Objeto de la compraventa Cualquier bien de contenido patrimonial el cual puede ser mueble o inmueble, corporal o incorporal.

Adems a titulo de requisito, el bien debe tener existencia, debe estar dentro el comercio y debe ser determinado. El bien que no tenga contenido patrimonial no se puede vender, es el caso del apellido, del parentesco, entre otros. Mas si podrn ser objeto de venta, el derecho de herencia, ya que tiene un contenido patrimonial, al igual que el crdito mediante una cesin de crditos. Requisitos del objeto de la compraventa 1. Bien existente. El bien debe existir, de lo contrario la compra venta es inexistente, por tanto, no se habla de nulidad, ya que esta supone existencia. As las cosas, cuando la apropiacin es imposible como la venta de una parcela en Marte, o cuando se trata de las cosas sobrenaturales como un centauro, hay inexistencia de objeto. Ahora bien, el bien puede ser inexistente siempre y cuando de este se espera su existencia, es el caso de. 1. La compraventa sometida a una condicin suspensiva, donde procede solo ante el cumplimiento de la condicin, es el caso de comprar una cosecha si surge el porcentaje pactado.

2. La compraventa aleatoria donde se compra la esperanza, en lo cual

por regla general hay una rebaja en el precio.

2. Bien dentro del comercio. Existen bienes que no se pueden vender por no estar en el comercio, es el caso de los bienes baldos, bienes embargados con decreto judicial, los fiscales, los de uso pblico, los rganos humanos y todo aquellos que conforman el patrimonio histrico del pas.

3. Bien determinado o determinable. El bien es determinado cuando est delimitado y hace alusin a cuerpo cierto, es el caso de singularizar un carro por medio de su marca, lnea, modelo, numero de chasis, color, placa, etc. Y ser determinable cuando entre varios bienes un tercero es quien determina la idoneidad del bien, el cual para efectos de la tradicin deber ser de mediana calidad. As, un bien no determinado ser un carro, una casa, etc. El precio tambin es el objeto de la compraventa, y puede ser determinado o determinable, adems la regla general es que sea en dinero, pero de forma excepcional puede ser en especie. Obligacin de las partes en la compraventa Obligaciones del vendedor. En primer lugar este debe traditar y hacer la entrega material, conforme a la definicin del contrato de compraventa: una parte se obliga a dar y la otra a pagar el precio. Saneamiento por eviccin. El comprador padece eviccin cuando un tercero que alega un derecho anterior a la compra venta obtiene xito en el proceso y como consecuencia, el comprador pierde total o parcialmente el bien o tiene que soportar un gravamen. COMPRAVENTA Lesin enorme Es la venta de un inmueble donde la diferencia entre el precio de su venta y el de su justo precio es desproporcional. Caractersticas 1. Hay lesin enorme solo en compraventa de bienes inmuebles, ms no en bienes muebles objeto de compraventa, pese a lo costoso de su precio.

2. No hay lesin enorme en las compraventas aleatorias, es el caso

del derecho de herencia, segn sentencia de la corte suprema de justicia.

3. No hay lesin enorme en las ventas por ministerio de la ley, es el

caso de los remates, esto a favor del acreedor, ya que se garantiza el proceso ejecutivo.

4. Hay lesin enorme cuando se vende por debajo de la mitad del

justo precio, por tanto, si el precio es la mitad no se habla de lesin enorme.

5. Hay lesin enorme cuando el precio de venta es superior al doble

del justo precio, pero si es del doble, no hay se presenta la lesin enorme.

La accin ante la lesin enorme La accin opera como un reajuste o devolucin del porcentaje en la venta que constituye la diferencia desproporcional entre el justo precio y el precio de la venta. Adems, tiene por objeto la rescisin del contrato de compraventa, esto es, volver al estado precontractual, que como se va anotar mas adelante, es posible evitar la sentencia que decreta los efectos de rescisin, lo cual requiere lo siguiente: Prueba de la lesin enorme a. Existencia del contrato de compraventa por medio de escritura publica.

b. Constatacin del precio justo al momento de la celebracin de la

compraventa mediante perito.

Justo precio. Valor real o comercial de un bien, lo cual en un caso concreto no se determina por avalu catastral, sino mediante perito. As las cosas, cuando el juez constata la lesin enorme, procede a declarar la rescisin y as volver al estado precontractual. Es de importancia anotar que, en este caso se presenta la nica excepcin en donde la parte vencida en el proceso puede detener los efectos de la sentencia. La parte vencida en el proceso evita la los efectos de rescisin del contrato, si reajusta o devuelve el monto desproporcional. Mecanismos que detienen efectos de la sentencia El comprador vencido. Reajusta al vendedor hasta obtener el justo precio, pero a su favor conserva el 10% del precio justo. Ejemplo. Si el justo precio es $100 y el precio de venta es $30, el comprador detiene los efectos as: a. Lo primero es descontar al justo precio el 10%, por tanto se aplica la siguiente formula: 10% de $100 = $10.

b. Lo segundo es identificar la desproporcionalidad, la cual en este

caso es de $70, cifra que debe devolverse al vendedor.

c. A la cifra objeto de devolucin ($70) se le descuenta el 10% del

justo precio ($10), y lo que se obtenga se devuelve.

d. El cobrador debe restituir $60, lo cual implica conservar el bien que

adquiri, evita la rescisin y hay justicia con el vendedor. Vendedor vencido. Devuelve la ganancia excedida y conserva a su favor el 10% del precio justo. Ejemplo. Si el justo precio es del inmueble es $100 y el precio de su venta fue de $30, el vendedor detiene los efectos as: a. Al precio de la venta se le resta el justo precio, mediante la siguiente formula: ( J.P $100 P.V $230 = $130).

b. Al precio justo se le saca el 10% as, (10% de $100 = $10)

c. Al resultado desproporcional de $130 se le descuenta el 10% del

precio justo, as: ($130 - $10 = $120)

d. El vendedor debe devolver $120

Otra forma de devolver es el siguiente: a. Al justo precio se le suma el 10% as: ($100 + 10% = $110)

b. Al precio que constituye lesin enorme se le resta el justo precio

incrementado en el 10% as: ($230 - $110 = $120)

c. El vendedor debe devolver $120

El vendedor no puede renunciar a la accin de rescisin por lesin enorme en la compraventa, salvo en el evento posterior en el que a recibido el precio. Ejemplo. El padre que vende su casa de $100 en un valor de $30 para poder practicarle a su hijo una operacin, una vez tenga los $30 podr renunciar si as lo quiere, no antes, ya que se protege al vendedor por posible apremio. En las restituciones mutuas, se pueden presentar problemas, como el caso de las mejoras, la no utilidad de un dinero, entre otras, caso en el cual el cdigo civil en su parte de reivindicacin tiene para el juez un instrumento que en caso de ausencia normativa, este puede aplicar lo pertinente al caso concreto. Prescripcin de la accin La accin prescribe en 4 aos a partir de la celebracin del contrato y segn la corte de justicia, no se trata de prescripcin, sino de caducidad, la cual puede ser declarada de oficio. Consentimiento. En la compraventa puede ser consensual, es decir, puede ser va telefnica, verbal, por escritura pblica entre otros. Anotando que, todas las compraventas de inmuebles, deben constar por escritura publica. Capacidad. Como inhabilidades para la celebracin de contrato de compra venta se presentan los siguientes casos: 1. Entre padre e hijo de familia no procede la compra venta

2. Los empleados pblicos no pueden vender los bienes que ellos

administran, salvo que la venta sea en razn de sus funciones, la venta de un bien especifico, mas no de cualquiera, la ley detallara al respecto.

3. Los jueces y todos los funcionarios de su despacho, adems de los

parientes, no pueden comprar los bienes q se rematan en los procesos donde estos intervinieron.

4. Los curadores, secuestres, mandatarios y afines no pueden vender

bienes inmuebles que administran, salvo autorizacin judicial, o poder especial absoluto en el caso del mandatario.

Objeto de la compraventa Cualquier bien de contenido patrimonial el cual puede ser mueble o inmueble, corporal o incorporal. Adems a titulo de requisito, el bien debe tener existencia, debe estar dentro el comercio y debe ser determinado. El bien que no tenga contenido patrimonial no se puede vender, es el caso del apellido, del parentesco, entre otros. Mas si podrn ser objeto de venta, el derecho de herencia, ya que tiene un contenido patrimonial, al igual que el crdito mediante una cesin de crditos. Requisitos del objeto de la compraventa 1. Bien existente. El bien debe existir, de lo contrario la compra venta es inexistente, por tanto, no se habla de nulidad, ya que esta supone existencia. As las cosas, cuando la apropiacin es imposible como la venta de una parcela en Marte, o cuando se trata de las cosas sobrenaturales como un centauro, hay inexistencia de objeto. Ahora bien, el bien puede ser inexistente siempre y cuando de este se espera su existencia, es el caso de. 1. La compraventa sometida a una condicin suspensiva, donde procede solo ante el cumplimiento de la condicin, es el caso de comprar una cosecha si surge el porcentaje pactado.

2. La compraventa aleatoria donde se compra la esperanza, en lo

cual por regla general hay una rebaja en el precio.

2. Bien dentro del comercio. Existen bienes que no se pueden vender por no estar en el comercio, es el caso de los bienes baldos, bienes embargados con decreto judicial, los fiscales, los de uso pblico, los rganos humanos y todos aquellos que conforman el patrimonio histrico del pas. 3. Bien determinado o determinable. El bien es determinado cuando est delimitado y hace alusin a cuerpo cierto, es el caso de singularizar un carro por medio de su marca, lnea, modelo, numero de chasis, color, placa, etc. Y ser determinable cuando entre varios bienes un tercero es quien determina la idoneidad del bien, el cual para efectos de la tradicin deber ser de mediana calidad. As, un bien no determinado ser un carro, etc. El precio tambin es el objeto de la compraventa y puede ser determinado o determinable, adems la regla general es que sea dinero, pero de forma excepcional puede ser en especie. Obligacin de las partes en la compraventa Obligaciones del vendedor Primera obligacin del vendedor. El vendedor debe traditar y hacer la entrega material, conforme a la definicin del contrato de compraventa: una parte se obliga a dar y la otra a pagar el precio. Saneamiento por eviccin. El comprador padece eviccin cuando un tercero que alega un derecho anterior a la compra venta obtiene xito en el proceso y como consecuencia, el comprador pierde total o parcialmente el bien o tiene que soportar un gravamen. Actuacin del comprador en el saneamiento por eviccin El comprador demanda al 3ro. Cuando el comprador demanda al tercero presenta la demanda separada del escrito de la denuncia del pleito del vendedor, pero deben presentarse juntas la demanda y la

denuncia, y si el comprador no lo hace al tiempo pierde la oportunidad y no podr recibir indemnizacin.

y

El juez admite la demanda y da un traslado de 10 das para que el 3ro conteste.

El juez admite la denuncia y da al denunciado (vendedor) un trmino de 5 das prorrogables a 10 si vive fuera de la ciudad.

El vendedor citado pasa a ser un litis consorte del comprador y este comparece con iguales facultades y deberes, de ah que tiene las 3 opciones siguientes (Art. 54 y ss):
y y y

Presentarse al proceso No presentarse al proceso Allanarse al proceso

El vendedor no indemniza en las siguientes situaciones: a. Cuando el comprador y el tercero someten el caso a la decisin de rbitros sin pedir consentimiento al vendedor, esto en razn de que el tribunal de arbitraje escoge, lo cual no implica imparcialidad. b. Cuando el comprador pudiendo proponer una excepcin personal y no lo hace, y a consecuencia el proceso se pierde, la excepcin puede ser por prescripcin, la cual es por peticin de parte El juez va a resolver en primer lugar sobre el litigio entre el 3ro y el comprador, y si lo resuelve en forma desfavorable, el comprador deber condenarlo al pago de las siguientes indemnizaciones, lo cual prescribe en cuatro aos, es decir, el comprador tiene dicho tiempo para cobrar, es el caso de: costos del proceso, del contrato, deterioros que el comprador haya pagado al tercero, mejoras y las valorizaciones, perdida del bien. Se puede renunciar al saneamiento por eviccin? NO

Segunda obligacin del vendedor. El bien se debe entregar inmediatamente despus de celebrar el contrato, salvo que se pacte un plazo, o si tiene un vicio, puesto q implica saneamiento de vicio o si hay un defecto material al momento de la compraventa. Accin reivitoria. Su objeto es la rescisin por vicios reividitorios, lo cual implica un dao grave. El vicio cualifica, razn por la cual se trata de un grave incumplimiento, de ah que se escoge cuando el dao es muy grave, caso en el cual el resultado es volver al estado precontractual. Prescripcin:
y y

En bienes muebles es de 6 meses En bienes inmuebles es de 12 meses

Accin estimatoria. Por no implicar tanta gravedad, da lugar a la rebaja del precio mediante perito con base en el vicio. Prescripcin:
y y

En bienes muebles es de 12 meses En bienes inmuebles es de 18 meses

Diligencia debida: Identificar la presencia del vicio Prueba de la existencia del vicio antes de la compraventa Demostrar que el vicio estaba oculto Haber realizado una actividad diligente Instaurar la accin reivitoria o estimatoria, si el dao es objeto de reivitoria 6. Instaurar solo accin estimatoria cuando el dao es su objeto 1. 2. 3. 4. 5.

Si el vendedor conoce el vicio o por su profesin u oficio, puede detectar el vicio y no lo hace, en un caso concreto si se presenta un dao, el sujeto deber responder por los daos.

Teora del riesgo Determina quien asume el riesgo por perdida o por deterioro de la especie ocurrida por fuerza mayor entre la celebracin del contrato de compraventa y la entrega. Segn el cdigo de comercio. La perdida la asume el vendedor, por ser este el dueo hasta el momento de la entrega, salvo por fuerza mayor, o si el comprador esta en mora de recibir, o si la fuerza mayor igual destruye este o no en mora. El bien genero no perece, por lo tanto segn el cdigo de comercio, el riesgo lo asume el vendedor Segn el cdigo civil. La prdida la asume el comprador cuando est en mora al cumplirse un plazo o por fuerza mayor aunque este en manos del vendedor. Venta de inmuebles rsticos en razn de la cabida Bienes rsticos son los bienes inmuebles sin construccin y la cabida es la superficie de inmuebles, ms no el permetro. El incumplimiento implica resolucin o cumplimiento y ante este mnimo aplica la rebaja del precio. En una compraventa de un precio rustico con rea definida, el cual se entrega en cantidad inferior o superior se procede de la siguiente manera: 1. Si se entrega un rea inferior a la pactada y el valor del rea que falta es inferior a la dcima parte del valor del rea que se pacto, no hay accin resolutoria, mas si: el comprador podr pedir que se le complete lo que falta, y si no es posible, entonces se rebaja el precio proporcional. Si se supera la dcima parte, por pedir lo mas, podr pedir lo menos sino quiere la resolucin, de ah que se puede pedir el complemento o la rebaja del precio. 2. Si se entrega mas, el vendedor puede pedir la devolucin y si el otro no devuelve puede pedir la restitucin.

Si el exceso no supera el 10% del valor pactado, el comprador tendr que aceptar un aumento proporcional del precio. Si lo que se vende es un predio urbano, aunque se de el rea, no hay lugar en caso de incumplimiento, a ejercer la accin, ya que se trata de un cuerpo cierto. Si en la compraventa de un inmueble rustico en la que se menciona cabida, se dice por ejemplo: que se vende por cuerpo cierto o que a pesar de dar la cabida puede ser inexacto, o que pese a la cabida el vendedor cumple con entregar simplemente por los linderos, etc., no hay lugar a la accin. El trmino de prescripcin de la accin es de un ao contado apartir de la fecha de la entrega. Obligaciones del comprador Pagar el precio y excepcionalmente, pagarlo en especie, de ah el precio se puede pagar as:
y y y

Todo en dinero Todo en especie Combinado, sea por igual o con prevalencia del dinero

Si el precio combinado es superado por la especie, se configura una permuta, de ah que hasta concurrencia de valores o un porcentaje mnimo de la especie, hay contrato de compraventa. El precio es determinado y excepcionalmente determinable segn indicaciones de las partes o por determinacin del precio por parte de un tercero, es el caso de un perito. El precio se paga una vez celebrado el contrato de compraventa, salvo un plazo, orden judicial ante la presencia de una eviccin o un vicio reivitorio, es decir, el comprador con orden del juez se abstiene de pagar hasta que se sanee el vicio.

El precio debe ser real y serio. El precio debe ser real y no simulado, ya que se suele simular a fin de evitar gasto notarial o por camuflar la naturaleza del contrato, por ende no implica nulidad. El precio debe ser serio y no irrisorio. Si es as, se entiende que no existe, y por ende no implica ni simulacin, es el caso de vender un carro en $10. Clusulas adicionales Contrato de compraventa con pacto de retroventa. El vendedor se reserva la facultad para recuperar el dominio, si este restituye al comprador el precio que convengan las partes, o en defecto de esa convencin, el precio de la compraventa inicial dentro de un termino acordado, el cual no debe sobrepasar de 4 aos.

El comprador que vende el inmueble, lo puede hacer de buena fe, de lo contrario procede la resolucin. Ante la venta que vaya hacer el comprador, se le debe informar al vendedor, y respecto a inmuebles, se requiere de seis (6) meses de anticipacin, lo cual implica que entre 3 aos y medio y 4, ya no se pueda vender, puesto que no se puede informar al vendedor. La facultad derivada para el comprador no se enajena, pero este si se hereda. Arras penitenciarias y confirmatorias Arras penitenciarias. Uno de los contratantes le da previamente al otro dinero o especie si se retracta, lo cual no implica incumplir, ya que se celebra en el intervalo de avance hacia el perfeccionamiento Ejemplo. La promesa de contrato de compraventa El objeto de las arras es poder desistir del contrato que aun no se perfecciona por parte de los dos. Pero se anota que, una vez se perfecciona el contrato las arras desaparece.

Si en el curso al perfeccionamiento el comprador se da cuenta de un vicio, la mala fe o buena fe no importa, ya que hay justificacin para desistir. Si el comprador desiste y lleva un tercero a q termine la perfeccin del contrato, el comprador inicial en principio pierde las arras pero por conciliacin puede recuperarlas, ya que da condiciones para que el vendedor efectivamente venda. Cuando hay duda entre arras penitenciarias y confirmatorias, se entiende arras penitenciarias. Arras confirmatorias. Consiste en una especie o en dinero que uno de los contratantes da al otro en seal de estar confirmando el contrato, esto es, consiste en dar certeza a las partes de que el contrato se va a celebrar. Se conoce como pisar el contrato y se recomienda que sea por escrito para que constituya una prueba. Pacto de reserva de dominio El vendedor en el contrato de compraventa se reserva la propiedad del bien vendido hasta que se le complete el precio, de ah que si el comprador no paga el precio en su totalidad, el vendedor puede recuperar el bien. El comprador se entiende poseedor por que tiene el animus de seor y dueo, mas no tenedor, ya que pese a que reconoce a otro como dueo, el tiene animo, no as el tenedor. Solo se permite en muebles y no en los inmuebles en derecho civil, a contrario sensu en derecho comercial, en el cual el pacto de reserva de dominio procede en muebles e inmuebles. Requisitos
y y y

La reserva de dominio debe ser expresa y no tacita Debe constar por escrito En bienes objeto de registro debe registrarse

Si el comprador cumple. Termina de pagar el precio y se modifica el registro. Si el comprador no cumple. Debe el precio del bien, no se modifica el registro, el vendedor tiene la opcin de recuperar el bien y pedir indemnizacin de perjuicios.
y

En derecho civil las partes pactan libremente la indemnizacin

En derecho comercial las partes deducen de las cuotas recibidas el pago del uso y el valor del deterioro.