CONSIDERAII N LEGTUR CU SCOATEREA TERENURILOR DIN CIRCUITUL AGRICOL I INTABULRILE N CARTEA FUNCIAR

drd. Sztranyiczki Szilard director - Oficiul Judeean de Cadastru i Publicitate Imobiliar Cluj Venind n ntmpinarea necesitii rezolvrii numeroaselor probleme pe care le ridic scoaterea terenurilor din circuitul agricol, lucrarea de fa este consacrat unei teme de mare actualitate i de un incontestabil interes teoretic i practic. Pmntul folosit pentru producia agricol este regula, iar scoaterea terenurilor din circuitul agricol, excepia. Terenurile nu se epuizeaz dac sunt exploatate n mod raional, iar atunci cnd acestea sunt scoase din circuitul agricol temporar sau definitiv trebuie avute n vedere interesele statului privind asigurarea unei producii agricole optime i atragerea n circuitul agricol a altor suprafee. Legislaia romn n legtur cu regimul juridic a scoaterii terenurilor din circuitul agricol este strict, dar cuprinde i multe lacune. Unele au fost simple scpri, altele au fost i sunt rezultatul unui imobilism legislativ echivoc, ambiguu. Analiza ce urmeaz cu privire la regimul juridic a scoaterii terenurilor din circuitul agricol se vrea o reflecie asupra inadvertenei unor prevederi legale, precum i asupra efectelor aprute n practica afacerilor imobiliare. Cea mai important obligaie propter rem1 a fost i a rmas aceea de a lucra pmntul. Aceast obligaie se regsete i n prevederile Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat2, astfel: Toi deintorii de terenuri agricole sunt obligai s asigure cultivarea acestora i protecia solului. Per a contrario n legtur cu folosirea definitiv sau temporar a terenurilor n alte scopuri dect producia agricol se prevede c acesta se face numai n condiiile prevzute de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat3. 1. Noiunea de scoatere a terenurilor din circuitul agricol Scoaterea terenurilor din circuitul agricol nu este definit nici de lege, nici n literatura de specialitate. Este un motiv n plus pentru a ncerca formularea unei definiii a acestei proceduri prin care particularii pot amplasa obiective de investiii pe terenurile agricole. Considerm c noiunea de scoatere a terenurilor din circuitul agricol poate fi definit ca fiind acea procedur prevzut de lege prin care terenurile agricole primesc definitiv sau temporar - o alt destinaie dect cea uzual, n vederea amplasrii obiectivelor de investiii de orice fel. O prim ntrebare care se pune este aceea de a ti dac ntre noiunea de terenuri agricole utilizat de art. 74-103 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat i cea de terenuri cu destinaie agricol la care se refer art. 2 lit. a din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat,
A se vedea I. Albu: Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Editura Dacia, Bucureti, 1984, p.64-70; L. Pop: Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ediie revzut i completat, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.28-32. 2 n conformitate cu art. 74 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat. (Legea fondului funciar nr. 18/1991 a fost republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 1 din 5 ianuarie 1998.) 3 n conformitate cu art. 90 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat.
1

exist sau nu identitate?Dup o prere4, ntre cele dou noiuni exist identitate. Dup o alt prere5, ntre cele dou noiuni nu exist identitate pentru c legiuitorul nu a folosit aceeai formulare, iar terenurile agricole constituie doar o categorie de terenuri distinct dintre cele cu destinaie agricol. Acelai autor propune de lege ferenda includerea n domeniu a tuturor terenurilor cu destinaie agricol, aa cum sunt ele definite prin art. 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat. Considerm c problema trebuie privit in extenso. Astfel, terenurile agricole care se scot din circuitul agricol trebuie privite pe de o parte, ca i terenuri cu destinaie agricol6 i, pe de alt parte, trebuie incluse n aceast categorie i terenurile neproductive care pot fi amenajate pentru producia agricol. Numai astfel putem circumscrie pe deplin obiectul scoaterii terenurilor din circuitul agricol. Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor gndete i aplic politica agricol a rii, inclusiv necesarul de producie agricol pentru hrana populaiei, innd cont de totalul suprafeelor agricole cultivabile7. Putem spune, de facto, c operaiunea de scoatere a terenurilor din circuitul agricol vine n conflict cu interesul naional, astfel nct se restrnge suprafaa agricol de care se poate ine cont cnd se elaboreaz politica agricol a rii. Legea fondului funciar este inter omnis facit ius: amplasarea noilor construcii de orice fel se face n intravilanul localitilor8. Per a contrario, prin excepie, se pot amplasa unele construcii i n extravilan9. Semnificaia juridic a noiunii de intravilan este definit10 ca fiind teritoriul determinat prin Planul urbanistic general (PUG), care cuprinde ansamblul terenurilor cu i fr construcii, ce costituie o localitate. Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea n extravilan numai pe baz de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrindu-se ulterior n Planul urbanistic general (PUG) al localitii. Art. 20 din Legea nr. 453/2001 prevede: (1) Intravilanul localitilor se stabilete prin planurile generale de urbanism PUG aprobate potrivit legii. (2) Ulterior aprobrii Planului General de Urbanism PUG pot fi introduse n intravilanul localitilor i unele terenuri din extravilan, numai n condiii temeinic fundamentate pe baz de planuri urbanistice zonale PUZ - aprobate conform legii. (3) Terenurile destinate construirii, evideniate n intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizaia de construire. (4) Suprafeele de teren scoase din circuitul agricol se comunic de ctre preedinii consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti sau de primari, n termen de 10 zile de la eliberarea autorizaiei de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, n vederea stabilirii taxei, n

4 5 6

A se vedea Fl. Scrieciu: Drept agrar i drept funciar, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2000, p. 466.

A se vedea E. Chelaru: Circulaia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999, p.177-178. Astfel cum sunt prevzute de art. 2 lit. a din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat. 7 Conform art. 134 din Constituia Romniei: Statul trebuie s asigure exploatarea resurselor naturale, n concordan cu interesul naional. 8 Conform art. 91 alin. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat. 9 Conform art. 91 alin. 2 i 3 Legea fondului funciar, republicat, se instituie dou excepii, i anume: se vor putea amplasa n extravilan construciile cu potenial poluant, dup cum se vor putea amplasa n extravilan i construciile care prin natura lor nu se pot amplasa n intravilan precum i adposturile pentru animale, cu precdere pe terenuri cu folosine neagricole sau cu folosine inferioare i slab productive. 10 Conform Anexei nr. 2 din Legea nr. 453/2001 pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii i unele msuri pentru realizarea locuinelor, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 431 din 1 august 2001.

conformitate cu categoria de folosin agricol i cu fertilitatea solului, conform evidenelor agricole, i pentru operare n aceste evidene, potrivit prevederilor legale. Dac pn la apariia acestei prevederi legale nu se datorau taxe pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol din intravilan11, din economia textului legal citat devine evident faptul c taxa procentual pentru scoaterea unui teren din circuitul agricol se datoreaz i pentru terenurile agricole situate n intravilan, indiferent dac terenurile fac parte din intravilanul existent la data de 1 ianuarie 1990 sau au fost introduse n intravilan dup aceast dat. De lege ferenda se impune revederea textelor legale privind plata de ctre beneficiari a taxelor procentuale pentru terenurile scoase din circuitul agricol din extravilan i intravilan. S-ar impune, de lege ferenda, instituirea plii taxelor procentuale doar pentru acele terenuri care la data solicitrii aprobrii sau avizrii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol fac parte din extravilan. S-ar pune capt astfel controverselor privind limita intravilanelor localitilor care trebuie aplicate pentru scoaterea terenurilor din circuit i stabilirea taxelor procentuale aferente. O alt problem care se pune este aceea de a ti care este intravilanul de referin pentru aplicarea prevederilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol? Este de tiut c n perioada 1994-2001 aproape toate localitile din Romnia au adoptat noile Planuri Urbanistice Generale (PUG)12 prin care limitele localitilor au fost redefinite, noi suprafee intrnd n intravilan. Pentru a le deosebi de limitele intravilanului anterior, arhitecii le-au numit intravilan extins. Din momentul adoptrii noilor PUG, situaia terenurilor ce trebuiau scoase din circuitul agricol a devenit paradoxal. Pe de o parte, intravilanul evoluase n fapt, o dat cu realitile i nevoile urbane, cu reele de utiliti canalizare, electricitate, gaze etc. iar pe de alt parte, organele cadastrale, prin efectul Legii fondului funciar nr. 18/1991 se raportau la situaia intravilanelor existente la data de 1 ianuarie 1990, evideniate n cadastrul funciar general, pentru stabilirea taxelor de scoatere a terenurilor din circuitul agricol. Dup o prere majoritar n special a specialitilor cadastrali, la stabilirea taxelor pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol trebuie s ne raportm la situaia intravilanului existent la data de 1 ianuarie 1990. Dup o alt prere, la care ne raliem i noi minoritar doar a ctorva colegi de breasl i juriti, intravilanul de referin pentru aplicarea prevederilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol este cel al aprobrii acestora prin PUG i nu cel anacronic de la nivelul anului 1990. Principalul argument este tocmai art. 98 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar care prevede c intravilanul poate fi modificat numai n condiiile legii, iar PUG-urile numai ilegale nu pot fi. O alt problem dificil din punct de vedere practic o reprezint prevederea cuprins la art. 4 lit. d nc n vigoare - din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, republicat, privind exceptarea de la autorizare de construire a anexelor
Art. 20 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii i unele msuri pentru realizarea locuinelor, republicat Monitorul Oficial al Romniei nr. 3 din 13 ianuarie 1997 - prevedea faptul c terenurile destinate construirii, evideniate n intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizaia de construire. Aceast prevedere a fcut fericii muli investitori de-a lungul timpului, ntruct nu se datorau taxele prevzute de lege pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol din intravilan, doar o documentaie tehnic trebuia executat, iar practica a dovedit c scoaterea terenurilor agricole din circuitul agricol din intravilan nu era o problem. Astzi, dei legea prevede c se datoreaz taxe i pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol din intravilan, la nivelul judeului Cluj nu se aplic aceast procedur, oficiul judeean de cadastru nu percepe taxe pentru avizarea acestor documentaii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol. 12 La nivelul judeului Cluj majoritatea cele 80 de teritorii-administrative comune, orae i municipii au adoptat noile Planuri Urbanistice Generale, toate fiind aprobate.
11

cu caracter temporar ale exploataiilor agricole situate n extravilan. Conform acestei prevederi dup anul 1991 au fost edificate case de vacan, cabane i alte asemenea ca i anexe de exploataie agricol13. Pe teritoriul judeului Cluj, n toate cele 80 de teritorii-administrative comune, orae i municipii - s-au construit astfel de case de vacan i cabane ca i anexe de exploataie agricol, fr s se plteasc taxele de scoatere din circuitul agricol. Este de ateptat complinirea textelor legale privind definirea noiunii de anex de exploataie agricol, astfel nct s nu se poat construi alte edificii, dect cele care ntr-adevr folosesc produciei agricole. Propunem de lege ferenda, ca definiie pentru sintagma de anex pentru exploataie urmtoarea formul: prin anex de exploataie agricol se nelege acel element secundar, alipit de terenul care se afl n exploatare agricol, care este demontabil, fr fundaie i avnd un singur nivel, folosind exclusiv scopului de depozitare a materialelor i instrumentelor folosite la exploatarea terenului. Timp de mai muli ani taxa procentual datorat pentru scoaterea definitiv din circuitul agricol a terenurilor aflate n extravilan, pn la apariia Legii nr. 169/199714, au fost copleitoare: 600% pentru un teren de clasa I-a, 550% pentru un teren de clasa a II-a, 500% pentru un teren de clasa a III-a, 400% pentru un teren de clasa a IV-a, 300% pentru un teren de clasa a V-a. n prezent, se aplic taxele prevzute de ctre O.U.G. nr. 102/2001, acestea fiind mai reduse. Atunci cnd se lezeaz un interes naional este necesar s se impun o tax15. Cnd este vorba de o scoatere temporar din circuitul agricol, taxa ia forma unei garanii, egal ns cu taxa pentru o scoatere definitiv. n ambele situaii statul trebuie s alimenteze un fond, aa-numitul Fond de ameliorare a fondului funciar, aflat la dispoziia Ministerului Administraiei Publice n proporie de 40% i a Ministerului Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor n proporie de 60%16.
Conform Dicionarului explicativ al limbii romne, ediia a II-a, editat de Academia Romn, Institutul de lingvistic Iorgu Iordan, Editura Univers Enciclopedic, 1996, p. 40, p.358 i p.21 i V. Breban: Dicionar al limbii romne contemporane, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1980, p.27, p.196 i p.18, anexa de exploataie agricol se reprezint astfel: - anex: ceea ce este alturat sau alipit, ca element secundar, pe lng altceva mai important; - exploataie: terenul care se afl n exploatare; - agricol: care ine de agricultur, care se refer la agricultur. Ca atare, prin anex de exploataie agricol se nelege elementul secundar, alipit de terenul care se afl n exploatare agricol. 14 Legea nr. 169/1997 privind modificarea i completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991. Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 299 din 4 noiembrie 1997. 15 Politica agricol comun din anul 2001 a statelor Uniunii Europene a enunat principiul impunerii unor taxe pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol. 16 Organele judeene care aprobau scoaterea terenurilor din circuitul agricol, fostele oficii de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol care aparineau pn la data de 30 iunie 2001 Ministerului Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor, au fost desfiinate n baza O.U.G. nr. 41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, a Legii nr. 499/2004 i a H.G. nr. 1210/2004 privind organizarea i funcionarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar. Activitatea acestor oficii a fost preluat de ctre Ministerul Administraiei i Internelor Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, n prezent purtnd denumirea de Oficii judeene de cadastru i publicitate imobiliar. Astfel n prezent i scoaterea terenurilor din circuitul agricol se deruleaz prin aceste oficii teritoriale. n conformitate cu Ordinul comun al ministrului Administraiei Publice nr. 5120/10 noiembrie 2001 i al ministrului Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor nr. 441/9 noiembrie 2001, pentru aprobarea Regulamentului privind coninutul documentaiilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol, necesare amplasrii obiectivelor de investiii, i a Regulamentului privind coninutul documentaiei pentru schimbarea categoriilor de folosin a terenurilor agricole, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 789 din 12 decembrie 2001, fondul de ameliorare a fondului funciar este destinat pentru:
13

Prin efectul constituirii i a reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n baza legilor fondului funciar, proprietile agricole din Romnia s-au frmiat excesiv17. Muli au devenit proprietari de terenuri agricole, fr ca acest lucru s i transforme n agricultori. Tradiiile agricole au fost ntrerupte timp de 50 de ani i pot fi reluate cu greu de noile generaii. Preul proprietilor imobiliare agricole a sczut dramatic, mai cu seam n zonele colinare i de munte, oferta ntrecnd cu mult cererea. Pe de alt parte, preul terenurilor agricole din apropierea municipiilor i a marilor orae a crescut enorm, iar pentru un investitor este un risc achiziionarea unor terenuri, pentru c achitnd taxa procentual de 200%-300% la preul real de achiziie, se poate dubla su tripla investiia iniial, dnd peste cap multe planuri de afaceri. Toat procedura special privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol izvorte din lege18. Astfel, solicitanii pentru obiective de investiii mari vor trebui s obin, n prima faz, un acord de principiu referitor la amplasament, iar n faza a doua vor solicita avizarea sau aprobarea scoaterii terenurilor din circuitul agricol temporar sau definitiv19. Pentru celelalte obiective de investiii se va ntocmi o singur documentaie pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol. Astfel, s-a ngreunat procedura de obinere a avizelor sau aprobrilor20. Este de dorit, de lege ferenda, s se elimine acest cerin pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol necesare amplasrii obiectivelor de investiii mari, ntruct n aceste cazuri, de regul, se depete suprafaa de 1 ha, iar aprobarea scoaterii acestor terenuri din circuitul agricol se d de ctre Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor mpreun cu Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar. 2. Despre intabulrile n crile funciare Este de observat c pentru obinerea acordului de principiu, inter omnes facit jus este prezentarea extrasului de carte funciar pentru imobilul pentru care se solicit scoaterea terenului din
- ameliorarea terenurilor agricole degradate 50% (Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor); - acoperirea unor cheltuieli necesare furnizrii informaiilor privind calitatea solurilor 10% (direciile generale pentru agricultur i dezvoltare rural); - finanarea unor lucrri pentru aplicarea legii fondului funciar 25% (Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar); - acoperirea unor cheltuieli pentru msurarea, ntocmirea documentaiilor necesare scoaterii terenurilor din circuitul agricol 15% (Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar). 17 Conform statisticilor Ministerului Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor la sfritul anului 2000 n Romnia, suprafaa medie a terenurilor era de 2,30 ha i existau: 3,9 milioane gospodrii individuale, 7157 gospodrii familiare, 3578 asociaii agricole, care nsumeaz circa 30 de milioane de parcele. 72% dintre aceste parcele aveau suprafee sub 3 ha, iar 0,3% peste 10 ha. 18 Conform art. 74-103 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat i Ordinul comun al ministrului Administraiei Publice nr. 5120/10 noiembrie 2001 i al ministrului Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor nr. 441/9 noiembrie 2001. 19 Este de dorit, de lege ferenda, s se elimine acest cerin obinerea unui aviz de principiu - pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol necesare amplasrii obiectivelor de investiii mari, ntruct n aceste cazuri, de regul, se depete suprafaa de 1 ha, iar aprobarea scoaterii acestor terenuri din circuitul agricol se d de ctre Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor mpreun cu Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobliar. 20 De la apariia Ordinului pentru aprobarea Regulamentului privind coninutul documentaiilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol (M. Of. Nr. 789/12 decembrie 2001) pn la data de 8 martie 2002, adic n aproape 3 luni de zile, la oficiul judeean de cadastru, geodezie i cartografie Cluj s-a eliberat doar un singur aviz de scoatere a terenului din circuitul agricol.

circuitul agricol. Aceast obligaie trebuie neleas lato sensu, att n regimul crilor funciare reglementat de Decretul-Lege nr. 115/193821 - care este n vigoare -, ct i n regimul noilor cri funciare22. Scoaterea terenurilor din circuitul agricol are ca obiect n general acele terenuri agricole care au fost i sunt supuse legilor fondului funciar23, cu precdere terenurile fostelor cooperative agricole de producie (CAP) i ale ntreprinderilor agricole de stat (IAS). Aceste terenuri au fost supuse reconstituirii i constituirii dreptului de proprietate privat. Prin urmare, pe aceste suprafee au fost eliberate titluri de proprietate de ctre comisiile judeene pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor. Legile proprietii nu prevedeau obligativitatea reconstituirii dreptului de proprietate pe vechile amplasamente, doar Legea nr. 1/200024 coninea, pn la modificarea ei, aceast obligatio. Astfel, n cele mai multe cazuri, suprafeele de teren nu au fost retrocedate pe vechile amplasamente, punndu-se n posesie25 alte parcele dect cele avute la deposedare.
Pentru detalii, a se vedea I. Albu: Curs de drept funciar, Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, p.342 i urm.; Tr. Ionacu, S. Brdeanu: Drepturile reale principale n R.S.R., Editura Academiei, Bucureti, 1978, p. 206 i urm.; L. Pop: op. cit., p.274-289; E. Chelaru: op.cit., p.381-389; C. Sttescu, C. Brsan: Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureti, Facultatea de Drept, 1988, p.290-293. 22 Prin apariia Legii nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare se reglementeaz un regim de cadastru general naional modern i un sistem unitar de publicitate imobiliar n ntreaga ar, prin sistemul crilor funciare. Acest sistem este destinat s nlocuiasc toate celelalte sisteme de publicitate imobiliar existente. Pentru detalii privind regimul noilor cri funciare, a se vedea M. Nicolae: Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Press Mihaela S.R.L., Bucureti, 2000, p. 193-463; I. Albu: Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare, n Dreptul nr. 11/1996, p.5-23; I. Albu: Noile cri funciare, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, p.47-104; E. Chelaru: Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p.222-233; L. Pop: op. cit., p.290-312; M. Ionescu: Principiile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, n Dreptul nr. 6/1997, p.3545. 23 Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, nemodificat; Legea nr. 169/1997 privind modificarea i completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991; Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat; Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997; O.U.G. nr. 102/2001 privind modificarea i completarea Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997, precum i modificarea i completarea Legii nr. 18/1991, republicat. 24 Conform celebrei sintagme restitutio in integrum parcelele trebuiau reconstituite pe vechile amplasamente, dac acestea erau libere (art. 2 alin. 1 i 2 din Legea nr. 1/2000). 25 Punerile n posesie asupra terenurilor se efectueaz pe baz de msurtori de ctre comisiile comunale, oreneti i municipale pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor, conform art. 27 alin. 1 i 2 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat i a art. 32-33 din H.G. nr. 1172/2001 pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuiile i funcionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor, a modelului i modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum i punerea n posesie a proprietarilor (noul Regulament privind aplicarea legilor fondului funciar), publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 829 din 21 decembrie 2001, ntocmindu-se procese-verbale de punere n posesie pe baza cruia se elibereaz titlurile de proprietate. Pn la apariia acestor reglementri privind punerea n posesie pe baz de msurtori, de foarte multe ori, n prima faz, se eliberau titlurile de proprietate, numai ulterior trecndu-se la msurarea amplasamentelor. Din cauza aceastei proceduri inverse au aprut multe divergene, procese civile i neconcordane ntre datele trecute n titlul de proprietate i situaia real din teren. n prezent, oficiile de cadastru verific schiele i amplasamentele ntocmite la fiecare procesverbal de punere n posesie pentru fiecare parcel n parte i numai dup corespondena i recepionarea acestora trece la ntocmirea titlurilor de proprietate.
21

La intabulare, pentru zonele n care nu se aplic regimul crilor funciare reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938, proprietarii titlurilor de proprietate puteau i pot s-i intabuleze cu caracter nedefinitiv terenurile agricole pe baza prevederilor art. 61 din Legea nr. 7/199626. Acest sistem de intabulare cu caracter nedefinitiv prezint numeroase neajunsuri, att tehnice, prin faptul c documentele cadastrale pe baza crora se face nscrierea nu se vor putea nchega ntr-un sistem cadastral unitar i complet, ct i juridice, deoarece intabulrile se pot face doar pe baza titlurilor de proprietate asupra terenurilor, fr s se in cont de cazurile de nulitate absolut pentru unele acte emise cu nclcarea prevederilor legilor fondului funciar27. Acest mod de intabulare nu se poate aplica n teritoriile unde exist regim de carte funciar unde se aplic n continuare Decretul Lege nr. 115/1938 - , dar poate fi un nceput pentru introducerea cadastrului n toate celelalte teritorii, unde nu a existat regim de carte funciar. De altfel, n judeul Cluj, precum i n alte judee transilvnene doar n cazuri excepionale s-a pus n aplicare acest sistem de nscriere nedefinitiv n cartea funciar. Organizarea unui sistem de publicitate imobiliar bazat numai pe msurtori izolate pe fiecare imobil, n ordinea prezentrii proprietarilor pentru nscriere n cartea funciar, nelegat ntre ele, ar fi o utopie. Dup prerea noastr, de lege ferenda se impune eliminarea denumirii particulare de nscriere cu caracter nedefinitiv pentru teritoriile n care se aplic n continuare Decretul-Lege nr. 115/1938. Dificultatea intabulrii titlurilor de proprietate apare pentru teritoriile unde a existat i exist regim de carte funciar. Pentru aceste zone nu se aplic, n general, sistemul prevzut prin Legea nr. 7/1996, ci terenurile se intabuleaz pe baza Decretului-Lege nr. 115/1938, pe baza unor aciuni n justiie28. De aici apar alte inconveniente tehnice i juridice majore, i anume: - datorit faptului c titlurile de proprietate nu au fost eliberate pe vechile amplasamente, titularii de astzi trebuie s-i intabuleze proprietile n cartea funciar a altui proprietar tabular29, iar numerele cadastrale din titlurile de proprietate nu mai corespund cu numerele topografice din cartea funciar. Amplasamentele de astzi nu se mai suprapun cu amplasamentele vechi, astfel nct exist i vor exista multe procese i litigii; - datorit a multor spee practice din experiena proprie i a prerilor culese, n special de la experi judiciari n topografie i cadastru, se desprinde concluzia c cartea funciar reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938 nu garanteaz suprafaa, ci doar proprietatea. De multe ori suprafaa din cartea funciar nu este cea real din teren, astfel nct trebuie rectificat. Atunci se pune ntrebarea fireasc cum ne putem baza pe un sistem depit, nvechit, care nu mai corespunde cerinelor actuale? Dup prerea noastr, se impune sine mora aplicarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare pe teritoriul ntregii ri, astfel nct s fie deschise cri funciare noi, definitive, pe baza titlurilor de proprietate, de lege ferenda, chiar la nivel de teritoriu-administrativ, pe sate sau pe tarlale mai mari. n opinia noastr nu trebuie s se mai atepte zeci de ani, pn cnd pe teritoriul unui ntreg jude (care este compus din zeci de comune, orae i municipii) vor fi finalizate lucrrile cadastrale, ci este necesar s se accepte s se deschid cri funciare noi, definitive i n cazul
La cererea de nscriere se ataeaz schia de plan a terenului, ntocmit de un cadru tehnic de specialitate autorizat de oficiul judeean de cadastru i publicitate imobliar. Schia de plan va cuprinde configuraia parcelelor de teren, suprafeele, categoriile de folosin, caracteristicile calitative ale solului, elementele pentru precizarea locului unde este situat imobilul, data ntocmirii i numele celui care a ntocmit schia. 27 A se vedea cazurile n care se poate invoca nulitatea absolut pentru unele acte emise cu nclcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, cuprinse n prevederile art. III lit. a)-h) din Legea nr. 169/1997. 28 Aciuni n prestaie tabular i aciuni n constatare. 29 n municipiul Cluj-Napoca reducerea suprafeei terenurilor la aplicarea Legii nr. 18/1991 a fondului funciar a fost de 55%, astfel nct cel care a avut 1 ha teren a primit doar 0,55 ha. Din aceast cauz nici amplasamentele vechi nu au mai fost respectate la punerea n posesie.
26

teritoriilor-administrative30, a satelor sau chiar n situaia n care o tarla mai mare (sol) este msurat i din punct de vedere tehnic corespunde normelor metodologice de cadastru elaborate de ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (msurtori realizate n sistemul de coordonate Stereografic 70, astfel nct acestea oricnd se pot reconstitui pe teren). Datorit acestor proceduri de intabulare a titlurilor de proprietate, de foarte multe ori complicat i avnd o durat de timp ndelungat i costisitoare, n vederea scoaterii terenurilor din circuitul agricol de lege ferenda se impune ca pentru documentaia aferent s se accepte nu doar extrasul de carte funciar, ci i titlul de proprietate, contractul de vnzare-cumprare ncheiat n form autentic31 fr ca titularul s fie intabulat n cartea funciar. 3. Sanciunea nerespectrii procedurilor privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol Art. 111 din Legea nr. 18/1991, republicat, prevede contraveniile la normele privind folosirea i ameliorarea terenurilor agricole sau silvice, astfel: - e) amplasarea obiectivelor de orice fel, cu excepia celor prevzute la art. 92, pe terenurile situate n extravilan, fr avizele i aprobrile prevzute de lege; - f) ocuparea i folosirea terenurilor aprobate a fi scoase definitiv sau temporar din producia agricol, nainte de a fi delimitate, bornate i predate. Ambele contravenii se sancioneaz cu amend de la 1.000.000 lei la 2.000.000 lei pentru persoanele fizice i de la 10.000.000 lei la 20.000.000 lei pentru persoanele juridice. Constatarea contraveniilor i aplicarea sanciunilor se fac de ctre specialitii mputernicii n acest scop de Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor, de mputerniciii prefectului i specialitii mputernicii de directorul general al direciei generale pentru agricultur i dezvoltare rural, precum i de ctre primar. Prin actul de constatare se dispune cu privire la suportarea pagubelor de ctre cei vinovai i, dup caz, restabilirea situaiei anterioare. Aa cum am afirmat, n conformitate cu prevederile art. 20 din Legea nr. 453/2001 pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii i unele msuri pentru realizarea locuinelor, terenurile din intravilan se scot din circuitul agricol, prin autorizaia de construire. n termen de 10 zile de la eliberarea autorizaiei de construire, primarii i preedinii consiliilor judeene comunic oficiilor de cadastru suprafeele de teren scoase din circuitul agricol, pentru stabilirea taxei. Astfel, conform acestor noi reglementri i terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol i se datoreaz tax de scoatere pentru terenurile agricole intravilane. n lips de alte prevederi speciale, problema sancionrii nerespectrii procedurilor privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol i sunt aplicabile regulile ce formeaz regimul de drept comun, sub dou aspecte: - n ct timp poate fi sancionat nerespectarea procedurilor privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol?
Exist foarte multe zone necooperativizate unde nu s-au aplicat legile fondului funciar. n unele dintre aceste teritorii exist lucrri de introducere a cadastrului funciar general. S-ar putea ncepe ntocmirea documentelor tehnice principale ale cadastrului pentru aceste zone, mai ales c acolo nu exist probleme privind reprivatizarea pmnturilor n conformitate cu legile proprietii. 31 n cazul existenei crii funciare contract de vnzare-cumprare legalizat de un notar public, iar n cazul existenei doar a titlului de proprietate contract de vnzare-cumprare ncheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i legalizat de un notar.
30

- dac poate fi acoperit prin confirmare nerespectarea acestei proceduri? Dreptul organelor statului prin specialitii mputernicii de a amenda pe cei care ncalc procedurile speciale privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol se poate invoca n termenul general de prescripie, care ncepe s curg de la data cnd s-a edificat obiectivul de investiie, dat de la care aceti specialiti au cunoscut, ori puteau i trebuiau s cunoasc realizarea construciilor32. De aici se desprinde urmtoarea concluzie: n cazul n care beneficiarul nu a fost sancionat n termenul general de prescripie, dup trecerea termenului organele statului pot s-i oblige pe cei n culp doar la ntocmirea ulterioar a documentaiilor necesare scoaterii terenurilor din circuitul agricol, fr s-i poat amenda. Astfel, numai n acest caz scoaterea terenurilor din circuitul agricol poate fi confirmat expres33 de ctre cei n drept, ulterior edificrii construciilor, dup trecerea termenului general de prescripie extinctiv.

4. Propuneri de lege ferenda Reglementarea incomplet i imperfect a regimului juridic al scoaterii terenurilor din circuitul agricol ne determin s formulm urmtoarele propuneri de lege ferenda: a) definirea n lege a noiunii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol, astfel: scoaterea terenurilor din circuitul agricol este acea procedur legal prin care terenurile agricole primesc definitiv sau temporar - o alt destinaie dect cea uzual, n vederea amplasrii obiectivelor de investiii de orice fel; b) includerea n domeniul terenurilor agricole pe lng terenurile cu destinaie agricol, definite prin art. 2 lit. a din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat i terenurile neproductive care pot fi amenajate pentru producia agricol; c) instituirea plii taxelor procentuale doar pentru acele terenuri care la data solicitrii aprobrii sau avizrii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol fac parte din extravilan; d) definirea sintagmei de anex pentru exploataie agricol, astfel: prin anex de exploataie agricol se nelege acel element secundar, alipit de terenul care se afl n exploatare agricol, care este demontabil, fr fundaie i avnd un singur nivel, folosind exclusiv scopului de depozitare a materialelor i instrumentelor folosite la exploatarea terenului; e) eliminarea cerinei obinerii iniiale a avizului de principiu pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol necesare amplasrii obiectivelor de investiii mari, ntruct n aceste cazuri, de regul, se depete suprafaa de 1 ha, iar aprobarea scoaterii acestor terenuri din circuitul agricol se d de ctre Ministerul Agriculturii, Alimentaiei i Pdurilor mpreun cu Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar;

Din pcate s-au aplicat foarte puine amenzi ncepnd din anul 1991 pentru nclcarea prevederilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol. n ultimii 10-11 ani s-au edificat nenumrate construcii n extravilan i n intravilan, multe dintre acestea neavnd aprobrile legale necesare scoaterii terenurilor din circuitul agricol. 33 Exist foarte multe cazuri n care beneficiarii de investiii solicit avizul de scoatere din circuitul agricol dup edificarea construciilor, de multe ori dup trecerea unei perioade de timp chiar ani de zile caz n care amenda se aplic doar dac nu a trecut termenul general de prescripie extinctiv de 3 ani de la realizarea obiectivelor de investiii.

32

f) eliminarea denumirii particulare de nscriere cu caracter nedefinitiv n cartea funciar pentru teritoriile n care se aplic n continuare Decretul-Lege nr. 115/1938. Modificarea i completarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare astfel nct s se permit deschiderea de cri funciare noi, definitive, pe baza titlurilor de proprietate, chiar la nivel de teritoriu-administrativ, pe sate sau pe tarlale mai mari, n cazul finalizrii lucrrilor cadastrale pentru aceste entiti; g) la documentaia aferent obinerii avizului sau aprobrii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol s se accepte nu doar extrasul de carte funciar, ci i titlul de proprietate sau contractul de vnzare-cumprare ncheiat n form autentic, fr cerina obligatorie ca titularul s fie intabulat n cartea funciar;