Sunteți pe pagina 1din 14

RAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare:

NREGISTRARE LA EVALUATOR 1.

Apartament cu 1 camer
Nr. ........... / ....-....-.......

NREGISTRARE LA BANC

Nr.

EVALUATOR Legitimaie ANEVAR Parafa Firma Adresa evaluatorului CLIENT Adresa DESTINATARUL RAPORTULUI

........................................ Nr. .................... / 2010 Nr. ...................... valabil 2010 Persoan juridic : ... Localitatea: ............ , str. .................., nr. .......... , ap............ , jud. ............. Banca ...................... Sucursala .................... Apartament cu 1 camer situat la parterul unui bloc cu regimul de nlime P+4E, Au = 23,00 mp Apartamentul conform CF se compune din 1 camer, buctrie, baie, antreu, nia, cu suprafaa util Su=23,00 mp. Proprietar asupra constructiei: .... Proprietar asupra terenului: teren n folosin cota 17/670mp Oraul: Cluj - Napoca Str. ...

2.

3.

PROPRIETATEA EVALUAT

Proprietari Adresa proprietii

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII Factor de ajustare Valoare ajustata

22.500 EUR echivalent 94.500 RON ... % ... EUR echivalent ... RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

5.

BAZA DE EVALUARE SCOPUL EVALURII CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERIN DATA INSPECIEI PROPRIETII DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE, SUPRAFAA I COTE INDIVIZE

Valoarea de pia Garantare credit 1 EURO = 4,2 RON Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator .............. n prezena reprezentantului solicitantului . Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n favoarea lui .... in baza contractului de vnzare cumprare autentificat sub nr..... Carte Funciar nr..... Numr topografic : Sarcini nscrise n Cartea Funciar: nu sunt

6.

MENIUNI 1: Situaia privind Cartea Funciar

7. DATE PRIVIND DOCUMENTATIA CADASTRALA SITUAIA ACTUAL A APARTAMENTULUI

Suprafaa nscris n CF: Au = 23,00 mp Prile indivize comune: 1,13/100 Teren atribuit n folosin / proprietate : 17/670 parte in folosinta Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie un extras de carte funciar eliberat la data de 25.11.2008 , din care s-au extras datele mai sus prezentate, anexat prezentului raport i considerat parte integrant . Conform extrasului de carte funciar prezentat proprietatea imobiliar este liber de sarcini . La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s prezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne ale finanatorului. Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea este liber de sarcini. Evaluatorul nu a avut la dispoziie documentatie cadastral . Suprafaa nregistrat n CF/ act de proprietate: Au = 23,00 mp Prile indivize comune: 5,66/100 Teren atribuit n folosin : 17/670 parte Situatia ocupantilor : Ocupat de proprietar / inchiriat / liber Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

8. 9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial pe str. ..., cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca . n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E. Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ mic. Complexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o distan reletiv mic. Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la distan medie. Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior, utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap -canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet ARTERE IMPORTANTE Auto i pietonal: - str. ... DE CIRCULAIE N Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe sens APROPIERE CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI Tipul zonei Zon rezidenial Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ...., cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E. n zon se afl: Reea de transport n comun: la o distan medie, cu mijloace de transport suficiente Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic, Complexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o distan reletiv mic . Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distan medie Uniti medicale: Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mic Sedii de bnci: la distan relativ mic pe str....... Instituii guvernamentale: Parcuri: -

UTILITI EDILITARE

AMBIENT CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Reea urban de energie electric: existent Reea urban de ap: existent Reea urban de termoficare: existent Reea urban de gaze: existent Reea urban de canalizare: existent Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent Civilizat

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ...., cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca. n zon sunt amplaste preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E. Dotri i reele edilitare satisfactoare. Ambient civilizat. Atractivitate buna

10.

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL) AMPLASAMENT Bloc de locuine tip P+4E Apartament situat la parter ANUL PIF Aprox. 1970 LOCUINTE PE PALIER ORIENTARE CARACTERISTICI 16 Cardinal: SUD Structur: fundaii din beton armat nchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din beton armat, perei de compartimentare din zidrie de BCA Planee din beton armat Acoperiul este de tip teras cu hidroizolaie bituminoas Finisaj exterior: tencuieli i zugrveli simple Ua de acces n bloc este din pvc armat cu geam termopan La ua de acces n bloc este montat interfon Aspect exterior: ngrijit Aspect interior: ngrijit Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit Categoria cldirii in punct de vedere al rezistenei la foc I Coeficient de rezisten la seismicitate - zona F Imobilul nu se afl n zon inundabil.

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCIA DE BAZ

11.

DESCRIEREA APARTAMENTULUI SUPRAFA Apartamentul, conform CF, se compune din 1 camer, buctrie, baie, antreu, ni, cu aria util Au=23,00 mp si aria desfasurata Ad = 28 mp Apartamentul este : semidecomandat Gradul de confort : 1 La inspecia proprietii imobiliare evaluatorul a constatat c apartamentul, fa de cele nscrise n CF mai are un balcon. TMPLRIE Exterioar: din lemn cu geam normal Interioar: ui din lemn, u de acces este metalic tip antiefracie Balconul a fost nchis cu tmplrie metalic cu geam normal. FINISAJE Apartamentul are grad de finisaj superior. Pardoseli: parchet (camer), gresie (buctrie, baie) tr Perei placai cu faian la baie i buc ie ( buctrie, baie) Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile. Normale Instalaii n stare bun nczirea se face cu regitrii de font alimentai cu agent termic de la central termic de zon . Instalaii n stare bun De la reeaua oraului Instalaiile sunt ntreinute bine Din reeaua oraului Alimenteaz aragazul Instalaiile sunt ntreinute bine Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de functiune :...................... Aspect ngrijit, utiliti complete . Stare tehnic general este bun . Deprecieri identificate : nu e cazul

INSTALAII I DOTRI ELECTRICE INSTALAII I DOTRI NCLZIRE INSTALAII I DOTRI ALIMENTARE CU AP INSTALAII I DOTRI ALIMENTARE CU GAZE NECESAR DE INVESTIT CONCLUZIE PRIVIND APARTAMENTUL 12.

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE DEFINIREA PIEEI I Piaa locuinelor rezideniale cu 1 camera amplasate n blocuri de SUBPIEEI locuine Delimitarea pietei : municipiul Cluj - Napoca NATURA ZONEI Zon preponderent rezidenial Din punct de vedere edilitar: zona stabil Din punct de vedere economic: ora cu economie activ, n dezvoltare cu omaj redus OFERTA DE LOCUINE SIMILARE CEREREA DE LOCUINE SIMILARE ECHILIBRUL PIEEI (RAPORTUL CERERE/ OFERT) Medie Medie In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. Minim: 18.000 EURO Maxim: 26.000 EURO

PREURI N ZON PENTRU APARTAMENTE CU 1

camera CHIRII N ZON PENTRU APARTAMENTE CU 1 camera CONCLUZII I TENDINE PRIVIND PIAA PROPRIETII Minim: 130 EURO / lun Maxim: 160 EURO / lun

pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii. Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: o cea mai bun utilizare a terenului liber o cea mai bun utilizare a terenului construit. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie: o permisibil legal o posibila fizic o fezabil financiar o maxim productiv Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: o este permisibil legal; o ndeplinete condiia de fizic posibil. o este fezabil financiar. o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL STANDARDE IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare INTERNAIONALE DE IVS 3 Raportarea evalurii EVALUARE EDIIA A IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare OPTA, 2007 CADRU LEGAL Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor. S-a aplicat ca metod analiza comparativ. Pentru unele elemente de comparaie s-au fcut corecii cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate n termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ fa de proprietatea evaluat. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea n cauz. Elementul de comparaie utilizat a fost valoarea unitara. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este :

Coreciile cantitative s-au luat n considerare pentru: - S-a corectat comparabila 3 pentru oferta cu -10% - drepturi de proprietate transmise: nu au fost necesare corecii - condiii de finanare: nu au fost necesare corecii - condiii de vnzare: nu au fost necesare corecii La preurile corectate, s-a aplicat analiza calitativ. Corectiile estimate a fi necesare preturilor comparabilelor sunt: Comparabila 1: Tranzactia a fost realizata in luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita evolutiei pietei; Proprietatea este situat la ultimul etaj din 10, fiind nevoie de o ajustare pozitiv; Suprafaa util este mai mare decat a subiectului, fiind necesar o ajustare negativa;

Ca i comparabilitate general proprietatea este superoiara. Comparabila 2: Tranzactia a fost realizata in luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita evolutiei pietei; Proprietatea este situat la etajul 4 din 4, fiind nevoie de o ajustare pozitiv; Finisajele sunt medii fata de ale subiectului care sunt superioare, fiind necesara o ajustare pozitiva; Nu am considerat necesara corectie pentru diferenta de 2 mp Arie utila; Ca i comparabilitate general proprietatea este inferioara. Comparabila 3: Oferta este din luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita evolutiei pietei; Localizarea este in cartierul Fabric, considerat similar ca si localizare, nefiind nevoie de ajustari; Nu am considerat necesara corectie pentru diferenta de 2 mp Arie utila si diferenta de 5 ani ca vechime; Ca i comparabilitate general proprietatea este superioara. Comparabila 4: Proprietatea este situat la etajul 4 din 4, fiind nevoie de o ajustare pozitiv; Finisajele sunt medii fata de ale subiectului care sunt superioare, fiind necesara o ajustare pozitiva; Ca i comparabilitate general proprietatea este inferioara. Astfel, dupa analiza clasamentului si incadrarea proprietatii subiect in scara valorica a preturilor comparabilelor intre comparabilelele care ii sunt superioare si cele care ii sunt inferioare, valoarea unitar estimat pentru proprietatea subiect este 939 EUR/mp arie utila, respectiv 21.600 EUR ( 91.200 RON)

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN ANALIZA COMPARATIV

21.600 EUR echivalent 91.200 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat. 14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII ( se va aplica una din cele doua variante) S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare cea mai mic. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparaii este urmatoarea :

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-a corectat comparabila 3 pentru oferta cu -10% Conditii de piata: o Corectia de 4 % a fost extrasa extrasa din analiza pe perechi de date intre comparabila 2 si comparabila 4; o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1 ,2 si 3; Localizare : o Zona Fabric a fost considerata similara cu zona Manastur, in consecinta nu s-au operat corectii; Carateristici fizice etaj: o Corectia de 13% intre etaj intermediar si ultimul etaj a fost extrasa din analiza pe perechi de date intre valorile corectate ale comparabilelor 1 si 3; o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1, 2 si 4; Carateristici fizice finisaje: o Corectia de 170 euro / mp Au intre finisajele medii si cele superioare a fost extrasa din analiza pe perechi de date intre valorile corectate ale comparabilelor 2 si 3; o Corectia a fost aplicata comparabilelor 2 si 4; Carateristici fizice vechime: o Nu am considerat necesara corectia pentru diferenta de 5 ani vechime a comparabilei 3; Caracteristici fizice arie utila: o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a fiecarei comparabile; o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1,2 si 3 inmultind corectia unitara cu diferenta de arie utila intre fiecare comparabila si subiect;; Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN ANALIZA COMPARATIV

22.720 EUR echivalent 95.900 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat. 14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp Valoarea, ca formul de calcul : Vmvbp = VBp * MVBp Astfel: A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar. Din analiza datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 120 i 150 EUR, uneori i mai VBp; MVBp; (VBp * MVBp);

B.

ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai mare la nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 130 EUR/lun. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:

Intervalul obinut este de 165 196 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabilele 2,3 si 4 pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 171. C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:

In aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PE BAZ DE VENIT


14.3. ABORDAREA PRIN COST

22.230 EUR echivalent 93.900 RON

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE


Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

21.600 EUR echivalent 91.200 RON ABORDAREA PE BAZ DE COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1 Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil; Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport. Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport; Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor periculoase; Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate; In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. Condiii limitative: Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului; Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara); Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate; Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport. Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei iunie 2009; Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare; Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele legale; Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE


Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului; Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate; presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala; baza de date a evaluatorului; informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Edil, Nobila Casa, Casa Pitas, Welt Imobilaire etc.) privind tranzacii similare; informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro, www.edil.ro, etc.; revistele de profil: Piaa de la A la Z; Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Cluj-Napoca i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVA 2Evaluarea pentru garantarea mprumutului. Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 1 camer . Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor. n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n standardul internaional de evaluare IVS 1.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 1 camer. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari : Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante : o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat.

Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul localitatii: o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta; o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential; Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita tipului proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nici cerere pentru o alta utilizare a proprietatii; Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitor; Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential. Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii. Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.