Sunteți pe pagina 1din 56

IV.

MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE


1. DREPTUL DE PROPRIETATE PUR I SIMPLU I DREPTUL DE PROPRIETATE
AFECTAT DE MODALITI

Dreptul de proprietate poate fi definit plecnd de la coninutul su economic reflectat n prerogativele: usus, fructus i abusus, innd seama i de caracterele permanente menionate de Codul civil: caracterul absolut i caracterul perpetuu1. Caracterul absolut2 trebuie analizat, ns, prin prisma principiului opozabilitii dreptului de proprietate fa de toi (erga omnes) avnd n vedere i faptul c este un drept exclusiv (titularul fiind, n principiu, singurul care poate exercita atributele recunoscute proprietii). La caracterele menionate trebuie adugat, ca fiind deosebit de important, pentru tema de dezbatere a acestui capitol, caracterul individual3 al dreptului de proprietate, iar din perspectiva temporalitii, trebuie analizat caracterul perpetuu, neles n sensul c, dreptul de proprietate dureaz att timp ct exist obiectul proprietii i nu se stinge prin neuz. Caracterul individual al dreptului de proprietate presupune c acesta are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de ctre proprietarul actual n mod sigur i ireversibil. Este dreptul de proprietate pur i simplu. n practica vieii juridice pot apare ns i situaii cnd caracterul individual se confrunt cu multiplicarea titularilor dreptului de proprietate4 (cum ar fi n cazul unor raporturi succesorale, sau al constituirii unor persoane juridice ori al regimului comunitii de bunuri al soilor). Situaiile de felul celor menionate mai sus,
Vezi art. 480 Codul civil Privit n coninutul su, dreptul de proprietate nu este absolut, pentru c el nu poate fi exercitat nelimitat, nengrdit. Cum am artat ntr-un capitol anterior, dreptul de proprietate cunoate unele ngrdiri i restricii potrivit legii i obiceiului. Vezi pag. 40, 41 din lucrare. 3 n opinia unor autori caracterul individual apare ca o consecin direct a absolutismului dreptului de proprietate. Vezi, n acest sens, H.L. et Jean Mazeaud, Leon de droit civil, vol. II, quatrime edition, Edition Montchretien, Paris, 1969, pag. 27. 4 V. Ciuc, Procedura partajului succesoral, (tez de doctorat), Iai, 1997, pag. 5.
1 2

127

determin recunoaterea proprietii colective, scopul vdit al acestei recunoateri fiind evitarea fragmentrii exagerate a obiectului material al proprietii i, n consecin, evitarea compromiterii intereselor economice legitime ale titularilor dreptului de proprietate1. A aprut, astfel, pe baze juridice romaniste, coproprietatea ca o modalitate a dreptului de proprietate. Este o situaie juridic ce prezint o mai mare complexitate dect n cazul dreptului de proprietate pur i simplu, pentru c prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar sunt exercitate mpreun, simultan i concurent de dou sau mai multe persoane2. Titularii unui asemenea drept sunt denumii coproprietari sau coindivizari. Dar dreptul de proprietate pur i simplu i poate pierde acest caracter i n situaiile n care existena sa n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare care ar putea s-l desfiineze prin rezoluiune, revocare sau anulare3. El este, i n cazul acesta, afectat de modaliti. Rezult, din cele prezentate, c modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea comun (care poate fi pe cote pri i fr cote pri) i proprietatea revocabil (care poate fi rezolubil i anulabil). 2. PROPRIETATEA COMUN 2.1. Precizri conceptuale; feluri Pornind de la realitatea c un bun sau anumite bunuri aparin, nefracionate, n proprietatea simultan a dou sau mai multe persoane, n teoria drepturilor reale s-a conturat, ca modalitate a dreptului de proprietate proprietatea comun sub cele dou forme particulare: proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) i proprietatea devlma. n Noul Cod Civil Romn cele dou forme ale dreptului de proprietate comun i afl, pentru prima oar reglementarea n art.632. Textul menionat consacr formele

V. Ciuc, Procedura partajului succesoral, (tez de doctorat), Iai, 1997, pag. 5. L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, op.cit., pag. 157. 3 L. Pop, Drepturi reale principale, editura Cordial, Cluj - Napoca, 1993, pag. 185.
1 2

128

proprietii comune aa cum s-au conturat, n timp, n legislaia civil, n jurispruden i doctrin. n lumina acestor reglementri, n funcie de cauzele constituirii sale, coproprietatea se divide, la rndul ei, n: - Coproprietatea ordinar (obinuit) sau indiviziune; - Coproprietatea cu indiviziune forat. Aceast form de coproprietate a fost inclus de ctre redactorii Codului Civil de la 1865 n capitolul consacrat servituilor, pentru c indiviziunea forat este de facto o servitute. n Noul Cod Civil Romn, coproprietatea cu indiviziune forat i afl reglementarea expres, de principiu n art.632, fiind detaliat, apoi, n art.646- 666. n cadrul coproprietii (sau aa-numita proprietate comun pe cote pri) dreptul de proprietate este divizat n fraciuni matematice (cote pri), n funcie de ntinderea dreptului subiectiv al fiecrui coproprietar. Titularul unui asemenea drept nu are ns concretizat sau materializat cota sa parte asupra unei poriuni din bun, acesta fiind comun, ct timp dureaz starea de coproprietate. Dreptul tuturor coproprietarilor poart asupra fiecrei pri din bun, la ncetarea coproprietii urmnd a se stabili sau individualiza exact partea material din bun ce corespunde cotei pri a fiecrui coproprietar. n felul acesta, coproprietatea se transform n proprietate exclusiv. Sub aspect terminologic trebuie observat c, uzual, termenul de coproprietate desemneaz acea form de proprietate comun ce are ca obiect un bun sau bunuri singulare (individual determinate). Pentru proprietatea comun pe cote pri ce are ca obiect o universalitate juridic1, termenul utilizat este acela de indiviziune. n doctrina juridic se atrage atenia c cei doi termeni coproprietate i indiviziune sunt adesea folosii ca i cum ar avea acelai neles2 dei coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, pe cnd indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului3. Proprietatea comun n dvlmie se caracterizeaz prin faptul c titularii nu au o anumit cot-parte precizat din acest drept (altfel spus nici dreptul de proprietate, nici bunul nu sunt divizate). n cadrul

Este cazul unei indiviziuni succesorale care dureaz pn la mprirea motenirii ntre comotenitori. 2 I. Filipescu, op. cit., pag. 148. 3 L. Pop, op. cit., 1997, pag. 159
1

129

acestei varieti a proprietii comune, patrimoniul comun aparine nefracionat (dvlma) titularilor1. innd cont de faptul c dintre modalitile dreptului de proprietate, cea mai frecvent ntlnit este proprietatea comun, aceasta s-a aflat, cu prioritate n atenia Noului Cod Civil Romn. Este dreglementare expres cu caracter general2. Art.631 din Noul Cod Civil prevede c disproporiile privind proprietatea comun se aplic ori de cte ori n temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobndire prevzut de lege dreptul de proprietate privat are doi sau mai muli titulari. Trebuie adugat c este vorba de doi sau mai muli titulari ai dreptului de proprietate avnd ca obiect acelai bun. Pe lng consacrarea legal a celor dou forme de proprietate comun, Noul Cod Civil aduce, ca inovaie, instituire unei prezumii legale relative de coproprietate, dat de faptul stpnirii n comun a unui bun. Art.633 prevede, n acest sens, c dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la proba contrar. 2.3. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit (temporar) 2.3.1. Noiune i reglementare Aceast form a proprietii comune se particularizeaz prin faptul c obiectul ei material rmne, n materialitatea sa, nefracionat, pe cnd dreptul de proprietate se fracioneaz n cote pri aritmetice ideale (egale sau inegale)3. n Codul civil de la 1865, nu exist o reglementare expres a proprietii comune pe cote pri (coproprietate sau indiviziune). Unele dispoziii ale acestui Cod intereseaz, n mod direct, instituia pe care o analizm. Aa, de exemplu, art. 728 Cod civil se refer la durata indiviziunii rezultat din succesiune, preciznd c fiecare dintre motenitori poate cere mprirea succesiunii, chiar cnd ar
T.S. secia civil dec. 2171/1980 n C.D. 1980, pag. 108; Plenul T.S. dec. de ndrumare nr. 19/1960, pct. 2, CD 1960, pag. 26; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comun a soilor, Casa de editur i pres ansa SRL, Bucureti, 1993, pag. 44.
1 2

n privina Noului Cod Civil reglementeaz o specie a proprietii comune, controversat n doctrina i practica

ce s-a cristalizat pe seama reglementrilor din vechiul cod i anume: proprietate periodic (art.687 Noul Cod Civil).

M. Costin, Marile instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale principale, ed. Dacia Cluj-Napoca, 1982, pag. 249; L. Pop, op. cit., 1997, pag. 149.
3

130

exista convenie contrar. Altfel spus, articolul menionat consacr principiul potrivit cruia nimeni nu poate fi constrns s rmn n indiviziune. Este un principiu care, dei a fost stabilit expres n materia succesiunilor, a dobndit o aplicaie general (oricare ar fi modul de dobndire a dreptului de proprietate pe cote pri), fiind cunoscut n teoria i practica din acest domeniu ca principiul imprescriptibilitii dreptului de a cere ieirea din indiviziune1. Exist mai multe cauze care pot determina apariia coproprietii, cea mai frecvent ntlnit fiind deschiderea unei succesiuni, deoarece fiecare comotenitor nu dobndete dect o fraciune corespunztoare prii succesorale, din bunurile care alctuiesc masa indiviz. Acest fapt determin ca succesibilii s se gseasc, n raport cu ntreaga mas de mprit (o universalitate de bunuri) n stare de indiviziune2. Starea de coproprietate poate rezulta, ns i din alte cauze cum ar fi: legea, un act sau fapt juridic. Astfel, apariia coproprietii poate fi determinat de ncheierea unui contract n care prile stabilesc cota parte abstract, fr a se determina partea material din bunul comun, ce aparine tuturor. n lumina celor prezentate se contureaz trei reguli3 care guverneaz coproprietatea sau indiviziunea: a. Fiecare coproprietar are un drept individual (exclusiv) la o cot indiviz i abstract. Aceast regul se aplic att n raporturile dintre coindivizari, ct i n raporturile dintre acetia i teri. n cazul n care patrimoniul comun conine i unele bunuri frugifere4, fructele culese vor profita tuturor, n raport cu cota parte ideal a fiecrui coindivizar, pn la momentul partajului5. Profit, de
P.M. Cosmovici, op. cit., pag. 46. Principiul cunoate dou excepii indicate de art. 729 Cod civil (partajul voluntar i uzucapiunea). 2 T. Ionacu, S. Brdeanu, Drepturile reale principale, Ed. Academiei, Bucureti, 1978, pag. 156. 3 Pentru detalii a se vedea, V. Ciuc, op. cit., pag.8. 4 Detalii privind bunurile frungifere, a se vedea Gh. Beleiu, op. cit., pag. 28; I. Filipescu, op.cit., 1996, pag. 35. 5 Art.637 din Noul Cod Civil prevede expres c fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din bun. Regula instituit are un caracter relativ, astfel c prin convenie, coproprietarii pot hotr contrariul. Cu privire la fructele bunului comun Noul Cod Civil ofer o serie de soluii specifice strii de coproprietate cu privire la suportarea cheltuielilor prin producere i culegerea
1

131

asemenea, tuturor coindivizrilor, investiia fcut de un coproprietar pentru ntreinerea sau conservarea bunului comun. Acest fapt nu va atrage consecina aproprierii, asumrii exclusive a proprietii de ctre acela care a fcut investiia necesar (ct timp nu a avut loc lichidarea coproprietii prin operaiunea de partaj)1. n literatura juridic se subliniaz, n acest sens, c investirea de ctre un coproprietar n bunurile comune a unor mijloace bneti sau de alt natur nu-i d dreptul de a pretinde o alt ntindere a cotei sale pri stabilit iniial 2. Acest coproprietar va dobndi, ns un drept de crean fa de ceilali coproprietari, direct proporional cu cotele lor pri din bunul comun. n raporturile cu terii, regula cotei-pri indivize i abstracte, produce efecte complexe. Pentru c prile coproprietarilor nu sunt divizate n concret, pn la momentul lichidrii coproprietii, acestea nu pot fi nstrinate de ctre nici unul dintre coproprietari. Acetia pot nstrina, ns, prile lor ideale, abstracte, n condiiile la care ne vom referi n cele ce urmeaz. Ca urmare a acestei nstrinri are loc subrogarea personal a subdobnditorilor cotelor pri ideale i indivize n locul i drepturile autorilor lor. b. Asupra bunului indiviz coproprietarii exercit un drept colectiv. Alturi de dreptul pe care l au asupra cotelor pri indivize i abstracte, coindivizarii au un drept colectiv asupra indiviziunii, att n ceea ce privete folosina ct i administrarea sau dispoziia. Ca regul, coproprietarii folosesc bunul comun, dar ei se pot nelege (expres sau tacit) ca bunul s fie posedat i folosit doar de ctre unul sau unii dintre ei. Iar n ceea ce privete posesia, folosina i dispoziia cu privire la bun, coproprietarii hotrsc respectnd regula unanimitii. Nentrunirea unanimitii conduce la soluia ieirii din indiviziune prin partaj, regula majoritii nefiind admis. Noul Cod Civil reitereaz prin art.639 regula unanimitii, n privina stabilirii modului de folosire a bunului comun (a exercitrii actelor materiale). n lumina articolului menionat, dac acordul nu se poate realiza i nu este solicitat partajul, acest mod se stabilete de ctre instan. . Imprescribilitatea dreptului de a cere ieirea din indiviziune este o regul prevzut de Codul civil de la 1865, expres n materia

fructelor i mprirea acestora.Pentru detalii a se vedea art.638 din Noul Cod Civil. 1 V. Ciuc, op. cit., pag. 9. 2 D. Lupulescu, Dreptul de proprietate personal, Ed. tiinific, Buc., 1967, pag. 81.
132

indiviziunii succesorale, dar se consider c se aplic i coproprietii1. Aceast regul se aplic numai coproprietii sau indiviziunii vremelnice ntruct coproprietatea pe cote pri forat i perpetu se menine independent de voina coprtailor, fiind determinat de destinaia bunului comun. Noul Cod Civil prevede expres regula imprescriptibilitii aciunii de ieire din indiviziune n art.669, care prevede c ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau prin hotrre judectoreasc. Felurile dreptului de proprietate comun pe cote pri Dup durata sa, proprietatea pe cote pri poate fi: 1. obinuit (temporar) 2. forat (perpetu) 1. Coproprietatea obinuit sau temporar, dureaz n timp pn la sistarea ei, de regul prin mpreal. ntruct Codul civil nu cuprinde reguli privind exercitarea coproprietii obinuite, regimul juridic al acesteia2 a fost configurat dup reglementrile privind indiviziunea succesoral ce-i are sediul n art. 728 i urmtoarele din Codul civil. La conturarea acestui regim a contribuit, de asemenea, doctrina i practica judiciar3. Apariia coproprietii poate fi determinat de multiple cauze: o motenire (cnd au vocaie succesoral doi sau mai muli motenitori); un contract prin efectul cruia un bun este dobndit de dou sau mai multe persoane; uzucapiunea rezultat dintr-o coposesie, construirea sau realizarea n comun a unui bun mobil sau imobil; transformarea proprietii devlmae a fotilor soi n proprietate pe cote pri ca efect al ncetrii sau desfacerii cstoriei.
A se vedea art.728 al 1 din vechiul Cod Civil. Iar Noul Cod Civil instituie prin art.669 o regul cu caracter general privind imprescriptibilitatea dreptului de a cere ieirea din indiviziune n caz de proprietate comun pe cote-pri sau n devlmie. 2 Cunoscut nc din practica jurisprudenial roman, coproprietatea a fost analizat ca o situaie de excepie (indezirabil n general), pentru c aduce atingeri caracterului exclusiv al dreptului de proprietate. De aceea, ea a fost tratat atunci ca i mai trziu prin prisma unor reguli ce ncercau s concilieze interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate cu interesele colective ale coproprietarilor. 3 Vezi C. Hamangiu .a., op. cit., vol. II, pag. 24-26, G.N. Luescu, op. cit., pag. 352, D. Lupulescu, op. cit., pag. 81, M.C. Rarincescu, op. cit., pag. 82.
1

133

Exercitarea atributelor acestei varieti a dreptului de proprietate are loc cu respectarea regulilor anterior menionate: fiecare coproprietar are un drept individual (exclusiv) numai asupra unei cote pri ideale, abstracte; asupra bunului comun coproprietarii exercit un drept colectiv (neavnd un drept exclusiv asupra unei pri materiale determinate din acesta); nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune. n lumina acestor reguli pot fi analizate drepturile i obligaiile coproprietarilor. Sub acest aspect, trebuie s distingem dup cum drepturile i obligaiile coproprietarilor vizeaz bunul n materialitatea sa ori cota parte ideal (matematic) din dreptul de proprietate care aparine fiecruia n mod exclusiv. 2.3.2. Drepturile coproprietarilor asupra bunului privit n materialitatea lui n analiza drepturilor coproprietarilor, sub acest aspect, trebuie s pornim de la principiul c acetia nu au un drept exclusiv asupra unei pri determinate, concrete, din bunul comun. Ei au doar o cot parte indiviz i abstract. De aceea, orice act ncheiat cu privire la bun, privit n materialitatea lui, trebuie s ntruneasc acordul unanim al coprtailor1. n practica judiciar, cristalizat sub imperiul vechiului Cod civil ,ns, regula amintit cunoate unele atenuri. S-a admis, spre exemplu, c exercitarea atributelor de posesie i folosin poate fi fcut de fiecare coproprietar cu condiia de a respecta drepturile celorlali coproprietari i de a nu se schimba destinaia i modul de utilizare a bunurilor. Mai mult dect att, au fost recunoscute chiar anumite acte de dispoziie juridic, a cror eficacitate depinde de rezultatul mprelii2. Dac patrimoniul comun conine i bunuri frugifere, fructele culese vor profita coproprietarilor pn la momentul partajului (astfel spus pn n momentul stabilirii irevocabile a cotelor pri ideale). n momentul partajrii bunurilor comune fructele se vor atribui proprietarilor n proporie cu cota lor parte asupra bunului. Aplicat n
C. Stnescu, C. Brsan, op. cit., pag. 178; T.S. dec.civ. 549/1978 i C.D. 1978, pag. 10; C.S.J. dec. civ. 1336/1992, V. Bogdnescu .a., Probleme de drept din deciziile C.S.J. 2 L. Pop, op. cit., 1996, pag. 162.
1

134

practica judiciar regula menionat mai sus, cunoate unele nuanri. ntr-un caz ce privea fructele produse de un teren s-a considerat c, dei acesta este n coproprietate, fructele se cuvin coproprietarului care a cultivat terenul1. Aceast soluie trebuie analizat prin prisma actualelor reglementri privind fondul funciar care ofer posibilitatea ca un teren agricol s fie lucrat personal, cu plat sau n arend. Profit, de asemenea, tuturor coproprietarilor investiia fcut de ctre unul dintre acetia pentru conservarea bunului comun. Dar indicarea valorii bunului pe aceast cale va atrage, indirect, dezvoltarea cotei pri a coindivizarului, care a realizat investiia de natur a spori valoarea bunului comun2. Este o soluie consacrat i de ctre instana noastr suprem3 care a statuat c stabilirea contribuiei la plata impozitului i ntreinerea imobilului se face n mod proporional cu cota indiviz a fiecruia dintre coproprietari. Ct privete stpnirea material a bunului trebuie precizat c fiecare coprta o exercit simultan i concomitent cu ceilali coprtai. Dac unul dintre acetia este mpiedicat sau exclus de la posesie de ctre ceilali coprtai, el se poate apra pe calea aciunii posesorii4, cernd asigurarea unei linitite i utile posesii. n practica judiciar s-a ridicat i problema dac posesia exercitat de ctre unul dintre comotenitori asupra unui bun succesoral poate duce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv prin uzucapiune (de ctre respectivul motenitor). Soluiile practicii judiciare nu au un caracter unitar n aceast chestiune. Chiar instana suprem s-a exprimat n sensul c, posesia exercitat de ctre un comotenitor asupra bunului comun nu este o posesie util i deci el nu poate invoca uzucapiunea5. Este de principiu c succesorii sunt presupui a stpni bunul motenit n stare de indiviziune, deci fiecare stpnete pentru altul, astfel c posesiunea unui comotenitor are un caracter echivoc, ceea ce exclude uzucapiunea, care presupune o posesie util.
T.S. dec. civ. 777/1984 n C.D. 1984, pag. 28; Este o soluie care n prezent trebuie analizat prin prisma actualelor reglementri privind fondul funciar care ofer posibilitatea ca pe un teren agricol s fie lucrat personal, cu plat sau n arend. 2 T.S. col. civ. dec. 1415/1963 n J.N. 10/1964, pag. 19. 3 T.S. col. civ. dec. 428/1952 n J.N. 2/1953, pag. 125. 4 Despre aciunile posesorii, a se vedea L. Pop, op. cit., pag. 233; I. Filipescu, op. cit., pag. 62; Trib. Reg. Braov, dec. civ. 44/1958 n L.P. 9/1959, pag. 92. 5 T.S. col. civ. dec. 912/1959 n C.D. 1959, pag. 83.
1

135

Desigur, comotenitorul ar putea transforma posesia comun ntr-o posesie cu caracter exclusiv, ceea ce ar face posibil invocarea de ctre acesta a uzucapiunii, n scopul de a deveni proprietarul exclusiv al bunului. n cazul dat are loc o intervertire a coposesiei n posesie exclusiv (util)1. n viziunea instanei noastre supreme pot fi reinute ca acte de intervertire a posesiei: culegerea fructelor bunului frugifer n nume i interes propriu; ncheierea unui contract de locaiune, cu privire la bunul motenit, n nume i n interes propriu efectuarea unor lucrri de construcie sau reparaii cu eforturi proprii. n situaiile de mai sus, comotenitorul trebuie s i fi manifestat explicit voina de a transforma posesia comun ntr-o posesie cu caracter exclusiv, astfel nct ceilali comotenitori s ia cunotin despre aceast intenie. n caz contrar s-ar aduce atingeri unei reguli de baz n aceast materie care prevede c un coproprietar nu poate schimba destinaia i modul de utilizare a bunului2, fr acordul coproprietarilor, deoarece s-ar aduce o tirbire a dreptului de proprietate al celorlali3. Unele precizri se impun n legtur cu partajul folosinei bunurilor comune. Cum este cunoscut, n aceast materie nu exist o reglementare anume, de aceea mpreala folosinei unui bun indiviz se bazeaz exclusiv pe nelegerea dintre pri. Altfel spus partajul folosinei reprezint o facultate a coindivizarilor, care nu atinge fondul dreptului de proprietate al acestora. Se impune, deci, a distinge partajul folosinei ce nu are ca temei juridic coproprietatea (ci art. 969 Cod civil care consacr fora obligatorie a conveniilor legal fcute) de partajul definitiv care privete fondul dreptului de proprietate al coindivizarilor (i care izvorte din coproprietate). Pornind de la caracterul convenional al partajului de folosin n practica judiciar s-a pus problema dac partajul folosinei convenit de coproprietari poate avea vreo relevan asupra partajului definitiv (n cazul absenei unui acord, ntre pri, n acest sens). Confruntat cu un asemenea caz instana noastr suprem a decis c atunci cnd prile
D. Gherasim, Teoria general a posesiei n dreptul civil romn, Ed. Academiei, Bucureti, 1986, pag. 60-70. 2 T.S. secia civ. dec. 549/1978 n C.D. 1978, pag. 10. 3 C.S.J. dec. civ. 1567/1992; V. Bogdnescu, op. cit. pag. 14
1

136

nu s-au nvoit asupra modalitilor de partajare, nu pot fi atribuite toate bunurile comune unui copartajant, sub motiv c acestea au fost folosite de el, chiar dac acesta ar fi obligat s plteasc celorlali coprtai echivalentul n bani al cotelor pri la care au dreptul. Este adevrat c, uneori, criteriul folosinei este avut n vedere la formarea loturilor coprtailor, pe ct posibil cu bunuri n natur, dar el nu trebuie absolutizat. Sunt i alte considerente pe care instana trebuie s le analizeze n momentul partajrii definitive a bunurilor comune. Problema partajului folosinei se complic atunci cnd nu exist o convenie a coproprietarilor, n acest sens, tiut fiind faptul c, de regul, instana de judecat nu poate rspunde favorabil unei aciuni de partaj de folosin fr consimmntul celorlali. n cazul acesta coproprietarii au deschis calea unei aciuni de partajare definitiv a bunului comun. Deci, coindivizarul care refuz partajul de folosin are posibilitatea de a cere ieirea din indiviziune. Regula menionat nu este foarte riguros respectat n practica dreptului civil. Chiar instana suprem1 a admis partajul de folosin a unei curi comune, pentru titularii dreptului de proprietate asupra locuinelor. De asemenea, n doctrina juridic2 se apreciaz c din raiuni practice ar trebui s se admit partajul de folosin imobiliar, pe cale judiciar. 2.3.3. Actele juridice care se ncheie asupra bunului comun Distinct de actele materiale de folosin asupra bunului comun trebuie analizate actele juridice cu privire la acesta, care pot fi acte de conservare, acte de administrare i acte de dispoziie juridic. Avnd n vedere specificul coproprietii, actele menionate se ncheie, de regul, cu respectarea principiului umanitii. Acest principiu presupune c un coprta nu poate s ncheie un act juridic, de felul celor artate mai sus, dect cu acordul celorlali coprtai. n practic, ns, aplicarea riguroas a principiului umanitii poate ntmpina anumite dificulti, cu influene economice nedorite. De aceea, aa cum vom constata, el poate suporta anumite atenuri, n funcie de natura actului ncheiat.
1 2

T.S. dec. civ. dec. 2626/1985 n C.D. 1985, pag. 110. L. Pop, op. cit., 1997, pag. 164.
137

. Actele de conservare i de administrare a bunului comun, sunt

supuse de regul, principiului umanitii. Anumite raiuni de ordin practic pot justifica, uneori, abateri sau atenuri, ale principiului, mai ales n privina actelor de conservare. Actele de conservare, de exemplu, ncheiate de ctre un singur coproprietar pot fi validate prin aplicarea regulilor de la gestiunea de afaceri1. i instana noastr suprem s-a exprimat constant n sensul c actele de conservare fcute de coindivizar, fr acordul celorlali coindivizari sunt valabile. ntr-o spe s-a decis c, dei coindivizarul nu poate s fac acte de dispoziie cu privire la ntreg bunul comun sau la o parte determinat material din acel bun, fr consimmntul celorlali coindivizari, precum i nici acte de administrare sau acte materiale de schimbare a destinaiei sau modului de folosin a bunului, el poate s fac acte de conservare2. Ideea este susinut i de doctrina juridic3. Astfel, n legtur cu evacuarea unui chiria care folosete un imobil indiviz, s-a apreciat c dac cererea de evacuare a unui chiria care folosete un imobil indiviz, se ntemeiaz pe faptul c chiriaul pricinuiete stricciuni nsemnate locuinei, cldirii . aciunea n evacuare are caracterul unui act de conservare, putnd fi pornit numai de ctre unul dintre coproprietari4. Avnd ca surs de inspiraie practic ce s-a dezvoltat sub imperiul vechiului Cod civil, precum i opiniile exprimate n doctrina juridic, Noul Cod civil consacr regula dup care5 fiecare coproprietar poate s fac acte de conservare cu privire la bunul comun, fr acordul celorlali coproprietari. Regula se justific prin faptul c prin actele de conservare se prentmpin pierderea dreptului asupra ntregului bun. De aceea, ele se pot realiza de ctre fiecare coproprietar urmnd ca ceilali coproprietari s fie obligai, proporional, la plata cheltuielilor ocazionate de ncheierea actului juridic respectiv. Actele de administrare sunt supuse regulii unanimitii aa cum rezult din opiniile doctrinarilor, din soluiile practicii judiciare6, dar i din reglementrile Noului Cod civil, care prevede c actele de administrare precum i ncheierea sau denunarea contractelor de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i alte asemenea cu privire
T.S. dec. civ. 884/1968 menionat de la I.P.Filipescu, n op.cit., pag. 151. T.S. dec. civ. 1404/1972 I.G.Mihu, Repertoriu 1969-1975, pag. 92. 3 P. Anca, op. cit., pag. 148. 4 T.S. dec. civ. 106/1969 n RRD 5/1969, pag.175 5 A se vedea art. 639 din Noul Cod civil. 6 T.S. dec. civ. 1404/1972; T.S. dec. civ. 819/1968; RRD nr. 11/1968, pag. 168.
1 2

138

la bunul comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor pri. n cazul evacurii unui chiria care folosete un imobil indiviz sa decis, de exemplu, c, dac evacuarea se cere pentru neplata chiriei, aciunea n justiie are caracterul unui act de administrare i trebui s fie introdus de ctre toi indivizarii1. Cu toate acestea, s-a admis c actele de administrare ncheiate de un coproprietar pot fi validate prin aplicarea regulilor care guverneaz administrarea societilor (asociaii i dau mandat tacit)2. S-a apreciat, de asemenea, c orice coproprietar poate s cear remedierea degradrilor cauzate bunului comun sau poate pretinde despgubiri de la autorul delictului civil, potrivit normelor ce reglementeaz rspunderea delictual. n situaiile artate, coproprietarul nu este obligat s cear i s obin consimmntul celorlali coproprietari3. n practica judiciar s-a ridicat problema valabilitii unor acte de administrare efectuate de ctre unul dintre coproprietari, n condiiile n care ceilali coproprietari se opun. n mod constant instanele au apreciat c n situaia artat actele de administrare nu pot produce efecte juridice. Chiar instana noastr suprem s-a exprimat n sensul c dificultile ivite n exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei asupra locuinei proprietate comun pot fi nlturate numai prin mpreal, neputndu-se introduce aciunea n evacuare a unuia dintre proprietari4. De altfel, n caz de dezacord cu privire la exercitarea atributelor dreptului de proprietate comun, coproprietarii pot desemna pe unul dintre ei s administreze bunurile comune pn elucidarea situaiei, fr a recurge la instana de judecat sau la instituia mandatului sau a gestiunii de afaceri. Dac nu se poate adopta o asemenea soluie instana de judecat va putea numi un administrator provizoriu ale crui atribuiuni vor fi determinate de acesta, pentru a efectua anumite acte de administrare urgente i necesare. Soluia practic menionat urmrete mpiedicarea paralizrii administrrii bunurilor comune prin dezacordul coproprietarilor i ea este inspirat de unele dispoziii ale vechiului Cod civil, cum ar fi art. 725 care autorizeaz instana de
P. Anca, op. cit., pag. 148. T.S. col. civ. dec. nr. 361/1968 n CD 1968, pag. 65. 3 T.S. sect. civ. dec. 106/1969 n RRD 5/1969, pag.175. 4 T.S. dec. civ. 1581/1979, pag. 62.
1 2

139

judecat de a numi un curator succesiunii vacante sau art. 1632 care permite instanei s numeasc un sechestru judiciar care s ngrijeasc de bunurile privitor la care exist litigiul1. Ca rspuns la variatele situaii ce pot s apar n administrarea bunului comun, Noul Cod civil vine cu o soluie inedit, derogatorie de la regula unanimitii operant sub imperiul vechiului Cod civil. Astfel, prin art. 641, alin. 1 prevede c pentru ncheierea valabil a actelor de administrare avnd ca obiect bunul n integralitatea sa, este suficient acordul coproprietarilor care dein majoritatea cotelor pri. Prin prisma acestor reglementri, dac un proprietar nu i-a dat acordul pentru ncheierea actului de administrare, actul va putea fi valabil ncheiat prin acordul coproprietarilor care dein majoritatea cotelor pri. Regula menionat este operant, numai dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: dac respectivului coproprietar nu i se limiteaz, prin actul de administrare, n mod substanial posibilitatea de a folosi bunul n raport cu cota sa. dac coproprietarului n cauz nu i se impune, ca efect al actului de administrare, o sarcin excesiv prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari. Cele dou situaii sugereaz un refuz din partea coproprietarului ce ar putea fi calificat ca un abuz de dreptul su n cadrul raportului de coproprietate. Alineatul 3 al articolului 641 din Noul Cod civil d posibilitatea coproprietarului sau coproprietarilor interesai de a cere instanei s suplineasc acordul coproprietarului aflat n imposibilitatea de a-i exprima voina sau care se opune n mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menionrii utilitii sau valorii bunului. Actele de dispoziie asupra bunului sau a unei pri din el reclam o mai riguroas aplicare a principiului unanimitii. n Noul Cod civil regula este consacrat n art. 641 alin. 4 care prevede c orice acte de dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu gratuit, concesiunile de venituri imobiliare i locaiunile nchiriate pe termen mai mare de 3 ani, precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Cu actele de dispoziie sunt asimilate actele cu titlu gratuit. Se poate constata c n situaiile artate regula unanimitii este foarte riguroas. Astfel, un coprta nu poate ncheia
1

G.N. Luescu, op. cit., pag. 355.


140

acte de dispoziie, fr acordul unanim al celorlali coprtai, prin care s nstrineze sau s greveze ntregul bun ori o parte material determinat din acel bun1. n practica Tribunalului Suprem, n legtur cu schimbul de locuine s-a apreciat c, atunci cnd coproprietarul unei locuine aflate n stare de indiviziune cere schimbul de locuin, n condiiile prevzute de lege, el trebuie s aib acordul tuturor coproprietarilor (inclusiv al statului cnd i acesta are o cot parte de proprietare indiviz)2. i pentru aciunea n vederea schimbului forat de locuine este nevoie de consimmntul tuturor coproprietarilor3. Cu toate acestea, n practica judiciar4 s-a ntlnit i situaia cnd nstrinarea fcut de un coproprietar s-a apreciat a fi valabil, dac ceilali coproprietari au ratificat-o. n cazul artat cumprtorul a dobndit proprietatea exclusiv asupra ntregului bun. Dac actul juridic este ncheiat de ctre un coproprietar, valabilitatea lui depinde att de buna sau reaua credin a dobnditorului, ct i de rezultatul partajului. Astfel, dac dobnditorul bunului comun este de bun credin, n sensul c, la data ncheierii actului, nu cunotea c nstrintorul este numai coproprietarul bunului, actul respectiv este lovit de nulitate relativ. Aa fiind, prin neinvocarea acesteia n termenul de prescripie prevzut de lege, dreptul dobnditorului s-ar putea consolida devenind pur i simplu. Dac, dimpotriv, dobnditorul este de rea credin, n sensul c a cunoscut n momentul ncheierii actului juridic, c nstrintorul nu este proprietarul exclusiv al bunului, actul juridic este valabil sub condiie rezolutorie, consolidarea sau desfiinarea lui depinznd de rezultatul mprelii. Dac prin mpreal bunul revine n proprietatea exclusiv a fostului coprta nstrintor, dreptul dobnditorului se va consolida retroactiv, devenind pur i simplu. Cnd ns, bunul comun revine, prin mpreal, altui coproprietar, nstrinarea se desfiineaz, prin efectul declarativ al mprelii5.

L. Pop, op. cit., 1997, pag. 165. T.S. dec. civ. 1490/1978 n RRD 3/1979, pag.56. 3 T.S. dec. civ. 754/1976 n CD, pag.118. 4 C.S.J. dec. civ. nr. 1336/1992 n V. Bogdnescu .a., op. cit., pag. 54; ICCJ, Secia civil i de proprietate intelectual; Dec. 4442/2.04.2009 n Dreptul 1/2011 pag. 103. 5 Dec. civ. 1412/1964 n J.N. nr. 4/1966, pag. 131.
1 2

141

2.3.4. Drepturile coproprietarilor asupra cotei-pri ideale (abstracte) asupra bunului Prin efectul proprietii comune pe cote-pri, fiecare coproprietar are un drept de proprietate propriu, exclusiv, asupra cotei pri ideale (abstracte). De aceea, el poate nstrina (sau greva) nestingherit dreptul su fie unui alt coproprietar, fie unui ter. n cazul acesta dobnditorul cotei pri ideale se subrog n drepturile coproprietarului nstrintor. Ideea potrivit creia dispoziia juridic poate fi exercitat de ctre coproprietar, singur, numai cu privire la fraciunea din drept apare i n Noul Cod civil (art. 643 alin. 1). Acelai articol, prin alineatul 2 consacr o prezumie relativ de egalitate a cotelor pri. Fiind relativ, prezumia menionat, poate fi rsturnat prin proba contrar, fcndu-se dovada existenei unor cote pri neegale. Dac bunul a fost dobndit prin act juridic, proba contrar nu se va putea face dect prin nscrisuri1. Evident, va trebui respectat corespondena dintre fora juridic a actului prin care s-a dobndit bunul i cea a nscrisului prin care se face proba existenei unor cote inegale. Aceeai idee se regsete frecvent n practica instanei noastre supreme. Astfel ntr-o spe dedus judecii fostul T.S. a apreciat c dac un coprta i vinde partea sa indiviz dintr-o construcie, aceasta devine, pentru partea vndut proprietatea cumprtorului2. De asemenea, C.S.J. s-a pronunat n sensul c, actul prin care un coindivizar a donat cota sa parte-ideal dintr-un imobil este valabil, donatarul substituindu-se n drepturile donatorului, iar drepturile celorlali coindivizari rmn neatinse. Nici mprejurarea c imobilul a fost atribuit altui coindivizar nu justific anularea actului de donaie. Actul de donaie confirm calitatea donatarului de coproprietar al imobilului, iar atribuirea acestuia n lotul celuilalt coindivizar poate avea drept consecin, nu anularea actului de donaie, ci plata ctre donatarul coindivizar a echivalentului cotei sale3 Regula de mai sus, cunoate n practica vieii juridice i unele restricii. Aa, de exemplu creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune asupra unor imobile succesorale, nu ar putea cere punerea

A se vedea art. 634 alin.2 din Noul Cod civil. T.S. dec. civ. 1025/1997 n RRD nr. 2/1978, pag. 54. 3 C.S.J. dec. civ. 1306/1995 n Dreptul nr. 4/1996, pag. 21.
1 2

142

n vnzare a prii indivize1, ct vreme nu s-a fcut partajul (1825 Cod civil din 1865). Ei pot cere, n schimb, partajul, n vederea satisfacerii creanelor lor. Tor astfel, constituirea unei ipoteci asupra prii indivize, depinde de rezultatul partajului. Dac imobilul cade n lotul celui ce i-a grevat cu o asemenea sarcin cota parte ideal, ipoteca devine definitiv valabil. n caz contrar, ipoteca este anulat retroactiv2. 2.3.5. Obligaiile coproprietarilor Obligaiile coproprietarilor pot fi analizate distinct dup cum au un caracter real sau personal. Obligaiile reale se refer la conservarea, ntreinerea i administrarea lucrului comun. Cheltuielile efectuate cu aceste acte vor fi acoperite de ctre coproprietari proporional cu cota parte a fiecruia. Aceste cheltuieli pot fi datorate unui coproprietar sau unei alte persoane3. i Noul Cod civil vorbete de repartizarea sarcinilor ntre coproprietari proporional cu cota lor parte din drept, n art. 635. Acest articol instituie, ns o regul supletiv, astfel nct, cu privire la aspectul n discuie pot fi adoptate i alte soluii. Art. 644 din Noul Cod civil, reglementnd contractele administrative, arat c se poate deroga de la dispoziiile art. 635, 636, 641 i art. 642 alin. 1 printr-un contract de administrare a coproprietii ncheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Art. 644 alin. 2, adaug c n cazul n care oricare dintre coproprietari denun contractul de administrare, acesta i nceteaz existena, rmnnd aplicabile dispoziiile din Noul Cod civil, n aceast materie. Dac cheltuielile ocazionate se refer la un teren, coproprietarii sunt inui de unele obligaii propter rem, prevzute expres de Legea fondului funciar nr. 18/1991 (art. 53). Alte obligaii au un caracter personal avndu-i izvorul n raportul juridic ce leag pe coproprietarii care realizeaz un avantaj de pe urma actelor unei persoane. Asemenea obligaii se pot nate fie din gestiunea de afaceri, fie din mbogirea fr temei juridic.
Posibilitatea constituirii unei ipoteci i asupra unei cote-pri, din dreptul asupra imobilului este prevzut i n Noul Cod civil (art. 2381-2382). 2 I.P. Filipescu, op. cit., 1996, pag. 152; C. Sttescu, C. Brsan, Teoria general a obligaiilor, Editura All, Buc., 1992, pag. 393. 3 Pentru detalii a se vedea G.N. Luescu, op. cit., pag. 356.
1

143

ndemnizaiile cuvenite celui ce a fcut cheltuieli necesare i utile cu privire la bunul ce formeaz obiectul dreptului de coproprietate vor fi, de asemenea, suportate de ctre toi coproprietarii, proporional cu cota parte a fiecruia. 2.3.6. ncetarea coproprietii obinuite sau temporare n concepia Codului civil romn din 1865, (inspirat de reglementrile Codului civil francez, art.315), indiviziunea este o situaie nefireasc n raport cu dreptul de proprietate exclusiv, absolut, de aceea trebuie s i se pun capt ct mai repede. Este motivul pentru care, indiviziunea este lipsit de un tratament juridic distinct i unitar1, ea fiind marcat de o concepie liberal care trdeaz spiritul dominant al epocii istorice la care au fost adoptate reglementrile amintite. Pornind de la caracterul vremelnic al coproprietii, Codul civil de la 1865 instituie prin art. 728 regula c nimeni nu poate fi obligat a rmne n indiviziune, coeredele putnd oricnd cere mprirea, chiar cnd exist convenii sau prohibiiuni contrare.2 Reglementrile menionate s-au completat n timp cu prevederile Decretului Lege nr. 603/1943, privind simplificarea mprelilor judiciare care se refer la mpreala unei succesiuni. n mod constant, ns doctrina i practica din acest domeniu, au apreciat c dispoziiile acestor acte normative sunt aplicabile, n linii generale i mprelii bunurilor aflate n coproprietate3. Reinem, aadar ca modalitate specific i cea mai frecvent de ncetare a coproprietii obinuite partajul sau mpreala. n doctrina juridic aceast modalitate este definit ca o operaiune juridic prin care nceteaz starea de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote pri sunt mprite materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formeaz obiectul coproprietii.4 Prin mpreal, dreptul de
V. Ciuc, op. cit., pag. 21. T. Ionacu, S. Brdeanu, Drepturile reale principale, Edit. Academiei, Buc. 1978, pag. 156; Henri, Leon et Jean Mazeand, op. cit., pag. 31. 3 n acelai sens s-a exprimat i T.S. prin decizia de ndrumare nr. 4/1967, n C.D. 1967, pag. 23. 4 L. Pop, op. cit., 1996, pag. 167.
1 2

144

proprietate comun se transform ntr-un drept exclusiv5. Aa cum prevede art. 728 Cod civil de la 1865, dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil, astfel c el se stinge numai odat cu stingerea coproprietii. Regula nscris n art. 728 Cod civil de la 1865 are un caracter imperativ, astfel c sunt nule toate conveniile prin care se renun la dreptul de a cere partajul sau prin care coprtaii s-ar obliga s rmn perpetuu n indiviziune. i n concepia Noului Cod civil ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotrre judectoreasc. Ca i n reglementarea anterioar regula n materie de partaj o reprezint partajul voluntar i numai atunci cnd nu se poate ajunge la o nvoial ntre coproprietari, se poate promova la aciunea de partaj. Dei imprescriptibil, exerciiul dreptului de a cere mpreala poate fi suspendat dac, prin convenie, coprtaii s-au obligat s menin starea de indiviziune pe o durat de cel mult 5 ani, cu posibilitatea de rennoire a conveniei la expirarea termenului suspensiv. Soluia vechiului Cod civil este reiterat de Noul Cod civil n art. 672, care prevede c conveniile privind suspendarea partajului nu pot fi ncheiate pentru o perioad mai mare de 5 ani. n cazul imobilelor, conveniile trebuie ncheiate n form autentic i supuse formalitilor de publicitate prevzute de lege. Dac obiect al conveniei este un bun mobil, pentru opozabilitate fa de teri se cere ca actul s fie ncheiat n scris, cu dat cert. De asemenea, pronunarea partajului poate fi suspendat pe cale judectoreasc. Cererea de suspendare a aciunii de partaj se adreseaz instanei ce soluioneaz partajul, de ctre coproprietarul sau coproprietarii ce au calitate procesual pasiv. Acetia trebuie s invoce un interes care ar fi prejudiciat grav prin mpreal. Fiind o msur temporar, suspendarea pronunrii partajului prin hotrre judectoreasc nu poate depi termenul de 1 an. De asemenea, imprescriptibilitatea dreptului de a cere mpreala, poate fi paralizat prin prescripie achizitiv, adic prin posesia util exclusiv exercitat timp de 30 de ani n condiiile vechiului Cod civil, pentru sine, de ctre unul din coprtai. Folosind sensul larg al noiunii uzucapiune (care include i dobndirea
I. G. Mihu, Repertoriu pe anii 1975-1980, dec. civ. 866/1977, pag. 143; T. S. dec. civ. 384/1989 n Dreptul nr. 3/1990, pag. 67; C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pag. 181.
5

145

proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin) Noul Cod civil consacr inadmisibilitatea partajului n cazul n care dreptul de proprietate a fost dobndit pe aceast cale. Aa fiind, dac unul dintre coproprietari a stpnit bunul comun n integralitatea sa (n condiiile legii) el va putea paraliza aciunea de partaj exercitat de ctre ceilali coproprietari. O asemenea aciune va fi admisibil n cazul simplei folosiri exclusive a bunului care s-ar circumscrie strii de detenie (i nu numai posesiei utile). Exerciiul dreptului de a cere mpreala nceteaz i n situaia n care un coprta devine titular al tuturor cotelor pri (prin cumprare, donaie, succesiune, etc.) sau atunci cnd toi coprtaii nstrineaz cotele pri unei tere persoane care devine proprietar exclusiv al bunului. n lumina celor prezentate, mai sus, se contureaz mai multe modaliti de ncetare a proprietii comune pe cote pri, i anume: - dobndirea de ctre un coprta a cotelor pri ce revin celorlali; - dobndirea de ctre un coprta a proprietii exclusive asupra bunului comun prin uzucapiune; - prin renunarea coprtaului la dreptul su; - prin dobndirea de ctre un ter a dreptului de proprietate exclusiv asupra bunului comun (prin vnzare, donaie, succesiune); - prin mpreal (partaj). Ct privete partajul (ca cea mai frecvent modalitate de ncetare a proprietii comune pe cote pri), trebuie artat c el poate avea loc pe cale amiabil (printr-o tranzacie) sau pe cale judiciar (contencioas). Dar, indiferent, de calea urmat, prin partaj, se atribuie fiecrui coproprietar o parte diviz, determinat materialmente din lucru. Altfel spus, prin partaj, fiecare coproprietar schimb cota sa ideal, contra unei pri divize, concrete a bunului1. n felul acesta fiecare dintre coproprietari devine proprietarul exclusiv asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietii. Partajul convenional i are sediul reglementrii n art. 730 Cod civil de la 1865, care prevede c Dac toi erezii sunt prezeni i majori, se pot mpri ntre dnii, oricum ar voi, fr ndeplinirea vreunei formaliti. Din articolul citat rezult c mpreala voluntar
1

H. L. et J. Mazeand, op. cit., pag.31


146

este valabil numai dac toi coproprietarii sunt prezeni i se neleg asupra mpririi bunurilor comune. Dac un coprta lipsete, partajul este lovit de nulitate relativ. Sau, dac un coprta este minor, mpreala se va face n prezena ocrotitorului legal (sau cu acordul acestuia), dar numai sub condiia ncuviinrii instanei de tutel. Lipsa ncuviinrii instanei de tutel atrage nulitatea relativ a partajului1. Ct privete nelegerea realizat ntre coprtai, cu privire la mpreala bunurilor comune, aceasta mbrac trsturile unui act juridic, de aceea trebuie s ndeplineasc toate condiiile de validitate ale acestuia2. Condiiile de fond n materie de contracte sunt cele prevzute de art. 1179 din Noul Cod civil: capacitatea de a contracta; consimmntul valabil al prii ce se oblig; un obiect determinat posibil i licit i o cauz valabil a obligaiilor. Ct privete forma conveniei prin care se realizeaz partajul, legislaia civil nu face nici o meniune, de aceea se apreciaz c acesta se poate face chiar verbal3.iar ct privete proba partajului, aplicabile sunt dispoziiile art. 1191 i urmtoarelor, din Codul civil de la 1865, 4care stabilesc unele restricii n materie de prob a actului juridic civil. Partajul judiciar. Dac nu este posibil mpreala prin bun nvoial ntre coproprietari, aceasta se face prin hotrre judectoreasc, instana avnd la ndemn mai multe modaliti. 1. Dac este posibil, mpreal se face n natur, aceasta fiind calea fireasc i cel mai frecvent utilizat pentru c asigur egalitatea n drepturi a fotilor coprtai5. Ca urmare a partajrii n natur, fiecare coprta devine proprietarul exclusiv al unei anumite pri concret determinat, din ceea ce forma obiectul coproprietii.
Vezi dec. nr.1173/1991 a C.S.J. (secia civ.), n Dreptul nr. 1/1992, pag.109 110. Cu mici corective i completri, condiiile de fond consacrate de Noul Cod civil sunt cele prevzute de art. 948 din Cod civil (1865). Mai trebuie adugat c art. 102 din Legea nr. 71/2011, instituie o regul tranzitorie n sensul c vor fi aplicabile contractului acele norme n vigoare la data ncheierii sale, n tot ceea ce priveste condiiile de fond i de form, interpretarea, efectele, executarea i ncetarea sa. 3 I. Pop, op. cit., 1996, pag. 169. 4 Aceasta este i prerea instanei noastre supreme, exprimat constant n soluiile adoptate; T.S., sec. civ.dec. nr. 1238/1989, n Dreptul T.3/1990, pag.68; dec. civ. 884/1992 n Dreptul nr.11/1992, pag. 84 85. 5 T.S. sec. civ. dec.475/1978, n C.D. 1978; T.S. dec. civ. 1758/1981 n R.R.D.8/1982, pag. 58.
1 2

147

Regula partajului n natur i are reglementarea n art. 676 alin. 1 din Noul Cod civil. 2. Dac mpreala n natur nu se poate face, pentru c bunul este indivizibil sau nu este comod partajului n natur, se va putea pune capt coproprietii prin atribuirea bunului unuia dintre coprtai, urmnd ca ceilali s primeasc echivalentul n bani a valorii cotelor la care au dreptul(sult). Procednd la o asemenea partajare, instana va lua n considerare o serie de mprejurri legate de natura bunului comun i de persoana celui ce urmeaz a primi bunul sau echivalentul n bani a cotei sale pri. n legtur cu aceast modalitate a mprelii, n practica judiciar, se ridic o serie de probleme legate de evaluarea bunului supus partajului1. Este posibil ca prile s cad de acord asupra valorii bunului, caz n care instanei i va reveni doar sarcina de a stabili cotele pri cuvenite coprtailor. Adeseori, nu se poate realiza o asemenea nelegere i atunci evaluarea se face de ctre instan, prin valorificarea oricrui mijloc de prob, admis de lege. n mod frecvent se recurge la expertizarea bunului comun, lundu-se n considerare valoarea bunului din momentul judecii. O atenie sporit se acord n practica judiciar partajrii unor bunuri imobile. n timp, mpreala proprietii pe cote pri avnd ca obiect cldiri sau terenuri a fost supus unor reglementri speciale2 de care instana de judecat i coprtaii trebuie s in seama. Astfel, la partajarea unei construcii se va avea n vedere valoarea ei actual de circulaie precum i o serie de mprejurri3, cum sunt: vechimea cldirii, amplasamentul, preurile practicate n zon, materialele de construcie, gradul de confort, etc. i la partajarea terenurilor instanele trebuie s aib n vedere unele criterii, cum sunt: amplasamentul i destinaia terenului,

D.M. Fruth Oprian, Examen teoretic al practicii T.S. n materia partajului, n RRD nr. 7/1998, pag. 42. A se vedea i art. 676 alin. 2 lit. a din Noul Cod civil. 2 Pentru reglementrile anterioare a se vedea, Legea 58/1974, Legea nr. 59/1974 (privind fondul funciar); Decr. 144/1958, privind eliberarea autorizaiilor pentru construire i a celor pentru nstrinarea i mpreala terenurilor cu i fr construcii; Legea nr. 50/1991, privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor (care a abrogat Decretul nr. 144/1958). 3 Vezi C.S.J., sec. civ. dec. nr. 2465/1992 i dec. nr. 1715/1992 n Dreptul nr. 10 11/1993, pag. 120 121.
1

148

calitatea i proprietile solului, relieful, gradul de fertilitate sau starea de degradare.1 3. Dac bunul nu este comod partajabil n natur i nici unul dintre coprtai nu accept s i se atribuie acel bun, instana va proceda la vnzarea bunului, echivalentul primit urmnd a se mpri ntre coproprietari, corespunztor cotelor lor pri. Vnzarea se va face n modul stabilit de coproprietari ori n caz de nenelegere se va face prin licitaie public, dup procedura stabilit de lege, n acest sens2. Unele precizri suplimentare se impun n legtur cu partajarea bunurilor imobile, avnd n vedere importana social i economic a acestora, dar i problematica vast i complex pe care o ridic n practica judiciar. Dac, n general, regula ieirii din indiviziune n orice moment este apreciat a fi benefic n cazul bunurilor mobile sau chiar a unor construcii (cum ar fi spaiile de locuit) nu acelai lucru se poate afirma despre partajarea terenurilor. n privina acestora, orientarea care se contureaz, tot mai clar ,se sprijin pe ideea c o ntrziere a mprelilor prin fragmentare n natur ar putea fi mai avantajoas pentru atingerea unor scopuri economice profitabile tuturor coproprietarilor3. n felul acesta, se depete, cel puin n domeniul la care ne referim, reticena Codului civil de la 1865 fa de instituia coproprietii, considerat i n doctrina mai veche o stare provizorie i periculoas contrar liberei circulaii a bunurilor, liberei iniiative, surs de conflicte i procese.4 De altfel, ideea evitrii fragmentrii terenurilor ereditare este veche, fiind ntlnit nc din antichitate. Pot fi amintite, n acest sens, formele embrionare ale persoanelor juridice (morale), constnd n acele asociaii familiale consortium fratrum care urmreau meninerea strii de indiviziune asupra terenurilor dobndite pe cale succesoral i necesare perpeturii economiei familiei sedentare agrare5. Constatnd frecvena i utilitatea indiviziunii terenurilor, reglementrile mai noi au adoptat soluii mai elastice i mai practice
n acest sens s-a exprimat i C.S.J. sec. civ. dec.1288/1992 n Dreptul nr. 7/1993, pag 94 95. 2 A se vedea art. 676 alin. 2 lit. b din Noul Cod civil. 3 V. Ciuc, op. cit., pag. 23. 4 Gh. Comni, Dreptul de a cere partajul i titularii si, n Dreptul nr. 1/2000, pag. 66. 5 V. Ciuc, op. cit., pag. 23.
1

149

cu privire la regimul juridic al acesteia, crend, totodat, mai multe obstacole n calea dreptului de a cere partajul1. n general, eforturile au fost canalizate spre identificarea unor modaliti optime de asigurare, pe de o parte, a dreptului exclusiv de proprietate i, pe de alt parte, a ncurajrii formelor colective de exploatare a terenurilor aflate n indiviziune. Socializarea, pe aceast cale, a dreptului de proprietate nu afecteaz caracterul absolut al proprietii individuale, ct vreme formele colective de proprietate funciar sunt doar ncurajate i nu impuse prin mijloace etatice. Este o idee ce apare frecvent n legislaia i practica unor state europene2. n sprijinul acestei idei se invoc i argumentul c mprirea terenurilor prezint i inconvenientul siturii geografice a acestora la mari distane, ceea ce ngreuneaz valorificarea lor optim. De aceea, se atrage atenia c eforturile legislatorilor europeni ar trebui ndreptate i spre ncurajarea reunificrii voluntare a proprietilor funciare3. n legtur cu partajul judiciar se pune i problema titularilor aciunii de partaj. Fiind vorba de o procedur contencioas i avnd n vedere c indiviziunea (ca i coproprietatea) presupun, prin definiie, existena mai multor persoane, ne aflm n prezena unui caz de coparticipare procesual obligatorie, ntruct , se impune prezena a mai mult dect un reclamant i un prt4. De la caz la caz, poate fi ntlnit o coparticipare activ (cnd mai muli coindivizari apar ca reclamani) sau o coparticipare pasiv (cnd au calitatea de pri mai muli coindivizari). a) Titulari ai dreptului de a cere sistarea indiviziunii sunt, n primul rnd, proprietarii comuni, care pot fi motenitorii legali, legatarii universali i cu titlu universal5 (n cazul indiviziunii
Gh. Comni, op. cit., pag. 64. Jean Carbonnier .a., Limmeuble urbain a` lusage dhabitation, Etude de droit priv, Paris, 1963; Qurliac et Juglart, Les structures agraires: sem., jur, 1963; Juglart, Trait de droit rural, 1950, t.I, pag. 191 i urmt; H.L.J.Mazeaud, op. cit. pag. 14; Legea nr. 76 1286/31 dec. 1976 care a modificat C.civ. francez cu privire la indiviziune. 3 H.L.J. Mazeaud, op. cit., pag. 14. 4 Pentru detalii, a se vedea, I. Le, Participarea prilor n procesul civil. Edit. Dacia, Cluj Napoca, 1982, pag.116 120. 5 Ct privete legatarii cu titlu particular, acetia dobndesc la data deschiderii succesiunii, un drept exclusiv asupra bunului (bunurilor) ce formeaz obiectul mandatului, astfel c n cazul lor nu se pune problema ieirii din indiviziune. Ei pot revendica bunurile oricnd, de la cei ce sunt obligai s le predea.
1 2

150

succesorale) sau coproprietarii (n cazul proprietii comune pe cote pri). Mai pot avea calitate procesual activ creditorii personali ai proprietarilor comuni, cesionarii de drepturi succesorale, creditorii succesorali i procurorul. b) Creditorii personali pot cere mpreala bunurilor debitorilor lor, fie c acestea sunt n proprietate devlma, fie c este vorba de proprietatea comun pe cote pri sau de indiviziune. n cazul proprietii devlmae, dreptul creditorilor personali ai unui so de a solicita mprirea bunurilor comune se ntemeiaz pe art. 33 al.2 din Codul familiei, i el apare ca un drept propriu de a cere executarea silit i nu ca o manifestare a aciunii oblice1. Prin aciunea formulat, creditorul personal trebuie s dovedeasc existena titlului executoriu, faptul c nu i-a putut realiza creana personal urmrind bunurile proprii ale soului debitor i n ce msur aceasta a rmas nerealizabil2. Mai pot cere mprirea bunurilor aflate n indiviziune creditorii oricrui coindivizar, ntruct ei nu pot urmri bunurile respective nainte de a cere ieirea din indiviziune3. Dac bunul debitorului urmrit formeaz obiectul unei coproprieti se poate urmri cota parte ideal din acest bun4, ns cum, de multe ori valorificarea acesteia n cadrul executrii silite este dificil de fcut, creditorul procedeaz, mai frecvent, la sistarea coproprietii5. i n situaia aceasta cererea de sistare a coproprietii se sprijin pe un drept propriu al creditorului (dreptul de a cere executarea silit) i nu pe aciunea oblic6. c) Cesionarii de drepturi succesorale, dobndite universal sau cu titlu universal, au, de asemenea, dreptul de a cere partajul, ntruct ei se substituie n toate drepturile cedentului care a avut calitatea de coindivizar. Ct privete dobnditorul cu titlu particular al unui bun
I. P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. ALL, Bucureti, 1996, pag.152; E. Florian, Dreptul familiei, Edit. Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag.145. Pentru un punct de vedere contrar, a se vedea, T. S. dec. civ. 1061/1958 n L.P.4/1959, pag. 107. 2 Dac aciunea de partaj ar fi formulat de ctre unul dintre soi, instana ar trebui s verifice i mprejurarea c exist motive temeinice pentru mprirea bunurilor comune. 3 Vezi art.1825 Cod civil i art.490 alin.1 Cod de procedur civil. 4 Vezi art.490 alin.2 din Codul de procedur civil. 5 Gh. Comni, Dreptul de a cere partajul i titulari si, n Dreptul nr.1/2000, pag.69. 6 V. Ciuc, Procedura partajului succesoral, Edit. Polirom, Iai 1997, pag.12; Ion Deleanu, Tratat de procedur civil, vol..II, Edit. Europa Nova, Buc. 1997, pag.340.
1

151

din indiviziune, acesta nu are dreptul de a cere partajul, ntruct el nu dobndete calitatea de coindivizar1. Vnzarea unui bun n condiiile artate, mai sus, ar putea fi valabil, numai dac, la ieirea din indiviziune bunul ar fi atribuit coindivizarului care l-a nstrinat. Este aadar, o nstrinare supus unei condiii rezolutorii2, iar dobnditorul ar putea formula o cerere de intervenie, cu ocazia partajului, pentru ai apra interesele, solicitnd ca bunul cumprat s fie atribuit coindivizarului vnztor. d) Teoretic, i creditorii succesorali sunt ndreptii de a cere partajul, pe calea aciunii oblice, avnd o situaie similar cu cea a creditorilor personali ai succesorilor. Practic, ns, s-a constatat c acetia nu manifest interes pentru realizarea partajului, ntruct ei au un drept de urmrire asupra tuturor bunurilor succesorale3 pe toat durata indiviziunii. Ca atare, nu ar fi avantajoas, pentru ei, divizarea urmririi, ct vreme pot urmri n ntregime masa succesoral. Unele precizri se impun i n legtur cu efectele actului juridic prin care s-a efectuat mpreala. n mod constant doctrina i practica au subliniat faptul c mpreala bunurilor aflate n proprietate comun are un caracter declarativ4, de aceea fiecare dintre fotii coprtai este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a revenit, n mod retroactiv, nc din momentul cnd s-a nscut coproprietatea. Faptul acesta produce anumite consecine cu privire le exercitarea atributelor dreptului de proprietate pe cote pri. Astfel, actele de nstrinare sau de grevare pe care unul dintre coproprietari le-a ncheiat nainte de efectuarea partajului, vor fi sau nu valabile, dup cum, prin mpreal, bunurile respective au fost sau nu atribuite celui care le-a nstrinat.
Pentru un punct de vedere contrar a se vedea, dec. civ. nr.1279/1992 a Tribunalului jud. Olt n Dreptul nr.10 11/1993, pag.105. 2 C.S.J. dec. civ. nr.2603/1993 n Buletinul jurisprudenei, Culegere de decizii pe anul 1993, pag.93; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Edit. Actami, Buc. 1998, pag.46. 3 Acest drept apare ca o excepie de la regula diviziunii de drept a pasivului succesoral i ea se ntemeiaz, n opinia unor autori, pe dreptul de gaj general al creditorilor chirografari, care este indivizibil pe toat durata indiviziunii (C. Toader, Indiviziunea i mpreala motenirii n Motenirea testamentar, transmisiunea i mpreala motenirii (coordonator Fr. Deak), Edit. Actami, Buc. 1996, pag.157. 4 Acest caracter este susinut de art.786 Cod civil, care prevede c Fiecare este prezumat c a motenit singur i imediat toate bunurile care compun partea sa .. i c n-a fost niciodat proprietar pe celelalte bunuri ale succesiunii.
1

152

mpreala nefiind, deci, translativ de drepturi nu este supus publicitii imobiliare i nici nu poate constitui un just titlu pentru invocarea uzucapiunii de la 10 pn la 20 de ani.

2.4. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu 2.4.1. Noiune Proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu este acea modalitate a dreptului de proprietate impus de natura bunului comun. Dac starea de coproprietate obinuit ordinar rezult dintr-un act sau fapt juridic, coproprietatea forat deriv din nsi destinaia bunurilor comune, durata acestor drepturi fiind determinat de nsi existena bunului comun1. Proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu are, aadar, ca obiect, un bun sau o universalitate de bunuri care, prin natura lor, sunt destinate folosinei comune a tuturor proprietarilor, neputnd fi mprite2 n natur, fr ca prin aceast operaie s nu devin improprii folosinei creia i erau destinate. Acestei modaliti a dreptului de proprietate, Codul civil de la 1865 i rezerv un spaiu foarte larg n capitolul consacrat servituilor reale legale, n seciunea care se refer la zidul i anul comun (art.590 art.609 Cod civil de la 1865). Noul Cod civil realizeaz o mai bun sistematizare a situaiilor n care opereaz proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Prin art. 646 pct. 1 enumer categoriile de bunuri mobile sau imobile, asupra crora ex lege se exercit coproprietatea forat i anume: a) prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente (art. 649 din Noul Cod civil); b) despriturile comune (art. 660 din Noul Cod civil); c) bunurile asupra crora se exercit proprietatea periodic (art. 687 Noul Cod civil);
1 2

V. Ciuc, op. cit., pag.31. P. M. Cosmovici, Drepturi reale, pag.49.


153

bunurile care constituie amintiri de familie (art. 1141 din Noul Cod civil). Punctul 2 al art. 646, adaug la bunurile enumerate mai sus, bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar dintre acestea, cum ar fi: potecile, fntnile, drumurile i izvoarele. Punctul 3 al art. 646 apreciaz c sunt n coproprietate forat bunurile comune afectate utilizrii a dou sau mai multor fonduri (cum ar fi o central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte asemenea bunuri). Prezentarea fcut de art. 646 din Noul Cod civil nu este una limitativ, pentru c orice alt bun comun prevzut de lege poate forma obiect al coproprietii forate. Dar indiferent de proveniena lor, bunurile asupra crora se exercit coproprietatea forat sunt supuse unui regim juridic general fondal pe regula potrivit creia un coproprietar poate exercita singur folosina bunului comun, dac respect dou condiii: 1) prin utilizarea bunului s nu determine schimbarea destinaiei sale; 2) s permit exercitarea folosinei de ctre toi ceilali coproprietari. Dac bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate s dispun cu privire la cota sa parte de proprietate, din bunul accesoriu, numai o dat cu exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal. Iar cheltuielile ocazionate de ntreinerea i conservarea bunului comun se suport de ctre coproprietari, n mod proporional cu cotele-pri deinute. Unele aprofundri se impun n legtur cu cele patru categorii de bunuri enumerate de art. 646 alin. 1 din Noul Cod civil. 1) Coproprietatea asupra prilor comune din cldiri cu mai multe etaje i apartamente, este cel mai frecvent ntlnit n practica vieii juridice. n afar de dispoziiile Codului civil sunt aplicabile acestei forme de proprietate comun Legea 114/1996 privind locuinele, cu toate modificrile i completrile ulterioare. n aceste cldiri n care exist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie, avnd proprietari diferii regimul juridic aplicabil este puternic marcat de caracterul obiectiv al posibilitii folosirii n comun a acestor bunuri. n cazul artat spaiile locative sunt bunuri
154

d)

principale, n raport cu bunurile obiect al coproprietii forate, care sunt accesorii. Art. 649 alin. 1 din Noul Cod civil descrie prile comune asupra crora se poate exercita coproprietatea forat, respectiv : - terenul pe care se afl cldirea compus din suprafaa construit ct i din cea neconstruit, necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acestuia1; - fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre proprieti i spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele; - instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze etc. - alte bunuri care potrivit legii sau voinei prilor sunt de folosin comun. La aceste bunuri se adaug courile de fum i de aerisire precum i spaiile pentru spltorii i usctorii ce sunt proprietate comun exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste pri n conformitate cu proiectul cldirii. n legtur cu aceste bunuri trebuie remarcat posibilitatea coproprietarilor de a determina prin manifestarea lor de voin, un regim juridic diferit aplicabil acestor bunuri. Decizia, n acest sens, trebuie adoptat cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri (art. 650 alin. 2 care se refer la atribuirea n folosina exclusiv a prilor comune). Condiia ce se impune n toate cazurile este ca prin aceast msur s nu fie lezate drepturile celorlali coproprietari. Drepturile i obligaiile coproprietarilor Drepturile i obligaiilor coproprietarilor decurg din acordul de asociere al proprietarilor care constituie bunuri principale. Dac un asemenea acord nu exist, folosirea bunului principal i a bunului accesoriu trebuie s se fac cu respectarea regimului juridic general consacrat de art. 647 din Noul Cod civil. n lumina acestui articol, att
Pentru eventuala suprafa excedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite.
1

155

folosirea bunului principal, ct i cea a bunului accesoriu trebuie s se fac fr a aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Ct privete cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploatarea prilor comune, regula general ce se aplic este c fiecare coproprietar suport aceste cheltuieli n proporie cu cota sa parte. Regula nu se aplic dac exist dispoziii legale sau nelegeri contrare. De asemenea, regula nu se aplic dac prile comune sunt utilizate exclusiv de ctre unii dintre coproprietari (acestea urmnd a acoperi cheltuielile). Unele precizri se impun n legtur cu obligaia de conservare a cldirii care revine proprietarului bunului principal. Aceast obligaie are un caracter propter rem i a fost stabilit de art. 655 din Noul Cod civil pentru a asigura condiiile pstrrii ntregii cldiri, deci i a bunurilor comune n stare bun. Are, de asemenea, caracter propter rem obligaia de a permite accesul n spaiile care constituie bunurile principale. Acest acces poate fi condiionat de necesitatea efecturii unor lucrri pentru conservarea cldirii sau ntreinerii spaiilor comune. Dac accesul a cauzat un prejudiciu proprietarului bunului principal, obligaia reparaiei revine fie asociaiei de proprietari, fie proprietarului n interesul cruia s-a intervenit. Noul Cod civil stabilete anumite reguli pentru ipoteza n care cldirea a fost total sau parial distrus. Dac imobilul a fost distrus total sau ntr-o proporie mai mare de jumtate din valoarea ei, orice coproprietar poate n lipsa unei nelegeri contrare, s solicite vnzarea la licitaie public a terenului i a materialelor de construcie care au rezultat. Ct privete ncetarea destinaiei de folosin comun1 pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente, Noul Cod civil prevede c aceasta poate avea loc printr-o hotrre a coproprietarilor, cu o majoritate de dou treimi din numrul acestora. Ca urmare a acestei hotrri, devine aplicabil acestor spaii regimul juridic al coproprietii obinuite, la care ne-am referit n cele ce au precedat. ncetarea destinaiei folosinei comune este urmat, n mod necesar de ntocmirea documentaiei cadastrale n vederea nscrierii bunului astfel rezultat n cartea funciar.

Pentru toate detaliile, a se vedea art. 658 pct. 15.


156

n concluzie, proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu se distinge de celelalte modaliti ale dreptului de proprietate n principal prin trei trsturi: se refer la bunuri care prin natura ori prin destinaia lor nu pot forma obiectul unui drept de proprietate aparinnd exclusiv unei persoane, ci numai obiectul unei coproprieti care nu poate nceta prin mpreal. Regula potrivit creia, bunurile aflate n coproprietate forat, nu pot fi mprite a cunoscut n timp unele atenuri. Astfel, chiar n practica instanei noastre supreme s-a admis partajul coproprietii forate prin acordul coprtailor1. S-a admis, de asemenea, ncetarea coproprietii forate pentru podul unei case aflat n folosin comun, dac meninerea acestei stri nu se mai impune2. Oricum, n toate cazurile n care s-ar pune problema ncetrii coproprietii forate, trebuie s existe acordul tuturor coproprietarilor. Refuzul unui coproprietar nu poate fi interpretat ca o exercitare abuziv a dreptului su3; are un caracter forat, ntruct se constituie i se menine independent de voina coproprietarilor. n legtur cu aceast trstur n practica judiciar s-a subliniat faptul c art.728 Cod civil din 1865 i art. 669 din Noul Cod civil are o aplicabilitate general i el permite ieirea din indiviziune numai n privina bunurilor care formeaz principalul obiect al coproprietii. Ori de cte ori este vorba de bunuri accesorii sau de dependine care sunt destinate a servi uzului comun i indispensabil al unor proprietari diferii, partajarea lor este imposibil. Se creeaz n felul acesta o stare de indiviziune forat, cu durata nelimitat, astfel c titularii unui asemenea drept de coproprietate asupra bunurilor accesorii, nu pot fi primii a cere n justiie mprirea lor4; fiecare coproprietar poate exercita singur folosina bunului comun, cu respectarea cumulativ a dou condiii: 1) prin utilizarea bunului s nu determine schimbarea destinaiei acestuia; 2) s permit exercitarea folosinei de ctre toi ceilali coproprietari. are un caracter accesoriu, motiv pentru care nu poate fi nstrinat, ipotecat sau valorificat dect odat cu dreptul principal de
T.S. dec. civ. nr.994/1998 n R.R.D. nr.4/1989, pag.73-74. T.S. dec. civ.1095/1982, n I. Mihu, Repertoriu 1980 1985, pag68. 3 T.S. dec. civ. 1095/1982 i dec. civ. 376/1969 menionat de I. P. Filipescu n op. cit., 1996, pag.159. n spe s-a apreciat c n anumite condiii curtea ori grdina pot fi mprite. 4 Dec. civ. 641/1947 a fostei Curi de Casaie, n J.N. nr.1/1948, pag.25.
1 2

157

proprietate1, de existena cruia depinde naterea i existena sa. n aceast form de proprietate comun pe cote pri, fiecare coproprietar este, pe de o parte, titularul unui drept de proprietate exclusiv asupra unui anumit bun i totodat titularul unei cote pri din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune, accesorii ale bunului principal.

2.4.2. Drepturile i obligaiile titularilor dreptului proprietate comun pe cote pri forat i perpetu

de

n cadrul acestei modaliti a dreptului de proprietate, coproprietarii beneficiaz de un mai larg exerciiu al atributelor dreptului, putndu-se comporta adesea ca i cnd ar avea un drept de proprietate exclusiv2. Dac indiviziunii obinuite i se aplic regulile gestiunii de afaceri, n legtur cu drepturile de folosin i de administrare, n cazul coproprietii forate fiecare titular poate, n mod nengrdit, s execute lucrrile utile indiviziunii n ansamblu, chiar dac exist opoziie din partea celorlali coproprietari. Mai mult dect att, el poate cere compensaii bneti pentru partea lor de cheltuieli pe care le-a efectuat. De asemenea, pe cont propriu, un coindivizar ar putea efectua (dac nu lezeaz n mod vdit interesele celorlali coindivizari) unele modificri, adugiri la bunul comun, de natur a-i folosi exclusiv lui. Ct privete, ns atributul dispoziiei, n cazul de fa, el este mult diminuat. Un coproprietar nu poate ncheia acte de dispoziie prin care s nstrineze separat bunul aflat n coproprietate forat. n schimb, el poate nstrina cota parte exclusiv, ceea ce conduce automat la transmiterea ctre dobnditor a dreptului de proprietate accesoriu3. Obligaiile coproprietarilor, privesc, n general, ntreinerea i conservarea bunurilor comune, repararea ori refacerea acestora.
D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comun pe cote pri i aplicaiile sale practice, Edit. tiinific, Bucureti, 1973, pag.118. 2 L. Pop, op. cit., 1997, pag.174. 3 T.S. dec. civ.nr.507/1974 n C.D. 1974, pag.56; T.S. dec. civ. nr.734/1989 n Dreptul nr.3/1990, pag.61.
1

158

Cheltuielile efectuate, n acest sens, sunt suportate de ctre coproprietari, proporional cu partea fiecruia sau cu valoarea ori ntinderea bunului principal pentru a crui utilizare este destinat bunul aflat n coproprietate forat i perpetu1. Mai trebuie adugat c, n condiiile artate mai sus, orice coproprietar poate poseda i utiliza bunul comun, fr acordul celorlali coproprietari, dac respect urmtoarele condiii: s nu aduc atingere drepturilor egale i reciproce ale celorlali coproprietari2 folosina s se exercite numai n conformitate cu destinaia bunului comun, n acord cu interesele celorlali coproprietari3. 2.4.3. Cazurile de coproprietate forat: n practica vieii juridice pot fi ntlnite urmtoarele cazuri de coproprietate forat: a. coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente; b. coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare ori utile pentru folosirea a dou imobile vecine; c. coproprietatea despriturilor comune (ziduri, garduri, anuri); d. coproprietatea asupra unor bunuri de familie. a. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente Coproprietatea forat apare, n situaia artat, numai dac fiecare etaj sau apartament aparine n exclusivitate altui proprietar. Dac ntreaga cldire aparine n exclusivitate unui singur proprietar nu se poate pune problema unui coproprieti. n acest caz de coproprietate fiecare coproprietar are o cot parte asupra prilor comune, proporional cu valoarea etajului sau apartamentului pe care l are n proprietate, cot parte de care el nu poate dispune separat de obiectul proprietii sale exclusive.
T.S. dec. civ. nr. 1000/1966 n C.D. 1966, pag.139 140. C.S.J. dec. civ. nr.1567/1992 n Dreptul nr.10 11/1993, pag.116. 3 T.S. dec. civ. nr.734/1989 n Dreptul nr.3/1990, pag.61; C.S.J., dec. civ1567/1992 n V. Bogdnescu .a., Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie (1990 1992), Buc, Edit Orizonturi, 1993, pag.13 16.
1 2

159

n timp, drepturile i obligaiile privind gospodrirea prilor comune ale cldirilor, au fost reglementate prin acte normative speciale. Prima reglementare de acest fel a fost asigurat prin Legea din 3 mai 1927 privind ncurajarea construirii de locuine. A urmat apoi Legea nr.4/1973, prin care reglementrile menionate au fost abrogate. La rndul ei, Legea nr.4/1973 a fost abrogat prin Legea nr.50/1991, cu privire la autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor. Dispoziii privind acest caz de coproprietate forat conine i Decretul lege nr.61/1990, privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie1. Art.14 din menionatul decret prevede c n cazul n care ntr-o cldire, locuinele i spaiile cu alt destinaie aparin unor proprietari diferii, acetia au dreptul de proprietate comun asupra terenului aferent, spaiilor auxiliare, dotrilor i utilitilor comune, precum i asupra tuturor bunurilor accesorii, care, prin natura lor, nu pot fi folosite dect n comun. Dispoziii asemntoare aflm i n Legea nr.50/1991, care precizeaz c exist coproprietate forat asupra tuturor prilor din construci i instalaii, precum i asupra tuturor dotrilor care, prin natura lor, nu se pot folosi dect n comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situat proprietatea lor. Cotele pri se determin proporional cu suprafaa construit a locuinelor, a caselor de vacan i a suprafeelor cu alt destinaie din cldire. Reglementrile n vigoare nu cuprind o enumerare limitativ a bunurilor ce pot forma obiectul coproprietii forate, ci stabilesc doar criteriile n funcie de care, de la caz la caz, instana de judecat va aprecia dac sunt ntrunite caracterele acestei modaliti a dreptului de proprietate. Analiza practicii judiciare evideniaz faptul c obiect al coproprietii forate sunt cel mai frecvent prile comune ale cldirilor cu mai multe etaje i apartamente. Regimul juridic al acestor pri comune este stabilit prin Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari (adoptat prin Legea locuinei nr. 114/1996 anexa 2). Actul normativ menionat face o calificare a noiunii de proprietate comun, prin care, conform art. 3, lit. c, se nelege toate prile dintr-o cldire aflat n proprietate, care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din acea cldire.
1

M. Of. Nr.22/8 februarie 1990.


160

Acelai articol, face n continuare o enumerare a prilor proprietii care sunt n folosin comun ca: terenul pe care este construit cldirea, curtea inclus, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele. Sunt, de asemenea, proprietate comun: instalaiile cldirii aflate n folosin comun, cu care a fost nzestrat cldirea n timpul construciei sau care a fost dotat mai trziu de ctre proprietari (canale pluviale, paratrsnete, antene, instalaii de telefonie, instalaii electrice, conducte de ap, sisteme de nclzire i conductele de gaze care pot trece prin proprietatea comun, pn la punctele de distribuie din apartamentele individuale art. 3, lit. c, partea final). Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari mai face precizarea c proprietatea comun este indivizibil ceea ce scoate n eviden caracterul forat al acesteia1, fiind deinut de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Aceste pri comune din cldiri aflate n proprietate sunt gospodrite prin asociaiile de proprietari2, constituite, de plin drept, n condiiile Legii locuinei nr. 114/1996 (anexa 2), care dobndesc personalitate juridic n momentul nregistrrii la judectoria pe raza creia se afl cldirea pe care s-a constituit asociaia (art. 5 din Regulament). Membrii de drept ai asociaiei vor fi toi proprietarii apartamentelor, inclusiv primria sau fondatorul, ct timp acetia continu s dein unul sau mai multe apartamente din cldire (art. 4, al. 2 din Regulament). Ct privete administrarea, ntreinerea i reparaiile proprietii comune, acestea cad, de asemenea, n sarcina asociaiei, cheltuialile legate de ele, reprezentnd cheltuieli comune (art. 16, al. 1 din Regulament). b. Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare ori utile pentru folosirea a dou imobile vecine;
Art. 3, lit. c, al. 2 din Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari (anexa 2 la Legea nr. 114/1996) 2 A se vedea CAS dec.civ. 341/1997 n care s-a reinut c dei din economia art. 16 din Regulamentul cadru al asociaiilor de proprietari rezult c proprietarii de apartamente sunt obligai s contribuie pro parte la cheltuielile de administrare, reparaii i mbuntire a proprietii comune, aceste cheltuieli nu vor putea fi pretinse i n situaia n care mbuntirile prilor comune sunt aduse prin delict.
1

161

Acest caz de coproprietate forat nu-i are o reglementare expres n dreptul civil. El s-a conturat i s-a impus ca atare n practica judiciar, fiind susinut energic i de ctre literatura de specialitate. Cel mai frecvent, coproprietatea forat, la care ne referim, are ca obiect: drumuri, poteci, fntni, izvoare, care sunt necesare sau utile pentru folosirea a dou sau mai multe imobile nvecinate. Condiia ce se impune pentru ca aceste bunuri s se afle n coproprietatea forat a ambilor proprietari de imobile este ca ele s fie situate pe linia despritoare dintre proprieti. Dac drumul, poteca, fntna, izvorul, se afl pe una dintre proprieti i ele servesc i pentru folosina celeilalte proprieti, regimul juridic aplicabil nu mai este cel al coproprietii forate ci al dreptului de servitute1, cu distinciile ce se impun n acest caz2. c. Coproprietatea forat asupra despriturilor comune Despriturile comune reprezint o a doua categorie de bunuri asupra crora se exercit o coproprietate forat. Sunt zidurile i anurile ntre dou fonduri (bunuri imobile) care anterior au fost reglementate prin art.590-609 Cod3 Civil din 1865. Noul Cod Civil prin art. 660 instituie o prezumie relativ de coproprietate forat asupra acestor bunuri. Prezumia menionat poate fi rsturnat fcnd dovada unor acte juridice care s probeze contrariul sau a uzucapiunii ori a unor stri de fapt (cum ar fi semnele de necomunitate). Semnele de necomunitate sunt situaii de fapt care pot privi modul de realizare a zidului despritor i a anului despritor a dou fonduri. n funcie de aceste semne sunt instituite prezumiile legale, relative, de proprietate exclusiv asupra bunurilor respective. De exemplu exist, aa cum prevede art.661 din Noul Cod civil semn de necomunitate a zidului atunci cnd culmea acestuia este dreapt i perpendicular pe un fond i nclinat spre cellalt fond. n cazul artat zidul este prezumat a fi nproprietatea exclusiv a proprietarului fondului
pentru detalii a se vedea: I. P. Filipescu op. cit., pag.158; L. Pop, op. cit., pag.176; M. Cosmovici, op. cit., pag.51; D. Lupulescu, op. cit., pag.132. 2 Pentru dreptul de servitute a se vedea pag. 245 i urmtoarele din lucrare.
1 3

n Noul Cod Civil regimul juridic al despriturilor comune este reglementat n art.660-666. De menionat c

potrivit art.64 din Legea71/2011,aceste articole se aplic situaiilor juridice nscute dup intrarea n vigoare a Noului Cod Civil.

162

ctre care este nclinat coama zidului. De asemenea exist semn de necomunitate a anului atunci cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o pate a anilui. anul este prezunat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul. n practica relaiilor de vecintate se pune problema obligaiei de construire a despriturilor comune. Art.662 din Noul Cod Civil prevede, n acest sens, c oricare dintre vecini i poate obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s contribuie la construirea unei desprituri comune. Aceste dispoziii trebuie corelate i cu dispoziiile art.561 din Noul Cod civil care consacr dreptul fiecrui proprietar de a-i ngrdi fondul. n lipsa unor dispoziii legale a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului nlimea zidului comun se stabilete de pri, dar fr a depi 2 metri (inclusiv coama zidului). Dac despriturile sunt bun comun, coproprietarii vor contribui la cheltuielile ocazionate de intrinerea i repararea acestuia, proporional cu dreptul fiecruia asupra acestuia. Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate s nu participe la cheltuielile de ntreinere i reparare renunnd la dreptul su de proprietate asupra despriturii comune. Conform art.663 al. 2 din Noul Cod Civil coproprietarul nu poate renuna la dreptul su de proprietate asupra despriturii comune dac este proprietarul unei construcii sprijinite pe aceasta sau obine un beneficiu din exploatarea despriturii comune. Mai trebuie adugat c vecinul care nu a contribuit la realizarea despriturii comune poate dobndi un drept de coproprietate asupra despriturii, pltind jumtate din valoarea actualizat a materialelor i manoperelor folosite. 2.5. Proprietatea comun n devlmie 2.5.1. Noiune n concepia vechiului Cod civil, proprietatea comun n devlmie (fr cote pri), este acea form de proprietate comun n cadrul creia att bunurile ce formeaz obiectul proprietii, ct i drepturile titularilor, rmn nefracionate. ntr-o manier asemntoare
163

Noului Cod civil prin art. 667 precizeaz c, exist proprietate n devlmie atunci cnd, prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor persoane, fr ca vreuna dintre acestea s fie titularul unei cote-pri determinate din dreptul de proprietate asupra bunului (sau bunurilor) comune. Vechiul Cod civil nu oferea o reglementare cu caracter general a proprietii comune n devlmie. De aceea, configurarea acesteia s-a fcut dup regimul matrimonial consacrat prin art. 30 din Codul familiei. Trstura definitorie a acestui regim se regsea n faptul c proprietatea dobndit de soi n timpul cstoriei aparine nefracionat, devlma, ambilor titulari. Rezult c titularii dreptului de proprietate devlma nu i au drepturile determinate i exprimate printr-o anumit cot. Dar chiar n sistemul vechii reglementri proprietatea devlma nu-i avea izvorul numai n regimul matrimonial obligatoriu, menionat mai sus. Exist i un drept de proprietate devlma constituit pe baze convenionale. n regimul devlmiei convenionale, dou sau mai multe persoane prin acordul lor de voin valabil exprimat, pot stabili c anumite bunuri pe care le dobndesc mpreun sau separat ntr-o anumit perioad de timp, se vor afla n proprietatea lor devlma. De regul, prin convenia lor, prile stabilesc durata devlmiei. Dac, ns, prile la convenie nu au stabilit aceast durat (nici n momentul ncheierii i nici la o dat ulterioar) instana de judecat o va stabili n funcie de neexecutarea obligaiilor asumate de ctre pri. n practica vieii juridice, asemenea convenii puteau fi ncheiate de ctre concubinii, care nu beneficiau de comunitatea de bunuri prevzut de art. 30 din Codul familiei. n materie de proprietate comun n devlmie, Noul Cod civil, aduce unele elemente de noutate. n primul rnd, ofer o reglementare general (ce lipsea n vechiul Cod civil) pe baza valorificrii elementelor definitorii ce s-au cristalizat, de-a lungul timpului, n doctrina i practica juridic. n al doilea rnd, legiuitorul face o distincie clar ntre modul de natere a proprietii devlmae, prin efectul legii sau pe cale convenional. Art. 668 din Noul Cod civil prevede expres c dac proprietatea devlma se nate prin efectul unei legi speciale, normele din respectivul act normativ se vor completa cu cele privind regimul comunitii legale ce-i are sediul reglementrii n art. 339-359 din
164

Noul Cod civil. Acest regim se va aplica atunci cnd soii nu au ncheiat o convenie matrimonial ct i n ipoteza nulitii conveniei matrimoniale. Regimul, ca atare, nu este mult deosebit de cel din legislaia anterioar (art. 30 din Codul familiei) dar i concepia Noului Cod civil are un caracter supletiv i mutabil. Art. 329 din Noul Cod civil prevede, n acest sens, c alegerea unui alt regim matrimonial dect cel al comunitii legale se face prin ncheierea unei convenii matrimoniale. Art. 330 adaug c sub sanciunea nulitii absolute, convenia matrimonial se incheie prin nscris autentificat de notarul public, cu consimmntul tuturor prilor. Dac proprietatea comun n devlmie se nate n temeiul Codului civil ori ca efect al unei convenii, se vor aplica exclusiv normele privind regimul comunitii legale (art. 668 al. 2 din Noul Cod civil). Mai trebuie adugat c regimul proprietii devlmae se aplic numai actelor juridice ncheiate dup intrarea n vigoare a Noului Cod civil. Dreptul civil nu ofer o reglementare cu caracter general a proprietii comune n devlmie, configurarea acesteia fcndu-se dup regimul matrimonial consacrat prin art.30 din Codul familiei1. Acest regim se caracterizeaz prin faptul c proprietatea dobndit de soi n timpul cstoriei aparine nefracionat, devlma, ambilor titulari2. Trstura evideniat mai sus, care se constituie ntr-un criteriu de definire a proprietii devlmae, n general, se exprim n aceea c titularii dreptului de proprietate nu i au drepturile determinate i exprimate printr-o anumit cot3. Dar proprietatea n devlmie nu-i are izvorul numai n regimul matrimonial obligatoriu menionat mai sus. n cadrul regimului politic anterior a existat o proprietate n devlmie ntre membrii familiilor de rani cooperatori, care avea ca obiect bunurile
Potrivit art.30 din Codul familiei, Bunurile dobndite n timpul cstoriei, de oricare dintre soi, sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune. Orice convenie contrar este nul. 2 T.S. dec. civ. 2171/1980 n C.D. 1980, pag.108; T.S. dec. de ndrumare nr.19/1960 n C.D. 1960, pag.26; I. Mihu, R. Petrescu, Ocrotirea familiei n dreptul socialist romn, Edit. politic, Buc. 1989; D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comun al soilor, Casa de editur i pres ansa S.R.L., Buc. 1993, pag.44. 3 Gh. Toma, .a., Dicionar de dreptul familiei, Edit. tiinific i Enciclopedic, Buc. 1984, pag.150.
1

165

dobndite n intervalul de timp ct respectivele familii durau, i anume: casa de locuit, anexele gospodreti, animalele de producie, inventarul agricol mrunt etc. Un asemenea caz de devlmie a existat pn la adoptarea Constituiei din 21 aug. 1965. Dup 1989, Decretul lege nr.42/30 ian.1990, privind stimularea rnimii face meniunea expres c terenul aferent casei, curtea, animalele gospodreti, constituie proprietate particular, ceea ce exclude devlmia. Exist, de asemenea, un drept de proprietate devlma, constituit pe baze convenionale. n cazul acesta, dou sau mai multe persoane prin acordul lor de voin valabil exprimat, pot stabili c anumite bunuri pe care le dobndesc mpreun sau separat, ntr-o anumit perioad de timp, se vor afla n proprietatea lor devlma1. De regul, prin nelegerea lor, prile stabilesc durata devlmiei. Dac, ns, prile la convenie nu au stabilit aceast durat (nici n momentul ncheierii i nici la o dat ulterioar, instana de judecat o va stabili n funcie de neexecutarea obligaiilor asumate de ctre pri). Concubinii, de exemplu, care nu beneficiaz de comunitatea de bunuri prevzut de art.30 din Codul familiei (aplicabil numai bunurilor dobndite n timpul cstoriei) ar putea ncheia o convenie, prin care s se constate c bunurile dobndite de oricare dintre ei sunt supuse proprietii devlmae, dup cum ar putea ncheia o convenie prin care s se constate c bunurile dobndite de ei sunt proprietate pe cote pri, n raport de contribuia fiecruia, indiferent pe numele cruia au fost achiziionate2. Devlmia legal Legislaia n vigoare cunoate un singur caz de devlmie legal ce-i are temeiul i explicaia n comunitatea de bunuri a soilor (art.30 din Codul familiei). n legtur cu acest caz de proprietate comun, trebuie fcute unele distincii ntre proprietatea devlma i comunitatea de bunuri,

L. Pop, op. cit., pag.181. n unele state (Frana) asemenea convenii se ncheie tot ntre soi n cadrul regimului matrimonial alternativ (legal sau convenional). 2 C.S.J. dec. civ. 793/1990 n V. Bogdnescu .a. op. cit., pag.19 23; n spe instana suprem a apreciat c fiecare dintre concubini (coproprietari) este ndreptit s fac dovada, potrivit dreptului comun, chiar i prin prezumiile reglementate de art.1203 Cod civil, c a dobndit bunul prin contribuie material comun i egal.
1

166

ntre proprietatea devlma i coproprietate (proprietatea pe cote pri) i ntre comunitatea de bunuri i coproprietate. 2.5.2. Proprietatea devlma i comunitatea de bunuri Ca modalitate a dreptului de proprietate, devlmia nu trebuie confundat cu comunitatea matrimonial de bunuri a soilor, aceasta din urm avnd o sfer mult mai larg de cuprindere dect proprietatea devlma. Comunitatea de bunuri a soilor include nu numai dreptul de proprietate ci i celelalte drepturi patrimoniale (reale i de crean) precum i obligaiile patrimoniale. Aa privit, comunitatea de bunuri, d expresie patrimoniului comun al soilor, alctuit din drepturi i obligaii. n cadrul raporturilor patrimoniale dintre soi, rolul precumpnitor revine comunitii de bunuri. Aceasta constituie o prezumie absolut (juris et de jure). Separaia de bunuri reprezint excepia (cu rol subsidiar), i ca orice excepie, este expres i limitativ reglementat de lege. Rezult, din cele prezentate, c regimul matrimonial al comunitii de bunuri este, n concepia dreptului romnesc, un regim legal i obligatoriu, fiind nul orice convenie contrar1. Ct privete proprietatea n devlmie a soilor, aceasta are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ctre ei sau de oricare dintre ei, n timpul cstoriei. Aadar, bunurile dobndite de ctre soi intr sub regimul devlmiei dac ntrunesc dou condiii: 1. o condiie temporal, care presupune ca bunurile s fi fost dobndite n timpul cstoriei; 2. o condiie negativ, care impune ca acele bunuri s nu fac parte din categoria bunurilor proprii ale soilor, prevzute expres de art.31 din Codul familiei.

Vezi art.30 alin.2 din Codul familiei. n lumina acestui articol sunt nule att conveniile ncheiate ntre viitorii soi, n vederea cstoriei ct i conveniile ncheiate ntre soi n timpul cstoriei sau cele ncheiate ntre viitorii soi, de soi ori de vreunul dintre acetia, cu terele persoane de natur s lezeze regimul matrimonial unic al comunitii devlmae. Vezi C. Oprian, Situaia juridic a bunurilor soilor n timpul cstoriei n J.N. nr.5/1954, pag.641; I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. Academiei, Buc., 1989, pag.70. La rndul ei, practica judiciar este axat pe aceeai idee; Vezi T.S. dec. civ. nr.31/1960 n C.D. 1960, pag.262; T.S. dec. civ. 759/1985 n R.R.D. nr.1/1986, pag59.
1

167

Calificarea noiunii de bun se face, n general, prin prisma definiiei formulate de doctrina dreptului civil, care vizeaz orice valoare economic ce este util pentru satisfacerea nevoilor materiale i spirituale ale omului i este susceptibil de aproprierea sub forma dreptului patrimonial1. n sens larg (lato sensu) noiunea de bun desemneaz att lucrul ct i dreptul patrimonial care are ca obiect acel lucru. n dreptul familiei, ns, noiunea de bun, raportat la regimul comunitii codevlmae a soilor, are o semnificaie i mai larg pentru c desemneaz att lucrurile care pot fi obiect de drepturi, ct i obligaiile patrimoniale i aciunile privind lucrurile i drepturile patrimoniale2. n doctrina i practica din acest domeniu s-a pus i problema interpretrii corecte a noiunii de dobndire a bunurilor ce alctuiesc patrimoniul comun al soilor. A dobndi, n sensul artat, nseamn a deveni titularul unui drept real sau de crean, indiferent care ar fi izvorul acestor drepturi: acte juridice, fapte juridice sau pura i simpla putere a legii3. i sintagma n timpul cstoriei reclam unele clarificri. Durata comunitii devlmae de bunuri a soilor este marcat de nceputul cstoriei i de sfritul acesteia (prin ncetare sau desfacere). Dac nceputul cstoriei este un moment ce nu ridic probleme, fiind invariabil legat de ncheierea actului de cstorie n condiiile prevzute de lege, sfritul cstoriei poate fi legat de mai multe mprejurri. Astfel, cstoria nceteaz fie la data decesului fizic constatat al unuia dintre soi, ori al ambilor, fie la data fixat prin hotrrea judectoreasc declarativ de moarte4. Sunt, de asemenea, motive de ncetare a cstoriei, nulitatea i anulabilitatea, care, dac se aplic, au efect retroactiv, considerndu-se
Gh. Beleiu, Introducere n dreptul civil, Casa de Editur i Pres ansa S.R.L. Bucureti, 1995, pag.90. 2 Gh. Piticari, Dreptul familiei, Univ. Al. Ioan Cuza Iai, 1981, pag.27; I. P. Filipescu, op. cit., pag.77. 3 C. Oprian, Salariul fiecruia dintre soi este un bun comun sau un bun propriu?, n L.P. nr.10/1957, pag.1189, citat de I.P.Filipescu n op. cit., pag.78. 4 Cu privire la procedura declarrii morii prezumate, a se vedea: Legea nr.173/1941 pentru declararea morii prezumate a celor disprui; Decretul nr.399/1948 privitor la declararea morii prezumate a celor disprui cu ocazia rzboiului; Decretul nr.31/1954 privind persoanele fizice i persoanele juridice; Decretul nr.32/1954 pentru punerea n aplicare a Codului familiei.
1

168

c soii nu au fost niciodat cstorii. Ca atare, comunitatea de bunuri rmne fr temei juridic1. Desfacerea cstoriei, prin divor, atrage i ea ncetarea comunitii de bunuri, pe data rmnerii definitive a hotrrii de divor. n legtur cu durata comunitii devlmae de bunuri a soilor, s-a pus i problema (controversat n teorie, dar mai ales n practic) dac bunurile dobndite pe timpul separaiei n fapt intr sau nu sub acest regim. Soluiile practicii judiciare sunt nuanate n acest sens. Opinia dominant este c, perioadele despririlor n fapt, trebuie incluse n intervalul de timp considerat al cstoriei. n acelai timp, ns, se atrage atenia c n soluionarea cererii de partajare a bunurilor comune, trebuie avut n vedere contribuia fiecrui so la dobndirea bunurilor ce alctuiesc patrimoniul codevlma2. Pe durata comunitii de bunuri a soilor, exercitarea atributelor dreptului de proprietate are un caracter organizat prin lege. Este ilustrativ, n acest sens, art.35 din Codul familiei, care precizeaz c soii administreaz i folosesc mpreun bunurile comune i dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soi, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt so. Cu toate acestea, nici unul dintre soi nu poate nstrina i nici nu poate greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune, dac nu are consimmntul expres al celuilalt so. Prin articolul menionat, legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi, n temeiul creia, se presupune c un so, care exercit prerogativele proprietii asupra bunurilor comune, are i consimmntul celuilalt so, acionnd deci att n nume propriu, ct i ca reprezentant al celuilalt so. Prezumia consacrat de art.35 din Codul familiei are un caracter relativ, astfel c ea va putea fi rsturnat ori de cte ori cellalt so va proba c s-a opus la ncheierea actelor privind bunurile comune. Dar chiar atunci cnd este operant, prezumia de mandat tacit reciproc cunoate unele ngrdiri. Astfel, prin nelegerea celor doi soi
Excepie de la aceast regul face cstoria putativ (dac ambii soi au fost de bun credin). 2 M. Eliescu, op. cit., pag.200; c. erbnescu, not n L.P. nr.2/1959, poag.96. Pentru soluiile practicii judiciare a se vedea T.S. dec. de ndrumare nr.19/1960 n C.D.1960, pag.30; T.S. dec. civ.497/1963 n J.N. nr.6/1964, pag.160; T.S. dec. civ. 1241/1970 n R.R.D. 6/1970, pag.150. Pentru un punct de vedere contrar, a se vedea I. P. Filipescu, op. cit., pag.83 i practica menionat.
1

169

sau unilateral, mandatul poate fi restrns numai la un anumit act sau la anumite acte juridice ce au ca obiect anumite bunuri comune1. De asemenea, mandatul tacit reciproc de reprezentare ntre soi este limitat n mod expres i prin lege. Astfel, n privina imobilelor bunuri comune, nici unul dintre soi nu va putea ncheia acte de dispoziie, fr consimmntul expres al celuilalt so (art.35 al.2 din Codul familiei). Actele ncheiate cu nclcarea dispoziiilor de mai sus sunt lovite de nulitate relativ i total2. 2.5.3. Proprietatea devlma i coproprietatea (proprietatea pe cote pri) Regimul juridic al celor dou forme de proprietate comun prezint unele asemnri dar mai ales deosebiri. Dreptul de proprietate n devlmie se aseamn cu dreptul de proprietate pe cote pri prin faptul c n ambele cazuri prerogativele aparin mpreun i concomitent mai multor persoane, bunurile ce alctuiesc obiectul proprietii nefiind fracionate n materialitatea lor. Pot fi reinute, de asemenea, unele note comune i-n privina ncetrii comunitii de bunuri n ambele situaii, de regul, prin mpreal. Numai c, dac n cazul proprietii comune pe cote pri, mprirea bunurilor se face potrivit cotelor prestabilite, a cror ntindere este cunoscut, n cazul proprietii devlmae a soilor, ntinderea dreptului fiecrui so se face cu prilejul partajrii bunurilor comune. Mai importante sunt, ns, notele distinctive ale celor dou forme de proprietate comun: dac n cazul proprietii pe cote - pri partea fiecrui coproprietar este cunoscut, fiind determinat sub forma unei fraciuni matematice (chiar dac bunul n materialitatea sa rmne nefracionat), n cazul proprietii devlmae, partea fiecrui codevlma nu este determinat (nici mcar ca o cot parte matematic, ideal i abstract); proprietatea comun pe cote pri poate avea ca izvor cauze diferite: legea, succesiunea, convenia prilor, pe cnd proprietatea
M. Georgescu, Al. Oproiu, Reflexii cu privire la limitele mandatului tacit n cadrul raporturilor patrimoniale dintre soi n R.R.D. nr.4/1982, pag.29-32. 2 C.S.J. dec. civ. 1992/1993 n Dreptul nr.7/1994, pag.80.
1

170

devlma are ca suport juridic convenia prilor sau cstoria (n cazul devlmiei legale); proprietatea comun pe cote pri nu este legat, de regul, de identitatea sau calitile coproprietarilor, pe cnd proprietatea devlma (fie c este legal sau convenional)are caracter intuitu personae. proprietatea comun pe cote pri ofer coproprietarilor posibilitatea de a dispune liber de cota parte ideal din drept ce-i aparine n exclusivitate. n cazul proprietii devlmae, titularii nu pot nstrina cota parte ce le revine, ct vreme aceasta nu este cunoscut; n cazul proprietii comune pe cote pri, un coproprietar poate face acte de folosin asupra bunurilor comune n msura n care nu aduce atingere folosinei concomitente a celorlali proprietari i nu schimb destinaia bunurilor respective (altfel spus actele de folosin pot fi fcute cu consimmntul tuturor proprietarilor comuni, cu unele corective aduse de practica judiciar). Dimpotriv, n cazul proprietii devlmae a soilor opereaz prezumia de mandat tacit reciproc, astfel c dac un so face singur acte de administrare i de folosin se presupune c are i consimmntul celuilalt so. ct privete atributul dispoziiei trebuie, de asemenea, reinut c n cazul proprietii comune pe cote pri, actele de dispoziie asupra ntregului bun se pot face numai cu acordul tuturor coproprietarilor, pe cnd n cazul proprietii devlmae a soilor, un so poate dispune (cu unele excepii1) de bunurile comune, fiind socotit c are i consimmntul celuilalt so. 2.5.4. Comunitatea de bunuri i coproprietatea Dei ntre soi, n timpul cstoriei, opereaz comunitatea de bunuri ei pot s apar i ca titulari ai dreptului de proprietate pe cote pri. Astfel, un so ar putea achiziiona n comun cu o alt persoan (printele celuilalt so, de exemplu sau chiar un ter) un bun. Partea

Fac excepie bunurile imobile n privina crora se cere consimmntul expres al celuilalt so (art.35, al.2 Codul familiei).
1

171

acelui so din coproprietate constituie un bun comun n msura n care achiziia are ca suport material patrimoniul comun al soilor1. n practica judiciar s-a apreciat c proprietatea comun pe cote pri i comunitatea de bunuri coexist i n cazul n care un so, separat n fapt, dobndete bunuri mpreun cu concubinul su. ntre soul aflat n concubinaj cu o alt persoan i cellalt so, operant este comunitatea de bunuri (dar numai pentru partea ce revine din coproprietatea soului desprit n fapt). n privina bunurilor dobndite de soul desprit n fapt cu un concubin, operant este coproprietatea2. 3. PROPRIETATEA REVOCABIL (ANULABIL SAU REZOLUBIL) Proprietatea revocabil3 este acea modalitate juridic a dreptului de proprietate care exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept ameninat cu pierderea sa n cazul ndeplinirii unei condiii rezolutorii sau n cazul admiteri aciunii n anulare4.
T.S. dec civ 388/1971 n CD 1973, pag.135. pentru comunitatea de bunuri i coproprietate, a se vedea i T.S. dec. civ. 388/1971 n R.R.D. nr.11/1971; T.S. dec. civ. 1104/1958 I. Mihu .a., Repertoriu de practic judiciar, Buc. 1968, pag.163. 2 Trib jud. Neam dec. 210/1982 n R.R.D. nr.5/1983, pag.60. 3 n legtur cu aceast modalitate a dreptului de proprietate, punctele de vedere exprimate n doctrina juridic nu au un caracter unitar. n opinia majoritar modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun cu formele sale. ntr-o alt opinie sunt evideniate numai dou modaliti ale dreptului de proprietate: proprietatea rezolubil care include i proprietatea anulabil i proprietatea comun. Controversa privete proprietatea anulabil care este considerat fie o modalitate distinct a dreptului de proprietate, fie ca o form de manifestare a proprietii rezolubile. S-a conturat i un al treilea punct de vedere care, pornind de la asemnrile dintre proprietatea rezolubil i cea anulabil reflectate n efectul identic unei condiii rezolutorii pe care l are admiterea aciunii n anulare, dar reinnd i deosebirile dintre condiia rezolutorie i aciunea n anulare, propune o singur modalitate a dreptului de proprietate proprietatea revocabil care cuprinde att proprietatea rezolubil ct i proprietatea anulabil. La aceast modalitate se adaug, desigur, proprietatea comun. mbrim acest punct de vedere ntruct dei, proprietatea rezolubil se apropie sub aspectul efectelor de proprietatea anulabil (i din acest unghi ambele pot fi privite ca proprietate revocabil), ele nu pot fi contopite astfel nct proprietatea rezolubil s o absoarb pe cea anulabil sau invers. Pentru aceast opinie a se vedea, T. Smbrian, Proprietatea n sistem time sharing proprietate periodic o nou modalitate a dreptului de proprietate, n Dreptul nr. 5/1997, pag. 37 38. 4 L. Pop, op. cit. pag. 156.
1

172

Modalitatea menionat se exprim sub dou forme: proprietatea rezolubil (cnd dreptul de proprietate a fost dobndit sub condiie rezolutorie) i proprietatea anulabil (cnd dreptul de proprietate a fost dobndit n baza unui act anulabil nul relativ). 3.1. Proprietatea rezolubil 3.1.1. Noiune Fiind sub semnul unei condiii rezolutorii, proprietatea rezolubil este supus riscului dispariiei ca urmare a revocrii retroactive a dreptului de proprietate, n ipoteza n care s-a ndeplinit condiia rezolutorie1. De aceea, existena sa n patrimoniul dobnditorului este nesigur, putnd fi desfiinat pentru a se ntoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Soarta acestei proprieti depinde de soarta condiiei ce o afecteaz. n timp ce dobnditorul unui lucru sub condiie rezolutorie este ameninat de mplinirea condiiei, transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv asupra aceluiai lucru. De aceea, bunul transmis sub condiie rezolutorie aparine concomitent la doi proprietari (ambii aflai sub semnul incertitudinii). Dobnditorul, proprietar actual dar sub condiie rezolutorie are un drept provizoriu care este ameninat de ndeplinirea condiiei, iar transmitorul, proprietar i el, dar sub condiie suspensiv, deci proprietar eventual, are posibilitatea de a deveni proprietarul aceluiai bun, dac se realizeaz condiia suspensiv. Proprietatea rezolubil poate rezulta din orice act translativ de proprietate sub condiie rezolutorie: contract, testament, dup cum poate rezulta chiar din lege2.
Condiia este rezolutorie atunci cnd ndeplinirea ei determin desfiinarea obligaiei (art. 1401 Noul Cod civil) 2 Art. 830 Cod civil reglementeaz un caz n care condiia rezult din dispoziiile legii. Potrivit acestui articol, cnd donaiunea este revocat pentru nendeplinirea condiiilor, bunurile reintr n mna donatorului, libere de orice sarcin i ipotec. Coninutul acestui articol a fost preluat cu unele corective de ctre art. 1029 din Noul Cod civil care prevede c atunci cnd donaia este revocat pentru nendeplinirea sarcinilor bunul reintr n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra lui cu respectarea regulilor care guverneaz efectele restituirii prestaiilor fa de teri.
1

173

3.1.2. Cazuri de apariie Proprietatea rezolubil rezultat dintr-un act translativ de proprietate n practica judiciar n mod constant s-a apreciat c ori de cte ori un bun a fost transmis sub condiie, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv. n cazul vnzrii cumprrii unui teren, de exemplu, realizarea condiiei face ca dreptul cumprtorului s dispar, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar vnztorul redevine proprietar, ca i cum nu ar fi vndut niciodat. Problema s-a pus astfel n soluionarea unei spee1 n care fosta C.A.P. a vndut prtului n 1990 o suprafa de teren pentru ridicarea unei locuine sub condiia autorizrii i executrii construciei ntr-un termen de 2 ani, socotit de la ntocmirea actului de nstrinare. Condiia nefiind ndeplinit, actul de vnzarecumprare a fost desfiinat de drept, astfel c terenul a reintrat n patrimoniul C.A.P., fiind atribuit apoi, prin reconstituirea dreptului de proprietate, adevratului proprietar. n mod justificat instana de judecat a apreciat c dac terenul a fost atribuit sub condiie i aceasta s-a ndeplinit, vnztorul redevine proprietar2, aceste efecte producndu-se de drept, fr a fi necesar pronunarea rezoluiunii3. Interpretarea dat de instana de judecat corespunde cu prevederile art.1019 din vechiul Cod civil care prevede c odat ndeplinit condiia rezolutorie, creditorul (dobnditorul) este obligat s restituie ceea ce a primit, situaie care i are raiunea n desfiinarea de drept a vnzrii-cumprrii i care face s dispar dreptul cumprtorului. Suntem, de asemenea, n prezena unui contract afectat de o condiie rezolutorie n situaia n care vnztorul nstrineaz lucrul su sub condiia c, dac la un anumit termen cumprtorul nu pltete preul, vnzarea se consider desfiinat de plin drept. Sau, dac nstrintorul doneaz un lucru unei persoane sub condiia c dac

Judectoria Suceava, sent. civ. 5374/1992 n Dreptul nr.8/1993, pag.51-52. I. Rosetti Blnescu, .a., Principiile dreptului civil romn, Buc. Edit de stat 1947, pag.180-181. 3 D. Alexandresco op. cit., pag.76
1 2

174

dobnditorul va muri naintea donatorului, acel lucru s se ntoarc n patrimoniul su, donaia este afectat de condiia rezolutorie. i vnzarea-cumprarea bunurilor aflate n indiviziune este afectat de o condiie rezolutorie. Dac prin mpreal bunul vndut revine n proprietatea fostului coprta (nstrintor) dreptul dobnditorului se va consolida retroactiv, devenind pur i simplu. Cnd, ns, bunul comun revine, prin mpreal, altui coproprietar, nstrinarea se desfiineaz, prin efectul declarativ al mprelii1 n cazurile artate, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, pe cnd transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv. n practic poate fi ntlnit i situaia n care transmitorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar dobnditorul este proprietar sub condiie suspensiv. Aa este cazul n care o persoan transmite lucrul unei alte persoane sub o condiie suspensiv (de a reui la un anumit examen). Transmitorul rmne mai departe proprietarul lucrului donat, pn n momentul n care condiia suspensiv se realizeaz. El nu mai are, ns, un drept de proprietate pur i simplu (ci un drept rezolubil), ntruct, n momentul realizrii condiiei suspensive, dobnditorul devine proprietar cu efect retroactiv (din momentul ncheierii actului translativ de proprietate). Proprietatea rezolubil rezultat din lege Dreptul de proprietate afectat de o condiie rezolutorie poate izvor i din lege, cum ar fi, n cazurile mai reprezentative la care ne referim, n cele ce urmeaz: potrivit art.937 Cod civil de la 1865 donaiile ntre soi sunt revocabile. De aceea, soul donator putea cere oricnd2 revocarea donaiei fcut celuilalt so, iar dreptul de proprietate dobndit de ctre donatar depindea de atitudinea celuilalt so (dac va revoca sau nu donaia)3. Din formularea acestui articol rezult c donaia ntre soi devenea irevocabil numai n momentul decesului donatorului, putnd fi revocat inclusiv dup desfacerea cstoriei, i chiar dup moartea donatarului. Noul Cod civil
T.S. dec. civ. 1412/1964 n J.N. nr.4/1966, pag. 131. n condiiile acestui articol donatorul putea cere revocarea donaiei i dup desfacerea cstoriei i chiar dup moartea donatarului. Numai n momentul decesului donatorului, donaia devenea irevocabil. 3 Donaiile ntre soi pot avea ca obiect numai bunuri proprii (art.30 codul familiei).
1 2

175

aduce n privina donaiilor ntre soi o important modificare n sensul c donaia ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul cstoriei. Rezult de aici c donaia ntre soi este supus unei duble condiii: 1. donaia s se fi fcut n timpul cstoriei 2. revocarea donaiei trebuie s fi avut loc tot n timpul cstoriei, aa fiind n momentul desfacerii cstoriei donaiile fcute n timpul cstoriei i nedesfcute n acest timp, devin irevocabile. Aceast reglementare reprezint o excepie de la regula irevocabilitii donaiilor1 potrivit art.830 Cod civil de la 1865 cnd donaiunea este revocat pentru nendeplinirea condiiilor, bunurile reintr n mna donatorului libere de orice sarcin i ipotec. Dispoziia acestui articol este reiterat de art. 1029 din Noul Cod civil care prevede c dac donaia este revocat pentru nendeplinirea sarcinilor, bunul reintr n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra sa2. art.836 din Codul civil din 1865 prevede c: donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni n momentul perfectrii lor, sunt revocate de plin drept, dac donatorului i se nate un copil, chiar postum. n cazul acesta dreptul de proprietate al donatarului va fi sau nu revocat, dup cum donatorului i se nate sau nu un copil. Noul Cod civil nu mai prevede revocarea donaiei pentru surveniena de copil(art. 1020 coroborat cu art. 96 din Legea 71/2011 de punere n aplicare a Noului Cod civil). Acest articol prevede c dispoziia din vechiul Cod civil privind revocarea donaiilor pentru surveniena de copil, nu se aplic n cazul n care copilul s-a nscut, dup intrarea n vigoare a Noului Cod civil. Pentru copiii nscui nainte de intrarea n vigoare a Noului Cod civil se poate cere nc revocarea donaiei. n cazul construciei ridicate de o persoan pe terenul alteia (art.494 din vechiul Cod civil), ct vreme proprietarul terenului nu i-a manifestat voina de a prelua construcia, constructorul
Principiul irevocabilitii donaiilor este expres prevzut de ctre art. 801 din Codul civil de la 1865. El poate fi dedus i din interpretarea art. 1015 care se refer la clauzele ce permit donatorului s revoce prin voina sa donaia. Rezult c n afara acestor situaii donaia este irevocabil. 2 Observm c spre deosebire de vechea reglementare art. 1029 din Noul Cod civil folosete expresia, mai larg, de drepturi constituite asupra sa.
1

176

exercit o posesie corespunztoare dreptului de proprietate rezolubil. Dreptul su de proprietate asupra construciei este ameninat a fi desfiinat cu efect retroactiv1. Dispoziiile acestui articol se nscriu n contextul, mai larg, al articolului 577 din Noul Cod civil care prevede c proprietarul imobilului asupra cruia sau efectuat unele lucrri (construcii, plantaii, orice alte lucrri). Devine proprietarul acestora dac i-a exprimat voina n acest sens. Legea nr.18/1991 privind fondul funciar reglementeaz atribuirea de terenuri unor persoane (altfel dect prin reconstituirea dreptului de proprietate), prin art.39. Dobndirea dreptului de proprietate, n cazul artat, depinde de ndeplinirea anumitor condiii prevzute expres prin legea menionat. Nerespectarea dispoziiilor legii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra pmntului primit, inclusiv a construciilor ridicate pe acesta2. Nendoielnic, dreptul de proprietate este dobndit, n acest caz, sub condiie rezolutorie, la mplinirea creia terenul se rentoarce n proprietatea statului3. 3.1.3. Efectele proprietii rezolubile

ntruct proprietatea rezolubil are o existen nesigur, provizorie, se pune problema efectelor acesteia asupra actelor juridice ncheiate pn la mplinirea condiiei. Rspunsul la aceast problem reclam unele precizri i distincii. n primul rnd, trebuie s distingem, ntre actele de administrare, care nu au ca scop ieirea lucrului din patrimoniu, ci se mrginesc la conservarea, ntreinerea i folosirea lucrului4 i actele de dispoziie5 care au ca scop ieirea bunului din patrimoniu pe un timp oarecare sau definitiv (parial sau total).
C. Sttescu, n legtur cu practica judiciar privind partajul unor construcii cldite fr autorizaie legal, n R.R.D. nr.12/1982, pag.25 2 Art. 43 din Legea nr. 18/1991 3 M Uliescu, op. cit., pag. 222. 4 . Asemenea acte pot fi: vnzarea recoltelor, nchirierea pe un termen pn la 3 ani, perceperea fructelor i veniturilor, msurile de conservare. Pentru detalii a se vedea, I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, op. cit., pag.148. 5 Asemenea acte pot fi: nstrinrile cu titlu oneros sau gratuit, constituirea de drepturi reale
1

177

n al doilea rnd, trebuie s distingem ntre situaiile n care: a) condiia rezolutorie este pendinte; b) condiia s-a realizat; c) condiia a czut. a) Ct vreme condiia rezolutorie este pendinte, dobnditorul sub o astfel de condiie poate exercita asupra lucrului toate drepturile unui proprietar pur i simplu, ntruct condiia nu afecteaz existena i efectele actuale ale unui drept, ci numai ncetarea i stingerea efectelor sale. El poate, aadar, s fac asupra lucrului att acte de administrare ct i de dispoziie sau poate transmite motenitorilor si proprietatea (cu caracterul su rezolubil). Toate actele sale vor fi, ns, sub semnul incertitudinii (provizoratului), fiind ele nsele rezolubile, pentru c nimeni nu poate constitui altora drepturi mai mari dect are el nsui1. Ct privete transmitorul lucrului, acesta fiind proprietar sub condiie suspensiv (nefiind un actual proprietar, ci unul eventual) nu poate face asupra lucrului acte de folosin sau de dispoziie2, productoare de efecte juridice actuale. Dac nstrineaz lucrul, actul su este tot sub condiie suspensiv, ceea ce nseamn c ar putea produce efecte juridice numai dac se ndeplinete condiia suspensiv. De asemenea, dreptul su se poate transmite motenitorilor, dar tot sub condiie suspensiv. b) n ipoteza n care condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv, ca i cum nu ar fi existat niciodat, pe cnd transmitorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat acte de transmitere (ci ar fi fost tot timpul un proprietar pur i simplu). Este o aplicare a prevederilor art.1019 n vechiul Cod civil potrivit crora: Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i incert. Ea nu suspend executarea obligaiei, ci numai oblig pe creditor a restitui ceea ce a primit, n caz de mplinire a evenimentului prevzut prin condiie. n Noul Cod civil condiia rezolutorie i are sediul reglementrii n art. 1401, care trebuie coroborat cu art. 1399. Art. 1399 prevede c este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un eveniment viitor i nesigur. Art. 1401, adaug c este rezolutorie acea condiie la ndeplinirea creia obligaia este desfiinat.
1 2

I.P.Filipescu, Dreptul de proprietate, op. cit., pag.144. n schimb, proprietarul sub condiie suspensiv poate face acte de conservare.
178

n consecin, dac dobnditorul a svrit, pn n momentul mplinirii condiiei acte juridice n favoarea terelor persoane, acestea urmeaz s cad n baza principiului nemo ad alium plus juris transferre potest quam ipse habet. n practic, aplicarea riguroas a acestui principiu prezint unele inconveniente, de aceea, legiuitorul a ncercat, n anumite cazuri, s-l evite. Astfel, potrivit art.834 din vechiul Cod civil desfiinarea donaiunii nu atrage dup sine desfiinarea nstrinrilor, ipotecilor sau a altor sarcini reale consimite de donatar n favoarea terilor, care iau transcris actele juridice respective, mai nainte ca donatorul s-i fi nscris sau menionat pe marginea transcrierii actului de donaie, n registrele de publicitate imobiliar, un extras al aciunii prin care se cere revocarea acestui act de donaie. ntr-o exprimare asemntoare art. 1029 din Noul Cod civil prevede c revocarea pentru ingratitudine nu are nici un efect n privina drepturilor reale asupra bunului donat dobndite de la donator, cu titlu oneros, de ctre terii de bun credin i nici asupra garaniilor constituite n favoarea acestora. n cazul bunurilor supuse unor formaliti de publicitate, dreptul terului trebuie s fi fost nscris anterior nregistrrii cererii de revocare n registrele de publicitate aferente. Observm c, n timp ce vechiul Cod civil folosea noiunea, mai larg, de nstrinare, care includea i transmisiunile cu titlu gratuit, n concepia Noului Cod civil revocarea nu produce efecte asupra drepturilor nstrinate de ctre donatar dac drepturile reale s-au transmis prin acte cu titlu oneros, iar terii au fost de bun credin. De asemenea, n cazul raportului unei donaii, avnd ca obiect imobile, la masa succesoral, vechiul Cod civil prevede (art.765) c dac donatarul va fi nstrinat sau ipotecat imobilul supus raportului, mai nainte de deschiderea succesiunii, actele de nstrinare sau de ipotecare intervenite ntre el i teri vor fi meninute, cu toate c, n principiu, raportul imobilelor opereaz ca o condiie rezolutorie. n acelai sens se exprim i art. 1151 din Noul Cod civil, care instituie regula efecturii raportului prin echivalent, de la care se poate deroga doar prin voina donatarului. Este o regul opus celei din vechiul Cod civil care consacra regula efecturii raportului n natur. Art. 1151 alin. 2 enumer, printre situaiile n care donatarul dorete s fac raportul n natur i pe aceea n care este nc proprietarul bunului i nu l-a grevat cu o sarcin real, i nici nu l-a dat n locaiune pe o
179

perioad mai mare de 3 ani. Deducem din interpretarea acestui alineat c, n anumite condiii, drepturile reale constituite asupra bunului n favoarea terilor rmn valabile. Dar chiar atunci cnd regula menionat mai sus se aplic, ea nu lovete cu aceeai for actele de administrare sau cele de dispoziie. Prin mplinirea condiiei rezolutorii, actele de administraie nu sunt atinse. Ele rmn valabile, apreciindu-se c, n privina acestor acte proprietarul sub condiie rezolutorie acioneaz ca un mandatar al celuilalt proprietar. Aa fiind, fructele percepute de dobnditor i rmn acestuia1, (nefiind obligat s le restituie nstrintorului odat cu restituirea lucrului). Soluia se justific prin aceea c proprietarului sub condiie rezolutorie i se recunosc cel puin aceleai drepturi ca posesorului de bun credin2 Actele de dispoziie cu privire la bunul respectiv vor fi nule, urmnd a fi desfiinate cu efect retroactiv. De aceea, toate drepturile consimite de dobnditor asupra lucrului i toate nstrinrile fcute ctre teri, cad, cu consecinele prejudiciabile pentru teri, ce decurg de aici. De aceea, legiuitorul romn ncearc s ocoleasc acolo unde este posibil, desfiinarea retroactiv a actelor ncheiate de dobnditorul sub condiie. Unele legislaii (german sau elveian)au nlturat efectul retroactiv al condiiei, punnd la adpost terii de inconvenientele amintite mai sus. c) n situaia n care condiia rezolutorie nu se mplinete, dobnditorul i consolideaz dreptul su n mod retroactiv i toate actele pe care le-a ncheiat cu privire la bunul transmis pendente conditione rmn valabile. La rndul su, transmitorul (proprietar eventual) pierde dreptul su, n mod retroactiv, iar toate actele fcute de el vor fi desfiinate n mod retroactiv. 3.2. Proprietatea anulabil 3.2.1. Noiune

Perceperea fructelor este un act de administraie. Despre posesia de bun credin, a se vedea I.P. Filipescu, Dreptul de proprietate, op. cit., 1996, pag.145 i urmt.
1 2

180

La fel ca i proprietatea rezolubil, proprietatea anulabil exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept ameninat cu pierderea sa n cazul admiterii aciunii n anulare. Dreptul de proprietate anulabil este dobndit n baza unui act translativ de proprietate lovit de nulitate relativ (anulabil). Aciunea n nulitate relativ este supus prescripiei extinctive, n termenele generale de prescripie1. De aceea, ct timp termenul de prescripie a aciunii n anulare nu a expirat, dreptul de proprietate aparinnd dobnditorului este nesigur. Sub acest aspect proprietatea anulabil se apropie mult de proprietatea rezolubil pentru c un act translativ de proprietate ameninat de o cauz de anulare este i un act translativ afectat de o condiie rezolutorie. Stingerea efectelor acestui act i desfiinarea sa sunt condiionate de exercitarea i admiterea aciunii n anulare. Ct timp nulitatea relativ nu a fost acoperit prin confirmare2 expres sau termenul de prescripie a aciunii n anulare nu s-a mplinit, dreptul de proprietate al dobnditorului este afectat de aceast stare de incertitudine. Dup mplinirea termenului de prescripie sau dup confirmarea expres a actului, dreptul de proprietate al dobnditorului se va consolida ireversibil, devenind un drept pur i simplu. Ct privete confirmarea, aceasta valideaz definitiv actul translativ de proprietate, astfel c cel care l-a confirmat nu mai poate cere n justiie anularea actului i nici nu poate opune celeilalte pri, care ar urmri executarea, nulitatea actului3 Dac, ns, nuntrul termenului de prescripie, aciunea n anulare (nulitate relativ) este promovat i admis, dreptul de proprietate al dobnditorului se va desfiina, cu efect retroactiv. Retroactivitatea nulitii presupune nlturarea efectelor actului care s-au produs ntre momentul ncheierii acestuia i acela al anulrii sale efective. Ca o consecin a retroactivitii are loc repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii actului translativ de proprietate (restitutio in integrum).
Termenul general de prescripie este cel prevzut de art. 2517 din Noul Cod civil respectiv, 3 ani. Articolul menionat aduce pentru prima oar o consacrare legislativ termenului general de prescripie, care n practica vieii juridice anterioare avea o asemenea calificare n temeiul doctrinei i jurisprudenei. 2 Despre posibilitatea de acoperire prin confirmare a nulitii absolute, a se vedea El. Iftime, Introducere n studiul dreptului civil, Ed. Universitatea Suceava, 2003, pg. 170, 258-260. 3 I.P. Filipescu, op. cit., 1996, pag.147.
1

181

Restitutio in integrum ca i retroactivitatea privete efectele nulitii actului translativ de proprietate nu numai ntre prile raportului juridic creat (inter partes) ci i fa de terele persoane, potrivit principiului: resolutio jure dantis, resolvitur jus accipientis. Se apreciaz c dac transmitorul nu putea transmite un drept deoarece s-a desfiinat titlul su, prin anularea actului, nici subdobnditorul nu putea dobndi mai mult. Altfel spus, anularea actului translativ de proprietate (primar) atrage i anularea actului subsecvent, datorit legturii sale cu primul1.

Pentru detalii, a se vedea Gh. Beleiu, op. cit., pag.190 i urmt.


182

S-ar putea să vă placă și