale cu valoarea bunului imobil.
Capitalizarea direct a veniturilor este bazat pe analiza veniturilor cptate de
la obiectele similare celui evaluat pe o perioad de timp cu conditia, c ele se vor
repeta si pe viitor (estimarea veniturilor cptate n trecut pentru calcularea
veniturilor n viitor).
La estimarea valorii bunului imobil (V) prin metoda capitalizrii directe se
Ioloseste Iormula de baz:

V VON : R
Unde:
R rata de capitalizare a veniturilor
232
Rata de capitalizare ne arat n ce perioad de timp venitul curat cptat va
rscumpra valoarea obiectului (3,5,7 ani). Ea poate Ii obtinut prin diIerite metode
inclusiv si derivat din analiza vnzrilor comparabile.
n cazul n care rata de capitalizare este derivat din analiza vnzrilor
comparabile este necesar inIormatia despre: pretul de vnzare a obiectului
comparabil, venitul curat cptat de la acest obiect, conditiile de Iinantare, conditiile
de piat etc.
Cu ct mai corect va Ii inIormatia despre pretul de vnzare a obiectului
comparabil si a venitului curat, cu att mai corect va Ii calculat si rata de
capitalizare.
Pentru estimarea valorii bunului imobil este utilizat venitul operational net
anual. Ajustarea veniturilor anuale a obiectelor comparabile si a obiectului evaluat
este de o mare important pentru estimarea corect a valorii bunului evaluat.
Dac sunt diIerente dintre bunul imobil comparabil si bunul imobil evaluat care
pot aIecta rata de capitalizare, este necesar s ia n consideratie aceast diIerent. n
asemenea cazuri se decide dac rata primit pentru bunul imobil evaluat trebuie s
Iie mai mare sau mai joas.
Plata de arend pentru pmnt poate Ii capitalizat la o rat potrivit pentru a
gsi valoarea de piat a terenului. Plata de arend, (renta) este o sum pltit pentru
dreptul de a Iolosi si ocupa pmntul conIorm conditiilor de dare n arend.
Dac plata de arend curent corespunde arenzii de piat, atunci valoarea
obtinut prin aplicarea ratei de capitalizare de piat va Ii echivalent valorii de piat.
Dac plata de arend pltit conIorm contractului nu corespunde pltii de
arend de piat atunci plata de arend trebuie ajustat pentru a obtine valoarea de
piat.
Contractele de arend pot avea conditii diIerite, de aceea este necesar de a lua
n consideratie toate beneIiciile care le primeste proprietarul pe parcursul duratei
arenzii si s determine cnd se va termina arenda.

7.3.2.2 Actualizarea fluxurilor de numerar
Actualizarea fluxurilor de numerar - determinarea valorii actuale a
Iluxurilor de venituri n baza veniturilor prognozate (asteptate) pentru o perioad de
timp (calcul).
Aceast metod este aplicat Iiind constienti de Iaptul c Iluxurile de venituri
nu sunt permanente si stabile, c cumprtorul va exploata obiectul o perioad
limitat de timp, c mijloacele Iinanciare capitalizate n obiect nici ele nu vor Ii
stabile etc.
n Iata evaluatorului este pus problema determinrii valorii bunului imobil
reiesind dintr-o diversitate de cazuri si variante.
Perioada de calcul este stabilit de ctre cumprtor (investitor) i poate fi
de la un an pin la infinit.
Pe lng veniturile anuale obtinute n rezultatul exploatrii bunului imobil,
metoda actualizrii Iluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului
imobil la sIrsitul perioadei de calcul (reversia).
Una din Iormulele aplicate la determinarea valorii bunului imobil prin metoda
233
V
n
n
t
Y
R
Y
JON
) 1 ( ) 1 (
1
1


:nde:
V valoarea bunului imobil evaluat
' venitul operational net;
t perioada de calcul;
rata de actualizare;
R reversia
Evident c pentru cumprtor (investitor) un interes deosebit va prezenta
valoarea bunului imobil la nceputul activittii si la sIrsitul perioadei de calcul. De
aceste dou valori extreme va depinde venitul sau pierderile investitorului.
Reversia - repre:int pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi
vindut la sfiritul perioadei de calcul
Rata de actualizare repre:int ateptrile investitorului privind veniturile
anuale pe viitor.
La rndul su, reversia poate Ii calculat dup Iormula:

R VON
n + 1

(1 + r)
n+1

Unde:
r va Ii rata de actualizare a Iluxurilor de numerar.
Si n Iormula de mai sus, ntlnim rata de actualizare a Iluxurilor de numerar
care poate Ii si ea calculat prin mai multe metode:
metoda aditionrii,
metoda extragerii,
metoda investitiilor de alternativ.
Metoda aditionrii va include suma: ratei reale, ratei inIlatiei si ratei riscului.
Rata real este determinat din investitiile reale.
Rata inIlatiei include prognoza inIlatiei pe viitor.
Rata riscului include recompensa investitorului.
Metoda extragerii se bazeaz pe analiza veniturilor obtinute din bunurilor
imobile comparabile. Aceast metod este eIectiv n cazurile cnd veniturile
comparabile sunt obtinute n conditiile celei mai bune utilizri.
Metoda investitiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c investitiile
similare vor avea si o rat de actualizare similar (egal).

7.4. Metoda cheltuielilor
7.4.1 Generalit(i
Metoda cheltuielilor, se ba:ea: pe estimarea cheltuielilor pentru crearea
unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru inlocuirea obiectului
supus evalurii.
Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de piat a obiectului evalurii
ca o totalitate a cheltuielilor necesare pentru crearea lui, n stare curent, sau
reproducerea calittilor lui de consum.
234
Ca si orice metod de evaluare, metoda cheltuielilor are si ea un spatiu bine
determinat de aplicare, cnd rezultatul Iinal (valoarea estimat) este mai corect si
preIerabil dect ar Ii Iost utilizat o alt metod (metoda venitului, metoda analizei
comparative a vnzrilor).
Cele mai rspndite cazuri cnd se aplic metoda cheltuielilor sunt:
evaluarea bunurilor imobile noi sau recent construite;
evaluarea constructiilor ne Iinisate;
analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
reevaluarea mijloacelor Iixe ale ntreprinderilor;
argumentarea constructiei unor cldiri sau ediIicii noi;
determinarea celei mai bune si eIiciente utilizri a obiectului evaluat;
evaluarea bunurilor imobile unice si celor cu destinatie special;
evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Metoda cheltuielilor mai des se aplic n trei variante.
!rima variant va Ii cnd bunul imobil evaluat reprezint un sector de teren
liber de constructii si amenajri. n asemenea conditii investitorul este liber de a
utiliza sectorul de teren n modul cel mai rational.
Una din ci poate Ii si aceia c investitorul a decis s utilizeze sectorul de teren
n scopuri agricole.
Valoarea concret a unui asemenea sector de teren va Ii egal cu valoarea de
piat medie a sectoarelor similare lund n consideratie cheltuielile suplimentare
necesare pentru amenajarea lui.

V
sectr
V
med.
- K
amenaj.


V
sectr
valoarea estimat a sectorului de teren;
V
med
valoarea medie a sectoarelor similare care au Iost cel putin odat
realizate n piata liber;
K
amenaj
cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea sectorului de
teren preconizat de a Ii utilizat n agricultur.
Este necesar de mentionat c cheltuieli suplimentare pentru amenajarea
terenului pot Ii necesare nu numai n cazul cnd terenul va Ii Iolosit n scopuri
agricole dar si n alte scopuri (de pild constructii).
'arianta a do:a va Ii cnd sectorul de teren care urmeaz a Ii evaluat prin
metoda cheltuielilor este ocupat de o constructie care nu va Ii utilizat de ctre
investitor. n asemenea cazuri valoarea bunurilor imobile va Ii:

V
b.i.
V
sect. ter.
- K
demol.
Unde:
V
b.i.
valoarea bunului imobil;
V
sect. ter
valoarea sectorului de teren;
K
demol
cheltuieli pentru demolarea constructiei.
'arianta a treia va Ii cnd sectorul de teren este ocupat de o constructie care
urmeaz a Ii exploatat pe viitor. La rndul su aceast variant mai poate Ii divizat
n dou sub variante (cazuri):
235
cnd constructia este, construit la comanda cumprtorului si l satisIace n
totul pe cumprtor;
cnd constructia sau este veche, sau din alte motive nu-l satisIace pe
cumprtor.
n primul caz valoarea bunului imobil va Ii:
V
b.i.
V
sect.ter
+ V
constr
Unde:
V
constr.
valoarea constructiei.
n cazul al doilea valoarea bunului imobil va Ii:

V
b.i.
V
sect. ter
+ (V
constr.
- D)
Unde:
D - deprecieri

7.4.2 Determinarea valorii de pia( a terenurilor libere de construc(ii
Aceast etap initial apreciaz valoarea sectorului de teren reiesind din cea
mai bun si eIicient utilizare a lui. Ea ne permite, analiznd amplasarea sectorului
de teren, mediul social-economic, alte caracteristici att locale ct si generale ale
obiectului s determinm, care ar Ii cel mai rational mod de Iolosint. Alegerea
modului de Iolosint, n dependent de conditiile concrete, n scopul celei mai bune
si eIiciente utilizri reprezint esenta etapei de determinare a valorii de piat a
sectorului de teren liber de constructii.
Determinarea valorii bunului imobil compus dintr-un sector de teren liber de
constructii, sau dintr-un sector pe care este amplasat o constructie care urmeaz a Ii
demolat, reprezint o procedur relativ simpl, care nu cere aplicri speciale.
Mai complicat este evaluarea bunurilor imobile pe care sunt amplasate
constructii care se cer a Ii pstrate pe viitor.

7.4.3. Determinarea valorii bunului imobil format dintr-un sector de teren
yi o construc(ie nou
Dup cum deja am constatat, valoarea sectorului de teren, n asemenea cazuri
va Ii apreciat reiesind din conditiile celei mai bune, rationale utilizri.
Pentru estimarea valorii constructiei amplasate pe acest sector este utilizat
metoda nloc:irii". n asemenea cazuri, valoarea constructiei deja existente va Ii
egal cu valoarea unei constructii noi.
La rndul su valoarea unei constructii noi va Ii compus din:
costul nemijlocit al constructiei;
cheltuieli indirecte;
beneIiciul investitorului.
Costul constructiei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de
constructia obiectului si se determin n baza normelor de deviz si a altor
documente normative.
Cheltuieli indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marcheting,
publicitate, asigurare, impozite, cheltuieli curente pentru mentinerea obiectului n
perioada dintre Iinalizarea lucrrilor de constructie si vnzarea obiectului.
236
Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentatiei investitorului si analizei
pietei constructiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investitii. Mrimea beneIiciului depinde de situatia concret de piat
si se determin n baza analizei celei mai bune si eIiciente utilizri.
Determinarea cheltuielilor indirecte, beneIiciului investitorului reprezint de
asemenea proceduri simple Ir aplicri speciale.
Costul nemijlocit (direct) al constructiei poate Ii calculat prin dou metode mai
rspndite:
metoda comparatiilor unitare;
metoda cantitativ.
Metoda comparatiilor unitare se bazeaz pe analiza unittilor de comparatie ce
caracterizeaz calitatea de consum ale obiectului (1m
3
al volumului Iizic al cldirii,
1 m
2
al supraIetei totale). Costul unittii de supraIat poate Ii determinat n baza
valorii obiectelor analogice construite anterior.
Rezultatul Iinal al metodei comparatiilor unitare, prin precizia sa, cedeaz
metodei cantitative. Totodat, metoda comparatiilor unitare este des utilizat, mai
ales cnd evaluare se cere de eIectuat ntr-un termen restrns.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru
constructia cldirii n ntregime si diIeritor componente ale ei, prin ntocmirea
devi:elor locale, devi:elor pe obiect i devi:elor generale pentru obiectul evaluat.
n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se
estimeaz prin urmtoarele metode:
metoda de resurse;
metoda de resurse si indici;
metoda indicilor de baz.
Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de deviz a cldirilor
si constructiilor n baza indicilor de resurse evidentiati n documentatia de proiect si
deviz: manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale, constructii si preturilor
de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metode de resurse si
sistemului de indici pentru resursele Iolosite n constructie si determinate ca raport
ntre preturile curente si preturile de baz pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baz se bazeaz pe recalcularea cheltuielilor incluse n
devize din preturile de baz n preturile curente prin aplicarea indicilor.
La determinarea valorii de reconstructie sau de nlocuire a bunului imobil este
necesar de luat n consideratie mrimea deprecierii acumulate, care reprezint
reducerea calittilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al
cumprtorului potential si se maniIest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul
actiunii diIeritor Iactori.

7.4.4 Determinarea valorii bunului imobil format dintr-un sector de teren
yi o construc(ie care urmeaz a fi modificat
Evaluarea bunurilor imobile compuse dintr-un sector de teren si o constructie
care urmeaz a Ii modiIicat repet unele actiuni descrise mai sus. AstIel, evaluarea
237
terenului se va eIectua dup procedura descris la p.5.1. Evaluarea constructiei se va
eIectua dup procedura descris la p. 5.2.
Prezentul capitol descrie mai amnuntit inIluenta deprecierilor asupra valorii
Iinale a bunului imobil.
Se disting urmtoarele Iorme ale deprecierii:
uzura Iizic;
deprecierea Iunctional;
deprecierea economic.
U:ura fi:ic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz
deteriorrii lui sub inIluenta Iactorului timpului si altor Iactori externi (Iactori Iizici,
chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntretinerea ne satisIctoare a constructiei
etc.).
Deprecierea functional sau nvechirea Iunctional, este legat de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisIac mai eIicient
cerintele pietei. Deprecierea Iunctional este determinat de ne corespunderea
caracteristicilor cldirii si constructiilor standardelor contemporane ale pietei si
cerintelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj nvechit etc.).
Deprecierea economic este determinat de inIluenta unor Iactori externi
asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia trii,
schimbrile pe piata mondial, schimbrile n legislatia national, modiIicarea
conditiilor de Iinantare etc.
Uzura Iizic si deprecierea Iunctional pot Ii recuperabile si nerecuperabile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din
punct de vedere Iizic si eIicient din punct de vedere economic. Deprecierea
recuperabil include cheltuielile legate de nlturarea elementelor deprecierii n
rezultatul creia valoarea bunului imobil evaluat va creste.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea
creia vor Ii mai mari dect cresterea probabil a valorii bunului imobil n rezultatul
nlturrii elementelor deprecierii.
U:ura fi:ic
Metodele de estimare a uzurii Iizice sunt:
metoda normativ;
metoda valoric;
metoda vrstei eIective.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii Iizice n baza
analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda dat se
aplic n dou etape:
determinarea uzurii Iizice a Iiecrui element constructiv;
determinarea uzurii Iizice a constructiei ntregi dup Iormula:

U
constrtuc(iei
U
elementelor
x (100/GS
elementelor
)
Unde,
U
constr
- uzura Iizic a constructiei () ;
U
element
uzura elementelor constructiei n ();
GS
element
greutatea speciIic a elementelor constructive ().
238
Pentru determinarea uzurii Iizice a elementelor constructive evaluatorul poate
Iolosi normele stabilite pentru perioada respectiv n tar.
Metoda valoric presupune determinarea costului reparatiei capitale a
constructiei. n acest caz este determinat coeIicientul care reprezint raportul ntre
costul reparatiei si valoare de reconstructie a cldirii, estimat la data evalurii,
tinnd cont de mrimea uzurii Iizice.
Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii Iizice n
urmtoarele cazuri:
beneIiciarul evalurii intentioneaz s exploateze spatiul locativ;
cheltuielile pentru repararea capital se compenseaz la vnzarea obiectului;
bunul imobil este dat n arend sau ipotecat.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura Iizic att a elementelor
constructive ale constructiei separat, ct si ntregii constructii.
Pentru determinarea mrimii uzurii Iizice prin metoda varstei efective se
Ioloseste urmtoarea Iormul:
U (VE/DVF)x100
Unde,
U uzura Iizic exprimat n procente;
VE vrsta eIectiv;
DVF durata de viat Iizic

7.5. Reconcilierea valorilor estimate prin diferite
metode de evaluare
Pentru a obtine o opinie veridic privind valoarea bunului imobil evaluat se
aplic diverse metode. Totodat, este necesar de mentionat c nici o metod de
evaluare nu este universal si nu genereaz rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare contine elemente ale previziunii. Metoda
vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre
vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de diIiculttile asociate cu
estimarea deprecierii (uzurii) n special pentru propriettile imobiliare vechi.
Metoda venitului include previziuni si estimri subiective ale veniturilor anticipate
si ratei rentabilittii. n rezultatul aplicrii diIeritor metode pentru evaluarea unei
proprietti imobiliare, sunt obtinute mai multe rezultate.
AstIel ultimul pas care urmeaz a Ii ntreprins n procesul de evaluare este de a
ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei
concluziilor alternative obtinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului
de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere, sunt analizate
datele Iolosite n evaluare si este argumenta estimarea valorii Iinale a propriettii.
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1.Revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale ale analizei, care include
explicarea diIerentelor ntre valorile estimate si determinarea celei mai credibile
valori.
2. Estimarea valorii Iinale.
Revizuirea pozitiilor tehnice si conceptuale trebuie s Iie bazat pe urmtoarele
aspecte:
239
corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;
corectitudinea metodelor aplicate;
proIunzimea analizei elementelor pietei imobiliare;
veridicitatea datelor utilizate n analiz;
corectitudinea integrrii si utilizrii datelor;
logica eIecturii ajustrilor individuale n cadrul diIeritelor metode;
consistenta (criteriul de veridicitate) datelor utilizate n evaluare.
Estimarea valorii Iinale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai
complicate sarcini. Valoarea Iinal este o Iunctie a scopului evalurii,
constrngerilor de ordin legal si celor legate de disponibilitatea datelor.
Deseori scopul evalurii sau necesittile clientului dicteaz care din valorile
obtinute n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare inIluent
asupra valorii Iinale.
Spre exemplu, dac n procesul evalurii urmeaz a Ii estimat valoarea de
asigurare, cea mai mare prioritate va Ii acordat metodei costului, n cazul estimrii
valorii de investitie prioritatea va Ii de partea metodei venitului. Dac scopul
evalurii este determinarea valorii de piat, drept baz pentru calcularea valorii
Iinale va Ii considerat valoarea obtinut prin metoda vnzrilor comparabile. Dar n
cazurile cnd datele utilizate n metoda comparatiei sunt departe de a Ii perIecte, va
Ii acordat prioritate Iie metodei costului, Iie metodei veniturilor. Prin urmare,
superioritatea unei sau altei metode este dictat att de scopul evalurii ct si de
disponibilitatea si veridicitatea datelor utilizate n analiz.
Jaloarea final. Valoarea Iinal a bunului imobil poate Ii calculat prin
aplicarea a dou metode:
metoda mediei aritmetice;
metoda mediei ponderate.
n prezent aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii Iinale este
considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justiIicare mai
bun dect altele. Procedur de pondere poate s se bazeze att pe aplicarea
coeIicientilor de pondere ct si pe ponderea relativ a rezultatelor.

7.6. Raportul de evaluare
Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare.
Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins
n procesul de evaluare si prezint explicit inIormatia utilizat n analiz, descrie
rezultatele analizei, ipotezele si calculele care au condus la Iormarea opiniei privind
valoarea estimat.
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipuleaz c
raportul de evaluare este ntocmit n Iorm scris si pe suport electronic. n scopul
asigurrii calittii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinte minim Iat
de raportul de evaluare. AstIel, raportul de evaluare trebuie s contin:
data ntocmirii raportului;
scopul evalurii;
denumirea ntreprinderii de evaluare si rechizitele ei;
240
copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenta,
certiIicatul de caliIicare);
denumirea beneIiciarului si rechizitele lui;
data la care a Iost estimat valoarea;
tipul si deIinitia valorii estimate, care explic sensul notiunii utilizate;
descrierea obiectului evaluat si datele privind proprietarul acestuia, iar n cazul
cnd obiectul evaluat apartine persoanei juridice rechizitele acesteia standardele,
metodele, sursele de inIormatie utilizate pentru evaluarea si ipotezele evaluatorului
pe care se bazeaz evaluarea;
etapele evalurii si temeiul valorii recomandate, precum si Iactorii restrictivi si
limitele utilizrii valorii estimate.
La Iel, raportul de evaluare include copiile documentelor utilizate de evaluator,
care determin caracteristicile calitative si cantitative ale obiectului evalurii.


7.7 Forme de aplicare a metodelor de
evaluare
La rndul su, metodele de evaluare enumerate mai sus si au aplicare n
diIerite Iorme si anume:
evaluare masiv;
evaluare selectiv;
evaluare individual;
evaluare curent;
evaluare n scopul consolidrii terenurilor agricole
alte Iorme de evaluare n dependent de necesitate.
IndiIerent de Iorma selectat, metodele aplicate n cadrul ei vor Ii metodele
evalurii de piat a bunurilor imobile mentionate mai sus.

7.7.1 Evaluarea masiv a bunurilor imobile
Evaluarea masiv a bunurilor imobile este cerut n primul rnd de politica
Iiscal a trii. Conceptia Iiscal pe acest segment (bunurile imobile) presupune ca
plata impozitului s Iie proportional valorii bunului imobil.
De asemenea este recunoscut, c valoarea de piat a bunurilor imobile este cea
mai corect. Un impozit bazat pe valoarea de piat a bunurilor imobile va Ii
considerat mai echitabil, social-economic mai argumentat.
Moldova merge spre implementarea impozitului imobiliar bazat pe valoarea de
piat. Aceast cale a cptat deja un continut de lege. (art.279 din Titlul VI al
Codului Iiscal).
Principiile de baz ale evalurii masive n scopuri Iiscale sunt:
bunurile imobile sunt evaluate la o dat concret, dup care se aplic impozitul
respectiv;
evaluarea bunurilor imobile este eIectuat dup principii si metode comune;
rezultatele evalurii masive sunt transparente.
Tot asa ca si la lucrrile cadastrale n ntregime, evaluarea masiv este divizat
n evaluarea masiv de baz si evaluarea masiv curent.
241
Evaluarea masiv de baz a bunurilor imobile este numit aceea care este
eIectuat pentru prima dat eIectund complexul de lucrri n ntregime si pe
ntreaga tar.
Peste o perioad de timp, de obicei 3-5 ani, inIormatia cptat n procesul
evalurii masive de baz se cere a Ii corectat (modiIicat). Aceasta este o
procedur inevitabil si se eIectueaz n procesul evalurii masive curente
(modiIicri curente), prin selectarea modiIicrilor parvenite n continutul bunurilor
imobile pe parcursul perioadei date.
Evaluarea masiv, att cea de baz si modiIicrile curente, reprezint o actiune
de stat si se eIectueaz n mod planiIicat, n majoritatea cazurilor de ctre institutiile
de stat abilitate cu Iunctii n acest domeniu. Totodat, reiesind din volumul mare de
lucrri si termenul redus de executare, sunt implicate si structurile private licentiate.
SpeciIicul evalurii masive const n utilizarea unor proceduri standarde. Cu
alte cuvinte n procesul evalurii masive, la evaluarea mai multor bunuri imobile
sunt utilizati un numr concret de Iactori de inIluent asupra valorii. Acest Iapt nu
poate s nu inIluenteze asupra rezultatului Iinal al evalurii bunurilor imobile. Cu ct
mai multi Iactori de inIluent asupra valorii sunt utilizati cu att mai corect este
calculat valoarea de piat a bunului imobil.
Sunt stabilite urmtoarele etape de evaluare masiv a bunurilor imobile:
Iormarea grupurilor de bunuri imobile similare;
stabilirea Iactorilor de inIluent asupra valorii bunurilor imobile pentru Iiecare
grup de bunuri imobile;
Iormarea retelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor
imobile;
elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile;
stabilirea hotarelor zonelor valorice n interiorul crora obiectele similare au
valori egale;
evaluarea tuturor bunurilor imobile;
nscrierea valorilor estimate n Registrul bunurilor imobile.
Formarea grupurilor de bunuri imobile similare.
Evaluarea masiv a bunurilor imobile poate Ii eIectuat numai n cazurile n
care toate bunurile imobile sunt nregistrate n registrul bunurilor imobile.
Totodat legislatia Iiscal n vigoare scuteste un sir de bunuri imobile de
impozit. La rndul su, scutirea de impozit n cazuri concrete se reIer ori la
persoana Iizic determinat de legislatie (grupul de persoane) sau la categoria
bunului imobil concret.
Lund n consideratie Iaptul c procesul de evaluare masiv este costisitor,
apare necesitatea de a selecta si de a exclude din procesul evalurii obiectele care nu
sunt impozabile.
La rndul su, valoarea de piat a diIeritor obiecte depinde, n mare msur de
caracteristicile Iiecrui obiect n parte. Acest Iapt ne impune s divizm toate
bunurile imobile n grupuri concrete.
De pild. Valoarea de piat a sectoarelor de teren destinate agriculturii si a
terenurilor ocupate de case de locuit va depinde de Iactori diIeriti. Deci ntr-o grup
242
de evaluare vor Ii sistematizate terenurile destinate agriculturii iar n alte grupe
concrete alte bunuri imobile.
Stabilirea factorilor de influen( asupra valorii bunurilor imobile pentru
fiecare grup. Dup cum am constatat mai sus, asupra valorii bunurilor imobile
inIluenteaz Iactori diIeriti.
De pild. Asupra valorii unui sector de teren cu destinatie agricol va inIluenta
supraIata lui, gradul de Iertilitate, amplasamentul etc.
Asupra valorii altui bun imobil, cum ar Ii un apartament, va inIluenta numrul
etajului, caracteristicile casei de locuit n ntregime, amplasamentul Iat de obiectele
de menire social, aspectul ecologic si cultural etc.
Cu ct mai multi Iactori sunt implicati n evaluarea bunului imobil, cu att mai
corect va Ii evaluarea. Totodat, si costul lucrrilor de evaluare va depinde de
volumul de lucru, de Iactorii implicati n evaluare.
Stabilirea hotarelor zonelor valorice n interiorul crora obiectele similare
au valori comune. Este deja constatat, de pild c un hectar de teren destinat
agriculturii n apropierea mun. Chisinu va costa diIerit de al hectar de teren, tot
destinat agriculturii dar repartizat n raionul Briceni sau Cimislia. Asemenea
diIerent n cadrul unuia si acelasi grup de bunuri imobile ne impune s Iormm
zone valorice diIerite.
Formarea re(elei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii.
Evaluarea masiv include n sine o procedur mai simpl de evaluare dect
evaluarea selectiv a bunurilor imobile prin metodele descrise la capitolul
,Metodele de evaluare.
Necesitatea simpliIicrii procedurii de evaluare reiese din volumul enorm de
lucru.
Formarea retelei de bunuri imobile etalon reprezint anume un element de
simpliIicare a procesului de evaluare masiv.
De pild. n cadrul unei zone valorice au Iost vndute mai multe sectoare de
teren agricol. n procesul analizei tranzactiilor s-a constatat c ele au Iost vndute
respectnd conditiile de piat. Aceste sectoare de teren pot Ii recunoscute ca etalon.
n baza lor putem aprecia valoarea unei unitti de comparatie. n acest caz valoarea
unui grad-hectar.
Avnd valoarea unui grad-hectar al sectoarelor etalon putem determina
valoarea tuturor sectoarelor de teren din zona valoric respectiv.
Bunuri imobile etalon sunt determinate (selectate) n toate grupurile de bunuri
imobile similare si n toate zonele valorice.
Elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile. Modele de evaluare
a bunurilor imobile sunt diIerite. n baza modelelor aplicate este stabilit valoarea
bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii. Esenta utilizrii metodelor de evaluare
const n a trece de la valoarea bunului imobil etalon, cu ajutorul Iactorilor de
inIluent asupra valorii, selectati pentru Iiecare grup, si a inIormatiei acumulate
despre Iiecare bun n parte, la valoarea concret a Iiecrui bun.
Acumularea informa(iei despre bunurile imobile.
Un volum mare de inIormatie despre aspectul cantitativ al bunurilor imobilului,
despre proprietar si despre continutul dreptului asupra bunurilor imobile este
243
acumulat n registrul cadastral n procesul realizrii prtii tehnice. Restul inIormatiei
necesare evalurii bunurilor imobile este acumulat suplimentar n cadrul unor
actiuni suplimentare ce tin de partea economic.
Politica Iiscal are o inIluent deosebit si asupra continutului inIormatiei
acumulate.
Nu este necesar de a acumula n cadrul cadastrului o inIormatie calitativ
despre acele obiecte care nu sunt supuse impozitrii. Asemenea obiecte n marea lor
majoritate sunt de proprietate public. Pentru ele Iiecare autoritate public care le
gestioneaz va tine o evident ramural.
n conditiile cnd un bun imobil proprietate public, este privatizat, acumularea
inIormatiei pentru evaluarea lui va Ii eIectuat n mod individual.
Continutul inIormatiei acumulate mai depinde si de Iaptul dac se
implementeaz cadastrul de baz sau cadastrul curent. n cadrul cadastrului curent
sunt evidentiate modiIicrile calitative n continutul bunului imobil. ModiIicrile
calitative pot Ii att pozitive ct si negative.
Executorii lucrrilor de acumulare a inIormatiei sunt oIiciile cadastrale
teritoriale. Totodat, la executarea lucrrilor pot Ii implicate si Iirme private.
Principiile acumulrii informa(iei.
Principiile de baz a acumulrii inIormatiei despre calitatea bunurilor imobile
sunt:
veridicitatea informatiei,
transparenta lucrrilor de acumulare a informatiei,
prelucrarea operativ a informatiei acumulate.
Veridicitatea inIormatiei acumulate este de o mare nsemntate din motivul c
n baza ei va Ii calculat mrimea impozitului pe care proprietarii de bunuri imobile
vor Ii obligati s-l achite. Aceasta este o ntrebare nu numai Iiscal dar si cu continut
social. Greselile comise la acumularea inIormatiei despre obiect poate provoca
nemultumiri din partea populatiei.
Pentru a nu admite erori la acumularea inIormatiei este necesar de a o prezenta
pentru conIirmare proprietarilor. Anume transparenta lucrrilor eIectuate permite de
a minimaliza volumul erorilor admise.
La rndul su proprietarii sunt obligati ca s examineze inIormatia prezentat si
ntr-un termen stabilit s prezinte pretentiile sale argumentate ctre acumulatorul de
inIormatie.
Ne prezentarea pretentiilor n termenul stabilit rezult c inIormatia este
veridic si acceptat de ctre proprietar.
Litigiile aprute n procesul de acumulare a inIormatiei sunt examinate n
modul stabilit de legislatia n vigoare.
InIormatia calitativ despre bunul imobil este necesar de a Ii prelucrat
(analizat) ntr-un termen ct mai restrns. Aceasta ne va permite ca obiectul evaluat
s nu suIere modiIicri calitative si deci vom cpta un rezultat care va coincide cu
realitatea din teritoriu.
Dac e s deIinitivm scopul prtii economice a cadastrului atunci vom
concluziona c el se aIl sub inIluenta direct a politicii Iiscale a trii determinarea
valorii bunurilor imobile si ca urmare calcularea bazei Iiscale.
244
Rezultatul Iinal al prtii economice a cadastrului, adic evaluarea bunurilor
imobile, poate Ii cu succes utilizat si n alte domenii de activitate cum ar Ii
activitatea de creditare (ipotecar) a bunurilor imobile, n cazurile privatizrii
propriettii publice, n cazurile de expropriere de bunuri imobile pentru necesitti ,
sechestru etc. Totodat, scopul principal Ia Ii solutionarea problemei Iiscale.
n conditiile cnd inIormatia acumulat n cadrul realizrii prtii economice a
cadastrului este utilizat n scopul evalurii individuale, ea va Ii completat de ctre
evaluator cu inIormatia care o va considera necesar.
Valabilitatea informa(iei acumulate.
Dezvoltarea n permanent a bunurilor imobile este o situatie obiectiv.
Problema principal const n periodicitatea modiIicrii continutului bunului imobil.
Din acest punct de vedere valabilitatea inIormatiei acumulate n procesul
implementrii prtii economice a cadastrului poart un caracter temporar.
Pentru actualizarea inIormatiei, baza inIormativ a cadastrului, peste o
perioad anumit de timp, se cere a Ii revizuit. Se introduc modiIicrile parvenite
pe parcurs, se eIectueaz o reevaluare a tuturor bunurilor imobile.
n dependent de mai multi Iactori, periodicitatea revizuirii inIormatiei din
cadastru se eIectueaz odat n 3-5 ani. Anume o asemenea perioad de timp sunt
valabile si tariIele impozitrii bunurilor imobile. Perioada concret de valabilitate a
inIormatiei depinde de doi Iactori principali:
modiIicarea cantitativ ori calitativ a bunului imobil;
stabilitatea economic a trii.
Starea economic a trii de asemenea are o inIluent puternic asupra valorii
bunurilor imobile si la rndul su asupra mrimii impozitului. n conditiile crizei
economice bunurile imobile se devalorizeaz. n conditiile cresterii rapide a
economiei se stabileste si o crestere esential a valorilor de piat a bunurilor
imobile.
n baza unei analize a acestor Iactori principali este stabilit termenul de
reevaluare a bunurilor imobile si deci de renovare a inIormatiei acumulate n partea
economic a cadastrului.

7.7.2 Evaluarea selectiv, individual a bunurilor imobile.
Evaluarea selectiv include un complex de actiuni de determinare a valorii
unui bun imobil (unui grup de bunuri imobile) n conditiile n care bunuri
asemntoare lor au Iost deja vndute-cumprate pe piata imobiliar, valoarea lor
Iiind determinat prin diIerite metode tipice, n diIerite scopuri.
Evaluarea individual se reIer la bunuri imobile speciIice. La categoria
obiectelor asupra crora se aplic principiile evalurii individuale pot Ii raportate
obiectele de cultur si art, obiecte industriale unice etc.
Dup cum deja am constatat, valoarea bunului imobil se aIl ntr-o
dependent direct de caracteristicile cantitative si calitative ale lui.
Prin Iaptul c caracteristicile cantitative si calitative ale tuturor obiectelor se aIl
ntr-o permanent miscare, acumularea inIormatiei despre bunul imobil si evaluarea
lui se nIptuieste la o dat concret tinndu-se cont de Iactorii economici si sociali.

245
7.7.3 Evaluarea terenurilor destinate agriculturii
7.7.3.1 Specificul evalurii terenurilor destinate agriculturii.
Evaluarea terenurilor destinate agriculturii, indiIerent de Iorma evalurii
(selectiv sau masiv), este eIectuat respectnd principiile generale prevzute la
capitol:l I'.
Mai des sunt utilizate metoda analizei comparative a vnzrilor si metoda
venitului. n cazuri concrete, cnd este necesar de evaluat actiunile de valoriIicare a
unui sector de teren, poate Ii aplicat si metoda cheltuielilor.
Totodat, evaluarea terenurilor destinate agriculturii are speciIicul su si mai
ales, la determinarea Iactorilor de inIluent asupra valorii sectorului de teren.
Valoarea terenurilor este inIluentat de un numr mare de Iactori. Scopul
principal n procesul selectrii Iactorilor de inIluent este, ca prin intermediul lor de
a calcula valoarea sectorului de teren ct mai precis, mai aproape de valoarea lui de
piat.
Factorii care inIluenteaz asupra valorii sectorului de teren pot Ii diIerentiati n:
Iactori generali;
Iactori locali.

7.7.3.2 Factorii generali de influen( a valorii sectorului de teren cu
destina(ie agricol.
Factorii generali inIluenteaz uniIorm asupra valorii mai multor sectoare de
teren, n msur egal, pe un teritoriu si un termen determinat. Natura Iactorilor
generali poate Ii diIerit. Mai rspnditi sunt:
situatia economic din tar;
raportul dintre cerere si oIert;
zona traditional de specializare;
conditiile climaterice generale;
nivelul de dezvoltare a petii de desIacere.
Fiecare din Iactorii generali actioneaz independent, n hotare diIerite, de multe
ori se suprapun sau chiar unul poate s Iie provocat de altul.
Stabilirea hotarelor teritoriilor n interiorul crora un Iactor general se
maniIest n msur egal asupra tuturor sectoarelor de teren poart denumirea de
formare a zonelor de infl:enj egal a8:pra valorii.
Situatia economic din tar. La momentul actual cel mai pronuntat dintre
Iactorii generali este situatia economic din tar. Zona de rspndire sau hotarele
acestei zone, este ntreaga Republic. Din motivul numai acestui Iactor valoarea
terenurilor destinate agriculturii, la momentul actual, este de 3-5 ori mai mic dect
valoarea terenurilor similare ale altei tri. InIluenta acestui Iactor se rspndeste
prin:
lipsa creditelor inclusiv privilegiate (subventiilor) n agricultur;
lipsa dotatiilor Ir de care agricultura devine o ramur ne rentabil;
preturi sczute la productia agricol si ridicate sa mecanismele de prelucrare a
terenurilor, carburantilor;
insolvabilitatea populatiei.
246
Raportul dintre cerere i ofert. Fr a intra n esenta reIormei Iunciare
petrecute, este necesar de mentionat, c terenurile agricole au Iost repartizate multor
persoane, care din motiv de sntate, de vrst sau din alte motive nu pot s
prelucreze terenurile atribuite si sunt nevoiti s le pun n vnzare.
Situatia economic, lipsa de mijloace Iinanciare nu permite multor trani s
cumpere terenurile necesare. Din aceste motive s-a creat disproportia dintre cerere si
oIert. Sub inIluenta acestei disproportii pretul poate s se stabileasc mult mai jos
dect cel real.
Zona traditional de speciali:are. Conditiile naturale (climaterice) si
economice ale Republicii inIluenteaz asupra Iormrii a trei zone de specializare
care pot Ii utilizate initial n procesul evalurii terenurilor.
zona de nord;
zona de centru;
zona de sud.
n unele izvoare stiintiIice este evidentiat si a patra zon zona de sud-est.
Piata de desfacere. Realizarea productiei agricole devine un Iactor general de
inIluent asupra valorii sectorului de teren. Existenta petii de desIacere stimuleaz
cresterea cererii n raport cu oIerta si deci a valorii sectoarelor de teren n ntregime.
La rndul su, existenta petii de desIacere poart un caracter att intern ct si
extern. Factorul extern se rspndeste uniIorm pe ntreg teritoriul Republicii pe cnd
cel intern proportional distantii de la sectorul de teren pn la centrul de realizare a
productiei.
Un exemplu semniIicativ aici ne poate servi cresterea pretului la vita de vie
bazat pe piata de desIacere a productiei. La rndul su piata de desIacere a
Iavorizat pn si cresterea valorii de piat a terenurilor destinate cresterii vitei de
vie.
Factorii locali de influent asupra valorii sectorului de teren. Factorii locali
inIluenteaz n mod speciIic valoarea unui sector de teren. Prin modul su de
inIluent, Iactorii locali pot Ii divizati n dou grupe:
factorii care determin calitatea terenului,
factorii care determin reparti:area sectorului.
Din Iactorii care determin calitatea terenului mai pronuntati sunt:
fertilitatea solului,
panta predominant a sectorului,
compo:itia i nivelul apelor subterane,
expo:itia sectorului,
caracterul proceselor ero:ionale,
forma sectorului,
amenafrile de imbunttiri funciare.
Pentru terenurile cu destinatie agricol cel mai important Iactor care
inIluenteaz asupra valorii lui este fertilitatea solului. Gradul de Iertilitate
reprezint potentialul solului de a da road. Acest Iactor este exprimat n grade.
Scara de msurare a gradului de Iertilitate este de la 0 pn la 100.
Practica evalurii sectoarelor de teren destinate agriculturii este nc destul de
limitat, dar deja ne demonstreaz c n aceste scopuri nu este rational de utilizat
247
Iiecare grad de Iertilitate n parte. Devierea valorii sectorului de teren nu se
evidentiaz pe msura unui grad de Iertilitate. Mai rational este de a Iolosi n scopul
evalurii terenurilor agricole msura de 10 grade.
Panta sectorului de teren, de asemenea este msurat n grade. Mrimea pantei
inIluenteaz direct asupra activittii de producere, intensivittii agriculturii. Pe o
pant a unui sector de teren de pn la 3-5 grade este posibil de a repartiza cele mai
intensive culturi inclusiv prsitoare, ce tin de mecanismele de prelucrare. Pe
terenurile cu o pant mai mare se cultiv plante mai putin intensive, mai mult
antierozionale. Este evident c si valoarea sectorului de teren cu o pant ridicat va
Ii mai sczut.
Apele subterane, au o inIluent asupra plantelor cultivate mai mult n luncile
rurilor. Actiunea lor se maniIest prin continutul srurilor, posibilitatea
neutralizrii lor etc.
Expo:itia sectorului de teren se maniIest diIerit n dependent de zona de
specializare. n zona de centru sau de sud unde predomin plantatiile de vii, o
expozitie de sud a sectorului de teren va vi pretuit mai mult dect una de nord.
n zona de nord unde predomin culturile prsitoare, n conditiile crizei
permanente de precipitatii atmosIerice pe ntreg teritoriul Republicii, o expozitie de
nord poate Ii mai pretioas dect cea de sud.
Forma sectorului de teren inIluenteaz asupra mrimii cheltuielilor la
prelucrarea solurilor. Cea mai optimal Iorm este atunci cnd raportul dintre
lungime si ltime este de 1:2 sau 1:3. Aceasta se determin din volumul lucrrilor
mecanizate de baz (n lungul sectorului si n ltimea lui). Forma triunghiular este
cea mai ne rational Iorm.
Existenta amenafrilor de imbunttiri funciare de asemenea poate avea o
inIluent pozitiv asupra valorii sectorului de teren. Ele pot Ii sisteme
antierozionale, de irigare de desecare etc.
Ero:iunea solului inIluenteaz asupra valorii sub dou aspecte:
dac procesele de eroziune deja s-au maniIestat si terenul este erodat, atunci
eroziunea va inIluenta valoarea prin intermediul productivittii solului;
dac eroziunea exist sub aspectul primejdiei atunci ia va inIluenta valoarea
indirect, prin necesitatea constructiei sistemelor antierozionale, tehnologii
antierozionale, selectarea culturilor etc.
Amplasarea. Dintre Iactorii locali de inIluent a valorii sectorului de teren, din
punct de vedere al repartizrii, mai pronuntati sunt:
distanta fat de pietele de desfacere a produselor agricole,
apropierea fat de resursele de ap,
distanta fat de cile de acces, fat de drumuri cu inveli de piatr,
inltimea fat de nivelul mrii,
reparti:area fat de :onele de protectie sau sanitare,
fitosanitari,
limitri la producerea agricol,
reparti:area fat de localitatea in care locuiesc proprietarii de terenuri.
Distanta Iat de pietele de desIacere a produselor agricole are o nsemntate
deosebit. Dac terenul este amplasat la o distant considerabil de piata de
248
desIacere, costurile de transportare si depozitare, la Iel ca si pierderile survenite n
rezultatul transportrii la distant mare, pot Ii destul de ridicate pentru proprietar.
Nu mai putin importante sunt cile de acces la sector. Drumurile cu nvelis de
piatr permit proprietarului s se deplaseze permanent la sector ne Iiind n
dependent de conditiile climaterice ce este important pentru agricultur.
Repartizarea sectorului Iat de nivelul mrii va avea o inIluent asupra modului
de Iolosint. Plantatiile de vii si au nltimile sale optime Iat de nivelul mrii. Ne
respectarea acestor nltimi aduce pierderi de la ngheturile timpurii.
Existenta unui izvor de ap (ru, lac, bazin etc.) lrgeste posibilitatea utilizrii
sectorului de teren, permite irigarea lui, cultivarea legumelor etc.
Zonele de protectie introduc unele riscuri n Iolosirea sectoarelor de teren, Iapt
ce aduce la micsorarea productivittii lui.
La rndul su zonele sanitare n majoritatea cazurilor se aIl deja sub inIluenta
Iactorilor negativi care de asemenea stabilesc restrictii la utilizarea terenurilor
actionnd n directia micsorrii pretului sectorului de teren.
Distanta Iat de locul de resedint a proprietarului (arendasului) terenului
poart o semniIicatie individual. Este rational de presupus c un cumprtor va
plti un pret mai mare pentru terenul amplasat n apropierea sectorului su, astIel
evitnd costurile suplimentare zilnice necesare pentru a ajunge la sectorul de teren,
transportarea utilajului si produselor agricole.

7.8 Exemplu de evaluare selectiv a unui teren agricol prin metoda
analizei comparative a vnzrilor

7.8.1 Generalit(i.
Consecutivitatea lucrrilor de evaluare a terenului agricol prin metoda analizei
comparative a vnzrilor va Ii urmtoarea:
identificarea obiectului evalurii,
anali:a pietei terenurilor agricole. Selectarea terenurilor comparabile,
Acumularea informatiei,
anali:a veridicittii informatiei acumulate,
selectarea unittilor i elementelor de comparatie,
afustarea. Aplicarea anali:ei datelor grupate,

7.8.2. Identificarea obiectului evalurii.
Obiectul evalurii (vezi Iigura nr..) reprezint un teren cu destinatie agricol
(arabil), numrul cadastral 34263080008. SupraIata terenului este de 3,1375 ha,
gradul de Iertilitate 65, Iorma paralelogram, distanta pn la cile de acces
permanente (drum cu nvelis de piatr 1km.

7.8.3 Analiza pie(ei terenurilor agricol. Selectarea terenurilor comparabile.
Pentru evaluarea bunului imobil 0008 prin metoda analizei vnzrilor
comparabile a Iost studiat piata terenurilor agricole din localitatea respectiv. Sa
constatat c pe parcursul ultimilor trei ani n localitatea dat au eIectuate tranzactii
destule.
249
Pentru evaluarea obiectului au Iost selectate 171 de terenuri

2.8.4 Analiza veridicit(ii informa(iei acumulate.
n procesul de analiz a veridicittii inIormatiei, sa constatat c un numr de
tranzactii din cele selectate (71) au Iost eIectuate n conditii negative pentru a Ii
utilizate n scopul evalurii si sunt excluse.
Motivele excluderii sunt urmtoarele:
45 - tran:actii intre rude,
40 - terenuri ocupate de plantatii multianuale,
46 - pretul unei unitti de comparatie este de dou ori mai mic decit cel mediu.


Figura nr. 59

Practica a demonstrat c tranzactiile ntre rude n majoritatea cazurilor nu
reIlect pretul adevrat de vnzare cumprare si nu este rational de a le utiliza n
procesul evalurii.
Deasemenea un numr mare de tranzactii (20 de contracte) sau eIectuat cu
terenuri ocupate de livad. Livada inIluenteaz multilateral si ntr-un mod speciIic
asupra pretului de vnzare cumprare (vrsta, sortul, amplasarea etc.). Din aceste
considerente aceste terenuri au Iost excluse din numrul obiectelor comparabile.
Pretul unui numr de 26 de terenuri este radical major Iat de restul terenurilor
vndute. Asupra pretului de vnzare a acestor terenuri a inIluentat scopul vnzrii
(destinatia viitoare). Terenurile au Iost cumprate pentru constructia caselor
individuale de locuit.
Aceste terenuri deasemenea nu pot Ii selectate n numrul eclor comparabile.
n Iinal au rmas 4 de teren:ri compara-ile.

250
2.8.5 Selectarea unit(ilor yi elementelor de compara(ie.
Pentru aplicarea metodei vnzrilor comparabile, Iiecare din bunurile
comparabile este caracterizat din punctul de vedere al unittilor si elementelor de
comparatie.
n claitate de unitti de comparatie se vor aplica: hectar:l yi -al/hectar:l


Figura nr. 60

2.8.6 Ajustarea la obiectul evalurii
n baza analizei obiectelor comparabile selectate anterior constatm c, cele
mai active elemente de comparatie, care au inIluentat asupra Iormrii preturilor de
piat sunt:
gradul de fertilitate a solurilor terenurilor comparabile,
distanta de la terenul comparabil i pin la linia de acces permanent care
repre:int un drum cu inveli de piatr,
drepturile asupra terenurilor comparabile care se manifest faptul c unele
terenuri comparabile sunt date in arend,
creterea costului terenului comparabil sub influenta conditiilor de piat
,cererii i ofertei`,
cretere pretului terenului comparabil sub influenta inflatiei anuale.
Gradul de Iertilitate a terenurilor comparabile reprezint un element important
de inIluent asupra valorii (pretului) bunurilor imobile. Totodat n prezentul
exemplu gradul de Iertilitate (grad/hectarul) mai reprezint si unitatea de
comparatie.
Ajustarea la obiectul evalurii se propune prin metoda analizei datelor grupate.


251
Caracteristica
terenurilor comparabile
Tabelul nr.
Nr. cadastral suprafa(a
terenului
fertilitaea
solului
pre(ul de
vnzare
bal/ha lei/bal/ha
1 2 3 4 5 6
5050 0.1083 65 697 7,04 99
5040 0,1069 65 758 6,95 109
5041 0,1073 65 730 6,70 109
5042 0,1072 65 760 6,97 109
5103 0,1011 60 601 6,07 99
5104 0,1010 60 660 6,06 109
5124 0,1011 60 394 6,07 65
5137 0,1007 60 393 6,04 65
6070 0,9258 75 7152 69.44 103
6071 0,9388 75 7252 70,41 103
6072 0,9578 75 3951 71,83 55
6029 1,8407 75 14219 138,05 103
6038 0,9205 75 7110 69,03 103
7021 1,6903 75 11666 126,80 92
7047 2,1482 75 14823 161,12 92
7064 1,5034 75 6202 112,76 55
7096 1,7152 75 7075 128,64 55
7143 2,2303 73 14979 162,82 92
7148 2,2303 73 14979 162,82 92
7163 1,8291 73 12284 133,52 92
7169 2,0670 73 8299 150,89 55
8001 1,3001 70 5370 91,01 59
8007 1,4585 70 6024 102,10 59
8049 0,9826 70 7022 68,78 99
8050 0,9569 70 6631 66,98 99
8071 1,1437 70 7926 80,06 99
8072 1,1474 70 7952 80.32 99
8074 1,0634 70 7370 74,44 99
8085 2,1010 70 5264 147,07 36
8102 0,9248 70 6376 64,74 99
8109 0,9276 70 2338 64,93 36
9001 2,2468 63 15429 141,55 109
9007 1,3037 63 3203 82,13 39
9008 1,2180 63 8364 76,73 109
9023 0,9312 63 5807 58,66 99
9024 0,9313 63 6394 58,66 109
9056 1,3091 63 5361 82,47 65
252
9072 2,1302 63 13286 134,20 99
9076 1,3183 63 5398 83,05 65
9081 2,0578 63 14132 129,65 109

Caracteristica trenurilor comparabile

tabelul nr.
Numrul
cadastral
Anul
tranzactiei
2007
Anul
tranzactiei
2008
Anul
tranzactiei
2009
Teren
arendat
pentru 2010
Distanta
pn la drum
(m)
1 2 3 4 5 6
5050 5050 da
5040 5040 - 1000
5041 5041 - 1000
5042 5042 - 1000
5103 5103 da 1000
5104 5104 - 1000
5124 5124 - 1000
5137 5137 - 1000
6070 6070 - 2000
6071 6071 - 2000
6072 6072 - 2000
6029 6029 da 2000
6038 6038 - 2000
7021 7021 - 4000
7047 7047 - 4000
7064 7064 - 4000
7096 7096 - 4000
7143 7143 - 4000
7148 7148 - 4000
7163 7163 - 4000
7169 7169 - 4000
8001 8001 - 3000
8007 8007 - 3000
8049 8049 - 3000
8050 8050 da 3000
8071 8071 - 3000
8072 8072 da 3000
8074 8074 - 3000
8085 8085 - 3000
8102 8102 - 3000
8109 8109 - 3000
9001 9001 - 1000
9007 9007 - 1000
253
9008 9008 - 1000
9023 9023 da 1000
9024 9024 - 1000
9056 9056 - 1000
9072 9072 da 1000
9076 9076 - 1000
9081 9081 - 1000

2.8.6.1 Ajustarea la condi(iile de pia(. Analiza datelor grupate.
Perioada reprezentat n prezentul exemplu se maniIest prin Iaptul c valoarea
de piat a terenurilor se aIl sub o inIluent activ a cererii si oIertei. n primul rnd
pe piata bunurilor imobile, sunt propuse spre vnzare cumprare multe terenuri cu
destinatie agricol. Valoarea initial este destul de joas.
Totodat pe parcursul unei perioade de timp numrul terenurilor agricole
(oIertei) scade iar valoarea de piat a terenurilor creste.
Ajustarea terenurilor comparabile la obiectul evalurii const n a determina
mrimea anual de crestere a valorii de piat a terenurilor sub inIluenta Iactorului
,cerere si oIert.
Consecutivitatea ac(iunilor:
selectarea, din numrul total al terenurilor comparabile, terenurilor care se
deosebesc numai prin anul tran:actiilor,
divi:area terenurilor in dou grupe. Prima va include tran:actiile din 2008 a
doua va include tran:actiile din 2009,
determinarea valorii unui hectar de teren pentru fiecare din terenurile
selectate. Jaloarea unui hectar va fi. valoarea unui grad hectar inmultit la
fertilitatea medie a solului,
determinarea valorii medii a unui hectar in fiecare din grupele comparabile,
determinarea diferentei valorilor medii,
aplicarea coeficientului de influent a inflatiei anuale,
determinarea influentei conditiilor de piat (cererii i ofertei) asupra pretului
(valorii ) terenului,
afustarea valorii unui hectar de teren comparabil al anului 2008.
Tabelul nr.3 include inIormatia necesar pentru ajustarea terenurilor
comparabile la obiectul evalurii prin metoda analizei datelor grupate la elementul
de comparatie n baza conditiilor de piat ,cererea si oIerta.
AstIel n grupa anului 2008 au Iost incluse 4 terenuri (colonita 4). n grupa
anului 2009 au Iost incluse 7 terenuri (colonita 5).
Valoarea unui hectar din terenurile comparabile vndute n 2008 este de 4945
lei (aproximativ 5000 lei).
Valoarea unui hectar din terenurile comparabile ale anului 2009 este de 6914
lei (aproximativ 7000 lei).
AstIel constatm c pe parcursul unui an (2008) valoarea de piat a unui hectar
de teren arabil a crescut cu aproximativ 40. (6914 x 100 : 4945) 140.
254
Mai este necesar de constatat c supra cresterii valorii de piat a terenurilor pe
parcursul anului 2008 a mai inIluenta si nivelul de inIlatie. Pentru simpliIicarea
calculelor l vom accepta egal cu 10
n Iinal, Iactorul conditiile de piat are o inIluent medie de majorare a valorii
anuale a terenurilor egal cu 30.
Ajustarea
valorilor terenurilor comparabile
tabelul nr.
Numrul
cadastral
valoarea unui
bal/ha
fertilitatea
medie
valoarea
unui hectar
n 2008
valoarea unui
hectar n 2009
1 2 3 4 5
5040 109 65 7085
5041 109 65 7085
5042 109 65 7085
5104 109 60 6540
5124 65 60 3900 -
5137 65 60 3900 -
9008 109 63 6867
9024 109 63 6867
9056 81 63 5095 -
9076 109 63 6887 -
9081 109 63 6867

AstIel, pentru a ajusta terenurile comparabile al conditiile de piat la conditiile
de piat valoarea unui hectar de teren obtinut n 2008 se va majora cu 30 iar la
conditiile inIlatiei cu 10. n total 40.

2.8.6.2 Ajustarea la amplasarea terenurilor
Ajustarea terenurilor comparabile la amplasarea lor spatial (n exemplul dat la
distanta de pn la drumul cu nvelis de piatr) prin metoda datelor grupate, include
urmtoarele actiuni:
Iormarea datelor grupate;
evaluarea unei unitti de comparatie;
ajustarea la criteriul de amplasare a terenurilor.
Formarea datelor grupate.
Compartimentul include Iormarea a patru grupe de bunuri (terenuri) cu
caracteristici asemntoare.
n prima grup vor Ii incluse terenurile deja ajustate la obiectul evalurii. Din
inIormatia precedent sa constatat c valoarea medie a unui grad/hectar al
terenurilor ajustate este de 109 lei/bal/ha.
n grupa a doua vor Ii incluse terenurile care se aIl la o distant de 2000 metri
de la drumul cu nvelis de piatr, n grupa a trea 3000 metri, n grupa a patra
4000 metri.
255
Evaluarea unei unitti de comparatie.
Evident c cu ct mai mare distanta ntre terenul comparabil si drumul cu
nvelis de piatr, cu atrt mai mare va Ii inIluenta asupra valorii terenului
comparabil.
Determinarea
valorii obiectului evalurii
tabelul nr.
numrul
cadastral
pre(ul
de pia(
infla(ia
+10
condi(iile
de pia(
+30
valoarea
terenurilor
ajustate
valoarea
unui
bal/ha
(lei)
valoarea
obiectului
evalurii
(lei)
1 2 3 4 5 6 7
5040 7085 - - 7085 109 22495
5041 7085 - - 7085 -.- -.-
5042 7085 - - 7085 -.- -.-
5104 6540 - - 6540 -.- -.-
5124 4120 10 30 6540 -.- -.-
5137 4120 10 30 6540 -.- -.-
9007 3820 20 60 6870 -.- -.-
9008 6867 - - 6867 -.- -.-
9024 6867 - - 6867 -.- -.-
9056 4907 10 30 6870 -.- -.-
9076 4905 10 30 6870 -.- -.-
9081 6867 - - 6867 -.- -.-
Not.
grad:l de fertilitate a o-iect:l:i eval:rii - 5 -al:ri;
8:prafaja o-iect:l:i eval:rii - 3,175 ha

Din inIormatia tabelului 6 constatm c cresterea distantei dintre terenul
comparabil si drumul cu nvelis de piatr cu 1000 de metri diminueaz valoarea unei
unitti de comparatie de la 109 lei/bal/ha la 103 lei/bal/ha sau cu 6.
Majorarea distantei cu 2000 metri diminueaz valoarea unittii comparabile
pn la 99 lei/grad/ha sau cu 9.
Majorarea distantei cu 3000 metri diminueaz valoarea cu 15
n mediu, majorarea distantei de la terenul comparabil pn la drumul cu nvelis
de piatr diminueaz valoarea cu 5
Afustarea terenurilor comparabile la criteriul de amplasare
Din cele mentionate mai sus constatm urmtoarele. Valoarea medie a unei
unitti de comparatie pentru prima grup va Ii 103 lei/grad/ha; pentru grupa a doua
99 lei/grad/ha; pentru grupa a treia 93 lei/grad/ha.
Ajustarea la distant (criteriul amplasrii) va include majoraea valorii
terenurilor comparabile cu 5 pentru Iiecare 1000 de metri.
AstIel constatm c valoarea obiectului evalurii, n rezultatul ajustrii
bunurilor comparabile la criteriul de amplasare spatial va Ii:
256
Pentru prima grup (1000 m) 22319 lei (103x1,05x65x3.175) 22319 lei;
Pentru grupa a doua (2000 m) 22474 lei (99x1.10x65x3.175) 22474 lei;
Pentru grupa a treia (3000 m) 22071 lei (93x1.15x65x3.175) 22071 lei.
Caracteristica
trenurilor comparabile

tabelul nr.
Numrul
cadastral
Valoarea
terenurilor
ajustate
Valoarea la
2000 m
Valoarea la
3000 m
Valoarea la
4000 m
Distanta pn
la drum (m)
1 2 3 4 5 6
5040 7085 1000
5041 7085 1000
5042 7085 1000
5104 6540 1000
5124 6540 1000
5137 6540 1000
6070 7727 2000
6071 7727 2000
6072 4125 2000
6038 7727 2000
7021 6990 4000
7047 6990 4000
7064 4125 4000
7096 4125 4000
7143 6862 4000
7148 6862 4000
7163 6862 4000
7169 4125 4000
8001 4130 3000
8007 4130 3000
8049 6930 3000
8071 6930 3000
8074 6930 3000
8085 6930 3000
8102 6930 3000
8109 2520 3000
9001 6930 1000
9007 6870 1000
9008 6867 1000
9024 6867 1000
9056 6870 1000
9076 6870 1000
257
9081 6867 1000

2.8.6.3 Ajustarea la drepturile transmise.
Ajustarea terenurilor comparabile la drepturile transmise (n exemplul dat la
dreptul de arend), prin metoda datelor grupate va include urmtoarele actiuni:
Iormarea datelor grupate;
evaluarea unei unitti de comparatie;
ajustarea la drepturile transmise.
n prezentul exemplu, ajustarea la drepturile transmise va include determinarea
inIluentei arendei asupra valorii terenurilor evaluate.

Caracteristica
trenurilor comparabile

Tabelul nr.
numrul
cadastral


valoarea
terenurilor
1/ha
gradul de
Iertilitate
valoarea
unui
grad/ha
valoarea
medie pe
grup a
1/grad/ha
distanta pn
la drum de
piatr
(m)
1 2 3 4 5 6
6070 7727 75 103 103 2000
6071 7727 75 103 -.- 2000
6072 7727 75 103 -.- 2000
6038 7727 75 103 -.- 2000
7021 6990 75 93 93 4000
7047 6990 75 93 -.- 4000
7064 6990 75 93 -.- 4000
7096 6990 75 93 -.- 4000
7143 6862 73 93 -.- 4000
7148 6862 73 93 -.- 4000
7163 6862 73 93 -.- 4000
7169 6862 73 93 -.- 4000
8001 6930 70 99 99 3000
8007 6930 70 99 -.- 3000
8049 6930 70 99 -.- 3000
8071 6930 70 99 -.- 3000
8074 6930 70 99 -.- 3000
8085 6930 70 99 -.- 3000
8102 6930 70 99 -.- 3000
8109 6930 70 99 -.- 3000

Evident c, valoarea unui teren arendat va Ii mai mic dect un alt teren liber de
aceast grevare.
258
Mai este necesar de constatat c inIluenta Iactorului ,arenzii asupra valorii
terenului este diIerit:
n conditiile de vnzare cumprare;:
n scopul impozitrii;
n scopul gajului etc.
n prezentul exemplu se va analiza inIluenta arenzii asupra valorii terenului n
procesul de vnzare cumprare.
Formarea datelor grupate.
n scopul ajustrii sunt Iormate dou grupe de terenuri comparabile: terenuri
arendate si terenuri libere de arend.

Caracteristica
trenurilor comparabile (arendate)
Tabelul nr.
Numru
l
cadastra
l
Valoarea
unui
lei/grad/ha
Valoarea
ajustat
la distan(
lei/grad/ha
Valoarea
terenului
nearendat
lei/grad/ha
Distan(a
pn la
drum (m)
1 2 3 4 5
5050 99 99 109 1000
5103 99 99 -.- 1000
6029 94 99 -.- 2000
8050 90 99 -.- 3000
8072 90 99 -.- 3000
9023 99 99 -.- 1000
9072 99 99 -.- 1000

Din tabelul 7 constatm c valoarea unui grad/ha de terenuri arendate este de
99 lei sau cu 9 mai mic dect terenurile libere de arend.
Valoarea obiectului evalurii determinat n procesul ajustrii la drepturile de
arend este de 22269 lei.

2.8.6.4 Ajustarea valorilor la calitatea informa(iei

Ajustarea
terenurilor comparabile la calitatea inIormatiei
Tabelul nr.
Nr.
d/o
Metoda de
evaluare
Valoare
a
Pondere
a

Pondere
a lei
Valoarea ajustat
lei
1 2 3 4 4 6
1 La conditiile de
piat
22495 60 13497
2 La amplasarea
259
terenului
a) r:pa nr.1 22319 10 2232
-) r:pa nr.2 22474 10 2247
c) r:pa nr.3 22071 10 2207
3 La drepturile de
arend
22269 10 2227

TITLUL IV
CADASTRUL DE SPECIALITATE

CAPITOLUL 1.
GENERALITTI

1.1 Scopul
Cadastru de specialitate e8te :n 8:-8i8tem de evidenj yi inventariere
8i8tematic, din p:nct de vedere tehnic yi economic, al -:n:rilor imo-ile 8pecifice
:nor domenii de activitate, c: 8cop:l admini8trrii, :tilizrii lor rajionale.
Deja din deIinitie scopul cadastrului de specialitate este Iolosirea rational a
bunurilor imobile din ramura dat si anume:
utilizarea rational a Iondului Iunciar din ramura dat;
elaborarea proiectelor de organizare si amenajare a terenurilor;
coordonarea, organizarea si planiIicarea productiei agricole;
evidenta, amenajarea si Iolosirea rational a pdurilor;
Iolosirea, amenajarea si regularizarea cursurilor de ap;
evidenta Iondului imobiliar, edilitar si starea acestuia;
obtinerea de date reale asupra strii de ntretinere a diverselor lucrri publice
ca: strzi, drumuri, ci Ierate etc., necesare pentru planiIicarea lucrrilor de
ntretinere;
evidenta terenurilor destinate diIeritelor sectoare ale economiei nationale ;
evidenta terenurilor supuse proceselor geologice periculoase (alunecri,
eroziuni, inundatii, etc.) n scopul amplasrii pe ele a diIeritor obiective;
alegerea amplasamentelor diIeritelor obiective industriale si social culturale;
evidenta terenurilor cu subsoluri ce contin diverse bogtii minerale n scopul
exploatrii lor rationale;
protectia mediului nconjurtor;
crearea unei baze juste pentru stabilirea impozitului pe bunuri imobile
inclusiv Iunciar.
Cadastrul de specialitate mai poate Ii utilizat si la solutionarea altor probleme
aprute n Iata ramurii concrete, ministerului, departamentului respectiv. Att
numrul (speciIicul) utilizatorilor ct si continutul nemijlocit al ei se aIl ntr-o
permanent schimbare, n dependent de cerintele economice puse n Iata
utilizatorului.
Proprietatea asupra bunurilor imobile care Iac obiectul cadastrului de
specialitate de asemenea, joac un rol important la implementarea cadastrului si
utilizarea inIormatiei. Anume proprietatea polarizeaz interesele Iat de izvorul de
260
inIormatie. Pe proprietarul privat l intereseaz inIormatia care inIluenteaz sau
poate inIluenta nemijlocit, si n ce msur, asupra obiectului cei apartine.
Autorittile publice coordoneaz organizarea si amenajarea terenurilor,
ntreprinde alte actiuni care pot inIluenta asupra sectorului privat.

1.2 Obiectul
Obiectul cadastrului de specialitate sunt bunurile imobile (terenurile i
obiectivele amplasate pe ele), care au destinatie determinat in functie de domeniul
de activitate.
Dac cadastrul general include inIormatie despre toate bunurile imobile si
drepturile asupra lor din toate ramurile economiei nationale, indiIerent de tipul de
proprietate, atunci cadastru de specialitate, chiar din deIinitie, este orientat spre o
ramur concret, cu particularittile ei speciIice.
Totodat, obiectul oricrui cadastru de specialitate si va avea nceputul n
terenul respectiv utilizat n interesele unui domeniu concret.
n dependent de domeniu diIer si obiectul cadastrului.
Continutul unui cadastru de specialitate depinde mult de particularittile
spatiale ale trii.
n Moldova, conditii obiective de a implementa cadastre de specialitate sunt n
domeniile:
agriculturii;
silviculturii;
apelor;
edilitar;
altele.
Nu este exclus ca pe viitor s Iie tinut si cadastru al terenurilor destinate
protectiei naturii, ocrotirii snttii, activittii recreative, de valoare istorico-
cultural, zonelor suburbane, zonelor verzi. Aceast categorie de terenuri prezint
un interes deosebit pentru economia trii, societate n ntregime si deci, sunt toate
premisele de a implementa si un cadastru de specialitate n acest domeniu.
n prezent inIormatia despre terenurile acestei categorii de destinatie este
acumulat n cadrul cadastrului general. Tot aici este acumulat si inIormatia despre
terenurile Iondului de rezerv.
Obiectul cadastrului agricol
Obiectul cadastrului agricol sunt terenurile destinate agriculturii mpreun cu
constructiile, instalatiile amenajrile amplasate pe ele.
La categoria terenurilor destinate agriculturii se reIer terenurile, Iolosite
sistematic pentru obtinerea produselor agricole (arabil, vii, livezi, psuni, Inete)
.Tot la categoria terenurilor destinate agriculturii snt trecute terenurile ocupate de:
depozitele de produse agricole, atelierele de reparatie a mecanismelor (agregatelor)
agricole, Iermele animaliere, obiectele de prelucrare a materiei prime, toate Iiind
repartizate n extravilanul satelor (comunelor), Isiile Iorestiere cu destinatie
antierozional, drumurile de deservire a terenurilor destinate agriculturii, instalatii,
amenajri Iunciare.
261
n calitate de obiect al cadastrului agricol, terenurile destinate agriculturii se
aIl ntr-o permanent miscare, trecere dintr-o categorie de Iolosint n alta, si chiar
dintr-o categorie de destinatie n alta.
La momentul actual supraIata total a terenurilor destinate agriculturii
alctuieste 1950,9 mii ha sau 57.7 din supraIata total a republicii, din care terenul
arabil ocup 1658,8 mii ha sau 49, plantatiile multianuale 242 mii ha, psunile si
Inetele 10,1 mii ha.
Din supraIata total a terenurilor agricole 246,9 mii ha sunt terenuri proprietate
public a statului, 16, 2 mii ha proprietate public a unittilor administrativ
teritoriale si 1687.8 mii ha proprietate privat.
Terenurile destinate agriculturii sunt utilizate n diIerite Iorme organizatorico-
juridice. La momentul actual n republic Iunctioneaz 111 cooperative agricole de
productie pe supraIata de 105.7 mii ha, 1188 societti cu rspundere limitat pe
supraIata de 639.0 mii ha, 558 mii gospodrii trnesti (de Iermieri) pe supraIata de
698,2 mii ha, alte ntreprinderi agricole.
Cadastrul agricol este tinut de ctre Ministerul Agriculturii si Industriei
Alimentare n baza instructiunilor si a regulamentelor adoptate de ctre Minister, pe
unitti administrativ teritoriale (comune, sate). La tinerea cadastrului agricol
particip nemijlocit si autorittile publice locale.
SpeciIicul cadastrului agricol const n Iaptul c majoritatea terenurilor
destinate agriculturii se aIl n sectorul privat. Totodat, continutul inIormatiei cere
o examinare multilateral a acestui sector privat. EIectuarea lucrrilor n asemenea
conditii cere o conlucrare Iructuoas ntre autorittile publice locale si proprietarii
de terenuri.
Obiectul cadastrului localit(ilor (edilitar)
Obiectul cadastrului localittilor reprezint ntregul Iond Iunciar n hotarele
intravilanului mpreun cu terenurile din extravilan pe care sunt amplasate
constructii, instalatii, amenajri destinate deservirii Iunctionale ale localittii
respective. Tot la obiectul cadastrului localittilor se mai reIer si terenurile
Iondului de rezerv care a Iost Iormat pentru dezvoltarea social a localittilor.
SupraIata total a terenurilor satelor, oraselor, municipiilor (localittilor) n
prezent, alctuieste 309.3 mii ha.
SupraIata total a terenurilor Iondului de rezerv alctuieste 578.8 mii ha dintre
care 396.9 sunt Inete sau psune utilizate n majoritatea cazurilor pentru psunatul
vitelor.
Este Ioarte important de a determina locul cadastrului localittilor n ansamblul
tuturor lucrrilor de cadastru si a cadastrelor de specialitate n special.
Anume n cadrul cadastrului localittilor se conIrunt dou conceptii
contradictorii. Prima este c, majoritatea obiectelor amplasate pe teritoriul
localittilor au continut imobiliar. Prin aceast conceptie cadastrul localittilor
reprezint nu altceva dect cadastrul bunurilor imobile (cadastrul general) pe o
portiune determinat de teren (localitate).
Reiesind din aceast conceptie obiectul cadastrului localittilor, ntr-o mare
msur ar depinde de ceea ce n-a Iost cuprins n cadastrul general. Aceasta ns nu
reprezint o baz teoretic de Iormare a continutului unui cadastru de specialitate.
262
n realitate autorittile publice locale maniIest un interes major Iat inIormatia
cadastrului localittilor.
Acest interes al autorittilor publice locale vine din dou motive importante.
a) din politica Iiscal;
b) din rolul primriei (municipiului) n dezvoltarea teritoriului.
Impozitul pe bunurile imobile, Iiind un impozit local necesit o inIormatie
Ioarte actual si detaliat despre obiectul impozabil pus la dispozitia primriei.
Anume primria, si nu altcineva, este cointeresat ntr-o evident strict a tuturor
bunurilor impozabile.
Dezvoltarea teritoriului localittii de asemenea este Iunctia primriei. Pentru
solutionarea acestei probleme complicate este necesar o inIormatie detaliat despre
tot teritoriul localittii.
Solutionarea problemei continutului cadastrului localittilor ne mai
demonstreaz odat c ntre cadastru general si cadastrul de specialitate exist o
strns legtur.
Continutul cadastrului localittilor mai depinde de un Iactor important cum ar
Ii categoria localittii. Reprezint localitatea respectiv un sat obisnuit sau un oras,
municipiu etc. Prin acest Iactor este determinat posibilitatea autorittii publice
locale de a tine, si n ce msur, cadastru localittii. Este evident, c orasele,
municipiile au mai mari posibilitti, att Iinanciare ct si umane pentru a tine un
cadastru. Anume din aceste considerente nu putem compara dup Iorm si continut,
cadastru municipiului Chisinu cu cadastru unui sat obisnuit.
De aici si continutul cadastrului localittii poate Ii diIerentiat dar esenta va
rmne aceiasi Iurnizarea inIormatiei despre obiectul cadastrului, despre bunurile
imobile, despre proprietari etc.
Proprietatea asupra bunurilor imobile din localitate poate Ii att public ct si
privat. La rndul su proprietatea public poate Ii att public de stat ct si public
a unittilor administrativ teritoriale.
Obiectul cadastrului silvic
Silvic - care tine de pdure;
Forestier - care tine de exploatarea pdurii.
SupraIata total a Iondului silvic, deja pe o perioad de mai multi ani s-a
stabilit ntre 385-390 mii ha sau 11.0-11.5. Pe teritoriul Republicii aceast
supraIat este rspndit ne uniIorm. Sub inIluenta Codrilor mai multe pduri sunt
n centul republicii. Mai putine la Nord si la Sud.
n majoritatea cazurilor pdurile sunt amplasate n masive compacte, Iapt ce
Iavorizeaz implementarea si tinerea unui cadastru silvic.
ntr-adevr, Iondul silvic, n primul rnd este destinat pstrrii unui echilibru
ecologic n tar si apoi scopurilor de productie.
Scopul cadastrului silvic este n organizarea Iolosirii rationale a Iondului
Iorestier, regenerrii, pazei si protectiei eIiciente a pdurilor, exercitrii controlului
sistematic al schimbrilor cantitative si calitative ale pdurilor, asigurarea
administratiei publice locale, ntreprinderilor, institutiilor, organizatiilor si
cettenilor interesati cu inIormatia despre Iondul Iorestier.
Cadastrul silvic contine un sistem de inIormatii despre Iondul Iorestier,
263
clasiIicarea pdurilor pe grupe si categorii Iunctionale, aprecierea lor sub raport
economic, alt inIormatie necesar pentru gospodrirea Iondului Iorestier si
evaluarea rezultatelor activittii economice n Iondul Iorestier.
Cadastru Iorestier este tinut de ctre autoritatea public central din domeniu
silvic., pe baza amenajrilor silvice, inventarierilor si cercetrilor Iondului Iorestier,
conIorm unui sistem unic.
Obiectul cadastrului silvic sunt terenurile mpreun cu constructiile, instalatiile
si amenajrile amplasate pe ele si destinate pdurilor sau deservirii lor.
Obiectul cadastrului apelor
Obiectul cadastrului apelor este Iondul apelor. La rndul su, Iondul apelor este
o parte component a Iondului Iunciar. Din acest punct de vedere obiectul
cadastrului apelor sunt toate sectoarele de teren ocupate permanent sau periodic de
ape, lucrrile de protectie a apelor. Aici sunt incluse rurile mari si mici, lacurile,
iazurile helesteele bazinele de ap etc.
Pn n prezent n Moldova n-a Iost implementat cadastrul apelor. Nu exist
nici un registru care ar include inIormatie cantitativ si calitativ despre obiectele
acvatice. Totodat, o inIormatie ampl despre Iondul apelor este Ioarte necesar.

1.3 Con(inutul cadastrului de specialitate
Scopul, obiectul, subiectul cadastrului de specialitate reprezint pilonii teoretici
de baz n procesul de Iormulare a continutului, a principiilor, criteriilor, metodelor
de baz.
n baza celor deja mentionate constatm c:
Un cadastru de specialitate - repre:int un Sistem Informational despre
obiectul i subiectul cadastrului care deservete procesului de implementare i
reali:are a politicilor de utili:are rational a bunurilor din domeniul respectiv.

1.3.1 Principiile (criteriile) cadastrului de specialitate
principiu - in intelesul pre:entului text, repre:int o idee fundamental
formulat succint pe care este intemeiat un cadastru de specialitate ca teorie.
Principiile cadastrului de specialitate au un rol important pentru pstrarea
integrittii, identittii cadastrului ca proces, teorie (stiint), se aIl ntr-o permanent
dezvoltare sub inIluenta proceselor, Ienomenelor aIerente.
Cadastrul de specialitate ca teorie este bazat pe urmtoarele principii de baz:
interesului economic public si privat;
Iolosirea rationale a tuturor bunurilor din domeniu;
protectia ecologic a intereselor consumatorilor;
transparenta inIormational;
veridicitatea inIormatiei cadastrale.
actualitatea inIormatiei acumulate;
operativitatea deservirii inIormationale;
consecutivitatea activittilor;
standardizarea inIormational;
dinamismul procesului de tinere a cadastrului.
Intere8:l economic p:-lic yi privat.
264
Acest principiu constat Iaptul c un cadastru de specialitate reprezint, n
egal msur, un product al interesului public si privat.
n baza acestui principiu este Iormulat scenariul dup care autorittile publice
obtin inIormatia necesar procesului de implementare a diIeritelor politici, de
interventie asupra diIeritelor procese.
olo8irea rajional a t:t:ror -:n:rilor.
Folosirea rational a bunurilor (inclusiv a terenurilor) depseste limitele
interesului privat. Totodat, este cunoscut Iaptul c Iiecare proprietar n procesul
utilizrii terenurilor, si realizeaz interesul su economic privat.
Din aceste considerente, principiul Iolosirii rationale a bunurilor are Iunctia de
echilibru ntre interesele public si privat. Principiul Iolosirii rationale, n egal
msur, va respecta att interesul economic privat ct si interesul societtii n
ansamblu.
Protectia solurilor necesit cheltuieli suplimentare, totodat aceste msuri sunt
necesare de a Ii realizate. Realizarea msurilor de protectie a solurilor n conditiile
Iolosirii rationale a terenurilor agricole orienteaz politica de stat spre acoperirea
acestor cheltuieli din alte surse dect ale proprietarului.
!rotecjia ecologic a intere8elor con8:matorilor.
Obiectul cadastrului de specialitate, n primul rnd este terenul care la rndul
su este si cel mai inIluentat obiect din punctul de vedere ecologic
Acest principiu are scopul de a Iormula un scenariu n cadrul cadastrului care ar
Iacilita protectia ecologic a bunurilor (solurilor) si prin aceasta, si productia Iinal
pus la dispozitia consumatorilor.
Interesul Iat de productia ecologic pur, Iat de activittile ntreprinse n
acest scop va creste pe parcursul timpului n permanent.
%ran8parenja informajional.
Pentru a obtine un nivel nalt de ncredere Iat de activitatea de antreprenoriat
n diIerite domenii sistemul inIormational al cadastrului de specialitate trebuie s
acorde acces la o inIormatie multipl despre calittile solurilor de pe care a Iost
strns productia, despre procesul tehnologic aplicat etc.
Aceast inIormatie este necesar att procesatorilor locali ct si consumatorilor
(procesatorilor) strini. Transparenta sistemului inIormational al cadastrului de
specialitate este un principiu important n atingerea acestui scop.
n calitate de principiu, transparenta inIormational se rspndeste si asupra
veridicittii inIormatiei din cadastru.
'eridicitatea informajiei cada8tr:l:i agricol.
Un segment important n cadrul sistemului inIormational al cadastrului de
specialitate este controlul asupra veridicittii inIormatiei pus n utilizare.
n acest scop controlul trebuie s Iie eIectiv si s exclud cazurile unor
inIormatii Ialse n cadrul sistemului inIormational.
Act:alitatea informajiei ac:m:late. n baza acestui principiu sunt studiate
termenele solicitate, sunt actualizate cerintele societtii, cerintele domeniului iar
inIormatia va coincide momentului actual
265
Acest principiu orienteaz sistemul inIormational spre a rspunde la necesittile
zilei, la problemele actuale. Acest principiu va inIluenta asupra continutului
inIormatiei, componentei utilizatorilor etc.
perativitatea de8ervirii informajionale. Acumularea, analiza, sinteza,
distribuirea si controlul asupra inIormatiei cadastrului de specialitate este o
procedur complicat care necesit timp. Pentru ca inIormatia necesar s ajung ct
mai repede la utilizator este necesar de aplicat cele mai moderne metode, de exclus
pauzele ne prevzute.
Aceast problem important poate Ii solutionat n baza unui sistem
inIormational modern, aplicnd tehnica si tehnologii avansate.
n scopul distribuirii operative a inIormatiei este important de a determina
purttorul principal al inIormatiei si calea parcurs de el spre utilizator.
Con8ec:tivitatea acji:nilor de implementare. Un rol important n Iunctionarea
normal a sistemului inIormational al cadastrului de specialitate l va avea
solutionarea problemei consecutivittii eIecturii lucrrilor.
Mai ales la etapa implementrii cadastrului de specialitate, consecutivitatea
actiunilor reprezint un principiu important.
Principiul consecutivittii ne orienteaz ca complexul de lucrri s Iie organizat
sub un continut logic avnd: etap initial (de studiu a problemei); etap de
acumulare a inIormatiei; etap de deservire inIormational.
n cadrul sistemului inIormational al cadastrului de specialitate vor Iunctiona
mai multe segmente de acumulare, analiz si deservire a inIormatiei. Fiecare
segment va avea inIluent asupra operativittii inIormatiei.
Standardizarea informajiei. O analiz operativ a inIormatiei cadastrului de
specialitate poate Ii eIectuat numai n conditiile utilizrii unor standarde. Pentru
acesta inIormatia necesar va Ii din timp tipizat, standardizat si totodat va Ii
actual.
Standardizarea nici ntr-un mod nu poate Ii un obstacol n calea implementrii
cerintelor noi Iormulate de realitatea obiectiv.
inami8m:l proce8:l:i. Este cunoscut Iaptul c, pe parcursul unei perioade de
timp, cerintele Iat de aspectul cantitativ, calitativ al inIormatiei vor creste. Aceste
modiIicri n continutul criteriilor de actualitate si standardizare vor Ii o
obiectivitate. Va Ii necesar din timp de a aprecia acest principiu pentru ca sistemul
inIormational s Iunctioneze ritmic.
Ca proces unic, teorie (stiint), cadastrul agricol este determinat n baza:
scopului, obiectului, continutului, principiilor de baz.
Criteriul n calitate de principiu de deIinire este utilizat n conditiile selectrii
mai multor obiecte, procese, Ienomene cu caracteristici comune.
oji:ni.
Criteriu - principiu dup care se deIineste, se determin existenta unui
Ienomen, proces, obiect.
Rational conIorm cerintelor ratiunii (logic).



266
CAPITOLUL 2
SISTEMUL INFORMATIONALAL CADASTRULUI DE
SPECIALITATE

2.1 Func(iile Sistemului informa(ional al
cadastrului de specialitate
Bazele metodologice ale cadastrului de specialitate sunt reIlectate sub Iorm de
,sistem. Sistemul inIormational al cadastrului de specialitate reprezint un
ansamblu de reguli, principii, criterii orientate spre acumularea, analiza, distribuirea
inIormatie despre obiectul cadastrului.
Necesitatea implementrii unui sistem inIormational despre obiectul cadastrului
de specialitate este Ioarte actual. La momentul actual (2009) agricultura Republicii
duce o lips total de inIormatie despre terenurile agricole, despre modul de
Iolosint a altor terenuri.
Fr un sistem inIormational modern este problematic utilizarea rational a
bunurilor din domeniu.
La general, consecutivitatea activittilor n cadrul Sistemului InIormational este
urmtoarea:
acumularea inIormatie despre bunurile din domeniu;
implementarea si exploatarea registrului respectiv;
deservirea inIormational (publicitatea) a consumatorilor de inIormatie.
Din cele mentionate mai sus, pentru implementarea unui cadastru de
specialitate, constatm necesitatea unei structuri institutionale dezvoltate care ar
acumula inIormatia, implementa si exploata sistemul de registre si ar deservi
consumatorii cu inIormatia solicitat.
Activitatea structurii institutionale n scopul acumulrii inIormatiei, elaborrii
si deservirii registrului cadastrului de specialitate , deservirii inIormationale este
detaliat expus la capitolul ,
Totodat, structural Sistemului InIormational al cadastrului de specialitate
include:
structura teritorial;
structura inIormational;
structura Registrelor.

2.2 Structura teritorial a cadastrului
de specialitate
Structura teritorial a cadastrului de specialitate are scopul de a acumula o
inIormatie despre amplasamentul obiectului. Prin structura teritorial a cadastrului
de specialitate devine posibil Iormularea rspunsului la ntrebarea: unde se aIl
obiectul interesului, n ce raion, localitate, loc etc.
Cadastrul de specialitate este implementat n conditiile n care n republic
Iunctioneaz deja un cadastru general (cadastrul bunurilor imobile) implementat
dup standardele moderne, actuale.
267
n asemenea conditii, structura teritorial a cadastrului de specialitate va
include un segment important utilizat n cadrul cadastrului bunurilor imobile si
anume:
raionul cadastral,
:ona cadastral,
masivul cadastral,
sectorul cadastral,
terenul (bunul imobil).

2.3 Structura informa(ional a cadastrului
de specialitate
Structura inIormatiei n ansamblu, este bazat pe Iorma si continutul
inIormatiei.
Din punctul de vedere al Iormei, inIormatia cadastrului de specialitate se
prezint textual (descriptiv) si spatial (graIic).
Din punctul de vedere al continutului inIormatia cadastrului de specialitate
include mai multe aspecte si anume:
aspectul cantitativ;
aspectul calitativ;
aspectul juridic;
aspectul economic;
aspectul ecologic;
aspectul social;
alte aspecte.
n continutul sistemului inIormational al cadastrului de specialitate, Iorma si
continutul inIormatiei despre obiecte, Iormeaz un tot ntreg, o descriere complet a
obiectului.
Un rol important de legtur dintre Iorm si continutul inIormatie, dintre
aspectul graIic si textual l detine codul cadastral al parcelei.

2.4 Registrul cadastrului
de specialitate
Un element important al cadastrului de specialitate este registrul.
La rndul su Iiecare Registru include:
Iisa de registru;
Iisierul Registrului;
planul amplasrii bunurilor n spatiu;
clasiIicatorul inIormatiei.







268
CONCLUZII FINALE
1. Caracteristica etapei actuale a cadastrului bunurilor imobile
Avnd ca scop, din cele mai vechi timpuri, inIormatizarea societtii, cadastru,
ca domeniu de activitate, ca proces si ca stiint, persist n cele mai proIunde
aspecte ale economiei.
La momentul actual este greu de nchipuit relatii economice izolate de
cadastru. Fiind un sistem inIormational, cadastru poate Ii comparat cu oglinda
relatiilor economice.
Aici este necesar de constatat c o realitate poate Ii modiIicat sub actiunea
relatiilor economice sau a conditiilor naturale.
Trei directii importante ale relatiilor economice nu pot Ii dezvoltate Ir
inIluenta cadastrului:
piata relatiilor imobiliare;
politica Iiscal;
protectia dreptului de proprietate.

2. Concluzii referitoare la rolul cadastrului n perspectiv
Deja am constatat c relatiile economice au o inIluent major asupra
modiIicrii realittii. Din punct de vedere social aceast inIluent poate Ii att
pozitiv ct si negativ.
Mecanismul cadastrului, prin continutul su, ne permite de a nu admite relatii
economice cu impact social sau ecologic negativ.

3. Necesitatea dezvoltrii ytiin(ei yi practicii
Evident c, cu ct mai dezvoltat va Ii sistemul inIormational al cadastrului cu
att mai operativ vor Ii depistate inIluentele negative economice si respectiv vor Ii
luate msuri de protectie.
Un sistem inIormational al cadastrului modern poate Ii creat numai n baza
unei stiinte si practici adecvate.
















269
BIBLIOGRAFIE

ACTE LEGISLATIVE $I NORMATIVE
1. Constitutia Republicii Moldova.
2. Codul Civil al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr.1107 XV
din 6 iunie 2002.
3. Codul Funciar. Legea Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991.
4. Codul Silvic. Legea Republicii Moldova nr.887 din 21.06.96.
5. Codul Fiscal. Legea Republicii Moldova nr. 407 XV din 26.07.2001.
6. Codul Apelor. Legea Republicii Moldova nr. 1532 XII din 22.06.93.
7. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 XV
din 18.04.2002.
8. Legea Republicii Moldova. Cadastrul bunurilor imobile nr.1543 XIII din
25.02.1998.
9. Legea Republicii Moldova privind gospodriile trnesti (de Iermier) nr.
1353-XIV din 03.11.2000.
10. Legea Republicii Moldova cu privire la notariat nr. 1453 XV din
8.11.2002.
11. Legea Republicii Moldova cu privire la proprietatea public a unittilor
administrativ teritoriale nr. 523 XIV din 16.07.1999.
12. Legea Republicii Moldova cu privire la arenda n agricultur nr. 198 XV
din 15.05.2003.
13. Legea Republicii Moldova privind administrarea public local nr. 123
XV din 18.03.2003.
14. Legea Republicii Moldova privind organizarea administrativ teritorial a
Republicii Moldova nr. 764 XV din 27.12.2001.
15. Legea Republicii Moldova privind cooperativele de productie nr. 1007
XV din 25.04.2002.
16. Legea Republicii Moldova cu privire la pretul normativ si modul de vnzare
cumprare a pmntului nr. 1308 XIII din 25.07.1997.
17. Legea serviciului public nr. 443 XIII din 4 mai 1995.
18. Legea Republicii Moldova cu privire la achizitiile de mrIuri, lucrri si
servicii pentru necesittile statului nr.1166 XIII din 30 aprilie 1997.
19. Legea Republicii Moldova cu privire la metodologia calculrii pltii pentru
servicii notariale nr. 271 XV din 27 iunie 2003.
20. Legea Republicii Moldova privind administrarea public local nr. 436
XVI din 28 decembrie 2006.
21. Legea Republicii Moldova privind cooperativele de productie nr.1007 XV
din 25.04.2002.
22. Legea Republicii Moldova privind societtile pe actiuni nr. 1134 XIII din
2 aprilie 1997.
23 Legea Republicii Moldova cu privire la registre nr. 71 XVI din 22 martie
2007.
24. Legea Republicii Moldova privind terenurile proprietate public si
delimitarea lor nr. 91 XVI din 5 aprilie 2007.
270
25. Legea Republicii Moldova privind licentierea unor genuri de activitate nr.
451 XV din 30 iulie 2001.
26. Legea Republicii Moldova privind cooperativele de ntreprinztor nr. 73
XV din 12 aprilie 2001.
27. Legea Republicii Moldova cu privire la Iormarea bunurilor imobile nr. 354
XV.
28. Legea Republicii Moldova privind societtile cu rspundere limitat nr. 135
XVI din 14 iunie 2007.
29. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova privind implementarea Legii cu
privire la arenda n agricultur nr.72.din 30.01.2004.
30. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova privind aprobarea Programului
de consolidare a terenurilor agricole nr. 554 din 22.05.2006.
31. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1075 din 1 octombrie 2007 cu
privire la aprobarea Regulamentului privind consolidarea terenurilor agricole.
32. Instructiune cu privire la nregistrarea bunurilor imobile si a drepturilor
asupra lor. Nr.112. din 22.06.2005. Agentia Relatii Funciare si Cadastru

CRTI, MONOGRAFII, ARTICOLE
32. Agentia Relatii Funciare si Cadastru. Cadastrul Iunciar al Republicii
Moldova. Chisinu 2003. 616 p.
33. Agentia Relatii Funciare si Cadastru. Cadastrul Iunciar al Republicii
Moldova. Chisinu 2004. 881p.
34. Agentia Relatii Funciare si Cadastru. Cadastrul Iunciar al Republicii
Moldova. Chisinu 2005. 863p.
35. Agentia Relatii Funciare si Cadastru. Cadastrul Iunciar al Republicii
Moldova. Chisinu 2007. 937p.
36. Agentia Relatii Funciare si Cadastru. Cadastrul Iunciar al Republicii
Moldova. Chisinu 2008. 974p.
37. Ana-Cornelia Badea, Gheorghe Badea. Conceptul de sistem cadastral la
nivel international.
37. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova. Chisinu: editura ,Pontos, 2006.
210 p.
38. Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole n Moldova. Chisinu:
editura ,Pontos, 2009. 340 p.
38. Bjura T., Botnarenco I., Moroz V. ndrumar pentru proprietarii cotelor de
pmnt si ai loturilor de pe lng cas. Chisinu: ARS.-1997.
39. Buzu, Olga. Organizarea activittii de evaluare. Chisinu: editura
,TipograIia Central, 2002. 428 p.
39. Botnarenco I. Problemele consolidrii terenurilor agricole. // ,Stiinta
Agricol, Chisinu, 2005. nr.2.
40. HHH nnee arpx . H.A.. p n. -
Chisinu: Pontos, 2001.
41. Richiard Bullard. Universitatea spatiului terestru. Cambridge. Consolidarea
terenurilor si dezvoltarea rural. Articol n Administrarea Teritoriului. Nr.10.
Octombrie 2007.
271
42. Institutul de Cercetri pentru Pedologie si Agrochimie ,NICOLAE DIMO.
Eroziunea solului. Chisinu: Pontos, 2004. 476 p.
43. SeraIim Andries. Optimizarea regimurilor nutritive ale solurilor si
productivitatea plantelor de cultur. Chisinu: Pontos, 2007. 366 p.
44. Bapan A. 3ee aacrp. Tep. Mera. Hpara.
Mcna: IV3. 2000.
45. Gnju, V., Gutu, V. Cadastru bunurilor imobile: Vol I. Chisinu. 1998.
207 p.
47. Gnju, V., Gutu, V. Cadastru bunurilor imobile: Vol II. Chisinu. 1999.
232 p.
48. Gnju, V., Gutu, V. Cadastru bunurilor imobile: Vol III. Chisinu. 1999.
294 p.
49. Gnju, V., Gutu, V. Cadastru bunurilor imobile: Vol IV. Chisinu. 2000.
672 p.
50. Gutu, V. Cadastru bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Vol V.
Chisinu. 2003. 552 p.
51. Standarde ProIesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Propriettilor
Imobiliare. Tegova. Chisinu: editura ,TipograIia Central, 223 p.



























272











ANEXE

































273
Anexa nr. 1

NOTIUNI, DEFINITII
UTILIZATE N MONOGRAFIE

abandonare prsirea bunului Ir a transmite drepturile si obligatiilor
asupra asupra lui, n conIormitate cu legislatia, unei terte persoane.
act administrativ act emis de autorittile publice centrale sau locale abilitate
n modul stabilit de lege.
amenajare a teritoriului complex de activitti pentru coordonarea politicii
economice, sociale, culturale si ecologice n conIormitate cu valorile Iundamentale
ale societtii luate n ansamblu, n vederea realizrii unui cadru natural si
construit armonios, care s Iavorizeze viata social si cultural a populatiei.
amenajri agricole - sisteme de irigare, desecare, de combatere a eroziunii, de
drumuri, plantatii viticole, pomicole, obiecte de procesare amplasate armonios cu
Iondul Iunciar agricol n scopul obtinerii unui impact pozitiv economic, social,
ecologic.
arabil include terenurile care, indiIerent de categoria de destinatie, se ar n
Iiecare an sau o perioad de mai multi ani la rnd (2 6 ani) si sunt cultivate cu
plante anuale sau perene.
arabil productiv terenuri utilizate nemijlocit n scopul cultivrii plantelor
agricole mai sunt denumite terenuri productive.
arabil prloag - includ parcelele de teren, care anterior au Iost Iolosite ca
artur dar, ncepnd cu toamna, o perioad de 1-2 ani nu se prelucreaz pentru
semnatul culturilor si nu snt pregtite pentru ogor.
arabil pajiyte cultivate - teren arabil pe care creste iarb mrunt si semnat
artiIicial.
arabil legumrie teren arabil cultivat preponderent cu legume.
arie natural protejat spatiu natural, delimitat geograIic, cu elemente
naturale reprezentative si rare, desemnat si reglementat n scopul conservrii
si protectiei tuturor Iactorilor de mediu din limitele lui.
aservit (teren aservit) - terenul grevat cu obligatii.
braniyte - terenuri destinate pstrrii, restabilirii si reproducerii resurselor
naturale si mentinerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe biologice,
paleontologice, hidrologice si geologice de landsaIt.
bun imobil - teren (inclusiv portiuni de subsol ale acestor terenuri), pe care
sunt amplasate obiecte acvatice, constructii, instalatii, amenajri, legate solid de
pmnt, precum si tot cea ce n mod natural sau artiIicial (plantatii multianuale,
inclusiv Iorestiere) este ncorporat durabil n pmnt adic bunurile a cror re-
amplasare nu este posibil Ir cauzarea unui prejudiciu considerabil destinatiei lor.
calitate a solului msura n care solul si ndeplineste Iunctiile n cadrul
ecosistemelor si n deosebi, acelea de a contribui la productia vegetal, la asigurarea
calittii apelor si a aerului, ca si a snttii omului.
cercetarea solului - investigatii n scopul cartograIierii si evalurii calittii
solului, n scopul elaborrii planurilor de msuri pentru conservarea, protectiei
274
solurilor cu scopul eIecturii monitoringului calittii solului, proiectelor de
mbunttiri Iunciare, de organizare si amenajare a teritoriului, msurilor de
prevenire si combatere a proceselor de degradare.
construc(ie include constructii capitale sau provizorii; subterane sau
supraterene; cldiri, constructii speciale sau amenajri.
construc(ie administrativ cldire n care si are sediul o autoritate public
central sau local, o institutiei, ntreprindere public si reprezint detintorul
cldirii.
construc(ie de oficiu - cldire n care si are sediu conducerea unei
ntreprinderi publice sau private. n cadrul domeniului public Ioarte des cldirile
administrative sunt si de oIiciu.
construc(ie de deservire a popula(iei cldire destinat activittilor de
acordare a diIeritelor servicii populatiei.
construc(ie comercial cldire Iunctia de baz a creia sunt actiunile
comerciale (realizarea mrIurilor etc.).
construc(ie de locuit (locativ) cldire locuit, destinat traiului, si totodat
n care exist conditiile elementare de trai.
categorie de destina(ie a terenurilor se rspndeste numai reIeritor la
supraIata pmntului si arat, din punctul de vedere al pretabilittii si Iezabilittii
socioeconomice, care este sau ar Ii cea mai bun utilizare a terenurilor.
categorie (mod) de folosin( Iorm particular de a ntrebuinta un bun n
practic.
conservarea terenurilor nierbarea sau mpdurirea terenurilor ale cror
soluri sunt puternic erodate, supuse n continuare pericolului eroziunii, poluate
radioactiv, chimic si biologic, n cazurile n care lipsesc alte metode de stopare a
degradrii si posibilitti de nnoire a nsusirilor lor utile, de pe care este imposibil
obtinerea unei productii biologic pure si lipsesc conditiile sigure pentru sntatea,
traiul si odihna populatiei.
crean( - dreptul la restituirea unei datorii.
creditor gagist persoan care acord credit (a da cu mprumut) n baza
garantiei gajului.
debitor gagist - persoan ce a ndatorat (a luat n datorie) n baza garantiei
gajului.
de(intor de terenuri titular al dreptului de proprietate, posesiune si
Iolosint asupra terenurilor.
degradare a solului impactul negativ asupra Iunctiilor solului, care poate
cauza daune, dezavantaje, incomoditti considerabile pentru mediu si societate;
degradarea fizic - deteriorarea nsusirilor si regimurilor Iizice ale solului;
de(intor de drept (beneficiar) prin detintor de drept (beneIiciar) se
ntelege titularul dreptului de proprietate, posesiune sau Iolosint.
drept de proprietate - include dreptul de posesiune, dreptul de Iolosint,
dreptul de dispozitie.
drept de posesiune exercitare voit a stpnirii bunului (terenului). A detine
n calitate de proprietar Ir dreptul de a nstrina bunul.
275
drept de dispozi(ie drept de nstrinare, de transmitere n Iolosinta altei
persoane a unui bun (teren).
drept de folosin( utilizarea (ntrebuintarea, exploatarea) capacittilor unui
bun (teren).
determinare a parcelelor - notiunea de determinare a parcelelor se utilizeaz
n conditiile n care este necesar de stabilit amplasarea, parametrii (dimensiunile),
continutul (inIormatia cantitativ si calitativ raportat la ea) unui teren (bun imobil.
defini(ie formularea continutului unei notiuni.
dominat (teren dominant)- n Iolosul crui teren este constituit servitutea.
extravilan - teritoriul din aIara intravilanului localittii cuprins ntre hotarul
administrativ si limita intravilanului.
exploata(ie agricol -
fne(e
fotogrammetrie - domeniu al stiintei si practicii care se ocup de deducerea
(determinarea, identiIicarea) obiectelor n baza IotograIiilor acestor obiecte.
fondul forestier include pdurile, terenurile destinate mpduririi, terenurile
aIectate gospodriei silvice precum si terenurile neproductive incluse n amenajrile
silvice sau n cadastrul Iunciar ca pduri si/sau plantatii Iorestiere, constituie Iondul
Iorestier.
fondul apelor - snt terenurile aIlate sub ape, albiile cursurilor de ap,
cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de ap mlastinile, terenurile pe care
snt amplasate constructii hidrotehnice si alte amenajri ale serviciului apelor,
precum si terenurile repartizate pentru Isiile de deviere (de pe maluri) a
rurilor, a bazinelor de ap, canalelor magistrale intergospodresti si a colectoarelor.
gaj obiect primit ca garantie
grdini botanice include inclusiv si terenurile parcurilor dendrologice si
zoologice alte terenuri repartizate pentru studierea, pstrarea si mbogtirea n
conditii artiIiciale a resurselor Ilorei si Iaunei, pentru Iolosirea lor eIicient n plan
stiintiIic, cultural, economic si pstrare a geno-Iondului.
grevare transmiterea de sarcini (obligatii) ctre un bun imobil din motivul
unui alt bun imobil;
hotar linie Iixat sau imaginat ce desparte dou teritorii care Iormeaz
unitti administrativ teritoriale, economice, distincte, proprietti sau terenuri
(obiecte ale nregistrrii).
edilitar - ce tine de constructii, instalatii, amenajri
identificare a parcelelor - n ntelesul prezentei lucrri notiunea de
identiIicare este utilizat pentru veriIicarea amplasrii, parametrilor (dimensiunilor),
continutului (inIormatia calitativ si cantitativ raportat la ea) a unei pacele
determinate anterior.
industrie ramur predominant a economiei nationale care uneste toate
ntreprinderile ocupate cu extractia materiilor prime, cu prelucrarea lor, cu
producerea uneltelor de munc si a obiectelor de consum.
industrie uyoar (inclusiv prelucrtoare de materie prim) produce mrIuri
de larg consum inclusiv productie alimentar.
276
instala(ie industrial sistem tehnic care serveste eIecturii unor operatii
unice n procesul de producere a mrIurilor
intravilan - teritoriul ocupat de vatra unei localitti, de constructiile instalatiile
si amenajrile localittii concrete inclusiv terenurile care, conIorm legislatiei n
vigoare sunt determinate pentru dezvoltarea ulterioar a localittii si incluse n
planul urbanistic general.
ipoteca gajarea pmntului, inclusiv mpreun cu constructiile, instalatiile,
amenajrile.
mbunt(iri funciare ansamblu de lucrri tehnice de amenajare si
ameliorare eIectuate ntr-un teritoriu, al cror eIect se mentine pe o perioad lung,
urmrind s pun n valoare soluri neproductive sau s ridice productivitatea unor
soluri slab productive;
nregistrare nscriere n registru bunurilor imobile a inIormatiei despre bunul
imobil supus nregistrrii, despre dreptul asupra bunului imobil, despre detintorul
dreptului asupra bunului imobil. Prin continutul su, nregistrarea bunurilor imobile
reprezint o ,nregistrare de stat.
nregistrare de stat primar eIectuarea primului nscris n registrul
bunurilor imobile (deschiderea Iisierului registrului).
nregistrarea de stat curent introducerea modiIicrilor n registrul
bunurilor imobile (actualizarea registrului bunurilor imobile).
nregistrarea de stat masiv se eIectueaz conIorm unui program aprobat de
Guvern.
nregistrarea de stat selectiv se eIectueaz la cererea titularului de drepturi
contra plat.
livezi - terenuri plantate cu pomi IructiIeri n diIerite sisteme de cultura
traditional ca.
locator n conditiile aplicrii contractului de locatiune locatorul este
(reprezint) proprietarul bunului imobil, persoana ce transmite bunul imobil n chirie
locatarul - persoana ce ia bunul imobil n chirie;
monumet al naturii - include terenurile care au obiecte naturale unicale sau
tipice, cu valoare stiintiIic, cultural instructiv si de reconIortare, dar care nu sunt
recunoscute drept monumete de istorie si cultur.
monitoringul funciar sistem de supraveghere si observatii sistematice
complexe, cercetri si studii, prospectiuni si explorri pentru urmrirea n dinamic
a modiIicrilor cantitative si calitative ale Iondului Iunciar, depistarea operativ a
schimbrilor negative, ntocmirea prognosticurilor, avertizarea organelor de decizie
si recomandarea actiunilor pentru combaterea sau minimalizarea consecintelor
Iactorilor neIavorabili.
no(iune cunotinte elementare despre esenta unui lucru (conceptie).
Elemente de ba: dintr-un anumit domeniu.
opozabil - care poate Ii protestat.
parc na(ional include terenurile care au o deosebit valoare ecologic,
istoric si estetic n virtutea mbinrii reusite a landsaIturilor naturale si culturale.
parcel agricol (folosin( agricol) - supraIat dintr-un teren care este
utilizat de un Iermier si are un singur mod (categorie) de Iolosint (arabil, psuni si
277
Inete naturale, plantatii pomicole, vii, alte culturi permanente). ntr-un teren pot Ii
mai multe parcele agricole (Iolosinte). Totodat, o parcel nu poate Ii amplasat n
cadrul a dou sau mai multe terenuri.
pyune includ terenuri nerbate sau ntelenite n mod natural sau artiIicial,
prin nsmntri la intervale de 15 20 ani si care se Iolosesc pentru psunatul
animalelor.
pyuni curate sunt cele acoperite numai cu vegetatie ierboas;
pyuni mpdurite sunt cele care n aIar de verdeat ierboas mai sunt
acoperite cu vegetatie Iorestier de diIerite grade de consistent;
pyuni acoperite cu pomi fructiferi sunt cele care pomii IructiIeri sunt
plantati n scopul combaterii eroziunii, sau psunile sunt provenite din livezi
paraginite. n cazul dat productie agricol este secundar;
pyuni cu tufriyuri sunt cele care n aIar de vegetatie ierboas mai sunt
acoperite cu diIerite specii de tuIari.
pdure - element al landsaItului geograIic, unitate Iunctional a bioseIerei,
compus din comunitatea vegetatiei Iorestiere (n care domin arborii si arbustii),
pturii vii, anemalelor si microorganismelor, care n dezvoltarea lor biologic sunt
interdependente si actioneaz asupra habitatului lor. Sunt considerate pduri
terenurile terenurile acoperite cu vegetatie Iorestier cu o supraIat de peste 0,25 ha.
pepiniere viticole (VP) sunt terenurile pentru producerea materialului sditor
viticol si anume : plantatiile portaltoi si pepinierele propriu-zise sau scolile de vite.
pepiniere pomicole sunt terenuri destinate producerii materialului sditor
pomicol ;
planta(ie de vie - include terenurile plantate cu vit de vie si anume :
planta(iile cu hamei (VHA) - sunt ncadrate n aceast categorie de Iolosint
ntruct au o agrotehnic asemntoare vitei de vie ;
planta(ie de vii nobile (VN) - cuprinznd viile altoite si indigene , unde viile
altoite au la baz un portaltoi, iar cele indigene sunt nealtoite ;
planta(iei de vii hibride (VH) - sunt acelea care poart denumirea de
'productori directi ;
planta(iile de arbuyti fructiferi terenuri plantate cu zmeura, agrise, coacze,
trandaIiri de dulceat, etc. ;
planta(ie de duzi terenuri plantate cu duzi ;
planul cadastral al parcelelor agricole - reprezint o reprezentare graIic a
amplasrii spatiale a parcelelor agricole pe suport de hrtie sau n Iorm digital
(electronic).
procese duntoare procesele ce conditioneaz schimbarea componentei si
propriettilor solului (dehumiIicarea, reducerea continutului elementelor bioIile),
precum si procesele care reduc calitatea si productivitatea solului (destructurarea,
tasarea, poluarea (mecanic, biologic, chimic, radiational), eroziunea prin ap si
eolian, alunecrile, salinizarea, solonetizarea (alcalizarea), irigarea irational,
inundarea, supraumezirea, mlstinirea; transIormarea antropic etc.);
protec(ia solului sistem de msuri juridice, organizatorice, economice,
tehnologice si de alt natur prin care se urmreste conservarea si Iolosirea rational
a solurilor.
278
protec(ia antierozional - complex de msuri organizatorice agrotehnice
hidroameliorative si Iitotehnice destinate diminurii intensittii proceselor de
eroziune.
presta(ie - obligatie;
raporturi juridice - drepturi si obligatii
rsadni(e - teren amenajat pentru cresterea rasadei, utiliznd preponderent
energia solar ca izvor de cldur (solarii).
re(ea inginereasc mpletitur de elemente ingineresti (electrice,
telecomunicatii, hidrotehnice, conducte etc.)
rezerva(ia include terenurile n al cror perimetru se aIl obiecte
naturale, ce reprezint valoare stiintiIic si cultural (landsaIturile tipice si unicale,
comunitti de organisme vegetale si animale, Iormatiuni geologice, specii de
plante, animale rare). Ele snt repartizate pentru pstrarea n stare natural a
complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landsaIt cu tot ansamblul ei
de componente, pentru studierea proceselor si Ienomenelor n mersul lor Iiresc n
vederea elaborrii bazelor stiintiIice ale ocrotirii naturii.
regim silvic politic de gospodrire a Iondului Iorestier.
rectificare - a transIorma din gresit n corect
rectangular - dreptunghiular, cu unghiuri drepte.
salinizare proces de crestere a continutului de sruri usor solubile n sol peste
continutul normal (peste 0,15).
sere - teren ocupat de constructii special amenajate, avnd peretii si acoperisul
din material transparent (sticl etc.) care serveste pentru cultivarea unor plante n
sezonul Iriguros.
slitizare proces de consolidare a masei de sol;
sol corp natural speciIic, partial regenerabil, strat aInat, moale si Iriabil de la
supraIata pmntului, Iormat prin interactiunea ndelungat a Iactorilor
pedogenetici, constituind baza ecosistemelor; resurs natural unic ce asigur
produsele alimentare, textile si Iorestiere necesare pentru bunstarea continu a
generatiilor prezente si viitoare;
soluri degradate soluri ale cror Iunctii naturale si social utile snt aIectate
ca urmare a proceselor duntoare.
solene(izare (alcalizare) proces de crestere a continutului de sodiu schimbabil
n sol peste continutul normal (5);
teren ntindere de pmnt cuprins ntre anumite limite, caracterizat printr-
un ansamblu respectiv al mediului (sol, relieI, hidrologie, clim etc.), ce
inIluenteaz dezvoltarea culturilor agricole, precum si modul de aplicare a msurilor
ameliorative si agrotehnice.
teren (conform cadastrului) cea mai mic unitate n structura Registrului
bunurilor imobile. n calitate de obiect al nregistrrii de stat. Se caracterizeaz prin
supraIat, amplasament, hotare, destinatie, tip de proprietate, statut juridic etc.
teren agricol abandonat - teren utilizat anterior n scopuri agricole, ne lucrat
o perioad nu mai mic de 3 ani. Proprietarul nu a transmis dreptul si obligatiile
asupra terenului unei persoane terte.
279
teren cu destina(ie agricol - terenuri care, reiesind din pretabilitate si
Iezabilitate (nsusiri, capacitti) sau necesitate social, sunt utilizate direct sau
indirect, n scopul producerii sau deservirii procesul de producere a productiei
agricole.
terenuri productive. Terenurile utilizate nemijlocit n scopul cultivrii
plantelor agricole mai sunt denumite terenuri productive.
terenurile agricole neproductive terenuri agricole neproductive sunt:
terenuri ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice; amenajri piscicole si de
mbunttiri Iunciare; drumuri tehnologice si de exploatare agricol; platIorme;
spatii de depozitare; depozite care servesc procesului de exploatare a terenurilor
agricole; terenuri degradate dar spatial amplasate n interiorul terenurilor agricole.
uzucapiune Iolosirea unui bun imobil (teren) Ir a poseda dreptul respectiv
asupra lui
































280
Anexa nr.2

DOCUMENTE
CE CONFIRM DREPTUL ASUPR BUNULUI IMOBIL

Anexa 2.1
Titlu
De autentificare a dreptului de(intorului de teren




281


Anexa nr.2.2


Contract
de vnzare cumprare a bunului imobil
(model)

,. ........200..
Localitatea ......

*****************************************************************************
(pentru persoanele Iizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,
*****************************************************************************
OIiciul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document actioneaz,
****************************************************************************,
denumirea ntreprinderii, adresa, certiIicatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare 'nztor", pe de o parte, si
*****************************************************************************(pe
ntru persoanele Iizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,
*****************************************************************************
OIiciul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document actioneaz,
****************************************************************************,
denumirea ntreprinderii, adresa, certiIicatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare C:mprtor", pe de alt parte, a: ncheiat prezent:l contract:
I. Temeiul yi obiectul Contractului
1.1 Prezentul Contract este ntocmit conIorm Codului Civil.
1.2 Vnztorul garanteaz c bunul imobil este proprietatea lui si este liber de
orice viciu juridic.
1.3 Vnztorul a vndut, iar Cumprtorul a cumprat bunul imobil situat

(numrul cadastral al bunului imobil si al celor adiacente)


II. Pre(ul terenului
Pretul de vnzare - cumprare a bunului imobil () lei,
(cu ciIre) (cu litere)
care a Iost achitat la data semnrii Contractului de ctre !rji.

III. Obliga(iile pr(ilor
3.1 Vnztorul 8e o-lig s transmit bunul imobil cumprtorului n cel mult
zile din momentul semnrii prezentului Contract si s semneze actul de predare-
primire.
Vnztorul are si alte obligatii ce rezult din Codul civil si alte acte legislative,
normative, precum si prezentul Contract.
3.2 Cumprtorul 8e o-lig:
282
- n termen de trei luni de la data autentiIicrii notariale a prezentului
Contract, s-l nregistreze la organul cadastral teritorial n raza de actiune a cruia
este situat bunul imobil;
- s se onoreze obligatiile anterioare ce tin de Iolosirea nestingherit si
grtuit a obiectelor de uz public (drumurile auto si de pietoni, obiectele
inIrastructurii ingineresti), care existau anterior cumprrii bunului imobil;
- s achite pretul contractului n termenele si cuantumul prevzute de prezentul
Contract;
- cumprtorul va ndeplini si alte obligatii prevzute de Codul Civil si
legislatia Iunciar.
IV. Dispozi(iile finale
4.1 Prezentul Contact serveste drept temei pentru nregistrarea dreptului de
proprietate al Cumprtorului asupra bunului imobil cumprat.
4.2 Continutul art. 753, 754-785 ale Codului civil al RM, art. 49 al Legii cu
privire la notariat si art. 29 Cod Iunciar al RM au Iost explicate prtilor de ctre
notar.
4.3 Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar revine
Cumprtorului, al doilea - Vnztorului, al treilia - notarului (persoanei cu Iunctii
de rspundere abilitate a autorittii publice locale).
4.4 Cheltuielile ce tin de autentiIicarea notarial a prezentului Contract snt
suportate n conIormitate cu art. 70/1, ultimul alineat al Codului Iunciar nr. 828-XII
din 25 decembrie 1991 cu modiIicrile ulterioare.
4.5Prezentul Contract este obligatoriu pentru prti din ziua semnrii lui.
4.6 Litigiile dintre prti vor Ii solutionate n mod amiabil. n cazul n care
prtile nu ajung la un consens, litigiile vor Ii solutionate de instantele de judecat
competente din Republica Moldova.

V. Rechizitele yi semnturile pr(ilor
Vnztor Cumprtor
_____________ ______________
_____________ ______________
Locul aplicrii girului de autentificare a notarului

Jarianta A. persoanele cu functii de rspundere abilitate ale autorittilor
administratiei publice locale,

Jarianta B. notarul.









283
Anexa nr. 2.3


Contract de schimb

satul , 200
(data, luna si anul cu litere)
Subsemnatii
( numele, prenumele persoanei Iizice, cettenia, numrul si

data eliberrii documentului de identitate, domiciliul;

denumirea de Iirm complet a ntreprinderii, numrul si data eliberrii certiIicatului

nregistrrii de stat, sediul)
dup caz, n persoana
(numele, prenumele reprezentantului, Iunctia)
care actioneaz n baza
(procura sau alt document ce conIirm mputernicirile reprezentantului)
nr. din ,200 , denumit n continuare partea - 1",
pe de o parte, si
(numele, prenumele persoanei Iizice, cettenia,

numrul si data eliberrii documentului de identitate, domiciliul)

denumirea de Iirm complet a ntreprinderii, numrul si data eliberrii certiIicatului nregistrrii de stat, sediul)
n persoana
(numele de Iamilie si prenumele reprezentantului, Iunctia)
care actioneaz n baza
(procura sau alt document ce conIirm mputernicirile reprezentantului)
nr. din , 200, denumit n continuare partea 2", pe de
alt parte (denumite n comun prji"), am ncheiat prezentul Contract privind
urmtoarele:

I. Temeiul yi obiectul Contractului
1.1. Prezentul Contract este ntocmit conIorm Codului civil, Codului Iunciar,
cu privire la notariat, taxa de stat, cadastrul bunurilor imobile, a altor acte
normative.
1.2. ,!rjile" garanteaz c bunul imobil (terenurile agricole) ce constituie
obiect de schimb, conIorm prezentului Contract, sunt libere de oricare drepturi
patrimoniale ale tertelor persoane, cu exceptia celor nregistrate.
1.3. !artea -1" a schimbat cu ,!artea - 2:
Bunul imoil (terenul)
(numrul cadastral, adresa sau enumerarea adiacentilor)
,
cu supraIata de ()ha,
(cu litere, se indic cu trei semne dup virgul) (cu ciIre)
denumit n continuare ,teren-1, dreptul de proprietate asupra cruia este conIirmat
prin ,
(denumirea, data si numrul documentului ce conIirm dreptul de proprietate)

1.4. ,!artea -2 a schimbat cu ,!artea -1:
Bunul imobil (terenul)
(numrul cadastral, adresa sau enumerarea adiacentilor)
284
,
cu supraIata de () ha,
(cu litere, se indic cu trei semne dup virgul) (cu ciIre)
denumit n continuare ,Teren-2, dreptul de proprietate asupra cruia este conIirmat
prin ,
(denumirea, data si numrul documentului ce conIirm dreptul de proprietate)

II. Obliga(iile ,!rjilor
2.1. Contractul de schimb va Ii autentiIicat notarial si nregistrat la oIiciul
cadastral teritorial respectiv, n conditiile prevzute de legislatia n vigoare.
2.2. !rjile" au achitat, la momentul autentiIicrii notariale a prezentului
contract, diIerenta de valoare a terenului supus schimbului (sulta) n sum de
................().
2.3. ,PARTEA-1 va transmite ,Terenul-1 n proprietate ,PRTII-2 dup
nregistrarea de ctre ,PARTEA-2 a dreptului de proprietate asupra terenului
obtinut ca rezultat al schimbului la oIiciul cadastral teritorial n a crui raz
teritorial este situat terenul.
2.4. ,PARTEA-2 va transmite ,Terenul-2 n proprietatea ,PRTII-1 dup
nregistrarea dreptului de proprietate de ctre ,PARTEA-1 asupra terenului obtinut
ca rezultat al schimbului la oIiciul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este
situat terenul.
2.5. ,!rjile vor ndeplini si alte obligatii prevzute de legislatia civil,
Iunciar, Iiscal si alte acte normative.

III. Dispozi(ii finale
3.1. Prtile dobndesc dreptul de proprietate privat asupra bunului imobil
obtinut ca rezultat al schimbului la momentul nregistrrii Contractului de schimb la
oIiciul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. Din
momentul acesta, Prtile si asum responsabilitatea de a achita impozitul Iunciar si
alte plti obligatorii stabilite de legislatie.
3.2. ,Prtile conIirm c ,bunurile imobile sunt libere de orice sarcin, Iapt
conIirmat prin extrasele din registrul bunurilor imobile, eliberate de oIiciul cadastral
teritorial .
3.3. Continutul tranzactiei, toate consecintele, responsabilittile, drepturile si
obligatiile prtilor, precum si continutul art. art. 315-316, 337, 334-345, 351, 369,
371, 376, 428, 499, 667-668, 753, 755-756, 823-826 din Codul civil al Republicii
Moldova, art. 13 din Legea cu privire la proprietate si art. 30-32, 43, 50-51 din
Legea cu privire la notariat au Iost explicate de ctre notar (persoana cu Iunctii de
rspundere abilitat a autorittii publice locale).
3.4. Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar revine
prjii - 1", al doilea prjii -2", iar al treilea - notarului (persoanei cu Iunctii de
rspundere abilitat a autorittii publice locale).
3.5. Prezentul Contract serveste drept temei pentru nregistrarea dreptului de
proprietate asupra terenului la oIiciul cadastral teritorial n a crui raz teritorial
este situat terenul obtinut n rezultatul schimbului.
285
n conIormitate cu art. 499 din Codul civil al Republicii Moldova si Legea
cadastrului bunurilor imobile, ambele Prti (reprezentantii) vor prezenta Contractul
oIiciului cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul pentru
nregistrarea dreptul de proprietate asupra terenului obtinut ca rezultat al schimbului
n Registrul bunurilor imobile n termen de pn la .....din data autentiIicrii
notariale a prezentului Contract.

Semnturile pr(ilor:

!artea -1"




L.S. (pentru persoana juridic)
!artea -2"




L.S. (pentru persoana juridic)

Locul aplicrii girului de autentificare a notarului
S-a inregistrat cu numrul

Jarianta A. persoanele cu functii de rspundere abilitate ale autorittilor
administratiei publice locale,

Jarianta B. notarul























286

Anexa nr. 2.4

Contract
de arenda
********************************************
(localitatea, raionul)
Subsemnatul
1
,***************************************************************pe
ntru persoanele Iizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,
*****************************************************************************
oIiciul care l-a eliberat, IDNP); pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document actioneaz,
*****************************************************************************
denumirea ntreprinderii, adresa, certiIicatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)
proprietar al terenurilor, denumit n continuare ,arendator
2
, pe de oparte, si
*****************************************************************************
(pentru persoanele Iizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, oIiciul
*****************************************************************************
care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document actioneaz,
*****************************************************************************
denumirea ntreprinderii, adresa, certiIicatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

denumit n continuare ,arenday, pe de alt parte, n baza legislatiei civile si a


Legii nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur (n continuare
- Legea) am ncheiat prezentul Contract privind urmtoarele:
I. Obiectul Contractului

1. Arendatorul a dat, iar arendayul a preluat terenul
3
:
*****************************************************************************
(numerele cadastrale ale terenurilor arendate)
II. Termenul de arend
3. Termenul de arend este de (mai mare de trei ani)ani
de la si pn la
(data, anul) (data, anul)
4. n cazul n care termenul de arend va expira, iar arendatorul nu va cere s
i se predea terenul arendat si arendasul va continua exploatarea acestuia,
Contractul de arend se va considera prelungit cu un an agricol
4
.

III. Plata de arend
5

5. Pentru exploatarea terenurilor arendate, arendasul achit n contul bancar
al arendatorului, pn la data de a Iiecrui an, o plat anual, stabilit n
unitti bnesti, n sum de lei (cuantumul minimal al pltii
este calculat n anexa nr.1 la prezentul Contract).

Note:
1. n numele arendasului poate actiona reprezentantul arendasului, autorizat n modul stabilit.
2. Bunurile agricole aIlate n proprietate comun se dau n arend cu acordul n scris al tuturor coproprietarilor. Contractul
de arend poate Ii ncheiat de ctre unul dintre coproprietari, mputernicit n modul stabilit de art.5 al Legii cu privire la arenda
n agricultur.
Terenurile agricole proprietate public se dau n arend de ctre Guvern (autoritatea public central din domeniu)
sau de ctre autorittile administratiei publice locale, n limitele competentei si n conditiile legislatiei n vigoare (art.22 alin.(1)
al Legii cu privire la arenda n agricultur).
3. Descrierea terenurilor arendate este inclus n actul de predare - preluare a terenurilor agricole (anexa nr.1), semnat de
arendator si arendas.
4. n cazul n care arendatorul nu doreste s prelungeasc Contractul de arend, el va inIorma arendasul despre aceasta cu 6
luni nainte de expirarea termenului