Evaluarea bunurilor imobile

Cursurile nr. 4-5 FAZELE PROCESULUI DE EVALUARE

Cursurile nr. 4-5

Aciunea de evaluare se deruleaz n trei faze succesive: 4.1 Faza iniial
A. CUNOATEREA PRELIMINAR B. PREGTIREA ACIUNII

4.2 Faza de realizare

C. DIAGNOSTICUL D. Determinarea activului net corijat i a capacitii beneficiare E. Evaluarea propriu-zis

4.3 Faza concluziilor

F. RAPORTUL DE EVALUARE G. DOCUMENTAIA DE PREZENTARE
2

Cursurile nr. 4-5

4.1 Faza iniial va cuprinde dou module: A. Cunoaterea preliminar - const ntr-o prim luare de contact cu factorii decizionali ai ntreprinderii i primirea de la acetia a informaiilor i documentelor prevzute n lista negociata, anex la contractul de asisten de specialitate. B. Pregtirea aciunii - cuprinde definirea operaiunilor care caracterizeaz planning-ul detaliat al diagnosticului i al evalurii contractate (Anexa 1), precum i planning-ul fiecrui consultant n parte (Anexa 2).
3

MODEL DE PLANNING DETALIAT

Firma de consultan.
Anexa1

Contract de consultan PLANNING DETALIAT privind analiza-diagnostic i evaluarea intreprinderii Referina i obiectivul Timp Necesar om/zi Cod consultant

Determinarea obiectivului i actiunii

A A. 1.

CUNOATEREA PRELIMINAR
Primirea informaiilor i documentelor din partea Intreprinderii conform listei anex la contract Vizitare intreprinderii, discutarea aspectelor eseniale cu administraia ntreprinderii, contactarea cenzorilor i compartimentul de controlfinanciar de gestiune

A. 2.

I-III

Cursurile nr 4-5
A. 3. Documentarea n afara ntreprinderii, (for 2

continuare anexa1

IV-V

tutelar,ANP, statistic,Administrativ-financiar,
clieni etc., dup caz). A. 4. B B. 1. ntocmirea fiei descrierii ntreprinderii i a structurii chestionarelor de documente. PREGTIREA ACIUNII Inventarierea, sortarea informaiilor i documentelor primite, cunoaterea particularitilor, riscurilor i sectorul de activitate al ntreprinderii. 5 I-IV 1/2 I

B. 2.
B. 3.

Definirea modalitilor de abordare a condiiilor de evaluare a ntreprinderii. ntocmirea planning-ului detaliat al aciunii; ntocmirea i nmnarea planning-uluiindi-

1/2

I-IV
5

vidual fiecrui membru al echipei.

MODELUL DE PLANING INDIVIDUAL

Anexa2

Firma de consultan . CONTRACT DE CONSULTAN PLANNING INDIVIDUAL al domnului consultant . Referina i

obiectivul

Denumirea obiectivului si actiunii

Timp necesar om/zi

Data realizarii

A.2.

Vizitarea ntreprinderii, discutatrea aspecteleor eseniale cu administraia intreprinderii, contactarea cenzorilor i compartimentului c.f.g.
Inventarierea, sortarea, informaiilor i documentelor primite, cunoaterea particularitilor, riscurilor i sectorului de activitate al ntreprinderilor ntocmirea planning-ului detaliat al aciunii; ntocmirea i nmnarea planning-ului individual fiecrui membru al echipei

14.10.20..

B.1

15.10.20..

B.3.

15.10.20..

Cursurile nr. 4-5

1. FAZA INITIALA A. Cunoaterea preliminar Are drept scop definirea modalitilor de abordare a aciunii i discutarea cu factorii de decizie a aspectelor eseniale. Trebuie s se analizeze urmtoarele: activitatea i caracterul ntreprinderii/proiectului; natura problemelor prezentate de conducerea ntreprinderii, necesare definirii planning-ului detaliat i al desfurrii aciunii. rapoartele i procesele verbale ncheiate cu ocazia verificrii cenzorilor i auditorilor interni i externi. Procedeele de lucru constau n principal n pregtirea ntrevederilor cu conducerea ntreprinderii prin redactarea n prealabil a unor chestionare care s cuprind ntrebarile prin care s se lamureasc cunoaterea preliminar a ntreprinderii. Pentru consemnarea informaiei obinute n afara rspunsurilor la ntrebarile chestionarului se pot utiliza "foi de lucru.
7

Cursurile nr. 4-5

B. Pregtirea aciunii Obiective:
inventarierea datelor, documentelor i a sistemelor elementelor patrimoniale, cunoaterea i definirea particularitilor sectorului de activiti din care face parte ntreprinderea, a riscurilor acesteia i a condiiilor de desfurare a aciunii.

Mijloacele de realizare
se vor analiza toate documentele i informrile primite din partea ntreprinderii(Anexa 3) precum i toate clauzele prevzute n contractulconvenie, ncheiat cu ntreprinderea i n mod deosebit cu termenele de efectuare i de livrare a documentelor de evaluare ctre beneficiar. Se va realiza planning-ul detaliat de desfurare a aciunii de diagnostic/evaluare (anexa nr.1) Se ntocmeste planning-ul individual al fiecrui consultant ce alctuiete echipa (Anexa2).

Procedee de lucru: se va ntocmi plannig-ul detaliat care rmne la seful echipei, iar planning-urile individuale se nmaneaz sub semntura fiecrui consultant.
8

Cursurile nr. 4-5

Anexa 3 DICIONAR DE ABREVIAIUNI I TERMENI 1. AE = activul de exploatare 2. ANE = activul n afara exploatrii 3. ANc = activul net contabil 4. ANC = activul net corijabil 5. BW = bad will (proasta recunoatere a ntreprinderii) 6. CB = capacitatea beneficiar 7. CF = cash-flow (flux de disponibiliti) 8. CNPE =capitaluri permanente necesare exploatrii 9. DCF = dicontinued cash-flow (flux ntrerupt) de disponibiliti 10. EBE = excedent brut de exploatare 11. ENE = excedent net de exploatare 12. GW = goodwill (buna recunoatere a ntreprinderii de ctre pia n legtur cu modul n care aceasta a obinut un superprofit pe seama elementelor intangibile). 13. i = rata de plasament a disponibilitilor pe piaa-rat de baz 9

Cursurile nr 4-5
14. PER = price earning (raportul pre-beneficiar); 15. VBS = valoarea substanial brut; 16. VBSr = valoarea substanial brut redus; 17. VSN = valoarea substanial net; 18. Vr = valoarea rezidual; 19. Conturi anuale = documente pe care orice comerciant persoan fizic sau juridic trebuie s le ntocmeasc la sfritul unui exerciiu financiar; 20. Averea, bogia unei ntreprinderi = totalitatea capitalurilor proprii ale ntreprinderilor, precum i profiturile nerepartizate; 21. Capitaluri proprii = capitalul social, primele legate de capital, rezervele, provizioanele, rezultatul reportat i alte fonduri proprii; 22. Capitalul permanent = capitalurile proprii plus datoriile pe termen lung i mediu; 23. Audit contabil = revizia, verificarea i controlul conturilor efectuate de experi independeni, n vederea exprimrii unei opinii asupra regularitii i sinceritii lor;
10

Cursurile nr. 4-5

24. Obligaii financiare = datorii bancare (de regul pe termen scurt); 25. Obligaii nefinanciare = datorii nebancare, de regul nepurttoare de dobnzi (buget, salariai, furnizori, creditori etc.); 26. Active de exploatare = valoarea de exploatare plus valori realizabile; 27. Valori de exploatare = stocuri de tot felul (materiale, produse semifabricate, producie n curs etc.) 28. Valori realizabile = debitori, clieni i alte creane; 29. Valori disponibile = disponibiliti bneti i conturi n tranzit; 30. Active curente = active circulante; 31. Active rapide = active curente-stocuri, cheltuieli anticipate; 32. Pasive curente = totalitatea obligatiilor financiare pe termen scurt i nefinanciare.

11

Cursurile nr. 4-5

2. FAZA DE REALIZARE Cuprinde 3 module: C. Diagnostic Are drept obiect identificarea punctelor forte i slabe ale ntreprinderii n scopul aprecierii rezultatelor realizate i poteniale. n cadrul diagnosticelor sale, consultantul evaluator se va limita numai la a determina punctele forte i slabe, pornind de la criterii obiective. D. Determinarea activului net corijat i a capacitii beneficiare Cuprinde calcule ce se fac prealabil evalurii i const n a determina activul net corijat (reevaluat), adic valoarea patrimoniala a ntreprinderii i n a defini un rezultat trecut, dar orientat ctre viitor, adic reproductibil (capacitatea ntreprinderii de a produce beneficii). E. Evaluarea propriu-zis Cuprinde operaiile ce se efectueaz n vederea determinrii unei scri de valori ale ntreprinderilor, putnd servi ca baza nceperii unei negocieri.
12

Cursurile nr. 4-5

C. Diagnostic Notiunea de diagnostic provine de la cuvntul grec diagnostinos = apt de a discerne, de a delimita cu obiectivitate un subiect oarecare dup manifestrile acestuia. Diagnosticul este o apreciere fcut asupra unei ntreprinderi sau asupra unei activiti a acesteia. n mod obinuit, calitativ, diagnosticul se bazeaz pe date cantitative. Una dintre metodele utilizate pentru efectuarea unui diagnostic const n a aprecia modalitile de manifestare a funciilor" acestuia i de a depista:
concluziile favorabile (oportuniti) oferite de mediul economic nconjurator precum i atuurile - puncte forte - ale ntreprinderii i mai ales potenialul promitor de dezvoltare a acesteia; concluziile nefavorabile (riscuri sau pericole datorate mediului economic inconjurtor, deficientele, puncte slabe ale ntreprinderi);
13

Cursurile nr. 4-5

Funciile ntreprinderii care fac obiectul diagnosticului sunt: Funcia juridic patrimonial, care asigur cadrul legal al aciunii; Funcia comercial: cumpar, stocheaz, vinde; Funcia tehnic de producie, prestaii - fabric, produce, presteaz; Funcia de organizare, conducere, personal - organizeaz, conduce i gestioneaz personalul. Funcia financiar-contabil: gsirea de resurse financiare i administrarea lor. Orice evaluare se realizeaz n dou etape: diagnosticul de evaluare i evaluarea propriuzis. diagnostic juridic diagnostic comercial diagnostic de producie i exploatare diagnostic de organizare, conducere, personal diagnostic financiar contabil

14

Cursurile nr. 4-5

n cadrul procesului de evaluare trebuie redate urmatoarele aspecte: Istoricul ntreprinderii i al activitii ce se desfoar n aceasta: studiul trecutului ajut la ntelegerea prezentului i conduce la detectarea unui viitor diferit de prezent, se urmrete identificarea elementelor de schimb; Acionariatul i personalul: acionariatul reprezint modul n care e organizat i condus ntreprinderea (este diferit, ntr-un fel la firmele cu capital de stat, n cu totul alt fel n sistemul privat). Personalul se analizeaz sub urmtoarele aspecte: structura (vrsta, experiena, pregtirea); organizarea intern, productivitate i performante; politica de salarizare; comunicarea intern, politica de salarizare etc.
15

Cursurile nr. 4-5

Organizarea i gestiunea se subordoneaz urmatoarelor puncte: dac deciziile se iau centralizat sau descentralizat; dac ntreprinderea se sprijin pe unul sau mai multe cadre cheie. Analiza strategica legat de piaa produsului, concurenta i tehnologii: clieni, volume i tendine, metode de distribuie, factorii de reuit, analiza cifrei de afaceri, performante . Diagnosticul financiar contabil urmrete: rentabilitatea ntreprinderii. structura resurselor i destinaia acestora. nevoile financiare pentru investiii si creterea fondului de rulment. fiscalitatea.
16

Cursurile nr. 4-5

Inputuri: dependena fa de furnizori, ponderea consumurilor extreme n cifra de afaceri, existent unor furnizori cheie, profitul dependent de o anumita politic de aprovizionare. Dependena fa de administraie sau de politica de stat, incidentele unor legi, importana unor comenzi de stat dac activitatea sectorului este reglementat. Calitatea previziunilor: dac exist riscuri n privina strategiei viitoare a ntreprinderii, respectiv dac ntreprinderea poate s-i pun n aplicare strategia sa sau nu. Sinteza diagnosticului de evaluare precizeaz punctele forte (atuurile) i cele slabe (vulnerabilitile) ntreprinderii.
Exemple de puncte forte: avans tehnologic, notorietatea firmei, calitatea serviciilor, pia n cretere, fora reelei comerciale. Exemple de puncte slabe: piaa n declin, reglementri legislative (protecia mediului i a consumului), produse demodate, dependena de piat externa, talia firmei, calitatea produselor etc.

17

Cursurile nr. 4-5

D. Determinarea activului net corijat i a capacitii beneficiare.
Aceasta faza cuprinde calcule ce se fac prealabil evalurii i const n a determina: activul net corijat (reevaluat), adic valoarea patrimoniala a ntreprinderii capacitatea ntreprinderii de a produce beneficii un rezultat trecut, dar orientat ctre viitor, adic reproductibil. Activul net corijat mpreun cu capacitatea beneficiar, sunt considerate componente de baz ale oricrei metode de evaluare.

18

 Etapele de calcul pentru activul net neevaluat vor fi : calculul activ net contabil; analiza rezultatului bilanului; determinarea activului net reevaluat; Etapele calculului pentru determinarea capacitii beneficiare vor fi: analiza rezultatelor trecute; examinarea previziunilor combaterea celor dou elemente n scopul definirii capacitii beneficiare. Etapele mai sus menionate se nscriu n succesiunea lor n cadrul unor foi de lucru, n finalul crora se consemneaz concluziile obinute.

19

Cursurile nr. 4-5

D.1. Metodologia determinrii activului net corijat. Activul reevaluat (corijat) rezult din reevaluarea tuturor elementelor de activ (imobilizri + stocuri) innd seama de deprecierea monetar, modalitile de amortizare, evoluia preurilor, utilitatea i ali factori care pot antrena distorsiuni importante ntre bilanul contabil i bilanul economic. Activul net corijat nseamn activul reevaluat, corijat, mai puin datoriile. nainte de a se proceda la evaluarea propriu-zis a activului este necesar s se disting elementele necesare exploatrii de cele care nu sunt necesare exploatrii (n afara exploatrii). Elementele de activ n afara exploatrii pot fi: terenuri, construcii, maini si utilaje, titluri de plasament etc. Activul net de exploatare. Activele fixe cuprind bunuri destinate s rmn n mod durabil n ntreprindere i se compun din urmtoarele grupe:
activele necorporale care cuprind: fondarea societii; active intangibile (brevete, mrci, licene etc); cheltuieli de firm. activele corporale - constau n terenuri, construcii, maini i utilaje, instalaii, s.a.
20

Cursurile nr. 4-5

Evaluarea cldirilor i construciilor se face ca bunuri independente n scopul vnzrii sau pentru a construi aport de capital, ce trebuie avute n vedere urmtoarele reguli: Ca metode de evaluare se pot aplica: a) Metoda patrimonial. b) Metode bazate pe randament pornind de la chirii. n cazul celor de locuit i profit pentru cele industriale. c) Metode combinate La particularitile imobilului se va urmri: - calitatea construciilori a instalaiilor; - terenul i amenajrile aferente - randamentul -specificitatea imobilului

21

Cursurile nr. 4-5

- multi- sau uni- funcionalitatea; - securitatea imobilului; - costuri de punere n folosin; - poziia geografic fa de factori de utilitate.
Estimarea deprecierii acumulate a unei cldiri se face innd seama de urmtoarele trei grupe mari de deprecieri: a) Deprecierea fizic, reprezint pierderea valorii proprietii datorit uzurii, dezintegrrii, folosirii n serviciu a altor factori fizici care reduc viaa i funcionalitatea proprietii. b) nvechirea funcional, este pierderea valorii proprietii cauzat de incapacitatea proprietii de a ndeplini funcionalitatea acestuia. nvechirea funciei este legat de: superproporionalitatea i costurile de operare excesive.

22

Cursurile nr. 4-5

c) nvechirea economic, este o pierdere a valorii cauzat de fore externe de tipul: - schimbrilor din relaia cerere ofert; - decizii legislative; - ali factori externi. D.2. Metodologia determinrii capacitii beneficiare. Capacitatea beneficiara, nseamn aptitudinea unei ntreprinderi de a degaja un beneficiu dat n viitorul apropiat n condiii normale, identice cu cele din ultimii ani, dac nici o schimbare semnificativ nu are loc. Capacitatea beneficiar - se exprim ciclic sub form de beneficiu net, de dividende etc.

23

Cursurile nr. 4-5

Determinarea capacitii beneficiare presupune trei etape: Studiul rezultatelor trecute - se recomand s se fac pe minim trei ani anteriori. Examenul previziunilor - n msura n care exist. Acest examen conduce la dou situaii:

previziunile sunt credibile pentru c sunt coerente cu rezultatele trecute dei pot prezenta modificri care pot fi explicate prin elemente noi ca: decizii luate pentru reducerea costurilor, creteri ale productivitii, investiii noi, evoluia pieei, etc; previziunile sunt nerealiste - n acest caz previziunile pot sa nu fie reinute pentru evaluare i evaluatorul trebuie s le modifice sau s le refac.
24

Cursurile nr.4-5
Calculul capacitii beneficiare cifrele finale ce vor fi reinute de evaluator se vor situa ntre rezultatele trecute n previziunile stabile de societate sau evaluator. Se va putea face media mai mult sau mai puin ponderat pentru a gsi valoarea bun.

Rezultate n-3 n-2 n-1 n n+1 n+2 corijate 6910 5780 5660 5700 5690 5620 Capacitatea beneficiar = 35.360 : 6 = 5890
Dac unul din ani pare a fi aberant atunci se elimin din calcule considerndu-l nesemnificativ (ex. anul n-3), n acest caz capacitatea beneficiar devine: 28450 : 5 = 5690
25

Cursurile nr. 4-5

E. Evaluarea propriu-zis Cuprinde operaiile ce se efectueaz n vederea determinrii unei scri de valori ale ntreprinderilor, putnd servi ca baza nceperii unei negocieri. Metodele clasice de evaluare sunt: Metoda de evaluare patrimonial; Metoda de evaluare prin contabilitate sau capacitate beneficiar (abordeaz ntreprinderea sub aspectul profitabilitii); Metoda de evaluare combinat.

26

Cursurile nr.4-5
4.3 FAZA CONCLUZIILOR Raportul de evaluare. Documentaia de prezentare Sfritul aciunii de evaluare trebui s cuprind i urmtoarele aciuni: - elaborarea unui chestionar; - redactarea unei scrisori de afirmare; - elaborarea unei note de sintez. Elaborarea unui chestionar i utilizarea lui permite consultanilor s i asigure toate elementele necesare formulrii notei de sintez i s aib certitudinea c dosarul este complet. Chestionarul comport o serie de ntrebri privind documentele i informaiile primite i utilizate de beneficiarul evalurii, dac au fost suficiente interviurile cu conducerea i efii ntreprinderilor,dac sinteza diagnosticelor pune n eviden puncte tari i slabe ale ntreprinderilor i dac metoda de evaluare aleas este justificat. 27

Cursurile nr 4-5
Scrisoarea de afirmare este un document care completeaz la sfritul lucrrii unele declaraii importante ce au fost date pe parcursul lucrrii de unii conductori sau salariai, declaraii ce au inciden cu elaborarea concluziilor. Scrisoarea de afirmare se adreseaz echipei de consultani-evaluatori i se semneaz de conducerea ntreprinderii. Scrisoarea de afirmare permite clasificarea responsabilitilor ntre conductorii ntreprinderii i echipa de consultani evaluatori, precum i conducerii ntreprinderii de a lua cunotin de consecinele datelor i informaiilor pe care ea nsi le genereaz i le administreaz. Elaborarea notei de sintez, se va face pe o foaie de lucru i comport: - o descriere sumar a elementelor respective din not; - opinia consultantului asupra elementului respectiv.

28

Cursurile nr.4-5
n funcie de natura contractului, de solicitrile stabilite prin comanda beneficiarului sau prin caietul de sarcini, se pot distinge urmtoarele situaii: - Contractele de evaluare avnd ca obiect numai evaluarea unei societi; - Contractele de consultan n care societatea consultant elaboreaz direct sau sprijin beneficiarul n elaborarea tuturor documentelor pn la realizarea documentului de privatizare.

29

Cursurile nr. 4-5

FAZA CONCLUZIILOR F. Raportul de evaluare Raportul de evaluare are urmtoarea structur:
Cap I - Rezumatul principalelor concluzii i recomandri Cap II - Prezentri: Prezentarea societii sau a activului; Obiectul i scopul evalurii; Prezentarea evaluatorilor, persoane fizice sau a firmei de evaluare.
30

Cursurile nr. 4-5

Cap III - Diagnosticul de evaluare: Comercial; Juridic; Financiar - contabil; Tehnic si tehnologic; Management, organizare i resurse umane; Sinteza diagnosticelor sectoriale, evidena punctelor tari i a punctelor slabe ale societii sau activului.
31

Cursurile nr. 4-5

Cap IV - Bazele lucrrii de evaluare: Expertize; Ipoteze de evaluare (macroeconomic i microeconomic); Factori de risc (interni si externi), Bibliografie.
Cap V- Metode de evaluare aplicate: Metode patrimoniale; Metode prin rentabilitate; Metode combinate; Alte metode; Metode privind rezultatul evalurii.
32

Cursurile nr. 4-5

G. Documentaia de prezentare concretizeaz oferta de vnzare i cuprinde informaii necesare eventualului investitor pentru a-i permite angajarea unei negocieri. Documentaia de prezentare va conine urmtoarele elemente: Rezumatul documentaiei. Scurt istoric, descrierea societii i a sectorului. Informaii de pia. Politica de marketing i vnzri. Informaii despre activitatea de producie. Organizare, conducere, personal. Sistemul financiar-contabil al societii, Investiii realizate sau necesare. Informaii privind dreptul de proprietate. Analiza punctelor slabe, avantaje, oportuniti i riscuri etc. Cadrul economic i politic, oportunitatea comercial a investiiilor n Romnia.
33