Sunteți pe pagina 1din 9

Dreptul de vecintate un nou institute al dreptului civil naional

(noiuni generale)
Oleg Melniciuc, doctorand,
Dreptul de proprietate este principalul drept real i cel mai complet drept. Aceasta deoarece, fiind un drept subiectiv, confer titularului dreptului de proprie tate exercitarea n putere proprie i n interes propriu a atribuiilor de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele determinate de lege.1 Potrivit alin.(2) art.127 al Constituiei Republici Moldova2, statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n formele solicitate de titular, dac acestea nu vin n contradicie cu interesele societii. Mai mult ca att, unul dintre principiile fundamentale privind prorietatea const n faptul c proprietatea nu poate fi folosit n detrimentul dreptuirlor, libertilor i demnitii omului (alin.(2) art.9 al Constiutiei Republicii Moldova). n virtutea dreptului de proprietate, proprietarul este ndreptit s efectueze cu bunurile sale, n principiu, orice aciuni, dar realizarea prerogativelor proprietari lor n deplintatea lor poate s se reflecte negativ asupra intereselor altor membi ai societii, precum i asupra societii n ntregime. Din aceste considerente, legiu itorul a recurs la stabilirea unor ngrdiri n exercitarea dreptului de proprietate.3 Exerciiul dreptului de proprietate trebuie s fie licit, adic s aduc utiliti i favoruri titularului i acest exerciiu nu trebuie s aduc pagube materiale disproporionate altor membri ai societii sau s ncalce drepturile acestora. Exerciiul unui drept nu poate fi privit ca licit, adic normal, dect n msura n care el corespunde cu funcionarea social i cu interesul economic cu care dreptul corespunde.4 La baza ngrdirilor legale ale dreptului de proprietate se afl norma constituional stipulat n art.46 al Constituiei Republicii Moldova unde se menioneaz c dreptul de proprietate privat oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului. O norm similar o gsim i n art.46 al Constituiei Romniei, norm preluat i stipulat n noul Cod civil al Romniei, aprobat la 25 iunie 2009.5 Astfel, potrivit art.603 al acestui Cod, dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. n prezent, pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil al Romniei, se aplic normele Codului civil decretat la 26 noiembrie 1964, promulgat la 6 decembrie 1964 i pus n aplicare la 1 decembrie 1965. n acest Cod limitrile dreptului de

proprietate erau tratate n alt mod. n baza normelor civile, n doctrina romn limitrile legale (numite de unii autori ngrdiri, restricii) aduse dreptului de proprietate erau clasificate n felul urmtor: a) restricii privind interesele economice i sociale generale, precum i interesele domeniului public; b) restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate.6 Ali autori n alt mod clasificau limitrile legale n dreptul de proprietate. Astfel, Iosif R. Urs i Smaranda Angheni au propus urmtoarea clasificare: a) restricii (ngrdiri legale) de interes public; b) ngrdiri (restricii) legale de interes privat; c) restricii (ngrdiri) convenionale; d) restricii (ngrdiri) pe cale judectoreasc.7 Cea mai ampl i detaliat clasificare a limitrilor dreptului de proprietate o gsim n publicaia de ultima or elaborat de Laura-Maria Crciunean.8 Pregtirea acestei publicaii a avut loc n perioada elaborrii noului Cod civil al Romniei i se refer doar la proiectul acetui cod. Clasificarea limitrilor din aceast publi caie coincide cu varianta final a noului Cod civil al Romniei aprobat la 25 iunie 2009. Astfel, acest act normativ codificat prevede urmtoarea clasificare a limitelor dreptului de proprietate: a) limite legale (art.602-625 C.civ.); b) limite convenionale (art.626-629 C.civ.); c) limite judiciare (art.630 C.civ.). n acest context, este necesar a meniona c raporturile de vecintate n noul Cod civil al Romniei nu sunt reglementate separat, ntr-un capitol special destinat acestor raporturi ca n Codul civil al Republicii Moldova9, ci n cadrul normelor ce reglementeaz limitele juridice ale dreptului de proprietate privat (Cartea a III-a, Titlul II, Capitolul III art.602-630). Este necesar, de asemenea, de menionat c n doctrina romn servituii).10 Pentru comparaie, putem meniona c n doctrina francez veche restriciile aduse dreptului de proprietate erau separate n restricii de ordin administrativ care provineau din urmtoarele clauze: a) motive de interes general; b) motive de siguran i de salubritate public; c) motive de economie social; d) interesele aprrii naionale; c) interesul fiscal. n cadrul limitrilor (ngrdirilor), restriciilor dreptului de propietate sunt incluse i servitutele (n doctrina i legislaia romn numite

O alt categorie de restricii legale care provineau din dreptul vecintii terenurilor erau clasificate n restriciuni impunnd o abinere a proprietarului: a) obligaiuni ce revin din regimul apelor; b) obligaiuni relative la distan i la cteva construcii; c) obligaiunea ce rezult din dreptul de trecere a vecinului n caz de teritoriu nchis ntr-altul strin; d) restriciuni la dreptul proprietarului de a se nchide (obligaiunea de a contribui la hotrnicie, obligaiunea de a contribui la mprejmuire n orae i mahalale), la drepturile de parcurs i de punat, restriciuni convenionale i altele.11 Potrivit alin.(3) art.315 C.civ. RM, dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui ter. O norm analogic o gsim i n alin.(2) art.602 C.civ. al Romniei, unde se stipuleaz c legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. La concret, unele limitri legale ale dreptului de proprietate le gsim n Capitolul II al Crii a doua a Codului civil al Republicii Moldova destinat unui nou institut al dreptului civil naional dreptului de vecintate. Pentru comparaie, putem meniona c n noul Cod civil al Federaiei Ruse i n noul Cod civil al Ucrainei nu sunt stipulate careva reglementri expres destinate limitrilor dreptului de proprietate n cadrul raporturilor de vecintate. Scopul principal n stabilirea ngrdirilor dreptului de proprietate const n crearea condiiilor necesare pentru a face posibil o conlucrare a membrilor socie tii. Dreptul de vecintate, ca o ngrdire a dreptului de proprietate, reprezint o limitare legal a acestui drept, avnd o sfer de aplicare redus. Aceasta se exlic prin faptul c normele dreptului de vecintate sunt aplicabile numai ntre proprietarii terenurilor sau bunurilor imobile vecine. Vecintatea este o stare de fapt care regenereaz anumite drepturi i obligaii pentru proprietarii terenurilor sau ai altor bunuri imobile de unde se pot produce influene reciproce. Pentru asemenea situaii legea instituie pentru proprietarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri imobile obligaia general de a se respecta reciproc.12 Pentru comparaie, putem meniona c n Codul nostru civil din 26.12.196413 nu erau stipulate careva norme cu privire la ngrdirile dreptului de proprietate n cadrul raporturilor de vecintate. n schimb, n acest Cod referitor la dreptuirle de proprietaqte era doar o singur stipulaie de ordin general. Astfel, n art.89 era stipulat c proprietarul se bucur de dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunurilor, n limitele determinate de lege. n privina proprietii private, numint n acele timpuri proprietate personal, era un ir ntreg de restricii i limitri ale acestui drept. Considerm necesar de a meniona doar cteva din ele. Astfel, potrivit art.103-104 ale Codului civil din

26.12.1964, n proprietatea personal a ceteanului se putea afla o singur cas de locuit (sau o poriune a ei) cu mrimea limit care nu putea s depeasc 135 metri ptrai de suprafa total, inclusiv 80 metri ptrai de spaiu locativ. Dac persoana fizic n mod legal dobndea n proprietate personal (prin succesiune, donaie sau un alt mod) o alt cas, apoi, n baza art.105 C.civ., el urma s-i aleag una din ele, iar cealalt urma s fie nstrinat, sub sanciuni foarte dure, n decurs de un an de zile. Erau stipulate, de asemenea, i efectele negative n cazul dobndirii dreptului de proprietate personal asupra unei case de locuit n cazul cnd persoana respectiv avea n folosin un apartament n fondurile de stat sau obtesc, sau n cooperative de construcie a locuinelor (art.106 C.civ.). De asemenea, erau prevzute unele restricii i efecte negative n cazul construciei fr autorizaie a unei case de locuit, a altor cldiri sau a unei annexe. Legislaia civil veche limita i numrul maxim de vite pe care un cetean le putea avea n proprietate personal (art.110 C.civ.). Dup aprobarea Legii Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ianuarie 199114 toate aceste restricii i-au pierdut valoarea juridic i din 1991 normele discriminaorii referitoare la proprietatea privat din vechiul Cod civil nu se mai aplicau n practic, fapt care poate fi apreciat ca un pas revoluionar, binevenit, ce corespunde exigenelor unui stat democrat, bazat pe drept. Evident, dup proclamarea independenei i suveranitii statului, aprobarea noii Constituii a Republicii Moldova, a noului Cod civil nici nu putea fi vorba despre asemenea restricii cu privire la limitarea dreptului de proprietate privat i ele au devenit o parte component a istoriei. Regula general cu privire la comportamentul proprietarilor bunurilor nvecinate este stipulat n art.377 C.civ. RM, unde se menioneaz c proprietarii terenu rilor vecine sau ai altor bunuri imobile nvecinate, pe lng respectarea drepturilor i obligaiilor prevzute de lege, trebuie s se respecte reciproc. Se consider vecin orice teren sau alt bun imobil de unde se pot produce influene reciproce. Limitele influenei reciproce a vecinilor, de ase menea, n mod expres sunt prevzute de lege. Astfel, n alin.(1) art.378 C.civ. RM se menioneaz c proprietarul terenului sau al unui alt bun imobil nu poate interzice influena pe care o exercit asupra bunului su gazul, aburii, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia sau o alt influen similar provenit din terenul vecin, dac nu mpiedic proprietarul n folosina bunului sau dac ncalc nesimnificativ dreptul acestuia. Prin urmare, reieind din factorii legali care pot influena negativ folosirea de ctre proprietar a bunului su, dac nclcarea dreptului de proprietate este

nesimnificativ, ea nu poate avea consecine negative asupra vecinului. 15 ns, de la aceast regul general pot fi i careva excepii, i anume: cnd influena negativ este considerabil16, dar nu este tratat de lege ca nclcare a dreptului de proprietate. Acest lucru, potrivit alin.(2) art.378 C.civ. RM, poate avea loc dac influena considerabil este produs de folosirea obinuit a unui alt teren i nu poate fi nlturat prin msuri justificate economic. Ca exemplu poate servi aflarea terenului sau imobilului proprietarului n aproprierea unei uzine care funcioneaz permanent i provoac zgomot puternic n procesul de lucru. Dar, esenial este faptul c zgomotul este provocat de exploatarea obinuit a uzinei i nu poate fi nlturat prin aplicarea unor msuri economic justificate, fiindc, n caz contrar, ar fi imposibil sau dificil funcionarea uzinei. Proprietarul de teren sau de alt bun imobil este obligat s suporte i acele influene considerabile, care depesc folosirea recunoscut obinuit n localitatea respectiv, precum i limitele economice admisibile. Dar, n schimbul suportrii unor asemenea influene, el poate cere de la proprietarul care cauzeaz influene respective o compensare corespunztoare n form bneasc. n caz de litigiu, calificarea influenelor ca fiind nesimnificative sau considerabile, precum i stabilirea cuantumului compensaiei revine instanei de judecat, ca rezultat al cercetrii circumstanelor cauzei, precum i al argumentelor audse de pri.17 n rezultatul analizei generale a normelor institutului dreptului de vecintate din noul Cod civil al Republicii Moldova, putem propune o clasificare a raporturilor de vecintate din punctul de vedere al obiectelor dreptului de proprietate n privina crora vecinii urmeaz s se respecte reciproc. Astfel, dup acest criteriu, obiectele respective pot fi clasificate n urmtoarele categorii: a) terenurile; b) construciile; c) apele; d) arborii; e) influena reciprioc n alt mod.18 Principalul moment n raporturile de vecintate const n faptul c aceste terenuri se refer doar la bunurile imobile, adic la terenuri i alte bunuri imobile legate solid cu pmntul. Terenurile reprezint obiectul principal de influen reciproc a vecinilor i, prin urmare, raporturile de vecintate se refer n primul rnd la acest obiect. Importana acestui bun imobil rezult din definiia legal a bunurilor imobile. Astfel, potrivit alin.(2) art.288 C.civ. RM, la categoria de bunuri imobile se atribuie terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i

tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor. Lucrrile de construcie a caselor de locuit, a garajelor i a altor construcii cu diferit destinaie, inclusiv lucrrile subterane, trebuie s fie efectuate pe terenul propriu sau alocat n alt mod legal persoanei care efectueaz aceste lucrri, fr a fi afectate interesele vecinilor. Potrivti alin.(5) art.329 C.civ. RM, n cazul n care construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac cel puin din suprafaa construciei se afl pe terenul su. n acest caz, el va dobndi i un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a construciei. Despgubirea trebuie s acopere valoarea materialelor i costul muncii, precum i contravaloarea folosinei terenului aferent. O alt soluie o gsim n norma stipulat n alin.(1) art.379 C.civ. RM, unde se menioneaz c proprietarul poate cere interzicerea ridicrii sau exploatrii unor construcii sau instalaii despre care se poate afirma cu certitudine c prezena i utilizarea lor atenteaz n mod inadmisibil asupra terenului su. Principalul moment n acest caz const n faptul c utilizarea construciilor sau instalaiilor afecteaz inadmisibil interesele proprietarului terenului vecin. Acesta poate cere interzicerea ridicrii sau exploatrii unor construcii sau instalaii prin naintarea unui aviz celui care intenioneaz s ridice sau s exploateze construcii sau instalaii, iar n cazul n care avizul este lsat fr rspuns i aciunile nu sunt ncetate, proprietarul este n drept s recurg la intentarea unei aciuni negatorii n conformitate cu prevederile alin.(2) art.376 C.civ. RM. Astfel, amplasarea unui atelier de tinichigerie, mpreun cu o ramp de reparaie auto, n imediata apropiere a locuinei vecinului i exploatarea acestuia, cu efectul producerii unor zgomote, gaze i mirosuri poluante, sunt fapte care ntrec limitele unei vecinti tolerabile i, drept concesin, instana de judecat va dispune desfiinarea construciilor.19 Potrivit alin.(2) art.379 C.civ. RM, dac construcia sau instalaia a fost ridicat respectndu-se distana de la hotar stabilit de lege, demolarea sau interzicerea exploatrii acestora poate fi cerut doar n cazul n care afectarea inadmisibil s-a produs n mod evident. Prin urmare, n acest caz momentul-cheie const n faptul c afectarea, dei este inadmisibil, s-a produs n mod evident.20 i invers, n cazul n care afectarea, dei este inadmisibil, nu s-a produs n mod evident, propietarul nu va avea dreptul s cear demolarea construciei sau interzicerea exploatrii instalaiilor.21

n realitate se pot isca situaii cnd efectuarea unor lucrri de construcii poate avea loc cu depirea limitelor terenului proprietarului respectiv i cu afectarea intereselor proprietarului terenului vecin, dar care nu pot avea consecine negative pentru primul din cauza lipsei inteniei sau culpei grave din partea acestui proprietar. Potrivit alin.(1) art.390 C.civ. RM, dac proprietarul unui teren, cu ocazia ridicrii unei construcii, a construit dincolo de limita terenului su, fr a i se putea imputa premeditarea sau culpa grav, vecinul trebuie s tolereze nclcarea hotarului dac nu a obiectat pn sau imediat dup depirea limitei. Altfel spus, dac proprietarul terenului care a ridicat construcia parial pe terenul vecin este de bun-credin, iar ultimul a tolerat aceast nclcare, apoi proprietarul terenului care a ridicat construcia parial pe terenul vecin se folosete de acest teren n temeiul dreptului de superficie22 pentru o plat corespunztoare drept despgubire sub forma unei rente bneti, pltite anual, cu anticipaie (alin.(2) art.390 C.civ. RM). Legea acord proprietarului obligat s suporte povara proprietarului care a construit peste limite de teren i o alt posibilitate de protejare a propriilor interese. Aceast alternativ const n posibilitatea c el poate pretinde oricnd ca debitorul su s-i achite preul poriunii de teren pe care s-a construit n schimbul transmiterii proprietii asupra acesteia (alin.(3) art.390 C.civ. RM). n acest context, se pune propblema: care va fi preul poriunii de teren care poate fi acceptat, preul de pia, care ar fi trebuit pltit? n viziunea unor practicieni, preul de pia nu poate fi acceptat, deoarece el poate genera o modalitate de nstrinare ascuns a terenurilor. Considerent din care vnzarea acestei poriuni ar trebui s poarte i un caracter de pedeaps pentru cel care a depit hotarul, de aceea ar fi oportun ideea ca preul de vnzare s fie egal cu preul dublu celui de pia. Dar, deoarece legiuitorul nu specific expres anumite ngrdiri referitoare la preul terenului, rezult c preul terenului este acel pre la care au convenit prile.23 Comparativ cu norma stipulat n art.390 C.civ. RM, cnd proprietarul terenului vecin este obligat s tolereze nclcarea hotarului de ctre vecin n cazul ridicrii unei construcii cu bun-credin, norma din art.391 C.civ. RM reglementeaz o alt situaie, cnd proprietarul terenului vecin pentru afectarea i ntreinerea unei construcii, plantaii i efectuarea unor altor lucrri pe teren vecin solicit permisiunea accesului pe teren vecin printr-un aviz scris sau verbal. Dac este respectat aceast prevedere legal, proprietarul care a primit acest aviz este obligat de lege s permit vecinului accesul pe terenul su. Accesul vecinului pe terenul unui alt proprietar constitue o prerogativ pe care primul o exercit n mod gratuit.24 O alt situaie este stipulat n alin.(2) art.391 C.civ. RM. Potrivit acestei norme, proprietarul care este obligat s permit accesul

pe terenul su are dreptul la compensarea prejudiciului cauzat doar prin acet fapt i la restabilirea terenului n starea anterioar. n acelai timp, respectarea drepturilor de vecintate se manifest i prin faptul c proprietarul terenului care efectueaz i ntreine construcii, plantaii sau execut alte lucrri pe terenul su nu are dreptul s perecliteze terenul vecin sau s compromit trinicia construciilor, lucrrilor sau plantaiilor situate pe acesta (alin. (4) art.391 C.civ. RM). Prin urmare, aceast norm a raporturilor de vecintate protejeaz interesele proprietarului terenului nvecinat de a evita prbuirea construciilor sau cauzarea unor alte prejudicii de ordin material. Potrivit alin.(3) art.391 C.civ. RM, n cazul n care, datorit unor fore naturale sau fore majore, un bun a ptruns pe un teren strin sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie s permit cutarea i ridicarea bunului, dac nu a purces el nsui la cutare sau nu-l restituie. Bunul continu s aparin proprie tarului su, cu excepia cazului cnd acesta renun la el. Proprietarul terenului poate cere ridicarea bunului strin i aducerea terenului n situaia anterioar. Aceast norm constituie o excepie de la regula general stipulat n art.317 C.civ. RM, prin care tot ceea ce produce bunul, precum i tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarului dac legea nu prevede altfel. Anume n alin.(3) art.391 C.civ. RM este stipulat o asemenea prevedere. Note:
1

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova. Vol.I. Chiinu: Arc, 2005, Aprobat la 24 iulie 1994 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1. S. Baie. Op. cit., p.667. U.Mattei, S.Baie, N.Roca. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2009, nr.511. E.Safta-Romano. Dreptul de proprietate privat i public n Romnia. Focani: Vrantor,

p.589.
2 3 4

Chiinu: Arc, 2000, p.302.


5 6

1997, p.29-39.
7

I.R.Urs, S.Angheni. Drept civil. Vol.II. Drepturile reale. Teoria general a obligaiilor. L.-M. Crciunean. Limitele dreptului de proprietate privat imobiliar. Bucureti: Wolters Aprobat la 6 iunie 2002, intrat n vigoare la 12 iunie 2003 // Monitorul Oficial al Republicii A se vedea, bunoar: I.R.Urs, S.Angheni. Op. cit., p.115-117.

Bucureti: Oscar Print, 1998, p.112-119.


8

Kluwer, 2009, p.134-156.


9

Moldova, 2002, nr.82-86.


10

11

A.Colin, H.Capitant. Curs elementar de drept civil francez / Traducere de Victor G.Carare,

Ioan Miloae. Vol.I. Ediia a VIII-a // Monitorul Oficial i Imprimeriile Statului. Bucureti: IMPRIMERIA CENTRAL, 1940, p.961-991.
12 13 14 15

S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.667. Abrogat la data intrrii n vigoare a noului Cod civil al Republicii Moldova 12 iunie 2003. n prezent abrogat (a se vedea: Monitorul Oficial al Republcii Moldova, 2007, nr.43-46). Acest termen este tratat ca o categorie care este lipsit de semnificaie, de importan.

Dicionarul explicativ al limbii romne. Ediia a II-a. Academia Romn. Institutul de lingvistic Iorgu Iordan. Bucureti: Univers Enciclopedic, 1998, p.690.
16

Acest termen este tratat ca o categorie nsemnat, re marcabil (foarte mare). Ibidem, S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.668. n prezentul articol vor fi analizate doar raporturile de vecintate n privina terenurilor i S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.669. Care este att de clar, nct nu mai trebuie dovedit, vdit, nendoielnic. Dicionarul S.Baie. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol.I, p.669. Ibidem, p.677. Ibidem. Ibidem, p.678.

p.214.
17 18

construciilor.
19 20

explicativ al limbii romne. Ediia a II-a. Bucureti: Univers Enciclopedic, 1998, p.353.
21 22 23 24