Catastro

El catastro (del griego , "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales.
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1 Antecedentes 2 Actualidad 3 Catastro inmobiliario en Espaa

3.1 Concepto bsico

3.1.1 Val oracin

4 Referencia catastral

4.1 Espaa

5 Referencias 6 Vase tambin 7 Enlaces externos

Antecedentes
En la Roma antigua era la contribucin que pagaban "por cabeza" los nobles y terratenientes segn el patrimonio inmobiliario que posean. Se entenda, y se entiende an, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicacin, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribucin que se impone sobre los bienes inmuebles segn su produccin, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e hipotecas. Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, tambin en Egipto donde aparte de la funcin impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cclicas crecidas del Nilo.

Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino. El libro Becerro de las Behetras de Castilla es el mas antiguo catastro conocido, fiel reflejo de la organizacin territorial castellana y que deba de servir de base a una futura reforma. En Europa es donde la puntillosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez ms precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizado por Napolen Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto Espaa que lo implanta en Amrica durante la poca colonial. En 1749 se inici el que posiblemente es el ms importante ejemplo de la poca preestadstica en todo el mundo: el Catastro de Ensenada, que inclua censo de poblacin y muchos otros datos.

Actualidad
El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades que le dan sustento, las cuales son: 1. Dar una base para el planeamiento urbano y rural.

2. Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario.

3. Guardar la seguridad jurdica del derecho de propiedad a travs de la aprobacin y archivo de las mensuras, que son la base de las escrituras de traslacin y dominio. A su vez para cumplir con los tres elementos anteriores el catastro est dividido en tres secciones:

Catastro Fiscal: Fija por medio del avalo fiscal el valor de los bienes a fin de imponerle una contribucin proporcional.

Catastro Jurdico: El cual contempla la relacin entre el propietario o sujeto activo y la propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo.

Catastro Geomtrico: Encargado de la medicin, subdivisin, representacin y ubicacin del bien.

Catastro inmobiliario en Espaa

Es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economa y Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles urbanos, rsticos y de caractersticas especiales. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del registro de la propiedad, cuyos pronunciamientos jurdicos prevalecen, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. La incorporacin en el Catastro de los bienes y de las alteraciones de sus caractersticas, es obligatoria y se realiza por alguno de los siguientes mtodos: declaraciones, comunicaciones y solicitudes subsanacin de discrepancias

inspeccin catastral; pueden ser bien actuaciones de comprobacin e investigacin de hechos, actos, negocios y dems circunstancias relativas a los inmuebles susceptibles de originar una incorporacin o modificacin en el Catastro, bien de informacin, de valoracin y de informe y asesoramiento.

Concepto bsico
No existe un nico concepto del catastro. La definicin que ms se aproxima es: El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un pas o regin de ste, permanente y metdicamente actualizado mediante cartografiado de los lmites de las parcelas y de los datos asociados a sta en todos sus mbitos. De ah podemos establecer algunos elementos esenciales: Es un inventario o registro pblico; al servicio no slo de las distintas Administraciones sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite la consulta y certificacin de los datos. Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado mbito territorial. Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien inmueble, la realidad fsica. Contiene informacin relativa a esos bienes inmuebles: datos grficos (cartografa parcelaria y croquis catastral) y alfanumricos (fsicos, econmicos y jurdicos). Soporte de mltiples aplicaciones fiscales y econmicas. Es un sistema de informacin del territorio rpido, fcil y eficaz.

Valoracin
Los actos resultantes de estos procedimientos de incorporacin deben ser motivados. La formacin y mantenimiento del Catastro, as como la difusin de la informacin catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden, entre otras, la valoracin, la inspeccin y la elaboracin y gestin de la cartografa catastral, se ejercern por la Direccin General del Catastro, directamente o a travs de las distintas frmulas de colaboracin que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones pblicas, salvo la coordinacin de valores y la de aprobacin de las ponencias de valores que deben ser ejercidas en todo caso por la Direccin General del Catastro.

Referencia catastral
Los bienes inmuebles tienen asociado un identificador nico y obligatorio en el catastro, denominado "referencia catastral".

Espaa
En Espaa ese identificador est compuesto por veinte caracteres alfanumricos, organizados de distinta forma segn la parcela sea urbana o rstica:

En las parcelas urbanas, los 7 primeros dgitos indican el nmero de la parcela, los 7 caracteres siguientes la hoja del catastro en la que se encuentra, los 4 siguientes sealan el inmueble concreto dentro de la finca, y los dos ltimos caracteres son de control (para detectar una posible errata en la transcripcin).

En las parcelas rsticas se indica la provincia (2 dgitos), el municipio (3 dgitos), el sector (una letra), el polgono (3 dgitos), la parcela (5 dgitos) y el inmueble dentro de la parcela (4 dgitos), con los dos ltimos caracteres sirviendo para la funcin de control.1

http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?23514-Catastro-yregistro-de-la-propiedad
Catastro y registro de la propiedad
Alguien puede darme una explicacin sencilla sobre cual es la labor del catastro y registro de la propiedad, las diferencias y la obligatoriedad legal o no de registrarlas en ambas entidades? gracias La labor del catastro es cobrarte tus impuestos. Es obligatorio dar de alto en el catastro los bienes inmuebles, fincas, solares, etc para que hacienda te pueda cobrar el correspondiente impuesto. Lo que haces es declarar que tienes tal bien, para que ellos calculen cuanto deben cobrarte. Si luego no es tuyo, no es su problema, no haberlo declarado .

Por supuesto obligatorio de todas, todas . El registro de la propiedad es donde se hace constar que el bien es tuyo. No tiene carcter fiscal sino de constancia fehaciente de la posesin. No se si es obligatorio, pero si no registras un bien que has comprado, se podra hacer una segunda venta, ya que en los papeles consta que es del anterior propietario. Tu veras .

Hola; No es obligatorio hacer escrituras pblicas, pero si muuy recomendable. Se pueden dar contratos privados de compraventa y son validos respecto a la propiedad y otros derechos, pero no son inscribibles en el registro de la propiedad. Mientras que una escritura pblica, ante notario, si..y una vez que se hace prevalece ante todo lo dems. (al parecer). Asi que la mayor seguridad juridica en la compraventa se consigue haciendo escritura pblica que se inscribe en el registro de la propiedad. Lo malo que los notarios al parecer ser llevan un pico. No es raro que los datos del catastro y escrituras o registro no coincidan sobre todo en pueblos, con fincas que han sufrido muchas transmisiones de padres a hijos o entre familiares, herencias y esas cosas.. No es raro tambin que esten registrados a nombres de fallecidos tampoco..Y por supuesto que los datos del catastro no coincidan con los del registro.

Hola, Por seguir aadiendo ms informacin, piensa que la figura del registro de la

propiedad no existe en todos los pases: falta precisamente all donde hay ms pobreza, no casualmente, porque no hay nada ni nadie que garantice que esa finca es tuya y quedas a merced del ms espabilado que te la quita por la fuerza. Eso est pasando ahora en algn pas de Amrica latina. Desde Espaa se ha hecho una oferta, conjuntamente por notarios y registradores de la propiedad, para organizarles esos sistemas y registros y evitar que cualquier multinacional siga expoliando de sus tierras a los nativos. Saludos, Me ha quedado mas o menos claro, pero tengo una duda, yo nunca podria vender una parcela dos veces porque al inscribirla en el catastro el comprador vera que esta a nombre de otra persona que no es quien te la ha vendido, ademas si el vendedor te presenta una escritura a su nombre tu ya sabes de quien es no? no acabo de entender porque hace falta esa otra figura del registrador de la propiedad...

Originalmente publicado por muten

Me ha quedado mas o menos claro, pero tengo una duda, yo nunca podria vender una parcela dos veces porque al inscribirla en el catastro el comprador vera que esta a nombre de otra persona que no es quien te la ha vendido, ademas si el vendedor te presenta una escritura a su nombre tu ya sabes de quien es no? no acabo de entender porque hace falta esa otra figura del registrador de la propiedad... Legu seguro te lo aclararia mejor, pero....una parcela a nombre de alguien en el catastro NO significa que sea de su propiedad o tenga derechos sobre ella, solo que a efectos fiscales las obligaciones recaen en esa persona. Lo que va a misa ante unos tribunales es la escritura, que deberia estar inscrita en el registro de la propiedad..donde sus datos,S superficie, cargas, etc..son pblicos. Solo la escritura o los datos del registro son lo que dan garantias de propiedad. Si cuando se ha producido una compra-venta no se ha escriturado y registrado, (muy recomendable) al menos se deber haber firmado un contrato privado de compraventa, en ese caso esto determina la propiedad de la finca, pero no los datos del catastro... ahora que por ahi hay gente que se ha "comprado o vendido" un terreno con un apreton de manos..entonces como comprador te expones muchisimo, claro.

Para ponerte un ejemplo, un cliente mio ha tenido declarada en el catastro la finca del vecino (sin querer, por supuesto), y pagado impuestos por ella durante los 10 ltimos aos... Al ir a hacer obra en su parcela, descubrimos que el plano catastral no se corresponda con la finca, sino con las dos colindantes...

Catastro sirve a intereses hacendsticos; el registro al conocimiento de la atribucin de la propiedad de un bien.

Una misma finca puede estar dividida en el registro, pero ser slo una en catastro. El titular catastral ser el que pague el IBI, pero nunca podra enajenar la finca registrada a nombre del otro propietario. Por otra parte, si no registras tu propiedad el anterior propietario podra volver a venderla.

Ante un juez, un certificado catastral no vale de nada. O documento registral o nada...

Originalmente publicado por muten

ademas si el vendedor te presenta una escritura a su nombre tu ya sabes de quien es no? Pues no. Esa escritura tiene que estar debidamente inscrita en el registro de la propiedad y, adems, que no haya ninguna otra inscrita despus. O sea, que slo debes comprar de aqul a cuyo nombre aparezca en el registro como propietario actual. Ahora, cuando vas a la notara a firmar una compraventa, el mismo notario enva e-mail (o fax) al registro de la propiedad, avisndole de ese acto para evitar lo que hace ya muchos aos ocurra con estafadores espabilados: vendan la misma finca, a diferentes compradores, el mismo da y en distintas notaras, con lo cual se formaba un lo de no te menees entre los distintos compradores (estafados) porque la finca slo iba a parar a uno: el que lleg primero al registro con su escritura de propiedad. Ya te han explicado que el catastro cumple con otros fines. Una compra de finca en documento privado podr valer, incluso frente a una escritura pblica (existen unos juicios especiales denominados "terceras de dominio" que ahora no vienen al caso) pero un documento privado no tiene ninguna proteccin del registro y frente a una escritura debidamente inscrita no tiene absolutamente nada que hacer.

Otra funcin, el catastro puede agregar fincas que estn escrituradas como una sola. Y se pueden registrar varias fincas de una segregacin hecha en el catastro.

...Otra razon mas para ir al registro: lo que no este registrado no se puede hipotecar, cuidado con esto...

http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/11/catastro-y-registrodos-sistemas.html

Catastro y registro, dos sistemas destinados a entenderse.

Recientemente se ha comenzado a dar a travs del GoolzOOm el servicio de solicitud de notas simples registrales de parcelas, siempre y cuando se haya facilitado el nombre del titularregistral de la parcela sobre la que se quiere realizar la solicitud. Como primera conclusin que he podido extraer al realizar solicitudes masivas de notas simples por Internet en el registro de la propiedad es que, por desgracia, todava existe mucha divisin entre el sistema del catastro y el sistema del registro. Y tiene su explicacin lgica, ya que son dos sistemas con orgenes y finalidades completamente diferentes, lo que ha dado lugar a que exista muy poca comunicacin entre ambos. Y esque los dos sistemas estn condenados a entenderse por lgica. La informacin sobre la titularidad y las cargas o gravmenes de un bien inmueble, debera ir siempre asociada a una o varias fincas cuya forma, localizacin, y construcciones estn perfectamente definidas. O lo que es lo igual, la informacin legal de un inmueble, debera de llevar asociada siempre una descripcin grfica del mismo. El registro de la propiedad no siempre es capaz de localizarte la nota simple del inmueble a partir de la informacin catastral, bien porque no la tiene o porque la que tiene se encuentra obsoleta. Los nmeros de referencia catastral de algunas fincas cambian, pero el cambio no se refleja en el registro, y por eso, cuando solicitas la nota simple con la referencia catastral actual, no la pueden encontrar porque en el registro figura la antigua. Me resulta muy gracioso tambin ver cmo en la mayora de las notas simples registrales de parcelas rsticas, la ubicacin viene descrita como: linda al norte con "joseluis lpez", al sur con "maria eugenia", y al oeste con herederos del "seorrodriguez". Debe ser un fastidio heredar una finca y no saber ni donde se encuentra ni quienes sern los susodichos adyacentes. A todo esto, hay que sumarle adems que muchos inmuebles no se escrituran por su superficie real (as se pagan menos impuestos), con lo cual podemos llegar a encontrarnos hasta con tres superficies diferentes: la real de la finca, la que figura en el catastro y la que figura en la escritura del registro... a mi me ha pasado, y puedo asegurar que es un gran problema. No obstante, se comienza poco a poco a dar los primeros pasos para procurar el acercamiento entre ambos sistemas: ahora por ejemplo, se obliga siempre a apuntar la referencia

catastral en la escritura del inmueble. Aunque en mi opinin, ambos sistemas no solamente deberan de entenderse, sino que incluso deberan de llegar a unificarse y poderse consultar de forma totalmente gratuita.

http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/basesgrafica s-efectosjuridicos.htm

EFECTOS JURDICOS DE LA DELIMITACIN GRAFICA DE LAS FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.-

Joaqun Delgado Ramos Registrador de la Propiedad Notario.

Diciembre de 2007

SUMARIO:

I.

INTRODUCCIN-

II.

REQUISITOS Y EFECTOS JURIDICOS DE CADA DELIMITACIN GRAFICA, EN FUNCIN DE SU AUTOR:

1.- La delimitacin por el propietario 2.- La delimitacin por dictamen pericial del registrador. 9

3.- La delimitacin inscrita en los libros registrales. a.- Distincin conceptual b.- Supuestos registrales

III.

PROTECCIN JURDICA DE LA INSCRIPCIN REGISTRAL DE LA BASE GRFICA: a. La proteccin registral frente a perturbaciones tabulares. b. Las ventajas procesales que implica el principio de legitimacin registral. c. La proteccin judicial plena de la f pblica registral del Art. 34 de la LH., y sus nicas excepciones.

IV.-

CONCLUSIONES

INTRODUCCIN-

El Registro de la Propiedad, para cumplir su finalidad de proteger y publicar las titularidades inmobiliarias, ha de partir, obviamente, y como presupuesto previo, de la identificacin de las fincas registrales que son objeto de tales derechos. Una finca, en su acepcin ms comn y tradicional, es una porcin delimitada de la superficie terrestre. Pero en nuestro sistema registral las fincas no estn previamente inscritas y delimitadas a la espera de que se inscriban sobre ellas las titularidades jurdicas: no constituyen un tablero de juego predefinido sobre el que los futuros jugadores podrn ocupar una o varias casillas predeterminadas. Ocurre exactamente al revs. Son los interesados que se van sumando voluntariamente al juego (pues la inscripcin, como regla general, es potestativa), los que, a medida que lo hacen, como requisito de admisin, han de identificar la finca 10

concreta sobre la que recae su dominio, y slo entonces esa finca se incorpora al tablero de juego, a travs de la primera inscripcin del dominio, que llamamos inmatriculacin. Y es que la finca registral no es una porcin de terreno delimitada por accidentes o discontinuidades fsicas apreciables, ni por ningn otro criterio que no sea el dominio de su titular (nico o en proindiviso). 1

En principio, lo lgico sera que cada registro de la propiedad, para recibir y procesar adecuadamente ese aluvin de inmatriculaciones a lo largo de los aos, tuviera un mapa en blanco de su demarcacin registral, y sobre el mismo fuera dando de alta el nacimiento de las distintas fincas registrales, para de este modo conocer en cada momento la ubicacin de las mismas, las partes del territorio sin inscribir, y conseguir evitar lo que la ley a toda costa exige evitar: la inscripcin de dos fincas registrales total o parcialmente superpuestas en el terreno. Pero lo cierto es que cuando el registro de la propiedad fue brillantemente concebido y alumbrado en nuestro pas en el siglo XIX, no se contaba con medios ni tcnicas cartogrficas lo suficientemente precisas, generalizadas y econmicas como para imponer su obligatoriedad sin correr el riesgo de condenar al fracaso el propsito principal: dar publicidad y seguridad a las titularidades inmobiliarias y con ello, fomentar el trfico y la prosperidad econmica. De ah que durante ms de un siglo desde su nacimiento, la identificacin registral de las fincas, salvo escasas excepciones, hubo de quedar confiada a su descripcin literaria, hecha por el propietario, expresiva del paraje de situacin o nombre y numero de calle, el nombre de los propietarios colindantes, y, a partir de cierto momento, tambin su superficie. 1 Por eso, una finca registral puede tener o no linderos fsicos, y coincidir o no con
otras delimitaciones jurdicas tales como parcelas catastrales, trminos municipales, o demarcaciones registrales. Cuando una finca registral nace, esto es, se inmatricula mediante la primera inscripcin del dominio sobre ella, no tiene ms limitaciones en su extensin y delimitacin que el no coincidir, ni siquiera en parte, con otra finca registral previamente inmatriculada, ni con el dominio pblico, est o no inscrito. Pero con esa salvedad, una finca puede incluso extenderse a varios trminos municipales, o incluso al territorio de varios registros de la propiedad, pues la legislacin hipotecaria lo permite, y prev la tcnica registral para la prctica de los asientos en tales casos.

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Es cierto que no siempre, o casi nunca, una descripcin literaria permite identificar con precisin la ubicacin y delimitacin de una finca. Pero tambin lo es que, incluso con descripciones meramente literarias, el registro de la propiedad ha servido y sirve muy eficazmente a su propsito principal, que no era realmente evitar pleitos sobre deslindes (pues ese no era ni es un problema estadstica ni econmicamente importante en la prctica), sino evitar pleitos e inseguridades sobre la titularidad y cargas de las fincas, que era y es lo esencial. An as, tampoco podemos ignorar que las herramientas tradicionales con que cuenta el registrador para detectar y evitar supuestos de doble inmatriculacin son muy rudimentarias: simples ndices alfabticos de fincas y de personas. Y que cualquier fallo del sistema a travs del cual se pueda colar una doble inmatriculacin, - lo cual no slo puede ocurrir, sino que ocurre, y encima puede tardar mucho en descubrirse-, s que afecta y destroza la finalidad primordial perseguida por la institucin registral, pues en tales casos se desmorona completamente, para cada historial registral afectado por el virus mortal de la doble inmatriculacin, todo el edificio cuidadosamente construido con los principios registrales de legalidad, prioridad, tracto sucesivo, y por tanto se pierden o difuminan los importantes efectos jurdicos que se pretendieron alcanzar con los principios de oponibilidad, legitimacin y f publica registral. inmatriculacin. Y para mayor desgracia, sin que nuestras leyes regulen con claridad el criterio que ha de seguir el juez en las controversias por doble

Pero, afortunadamente, las modernas tcnicas topogrficas, cartogrficas e informticas han venido a cambiar radicalmente el enfoque de la cuestin:

La sociedad, a travs de los avances tecnolgicos, ya cuenta con tcnicas y medios topogrficos suficientemente precisos y asequibles que permiten identificar grficamente las fincas con precisin suficiente. (Aunque conceptualmente nunca podremos hablar de exactitud, pues toda tcnica tiene un margen de error). Muestra de ello son la tcnicas de ortofotografa, y los indudables avances en los sistemas de cartografa oficial (como el catastro) o privados.

Por eso mismo, el legislador ya ha dado importantes pasos en el anhelo, postergado en el siglo pasado, pero ya ineludible en el presente, de fomentar unas 12

veces, o exigir otras, la aportacin de bases grficas de las fincas para su inscripcin en el registro de la propiedad, as como ha regulado, si bien no con la precisin que sera deseable, como luego veremos, los efectos jurdicos que ello producir.

Pero la evolucin tecnolgica desborda las ms previsiones ms optimistas, y mucho antes de lo imaginable. Las nuevas tcnicas son tan sencillas, baratas y precisas que incluso, hoy, una persona sin conocimientos de topografa, puede, con un simple GPS, incluido de serie en muchos objetos cotidianos, tales como una PDA o un telfono mvil, obtener las coordenadas geogrficas de los puntos o vrtices del polgono que delimita una finca, y una vez definidos los lados o vectores, ya queda perfectamente identificada la finca en sus datos esenciales: ubicacin, extensin y linderos. O incluso, sin necesidad de salir al campo, sino confortablemente desde su ordenador, puede acceder a cualquier programa disponible en Internet, muchos de ellos gratuitos, con bases graficas u ortofotografas (por ejemplo, de su Ayuntamiento, de su Diputacin, de su Comunidad Autnoma, de su Estado, o de su planeta (e.g. Google Earth) y con unos cuantos toques de su ratn llevar a cabo con precisin razonable la delimitacin grafica de una finca.

Y ante ese imparable avance social y tecnolgico, y el legal que le sigue siempre a remolque, los registradores de la propiedad, por su parte, tambin se han dotado de las modernas tecnologas para estar en condiciones de poder procesar adecuadamente y sistematizar toda la informacin grfica que pueda acceder al registro de la propiedad, y ser objeto de publicidad. Y ya no se trata, obviamente, de tener un plano en papel donde dibujar cada finca. Ese objetivo, que pareca una utopa hace un siglo, ha pasado a quedar obsoleto sin siquiera haberse realizado. La tecnologa permite, y por ello exige, ser ms ambiciosos. Lo que se ha implantado en cada registro de la propiedad de Espaa en los ltimos aos es un programa informtico de procesamiento y tratamiento de bases grficas, denominado GEOBASE, que, a modo tablero digital de juego, ofrece la representacin fotogrfica y topogrfica de todo el territorio de cada registro de la propiedad, para sobre ella poder superponer distintas capas de informacin territorial. As, aunque cada capa de informacin proceda de una fuente distinta, exprese una informacin distinta, y persiga unos efectos distintos, todas ellas, si estn correctamente georreferenciadas es decir, que contengan las coordenadas geogrficas precisas de cada punto- y digitalizadas, 13

quedan perfectamente integradas sobre una misma realidad fsica, el territorio, e interrelacionadas, de modo que pueden ser visualizadas u ocultadas a voluntad gracias al programa informtico que las procesa.

Con ello, el registro de la propiedad, adems de ser la institucin jurdica encargada de proteger y publicar oficialmente las titularidades inmobiliarias, se convierte adems en una oficina de informacin territorial en sentido amplio, incluso podramos decir que est en condiciones de idoneidad para convertirse en la oficina de informacin territorial por excelencia, pues permite recibir, procesar, integrar y divulgar toda la informacin territorial imaginable (por ejemplo, de carcter urbanstico, o medioambiental, o de delimitacin del dominio pblico, etc.).
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De entre toda esas capas de informacin territorial hay una muy particular, y que es, precisamente, en la que se centra la atencin de este trabajo: nos referimos a la delimitacin grfica de las fincas registrales, o lo que es lo mismo, a la representacin visual del objeto dominical, la finca registral.

Pero precisando algo ms, incluso si hablamos slo de bases graficas de fincas registrales, debemos distinguir: 1.- La base grfica de la finca, segn manifiesta su titular. 2.- La base grfica de la finca, segn opinin o dictamen pericial del registrador de la propiedad 3.- La base grfica de la finca formalmente inscrita en el registro de la propiedad.

Cada una de ellas, desde el punto de vista tcnico, se puede configurar como una capa distinta de informacin en el programa que las gestiona todas ellas y muchas ms posibles (GEOBASE).

2 Sobre condiciones de idoneidad del Registro de la Propiedad como oficina de informacin territorial, puede verse la obra el mismo autor, Proteccin registral del medio ambiente, publicada en Cuadernos de derecho registral.

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Pero desde el punto de vista jurdico, cada una tiene un rgimen particular, unos requisitos previos, y unos efectos jurdicos peculiares, que tratamos de analizar a continuacin.

II.-1. LA DELIMITACIN GRAFICA DE LA FINCA POR SU PROPIETARIO.-

La legislacin siempre ha permitido que las partes intervinientes en un contrato de naturaleza inmobiliaria puedan completar la descripcin literaria que hacen de la finca objeto del contrato con la remisin a un plano identificativo de la misma. Con frecuencia, ese plano era un simple croquis de situacin, o incluso un levantamiento topogrfico efectuado por un tcnico, con mayor o menor precisin, pero casi nunca con coordenadas geogrficas que permitieran su replanteo, o transcripcin precisa del dibujo al terreno. En otras ocasiones, si la finca coincida con el parcelario catastral, los otorgantes del documento podran expresar el nmero de polgono y parcelas catastrales, ya fuera con inclusin del plano catastral, o con mera remisin a lo que bajo tales nmeros de parcela conste en los planos oficiales del catastro. Y tales datos, si constaban en los ttulos pblicos presentados a inscripcin en el registro de la propiedad, eran habitualmente transcritos en la inscripcin registral de las fincas, entendidos como meramente descriptivos, sin ser objeto de previa comprobacin o calificacin registral. Ahora bien: Cul es el efecto jurdico de las afirmaciones de los propietarios sobre la delimitacin grafica de sus fincas? Y qu efecto jurdico aadido le confiere el hecho de que tales manifestaciones consten en la inscripcin? Respecto de la primera cuestin, la respuesta del legislador es ms clara que para la segunda:

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Por el principio o doctrina de los actos propios, quien delimita y precisa su propiedad, queda vinculado por tal afirmacin. En cambio, su oponibilidad a terceros es slo relativa. Tal rgimen jurdico puede inducirse de los preceptos del Cdigo Civil sobre la fuerza probatoria de los documentos pblicos (Art. 1218) y sobre los criterios aplicables al deslinde de fincas colindantes (Art. 385), cuando establecen que Los documentos pblicos hacen prueba, aun contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de ste. Tambin harn prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros., o que El deslinde se har en conformidad con los ttulos de cada propietario, y, a falta de ttulos suficientes, por lo que resultare de la posesin en que estuvieren los colindantes.

Pero si los datos alegados sobre polgono y parcela catastrales, - por s solos o integrados en la referencia catastral completa- , hubieran sido transcritos en la inscripcin registral: supone ello unos efectos jurdicos adicionales?

En una primera aproximacin, por el principio de oponibilidad y el de legitimacin registral, podra pensarse que basta que tales datos descriptivos consten en el folio registral para que sean plenamente oponibles a terceros, y que se presumen verdaderos mientras no se rectifique el registro por los procedimientos legalmente previstos. Pero sabemos que en nuestro sistema registral, tales efectos jurdicos de oponibilidad tienen siempre un presupuesto previo: el principio de legalidad, que se materializa mediante la calificacin registral de los documentos que pretenden acceder al registro. Por ello considero, como luego se razona con ms detalle, que la delimitacin grafica de la finca meramente alegada por los interesados y mencionada en la inscripcin registral no goza siquiera de la presuncin de veracidad derivada del articulo 38 de la ley hipotecaria, y que la razn de ello est, no en que sea un simple dato descriptivo, sino que aun siendo mucho ms que eso, pues es una autntica delimitacin de la finca, no ha sido objeto de comprobacin y calificacin registral, y por tanto, no puede obtener ni obtiene hecho de su mencin en el folio registral. ningn efecto jurdico aadido por el mero

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S tendr, en cambio,

los efectos meramente extrarregistrales que antes

citamos: es una afirmacin que vincula a quien la hace, y no a terceros, y pemite ser valorada y tenida en cuenta por el juez en un hipottico deslinde, conforme a los artculos 128 y 385 del Cdigo Civil, adems de resultar relevante a efectos de las reclamaciones de saneamiento por eviccin total o parcial entre el comprador que se pueda verse privado del todo o parte de la finca que el vendedor le identific grficamente en el propio ttulo.

. II.-2. LA DELIMITACIN GRAFICA DE LA FINCA POR DICTAMEN PERICIAL DEL REGISTRADOR.

El registrador

puede y debe intentar la localizacin e identificacin grfica

masiva de las fincas inscritas, pues ello le resultar de extrema utilidad en su labor profesional. Si consigue localizar en el plano, aunque sea de manera aproximada y a efectos meramente internos, las fincas inscritas, podr mejorar su eficacia a la hora de evitar o al menos detectar supuestos de doble inmatriculacin, o dar respuesta a las peticiones de publicidad registral que no identifiquen las fincas por su nmero registral sino por su situacin en un plano. Para lograr tal identificacin, a efectos internos, puede utilizar herramientas modernas , como el programa colegial Geobase , o cualquier otra de la que disponga o se procure, por ejemplo, simplemente marcar las fincas en un plano general en papel, que en esencia es lo mismo, pero mucho ms rudimentario y menos prctico. Para hacerlo, el registrador no necesita que nadie se lo pida, ni que ninguna norma o instruccin se lo ordene, pues simplemente se estara dotando de informacin sobre el contenido de su archivo, para gestionarlo mejor. Pero por la simple localizacin grfica de fincas, hecha de oficio por el registrador, y por muy convencido que pueda estar acerca de su correspondencia con una determinada finca inscrita, no se puede ni se debe practicar ningn asiento registral en los libros de inscripciones, pues para ello hace falta rogacin o solicitud del titular registral. La misin legal del registrador es calificar si procede o no inscribir los actos que formalizan los interesados, y no practicar ms asientos ni inscripciones de oficio que las excepcional y taxativamente previstas por la ley. 17

Por eso mismo, esa mera "identificacin grafica interna y de oficio" que haya hecho determinado registrador, o determinado empleado u oficina tcnica a su servicio, no debera nunca ser incluida en la publicidad registral, ni por va de nota simple, ni por supuesto de certificacin, pues no es un contenido inscrito en los libros registrales. En cambio, s podr ser tenida en cuenta y ser referida por el registrador cuando le sea til para fundamentar una nota de calificacin relativa a las dudas sobre posible doble inmatriculacin, o sobre falta de identidad de la finca en excesos de cabida, cambios descriptivos, u otros supuestos. E igualmente podr hacerlo cuando, a peticin de algn interesado, emita dictamen profesional sobre tal extremo, cuyo valor jurdico ser el de un dictamen de peritos, y no el de un documento pblico ni una certificacin registral. Si, y solo si (como dicen los matemticos) el interesado pide la inscripcin de una base grafica identificativa de su finca, (y a tal efecto se puede considerar hecha tcitamente tal peticin si en el documento se expresa la referencia catastral, que no es otra cosa que la forma de designar con 20 caracteres una base grfica concreta de la cartografa catastral, fcilmente accesible en la oficina virtual del catastro), entonces el registrador, ya no como perito que opina, sino como funcionario pblico que califica e inscribe, calificar tal pretensin con los criterios legales aplicables, y si accede a ella, inscribir en toda regla la base grfica (extendiendo, segn Art. 9 LH una nota marginal, y archivando copia de la base grfica aportada por el interesado, y no otra), y producindose as los importantes efectos jurdicos a que nos vamos a referir a continuacin.

II.-3. LA DELIMITACIN GRAFICA DE LA FINCA INSCRITA EN LOS LIBROS REGISTRALES.

A.- PRECISIN CONCEPTUAL.

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La cuestin que nos ocupa no se resuelve simplemente acudiendo a la vieja mxima de que el registro de la propiedad no da fe de los datos de hecho o descriptivos. Ni la ley ni el juez pueden crear de la nada una realidad material que no exista previamente, como tampoco pueden desde el papel alterarla ni hacerla desaparecer.

Aun siendo ello cierto, aqu nos ocupamos de un problema ms sutil: no de la descripcin del objeto del derecho de propiedad, sino de la delimitacin del mismo. Por tanto, no debemos confundir varios conceptos relacionados pero distintos: identificacin, delimitacin y descripcin.

Cualquier derecho sujetivo ha de identificar, de manera precisa su sujeto y su objeto, excluyendo as a otros sujetos y a otros objetos.

Y la identificacin del objeto se puede hacer mediante la delimitacin de su contorno exterior, o mediante la descripcin de sus caractersticas interiores, (o mediante la combinacin de ambas tcnicas).

Si el objeto es un bien mueble corporal, ya est delimitado por su forma y tamao fsicos, por lo que slo se precisa, para distinguirlo de otros semejantes, describir sus caractersticas interiores, o si hubiera varios objetos idnticos o muy semejantes (por ejemplo, fabricados en serie), acudir a alguna caracterstica diferenciadora creada al efecto, como el nmero de serie o de matrcula que lleve grabado de forma indeleble.

En cambio, si el objeto del derecho es un bien inmueble, en concreto, una finca o porcin de la superficie terrestre, se hace imprescindible para lograr identificarla, la delimitacin de su contorno o permetro. Y si ello se consigue con precisin suficiente, resulta ya superfluo, a tales efectos identificativos, la descripcin de sus caractersticas interiores, como por ejemplo, su superficie, sus cultivos, o sus edificaciones. Es cierto, que por las carencias histricas antes aludidas, nuestra legislacin ha consentido, an a sabiendas de lo impreciso del mtodo, que se intente identificar las 19

fincas expresando simplemente el nombre con que se designa al paraje o calle y numero de su situacin y los nombres de los propietarios colindantes, y expresando otros datos descriptivos tales como su superficie interior o la existencia de cultivos o construcciones.. Con ello, ni haba autntica delimitacin (pues el nombre del colindante no precisa en modo alguno cul es la ubicacin de la linde), ni la descripcin de meros datos de hecho era suficiente para identificar la finca.

En cambio, en aquellos casos en los que s que se logre registralmente el ansiado objetivo de una autntica delimitacin de la finca (o lo que es lo mismo, de su contorno en el terreno), los efectos jurdicos de ello ya no se podrn analizar y nuevo enfoque jurdico acerca de la explicar con los viejos esquemas argumentales habituales referidos a los meros datos descriptivos, sino, necesariamente con un delimitacin exclusiva y excluyente del objeto sobre el que recae el derecho de propiedad, que es el primer y ms importante pronunciamiento formal que hace y publica el registro de la propiedad: Quin es dueo, y de qu es dueo.

DISTINCIN DE SUPUESTOS REGISTRALES

a.- La constancia de la referencia catastral como mero dato descriptivo, al amparo de la ley 13/1996 y normativa catastral posterior.

Se trata del supuesto en que los otorgantes del titulo inscrito, voluntariamente antes de la ley 13/1996, y obligatoriamente tras ella, han expresado los datos catastrales de finca, los cuales remiten a la cartografa oficial del Catastro, y tras ello, (con una comprobacin legalmente poco rigurosa por el registrador), se haya hecho constar tal referencia catastral en el asiento de inscripcin como uno ms de los datos descriptivos de la finca, y al objeto, entre otros, de posibilitar el trasvase de informacin entre el Registro y el Catastro, como dice la ley.

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Por su importancia, se transcriben a continuacin dos preceptos claves para entender la cuestin.

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Artculo 48. Constancia registral de la referencia catastral. 1. La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de informacin entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. 2. El registrador, una vez calificada la documentacin presentada, recoger en el asiento como uno ms de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los trminos expresados en el artculo 45.

3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, se podr reflejar registralmente la identificacin catastral de las fincas como operacin especfica, de acuerdo con lo legalmente previsto.

4. Si la referencia catastral inscrita sufriera alguna modificacin que no se derive de una modificacin de las caractersticas fsicas de la finca, bastar para su constancia la certificacin expedida al efecto por el Catastro. 5. Las discrepancias en la referencia catastral no afectarn a la validez de la inscripcin.

Artculo 45. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.

A efectos de lo dispuesto en este ttulo, se entender que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

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a. Siempre que los datos de situacin, denominacin y superficie, si constara esta ltima, coincidan con los del ttulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % y siempre que, adems, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomencltor y numeracin de calles, estas circunstancias debern acreditarse, salvo que le constaran al rgano competente, notario o registrador.

A la vista de tales preceptos, resulta, a mi juicio, que el legislador permite que la referencia catastral alegada por los interesados se haga constar en el registro de la propiedad sin superar una calificacin rigurosa sobre la correspondencia entre la finca inscrita y la finca delimitada en los planos catastrales bajo esa referencia. Y con ello est enturbiando el contenido y los efectos de los asientos registrales. . Considero que estamos ante un error grave del legislador, que cuando aprueba una ley sobre Catastro quiz ha pensado ms en los intereses y funciones del Catastro que en los efectos jurdicos del Registro de la Propiedad, que an siendo ambos importantsimos, no deben mezclarse ni confundirse. Y es que la delimitacin grfica de una finca que se designa con su referencia catastral NO es un dato descriptivo ms, sino, como se ha argumentado ms arriba, la propia delimitacin perimetral del objeto del derecho de propiedad.

Curiosamente, cuando estamos ante una simple mencin de derechos reales limitativos del dominio, la legislacin registral pone todo su celo y empeo en tratar de evitar su acceso al registro como simples menciones, pues lo que procede, en su caso, es su inscripcin separada y especial, e incluso, y si se descubren inscritas, exige su cancelacin, (Art. 98 de la Ley Hipotecaria), Y, esa misma legislacin, que hemos llamado registral, prev que la

delimitacin grfica de una finca ya inscrita ha de ser objeto de inscripcin separada y especial mediante nota marginal (Art. 9 de la Ley Hipotecaria). Y atribuye a tal asiento y delimitacin grafica importantsimos efectos jurdicos.

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En cambio, la legislacin catastral admite y ordena con demasiada ligereza la constancia registral de la referencia catastral, que siendo como es una forma de delimitacin plena y completa de la finca por remisin a la cartografa catastral, aparece maquillada y camuflada, para que acceda al registro, como si fuera, y as la denomina, un dato descriptivo ms.

La razn de este desaguisado, a mi juicio, se encuentra en que al dictar la normativa sobre constancia registral de la referencia catastral, sin duda prim ms la utilidad fiscal que el Catastro obtiene con ello, que el perjuicio que sufre el Registro de la Propiedad al enturbiarse la claridad de los asientos registrales y sus efectos jurdicos, del cual perjuicio y de sus consecuencias el legislador en materia catastral no era plenamente consciente, y me temo que sigue sin serlo.
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Dice el citado artculo 48 de la ley del Catastro que La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, posibilitar el trasvase de informacin entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. Pero olvida que en el Registro de la Propiedad no se puede mezclar la simple informacin, (que siempre es til, pero dependiendo de la fiabilidad de su origen), con el contenido inscrito en los libros registrales, que tiene la condicin y efecto de ser la verdad jurdica oficial en materia de titularidades jurdicas.

Y tras mezclar lo que nunca debi mezclarse tan a la ligera, el legislador catastral confa ingenuamente en minimizar los problemas jurdicos que ha creado, diciendo simplemente en el propio art 48.5, validez de la inscripcin. con palabras tan ingenuas como inexpresivas, que Las discrepancias en la referencia catastral no afectarn a la Realmente, con tal afirmacin no solo no resuelve el problema, sino que ni siquiera acierta al plantearlo: lo que est en cuestin, no es la validez, sino los efectos jurdicos de la inscripcin.

Sobre comparacin crtica entre los criterios y conceptos catastrales y registrales, puede

verse el magnfico articulo de VZQUEZ ASENJO, scar: Concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad. (Relaciones entre el Registro y el Catastro).En Boletn del Colegio de Registradores de la Propiedad. Ao XXXIX; nmero 109 (2 poca); noviembre 2004.

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Posiblemente, tampoco sean plenamente conscientes de la gravedad de esta confusin legal y de lo pernicioso de sus efectos muchos registradores, que pueden haber cado en la trampa creada -por supuesto de modo involuntario-, por la legislacin catastral, segn la cual se induce a pensar que tiene menos requisitos y menos efectos inscribir la referencia catastral que inscribir la base grfica de una finca, cuando lo cierto es que son una misma cosa: la referencia catastral no es ms que el modo de designar una concreta parcela catastral en la cartografa oficial del Catastro.

O dicho con otras palabras: el registrador que inscribe una referencia catastral por el mero criterio de la coincidencia del paraje y margen superficial del 10 %, est inscribiendo en realidad, a ciegas, una base grfica que no ve, y cuya correspondencia con la finca inscrita (por ejemplo, cambio de linderos fijos, o de la delimitacin de los mismos) no est comprobando. Y todo ello, con unos efectos jurdicos, segn la legislacin registral, muchsimo ms importantes de lo que la legislacin catastral, cuando incide desafortunadamente en la materia, aparenta.

b.- La inscripcin formal, separada y especial, mediante la nota marginal prevista en el Art. 9 de la ley hipotecaria, de la base grafica de la finca.

La forma o requisitos para de solicitar, obtener y practicar la inscripcin de la base grafica de una finca es materia actualmente regulada en el articulo 9 de la Ley Hipotecaria, que prev la posibilidad de completar la identificacin de la finca con una base grfica inscribible, y regula el asiento a practicar en tales casos, y el tratamiento informtico de las bases grficas

Art. 9. Toda inscripcin que se haga en el Registro expresar las circunstancias siguientes: 24

1. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles objeto de la inscripcin, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y nmero, si constaren del ttulo. Podr completarse la identificacin de la finca mediante la incorporacin al ttulo inscribible de una base grfica o mediante su definicin topogrfica con arreglo a un sistema de coordenadas geogrficas referido a las redes nacionales geodsicas y de nivelacin en proyecto expedido por tcnico competente. La base grfica catastral o urbanstica y el plano topogrfico, si se utilizasen, debern acompaarse al ttulo en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivar en el Registro, sin perjuicio de su incorporacin a soportes informticos. Del archivo del duplicado se tomar nota al margen del asiento correspondiente a la operacin practicada y en el ejemplar archivado el registrador har constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podr obtenerse el archivo de la base grfica como operacin registral especfica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base grfica. Los registradores dispondrn de aplicaciones informticas para el tratamiento de bases grficas que permitan su coordinacin con las fincas registrales y la incorporacin a stas de la calificacin urbanstica, medioambiental o administrativa correspondiente.

Este precepto de rango legal, fruto de la reforma introducida por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, es casi reproduccin otro anterior de rango meramente reglamentario (Art. 51.4, en redaccin dada por RD 1867/1998), que fue anulado por sentencia de 31 de enero de 2001 de la Sala 3 del Tribunal Supremo, porque entendi que la materia, por su trascendencia, exiga precisamente rango legal, y no meramente reglamentario. 4
La Instruccin de 2 de marzo de 2000, de la Direccin General de

los Registros y del Notariado, sobre implantacin de la base cartogrfica en los Registros de la Propiedad, desarrollaba tal precepto reglamentario,
4 Sentencia del TS sala sexta de 31/01/2001 (publicado el fallo en el BOE 2 de abril de 2001),
que anul el Artculo 51, regla 4, prrafos tercero a ltimo inclusive y artculo 68, prrafos tercero y cuarto: (incorporacin de planos al registro). Dijo el TS que aunque la identificacin grfica de la finca sea potestativa, no existe habilitacin legal para regularla, sino que el reglamento se ha excedido en su cometido, pues el sistema inmobiliario registral espaol, a pesar de la brecha abierta por el artculo 53 de la ley 13/1996, contina sindolo de derechos y no de fincas. Adems, dijo, algunos de los planos o bases graficas que el reglamento prev son de elaboracin unilateral, y no gozan de la presuncin de exactitud y acierto que s tienen los planos catastrales, y carecen de las garantas del deslinde previsto en el artculo 384 del cdigo civil.

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luego anulado por el Tribunal Supremo, pero tal instruccin puede entenderse vigente como desarrollo de la misma materia, regulada ahora en los mismos trminos, pero ya con rango legal.
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III.- EFECTOS JURDICOS DE LA INSCRIPCIN REGISTRAL DE LA BASE GRFICA DE LA FINCA

Una vez obtenida la inscripcin formal y archivo registral de la base grfica de una finca, los efectos jurdicos de tal asiento registral de identificacin grfica no necesitan ser establecidos en un norma nueva, sino que por el mero hecho de ser un asiento registral, tiene los mismos e importantes efectos que los dems asientos registrales y que ya vienen determinados de antiguo en la legislacin registral. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, est proclamando quin es dueo y de qu es dueo. Y por tanto, la misma proteccin legal se confiere al pronunciamiento formal sobre quin es dueo, como al de de qu es dueo. Si tradicionalmente la identificacin registral del objeto del dominio la fincaera muchas veces imprecisa, la proteccin legal, cuando se cuestionara la delimitacin misma del objeto del derecho inscrito, tambin lo era. Pero si ahora, con la aportacin de su base grfica, calificacin rigurosa de la misma, e inscripcin formal conforme al articulo 9 de la ley, tal identificacin registral tiene mucha mayor precisin, la proteccin legal que proporciona su inscripcin, an siendo conceptualmente la misma y regulada por los mismos preceptos, resultar ahora mucho ms efectiva y precisa tambin, e impedir cuestionar la delimitacin del objeto mismo de los derechos inscritos.
5 Como seala tal instruccin de la DRN, Una de las necesidades tradicionalmente sentida en el mbito del Registro de la Propiedad ha sido poder identificar las fincas objeto del trfico jurdico mediante un soporte cartogrfico que permita su precisa delimitacin territorial, robusteciendo la seguridad jurdica de las transmisiones inmobiliarias. Y aade: En la actualidad existe ya la posibilidad de contar en los Registros de la Propiedad con las instalaciones informticas necesarias para la utilizacin adecuada de las bases grficas de las fincas debidamente digitalizadas, por lo que se estima necesario establecer las reglas a las que han de atenerse los Registradores de la Propiedad para la correcta identificacin grfica de las fincas registrales.

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Afirmar lo contrario, queriendo desgajar un aspecto del otro y atribuirles diferentes efectos, sera todo un contrasentido; el dominio se define por recaer sobre un objeto delimitado, que es la finca registral: y la finca registral se define, como antes vimos, no por su correspondencia con accidentes geogrficos, trminos municipales o parcelarios extrarregistrales, sino por el nico criterio de su pertenencia a un nico titular o varios indiviso en la forma proclamada por su inscripcin.

Por tanto, la inscripcin de la identificacin grfica y razonablemente precisa del objeto del dominio, como la identificacin del titular del dominio mismo, gozarn de los siguientes efectos jurdicos: a.- La proteccin registral frente a futuras perturbaciones tabulares. b.- Las ventajas procesales que implica el principio de legitimacin registral. c.- La proteccin legal mxima: la f pblica registral del Art. 34 de la LH., y sus nicas excepciones.

a.- La proteccin registral frente a futuras perturbaciones tabulares.

Debemos recordar que todo titular registral, por el mero hecho de serlo, y tanto si cumple los requisitos del Art. 34 como si no, gozar de manera automtica y gratuita de una importantsima proteccin legal, que, a diferencia de la que pueda obtener de los rganos judiciales, es incondicionada, instantnea, gratuita, y opera de oficio en inters del titular registral: es la proteccin que le confiere la calificacin registral. De la funcin del registrador y su calificacin tradicionalmente se ha dicho y destacado que tiene la misin legal de velar por la legalidad y, en los trminos que la misma prev, por los terceros conocidos o no. Pero no olvidemos que, adems, esto es lo ahora relevante, tiene que velar y vela por los intereses del titular registral inscrito, de la siguiente forma: 1.- El registrador evitar por todos los medios que en lo sucesivo se inmatricule una finca que coincida, ni siquiera en parte, con otra previamente inscrita.

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Antes vimos que tradicionalmente tales medios eran muy rudimentarios, pero ahora, si partimos de que una finca concreta tiene inscrita su base grafica, y que cualquier inmatriculacin que se pretenda tiene que aportar la suya, (ex Art. 53 de la ley 13/1996), el cotejo entre ambas bases grficas, facilitado por la herramienta informtica que las procesa (GEOBASE), permitir impedir la doble inmatriculacin, ni siquiera parcial. 6

2.- Adems, el registrador exigir para practicar cualquier asiento que afecte a una titularidad inscrita o a una delimitacin grfica inscrita, que conste consentido por el titular registral, o al menos, que se haya seguido el procedimiento legalmente establecido y que el titular registral haya tenido las posibilidades de defensa que nuestro ordenamiento le confiere.

Si no fuera as, la obligada calificacin registral de los trmites e incidencias esenciales del procedimiento, y de la no indefensin de los titulares registrales, impedir la inscripcin de los procedimientos judiciales o administrativos que cuestionen total o parcialmente la ubicacin o delimitacin inscrita de su finca.

b.- Las ventajas procesales que implica el principio de legitimacin registral.

Nos referimos aqu a la fuerte presuncin iuris tantum a favor del titular registral de que su finca tiene la ubicacin y delimitacin que expresa su base grafica inscrita, y de que el mismo tiene la posesin de toda ella, a todos los efectos, incluidos la posible prescripcin adquisitiva. Todo ello resulta del Art. 38 de la ley Hipotecaria, cuando proclama que A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el 6 Y as como antes eran comprensibles los errores registrales en la deteccin
preventiva de estos supuestos, ahora ya no. A mayores medios disponibles, mayor efectividad. Pero tambin mayor reproche moral y jurdico para el registrador que disponiendo de medios para evitar una doble inmatriculacin no la hubiera evitado por no utilizar tales medios a su alcance.

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asiento respectivo, y de otros preceptos de la legislacin hipotecaria y procesal que materializan el llamado principio de legitimacin registral a favor del titular tabular, con las importantes ventajas procesales que nuestro ordenamiento le concede, tanto como actor (acciones posesorias, de proteccin sumaria de la propiedad inscrita, cmputo privilegiado de plazos posesorios, etc.), como en la hiptesis de ser demandado (inadmisin procesal de documentos no inscritos, exigencia de simultnea impugnacin del contenido registral, tercera registral, etc.). No procede aqu extenderse sobre los efectos del principio de legitimacin registral, pero s destacar que son plenamente aplicables tambin a la delimitacin grfica inscrita en el registro de la propiedad. Por tanto, si en el registro consta inscrito que una finca tiene una determinada ubicacin y delimitacin, expresada grficamente con precisin suficiente, en trminos que permiten su traslacin sobre el terreno, tal extremo se presume cierto a todos los efectos legales Pero adems de esta presuncin iuris tantum, concedida a todo titular registral, puede llegar a operar otra proteccin mayor an, si ese titular rene adems otros requisitos cualificados.

c.- La proteccin legal mxima: la f pblica registral del Art. 34 de la L.H. , y sus nicas excepciones.

Adems de lo anteriormente dicho, y esto es lo verdaderamente importante, si el titular registral cumple los requisitos cualificados del articulo 34 de la Ley Hipotecaria, (onerosidad y buena fe) gozar tambin de la proteccin cualificada de que tal presuncin legal no admitir prueba en contrario, sino que los jueces estn legalmente obligados por el citado precepto a mantenerlo en su adquisicin de esa concreta finca que consta identificada grficamente mediante un asiento registral expreso al efecto previo a su adquisicin.

Artculo 34 El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se

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anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro

Por tanto, al titular registral del artculo 34 de una finca con base grfica inscrita slo le podrn afectar acciones de deslinde o reivindicatorias de terceros sobre una parte concreta del permetro de su finca, pero slo en la estricta medida en que ello quepa conceptualmente dentro del margen de error, matemticamente siempre existente, en la precisin de los trazos de un plano inscrito. Tal margen de error puede deberse a la propia escala del plano, al grosor del trazado de los lados o permetro de la finca, u a otros extremos. Pero en la medida en que un tercero pretenda cuestionar, no la ubicacin concreta de ese margen posible de error en el trazado de las lindes, metro arriba o metro abajo, sino la identificacin y ubicacin misma de la finca, rechazada judicialmente su pretensin, conforme ordena el Art. 34 citado. debera ver

Ciertamente, el pensamiento jurdico al respecto viene anclado de antiguo en dos viejos aforismos:

Que el registro no da fe de los datos de hecho. Tal principio es cierto, pero no viene al caso, pues se ha argumentado que la delimitacin de la finca, no es un dato de hecho, sino un acto jurdico inscrito, que determina, de manera exclusiva y excluyente, la ubicacin y extensin del derecho de propiedad inscrita, y por tanto, goza de todos los efectos legalmente inherentes a los pronunciamientos jurdicos inscritos.

Que el registro de la propiedad es un registro de derechos, no de fincas. Tal afirmacin, a mi juicio, no es afortunada. Ni siquiera, con todos los respetos, acertada. Es cierto que incluso ha sido recogida por el Tribunal Supremo en alguna ocasin (por ejemplo en la sentencia anulatoria del articulo reglamentario sobre bases grficas). Pero slo emple tal expresin como argumento para concluir que la inscripcin de bases grficas en el registro requiere norma de rango legal, y no meramente reglamentario. Por tanto, ahora
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ya con normativa expresa de rango legal, la cuestin ha quedado superada, y el sentido del viejo aforismo, superado y matizado legalmente.7

Las excepciones a la aplicacin de la proteccin del artculo 34 de Ley Hipotecaria a la delimitacin grafica inscrita de una finca.

De nuevo podemos afirmar que siendo la base grfica inscrita de la finca la proclamacin oficial del objeto del derecho, gozar de los mismos efectos legales que la proclamacin tabular del sujeto, y, por tanto, tambin fundamentalmente: .- Que no se cumplan los requisitos del propio artculo 34. .- O que la fe publica registral conste enervada mediante el asiento destinado a ello (la anotacin preventiva que la pone en cuestin) o mediante la limitacin temporal que imponen los articulo 28 y 207 de la Ley hipotecaria. .- O que la finca inscrita pueda haber invadido el dominio pblico, el cual legal y constitucionalmente ha de prevalecer incluso frente a inscripciones dominicales contradictorias.
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con las mismas

excepciones o limitaciones, que, en lo que se refiere a la fe publica registral, son

O que exista un caso de doble inmatriculacin, total o parcial, que segn la doctrina mayoritaria producira la inaplicacin del Art. 34, que est destinado a regular

7 Es cierto que los diferentes registros de bienes muebles, hasta hace poco eran
registros de derechos y no de bienes, pues la primera inscripcin no tiene por qu ser de dominio, y no lo era casi nunca, sino de determinada garanta. Para superar tal concepcin, la reforma normativa que crea formalmente el Registro de Bienes Muebles, unificando otros anteriores, le ha atribuido expresamente la condicin de registro de bienes, aunque sigue admitiendo que la primera inscripcin pueda no ser de dominio, sino de un derecho de garanta. Pero en el caso del registro de la propiedad inmobiliaria, ha sido desde siempre, y lo es hoy da, un autntico registro de bienes, cuya primera inscripcin ha de ser de dominio. Y el hecho de que no todos los bienes inmuebles estn todava inscritos, no le afecta en nada a su condicin de autntico y oficial registro de bienes inmuebles y sus titularidades, en contraposicin a los registros de personas (Registro Civil o Mercantil), o a los registros fiscales (Catastro), o a los simples registros o archivos de documentos.

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la relacin entre el titular registral y terceros, y no entre historiales registrales enfrentados.

Adems, de ello, cabra imaginar alguna causa especfica de enervacin de la fe pblica respecto de la base grafica inscrita, como por ejemplo, que tal delimitacin grfica sea intrnsecamente errnea y contradictoria con la descripcin literaria inscrita, o motivos de similar relevancia.

Pero, en cualquier caso, considero que nunca se podr negar a la base grfica inscrita los mismos efectos legales inherentes a los asientos registrales utilizando el simple argumento de que estamos ante un dato de hecho o un dato meramente descriptivo.

8 El registrador habr tratado de evitar por todos los medios la inmatriculacin con invasin
del dominio publico, (por ejemplo, de costas, montes catalogados, vas pecuarias, espacios naturales de dominio pblico, etc.). Pero si hubiera ocurrido, tal invasin no quedar nunca legalmente consolidada, ni por aplicacin del principio de fe pblica registral, ni por la figura de la prescripcin, ni por la sola proteccin de la buena fe del ocupante o invasor, pues los bienes de dominio pblico son imprescriptibles, esto es, no cabe ni la prescripcin adquisitiva a favor de un poseedor, ni la prescripcin extintiva de las potestades y acciones que asisten a la administracin para recuperar su dominio publico. Y ello es as con independencia de que la correcta titularidad de tal dominio pblico conste inscrita o no. La omisin de la inscripcin del dominio pblico, -que adems de ser obligatoria, se impone con urgencia legal, pues se fija un plazo de cinco aos desde la entrada en vigor de la ley de patrimonio de las Administraciones del ao 2003-, podr conllevar la exigencia de responsabilidades al funcionario encargado de promover tal inscripcin y que no cumpli su obligacin. Pero en ningn caso significar merma o menoscabo de los privilegios legales y constitucionales inherentes al dominio pblico, que prevalecen sobre la proteccin legal del domino privado.

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IV.- CONCLUSIN

Como se ha argumentado en este trabajo, la base grfica inscrita de una finca en el registro de la propiedad no es un simple dato de hecho ni un dato descriptivo, sino muchsimo ms: es lo que jurdicamente delimita, y por tanto define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la extensin objetiva del derecho subjetivo que se califica, se inscribe, se publica, y por todo ello, se protege legalmente. Si el Registro inscribe y proclama el dominio sobre los bienes inmuebles, est proclamando quin es dueo y de qu es dueo. Y por tanto, la misma proteccin legal derivada del principio de legitimacin (art 38 LH) y del de fe publica registral (art 34) se confiere al pronunciamiento formal sobre quin es dueo, como al de de qu es dueo, pues son dos aspectos interrelacionados, y cualquier disociacin al respecto conducira al absurdo jurdico o la inutilidad prctica.

Y si la tcnica disponible nos permite, y la legislacin vigente, por fin, permite y en muchos casos exige, la inscripcin registral de la base grfica de las fincas, debemos ser conscientes de la extraordinaria importancia de ello, pues se solventa la mayor carencia histrica y nico taln de Aquiles del Registro de la Propiedad, que por ello, da un paso de gigante en su perfeccionamiento y eficacia al servicio de la sociedad. Seamos todos plenamente conscientes de ello, por lo que se recomienda:

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.- Que el titular inscrito procure la inscripcin de la base grfica de su finca, pues obtendr importantsimas ventajas jurdicas y econmicas de ello. .- Que el legislador perfeccione la normativa vigente, superando los errores de enfoque en que ha incurrido por haber inducido una excesiva dependencia de la cartografa registral con respecto a la catastral, por ejemplo en las inmatriculaciones. .- Que los registradores de la propiedad sean ms rigurosos si cabe en su calificacin e inscripcin de bases grficas, y eviten inscribir referencias catastrales sin tener a la vista y calificar plenamente la identidad entre el plano concreto a que tales referencias se remiten y la finca registral, lo cual, adems, es hoy en da perfectamente posible gracias a otro avance tecnolgico: el acceso telemtico a la oficina virtual del Catastro disponible para todos los registradores empleando su electrnica reconocida. .- Que la jurisprudencia y la doctrina al respecto superen esquemas argumentales que han dejado de ser aplicables a la nueva realidad legal, en la que los libros y legajos registrales consiguen por fin delimitar e identificar las fincas en cuestin, y no simplemente describirlas. .- Y que ningn colectivo ni institucin vea en este claro perfeccionamiento de la institucin registral una amenaza a sus intereses o fines, sino un gran avance en la plasmacin en el mbito inmobiliario del principio constitucional de seguridad jurdica.

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http://www.cienladrillos.com/2008/03/20-registro-de-la-propiedad-ycatastro-acuerdos-y-desacuerdos

Registro de la Propiedad y Catastro, acuerdos y desacuerdos

A raz de mi post Datos Personales en el Registro de la Propiedad se ha abierto un interesante debate. En el han participado Jess Barrio,Fran Diaz, y JI, han tenido la generosidad de compartir sus opiniones y conocimientos. Os recomiendo la lectura de los comentarios vivamente, y por supuesto de los blogs de los dos primeros. El caso es que me haba comprometido a explicar los puntos de encuentro y de desencuentro entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Pienso que es fundamental a la hora de entender la causa de que las cosas sean como son. En buena medida, de la lectura de los compaeros antes citados, as como del brillante post de Jess, este trabajo ya esta hecho. Pero mi palabra es mi palabra. A ver si soy capaz de aportar algo nuevo.

Finalidad y obligatoriedad: Este es un factor que considero fundamental A diferencia de lo que la gente cree, no es obligatorio el registrar los inmuebles. Que se lo digan en la Galicia rural, por citar un ejemplo. Ni siquiera es necesario que el negocio jurdico para transmitir la propiedad de un inmueble se documente en escritura pblica. Perfectamente puedes comprar, como deca JI, un inmueble a traves de un contrato redactado en una servilleta. Evidentemente, el hacerlo ante notario, te aportar unas garantas, y si encima recurres al Registro esas garantas se refuerzan sustancialmente. Pero insisto, no es obligatorio, y de hecho nos encontraremos con inmuebles fuera del Registro. El Registro de la Propiedad es un Registro de fincas, en el que se inscriben derechos, (y gravmenes y condicionantes). Su finalidad es favorecer la seguridad y el trfico jurdico, pero el legislador no ha querido imponerlo como obligatorio o como necesario a la hora de constituir esos derechos (excepto en casos como la hipoteca, por ejemplo)

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Frente a ello, si es obligatorio que todo inmueble este catastrado. Y eso tiene todo el sentido del mundo, pues la finalidad del catastro. El Catastro funciona como un Registro de Fincas a efectos tributarios. Constituye la base, para a travs de las llamadas ponencias catastrales, otorgar un valor fiscal a los inmuebles. Dicho valor se utilizar para el IBI, como bien conocen los contribuyentes, pero tambin para otros impuestos locales, o como cifra a tener en cuenta en otros Impuestos, etc Ademas, la identificacin de las fincas con la llamada referencia catastral, le permite a Hacienda facilitar el seguimiento de estos inmuebles. Claramente se entiende la obligatoriedad de que todos los inmuebles estn catastrados (otra cosa es que se consiga).

Modos de acceso: Dadas las grandes ventajas que otorga el Registro de la Propiedad a quien confe en l, su acceso al mismo, a la hora de constituir derechos, gravmenes, etcdebe ser necesariamente muy escrupuloso. Para empezar, y salvo excepciones contadsimas, debe recurrirse a documento pblico, es decir el emitido por un fedatario pblico: sentencias, escrituras notariales, resoluciones administrativas, etc..Los documentos privados no tendran acceso. Este rigor es mucho menor en el Catastro. Si bien es cierto que hoy por hoy, y tal y como explicaremos despus, las escrituras pblicas desencadenan estos cambios de titularidad en gran medida, no necesariamente ha de ser as. Tambin son vlidos documentos privados.

Titularidad: Los Registradores de la Propiedad son profesionales liberales en parte y en parte funcionarios, fedatarios pblicos.Tiene sus demarcaciones concretas a administrar, no pueden cogerse vacaciones sin autorizacin, sus servicios estn tasados, etcPero a diferencia de un funcionario clsico, sus ingresos no proceden de una nmina. Son los usuarios los que les pagan directamente. Y son Los Registradores los que debe n dotarse de personal, de instalaciones, etc..y con sus ingresos contribuir a su mantenimiento. Frente a ello, el Catastro es dirigido y gestionado por funcionarios y personal contratado por la Administracin Pblica, que es quien se encarga de abonar sus ingresos, como ocurre con el resto de personal pblico.

Derechos frente hechos: En el Registro de la Propiedad se describen las fincas, pero lo verdaderamente importante son los derechos, las titularidades, etcno es un Registro de Planos. En el Catastro, hay unos titulares de las fincas, pero lo verdaderamente importante es la descripcin fisica de las mismas, pues es lo bsico a la hora de calcular el valor de la mismas y de tenerla identificada, que recordemos es la finalidad ltima del Catastro.

Publicidad: El Registro de la Propiedad naci para ser pblico. Es su razn de ser, con las limitaciones oportunas. El Catastro es mucho ms restrictivo a la hora de comunicar datos, siendo necesario en muchos casos la autorizacin de los titulares. Para una mera certificacin catastral grfica y descriptiva es necesaria la autorizacin del titular.

Hay muchas ms diferencias, y en los comentarios tenis la oportunidad de sealarlas. Pero creo que con estas ya hemos marcado las grandes diferencias. Si hablamos de experiencias he de decir que, salvo excepciones, el Registro de la Propiedad le da mil vueltas en calidad de servicio al Catastro. Ms rpido, ms preciso, ms fiable. En lo nico que el Catastro suele ser superior es en la correspondencia con la realidad fsica. EL Registro ah tiene sus limitaciones. Pero prefiero dirigirme al Registro para cualquier tramite antes que al Catastro. Es ms, considero que el modelo registral o notarial, en el que los funcionarios pblicos son retribuidos directamente por sus usuarios, y no por los Presupuestos generales del Estado, debera ser extensivo a otras parcelas de la Administracin. Lo que esta claro, es que en el Siglo XXI, estas dos figuras estn condenadas a entenderse. No es presentable que no coincidan los datos del uno con los del otro. Y aveces ni con la realidad. Por eso, en aras a lograr una homogeneizacin, la legislacin obliga desde hace aos a hacer mencin en las Escrituras

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a los nmeros de referencia catastral de las fincas, de tal manera que se establezca una relacin con los nmeros de finca registral (aunque en ocasiones, como ya veremos algn da al hablar de garajes, no es unvoca). De este modo, cuando se inscriban los cambios de titularidad, las obras nuevas, etcesto se reflejar automticamente ( o casi) en el Catastro. Pero adems de esta medida, si queremos inmatricular una finca, inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad, nos pedirn, en alguno de lo distintos sistemas legales que hay, una certificacin catastral, grfica y descriptiva. Se busca de este modo evitar ms discordancias. En mi opinin una unificacin no es deseable, pero si una concordancia, pues existen finalidades e intereses contrapuestos, con la legislacin de hoy en da. Pero si ha de producirse, y si queremos salvaguardar la eficacia y la seguridad jurdica, esta debera hacerse bajo la primaca del Registroy no de los Catastros.

Aade tu comentario!

1. Ruben el Jueves 20 marzo 2008

Me vienen genial estos posts pues estudiando Arquitectura Tecnica y hacemos una asignatura de Aspectos Legales de la Edificacin. Me viene bien para repasar y relacionar conceptos! Felicidades por el blog

2. juan carlos (Registro de la Propiedad de Melilla) el Viernes 21 marzo 2008

Como empleado de un Registro de la Propiedad, me gustaria destacar el proyecto \Geobase\ que es la identificacin grfica de una finca, sobre una ortofoto. En este caso delitimita grficamente una finca bajo su realidad jurdica, y no fisica (aunque en algunos casos coincidan ambas). Esto da mucho mas protagonismo al Registro en cuanto a que ya dispone de una base cartogrfica, teniendo la misma efectos frente a terceros.

3. Jess Barrio el Lunes 24 marzo 2008

La semana pasada mantuve una conversacin telefnica con la persona que est llevando a cabo la digitalizacin del mapa de fincas registrales a sistemas WMS pblicos (creo que debe ser lo mismo que Geogbase). Uno de los puntos que hizo especial incapi en la conversacin, es que los fines de ambos sistemas son diferentes, y por lo tanto, una finca registral no tienen por qu coincidir con una catastral. Por ejemplo en el caso de que se haya hecho una expropiacin para construir una carretera. Es cierto que en muchas ocasiones tiene que coincidir y no coincide, pero no siempre tiene que coincidir. Otra cosa importante, es que el mapa de fincas registrales, se ampliar a toda Espaa en cuestin de un par de meses aproximadamente, con lo cual, podr ponerlo como una de las capas principales de GoolzOOm. Al preguntarle sobre el tema de la publicacin de las cargas y la titularidad, me contest diciendo que es informacin protegida, y que por lo tanto, no es posible hacerla pblica. As que por el momento, parece que todava estamos lejos de conseguir ste objetivo y seguiremos

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teniendo que pagar ms dinero cuando compramos un inmueble, ya que los intermediarios hacen que se incrementen los costes

4. Fran Daz el Lunes 24 marzo 2008

Hola, IC, Rubn, Juan Carlos, Jess. Quiero slo comentar lo que te dijo esta persona del Registro de la Propiedad, en concreto el hecho de que \una finca registral no tienen por qu coincidir con una catastral\. Me ha ocurrido en varias (muchas) ocasiones que la finca registral y la catastral no tenan absolutamente nada en comn, o que la informacin dentro del Registro no era todo lo consistente que me hubiese gustado. Lo cont una vez en mi blog en un post que titul\Buscando el terreno perdido\. (http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/2008/03/11/buscando-el-terreno-perdido/) Entiendo por qu una misma finca catastral puede pertenecer a varios Registros, como una carretera, que se subdividira en tantas fincas registrales como dominios de Registros atraviese. Pero, nunca mejor dicho, pisemos el suelo: esa finca es innegablemente considerada una nica finca. Lo que la descompone en varias fincas registrales es la organizacin de los Registradores por zonas, que la parte en \trocitos\. Por otro lado, una finca que paga IBI no tiene por qu estar inmatriculada en el Registro, pero s debe figurar en el Catastro. Entiendo la relacin existente entre ambos sistemas, que hace que sus contenidos sean similares pero independientes. Pero deberan al menos compartir sus bases grficas. Utilcese por ejemplo la base del IDEE (http://www.idee.es) para establecer una base de dilogo entre ambos sistemas y limar inconsistencias. Por otro lado, he de decir que, independientemente de lo aqu expuesto, admiro la actual organizacin de los Registradores, a m siempre me ha funcionado bien. Un saludo! Fran Daz

5. Fran Daz el Lunes 24 marzo 2008

Hola, IC, Rubn, Juan Carlos, Jess. Quiero slo comentar lo que te dijo esta persona del Registro de la Propiedad, en concreto el hecho de que \una finca registral no tienen por qu coincidir con una catastral\. Me ha ocurrido en varias (muchas) ocasiones que la finca registral y la catastral no tenan absolutamente nada en comn, o que la informacin dentro del Registro no era todo lo consistente que me hubiese gustado. Lo cont una vez en mi blog en un post que titul\Buscando el terreno perdido\. (http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/2008/03/11/buscando-el-terreno-perdido/) Entiendo por qu una misma finca catastral puede pertenecer a varios Registros, como una carretera, que se subdividira en tantas fincas registrales como dominios de Registros atraviese. Pero, nunca mejor dicho, pisemos el suelo: esa finca es innegablemente considerada una nica finca. Lo que la descompone en varias fincas registrales es la organizacin de los Registradores por zonas, que la parte en \trocitos\.

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Por otro lado, una finca que paga IBI no tiene por qu estar inmatriculada en el Registro, pero s debe figurar en el Catastro. Entiendo la relacin existente entre ambos sistemas, que hace que sus contenidos sean similares pero independientes. Pero deberan al menos compartir sus bases grficas. Utilcese por ejemplo la base del IDEE (http://www.idee.es) para establecer una base de dilogo entre ambos sistemas y limar inconsistencias. Por otro lado, he de decir que, independientemente de lo aqu expuesto, admiro la actual organizacin de los Registradores, a m siempre me ha funcionado bien. Un saludo! Fran Daz

6. uno+ el Lunes 24 marzo 2008

No asimilo an como pueden plantearse por un slo instante que dando cuatro botoncitos obtengamos de una finca la titularidad, cargas, limitaciones, sujecciones, etc, etc y que tal si nos dan tambin el extracto bancario del dueo, donde veranea o con quien se acuesta ? S, ya se que ahora viene cuando alguien dice \pero si por 3,40 euros en el Registro o por web por 9 euros tienes los mismos datos\ s, pero el coste supone una limitacin a la descarga masiva de datos por el mero hecho de enterarte de la pasta que debe cualquier famoso o bien el edificio entero en el que vives. Para terminar, considero que todo terreno debera estar catastrado, que todo lo catastrado debera estar Registrado y que ambas realidades, la fiscal y la registral, deben ir de la mano y mejor an superpuestas, pero hasta entonces Hacienda cobra hasta las aceras publicas y las carreterassi puede y el titular se deja. Queda mucho camino por recorrer, muchos intereses, pero las cosas no van nada mal, si giramos la mirada a los 10 ltimos aos.

7. Juan Carlos, Melilla el Martes 25 marzo 2008

Veo que todos estamos de acuerdo en que Geobase y Catastro seguirn existiendo independientemente durante algunos aos mas, ya que ambos resultan muy tiles en su materia. Quin sabe en un futuro mas lejano. Y estimado Fran Daz, respecto a tu comentario de que deberan compartir sus bases grficas, decirte que a nivel informtico ya lo hacemos, cada uno desde su aplicacin puede ver las capas del otro (capa fincas o capa catastro). Y respecto a tu idea de establecer idee.es como una base de dilogo, comentarte que ya es una realidad (al menos con Melilla), y puedes comprobarlo en la opcin de \visualizacin de mapas\ de la web http://www.idee.es (marca la casilla \Registros de la Propiedad\, luego la casilla \Melilla\, y luego haz zoom a la ciudad de Melilla.) Un saludo! Juan Carlos Registro de la Propiedad de Melilla

8. Fran Daz el Martes 25 marzo 2008

Hola, uno+, Juan Carlos. Me alegro de vuestros comentarios, creo que aportan bastante luz al tema. Quisiera matizar: - uno+, soy de los que piensan que los datos titularidad, cargas, etc, no deberan ser accesibles indiscriminadamente va internet. La propuesta consiste en que cuando se tenga derecho a

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acceder a ellos, estos datos del Registro, catastro, etc, sean lo mas coherentes posible entre s. Me consta que ya estais haciendo grandes esfuerzos para conseguirlo. - Estoy tambin contigo en que todo terreno debera estar catastrado, y que ambas realidades, la fiscal y la registral, deben ir de la mano y mejor an superpuestas. No comparto que todo lo catastrado deba estar Registrado, por que registrar mis derechos en el Registro es un derecho, no una obligacin. - Tambien estoy de acuerdo en que queda mucho camino por recorrer, y estoy sobre todo de acuerdo en que los Registradores os mereceis unaplauso por haber conseguido instaurar un sistema que realmentefunciona. Hay mucho trabajo hecho ya por el camino, y hay que reconocerlo. - Juan Carlos, tambin estoy de acuerdo contigo en que Geobase y Catastro seguirn existiendo independientemente durante algunos aos mas. - Soy conocedor desde hace un tiempo de que trabajabais con bases grficas en Canarias, Castilla-La Mancha y Melilla. Es mas, en Castilla-La Mancha ya me ha \tocado\ con algunas de mis fincas, y estn representadas en la base. Lo que desconoca, que constituye los cimientos de la propuesta, es que ya teneis implementada la comparticin automtica de capas en las dos aplicaciones basndoos en idee.es. Esto es un gran avance para todos. Me alegro de que os hayais pasado por aqu a opinar. Estoy haciendo una serie en mi blog sobre la compraventa electrnica de terrenos va Internet. Creo que un artculo que podra gustaros es \Notaras verdaderamente electrnicas: quiero firmar mi escritura por internet\. Normalmente suelo poner estos artculos bajo la categora \Notarios y Escrituras\. Os propongo que le echeis un vistazo y aporteis lo que creis. El artculo: http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/2008/03/13/notarias-verdaderamente-electronicasquiero-firmar-mi-escritura-por-internet/ La categora Notarios y Escrituras: http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/category/notarios-y-escrituras/ El Blog de los Propietarios de Terrenos: http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/ Saludos! Fran Daz.

9. Luis Javier el Martes 1 abril 2008

Estoy totalmente de acuerdo con vosotros sobre las ventajas que reporta Geobase al Registro. Pero me gustara echar ms lea al fuego: como habis dicho, el Catastro no est preparado (porque no es su funcin) para ofrecer el dominio de la fincas. Sin embargo, para la inmatriculacin se est exigiendo una certificacin catastral descriptiva y grfica totalmente coincidente con la descripcin del ttulo (53.7 Ley 13/1996) . Cmo salva Geobase la posible discordancia entre el Catastro y el dominio?

10. JI el Martes 1 abril 2008

Saludos a todos; la coincidencia absoluta, si quiera parcial entre Registro y Catastro se me antoja \cuasi imposible\ por varios motivos: 1. Histrico; la primera ley hipotecaria data de 1861, por tanto, es relativamente reciente. As que como ya apuntaba IC hay innumerables fincas, tierras, en definitiva \propiedades\ que no han estado ni estn registradas.

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2. Actual; la inscripcin en el registro sigue siendo \voluntaria\, por tanto, seguirn existiendo propiedades sin registrar, o que en algn momento se registraron pero se heredaron, vendieron.. y no se han inscrito a favor de los titulares actuales, rompindose as el \tracto sucesivo\ del Registro. Claro, ante ello se pueden poner \parches\ como el que desde la citada ley de 1996 se acompae la certificacin catastral descriptiva y grfica. Pero ello no impide que una vez inscrita mi finca bajo esas premisas, la venda a otro titular en documento privado y ste pudiese efectuar modificaciones fsicas o jurdicas en la misma sin inscribirlas, as que nuevamente nos encontraramos con el problema de la discordancia realidad extrareristral-realidad registral. Ante ello se pueden proponer varias soluciones, en las que no me puedo entretener por cuestiones de tiempo, volviendo en otra ocasin sobre ellas, simplemente aqu ya se han dejado caer algunas: - Inscripcin en el registro obligatoria; bueno a parte de ir en contra de los principios generales de nuestro derecho (artculos 1254, 1255, 1262, 1278, 1475 Cdigo Civil entre otros); eso s que hara a los registradores intermediarios necesarios de toda compraventa y, por ende, a los notarios (si es que estimamos precisa la escritura pblica), lo que s incrementara los gastos obligatoriamente, hecho que no se da ahora. Adems no tendra ningn sentido que los Registradores cobraran por arancel; por lo que a esta medida quienes se opondran seran los propios Registradores. Si para abaratar el notario se prescinde de la escritura pblica declarando al dodumento privado directamente inscribible, nos encontraramos con una serie de problemas; como la calificacin del mismo, inseguridad jurca en nterin de celebrar el contrato y la inscrpcin etc que comentar otro da con ms detalle. - Otra solucin sera que el notario autorizara la escritura y en ese mismo momento poder consultar las cargar y practicar la inscripcin; lo que supondra menos coste de tiempo y dinero, si bien requerira la fusin notarios-registradores. Aunque siempre nos encontraramos con el escollo de la \voluntariedad\ del sistema; que recordemos es un sistema de \seguridad jurdica PREVENTIVA\, no OBLIGATORIA. Un saludo

11. Fran Daz el Martes 1 abril 2008

Hola, Luis Javier. Es mi pensar que la discordancia que expresas para la inmatriculacin, en la que se est exigiendo una certificacin catastral descriptiva y grfica totalmente coincidente con la descripcin del ttulo, no la debe salvar Geobase, sino el Notario, el Registrador y el Catastro. Si hay que hacer una alteracin catastral, la ley infiere que hgase. Saludos! Fran Daz.

12. Luis Javier el Mircoles 2 abril 2008

Ok. Efectivamente, Geobase no va a salvar la contradiccin que hay entre el dominio y la parcela catastral. Pero, podr inmatricular el Registrador una finca si no se corresponde con el Catastro? En ppio, el art. 53.7 se lo prohibe. y se tardan meses en modificar la informacin catastral! pero entiendo que GB supone un cambio tal en el funcionamiento del RdP que si el Registrador descubre que hay un error manifiesto en el Catastro y que con apoyo en GB puede localizar efectivamente la finca y observa que hay coherencia entre la informacin grfica y la alfanumrica del ttulo podr inmatricular. Por tanto, entiendo que GB puede y debe hacer que

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el 53.7 salga del Ordenamiento. Hoy en da, GB est en 1 de cada 5 Registros . Cuando su implantacin sea general se debe derogar el 53.7 porque la funcin que el legislador le atribuy la cumple con creces GB. PD: Ayer lleg a mis manos un libro de Jorge Requejo Liberal titutulado Descripcin geogrfica de las fincas en el Registro de la Propiedad (Geobase). Este es uno de los grandes gurues de este tema junto con scar Vzquez.

13. Jess Barrio el Mircoles 2 abril 2008

Por si os interesa, se acaba de publicar recientemente un artculo escrito por dos personas del catastro, que habla sobre el tema del registro de la propiedad y del catastr. Podeis verlo en este enlace.

14. Fran Daz el Jueves 3 abril 2008

Jess: Con la miel en los labios, el link no funciona!. Maravillas de la informtica. Saludos! Fran Daz.

15. uno+ el Viernes 4 abril 2008

Hola de nuevo. Considero la obligatoriedad de la inscripcin con el consiguiente abaratamiento de la misma y por ende la georeferenciacin del derecho sobre toda parcela de la corteza como medio para evitar tantos y tantos abusos de colindantes o dobles inmatriculaciones. Cuando gracias a Geobase detectas en el proceso de calificacin de una inmatriculacin que se trata de una finca ya inscrita descubres la grandeza de este sistema y la necesidad de hacer un esfuerzo para llevar a cabo la completa implementacin del mismo en todos los Registros.Quiero aadir otro protagonista ms a esta pelicula como son la informacin medioambiental y la urbanstica. Hoy hemos comenzado en nuestro Registro a estudiar la necesidad da entregar como anexo a la publicidad notarial y no notarial o bien en cada escritura una vez inscrita, un certificado de la base de datos del gobierno autnomo con la citada informacin. Me planteo cuantos compradores solicitan esta informacin como parte de un estudio previo del estado de la propiedad: pocos o ninguno. Y sin duda que dicha informacin como el dominio publico martimo, el aprovechamiento urbanstico, o la mera calificacin urbanstica obtenidos bien por las notaras bien por los registros o castatro da una vuelta de tuerca al absoluto conocimiento del verdadero estado jurdico-administrativo de la finca a adquirir.-

16. Jess Barrio el Jueves 10 abril 2008

Perdon, apunt mal el link del documento. Este es el bueno: 2.pdf\>http://www.catastro.meh.es/esp/publicaciones/ct/ct61/612.pdf

17. Jess Barrio el Jueves 10 abril 2008

Maldito sistema de acortar urls Probar con ste.

18. Jess Barrio el Jueves 10 abril 2008

Finalmente ser mejor copiar y pegar: http://www.catastro.meh.es/esp/publicaciones/ct/ct61/61_2.pdf MENSAJE PARA EL ADMIN: no funcionan los links en los comentarios.

19. alejandro el Jueves 17 abril 2008 42

tengo fincas sin poner en el cacastro tengo obligacion de inscribirlas en algunas tengo escrituras y en otas no, en estas ultimas solo se que son mias por que mi padre las a labrado siempre, tiene eso algun poder sobre alguien que diga que esa finca es sulla.

20. maria camino el Lunes 14 julio 2008

hola, soy estudiante de derecho y tengo una duda por si pueden resolvermelase podria solicitar un embargo de un bien registrado catastralmente pero k no aparece en el registro de la propiedad..Como deberia hacerse? hay algun procedimiento especial?

21. alex el Sbado 16 agosto 2008

El origen del problema se sita en que desde 1861 hasta 1996, el Registro de la Propiedad ha sido un registro de fincas descritas literalmente y sin cartografa jurdica, habiendo caso es que un municipio tena registrada tres veces su superficie, pero mientras no hubo cartografa jurdica, todo el mundo sigui a la suya. Con la vinculacin con el Catastro operada en 1996 (Ley 13/1996 para parcelas urbanas y en 2002 para parcelas rsticas), unido a las ltimas renovaciones catastrales que digitalizaban los antiguos planos que existan en formato papel procedentes de fotografas areas con errores tremendos (para ser un catastro fiscal, admisibles, pero con efectos jurdicos son errores inasumibles), sumando los errores tecnolgicos producidos por digitalizar planos en formato papel con escalas irreales con los errores propios de las empresas concesionarias de la renovacin (que debido al bajo precio que reciban, poco se molestaron en realizar comprobaciones sobre el terreno), y ms an todo unido a la publicidad ofrecida en la Oficina Virtual del Catastroqu ha ocurrido entonces? pues que ha habido un lgico aluvin de reclamaciones que estn saturando las oficinas del Catastro. Cualquier paisano que consulte la OVC para obtener los lindes catastrales (que no jurdicos) por cualquier motivo, puede llevarse un disgusto. Lo que ocurre es que ahora se estn destapando las miserias del Catastro y del Registro. Yo creo que esto es bueno porque, aunque se multiplican los conflictos, llegar el momento en que se llegue a la deseada coordinacin Catastro y Registro. Hasta entonces, los errores de Catastro se irn puliendo con el tiempo. Lo malo es que mucha gente confunde los lmites catastrales con los lmites jurdicos, y los utiliza para atizarle al colindante con el que se ha llevado mal por cualquier motivo. Esto tambin est saturando al Catastro: reclamaciones de lindes, como si Catastro fuera un juez que deba partir los lindes de las fincas, cuando no est para eso. Los tcnicos de Catastro no son juristas sino eso, tcnicos (ingenieros, etc.) y no funcionan para contrastar escrituras para decidir quin tiene mejor derecho. En conclusin, estamos en un momento histrico y todo cambio puede ser doloroso, pero el fin merece la pena: yo apuesto por la coordinacin adecuada Registro y Catastro.

22. para maria camino el Martes 19 agosto 2008

Pretendo contestar a maria camino a vuela pluma. Mira, el Catastro no sirve para en nada en materia de embargos y el Registro, en el fondo, tampoco porque la anotacin preventiva de embargo no tiene carcter constitutivo y slo pretende evitar la fe pblica. Por lo tanto, si el bien es propiedad del deudor se puede trabar el embargo conforme a la regulacin general. Sin embargo, no podr dejarse constancia registral del embargo porque la finca no est inmatriculada y el rematante no tendr la consideracin de tercero hipotecario (si el embargado no fuera propietario. cfr. STS 5-3-2007).

23. Luis el Martes 19 agosto 2008

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Veo que sabeis bastante del Registro y del Catastro, y sabiendo que no viene al caso os planteo un problema que tengo a ver si me podeis ayudar. Hace alos mi padre compro dos fincas rusticas, ahora la hemos escriturado, sin el notario ponernos ningn problema, hemos pagado las tasas para registrarla, pero surge un problema por parte del Ayuntamiento, el cual es que no devuelve un edicto sin el cual el registro me dice que no puede registrarla, de hecho se ha pasado un plazo y debo pagar de nuevo dichas tasas. Tanto el notario como el del registro me dicen que el ayuntamiento esta obligado a devolver dicho edicto y el ayuntamiento me dice que no lo hace porque en el catastro antiguo hay dos mil metros menos que en el actual, el cual se correponde exactamente con lo pone en la escritura. quien tiene razon, registro o ayuntamiento? Muchas gracias de antemano y enhorabuena por el blog.

24. Luis el Mircoles 10 septiembre 2008

Yo creo que si no coincide el titulo con el plano que se inmatricula de que seguridad jurica se habla, el registro debe cautelar los derechos que en el se inscriben,y que el folio real sea no solo literal sino por lo contrario el ctastro debe reflejar el aspecto fisico del predio y debe concordar con el titulo en la inmatriculacion.

25. Luis el Mircoles 10 septiembre 2008

Por favor si tuvieran el libro de Jorge Requejo Liberal Descripcion geografica de las fincas en el Rdp (Geobase) le agradecere que me lo pasen en mi pais se esta pensando implementar el Geobase y quisiera documentarme y poder opinar al respecto. gracias.

26. alex31 el Domingo 14 septiembre 2008

Hola a todos. He aqui otro problema respecto a inscripciones: Mi padre, emigrante en Francia, compro en los anos 70 una parcela rustica. Un proyecto de terreno de golf que se traga esta parcela ha surgido, y por no haber sido identificado como propietario, acaba de perder esta parcela. Me parece que, al finalizar la compra, con las adecuadas escrituras, no se registro ni en el catastro, ni en ningun sitio. Asi pues, se le ha otorgado la parcela al que se la vendio a mi padreEl nuevo catastro ya ha sido registrado, y lo unico que nos aconseja el ayuntamiento es de intentar un arreglo amiable con el proprietario de hoy. Varias preguntas salen de esto: No es el notario quien tiene que registrar las propiedades? ; de que sirven las escrituras? ; Un terreno de golf puede consierarse de utilidad publica y justificar que te impongan modificaciones de parcelas? Si alguien pudiera ayudarme? Gracias por adelantado.

27. Luis el Mircoles 17 septiembre 2008

Como debo responsabilizar y exigir daos y perjucios al funconario de Catastro, que realiza una modificacion cartografica de una finca, sin haber cmprobado no identificado la realidad fisica, incluso descriptiva de la escritura de propiedad, sobrepasando manifiestamente los limites normales de su cargo, cuya odificacion perjudica y daa a un lindero. Que plazo tiene el catastro, digo su gerencia en resolver o poner en macha una solicitud interesando la incoacion de un pocedimiento de subsanacion de discrepancias, para que vuelvan a adecuar el plano cartografico a la realidad fisica anterior y existente en la actualidad.

28. Luis el Viernes 19 septiembre 2008

sobre lo expuesto el dia 17 pasado,me interesaria saber donde puedo encontrar letrado que defienda el abuso de apropicion indebida haciedo uso de certificado cartografico modificado por el tecnico del catastro para beneficio d interesado que torticeramnte solicita un camio, no

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aportando, porque no se le exige por el catastro plano topografico ni escritura descriptiva donde recoja linderos reales fisicamente.

29. toni el Domingo 2 noviembre 2008

ibi en terreno rstico

30. toni el Domingo 2 noviembre 2008

holavereis mi suegro tiene 2 parcelas 1 de labor de secano,olivoy pastos con en total 605 hectareas y otra de labor de secano de 185ha. las tiene por reparto de herencia hace 18 aos con sus papeles en regla es decir ante notaria y cuado por el registro de la propiedad y hoy se ha dado cuenta (que ya era hora) que nunca ha pagado la contribucin algunos amiguetes le han dicho que no tiene que pagarla porque tiene poco terreno;a m esto me extraa mucho,escierto?si es as y por curiosidad a partir de cuntas ha. se pagaria. GRACIAS

31. Jos Andrs Saurina el Sbado 8 noviembre 2008

Comprobados los planos de dos ayuntamientos colindantes he detectado que dos fincas propiedad de mi suegra estn situados en unos terrenos inexistentes ya que las lindes de los dos ayuntamientos no coinciden y ha quedado dicho trozo de terrenos sin catastrar. Poseo planos cartogrficos antiguos que demuestran que dichas parcelas pertenecian a uno de los ayuntamientos mencionados.Me he dirigido a el para que incluyeran dicha porcin de terreno en sus planos catastrales ya que quera registrar las fincas mencionadas de las que no poseemos escritura ni ningn otro documento, unicamente la certeza, que pueden confirmar testigos vivos, que dichas tierras han sido recibidas por herencia de sus antepasados. La contestacin ha sido remitirme un escrito en el que me comunican que la reclamacin para el mencionado registro debemos iniciarla los particulares. Para cualquier reclamacin debemos aportar el nmero de polgono y el de parcela que, evidentemente, no tenemos ya que el terreno no existe. Alguien puede decirme como puedo resolver este lio, por que parece la pescadilla que se muerde la cola y ya no se donde acudir.

32. maria de los angeles el Lunes 23 noviembre 2009

Hemos comprado una finca que en catastro figura como titular la persona que la vende, pero no est registrada porque dicen que hace 60 aos podran haberse cogido metros de monte pblico. Nuestra pregunta es si intentamos registrarla hoy, podra el ayuntamiento quitarnos terrenos, aunque en el catastro figuremos como propietarios?

33. eduardo el Viernes 1 enero 2010

Aunque sera deseable la exacta coordinacin registro/catastro,la cuestin radica que los requisitos de entrada, no son los mismos y por tanto los efectos tampoco. En espaa se ha seguido un modelo fiscal de catastro mas que topografico y el catastro se ha centrado mas en ser una base de hechos que sirven de soporte a una serie de impuestos. En cambio el Registro en Espaa, a diferencia de Francia, es un registro no de hechos o archivo de contratos, sino que es un registro de publicacin de derechos de propiedad,y por ello las exigencias de entrad son muy rgidas,ya que la inscripcon supone la proteccin del derecho por el Estado. Por eso se dice que el Registro de la Propiedad es un registro jurdico( los asientos del registro estn bajo la tutela de los Tribunales ) y el Catastro es un registro administrativo. En

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caso de colisin de titularidades,de conformidad con la propia ley de catastro ,prevalece la registral. El problema radica en dos aspectos ,uno, que al catastro acceden datos fsicos,por lo que una segregacin, una declaracin de Obra Nueva,una parcelacin, se inscribir sin que sea necesaria acreditar licencia correspondiente,lo que no ocurre con el Registro, y aqu tenemos un punto de divergencia importante. Otro punto radica en que el registro actual, que data de 1861 es un registro de titularidades sobre fincas,pero el Catastro moderno data de 1906, es dcir cuando el Registro ya llevaba mas de 40 aos funcionando,y esto ha sido un grave problema,porque en otros paises como Francia,Alemania, primero fue el catastro y luego el Registro. La grave cuestin radica que no hay derechos sin objeto, y siempre se ha dicho que el registro define el derecho y el Catastro la finca,y por lo anterior, aunque las descriciones literales mas o menos han funcionado,no se entiende hoy que no se base el Registro en una planimetra exacta,por ello y porque el concepto de finca registral, adems, no tiene porque coincidir con la finca catastral y as se recoge en la Ley del suelo, hay una incipiente planimetria registral que se pude consultar en la pagina de IDEE. respecto a la pregunta de M angeles hay que decir que ha sido imprudente en no consultar el registro,ya directamente ao al hacer,si tiene escritura publica,paar saber si el monte es de dominio pblico o no. En todo caso debe pedir una certificacin al ayuntamiento,pero si la finca en cuestin esta catastrada a nombre de un particular se supone que el Ayuntamiento es conocedor de la situacin y adems habra estando cobrando, en su caso IBI,amn que habra que saber si esta incluida en el Invenario de Bienes del ayuntamiento

34. pepi el Viernes 27 agosto 2010

hola amigos, cuantos problemas tenemos los pobres inocentes . hace cinco aos me di cuenta de que la escritura de la casa del pueblo, no coincidia con con la realidad, sea por que antes, no querian pagar y mentian con la superficie, o yo que se. la lleve al notario, me hizo varios papeles de compra venta, con la familia, me costo mas de 3000 euros. pero bueno, se suponia que ya tenia arreglada la casa con toda su superficie real. despues de un tiempo, me dicen que el registro de la propiedad no me la acepta, porque coincide que la parte de casa que han dado de alta o como se diga, pues que pertenece a otro seor. han ido pasando los aos, entre retenida en el notario, despues en registro, o sea de casa a casa, y todavia sigue sin solucionarse. esta casa es de mi familia desde antes de la guerra,los abuelos siempre nos han contado cosas que han pasado en esa casa. tengo resguardos de todos los pagos, con la contribucion incluida pagada por mi familia desde hace mas de 40 aos, he estado en el catastro historico buscando datos, pero no hay nada claro. hay errores pero no se sabe como solucionarlo, haber si alguno de ustedes me pueden dar alguna alegria, muchos saludos

35. Juan Carlos Madariaga el Mircoles 3 noviembre 2010

Que buena! yo quiero uno!

36. andres el Viernes 12 noviembre 2010

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trabajo en la Delegacin de Vivienday la pregunta es la siguiente, mediante resoluciones damos subvenciones a la rehabilitacin de la vivienda, pero amparandose en la no obligatoriedad de inscribir la finca deberia de ser obligatortio en los casos de recibir ayuda de la Adminstracin de inscribirla para ssaber si tiene cargas de cuelaquier clase, por favor me sera muy til en mi trabajo, ya que existen discrepancias en mi Servicio, os dejo mi correo de la Juntaandresj@jccm.es gracias

37. Inversores, os recibimos con alegra [por IC] el Jueves 6 enero 2011
[...] propiedad inmobiliaria en el siglo XXI, muy distinta de la que lo vio nacer hace unos dos siglos, me resulta necesario. Que sin ello no va a poder cumplir su finalidad primordial que es dotar de seguridad al trfico [...]

38. Eusebio el Lunes 9 mayo 2011

Eusebio. Problema: Catastro con solo un numero catastral que incluye vivienda, corral, panera, cuadras, pajar. Graficamente es una unidad bien definida. Registro: existen registros de la propiedad de esas partes por separado, pero no todas juntas. Testamento deja LA CASAa un solo heredero. Tienen algun derecho los dems herederos sobre lo que NO ES CASA ? Gracias

39. SANTIAGO el Viernes 19 agosto 2011

bueno, mi pregunta es la siguiente, me han dejado varios herederos de propiedades en espaa, que han sido emigrantes, para que les ayuden a solucionar su herencia y bien, me encuentro con el problema que voy al registro de la propiedad en el indice central y veo que algunas si estan registradas y luego voy al catastro y no aparecen, que solucion tengo que hacer para ello. y el otro problema que me encuentro es que estan catastrada y no estan registrada y como son propiedades de hace bastante aos, no tienen documentos de identidad y veo que tengo un serio problema,para ayudar a estas personas a la solucion de su herencia. me gustaria que me enviasen algunas soluciones para ellos, se lo agradecere bastante . un saludo

40. SANTIAGO el Viernes 19 agosto 2011

el correo de santiago, el cual hice las preguntas anteriores,sobre las herencias de mis amigos es santival44@hotmail.com

41. Ramiro Herrero Parra el Lunes 10 octubre 2011

Una Era de pan trillar que tiene puestos los linderos correctamente y un trozo de ella sin catastrar dentro de los linderos y por tanto figuran menos metros en el catastro y en la escritura registrada que se hizo conforme al catastro, pero el terreno baldo est dentro de los linderos registrados. Han ido unos listos y han construido dentro de los lindes de la finca y han terminado vallando tambin el terreno catastrado y el catastro les d el IBI sin tener nada que se los haya perdido all. Sin haberlo expropiado se han construido particularmente en plan okupa una nave y tres chalets en el terreno sin catastrar dentro de los linderos de mi finca en el terreno baldo dentro del lindero sur de la finca.

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42. Ramiro Herrero Parra el Lunes 10 octubre 2011

Una Era de pan trillar que tiene puestos los linderos correctamente y un trozo de ella sin catastrar dentro de los linderos y por tanto figuran menos metros en el catastro y en la escritura registrada que se hizo conforme al catastro, pero el terreno baldo est dentro de los linderos registrados. Han ido unos listos y han construido dentro de los lindes de la finca y han terminado vallando tambin el terreno catastrado y el catastro les d el IBI sin tener nada que se los haya perdido all. Sin haberlo expropiado se han construido particularmente en plan okupa una nave y tres chalets en el terreno sin catastrar dentro de los linderos de mi finca en el terreno baldo dentro del lindero sur de la finca. Si la finca registrada se pusieron menos metros que los que contienen sus linderos pues se pusieron los metros del catastro.

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