ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR

abordarea prin venit: 1. Val = VNE / k 2. V = M x V brut unde M = 1 / r multilpicator se poate utiliza cand am f multe comparabile 3. actualizrea fluxurilor viitoare Factorii determinanti: previzionarea si anticiparea schimbarii = bisnisul pe care il sustine CF venitul viitor la un moment dat = fluxul de numerar pe care-l genereaza 1. Valoarea prezenta V0 = CF1 / (1 + k) + CF2 / (1 + k)2 + CF3 / (1 + k)3 +. + CFt / (1 + k)t + VR / (1 + k)t unde VR = valoarea reziduala = valoarea de revanzare 2. cererea si oferta piata este cea mai buna sursa a valorii - referinta de pe piata - rata de actualizare - rata de capitalizare 3. Substitutia ne referim la o proprietate similara 4. Echilibrul principiul proportiilor variabile = cei 4 agenti: teren, capital ( constructia ), munca + mamagement (resurse umane), se poate selecta proportia de contributie ale acestor elemente - proportiile se preiau de pe piata 5. Factorii externi = zona . Abordarea se poate face atat din perspectiva unui proprietar cat si a unui actionar ca parte din dreptul de proprietate fluxurile CF difera din perspectiva dreptului de proprietate valoarea de investitie daca n-am referinte pe piata atunci spun eu la ce sa ma astept este mai greu modific perdeptia o proprietate care se dezvolta in perspectiva asa cum doresc eu valoarea de piata V0 = CF1 / (1 + k) perpetuitati Vc = CF / k perpetuitati de crestere = anuitati Vc = CF x [ 1 - 1 / (1 + k)n / k ] unde FVPA an = [ 1 - 1 / (1 + k)n / k ] Vc = CF1 / ( k g )

valoarea de investitie poate fi egala cu valoarea de piata dar nu intotdeauna cand evaluam, ne punem in perspectiva investitorului (cumparatorului) si avem mai multe optiuni: - investitor obisnuit = valoarea de piata care pastreaza situatia actuala a proprietatii existente - investitor care vrea sa dezvolte proprietatea = valoarea de investitie veniturile viitoare = plusul de numerar banca evalueaza rata + dobanda pretul platit / chiria bruta anuala = MCB ( multilpicatorul chiriei brute ) stiind MCB x chiria buta estimata pt propr de evaluat = Valoarea pe care o caut a propr de evaluat = Val de piata pot sa merg mai departe: venit brut - scad gradul de neocupare, etc functie de contract, scad cheltuielile de exploatare = venit net cu cat merg mai in profunzime, pot sa fac ajustari de finete VN efectiv = VB (venit brut ) impozite perioada de neutilizare ( = grad de neocupare ) .. valoarea reziduala = previziuni - de pe piata pretul in anul 4

VR = VNE4 ( 1 + g ) / ( k g )

se iau de pe piata - rata de capitalizare = rata castigurilor actuale = rate bazate pe castiguri - rata de actualizare = care e cerinta de rentabilitate care sa-mi asigure integral capitalul = prima de risc

daca stiu RIR ( = rata interna de rentabilitate = echivalent k ) regasesc mrimea investitiei k rata de randament < g rata castigurilor ( chirie / pret ) valoarea proprietatii imobiliare VPI : n VPI = Vnef / k

VCF
(1 + a )n

CFi x 1/(1 + a )n + VR x 1/

i=1

a = factorul de actualizare rata de capitalizare = VN efectiv / Pret venitul VNE = VBE x 0,70 din experienta, cheltuielile fixe si cheltuielile variabile reprezinta cam 30 % din VBE( venitul brut din exploatare)

exemplu de analiza de piata pt capitalizare venit: un investitor intr-un bloc de apartamente se asteapta la o buna fructificare a capitalului investit si la o recuperare a investitiei. Nivelul de fructificare atrage investitia de capital si functie de riscul aferent afacerilor imobiliare. In plus, nivelul fructificarii asteptat de investitori fluctueaza odata cu schimbarile de pe pietele monetare si fructificarile oferite de alte domenii de investitii alternative. Evaluatorul trebuie sa fie la curent cu schimbarile de pe piata monetara si a capitalurilor, in cazul investitiilor comparabile Datele specifice pe care le analizeaza evaluatorul in aceasta metoda sunt: - venitul brut previzionat din exploatarea proprietatii imobiliare; - diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare si a altor pierderi; - cheltuielile anuale provizionate de exploatare; - caracterul si durata fluxurilor de venituri; - valoarea previzionata de vanzare; Odata estimate veniturile si cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rata de capitalizare sau actualizat cu o rata de actualizare. Ratele utilizate la capitalizare sau actualizare sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile si asteptate de investitor, comparativ cu proprietati imobiliare similare.

METODE BAZATE PE CAPITALIZAREA VENITULUI

Metoda multiplicarii chiriei brute : Val = MCB x Chirie bruta, unde MCB = Pret / chirie bruta = multiplicatorul chiriei brute Metoda capitalizarii venitului net din exploatare Val = VNE / c unde VNE = venit net din exploatare; c = rata de capitalizare; trebuie sa cunosc cheltuielile MVBE = Valoarea tranzactiei / VBE = multiplicatorul venit brut din exploatare RCE = rata VBE = venit brut din

R CE = CE / VBE VBE = venit brut efectiv ( real ) cheltuielilor efective (reale) R VNE = VNE / VBE VNE = venit net din exploatare; exploatare ( potential )

VBE = este compus din ( VNE CE ) = venit brut din exploatare ( 1 - R CE ) / MVBE = R VNE x VNE / [ VBE / Valoarea tranzactiei / VBE ] Valoarea = VNE : c - pentru ajustari de finete Rata cheltuielilor si a veniturilor - extragerea din multiplicatorul venitului brut de exploatare c = ( 1 R CE ) MVBE exercitiu Proprietatea comparabila A a fost vanduta recent cu 368.500 $ venitul brut potential al proprietatii este de 85.106 $ iar venitul brut efectiv este de 80.000 $ cheltuielile de exploatare se ridica la suma de 30.000 % ca urmare: MVBE = 368.500 / 80.000 = 4,6063 R CE = 30.000 / 80.000 = 0,3750 c = ( 1 R CE ) MVBE = ( 1 0,3750 ) / 4,6063 = 0,1357 sau 13,57 % c = rata de capitalizare