Les Contrats de Bail au Maroc

Dfinition du Louage de Chose

Paragraphe 1 : les caractres du contrat : Un certain nombre de caractres rsultent de la dfinition de louage de la chose donn par larticle 627.

A : un contrat consensuel :
- le principe : le louage de chose se forme de la rencontre des volonts avant toute prise de possession et sans aucune formalit (article 628). - lexception : larticle 629 exige un crit pour la conclusion de baux dimmeuble sils sont fait pour plus dune anne.

B : un contrat titre onreux :

Le bail est ds sa naissance un contrat titre onreux le prix payer en change de la chose loue sappelle loyer. Il devient indemnit doccupation sil est d par un occupant de fermage sil sagit dune ferme ou dune exploitation rurale. Le bail suppose donc un prix en rmunration du service rendu par la mise de la chose la disposition du preneur. Si le prix de louage na pas t stipul par les parties larticle 634 dispose elles sont prsumes ensuite sen tre remises au prix courant pratiqu pour les choses de mme nature dans le lieu du contrat ; sil existe une taxe ou tarif elles sont censes stre rapportes au tarif ou la taxe . Mais comme pour la vente il nest pas ncessaire que le prix soit dtermin dans le contrat il suffit quil soit dterminable. La plupart du temps le loyer est fix en argent mais ce nest pas ncessaire, en effet contrairement la vente il peut tre convenu dun prix en denre.

C : un contrat synallagmatique :
Le contrat de louage fait natre des obligations rciproques la charge du bailleur et du preneur tandis que le bailleur doit dlivrer la chose loue et la garantir (article 635), le preneur doit payer le loyer de fermage, conserver et user la chose loue suivant sa destination (article 663).

D : un contrat excution successive :

Des obligations continues psent sur le bailleur et le preneur mme si le loyer peut tre pay en une seule fois lobligation du bailleur savoir mettre et maintenir la chose la disposition du preneur subsiste ncessairement pendant toute la dure du bail il en est de mme de la deuxime obligation qui pse sur le preneur savoir lusage et la conservation de la chose loue selon sa destination. Paragraphe 2 : distinction du bail et dautres contrats voisins :

A : distinction du bail et de la vente :

Le bail et la vente ont un certains nombre de caractres communs lun et lautre sont consensuels, synallagmatiques et onreux. Par exemple : des dispositions valables lobjet de la vente sont aussi applicables au bail pour le vendeur est tenu de garantir les vices cachs, les dispositions relatives la dlivrance de la chose loue sont empruntes aux rgles applicables la vente. Mais la diffrence essentielle entre les deux contrats est que la vente a pour effet de transfrer la proprit de la chose vendue alors que le bail met seulement la charge du bailleur lobligation de procurer temporairement lusage ou la jouissance de la chose. Ainsi lobjet du transfert nest pas le mme, alors que lacheteur acquire un droit rel sur la chose le preneur na quun droit personnel lencontre du bailleur. Un autre point diffrencie la vente du bail alors que les obligations du vendeur et de lacheteur sont instantanes celles du bailleur et du preneur sont successives. Mais la distinction entre le louage dune chose ou la vente de ses fruits et de ses produits nest pas toujours aise quoiquil en soit les juges ne sont pas tenus par les qualifications donnes par les contractants il appartient au tribunal de rechercher le vritable nature du contrat en tenant compte de tous les lments de nature rvler le type du contrat soit vente soit bail. La jurisprudence marocaine par exemple a considr comme tant une vente

et non une location la convention qui accorde le droit dextraire les produits de la chose lextraction diminuant la substance de la chose. Si lacheteur a besoin en mme temps de la jouissance du terrain, au contrat de vente des produits sajoute un louage du terrain.

B : distinction du louage et de dpt :

Le louage se distingue du dpt en ce que ce dernier a pour objet la garde par le dpositaire dune chose qui devra tre restitue au dposant. Mais il nest pas toujours facile de distinguer les deux institutions. Par exemple la jurisprudence franaise hsite toujours sur la nature juridique du contrat du coffre fort. En effet bien quon lui donne souvent en pratique la dnomination de coffre fort la doctrine comme la jurisprudence franaise hsite entre la qualification de louage et celle de dpt. Pour soutenir la qualification du louage on avance les arguments suivants : dune part le client obtient moyennant un versement mensuel par exemple semblable un loyer la disposition dun coffre fort. dautre part il ne peut y avoir dpt parce que la banque ne reoit pas des objets mais se borne permettre son client de les placer dans les coffres forts. Inversement elle ne les restitue pas mais laisse le client les reprendre. enfin ajoute-t-on le dpt est gratuit alors que le contrat de coffre fort est rmunr. A linverse pour soutenir la thse selon laquelle il sagit dun contrat de dpt on avance que lobligation de surveillance qui nest quun accessoire en matire de bail est au contraire fondamental dans le contrat de dpt. les partisans de cette thse ajoute que le dpt nimplique pas ncessairement une remise de la chose aux mains du dpositaire ni la restitution par celle-ci. Le code civil franais tout comme le D.O.C prvoit mme que le dpt dans un coffre ferm ou sous une enveloppe cachete de sorte que dans ce cas le dpositaire ignore lobjet du contrat. enfin ajoute ces mme auteurs un dpt peut tre rmunr.

La cour de cassation franaise elle-mme si elle dclare quil sagit dun vritable contrat de louage soumet le contrat un rgime plus proche du dpt, par exemple elle admet que la banque est de plein droit responsable de la dtrioration ou de la perte des objets dposs ce qui aboutit prsumer sa faute alors que la faute du bailleur ne lest pas, de mme tout en qualifiant le contrat de louage elle le dnature en ajoutant quun tel contrat comporte une obligation particulire de surveillance.

La Nature Juridique du droit de Preneur :

Paragraphe 1 : le droit personnel du preneur : On sest posait la question de savoir si le droit du preneur est un droit rel ou personnel, la lecture de larticle 694 du D.O.C il sagit plutt dun droit personnel en effet aux termes de ce texte le contrat de louage nest pas rsolu par lalination volontaire ou force de la chose loue. Le nouveau propritaire est subrog tous les droits et toutes les obligations de son auteur rsultant des locations et baux en cours sils sont fait sans fraude et ont date certaine antrieure lalination . Il en rsulte que toutes les obligations rciproques nes du bail lient lacqureur et le preneur comme elles lient les parties primitives, lobligation va donc lier des personnes qui ntaient pas parties dans le contrat lorigine. Tout se passe en fait comme si le bail avec toutes ses obligations avait t conclu entre lacqureur et le preneur, lacqureur devient ainsi crancier du locataire. Il sagit donc bien ainsi du caractre personnel du droit de preneur le nouveau propritaire est subrog tous les droits et toutes les obligations de son auteur le preneur a un droit de crance contre le bailleur. En outre les lgislations spciales aux baux loyer donnent des droits exorbitants du droit commun au locataire. Paragraphe 2 : un certain nombre de consquences rsultant de la nature du droit de preneur :

A : le principe de la transmissibilit du droit de preneur :

Le bail peut tre considr comme un contrat conclu intuitus personae, la personne du preneur tant souvent dterminante en raison des obligations qui lui incombe il est permis den induire que la transmission du bail est impossible sans laccord du bailleur puisque elle a pour rsultat de substituer au preneur originaire un nouveau preneur que le bailleur na pas agrer. Malgr tout le D.O.C a pos le principe de la transmissibilit de droit du preneur aussi bien cause de mort quentre vifs.

1- la transmission cause du mort :

Les termes de larticle 698 sont trs claires le bail nest point rsolu par la mort du preneur ni par celle du bailleur toutefois le texte a deux exceptions ce principe la premire le bail fait par un bnficiaire dun bien habous est rsolu par la mort du bnficiaire la deuxime le bail fait par celui qui dtient la chose titre prcaire est rsolu par la mort du dtenteur .

2- le principe de la transmission entre vifs :

Le D.O.C prvoit deux modes de transmission entre vifs : la cession du bail et la sous location. Larticle 668 prsente ces deux oprations comme tant distinctes la cession de bail constitue une cession de crance et la sous location un contrat de bail. Dans la pratique ces deux institutions sont souvent confondues nanmoins des diffrences distinguent les deux contrats mme si dans les deux cas le preneur originaire reste tenu de toutes ses obligations lgard du bailleur. Dans les rapports des parties les deux contrats ont des effets diffrents. a) la cession est un contrat instantan : Le cdant laisse au cessionnaire sa crance contre le bailleur, son droit au bail, et na plus lgard du cessionnaire dobligation autre que celle de garantie, or cette obligation ne concerne que lexistence de la crance en temps de transfert et non lexcution des obligations du bailleur. b) la sous location : Au contraire est un contrat excution successive dans lequel le locataire principale jouant le rle de bailleur reste tenu lgard du sous locataire de toutes les obligations dun bailleur pendant la dure du bail. Ainsi la cession du bail diffre de la sous location comme la vente du louage ainsi, la cession est elle la vente du droit au bail la sous location est la location du droit au bail cest un bail pass avec le sous locataire. Larticle 668 en accordant au preneur le droit de cder ou de louer son droit au bail mconnat au contrat de bail le caractre intuitus personae. Mais la transmission du droit au bail nest pas dordre public puisque les parties peuvent insrer une clause par laquelle le locataire sinterdit de faon absolue de cder ou de louer.

B : consquences tenant au fait que le droit du preneur porte sue une chose :
1- le droit du preneur est opposable lacqureur du bien :
Larticle 698 pose le principe de la continuation du bail en cas de transmission cause de mort du propritaire du bien lou. Larticle 694 pose la mme rgle quand lacquisition par la vente. Cependant larticle 694 ntend les effets du bail lacqureur que si le bail a date certaine avant lalination cette condition a pour but de prvoir les fraudes. Le preneur peut cependant rapporter la preuve que lacqureur avant lacquisition avait eu connaissance de lexistence du bail connaissance dcelant de sa part la mauvaise foi et constituant alors lquivalent de la date certaine. A dfaut dacte crit ayant date certaine dispose larticle 695 ayant date certaine lacqureur peut expulser le locataire mais il doit lui donner cong dans les dlais tablis par lusage . Larticle 694 na pas seulement pour effet dempcher lacqureur dexpulser le preneur mais ce dernier et lacqureur sont lis lun lautre comme sils avaient particip au bail. Mais le premier bailleur nen reste pas moins tenu lgard du locataire qui pourrait lui rclamer des dommages intrts si lacqureur nexcutait pas ses obligations cest ce qui rsulte de larticle 696. Cette substitution de lacqureur au bailleur prend effet adapt au jour de la vente, lacqureur ne pourra pas donc rclamer les loyers impays chus antrieurement la vente ni se prvaloir de leur non paiement pour la rsiliation du bail.

2- le conflit entre deux preneurs successifs :

Il rgle par lantriorit du titre quen matire immobilire cette solution implique quau moins lun des baux a date certaine.

La Formation du Contrat de Bail :

Paragraphe 1 : conditions de validit :

A : choses pouvant faire objet dun bail :

Selon larticle 632 les dispositions relatives lobjet de la vente sapplique au louage de chose, il en rsulte que le louage peut avoir pour objet tous les meubles ou immeubles dont lusage de jouissance ne sont pas hors commerce, sont ainsi susceptible de locations les biens ou droits incorporels. Mais seront nulles entre musulmans les locations des choses dclares impures par la religion sauf les objets dont elle a autoris le commerce tels que les engrais animaux pour les besoins dagriculture. Il est signaler galement que les choses consommables ne peuvent faire lobjet dun bail a dispos larticle 631 moins quelle ne soit destine tre seulement montre ou expose. Par ailleurs selon larticle 630 le bail portant sur un droit qui a un caractre strictement personnel tel le droit dusage, dhabitation, ou un droit de rtention ou de gage nest pas permis. Enfin par transposition de larticle 485 relatif lobjet de la vente que nous renvoie larticle 632, relatif lobjet de la location de la chose dautrui est en principe nulle sauf si le vritable propritaire la ratifie ou si le bailleur acquiert ensuite sa proprit. Cependant par rfrence larticle 485 dernier alina la nullit du contrat de bail ne peut jamais tre oppose par le bailleur raison de ce que la chose tait autrui.

B : la dure du bail :
Le bail tant un contrat excution successive comporte ncessairement une certaine dure qui constitue lun des lments essentiels du contrat. Le bail peut tre dure dtermine ou indtermine mais il ne peut dpasser 99 ans, il ny a pas de dure minimum.

C : le prix du bail :
Il doit tre srieux c'est--dire stipul par le bailleur avec lintention de lexiger et navoir pas une vilet qui puisse tre considre comme nexistant pas. Peu importe quil soit en dessous de la valeur de la jouissance, la rescision pour cause de lsion nest pas admise pour le louage. Le prix du bail doit tre certain il peut consister en denres larticle 633 du D.O.C.

D : le consentement :
Le consentement des parties doit porter sur lobjet du contrat du bail sur son prix et sur les autres clauses dont elles pourraient convenir dans le contrat larticle 628. Il semble que comme pour la vente et bien que non expressment prvu par le D.O.C la promesse synallagmatique de bail quivaut un bail condition de runir tous les lments essentiels la validit du contrat de bail lui-mme. La promesse unilatrale de donner ou de prendre bail tant quelle nest pas accepte ne constitue quune offre nengageant aucun lien obligatoire. Par ailleurs conformment la thorie gnrale des obligations le contrat de bail doit avoir une cause licite et morale par exemple, le contrat de bail o est insre une clause contraire lordre publique est nul le bailleur ne pourra en rclamer le loyer. Cependant la nullit ne peut tre prononce contre le bailleur que sil connaissait la destination que le preneur se disposait donner aux lieux lous. Paragraphe 2 : forme et preuve du contrat de bail :

A : la forme du contrat de bail :

Par application des articles 443 et suivant du D.O.C relatifs la preuve des actes juridiques le contrat de louage peut tre soit authentique soit sous seing priv les effets du contrat sont donc suspendus jusqu la ralisation de ces conditions. Quand la forme du contrat de bail dimmeuble cest la rgle applicable en matire de vente que lon retrouve ici larticle 629 dispose en effet que les baux dimmeubles et de droits immobiliers doivent tre constats par crit sils sont faits pour plus dune anne. A dfaut dacte crit le bail est cens fait pour un temps indtermin. Les baux dimmeubles excdant une anne nont deffet au regard des tiers que sils sont enregistrs dans les conditions dtermines par la loi .

B : la preuve du contrat du bail :

Les parties ne peuvent tre admises prouver par tmoin outre ou contre le contenu de lacte authentique ou sous seing priv constatant le bail mais elles peuvent tre admises prouver par tmoin les faits de nature fixer linterprtation des clauses obscures, ambigus ou incompltes. La preuve par tmoin est galement possible si la partie qui invoque le bail a perdu par cas fortuit ou force majeure ou soustraction frauduleuse lcrit qui formait son titre larticle 448. Quant linterprtation des clauses de bail les clauses obscures sinterprtent en faveur du dbiteur de cette clause. Les juges de fond sauf dnaturation du contrat disposent dun pouvoir souverain dapprciation.

Les effets du contrat de bail :

Paragraphe 1 : les obligations du bailleur : Aux termes de larticle 635 le locateur est tenu de deux obligations principales : 1- celle de dlivrer au preneur la chose loue ; 2- celle de la garantir. En effet la premire obligation principale comprend elle-mme deux obligations principales : celle de dlivrer au preneur la chose loue ; et celle dentretenir cette chose en tat de servir lusage pour lequel elle a t loue.

A : lobligation de dlivrance de la chose au preneur :

Selon larticle 636 du D.O.C la question est rgie par les dispositions relatives la dlivrance de la chose vendue sauf convention ou usage contraire. Les frais de dlivrance sont la charge du bailleur et les frais dacte sont la charge de chacune des deux parties pour le titre qui lui est dlivr. Selon larticle 638 alina 1 le bailleur doit dlivrer la chose entire avec ses accessoires par exemple si le bail porte sur une usine ou un htel lensemble de loutillage ou de mobiliers est considr comme accessoire. Lobligation de dlivrance entrane pour le bailleur lobligation de livrer la chose et ses accessoires en tat de servir leur destination, le preneur peut exiger que la chose soit en bon tat tous gards. Mais le bailleur nest pas tenu de faire des amnagements luxueux il faut tenir compte des usages et de la nature de la chose loue. Le locataire peut expressment ou mme tacitement exonrer le bailleur de dlivrer la chose en bon tat. A cet gard lintention des parties rsultera alors de linterprtation des clauses du bail ou des circonstances. Par exemple la clause par laquelle le preneur dclare avoir visit les lieux et bien en connatre ltat ne met pas la charge du bailleur les rparations. En cas dinexcution le preneur peut contraindre le bailleur par voie judiciaire excuter les rparations ncessaires. Par autorisation de justice le preneur peut procder lui-mme aux travaux de la mise en tat et en obtenir remboursement.

B : lobligation dentretien de la chose :

Larticle 638 impose au bailleur de maintenir la chose loue en tat de servir sa destination et de faire les rparations ncessaires cet effet.

1- ltendue de lobligation dentretien :

Le bail tant un contrat successif lobligation de dlivrer la chose en tat de servir sa destination se prolonge pendant la dure du contrat par lobligation de lentretenir. Cette obligation signifie que le bailleur doit effectuer toutes les rparations qui peuvent devenir ncessaires autres que les rparations locatives (incombant aux locataires). Dans le cas de la location dimmeubles larticle 638 distingue entre les menues rparations qui sont la charge du locataire et les grosses rparations qui sont la charge du bailleur. Larticle 639 dispose que dans les baux dimmeubles le preneur nest tenu des rparations locatives ou de menu entretien que sil en est charg par le contrat ou par lusage et le texte prcise ce que sont ces rparations locatives. Il rsulte de ce texte quen principe le preneur nest tenu ces rparations que sil en a t ainsi convenu ou si lusage le prvoit.

Ainsi le bailleur peut tre contraint munir lescalier dun clairage suffisant ou lentretenir, il peut galement tenu effectuer des travaux pour empcher les chemines de fumer, rparer les terrasses et les plafonds, entretenir ou remplacer un ascenseur. Larticle 639 dernier alina prcise que le blanchiment des chambres, la restaurations des peintures, le remplacement des papiers, les travaux faire aux terrasses mme lorsquil sagit de simples travaux recrpissage ou de blanchiment sont la charge du bailleur . Des limites sont cependant apportes cette obligation qui pse sur le bailleur il nest pas tenu de faire des travaux qui ne tendent qu rendre lusage de la chose plus agrable. Aucune des rparations rputes locatives nest la charge du preneur quand elles sont occasionnes par vtust ou force majeure, par le vise de construction ou par le de bailleur larticle 640. Mais toutes ces dispositions nont quun caractre suppltif puisque les parties peuvent y droger ainsi, une clause du bailleur peut mettre la charge du preneur soit tous les travaux qui incombent en principe au bailleur soit seulement lune dentre eux, il est permis dinsrer une clause qui librerai le bailleur de toutes rparations mme les grosses rparations.

2- la sanction de lobligation dentretien :

Linexcution de ces obligations par le bailleur ne met pas obstacle au paiement du loyer par le locataire. Mais ce preneur peut le faire condamner les excuter dans un dlai fix et dfaut dexcution se faire autoriser par justice les excuter lui-mme auquel cas il reteindra les rparations sur le prix du loyer. Il usera de la sorte non pas de lexception de non adaptu contractus mais de la compensation. On a discut de la question de savoir si le preneur pouvait refuser de payer le loyer tant que les rparations ne sont pas effectues, comme ont a avanc lide que nul ne peut se faire justice soi mme il appartient aux tribunaux de dcider en quelle mesure le preneur peut se trouver relever de ses obligations par le fait que le bailleur naccompli pas les siennes. Dautres invoquent au contraire lexception non adaptu contractus dans les contrats synallagmatiques lune des parties ne peut tre tenue dexcuter ses obligations alors que lautre nexcute pas les siennes.

C : lobligation de garantie :
Aux termes de larticle 643 la garantie que le locateur doit au preneur a deux objets : - la jouissance et la possession paisible de la chose loue ; - lviction et les dfauts de la chose. Il rsulte de ce texte que le bailleur doit en fait au preneur trois sortes de garanties : garantie de fait personnel ; garantie du fait de tiers ; garantie des vices cachs.

Toute clause de bail qui supprimerait la garantie en tous les cas est nulle mais la garantie peut tre restreinte.

1- garantie de jouissance paisible :

a) garantie du fait personnel : Le bailleur doit sabstenir de troubler la jouissance du preneur, en cas dinexcution le preneur peut demander au bailleur soit la cessation du trouble soit la rsiliation du bail soit une diminution du prix de loyer. Parce quil est tenu de procurer au preneur une jouissance paisible le bailleur ne sauraient exercer un acte qui comportait un trouble de droit. Exemple ne peut donner bail une autre personne tout ou partie de la chose dj loue. Le bailleur doit galement sabstenir de tout trouble de fait il lui est interdit de pntrer dans les lieux lous ce principe connat des limites dans la mesure o le bailleur a le droit dentrer dans les lieux pour vrifier sil y a des rparations y faire ou pour faire visiter en vue dune nouvelle location ou dune vente. Il peut galement faire apposer sur les murs extrieurs des criteaux indiquant lexistence dun local disponible. Sur la question de lobligation de garantie de fait personnel qui pse sur le bailleur il y a lieu dapporter quelques prcisions sur les rparations quil doit ou peut faire. Le bailleur est tenu aux termes de larticle 638 une obligation dentretien et par consquent procder certaines rparations sil y a lieu. En principe les rparations se font la fin du contrat de bail mais dans le cas o elles savrent indispensables et urgentes larticle 645 oblige le preneur les subir et tablir un rgime diffrent selon quelles durent plus ou moins trois jours.

Dans le premier cas le preneur peut demander soit la rsolution du bail soit une rduction du loyer proportionnelle au temps pendant lequel il a t priv de la chose il ne semble pas que le locataire prouve un prjudice. Dans le 2me cas le preneur na droit ni la rsolution du bail ni la diminution du loyer. Toutefois ces rgles ne sappliquent que dans la mesure o il sagit des rparations urgentes elles ne jouent pas en principe pour les travaux damliorations. Lobligation de garantie comporte galement pour le locateur celle de sabstenir de tout acte qui tendrait priver le preneur des avantages sur lesquels il avait le droit de compter daprs la destination de la chose loue et ltat dans lequel elle se trouvait au moment du contrat (larticle 644). Le texte peut tre interprt de manire trs extensive. Il peut tre entendu comme une interdiction faite au bailleur dune part de changer la forme matrielle de la chose loue dautre part den changer la destination. En ce qui concerne le 1er point le bailleur ne peut par exemple modifier la disposition et lamnagement intrieurs de limmeuble il ne peut en supprimer ou diminuer les avantages en ce qui concerne les accs la lumire notamment il ne peut supprimer une porte, une fentre ou un escalier ou construire un mur sans raison valable. Par ailleurs lintroduction dans la chose loue dindustrie incommode, bruyante ou insalubre ou immorale cause un trouble entranant la garantie (menuiserie au RDC). Le propritaire qui a lou une partie de sa maison pour lexercice dune industrie dtermine conserve le droit den louer une autre partie pour une exploitation similaire moins quil ne rsulte des termes du bail ou des circonstances quil a renonc ce droit. Quoiquil en soit il y a lieu pour apprcier lobligation du bailleur de tenir compte de la nature des lieux lous et du quartier dans lequel ils se trouvent. b) garantie du fait de tiers : Le tiers peut tre soit un tiers quelconque soit un copropritaire soit un colocataire soit ladministration publique. * les troubles provenant dun tiers quelconque : larticle 649 distingue entre les troubles de fait et des troubles de droit : - troubles de fait : il y a trouble de fait lorsque le preneur est inquit dans sa jouissance sans que lauteur du trouble prtende un droit sur la chose lou. Le trouble rsulte dans ce cas dun simple voie de fait dans ce cas le preneur intente une action contre les auteurs du trouble dont il est victime. Le bailleur est responsable des troubles de fait commis par ses prposs par exemple le concierge larticle 644 dernier alina. Car en raison du lien contractuel qui lunit au propritaire le concierge nest pas un tiers vis--vis de ce bailleur. Mais une clause insre dans le contrat de bail peut valablement carter lobligation de surveillance et ses consquences. Dans tous les cas o le bailleur nest pas responsable en raison de sa faute personnelle ou dune faute de ses prposs de ses ayants droits le preneur na contre lui aucun recours mme pour obtenir une diminution du prix. Ainsi les troubles de fait ce sont les voies de fait exerces contre la jouissance paisible du preneur par des tiers ne prtendant aucun droit sur la chose le bailleur nest pas garant de ces troubles. Toutefois dispose larticle 650 lorsque ces troubles de fait ont une telle importance quils privent le preneur de la jouissance de la chose loue le preneur peut demander une remise proportionnelle du prix condition quil prouve que le trouble a eu lieu et quil constituait un fait incompatible avec la continuation de sa jouissance. - troubles de droit : il y a trouble de droit lorsquun tiers prtend avoir un droit sur la chose loue que cette prtention soit ou non accompagne de voie de fait. Cest le cas par exemple dun tiers qui prtend et rclame le dessaisissement de toute ou partie de la chose loue ou prtend exercer sur elle une servitude. Le trouble de droit peut se manifester par le fait que le tiers intente contre le preneur une action ayant pour objet la proprit ou un de ses dmembrements. Il peut arriver aussi que le tiers ait agit contre le bailleur et ayant triomph contre lui procde lexcution lgard du preneur, le bailleur en doit garantir. Dans toutes les hypothses o il y a trouble de droit le preneur doit le dnoncer son bailleur et appeler celui-ci en garantie. En cas dviction totale ou partielle mais de telle importance que le preneur naurait pas lou sil aurait pu la connatre il peut son choix ou rsilier le contrat de bail ou se faire restituer le prix de la partie vince c'est-dire demander une rduction proportionnelle du loyer.

En cas dviction partielle le preneur na droit qu une diminution proportionnelle du loyer cest la solution qui rsulte des articles 646 et 647 qui renvoient aux dispositions relatives la vente sur la question. Si le preneur navait pas dnonc le trouble son bailleur il risquerait de perdre son recours en garantie et de devenir passible des dommages et intrts envers le bailleur en cas de prjudice par ce dernier. Le bailleur est garant mme si lors du bail il a ignor la cause qui a donn lieu lviction. En fait sil connaissait la cause de lviction il devrait des dommages et intrts on ne tient ainsi compte de sa bonne foi que pour la fixation des dommages et intrts. Le preneur peut renoncer la garantie dviction mais cette clause naura pour effet que daffranchir le bailleur des dommages et intrts et non de refuser la diminution du prix ou la rsiliation du contrat si lviction saccomplit. Toutefois la stipulation de non garantie est nulle si lviction est fonder sur un fait personnel au bailleur ou sil y a dol de ce bailleur. * les troubles provenant dun copropritaire : si le propritaire voisin excute des travaux qui modifient soit pendant leur dure soit de manire permanente la situation de limmeuble lou notamment en lui enlevant lair ou la lumire le bailleur est tenu la garantie de ces troubles lgard de son preneur. Le preneur peut actionner son bailleur en rduction du prix ou en rsiliation. Le preneur peut galement agir directement contre le propritaire voisin en cas dabus de droit par exemple ; le propritaire voisin est responsable envers le preneur sil porte atteinte sa jouissance en installant une industrie dangereuse ou insalubre ou sil tolre lexercice dun commerce immoral. Il est galement responsable si les branches de ses arbres avancent sur le fond donn bail. * les troubles provenant dun colocataire : normalement les diffrents locataires dun mme bailleur sont des tiers par rapport aux autres. En consquence au cas o le preneur se plaint dun trouble caus par un colocataire le bailleur est garant des troubles de droit et ne lest pas des troubles de fait. * les troubles provenant de ladministration publique : si lacte administratif est illgal ou si ladministration sest rendue coupable dabus dans lexcution le bailleur nen doit pas garantir car il sagit de voie de fait. Dans le cas contraire la garantie est due il en rsulte que le preneur peut agir sur le fondement de larticle 652 si la diminution de jouissance est telle que lon puisse la considrer comme une perte totale ou partielle ou encore sur le fondement de larticle 646. Le preneur troubl dans sa chose par un acte administratif peut par action en garantie obtenir suivant les cas soit la rsiliation du bail soit une rduction proportionnelle du loyer. En principe le bailleur nest pas tenu dans ce cas des dommages et intrts car limpossibilit de jouissance tient au fait du prince il ne les doit que si lacte de ladministration avait t provoqu par la faute du bailleur exemple : propos dune dmolition ordonne par ladministration dmolition tait imputable la faute du bailleur (na pas fait les rparations ncessaires). En cas dexpropriation pour cause dutilit publique le preneur peut poursuivre aux termes de larticle 651 la rsolution du bail et nest tenue de payer le prix qu proportion de sa jouissance. En cas dexpropriation partielle le preneur na droit qu une rduction du prix mais il peut exiger la rsiliation si par leffet de la diminution que la chose a subi elle ne peut plus servir sa destination ou si la jouissance de ce qui en reste est notablement amoindrie. Quoiquil en soit la garantie du bailleur disparat lorsque le contrat contient une clause exonratoire larticle 652 ou encore lorsque la mesure administrative a t provoque par le fait du preneur lui-mme larticle 546 auquel renvoie larticle 651.

2- garantie des dfauts et des vices de la chose loue :

a) conditions de la garantie des vices : Daprs larticle 654 le bailleur est garant des vices non apparents qui empchent lusage de la chose mais non ceux qui rendent lusage seulement moins commode. La garantie est due mme si le bailleur ignorait les vices lors de la conclusion du contrat larticle 655 (lequel renvoyait aux dispositions de la vente). Sil connat ces vices il doit en outre des dommages et intrts mme il ne rpond pas des vices apparents ou des dfauts notoires de la chose. Le bailleur est garant non seulement des vices antrieurs la conclusion du contrat du bail mais aussi de ceux survenus au cours du bail parce que son obligation de procurer la jouissance est successive et se prolonge durant

toute la dure du bail. Mais les vices apparus au cours du bail il nest responsable quau cas o inform de leur survenance il naurait pris aucune disposition pour y remdier. Par contre le bailleur nest pas responsable des vices dus au fait du preneur. Pour que la garantie joue effectivement le vice doit tre cach ainsi le bailleur nest pas garant des vices apparents lors du contrat et que le preneur aurait pu remarquer lors de linspection de la chose loue. Il appartient au juge du fond dapprcier si le vice dont se plaint le locataire tait suffisamment apparent pour se revtir lui. Le fait que le preneur ait visit les lieux et dclarer les bien connatre ne les rend pas irrecevables demander rparation pour des vices qui ne pouvaient se revtir qu lusage. Le bailleur peut par une clause du bail sexonrer de la garantie des vices de la chose loue et mme de tous les vices de la chose mais il serait tenu malgr la clause de non garantie sil avait frauduleusement dissimul au moment du bail des vices dont il savait la chose atteinte larticle 658. La renonciation du preneur la garantie peut aussi tre implicite et rsult des circonstances exemple : de la connaissance du vice et du prix modique du bail, dans les cas o lapparence du vice nexclut pas la garantie ou le paiement du loyer pendant ces termes sans rclamation du preneur larticle 656. Toutefois ces clauses de non garantie doivent tre interprtes restrictivement. b) les effets de la garantie : La garantie due par le bailleur raison des dfauts et vices de la chose permet au preneur de demander la rsiliation du bail mais il appartient au juge du fond dapprcier si les inconvnients rsultant des vices et dfauts de la chose justifient suffisamment la rsiliation. Le bailleur peut chapper cette rsiliation en excutant les travaux ncessaires pour faire disparatre le vice. Le preneur peut galement demander une diminution du loyer proportionnelle la jouissance dont il est priv. Le preneur a en outre droit des dommages et intrts dans trois cas : lorsque le bailleur avait connaissance des vices ou en cas dabsence des qualits promises et na pas dclar quil louait sans garantie. lorsque le bailleur a dclar que les vices nexistaient pas moins quil ne sagisse de vices qui ne se sont rvls quaprs usage ou lorsque le bailleur pouvait ignorer de bonne foi. lorsque les qualits dont labsence est constate avaient t expressment stipules ou requises par lusage du commerce.

Toutes ces rgles sont empruntes aux dispositions relatives la vente. Par application de larticle 559 auquel renvoie larticle 655 la rsiliation cause du dfaut de la chose principale stend aussi aux accessoires. Le vice de la chose accessoire par contre ne rsout pas le bail de la chose principale. Par ailleurs larticle 657 si le vice de la chose loue est de nature compromettre srieusement la sant ou la vie de ceux qui y habitent le preneur a toujours la facult de demander la rsiliation encore quil et connu les vices au moment du contrat ou quil et renonc expressment au droit de demander la rsiliation . Paragraphe 2 : les obligations du preneur : Deux obligations principales rsultent des dispositions de larticle 663 celle de payer les loyers, celle duser de la chose loue et de la conserver selon sa destination. Une troisime obligation est nonce dans larticle 680 celle de restituer la chose loue.

A : lobligation de payer le prix du loyer :

1- le rgime de lobligation de payer le prix :
Lobligation de payer le prix est la premire obligation principale que larticle 663 met la charge du preneur. Le prix qui doit tre pay au bailleur par le preneur est lun des lments de lexcution du contrat de louage. Loctroi de la jouissance dune chose sans la fixation dun prix ne peut tre un bail mais constitue selon les circonstances soit un prt usage soit une donation.

Le prix est en principe librement fix par les parties. Lexistence dune contestation sur le taux du loyer ne peut en aucun cas dispenser le preneur de satisfaire ses obligations et les juges du fond peuvent en mme temps quils ordonnent une expertise pour dterminer le prix du loyer peuvent condamner le locataire vider les lieux sil sabstient ne pas payer aucun prix. a) le moment du paiement : Il est dtermin par la convention des parties ou dfaut par les usages. A dfaut dusage local prcise larticle 664 le prix doit tre pay la fin de la jouissance . Il est mme permis de stipuler que le bail sera pay des termes chus ou mme lavance. b) le lieu du paiement : Sauf convention contraire le loyer doit tre pay pour les meubles au lieu o le contrat a t conclu, pour les immeubles au lieu o se trouve la chose loue.

2- les garanties de paiement :

En vertu des dispositions de larticle 684 le bailleur dispose du droit de rtention et de revendication. Daprs cet article le bailleur a le droit de rtention pour les loyers chus et pour ceux de lanne en cours, sur les meubles et autres choses mobilires qui se trouvent dans les lieux lous. Les meubles qui peuvent faire lobjet du gage sont ceux qui appartiennent soit au locataire soit au sous locataire soit mme des tiers. Le droit de rtention ou de revendication ne peut sexercer sur les choses qui ne peuvent faire lobjet dune excution mobilire. Larticle 458 du code de la procdure civile : ne peuvent tre saisis le coucher qui est ncessaire pour le saisi, sa femme et ses enfants et mme ceux qui sont ncessaires pour les personnes vivant habituellement avec lui, les vtements, les livres et outils ncessaires la profession du saisi, la nourriture pour un mois de saisi et de sa famille charge larticle 684 dernier alina. En outre les meubles objet de gage ne doivent tre litigieux. Ne peuvent faire non plus partie du gage : les choses appartenant des tiers lorsque le bailleur savait quau moment o ces choses ont t introduites sur les lieux quelles appartiennent des tiers. Outre le droit de rtention et de revendication le bailleur peut demander la rsiliation du bail pour non paiement il dispose galement dune action de non paiement.

B : lobligation de conservation et dusage de la chose loue selon sa destination :

pour qu la fin du bail le preneur devra restituer la chose en bon tat le D.O.C fait peser sur lui un certain nombre dobligations relatives lusage et lentretien de la chose. Il lui impose lobligation duser de la chose sans excs ni abus et selon la destination prvue. Il lui impose galement de conserver la chose loue et cette dernire dans sous entend sa responsabilit en cas de dtrioration et perte qui surviennent au cours du bail larticle 678. 1- lobligation dusage sans excs ni abus suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a t donne par le contrat : Telle que formule cette obligation se ddouble. La premire consiste dans lobligation duser de la chose sans excs ni abus c'est--dire en bon pre de famille. La deuxime consiste dans lobligation den user selon la destination qui lui a t donne. Ces deux obligations bien que se rapprochant lune de lautre ne se confondent pas car un bon pre de famille pourrait lgitimement modifier la destination ou laffectation de son bien sans que lon puisse lui reprocher une mauvaise gestion de son bien. Inversement le fait de respecter la destination convenue nimplique pas ncessairement que le preneur ait agit en bon pre de famille.

a) lobligation dusage sans excs ni abus : Le locataire ne doit pas commettre des abus de jouissance. Bien que cette notion soit difficile dfinir on saccorde gnralement admettre quil y a abus ou excs lorsque lusage que fait le locataire de la chose loue entrane une dprciation de la chose ou un gne pour le propritaire ou les tiers locataires ou voisins. Ainsi et par exemple un abus dusage est le fait dincommoder les habitants de limmeuble ou mme les voisins par des bruits inconvenants, des chants et des tapages tel que le repos soit perturb. Lexercice dune profession ne peut tre au contraire un abus de jouissance il faut se rfrer au contrat. Si le bailleur lautorise expressment aucun problme particulier ne se pose si le locataire sy livre de faon normale et sans excs. Si en revanche le contrat comporte une clause dhabitation bourgeoise lexercice dune profession est alors interdit. Peut tre considr comme abusif et excessif lusage que fait le locataire dune automobile quoique la preuve de lusure soit difficile apporter. Cette interdiction faite au locataire duser de la chose de faon abusive ou excessive entrane lobligation qui pse sur lui de conserver la chose. Et par obligation de conserver la chose loue il faut entendre obligation pour lui de rparer les pertes ou dgradations simplement nonce larticle 663 alina 2. La notion de la conservation de la chose est explicite dans larticle 678 le preneur rpond de la perte et de la dgradation de la chose causes par son fait ou par sa faute ou par labus de la chose loue. Le preneur dune htellerie ou autre tablissement public rpond aussi du fait des voyageurs et des clients quil reoit dans son tablissement . Larticle 679 libre le preneur de toute responsabilit lorsque la perte ou la dtrioration de la chose loue est du un usage normal ou lorsquelles sont dues un cas fortuit ou une force majeure non imputable sa faute ou lorsquelles proviennent de ltat de vtust, vice de construction, ou dfaut de rparation qui incombe au locateur. Autrement dit les deux textes font prsumer que les dgradations et pertes rsultent du fait que le locataire ne sest pas comport en bon pre de famille. Quand elles se produisent elles constituent un abus de jouissance. Il en est ainsi de la ngligence par exemple du locataire qui oublie de fermer le robinet deau ou de gaz provoquant une inondation ou une explosion lun et lautre crent un gne aux autres locataires ou aux voisins et entranent une dgradation de limmeuble dont le bailleur peut lgitimement se plaindre. Dans ce cas le preneur ne sera pas tenu seulement des dgts qui affectent les lieux lous mais rpondra lensemble des dgradations subies par limmeuble. b) lobligation duser de la chose suivant sa destination : Larticle 663 alina 2 impose au preneur duser de la chose suivant la destination qui lui a t donne par le contrat ou suivant celle qui rsulte de la nature de la chose. La destination de la chose est apprcie daprs les indications du contrat en recherchant la commune intention des parties. Il rsulte de larticle 663 alina 2 que sauf stipulation contraire, sauf accord expresse ou mme tacite du bailleur le preneur ne peut en principe changer la destination de la chose loue, mais sur la question il importe de distinguer les changements relatifs laffectation des lieux lous et la forme matrielle de la chose loue. - le changement daffectation : le principe est quil est interdit au preneur de changer laffectation gnrale de la chose et de modifier indirectement la qualification du bail. Exemple : il ne lui est pas permis de transformer un bail dhabitation en un bail commercial, de mme lorsque la profession exerce est dtermine dans le contrat le preneur ne peut en exercer une autre sauf quivalence admise par les juges du fond. La rgle nest pas dordre public puisque les parties peuvent convenir dun changement de destination de faon expresse ou tacite. Toutefois lattitude passive du bailleur nest pas suffisante pour valoir consentement de sa part. Si le preneur emploie la chose loue un autre usage que celui auquel elle est destine larticle 692 dcide la rsiliation du contrat en faveur du locateur.

- le changement matriel de la chose loue : un changement dans ltat matriel des lieux peut correspondre un changement daffectation mais il peut galement se prsenter seul, en principe il est interdit. Parfois, le contrat de bail le prvoit expressment et stipule que toute modification doit seffectuer sous lautorisation expresse du bailleur. Sont ainsi interdis les travaux importants affectant les parties essentielles de limmeuble, touchant la solidit de limmeuble, diminuant la valeur locative peut importe que les transformations en question amliorent limmeuble ou quelles ne portent pas prjudice au bailleur. En revanche le preneur peut faire dans les lieux de lgers changements pourvu quils ne nuisent pas la chose charge de remettre la chose ltat o elle se trouvait la fin du bail. Il peut utiliser pour y apposer des enseignes les murs extrieurs correspondant la partie de la maison quil occupe il ne peut concder ce droit un tiers. Sil a autoris le preneur faire des amliorations le locateur est tenu de lui en rembourser la valeur jusqu concurrence de la somme dpense. Le preneur doit prouver lautorisation quil allgue larticle 683.

2- les rparations locatives :

Alors que les pertes et dgradations qui surviennent pendant la dure du bail peuvent demander des rparations locatives qui sont qualifies dans les articles 638 et 639 propos du bail dimmeuble des menus dentretien par opposition aux grandes rparations qui sont la charge du bailleur. Elles sont prsumes rsulter de la faute du preneur. Larticle 641 le curage des puits, celui des fosses daisance, des conduites servant lcoulement des eaux, sont la charge du bailleur sil ny a clause ou coutume contraire. Larticle 639 fournit titre dexemple une liste des rparations locatives qui nest pas limitative question de fait laisse lapprciation souveraine du juge. Toutefois prcise larticle 640 aucune des rparations rputes locatives nest la charge du preneur quand elles sont occasionnes par vtust ou force majeure par le vice de construction ou par le fait du bailleur. Larticle 677 : sil na pas t fait tat des lieux le preneur est prsum avoir reu la chose en bon tat. Cest donc par comparaison entre ltat des lieux lentre et la sortie du locataire que sapprcient les dgradations qui impliquent les rparations locatives sauf vtust ou force majeure ou par faute du bailleur ou vice de construction. Cependant le locataire qui a accept de prendre les lieux dans un tat dj vtust ne peut tre tenu pour responsabilit de laggravation de cet tat que dans la mesure o elle est entirement due un dfaut dentretien qui lui est imputable.

C : lobligation de restituer la chose loue :

lexpiration du bail ou du droit au maintien le preneur doit rendre la chose loue en bon tat ou du moins dans ltat o elle se trouvait lorsque sa jouissance a commenc moins de perte par cas fortuit dont la preuve lui incombe. Larticle 680 la restitution de la chose loue doit tre faite dans le lieu du contrat les frais de restitution sont la charge du preneur sil ny a convention ou usage contraire.

LExtinction du Bail :
Paragraphe 1 : les causes mettant fin au bail :

A : dtermination des causes dextinction :

1- larrive du terme :
a) le bail dure dtermine : Lorsque le bail est dure dtermine et sauf convention contraire ou des dispositions spciales aux baux ferme il prend fin de plein droit lexpiration du terme tablit par les parties sans quil y a besoin de donner cong larticle 687. Il sagira gnralement ici dun bail crit.

b) le bail dure indtermine : Dans ce cas il sagit souvent dun bail sans crit larticle 688 prsume que le louage est fait lanne, au semestre, au mois, la semaine ou au jour selon que le prix a t fix tant par an, par semestre, par mois et dajouter que l aussi sauf usage contraire le contrat cesse lexpiration de chacun de ces termes sans quil soit ncessaire de donner cong. Ainsi que le bail soit dure dtermine ou indtermine sauf convention ou usage contraire ni le bailleur ni le preneur ne sont oblig de donner cong. Le bail prend fin larrive du terme convenu ou prsum lgalement.

2- la rsolution du bail :
le D.O.C mentionne un certain nombre de causes de rsolution : la perte ou dtrioration de la chose et le dfaut respectif du bailleur et preneur de remplir leurs engagements. a) perte de la chose loue : Sont ici applicables les rgles de la thorie des risques dans les contrats. Distinction doit tre faite selon que la perte rsultant dune force majeure ou cas fortuit est totale ou partielle. Il faut galement envisager le cas o la perte rsulte de la faute de lun des parties. - en cas de perte totale par cas fortuit ou force majeure le bail est rsili de plein droit sans quil soit ncessaire de recourir en principe au tribunal. La perte totale peut rsulter de la destruction matrielle de la chose loue destruction qui entrane pour le preneur limpossibilit complte de jouissance. Larticle 659 assimile la perte ou la dtrioration totale la dtrioration ou modification partielle dont limportance est telle quelle ne puisse servir lusage auquel elle tait destine et cette rsolution ne saccompagne pas des dommages et intrts. Cette rgle est dordre public. en cas de perte partielle par cas fortuit ou force majeure le preneur na droit selon larticle 660 qu une diminution proportionnelle du prix. en cas de perte due la faute du bailleur ou du preneur larticle 647 donne le droit au preneur de demander la rsolution du contrat ou diminution du prix du louage selon les cas :

* lorsque par exemple le bailleur manque son obligation de garantie. * ou lorsqu cause des rparations urgentes le preneur est priv en tout ou en grande partie de lusage de la chose loue pendant plus de trois jours. La rsolution a galement lieu en faveur du locateur si aux termes de larticle 692 alina 2 le preneur nglige la chose loue de manire causer cette chose un dommage notable. b) linexcution de ces engagements par lune des parties : Selon larticle 692 la rsolution a lieu en faveur du locateur si le preneur : emploie la chose loue un autre usage que celui auquel elle est destine par sa nature ou par la convention ; sil la nglige de manire causer la chose un dommage notable ; sil ne paye pas le prix chu du bail ou de la location.

Inversement la rsolution a lieu en faveur du preneur si le bailleur nexcute pas ses obligations.

B : les vnements qui nentranent pas lextinction du bail :

Larticle 693 interdit au bailleur de reprendre pour lui-mme lusage des lieux lous. Larticle 694 impose au tiers acqureur du bien lou les obligations rsultant du bail et la mise en uvre de la rgle nest soumise qu une seule condition le bail doit avoir date certaine avant lalination. De cela il rsulte que lacqureur ne peut pas expulser le preneur sauf sil ny a pas acte crit ayant date certaine.

Etant ainsi subrog au lieu et la place de lancien bailleur il est tenu par le contrat exactement comme lancien bailleur. Rciproquement le preneur est tenu comme pour le pass de toutes les obligations du bail. Toutefois, lancien bailleur ne sort pas du champ contractuel il reste tenu lgard du preneur qui pourrait lui rclamer des dommages et intrts si lacqureur nexcute pas ses obligations article 696. Ni le dcs de lune des parties ni la vente du bien ni la volont du bailleur dhabiter limmeuble ne mettent fin au bail. Paragraphe 2 : la tacite reconduction : Prvue dans les articles 689 et 691. Elle consiste dans la cration dun nouveau bail qui prend effet lexpiration du bail initial et le prolonge. Ce nouveau bail qui se forme automatiquement rsulte non pas dun contrat exprs mais du fait que le preneur se maintient dans les lieux avec le consentement tacite du bailleur.

A : les conditions :
Elles supposent un bail dure dtermine. Au cas o lexpiration du contrat le preneur reste en possession, il est renouvel dans les mmes conditions et pour la mme priode sil a t fait pour une priode dtermine, sil est fait sans dtermination dpoque chacune des parties peut rsilier le bail le preneur a cependant droit au dlai fix par lusage local pour vider les lieux larticle 689. Dans le bail dure indtermine le maintien en possession du preneur vaut continuation du bail et non tacite reconduction. En effet le bail dure indtermine se poursuit de lui-mme jusqu cong. La tacite reconduction peut intervenir entre le bailleur et le sous locataire ou le cessionnaire. La volont de ne pas former un nouveau bail peut rsulter dun acte quelconque de lun des parties de sopposer la tacite reconduction ou dun fait quelconque indiquant que le bail venir sera soumis dautres conditions que le bail initial la tacite reconduction indique le maintien des conditions originaires. Exemple : discussion la fin du contrat sur les taux du loyer peut tre considr ayant pour objet la modification des conditions du bail initial et exclue donc la tacite reconduction. Selon larticle 690 la volont de sopposer une tacite reconduction se manifeste par un cong.

B : les effets :
La tacite reconduction cre un bail nouveau qui est cens fait moyennant le mme prix et selon les mmes conditions du bail initial. Cest pourquoi lorsque le bail initial prvoit lui-mme une prolongation il ne sagit pas dune tacite reconduction cest parce que linverse lorsque les parties entendent modifier le prix ou les conditions il ne sagit pas non plus dune tacite reconduction. En droit franais le bail rsultant de la tacite reconduction sil est rgit par les mmes conditions que pour le bail originaire ils sont distincts en ce quil est cens fait pour une dure indtermine. Selon larticle 691 les cautions qui garantissaient lancien bail ne garantissent pas le nouveau mais les gages et autres srets subsistent.