Mémoire - La Société Civile Immobilière, Instrument de Gestion de Patrimoine - Master 2 Ingenierie Du Patrimoine 220811

LLLo
DUMARQUEZ Fabrice
Master 2 mention : Droit notarial, immobilier et du patrimoine Spcialit : Ingnierie du patrimoine Anne universitaire 2010/2011
STAGE EFFECTU BP Patrimum Priode du 18 avril 2011 au 19 Aot 2011 Sous la direction de : Messieurs Michel LEROY, responsable du Master 2 Ingnierie du patrimoine et Denis BOURET, Associ de Patrimum Groupe
SUJET DU MMOIRE
LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, INSTRUMENT DE GESTION DE PATRIMOINE : UTILISATIONS, MONTAGES ET INTEGRATIONS PATRIMONIALES
CORRECTEUR :
UNIVERSITE TOULOUSE 1 CAPITOLE 2 rue du Doyen-Gabriel-Marty - 31042 Toulouse cedex 9 - France - Tl. : 05 61 63 35 00 - Fax : 05 61 63 37 98 - www.univ-tlse1.fr
La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intgrations Patrimoniales
REMERCIEMENTS
Mon stage au sein de la socit Patrimum ainsi que ce mmoire sur le thme de lutilisation de la SCI en gestion de patrimoine, constituent laboutissement de mon cursus universitaire et le pont ncessaire dans ma carrire professionnelle. Ce mmoire est en corrlation avec les besoins de la socit dans laquelle jeffectue mon stage et la gestion de patrimoine mais aussi avec mon objectif professionnel savoir Notaire spcialis en gestion de patrimoine ou le dveloppement dune branche de gestion de patrimoine dans une tude notariale. Je tiens donc remercier tous les intervenants qui mont donn lopportunit de travailler ce sujet fort enrichissant. Mon attrait pour la gestion de patrimoine sest dvelopp tout au long de ma scolarit et de ma carrire professionnelle. Le Master 2 Ingnierie du Patrimoine ma non seulement permis dacqurir les comptences ncessaires cette spcialit mais constitue galement un vritable tremplin dans le monde du travail. La formidable exprience que je viens de vivre au sein de cette formation est le fruit dune rflexion aboutie mais aussi de rencontres et dengagements dhommes en ma faveur. Cest donc naturellement, que je souhaite remercier et exprimer ma reconnaissance envers mon Matre de stage, Monsieur Denis Bouret, associ de Patrimum Groupe, qui maccompagn tout au long de mes rflexions, de mes projets et de ma dmarche et a su galement me transmettre sa passion pour lingnierie patrimoniale en amont de la formation. Professionnel, disponible et lcoute, je lui exprime ma sincre reconnaissance pour mavoir accord sa confiance, ses encouragements ainsi que le partage quotidien de son exprience et de ses connaissances. Je souhaite tout particulirement exprimer ma gratitude et remercier Monsieur Michel Leroy, directeur de ce Master 2, qui ma permis dintgrer ce 3me cycle universitaire, mais surtout pour la qualit de ses interventions et lnergie quil a dploye pour nous transmettre sa passion de la gestion de patrimoine. Je tiens remercier le jury qui ma slectionn en juillet 2010, compos de Messieurs Jean-Olivier Ousset, Jean-Nol Chaumont et Nicolas Esplan. Je souhaite particulirement exprimer ma gratitude envers ce dernier, qui tout au long de lanne sest rendu disponible et a su par ses interventions, ses conseils et son coute, nous prodiguer les lments indispensables une bonne intgration professionnelle. Je remercie galement Messieurs Eric Bachmann, prsident fondateur de Patrimum et Christophe Besse, associ, tout deux conseillers en gestion de patrimoine, pour leur accueil. Ils mont donn avec mon matre de stage, loccasion de mettre en pratique les connaissances acquises lors de cette formation. Je tiens galement remercier les collaboratrices de la socit Mesdames Marie-Laure Lemagner, Valrie Soum, Cline Ragon, et Nathalie Larroque ainsi que Nicolas Lucon, camarade de promotion et de stage. Leur professionnalisme et leurs conseils refltent la qualit du stage que jai eu la chance deffectuer. Enfin, je tiens particulirement remercier mes parents, Henri Dumarquez, Notaire, et Solange Dumarquez, premier clerc de notaire, ainsi que ma compagne Aude Lacassagne, collaboratrice bancaire, pour le partage de leurs connaissances dans le cadre de ce mmoire, mais aussi pour leur soutien indfectible, leurs encouragements et les sacrifices effectus tout au long de mes tudes, me permettant davoir lambition de mes projets.
PRESENTATION DE PATRIMUM GROUPE
A lorigine, la socit Patrimum est une socit de Gestion de Patrimoine Indpendante cre par Monsieur Eric Bachmann en juillet 2004 dont le sige social est situ Toulouse. En 2007 a t cre la holding Patrimum Groupe , au moment o Christophe Besse a cr la socit Patrimum Garonne et rejoignant notre Groupe. A ce moment l, la holding regroupait deux filiales : - Patrimum SAS pour lactivit de M. Eric Bachmann - Patrimum Garonne pour lactivit de M. Christophe Besse En 2010, poursuivant son dveloppement Patrimum Groupe a intgr deux nouvelles structures pour accueillir lactivit de nouveaux conseillers : - BP Patrimum pour lactivit de M. Denis Bouret - Patrimum Ocan Pau/Biarritz pour lactivit de M. Florent et Roger Letourneur Enfin lanne 2011 est celle du dveloppement national pour Patrimum puisque le Groupe dispose dsormais de plusieurs sites : Montauban, Montpellier et Strasbourg ainsi que trs prochainement Paris. Sur le site de Toulouse, M. Nicolas Soubiran a galement rejoint le Groupe par lintermdiaire de la filiale IRC Patrimum. Le groupe est galement coactionnaire de deux socits constitues avec des courtiers en assurance et en prvoyance : 2D2B et Omga Patrimum. Les diffrentes socits du Groupe Patrimum sont membres de la Chambre des Indpendants du Patrimoine et exercent leurs missions dans le respect de la charte de cette profession. Le slogan du Groupe est limage de sa philosophie : Ensemble, le meilleur, en toute indpendance. Dans lapproche du client le groupe exerce sa mission de la manire suivante: - La ralisation dun audit patrimonial ; - La dfinition des objectifs du client ; - Ltablissement dun bilan patrimonial ; - Llaboration dune stratgie patrimoniale adapte. Cette dmarche poursuit un objectif de personnalisation de lapproche du client afin de lui proposer des solutions adaptes sa situation individuelle qui est, par dfaut, unique. Le but tant de proposer une approche au cas par cas.
Afin de rpondre ces exigences, les tudes patrimioniales sont ralises selon la mthode QOOC:
Vous couter Vous connaitre Vous dcouvrir Vous comprendre
Qui tes-vous ? O en tes-vous ? O voulez vous aller ? Comment y aller ?
Lentreprise intervient dans diffrents secteurs dactivit de la gestion de patrimoine : Le placement financier Lorganisation patrimoniale La transmission de patrimoine Linvestissement immobilier Loptimisation fiscale
Patrimum dispose galement dune filiale spcialise dans le conseil en investissement artistique et patrimonial, PatrimArt, permettant daccder ce march prestigieux et complexe en toute srnit, en bnficiant de lanalyse dexperts dans le domaine. Il sagit de lintermdiaire entre les dsirs du client et sa ralisation tout en respectant plaisir et conseil en gestion de patrimoine.
MMOIRE
LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, INSTRUMENT DE GESTION DE PATRIMOINE : UTILISATIONS, MONTAGES ET INTEGRATIONS PATRIMONIALES

Limmobilier est au cur des mnages et des entreprises. Sans toit, sans adresse, impossible davoir une vie normale pour les femmes, les hommes et leurs enfants. Sans local industriel ou commercial, impossible dexercer une activit conomique. C'est dire si limmobilier est un secteur crucial pour la vie quotidienne de chacun dentre nous. Cest tellement vrai que peu de gens sen rendent compte. Limmobilier est un peu comme lair que lon respire : cest naturel et cest quand on en manque que lon sen aperoit. Michel ALBOUY Professeur des universits, Officier des Palmes Acadmiques, Responsable du Master 2 Gestion de Patrimoine lIAE de Grenoble et enseignant EM Grenoble
SOMMAIRE
Introduction Prambule sur le thme de la possession immobilire
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Chapitre 1 : Le recours la SCI .. I. II. III. La structure juridique de la SCI .. Le financement ... Les risques juridiques ..
10 10 27 32 38 38 43 48 58 61
Chapitre 2 : Lapproche Familiale Traditionnelle de la SCI .. I. II. III. IV. V. La cration dun patrimoine spcifique .. La SCI, Mode dorganisation et de gestion de lindivision ... La SCI lpreuve du couple ou outil doptimisation .... Les particularits des locations par le biais de la SCI . La SCI et la transmission
Chapitre 3 : Une utilisation contemporaine de la SCI, un outil de capitalisation et de mondialisation I. II. Une approche conomique . La SCI lapproche du monde professionnel
73 73 94 119 i (120) iv(124) I (129)
Conclusion . Bibliographie . Table des matires . Annexes .
INTRODUCTION
La socit civile a t cre le 8 mars 1804 (17 Ventse an XII) et a t institue en mme temps que le Code civil, qui a t promulgu le 21 mars 1804 (30 ventse an XII) par Napolon Bonaparte. Elle repose aujourdhui sur une loi du 4 janvier 1978. A lorigine, les juristes lavaient cr afin de constituer un moyen de gestion de la proprit collective. La SCI tant une varit de socit civile, il faut se rfrer ces dates pour son historique. La forme initiale de la socit civile a connu ses dbuts une reconnaissance mitige, cest partir de la fin du XIXme sicle quelle commena tre rgulirement utilise avec la reconnaissance de la personnalit morale. Mais cest seulement compter des annes 1960, dans la reconstruction daprs-guerre, puis dans les domaines agricoles, immobiliers et professionnels que les socits civiles rencontrrent un fort succs. Cependant, les textes taient encore ceux du code Napolonien. Une rforme tait ncessaire : la loi de 1978 est donc venue complter et modifier le dispositif de la socit civile et a particip grandement son essor. Aujourdhui, les socits civiles reprsentent prs de 40% des socits immatricules dont la SCI reprsente une forte proportion. En 2009, il a t recens 1 380 000 socits civiles, dmontrant la popularit de cette structure socitaire. Bien utilise une Socit Civile Immobilire se rvle tre un excellent outil de gestion de patrimoine. Elle prsente lavantage davoir un fonctionnement plus simple que celui des socits commerciales et reste un appareil juridique perfectionn qui peut tre adapt des situations de stratgie patrimoniale. De plus, de par sa souplesse, elle permet deffectuer des montages complexes ne se limitant pas son utilisation classique. En effet ce mmoire nest pas seulement un outil de vulgarisation, il se veut tourn galement vers ltude de certaines notions et montages utilisant la SCI pour rsoudre des situations patrimoniales complexes. Dans la pratique, ces techniques sont la plupart du temps peu utilises par les professionnels, ce qui est regrettable, tant la SCI constitue un formidable outil de gestion de patrimoine, qui malgr son ge reste un outil proposant des solutions modernes et compatibles avec les nouveaux outils (SCPI, dispositifs dinvestissement locatif, ). Il est important, pour la constitution dune SCI, de faire appel un professionnel qui saura maitriser ces techniques comme par exemple un conseiller en gestion de patrimoine, un notaire ou un expert-comptable. Nous tudierons pralablement quelques notions sur la possession immobilire afin de dfinir le cadre gnral dinvestissement. Dans le but de maitriser les aspects fondamentaux, nous dbuterons par une tude rapide du cadre gnral juridique de la SCI (chapitre I) pour ensuite nous intresser plus en profondeur aux diffrentes possibilits quoffre la structure de la SCI. Nous dvelopperons ainsi une approche traditionnelle de la SCI (chapitre 2) tendance essentiellement familiale, pour dvelopper par la suite des techniques modernes dutilisation de la SCI (chapitre 3).
Prambule sur le thme de la possession immobilire :
Avant de traiter le thme du mmoire, il convient deffectuer le point sur un certain nombre de notions en corrlation avec celui-ci. En effet linvestissement sous forme de SCI va dpendre dans un premier temps du march immobilier lui mme. Il est important de comprendre lintrt de dtenir un bien par le biais dune socit donc de bien dissocier la possession en direct et en indirect. Il faut galement effectuer un point sur les diffrents types de socits civiles utiles en gestion patrimoniale pour comprendre et dfinir la SCI elle mme.
1. Etude du march de limmobilier
Une SCI tant compose dimmobilier, il serait imprcis deffectuer une tude sur le thme de la SCI en gestion de patrimoine sans parler du prix et du march actuel de limmobilier. En effet, que ce soit pour lacquisition dun bien qui va entrer dans la SCI ou pour la valorisation de la SCI elle-mme, ce paramtre va tre trs important. Dans un premier temps, il convient de mettre mal certaines ides prconues et surtout fausses. En premier lieu, limmobilier nest pas en perptuelle et constante augmentation. Les diffrentes crises, dont la dernire est intervenue en 2008/ 2009 sont l pour nous le rappeler. Ensuite, malgr le souhait exprim par de nombreux propritaires, qui aimeraient penser que leur bien na jamais baiss et quil continue augmenter quoi quil arrive, sagissant en quelque sorte dun bien dexception. Il ne serait pas soumis aux rgles du march, gnralement avec lide que le bien dispose dun emplacement idal. Cette analyse est inexacte et se base le plus souvent sur des critres personnels et affectifs ou sur des arguments sans relles bases. Tout bien immobilier est soumis au march, et lintrieur de ce march, il pourra se dessiner dautres marchs sous-jacents au premier, qui rpondront leurs propres rgles (par exemple limmobilier de luxe ou de prestige). Cependant, il ne faut jamais oublier quun march immobilier spcifique a toujours comme sous-jacent le march immobilier gnral. Bien entendu le prix dpendra de la zone, les baisses ou les hausses seront diffrentes selon la localisation gographique du bien mais galement du type de bien (habitation, locaux professionnels,). Mais affirmer que limmobilier ne rpond pas la loi de loffre et de la demande serait une relle erreur.1 Une affirmation souvent entendue reste La pierre est le meilleur des placements . Il ne sagit l que dun point de vue, la pierre reste plus exactement une valeur refuge2 3 qui conservera toujours une valeur plus ou moins en corrlation avec la valeur de la vie. Elle sera un placement scuritaire dans le fait quil y a une vritable matrialisation de celui ci. Il est rappeler que la pierre reste un investissement risqu d aux fluctuations du march surtout sur du court terme, le propritaire ntant pas labri dun retournement du march. Mais plus ou moins long terme linvestissement est de type scuritaire. Le march immobilier sur les 10 dernires annes a obtenu une progression moyenne de 15,8% et la crise de 2008-2009 (sur la
Michel Albouy, Finance immobilire et gestion de patrimoine, p.46, ed. Economia Olivier Dacquin, La pierre reste une valeur refuge, Profession CGP juin-juillet 2011 er March de limmobilier au 1 semestre 2011 analyse et perspectives Note de conjoncture immobilire du CSN n12 JCP la semaine juridique notarial et immobilire du 29 juillet 2011, p.15
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mme priode le CAC 40 a recul de 25%) est pour lessentiel dj largement rattrape. Mais le march dhier et celui daujourdhui ne prsagent en rien le march de demain, dans un sens comme dans lautre, il convient donc dtre vigilant. Par ailleurs, aujourdhui il est observ une relle stabilisation du prix des immeubles, voire une lgre baisse depuis quelques mois.4 5 Mais il convient de souligner un point : limmobilier a toujours t un acclrateur de richesse pour le particulier,6 condition que linvestissement respecte quelques rgles : le premier critre, qui est de loin le plus important, reste lemplacement, ensuite viendront dautres secondaires. Par exemple, le rendement doit tre prfr la recherche dune plus-value qui est par nature alatoire et bien entendu il faut tenir compte de la qualit du bien. Selon certaines tudes, le prix de limmobilier en France serait survalu de 48% par rapport la valeur locative des biens7. Nanmoins, aucune baisse sensible ne semble se profiler en particulier sur limmobilier parisien et les loyers, mme en cas de baisse du prix de limmobilier, devraient continuer augmenter, la France tant en manque de logements locatifs. Nous voyons donc lintrt de privilgier le rendement la recherche dune plusvalue. Nous pouvons citer un exemple concret : Avant la crise le support de la rsidence principale stait mme transform en support dinvestissement financier pour certains, se basant sur deux critres, laugmentation perptuelle de limmobilier et lexonration de la plus-value sur la rsidence principale. Dans la rgion Toulousaine, ce phnomne sest rencontr dans de fortes proportions avec des trangers europens. Ils venaient sinstaller sur le territoire franais, achetaient un bien ncessitant des travaux, y installaient leur rsidence principale et revendaient quelques mois aprs, une fois les travaux effectus. La vente de cet immeuble dgageait une forte plusvalue et bnficiait de cette fiscalit avantageuse. Linvestissement avait pour but unique et affich, la recherche dune plus-value (non taxe car il sagit de la rsidence principale pour rappel). Mais ce schma, qui sest rvl tre astucieux, est beaucoup plus risqu aujourdhui en raison des fluctuations possibles du march. De plus, alors que les biens se vendaient trs rapidement cette poque, il nest plus rare aujourdhui dattendre plusieurs mois voire plus, pour trouver un acqureur. La liquidit des biens immobiliers a donc baiss.
Mais aprs la crise quel est ltat du march immobilier franais ? Aujourdhui, 74, 8% des franais sont propritaires dun bien immobilier8. Ce chiffre sexplique par un encouragement des pouvoirs publics afin de favoriser laccession la proprit immobilire et par un attachement particulier des Franais possder de limmobilier en dur . Limmobilier reste aujourdhui le placement prfr des franais9 et
Notaires de France et Eric Trguier, Challenge n250 p. 56 er March de limmobilier au 1 semestre 2011 analyse et perspectives Note de conjoncture immobilire du CSN n12 JCP la semaine juridique notarial et immobilire du 29 juillet 2011, p.15 6 Olivier Dacquin, La pierre reste une valeur refuge, Profession CGP juin-juillet 2011 7 Les Echos 4 mars 2011 selon The Economist mars 2010 8 Source INSEE 2011 9 La scurit, la cl de voute de lpargne des franais, Profession CGP, juin- juillet 2011
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la proportion de propritaires a augment de 1.4% sur les 6 dernires annes. Limmobilier reprsente en valeur environ les 2/3 du patrimoine des franais10 et cette proportion a tendance augmenter du fait mme de laugmentation du prix de limmobilier. Age moyen du mnage Moins de 30ans 30 39ans 40 49ans 50 59ans 60 69ans + de 70ans Rsidence principale Rsidence secondaire, locative ou immeuble professionnel 5.6% 10.6% 17.7% 26.6% 28.2% 18.6% Patrimoine immobilier 16.7% 50.3% 63.4% 72.5% 76.2% 74.8%
12.8% 46.6% 58.5% 68.2% 71.9% 72.6%
Si lon excepte la baisse de 2008/2009, les prix ont toujours augment ces dix dernires annes, mais les analyses des notaires prdisent ( lexception de Paris) une stabilisation du march voir des baisses11. Par exemple sur Bordeaux les prix devraient augmenter de 1% dans lancien mais diminuer de 1% dans le neuf en 201112. Source : notaires de France Cette stagnation peut sexpliquer par le fait que le march a t relanc grce labaissement des taux de crdit et lallongement des dures demprunt, ainsi que lgislativement, grce des niches fiscales permettant de dfiscaliser une partie de lachat. Or lheure est dsormais lconomie et la recherche de nouveaux fonds aussi bien pour le gouvernement que pour les banques. Ainsi, depuis le premier janvier, les niches fiscales ont subi un coup de rabot et il nest plus possible de dduire les intrts demprunts sur une rsidence principale alors que paralllement les taux des crdits remontent Il convient de prciser que lendettement est un moteur daccroissement du patrimoine. Les franais souhaitant investir se sont prcipits en fin danne pour bnficier dun taux attractif, mais surtout ils voulaient bnficier de cette mesure fiscale avantageuse La monte des prix en fin danne 2010 a t soutenue par ce mcanisme Or depuis, un ralentissement a t constat confirmant cette hypothse. Pour linstant une baisse de 4.3% est constate sur le volume des ventes immobilires sur les 5 premiers mois de 2011 par rapport 2010.13 Nous pouvons constater sur le graphique suivant que le march reste fragile et que les banques, certes refinancent limmobilier, mais leur gestion du risque (de non-remboursement) draconienne aboutie laugmentation des taux, diminuant le pouvoir dachat global et donc leffet de reprise.
Michel Albouy, Finance Immobilire et Gestion de Patrimoine, ed. Economia Benot Renaud, prsident du conseil suprieur du notariat, interview Challenge n250 / Investir le journal des finances, 30 Avril 2011 : Immobilier, les prix peuvent-ils encore grimper 12 Notaire de France, Etude prvisionnelle base sur les prix constats dans les avant-contrats sur le premier trimestre 2011 13 AGEFI ACTIF N502, 15/07/2011, Anne Laure Delcaye, Bilan Immobilier Rsidentiel : lascension des prix nest pas observable sur tout le territoire
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Cette analyse peut paratre alarmiste mais elle dmontre une chose clairement dj voque, il faudra prfrer dans un investissement immobilier, le rendement du bien la perspective de la revente. De plus, la notion de lemplacement est vritablement essentielle permettant de diminuer la baisse ou daugmenter la hausse selon le cas, ( par exemple : alors que le march stagne, le march parisien intra-muros reste aujourdhui dynamique (il pourrait augmenter de 9% en 2011)). Nanmoins une stabilisation du march et de lenvole des prix pourrait tre bnfique, en retrouvant des critres rationnels dvolution de prix et donc un immobilier peu volatile. Beaucoup de spcialistes estiment que cette nouvelle envole des prix est dangereuse, dbouchant sur une situation chaotique 14 et pourrait avoir des consquences allant jusqu une crise immobilire si elle nest pas maitrise. La stabilisation du march est donc plutt une bonne nouvelle. La march a retrouv ses prix davant la crise et se rgule visiblement de lui-mme face des mesures lgislatives qui pourtant ntaient pas destines cela. 2. La dtention socitaire et les modes voisins de dtentions Au del de la dtention en direct, plusieurs modes voisins de dtentions la socit existent et sont en thorie concurrents. La possession en direct se dfinit par lappartenance dun bien une personne, ce qui ne pose pas de problmatiques particulires, elle permet lexercice dun droit rel. On peut opposer la dtention en direct et la dtention en indirect. Au niveau de la SCI, cette structure supposant une pluralit dassocis, deux types de possession vont entrer en concurrence mais, comme nous allons le voir, elles poursuivent des buts diffrents la SCI. Le premier mode de dtention voisin est lindivision : le mmoire consacrant une soussection ultrieure ce thme, nous naborderons pas le sujet ce niveau. Le second mode sopposant avec une pluralit de propritaires est la coproprit. Il sagit de la situation dun immeuble construit et divis en appartements attribus privativement des personnes dtermines. 15Mais la SCI et la coproprit sont difficilement comparables. Dans un premier temps, le rgime juridique de la coproprit est compatible avec la SCI ou la dtention en socit plus gnralement. Dans une problmatique de gestion les rgimes peuvent sopposer mais souvent, ils sont plutt dans lensemble complmentaires. Le rgime de la coproprit vise uniquement la gestion des rgles collectives et des droits affrents au bien. Dans la coproprit, la diffrence de la SCI, le copropritaire dtient un droit de proprit direct sur sa partie privative alors que dans une socit, lassoci ne dtient pas directement le bien, mais uniquement des parts qui confrent des droits politiques et sociaux et cest la socit qui
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Christian Lefebvre, Prsident de la chambre des notaires de Paris, Interview me Lexique des termes juridiques, Ed. Dalloz 15 dition
dtient le bien directement, on parle alors de dtention en indirect pour le propritaire des parts. Il rsulte de cette rapide analyse que les deux modes ne sont pas concurrents mais souvent complmentaires. Ds lors quel va tre lintrt de dtenir un bien par le biais dune socit ? La socit va permettre de clarifier les rapports et de ne pas avoir de droits concurrents non souhaits avec une pluralit de propritaires disposant des mmes prrogatives. La socit va pouvoir venir organiser cela, les clarifier, grce une bonne rdaction de statuts, le maximum de situations pourront tre prvues. La socit civile sera protectrice car elle dispose de la personnalit morale. Pourtant cela na pas toujours t le cas, en effet le code napolonien rig en 1804 navait pas prvu cette facult dans un premier temps, et cest la jurisprudence qui a consacr la personnification de la socit civile. Il a fallu attendre 1978 pour que celle-ci soit codifie. Ds son immatriculation, la socit disposera de la personnalit morale, une personnalit distincte des associs sera cre et disposera comme tout sujet de droit dun patrimoine qui lui aussi sera distinct de celui des associs. Limmeuble aprs son apport appartiendra la socit et non plus aux associs qui se verront remettre des parts reprsentant leurs apports. La technique de dtention indirecte socitaire va permettre le rassemblement de capitaux que ce soit professionnellement ou de loisir dans un cadre juridique prcis et non alatoire. La dtention en indirect prsentera un norme avantage pour certains associs : ne pas se soucier de la gestion du bien, celle-ci sera confie un grant (associ ou non). Au quotidien, il sagit vritablement dun avantage. Enfin la socit va permettre doptimiser certaines situations. Ce que nous dmontrerons dans cette tude pour la forme de la SCI. Note : Il est prciser que les immeubles peuvent tre dtenus sous la forme socitaire par des SCI mais aussi par des socits civiles plus gnralement. Rien nempche galement une socit commerciale de possder un immeuble. 3. Les socits civiles en gestion de patrimoine La socit civile peut avoir toute activit civile ou plus exactement qui nest pas commerciale . Elle ne peut donc avoir un objet commercial ou avoir sauf exception une activit commerciale (10% semble tolr, bien que cette tolrance soit discutable16) tel que dfini par larticle L 110-1 du Code de commerce. Nanmoins les statuts pourront amnager des exceptions ponctuelles dans lobjet, comme par exemple prvoir la possibilit de vendre titre exceptionnel un bien afin dviter tout risque.
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Doctrine administrative 4H-1132 n1 et 2, 01/03/1995
Au del ce cet aspect formel, la socit civile est un formidable outil doptimisation patrimoiniale et reste aujourdhui un instrument majeur de gestion de patrimoine. Il sagit ici deffectuer un rapide point sur les diffrents types de socits civiles couramment rencontres en gestion de patrimoine, afin de voir la multiplicit des solutions susceptibles dtre apportes par une socit civile au del de la socit civile immobilire, des problmatiques patrimoniales. En effet, autant la SCI est populaire, autant par exemple la possibilit de dtenir des valeurs mobilires par le biais dune socit civile est mconnue. En ralit, la socit civile est le principe17 et les autres (les socits commerciales) sont des socits drogatoires auxquelles la loi a accord le caractre commercial de par la forme de la socit ou par son objet.18 On pourrait donc qualifier la socit civile duniverselle (ou de socit par dfaut ) souffrant de quelques exceptions. De cette dfinition, nous comprenons donc bien la multitude de type de socits civiles pouvant tre cres et abordes. Nous allons donc nous concentrer sur les socits civiles les plus courantes dans la gestion de patrimoine. - La socit civile de gestion dindivision : qui comme son nom lindique interviendra uniquement pour grer de lindivision dun ou plusieurs immeubles, mais qui sera dans ce cas trs proche de la structure de la SCI. Il est possible par ailleurs datteindre le mme rsultat avec une SCI. Il sagit la plupart du temps dune SCI avec un objet limitatif. - La socit civile de portefeuille qui, elle, soccupera de la gestion dun portefeuille de valeurs mobilires, il sagit l dune des socits civiles les plus intressantes dans la gestion de patrimoine. Elle prsentera de nombreux avantages et permettra notamment disoler un portefeuille afin dviter une double imposition en cas de dcs. De plus, elle pourra galement permettre doptimiser une transmission dmembre de ce portefeuille. Au plan successoral, elle permettra en particulier doptimiser le paiement fractionn. Cette socit est trs intressante dun point de vue patrimonial. - La socit civile de placements immobiliers (SCPI) : Les SCPI sont des socits dinvestissement collectif ayant pour objet lacquisition et la gestion dun patrimoine immobilier locatif. Ce sont des organismes de placement collectif dont les parts constituent des produits financiers et font lobjet dune mission de parts ouverte au public. Il sagit surement de la socit civile, aprs la SCI, la plus utilise en gestion de patrimoine. Il ne sagit pas uniquement dun produit financier, il sagit de relles socits : les titulaires sont souvent mal informs sur la qualification des parts de SCPI, celles-ci tant commercialises par des intermdiaires financiers comme des produits bancaires. Or, les parts de SCPI sont un produit immobilier et non pas seulement un produit purement financier, mme si de par leur dmatrialisation sous forme de titres, elles sen rapprochent. - La Socit civile de construction-vente : La socit civile de construction-vente est une socit civile immobilire spcifique qui permet de construire un immeuble et de le
Article 1845 du code civil : Les dispositions du prsent chapitre sont applicables toutes les socits civiles, moins qu'il n'y soit drog par le statut lgal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties. Ont le caractre civil toutes les socits auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractre raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.
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Les socits civiles de famille dans la gestion de patrimoine, Axel Depondt, ed. Maxima
revendre lissue des travaux dans le but de raliser un bnfice. Fiscalement, la socit bnficie dun rgime de faveur tant assujettie au rgime des socits de personnes, chaque associ est donc impos personnellement proportion des droits quil possde dans la socit. Par principe, une Socit civile ne peut avoir de but commercial et pour pouvoir bnficier des avantages de la Socit civile, les associs doivent avoir des activits purement civiles (par exemple ne pas tre promoteur). L'activit principale de cette Socit civile ne doit pas non-plus tre la commercialisation de biens (pouvant se caractriser par le renouvellement de lopration). La socit civile de construction-vente permet de se transformer en quelque sorte en petit promoteur ponctuel. - Socit civiles professionnelles (SCP): La SCP permet des professionnels personnes physiques qui exercent une profession librale rglemente non commerciale de se regrouper afin dexercer en commun leur activit. La loi organise le principe19 et pour chaque profession il faudra consulter le dcret du conseil dEtat sy rfrant pour connaitre les rgles spcifiques chacune. Aujourdhui, une vingtaine de professions y ont accs. Cette socit rencontre un grand succs. (EX : SCP de notaires ou de mdecins) - Socits civiles de moyens (SCM) : Cette socit connait depuis quelques temps, un certain succs en particulier dans le domaine mdical. Elle permet non pas dexercer une activit en commun, mais de mettre en commun le matriel ou des prestations de services ncessaires lexercice de la profession. Son objectif est de faciliter lexercice de la profession dans une structure ou avec des personnes ne souhaitant pas exercer leur activit en commun (et donc pas en socit). Il sagit dun vritable outil de gestion de patrimoine. Il faut bien comprendre que la socit nexerce pas elle-mme la profession. Par exemple : Un kin dans un cabinet finance seul une machine relativement chre, quil nutilise que peu souvent, une optimisation est possible car ses associs lutiliseront surement. Ds lors avec la SCM, il est possible de financer a plusieurs le bien, par exemple en fonction de lutilisation de chacun. Nous pourrions continuer notre tude longuement, pour conclure sur cette liste non exhaustive, nous pouvons citer pour mmoire les socits civiles agricoles (SCEA ou SEF), les socits civiles dattribution dimmeuble en jouissance temps partag et enfin la gestion du patrimoine dun mineur ou dun incapable dans le cadre de la socit civile de famille. 4. Dfinition et Intrt de la SCI La socit est un contrat et disposera galement dune personne juridique distincte de ses associs. Le contrat de socit est rgi larticle 1832 et suivant du code civil, il se dfinit comme un acte juridique, par lequel deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bnfice ou de profiter de l'conomie qui pourra en rsulter. Dans certains cas, la loi permettra des socits unipersonnelles. Le lgislateur est venu dissocier deux types de socits : les socits civiles et les socits commerciales, mais il na pas donn de dfinition de la socit civile en tant que tel. A contrario la loi est venue dfinir lactivit commerciale20. En consquence, il a donc t dduit par la doctrine, que tout ce qui nest pas commercial est
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Loi du 29 novembre 1966 L-110-1 et L121-1 du Code de commerce,
civil. Les socits civiles sont des socits de personnes et donc lintuitu personae est extrmement fort dans ces socits. Chaque associ jouera un rle important pour ne pas dire essentiel tout au long de la vie de la socit, de sa constitution sa dissolution. Il est prciser que la socit civile devra tre immatricule et disposera de la personnalit morale partir de ce moment. La SCI est une varit de socit civile, dans les grandes lignes toutes les socits civiles doivent respecter les mme rgles et les mmes obligations, quelques spcificits nanmoins apparaitront selon tel ou tel type de socits civiles mais quil sagisse dune SCI ou dune socit civile de portefeuille, pour lessentiel, les prrogatives imposes par la loi seront les mmes quelque soit la dnomination : il sagit toujours dune socit civile. Avant de dbuter ltude complte du sujet il convient deffectuer un point sur la notion de SCI et son intrt. En quelque sorte quest ce quune SCI ? et quel est lintrt de la SCI ? . Une Socit civile immobilire (SCI) est une socit civile qui gre un patrimoine immobilier. Plus exactement, la SCI permet dorganiser lacquisition et la gestion collective dun ou plusieurs biens immobiliers. Il est vident que dautres structures permettent cela, mais celle-ci est relativement souple permettant une grande libert dans les oprations de gestion patrimoniale. Bien entendu cette solution prsente aussi des inconvnients que nous tudierons au fil de cette tude. Elle nest pas non plus une solution miracle toutes les situations et devra tre utilise au cas par cas de manire utile et non sans tude pralable. Nous le verrons, elle va pouvoir rpondre un certain nombre de problmatiques avec grande efficacit. Elle est un instrument doptimisation patrimonial et non un outil qui permet dviter limpt ou de se construire un rempart contre la fraude fiscale. La SCI comportera toujours un intrt civil pour les associs au-del de loptimisation fiscale. Cet objectif pourra tre en particulier traditionnel (une optimisation patrimoniale familiale), professionnel ou plus moderne dans divers montages (par exemple lutilisation de la SCI conjugue avec des SCPI, la vente soi-mme, ). Enfin avec lvolution du droit des socits est apparu un srieux concurrent aux socits civiles : la SAS (socit par actions simplifies) Il est possible de la qualifier de socit sur mesure tant la libert est grande dans cette catgorie de socit. Elle sera caractrise par une souplesse socitaire unique permettant vritablement une libert quasi-totale dorganisation. Certains rtorqueront quil sagit dune socit commerciale mais cette qualification empche telle davoir une activit civile ? Non A la diffrence dune socit civile qui ne peut avoir une activit commerciale. De plus, la frontire dimposition lImpt sur le revenu (IR) sest attnue avec les rformes. Ainsi la SAS ou la SASU (sa variante unipersonnelle) pourra opter sous condition lIR. Nous le voyons bien, cette forme sociale est une vritable alternative la forme de la socit civile dans son ensemble mais galement toute forme de socits commerciales. Mais la socit civile (et donc la SCI) au-del des montages possibles, conserve certains atouts de par sa constitution relativement simple et de par sa souplesse de gestion. Comme nous ltudierons, la SCI est un outil majeur dans la gestion de patrimoine particulirement intressant. 9
Chapitre 1 : Le recours la SCI
I.
La structure juridique dune SCI A. Le formalisme
Lors de sa constitution, la SCI va devoir respecter un certain formalisme et adapter celui-ci son activit ainsi qu son possible futur, dans les limites des facults offertes par la loi. a. les statuts Les statuts appels galement contrat de socit, sont lacte constitutif de la socit qui dtermine les rgles de fonctionnement de la structure et comportant un certain nombre de mentions obligatoires. La modification des statuts sera possible et peut s'effectuer lors des assembles gnrales par le vote des associs la majorit qualifie. La dfinition de la socit se trouve dans le code civil : 21 La socit est institue par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bnfice ou de profiter de l'conomie qui pourra en rsulter. Elle peut tre institue, dans les cas prvus par la loi, par l'acte de volont d'une seule personne (pas dans le cas dune SCI). Les associs s'engagent contribuer aux pertes. En consquence, ces personnes seront associes. Cest pour cela que lon parle galement de contrat de socit et daffectio societatis (lintention de sassocier). Il faudra tre vigilant et particulirement attentif dans la rdaction des statuts, en effet ceux-ci permettront dadapter la socit la situation dsire, mais galement une bonne rdaction permettra dviter certaines problmatiques juridiques ou inhrentes la vie de la socit. A ce titre, alors quil ny a pas dobligation lgale, il est fortement recommand davoir recours un professionnel pour leur rdaction et dviter les statuts strotyps (par exemple ceux trouvs sur internet) qui seront par nature impersonnels et non adapts. Il ne peut y avoir de SCI sans statuts et ces derniers pourront revtir deux formes : un acte sous seing priv ou un acte authentique. Lacte sous seing priv sera dress par les associs eux-mmes ou un professionnel, a contrario les statuts authentiques ne pourront tre tablis que par un notaire. Dans tous les cas, il est prfrable et conseill de recourir aux conseils dun notaire. La forme authentique prsentera 3 avantages : - les statuts seront rdigs par un spcialiste, qui, avant de dresser lacte et de donner son conseil, effectuera une analyse juridique et fiscale. - Lacte ne risque pas dtre perdu, il sera conserv au rang des minutes du notaire pour 75 ans (la dure a t rduite de 100 75 ans pour des questions darchivage)
21
Article 1832 du code civil
10
La date de lacte est incontestable (sauf inscription en faux).
Lacte notari constitue galement un titre excutoire c'est--dire que son excution ne ncessitera pas lintervention dun juge. Il est prciser que dans certains cas, il sera obligatoire de recourir un notaire comme par exemple lors de lapport dun immeuble au moment de lacte constitutif de la socit, soit par la rdaction de statuts authentiques, soit afin deffectuer un acte de dpt de statuts pour des statuts sous-seing priv. Cest pour cela quen prsence dun bien immobilier, il est gnralement recommand de recourir directement au conseil dun notaire, le passage par un office notarial tant obligatoire. Comme tout contrat, les statuts devront runir quatre conditions de validit : le consentement des cocontractants (les associs), la capacit juridique de ceux-ci, lobjet et la cause doivent tre licites. Le contenu des statuts est relativement libre, en effet les exigences de la loi sont faibles, les seules mentions obligatoires sont les caractristiques principales de la socit (forme, objet, dnomination, dure, sige social, capital et les apports effectus par chacun des associs). Nanmoins certaines clauses sont interdites comme les clauses lonines. La rdaction des statuts demande donc une tude et une rflexion quant au contenu des clauses. Mais quelques prcisions sont apporter : Lobjet devra tre civil pour une SCI et il est conseill de prvoir un objet social le plus large possible, car si la socit volue elle ne sera pas restreinte et pourra effectuer lopration sans modification des statuts. La seule difficult dans la SCI est de ne pas tomber dans la commercialit. En effet, une socit civile ne peut faire dactes de commerce. (ex : achat dimmeuble pour y exercer lactivit de loueur en meubl22, achat dimmeuble pour revendre moins que lacqureur ait agi en vue ddifier un ou plusieurs btiments et de les vendre en un bloc ou par lots23,). Dans le cadre de la vie de la SCI, il est prfrable de prciser dans lobjet que la vente dimmeuble doit rester exceptionnelle mais galement que la SCI pourra se porter caution pour une opration de financement mme si cette dernire possibilit est peu recommande. Le choix de la dnomination sociale est en principe libre mais il y a quelques limites (ex : deux dnominations identiques). La dure devra tre limite au maximum 99 ans.24 25Nanmoins la dure peuttre proroge un an, au moins avant lexpiration de cette dure. 26 Cette dcision de prorogation sera soumise un droit fixe de 375 ou 500 en fonction du capital. Le sige social est le domicile de la socit, son emplacement est libre (sauf exception) du moment quil y a une ralit physique. Une simple boite postale ne
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Code de commerce, article 634-4 Code de commerce, article 632-2 Article 1838 du code civil Ce dlai commence au jour de limmatriculation au RCS, dcret 3 juillet 1978 article 3 Article 1844-6 du code civil
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peut donc pas tre considre comme un lieu o il est possible dinstaller le sige social. 27 Le capital peut tre librement fix 28 Les statuts doivent dterminer le mode de nomination du grant et prciser son mode dorganisation. Le plus souvent dans les socits civiles la rdaction dune clause dagrment sera recommand. Il est recommand de rdiger avec prcision les conditions de retrait des associs. b. Les formalits de publicit
Il sagit de formalits obligatoires lors de la constitution qui va aboutir lacquisition de la personnalit juridique pour la socit. La formalit de lenregistrement :
Les statuts doivent tre dposs pour la formalit de lenregistrement, dans le mois de la signature des statuts, la recette des impts dont relve le notaire si lacte est authentique, ou dont relve soit lun des associs ou du lieu du sige social en cas dacte sous seing priv. Les statuts ne peuvent tre publis que sils sont enregistrs. Si lacte est notari, les statuts devront tre enregistrs au bureau des hypothques comptent du lieu de loffice notarial. Lon pourrait croire que lorsque les statuts comportent un apport dimmeuble, la constitution de statutss authentique est obligatoire, cela nest pas tout fait exact. En effet, des statuts sous-seing priv peuvent comporter un apport en nature dun immeuble mais ce moment l, il devra tre effectu un acte de dpt des statuts chez un notaire, et ils devront galement tre ensuite dposs au bureau des hypothques comptent. Nous pouvons conseiller dans la plupart des situations, de prvoir une dure maximale de 99 ans qui nous semble prfrable. Insertion dans un journal dannonces lgales (JAL) :
Une publicit doit tre effectue dans un journal dannonces lgales agr. Cette formalit est pralable limmatriculation. La publication devra comporter les lments essentiels de lidentification de la socit. Son cot est en principe au mot ou la ligne. La liste des JAL est dfinie par arrt prfectoral. Vous trouverez un exemple de modle dans les annexes. 29 Insertion au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) En pratique, depuis la cration du centre de formalit des entreprises (CFE), cette formalit est effectue par cet organisme. Cette formalit nest pas la charge de la socit mais la charge du greffier du tribunal.30 Dpt au CFE (Centre de Formalits des Entreprises) :
Une demande dimmatriculation au registre du commerce et des socits (RCS) devra tre dpose au CFE du futur sige social. Toutefois, pour gagner du temps, il est possible de prsenter la demande directement au greffe du tribunal de commerce ou du Tribunal de
27 28 29 30
CA Paris, 5 dcembre 2007 Cf. B. le capital Cf. Annexe n4 Socits Civiles 2011 - Mmento Pratique Francis Lefebvre, n2710
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Grande Instance (TGI) comptent31, qui traitera la requte, puis la transmettra pour le reste des formalits au CFE. Dans la pratique, le greffe fait souvent office de CFE pour les socits civiles et les groupements dintrt conomique, dans un souci de simplification administrative. Les demandes peuvent tre galement dposes en ligne auprs du guichet unique de cration des entreprises. La demande devra tre effectue et signe par un des associs fondateur ou un tiers dtenant les pouvoirs pour loccasion. Il faudra tre vigilant dans lintervalle de temps entre la demande dimmatriculation et limmatriculation, la socit nayant pas encore acquise la personnalit morale. Pendant cette priode, tous les actes effectus nengageront pas la socit car elle nexiste pas. Par la suite, en principe, la socit reprendra les actes effectus dans lintrt de la socit. Une fois la socit immatricule, elle se verra dlivrer par le Tribunal de Commerce un extrait K-Bis, vritable cart didentit 32 de la socit et un numro de SIREN attach lentreprise. c. La comptabilit Une SCI nest pas en principe tenue de respecter des rgles comptables restrictives et surtout celles tenant aux socits commerciales. La seule obligation est dicte par larticle 1856 du code civil les grants doivent, au moins une fois dans lanne, rendre compte de leur gestion aux associs. Cette reddition de compte doit comporter un rapport crit densemble sur lactivit de la socit au cours de lanne ou de lexercice coul comportant lindication des bnfices raliss ou prvisibles et des pertes encourues ou prvues . A cet gard la gestion de la comptabilit va dpendre de la taille de la socit et de la comptabilit ventuelle quimposent les statuts. En principe, la tenue dune comptabilit nest pas lgalement obligatoire, mais elle sera recommande et utile, ne serait-ce que pour vrifier le montant des impositions des associs et de la socit, pour permettre au grant de se justifier vis--vis des associs ainsi quen cas de contrle de ladministration fiscale. 33 La solution qui peut tre prconise sera celle du choix dune comptabilit recette-dpense qui prsentera lavantage dtre relativement simple. (En se calquant sur les rubriques prsentes dans la dclaration fiscale de fin danne). Dans le cas dune socit lIS le choix pourra soprer vers la tenue dune comptabilit commerciale, mais il sagit quasi exclusivement de la situation o loption pour le rgime de la TVA a t choisie. Dans certaines hypothses, il sera impos de tenir une comptabilit - Si les statuts limposent eux-mmes - Pour certains types de SCI (SCI de construction vente ou de SCPI par exemple) - Si la SCI franchit deux des trois seuils suivant : 5O salaris, 3.1 millions deuros de chiffre daffaire, 1, 55 million deuro au bilan - Si la socit a opt pour un rgime fiscal qui ncessite une comptabilit commerciale (ex: TVA)
31 32 33
R123-5, alina 2 du code de commerce. Par exemple : 123 123 123 RCS Toulouse Michel Blh, Socit civile immobilire, ed. Delmas
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B. Le capital a. Apport la SCI Aucun capital minimum nest dfini pour la constitution dune SCI, le montant du capital est donc librement dfini par les associes. Le montant du capital reprsente la valeur des apports qui peuvent tre en numraire (argent) ou en nature (objet, immeuble), les apports en industrie ne participent pas la formation du capital. En contrepartie de lapport, lapporteur deviendra associ et se verra attribuer des parts sociales reprsentatives de ses droits dans le capital social de la socit. La valorisation de son apport est en principe proportionnelle sa fraction dans le capital social. Nanmoins une catgorisation des parts sociales peut entrainer une dissociation entre le pouvoir et la valeur du capital investi.34 b. Capital faible ou lev ? La loi ne prcisant pas de capital social minimum, il est lgitime de sinterroger sur la ncessit davoir un capital lev. Il est tentant pour des associs fondateur de vouloir un capital social le plus faible possible mais est-il intressant galement davoir un capital lev dans une SCI ? Chacune des deux solutions prsente des avantages et des inconvnients. Un capital faible permettra doptimiser une transmission court terme (valorisation des parts faible). En cas de cession titre onreux, les comptes courants seront rembourss et seul le prix des parts sera pris en compte pour la taxation de la cession 5%.35 Il est prciser que le compte courant sera prendre en compte pour lISF mme si la SCI est usage professionnel. Le vrai risque dun capital social faible est la taxation des plus-values la sortie : en effet, les parts sociales auront une valeur faible leur cration, et au fur et a mesure du remboursement des comptes courants dassocis, ces parts augmenteront en valeur. (Le passif diminuera et lactif augmentera) Mais il est prciser que si la SCI est lIR, elle bnficiera dun abattement pour dure de dtention qui sera total au bout de 15 ans. La date dacquisition des parts est donc importante et les projets de cessions futures seront importants dans le choix dun capital faible. Un capital fort permettra doptimiser la fiscalit des plus-values. Il pourra tre libr immdiatement cest dire la constitution ou progressivement. Une SCI capital fort entirement libr permettra la dduction des intrts demprunts et ce mme si les associs empruntent personnellement36. Egalement cette situation permettra la SCI de donner sa caution hypothcaire en garantie de lemprunt. Mais surtout, un capital fort permettra de rduire la taxation des plus-values en cas de cession.
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Pour plus dinformation cf. catgorisation des parts me Michel Brillat, la socit civile 2 dition, Gualino, edition Lextenso Rponse ministrielle Plven, JO AN 19/04/1969
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Un capital fort peut tre libr progressivement si les statuts en prvoient les modalits avec prcision. En labsence de dtails sur cette procdure de libration, celle-ci pourrait tre exige tout moment la demande dun des associs ou du grant. A la date prvue pour la libration, si lassoci est dfaillant , il deviendra dbiteur de la socit de plein droit et sans demande37. Un inconvnient majeur rside dans cette libration progressive : si la date de la cession, le capital nest pas entirement libr, lacqureur paiera les droits denregistrement de 5% ou des droits de mutation sur lensemble de la valeur du capital et non sur la balance (libr-non libr) qui constitue thoriquement la valeur relle des parts dans une SCI (en dehors de tout prix du march immobilier). Il sagit donc dune charge augmentative du prix. Cette prcision peut poser de srieux problmes en pratique. En cas de dcs de lun des associs, cette libration sera une charge dductible de la succession et ce sont les associs qui devront librer le capital. Le principal intrt de cette libration progressive est de permettre des associs, nayant pas les disponibilits immdiatement pour constituer les apports ncessaires la formation du capital, (au moment de la constitution de la socit) de constituer la socit. Cette technique vitera la cration de comptes courants imposables au titre de lISF. Dans lhypothse o la SCI est lIS en cas de libration progressive, celle-ci ne pourra bnficier du taux rduit 15% de lIS. c. Capital variable La loi MURCEFF du 11 dcembre 2001 codifie larticle 1845-1 alina 3 du Code Civil, permet aux socits civiles et donc la SCI de bnficier des dispositions relatives au capital variable pour les socits.38 Une socit capital variable nest pas soumise au formalisme classique des actes daugmentation ou de diminution du capital social pour une socit. En consquence, le capital social pourra varier librement lors de la vie de la socit et seuls les associs fondateurs seront mentionns dans les statuts si aucune publication nest effectue. Les associs fixeront nanmoins un montant minimum et un montant maximum de variation. Mais ce systme parait peu adapt la SCI et en particulier la SCI de famille, le but de ces structures ntant pas gnralement de permettre lentre et la libre sortie des associs. Si lintrt de la SCI est purement spculatif et hors cadre familial, un capital variable peut se rvler tre intressant. C. Le choix fiscal Lors de la constitution de la SCI, les associs pourront choisir entre deux rgimes dimposition : limpt sur le revenu pour les associs ou ils pourront opter pour limpt sur les socits qui sera pay directement par la socit elle-mme.
Code civil, article 1843-3 : L'associ qui devait apporter une somme dans la socit et qui ne l'a point fait devient de plein droit et sans demande, dbiteur des intrts de cette somme compter du jour o elle devait tre paye et ce sans prjudice de plus amples dommages-intrts, s'il y a lieu. En outre, lorsqu'il n'a pas t procd dans un dlai lgal aux appels de fonds pour raliser la libration intgrale du capital, tout intress peut demander au prsident du tribunal statuant en rfr soit d'enjoindre sous astreinte aux administrateurs, grants et dirigeants de procder ces appels de fonds, soit de dsigner un mandataire charg de procder cette formalit.
38
37
L 231 231-8 du code de commerce
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Ce choix va tre arrt, en gnral, selon deux critres essentiellement : le taux marginal dimposition des associs eux-mmes limpt sur le revenu et la fiscalit affrente au titre des plus-values.
SCI l'IR (transparence scale) une seule taxa6on
associ personne physique
associ directement impos sur les bnces l'IR en fonc6on de la personne morale (transparence)
associ personne morale
SCI l'IS (opacit scale) double taxa6on
Bnces imposs l'IS (dans un premier temps)
dividendes verss aux associs
dividendes imposs l'IR pour l'associ
a. La SCI soumise lIR La socit civile lIR ne pose pas de problmatique particulire. On parle de transparence fiscale (ou de semi- transparence). Cest dire que les revenus vont directement tre imposs entre les mains des associs, de mme au niveau des plus-values, cest le rgime de la plusvalue immobilire des particuliers qui va sappliquer. Celle-ci sera gnralement relativement favorable au contribuable : un abattement de 10% par an partir de la 5me anne de dtention sera appliqu une fois la plus-value taxable dtermine, ce qui aboutira une exonration totale de la plus-value au terme de 15 annes de dtention. De mme, la rsidence principale est exonre au titre de la plus-value et ce, sans condition de dure de dtention. Plusieurs autres exonrations de plus-values coexistent mais elles sont plus anecdotiques dans la pratique. Toutefois, il convient dapporter quelques prcisions au niveau de la plus-value: - La date de calcul pour la dure de dtention dbute la date dacquisition des parts de la SCI et non de lentre dans le patrimoine de lassoci.
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Lapplication de la plus-value des particuliers va dpendre de la qualit de lassoci. Si lassoci est une personne physique on appliquera la plus-value des particuliers. Si lassoci est une socit le rgime des plus-values professionnelles sera applicable. b. La SCI soumise lIS
Les associs peuvent opter pour lIS la constitution de la SCI ou lors de la vie de la socit par le biais dune assemble gnrale extraordinaire. Il convient dtre particulirement vigilant quant son choix, car cette option est irrvocable et alors mme que la SCI peut voluer du rgime fiscal de lIR vers celui de lIS, linverse nest pas permis. Tableau sur limposition lIS : Fonctionnement (annuel)
Forme du capital de la socit
Imposition progressive Le principe - 15% sur 38.120 premiers euros de bnfices - puis 33,1/3% sur le reste des bnfices Lexception : Hypothse o le Capital n'a pas t entirement libr par les associs ou si le capital est dtenu pour moins de 75% par des personnes physiques Imposition forfaitaire : 33,1/3% applicable l'ensemble des bnfices
Le choix pour lIS permettra davoir un choix de dduction plus large que lors du choix de lIR (frais dacquisition sans limitation, amortissement annuel,). Les associs pourront affecter galement un salaire au grant. Lors dune SCI lIS, il y a double imposition, dans un premier temps la socit subira le taux de lIS et galement lassoci sera impos lIR sur les bnfices quil recevra. Egalement la socit ne pourra pas bnficier du rgime affrent aux dficits fonciers (10700 euros par an) disponible pour les associs lIR. Mais le plus gros inconvnient rside dans le rgime des plus-values applicables : Le rgime des plus-values professionnelles. Ce rgime est gnralement moins favorable que celui des plus-values immobilires des particuliers. Limposition dpendra de la dure de dtention et si le bien est amortissable ou non. 17
Le rgime des plus-values professionnelles peut se rsumer avec le tableau suivant : Plus value Moins value Dtention Dtention Dtention Dtention infrieure suprieure infrieure suprieure 2 ans 2 ans 2 ans 2 ans Plus-value Plus-value Moins-value Moins-value court terme court terme court terme court terme hauteur de lamortissement ralis et long terme au-del
Actif immobilis
Biens Amortissables
Reporte lIR
- Reporte lIR pour la partie amortie. Pour la partie non amortie : - Imposition 19% + 12.3% au titre des prlvements sociaux Plus-value long terme Imposition 19% + 12.3% au titre des prlvements sociaux
Elle s'ajoute au rsultat normal de l'exercice et s'inscrit a l'imposition de droit commun et donc diminue le rsultat soumis lIR Moins-value court terme Elle s'ajoute au rsultat normal de l'exercice et s'inscrit l'imposition de droit commun et donc diminue le rsultat soumis lIR
Elle s'ajoute au rsultat normal de l'exercice et s'inscrit a l'imposition de droit commun et donc diminue le rsultat soumis lIR Moins-value long terme Imput sur le rsultat comptable et ventuellement imputable sur les plus-values long terme dans la limite de 10annes
Biens Non Amortissables
Plus-value court terme Reporte lIR
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c. tableaux rcapitulatifs du choix fiscal .
Dtermination du rsultat
SCI IR - Loyers effectivement encaisss - Amortissement impossible sauf rgimes drogatoires (Prissol, Borloo, Robien) - Frais dacquisitions non dductibles Les bnfices sont imposs au nom de lassoci. La quote-part des bnfices de lassoci est impose lIR dans les revenus fonciers
SCI IS - Loyers courus (si impays la socit peut constater une provision39) - Amortissements dductibles
Imposition des bnfices
- Les bnfices sont imposs lIS directement au nom de la socit - Apres distribution des bnfices lassoci est impos lIR sur les dividendes perus aprs un abattement de 40% Dficits reportables sans limitation de dure
Imputation des dficits
Dficit imputable sur les autres revenus dans la limite de 10700, si non utilis reportable dans la limite de 6ans Pour les personnes physiques : Plus-value des particuliers
Cession dun immeuble Plus-Values professionnelles Comptabilit commerciale
Comptabilit
Libre : La SCI nest pas oblige de tenir une comptabilit mme si cela est recommand
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Le memento de la SCI, Les guide de gestion RF, ed. Revue Fiduciaire
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Calcul du revenu imposable de la SCI (Dclaration 2072) en fonction de la qualit des associs et donc de leur mode dimposition REVENUS FONCIERS BENEFICES AGRICOLES (BA) BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC) - BIC ou BNC au rel normal de plein droit IMPOT SUR LES SOCIETES (IS)
- Personne physique - Entreprise individuelle BNC, BIC / Micro sur option - Associations loi 1901 Autres SCI de gestion Dclaration 2044 Impts sur le revenu Catgorie : revenu foncier 2044 et 2042
- BA au rel de plein droit
Socits imposables lIS
Impositions au nom des associs Dclaration 2143 Impt sur le revenu Catgorie : BA 2042 C Dclaration 2031 Impt sur le revenu Catgorie : BIC 2042 C Dclaration 2065 Impt sur les socits Au taux de 15 % ou 33 1/3 pay par la socit Imposable au nom des associs de la socit que si distribution Catgorie : RCM* 2042 IR + contributions sociales Taxations au nom des associs IR seul sur totalit IR seul sur totalit RIEN (car IS du BA du BIC directement pay par la socit) Sauf dcision de distribution de RCM* mais dans un second temps : IR + contributions sociales si distribution RCM* 20
* RCM : revenus de capitaux mobiliers Comme nous pouvons le constater une SCI lIR est gnralement plus adapte et une SCI lIS tire de lexception. Pour effectuer son choix, il ne faut pas sarrter au taux marginal dimposition lIR, en effet est-ce que les associs fondateurs seront-ils toujours imposs un seuil suprieur 33.3% ? En particulier au moment de la retraite Est ce que les enfants au moment de la transmission auront un intrt supporter ce taux ? Quid des plus-values ? Quid de la comptabilit ?... Est ce que les associs ont des projets de cessions avec cette SCI ou sur les lments la composant ? Dans la plupart des cas, mme si la SCI lIS prsente de nombreux avantages, la SCI lIR sera prfrable. En consquence, au-del de ltude de lopportunit de constituer une SCI, le choix fiscal et en particulier celui pour lIS devra faire lobjet dune tude approfondie. D. Rle et devoirs des associs Avant dtudier avec prcision les spcificits affrentes aux associs, il convient de prciser quil faut au moins deux associs pour constituer une SCI.40 En effet le Code civil prvoit la possibilit de crer une socit civile unipersonnelle mais cette alternative nest pas offerte aux SCI, en revanche, il nexiste aucun maximum quant au nombre de personnes admises pour constituer une socit civile. Il convient galement de prciser que les associs devront avoir la capacit ncessaire pour contracter. Enfin, le contrat ne devra pas tre entach de vices du consentement. a. Statuts et prrogatives des associs La qualit dassoci engendre le droit de participer la vie de la socit mais galement engendre un droit de regard sur les agissements du grant. En contrepartie, un certain nombre dobligations ou devoirs vont en dcouler pour lassoci. 1. Le droit de participer et le droit de vote
Si un droit est attach la qualit dassoci, cest bien celui du droit de vote. En effet celui-ci est la reprsentation de sa participation la vie de la socit. Le droit de participer est un droit absolu auquel on ne peut droger. Un associ ayant le droit de participer aux dcisions collectives ne peut tre priv de son droit de vote .41 Le droit de vote ne concerne pas exclusivement les assembles gnrales dans le texte, mais en pratique il est exerc quasi exclusivement dans ce cas. Lassoci aura le droit de convoquer une assemble gnrale pour provoquer une dlibration ou deffectuer une consultation crite (aprs des associs sur un texte de rsolution) sur une question prcise.42 Le droit de vote pourra tre amnag par les statuts ou par des conventions de vote. En aucun cas ces limitations ne doivent porter atteinte au principe du droit de vote lui-mme, tre illimits dans le temps, tre lonin, et en aucun cas tre contraires lordre public ou lintrt social.
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Article 1832 du code civil Cour de cassation, chambre commerciale 9/02/1999 Dcret du 3 juillet 1978 article 39
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Par exemple un mandat pourra tre donn un autre associ pour un type de question dtermin. Lexemple le plus souvent rencontr est le mandat donn par les enfants aux parents. Il est prciser que cest par lexercice du droit de vote que les associs pourront modifier les statuts de la socit. 2. Le droit linformation et le contrle de la grance
Les associs non grants ont le droit de demander et dobtenir une fois par an, la communication de certaines pices (livres et documents sociaux)43 . Ce droit est personnel lassoci et ne pourra tre exerc par un mandataire. Par ailleurs, il est signaler quune fois par an, le grant doit rendre des comptes aux associs. A ce titre, les associs pourront engager la responsabilit civile et pnale du grant, en particulier en cas dabus de confiance, descroquerie ou de faux et dusage de faux voire de banqueroute. Afin de vrifier lexactitude des informations donnes par le grant, un associ peut demander la dsignation dun expert pour ltablissement des comptes.44 3. Obligation de participer aux bnfices et aux pertes
Lassoci a lobligation de participer au capital de la socit pour se voir attribuer des parts sociales. A ce titre, il aura vocation recevoir des bnfices par la socit mais il aura galement lobligation de participer aux dettes. En consquence, larticle 1844-1 interdit les pactes lonins. Une clause lonine est celle attribuant la totalit des pertes ou des bnfices ou excluant lattribution de bnfices ou de pertes un associ. Nanmoins, une rpartition ingalitaire des bnfices et des pertes diffrentes la rpartition des apports est autorise. 45 4. La responsabilit des associs
La responsabilit des associs est indfinie proportion de leur participation dans le capital. Par consquent, ils pourront tre engags indfiniment en fonction du passif proportion de leur part dans le capital social. Par exemple : Une socit civile immobilire constitue pour lachat dune piscine de natation synchronise deux associs Alain B. et Bernard A., Alain dtient 40% et Bernard 60%. La SCI a t constitue avec 10 000 euros mais la dette est de 100 000euros. La rpartition de la dette nest pas limite au montant des apports : Alain devra rgler 40 000 et Bernard 60 000.
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Article 1855 du code civil Cour dAppel de Paris, 12/02/2003 Cour de cassation 27 mars 1861 et cour de cassation 1ere chambre civile 16 octobre 1990
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Nous le voyons donc bien ici, la responsabilit dune socit civile est bien plus tendue que dans les socits commerciales ou une socit responsabilit limite qui peuvent tre retenues comme choix de constitution (ex : SARL). Les associs peuvent galement se servir de la socit pour garantir leurs dettes personnelles. A ce titre, ils pourront nantir les parts de la SCI et le nantissement devra tre signifi la socit par voie extra-judiciaire ou tre accept par la socit. Une publicit par dpt au greffe du RCS de lacte de nantissement doit galement tre effectue, pour prendre rang des cranciers nantis. b. Le cas particulier de lassoci mineur Nous ne traiterons pas ici spcifiquement de la socit civile, rige en mode de gestion des biens pour des mineurs ou des incapables majeurs, qui bnficie dun intrt certain concernant la dtention et la gestion de leurs biens. Le grant grce au bnfice de pouvoir trs tendu grera alors leur patrimoine, et peut notamment viter le recours systmatique au juge des tutelles dans certaines situations (ex : vente dimmeuble). Ce schma pouvant tre tendu la SCI, il est donc utile de lavoir rappel.46 De mme, nous vacuerons la question du mineur mancip que ne pose pas de problmatique particulire. Aujourdhui, lensemble de la doctrine saccorde sur le fait quun mineur peut tre associ. Nanmoins de par sa qualit de mineur, un vritable problme de reprsentation va se poser. Lintervention directe dun mineur est limite sa participation aux assembles gnrales47. Les vritables prrogatives sattachant ses parts vont tre exerces par un reprsentant (droit de vote par exemple). Ds lors, se pose la question du conflit dintrt dans le cas o le reprsentant est un des parents, dans une SCI o le parent et le mineur sont associs. La jurisprudence a tendance sanctionner cette situation par la nullit relative en labsence dun administrateur ad hoc, nanmoins les SCI familiales sont souvent quasi exclusivement constitues dans lintrt des enfants et donc ils nauront aucun intrt agir. Dans certaines oprations, il sera prfrable de solliciter lautorisation pralable du juge, cela sera mme obligatoire pour certaines situations (enfant sous administration lgale, lenfant apporte un immeuble, si les actes effectus par la grance engagent une SCI avec un associ mineur48). De mme, en cas de donation de parts sociales des parents aux enfants, lautorisation pralable du juge des tutelles devrait tre automatiquement sollicite, car les parents ne peuvent en principe tre donateur et acceptant . Nanmoins, les textes ne prvoient cette obligation directement que dans le cas dune donation avec charge. Il est prciser quen pratique, en cas de prsence dun passif, le juge ne donnera que rarement son accord, un mineur ne devant pas tre en principe tenu dun passif. Egalement pour la mme raison, en prsence dun mineur, il sera quasi impossible deffectuer un prt car le juge des tutelles refusera la plupart du temps de donner son autorisation.
Pour plus de prcision nous vous renverrons louvrage dAxel Depondt, page 113, Les socits civiles de famille dans la gestion de patrimoine, collection institut notarial du patrimoine, ed. Maxima 47 re Cour de Cassation, 1 chambre civile, 14 juin 2000 48 La cours de cassation a rappel dernirement la protection du mineur dans les SCI, par larrt du 28 septembre 2005, en rappelant que la banque en question avait commis une faute car elle navait pas vrifi que lassoci mineur qui dtenait 40% de la SCI tait valablement protg du fait qui soit mineur. Un arrt du 14 juin 2000 trs proche du 14 juin 2000, avait dj protg lassoci mineur majoritaire vis--vis de la grance.
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c. La grance Le grant est le personnage central de la vie de la socit, il a pour mission de grer la SCI au quotidien. Il est responsable de ses actes vis--vis des associes mais galement il reprsente la socit vis--vis des tiers. Il peut y avoir un ou plusieurs grants. Les statuts viendront en gnral dfinir son champ daction et ce titre sil a la totale confiance des associs, il pourra se voir attribuer des prrogatives relativement larges. 1. La dsignation et la rvocation du grant
En principe, toute personne associe ou non, peut tre grante de la socit lexception dun mineur non mancip ou dun incapable majeur. Nanmoins, certaines professions se voient titre personnel, interdire la fonction de grant par la loi. (Notaire par exemple lexception dune SCP dont ils seraient membre), le droit franais ayant beaucoup daffection pour les contradictions, il vient droger ses exceptions (et ce pour de juste raisons) pour les socits but patrimonial. Le grant pourra tre nomm par les statuts, par un acte complmentaire annex aux statuts ou par une dcision en assemble gnrale. Si la socit se retrouve sans grant, ils doivent en nommer un dans le dlai un maximum dun an sinon tout intress peut en demander la dissolution. (A noter que comme au cas o la socit ne comporterai plus quun associ, malgr ce dlai, si personne ne demande la dissolution, il ny a pas de relle sanction) Pour en faciliter la gestion et viter ce cas de dissolution, il peut tre conseill de prvoir, en particulier dans le cas de SCI familiale, la rdaction dune clause de grants successifs. Par exemple en cas de dcs dun fils, la grance sera confie son frre. Une clause de grance successive pour tre valide doit recueillir le consentement de lunanimit des associs. Le grant est nomm pour la dure de son mandat, il est galement conseill de dterminer une dure celui-ci. Il sera par la suite possible de le reconduire ou non. En consquence dfaut de prcision, il est nomm pour la dure de la socit. Le grant pourra galement tre rvoqu pour juste motif pendant son mandat mais il pourra galement dmissionner. Enfin, il convient de prciser que la fonction de grant est interdite aux personnes ayant t frappes dune faillite personnelle.49 2. Pouvoir et responsabilit du grant
Le grant est investi de pouvoirs au nom de la socit. Les pouvoirs du grant vis--vis des tiers sont dfinis par larticle 1849 du code civil : Le grant engage la socit pour tous les actes entrant dans lobjet social (compte bancaire, conclusion dun bail, contrat dassurance, ) Si la socit a plusieurs grants et si aucune prcision nest apporte, chaque grant aura les mmes prrogatives. Si les statuts viennent apporter des limites aux pouvoirs du ou des grants, les dispositions seront inopposables aux tiers. 50
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Article L653-1 et suivant du code de commerce
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Si les actes entrent dans lobjet social, le grant peut avoir des pouvoirs trs larges (les plus tendus selon la formule) le pouvoir de gestion51 allant mme jusquaux actes de disposition dans certains cas. 52 Il est conseill pour le grant dans les contrats, de faire apparaitre sa fonction accole son nom patronymique dans les contrats vis--vis des tiers, afin dviter toute confusion sinon il risque dtre engag personnellement.53 Vis vis des associs le grant pourra accomplir tous les actes de gestion dans lintrt de la socit. Toutefois, les statuts pourront amnager ses prrogatives, les limiter par exemple en imposant une autorisation pralable pour certains actes. Si lassoci dpasse ses limitations il pourra engager sa responsabilit. E. Sortie et disparition de la SCI a. La sortie de la socit La sortie de la socit pourra seffectuer de plusieurs faons : la vente, la transmission titre gratuit et par lutilisation du droit de retrait dun associ. la vente des parts sociales
Sur un plan civil, la vente en elle-mme ne pose aucun problme juridique particulier en soi, lexception de problmes de capacit. Nanmoins il convient de prciser que si les parts constituent un bien commun, il faudra obtenir laccord de lpoux pour les vendre (sauf accord judiciaire). En cas de parts indivises, un indivisaire ne peut vendre sans laccord des autres les parts sociales, nanmoins il peut demander lautorisation de la vente au juge en cas de dsaccord avec ses co-indivisaires. Le vritable problme rencontr lors de la cession de parts sociales dune socit civile comme pour une socit commerciale rside dans lexistence de clauses dagrment, voire de clauses de prfrence. En effet, une clause dagrment stipule que lors dune cession, lacheteur devra se faire agrer par les autres associs (voire par le grant si ce pouvoir lui est accord). Si lagrment est refus, le vendeur ne pourra cder ses parts lacheteur qui a demand lagrment sauf si les associs ne rachtent pas les parts ou ne proposent pas un autre acheteur pour les racheter, sous un dlai de 6 mois (les statuts peuvent amnager ce dlai pour une dure qui ne peut tre infrieur un mois et qui ne peut tre suprieure 1an). A dfaut doffre dachat, lagrment est rput acquis. Sauf statuts contraires, la loi dispense certains membres de la famille dagrment. Les statuts peuvent galement tendre cette dispense dautres personnes.
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Cour de cassation 3 chambre civile, 24 janvier 2000 Article 1848 du Code civil, Michel Blh, socits civiles immobilires, collection Delmas Michel Blh, socits civiles immobilires, collection Delmas
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Concrtement, le projet de vente des parts sera notifi aux associs et au grant soit par acte dhuissier soit par acte recommand avec accus de rception. Sauf drogation statutaire, lagrment doit tre unanime et le vendeur participe la dcision. Cette clause dagrment est en pratique trs importante, elle va permettre de rguler les nouveaux entrants de la socit, elle devra tre rdige avec soin et devrait tre bien value avant toute rdaction car une clause trop restrictive peut savrer galement tre un frein pour la vie de la socit. Il convient galement de rappeler que la vente de parts de SCI est taxe au titre des droits denregistrement au taux prfrentiel de 5%. la transmission titre gratuit :
Dans le cadre dune donation, il va se poser essentiellement le problme de lagrment dj voqu prcdemment. La question de lagrment pourra se poser galement en cas de transmission par succession mais la problmatique sera diffrente. Pour cause de dcs, les parts sont transmises en fonction de la dvolution lgale ou de la volont testamentaire. En principe, la socit survit au dcs de son associ, sauf statuts contraires, les hritiers ou lgataires ont vocation recueillir les parts sociales et acquirent en principe la qualit dassoci ce moment l. Mais la continuation de la socit avec les hritiers ou lgataires dpend en ralit des statuts. En principe il nest pas ncessaire dagrer les hritiers suite une succession (sauf personne morale). Dans la pratique, une clause limitative de transmission est insre et limite les transmissions aux ascendants, aux descendants et au conjoint ou au concubin. Les associs peuvent prvoir des clauses limitatives de continuit. Par exemple, ils peuvent stipuler que la socit continuera seulement entre les associs survivants ou avec les associs survivants et les hritiers par exemple. Lagrment peut tre ncessaire mais il ne devra pas tre global, c'est--dire quil peut tre accord un hritier et refus un autre. Lutilisation de la facult de retrait :
La facult de retrait se dfinit dans la situation o lassoci sort de la socit sans transmettre les parts une personne contre remboursement de ses parts 54 En effet, tout associ a le droit de se retirer de la socit de faon ne pas tre prisonnier. En gnral, ce droit de retrait lorsquil est utilis est volontaire, mais il peut tre organis comme une sanction dans les statuts (il sagit plutt dune clause dexclusion titre de sanction) ; il est prciser quun associ sera exclu de droit sil est frapp dune faillite personnelle ou sil fait lobjet dune procdure collective. Les conditions du droit de retrait peuvent tre dtermines par les statuts.55
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Groupe EFL, Crer et grer une socit civile de famille, ed. Francis Lefebvre Article 1869 code civil
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Il est mme fortement conseill de prciser ces conditions dans les statuts, cela vitera considrablement le risque dun retrait judicaire port au tribunal pour juste motif. Il peut tre galement prcis que le droit de retrait pourra seffectuer sans autorisation des associs mais cela est dconseill. A contrario, une clause de retrait peut prvoir lunanimit des associs. Le retrait seffectue sous forme de rduction du capital qui aboutira lannulation des parts sociales correspondantes, juridiquement cette opration sanalyse comme un rachat de droits sociaux et non comme un partage anticip. Lvaluation des parts doit se faire au moment du transfert de proprit56. Afin dviter tout litige, il peut tre conseill de faire nommer un expert, et dfaut daccord amiable, le juge pourra faire nommer un expert judiciaire.57 Il est prciser que lassoci ne perd sa qualit dassoci quaprs le paiement correspondant au remboursement des droits sociaux. b. La dissolution Une fois la dissolution constate, la socit sera liquide et lactif social rparti entre les associs proportion de la part quils dtiennent individuellement dans la socit. Si par le fait dun dcs ou dune cession, la socit se retrouve avec un seul associ, elle a un an pour rgulariser la situation en faisant entrer un autre associ, sinon tout intress pourra demander la dissolution. Pour viter ce genre dala, il peut tre conseill davoir au moins trois associs avec un associ qui dtient une part infime du capital. Une solution, peut consister profiter de la situation pour anticiper un projet de transmission, en intressant les enfants par lattribution de parts sociales, ils deviendront associs. II. le financement de la SCI A. Comment financer ? Bien entendu, les associs peuvent apporter des liquidits quils possdent dj mais il est souvent prfrable de recourir un crdit bancaire pour bnficier de la dduction des intrts demprunt. La socit peut galement rinvestir ses bnfices, mais il est galement recommand de prfrer un emprunt bancaire pour maintenir la distribution des bnfices et donc pour que les associs obtiennent des revenus. De plus, les associs de la socit bnficieront des dductions possibles lors dun emprunt. De plus, si la socit est lIS, elle pourra dduire totalement le crdit (passif). Il subsiste aussi la socit, une possibilit de se financer par compte courant dassocis mais il sagit de dettes galement, lon se rapproche donc de la technique bancaire, nanmoins cest une option intressante qui mrite que lon y prte attention.
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Mmento pratique Socit Civiles 2011, Ed. Francis Lefebvre Article 1869 alina 2 et article 1843-4 du code civil
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a. Le recours lemprunt bancaire La SCI ne peut bnficier des prts aids rservs aux personnes physiques comme les prts PEL, prts taux zro, prts PAS, ni bnficier des prts conventionns. Par contre, la SCI peut bnficier de lco-prt. Mme si elle peut recourir un emprunt professionnel, la globalit de loffre se limite quelques exceptions prs, au prt amortissable et au prt in fine. Mais ds lors, quelle est la diffrence entre ces deux crdits ? Le prt amortissable comprend chaque chance, le remboursement dune partie dintrts et dune partie de capital. Au dbut dans chaque chance, lemprunteur rembourse une grosse partie dintrts et une petite partie du capital, au fur et mesure de lavancement du prt, la composition de lchance change et lemprunteur rembourse de plus en plus de capital et de moins en moins dintrts. De telle sorte qu la fin, il ne rembourse plus que du capital. Gnralement lchance est mensuelle et constante mais le montant de celle-ci peut varier, rien ne linterdit. Lchance peut changer notamment quand plusieurs types de prts se confondent. Pour viter cela la banque effectue une opration appele lissage du prt, de manire ce que cela soit transparent pour le client. Le prt amortissable est le type de prt le plus couramment souscrit par les particuliers ou pour les SCI. Il peut tre taux fixe ou variable. A ct du crdit amortissable existe un crdit appel in fine, durant la dure de lemprunt, lemprunteur ne remboursera que des intrts et seulement lissue du crdit il remboursera la totalit du capital en une seule chance.
Exemple58 : Pour constituer la SCI NUNU , Patrick Pagny et Florent Bruel demandent leur banque un prt de 100 000 sur 15 ans et obtiennent un taux fixe de 4%. Ils se voient alors proposer par leur banquire deux types de prt : Un prt amortissable : A chaque chance mensuelle, la SCI devra payer 736 .Au total ils auront payer 32 500 d'intrts et 100 000 de capital, soit 132 500
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Exemple inspir du mementis internet Patrimoine Francis Lefebvre et Patrithque Harvest.
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- Ou alors un prt In fine : A chaque chance annuelle, la SCI devra payer : 4 000 d'intrts (ou 333, 33 mensuel) et 0 de capital, sauf au moment de la dernire chance qui portera sur 100 000 de capital ; Au total lemprunteur aura pay 60 000 d'intrts et 100 000 de capital, soit 160 000
Ds lors, quel prt choisir ? A premire vue, le crdit amortissable aura des mensualits plus lourdes mais sera moins cher. Mais cette analyse est trop rapide, le crdit in fine prsente de nombreux avantages. La SCI aura un cot de crdit moins important supporter au dbut et donc pourra bnficier dune trsorerie. Ensuite, si elle est lIS ou si le bien est lou, elle pourra dduire des intrts demprunts plus importants que lors dun crdit amortissable. Le crdit in fine optimise donc le mcanisme du dficit foncier. Note : Avec un crdit in fine est souvent adoss un contrat dassurance vie au nom des associs. Le remboursement du prt se fera par leur intermdiaire et non par la socit : cest le contrat qui servira au remboursement du prt.
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Le montage permettra de dfiscaliser les intrts imputs sur les loyers de limmeuble financ et de couvrir tout ou partie de lamortissement du capital par le rendement procur par le placement de la somme emprunte 59 Concrtement, afin de pouvoir rembourser le capital en fin de prt, l'emprunteur souscrit, le plus souvent, un contrat d'assurance vie (ventuellement un contrat d'pargne comme un contrat de capitalisation) sur lequel il verse le montant de son apport personnel. Pour garantir sa crance, la banque peut tre dsigne comme bnficiaire du contrat d'assurance vie ou prendre le contrat en gage, le plus souvent par nantissement. La somme verse sur le contrat d'assurance vie est bloque pendant la dure du prt et produit des intrts. En fin de prt, elle est verse la banque bnficiaire du contrat d'assurance vie et vient rembourser le capital emprunt. Grce au nantissement la banque aura au terme du contrat la possibilit de forcer le rachat du contrat, facult habituellement rserve au souscripteur. Si le contrat est dnou, les bnficiaires seront en premier rang la banque pour le montant du prt et le reliquat ira aux hritiers pour les intrts capitaliss. Enfin bien entendu le mcanisme sera optimis par la location du bien qui permettra de payer le prt par les loyers tout en bnficiant des dficits fonciers. Le montant de l'apport personnel est dtermin de manire ce que le total des primes du contrat dassurance vie verses la souscription du contrat d'assurance vie et les intrts capitaliss soit gaux la somme emprunte. Exemple : Denis B. et Fabrice D. souscrivent un emprunt bancaire in fine d'un montant de 140 000 sur une dure de 10 ans. Paralllement, l'tablissement de crdit leur demande de souscrire un contrat d'assurance vie sur lequel ils effectuent un versement de 95 000 . Ce placement est rmunr 4 % et produira 45 623,19 d'intrts sur 10 ans. La banque demande un nantissement sur ce contrat. Le total 140 623,19 c'est--dire 95 000 de primes + 45 623,19 de produit est verse au terme des 10 ans la banque bnficiaire du contrat d'assurance vie et vient en remboursement du capital emprunt. Pendant la dure du prt, Denis et Fabrice n'auront pay que les intrts dus sur 140 000 . Note : En pratique, sur ce type de montage conjuguant assurance vie et prt in fine si le financement intervient au niveau dune SCI, souvent ltablissement prteur demande galement le cautionnement ou le gage dune part de la SCI (une seule part gnralement) afin dtre averti en cas de cession. b. La prise de garantie de linvestissement Ltablissement de crdit va demander le plus souvent la constitution dune garantie en cas de non-paiement. Il va sagir soit dune garantie relle : Hypothque, privilge de prteur de
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Michel Leroy, Assurance Vie et gestion du patrimoine, p.385, ed. Lextenso
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deniers ou le nantissement des parts sociales, soit dune garantie personnelle ce qui signifie quelle elle va demander une personne de se porter caution pour le paiement du prt. En complment, il sera recommand de souscrire une assurance dcs pour la dure du prt. Le privilge de prteur de deniers (PPD) permettra la banque en cas de non-paiement, de saisir le bien pour le vendre par prfrence aux autres cranciers et donc en rang prioritaire sur le bien, il est assis sur limmeuble existant et non sur une ventuelle construction. Le prteur dtenteur de cette garantie sera pay en rang de prfrence sur le prix de vente c'est-dire avant les cranciers ordinaires et avant les cranciers dont le privilge est n aprs ce PPD. Lacte de vente notari doit contenir la prcision dun privilge de prteur de denier et doit constater le prt. Le privilge doit subir la formalit de linscription au bureau des hypothques comptents (celui du lieu de situation de limmeuble) dans les deux mois de la signature de lacte. Lhypothque est une garantie qui poursuit le mme objectif que le privilge de prteur de deniers, elle permet la banque de faire saisir le bien et de se faire payer en rang de prfrence sur le prix de vente. Elle bnficie aussi ce titre dun droit de prfrence et de suite . Mais lhypothque ne garantit pas forcment le prt immobilier, elle peut tre utilise pour nimporte quelle crance. La constitution dune hypothque est en gnral demande par le crancier mais ncessite aussi laccord de lemprunteur. Elle doit tre faite par acte notari et galement dpose aux bureaux des hypothques et nest opposable qu partir de son dpt (il ny a pas de dlai lgal impos pour le dpt). Pour ces deux garanties, en terme gnral, on parle de garanties hypothcaires. Elles auront un cot : Lhypothque sera soumise la taxe de publicit foncire (TPF, 0,715%), nanmoins si un PPD est effectu en mme temps que cette dernire, la TPF ne sera pas exige. Les garanties hypothcaires subiront le salaire du conservateur supplmentaire pour cause de prt (0,05%), les honoraires proportionnels du notaire et un droit fixe de 125. Il est noter que le notaire devra renouveler cette inscription tous les 10 ans. La dure dune hypothque est au maximum de 50 ans. Si limmeuble doit tre vendu ou lhypothque leve, il faudra effectuer une mainleve pour radier linscription. Le nantissement consiste donner en garantie les parts de la SCI. Le nantissement est ralis par simple dclaration aprs de ltablissement prteur ou directement au greffe. Si le prt nest pas rembours, le crancier pourra, son choix, se faire attribuer la socit dans la limite du passif ou faire vendre le bien pour exercer son droit de prfrence. B. Le cot dune SCI Constituer une SCI entraine non seulement un formalisme mais aussi un cot. A toutes les tapes de la constitution, des frais vont apparatre. Ds lors, combien cote la constitution dune SCI ? Le prix est trs variable et dpend des tapes effectues. Les statuts : Les statuts authentiques (rdigs par un notaire) sont gnralement conseills, mais ils peuvent tre effectus avec ou sans laide dun autre professionnel, on parle alors de statuts sous seing priv, dans cette dernire hypothse, le cot peut tre nul et il ny a pas de barme pour les professionnels, sachant que lintervention dun avocat est gnralement plus cher quun notaire. La rdaction des statuts par un notaire entraine la perception dhonoraires et dmoluments (de type article 4 ou article 13 du tarif notarial cest--dire libre). Le
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prix variera en fonction de la complexit de lacte de socit et du nombre de pages. Auparavant, les prix taient prdtermins selon des units de valeur en fonction des formalits et du temps effectus mais aujourdhui, le prix de la rdaction de statuts chez un notaire est quasiment libre. Le cot pour une rdaction de statuts est estim entre 180 et 1200 hors taxe selon la complexit du dossier, le prix classique se situant plutt aux alentours de 550 hors taxe. En pratique, la rdaction statutaire tant un acte libre pour le notaire, les prix peuvent varier de faon importante. Nanmoins, il subsiste encore un molument tarif reglement dgressif en cas dapport en nature dun bien soumis la publicit foncire (apport en nature dun immeuble)60. Droits dapports : Les droits dapports sont exigibles au moment de lenregistrement des statuts, qui seffectue dans le mois de la signature des statuts. Dans le cadre dune SCI limpt sur le revenu, les apports purs et simples sont exonrs. Si la SCI est lIS, les apports en numraire sont galement exonrs, mais les apports dimmeubles par une personne physique sont soumis au droit de vente de 5%. Pour les apports soumis la TVA immobilire, cette dernire replacera les droits denregistrement. A ce moment-l, si la SCI opte pour la Tva, les loyers la subiront mais la SCI pourra rcuprer la TVA acquitt lors de lachat. Immatriculation : Le montant de limmatriculation auprs du greffe est fixe. Au 01/08/2011 son cot est de 83, 96 Publication dans un Journal dAnnonces Lgales : La liste et le prix des JAL sont dfinis par arrt prfectoral annuel. Le cot de cette insertion varie selon le nombre de lignes et se situe gnralement entre 100 et 250.
Il est noter la disparition du droit de timbre depuis quelques annes, qui tait auparavant obligatoire pour tout acte prsent la formalit de lenregistrement. De mme la SCI, est dispense du paiement du droit fixe appel paiement du droit sur tat de 125. Comme dj prcis, la plupart de ces formalits pourra soprer au guichet unique du Centre de Formalits des Entreprises dans un souci de simplification. III. Les risques juridiques
A.
Requalification en socit commerciale
Une Socit Civile ne peut exercer quune activit civile et donc ne peut pas avoir une activit commerciale telle que dfinie par le Code de commerce. En principe une activit patrimoniale ou de gestion reste une activit civile sauf exception (ex : loueur meubl). Mais si la socit est requalifie, de nombreuses consquences dfavorables vont en dcouler :
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Guide la taxe des actes notaris, 73me dition le petit guide bleu, ed. Pierre Lechne
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Les associs seront responsables indfiniment et solidairement entre eux. La socit sera oblige de tenir une comptabilit commerciale. La SCI sera soumise lIS. Le rgime fiscal changera et sera assimil une cession dactivit61 (imposition des profits non encore imposs, taxation des plus-values latentes, droit denregistrement exig pour passage dune socit IR une socit IS sur la valeur vnale des immeubles,).
Larticle 206 du CGI qualifi de Bte et Mchant par le dfunt Maurice Cozian, 62 dispose que lorsque lactivit sera commerciale, il y aura de plein droit application de lIS et ce, sans prise doption de la part des associs.
B.
Abus de droit
Il y a abus de droit lorsque la SCI a t constitue dans un but fiscal, le plus souvent lorsquelle a t cre pour gnrer du dficit foncier . En effet la SCI est un outil doptimisation fiscale mais il ne faut pas oublier que lobjectif fiscal ne doit pas exclusivement guider les associs, sinon labus de droit pourrait tre retenu et un redressement pour tre effectu par ladministration fiscale. Lintrt civil doit donc apparaitre comme prioritaire aux yeux de ladministration (par exemple la gestion dune indivision). Ladministration devra dmontrer que lacte ou que le montage oppos : A un caractre fictif : lopration nest pas rellement ralise. A le caractre dune simulation : lacte dissimule la vraie nature de lacte. Ou poursuit un but exclusivement fiscal dans le but dluder ou de diminuer lassiette de limpt. Ces conditions ne sont pas cumulatives, il suffit quune seule apparaisse pour que labus de droit soit retenu. Le comit de labus de droit rend des avis au cas par cas, donc il est difficile de dterminer ce qui sera ou non dans le futur qualifi dabus de droit, nanmoins nous pouvons citer quelques exemples qui ont t retenus comme tels : - Lorsque la SCI a lou un associ des bureaux avec pour objectif unique de dduire les dficits.63 - Certaines SCI avec concomitance entre la donation et la constitution de la socit civile. - Lorsque la SCI ne fonctionne pas rellement. A contrario, par exemple a t retenue comme valable une SCI constitue pour prendre bail une exploitation agricole dans le but de maintenir lexploitation familiale64.
61 62
Code Gnral des Impts Article 202 TER Diane De Saint Affrique Tiberghien, les socits civiles comme mode dorganisation du patrimoine, ed. Litec Conseil dEtat 23/08/2006 n262914 Conseil dEtat, 10 juin 1981 n 19079
63 64
33
Il est rappeler que labus de droit peut tre vit prventivement par la technique du rescrit fiscal: Ladministr consulte ladministration sur le montage envisag et celle-ci met une rponse la demande. Si lopration est autorise, ladministr est protg Il convient de prciser que dans le silence de ladministration et si tous les lments ncessaires ont t prciss, le redressement pour abus de droit ne peut pas tre retenu. Nanmoins, le rsultat de cette procdure est incertaine et les dcisions sont apportes au cas par cas. Ils convient donc dtre particulirement attentif quant aux motivations, mais surtout aux justifications civiles pouvant tre apportes dans lhypothse o une procdure dabus de droit pourrait tre retenue.
C.
La perte de certains dispositifs avantageux a. La protection du logement de la famille
Les articles 763 et 764 du Code civil instituent un droit viager et un droit temporaire au logement de la famille au profit du conjoint survivant. En effet, lors du premier dcs dans un couple, le conjoint pourra invoquer soit un droit temporaire au logement dune dure dun an qui est dordre public et donc qui ne peut tre enlev par disposition testamentaire, soit un droit viager au logement qui lui peut tre amnag par voie testamentaire, ntant pas dordre public, le testateur pourra en priver son conjoint survivant. La SCI ne permet pas cette protection : en effet, le texte stipulant Un logement appartenant aux poux ou dpendant totalement de la succession , de facto un bien appartenant a une structure socitaire se retrouve hors champ dapplication de ces dispositifs. Plusieurs auteurs ont propos des solutions cette problmatique, comme un bail entre le socit et les poux de limmeuble propos par Marie Hlene Monsri-Bon65, le bnfice du bail se substituera alors au droit viager mais le montage est dangereux, ladministration tolre mal ce dispositif considrant rgulirement que lunique but est dviter limpt.66 La solution la plus envisageable est la combinaison de plusieurs propositions67 : un commodat entre le SCI et les poux complt avec une prcision dans les statuts de la SCI qui prvoieront la nomination des poux comme cogrant avec trois clauses cumulatives : - Une imposant que le dcs ne remettra pas en cause le mandat de lautre ; - Une autre stipulera que le grant aura tout pouvoir pour mettre un terme ou renouveler le commodat. 68
Droit et patrimoine 2004 n 128 Cours de cassation, 1ere chambre civile 3 fvrier 2004 Droit et patrimoine 2010 N189 G. Chauchatrozier 68 Dfinition du commodat : Un commodat ou prt usage est un contrat par lequel une chose est prte gratuitement l'emprunteur, appel commodataire, la charge pour lui de la restituer en nature au prteur appel commodant. Il pourrait se comprendre comme contrat de location sans loyer. Le commodat est codifi par les articles 1874 et suivants du Code civil qui nvoque plus quaujourdhui le terme prt usage car le mot commodat a t supprim du vocabulaire juridique par la loi du 12 mai 2009, bien quen pratique il reste couramment utilis.
66 67 65
34
Et enfin que ce grant ne pourra tre rvoqu qu la majorit des associs. b. La dclaration dinsaisissabilit
Les articles 2284 et 2285 du Code Civil et les articles L526-1 et L526-2 du code de Commerce instituent une vritable protection du patrimoine immobilier personnel de lentrepreneur quil na pas affect lexploitation. En effet, grce la dclaration dinsaisissabilit, lentrepreneur protgera une partie de son patrimoine immobilier de laction de crancier dont la dette est issue de lactivit professionnelle de lentrepreneur. Depuis son instauration la doctrine et la pratique notariale excluaient de facto ce rgime de protection pour une rsidence principale dtenue par une SCI, faute de prcisions du texte. Cette position a t confirme par une rponse ministrielle du 5 avril 2005 rglant la question que se posaient praticiens et chercheurs. c. Le Bail dhabitation Un bail dhabitation classique est dune dure de 3 ans mais il est port 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale lexclusion des socits civiles dont les associs sont uniquement des parents et allis jusquau 4me degr. Le problme pos est la question du cong : la dure du bail tant plus longue, alors mme que le congs ne peut tre donn que pour expiration du bail, le fait de dtenir un bien par structure socitaire mme transparente, double la dure du bail et donc rduit lexercice de cette possibilit ne pouvant tre exerce que tous les 6 ans, alors que le locataire peut lexercer tout moment. Le droit de reprise du propritaire est galement minor, en effet lorsque le bien est dtenu par une SCI, la Cour de Cassation dans un arrt du 19 janvier 2005 a bien tendu ce droit tous les associs dune SCI mais a rserv le bnfice eux mme, alors que lors de la possession en direct, le bien peut tre repris par le bailleur pour y habiter, mais galement pour loger son partenaire pacs , son concubin notoire, son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. d. Perte des avantages lis au statut de lindivision Lun des arguments rcurrent la cration dune SCI est la sortie du rgime de lindivision qui est par nature instable mais un point est rarement soulev, cest le rgime fiscal de lindivision qui est favorable au partage ou la cession. En effet les cessions entre indivisaires sont soumises au droit de partage de 1.10% (2.50% au 01/01/2012, LOF rectificative 2011) alors que les cessions de parts sociales supportent un droit de 5%. Egalement la cession entre indivisaire est exonre.69 Ces deux rgimes sont soumis deux conditions :
69
Bulletin Officiel des Impts 8 M-1-04, N7, 14/01/2004
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- Une licitation entre membres originaires de lindivision, leur famille ou ayant droit - Une indivision qui a pour origine une liquidation de communaut ou de succession ou une indivision dans le cadre du PACS ou des poux avant leur mariage ou des biens issus de donation partage. e. Taxation de la plus-value En respect du Code Gnral des Impts, les socits imposes limpt sur le revenu (en ralit nayant pas opt pour limpt sur les socits), la plus-value ralise sera taxe de manire transparente au nom de chaque associ et proportion de leurs parts sociales respectives et selon leur rgime dimposition particulier ou professionnel. (On parle gnralement pour les SCI de socits semi-transparentes) Lexonration de plus-value concernant la rsidence principale ne concernera que lassoci qui occupait rellement le bien vendu titre de rsidence principale. Certaines exonrations anecdotiques sont galement rabotes : Les biens de 15 000 euros ne sont pas taxables en principe et ce seuil se cumule sur la part de chaque indivisaire. Dans le cadre dune SCI, ce seuil ne sera appliqu quune seule fois. De mme pour labattement de 1000 alors que dans le cas dindivision ou de couple o il y a un abattement de 1000 euros par propritaire. f. Les droits de mutation titre gratuit Une socit ne peut pas donner un lment de son patrimoine un associ et bnficier des abattements de larticle 779 (et suivant) du CGI et du rgime fiscal des mutations titre gratuit. Cette prcision peut sembler logique et semble avoir peu dincidence pratique car contournable facilement par la cession ou la donation de parts sociales qui prcdera une dissolution ou un retrait dassoci. Mais on multiplie les oprations et en consquence le cot total. En particulier le cot fiscal qui peut contenir une plus-value. Il conviendra donc avant de constituer une SCI de ne pas rflchir seulement court terme, mais aussi un futur plus lointain. Avant de terminer, il convient de prciser que labattement de 20% au titre de la rsidence principale dans la dclaration de la succession ne sera pas applicable. Chose qui a peu dincidence en pratique car souvent les notaires ne lappliquent pas pour une question de plusvalues. g. Ecartement des lois de protection de lacheteur ou de lemprunteur La loi SRU du 13 dcembre 2000 a instaur un droit de rtractation ou de rflexion de 7 jours pour lacqureur non professionnel dun immeuble usage dhabitation. La pratique notariale a cart ce texte dans le cadre des acquisitions effectues par des socits, soutenue par une partie de la doctrine.
36
Dans le sens du texte, le Conseil Suprieur du Notariat, par une note, souhaite que les praticiens appliquent cette loi pour les SCI familiales, mais aujourdhui il est difficile dappliquer ce texte une catgorie unique de socit civile immobilire sans prcision lgislative ou rponse ministrielle. Malgr cette intervention, dans la pratique, la plupart des SCI se retrouvent prives de ce droit. Alors que la Cour de cassation na jamais eu loccasion de se prononcer sur lapplication du dlai de rtractation de larticle L. 271-1 du Code de la construction et de lhabitation, 70 la cour dappel dAix en Provence71 dans la dsormais clbre affaire de la villa La Lopolda Villefranche sur Mer, vient de statuer sur la non application de cet article en faveur dune SCI objet large .72 Nanmoins, dans lattente dune confirmation de celui-ci par un arrt de la Cour de cassation, pour la doctrine laffaire nest pas classe Egalement, le bnfice de la protection issue de la loi Scrivener de 1979 concernant les acqureurs emprunteurs, qui se veut relativement protectrice envers le consommateur et ses intrts (dlai de rflexion de 10 jours, obligation de mentionner certaines informations sur loffre, ), ne sapplique pas lorsque lacqureur est une SCI, la Cour de Cassation ayant statu sur le fait quune personne morale tait une exception ce rgime protecteur. 73 h. ISF Labattement de 30% pour la rsidence principale est le plus souvent cart. Dans la pratique, il semble que malgr cela ladministration fiscale fasse preuve dune certaine tolrance vis vis de cet abattement.74
L. 271-1 CCH : Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation l'attribution en jouissance ou en proprit d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles construire ou de location-accession la proprit immobilire, l'acqureur non professionnel peut se rtracter dans un dlai de sept jours compter du lendemain de la premire prsentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifi l'acqureur par lettre recommande avec demande d'avis de rception ou par tout autre moyen prsentant des garanties quivalentes pour la dtermination de la date de rception ou de remise. La facult de rtractation est exerce dans ces mmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermdiaire d'un professionnel ayant reu mandat pour prter son concours la vente, cet acte peut tre remis directement au bnficiaire du droit de rtractation. Dans ce cas, le dlai de rtractation court compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit tre atteste selon des modalits fixes par dcret. Lorsque le contrat constatant ou ralisant la convention est prcd d'un contrat prliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatrale, les dispositions figurant aux trois alinas prcdents ne s'appliquent qu' ce contrat ou cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou ralisant la convention est dress en la forme authentique et n'est pas prcd d'un contrat prliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatrale, l'acqureur non professionnel dispose d'un dlai de rflexion de sept jours compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mmes modalits que celles prvues pour le dlai de rtractation mentionn aux premier et troisime alinas. En aucun cas l'acte authentique ne peut tre sign pendant ce dlai de sept jours. CA Aix, 4 chambre A, 15 avril 2011 Une SCI de gestion objet large ne bnficie pas du dlai de rtraction de larticle L.271-1 du Code de la construction et de lhabitation, JP. Garon, juriste au CRIDON-Ouest et docteur en droit, semaine juridique notariale et immobilire, 15 juillet 2011 73 Cours de cassation, 1ere chambre civile, 10 fvrier 1993
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70
96 congrs des notaires (2000) Lille, le patrimoine au XXIme sicle / et revue Droit et Patrimoine n189 02/2010, G. Chauchatrozier
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Chapitre 2 : Lapproche Familiale Traditionnelle de la SCI
I.
La cration ou laugmentation dun patrimoine spcifique
Limmobilier a toujours t trs important dans le cur des Franais, cet attachement aux murs et la terre sexplique naturellement, et aujourdhui dans une priode dallongement de la vie, la constitution dun patrimoine est encore plus importante. En effet, une vie de plus en plus longue concide avec une priode dinactivit importante : la retraite. Aujourdhui, nous savons que les pensions de retraite ne vont faire que baisser, nous devons donc trouver des solutions pour que les retraits puissent conserver leur niveau de vie. Egalement, le cot de la vie est de plus en plus lev avec de nouveaux besoins et donc il est ncessaire de trouver de nouveaux revenus. Linvestissement immobilier est une solution qui rpond ces attentes. Que ce soit pour une cration ou une augmentation de patrimoine immobilier, la problmatique reste la mme : accrotre ses ressources. Linvestissement peut tre ralis en direct ou par le biais dune SCI. Lun des autres intrts de la SCI est linvestissement plusieurs, ce qui permet daugmenter la capacit financire de linvestissement mais aussi dobtenir des financements bancaires dans certains cas. BUT Nouveaux revenus Mode de financement conseill Financement principal par les associs : SCI peu ou pas de dettes bnfices rpartir entre les associs Financement principalement par emprunt car rduit limposition Pas de trsorerie (remboursement demprunt suprieur aux loyers) pas de revenus de la SCI mais dduction des intrts demprunt
Augmentation du Patrimoine immobilier
A.
Un patrimoine immobilier de rapport
La socit civile immobilire (ou la socit civile) est un outil adapt pour dvelopper une activit dinvestisseur locatif. Linvestisseur peut investir dans un patrimoine immobilier dhabitation plus scuritaire avec un taux de rendement moyen brut de 5% (environ 3% net) qui peut tre facilement diversifi. Il prsentera lavantage dtre accessible en terme de prix dachat. Linvestisseur peut 38
galement acheter de limmobilier professionnel qui, lui, est plus dynamique en terme de rendement (environ 10%) mais prsente linconvnient dtre plus risqu. a) les types de locations La location peut tre ralise selon deux modalits : une location dimmeuble bti vide appele location nue ou une location immobilire meuble. Ce qui peut paraitre un dtail, est en pratique trs important, car un statut spcifique pour chaque type dopration va en dcouler. Les investissements peuvent se faire en direct ou par le biais dune SCI qui isolera le bien du patrimoine priv. La location nue est rgie en particulier par la loi du 6 juillet 1989 qui rglemente le bail de location du logement vide de faon assez restrictive (dure, renouvellement,). Ce type de location est une activit civile qui est impose aux revenus fonciers. Un des aspects intressant de ce type de location est la possibilit dimputer un dficit foncier de 10700 maximum par anne et par foyer fiscal, sur les revenus globaux du foyer, le surplus, lui, peut tre report dans la limite de 10 ans. Ce rgime peut tre complt par un rgime dincitation linvestissement locatif comme le rgime Scellier qui permet de bnficier dune rduction dimpt sur le revenu.75 Il faut galement rappeler que la dure du bail dhabitation dans le cadre dune SCI est plus longue quen direct. En effet, les baux effectus par les personnalits morales sont conclus pour une dure de 6 ans et galement, sauf SCI entre parents, il est impossible de reprendre le bien, larticle 16 de la loi du 6 juillet 1989 prvoyant quune SCI ne peut donner cong pour reprendre . La location en meubl, elle, droge la loi du 6 juillet 1989 et se trouve tre plus librale (bail crit non obligatoire (mais recommand), loyer et augmentation libre, dlais moins importants,). La location meuble ou quipe reste une activit civile proprement juridique impose aux BIC (bnfices industriels et commerciaux). Ce BIC est en principe non professionnel. Au niveau fiscal cette activit est considre comme commerciale. Le rsultat nest pas imputable directement sur les revenus du particulier. Nanmoins il peut tre effectu une opration appele tunlisation qui permet de reporter les dficits sur les BIC de mme nature pendant 6 ans. Nanmoins, de lopration de location meuble dcoule deux rgimes diffrents, la location meuble non professionnelle et la location meuble professionnelle.
75
cf. Chapitre 3, I,E, La SCI et le Scellier
39
Location Nue Imposition : Revenus fonciers
Location meubl Imposition : BIC
Dans le cadre dune SCI lIR : imposition 2 types de Location meubles : aux revenus fonciers galement Ou SCI lIS aux taux habituels de 15% Location meuble professionnelle puis 33%1/3 Location meuble non-professionnelle
b)
LMP et LMNP
Sous certaines conditions, le loueur meubl va basculer dans lun ou lautre des rgimes. Le rgime de la location meuble a t fortement rform en 2009. Il est noter quun rgime transitoire est galement disponible pour les locaux dhabitation en tat futur dachvement ou de rnovation ou ayant t rservs avant le 01/01/2009. Depuis la rforme, le loueur meubl peut tre professionnel ou non professionnel. : Loueur meubl Loueur meubl professionnel Loueur meubl non professionnel 3 conditions cumulatives : Si lune des trois conditions vues Les revenus de la location sont > prcdemment nest pas remplie, le loueur meubl sera non professionnel. 23 000 Les revenus de la location sont > aux autres revenus du foyer fiscal Un membre au moins est inscrit au RCS Le dficit peut tre imput sur les autres revenus Il convient dtre vigilant : en effet, si une SCI se livre l'activit de location meuble, elle devient automatiquement assujettie l'impt sur les socits, ce qui prive ses associs de toute perspective d'imputation du dficit fiscal. Pour comprendre cela, il est utile de rappeler que la location meuble est considre par ladministration fiscale comme tant une activit commerciale qui ne gnre pas des revenus fonciers mais des BIC. A ce titre, elle ne peut tre exerce au travers d'une SCI l'IR dont lobjet ne peut tre que civil. Les consquences qui dcoulent de cette imposition lIS sont essentiellement fiscales : - Imposition lIS et imposition supplmentaire lors de la distribution des bnfices - Pour la cession de limmeuble : rgime des plus-values professionnelles et taxation des plus-values latentes
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Pour des personnes qui souhaiteraient conserver une imposition lIR en location meuble, lune des solutions prconise est de constituer une SARL familiale qui reste transparente. B. Le pige viter : la dtention de sa rsidence principale en SCI
La dtention par le biais dune SCI de sa rsidence principale sauf but prcis76 (par exemple entre concubin) est trs dangereuse et en principe dconseille. Tout dabord, fiscalement, il serait tentant pour un contribuable de crer un dficit foncier en se louant sa rsidence principale par lintermdiaire dune SCI. De nombreuses personnes ont en effet cr des SCI en apportant leur rsidence principale, effectuaient leur profit une location faible loyer et dans un second temps ils dduisaient les frais de leur rsidence principale, tel que les intrts demprunts, charges de coproprit, dpenses dentretiens, revenus fonciers, travaux, Ainsi, ils dveloppaient un dficit foncier reportable sur les autres revenus. Mme si ce montage est parfaitement valable civilement, ladministration fiscale a considr fort logiquement que ce type de dopration constituait un abus de droit et la jurisprudence a t constante sur ce point. Egalement, crer une SCI sans but prcis pour dtenir sa rsidence principale peut tre un pige fiscal pour les associs. Dans le rgime actuel, il ny a pas de diffrences de traitement notable pour les SCI lIR entre la dtention en direct et la possession par le biais dune SCI. Mais dans une priode de recherche de fonds publics pour financer la dette, quid de lavenir ? Pour Thierry Andrier, notaire spcialiste de la SCI et le dfunt professeur mrite de luniversit de Bourgogne, Maurice Cozian, un risque se profilant est celui de lapplication de la taxe annuelle de 3% sur limmobilier de la socit pourtant aujourdhui non applicable aux SCI. Mais il serait galement facile pour lEtat de trouver une nouvelle source de revenus en crant une nouvelle taxe spcifique aux SCI. Vu le nombre de ce type de socits en France, cet impt serait fort lucratif. Il convient donc de toujours constituer une SCI avec une motivation prcise et non pour cder la tendance . Il est utile de rappeler que les notaires forts incitateurs de SCI, suite de nombreux litiges crs en particulier par des SCI inutiles, ont rappel lintrt dutiliser la structure dune SCI dans des situations rellement appropries uniquement.77 De plus la constitution dune socit civile inutile ou peu intressante va entrainer un certain nombre de frais dus au formalisme obligatoire, il nest donc pas certain que les parties sy retrouvent. De surcrot, la SCI ne permet pas de bnficier des avantages de certains prts aids destination des personnes physiques comme les CEL, PEL ou le prt taux 0% souvent rserv lacquisition de la rsidence principale, la personnalit morale faisant obstacle. Toujours sur un plan bancaire le dlai de 10 jours de rflexion la rception de loffre de prt78 ne sapplique pas. Autre point ngatif, le dlai de 7 jours de rtractation ou de rflexion la signature de lavant contrat ou dfaut de lacte dacquisition stipul par larticle 72 de la loi SRU ne
76 77 78
, cf. Chapitre 2, III, la SCI lpreuve du couple ou outil doptimision Note Conseil Suprieur du Notariat Loi Scrivener
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sapplique pas aux SCI car ce texte est rserv aux non professionnels. (Article L271-1 du Code de la construction et de lhabitation) Lide quapporter sa rsidence principale une SCI permet des conomies fiscales est une ide trs rpandue. Dans la meilleure des situations, lopration sera neutre fiscalement. Au pire, elle pourra dtriorer la situation fiscale et de surcrot fera perdre au contribuable labattement de 30% sur la rsidence principale. Il conviendra dtudier attentivement la situation avant deffectuer une telle opration qui gnralement, ne se justifiera que dans deux situations : les couples non maris et la transmission familiale. C. Les rsidences secondaires ou de loisirs
Une rsidence de loisir cote cher alors quelle est souvent inutilise dans lanne. Si un investisseur veut limiter sa perte ou optimiser son achat, deux solutions existent : lachat en direct avec location ou lachat de sa rsidence de loisirs plusieurs. Aujourdhui, dans le cas dachat plusieurs notamment dans des lieux touristiques, la SCI semble particulirement adapte, au-del de la gestion de lindivision, cette structure va permettre plusieurs amnagements condition bien sr dtre vigilant dans la rdaction des statuts. Il faudra veiller galement la rdaction dun rglement intrieur pour lutilisation des locaux. Dans le cas o la SCI emprunte et fait construire, la partie construction sera soumise la TVA immobilire. Si la SCI loue en meubl est accompagne de services annexes de type htelier, les services seront imposs 5.5% en TVA et donc les investisseurs pourront rcuprer progressivement cette TVA.79 Pour grer ses locations, la SCI peut donner un mandat de gestion un professionnel, avec plusieurs propritaires, cela sera plus simple, tout en ayant la possibilit de conserver telle ou telle priode disponible pour les propritaires. Si la rsidence est loue, les associs pourront dduire les intrts demprunts des revenus fonciers. Notons que si la socit dgage moins de 38000 (38120 en 2011) de base imposable, nous pourrons lui conseiller dopter pour lImpt sur les Socits (attention cette option est irrvocable) afin de bnficier dun taux dimposition faible 15%. Les associs pourront galement dduire lamortissement de la rsidence. Ce montage a t effectu hors cadre familial mais galement a t prconis sans tre sanctionn dans le cadre familial sous condition dun rel investissement des enfants pour leur part. A ce moment-l, afin doptimiser la transmission, les recommandations pour un dmembrement des parts des parents sont respecter.80
Pascal Denos, ancien expert-comptable, aujourdhui professeur de droit fiscal et commissaire aux comptes, Guide pratique de la SCI, ed. Eyrolle. 80 cf. Chap 2,V, B, La SCI et la gestion de droit dmembrs et cf Chapitre 1, III, Les risques juridiques de la SCI
79
42
II.
La SCI, Mode dorganisation et gestion de lindivision
L'indivision est le concours de plusieurs droits de mme nature sur un mme bien sans qu'il n'y ait division matrielle des parts81. Lindivision mme organise est un statut prcaire du fait du droit partage qui peut tre demand tout moment et par le fait que toute convention dindivision nest que temporaire. Comme la soulign Axel Depondt, notaire Paris et membre du comit de labus de droit, cet emploi traditionnel de la SCI en mode de gestion de lindivision permet de substituer la rgle de lunanimit, celle dune majorit gomtrie variable . Egalement les parents souhaitent souvent que le bien reste dans la famille une fois dcds, et la SCI est une structure adapte pour cela. Il faudra veiller viter les excs des associs et porter une grande attention la rdaction des statuts, en particulier la clause qui permet la sortie des minoritaires et galement aux diffrentes clauses dagrments qui peuvent concerner les mutations titre onreux ou mme les transmissions titre gratuit, alors que cette situation nexiste pas en indivision. Cette clause dagrment est en pratique trs importante : elle va permettre de contrler lentre dassocis indsirables. Les SCI trouveront galement un fort intrt dans le cadre de la transmission de biens non divisibles. Les motivations sont diffrentes selon quil sagit dune socit constitue entre tiers ou lintrieur dun groupe familial. A. Le cadre gnral de la SCI dindivision Que ce soit des professionnels ou de simples particuliers, rgulirement il arrive que plusieurs personnes souhaitent acheter un bien en commun le plus souvent pour un but prcis (par exemple une SCP de Notaires cherche des locaux, les professionnels achtent en SCI et font un bail entre la SCI et la SCP). Plutt que dacheter en indivision classique, la solution de la SCI semble de loin la plus adapte car prsente lavantage de la stabilit et donc vite lincertitude lie au statut de lindivision. Elle permet par lintermdiaire dune structure juridique adapte spcifiquement pour la situation de grer le patrimoine immobilier, en lui apportant stabilit et souplesse dans les rgles dfinir statutairement, tout en permettant de contrler lentre et la sortie des associs. Egalement dans le cadre de transmissions, condition de combiner et de maitriser les techniques de transmission traditionnelles ainsi que les possibilits offertes par la SCI, cette forme sociale parait galement adapte, en particulier grce la possibilit de transmettre progressivement et grce une maitrise rigoureuse de la rdaction des statuts, de prfrence par un professionnel, qui permettra de dfinir des rgles adaptes (comme dans le cas de lacquisition).
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Wikipdia
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B. La SCI dans le cadre familial suite une transmission Lune des raisons les plus lgitimes et les plus traditionnelles est la gestion dans le cadre familial du rgime de lindivision. En effet, il nest pas rare que suite une acquisition plusieurs ou une transmission par donation ou succession (souvent inorganise), plusieurs personnes se retrouvent propritaires dun mme bien pour part indivise. Le dcs en est souvent la principale cause et ce nest pas anodin si les rgles sur lindivision dans le Code civil se trouvent juste avant les rgles du partage pour cause dhritage.82 La SCI va permettre dorganiser ce patrimoine indivis en clarifiant en particulier la gestion. Lindivision et le couple sera traite dans une partie spcifique. a. Comparaison des deux rgimes Tout dabord, ce qui caractrise la diffrence entre les deux rgimes est la prsence dune personne morale dans la SCI et un certain nombre de prrogatives sont attaches celle-ci (par exemple lors dune cession de parts de la socit, le cessionnaire sengage aussi rgler une partie ou totalement le passif), ce qui assure une certaine continuit et stabilit. Mais il ny a pas que des avantages : par exemple certaines rductions dimpt ne sont pas accessibles par le biais de la SCI. De mme, la SCI va soustraire certaines dispositions fiscales avantageuses dans le rgime de lindivision. 1. Linstabilit lie au rgime de lindivision Cette instabilit est lie larticle 815 du code Civil Nul ne peut tre contraint demeurer dans lindivision et peut donc provoquer le partage. En effet, des personnes qui dcident de maintenir le rgime de lindivision sans amnagement ont une vritable pe de Damocls au-dessus de leur bien, les indivisaires ntant pas vritablement matres bord sur ces aspects et lis la volont des autres co-indivisaires, ce qui est donc gnrateur dincertitude et dinstabilit. Nanmoins, cet aspect peut tre amnag par une convention dindivision dune dure maximum de 5 ans reconductible (les SCI peuvent tre constitues pour 99 ans). Il est prciser quau-del de la convention dindivision, le droit au partage peut tre exclu temporairement judiciairement et report dans un maximum de 2 ans si le partage provoquait une risque daltration de la valeur des biens indivis. Egalement, lindivision elle-mme rgie par une convention dindivision ne va pas permettre de bloquer lentre de tiers. En effet, une convention dindivision ne peut empcher la donation car le droit de premption des indivisaires ne peut sappliquer que sil y a vente ou transmission par dcs.83 En consquence, la donation est exclue du droit de premption et peu importe la qualit du donataire. Or, une SCI va permettre dencadrer totalement lentre des nouveaux arrivants.
Articles 815 et suivants du code civil 83 . cf. Chapitre 2, III. La SCI lpreuve du couple ou outil doptimisation. 83 Art. 1872-12 et suivants du code civil
82
44
2.
Lassouplissement de la gestion dune indivision
En matire dindivision, les dcisions doivent tre prises unanimement par tous les indivisaires afin den faciliter la gestion et ladministration. Nanmoins, une rforme importante a t effectue par la loi du 23 juin 2006 qui est applicable depuis le 1er janvier 2007. Cette rforme modifie la rgle de lunanimit la faveur dune dcision la majorit des indivisaires reprsentant 2/3 des droits indivis pour les actes dadministration et certains actes de dispositions. Cette rforme est un assouplissement ncessaire du rgime afin de faciliter ladministration et la gestion quotidienne des biens en indivision. Il convient galement de rappeler un assouplissement supplmentaire la rgle de lunanimit. En effet, la loi du 12 juin 2009 permet aux indivisaires de demander en justice la ralisation dactes sur les biens indivis, ce mme si un indivisaire refuse. Le Tribunal de Grande Instance du lieu douverture de la succession sera ds lors comptent pour autoriser judiciairement lalination du bien sous rserve quelle ne porte pas atteinte de manire excessive aux droits des autres indivisaires. Il appartient alors aux minoritaires de prouver latteinte. La loi ne prcisant pas en quoi consiste une atteinte excessive , il appartiendra alors la jurisprudence den dgager les critres.84 Lalination seffectue dans la forme des licitations par adjudication devant le Tribunal de Grande Instance ou un notaire.85 Lalination qui intervient dans les conditions fixes par lautorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait dfaut. 86 Cette procdure exclut les cas de dmembrements de proprit (un indivisaire dtient la nue-proprit, lautre lusufruit) et les cas o lindivisaire est dans limpossibilit de manifester sa volont ou prsum absent. La cration de l'article 815-5-1 du Code Civil devrait donc faciliter la vente d'un bien indivis dans le cadre des oprations de partage. Tableau des prises de dcisions : Dcisions prises lunanimit Principe : toutes sauf celles prises au 2/3 Dcisions prises au 2/3 Actes dadministration Conclusion et reconduction des baux dhabitation Vente de biens meubles pour payer les charges et dettes issue de lindivision Donner un mandat gnral dadministration (A un professionnel, un des Co-indivisaire ou un tiers)
Actes de conservation effectus librement par chacun des Co-indivisaires

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Art. 815-5-1, al. 4 et 5, du Code civil Art. 815-5-1, al. 6, du Code civil Art. 815-5-1, al. 7, du Code civil
45
Une SCI va permettre une plus grande latitude ds la prise de dcision en encadrant celle-ci par les statuts. En cas de choix pour lindivision, il est possible de conseiller tous les co-indivisaires de signer une convention dindivision dans laquelle ils nommeront un grant charg deffectuer tous les actes dadministration. Cette convention peut aussi rguler les actes de disposition en permettant leur vote la majorit simple, lexception de la vente qui, elle, reste soumise lunanimit. Il est utile de rappeler que cette convention est limite 5 ans, comme tudi prcdemment. Notons que le grant dune SCI qui agit dans le cadre de lobjet social a les pouvoirs les plus tendus vis--vis des tiers a contrario des associs o leurs pouvoirs sont encadrs par les statuts. La SCI prsente donc ici un intrt fondamental : viter les situations de blocage et permettre la majorit de gouverner . Mais le principal inconvnient trouve sa source dans le mme argument : Se retrouver seul et minoritaire contre-courant de la majorit et avec des statuts limitatifs concernant sa sortie. b. La pression fiscale La pression fiscale en cas de cessions entre indivisaires est relativement lgre. En effet elle nest que de 1,1% ce qui est un avantage indniable sils ont lintention de procder des cessions entre eux. Dans le cadre de la rforme de la fiscalit du patrimoine, le droit de partage va tre augment 2.5% au 01/01/2012. Mme sil sagit dune augmentation de plus de 130% de la fiscalit, celle-ci restera toujours intressante par rapport aux droits denregistrement. Il convient de relever nanmoins que cela augmentera sensiblement le coup de certaines oprations. (Comme par exemple les divorces) Par exemple : Pour un membre de la famille nayant pas les liquidits ncessaires mais qui souhaiterait terme racheter les parts indivises de ses frres et surs dans la maison familiale pour en faire une rsidence secondaire, la constitution dune SCI est donc proscrire et le conseil serait clairement de constituer une convention dindivision pour la gestion pendant cette priode. Ce taux de 1.1% sapplique lorsque lorigine de cette indivision est un partage successoral ou communautaire. Ce rgime concerne galement les donations partages, les parts sociales entre poux (mme spars de biens) ou partenaires pacss acquises avant lunion. A lexception de cette situation, les droits payer pour les mutations titre onreux sont lgrement diffrents que des droits de mutation classiques . Dans le cadre de socits prpondrance immobilire, la fiscalit est de 5% contre 5,09% en principe pour les cessions indivises auquel il faut rajouter le salaire du conservateur (0,10%). c. Tableau de synthse : 46
Indivision classique Texte Personnalit morale Dure dcisions Partage Art 815 et suivants du code civil Non Aucune prvu, jusqu' une demande de partage
Convention dindivision avec grant Article 1873 et suivants du code civil Non
SCI Articles 1832 et s. du code civil Oui Maximum 99 ans Disposition lgales et/ ou statuts Au moment de la dissolution
Stabilit
5 ans maximum renouvelable de faon expresse ou tacitement Unanimit ou 2/3 selon le Grant sauf actes de type dacte disposition Possible tout moment A lchance sauf juste motif. Si pas de dure dtermine (tacite) tout moment Prcaire : partage tout Prcarit relative : dure moment de la convention dindivision sauf si rompue
Entre de nouvelles personnes Sortie dcision vente de limmeuble
Sortie fiscalit**
Cout de la transmission
Scuritaire : lune des associ ne peut provoquer seul sa dissolution. Nanmoins une dissolution judiciaire ou amiable est possible Droit de premption pour Droit de premption pour En fonction des les cessions titre onreux les cessions titre statuts : en faveur des indivisaires onreux en faveur des clause dagrment indivisaires possible Unanimit des indivisaires Unanimit des En fonction des sauf autorisation judiciaire indivisaires statuts, cette fonction peut tre exerce par le grant ou par une assemble selon les clauses - 5% sur la cession - Entre - Entre des parts coindivisaires:1.1% coindivisaires:1.1% - Plus-value (2.5% en 2012) ou 5% (2.5% en 2012) ou immobilire si selon lorigine de 5% selon lorigine de socit transparente lindivision et pas de lindivision et pas de et prpondrance plus-value (indivision plus-value (indivision immobilire. lgale et successorale) lgale et successorale) - Comptes - Au profit dun tiers : - Au profit dun tiers : courants* : Ne sont 5,09% et plus-value 5,09% et plus-value pas pris en compte immobilire immobilire pour le montant de la cession La cration dune SCI permet de transmettre un patrimoine cout rduit (diminue le cout de la transmission) 47

** Attention : le droit de partage passera de 1,1% 2,5% au 01/01/2012 (loi de finances rectificative 2011) * Le compte courant ne sont pas prendre en compte dans le calcul du prix de cession. La cession des parts nentraine pas non plus la cession de comptes courants. Pour effectuer un transfert de comptes courants, une convention spare de cession spcifique doit tre effectue. Il est noter que lors dune cession ou dune dissolution dune SCI la prsence de comptes courants importants permet de bnficier de sa fiscalit avantageuse.
III.
La SCI lpreuve du couple ou outil doptimisation
La structure de la socit civile immobilire na pas t spcifiquement cre pour le couple, mais force est de constater que celui-ci sen sert rgulirement. Ds lors quelles vont tre les consquences de cette superposition de structure socitaire civile avec la qualit dassoci et des qualits dpoux, de partenaires dun Pacs ou de concubin ? Alors quutilise dans de nombreux montages, lutilisation de la SCI dans la vie du couple a t curieusement dconseille pour limmobilier de jouissance dans son ensemble par la doctrine notariale87. Mme si dangereuse dans le cas de la rsidence principale, lutilisation dune SCI conserve certaines qualits dans le couple non mari88 et va tre comme nous allons le dmontrer, un montage astucieux et intressant. Sans revenir sur la situation de lindivision, traite dans une partie prcdente, nous allons tudier certains aspects gnraux dans le couple vis--vis de la SCI avant de sintresser aux spcificits de chaque type dunion. A. Les effets Gnraux de la socit civile dans le couple La concurrence du rgime matrimonial
Les statuts de la socit prsentent une alternative la gestion par le biais du contrat de mariage et assure mme une continuit sans rupture mme au cas de dcs dun des associs et par consquence, cette structure survit par nature au divorce. La dure de vie de la socit peut tre fixe jusqu 99 ans ce qui naturellement, sauf rares exceptions, est plus long que la dure de vie du couple. De mme, les statuts pourront organiser diffremment le traitement dune incapacit dun des membres du couple (et donc un associ dans cette structure) ou organiser diffremment la prise de dcision de la gestion des biens et des dcisions. La cogestion
Le principal risque de la cration dune SCI dans un couple est la situation de blocage pouvant en rsulter En effet, le plus souvent les poux, partenaires ou concubins sont seuls associs ds lors il est vident que sils sont associs part galitaire, une situation de blocage suite une msentente peut intervenir dans la prise de dcision.
106 congrs des notaires 2010, couple et patrimoine le dfi de la vie deux Socit civile immobilire et rsidence principale : le couple infernal ?, Communication du conseil suprieur du notarial, Septembre 2010
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87
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La pluralit des cogrants permet chaque grant deffectuer les actes comme sil tait grant unique, la pluralit des grants ne modifiant pas ses prrogatives.89 La vritable limite est dans les rapports avec les tiers, la SCI tant engage par nimporte lequel des grants et ce sans signature conjointe mme si elle est exige par les statuts sauf mauvaise foi du co-contractant. Les rapports entre associs sont plus encadrs et le co-grant pourra seul effectuer les actes de gestion qui entrent dans lobjet social et qui sont dans lintrt de la socit.90 Lun des solutions ce risque de blocage peut tre la nomination dun grant unique.
Les vritables dangers de la SCI rsultant de la vie de couple
Le respect du formalisme : En particulier le formalisme des assembles gnrales. Trop souvent, cet aspect est nglig dans les socits civiles. Il peut tre utile dans les statuts de rappeler que les associs peuvent tre consults pour un acte et que le grant a un devoir dinformation de faon ce que la responsabilit du grant ne puisse tre engage inutilement.91 Le non-respect du formalisme peut amener la reconnaissance de la fictivit de la socit. De mme, si cela parait difficile tablir pour un couple, labsence daffectio societatis pourra tre voqu et retenu, en cas de conflit, en particulier en cas de non tenue dassemble gnrale annuelle. Non-respect de lordre public, latteinte au principe dimmutabilit du rgime matrimonial92 : La SCI peut venir modifier en partie les rgles du contrat de mariage en particulier sur les rgle de gestion des poux maris sous le rgime de la communaut ( pouvoir exclusif dun poux sur les biens qui auraient d tre commun), en consquence les statuts de la SCI pourront tre remis en cause sur le fondement dune action en nullit pour non-respect de lordre public des rgimes matrimoniaux. Abus de droit : Enfin est-il ncessaire de rappeler que la SCI devra poursuivre un but civil et non uniquement fiscal pour ne pas subir la sanction de labus de droit.93
Article 1849 du code civil Article 1848 du code civil 91 me 106 congrs des notaires, couple et patrimoine le dfi de la vie deux, 2010 92 me Janine Revel, Professeur lUniversit de Paris Ouest, droit des socits et rgimes matrimoniaux, ed. Dalloz/ 106 congrs des notaires 2010, couple et patrimoine les dfis de la vie 2/ Janine Revel, les rgimes Matrimoniaux ed. Dalloz / re Cours de cassation, 1 chambre civile 24 novembre 1987 /G. Champenois, Defresnois 1988 art. 34289 93 cf. Chapitre 1, III, B. Abus de droit
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B. La SCI et le couple mari a. Etude par catgorie de biens immobiliers La rsidence principale et les rsidences secondaires
Linvestissement en SCI dans les couples maris est en principe dconseill et cela peu importe le rgime matrimonial. Il convient de rappeler que les droits thoriques du conjoint survivant sont importants au niveau civil (1/4 en pleine proprit ou 100% de lusufruit de la succession) et surtout quaujourdhui, le conjoint bnficie dune exonration de droits de succession ainsi que de possibilits avantageuses sur la rsidence principale du couple.94 La doctrine notariale ne justifie la constitution dune SCI pour une rsidence secondaire que pour un objectif de transmission long terme. De plus si la SCI loue en meubl, il ne faut pas oublier les consquences fiscales : assujettissement lImpt sur les Socits et taxation au rgime des plus-values professionnelles. Immeubles de rapport Cest dans limmobilier de rapport que la SCI dans un couple mari va assurer la plnitude de son mcanisme. Concernant les locaux professionnels, la SCI permettra de nommer un grant unique et donc dacqurir une certaine autonomie lentrepreneur. La SCI poursuivra galement un objectif de protection du patrimoine priv.95 Dans limmobilier locatif, la transmission constitue le principal fondement de la cration dune SCI entre personnes maries.96 La SCI est galement conseille pour les couples en sparation de bien afin dviter les effets de lindivision.97 Enfin la SCI dindivisaires permettra la mise en rserve de certains revenus pour certains objectifs comme par exemple la ralisation de futurs travaux. b. Etude selon le rgime matrimonial Rgimes sparatistes
94 95
Cf. ci-aprs Pour plus de prcision nous vous renverrons au chapitre 3 traitant de limmobilier professionnel cf. section sur la transmission cf. section sur la gestion de lindivision
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50
Si le bien apport est personnel, les parts de SCI conservent ce caractre et donc seront propre. Seul le logement de la famille viendra apporter une limite ce caractre personnel, en effet lun des poux ne pourra disposer lun sans lautre du logement de la famille.98 Rgimes de communaut de biens
Concernant les biens propres, il ny a pas de prcisions apporter, le principe tant la libre gestion des biens et les prcisions effectues, en particulier pour le logement de la famille, pour les rgimes sparatistes sont applicables. Les fruits et revenus de ses biens seront communs.99 Sil sagit dun bien commun, la simple information du conjoint ne suffit pas pour apporter un bien commun, laccord du conjoint est indispensable. Le conjoint, condition dapport dun bien commun, aura droit la revendication de son caractre dassoci et cette qualit ne pourra lui tre refuse. Nanmoins, si lapport est dj ralis, il peut tre soumis une clause dagrment. Si le conjoint na pas donn son accord, il pourra agir en nullit (dlai de 2 ans ou 1 an sil sagit du logement de la famille). Le conjoint peut renoncer de faon express ce droit. c. Effets civils et fiscaux de la dtention sous forme de SCI dans le couple mari Si au niveau du droit fiscal, la situation dune dtention en direct et par le biais dune SCI peut tre trs proche dans la plupart des cas, la situation civile diffre grandement et en particulier avec la perte de certains avantages. Exonration de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles100
Cet aspect nest pas hrit de la forme du couple et sera effectif toutes les socits civiles immobilires. La SCI est une structure autonome et par consquent son autonomie est galement fiscale. A ce titre elle devra procder une dclaration dexistence dans les 3 mois de sa constitution au centre des formalits des entreprises et au greffe du tribunal de commerce, le dlai est ramen 1 mois en cas doption pour lIS. Le grant prendra un engagement de communication auprs de ladministration (pour prcision cf. ci-aprs) et en consquence elle sera dispense de la taxe annuelle de 3% sur la valeur vnale des immeubles dtenus par des personnes morales. 101
98
Article 215 alina 3 du code civil Arret Authier, Cours de cassation 31 mars 1992 100 Article 990D du CGI 101 Article 45 de la loi de finance 2008
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Pour prcision dans le texte initial, la taxe vise toutes les personnes morales franaises et trangres, quelle que soit leur forme juridique, ds lors qu'elles sont dotes d'une personnalit distincte de celle de leurs associs. Par exception sont exclues du champ d'application de cette loi, les personnes morales dont: Les actifs immobiliers situs en France, autres que ceux affects leur propre activit professionnelle autre qu'immobilire, reprsentent moins de 50 % de leurs actifs franais (c'est--dire les personnes morales, qui ne peuvent tre considres comme prpondrance immobilire. En pratique quasi uniquement les SCI sont concernes); Le sige est situ dans un pays ayant conclu avec la France une convention comportant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'vasion fiscale102, la condition qu'elles souscrivent avant le 16 mai de chaque anne la dclaration 2746. Le sige est situ en France et celles qui, en vertu d'un trait, ne doivent pas tre soumises une imposition plus lourde que les personnes morales franaises, sous certaines conditions. Les actions sont inscrites la cote officielle ou celle du second march d'une bourse franaise ou d'une bourse trangre rgie par des rgles analogues. Mais comme voqu prcdemment, il est possible dviter cette taxe pour les personnes morales vises ci-dessus, si elles prennent l'engagement, dans les deux mois suivant la date de l'acquisition d'un immeuble, de communiquer l'administration, sur sa demande la situation, la consistance et la valeur vnale des immeubles possds ainsi que le nombre et l'adresse de ses associs, ainsi que le nombre de parts qu'ils dtiennent. Cette drogation est devenue le principe pour les SCI. La dclaration 2746 doit tre souscrite et dpose chaque anne, avant la mi-mai, par les personnes morales redevables de la taxe de 3 % ainsi que par les personnes morales exonres en application des articles 990 E 20 et 990 E 30 du CGI. Ce dpt doit tre effectu la recette des impts du lieu du principal tablissement ou la recette du centre des impts des non-rsidents situe 9, rue d'Uzs 75094 Paris. (Pour les non-rsidents) Un abaissement de la protection initiale du logement de la famille
Larticle 215 du Code civil vient organiser la protection dans la vie courante du logement de la famille. En effet, lors de la dtention en direct dun immeuble, mme sil sagit dun bien propre, pour disposer du logement de la famille il faudra obtenir laccord des deux poux. Mais cette protection ne joue quen direct et la possession de parts sociales diffre de cette
102
Article. 990 E 2 du CGI
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notion. Logiquement du fait de lautonomie de la personne morale dans le cas o la rsidence principale est dtenue sous forme dune SCI larticle 215 sera donc tenu en chec. Nanmoins en cas de fictivit de la SCI, larticle 215 retrouvera sa force.103 Un affaiblissement de protection successorale sur le logement de la famille : la perte du droit viager et du droit temporaire
La rforme du droit des successions du 3 dcembre 2001 profondment renforc les droits conjoint survivant : en particulier, le texte introduit en sa faveur la possibilit de bnficier dun droit de jouissance temporaire gratuit dune dure dun an (il est dordre public et donc ne peut tre retir par une disposition) ou dun droit viager au logement constituant la rsidence principale des poux au jour du dcs (il peut tre retir par disposition). Conformment aux articles 763 et 764 du Code civil, cette possibilit nest ouverte pour le droit viager que si le logement dpend en totalit ou en partie de la succession ou, pour le droit de jouissance temporaire, sil est assur au moyen dun bail loyer. Concernant lexercice du droit viager si lhabitation principale a t acquise par lintermdiaire : Dune socit civile immobilire. ou si elle est comprise dans un ensemble de biens donns, en indivision, en avancement dhoirie avec rserve dusufruit, par le de cujus, antrieurement son remariage, des enfants issus dune prcdente union. Une rponse ministrielle est venue prciser que104 : Lorsque le logement a t acquis par le biais dune SCI, le logement est la proprit de cette dernire et non de lpoux et par consquent, le respect des conditions dictes par les articles 763 et 764 nest pas rempli. Le droit temporaire d'habitation ne pourra s'appliquer que si les poux ont pris soin de conclure avec la socit un bail ou une convention d'occupation. Il sagit de lunique situation o le conjoint survivant pourra prtendre, conformment aux dispositions de l'article 763, au remboursement des loyers pendant l'anne suivant le dcs, il pourra sil le souhaite par la suite continuer le bail ou la convention d'occupation jusqu' sa rsiliation. Si le logement de la famille est dans un bien dtenu par un usufruit appartenant au dfunt, ce droit steint son dcs. Par consquent, les articles 763 et 764 du Code civil ne sont pas remplis. La personnalit morale fait obstacle ses droits comme la prcis logiquement la rponse ministrielle de 2005.
103 104
Cours de cassation, 1 chambre civile 11 mars 1986, Defresnois 1986 art. 33809 Rponse ministrielle n 39324, JOAN Q 25 janv. 2005, p. 816
re
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- Effacement de la protection du consommateur. La Cour de cassation, par un arrt du 10 fvrier 1993, a confirm que le dlai de dix jours de rception la date de rception de loffre de prt ne sapplique pas. Impossibilit deffectuer une dclaration dinsaisissabilit pour un entrepreneur Comme dvelopp de manire plus dtaill dans le chapitre traitant de la SCI et de limmobilier dentreprise, il sera impossible de bnficier de cette protection. C. Protection du concubin en union libre ou du pacs a. Etude par catgorie de biens immobiliers la rsidence principale et les rsidences secondaires -
Alors quune partie de la doctrine encourage la technique de lachat crois105 pour les achats entre pacss ou concubins sous forme de SCI, le rapport du congrs des notaires de 2010 vient curieusement dconseiller linvestissement pour tout immobilier de jouissance en SCI. Cette position est surprenante, car la SCI, plus que la clause de tontine, se trouve adapte pour une transmission optimise. Pourtant une doctrine plus ancienne, toujours issue du congrs des notaires106, prne lintrt de la socit civile entre concubin. De plus, le montage avait t voqu pour la premire fois au congrs rgional des notaires de la Cour dAppel dAngers en 1984, dont le thme tait lunion libre et le droit . En effet comme nous le dmontrerons, dans ce cas, la socit civile est justifiable civilement. Elle permet en particulier, par une technique dachat crois en SCI, dassurer une scurit son partenaire ou concubin sur les biens indivis du couple mais aussi de respecter les transmissions familiales de chacun dans le cas de familles recomposes lors dun investissement immobilier. limmobilier de rapport
Ici, lintrt de la socit est rel, elle va permettre la fois une transmission mais aussi une relle rgulation des rapports entre associs. Le couple aura la possibilit notamment de dissocier de la proprit de chacun, les pouvoirs ou la perception des fruits. Il est galement possible deffectuer des amnagements statutaires patrimoniaux, comme la possibilit de prvoir un droit de premption en cas de sortie ou de vente de parts.
105 106
cf. partie c Congrs des notaires 1988, Concubinage et droit notarial
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b. Etude par date du contrat de PACS - Pacte sign avant le 1er janvier 2007 Si une socit est constitue entre partenaires sans prcisions des apports, chacun sera rput avoir personnellement la qualit dassoci107 et ce peu importe si le bien apport est personnel ou indivis (entre les partenaires). Les parts sociales reues seront indivises. Si la SCI est constitue avec des tiers pour conserver le caractre personnel des parts, il faut que le bien apport soit propre (par exemple par une donation). Les statuts devront prciser que lassoci partenaire du Pacs apporte seul et que par consquent, les parts sociales attribues lui appartiendront personnellement. - Pacte sign aprs le 1er janvier 2007 Un principe de sparation de biens sapplique, en consquence lassoci qui apportera un bien personnel sera lunique propritaire des parts sociales. Si les partenaires ont choisi le rgime de lindivision ils seront dans la situation davant 2007 vue prcdemment. Si la socit est constitue avec un tiers sans lautre partenaire les parts appartiennent personnellement au partenaire du PACS associ et ce mme si le couple a choisi le rgime de lindivision. c. La technique de lachat crois entre concubins ou partenaires Avant-propos, il faut prciser que cette technique en direct bien que jadis pratique a t rgulirement critique par la doctrine qui considre quil nest pas possible de dmembrer des parts indivises108. Les praticiens se sont donc orients vers une pratique base sur le dmembrement de parts sociales non indivises. Dans cette technique, chaque poux schange lusufruit de ses parts. Le montage suppose que les deux associs ne soient pas hritier ou lgataire lun de lautre sous peine de tomber dans la prsomption fiscale de larticle 751 du code gnral des impts. (Le bien dtenu en usufruit par une personne sera alors prsum appartenir en pleine proprit sa succession) Concrtement : Les concubins ou partenaires constitueront une SCI, numroteront les parts puis les attribueront pour moiti chacun. Par la suite, les deux associs schangeront lusufruit de leurs propres parts sociales puis les associs apporteront un immeuble (ou la SCI lachtera). Phase 1 : CREATION DE LA STRUCTURE109
Groupe EFL, Crer et grer sa socit civile de famille. Ed. Francis Lefebvre Groupe EFL, Crer et grer sa socit civile de famille. Ed. Francis Lefebvre.. 108 Defresnois 1991 art. 35045 / D. de Saint Affrique Tiberghien, les socits civiles comme mode dorganisation du patrimoine, ed. Litec 109 Le schma suivant est inspir du cours de monsieur Laurent Grosclaude sur les techniques socitaires, leon 6, socit et dmembrement de socit, Master 2 Ingnierie du Patrimoine Universit Toulouse
108 107
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Phase 2 : EFFETS DU MONTAGE Hypothse dun couple de concubin ou pacs avec une famille recompose o monsieur serait le prmourant.
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Note : Le droit de vote sera accord lusufruitier pour que le survivant soit en mesure de grer seul la socit. Il est rappeler que le nu-propritaire ne pourra tre compltement priv du droit de vote110 . Comme nous le voyons, le montage permet un concubin de conserver la jouissance du bien en franchise de droit durant sa vie sans dfavoriser ses propres enfants lors de sa propre succession. Au niveau de ltape 2, les enfants se retrouveront en indivision : ce moment, ils devront dcider sils veulent vendre le bien ou le conserver. Sils optent pour cette dernire solution, (sauf sil dsire choisir le rgime de lindivision en sortant le bien de la socit) ils pourront optimiser les statuts de la socit dj existante pour rgler et adapter la structure aux nouveaux associs. D. Le cas de la socit tontinire La tontine appele galement clause daccroissement, est la clause ou un pacte conclu entre plusieurs personnes lors de lacquisition dun bien et par lequel seul le survivant sera considr comme propritaire. Chaque acqureur conservera la jouissance du bien durant sa vie.111 Avec une clause de tontine, les parts de la SCI sont attribues chacun des associs sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition rsolutoire de son dcs. Le survivant sera considr rtroactivement comme unique propritaire, le prdcd est lui rput navoir jamais t propritaire. Aprs un dbat doctrinal important, linsertion dune clause de pacte tontinier est aujourdhui valable et ceci ne porte plus contestation. 112 Cette solution est souvent prconise pour des concubins. Il faut faire attention la rtroactivit de la clause qui entraine la nullit de la socit, la SCI devenant unipersonnelle et donc nulle car il manque la pluralit des associs. Larticle 184415 du code civil dispose que la nullit ne sera pas rtroactive, le survivant se retrouvera simplement propritaire de limmeuble en propre. Il existe deux solutions pour viter cela, soit prendre un 3me associ avec trs peu de parts, soit ne pas faire jouer le pacte tontinier sur la totalit du capital. Sur le plan fiscal, une clause de tontine dans les statuts permet dviter les droits de mutation titre gratuit ce qui peut tre trs sduisant surtout pour des concubins qui ont un statut fiscal peu avantageux,113 par incidence les droits de mutation titre onreux seront pratiqus ( 5% pour une socit a prpondrance immobilire).
110 111 112 113
cf. Chapitre 2, V, La SCI et la gestion de droits dmembrs e Lexique des termes juridiques 15 dition, ed. Dalloz G. Delmotte de lemploi dune clause tontinire dans le contrat de socit, Journal Notarial, 1977 article 53552. 754 A CGI
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Pour que cette opration soit valide et pour ne pas quelle soit remise en cause par des cranciers ou ladministration fiscale, il faudra veiller lapplication de trois conditions cumulatives114: Un vritable ala sur la vie des associs.115 Ne pas appliquer le pacte lensemble des parts. (cet lment semble plus contestable) Des apports quivalents la SCI pour les bnficiaires de telle faon ne pas tre requalifi en donation dguise.
Il conviendra dtre minutieux avant deffectuer ce montage car il reste trs sensible. De plus en cas de dsaccord des concubins ou des contractants au pacte, la sortie sera complexe. Une prcision importante est apporter La clause doit tre insre au sein dune SCI, car si lacquisition se fait directement par les concubins avec insertion dune clause tontinire dans lacte dacquisition, au dcs dun des concubins lopration sera qualifie dacte titre gratuit soumis au rgime de larticle 754 A du Code Gnral des Impts 116 Larticle 754A du CGI est trs clair : Les biens recueillis en vertu d'une clause insre dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers dcds reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considr comme seul propritaire de la totalit des biens sont, au point de vue fiscal, rputs transmis titre gratuit chacun des bnficiaires de l'accroissement. Cette disposition ne s'applique pas l'habitation principale commune deux acqureurs lorsque celle-ci a une valeur globale infrieure 76 000 euros, sauf si le bnficiaire opte pour l'application des droits de mutation par dcs. Linsertion statutaire permet de ne pas tomber sous lexercice de cet article. Lavantage est donc fiscal pour le concubin : Il ne sera tax qu 5% alors quen principe, il devrait tre redevable dimposition 60% du montant de la transmission. Lutilit de ce montage pour les partenaires dun PACS est plus que limite depuis la loi TEPA car en matire de transmission titre gratuit ,le partenaire survivant est exonr de droits de succession
IV.
Les particularits des locations par le biais de la SCI
La location dimmeuble par le biais dune SCI est un acte classique mais alors que le cadre gnral de la location dhabitation est dfini par la loi de 1989, certaines rgles vont tre amnages spcifiquement en cas de location par une personne morale et en particulier par la SCI.
114 115 116
Thierry Andrier, Les socits civiles, ed. litec professionnel Cours de Cassation 1ere chambre Civile, 10 mai 2007 La socit civile immobilire comme mode d'organisation et de gestion du patrimoine, Idriss Zine
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A. La dure du bail La dure du bail est rglemente par larticle 10 de la loi de 1989 qui prcise que la dure du bail est au minimum de 3 ans quand le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. En consquence, la dure dun bail consenti par lintermdiaire dune SCI est de 6 ans, mais lesprit du lgislateur si lon sarrte cette interprtation nest pas respect, car son intention tait de distinguer bailleur personne physique et bailleur institutionnel. 117 En consquence, si lon est en prsence dune SCI constitue exclusivement dans le cadre familial et quelle procde la mise bail dhabitation dun bien (ou quelques-uns, le nombre doit rester taille humaine, en cas de litige le juge dcidera du nombre au cas par cas), le bailleur peut choisir une dure de 3 ans pour le contrat de location. En effet, larticle 13 de la loi de 1989 dfinit une SCI constitue dans le cadre familial : les SCI constitues entre parents ou allis jusquau 4eme degr et stipule que ces socits sont assimiles au rgime des personnes physiques. A contrario, une SCI qui est constitue hors cadre familial ou/et propritaire dun parc immobilier important destin la location, pour le bail la dure de 6 ans doit tre retenue. Comme vu prcdemment, en direct le bailleur peut donner cong pour reprendre un bien donn bail dhabitation dans le but de loger son conjoint, partenaire auquel il est li par un PACS enregistr la date du cong, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants, ainsi que des ascendants ou des descendants de son conjoint, de son partenaire, son concubin notoire, ou pour se loger lui-mme. Nanmoins, dans le cadre dune SCI lexception dune SCI constitue entre parents, ce droit de reprise ne sapplique pas, la personnalit morale faisant obstacle. 118
B. Utilisation dun bien de la SCI par un associ
a.
Location un associ
La location un associ est parfaitement lgale. Etant donn que lassoci paie un loyer, la socit peut dduire les charges et les intrts demprunt affrents limmeuble. Cette opration peut permettre dobtenir un dficit foncier, mais il convient dtre vigilant, labus de droit nest pas loin et la jurisprudence a sanctionn rgulirement ce genre de montage quand lachat na t fait que pour crer un dficit foncier (ex : loyer trop modique119) : achat avec but unique de dficit foncier120. Cette opration reste parfaitement autorise et ne sera
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Collection Delmas, SCI Articles 11 et 13 de la loi de 1989 CE 9/12/1987 n 51709 51712 De nombreux arrts dont CE 23/08/2006
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pas sanctionne automatiquement par labus de droit. Ainsi, par exemple, a t juge licite cette opration si le montage permet de conserver lunicit de lexploitation familiale121. Il faut galement prciser que lorsquun associ bnficie dun loyer anormalement bas, pour que la situation ne soit pas sanctionne, il doit dclarer un avantage en nature afin que la situation ne soit pas qualifie dabus de droit (dficit foncier) et que le bnficiaire ne soit pas redress personnellement par la suite. La location nest pas nulle pour autant car elle nest pas fictive mais si labus de droit est tabli, le dficit foncier nest pas dductible. En cas de location un associ dun immeuble usage mixte (habitation et professionnel) un prix normal, le dficit foncier est dductible selon certaines conditions :
Rpartition de lutilisation dun Immeuble usage mixte Partie habitation minoritaire et partie professionnelle majoritaire Partie habitation majoritaire et partie professionnelle minoritaire
Imputation du dficit foncier Oui totalement En partie : - partie professionnelle : oui - partie habitation : non sinon abus de droit
En consquence, il convient donc de respecter les prix du march locatif et lesprit de la loi en ne crant pas une SCI ayant pour but unique de crer du dficit foncier. b. Mise disposition gratuite dun bien en faveur dun associ
Un bien dont la SCI est propritaire peut tre parfaitement mis disposition dun associ et ceci gratuitement (et donc sans loyer) usage dhabitation. La SCI sera alors considre comme se rservant la jouissance du bien et donc comme un propritaire occupant 122. La SCI ne percevra pas de loyer, donc elle ne pourra rien dduire et par consquent ne pourra pas avoir de dficit foncier, mais elle ne sera pas non plus impose. Par contre, si limmeuble nest pas usage dhabitation, la SCI doit dclarer des charges locatives et en consquence, elle pourra procder la dduction des charges affrentes celuici. Si la SCI est dmembre, seul lusufruitier peut bnficier de la mise disposition de limmeuble social car il est le seul avoir droit aux bnfices 123 Il est a prciser que loccupant pourra bnficier malgr la SCI de certains crdits dimpts
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CE 10 /06/2010 CGI article 15 P. Denos, guide pratique de la SCI, ed. Eyrolle
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comme par exemple le crdit dimpt en faveur du dveloppement durable (conomies dnergie) codifi larticle 200 quater et 200 quater A du CGI. c. Particularit de la mise disposition gratuite dun bien en faveur dun non associ La mise disposition gratuite en faveur dun non associ rpond dans les grandes lignes au mme rgime que la mise disposition gratuite en faveur dun associ, cest dire la nonimposition des revenus des locaux dhabitation pour la socit. Nanmoins, logiquement le tributaire de cet avantage ne bnficie pas des crdits dimpt autoriss pour un associ bnficiant des mmes prrogatives. Il faut prciser quil semble supposer que lapplication de ce rgime de non-imposition est conditionn la non rdaction dun bail. 124
V. La SCI et la transmission A. La SCI familiale classique a. Gestion dindivision Le cadre de lindivision tant dj dvelopp, nous vous renverrons pour lessentiel la partie qui traite spcifiquement de lorganisation dune socit civile immobilire dindivision125. Dans le cadre familial, suite une transmission, le patrimoine peut tre entre les mains de diffrents indivisaires. Le cadre gnral ayant dj t trait nous vous renverrons la partie spcifique de ce mmoire traitant de lindivision pour des prcisions plus gnrales. Comme nous lavons galement voqu, lindivision est par nature instable et mme dans le cadre familial, rester dans ce statut est particulirement prcaire. Dans le cas o les hritiers voudraient conserver le bien ensemble, il est souhaitable de leur conseiller de constituer une SCI pour les mmes raisons que la constitution de socits civiles entre tiers en indivision. Il suffira dapporter la SCI les parts indivisaires dont le bnficiaire a t gratifi. Il convient galement de rappeler que nous serons quasi exclusivement dans une SCI familiale au sens juridique du terme, dont nous pouvons retrouver la dfinition dans la loi portant sur les baux dhabitation de 1989, qui laisse dcouvrir la notion juridique de SCI familiale ( ne pas confondre avec la SCI de famille dans un sens plus gnral) pour les socits civiles immobilires constitues entres parents et allis dans le maximum de quatre degrs. Cette loi importante a fait apparaitre un rgime spcifique, en particulier en cas de location du bien o la SCI familiale est alors assimile au rgime des personnes physiques, permettant ainsi de bnficier de la structure socit avec ses avantages mais galement les points positifs du rgime de location par un particulier (congs, dure du bail,).
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Conseil dEtat 27 /10/1999 N172940 Cf. Chapitre 2, II. La SCI mode dorganisation et de gestion de lindivision
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Il convient de prciser nanmoins que le passage de lindivision la forme de la socit civile immobilire fera perdre le profit de la cession entre indivisaires tax 1.1% (article 750 du CGI, 2.50% partir de 2012), alors que la cession de parts de SCI sera taxe, elle, 5% (article 727 du GCI), sous rserve que cette mutation se fasse 3 ans aprs lapport. Nanmoins, Axel Depondt pense que si la cession intervient dans le dlai de 3 ans partir de lapport, le droit de 1.1% pourra tre dduit des 5%126 b. Transmission progressive et/ou galitaire La cration dune SCI peut se justifier dans loptimisation de la transmission. En effet, le donateur peut souhaiter transfrer progressivement la proprit dun bien et la SCI est plus adapte que lindivision pour cela, car elle vite linstabilit. Mais surtout elle va permettre de transmettre progressivement un patrimoine en tenant compte de la fiscalit applicable. Par exemple, un parent pourra transmettre facilement des parts de SCI hauteur des abattements tous les 10 ans (tous les 6 ans avant la rforme de la fiscalit du patrimoine127) sans cot fiscal. Cette opration est particulirement efficace quand les parents ont un patrimoine lev : si lon combine lors de la donation les deux abattements des parents, lvaluation de la nue-proprit (donation dmembre) voire une ventuelle dcote pour manque de liquidit des parts des SCI (10% environ peut tre retenue raisonnablement, certains auteurs parlent de 20% comme Pascal Denos), le cot fiscal de lopration est faible tout en donnant un patrimoine important. Avant la rforme sur la fiscalit du patrimoine de 2011, le calcul pouvait tre encore minor par la rduction de droits pour ge du donateur. Par ailleurs, labandon de cette rduction est regrettable dans une priode o lon souhaite encourager les donations aux gnrations futures dans le but de ne pas handicaper lconomie. Mme si la rduction de la dette est une priorit nationale, il est donc dcevant que cet encouragement politique sur les donations soit contrecarr par des motivations uniques de collectes fiscales, la stimulation de lconomie dcoulant de ces donations engendrant ellesmmes des revenus fiscaux. La cration dune SCI pour une transmission peut avoir pour but de distribuer des lots galitaires dans une succession ou une donation. Il est courant que les familles ne possdent pas des biens de mme valeur ou qui ne pourraient aboutir un partage quitable sans soulte. Ds lors, une solution peut tre propose, c'est--dire la cration dune SCI o les biens objets de la donation ou de la future succession sont apports. Ensuite, il sera ais de faire des lots parfaitement galitaires, tout en vitant lindivision ou le paiement dune soulte souvent difficile financer. Cette solution peut tre transpose quand il ny a quun seul bien pour viter galement lindivision. B. Les SCI et la gestion de droits dmembrs La socit civile, et en particulier la SCI, constitue de par sa souplesse et sa lgislation, un formidable outil adapt la gestion de patrimoine.
Axel Depondt, les socits civiles dans la gestion de patrimoine, institut notarial du patrimoine, ed. Maxima Eric Pichet, La rforme de la fiscalit patrimoniale de 2011 : sa logique, ses risques et ses cots, la semaine juridique notariale et immobilire, 3 juin 2011
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Comme la dict Ren Capitant, la structure socitaire, dune meilleure faon que lusufruit permet une dsincarnation de la possession qui transcende les gnrations de propritaires. Ses caractristiques permettent une relle adaptation de la gestion mais surtout de la transmission du patrimoine. La conception classique du dmembrement, qui constitue un dtachement de droit rel du droit de proprit au profit dun autre que le propritaire (usus, abusus, fructus), semble imprcise. Ainsi par extension de la dfinition, il y aura dmembrement en cas de constitution dun usufruit, dun droit dusage et dhabitation ou tout autre droit rel. 128 Lintrt du dmembrement devient particulirement intressant dans le cas des socits civiles car il permet deffectuer des transmissions patrimoniales avec des avantages incontestables. Cette technique prsente lavantage dviter de nombreux problmes dans la gestion classique dun bien dmembr et doptimiser les transmissions, en particulier par la technique de la holding qui rpond une question de ncessit imprative de stabilit du contrle et une gestion moderne de la transmission. Il ne faut pas oublier de rappeler qu la mort de lusufruitier, lusufruit rejoindra en franchise de droit la nue-proprit, on voit aisment lintrt dune telle opration. Ds lors pourquoi ne pas optimiser cette transmission du patrimoine par le biais dune SCI ? a) Les effets du dmembrement sur le fonctionnement de la socit La cration dune SCI va aboutir une modification des rapports entre associs mais surtout va entrainer une rpartition de droits diffrents entre nus-propritaires et usufruitiers des parts. le droit de vote
La rglementation fiscale incite les parents de plus en plus souvent faire donation dun bien avec rserve dusufruit. (Bien que la rforme de la fiscalit du patrimoine vient de supprimer la rduction pour ge du donateur) Mais dans le cadre dune socit, quid du droit de vote ? Comme larticle 1844 du Code civil le prvoit, dans les socits de personnes le droit de vote appartient au nu-propritaire sauf pour les dcisions concernant laffectation des bnfices o il est rserv lusufruitier Cette rgle nest nanmoins pas dordre public et lon peut y droger statutairement (ex : des parents qui dsirent garder le contrle de la socit). Nanmoins la Cour de Cassation a affirm en 1994129 que le nu-propritaire ne pouvait pas tre priv de ses droits fondamentaux de participer aux dcisions collectives , les statuts ne peuvent donc pas empcher le nu- propritaire de participer aux dcisions collectives mme sil ne vote pas et galement il devra tre convoqu. Larrt Chteau dYquem du 9 fvrier 1999 raffirme cette disposition en prcisant que le droit de vote est plac hors datteinte des clauses contractuelles et statutaires, mais il ne faut pas oublier larrt Gerard 130 qui conclut que lon peut droger la rgle qui attribue le droit de vote au nu-propritaire condition que ce dernier puisse participer aux dcisions collectives. Il faut galement prciser que depuis larrt VH Holding de janvier
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Congrs des notaires de 1991, le dmembrement de proprit Arrt De Gaste Cours de Cassation, 22 fvrier 2005
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2004 il est impossible de priver lusufruitier de son droit de vote pour les dcisions dont il a la charge par lusage de clauses statutaires. La question de savoir si lusufruitier est un associ se pose galement. Pendant longtemps la doctrine a considr que le nu-propritaire et lusufruitier ayant chacun des prrogatives sociales taient donc logiquement chacun associs. La doctrine est aujourdhui partage sur le sujet, la majorit des auteurs pensent actuellement rpondre par la ngative la question se basant sur un argument peu constable lusufruitier ne fait pas dapport et donc que seul le nu propritaire est un associ. Nanmoins, nous sommes forcs de considrer la doctrine dissidente base sur lide que la rserve dusufruit entraine un dmembrement des prrogatives de la qualit dassoci . 131 laffectation des bnfices et des rserves
Malgr quelques articles de doctrine, larticle 1844 concernant les dcisions sur laffectation des bnfices semble clair : le droit de vote appartient au nu-propritaire sauf pour les dcisions concernant laffectation des bnfices o il est rserv lusufruitier . La jurisprudence est trs claire, une clause statutaire ne peut pas priver totalement lusufruitier du droit aux dividendes. Nanmoins, les statuts peuvent amnager le pouvoir daffectation du rsultat au nupropritaire ds quils assurent lusufruitier un droit intangible une fraction de ce rsultat. Lintrt dune telle clause peut aisment se justifier par la prsence dusufruitiers gs qui ne peuvent pas ou ne peuvent plus assumer la gestion et la charge de cette socit nayant plus la comptence ou la lucidit ncessaire. Cet amnagement dans cette situation prcise, est clairement une bonne dcision et va dans le sens dune gestion du patrimoine en bon pre de famille . Cette dcision peut viter le choix dune mise sous tutelle toujours inconfortable et souvent incomprise au sein de la structure familiale. Concernant les rserves, la doctrine dominante suivie par la jurisprudence affirme quune fois constitues les rserves perdent leur caractre de fruit et deviennent un capital appartenant au nu-propritaire et en franchise de droit. 132 Les rserves ne sont donc pas un fruit mais un accroissement de capital. la question des charges
Depuis 1998, la lgislation a apport une prcision et un changement : un partage de la charge de limpt entre le nu-propritaire et lusufruitier des droits sociaux. Lusufruitier est redevable de limpt pour sa quote-part dans les bnfices. Donc le nu-propritaire nest pas en ralit impos lIR mais uniquement hauteur des profits exceptionnels. Lusufruitier et le nu-propritaire peuvent convenir dune rpartition conventionnelle des rsultats sociaux qui sera opposable ladministration fiscale.
31 mars 2004, chambre commerciale, Cours de Cassation La socit civile comme mode dorganisation du patrimoine, D. de Saint Affrique Tiberghein 132 La socit civile comme mode dorganisation du patrimoine, D. de Saint Affrique Tiberghein selon Defresnois 1980 article 32380
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b) Le dmembrement lors dune succession ou dune donation Lintrt de la SCI comme outil de transmission (en particulier familial) est lgitime et multipli en cas de transmission progressive grce certaines rformes fiscales rcentes qui, par exemple, dispense de rappel au-del de 10 ans (6 ans avant la nouvelle rforme sur la fiscalit du patrimoine, ce qui constitue un retour la situation dorigine en terme de dure du rappel133) ou laugmentation des abattements en matire de mutation titre gratuit. Il est judicieux de conseiller de prparer sa succession le plus tt possible, nanmoins, il faut faire coexister ce conseil avec un fait : lallongement de la dure de vie et donc de la dure de la retraite. La donation-partage aux enfants peut tre problmatique en cas de changement de situation des donateurs ou de la valeur des biens objets de la donation-partage. (Jalousie entre donataires, chmage du donateur,) La technique de la socit civile dmembre peut tre une solution approprie ce genre de problmatique. 1. Il existe deux possibilits : - Apport de la nue-proprit dun immeuble la SCI puis donation-partage des parts des parents aux enfants. - Donation-partage de la nue-proprit dun immeuble aux enfants dans un premier temps puis dans un second temps, les enfants apportent cette nue-proprit la SCI. Nous tudierons en particulier la seconde possibilit car elle est la plus courante et nous prconisons une donation-partage car elle prsente un avantage non ngligeable, celui de pouvoir figer la valeur du bien dans la succession future. Bien entendu, une donation simple pourra tre effectue mais il faudra veiller ce que les rgles du rapport successoral soient bien comprises par les clients. Apport de la nue-proprit dun immeuble la SCI pralable la donation des parts La donation de la nue-proprit de la SCI
Cette optimisation fiscale tient grandement au fait de pouvoir chapper au barme de larticle 669 du CGI qui traite de lvaluation de lusufruit en fonction de lge de lusufruitier (Cf. Annexe 2) au profit dune valuation conomique. Nanmoins, il est utile de prciser que larticle prcit ci-dessus est dans la pratique le plus souvent retenu pour lvaluation car il a un mrite : celui dviter les foudres de ladministration fiscale. Lusufruit peut tre viager ou fix pour une dure dtermine, on parle alors de cession dusufruit temporaire. Ce dernier prsente la particularit dtre tax 23% de la pleine proprit par tranche de 10ans entame, cette option tant relativement coteuse et elle devra donc tre tudie avec prcaution dans le cadre dune stratgie patrimoniale. En cas de choix pour lvaluation conomique, comment valuer cet usufruit ? Pour le doyen J. Aulagnier, Doyen de luniversit dAuvergne et prsident de lAUREP, qui a tent de
Eric Pichet La rforme de la fiscalit patrimoniale de 2011 : sa logique, ses risques et ses cots, la semaine juridique notariale et immobilire, 3 juin 2011
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formaliser son calcul il faut effectuer cette estimation en tenant compte de lesprance de vie des apporteurs et du taux de rendement du bien134. : Calcul de la valeur conomique dun usufruit : Technique du professeur Aulanier galement appele technique dactualisation des flux futurs Nue-proprit : pleine proprit / (1+i) Usufruit: R1 /(1+i) + R2/(1+i) + + Rn (1+i)
i = Taux de rendement n = dure de lusufruit R= flux des revenus annuels
Une fois lapport ralis, la donation des parts pourra tre effectue. Ce montage fiscalement avantageux reste dangereux toujours sur le plan fiscal. (article 751 du CGI pour la prsomption de proprit et labus de droit) Concernant ce type de montage, trois critres ont t mis en vidence pour le sanctionner par labus de droit : La concomitance entre lapport une socit non encore immatricule et la donation des parts qui conduit relever la fictivit de lopration. Labsence relle de fonctionnement. Il faut que le contribuable puisse justifier lintrt de la socit civile, cela est ais il suffit de dmontrer la stabilit. Par exemple, la menace de partage li lindivision. Enfin, il est utile de rappeler que le barme de larticle 669 est obligatoire pour les transmissions titre gratuit. Lapport en socit est assimil une mutation titre onreux et donc aucun mode dvaluation lgal nest prcis. Nous pouvons donc opter pour lvaluation conomique que ce soit ou non avec la technique dveloppe ci-dessus. Donation de la nue-proprit dun immeuble pralable lapport de la nue-proprit une SCI
Lacte de donation nentrainant pas de plus-value taxable, lopration dans ce sens peut tre, dans certains cas, plus adquate que lapport pralable.
Jean Alagnier, SCI, dmembrement et transmission, Droit et Patrimoine 11 dcembre 1993 repris par lauteur dans louvrage Usufruit et nue-proprit dans la gestion de patrimoine, dition Maxima
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Lapport, lui, dgagera une plus-value dtermine au jour de la cession en application de 669 du CGI. Les deux oprations tant proches, la plus-value gnre sera en principe faible ou totalement gomme. Il faudra veiller avec attention labus de droit pour ne pas que ce montage soit considr comme une opration motivation fiscale qui, elle, sera sanctionne. Comme la prcis le comit consultatif de labus de droit, La proximit chronologique existant entre la donation et lapport, ne saurait justifier elle seule labus de droit . Le danger des SCI nues-propritaires
Deux arrts importants, larrt Saunier-Streck 135 et larrt Wurstemberger ,136 viennent remettre en cause certains montages de SCI nues-propritaires : Apport de la nue-proprit dun bien une SCI avec rserve dusufruit suivi de la donation des titres reus en contrepartie de lapport. Ces arrts confirment la position de ladministration fiscale qui sanctionne habituellement par labus de droit ce genre de situations. Dans larrt Wurstemberger , suivant la position de ladministration fiscale, la Cour de Cassation relve la fictivit de la socit civile immobilire en constatant que la SCI navait pour objet, ni la recherche de profit, ni la ralisation dconomies et que lapport en numraire tait insuffisant pour lui permettre de remplir son objet social et de fonctionner rellement . Larrt Saunier, lui, stipule que la fictivit de la SCI relverait du dfaut de fonctionnement de la socit, aucun acte de gestion de la socit relatif lachat ou la vente de valeur mobilire nayant t effectu entre le moment de constitution de la socit et lacte de donation partage litigieux mais aussi labsence dautonomie financire. De plus larrt relve labsence dapports rels (significatifs) des enfants et galement une absence daffectio societatis. Il est vident que ces critres ont t inspirs des avis de ladministration fiscale concernant labus de droit et en particulier du comit de labus de droit fiscal. Cette institution essaye de combattre ce genre de montage par ses dcisions, car elle a pour avis que ce montage a pour but unique la diminution de la valeur de lassiette de la nue-proprit pour le calcul des droits denregistrement. Au-del des oprations effectues dans ces arrts, ces dcisions concernent toutes les socits nues-propritaires en cas de fictivit . Mais le terme fictivit est trompeur, car il rsulte de ses arrts, quune SCI nue propritaire nest pas par principe fictive, en pratique le juge va aller rechercher dans le monde de fonctionnement de la socit, les lments ncessaires par une mthode de faisceau dindices pour ne pas prononcer son anantissement rtroactif, en essayant de prouver quelle fonctionnait rellement. (Par exemple par les assembles gnrales) Au-del de lapplication formelle du droit, il est vident que cette recherche pour sauver la socit poursuit galement un but conomique afin de ne pas pnaliser les partenaires de la SCI. Il faudra donc veiller un certain formalisme pour viter le risque.
Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mai 2007 Cour de cassation, 13 janvier 2009 et Jean AULAGNIER, Doyen honoraire, Universit dAuvergne, Prsident de lAUREP, Le dmembrement de la nue-proprit : les usufruits successifs , Troisime assises de la nueproprit
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La preuve de lintention des parties en utilisant une socit dans un mcanisme frauduleux est toujours difficile apporter et cest pourquoi elle est recherche dans le fonctionnement de la structure socitaire elle-mme. Il faudra donc tre vigilant concernant les apports et le formalisme du rituel juridique tel que la qualifi Maurice Cozian et dict par les articles 1852 1856 du Code civil, le formalisme est dautant plus minutieux dans le cadre dapport de droits dmembrs. Une grande attention devra galement tre porte la rdaction des statuts, en particulier de lobjet social et de la comptabilit. Pour minimiser le risque, lobjet social devra tre rdig avec soin et comporter la recherche dconomie qui rsultera pour la socit de sa constitution au moyen de lapport de la nue-proprit (ou qui rsultera de lacquisition de la nue-proprit) en vue de dtenir terme la pleine proprit des biens concerns comme la soulign Christophe Ducellier137, avocat spcialiste en droit des socits et en droit fiscal dans ses publications. Ces deux arrts relvent comme critres, le manque dactifs financiers et en particulier le manque dautonomie financire. Il parat donc logique de prciser dans lobjet social que la socit a pour objet de raliser des bnfices mais aussi quelle a lintention de raliser une conomie, celle de possder terme la pleine proprit en ayant reu ou acquis de la nueproprit. Si la SCI na pas de revenus, pour viter que le manque dactif financier soit relev, il sera possible pour la SCI de souscrire des parts de SCPI, ainsi elle disposera de revenus locatifs.138 Les parts de SCPI stabiliseront alors la SCI nue propritaire. Une SCI nue propritaire nest pas fictive mais, comme lavait relev le professeur Maurice Cozian, ces deux arrts agissent comme un signal dalerte. Le rle du professionnel saccroit et la maitrise des diffrentes tapes du formalisme doit tre importante. Le rle de conseil du professionnel doit tre avis et la rdaction des statuts doit tre effectue avec minutie car la fictivit ou la notion dabus de droit en cas dapport de nue-proprit une SCI suivi de donation nest dornavant jamais loin. La porte de ces arrts est donc importante. 2. La donation de lusufruit de la SCI
Lutilit de la donation dusufruit dans le cadre dune SCI peut tre double, une stratgie de rduction de limpt de solidarit sur la fortune ou/et organiser une autonomie financire un enfant ou un ascendant (retraite insuffisante) en leur attribuant des revenus fonciers. - La donation en usufruit permet de transfrer sur la tte des enfants majeurs la charge de lISF, en effet larticle 885 du CGI prvoit que lassujetti cet impt est lusufruitier. Le donateur qui reste nu-propritaire (les parents) ne devra plus comptabiliser le bien en question pour savoir sil est assujetti lISF et par consquent en labsence dautres biens dans leur patrimoine les enfants ne paieront pas lISF (Sauf si la valeur du bien objet de la donation vaut plus de 1.3 millions deuros en pleine proprit alors mme que la donation seffectue en usufruit uniquement139). De plus, la mise en place dune SCI dans cette stratgie patrimoniale va permettre damnager les statuts et en particulier le droit de vote avec souplesse dans le respect des limites de la loi140 tout en permettant une adaptation aux besoins de la famille.
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C. Ducellier, Avocat, Vers une remise en cause des SCI nues-propritaires ?, Droit & Patrimoine, Mars 2011 Cf. Chapitre 3 B.SCI et SCPI Il sagit de la situation o la personne na pas dautre bien prendre en compte pour lISF dans son patrimoine cf. Chapitre1, D, a. le droit de vote
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- Concernant lautonomie financire dun proche, la donation temporaire dusufruit semble particulirement approprie pour cette stratgie. Cependant fortement taxe (23% sur la valeur de la pleine proprit par priode de 10 ans), elle est prconiser avec prcaution. Nanmoins, cest un outil efficace pour les enfants voir les ascendants. Pour faire face lavancement de lge et une dcrue des revenus, une expiration progressive de lusufruit est amnageable en prvoyant des termes diffrents selon les parts concernes. - Egalement la transmission en usufruit va permettre aux parents de limiter leur Impt sur le Revenu si lenfant est dtach du foyer fiscal, mais les parents perdent une part pour le calcul de lImpt sur le Revenu. Malgr ce dernier dtail, lintrt du montage est souvent suprieur celui de la perte dune part (pour le calcul de lIR). Notons, que pour les ascendants il ne faut pas oublier que cette rente issue de lusufruit si elle est viagre est une donation qui entrainera un transfert de proprit de droit rel, mme si lorigine tait elle-mme issus des parents. Il conviendra dutiliser labattement prvu en cas de donation en ligne directe qui est depuis le 01/01/2011 de 159 325 qui rendra possible cette opration avec un faible cot. c. Lacquisition de droits dmembrs par une SCI Dans le cadre familial, on peut imaginer la tentation dacheter moindre cot avec une partie du prix finance par les parents (ou un proche) qui achterait lusufruit et lenfant qui, lui, achte la nue-proprit via linterposition dune SCI pour chapper larticle 751 du CGI: Il ne faudra jamais oublier que la notion dabus de droit ne semble jamais loin de mme que la requalification en donation mais cette opration semble valable141. Lintrt civil pouvant tre voqu peut-tre que lusufruitier souhaite obtenir des revenus complmentaires. d. La runion de droits dmembrs La SCI peut avoir une autre utilit celle de runir des droits dun bien dj dmembr pour en faciliter et en encadrer la gestion. Gnralement, la runion engendre elle-mme des parts dmembres. Egalement, il ne faut pas oublier la SCI pour la transmission de biens immobiliers ltranger, en effet seule la France connait la rserve hrditaire et en principe les immeubles dune succession sont dvolus selon le droit applicable du lieu de situation de limmeuble, la SCI permet de dvelopper une solution alternative pour les biens situs ltranger.142 e. La technique du double dmembrement La cration d'une SCI avec apport de la nue-proprit d'un immeuble permet d'optimiser la transmission de son patrimoine, en combinant les techniques du droit des socits avec celles
A. Depondt, les socits civiles de famille dans la gestion de patrimoine, ed. maxima et H. Royal socit civile de famille, ed. efe 142 Cf. Chapitre 3, I, E. La SCI et les trangers
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du dmembrement de la proprit. Il est possible daller plus loin en ralisant au sein dun mme montage, un double dmembrement. Le montage consiste en lapport de la nue-proprit d'un immeuble une SCI pour ensuite ne donner que la nue-proprit des parts de celle-ci. Mais cette opration est dangereuse, car de jurisprudence constante, elle constitue un abus de droit sauf si le montage se justifie patrimonialement. Par exemple, il sera possible deffectuer ce montage si la SCI dtient un autre bien gnrant des revenus (l'usufruitier des parts conservant les revenus du bien). Le montage permet galement d'anticiper la transmission de la nue-proprit (issue d'une succession par exemple) sans perdre l'usufruit du bien. Il peut encore se justifier pour s'assurer de la transmission d'un bien sur deux gnrations ou bien pour protger un enfant handicap. La technique du double dmembrement se dcompose en 3 temps : 1re tape : La constitution de la socit civile par le donateur, qui en assure la grance sans limite de pouvoirs. 2me tape : Apport par le donateur de la nue-proprit du bien immeuble la SCI. Le donateur recevra des parts de SCI en pleine proprit en contrepartie de son apport. 3me tape : La donation des parts sociales en nue-proprit. Le risque d'abus de droit est important, car lavantage fiscal est double : en effet, l'assiette des droits de donation est limite la valeur fiscale de la nue-proprit des parts sociales estimes elles-mmes partir de la seule nue-proprit d'un immeuble. Le risque de requalification du montage pour abus de droit est donc grand. En effet, il est difficile de justifier l'intrt civil mais aussi patrimonial d'une conservation par le donateur de l'usufruit de parts ne procurant aucun revenu. Le comit de labus de droit estime quil sagit en lespce dun montage destin diminuer la base taxable sauf comme voqu prcdemment, si le montage se justifie patrimonialement. Cependant, si lopration a un autre intrt que fiscal, le double dmembrement peut se justifier, en particulier dans les situations o il existe rellement deux usufruits distincts dans le montage.
Par exemple : Situation d'origine :
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Constitution de la SCI :
- Donation de la nue-proprit des parts de la SCI aux enfants de l'hritier :
Au dcs du conjoint survivant, la SCI devient plein propritaire de l'immeuble et l'enfant hritier peroit les revenus de la SCI. Au dcs de l'enfant hritier, les petits-enfants deviennent pleins propritaires des parts de la SCI, elle-mme pleine propritaire de l'immeuble.
Le double dmembrement permet de transmettre un bien plusieurs gnrations tout en prservant lusufruit. Le montage transforme de la nue-proprit en pleine proprit via la SCI afin de pouvoir nouveau dmembrer.
Par exemple : Les parents, pleins propritaires, apportent la nue-proprit la SCI et ralisent une donation leur enfant de lusufruit des parts, une autre aux petits-enfants de la nue-proprit.
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- Constitution
de la SCI :
- Donation des parts de la SCI :
Au dcs des parents, l'enfant peroit les fruits du bien dtenu par la SCI devenue plein propritaire. Aprs le dcs de l'enfant, les petits-enfants dtiennent en pleine proprit les parts de la SCI, en franchise de droits de succession.143 144
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Article 1133 du CGI Librement inspir de la Patrithque - Harvest
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Chapitre 3 : Une utilisation Contemporaine de la SCI : Un Outil de Capitalisation et de mondialisation
I. Une approche conomique A. SCI outil moderne de financement : La vente soi-mme ou lOBO (Owner buy Out) a. Elment de financement et de refinancement 1. Etude prliminaire 1.1. Dfinition
LOBO ou vente soi-mme en matire immobilire permet un propritaire dun bien immobilier dobtenir des liquidits en vendant ce bien une socit quil aura lui-mme constitue. 145 Lopration se traduira juridiquement par le transfert dun lment du patrimoine du cdant vers un autre patrimoine celui de la socit holding ou de la SCI parfaitement distinct du prcdent quelque soit la participation du cdant dans cette dernire 146. Donc, techniquement, il ne sagit pas dune vente soi-mme mais entre deux personnes juridiques diffrentes. Cette appellation de vente soi-mme peut paratre tonnante pour des juristes car, par principe, une vente soi-mme est interdite. Le contrat et par consquent la vente se dfinit par une pluralit dintervenants : un vendeur et un acqureur. Larticle 1582 dispose que la vente est une convention par laquelle lun soblige livrer une chose et lautre la payer . Mais depuis quelques annes, suite au dynamisme des juristes chercheurs et praticiens, est apparue une technique de contournement qui est maintenant applique. Cette technique est apparue sous deux formes : Lune venue du droit anglo-saxon qui est connue sous le nom OBO socitaire , permettant un dirigeant majoritaire dune socit dobtenir des liquidits tout en conservant le contrle de sa socit (cration dune socit
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Congrs des notaires 2011, Le financement Intervention T. Massart Journes notariales du Patrimoine 2010 Paris Dauphine
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holding dont il est majoritaire, vente de la socit dexploitation la holding, la holding effectue un emprunt et le dirigeant reoit le prix). Lautre, celle qui nous intresse, est appele OBO immobilier ou vente soi-mme et qui permettra dans la mme logique de conserver le contrle sur le bien tout en rcuprant des liquidits. 1.2. Le fonctionnement de lOBO
Le propritaire a besoin de liquidits mais ne souhaite pas forcment perdre le bien en le vendant un tiers. Le propritaire va alors crer une SCI, vendre le bien cette socit, celle-ci utilisera un emprunt pour en payer le prix et donc lassoci de la SCI qui est le vendeur en recevra le prix. Le vendeur de par sa nature dassoci dans la SCI, conservera le contrle. Nous voyons bien le contournement opr.
Il convient de prciser que lopration est sous forme dune vente et non dun apport la socit car la contrepartie au transfert de limmeuble se traduit par le paiement dun prix et non par lattribution de parts sociales. Lopration est galement envisageable avec des actifs immobiliss dune socit dexploitation pour la plupart du temps, obtenir des liquidits rapidement pour rembourser un passif exigible. 1.3. Lutilit
Dans le cadre dune utilisation de la vente soi-mme par une personne physique, il sagit essentiellement dobtenir des liquidits rapidement (une grosse somme dargent) sans effectuer une vente classique avec perte de proprit puisque linstigateur conserve un pouvoir indirect sur son bien.
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Le propritaire aura souvent recours un OBO parce quil ne peut pas obtenir un prt seul la vue de son taux dendettement (33% de ses revenus par hypothse), par le biais de ce systme il fera supporter le poids de lemprunt une personne distincte : la SCI. Nanmoins la plupart du temps, une limite bancaire va intervenir : en effet, beaucoup dtablissements prteurs refusent de financer une vente soi-mme considrant le montage comme fictif. La banque nacceptera de financer le montage que si le bien est productif de revenus ou si la venue des autres associs permet de crdibiliser le remboursement futur de lemprunt. La vente soi-mme peut donc tre un moyen indirect dobtenir un financement intrafamilial.147 Si la personne souhaite utiliser le bien, elle devra se faire consentir un bail par la SCI ou prvoir une utilisation gratuite par les associs dans les statuts. Si limmeuble a t lou, le bailleur changera mais de par la transparence de la SCI, lassoci (ancien propritaire) pourra dduire les intrts demprunt. Il est signaler que lopration a un cot, le vendeur devra peut-tre payer une plus-value et lacqureur devra, lui, payer les droits de mutation et les frais de garanties demands par ltablissement prteur. Ces deux personnes tant indirectement la mme personne, il conviendra dintgrer ces paramtres pour calculer le rel bnfice, la rentabilit et donc lintrt du montage. 2. Avantages : un outil effet de levier triple dtente La vente soi-mme prsente comme dans les oprations de LBO (Leverage Buy-Out) dont elle sinspire, un triple effet de levier (financier, juridique et fiscal) mais les effets de celui-ci ne sont pas tout fait identiques. Tour dabord lOBO fait apparatre un levier financier. En effet, le schma reposera (sauf mise en rserve dans une SCI avec des liquidits) sur un endettement de la SCI. Lintrt de lOBO sapprcie quasi exclusivement dans une situation o le taux dintrt de lemprunt est infrieur la rentabilit du bien148. La vente soi-mme fera apparatre des capitaux propres en dettes. Dans le schma classique, le financement de limmeuble tait assur directement par le propritaire, et se trouvera suite au montage assur par un emprunt auprs dune banque qui sera rembours par la SCI. Comme nous lavons dj prcis, l effet de levier financier produira son effet si la rentabilit du bien est suprieure au crdit, de cette faon les revenus de limmeuble financeront lemprunt. De plus le taux dintrt obtenu pourra tre intressant car une fois trouv ltablissement prteur, la situation de celui-ci sera plus confortable quun LBO car il bnficiera dune garantie relativement sre qui est constitue de limmeuble. Un autre outil de scurit du crancier se trouve dans la SCI elle-mme : si la vente de limmeuble ne permet pas de le dsintresser, il aura la possibilit de se retourner contre les associs.
Congrs des notaires 2011, le financement me L.Galliez et F. Pouzenc, Notaires rapporteurs du 107 congrs des notaires, LOBO ou vente soi-mme, Solution Notaires EFL n 1, Juin 2011 Priodique des ditions Francis Lefebvre
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La vente soi-mme fait apparatre un levier juridique. Alors que dans le LBO, le levier juridique rsulte dans la dissociation du financement et du pouvoir, celui de lOBO poursuit un objectif diffrent essentiellement familial. La vente soi-mme fera appel dans la plupart du temps des associs de complaisance possdant une ou deux parts, seul le propritaire initial finanant indirectement rellement le montage, nous voyons bien que lobjectif est diffrent de celui du LBO. Mais ce montage peut aussi sintgrer dans une stratgie patrimoniale familiale avec deux objectifs (dj voqus dans le cadre de la SCI familiale) cumulables : Une transmission progressive tale dans le temps grce la matrialisation des parts sociales et aux abattements rgnrables tous les 10 ans (6 ans avant la rforme de la fiscalit du patrimoine 2011). Lancien propritaire devra veiller garder le contrle de la SCI (par exemple en se dsignant grant statutaire vie).149 Une protection du patrimoine : Le propritaire pourra mettre le bien labri des cranciers car seuls les parts sociales de la SCI figureront dans le patrimoine de lassoci de la SCI si le produit de la vente a dj t dpens. La mise aux enchres ou la vente de parts sociales est souvent difficile. Un troisime effet de levier apparat dans le cadre dune OBO : un effet de levier fiscal. Il rsulte de la dductibilit des intrts demprunt. La doctrine conomique par Modigliani et Miller, Prix Nobel dconomie, a dmontr lefficacit dun endettement maximal lorsque la dductibilit des bnfices imposables procure une conomie dimpts 150 Or, comme lavait soulign le dfunt professeur mrite de droit Maurice Cozian les rgles de la fiscalit franaise sont plutt favorable lendettement . La fiscalit franaise invite donc le propritaire de limmeuble faire financer entirement, si possible, la totalit de linvestissement ralis par lintermdiaire de la SCI.
3. Des possibles risques spcifiques lOBO - laction Paulienne
Par le biais de larticle 1167 du Code civil (Ils (les cranciers) peuvent aussi, en leur nom personnel, attaquer les actes faits par leur dbiteur (le vendeur) en fraude de leurs droits. ), les cranciers pourront invoquer laction Paulienne. Mais cette revendication sera difficile tablir car il faudra tablir que le montage, cherche par le biais de la vente la SCI diminuer la garantie de leur crance avec conscience de causer un prjudice leur crancier (les parts sociales sont un lment difficile vendre pour se rembourser151) ou constituer un acte dappauvrissement (vente un prix infrieur au march par exemple). Mais pour cette dernire hypothse, la ralit du montage soppose cette sanction, le but de la vente soimme tant dobtenir des liquidits. Afin dviter tout risques de contestation sur ce point une expertise de la valeur par un professionnel de limmobilier est conseiller.152
149 150 151 152
Cf. La transmission T. Massart, intervention aux journes notariales du patrimoine 2010 me Cours de cassation, 3 chambre civile, 9 fvrier 2010 Congrs des notaires 2011, Le financement
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Fictivit
Le risque de fictivit de la SCI est augment dans ce schma car souvent, lOBO est constitu avec des associs de complaisance et par consquent, le manque daffectio societatis peut tre retenu pour dmontrer la fictivit. Pour viter celle-ci, il faudra veiller en particulier une organisation minutieuse des assembles gnrales qui dmontrerait un fonctionnement anormal des organes et donc serait un indice srieux. - Abus de biens sociaux
Lune des sanctions les plus importantes qui peut tre retenue est labus de biens sociaux. Cette sanction ne sera possible que si le vendeur est une socit commerciale et si la SCI est contrle par le dirigeant de lentreprise. Pour caractriser labus de biens sociaux, deux critres peuvent tre invoqus : o Un prix de vente trop bas : La vente naura donc pas t faite dans lintrt de la socit dexploitation. Pour viter cette hypothse, une valuation de la part dun expert immobilier est recommande. o Une fois la SCI constitue, si elle loue les locaux la socit dexploitation avec un loyer suprieur aux conditions du march. Le dirigeant aurait donc fait lopration dans son intrt et non dans lintrt de la socit - Abus de droit
Labus de droit ne concerne pas spcifiquement lOBO immobilier sauf pour les dispositions relatives directement aux SCI 153 et en particulier celles relatives la dductibilit des intrts demprunt pour une SCI. Mais lOBO de socit, lui, a t sanctionn par quelques arrts, en particulier en cas de vente par un dirigeant dune branche dactivit une structure ad hoc unipersonnelle qui avait pour effet de gommer les plus-values latentes.154 - La perte du bien par la premption
Il est rappeler quil sagit dune vente et non dune donation, par voie de consquence, si la vente est soumise un droit de premption et en particulier un droit de premption urbain155, le particulier qui souhaitait faire lopration risque de perdre son bien par lexercice du droit de premption. Nanmoins le risque est pondrer, dans la plupart des situations ce risque est relativement faible. Il est donc conseill de se renseigner sur les projets urbains de la ville avant deffectuer lopration. b. Un outil de refinancement : Lutilisation du capital lors de la vente dune vente soi-mme
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Cf. chapitre 1, III. Les risques juridiques de la SCI L'optimisation financire et fiscale d'un lbo particulier : lOBO, Anthony Seghers, Thse HEC Paris 2006/2007 155 Article L. 211-4 du Code de l'urbanisme
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Le montage de la vente soi-mme a une finalit, dgager des liquidits, et lorsque le montage na pas t effectu dans un objectif de remboursement dun passif exigible, le capital pourra tre rinvesti dans diffrents supports. 1. Un nouveau bien immobilier Les liquidits dgages peuvent servir acqurir un nouveau bien de jouissance ou de rapport. Si le refinancement concerne un immeuble locatif, il conviendra de vrifier la rentabilit de ce bien pour valuer lintrt global de lOBO. Exemple : Investissement locatif distribuant des revenus fonciers locatifs : Immeuble dune valeur de 200.000 euros Loyers : Revenus fonciers correspondant 5% de sa valeur issus des loyers, soit 10.000euros par an. Chaque anne, en tenant compte du rgime du micro foncier, limpt sur le revenu sera tax hauteur de 2.800euros si la Tranche marginale dimposition (TMI) est de 40% sans oublier des prlvements sociaux slevant 847 euros. Soit une pression fiscale de 36.47%. Ainsi, le gain disponible aprs opration est de 6.353 euros. 2. Un bien professionnel Une utilisation courante de lOBO rside dans la possibilit de dgager des liquidits afin que le vendeur ait un apport pour financer lachat dun bien professionnel. Cette technique est souvent utilise par les professions librales qui ont des fonds de commerce (pharmaciens,) ou des charges (notaires, huissiers) onreuses et qui ont des difficults a trouver un financement alors mme que leur activit leur permettrait sans problme de rembourser lemprunt. Exemple : Michel Lion, jeune pharmacien Toulousain a besoin de 175 000 euros afin de constituer un apport pour solliciter un emprunt afin dacqurir une pharmacie Saint Antonin Noble Val qui vaut 1 000 000 deuros. Il na pas de bien mais ses parents ont un appartement locatif rentable Biarritz sur lequel il ny a pas de passif. Une technique dOBO pourra tre pratique : Une fois le prix de vente entre les mains des parents, ils effectueront un don manuel dclar de 31 865 euros (sous conditions, anciennement don Sarkozy, chiffres 2011) sans fiscalit, le complment 143 135 euros sera transmis par donation (de prfrence par donation-partage pour figer la valeur ou en limitant le rapport cette valeur (le complment sera hors part successoral la succession en cas de revalorisation positive)) en bnficiera a ce titre de labattement en ligne direct (en 2011, 159 325). Lenfant aura 175 000 euros, les parents conserveront leur bien indirectement et le remboursement du prt sera support par les rentres locatives, Nous sommes bien dans une opration de financement, le bien ayant t financ deux fois. Grace lapplication de labattement pour donation en ligne directe, le cot de lopration sera faible et se limitera au cot de lOBO (constitution de la SCI, taxation de la plus-value et des droits denregistrement) et des honoraires du notaire pour les deux actes.
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3. Un produit financier Le capital pourra tre utilis pour un investissement financier, limmobilier est relativement sr mais certains placements prsentent un meilleur dynamisme tout en proposant une scurit relativement importante. Nous pourrions voquer tous les placements selon le profil du vendeur mais ce nest pas ici le sujet du mmoire. Nous allons donc tudier sans la forme dexemple de placement intressant qui est dtenu par une forte proportion des franais bnficiant dune fiscalit attractive durant sa dtention mais galement en cas de dcs de lassur: Lassurance vie. Il est noter pour respecter le caractre immobilier que nous pourrions prconiser dans la composition de celle-ci, des parts de SCPI qui prsentent un rendement attractif tout en tant scuritaire. Exemple : Placement du capital sur une assurance vie dune valeur de 200.000 euros avec une hypothse dune rmunration de 5% par an soit 10.000 euros Linvestisseur effectuera des rachats partiels correspondants au montant des intrts chaque anne pour obtenir un complment de revenus. En cas de rachat partiel la fin de la premire anne la plus-value taxable slvera 909 euros156 tax 35% soit 318 euros au titre du PFL et 12.3% au titre des prlvements sociaux soit 112 euros. Le bnfice de ce placement sera annuellement de 9 570 euros. Il ne faut pas oublier que si les revenus locatifs sont suprieurs, ces sommes pourront servir des versements complmentaires. Nous le voyons pour le rinvestissement du capital, lassurance-vie avec lhypothse dun rendement quivalent est plus intressante que le rinvestissement en immobilier locatifs du fait de la fiscalit. c. Bilan La vente soi mme permet au vendeur dobtenir des liquidits mais ne doit pas se cantonner cette fonction. Elle prsente lavantage pour le vendeur de conserver indirectement le contrle ainsi que la proprit du bien objet du montage. Cet outil intressant a t longtemps dsavou par les professions juridiques, mais retrouve en ces temps de crise (ou daprs crise) ses lettres de noblesses. Il sagit mme pour certains membres de la doctrine, dune solution originale et efficace pour rquilibrer les patrimoines personnel et professionnel. 157
Seul les intrts sont taxable, une formule est appliquer pour calculer lassiette taxable, en effet lors dun rachat partiel est rachet une portion de produit (capital de versement) et une portion dintrts, cf. Assurance Vie et gestion de patrimoine, Michel Leroy, ed. Lextenso 157 L.Galliez et F. Pouzenc, LOBO ou vente soi-mme, Solution Notaires EFL n 1, Juin 2011 Priodique des ditions Francis Lefebvre
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B.
SCI et SCPI a. Dfinition de la SCPI
Une socit civile de placement immobilier (SCPI) est une socit dinvestissement collectif dans limmobilier. Cette solution est souvent voque sous le nom de pierre-papier . Lobjet dune socit civile de placement immobilier est lacquisition et la gestion dun patrimoine immobilier. Pour se financer, elle fait appel au public et en contrepartie, linvestisseur se voit attribuer des parts. Par la suite, elle redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux ses porteurs de parts qui sont de rels associs. Il sagit bien dun placement immobilier mais qui, par sa dmatrialisation, se rapproche dun instrument de placement financier. La part de la SPCI a une valeur de rachat en fonction du march et les associs peroivent galement des loyers. Ces dernires annes la valorisation des parts a t relativement performante. Le rendement moyen est suprieur 5% pour 2010 et certaines SCPI ont rapport plus de 9% par an de moyenne depuis 1995. Exemple de SCPI performantes ces dernires annes :158
Performances moyennes des SCPI sur lanne 2010 : 159
158 159
Dcouvrez le placement qui rapporte jusqu' 9% par an depuis quinze ans, La tribune.fr, 18 mars 2011 Placements immobiliers : les Franais n'ont jamais autant investi dans les SCPI, La Tribune.fr, 25/02/2011
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Catgorie de SCPI
Rendement 2010
Evolution du prix des parts en 2010 5.69% 5.52% 0% 5.17% 5.52%
Classique diversifi Rgionale Internationale diversifi Murs de magasins Moyenne Toutes SCPI
5.67% 6.04% 5.57% 5.63% 5.63%
Mme si les parts de SCPI sont moins liquides que certains produits purement financiers, elles nen restent pas moins un produit performant tout en restant scuritaire. 160 Souscrire des parts de SCPI permet daccder un investissement immobilier avec un ticket dentre relativement faible et donc sadapte toutes les bourses, avec des avantages non ngligeables. Par exemple, les associs ne soccupent pas de la gestion au jour le jour du bien ou nont pas rechercher des locataires. Ce type de produit permet de raliser une diversification dinvestissement dans limmobilier important (bureau, boutique, rsidentiel,), une chose relativement difficile raliser seul. Il faut galement prciser que les parts de SCPI bnficient davantages fiscaux identiques l'immobilier en direct. Par exemple : La souscription de parts de SCPI Scellier permet daccder la rduction dimpt Scellier . La seule diffrence rside dans le fait que la rduction sera applicable au 1er janvier de lanne de souscription la place de la date dachvement des travaux (chose plutt avantageuse). Nous allons voir que la constitution dune SCI pour y loger des parts de SPCI peut se rvler, dans certains cas, tre un montage relativement astucieux en particulier dans le cas de SCI nues-propritaires, ce montage poursuivant alors un but de stabilisation de la structure.
b. Lintrt des parts de SCPI dans une SCI Constituer une socit civile immobilire pour acheter un bien immobilier et conjointement grer des parts de socits civiles de placement immobilier est une excellente ide qui nest pas rserve des banques ou des assureurs. De plus en plus de personnes individuelles ou
La liquidit peut tre plus grande pour les SCPI loges dans un contrat dassurance vie o lassureur garantie la liquidit des titres, mais lassurance vie est incomptable avec la structure de la SCI
160
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professionnelles ont recours ce montage. Peu de produits commercialiss proposent ce schma aujourdhui, nanmoins loffre se dveloppe. Un particulier peut aussi crer sa structure SCI pour y loger des SCPI. Avant de commencer, il est prfrable une nouvelle fois de prciser quune attention particulire doit tre porte aux statuts, en particulier concernant les clauses relatives lobjet social, aux pouvoirs du grant et lagrment de tout nouvel associ. Le recours un juriste est vivement recommand. De plus affecter une majorit de SCPI (socit civile de placement immobilier) dans une SCI se rapproche grandement de la socit civile de portefeuille mais loger des SCPI dans une SCI est possible car il sagit dimmobilier. Il faut galement prvoir lvolution de la SCI car ce genre de socit peut tre amen vouloir investir sur des supports non immobiliers. Avec largent sous forme dapport en numraire et ventuellement, un crdit, le grant ou les associs vont pouvoir constituer un portefeuille de parts de SCPI et par la suite le grer161. Aprs purement du passif affrent aux SCPI et des charges courantes, le bnfice est partag entre les associs, chacun proportion de sa part dans le capital de la SCI. En fonctions des capacits financires de la SCPI, la diversification du portefeuille est fortement recommande, que la dtention se fasse par le biais dune SCI ou en direct (bureau, commerce, immeuble de loisirs, immeuble de rsidence, ) afin de diluer le risque, mais il est surtout recommand dtre trs slectif sur la qualit des fonds, ainsi le placement a toutes les chances davoir un rendement performant. Lapport de parts de SCPI une socit civile immobilire prsente de nombreux avantages : - Le portefeuille de parts de SCPI appartient la SCI et non aux associs. - La gestion nest pas soumise aux rgles contraignantes de lindivision. - Ces modalits sont dtermines par les statuts, ils peuvent donner les pouvoirs les plus tendus au grant. Le grant aura une obligation lgale annuelle dinformer les associs de la gestion effectue loccasion de lassemble gnrale. - Lun des avantages majeurs tient la possibilit de dmembrer les parts de la SCI afin de les transmettre par donation. Le dmembrement consiste rpartir la proprit dun bien entre un usufruitier, qui en a lusage et en peroit les fruits, et un nu-propritaire, priv de la jouissance du bien mais qui conserve le pouvoir den disposer. Quand un portefeuille de parts de SCPI est log dans une SCI, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont dmembres, mais les parts de la SCI.162 Exemple : Monsieur et Madame Jean Michel Juninho veulent procurer un revenu leur enfant Yohann prometteur tudiant en facult de sport, autrement quen lui versant une pension alimentaire. Trois solutions se prsentent eux : -. Premire solution : Ils peuvent acheter des parts de SCPI en dmembrement, les parents pour la nue-proprit et lenfant pour lusufruit (et effectuer une donation si ncessaire). Au-del des complications de gestion, larticle 751 du CGI (prsomption fiscale de proprit) fait obstacle cette solution. -. Deuxime solution : Les parents achtent seuls les parts de SCPI et font donation de
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Christian Micheaud, ancien notaire, pierrepapier.fr cf. partie affrente au dmembrement, chapitre 2. V. B. La SCI et la gestion de droits dmembrs
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lusufruit temporaire lenfant, pour la dure de ses tudes. La prsomption de larticle 751 ne sapplique pas, mais la gestion est complexe : certaines dcisions relvent de lusufruitier, dautres du nu-propritaire.163 De plus aucun arbitrage nest possible sans laccord des deux. - Troisime solution : Ils constituent ensemble une SCI. Les parents apportent des fonds ou un portefeuille de SCPI dj constitu en direct. Ils vont donc se voir attribuer lessentiel des parts de la SCI. Ils font donation de lusufruit de leurs parts leur enfant, afin de lui attribuer des revenus issus de la SCI. Le grant de la SCI conserve ses prrogatives de gestion et peut effectuer les arbitrages ncessaires sur le portefeuille de SCPI.
La transmission de biens des parents vers leurs enfants est galement facilite par la SCI.164 Il convient de rappeler que le don manuel de titres de socit de personnes nest pas admis. Les parents peuvent donner, en une fois ou progressivement, la nue-proprit de leurs parts de SCI. En conservant lusufruit, ils continuent de percevoir les revenus distribus par la SCI, laquelle reste propritaire du portefeuille de parts de SCPI. Loger des parts de SCPI dans une SCI peut se rvler particulirement astucieux dans le cadre de SCI nues-propritaires avec pour objectif la stabilisation de la SCI : Ainsi une SCI qui ne gnrait pas de revenus (par exemple une SCI nue propritaire dans un but de transmission) aura tout intrt utiliser ce montage, ainsi elle percevra les revenus de ses parts et la socit vitera certains problmes juridiques, en particulier celui de la requalification de la socit pour manque daffectio-societatis. Au-del des loyers, cela permettra la SCI de bnficier du dynamisme financier des SCPI et dviter certaines contraintes de la possession en direct. (pas de contrainte de recherche de locataire par exemple) Mais alors, quels sont les inconvnients de cette solution qui ressemble un montage idyllique ? Certes les SCPI sont performantes mais en diluant le risque en multipliant les fonds, le rendement sera moindre et surtout, lorsque lon investit dans des fonds diversifis la base, lanalyse sera identique. Mais largument le plus pertinent concerne les frais de gestion, en multipliant les fonds et les fonds de fonds , les cots se multiplient et diluent deux mme la rentabilit. (Frais dentre et frais de gestion) En consquence de cette analyse, si la SCI est constitue uniquement de SCPI, il semble efficace de constituer une socit civile immobilire qui est de nature adapte la gestion des produits immobiliers dmatrialiss (ce que reste une SCPI) ou non. Par contre, il est intressant pour une SCI de se constituer un portefeuille de SCPI en complment de la possession en direct. Il convient de rappeler que si lon enlve les rgles spcifiques limmobilier, les rgles des socits civiles classiques sappliquent intgralement. Ds lors, nous pouvons conseiller lors de la rdaction des statuts de prvoir une volution possible de SCI vers une Socit Civile de Portefeuille dans lhypothse o les associs trouveraient leur portefeuille de SCPI plus intressant que la possession en direct qui leur permettra par la suite daller sur dautres actifs financiers sans changement de structure sociale.
163 164
cf .partie sur le dmembrement cf. la transmission
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La SCPI est fondamentalement un produit de nature immobilire, mais qui tant dmatrialise en parts, sapparente un produit financier et peut donc en consquence constituer, lintermde, favorisant la transition dune SCI dominante immobilire vers une Socit Civile de Portefeuille dominante financire, si les associs le dsirent par la suite. Certains professionnels de la finance ont dvelopp des produits bass sur ce montage sous forme dunits de compte intgrables dans des contrats dassurance vie.
C. SCI et Holding
a)
Introduction la socit Holding
Une holding est une socit qui dtient une partie, plus ou moins importante dune ou plusieurs autres socits. La socit holding est gnralement une socit mre possdant tout ou partie du capital de socits filles . En gnral la socit holding est surtout utilise pour ses avantages et deux raisons : un levier financier loccasion dune acquisition, un effet de levier fiscal, la dductibilit dintrts demprunt sur les refinancements.
165
Deux rgimes fiscaux de faveur profitent la holding166 : - Le rgime dintgration fiscale qui permet mme un regroupement fiscal si la socit mre dtient 95% de la socit fille. Concrtement, la socit holding impute les pertes de la socit fille son rsultat. - Lautre rgime de faveur, Le rgime mre-fille : Le rgime mre-fille permet d'viter une double imposition de la mre puis de la fille. Lorsqu'une socit mre dtient depuis plus de 2 ans une participation suprieure 5% dans une autre socit, les dividendes verss par la socit fille et provenant de bnfices normalement imposs son niveau remontent en quasi-franchise fiscale au niveau de la maison mre qui ne paye donc pas d'impt ce titre 167 Un levier financier loccasion dune acquisition (ou LBO) pour autant disposer des fonds propres ncessaires. La cration dune socit
holding pourra savrer intressante pour procder lacquisition dune socit cible, sans
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Socit Holding, Blog Legal Leman - Nicolas Fauck, avocat Fiscaliste. Sous rserve que les socits mre et fille soit impos lIS Rgime mre fille, chapitre 43, Finance d'entreprise 2011, Pierre Vernimmen, ed. Dalloz
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Par exemple : La socit cible vaut 10 000, la holding na que 1 000 de fonds propre. Elle va sendetter concurrence de 9 000 pour acheter la cible. Lemprunt contract sera rembours grce aux dividendes verss par la socit achet devenue fille la holding. Lopration de LBO pourra tre encore plus intressante fiscalement si la holding et la socit fille optent pour le rgime dintgration fiscale. Ce rgime fiscal permettra de pouvoir imputer les charges financires de la holding sur les rsultats dexploitation de sa filiale, autrement dit le cot de lemprunt sera support par la socit fille indirectement. Un outil doptimisation fiscale en cas de cession de participation : Pour les titres de la holding, la plus-value sera exonre si la cession concerne des titres de participation, , lexception de 5% correspondant aux frais et charges.168 Un levier juridique : En multipliant plusieurs niveaux dinterposition par lintermdiaire de socits holding, il est possible de contrler de socits sans dtenir la totalit de leur capital. (cf. exemple ci-dessous) Par exemple : Lentreprise Lyon Football est value 1 000 000. Si une premire Holding Marseille Football prend le contrle hauteur de 51 %, il ne lui en cotera que 510 000 . Par la suite, une seconde holding Michel L. prend son tour 51 % du capital de Marseille Football , il ne faudra que 260 000 (soit 51% X 510 000). Ainsi, grce un investissement denviron soit 260 000, lactionnaire de Michel L. a assur par lintermdiaire de diffrents leviers juridiques, la matrise dun ensemble dont la valeur est 1 000 000.
Un outil de transmission : La constitution dune socit holding peut tre galement astucieuse dans le cadre de la transmission. Tout dabord, elle va permettre de transmettre le contrle de la socit lenfant repreneur mais sans dfavoriser les autres enfants grce la superposition de plusieurs niveaux. Mais galement, une autre possibilit successorale est envisager : lacquisition par la holding de la socit filiale par emprunt et le mcanisme du LBO familial. Le but est dendetter celle-ci. En effet, elle minimisera ainsi ses profits et son imposition169. De plus, elle remboursera les mensualits du prt grce aux rendements des
168 169
Article 219-I du CGI Socit Holding, Blog Legal Leman - Nicolas Fauck, avocat Fiscaliste.
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participations dans la socit dtenue. Cest pour cela que la holding est un instrument dinvestissement. Il est possible dacqurir dautres socits par ce mme mcanisme.
Par exemple Monsieur Eric Papin, 68 ans, mari sous le rgime de la sparation de bien et dirigeant dune socit SAS Miles France Patrimoine avec des socits filles SCI l IS, cr en 1972. Il dtient 99,9% des actions pour la somme de 4 ,5 millions deuros. La socit distribue des dividendes pour un total de 450 000 euros. Il veut transmettre la socit C et veut respecter une quit entre ses enfants (A, B, C). Solution : Lattribution C avec une soulte finance par crdit et la taxation des dividendes ne suffit pas pour payer le prix donc cela nest pas une bonne solution La solution prconiser est un LBO familial Apport des actions par lenfant repreneur une holding par lenfant repreneur avec prise en charge de la soulte par la holding ( qui devra tre vers A et B). 1 tape : une donation partage monsieur donne C les titres pour 4 ,5 million et donc C aura une soulte de 3 millions payer. A et B recevront celle -ci. Dans le cadre des socits commerciales, pour ce type de montage, est appliqu habituellement le pacte Dutreil mais celui-ci est exclu pour les socits patrimoniales et donc les SCI. Il ny a pas de taxation des plus-values des droits sociaux car cest une donation Mais il reste toujours payer la soulte. 2eme tape : Apport la holding: C (celui qui a les titres) apporte la holding qui est lIS. Lapport est titre onreux partiellement car il y a la soulte (constitutif dun apport a titre onreux), charge pour la socit de supporter le paiement de la soulte. Fiscalit : sur le montant de la soulte Droit denregistrement 3% plafonn 5000 euros. Ici est dgag une plus-value de 0 car effectu un instant aprs la donation ( Donation avant cession), donc il ny a pas de plus-value taxable. 3eme tape : La socit holding emprunte pour payer la soulte La socit holding fait un emprunt de 3 millions avec un taux de 4.5% et lemprunt est pay par les dividendes (rgime de socit mre ou dintgration fiscale). Enfin, il convient de prciser que le plus souvent la structure sociale de la SAS sera conseille car elle permet une grande latitude dans la constitution de la socit holding.
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b)
La holding appliqu la SCI
Dans le cadre dune socit Holding conjugue avec une SCI il y a deux possibilits : - soit une socit mre holding animatrice vient au-dessus de la ou des SCI dans un but essentiellement de contrle comme vu ci-dessus.170 - Soit une SCI qui va tre animatrice elle-mme dautres SCI. Pour la premire possibilit il convient de se rfrer au paragraphe prcdent. Comme dans le cadre des SCPI, rien ninterdit une SCI dinvestir dans dautres SCI ou dans une autre socit du moment que le caractre civil immobilier est respect. Lintrt pourra tre comme dans le cadre des SCPI, un objectif de stabilisation afin dobtenir des revenus. Mais surtout la superposition de SCI peut permettre dinvestir avec des quotes-parts diffrentes sur diffrents biens (par exemple dans une structure intrafamiliale). Nanmoins, si la holding SCI ne poursuit pas un but de contrle, il parait prfrable de constituer une SAS. En effet comme la rappel un arrt de 1996171 confirm en 2000172, dans le cadre dune socit civile animatrice, la commercialit nest jamais loin, hors lactivit commerciale est exclue173. De plus, la SAS nest-elle pas la socit qui permet de constituer un costume sur mesure la socit holding afin dviter le maximum de risques juridiques ? Il conviendra donc dtre relativement prudent quand une socit civile gre dautres socits civiles. La technique de la holding, sauf exception (objet purement civil sans risque de se rapprocher dune activit commerciale par exemple socit civile de contrle), semble plus adapte des structures commerciales. Dans tous les cas la rdaction des statuts devra tre rigoureuse. D. SCI et Investissements Scellier : un intrt ? a. Prsentation du dispositif
Les contribuables domicilis en France, peuvent, au titre du dispositif dinvestissement locatif Scellier, bnficier d'une rduction d'impt pour des oprations dacquisition effectus entre
170 171 172 173
Cf. Chapitre 1, V. La SCI et la transmission Arret Fontgallad ; Cour de Cassation, Chambre commerciale, 26 mars 1996 me Cour de Cassation 3 chambre civile, 5/07/2000 Marceau Clermon, Socit civile et gestion de patrimoine, ed. De Verneuil.
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le 1er janvier 2009 et le 31 dcembre 2012 ou jusqu'au 31 dcembre 2013 ou 2017 pour les investissements raliss outre-mer au titre de :
- - - -
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l'acquisition d'un logement neuf, en l'tat futur d'achvement, la construction d'un logement, la transformation en logement d'un local affect un usage autre que l'habitation, la ralisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractristiques de dcence, de travaux de rhabilitation permettant aux logements d'acqurir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, l'acquisition d'un logement inachev en vue de leur achvement, la souscription, au capital de SCPI condition que 95 % de la souscription serve exclusivement financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la rduction Scellier sont remplies.
Le contribuable ne peut bnficier de la rduction d'impt Scellier quune fois par an pour une acquisition, une construction ou une transformation d'un seul logement ligible. Il faut prciser que la rduction d'impt ne s'applique pas aux immeubles ou parts dont le droit de proprit est dmembr. Les revenus provenant de la location du logement doivent tre imposs entre les mains de l'investisseur ou de l'associ dans la catgorie des revenus fonciers. La rduction d'impt ne s'applique donc pas aux immeubles ou parts inscrits l'actif d'une entreprise individuelle. La rduction d'impt s'applique uniquement aux logements situs dans des communes classes dans des zones gographiques qui reprsentent en principe un besoin dinvestissement. Sauf exception, seuls les logements situs en zones A, A bis, B1 et B2 sont donc ligibles la rduction d'impt. Les logements situs en zone C ne peuvent, en principe pas en bnficier sauf sur agrment ministriel. La rduction d'impt est calcule sur le prix de revient du logement (mais dans la limite de 300 000). 000). Elle est rpartie par parts gales sur 9 annes d'imposition, et est accorde Cette rduction est accorde, que le propritaire soit au rgime rel ou micro foncier.
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Si le montant de la rduction dimpt excde limpt d au titre dune anne dimposition, le solde peut tre imput sur lIR des 6 annes suivantes.
Acquisition en 2009 BBC non respect 25,00%
Acquisition en 2010 25,00%
Acquisition en 2011 15% (si rservation avant le 31/12/10 et acte avant le 31/03/2011 25% si act avant le 31/01/2011) 25% (si rservation avant le 31/12/10 et acte avant le 31/03/2011) 13% (acquisition effectue partir du 01/01/2011)
Acquisition en 2012 9,00%
BBC respect
25,00%
25,00%
22% (acquisition effectue compter du 1er janvier 2011)
18,00%
b. Le dispositif Scellier estil applicable aux SCI ?
L'investissement peut tre ralis via une socit non soumise l'IS ou une socit civile de placement immobilier. En consquence, le dispositif dinvestissement Scellier est compatible avec les socits civiles soumises lIR (ou par tous types de SCPI Scellier ). La rduction est identique celle pratique en direct mais devra tre rpartie proportion du capital social entre les associs. Les associs devront conserver leurs parts pendant toute la dure de la location. Ils devront par consquent dclarer chaque anne la fraction, de leurs revenus issus de cet investissement et la rduction qui pourra tre applique. Il convient de rappeler quun contribuable ne peut effectuer quun investissement en Scellier par an, si un associ dcide de bnficier dune rduction Scellier au titre de la SCI dans lanne, il aura dj utilis sa rduction et ne pourra pas la cumuler avec son investissement personnel. Il peut tre dduit, que si une personne souhaite dfiscaliser son investissement en maximisant sa rduction, elle a plutt intrt
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investir seule car elle pourra bnficier dune rduction dimpt plus importante. Au-del de la gestion dune indivision, le seul intrt dinvestir en Scellier, par une SCI, est la situation o linvestisseur na pas les liquidits suffisantes pour financer lopration seul, quil cherche rduire son IR par la mme occasion et quil na pas dj investi seul dans lanne. Il est prciser que la rduction Scellier nest pas transmise par dcs aux hritiers. Nous voyons donc que globalement, lattractivit de linvestissement Scellier sous forme de SCI est clairement limite.
E.
SCI et tranger a. SCI et trangers rsidant hors Union Europenne
Bien utilise une SCI se rvle tre un excellent outil de gestion de patrimoine et cela mme pour des trangers. Deux aspects sont envisager dans cette situation : la stratgie patrimoniale de contournement de la rserve et la fiscalit applicable. En matire successorale, si un rsident tranger achte un immeuble en France et que lon applique la loi successorale franaise, le bien est en principe soumis au droit du lieu de situation de limmeuble cest dire la lgislation Franaise. Les immeubles sont une drogation au principe car la rgle de droit commun veut que la succession soit rgle selon la loi applicable du lieu du dernier domicile du dfunt. Or une SCI est-elle soumise au rgime gnral ou au rgime spcifique ? En effet il est lgitime de se poser la question Les parts sociales sont des meubles et ce mme si la SCI est compose uniquement dimmeubles. Elle est soumise aux rgles dune succession mobilire, ce sont ses parts qui sont transmises. Par consquent, la SCI doit tre dvolue en fonction de la loi du dernier domicile du dfunt. Ds lors, par application de ce raisonnement, on voit bien lutilit de crer une SCI par un tranger : Si la personne habite en France la situation reste inchange, mais si la personne concerne ne rside pas sur le territoire franais, il y a donc changement de loi applicable. Il est en effet utile de rappeler que la France connat la rgle de la rserve hrditaire alors mme que le pays dorigine des non rsident ne connat pas cette institution franaise. Ds
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lors volontairement ou non, il est possible de contourner lapplication des rgles successorales franaises et en particulier de la rserve qui est pourtant dordre public. Comme rappel prcdemment, il faudra veiller au respect du formalisme afin dviter toute fictivit. Toutefois mme dans le cas o la socit ne prsenterait pas de dfaut de structure une action des hritiers pourra tre intente au motif que la constitution de la SCI na t effectue que pour contourner leur rserve174. Nanmoins il faudra prouver la tentative de contournement. Sur un point de vue fiscal, si une socit civile a son sige social en France et est dtenue par un non-rsident (lieu de situation de la socit), en matire successorale ou de donation, les droits de mutation titre gratuit sont applicables. Il faut galement prciser que le lgislateur franais a tendance taxer tout bien en rapport avec le territoire franais : ainsi une socit trangre non cote qui aurait son activit principale en France constitue dimmeuble serait galement impose en France175 . Il est prvu galement que si lassoci a pay des droits de mutation dans son pays dorigine, le montant de ceux-ci sera imputable sur le montant d en France. Il est prciser que certaines conventions internationales fiscales bilatrales vitent ce genre de problme. (cf. Ciaprs) Nous pouvons ajouter que les non-rsidents franais bnficient dun rgime fiscal spcifique de plus-values immobilires.
Comparaison du taux dimposition entre dtention en direct et dtention sous forme sociale pour un non rsident :
174 175
Affaire Caron, cour de cassation, 1 chambre civile, 20 mars 1985) Article 750 ter 2 CGI
er
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Taux dimposition pour les personnes physiques: Texte de loi applicable Catgorie de rsident Prcisions CGI Rsident franais 150U et 200B
Taxation de la Plus values immobilire 19% + 12.3% de prlvements sociaux 19%
Non rsident Franais
Rsident de lunion europenne + Islande et Norvge
244 bis A
Autres Etats Taux dimposition pour les personnes morales176: Type dassoci Type de rsident Associ personne physique Rsident Franais
244 bis A
33% 1/3
Texte de Loi applicable - CGI 150U 200 B
Taxation 19% + 12.3% de prlvements sociaux 19%
Rsident de lunion europenne + Islande et Norvge Autres Etats Associ personne morale Rsident Franais Rsident de lUnion Europenne + Islande et Norvge Autres Etats
150U 200 B
200 B 150U 200 B ou 238 BIS K pour IR/IS 150 U ou spcificit lorsque le cdant nest pas assujetti lIR 150 U ou spcificit lorsque le cdant nest pas assujetti lIR
33% 1/3 16% ou taux IR ou IS 33% 1/3
33% 1/3
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Socits dont le sige est impos en France / socits dont les bnfices sont imposs en France
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b. SCI et investissements ltranger Une SCI domicilie en France a la possibilit de dtenir des biens en dehors du territoire franais. La consquence sera essentiellement fiscale et la situation ne sera pas la mme sil y a un accord international bilatral ou non, on parle alors de conventions fiscales bilatrales 1. Le pays de situation de limmeuble dispose dune convention internationale bilatrale avec la France Une convention bilatrale permet dviter une double imposition dans le pays du lieu de situation de limmeuble et en France. Si une convention bilatrale a t signe par les deux pays, selon les conditions de laccord soit les revenus de limmeuble situ ltranger ne seront pas imposs en France, soit la socit bnficiera dun crdit dimpt quivalent son imposition franaise. De nombreux accords ont t conclus, il est donc important avant deffectuer un achat ltranger, de vrifier lexistence ou non dune convention internationale traitant de la fiscalit. Il faudra galement examiner les consquences sur limposition des associs de la socit mais galement de la socit elle-mme. La liste des conventions fiscales internationales est disponible sur le site gouvernemental.177
2. Le pays de situation de limmeuble ne dispose pas de convention fiscale internationale avec la France Les deux pays ne disposant pas daccord, le risque est la double imposition sur le bien. Il va falloir dterminer quels sont les revenus dclarables en France et dans un mme temps dterminer la situation fiscale applicable au lieu de situation de limmeuble. Larticle 8 du CGI vient clairer le sujet. Sous rserve des dispositions de l'article 6, les associs des socits en nom collectif et les commandits des socits en commandite simple sont, lorsque ces socits n'ont pas opt pour le rgime fiscal des socits de capitaux, personnellement soumis l'impt sur le revenu pour la part de bnfices sociaux correspondant leurs droits dans la socit. En cas de dmembrement de la proprit de tout ou partie des parts sociales, l'usufruitier est soumis
177
http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/documentation.impot?pageId=docu_international&espId=-1&sfid=440
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l'impt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bnfices que lui confre sa qualit d'usufruitier. Le nu-propritaire n'est pas soumis l'impt sur le revenu raison du rsultat impos au nom de l'usufruitier. Il en est de mme, sous les mmes conditions : 1 Des membres des socits civiles qui ne revtent pas, en droit ou en fait, l'une des formes de socits vises l'article 206 1 et qui, sous rserve des exceptions prvues l'article 239 ter, ne se livrent pas une exploitation ou des oprations vises aux articles 34 et 35 Et larticle 4 du CGI dispose que : Les personnes qui ont en France leur domicile fiscal sont passibles de l'impt sur le revenu en raison de l'ensemble de leurs revenus. Celles dont le domicile fiscal est situ hors de France sont passibles de cet impt en raison de leurs seuls revenus de source franaise. Ds lors, la conclusion est simple peu importe le lieu o est gnr le revenu, il est imposable en France. Cette situation concerne la totalit des revenus. La situation des associs personne physique ne pose pas de problme et peut donc tre rgle par le rgime de droit commun (sauf accord bilatral cf. ci-avant). Il faut tre vigilant dans la situation o la socit comprendrait des associs socit de capitaux qui ne sont pas soumis la fiscalit des personnes car dans cette hypothse, seuls les revenus produits en France sont imposables en application des articles 209 et suivants du CGI. Sous rserve des dispositions de la prsente section, les bnfices passibles de l'impt sur les socits sont dtermins d'aprs les rgles fixes par les articles 34 45, 53 A 57, 237 ter A et 302 septies A bis et en tenant compte uniquement des bnfices raliss dans les entreprises exploites en France ainsi que de ceux dont l'imposition est attribue la France par une convention internationale relative aux doubles impositions. En consquence : Dans llaboration de la SCI il faudra prendre en compte les revenus totaux, ceux gnr en France mais galement ltranger. Il faudra conseiller la socit dans sa comptabilit de sparer lorigine de ses revenus (France ou tranger) Les associs soumis la fiscalit des personnes subiront une imposition sur la totalit de leurs revenus proportion de le quote-part dans la socit (sauf clause de rpartition ingale des bnfices) mais les socits de capitaux elles seront taxes uniquement sur leur quote-part des revenus dgags sur le territoire Franais.
II. La SCI lapproche du monde professionnel Sous - section 1. La SCI mode de gestion immobilier dEntreprise
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A. Les modalits de dtention immobilire du patrimoine professionnel a. SCI et entreprises individuelles Auparavant, il tait impossible daffecter un bien immeuble du patrimoine professionnel son patrimoine priv. Aujourdhui la cration dun patrimoine daffectation existe (a) et prsente de nombreux avantages. Malgr tout, le mode de dtention sous la forme de la SCI prsente un certain intrt. (b) 1. La possession en direct : le principe de la libert de laffectation comptable Les biens immobiliers professionnels peuvent tre inscrits lactif professionnel ou tre affects au patrimoine priv. Au niveau du droit civil, il y a confusion des deux patrimoines, ce qui a pour incidence de mettre les biens personnels en danger. En effet, les cranciers de lentreprise pourront se payer sur les biens propres du chef dentreprise. Au niveau fiscal, la vision est diffrente, les deux patrimoines sont distincts. Apres un long dbat jurisprudentiel dans les annes 1980, la thorie dite du bilan et de la libert daffectation comptable a t reconnu. Le chef dentreprise sera en principe libre daffecter les immeubles utiliss dans le cadre de son activit professionnelle son patrimoine priv ou son patrimoine professionnel. 1.1. Laffectation selon le rgime dimposition Selon le rgime dimposition aux Bnfices industriels et commerciaux (BIC), aux Bnfices non commerciaux (BNC) ou aux bnfices agricoles (BA), le principe de la libre affectation est lgrement diffrent, le bien fera automatiquement partie ou non du patrimoine professionnel ou priv. Certains biens seront affects par nature lexercice de la profession et feront fiscalement partie du patrimoine professionnel (ex : locaux pour un cinma ou une boulangerie). Si le bien ne fait pas partie par nature de lexercice de la profession mais est utilis pour lexercice de celle-ci (cest dire un immeuble qui pourrait tre utilis par une autre profession : par exemple, des appartements utiliss par des notaires ou des CGPI), ceux-ci pourront en principe tre librement affects au patrimoine priv ou au patrimoine professionnel. Il existe un amnagement spcifique pour les bnfices agricoles.
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Libert de laffectation comptable Rgime dimposition Rgime de dclaration Bien affect par nature lexercice de la profession Bien utilis pour lexercice de la profession
BNC
BIC Bnfice Agricole
Dclaration en Actif professionnel Au choix fonction du chiffre daffaire Micro BNC Actif professionnel Actif professionnel Bnfice rel ou Actif professionnel Au choix Micro BIC Les immeubles btis affects lexploitation doivent tre obligatoirement inscrits lactif du bilan Les immeubles non btis affects lexploitation doivent en principe tre inscrits lactif au bilan mais lexploitant peut conserver son bien dans le patrimoine priv sil explique clairement son choix ladministration dans les 3 ans de passage au bnfice rel. 1.2.Les consquences de linscription au patrimoine professionnel - la dduction des charges
La principale diffrence ce niveau entre les deux types daffectation est la dductibilit des charges lies la proprit (amortissement, assurance, frais de notaires, intrts demprunt, taxe foncire). Dans le cas de laffectation au patrimoine priv, ce type de charges ne pourra pas tre dductible alors que dans le cas dune affectation au patrimoine professionnel ces charges pourront tre dduites entirement. Nous voyons bien un avantage consquent en la forme : La possibilit de dduire ces frais et en particulier les frais dacquisition (frais de notaires et droits de mutation, frais dviction178) diminue grandement le cot global dune opration. Lamortissement dun immeuble est galement un lment important pour un entrepreneur. En lintgrant son actif professionnel, il pourra dduire anne aprs anne lamortissement annuel de cette immobilisation. Pour un bien immobilier, la dure damortissement retenue se situe gnralement entre 20 et 30 ans, lentrepreneur pourra donc dduire 5% par an sil retient 20 ans. Le montant de lamortissement ne concerne que les btiments, le terrain est exclu donc en consquence, la valeur de lamortissement reprsente en gnral environ 80% de la valeur totale de limmeuble.
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CE, 12 fvrier 1990 N60557
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La technique de lamortissement est particulirement importante car la valeur des biens inscrits lactif professionnel diminue avec le temps du fait de lamortissement. Ce nest bien sr, pas le cas, pour un bien affect au patrimoine personnel, cela aura un consquence sur la taxation de la plus-value. - La plus-value En cas de cession, si le bien est affect au patrimoine professionnel il subira la plus-value professionnelle et sil est affect au patrimoine priv il sera impos au rgime des plus-values immobilires prives. Un bien affect au patrimoine priv ne sera soumis une plus-value que si le bien est vendu. La situation est plus complexe dans le cadre dun bien affect professionnellement car il subira limposition de la plus-value en cas de vente mais aussi en cas de cession dactivit ou retrait. Une affectation au patrimoine priv sera totalement exonre aprs 15 ans de dtention (exonration de 10% par an partir de la 5me anne de dtention). Pour rappel, le taux de plus-value en 2011 est de 19% + les prlvements sociaux qui sont actuellement de 12.3% Dans le cas dune affectation au patrimoine professionnel, le bien sera soumis la plus-value professionnelle et sera exonr si, cumulativement, lactivit est exerce depuis plus de 5ans et si le chiffre daffaires ne dpasse pas 250 000 pour les entreprises de marchandises et 90 000 pour les entreprises de service (exonration progressive au-del de ces limites). Il convient de rappeler que sauf cas dexonration, la plus-value professionnelle est gnralement moins avantageuse. Depuis 2006, une exonration supplmentaire est apparue calque sur le rgime de la plusvalue des particuliers pour les plus-values immobilires long terme (abattement de 10% par an au-del de la 5me anne).
Tableau rcapitulatif des exonrations de plus-values professionnelles179 180 :
179
Sources : CGI et notaires de France Yann Judeau, Exonration au titre des plus-values professionnelles, JCP la revue fiscale notariale n6 juin 2011
180
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DISPOSITIFS
CONDITIONS D'APPLICATION - Exercice de l'activit au moins 5 ans. - Recettes infrieures 250 000 exonration totale, entre 250 000 < et 350.000 exonration partielle (activits de vente et fourniture du logement).
Article 151 septies
Exonration en fonction des recettes (entreprise - infrieur 90 000 exonration totale et entre IR ou socit de personnes) 90 000 et 126 000 exonration partielle (prestation de services)
- Dure minimale d'activit de 5 ans Article 238 quindecies - Valeur de transmission infrieure 500.000 (exonration partielle) ou infrieure 300.000 Exonration en fonction de la valeur des lments (exonration totale) transmis (entreprise individuelle ou socit de personnes ou encore socit l'impt sur les socits s'il s'agit d'une PME au sens En cas de cession titre onreux : communautaire) absence de contrle de l'entreprise cessionnaire par le cdant. Article 151 octies - Apport de l'ensemble des lments d'actif immobilis (avec toutefois la possibilit d'exclure - Report d'imposition en cas d'apport en socit les immeubles condition qu'ils restent la (entreprise individuelle ou branche complte disposition de la socit) d'activit) - Exonration sur immobilisations amortissables - Rmunration de l'apport par remise de titres Article 41 - Transmission de l'ensemble des lments de l'actif immobilis Report d'imposition en cas de transmission titre - Poursuite de l'activit par un ou plusieurs gratuit d'une entreprise individuelle. bnficiaires de la transmission Article 151 septies A - Dure minimale de l'activit de 5 ans. - Absence totale de contrle de l'entreprise cessionnaire par le cdant.
Exonration en cas de dpart en retraite (entreprise individuelle l'impt sur le revenu ou socit de - Cessation de cette fonction par le cdant dans personnes) l'entreprise Article 151 septies B Abattement sur les plus-values immobilires - Dure minimale d'inscription l'actif de 5 ans long terme (entreprise l'impt sur le revenu ou socits de personnes)
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Pour rappel, tableau relatif la dfinition des plus-values et moins-values professionnelles court terme et long terme pour les entreprises relevant de limpt sur le revenu : Nature des biens cds Dure de dtention Plus-values - 2 ans CT Biens amortissable + 2 ans CT dans la limite des amortissements et LT au-del LT Moins-values - 2 ans + 2 ans CT CT
Bien non amortissables
CT
CT
LT
CT : Court terme / LT : Long terme Les plus ou moins-values court terme s'imputent sur le bnfice imposable. Les moins-values long terme sont dductibles des plus-values long terme des 10 annes suivantes. Les plus-values long terme, sont imposables au taux global, pour les socits IR 19%+ 12,3% et 33,3% pour les socits IS (sauf taux rduit 15%). TVA :
La TVA est dductible si limmeuble est rellement affect lexploitation et ce mme sil nest pas inscrit au bilan de lentreprise. La notion prendre en compte ici, est laffectation conomique et non laffectation comptable. Le professionnel pourra donc dduire la TVA de lacquisition mais aussi la TVA de ses honoraires.181 Biens professionnels et ISF :
Laffectation comptable ne change pas ici lassujettissement lISF ou non. Ici il faut galement prendre en compte laffectation conomique.182 Un bien professionnel est exonr dISF mais la charge de la preuve incombe au contribuable. Linscription au bilan par contre prsente un lger avantage, elle renverse la charge de la preuve. 2. Possession par le biais dune SCI Comme nous lavons vu, le principe de la libert de laffectation comptable nest pas absolue et ncessite une inscription au bilan : ds lors, pourquoi ne pas envisager la SCI qui prsente une vritable dissociation de patrimoine ? Apporter un immeuble une SCI peut tre un montage avantageux certains niveaux:
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Rponse ministrielle du 22 novembre 1982 Rponse ministrielle du 22 novembre1982
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2.1.ISF Comme vu ci-dessus, dcoulant directement de lactivit et non du statut, aussi longtemps que lentrepreneur restera en activit le bien sera exonr dISF. Ici une nouvelle fois llment important est laffectation conomique, peu importe que limmeuble soit ou non en SCI. 2.2.Location des locaux lentreprise Le Conseil dEtat, par une jurisprudence du 8 juillet 1998, a affirm la possibilit lexploitant individuel de se consentir une location lorsquil conserve le bien immobilier dans son patrimoine priv183 et pourra dduire le loyer de ses revenus professionnels tout en dclarant un revenu foncier, ce qui aboutira la dduction des intrts demprunts pour limmobilier locatif. Pour autant, cette jurisprudence pourtant conforte pour les BIC184 est visiblement non adapte aux BNC. En effet une rponse ministrielle suivant la position de ladministration fiscale, a rappel que cette dduction pour les BNC serait contraire larticle 93-1-1 du CGI. L'article 93-1-1 du CGI dispose qu'en matire de bnfices non commerciaux, lorsque le contribuable est propritaire de locaux affects l'exercice de sa profession, aucune dduction ne doit tre faite au bnfice imposable. Nanmoins, deux arrts du Conseil dEtat du 11 avril 2008 stipulent que si ces dispositions font obstacle ce que le titulaire de bnfices non commerciaux qui exerce son activit professionnelle titre individuel dans des locaux lui appartenant qu'il a affect son activit professionnelle, dduise de ses bnfices non commerciaux des sommes reprsentatives d'un loyer, raison de l'utilisation de ces locaux des fins professionnelles, elles ne s'opposent pas ce que, lorsqu'il maintient ces locaux dans son patrimoine personnel et obtient, en contrepartie de leur utilisation pour les besoins de son activit professionnelle, une rmunration constitutive pour lui de revenus fonciers. Il dduira de ses recettes professionnelles le montant des dpenses d'occupation effectues raison de l'utilisation de locaux ncessaires son activit professionnelle .185 Ladministration fiscale et la doctrine administrative vont encore plus loin et sopposent clairement toutes dductions des loyers pour les BNC. Toutefois, nous voyons que la location soi-mme sans inscrire le bien au bilan est particulirement dangereuse et lapplication de la dduction rpond des conditions strictes et dangereuses. Le montage civil est autoris mais lopration fiscale parat-elle incertaine, et donne lieu une jurisprudence fiscale rgulire et souvent peu claire, voir inconstante. Ds lors, si le but recherch est la dduction des intrts demprunts, le moyen le plus sr est aujourdhui la constitution dune socit civile immobilire qui donnera les biens en location186. Cela permettra dviter tout redressement en constituant une sparation juridique des patrimoines vidente. Ds lors grce linterposition dune SCI, lentreprise pourra dduire la totalit de ses loyers pays et en contrepartie lentrepreneur devra dclarer dans ses revenus fonciers les loyers correspondants. Egalement, il devra appliquer sur ses revenus fonciers une dduction de 14% de la taxe foncire, des intrts demprunts et des travaux accomplis sur le bien lou.
183 184 185 186
cf. Affectation comptable dans le mme chapitre CE, 8 juillet 1998, arrt Meissonnier Rponse ministrielle publie au Joan du 23/9/2008 et commentaire dEric Roig, chercheur HEC Paris Thierry Andrier les socits civiles, ed. Litec Professionnel
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2.3.Protection des patrimoines La SCI est un moyen efficace de protection du patrimoine immobilier. Elle offre lopportunit de le protger vis vis des cranciers de lentreprise si celle-ci se trouve en difficult sauf si celle-ci se porte caution. Si le propritaire apporte son bien immobilier une SCI, il perdra ses droits rels sur limmeuble et deviendra propritaire de parts sociales de la socit, et donc seules celles-ci pourront tre saisies. De plus il est vident quen cas de saisie des parts par les cranciers, la liquidit de celles-ci sera relativement faible et ils seront soumis lagrment des autres associs pour cder leurs parts (par le biais dune clause dagrment dans les statuts). Par contre si limmobilier est inscrit au bilan de la socit exploitante, le patrimoine encourt le risque de servir de gage aux cranciers. Ils pourront alors le vendre pour se rembourser. 2.4.Les Plus-values Il sagit de lun des effets intressants de la SCI lors de la cession de lentreprise ou du dpart la retraite si le cdant souhaite conserver limmeuble professionnel alors mme que celui-ci est inscrit dans lentreprise. En consquence, il sera par principe soumis une taxation au titre des plus-values professionnelles. La SCI permet dviter cette question, les parts de SCI tant dans le patrimoine priv de lentrepreneur. De plus, sil le souhaite, lassoci pourra conserver la SCI et continuer louer les btiments lentrepreneur repreneur de cette faon il pourra dgager des revenus supplmentaires aprs son dpart. Il sagit donc dun outil de diversification intressant pour conserver ou augmenter son niveau de vie par exemple dans le cadre de la retraite. 2.5.Le financement Une SCI permet un entrepreneur qui ne pourrait pas financer ses locaux seul, de trouver des partenaires qui ont des fonds investir ou qui vont pouvoir augmenter la capacit demprunt de la SCI. Lors de la cration de la structure, ils deviendront associs 2.6.Gestion dune indivision de propritaires Comme nous lavons vu dans le chapitre sy rfrant, lindivision est un rgime relativement instable. Sil y a un secteur qui ncessite une grande stabilit, il sagit naturellement du monde des affaires. Les entrepreneurs ne peuvent se permettre de se retrouver dans la situation dlicate dune demande de partage tout moment. La SCI est un outil qui va permettre de rguler ses rapports. Nous avons dj tudi prcdemment cet aspect. Nous pouvons imaginer galement une situation o plusieurs entrepreneurs diffrents souhaiteraient acheter des locaux en commun, (ex : un immeuble avec un bureau chacun), la SCI est particulirement adapte galement pour assurer la gestion collective de limmeuble. Cette technique est souvent utilise dans les cabinets de mdecins. Dans ces cas-l, il est donc fortement conseill de constituer une SCI. 2.7.Transmission du patrimoine Comme vu prcdemment, la constitution dune SCI favorise une transmission sur mesure du patrimoine. Le mmoire traite de cette question dans le chapitre sy rfrant. Lors de
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lvaluation des parts sociales, pourra tre appliqu un abattement pour illiquit de lordre de 10 20% raisonnablement voire dans certaines situations 30%. 2.8.Les frais dacquisitions Alors mme que les frais dacquisitions de lentreprise sont dductibles si limmeuble est inscrit au bilan, il nen va pas de mme si limmeuble est apport par une SCI. Trois solutions sont envisageables pour dduire les frais dacquisition187 : - Faire opter la SCI lIS - Faire lopration en deux temps : Dans un premier temps limmeuble est inscrit au bilan pour dduire les frais dacquisition, puis dans un second temps, il faudra apporter limmeuble une SCI. A la sortie, la cession sera impose au rgime des plus-values professionnelles. Les parts sociales ntant pas amortissables le retrait sera tax selon la plus-value long terme.188 - Inscrire les parts sociales au bilan. Comme prcdemment, la sortie la cession sera impose au rgime des plus-values professionnelles. Les parts sociales ntant pas amortissables la sortie sera taxe selon la plus-value long terme. Suite cette tude, il convient de conserver lesprit que la SCI est un excellent outil pour lentrepreneur individuel, mais fiscalement lutilisation de la SCI peut tre un mauvais calcul. En effet, si lentrepreneur est fortement fiscalit lIR et quil finance le bien par le bien dun emprunt, la constitution dun SCI peut lui tre moins avantageuse financirement quune affectation de limmeuble au bilan. De plus depuis 2006, comme vu prcdemment pour lactif immobilier amortissable il existe un abattement pour dure de dtention calqu sur labattement pour dure de dtention des plus-values immobilires des particuliers. Donc lamortissement peut tre plus intressant quune constitution de SCI. Egalement, il faut garder lesprit que le dispositif dexonration des plus-values professionnelles pour les transmissions dentreprises individuelles avec engagement de conservation reste valable, alors que cette exonration ne sera pas applicable pour les SCI. b. Activit socitaire La constitution dune SCI a souvent t fortement recommande pour les socits. En effet, la constitution dune SCI lorsque lactivit est exerce par le biais dune socit prsente de rels avantages, mais la structures socitaires est certes trs intressante mais doit tre utilise dans des situations adaptes car elle prsente aussi certains dfauts. 1. La technique comptable : lamortissement
Amortir un bien prsente de rels avantages qui vont aboutir la plupart du temps la diminution de limpt ou un avantage fiscal :
187 188
Pascal Denos, Guide Pratique de la SCI, ed. Eyrolle cf. tableau ci-avant
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1.1.Lamortissement de limmeuble professionnel Si limmeuble figure au bilan, il sera amortissable. Lamortissement est une dprciation que chaque anne, lentreprise, met de ct en prvision du remplacement du bien (la valeur amortie est la valeur du bien diminue de cette dprciation). En matire immobilire, cette dvalorisation nest pas relle (un immeuble ne baisse pas forcment de valeur et selon le march le prix va augmenter) mais cet amortissement annuel reste dductible fiscalement. Comme vu prcdemment, les professionnels amortissent leurs immeubles gnralement sur une dure entre 20 et 30 ans, certains vont mme jusqu' 50 ans pour certains biens. Si lon retient 20 ans lentreprise pourra dduire 5% de la valeur des constructions (pour rappel, les terrains ntant pas dductibles). 1.2.Rcupration de la TVA Dans une activit professionnelle socitaire, contrairement la SCI, la socit dexploitation pourra rcuprer la TVA immobilire paye lors de lachat ou des constructions effectues. 1.3.Protection du patrimoine personnel Si un bien est inscrit au bilan dune socit de capitaux, les dettes affrentes limmeuble ne pourront affecter le patrimoine priv des associs. En effet leur responsabilit est limite au montant de leurs apports. Dans le cas dune SCI, les associs sont indfiniment responsables de la dette sociale : en dautres termes, si une dette chue du patrimoine immobilier ne peut tre rembourse, les associs seront garants de la dette sur leur patrimoine personnel. 1.4.Dduction des frais de limmeuble Comme vu prcdemment les frais dacquisition et les charges de limmeuble sont totalement dductibles dans le cadre dun amortissement. Les SCI lIR ne peuvent pas dduire les frais dacquisition. 1.5.Elargir les capacits de financement de la socit Apporter un bien immobilier une socit, en principe, donne des garanties financires suprieures pour les investisseurs ou les tablissements de crdit qui seraient amens apporter des financements lors de la vie de la socit. 1.6.Pacte Dutreil Le pacte Dutreil est un dispositif qui permet de diminuer de 75% lassiette de limpt lors dune transmission titre gratuit dune socit soumise lIS sous certaines conditions. Le bnfice de ce dispositif est rserv une socit dont lactivit est commerciale, artisanale, agricole ou librale. Ce nest pas la SCI ou le bien directement qui va bnficier du pacte Dutreil mais la socit commerciale dexploitation qui dtient les parts de SCI ou qui a immobilis limmeuble. Il sapplique aussi bien aux titres de socits189 quaux entreprises individuelles190. Dans le cadre dune socit si limmeuble a t apport la socit, il sera transmis avec cette rduction.
189 190
Art. 787 B du Code gnral des Impts Art. 787 C du Code gnral des Impts.
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Pour bnficier du rgime fiscal de faveur, il est ncessaire de souscrire deux engagements de conservation des titres mais diffrents niveaux: - Tout dabord un engagement collectif de conservation des titres doit tre souscrit pour une dure minimale de deux ans par au moins deux associs. - Dans un deuxime temps doit tre souscrit un engagement individuel de conservation des titres par les hritiers ou donataires au moment du dcs ou de la donation. Il a une dure de 4 ans qui commence courir la fin de lengagement collectif. Lengagement collectif doit porter sur au moins 34% des titres sil sagit dune socit non cote, et 20% sil sagit dune socit cote. Uniquement les titres inclus dans lengagement collectif pourront bnficier de la rduction de droits de mutation. Lun des hritiers, donataires ou lgataires, ou lun des associs ayant souscrit lengagement collectif de conservation des titres doit exercer une fonction dirigeante dans la socit pendant la dure de lengagement collectif et pendant les trois ans qui suivent la date de la transmission (dcs ou donation). Par exception, mais dans la pratique trs utilis, l'engagement collectif sera rput acquis lorsque les parts ou actions dtenues depuis deux ans au moins par le dfunt ou le donateur seul ou avec son conjoint ou le partenaire avec lequel il est li par un PACS et si une de ses personnes a exerc depuis plus de deux ans dans la socit concerne son activit professionnelle principale ou une fonction relle de direction. Le texte n'impose donc pas que les conjoints ou partenaires de PACS soient tous les deux associs dans la socit ou y exercent tous les deux une activit pour que le pacte soit rput acquis. Seul l'un d'eux doit remplir les conditions. De plus, il faut souligner que le choix du rgime matrimonial des poux est sans consquence. Si l'engagement collectif de conservation est rput acquis, les hritiers, donataires ou lgataires n'ont pas a le poursuivre jusqu' son terme. Le pacte Dutreil qui reste encore tonnamment ignor par certains professionnels est un avantage fiscal indniable de la socit lIS.191 La SCI elle-mme seule, tant une socit patrimoniale est hors du champ dapplication de ce texte et donc elle ne pourra pas bnficier de ce dispositif, seule la socit dexploitation le pourra. 1.7.Application de lexonration partielle en cas de dpart la retraite192 A certaines conditions de cession, de direction et galement de dpart la retraite, le montant de la plus-value ou moins-value sera diminu d'un tiers par anne de dtention au-del de la cinquime anne. En consquence, une exonration totale des titres au terme de huit ans sera applicable (hors prlvements sociaux). Le dlai de dtention ne commence qu'au 1er janvier 2006 et donc les abattements ne seront donc applicables qu'aux cessions ralises aprs le 1er janvier 2012, l'exonration totale n'intervenant que pour les cessions postrieures au 1er janvier 2014.
Pour plus de prcisions, vous pourrez trouver tous les dtails supplmentaires sur le pacte Dutreil dans le Memento Francis Lefebvre Fiscal ou Patrimoine. 192 Article 150-0 D BIS du CGI
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La plus-value imposable est soumise une taxation forfaitaire de 19% + 12,3% de prlvements sociaux. Quand le titulaire enregistre une moins-value sur certains titres, cette moins-value peut tre impute sur les plus-values imposables de mme nature de l'anne en cours, et en cas d'excdent, des dix annes suivantes. Si limmobilier est log dans la socit dexploitation il pourra bnficier de ce dispositif. 1.8.Simplicit de gestion Tout le formalisme de la SCI ne sera pas appliquer, comme par exemple la tenue des assembles gnrales, les baux spcifiques, la comptabilit particulire. Il suffira de respecter celui impos la socit dexploitation. 1.9.La vente de la socit peut tre plus complexe Dtenir un bien immobilier lactif dune socit peut tre un atout mais galement peut handicaper la cession de celle-ci. En effet, le repreneur peut ne pas tre intress par les locaux et le repreneur peut avoir des problmes pour financer le cot de limmeuble qui va augmenter le prix de cession de la socit. 2. Possession par le biais dune SCI Ayant dj tudi par comparaison certains aspects de la possession par SCI, nous dvelopperons brivement essentiellement lavantage non traditionnel (fiscal), les avantages classiques seront traits dans une partie spcifique ci-aprs.193 Le principal intrt du montage est dviter la taxation de la plus-value professionnelle lors du retrait du bien de la socit (par exemple lors de son dpart la retraite). Nous rappelons comme vu prcdemment que si le bien est dtenu par une SCI, fiscalement la socit dexploitation pourra dduire les loyers.
B. Objectifs classiques professionnel et SCI
de
la
conjugaison
entre
patrimoine
a.
Prparation de la transmission
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Cf. Chapitre III, sous-section 1, B. Objectifs classiques de la conjugaison patrimoine professionnel et SCI
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1. Familiale La constitution dune SCI permet de ne pas favoriser les enfants non repreneurs de lentreprise. Lentreprise sera transmise lenfant repreneur et les autres recevront des parts de socits civiles immobilires par donation-partage ou testament vitant ainsi les risques dindivision conduisant au risque de la vente de lentreprise. 2. A des tiers Comme vu prcdemment lors dune cession des tiers limmobilier nest que rarement productif pour la socit. Un bien immobilier plac dans une SCI peut tre un avantage car cela diminuera le prix de cession de la socit dexploitation et donc elle sera susceptible dintresser un plus grand nombre de repreneurs. b. Protection du patrimoine familial
1. Mthode initiale la SCI En cas de difficult de lentreprise familiale et douverture dune procdure collective son encontre, les immeubles professionnels peuvent tre protgs par la socit civile faisant obstacle par lintermdiaire de la personnalit morale diffrente de la SCI. Cependant si le juge estime quil y a confusion des patrimoines entre la SCI et la socit dexploitation ou sil estime que la SCI est fictive, il pourra tendre la procdure celle-ci. (Un des exemples courant est le cas des loyers survalus.) 2. La dclaration dinsaisissabilit concurrente de la SCI194 Actuellement une autre technique dj voque brivement, fait concurrence la SCI sur ce point : La dclaration dinsaisissabilit.195 Instaur par la loi pour l'initiative conomique du 1er aot 2003 (loi Dutreil), la dclaration dinsaisissabilit permettait, lorigine, l'entrepreneur individuel de protger son domicile de ses cranciers professionnels, en le rendant insaisissable, par une acte notari. La loi de modernisation de lconomie du 4 aot 2008 appele couramment loi LME a permis dtendre cette possibilit tous les biens immobiliers non professionnels. L'insaisissabilit bnficie aux personnes physiques immatricules un registre de publicit lgale caractre professionnel (registre du commerce et des socits, rpertoire des mtiers, registres artisanaux) et celles exerant une activit professionnelle agricole ou indpendante (commerants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professions librales). Cette facult est offerte lentrepreneur pour protger sa rsidence principale ainsi que sur tout bien immobilier, bti ou non, qui ne sont pas affects un usage professionnel. Lorsque l'immeuble est usage mixte professionnel et d'habitation, seule la partie affecte l'habitation fait l'objet de la dclaration.
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En complment Cf. Chapitre 1, III. Partie les risques juridiques pour laspect y rfrent L 526-1 et 526-2 du code de commerce
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Bien sr, l'immeuble devient insaisissable uniquement l'gard des cranciers professionnels de l'entrepreneur et pour les dettes nes aprs la publication de la dclaration d'insaisissabilit la conservation des hypothques. Naturellement, seules les dettes de l'entreprise sont concernes et non les dettes personnelles. Cette insaisissabilit prend fin lors du dcs de l'entrepreneur, la fin de lentreprise, en cas de renonciation ou si lors du partage du divorce, le logement n'est pas attribu l'entrepreneur. La dclaration d'insaisissabilit est tablie par un notaire, publie au bureau des hypothques et mentionne dans un registre de publicit lgale caractre professionnel ou dans un journal d'annonces lgales pour les personnes non tenues de s'immatriculer (par exemple les agriculteurs). La procdure prsente lavantage dtre peu complexe et peu couteuse. L'insaisissabilit du bien n'empche pas de le vendre. Dans ce cas, le produit de la vente est galement insaisissable pour un dlai d'un an sil a pour objet dacheter un nouveau bien immobilier usage non professionnel. Cet achat ncessitera une simple dclaration de remploi des fonds et dorigine des deniers mais galement une nouvelle dclaration d'insaisissabilit dans l'acte d'acquisition. Le nouveau bien achet restera insaisissable hauteur de la somme provenant de la vente du prcdent. Si lactivit de lentreprise continue aprs lacquisition de limmeuble, il est la plupart du temps prfrable de faire une nouvelle dclaration dinsaisissabilit pour protger lensemble du bien si la valeur du remploi ne comprend pas tout le prix de lachat. La doctrine ainsi que les notaires se sont largement intresss ce mcanisme et dans les premiers temps, lune des interrogations que se posaient lensemble des professionnels tait : Est-ce que le dispositif de la dclaration dinsaisissabilit est extensible aux SCI ? Une rponse ministrielle de 2005196 a mis fin la polmique, en rappelant quune personne tablissant sa rsidence principale dans un immeuble possd par une SCI ne pouvait pas bnficier de la dclaration dinsaisissabilit car elle nest titulaire que des parts sociales. c. Lobtention de revenus fonciers (location)
La socit civile immobilire appartenant un associ peut mettre disposition de la socit dexploitation ou de lentreprise un immeuble en contrepartie dun loyer aux conditions du march.197 Le dirigeant qui est galement associ de la SCI dgagera un revenu foncier supplmentaire, il pourra dduire les charges immobilires et sous certaines conditions il pourra dduire les intrts demprunts (cf. ci-avant dans le mme chapitre). En effet le recours lemprunt pour lacquisition de limmobilier dentreprise est plus que courant, et dans la pratique la plupart du temps le loyer est dtermin en fonction de lemprunt, chose comprhensible et logique. Mais si lon veut viter toute sanction judiciaire (par exemple dans le cas de procdure collective) entrainant une remise en cause des avantages de la SCI, le montant de lemprunt devra tre calcul en fonction des loyers que pourrait percevoir rellement la SCI. En pratique, lon oublie trop souvent que le prix du loyer doit rellement correspondre ltat du march. De plus une fois la retraite le dirigeant pourra conserver la SCI et louer le bien son ancienne socit lui procurant ainsi un revenu supplmentaire.
196 197
JOAN du 5 avril 2005 p. 3540, n52819 cf. Ci-avant dans le mme chapitre et cf. Chapitre 2, IV, Les particularits des locations par le biais de la SCI
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C. La cession du bien immobilier professionnel a. Cession du bien professionnel dune socit commerciale une SCI Sortir un bien immobilier dune socit commerciale est une opration complexe et coteuse. Cela peut tre loccasion dapporter le bien une socit civile immobilire Nous pouvons donc effectuer un retrait direct (total) du bien immobilier ou un retrait progressif. La SCI peut acheter la pleine proprit mais il faudra payer les frais de notaire (entre 6 et 8%) et solder les plus-values professionnelles qui peuvent tre relativement lourdes. Plusieurs solutions doptimisation sont envisageables : Une optimisation possible est lutilisation des comptes courants de la socit commerciale : les associs utiliseront leur compte courant dans lintrt de la SCI. - premire solution : les associs apportent leurs comptes courants la SCI et celle-ci rachte les murs. - une autre solution est de faire acqurir le bien directement par les associs qui lauront achet avec le solde de leur compte courant. Les associs peuvent galement rduire le capital de la socit en annulant les parts de lassoci qui dsire reprendre le bien immobilier. Lopration sera taxe au rgime des plusvalues professionnelles, la taxe de publicit foncire sera galement exigible (0.715%) et un droit de partage de 1.1%198 sera d sur lactif net de limmeuble. Si limmeuble est attribu une personne autre quun associ les droits de mutation classiques seront exigibles la place du droit de partage. (5% pour une SCI) Une fois limmeuble recueilli dans leur patrimoine priv, ils feront apport la SCI. Si la SCI est impose lIR, la SCI sera exonre de droit denregistrement et seulement un droit fixe sera exigible (375 ou 500 euros selon que le capital soit infrieur ou suprieur 225 000). Il faut prciser que si la constitution dune SCI est envisage, alors mme que lentreprise ou la socit propritaire de ou des immeubles avant lopration est en difficult et que par consquence les dirigeants cherchent mettre le bien labri , les cranciers pourront agir judiciairement par le biais de laction oblique ou de laction paulienne199 afin de dmontrer que la mise en socit a t ralise dans le but dextraire les biens immobiliers du patrimoine qui aurait d leur servir de gage. La mise en socit civile du bien conjugue avec la situation dlicate de la socit dexploitation au moment de la constitution de la socit suffira gnralement tablir la fraude et le caractre artificiel du montage. b. Cession de parts sociales ou vente de limmeuble de la SCI
Nous avons tudi la sortie de la SCI dans un chapitre spcifique mais il convient de faire un point ici sur la vente de limmeuble. En effet souvent lors de son dpart, le dirigeant afin de dgager des liquidits souhaite cder le bien immobilier contenu dans la SCI. Ds lors il faut
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2.5% au 1 janvier 2012 Articles 1166 et 1667 du code civil
er
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comparer les diffrents rgimes car il se pose une question : Vaut-il mieux vendre limmeuble ou cder des parts de la SCI ? Le choix va se dterminer essentiellement selon le cot de lopration pour lacqureur et le vendeur. Deux impts sont exigibles dans les deux cas : des droits denregistrement et une plus-value taxable.200 SI la SCI est lIR201 :
Premire possibilit, la vente de limmeuble en direct : Elle engendre un droit denregistrement de 5.09% et une plus-value immobilire des particuliers. (19% au titre de la plus-value et 12.3% au titre des prlvements sociaux) Deuxime possibilit, la vente des parts : Elle entrainera des droits denregistrement 5% (socit prpondrance immobilire) et une plus-value immobilire des particuliers si lassoci est une personne physique et une plus-value immobilire professionnelle si les parts sont inscrites au bilan dune socit. Si la SCI est lIS :
Premire possibilit la vente de limmeuble : elle engendre un droit denregistrement de 5.09% et une plus-value immobilire professionnelle. Les socits de participation peuvent bnficier dun rgime spcifique taux rduit. Deuxime possibilit la vente des parts : elle entrainera des droits denregistrement 5% (socit prpondrance immobilire) et une plus-value professionnelle. Le redevable de la plus-value est le vendeur et le redevable des droits denregistrement est lacqureur. Comme nous le voyons, la cession de parts sociales est lgrement moins onreuse pour lacqureur, mais il faut que celui-ci souhaite acqurir une socit civile et non un bien en direct car sinon il devra sortir le bien de la SCI. D. Des possibilits alternatives offertes avec la SCI a. le bail construction La SCI a la possibilit de faire btir les immeubles ncessaires par le biais dun bail construction. La SCI achtera un terrain et le louera contre un loyer faible une socit dexploitation qui construira ses frais limmeuble selon les consignes dfinies par les associs de la SCI. A lissue du bail, les btiments deviendront la proprit de la SCI et ce sans indemnit (une indemnit peut tre nanmoins prvu). Les loyers et lattribution gratuite en fin de bail seront imposs dans la catgorie des revenus fonciers si la SCI est lIR. Mais la socit civile immobilire prend toute sa dimension sil y a revente du bien la fin du bail. Dans la possession en direct il y a deux plus-value qui seront dues : une pour le terrain et une pour la construction. La dure de dtention pour labattement de 10% par an partir de la
Rgime applicable en juillet 2011 Dans le cadre de la plus value immobilire des particuliers, il ne faut pas lapplication des divers abattements et en particulier de labattement pour dure de dtention
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5eme anne est calcule partir du jour de lacquisition pour le terrain mais au jour de la fin du bail pour les constructions. En consquence, une forte taxation au titre de la plus-value peut tre due sur la construction. Or, il existe une solution : Si le terrain est apport la SCI et que conjointement le bail construction est conclu entre la SCI et la socit dexploitation, en cas de cession au bout de 15ans partir la constitution de la SCI les parts seront exonres de plus-value (abattement de 10% par partir de la 5me anne) et cela mme pour la partie construction. Pour gommer la plus-value, une autre solution peut tre envisage, la donation de limmeuble ses enfants avant la cession mais il ne faut pas oublier que lors du retour de la construction, des revenus fonciers importants seront dclarer par les enfants. b. Le crdit-bail Le crdit-bail permettra de financer limmeuble social non affect lhabitation cest dire des locaux professionnels. La plupart du temps, ce type de financement est utilis lorsque lassoci ne peut financer lui-mme le crdit et na pas les garanties ncessaires pour celui-ci. Pendant la dure du montage le crdit preneur qui est le crancier reste le propritaire du bien, donc il bnficie dune garantie parfaite. Il conclut avec une SCI un crdit-bail, qui est une forme de location du bien financ, au terme de laquelle par le biais dune leve doption, celle-ci aura la possibilit dacqurir le bien un prix prdtermin (valeur rsiduelle). La valeur rsiduelle est le plus souvent gale la diffrence des sommes que reprsente le prix dacquisition au moment de la conclusion du crdit-bail et la somme des redevances perues par le crdit bailleur. Ce type de financement est courant pour limmobilier dentreprise. Montage prconiser :
Le chef d'entreprise constitue une SCI
Un crdit bail est conclu entre la SCI(crdit-preneur) et le propritaire des locaux (crdit- bailleur)
La SCI sous-loue l'immeuble la socit sous la forme d'un bail commercial (loyer avec valeur relle locative)
Durant la dure du montage, le crdit-bail offre la possibilit de financer totalement le bien. La SCI obtient des revenus grce la sous location mais elle a paralllement des charges
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constitues par les loyers (nomm aussi redevances dans le cadre de cette opration) du crdit bail car elle nest pas propritaire du bien. Le crdit bailleur est gnralement une banque. Un crdit-bail est constitu pour une dure comprise entre 7 et 20 ans. La SCI aura le choix entre deux types dimposition, soit lIS, soit les BNC (locaux nus) ou les BIC (locaux meubls). Pour la jurisprudence qui conforte la position doctrinale, il sagit de BNC ou BIC accessoires car il sagit dune sous-location et donc par incidence elle ne sera pas soumise au rgime des revenus fonciers qui est rserv aux propritaires. Cela implique deux consquences importantes : - Au niveau de lISF le bien ne sera pas considr comme un bien professionnel et donc devra tre comptabilis dans la base taxable. - Mais surtout sil y a dficit (situation la plus courante) des BNC, il ne sera pas imputable sur le revenu global. La seule possibilit offerte est de reporter celui-ci sur lensemble des bnfices de mme nature dans la limite de 5 ans. Il faut prciser que la SCI est souvent dficitaire car le prix du crdit-bail correspond un financement alors que la location doit tre effectue au prix du march locatif. La seule solution pour viter un risque fiscal est lallongement de la dure du crdit-bail afin dviter un dficit. (Ladministratif aura tendance considrer de fait que la cration du dficit a t lobjectif principal) A la fin du crdit la SCI aura le choix de lever loption ou non.
Droit de mutation sur le prix de cession (5.09%)
rintgration dans les bnJices de la diffrence entre les loyers pays et l'amortissement qui aura pu tre pratiqu
consquences de la leve de l'option: la SCI devient proprittaire
La SCI change d'activit
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Si la SCI lve loption, elle devient propritaire du bien. Par consquence, en cas de revente des locaux, dfaut dun SCI, pour le calcul de la plus-value, il faudra prendre comme point de dpart le jour celle-ci (la leve doption). A contrario, si une SCI est interpose le calcul de la plus-value taxable prendra en compte la dure totale de dtention des parts et pourra bnficiera dun abattement pour dure de dtention. Il convient dtre prudent au moment et sur les consquences de la leve doption, la SCI va changer dactivit, elle passera ce moment l dune activit de sous location une activit de location, si elle est lIR elle sera dsormais soumise au rgime des revenus fonciers. c. Lutilisation de lusufruit temporaire 1. Dgager des liquidits (vente)
Nous sommes toujours dans lhypothse o la SCI dtient limmobilier dentreprise. Ds lors pour dgager des liquidits, pourquoi ne pas effectuer une cession dusufruit temporaire ? Cette solution prsente de nombreux avantages et permettra une meilleure dissociation du patrimoine professionnel et du patrimoine priv. Il sagit dune mutation titre onreux, pour lvaluation des parts, les parties peuvent donc opter pour la valeur dun usufruit conomique202 ou la valeur de lusufruit temporaire lgal (23% par tranche de 10 ans). La possibilit tant permise par la loi dans ce cas, la premire mthode semble une meilleure optimisation du montage. La cession de lusufruit temporaire peut concerner limmeuble ou les parts de la SCI. 1.1. Cession de lusufruit temporaire des parts de la SCI La SCI dtient limmeuble en pleine proprit et la socit dexploitation dtiendra la nueproprit des parts de la SCI. On peut sinterroger lgitimement sur lintrt du montage. En effet, la socit dexploitation devra continuer payer un loyer et elle aura simplement droit au bnfice de la SCI qui correspond au loyer vers. De plus si lon se rfre la jurisprudence du Conseil dEtat, ce montage est particulirement dangereux et pourrait tre considr comme un acte anormal de gestion de la socit.203 Labus de droit est galement trs proche car lavantage est quasi-uniquement fiscal et la justification civile sera difficile : en effet, lusufruit des parts sociales sera amortissable et lentreprise rduira en consquence son bnfice et donc son IS. Sauf situation particulirement adapte nous pouvons donc dconseiller ce montage qui prsente plus de risques que davantages.
202 203
Pour le calcul cf. technique du professeur Aulanier dans le chapitre 2, V, B. La SCI et la gestion de droits dmembrs CE, 27 octobre 1989 n61422
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1.2
Usufruit temporaire de limmeuble
Ce montage est plus scuritaire. Lintrt civil est bien plus concret. Par contre la situation restera dangereuse au niveau de labus de droit si la socit dexploitation dcide de dduire les intrts demprunts du prt. En effet dans ce cas, lentreprise versera un capital et naura plus de loyers verser. (Intrt civil : meilleur gestion par exemple). Elle peut mme donner le bien location pendant la dure de lusufruit. Lusufruit sera amortissable204. Pour la SCI, un capital a remplac des revenus. Elle pourra capitaliser celui ci. Par exemple : Si une SCI place ce capital sur un contrat de capitalisation en euros 4% garantis. Avec une hypothse de valorisation de lusufruit temporaire pour 10 ans 400 000 au jour de la cession temporaire. Elle rcupra environ 16 000 euros par an. A la sortie de lusufruit temporaire, le contrat de capitalisation reprsentera plus de 560 000euros. Le contrat de capitalisation lui bnficie dune fiscalit attractive. Au bout de 10 ans la SCI rcuprera lusufruit en franchise de droits.
Nous voyons bien ici que lintrt du montage est intressant : il permet de rduire limpt grce lamortissement et permet galement, sans prendre de risques, grce un placement scuritaire, davoir un rendement proche de la location. Nous prconisons un placement sans ou avec peu de risque, mais selon le profil une gestion plus dynamique peut tre envisage. Mais il faudra veiller respecter une certaine prudence sagissant du patrimoine professionnel. Dans ce cas, une des solutions les plus adaptes pour une SCI est le rinvestissement en direct ou par lintermdiaire dun contrat de capitalisation est la dtention de parts de SCPI qui alliera lavantage dun rendement dynamique et scuritaire. De plus cet investissement permettra dobtenir des revenus pour la socit civile et respectera totalement le cadre de la SCI. Il faut prciser que si la socit dexploitation est lIS, lamortissement sera dtermin selon son propre rgime elle, peu importe que la SCI soit lIS ou lIR205. Labus de droit ne pourra pas en principe tre retenu car la transformation de loyers en capital nest pas sanctionne en tant que tel, lopration ntant pas dans le but dluder limpt. Nanmoins si un intrt civil est difficile trouv pour les associs de la SCI, il est prfrable de conseiller dans le montage, que les associs de la SCI, ne soient identiques ceux de la socit dexploitation.206
204 205 206
CE 4 avril 1979, 7 et 9 n8153 et doctrine administrative 1 mai 1990 DGI 4 D-123 Article 238 bis K du CGI Henry Royal, socit civile de famille, ed. EFE
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2. I.S.F. La SCI tant transparente (ou plus exactement semi-transparente), les biens dtenus par celleci sont prendre en compte proportion de la participation de chaque associ dans le capital social pour lassujettissement lI.S.F.. Seul lusufruitier est redevable de cet impt donc cder lusufruit temporairement constituerait en thorie une stratgie dvitement de lISF, mais les biens professionnels ne sont jamais prendre compte pour calculer la base taxable. Pour savoir si le bien doit tre dclar, il convient de regarder laffectation conomique et non laffectation comptable, condition que lassoci de la SCI soit lactionnaire de la socit. Il faut galement rappeler que pour lISF, si le bien est possd par une SCI, un abattement pour illiquit des parts pourra tre appliqu.207 3. Socit dexploitation et optimisation de la sortie Plusieurs aspects de ce point ont t abords prcdemment, nous viendrons donc juste prciser les effets du mcanisme si un associ lors de sa sortie dsire rcuprer un bien. Si le bien est inscrit au bilan de la socit, il faudra sortir limmeuble ce qui emportera une imposition des plus-values. Alors que si une cession dusufruit temporaire a t effectue, il suffira danticiper la sortie lors de la cession initiale ou dattendre lextinction de lusufruit. Au terme, lusufruit rejoindra la nue-proprit et cela en franchise de droit alors que la socit durant sa dure de possession du droit rel, aura pu user de toutes les possibilits attaches a celui-ci. Si le terme est calcul avec le dpart du dirigeant, lavantage fiscal procur est vident, il sagit donc dune utilisation attractive de lusufruit temporaire. Comme nous venons de le voir, la combinaison SCI et usufruit temporaire procure de nombreux avantages. Souvent prconise par les conseillers en gestion de patrimoine, elle est trop souvent nglige par les notaires et devrait tre envisage plus rgulirement. Dans ce type de montage, le rle du professionnel tant essentiel, ce constat est donc regrettable.
Sous-section 2: La cration de parts catgorielles Le Code civil dispose que les droits de chaque associ dans le capital social sont proportionnels ses apports lors de la constitution de la socit ou au cours de lexistence de celle-ci 208. Concrtement, le texte parle dune proportionnalit entre lapport et la proportion de parts rceptionnes en contrepartie. Le texte reste obscure sur les droits attachs ses parts sociales et donc a priori rien ninterdit la cration de catgorie de parts sociales avec des droits attachs diffrents, afin doptimiser certains mcanismes. La cration de parts catgorielles (galement appele catgorisation des parts ou modulation des droits sociaux) permet donc dmettre des droits sociaux diffrents au titulaire en fonction de ses parts. Comme la rappel Laurent Grosclaude, Matre de confrence lUniversit Toulouse I Capitole, La cration de parts sociales catgorielles au sein des socits civiles permet dintroduire un marqueur qualitatif, li la nature du droit social dtenu, et ouvre des
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Pour rappel 10 20% est raisonable Article 1843-2 al.1 du code civil
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perspectives nouvelles de dconnection du pouvoir et du capital 209 Lapplication de ces techniques se trouvera particulirement intressante dans des schmas de transmission familiale ou de groupement de professionnels. Mais la libert nest pas totale il sagit dun outil doptimisation et non de contournement du droit qui bnficie certes dune grande libert mais qui reste indirectement encadr. Il nest pas utile de rappeler des points dj voqus dans ce mmoire comme les dtails de larrt De Gaste qui stipule quon ne peut priver statutairement le nu-propritaire de participer aux dcisions (convocation aux assembles) mme si lusufruitier dispose du droit de vote. Il convient de rappeler pour comprendre le 1er alina de larticle 1844 du code civil qui est dordre public. Si une part est greve d'un usufruit, le droit de vote appartient au nupropritaire, sauf pour les dcisions concernant l'affectation des bnfices, o il est rserv l'usufruitier. . En consquence si lon suit la position de larrt De Gaste sur cet article, ce qui est obligatoire, ce nest pas le droit de vote mais la participation aux assembles. Il est galement utile de prciser que toutes parts catgorielles lonines seront prohibes. En revanche une rpartition ingale des bnfices trouvera son application dans cette technique, de mme quune ventuelle attribution prfrentielle (il convient dtre attentif au risque de requalification en donation indirecte). Longtemps dcrie doctrinairement, la cration de parts catgorielles ne fait plus aujourdhui aucun doute quant sa validit. Il est rappeler que la socit civile est relativement souple et na de limites contractuelles que celles imposes par le droit des socits, les spcificits chaque typologie de socit et le Code civil. La loi ne prvoit pas directement la possibilit de crer des parts catgorielles, pourtant la cration de ce type de parts ne porte plus contestation. En consquence, les possibilits offertes par la cration de parts catgorielles dans les socits civiles peuvent tre relativement intressantes. A. Les possibilits offertes par la catgorisation des parts sociales La cration de parts catgorielles va permettre datteindre certains objectifs de manire adapte et souvent plus avantageuse que dautres techniques. Par exemple, par opposition au dmembrement, lapplication de cette technique va permettre dobtenir un rsultat quivalent avec plus de souplesse. Ce qui ouvre un potentiel intressant cette technique statutaire. Tout dabord cette technique va permettre de dissocier pouvoir et capital. Certaines parts pourront se voir attribuer un droit aux dividendes suprieurs ou un droit aux dividendes prioritaire, major voire fixe. Egalement, les associs pourront se voir allouer des parts avec un droit de vote suprieur (ou infrieur) aux autres, un droit de vto, voire un droit de vote permettant de trancher une dcision. La notion de pouvoir est plus quimportante dans la vie dune socit et la capacit davoir plus de poids dans les prises de dcisions affecte ncessairement la vie sociale de la SCI et donc lavenir de la socit. La cration de parts catgorielles va permettre un vritable contrle de la socit. La notion de pouvoir est souvent sous-value dans une socit par rapport la valeur conomique, or cette notion peut-tre trs importante. On retrouve ce genre de problmatique avec les montages de holding qui permettent davoir le contrle de la socit avec un investissement de base faible par rapport au pouvoir accord du fait de leffet
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Laurent Grosclaude, Les parts sociales catgorielles dans les socits civiles, Droit & Patrimoine Juin 2011
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de levier juridique associ. Ce schma de dissociation entre capital et contrle peut se rencontrer, en particulier dans des problmatiques de transmissions familiales ou dentreprise. Illustration pratique : Monsieur Michel L. veut transmettre les locaux de lentreprise familiale ses deux enfants Laurent G. et Nicolas E. Or Nicolas est le futur repreneur et travaille dans cette socit alors que Laurent est un mdecin qui na pas besoin de disponibilits. Par le biais dune SCI avec part catgorielles, le pouvoir va tre transmis lenfant probable futur repreneur sans dfavoriser lautre dans la future succession du pre.
Il est vident que la SCI avec parts catgorielles avec sa facult de dissociation pouvoir / capital se retrouve en concurrence directe avec les holdings sur ce point, sil est lunique objectif de la transmission. Lapplication de la catgorisation des parts permet de transfrer le pouvoir sans lser les autres enfants. Les parts catgorielles permettent aussi de supprimer le droit de vote mais temporairement, un droit de vote supprim dfinitivement sera prohib210. En revanche il est autoris de limiter celui-ci en excluant certains types de dcision ou en limitant lexclusion dans le temps. Certaines parts peuvent aussi se voir attribuer un droit de vote renforc. Sur un plan patrimonial, certaines parts pourront se voir attribuer des prrogatives lors de la vie de socit : prlvement dun immeuble, droit de reprise dun immeuble major ou minor. Un des avantages qui peut tre procur rside aussi en un droit prfrentiel de souscription des parts alors que cette possibilit na pas t prvu par le Code civil. Lune des options intressantes offertes par la catgorisation des parts rside dans la possibilit attache certaines parts de pouvoir nommer le ou les dirigeants de la socit211. Il est prciser que les remarques appliques dans cette partie sont applicables pour la plupart toutes les socits civiles quelques exceptions prs. B. Evaluation des parts et cot fiscal de cette technique Afin de comprendre lvaluation dune part catgorielle, il convient de faire le point sur lvaluation dune SCI. a. Evaluation de la SCI Lvaluation dune socit civile immobilire, socit patrimoniale par excellence, dpendra essentiellement de la valeur des actifs (en fonction des valuations immobilires) quelle
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Cour de Cassation, 9 fvrier 1999, arrt Chteau dYquem Laurent Grosclaude, les parts sociales catgorielles dans les socits civiles, Droit & Patrimoine Juin 2011
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dtient en corrlation avec le passif qui dpend de la structure sociale tout en tenant compte des rserves, dventuels reports, ect. On parle alors de valeur mathmatique. Cette analyse commerciale semble logique, mais lon peut utiliser des techniques plus volues. Ainsi lon pourra citer une technique dgage par le Conseil dEtat qui consiste en une valuation par comparaison avec dautres transactions de titres ou de socits comparables condition quivalente et chelle de temps acceptable. Nanmoins, il convient de prciser que cette dernire technique certes peut tre utilise mais elle risque dtre peu corrlative avec la composition dune SCI. En effet, limmobilier a fluctu ces dernires annes la baisse lors de la crise comme la hausse la plupart du temps depuis 15 ans. Or si lon excepte un phnomne de stabilisation du march ces derniers mois, cette technique est difficilement applicable. De plus, comment comparer des immeubles la plupart du temps diffrents selon cette technique ? Cette mthode semble plus adapte aux socits commerciales. Il semble logique de retenir la valeur mathmatique (actif, passif) en rajustant la valeur des immeubles en ajoutant quelques critres : Le rendement locatif, la spculation, le potentiel de la zone gographique et du bien lui-mme. Il est rappeler quun abattement de 10 20% (voir 30% dans certaines situations) pour non liquidit des parts peut tre appliqu. b. Evaluation des parts catgorielles Lvaluation de laugmentation ou de la baisse de prrogatives attaches aux parts est particulirement complexe. En effet comment valuer la perte ou la cration dun droit ? Surtout quand les droits attachs ne sont pas les mmes. La doctrine essaye de rpondre la plupart du temps avec des quations savantes que lon peut retrouver dans les diverses publications ou ouvrages. Il est vident quil est plus facile de dterminer le prix dune part laquelle est attache une prrogative conomique. On va alors dterminer la valeur de chaque part en fonction de lavantage financier accord. Le vritable problme va se poser dans lvaluation dun avantage politique. Comment dterminer la valeur dun droit de vote ? La doctrine semble se positionner par dduction larticle L 228-1 du code de commerce pour une valuation double ou triple dune action avec droit de vote une action sans droit de vote. On peut en dduire le mme systme pour les parts sociales. Pour prcision, le titre sans droit de vote, a droit en principe a un versement de dividende prioritaire. En labsence de texte clair et prcis, il convient dtre vigilant sur cette mthode dvaluation. Mais alors quune mthode peu vidente se dgage pour le droit de vote, comment valuer les autres droits sociaux moduls ? La rponse est incertaine. La doctrine saccorde sur une chose fort logique : la valeur de la part catgorielle correspond la valeur dune part classique minore ou majore des droits sy rfrant. Et donc il faut valuer individuellement chaque prrogative diffrente par catgorie212, en raisonnant ainsi le risque dapproximation sera attnu.
Laurent Grosclaude, les parts sociales catgorielles dans les socits civiles, Droit & Patrimoine Juin 2011 / Ludovic Sanchez, la catgorisation des parts sociales de socits civiles
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En consquence de lanalyse opre, nous voyons sans difficult, la complexit de lvaluation des parts catgorielles mais aussi que la multiplicit des prrogatives accordes sur un type de parts augmente le risque dapproximation du prix. Il est noter quun prix peut tre diffrent en fonction de lintrt que porte un possible acqureur. Ainsi, un acqureur (peut-tre dj associ dans la socit) pourra viser le contrle par le biais de parts catgorielles qui lui reviendront en principe moins cher acheter que des parts classiques. c. ISF Concernant lISF, il ne faut pas raisonner par analogie avec le dmembrement, mme si la part ne distribue pas de dividendes, il faudra la dclarer pour lISF, et elle sera exonre dans les mmes conditions quhabituellement (bien professionnel, ). Dans la plupart des cas, les parts catgorielles de SCI seront donc comptabiliser dans la base taxable de lISF.
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CONCLUSION
Aprs cette tude, il est incontestable que la socit civile, dont singulirement la socit civile immobilire, constitue un excellent outil de gestion de patrimoine disposant datouts majeurs. Cette dernire, de par sa souplesse, est assez volutive et a su sadapter en dpit de son anciennet lvolution des structures et des autres dispositifs immobiliers. La SCI, comme nous avons pu le constater, permet de dnouer de multiples problmatiques, de loptimisation dune situation simple la rsolution de schmas patrimoniaux complexes, allant du cercle familial la structure professionnelle. Le succs de cette forme sociale nest que la ranon des possibilits quelle offre. Elle apparait particulirement utile pour organiser la gestion dune indivision ou le patrimoine dun couple, pour optimiser une transmission, ou pour protger le patrimoine personnel. Dune faon plus moderne, elle peut tre un outil de financement par le biais de montages tel que la vente soi-mme et savre trs utile dans la gestion de parts de SCPI. Constituer une SCI nest pas un acte anodin et il devra tre conduit par de relles motivations et non pour cder une tendance. La cration et la vie dune socit entrainent des cots et un formalisme, mais surtout elle constituera une personne part entire disposant de la personnalit morale. Il sagit de crer une structure efficace et non un handicap ou un objet de droit inutile. Comme la rappel Talleyrand : Tout ce qui est inutile est insignifiant . Malgr la souplesse et lautonomie de la SCI, ces structures restent des instruments dlicats. Lapplication et lefficacit des techniques employes ncessitent que les statuts et les diffrents montages soient raliss par des professionnels, vritables maitre duvre et maitrisant ceux-ci, optimisant dun ct et vitant un futur contentieux de lautre. Ces derniers devront prendre le temps ncessaires dans leur conseil pour avoir une rflexion aboutie, afin que la solution prconise, soit non seulement bonne, mais juridiquement et fiscalement valable, actuellement, mais aussi dans lavenir. Enfin il est prfrable de confier le suivi juridique de la socit un professionnel (notaire, avocat ou un gestionnaire de patrimoine) et la comptabilit un expert (comptable). Nous conclurons sur une citation de Thierry Andrier, Notaire spcialiste de la SCI : Ayant assimil ces quelques rgles lmentaires, le grant de la SCI pourra saventurer dans diffrents montages juridiques et fiscaux adapts aux besoins des associs. Tel le navigateur, il pourra voguer heureux sur leau claire de la bonne gestion patrimoniale, en conservant lesprit la carte des rcifs o la SCI ne devra pas schouer.
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Bibliographie (Sources)
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Ouvrages des congrs des notaires : 107me Congrs des notaires 2011, Le financement 106me Congrs des notaires 2010, Couple et patrimoine le dfi de la vie deux 96me Congrs des notaires 2000, Le patrimoine au XXIme sicle 87me Congrs des notaires 1991, Le dmembrement de proprit 84me Congrs des notaires 1988, Concubinage et droit notarial
Publications : March de limmobilier au 1er semestre 2011 analyse et perspectives Note de conjoncture immobilire du CSN n12 JCP la semaine juridique notarial et immobilire, 29 juillet 2011 Bilan Immobilier Rsidentiel : lascension des prix nest pas observable sur tout le territoire, Anne Laure Declaye, AGEFI ACTIF N502, 15/07/2011 Une SCI de gestion objet large ne bnficie pas du dlai de rtraction de larticle L.271-1 du Code de la construction et de lhabitation, JP. Garon, juriste au CRIDON-Ouest et docteur en droit, JCP semaine juridique notariale et immobilire, 15 juillet 2011 La pierre reste une valeur refuge, Olivier Dacquin, Profession CGP juin-juillet 2011 La scurit, la cl de voute de lpargne des franais, Profession CGP, juin- juillet 2011 Exonration au titre des plus-values professionnelles, Yann Judeau , JCP la revue fiscale notariale n6 juin 2011 La rforme de la fiscalit patrimoniale de 2011 : sa logique, ses risques et ses cots, Eric Pichet, JCP la semaine juridique notariale et immobilire, 3 juin 2011 Les parts sociales catgorielles dans les socits civiles, Laurent Grosclaude, Droit & Patrimoine, Juin 2011 LOBO ou vente soi-mme, L.Galliez et F. Pouzenc - Solution Notaires EFL n 1, Juin 2011 Priodique des ditions Francis Lefebvre Immobilier, les prix peuvent-ils encore grimper ? Investir le journal des finances, 30 Avril 2011 Vers une remise en cause des SCI nues-propritaires ?, C. Ducellier, Avocat, Droit & Patrimoine, Mars 2011 Dcouvrez le placement qui rapporte jusqu' 9% par an depuis quinze ans, La tribune.fr, 18 mars 2011 Challenge n250, mars 2011 Les Echos 4 mars 2011 selon The Economist, mars 2010 Dix bonnes raisons de ne pas constituer une socit civile immobilire, Droit et patrimoine N189 fvrier 2010, G. Chauchatrozier
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Placements immobiliers : les Franais n'ont jamais autant investi dans les SCPI, La Tribune.fr, 25/02/2011 Droit et patrimoine 2004 n 128 SCI dmembrement et transmission, Jean Alagnier, Droit et Patrimoine 11 dcembre 1993 De lemploi dune clause tontinire dans le contrat de socit, G. Delmotte, Journal Notarial, 1977
Divers :
Conseil Suprieur du Notariat - Notes et communications Cours de monsieur Laurent Grosclaude sur les techniques socitaires, leon 6, socit et dmembrement de socit, Master 2 Ingnierie du Patrimoine Universit de Toulouse I Capitole Intervention sur Le dmembrement de la nue-proprit : les usufruits successifs , Troisime assises de la nue-proprit, 25 mars 2011 - Jean Aulagnier Interventions des Journes notariales du Patrimoine 2010 par T. Massart Jurisprudences Lassurance vie hors des sentiers battus, Guide banque prive 1818 ingnierie patrimoniale mars 2011 L'optimisation financire et fiscale d'un LBO particulier : lOBO, Anthony Seghers, Thse HEC Paris La catgorisation des parts sociales de socits civiles, L. Sanchez La socit civile immobilire comme mode d'organisation et de gestion du patrimoine, I. Zine Guide la taxe des actes notaris, 73me dition le petit guide bleu, ed. Pierre Lechne Notaires de France Patrithque Harvest Technique de financement sur le march des particuliers Institut de Formation du Crdit Agricole IFCAM Wikipdia Blog Legal Leman par Nicolas Fauck - Socit Holding. www.impot.gouv.fr www.paris.notaires.fr www.pierrepapier.fr www.notaires.fr www.legifrance.gouv.fr/ www.lesechos.fr www.latribune.fr www.agefi.fr http://abonnes.efl.fr (Edition Francis Lefebvre)
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Table des Matires
Remerciements. Prsentation de Patrimum Groupe... Introduction 1 Prambule sur le thme de la possession immobilire 2 1. Etude du march de limmobilier... 2 2. La dtention socit et les modes voisins de dtentions. 5 3. Les socits civiles en gestion de patrimoine. 6 4. Dfinition et intrts de la SCI.. 8 Chapitre 1 : Le recours la SCI 10 I. La structure juridique de la SCI 10 A. Le formalisme.. 10 a. Les statuts.. 10 b. Les formalits de publicits 12 c. La comptabilit... 13 B. Le capital. 14 a. Apport la SCI. 14 b. Capital faible ou lev. 14 c. Capital Variable... 15 C. Le choix fiscal 15 a. La SCI soumise lIR. 16 b. La SCI soumise lIS.. 17 c. Tableaux rcapitulatifs du choix fiscal.. 19 D. Rle et devoirs des associs ......................................................................................... 21 a. Statuts et prrogatives des associs... 21 1. Le droit de participer et le droit de vote.. 21 2. Le droit linformation et le contrle de la grance. 22 3. Obligation de participer aux bnfices et aux pertes.......... 22 4. La responsabilit des associs... 22 b. Le cas particulier de lassoci mineur 23 c. La grance.. 24 1. La dsignation et la rvocation du grant.. 24 2. Pouvoirs et responsabilit du grant 24 E. Sortie et disparition de la SCI 25 a. La sortie de la socit. 25 b. La dissolution... 27
iv
II.
III.
Le financement A. Comment financer ?................................................................................................... a. Le recours lemprunt bancaire.. b. La prise de garantie de linvestissement.. B. Le cot dune SCI Les risques juridiques. A. Requalification en socit commercial. B. Abus de droit C. La perte de certains dispositifs avantageux.. a. La protection du logement de la famille.. b. La dclaration dinsaisissabilit c. Le bail dhabitation... d. Perte des avantages lis au statut de lindivision.. e. Taxation de la plus-value.. f. Les droits de mutation titre gratuit g. Ecartement des lois de protection de lacheteur ou de lemprunteur.. h. ISF ..
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Chapitre 2 : Lapproche Familiale Traditionnelle de la SCI 38 I. La cration dun patrimoine spcifique .. 38 A. Un patrimoine immobilier de rapport . 38 a. Les types de locations ... 39 b. LMP et LMNP .. 40 B. Le pige viter : la dtention de sa rsidence principale en SCI 41 C. Les rsidences secondaires ou de loisirs 42 II. La SCI, Mode dorganisation et de gestion de lindivision 43 A. Le cadre gnral de la SCI dindivision 43 B. La SCI dans le cadre familial suite une transmission . 44 a. Comparaisons des deux rgimes . 44 1. Linstabilit lie au rgime de lindivision 44 2. Lassouplissement de la gestion dune indivision .. 45 b. La pression fiscale 46 c. Tableau de synthse 47 III. La SCI lpreuve du couple ou outil doptimisation 48 A. Effets gnraux de la socit civile dans le couple 48 B. La SCI et le couple mari 50 a. Etude par catgorie de biens immobiliers .. 50 b. Etude selon le rgime matrimonial 50 c. Effets civils et fiscaux de la dtention sous forme de SCI dans le couple mari 51 C. Protection du concubin en union libre ou du pacs . 54 a. Etude par catgorie de biens immobiliers . 54
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V.
b. Etude par date du contrat de PACS . 55 c. La technique de lachat crois entre concubin ou partenaires 55 D. Le cas de la socit tontinire 57 Les particularits des locations par le biais de la SCI .. 58 A. La dure du bail 59 B. Utilisation dun bien de la SCI par un associ . 59 a. Location un associ . 59 b. Mise disposition gratuite dun bien en faveur dun associ 60 c. Particularit de la mise disposition gratuite dun bien en faveur dun non associ .. 61
La SCI et la transmission . 61 A. La SCI familiale classique 61 a. Gestion dindivision 61 b. Transmission progressive et/ou galitaire .. 62 B. La SCI et la gestion de droits dmembrs . 62 a. Les effets du dmembrement sur le fonctionnement de la socit . 63 b. Le dmembrement lors dune succession ou dune donation 1. La donation de la nue-proprit de la SCI 65 2. La donation de lusufruit de la SCI 68 c. Acquisition de droits dmembrs par une SCI . 69 d. La runion de droits dmembrs .. 69 e. La technique du double dmembrement .. 69 Chapitre 3 : Une utilisation contemporaine de la SCI, un outil de capitalisation et de mondialisation . 73 I. Une approche conomique .. 73 A. La SCI outil moderne de financement : la vente soi-mme ou lOBO . 73 a. Elment de financement et de refinancement 73 1. Etude prliminaire 73 1.1 Dfinition .. 73 1.2 Le fonctionnement de lOBO . 74 1.3 Lutilit ... 74 2. Avantages : un outil de levier triple dtente .. 75 3. Des risques spcifiques lOBO . 76 b. Un outil de refinancement : lutilisation du capital lors dune vente soi-mme .. 77 1. Un nouveau bien immobilier .. 78 2. Un bien professionnel . 78 3. Un produit financier . 79 c. Bilan 79 B. SCI et SCPI .. 80 a. Dfinition de la SCPI . 80 b. Lintrt des parts de SCPI dans une SCI . 81 C. SCI et holding 84
vi
II.
a. Introduction la socit holding .. 84 b. La holding appliqu la SCI . 87 D. SCI et investissements Scellier : un intrt ? . 87 a. Prsentation du dispositif .. 87 b. Le dispositif Scellier est-il applicable aux SCI ? .. 89 E. SCI et tranger . 90 a. SCI et tranger rsidants hors UE 90 b. SCI et investissements ltranger . 93 1. Le pays de situation de limmeuble dispose dune convention internationale bilatrale avec la France . 93 2. Le pays de situation de limmeuble ne dispose pas dune convention internationale bilatrale avec la France 93 La SCI lapproche du monde professionnel 94 Sous-section 1 : La SCI mode de gestion de limmobilier dentreprise . 94 A. Les modalits de dtention immobilire du patrimoine professionnel . 94 a. SCI et entreprises individuelles .. 95 1. La possession en direct 95 1.1 Affectation selon le rgime dimposition ... 96 1.2 Les consquences de linscription au patrimoine professionnel .. 96 2. Possession par le biais dune SCI 99 2.1 ISF ... 100 2.2 Location des locaux lentreprise .. 100 2.3 Protection des patrimoines 101 2.4 Les plus-values .. 101 2.5 Le financement .. 101 2.6 Gestion dune indivision de propritaires . 101 2.7 Transmission du patrimoine . 101 2.8 Les frais dacquisitions .. 101 b. Activit socitaire . 102 1. La technique comptable : lamortissement .. 102 1.1 Amortissement de limmeuble professionnel . 103 1.2 Rcupration de la TVA 103 1.3 Protection du patrimoine personnel 103 1.4 Dduction des frais de limmeuble . 103 1.5 Elargir les capacits demprunt de la socit .. 103 1.6 Pacte Dutreil 103 1.7 Application de lexonration partielle en cas de dpart la retraite 104 1.8 Simplicit de gestion .. 105 1.9 La vente de la socit peut tre plus complexe .. 105 2. Possession par le biais dune SCI 105 B. Objectifs classiques de la conjugaison entre patrimoine professionnel et SCI 105
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a. Prparation de la transmission 1. Familiale 2. A des tiers . b. Protection du patrimoine familial . 1. Mthode initiale de la SCI 2. La dclaration dinsaisissabilit concurrente de la SCI c. Lobtention de revenus fonciers .. C. La cession du bien immobilier professionnel . a. Cession du bien professionnel par la SCI b. Cession des parts sociales ou vente limmeuble de la SCI D. Des possibilits alternatives offertes avec la SCI ... a. Le bail construction .. b. Le crdit-bail . c. Lutilisation de lusufruit temporaire 1. Dgager des liquidits 1.1 Cession de lusufruit des parts de la SCI 1.2 Usufruit de limmeuble .. 2. ISF .. 3. Socit dexploitation et optimisation de la sortie .. Sous-section 2 : La cration de parts catgorielles A. Les possibilits offertes par la catgorisation des parts sociales B. Evaluation des parts et cot fiscal de cette technique ... a. Evaluation de la SCI .. b. Evaluation des parts catgorielles ... c. ISF
105 106 106 106 106 106 107 108 108 108 109 109 110 112 112 112 113 114 114 114 115 116 116 117 118 119 i (120) iv(124) I (129)
Conclusion . Bibliographie .. Table des matires . Annexes .

viii
Annexes
Index des Annexes
1. Exemple de statuts dune SCI ..................................... page 2. Barmes de lISF, des droits de mutation titre gratuit et des dvaluation des droits dmembrs ....................... 3. Jurisprudences . Arret De Gaste Arret Chteau dYquem Arret Plastholding Arret VH Holding
III XIX XXIII
4. Modle dinsertion dans un Journal dAnnonces Lgales ......
XXV
II
Annexe 1 : Modle de statuts dune SCI (statuts authentiques dans lexemple)
III
100022601 /FD/ L'AN DEUX MILLE ONZE , LE A Toulouse, au sige de lOffice Notarial, ci-aprs nomm, Matre , Notaire (ville) (dpartement), soussign , A reu le prsent acte contenant :
PREMIERE PARTIE
STATUTS DE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A la requte de : TITRE I : Constitution de la socit Article 1 : composition des apports Apports en numraire La somme de . Laquelle somme a t dpose en totalit le la socit en formation .
er
au crdit d'un compte ouvert au nom de
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Apports de titres sociaux Cet associ neffectue pas dapport de titres sociaux. Apports immobiliers Effet relatif Tous les immeubles vendus ont la ou les mmes origines ci-aprs relates. Libration des apports Les dispositions applicables la libration des apports raliss ci-dessus et aux augmentations de capital qui pourraient tre dcides par la suite sont les suivantes : Apports en numraire. Les parts de numraire doivent tre libres par leurs souscripteurs premire demande de la grance et, au plus tard, quinze jours aprs rception d'une lettre recommande avec demande d'avis de rception. La grance peut exiger la libration immdiate du montant de la souscription. La grance peut aussi demander la libration de ce montant par fractions successives, au fur et mesure des besoins de la socit. Si un associ na pas satisfait ses obligations, ses droits pourront, un mois aprs une mise en demeure reste infructueuse, tre mis en vente publique la requte des reprsentants de la socit par une dcision de lassemble gnrale fixant la mise prix. Sur premire convocation, lassemble gnrale se prononce la majorit des deux tiers du capital social, et, sur deuxime convocation, la majorit des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont prsents ou reprsents. Les parts dtenues par le ou les associs dfaillants ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorits requises. La vente a lieu pour le compte de lassoci dfaillant et ses risques. Les sommes provenant de la vente sont affectes par privilge au paiement des dettes de lassoci dfaillant envers la socit. Apports en nature. Les parts attribues en rmunration d'apports en nature doivent tre immdiatement et intgralement libres. Cette libration s'effectue par la mise la disposition effective du bien apport.
ARTICLE DEUXIEME - CAPITAL SOCIAL TOTAL DES APPORTS
La valeur totale des apports est de :
.
CAPITAL
Le capital social est fix la somme de :
. attribues aux
Il est divis en parts, de chacune, numrotes de associs en proportion de leurs apports, savoir :
ARTICLE TROISIEME - AUGMENTATION DU CAPITAL
Modalits Le capital peut, en vertu dune dcision extraordinaire de la collectivit des associs tre augment en une ou plusieurs fois par :
- la cration de parts nouvelles attribues en reprsentation dapports, en numraire ou en nature. Les attributaires, sils nont pas la qualit dassocis, devront, pralablement, tre agrs dans les conditions ci-aprs indiques ; - lincorporation au capital de tout ou partie des rserves ou des bnfices par voie dlvation de la valeur nominale des parts existantes ou par voie de crations de parts nouvelles attribues gratuitement. Droit prfrentiel de souscription En cas daugmentation de capital par voie dapport en numraire, et par application de lgalit entre associs, chacun des associs a, proportionnellement au nombre de parts quil possde, un droit de prfrence la souscription des parts nouvelles reprsentatives de laugmentation de capital. Laugmentation de capital est ralise nonobstant lexistence de rompus, et les associs disposant dun nombre insuffisant de droits de souscription pour souscrire un nombre entier de parts dintrts nouvelles doivent faire leur affaire personnelle de toute acquisition ou cession de droits. En prsence de parts sociales dmembres - usufruit dune part, nue-proprit de lautre chacun de lusufruitier et du nu-propritaire aura un droit prfrentiel de souscription des parts nouvelles reprsentatives de laugmentation de capital. Sils viennent lexercer concurremment, ils seront censs, dfaut de notification contraire adresse la socit par lettre recommande avec accus de rception, lavoir exerc lusufruitier pour lusufruit et le nu-propritaire pour la nue-proprit. Chacun deux sera alors tenu de verser les sommes dues dans la caisse sociale dans la proportion ci-aprs indique larticle MUTATION . Si un seul dentre eux venait lexercer, il serait cens lavoir exerc pour la pleine proprit des parts nouvelles. En prsence de plusieurs usufruitiers ou nus-propritaires des mmes parts dmembres, chacun deux disposera dun droit prfrentiel de souscription. Sils venaient lexercer concurremment, ils seraient censs lavoir exerc dans des conditions telles que les droits quils dtiennent dans les parts dmembres la date de la souscription laugmentation de capital puissent tre exercs lidentique sur les parts nouvelles issues de laugmentation de capital. Le droit de souscription attach aux parts anciennes peut tre cd par les voies civiles, conformment larticle 1690 du Code civil, sous rserve des conditions indiques ci-aprs larticle MUTATION . Le droit prfrentiel de souscription est exerc dans les formes et dlais fixs par la grance sans toutefois que le dlai imparti aux associs pour souscrire ou proposer un cessionnaire leur droit de souscription puisse tre infrieur quinze jours. Toute dcision des associs portant renonciation totale ou partielle au droit prfrentiel de souscription ci-dessus institu devra tre prise lunanimit des associs. Pacte de prfrence en cas de dmembrement de parts En cas de cession par un usufruitier ou par un nu-propritaire de son droit prfrentiel de souscription, lusufruitier ou le nu-propritaire, selon le cas, devra faire connatre au nu-propritaire ou lusufruitier lidentit de lacqureur ventuel, le prix offert par celui-ci, ses modalits de paiement et toutes les conditions projetes. A galit de prix et aux mmes conditions et modalits de paiement, lusufruitier ou le nupropritaire, selon le cas, aura la prfrence sur tout acqureur potentiel. En consquence de cet engagement, ce dernier aura le droit dexiger que les droits dont il sagit lui soient vendus ces mmes prix, modalits de paiement et conditions. Dans le cas o plusieurs usufruitiers ou nus-propritaires viendraient exercer ce droit de prfrence, ils seront censs lavoir exerc dans la proportion dans laquelle chacun est titulaire des droits sur les parts sociales dmembres existant au moment de la dcision daugmentation de capital. La notification sera adresse par lettre recommande avec accus de rception ou par acte dhuissier de justice, au domicile du bnficiaire qui devra dans un dlai dun mois faire connatre au cdant son intention duser du bnfice de ce pacte de prfrence. Pass ce dlai sans manifestation de volont de sa part, le bnficiaire sera dfinitivement dchu de ce droit.
VI
En cas de refus de rception de la lettre recommande dont il est parl, ce sera la date de lavis de refus qui fera courir le dlai dun mois dont il est ci-dessus parl.
ARTICLE QUATRIEME - REDUCTION DU CAPITAL
Le capital peut tre rduit, en vertu d'une dcision de l'assemble gnrale extraordinaire, pour quelque cause et de quelque manire que ce soit, notamment au moyen d'un remboursement aux associs, d'un rachat de parts ou d'une rduction du montant nominal ou du nombre de parts. Lorsque la rduction du capital affectera des parts dmembres et aura pour consquence lattribution de numraire en contrepartie de lannulation des parts concernes, les dispositions de larticle 587 du Code civil sappliqueront aux sommes attribues en reprsentation des parts dmembres annules, sauf si les parties nen conviennent autrement. Par suite, et sauf accord unanime des parties notifi au sige de la socit par lettre recommande avec demande davis de rception, la grance sera tenue de remettre le numraire attribu en reprsentation des parts sociales dmembres concernes par la rduction de capital, au seul usufruitier qui sera seul habilit en donner quittance et dcharge, et ledit grant sera bien et valablement dcharg par la remise des fonds au seul usufruitier. Pour le cas o lusufruit serait dtenu concurremment par plusieurs personnes, la grance sera bien et valablement dcharge par la remise des fonds un seul dentre eux moins quelle nait pralablement reu par lettre recommande avec accus de rception adresse au sige de la socit un ordre contraire manant dun ou plusieurs usufruitiers. Lorsque la rduction de capital aura pour consquence lattribution dun bien en nature en contrepartie de lannulation des parts concernes, le bien attribu sera subrog purement et simplement aux parts sociales annules, et en cas de dmembrement des parts concernes, les droits respectifs de lusufruitier et du nu-propritaire seront reports sur ledit bien. TITRE II - PARTS SOCIALES
ARTICLE PREMIER - DROITS ATTACHES AUX PARTS
Cas gnral Le titre de chaque associ rsulte seulement des prsents statuts, des actes ultrieurs modifiant ces statuts et des cessions de parts rgulirement effectues. Les droits et obligations attachs chaque part la suivent en quelque main qu'elle passe. La proprit d'une part emporte de plein droit adhsion aux prsents statuts et aux dcisions rgulirement prises par les assembles gnrales des associs et par la grance. A chaque part sociale sont attachs des droits gaux dans les bnfices comme dans lactif social, sauf dispositions contraires des statuts. La contribution de lassoci aux pertes se dtermine galement proportion de ses droits dans le capital social. Minorit Les associs mineurs ou majeurs sous tutelle ne sont tenus du passif social qu' concurrence de la valeur nominale de leurs droits sociaux. En consquence, les autres associs seront tenus solidairement entre eux, proportionnellement aux parts dtenues par chacun d'eux dans le capital social, de l'excdent ventuel du passif social attach aux parts sociales proprit du mineur ou du majeur sous tutelle associ de la socit. Toutefois, dans l'hypothse ou le mineur ou le majeur sous tutelle tiendrait ses parts sociales d'une donation qui lui aurait t consentie par un des associs de la socit, celui-ci sera seul tenu de l'excdent du passif dont il s'agit. En consquence, les autres associs seront tenus de relever ledit mineur ou majeur sous tutelle indemne de tout passif excdant la valeur de ses droits sociaux. Indivision Chaque part est indivisible l'gard de la socit. Les propritaires indivis de parts sont tenus, pour l'exercice de leurs droits, de se faire reprsenter auprs de la Socit par l'un d'entre
VII
eux ou par un mandataire unique choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de dsaccord, le mandataire sera dsign en justice la demande de la partie la plus diligente. Dmembrement Lorsque les parts sociales font l'objet d'un dmembrement usufruit d'une part et nueproprit d'autre part le droit de vote appartient l'usufruitier, savoir : I En matire d'assembles gnrales ordinaires : Le droit de vote de l'usufruitier portera sur : - L'approbation des comptes. - L'affectation et la rpartition des rsultats. Pour toutes ces dcisions, le nu-propritaire devra tre galement convoqu. Le droit de vote appartiendra au nu-propritaire pour toutes les autres dcisions. Pour toutes ces dcisions, l'usufruitier devra tre galement convoqu. II En matire d'assembles gnrales extraordinaires : Le droit de vote appartiendra au nu-propritaire pour toutes les dcisions. Pour toutes ces dcisions, l'usufruitier devra galement convoqu.
ARTICLE DEUXIEME - MUTATION ENTRE VIFS NANTISSEMENT REALISATION FORCEE RETRAIT D'UN ASSOCIE
Nantissement Ralisation force Les parts sociales peuvent faire l'objet d'un nantissement constat par acte authentique ou sous seing priv signifi la socit ou accept par elle dans un acte authentique. Le nantissement donne lieu la publicit requise par les dispositions rglementaires. Tout associ peut obtenir des autres associs leur consentement un projet de nantissement dans les mmes conditions que leur agrment une cession de parts. Le consentement donn au projet emporte agrment du cessionnaire en cas de ralisation force des parts sociales la condition que cette ralisation soit notifie un mois avant la vente aux associs et la socit. Chaque associ peut se substituer au cessionnaire dans un dlai de cinq jours francs compter de la vente. Si plusieurs associs exercent cette facult, ils sont, sauf convention contraire, rputs acqureurs proportion du nombre de parts qu'ils dtenaient lors de la notification de la vente force. Si aucun associ n'exerce la facult de substituer, la socit peut racheter les parts en vue de leur annulation. La ralisation force de parts sociales auquel le consentement nantissement na pas t donn par application des dispositions sus-vises doit tre notifie un mois avant la vente aux associs et la socit. Les associs peuvent, dans ce dlai, dcider la dissolution de la socit ou l'acquisition des parts dans les conditions prvues aux articles 1862 et 1863 du Code civil en tenant compte de ce qui est dit ci-dessus. Si la vente a eu lieu, les associs ou la socit peuvent exercer la facult de substitution qui leur est reconnue ci-dessus. Le non exercice de cette facult emporte agrment de l'acqureur. Retrait d'un associ Sans prjudice des droits des tiers, tout associ peut se retirer, totalement ou partiellement, de la socit en en faisant la demande par lettre recommande avec avis de rception. Ce droit ne pourra tre exerc quaprs autorisation donne par une dcision unanime des autres associs devant intervenir au plus tard dans les deux mois compter de sa demande. Lassoci retrayant a droit au remboursement de ses parts dont la valeur sera fixe dun commun accord, dire dexpert dsign conformment aux dispositions de larticle 1843-4 du Code civil, il ne peut prtendre la reprise des biens quil a pu apporter et qui se retrouvent en nature dans lactif social. Il y a alors annulation des parts de lassoci retrayant et rduction corrlative du capital social.
VIII
Le remboursement des parts a lieu au plus tard dans le mois qui suit la date dapprobation des comptes de lexercice en cours au jour du retrait.
ARTICLE TROISIEME - CLAUSE DAGREMENT - MUTATION PAR DECES
Tout ayant droit doit, pour devenir associ, obtenir l'agrment de la collectivit des associs se prononant par dcision extraordinaire hors la prsence de ces dvolutaires, les voix attaches aux parts de leur auteur n'tant pas retenues pour le calcul du quorum et de la majorit. Les ayants-droit doivent justifier de leurs qualits et demander leur agrment s'il y a lieu, par lettre recommande avec demande d'avis de rception dans un dlai de trois mois compter du dcs ou de la disparition de la personnalit morale de l'associ. Les ayants-droit qui ne deviennent pas associs n'ont droit qu' la valeur des parts sociales de leur auteur. Cette valeur doit tre paye par les nouveaux titulaires des parts, ou par la socit elle-mme, si celle-ci les a rachetes en vue de leur annulation. Cette valeur est dtermine au jour du dcs ou de la disparition de la personnalit morale dans les conditions prvues l'article 1843-4 du Code civil. Les frais d'expertise sont supports moiti par la socit, moiti par la succession ou par les ayants-droit vincs, selon le cas. Les dispositions dun mandat effet posthume ne pourront accorder layant-droit plus de droits quil nen tient en vertu des prsentes. TITRE III - ADMINISTRATION DE LA SOCIETE CHAPITRE I : GERANCE
ARTICLE PREMIER - NOMINATION REVOCATION - DEMISSION
La socit est administre par un ou plusieurs grants pris parmi les associs ou en dehors d'eux, nomms et rvoqus par l'assemble gnrale ordinaire des associs. Toute personne physique ou morale peut tre grante. Les fonctions du ou des grants cessent par leur dissolution ou liquidation ou rglement judiciaire sil sagit dune personne morale, leur dcs, lapplication dune mesure de protection ou dun mandat de protection future, ou dune faillite personnelle, sil sagit dune personne physique. Tout grant est rvocable par dcision collective prise la majorit simple. Si la rvocation est dcide sans juste motif, elle peut donner lieu des dommages et intrts. Les grants sont galement rvocables par les tribunaux pour toute cause lgitime la demande de tout associ. Le grant peut dmissionner sans juste motif sous rserve de notifier sa dmission chacun des associs par lettre recommande avec demande davis de rception plus de six mois avant la clture de lexercice social en cours. Etant ici prcis que sa dmission ne prendra effet qu la clture de lexercice en cours. En cas de grant unique, sa dmission ne prendra effet qu la date de lassemble quil aura convoque aux fins de dlibrer sur la nomination dun nouveau grant.
ARTICLE DEUXIEME - POUVOIRS INFORMATION DES ASSOCIES
Pouvoirs La grance est investie des pouvoirs les plus tendus pour agir au nom de la socit en vue de la ralisation de lobjet social. Dans les rapports avec les tiers, le grant engage la socit par les actes entrant dans lobjet social. Elle peut donner toutes dlgations de pouvoirs tous tiers pour un ou plusieurs objets dtermins. Elle peut transfrer le sige social en tout endroit de la ville ou du dpartement. Le ou les premiers grants sont dsigns soit en fin des prsentes soit dans un acte distinct.
IX
Le ou les grants, s'il en est dsign plusieurs, pourront agir ensemble ou sparment. Dans les rapports entre associs, les grants, ensemble ou sparment, peuvent accomplir tous les actes de gestion que demande lintrt de la socit, mais il ne peuvent accomplir aucun des actes suivants sans y avoir t pralablement autoriss par une dcision collective ordinaire des associs : - Acqurir ou vendre des biens et droits immobiliers. - Affecter et hypothquer tout ou partie du patrimoine de la socit ou confrer quelque garantie que ce soit sur le patrimoine de celle-ci. - Emprunter au nom de la socit, se faire consentir des dcouverts en banque. - Consentir un bail commercial, professionnel, rural, le renouvellement ou la modification dun tel bail. - Participer la fondation de socit. - Participer tous apports une socit constitue ou constituer. Information des associs Les associs ont le droit de consulter au sige social, le cas chant avec lassistance dun conseil, les livres et les documents sociaux. Ils peuvent poser par crit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra tre rpondu par crit dans le dlai d'un mois. Les grants doivent, au moins une fois dans l'anne, rendre compte de leur gestion aux associs. Cette reddition de compte doit comporter un rapport crit d'ensemble sur l'activit de la socit au cours de l'anne ou de l'exercice coul comportant l'indication des bnfices raliss ou prvisibles et des pertes encoures ou prvues. Toute infraction pourra tre considre comme un juste motif de rvocation. CHAPITRE II : DECISIONS COLLECTIVES
ARTICLE PREMIER - FORME DES DECISIONS COLLECTIVES
Une dcision collective peut prendre la forme dune assemble gnrale, dune consultation crite, ou dun consentement de tous les associs exprim lunanimit dans un acte authentique ou sous seing priv.
ARTICLE DEUXIEME - CONVOCATION
Les assembles gnrales sont convoques par la grance. Un associ non grant peut tout moment, par lettre recommande, demander la grance de provoquer une dlibration des associs sur une question dtermine. Un ou plusieurs associs dtenant la moiti des parts sociales ou dtenant, sils reprsentent au moins le quart des associs, le quart des parts sociales, peuvent demander la runion dune assemble. Les convocations ont lieu quinze jours au moins avant la date prvue pour la runion de l'assemble. Elles sont faites par lettres recommandes adresses tous les associs. Les avis de convocation doivent indiquer l'ordre du jour de la runion. Le lieu de convocation est soit le sige social soit tout autre lieu indiqu par la grance.
ARTICLE TROISIEME - PROJET DE RESOLUTIONS - COMMUNICATION
Ds la convocation, le texte des rsolutions proposes et tous documents ncessaires l'information des associs sont tenus leur disposition au sige social, o ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Les associs peuvent demander que ces documents leur soient adresss soit par lettre simple, soit leurs frais par lettre recommande. Tout associ a le droit de prendre par lui-mme, au sige social, connaissance de tous les livres et documents sociaux, des contrats, factures, correspondance, procs-verbaux et plus gnralement de tout document tabli par la socit ou reu par elle. Le droit de prendre connaissance emporte celui de prendre copie.
Dans l'exercice de ses droits, l'associ peut se faire assister, ses frais, d'un expert choisi parmi les experts agrs par la Cour de Cassation ou les experts prs une Cour d'Appel.
ARTICLE QUATRIEME - ASSISTANCE ET REPRESENTATION AUX ASSEMBLEES
Tous les associs, quel que soit le nombre de parts qu'ils possdent, ont accs l'assemble. Cependant, les titulaires de parts sur le montant desquelles les versements exigibles n'ont pas t effectus dans le dlai de trente jours francs compter de la mise en demeure par la socit, ne peuvent tre admis aux assembles. Toutes les parts leur appartenant sont dduites pour le calcul ou quorum. Tout associ peut se faire reprsenter aux assembles gnrales par un mandataire de son choix associ ou non. Chaque membre de l'assemble dispose d'autant de voix qu'il possde ou reprsente de parts.
ARTICLE CINQUIEME - TENUE DES ASSEMBLEES
L'assemble est prside par le grant ou l'un d'eux. A dfaut, l'assemble lit elle-mme son prsident. En cas de convocation par l'un des associs, l'assemble est prside par celui-ci. Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l'assemble, prsents et acceptant, qui disposent du plus grand nombre de voix. Le bureau dsigne le secrtaire qui peut tre choisi en dehors des associs. Il est tenu une feuille de prsence. L'ordre du jour des assembles est arrt par l'auteur de la convocation. L'assemble ne peut dlibrer sur une question qui n'est pas inscrite l'ordre du jour. L'ordre du jour ne peut tre modifi sur deuxime convocation.
ARTICLE SIXIEME - PROCES-VERBAUX
Les dlibrations de l'assemble gnrale sont constates par des procs-verbaux tablis sur un registre spcial tenu au sige social, cot et paraph dans la forme ordinaire, soit par un juge du Tribunal de commerce ou d'instance, soit par le maire ou un adjoint au maire de la commune du sige de la socit. Le procs-verbal de dlibration de l'assemble indique la date et le lieu de runion, les nom, prnoms et qualit du Prsident, le mode de convocation, l'ordre du jour, la composition du bureau, les nom et prnoms des associs qui y ont particip, le nombre de parts dtenu par chacun d'eux, les documents et rapports soumis l'assemble, le texte des rsolutions mises aux voix, un rsum des dbats et le rsultat des votes. Il est sign par les grants et par le prsident de l'assemble.
ARTICLE SEPTIEME - ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
Les dcisions sont de nature ordinaire lorsquelles sortent du champ dapplication des dcisions de nature extraordinaire. Ce sont notamment celles concernant : - la nomination et la rmunration ventuelle du ou des grants ; - lapprobation des comptes de gestion et de liquidation ainsi que des rapports tablis par la grance et les liquidateurs pour la reddition de leurs comptes ; - laffectation et la rpartition des bnfices, les modalits de fonctionnement des comptes courants. L'assemble gnrale est rgulirement constitue si la moiti au moins des associs possdant la moiti du capital social est prsente ou reprsente. Les dcisions sont prises la majorit des voix prsentes ou reprsentes.
ARTICLE HUITIEME - ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE
Sont de nature extraordinaire toutes les dcisions emportant modification, directe ou indirecte, des statuts ainsi que celles dont les prsents statuts exigent expressment quelles
XI
revtent une telle nature, ou encore celles qui exigent dtre prises une condition de majorit autre que celle vise pour les dcisions collectives ordinaires. Pour tre valablement prises, les dcisions extraordinaires exigent la prsence ou la reprsentation de la moiti au moins des parts sociales mises par la socit. Sous rserve dautres conditions prvues par la loi ou les statuts, elles sont adoptes la majorit des deux tiers des voix prsentes ou reprsentes.
ARTICLE NEUVIEME - DECISIONS CONSTATEES DANS UN ACTE
Les associs peuvent toujours, d'un commun accord et tout moment, prendre l'unanimit toutes dcisions collectives qui leur paratront ncessaires par acte notari ou sous seing priv, sans tre tenus d'observer les rgles prvues pour la runion des assembles ordinaires ou extraordinaires. Les dcisions ainsi prises sont mentionnes leur date dans le registre des dlibrations ci-dessus prvu. TITRE IV - COMPTES SOCIAUX
ARTICLE PREMIER - EXERCICE SOCIAL
L'exercice social commence le
et finit le
de chaque anne.
ARTICLE DEUXIEME - DETERMINATION ET AFFECTATION DU RESULTAT
La grance tablit les comptes pour permettre de dgager le rsultat de la priode considre. Les comptes de lexercice coul sont prsents pour lapprobation aux associs dans le rapport crit densemble de la grance sur lactivit sociale pendant lexercice coul, dans les six mois de la date de clture de la priode de rfrence et au moins une fois par an. Lassemble gnrale ordinaire dcidera de laffectation du rsultat. Le bnfice distribuable de la priode de rfrence est constitu par le bnfice net de l'exercice le cas chant diminu des pertes antrieures et augment des reports bnficiaires, les sommes portes en rserve sont galement distribuables. Aprs approbation du rapport d'ensemble de la grance, les associs peuvent dcider de porter tout ou partie du bnfice distribuable un ou plusieurs comptes de rserves facultatives, gnrales ou spciales, dont ils dterminent l'emploi et la destination, ou de les reporter nouveau ; le surplus du bnfice distribuable est rparti entre les associs proportion de leurs droits dans le capital. Les sommes distribues sont mises en paiement dans les trois mois sur dcision soit des associs soit, dfaut, de la grance. S'il existe des pertes, les associs peuvent dcider leur compensation due concurrence avec tout ou partie des rserves existantes et du report nouveau bnficiaire des exercices antrieurs ; dfaut de cette dcision ou en cas d'insuffisance des sommes utilisables pour la compensation, si elle tait dcide, les pertes, ou ce qu'il en reste, sont inscrites au bilan, un compte spcial, en vue de leur imputation sur les bnfices ultrieurs. Les associs peuvent galement dcider de prendre eux-mmes directement en charge ces pertes comptables, auxquelles ils contribueront chacun proportion de sa part dans le capital social. TITRE V - DISPOSITIONS DIVERSES
ARTICLE PREMIER - COMPTES COURANTS
Les associs peuvent laisser ou mettre la disposition de la socit toutes sommes dont celle-ci pourrait avoir besoin. Le montant desdites sommes, les conditions de leur retrait et de leur rmunration sont fixes par dcision collective des associs.
ARTICLE DEUXIEME - REDRESSEMENT LIQUIDATION D'UN ASSOCIE
Si un associ est mis en tat de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire, de faillite personnelle ou encore s'il se trouve en dconfiture, cet associ cesse de faire partie de la socit.
XII
Il n'en est plus que crancier et a droit la valeur de ses droits sociaux dtermine conformment l'article 1843-4 du Code civil.
ARTICLE TROISIEME - DISSOLUTION DE LA SOCIETE
La socit prend fin par l'expiration du temps pour lequel elle a t constitue, sauf prorogation ventuelle. L'assemble gnrale extraordinaire peut, toute poque, prononcer la dissolution anticipe de la socit. En revanche, la socit n'est dissoute par aucun vnement susceptible d'affecter l'un de ses associs et notamment : - le dcs, l'incapacit, lapplication dun mandat de protection future, ou la faillite personnelle d'un associ personne physique, - la dissolution, le redressement judiciaire, la liquidation judiciaire d'un associ personne morale, La socit n'est pas non plus dissoute par la rvocation d'un grant, qu'il soit associ ou non. La socit se trouve en liquidation par l'effet et l'instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit. La personnalit morale de la socit se poursuit nanmoins pour les besoins de cette liquidation et jusqu' la publication de sa clture. Lassemble nomme un ou plusieurs liquidateurs dont elle dtermine les pouvoirs et la rmunration. La nomination de ce ou ces liquidateurs met fin aux pouvoirs de la grance.
ARTICLE QUATRIEME - LIQUIDATION
L'assemble gnrale rgle le mode de liquidation. Aprs extinction du passif, le solde de l'actif est employ d'abord rembourser aux associs le capital vers sur leurs parts sociales et non amorti. Le surplus, s'il y a lieu, est rparti entre les associs au prorata du nombre de leurs parts sociales. La clture de la liquidation est constate par l'assemble gnrale.
ARTICLE CINQUIEME - ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Toutes les contestations qui peuvent s'lever pendant le cours de la socit ou de sa liquidation, soit entre les associs au sujet des affaires sociales, soit entre les associs et la socit, sont soumises aux tribunaux comptents du lieu du sige social. TELS SONT LES STATUTS DEUXIEME PARTIE - DISPOSITIONS DIVERSES ET TRANSITOIRES
FRAIS
Tous les frais, droits et honoraires des prsentes et de leurs suites, seront supports par la socit ainsi que les requrants l'y obligent.
PREMIER EXERCICE SOCIAL
Par drogation, le premier exercice social commencera compter du jour de limmatriculation de la socit au Registre du Commerce et des Socits pour se terminer le . Les oprations de la priode de formation faites pour le compte de la socit et reprises par elle seront rattaches ce premier exercice social.
XIII

ACTES SOCIETE EN FORMATION
Actes accomplis avant la signature des statuts Le Notaire soussign indique aux requrants que, dans la mesure o des actes ont t accomplis pour le compte de la socit en formation avant la signature des statuts, un tat de ces actes avec lindication, pour chacun deux, de lengagement qui en rsulterait pour la socit, doit tre prsent aux associs pralablement la signature des prsentes. Si un tel tat existe, il doit galement tre annex aux prsentes dont la signature emportera reprise desdits engagements par la socit lorsque celle-ci aura t immatricule. A ce sujet, les requrants dclarent . Actes accomplis aprs la signature des statuts Les associs peuvent, dans les statuts ou par acte spar, donner mandat lun ou plusieurs dentre eux ou au grant de prendre des engagements pour le compte de la socit. Sous rserve quils soient dtermins et que les modalits en soient prcises par le mandat, limmatriculation emportera reprise de ces engagements par ladite socit. Dcision de reprise postrieurement limmatriculation Les engagements souscrits par les associs en dehors des procdures ci-dessus prsentes ne seront repris postrieurement limmatriculation que par une dcision prise lunanimit des associs. A dfaut, la ou les personnes ayant souscrit ces engagements demeureront seules tenues.
MANDAT D'ACCOMPLIR DES ACTES - POUVOIRS
En attendant laccomplissement de la formalit de limmatriculation de la socit au registre du commerce et des socits, les requrants donnent mandat pour accomplir les actes suivants: Tous pouvoirs lui sont donns, ainsi quau Notaire soussign, pour remplir toutes formalits de publicit prescrites par la loi et les rglements et notamment pour signer tous avis insrer dans un journal d'annonces lgales.
NOMINATION DU PREMIER GERANT
Le premier grant de la socit est : . Les fonctions de grant sont d'une dure de . Le grant dclare accepter cette fonction et navoir aucun empchement son exercice.
MODALITES DE LAPPORT DE LOTS
Jouissance La socit bnficiaire aura la jouissance dudit bien compter de ce jour sous rserve de son immatriculation du registre du commerce et des socits Conditions gnrales Le prsent apport est fait sous les charges et conditions ordinaires, de fait et de droit en pareille matire, et, notamment, sous celles suivantes charge de la socit, savoir : 1 - Elle prendra les BIENS dont il s'agit dans l'tat o ils se trouvent actuellement, sans recours contre lapporteur pour quelque cause que ce soit. 2 - Elle souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui peuvent et pourront grever le bien apport. A ce sujet, lapporteur dclare que, personnellement, il n'a cr ni confr aucune servitude pouvant grever lesdits BIENS ou l'immeuble dont ils dpendent, et, qu' sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou obligations que celles relates le cas chant aux prsentes, de la situation naturelle des lieux, de la loi, des rglements d'urbanisme, des anciens titres de proprit et du rglement de coproprit. 3 - Elle fera son affaire personnelle, compter du jour de l'entre en jouissance, du paiement des impts, assurances et contributions de toute nature auxquels les BIENS dont il s'agit sont et pourront tre assujettis, ainsi que tous abonnements contracts notamment raison de l'eau, du gaz et de l'lectricit. XIV
Etat hypothcaire Le BIEN dont il sagit est libre de toute inscription, ainsi justifi. Conditions particulires relatives lexistence dune coproprit Le syndic de limmeuble dont dpendent les biens et droits immobiliers apports est , , ; Le prsent apport a lieu sous les charges et conditions insres au rglement de coproprit sus-nonc, dont la socit a eu connaissance par une copie qui lui a t remise ainsi dclar. En consquence, les requrants dclarent se soumettre sans rserve au rglement de coproprit et s'obligent le respecter et excuter toutes ses prescriptions, le tout au nom de la socit dont il sagit. La socit reconnat avoir eu connaissance, ds avant ce jour, des pices suivantes : . Lapporteur a remis la socit les pices suivantes : . Le Notaire porte la connaissance des parties les dispositions de larticle 6-2 du dcret du 17 Mars 1967 modifi par le dcret numro 2004-479 du 27 Mai 2004, lequel dispose que : A loccasion de la mutation titre onreux dun lot : 1) Le paiement de la provision exigible du budget prvisionnel, en application du troisime alina de larticle 14-1 de la loi du 10 Juillet 1965 incombe au vendeur. 2) Le paiement des provisions des dpenses non comprises dans le budget prvisionnel incombe celui, vendeur ou acqureur, qui est copropritaire au moment de lexigibilit. 3) Le trop ou moins peru sur provisions rvl par lapprobation des comptes est port au crdit ou au dbit du compte de celui qui est copropritaire lors de lapprobation des comptes. A titre de conventions particulires entre elles, non opposables au syndic de la coproprit, les parties conviennent des rpartitions suivantes en ce qui concerne les charges et travaux : - Charges La socit remboursera lapporteur, au jour de la signature de lacte authentique de vente, un prorata de la dernire provision exigible au titre du budget prvisionnel. Ce prorata correspondra la priode comprise entre lentre en jouissance de la socit et la fin de la priode couverte par la provision. En outre, la socit sengage rembourser sous huit jours lapporteur tous les appels de charges intervenant entre le jour de la vente et la date laquelle le syndic aura reu la notification lgale de la vente. - Travaux Les travaux dont lexcution et le cot ont t vots avant ce jour par une assemble gnrale des copropritaires ou dcids par le syndic avant ce jour, seront la charge exclusive de lapporteur qui sy oblige, quils aient t excuts ou non. Les travaux dont lexcution et le cot seront vots postrieurement ce jour seront la charge exclusive de la socit qui sy oblige, la condition expresse toutefois que lapporteur ait inform la socit de la convocation dune assemble gnrale ordinaire ou extraordinaire de copropritaires, lui en ait communiqu lordre du jour, et lui ait donn pouvoir pour y assister, lapporteur sobligeant transmettre lesdits documents au moins huit jours avant la date fixe pour lassemble. A dfaut, les travaux vots postrieurement ce jour resteraient la charge de lapporteur. Pour lexcution de cette convention, lapporteur sengage rembourser la socit tous les appels de fonds concernant le rglement de travaux lui incombant. Ces ventuels remboursements interviendront directement entre lapporteur et la socit, ceux-ci dchargeant ds prsent le Notaire de toute responsabilit ce sujet. - Fonds de rserve et fonds de roulement : .
Afin de rendre opposable au syndicat des copropritaires le transfert de proprit rsultant des prsentes et pour permettre au syndic de tenir jour la liste des copropritaires prvue par larticle 32 du dcret numro 67-223 du 17 Mars 1967, les prsentes seront notifies sans dlai par
XV
les soins du Notaire Associ soussign au syndic en conformit des dispositions de larticle 6 du dcret sus-vis.
PUBLICITE FONCIERE
Les prsentes seront publies au bureau des hypothques de

PRECISIONS PARTICULIERES SUR LAPPORT IMMOBILIER
Droit de premption urbain Lapport ne donne pas ouverture au droit de premption urbain institu par les articles L211-1 et suivants du Code de l'urbanisme, les BIENS apports ntant pas situs dans le champ d'application territorial de ce droit de premption ainsi qu'il rsulte du document demeur ciannex. Urbanisme Les documents durbanisme sont demeurs ci-joints et annexs au prsent acte, aprs visa des associs et mention du Notaire Soussign. La socit bnficiaire de lapport soblige faire son affaire personnelle de lexcution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de proprit mentionnes sur les documents annexs. Les associs reconnaissent avoir reu du Notaire soussign toutes explications et claircissements sur la porte, ltendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations. DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE Pour linformation des parties a t dress ci-aprs le tableau du dossier de diagnostic technique pour la mise en uvre des divers rgimes de garantie selon le type dimmeuble en cause, selon sa destination ou sa nature, bti ou non bti. Il est prcis que chacun de ces documents ne doit figurer dans le dossier de diagnostic technique que dans la mesure o la rglementation spcifique au type dimmeuble objet de lapport lexige. Objet Plomb Bien concern Elment contrler Immeuble dhabitation Peintures (permis de construire er antrieur au 1 Janvier 1949) Immeuble (permis de Parois verticales construire antrieur au intrieures, enduits, er 1 Juillet 1997) planchers, fauxplafonds, canalisations Immeuble situ dans Immeuble bti ou une zone dlimite par non le prfet Immeuble dhabitation Etat des appareils ayant une installation fixes et des de plus de 15 ans tuyauteries Immeuble dhabitation Installation ayant une installation intrieure : de de plus de 15 ans lappareil de commande aux bornes dalimentation Immeuble dhabitation Contrle de non raccord au rseau linstallation Validit Illimite ou un an si constat positif Illimite
Amiante
Termites Gaz Electricit
6 mois 3 ans 3 ans
Assainissement
3 ans
XVI
Risques
Performance nergtique
public de collecte des eaux uses Immeuble situ dans une zone couverte par un plan de prvention des risques Immeuble quip dune installation de chauffage
existante (1 Janvier 2011) Immeuble bti ou 6 mois non Consommation et 10 ans mission de gaz effet de serre
er
Origine de proprit Ledit BIEN au moyen de lacquisition faite de Notaire , le . Cette acquisition a eu lieu moyennant le prix principal de Cet acte contient toutes les dclarations dusage. Une copie authentique dudit acte a t publie au , le , volume , numro . Ltat dlivr sur cette publication . suivant acte reu par Matre . Bureau des Hypothques de
DECLARATION FISCALE
La socit sera soumise au rgime fiscal des socits de personnes. La fiscalit des apports sanalyse comme suit : Les apports, lorsquils ne saccompagnent pas de la prise en charge dun passif par la socit, sont exonrs, selon leur nature, des droits denregistrement et de la taxe sur la valeur ajoute, conformment aux articles 810 et 810 bis du Code gnral des impts. Lorsque les apports en nature sont accompagns dun passif la charge de la socit, cet apport constitue concurrence de ce passif en une vente la socit et est tax comme tel. Dmembrement de proprit Lorsque les parts sociales font lobjet dun usufruit, larticle 8 du Code gnral des impts conduit imposer lusufruitier des parts dune socit de personnes raison de la quote-part des rsultats correspondant ses droits sur les bnfices, par suite il est expressment stipul que lusufruitier, et non le nu-propritaire, bnficiera du droit dimputation des pertes pouvant tre subies par la socit. Dclaration annuelle Il est fait tat auprs des associs des dispositions de larticle 990 D du Code gnral des impts aux termes desquelles les personnes morales, qui, directement ou par personne interpose, possdent un ou plusieurs immeubles situs en France ou sont titulaires de droits rels portant sur ces biens sont redevables d'une taxe annuelle gale 3 % de la valeur vnale de ces immeubles ou droits. Les comparants sengagent, pour le compte de la socit, communiquer ladministration fiscale franaise, sur sa demande, et pour chacune des annes pour lesquelles ces renseignements seront demands par cette administration, en application des dispositions de larticle 990E du Code gnral des impts, : - la situation, la consistance et la valeur des immeubles situs en France et possds er directement ou par personne interpose par la socit au 1 janvier ; - lidentit et ladresse des associs la mme date ; - le nombre de parts dtenues par chacun deux. Ils sengagent galement faire parvenir ladministration fiscale franaise, sur sa demande, la justification de la rsidence des associs la mme date. Le tout afin de navoir pas supporter ladite taxe.
XVII
Cession de parts reprsentatives dun apport en nature La cession de parts dans les trois ans de la ralisation de lapport en nature dont elles sont la reprsentation sanalyse fiscalement en une cession des biens eux-mmes et ce en application des dispositions de larticle 727 du Code gnral des impts. Plus-values Lapport en socit est assimil une opration susceptible de dgager une plus-value imposable selon la mthode expose la fiche 1 de linstruction 8 M-1-04 n 7 du 14 Janvier 2004 de la direction gnrale des impts. TAXE SUR CESSION DE TERRAIN CONSTRUCTIBLE RECAPITULATIF DES ANNEXES TYPE DANNEXES rfrence (Page -titre)
CARACTERE AUTHENTIQUE DES ANNEXES Toutes les annexes sus-relates ont t portes la connaissance des parties et sont revtues d'une mention d'annexe signe par le Notaire. Elles ont le caractre authentique comme faisant partie intgrante de la minute. CERTIFICATION DIDENTITE Le Notaire soussign certifie que lidentit complte des parties, personnes physiques, dnommes dans le prsent acte, telle quelle est indique en tte la suite de leur nom, lui a t rgulirement justifie au vu dun extrait dacte de naissance. DONT ACTE sur trente-six pages Comprenant - renvoi approuv : - blanc barr : - ligne entire raye : - nombre ray : - mot ray : Paraphes
Fait et pass aux lieu, jour, mois et an ci-dessus indiqus. Aprs lecture faite, les parties ont sign le prsent acte avec le Notaire soussign.
XVIII
Annexe 2 : Barmes de lISF, des droits de mutation titre gratuit et des droits dmembrs
XIX
Barmes de lISF, des droits de mutation titre gratuit et des droits dmembrs (Art.669 CGI)
I. Impt de Solidarit sur la Fortune

Ces tableaux tiennent compte de la rforme de la fiscalit du patrimoine intervenue courant 2011, ainsi que de la drogation concernant le paiement de lISF 2011.
Barme applicable sur l'ISF payer le 30 septembre 2011 Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Infrieure 1 300 000 euros Comprise entre 800 000 et 1 310 000 euros Comprise entre 1 310 000 et 2 570 000 euros Comprise entre 2 570 000 et 4 040 000 euros Comprise entre 4 040 000 et 7 710 000 euros Comprise entre 7 710 000 et 16 790 000 euros Suprieure 16 790 000 euros Barme simplifi de l'ISF applicable compter du 1er janvier 2012 Patrimoine imposable N'excdant pas 1,3 million d'euros Compris entre 1,3 et 3 millions d'euros Suprieur 3 millions d'euros Taux d'imposition 0,00% 0,25% 0,50% Taux d'imposition 0,00 % 0,55 % 0,75 % 1,00 % 1,30 % 1,65 % 1,80 %
II. Evaluation des droits dmembrs

Pour lvaluation de droits dmembrs, la valeur de lusufruit viager et de la nueproprit est fixe forfaitairement une fraction de la valeur de la pleine proprit, daprs lge de lusufruitier et conformment au barme prvu par larticle 669 du Code Gnral des Impts :
Age de lusufruitier Moins de 21 ans rvolus Moins de 31 ans rvolus Moins de 41 ans rvolus Moins de 51 ans rvolus Moins de 61 ans rvolus Moins de 71 ans rvolus Valeur de lusufruit 90% 80% 70% 60% 50% 40% Valeur de la nue-proprit 10% 20% 30% 40% 50% 60%
XX
Moins de 81 ans rvolus Moins de 91 ans rvolus Plus de 91 ans rvolus
30% 20% 10%
70% 80% 90%
* Lusufruit temporaire est valu 23% par tranche de 10 ans.
III.
Droits de mutation titre gratuit (fiscalit 2011)

EXONERATIONS ET ABATTEMENTS 1
Successions Bnficiaires
Conjoint ou pacs Enfant vivant (ou reprsent par suite de prdcs ou de renonciation) et ascendant Petit-enfant Arrire petit-enfant Frre ou sur, sans condition, vivant ou reprsent par suite de prdcs ou de renonciation 2 Frre ou sur sous conditions 3 Neveu ou nice venant de leur propre chef 4 Hritier handicap (lgataire ou donataire) Tout hritier ou lgataire dfaut dautre abattement
1
Donations
80 724 159 325 31 865 5 310 15 932 15 932 7 967 159 325 -
EXONERATION 159 325 15 932 EXONERATION 7 967 159 325 1 594
Les abattements personnels se rgnrent tous les 10 ans Avant la rforme de la fiscalit du patrimoine le dlai tait de 6ans. 2 En cas de reprsentation, cet abattement se divise daprs les rgles de dvolution lgale 3 Etre clibataire, veuf, divorc ou spar de corps et la double condition : dtre g de + de 50 ans ou infirme, et davoir t constamment domicili avec le dfunt pendant les 5 annes prcdant le dcs. 4 Lgataire ou venant aux droits de leur auteur, renonant ou prdcd, frre ou sur unique du dfunt (Rp. Min n54899 du 26 janvier 2010).
TAUX DES DROITS DE SUCCESSION / DONATION
Fraction du patrimoine Infrieure 8 072 Entre 8 072 et 12 109 Entre 12 109 et 15 932 Entre 15 932 et 552 324 Entre 552 324 et 902 838 Entre 902 838 et 1 805 677 Suprieure 1 805 677
EN LIGNE DIRECTE Taux 5% 10 % 15 % 20 % 30 % 35 % 1 40 % 2
Retrancher 0 403 1 008 1 804 57 036 102 178 192 462
XXI

1 2
Ds lentre en vigueur de la rforme de la fiscalit du patrimoine intervenue en 2011, ce taux sera relev 40 % Ds lentre en vigueur de la rforme de la fiscalit du patrimoine intervenue en 2011, ce taux sera relev 45 %
ENTRE CONJOINTS ET PACSS (Donations seulement) Fraction du patrimoine Taux Retrancher Infrieure 8 072 5% 0 Entre 8 072 et 15 932 10 % 403 Entre 15 932 et 31 865 15 % 1 200 Entre 31 865 et 552 324 20 % 2 793 Entre 552 324 et 902 838 30 % 58 025 Entre 902 838 et 1 805 677 35 % 103 167 Suprieure 1 805 677 40 % 193 451 ENTRE FRRES ET SURS, vivants ou reprsents Fraction du patrimoine Taux Retrancher Infrieure 24 430 35 % 0 Suprieure 24 430 45 % 2 443 ENTRE COLLATERAUX JUSQUAU 4me DEGR Fraction du patrimoine Taux Retrancher Sur la part nette taxable 55 % 0 ENTRE PARENTS AU-DELA DU 4me DEGR ET NON-PARENTS Fraction du patrimoine Taux Retrancher Sur la part nette taxable 60 % 0
XXII
Annexe 3 : Jurisprudences
XXIII
Arret De Gaste
Cour de Cassation, Chambre commerciale, 4 janvier 1994 N de pourvoi : 91-20256
Sur le moyen unique : Vu l'article 1844 du Code civil ; Attendu, selon l'arrt attaqu, que les poux Paul de Gaste, qui avaient constitu entre eux un groupement forestier dnomm Groupement forestier de la Genevraie, dont M. Paul de Gaste tait le grant, ont donn, en s'en rservant l'usufruit, la nue-proprit des parts du groupement forestier leurs enfants, MM. Hubert, JeanPierre et Olivier de Gaste, et Mmes Chantal de La Celle et Barluet de Beauchesne (les consorts de Gaste) ; que ceux-ci ont assign M. Paul de Gaste en sa qualit de grant pour voir annuler l'article 7 des statuts du groupement forestier instituant la reprsentation du nu-propritaire par l'usufruitier, qui avait seul le droit de participation et de vote toutes les assembles gnrales, mme extraordinaires ou modificatives des statuts, quelle que soit la nature de la dcision prendre ; Attendu que pour dbouter les consorts de Gaste de leur demande, l'arrt retient que l'article 1844, alina 4, du Code civil prvoit que les statuts d'une socit peuvent droger aux dispositions des deux alinas qui prcdent ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si selon l'article 1844, alina 4, du Code civil, il peut tre drog l'alina 3 du mme article qui est relatif au droit de vote, et qu'il tait donc possible aux statuts litigieux de prvoir une drogation sur ce point, aucune drogation n'est prvue concernant le droit des associs et donc du nu-propritaire de participer aux dcisions collectives tel qu'il est prvu l'alina 1er dudit article, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 16 aot 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes.
XXIV
Arrt Chteau dYquem

Cour de Cassation, Chambre commerciale, 9 fvrier 1999 N de pourvoi : 96-17661 Statuant tant sur le pourvoi principal form par la socit du Chteau d'Yquem, que sur le pourvoi incident relev par Mme de Garsignies et autres ; Attendu, selon l'arrt attaqu, que la socit en commandite par actions du Chteau d'Yquem (la socit) a t constitue en 1992 ; que lors de l'assemble gnrale constitutive du 25 janvier 1992, au cours de laquelle ont t adopts les statuts, avait t vote une troisime rsolution autorisant la signature de conventions avec la socit civile du Chteau d'Yquem (la socit civile) portant sur la reprise des stocks et du matriel de cette dernire ainsi que sur la reprise des contrats de travail ; qu'une assemble gnrale du 28 mai 1994 avait approuv dans une troisime rsolution, des conventions portant reprise des stocks, du matriel d'exploitation et de contrats de travail conclues avec la socit civile ; que certains actionnaires de la socit ont demand judiciairement la nullit de ces rsolutions en faisant valoir qu'avait pris part au vote de la premire, M. Alexandre de Lur-Saluces grant et unique associ commandit de la socit et grant de la socit civile et que M. Bertrand de Lur-Saluces, fils du prcdent, avait pris part au vote de la seconde tant en son nom personnel qu'en qualit de mandataire de son oncle Eugne de Lur-Saluces, en violation de l'article 26 des statuts, aux termes duquel, les dispositions de l'article 258 de la loi du 24 juillet 1966 sont applicables en cas de " convention entre la socit et une autre entreprise si l'un des grants, l'un des associs commandits ou l'un des membres du conseil de surveillance, ou leur conjoint, descendant ou ascendant, est, soit directement soit indirectement, soit par personne interpose, propritaire, associ indfiniment responsable, grant, administrateur, directeur gnral, membre du directoire ou membre du conseil de surveillance de l'entreprise " ; que la cour d'appel a rejet la demande de nullit de la troisime rsolution de l'assemble gnrale du 25 janvier 1992 et prononc la nullit de la troisime rsolution de l'assemble gnrale du 28 mai 1994 ; Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa premire branche : Vu l'article 1844, alinas 1 et 4, du Code civil ; Attendu que tout associ a le droit de participer aux dcisions collectives et de voter et que les statuts ne peuvent droger ces dispositions ; Attendu que pour annuler la troisime rsolution de l'assemble gnrale du 28 mai 1994, l'arrt nonce que M. Bertrand de Lur-Saluces, fils de M. Alexandre de Lur-Saluces associ commandit de la socit et grant de la socit civile, ne pouvait prendre part au vote en qualit d'associ ni comme mandataire d'un autre associ, l'article 26 des statuts tendant l'interdiction de vote prvue par l'article 258 de la loi du 24 juillet 1966 au conjoint ainsi qu'aux descendants et ascendants des grants, associs commandits ou membres du conseil de surveillance eux-mmes atteints par cette interdiction ; Attendu qu'en statuant ainsi, faisant application de statuts qui instituaient, pour certains associs, une suppression du droit de vote non prvue par la loi, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement sur le pourvoi form par la socit en commandite par actions du Chteau d'Yquem, en ce qu'il a prononc la nullit de la troisime rsolution de l'assemble gnrale du 28 mai 1994 de la socit en commandite par action du Chteau d'Yquem, l'arrt rendu le 5 juin 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en consquence, quant ce, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ; Et REJETTE le pourvoi form titre incident par Mme de Garsignies et autres.
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Arret Plastholding
COUR DE CASSATION -CHAMBRE COMMERCIALE 2 DECEMBRE 2008 Pourvoi N: 08-13185 Attendu, selon l'arrt attaqu, qu'en 1989, M. Michel X... a consenti ses enfants, dont M. Olivier X..., une donation-partage avec rserve d'usufruit portant sur les parts de la socit civile Plastholding ; que les statuts de cette socit stipulaient que le droit de vote appartenait l'usufruitier pour les dcisions ordinaires et extraordinaires et prcisaient que dans tous les cas les nus-propritaires taient obligatoirement convoqus aux assembles gnrales ; que par dcision prise en assemble gnrale extraordinaire le 6 septembre 2003, les associs de la socit Plastholding ont approuv un projet de fusion ayant pour objet l'absorption de cette socit par la socit civile Holding des Boles, laquelle est cette occasion devenue la socit Plastholding ; que M. Olivier X..., soutenant que la stipulation statutaire rservant le droit de vote l'usufruitier tait illicite, a demand l'annulation des dlibrations prises lors de l'assemble ; Sur le second moyen, pris en sa premire branche : Vu l'article 1844 du code civil ; Attendu que pour dire que la clause des statuts rservant le droit de vote l'usufruitier est illicite et annuler les dlibrations adoptes grce au vote de celui-ci, l'arrt retient que cette clause mconnat les prrogatives essentielles dcoulant de la proprit et de l'usufruit en ce qu'elle permet l'usufruitier de porter atteinte la substance de la chose sur laquelle porte l'usufruit ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que les statuts peuvent droger la rgle selon laquelle, si une part est greve d'usufruit, le droit de vote appartient au nu-propritaire, ds lors qu'ils ne drogent pas au droit du nupropritaire de participer aux dcisions collectives, la cour d'appel a viol le texte susvis ; Et sur la troisime branche du mme moyen : Vu l'article 1844 du code civil, ensemble l'article 1382 du mme code ; Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrt retient encore que la substance du droit de proprit de M. Olivier X... a t mconnue par l'abus du droit de vote dlibrment commis par l'usufruitier ; Attendu qu'en se dterminant ainsi, sans expliquer en quoi l'usufruitier aurait fait du droit de vote que lui attribuaient les statuts un usage contraire l'intrt de la socit, dans le seul dessein de favoriser ses intrts personnels au dtriment de ceux des autres associs, la cour d'appel n'a pas donn de base lgale sa dcision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 19 fvrier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement compose ; Condamne M. X... aux dpens ; Vu l'article 700 du code de procdure civile, rejette sa demande et le condamne payer la socit Plastholding la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur gnral prs la Cour de cassation, le prsent arrt sera transmis pour tre transcrit en marge ou la suite de l'arrt cass ; Ainsi fait et jug par la Cour de cassation, chambre commerciale, financire et conomique, et prononc par le prsident en son audience publique du deux dcembre deux mille huit.
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MOYENS ANNEXES au prsent arrt Moyens produits par Me FOUSSARD, avocat aux Conseils pour la socit Plastholding PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrt infirmatif attaqu encourt la censure ; EN CE QU'il a dit que l'article 21-IV des clauses statutaires de la Socit civile PLASTHOLDING, aujourd'hui absorbe et dissoute, mconnat les prrogatives essentielles dcoulant de la proprit et de l'usufruit puis, en consquence, dit nulles et de nul effet les dlibrations de l'assemble gnrale extraordinaire du 6 septembre 2003 en ce qu'elles ont abouti, par le vote de l'usufruitier, par adoption et transcription du trait de fusion, l'absorption et la dissolution de la Socit civile PLASTHOLDING, et ce en mconnaissance des droits de nue-proprit de M. Olivier X... dans cette socit ; AUX MOTIFS QUE sur le cadre lgal des droits de vote sur des parts dont la proprit est dmembre, selon les dispositions de l'article 1844 du Code civil (dans le titre consacr la socit), Si une part est greve d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propritaire, sauf pour les dcisions concernant l'affectation des bnfices o il est rserv l'usufruitier ; que la possibilit lgale de droger, par des statuts, cette disposition suppltive de la volont non exprime des parties, ne saurait porter atteinte au droit de proprit prvu par l'article 544 du Code civil (dans le livre consacr aux biens et aux diffrentes modifications de la proprit), au-del des prvisions de l'article 578 du mme Code selon lesquelles L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la proprit, comme le propritaire lui-mme, mais a la charge d'en conserver la substance ; qu'en consquence, M. Michel X..., en consentant donation ses enfants, a la charge, en sa qualit d'usufruitier, de conserver la substance du droit dont son fils Olivier (notamment) a la proprit, sans pouvoir lui opposer son consentement aux statuts de la socit civile, lesquels se renferment sur l'objet spcifique du droit des socits, lequel n'est pas d'vincer le droit de proprit lui-mme ; que sur l'application l'espce, il est constant, par le calcul des parts, que M. Olivier X... dtenait 190.820 parts (25.129 en pleine proprit + 165.691 en nue-proprit), avant les dlibrations litigieuses du 6 septembre 2003, soit la majorit absolue (190.696 + 1) des 381.392 parts de la socit civile ; que par l'effet de la clause statutaire rservant, en toute hypothse, le droit de vote l'usufruitier, ce dernier a mconnu les observations critiques du nu-propritaire et son vote ngatif ; que par les dlibrations litigieuses, M. Olivier X... a perdu une prrogative essentielle de son droit de proprit sur la socit ; qu'en effet, cette socit a t absorbe et dissoute dans la Socit HOLDING DES BOELES, dont il ne conserve pas le proprit l'identique puisque, sur le nombre total des parts ainsi port 727.997, il ne dispose plus que des 25.129 parts en pleine proprit et de 165.691 parts en nue-proprit, celles-l mmes qu'il a t contraint, par les dlibrations litigieuses, d'apporter la socit absorbante ; qu'en consquence, la substance mme du droit de proprit de M. Olivier X... dans la Socit civile PLASTHOLDING ayant t mconnu par l'abus du droit de vote dlibrment commis par l'usufruitier, le jugement sera infirm et il sera statu nouveau, dans les termes spcifis au dispositif () (arrt, p. 3 et 4) ; ALORS QU'il rsulte des nonciations du dispositif, qui ont seules un caractre dcisoire, que les dispositions figurant l'article 21, paragraphe IV, des statuts ont t dclares illicites et que c'est en consquence de l'illicit de ces dispositions que les dlibrations de l'assemble gnrale du 6 septembre 2003 ont t annules ; qu'il ressort des motifs que les juges du second degr se sont dtermins, non pas en considration de l'illicit des dispositions figurant l'article 21, paragraphe IV, des statuts, mais en considration d'un abus du droit de vote qu'aurait commis l'usufruitier des parts sociales lors de l'assemble gnrale du 6 septembre 2003 ; qu'il s'ensuit que l'arrt attaqu, fond sur des motifs impropres justifier son dispositif, est priv de base lgale au regard des articles 544 et 578, 1134 et 1844 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrt infirmatif attaqu encourt la censure ; EN CE QU'il a dit que l'article 21-IV des clauses statutaires de la Socit civile PLASTHOLDING, aujourd'hui absorbe et dissoute, mconnat les prrogatives essentielles dcoulant de la proprit et de l'usufruit puis, en consquence, dit nulles et de nul effet les dlibrations de l'assemble gnrale extraordinaire du 6 septembre 2003 en ce qu'elles ont abouti, par le vote de l'usufruitier, par adoption et
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transcription du trait de fusion, l'absorption et la dissolution de la Socit civile PLASTHOLDING, et ce en mconnaissance des droits de nue-proprit de M. Olivier X... dans cette socit ; AUX MOTIFS QUE sur le cadre lgal des droits de vote sur des parts dont la proprit est dmembre, selon les dispositions de l'article 1844 du Code civil (dans le titre consacr la socit), Si une part est greve d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propritaire, sauf pour les dcisions concernant l'affectation des bnfices o il est rserv l'usufruitier ; que la possibilit lgale de droger, par des statuts, cette disposition suppltive de la volont non exprime des parties, ne saurait porter atteinte au droit de proprit prvu par l'article 544 du Code civil (dans le livre consacr aux biens et aux diffrentes modifications de la proprit), au-del des prvisions de l'article 578 du mme Code selon lesquelles L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la proprit, comme le propritaire lui-mme, mais a la charge d'en conserver la substance ; qu'en consquence, M. Michel X..., en consentant donation ses enfants, a la charge, en sa qualit d'usufruitier, de conserver la substance du droit dont son fils Olivier (notamment) a la proprit, sans pouvoir lui opposer son consentement aux statuts de la socit civile, lesquels se renferment sur l'objet spcifique du droit des socits, lequel n'est pas d'vincer le droit de proprit lui-mme ; que sur l'application l'espce, il est constant, par le calcul des parts, que M. Olivier X... dtenait 190.820 parts (25.129 en pleine proprit + 165.691 en nue-proprit), avant les dlibrations litigieuses du 6 septembre 2003, soit la majorit absolue (190.696 + 1) des 381.392 parts de la socit civile ; que par l'effet de la clause statutaire rservant, en toute hypothse, le droit de vote l'usufruitier, ce dernier a mconnu les observations critiques du nu-propritaire et son vote ngatif ; que par les dlibrations litigieuses, M. Olivier X... a perdu une prrogative essentielle de son droit de proprit sur la socit ; qu'en effet, cette socit a t absorbe et dissoute dans la Socit HOLDING DES BOELES, dont il ne conserve pas le proprit l'identique puisque, sur le nombre total des parts ainsi port 727.997, il ne dispose plus que des 25.129 parts en pleine proprit et de 165.691 parts en nue-proprit, celles-l mmes qu'il a t contraint, par les dlibrations litigieuses, d'apporter la socit absorbante ; qu'en consquence, la substance mme du droit de proprit de M. Olivier X... dans la Socit civile PLASTHOLDING ayant t mconnu par l'abus du droit de vote dlibrment commis par l'usufruitier, le jugement sera infirm et il sera statu nouveau, dans les termes spcifis au dispositif () (arrt, p. 3 et 4) ; ALORS QUE, premirement, les statuts sont libres de dcider que le droit de vote sera dvolu l'usufruitier en cas de dmembrement des parts sociales, sauf rserver le droit pour le nu-propritaire d'tre convoqu l'assemble gnrale et de s'y exprimer ; qu'en l'espce, l'article 21, paragraphe IV, des statuts de la Socit PLASTHOLDING tait ainsi conu : Si une part est greve d'usufruit, le droit de vote appartient l'usufruitier pour les dcisions ordinaires et extraordinaires. Dans tous les cas, les nus-propritaires sont obligatoirement convoqus aux assembles gnrales ; qu'en dcidant que cette disposition tait illicite, les juges du fond ont viol les articles 544 et 578, 1134, 1844 et 1844-4 du Code civil ; ALORS QUE, deuximement, l'abus dans l'usage du droit de vote ne saurait tre dduit, s'agissant d'une dlibration portant sur un projet de fusion-absorption, sur le seul fait que l'un des associs, dans l'entit rsultant de la fusion, n'aura plus la majorit du capital ; qu'en dcidant le contraire, les juges du fond ont viol les articles 1832, 1843-2, 1844 et 1844-4 du Code civil, ensemble les rgles rgissant l'abus ; Et ALORS QUE, troisimement et en tout cas, l'abus du droit de vote ne peut tre retenu que s'il est constat que le vote a t contraire l'intrt gnral de la socit et procde de l'unique dessein de favoriser un groupe d'associs au dtriment d'un autre ; que faute d'avoir constat que tel tait le cas en l'espce, les juges du fond ont, tout le moins, entach leur dcision d'un dfaut de base lgale au regard des articles 1832, 1843-2, 1844 et 1844-4 du Code civil, ensemble les rgles rgissant l'abus.
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ARRET VH HOLDING
COUR DE CASSATION - CHAMBRE COMMERCIALE - MARDI 16 FEVRIER 2010 N DE POURVOI 09-65214 Sur le premier moyen : Vu les articles 455, alina 1er, et 954, alina 2, du code de procdure civile ; Attendu que, s'il n'expose pas succinctement les prtentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernires conclusions dposes, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; Attendu que dans un litige opposant Mme X..., veuve Y..., M. Vincent Y..., Mme Nathalie Y..., pouse Z... et M. Bernard Z... (les consorts Y...), aux socits VH Holding et Financire VH et M. Max Y... (les intims), l'arrt infirmatif attaqu a accueilli les demandes des consorts Y... tendant l'annulation d'un rapport d'expertise et des dlibrations adoptes lors de l'assemble gnrale extraordinaire de la socit Financire VH runie le 28 dcembre 2001 et de toutes les dcisions qui en sont la consquence, ainsi qu' la rvocation de M. Max Y... de ses fonctions de grant commandit de la socit VH Holding ; Attendu qu'en statuant ainsi, sans viser les dernires conclusions des intims avec l'indication de leur date et en se bornant renvoyer ces conclusions pour l'expos de leurs moyens, la cour d'appel a viol les textes susviss ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 18 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement compose ; Condamne Mme Jacqueline Y..., M. Vincent Y..., Mme Nathalie Z... et M. Bernard Z... aux dpens ; Vu l'article 700 du code de procdure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur gnral prs la Cour de cassation, le prsent arrt sera transmis pour tre transcrit en marge ou la suite de l'arrt cass ; Ainsi fait et jug par la Cour de cassation, chambre commerciale, financire et conomique, et prononc par le prsident en son audience publique du seize fvrier deux mille dix. MOYENS ANNEXES au prsent arrt. Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour les socits VH Holding et Financire VH et M. Max Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproch l'arrt infirmatif attaqu d'avoir dclar nul le rapport d'expertise dpos en juillet 2003 par M. B..., prononc la nullit des dlibrations adoptes par l'Assemble Gnrale Extraordinaire de la socit FINANCIERE VH runie le 28 dcembre 2001 et de toutes les dcisions qui en sont la consquence ou la rsultante, ordonn la publication de l'arrt en son dispositif dans le journal LA VOIX DU NORD, dbout les exposants de leur exception d'incomptence sur l'action en rvocation, prononc la rvocation de M. Max Y... de son mandat de grant commandit de la socit VH HOLDING, condamn les exposants payer aux appelants la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procdure civile et aux entiers dpens. Aux motifs que devant la Cour, les consorts Jacqueline Y... ont repris leurs demandes initiales (critures rcapitulatives du 27mai 2008) et demand 15.000 euros pour frais de procdure. VH Holding a d'abord XXIX
rappel, s'agissant de la rvocation du grant Max Y..., le pralable obligatoire de transaction ; a demand la confirmation du premier jugement pour le surplus ; et a rclam 15.000 euros pour frais irrptibles de procdure. La SASU Cote d'Opale Granulats a conclu de mme la confirmation et a rclam 5.000 euros pour frais de procdure. Il est renvoy aux conclusions des parties pour 1'expos de leurs moyens, comme l'autorise l'article 455 du Code de procdure civile . Alors que s'il n'expose pas succinctement les prtentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernires conclusions dposes, doit viser celles-ci avec l'indication de leurs dates ; que ds lors, en se bornant renvoyer aux conclusions des parties pour l'expos de leurs moyens, sans viser les dernires conclusions des exposants, en date du 24 janvier 2008 qui avaient pour objet de complter leur argumentation, la Cour d'appel a viol les articles 455 alina 1er du Code de procdure civile et 954 alina 2 du Code de procdure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief l'arrt infirmatif attaqu d'avoir prononc la nullit des dlibrations adoptes l'Assemble Gnrale Extraordinaire de la socit FINANCIERE VH runie le 28 dcembre 2001 et de toutes les dcisions qui en sont la consquence ou la rsultante. Aux motifs que l'opration de sous filialisation constitue un acte grave dans la plupart des hypothses ; Que la jurisprudence considre qu'une telle opration consistant crer une structure supplmentaire qui loigne la filiale oprationnelle du pouvoir de contrle des minoritaires de la socit mre peut revtir un caractre abusif (Com. 24 janvier 1995) ; Que doit donc tre accueillie l'action en nullit d'assemble de l'actionnaire minoritaire au motif que l'opration ralise correspondait au but lgitime de prenniser l'entreprise sans rechercher si cette opration n'avait pas plutt pour objet de favoriser des associs majoritaires qui, s'tant octroy la qualit d'associs commandits, avaient le pouvoir de dcider de la rpartition des bnfices issus de la holding au dtriment des minoritaires" ; Qu'autrement dit, l'interposition d'une filiale n'est pas blmable en soi mais elle oblige les juges rechercher la vritable conomie de l'opration ; Attendu qu'une opration qui a pour objet, comme c'est le cas en l'espce, de transformer une socit filiale oprationnelle en holding purement financier est doublement abusive ; Qu'elle modifie totalement la gestion des intrts de VH HOLDING, qui deviendrait la socit mre d'un sous holding et non plus une socit oprationnelle ; Qu'elle modifie de mme manire la gestion des intrts de la socit CARRIERES DE LA VALLEE HEUREUSE devenue FINANCIERE VH, qui est transforme en sous holding purement financier au lieu de demeurer une socit d'exploitation ; Que de son ct la bnficiaire de l'apport, la socit STARDOUZE prend le nom de "CARRIERES DE LA VALLEE HEUREUSE" et transforme son objet social (prcdemment celui de holding) en devenant une socit d'exploitation de carrires ; Attendu que cette opration constitue une modification radicale de l'intrt social et porte atteinte, du mme coup, aux intrts lgitimes des actionnaires de VH HOLDING : Qu'en effet, les statuts de VH HOLDING prvoient qu'elle a pour objet exclusif l'achat et la dtention majoritaire d'actions de la socit CARRIRES DE LA VALLEE HEUREUSE (article 2 des statuts) ; Qu' l'origine, la socit FINANCIRE VH a pour objet social principal "toutes oprations commerciales, industrielles et fInancires que comportent la mise en valeur et l'exploitation de carrires en France et ltranger" (article 3 des statuts) ; Que cet objet ne correspond pas la dfinition de l'objet social d'un holding de participation ; Que l'objet social de FINANCIRE VH tel qu'il est dfini, se rattache directement la mise en valeur et
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l'exploitation des carrires ; que les oprations commerciales, industrielles et financires ne sont que l'expression des moyens qui concourent la ralisation de cet objet. Elles en sont donc l'accessoire et n'ont pas d'existence propre ; Qu'en faisant de la socit FINANCIRE VH une socit de participation financire qui n'exploite pas de carrires, les dirigeants du Groupe ont directement modifi son objet social et, par voie de ricochet modifi celui de VH HOLDING qui s'entendait ncessairement, au regard de la volont clairement exprime par les parties au protocole et dans la voie d'une application loyale du contrat, comme la dtention majoritaire des deux tiers d'une socit d'exploitation de carrires et non d'un sous-holding ; Attendu qu'il est inexact de considrer que ces oprations sont conformes l'objet social de VII HOLDING et de FINANCIERE VH et qu'elles ne sont donc pas abusives ; Qu'il y a atteinte l'objet social, ce qui excde les pouvoirs des seuls grants et de l'assemble ; Que dans une telle hypothse et eu gard l'importance de l'opration pour la socit VALLEE HEUREUSE, les actionnaires de cette dernire doivent pouvoir bnficier d'un droit l'information gal celui prvu en cas d'apport plac sous le rgime des fusions scissions ; Qu'en l'espce, l'opration s'est faite comme un simple apport partiel d'actifs sans qu'il soit opt pour le rgime des fusions-scissions, les actionnaires de la socit apporteuse tant ainsi exclus de tout droit l'information ; Que ce rgime prvoit, conformment aux dispositions des articles L 236-l et suivants du code de commerce, que le ou les rapports sont mis la disposition des actionnaires des socits participant l'opration ; Que l'article R 236-3 du Code de Commerce prvoit que ses rapports sont mis la disposition des actionnaires au moins un mois avant la date de l'assemble ; Que toutefois, il est fait exception cette rgle si l'apport partiel d'actif envisag affecte, directement ou indirectement la ralisation de l'objet social de la socit apporteuse ; Qu'en l'espce, l'opration ne se rduit pas l'apport d'un actif isol, mais au transfert de la totalit du fonds de commerce de la socit LA VALLEE HEUREUSE devenue FINANCIERE VH ; Attendu qu'en somme, une opration d'une telle importance et qui affecte l'objet social de la socit apporteuse ne pouvait pas faire l'conomie d'une information complte et d'une consultation des actionnaires, tant de VH HOLDING que de FINANCIERE VH ; Attendu qu'au sein de la socit VH HOLDING, les appelants n'ont reu aucune information alors qu'il ressort de plusieurs documents disponibles au greffe du tribunal de commerce de CALAIS que les grants commandits de VH HOLDING, galement seuls membres du Directoire de la Valle Heureuse, c'est dire Max et Hippolyte Y..., ont mis en oeuvre plusieurs oprations dont certaines sont d'ores et dj ralises et qui sont susceptibles de porter gravement atteinte l'intrt social des deux socits Que de tels actes de disposition qui ont pour rsultat de modifier l'objet social emportent ncessairement l'obligation de consulter l'Assemble Gnrale Extraordinaire des associs de la socit VH HOLDING afin de donner des instructions de vote au sein de l'Assemble Gnrale Extraordinaire de FINANCIERE VH ses reprsentants ; Et attendu qu'au sein de la socit FINANCIRE VH les appelants exclus du conseil de surveillance de FINANCIERE VH n'ont obtenu aucune information, ni de rponse leurs interrogations, ainsi qu'ils le dmontrent ; Attendu que du tout il rsulte que l'Assemble Gnrale litigieuse doit tre annule ; Alors d'une part que l'abus de majorit suppose qu'une dcision sociale soit prise contrairement l'intrt gnral et dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorit au dtriment de ceux de la minorit ; qu'en l'espce, la Cour d'appel, pour considrer que la dlibration du 28 dcembre 2001 organisant un mcanisme de sous-filialisation tait nulle, s'est borne constater qu'elle tait doublement abusive, en ce
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qu'il y avait atteinte l'objet social de la socit FINANCIERE VH, transforme en sous holding purement financier au lieu de demeurer une socit d'exploitation et de la socit VH HOLDING, devenant la socit mre d'un sous holding ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher en quoi la dlibration litigieuse tait contraire l'intrt social des socits concernes et sans mme rechercher si elle avait t prise dans le but de favoriser certains actionnaires au prjudice d'une autre catgorie d'actionnaires, la Cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au regard des articles 1382 et 1833 du Code civil. Alors d'autre part que l'objet de la socit LA VALLEE HEUREUSE, devenue FINANCIERE VH, consiste dans toutes oprations commerciales, industrielles et financires que comportent la mise en valeur et l'exploitation de carrires en France et l'tranger ; qu'il s'vince clairement et prcisment d'un tel crit que la socit n'a pas uniquement pour vocation de procder personnellement l'exploitation matrielle des carrires, ce qui lui permet ncessairement, sans modification statutaire, de faire exploiter lesdites carrires par une autre socit ds lors qu'elle en conserve la proprit ; que ds lors, la Cour d'appel, en considrant que l'opration litigieuse affectait l'objet social de la socit FINANCIERE VH, a dnatur, par refus d'application, la porte des statuts de cette socit, violant ainsi l'article 1134 du Code civil. Alors de troisime part qu'il appartient l'assemble gnrale extraordinaire de modifier l'objet social de la socit ; qu'en l'espce, la Cour d'appel, pour considrer que la dlibration du 28 dcembre 2001 tait nulle, a relev que l'opration de sous-filialisation comportait une atteinte l'objet social, ce qui excdait les pouvoirs de l'assemble ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a viol l'article L. 225-96 du Code de commerce. Alors de quatrime part qu' dfaut d'option prvue par l'article L. 236-22 du Code de commerce, les dispositions applicables aux fusions et scissions supposent la transmission du patrimoine d'une socit une autre socit, l'exclusion de l'apport d'un fonds de commerce, lequel ne constitue pas un patrimoine mais une universalit de fait, simple actif de la socit ; qu'en l'espce, la Cour d'appel pour faire application des articles L. 236-1 et R. 236-3 du Code de commerce, a considr que l'opration entranait le transfert du fonds de commerce de la socit LA VALLEE HEUREUSE devenue FINANCIERE VH ; qu'en statuant ainsi, quand bien mme la socit FINANCIERE VH conservait son patrimoine et notamment l'ensemble des actifs immobiliers et n'avait ainsi fait qu'apporter un actif isol, la Cour d'appel a viol, par fausse application, les articles L. 236-1 et R. 236-3 du Code de commerce. Alors subsidiairement de cinquime part que la nullit d'une socit ou d'un acte modifiant les statuts ne peut rsulter que d'une disposition expresse du livre II du Code de commerce ou des lois qui rgissent la nullit des contrats ; qu'en l'espce, la Cour d'appel, pour considrer que la dlibration du 28 dcembre 2001 organisant un mcanisme de sous-filialisation tait nulle, a relev que l'obligation de consulter l'Assemble Gnrale extraordinaire des associs de la socit VH HOLDING afin de donner des instructions de vote au sein de l'Assemble gnrale de FINANCIERE VH ses reprsentants n'avait pas t respecte ; qu'en statuant ainsi sans se fonder sur une disposition expresse du livre II prvoyant la nullit de l'acte de ce chef et sans viser une quelconque loi qui rgit la nullit des contrats, la Cour d'appel a viol l'article L. 235-1 du Code de commerce, ensemble l'article 1844-10 du Code civil. Alors plus subsidiairement de sixime part que la nullit d'une dlibration rsultant d'un texte rglementaire suppose la dmonstration d'un grief ; qu'en l'espce, la Cour d'appel a annul la dlibration du 28 dcembre 2001 pour non-respect de l'obligation d'information des actionnaires prvue par l'article R. 236-3 du Code de commerce ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ce dfaut d'information avait caus un prjudice aux actionnaires concerns, la Cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au regard de ce texte. Alors enfin plus subsidiairement de septime part que la validit des actes accomplis par les dirigeants ou par les associs ne peut s'apprcier qu' propos de chacun d'entre eux ; que ds lors, en prononant la nullit des dlibrations adoptes l'Assemble gnrale extraordinaire de la socit FINANCIERE VH runie le 28 dcembre 2001 et de toutes les dcisions qui en sont la consquence ou la rsultante, sans apprcier la validit intrinsque de chacune de ces dcisions, la Cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au retard de l'article L. 235-1 du Code de commerce et 1844-10 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief l'arrt attaqu d'avoir dbout les exposants de leur exception d'incomptence sur l'action en rvocation et d'avoir prononc la rvocation de M. Max Y... de son mandat de grant commandit de la
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socit VH HOLDING. Aux motifs adopts qu' qu'aux termes des statuts de la socit VH HOLDING, Messieurs Max et Hippolyte Y... ont t dsigns grants de la socit en commandite en leur qualit d'associs commandits pour une dure infinie Attendu que les dfendeurs excipent tant des dispositions de l'article 41 des statuts qui noncent que tous litiges auxquels les prsents statuts pourront donner lieu et notamment, pour leur Interprtation ou leur excution, seront dfrs juridiction exclusive du Tribunal arbitral compos des trois personnes physiques(...) que de celles de l'article 15 du protocole d'accord en date du 2 mal 1991. conclu entre les hritiers intituls arbitrage qui noncent dfaut de conciliation, tous les litiges auxquels les prsentes pourront donner lieu et notamment pour leur interprtation ou leur excution seront dfres la Juridiction exclusive d'un tribunal arbitral Que s'appuyant sur les dcisions antrieures et notamment sur un jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS, saisi la requte des demandeurs en date du 4 novembre 1998 qui a renvoy les parties mieux se pourvoir en prsence d'une clause compromissoire insre dans les statuts de la socit VH HOLDING et dans le protocole sign par les parties le 2 mai 1991 et sur un arrt en date du 26 mai 1999 de la Cour d'Appel de Paris qui a t amene examiner la rvocation de Monsieur Max Y... en date du 26 mal 1999, ils soutiennent que le litige est relatif la reprsentativit des membres de son groupe familial et corrlativement ses fonctions de grant, ce qui constitue Indniablement une difficult d'apprciation des statuts et du protocole d'accord, objet d'une clause compromissoire Mais attendu qu'il convient d'observer que, la Cour dans son arrt prcit a statu au vu du litige qui lui tait soumis, savoir l'attitude de Monsieur Max Y..., qui aurait selon les demandeurs gravement manqu aux obligations qui s'imposaient lui en vertu du protocole d'accord en s'abstenant de se concerter avec les membres de son groupe et en dcidant de manire unilatrale de dsigner aux fonctions de membres du Conseil de surveillance des personnes qui ne sont pas reprsentatives des actionnaires du groupe Attendu, en l'espce, que le protocole d'accord, qui envisage clairement le mode de dsignation des grants commandits, ne fait aucunement rfrence la cessation de leur fonction ; Que les statuts qui prvoient expressment la fin des fonctions de grant, soit par le dcs, la mise en tutelle ou la curatelle, l'incapacit, l'interdiction de grer, administrer ou contrler une entreprise ou une personne morale, la dmission ou l'atteinte de la limite d'ge ci-dessus fixe, soit par l'ouverture d'une procdure de Redressement Judiciaire ou de Liquidation Judiciaire de l'entreprise du grant concern , n'voque pas non plus la rvocation des grants ; Que dans ces conditions, il convient donc de se rfrer au droit commun et de faire une stricte application des dispositions de l'article L 226-2.4me du Code de commerce ; Qu'il chet, par suite, de se dclarer comptent ; Et aux motifs propres que aux termes du protocole d'accord en date du 2 mai 1991, M. Max Y... est dsign comme le reprsentant du Groupe B d'actionnaires de VH HOLDING (consorts Jacqueline Y...) ; Que la rvocation de M. Max Y... est sollicite sur le fondement de l'article L 226-2-4me alina du Code de commerce cit plus haut ; Que les statuts de VH HOLDING ne contiennent aucune disposition relative la rvocation des grants commandits ; Que toutefois, l'article 20 des statuts relatifs aux pouvoirs des grants prvoit que : I- chacun des grants est investi des pouvoirs les plus tendus pour agir en toute circonstance au nom de la socit, files exerce dans la limite de l'objet social et sous rserve de ceux expressment attribus par la Loi aux assembles d'actionnaires.... 2- titre de mesure interne, non opposable aux tiers, il est stipul que le grant ou chacun des grants dtient
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les pouvoirs les plus tendus pour faire tous les actes de gestion dans l'intrt de la socit et que, s'il existe plusieurs grants, chacun d eux a la facult de s opposer toute opration envisage par un autre grant avant qu "elle ne soit conclue... " ; Que ces dispositions sont conformes celles prvues l'article L 226-7 du code de commerce ; Qu'elles prvoient donc expressment que le grant agit au nom de la socit, mais dans la limite de l'objet social et dans l'intrt de la socit Attendu que les conditions de ralisation de l'opration dcide le 28 dcembre 2001 et dcrites au paragraphe "2" qui prcde, a pour effet d'affecter de manire substantielle l'objet social de VH HOLDING et de porter atteinte son intrt ; Que par son vote favorable la rsolution prsente l'Assemble Gnrale Extraordinaire de FINANCIERE VH du 28 dcembre 2001, M. Max Y... a agi en dehors des limites de l'objet social de VH HOLDING, entranant un prjudice au dtriment des actionnaires de VH HOLDING, ce qui constitue une cause lgitime de rvocation . Alors d'autre part que l'article 41 des statuts de la socit en commandite par actions VH HOLDING stipule que tous les litiges auxquels les prsents statuts pourront donner lieu, et notamment pour leur interprtation ou leur excution seront dfrs juridiction exclusive d'un tribunal arbitral compos de trois personnes physiques... et que l'article 15 du protocole d'accord en date du 2 mai 1991 intitul ARBITRAGE stipule pareillement qu' dfaut de conciliation, tous les litiges auxquels les prsentes pourront donner lieu, et notamment pour leur interprtation ou leur excution seront dfrs la juridiction exclusive d'un tribunal arbitral ; qu'il s'vince clairement et prcisment de telles stipulations que le litige relatif la rvocation d'un grant commandit dsign par les statuts, inhrent l'excution du pacte social, relve de la comptence exclusive du tribunal arbitral ; qu'en dcidant le contraire par motifs adopts, la Cour d'appel a dnatur la porte des statuts de la socit VH HOLDING et du protocole d'accord du 2 mai 1991, violant ainsi l'article 1134 du Code civil. Alors d'autre part qu'aux termes de l'article 624 du Code de procdure civile, la cassation intervenir du chef du second moyen entrane l'annulation corrlative du dispositif de l'arrt relatif la rvocation de M. Max Y..., raison du lien de dpendance ncessaire.
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Annexe 4 : Modle davis dinsertion (publication) dans un Journal dAnnonces Lgales
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Exemple dun avis dinsertion - JAL (publication)
Avis de constitution Par acte sous seing priv en date du enregistr , le , bordereau , il a t constitu une socit civile immobilire prsentant les caractristiques suivantes : Dnomination : socit civile immobilire Forme : socit civile immobilire. Capital social : euros diviss en parts sociales de *** euros, chacune entirement souscrites et libres en numraire. Sige : [Indiquer ladresse complte]. Objet : [Reprendre lobjet tel que dfini dans les statuts]. Dure : quatre-vingt-dix-neuf ans [Ou la dure prvue par les statuts]. Grant : [Indiquer son nom et son adresse]. La socit sera immatricule au greffe du Tribunal de commerce de Pour insertion. Le grant.
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La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intgrations Patrimoniales

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Introduction Prambule sur le thme de la possession immobilire

73 73 94 119 i (120) iv(124) I (129)

Conclusion . Bibliographie . Table des matires . Annexes .

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