Sunteți pe pagina 1din 16

APROBAT Preedintele Colegiului economic ___________________________ NOT INFORMATIV Cu privire la examinarea cauzelor economice privind exercitarea dreptului de gaj,

inclusiv prin procedura n ordonan 1. Consideraii generale Nota informativ n cauz a fost ntocmit n vederea realizrii Planului de activitate al seciei economice a Direciei de generalizare a practicii judiciare i analiz a statisticii judiciare pentru anul 2011. n sensul art.454 Cod civil al RM, gajul poate fi definit ca un drept real n al crui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj. Potrivit doctrinei, gajul este un contract accesoriu, unilateral, real, prin care debitorul remite creditorului un lucru mobil corporal sau necorporal pentru garantarea obligaiei. Este o garanie real, ndeplinind aceeai funcie ca i ipoteca, cu deosebirea c are ntotdeauna ca obiect bunuri mobile care se ncredineaz creditorului sau unui ter. Cadrul normativ actual prevede dou categorii de gaj: gajul legal i gajul convenional. Gajul legal este reglementat de capitolul V al Legii cu privire la gaj. Conform prevederilor art.32 alin.(1) din Legea menionat, gajul legal poate aprea numai din creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale sau creanele rezultate dintr-o hotrre judectoreasc. Temeiul pentru apariia gajului convenional este ncheierea contractului de gaj, ale crui form i coninut snt prevzute expres n art.13 din Legea cu privire la gaj. Gajul convenional, la rndul su, poate fi de dou tipuri: gajul nregistrat (gajul fr deposedare) i amanetul (gajul cu deposedare). Potrivit prevederilor art.455 alin.(3) Cod civil, din gajul nregistrat fac parte urmtoarele specii de gaj: ipoteca, ipoteca de ntrepinztor, gajul mrfurilor i gajul bunurilor viitoare. inem s menionm c enumerarea dat nu este una exhaustiv. Astfel, n sensul art.470 Cod civil, la categoria de gaj nregistrat mai snt atribuite: gajul titlurilor de valoare nominative, gajul titlurilor de valoare ale statului, gajul celorlalte bunuri mobile i gajul drepturilor de proprietate intelectual.

Gajul reprezint un raport de drept accesoriu, deoarece se afl n legtur direct cu obligaia principal garantat prin gaj i este condiionat n timp de durata acesteia, dac contractul sau legea nu prevd altfel. n practic, gajul este utilizat, ca regul, drept garanie la acordarea creditelor. Astfel, ncheierea contractului de credit bancar, n toate cazurile, este urmat de ncheierea contractului de gaj. Posibilitatea exercitrii dreptului de gaj de ctre creditorul gajist, este pus n legtur cauzal direct cu neonorarea de ctre debitorul gajist, la scaden, a obligaiilor privind rambursarea creditului acordat de banc i a plilor aferente acestuia. Plata parial a datoriei nu conduce la stingerea parial a gajului. Gajul este indivizibil de obligaia de baz i se stinge numai odat cu plata integral a datoriei, inclusiv a dobnzilor i a cheltuielilor generate de conservarea bunului. Potrivit datelor statistice, pe parcursul anului 2010, de ctre Judectoria Economic de Circumscripie au fost examinate n total 182 de cauze privind exercitarea dreptului de gaj, dintre care: 77 de cauze au fost examinate conform procedurii generale i 105 prin procedura n ordonan. inem s remarcm c, n perioada anului 2009, aceeai instan a examinat cu 171 de cauze n categoria menionat mai multe. i anume, de ctre Judectoria Economic de Circumscripie au fost examinate n total 353 de cauze privind exercitarea dreptului de gaj, dintre care: 31 de cauze s-au examinat conform procedurii generale i 322 n procedura n ordonan. n cele ce urmeaz, ne vom opri mai detaliat asupra unor momente din practica judiciar ce vizeaz examinarea de ctre instanele economice a cererilor privind exercitarea dreptului de gaj. 2. Unele aspecte ale examinrii cauzelor economice privind exercitarea dreptului de gaj Potrivit prevederilor art.455 alin.(1) Cod civil, putem deosebi dou tipuri de gaj convenional: gajul nregistrat i amanetul. Este de remarcat c, n practic, o aplicare mai larg l are anume gajul nregistrat (fr deposedare). Drepturile debitorului gajist cu privire la bunul gajat, n cazul gajului nregistrat, snt limitate prin lege (Codul civil i Legea cu privire la gaj), precum i de prevederile contractului de gaj, n condiiile legii. Debitorul gajist poate folosi bunul conform destinaiei lui i poate dobndi fructele, veniturile i produsele acestuia, dac din natura gajului nu rezult altceva. Potrivit prevederilor art.477 alin.(2) Cod civil, debitorul gajist poate greva bunul gajat cu un gaj ulterior sau l poate transmite n folosin sau n arend unui ter, cu ntiinarea prealabil a creditorului gajist. Drepturile constituite ulterior fr acordul creditorului gajist pe un termen care depete data scadenei obligaiei garantate terul le pierde la expirarea termenului de o lun de la data notificrii acestuia de ctre creditorul gajist despre intenia de a exercita dreptul de gaj. Aceast regul nu se aplic asupra constituirii gajului. Dac debitorul gajist nstrineaz bunul gajat, cel ctre care s-a nstrinat bunul (noul proprietar) devine astfel debitor gajist.
2

Transmiterea de ctre proprietar (vnztor) n gaj a bunurilor imobile, care au fost vndute anterior, potrivit contractului de vnzare-cumprare, cumprtorului, al crui drept de proprietate nu a fost nregistrat n modul stabilit de lege, nu atrage dup sine nulitatea contractului de gaj. Concluzia respectiv o putem trage n urma analizei urmtorului exemplu din practica judiciar a Federaiei Ruse. n fapt, I Rahmatulin C.M. s-a adresat n instana de judecat cu aciune ctre I Badraitova I.M. i Banca de Economii, solicitnd recunoaterea nulitii contractului de gaj i excluderea din Registrul Unic de Stat al Imobilelor a nscrierii privind limitarea drepturilor de proprietate asupra imobilului gajat. n vederea argumentrii cerinelor naintate, reclamantul a indicat c, la 09.03.2004, ntre el (cumprtor) i ntreprinztorul Badraitova I.M. (vnztor) a fost ncheiat contractul de vnzare-cumprare a ncperii cafenelei. Cumprtorul (I Rahmatulin C.M.), din propria neatenie, nu a nregistrat dreptul de proprietate asupra cafenelei menionate n modul prevzut de lege. Ulterior, la 24.03.2004, vnztorul Badraitova I.M., n vederea asigurrii executrii obligaiilor asumate prin contractul de credit nr.3/01163 din 19.03.2004, ncheiat cu Banca de Economii, a transmis n gaj ncperea cafenelei n litigiu. Cauza a trecut toate treptele sistemului judectoresc al Federaiei Ruse, soluiile pronunate de instanele de judecat fiind contradictorii. n scopul omogenizrii practicii judiciare, I Rahmatulin C.M. s-a adresat Judectoriei Arbitrale Supreme a FR. Examinnd cauza, instana arbitral suprem a dat urmtoarele explicaii. n scopul asigurrii contractului de credit nr.3/01163 din 19.03.2004, ntre Banca de Economii i ntreprinztorul Badraitova I.M. a fost ncheiat contractul de gaj al bunurilor imobile din 24.03.2004, potrivit cruia debitorul i-a transmis bncii n gaj, pe lng alte bunuri imobile, i cldirea cafenelei n litigiu. Contractul de gaj a fost perfectat n modul prevzut de lege i a fost nregistrat de serviciul respectiv sub nr.16-040-10.2004-294.1. Mai mult ca att, potrivit datelor Registrului bunurilor imobile, dreptul de proprietate asupra cafenelei n litigiu, la momentul ncheierii contractului de gaj, era nregistrat pe numele lui Badraitova I.M. Lund n consideraie cele expuse mai sus, Judectoria Arbitral Suprem a FR a concluzionat c perfectarea necorespunztoare a contractului de vnzarecumprare nu afecteaz valabilitatea contractului de gaj. (Hotrrea Plenului Judectoriei Supreme de Arbitraj a FR nr.9822/07 din 27.11.2007) Legislatorul a prevzut, de asemenea, posibilitatea de transmitere a bunurilor grevate prin gaj, dar fiind libere de gaj. Aceast situaie este reglementat de art.478 Cod civil, potrivit cruia debitorul gajist poate primi de la creditorul gajist, contra unei remuneraii pentru nlocuirea obiectului gajului, o autorizaie de nstrinare a obiectului gajului liber de gaj. Posibilitatea acordrii autorizaiei date urmeaz a fi consemnat de ctre prile contractante la ncheierea contractului de gaj. Bunul gajat, de asemenea, poate fi transmis n posesiunea unui ter, care acioneaz n numele debitorului gajist. n acest caz, trebuie s existe un acord
3

scris ntre debitorul gajist i ter, prin care s-ar confirma c terul deine bunul pentru creditorul gajist. Obiect al contractului de gaj, potrivit prevederilor art.8 alin.(1) din Legea cu privire la gaj, poate fi orice bun corporal sau incorporal, ori o universalitate de bunuri, cu excepia bunurilor inalienabile sau insesizabile. Obiect al gajului poate fi orice drept patrimonial sau crean bneasc, inclusiv dreptul de crean al debitorului gajist asupra creditorului gajist. n exemplul ce urmeaz, n vederea asigurrii rambursrii creditului n sum de 180 000 lei, acordat de BC Moldova-Agroindbank SA, debitorul Asociaia de Economii i mprumut din Bocani, a pus n gaj toate drepturile patrimoniale ale sale, inclusiv creanele bneti, rezultate din contractele de credit, contractele de gaj, de ipotec i din alte contracte aferente contractelor de credit, ncheiate ntre debitorul gajist i membrii si, drepturi patrimoniale existente la momentul naintrii de ctre creditorul gajist fa de debitorul gajist a revendicrilor de achitare a datoriilor, conform contractului de credit, precum i a celor care vor aprea dup acest moment n raport cu mprumuturile, acordate de ctre debitorul gajist membrilor si. Dat fiind faptul c obiectul gajului, n acest caz, este unul special, a crui valoare este variabil, considerm c ar fi binevenit ca prile, la ncheierea contractului de gaj, s indice direct valoarea total a drepturilor patrimoniale care pot fi urmrite de ctre creditorul gajist, n caz de survenire a temeiurilor pentru exercitarea dreptului de gaj, fapt care nu a fost realizat. Deoarece Asociaia de Economii i mprumut din Bocani nu i-a onorat la timp obligaiile privind rambursarea creditului i a plilor aferente acestuia, banca s-a adresat n instana de judecat cu cerere privind deposedarea i vnzarea forat a obiectului gajului. Prin ordonana judectoreasc din 25.06.2009, Judectoria Economic de Circumscripie a admis cererea. inem s remarcm c instana de judecat nu a indicat n cuprinsul ordonanei judectoreti asupra crei valori a drepturilor patrimoniale ale debitorului poate fi exercitat dreptul de gaj. (Dosarul nr.2o/e-458/09) Revenind asupra exemplului adus mai sus, considerm c, n cazurile n care obiect al contractului de gaj l constituie drepturile patrimoniale sau creanele bneti, ar fi binevenit ca prile, la ncheierea contractului de gaj, s indice expres care valoare a drepturilor patrimoniale poate fi urmrit prin gaj. Dup cum am mai menionat, gajul este un raport de drept accesoriu i se afl n legtur direct cu obligaia garantat. Lund ca baz aceast particularitate a gajului, reinem c valoarea bunurilor transmise n gaj urmeaz s acopere suma datoriei asigurate. Legislatorul nu a prevzut n mod direct care valoare a bunului gajat va fi luat n consideraie la evaluarea acestuia: valoarea stabilit la momentul transmiterii obiectului n gaj sau valoarea estimat la data exercitrii dreptului de gaj. n sensul art.8 din Legea cu privire la ipotec, valoarea de pia i de nlocuire a obiectului ipotecii trebuie s fie stabilit printr-un raport de evaluare ntocmit de
4

ctre un evaluator, n conformitate cu legislaia privind activitatea de evaluare. n urma analizei normei menionate rezult c, n cazul naintrii de ctre creditorul ipotecar a cererii privind transmiterea n posesie i vnzarea forat a bunului imobil pus n ipotec, se va lua n consideraie valoarea acestuia la momentul ncheierii contractului de ipotec. Rezumnd cele expuse mai sus, deducem c, n vederea excluderii oricror divergene ce pot aprea ntre prile contractante pe viitor, ar fi binevenit ca, la ncheierea contractului de gaj, s fie aplicat norma prevzut pentru contractul de ipotec, i anume: s fie anexat la contractul de gaj actul privind evaluarea bunului gajat. n exemplul ce urmeaz, n vederea asigurrii rambursrii creditului primit de la banc, debitorul gajist SA Tomai-Vin, a gajat bunuri mobile n sum total de 1 820 090 lei. Dat fiind faptul c SA Tomai-Vin nu i-a onorat n termenul prevzut obligaiile stabilite n contractul de credit, banca s-a adresat cu cerere privind exercitarea dreptului de gaj. Prin hotrrea Judectoriei Economice de Circumscripie din 18.06.2009, aciunea a fost admis n sensul declarat. Nefiind de acord cu soluia instanei de fond, SA Tomai-Vin a declarat apel. n motivarea cererii sale, debitorul gajist a indicat c valoarea bunurilor de care a fost deposedat ntreprinderea a fost stabilit conform preurilor existente pe pia la momentul ncheierii contractului de credit 20.08.2003, pe cnd la situaia din 2009 (data adresrii creditorului n instana de judecat), costul acestor active a crescut cu 250%. Astfel, vnzarea numai a unei pri din bunurile transmise n gaj ar permite acoperirea integral a datoriei formate. Curtea de Apel Economic, prin decizia din 26.11.2009, a respins apelul i a meninut hotrrea instanei de fond. n vederea argumentrii soluiei primite instana de apel a reinut urmtoarele. Motivndu-i hotrrea Judectoria Economic de Circumscripie a pus la baza ei prevederile art.491 alin.(1) Cod civil, precum i ale art.75 alin.(2) i art.76 din Legea cu privire la gaj, indicnd c legislatorul a stabilit direct modalitatea de vnzare de ctre creditorul gajist a bunului pus n gaj n interesul major al debitorului gajist. Astfel, Curtea de Apel Economic a conchis c, la adoptarea hotrrii contestate, cu aplicarea normelor de drept menionate mai sus, instana de fond nu a lezat drepturile debitorului gajist i a aplicat corect cadrul normativ existent cu referin la litigiul aprut ntre pri. (Dosarul nr.2e-4809/09) Analiznd exemplul adus mai sus, reinem c nenelegerea dintre pri ar putea fi depit dac, la momentul ncheierii contractului de gaj, ele ar indica n mod direct care valoare a bunurilor gajate urmeaz a fi luat n consideraie n caz de naintare a cererii privind exercitarea dreptului de gaj. Ca varietate a gajului nregistrat, legislatorul a prevzut ipoteca de ntreprinztor, aceasta constituind un drept de gaj asupra anumitor bunuri ale unei ntreprinderi sau asupra tuturor bunurilor unei ntreprinderi. Bunurile ntreprinderii
5

grevate cu ipoteca de ntreprinztor trebuie s poat funciona separat de bunurile negrevate. Menionm faptul c, n sensul art.455 alin.(3) lit.b) Cod civil, prin noiunea de ntreprindere nu se nelege forma juridic de organizare sau o persoan juridic, ci un patrimoniu separat sau un complex patrimonial, care aparine unei persoane juridice, unei societi comerciale sau unui ntreprinztor. Potrivit art. 470 alin.(2) lit.b) Cod civil, ipoteca de ntreprinztor se nregistreaz la biroul notarial n a crui raz teritorial se afl ntreprinderea. n practic, funcionarea unui astfel de mecanism al nregistrrii ipotecii de ntreprinztor ar putea ntlni unele dificulti. n primul rnd, o ntreprindere se poate afla n raza teritorial a mai multor birouri notariale i, deci, va fi dificil sau imposibil de verificat dac a fost sau nu nregistrat o ipotec de ntreprinztor. n al doilea rnd, asupra bunurilor grevate cu ipoteca de ntreprinztor ar putea s existe un drept de gaj nregistrat n registrul bunurilor mobile sau n registrul bunurilor imobile. n cazul n care prile contractului de gaj prevd restricii privind dreptul de dispoziie asupra bunurilor grevate cu ipoteca de ntreprinztor, acestea nu trebuie s cuprind producia, mrfurile, materia prim etc. De asemenea, restriciile nu trebuie s afecteze capacitatea societii comerciale sau a ntreprinztorului de a menine n stare funcional bunurile grevate. Dup cum s-a menionat, ipoteca de ntreprinztor se nregistreaz de ctre notarul n a crui raz teritorial se afl ntreprinderea, ns pentru c nu este un act notarial, nregistrarea ipotecii de ntreprinztor nu poate fi nscris n registrul actelor notariale. O soluie practic pentru depirea confuziei date ar fi nscrierea de ctre notar a ipotecii de ntreprinztor n registrul gajului bunurilor mobile, atta timp ct obiectul gajului l constituie bunurile mobile. Dac n componena obiectului ipotecii de ntreprinztor intr i bunuri susceptibile nregistrrii n alte registre, gajul urmeaz a fi nscris inclusiv n fiecare din aceste registre. Aici trebuie s menionm faptul c, n sensul Legii cu privire la gaj, gajul (ipoteca) de ntreprinztor se nscrie n toate registrele n care se ine evidena bunurilor din care se compune obiectul gajului. 2.1. Ipoteca Analiza practicii judiciare atest o pondere a dosarelor ce au ca obiect exercitarea drepturilor rezultate din contractele de ipotec. Raporturile juridice cu privire la instituirea, valabilitatea, exercitarea i ncetarea ipotecii, precum i protecia drepturilor participanilor n raporturile de ipotec snt reglementate de Codul civil, dar, n special, de Legea cu privire la ipotec. n sensul actelor normative specificate mai sus, ipoteca poate fi definit ca fiind un drept real, cu caracter accesoriu, n al crui temei creditorul poate cere satisfacerea creanelor sale, cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse n ipotec, n cazul n care debitorul omite s execute obligaiile garantate cu ipotec.
6

Ipoteca urmeaz a fi nregistrat de registratorul oficiului cadastral teritorial n a crui raz este amplasat imobilul, la cererea creditorului sau debitorului gajist, la care se anexeaz contractul de ipotec mpreun cu o copie a acestuia i documentele indicate n contract. Ipoteca este valabil constituit doar n cazul n care bunul ipotecat este determinat n mod expres i exact. Aceasta se refer mai ales la ipotecarea loturilor de pmnt. Lotul ipotecat trebuie s fie descris cu exactitate, ndeosebi n ce privete hotarele i mrimea acestuia. n cazul n care nu este ipotecat toat construcia, urmeaz s fie specificat cu exactitate care ncperi sau obiecte snt grevate cu ipotec. Cu privire la bunul ipotecat, terii ar putea s aib anumite drepturi (spre exemplu, dreptul de preemiune etc.). Orice ter cruia i este lezat un drept sau a crui situaie juridic se nrutete prin constituirea ipotecii asupra unui imobil are dreptul s achite creana garantat fa de creditorul ipotecar (gajist) i s devin el nsui creditor ipotecar fa de debitorul ipotecar. n cazul dat, calitatea sa de creditor ipotecar urmeaz a fi nscris n registrul bunurilor imobile n locul creditorului ipotecar a crui crean a fost satisfcut. De asemenea, terii ale cror drepturi snt prejudiciate prin licitaia bunului ipotecat au dreptul s satisfac creana garantat i s previn licitaia bunului ipotecat. Creditorul ipotecar are obligaia s primeasc plata de la aceti teri. n cazul n care a fost constituit un drept de ipotec asupra chiriei (rentei sau altor pli sistematice la care este ndreptit proprietarul bunului ipotecat n baza legii sau contractului cu un ter), creditorul gajist poate decide s ncaseze aceste pli n contul executrii creanei garantate. n preavizul cu privire la exercitarea dreptului de gaj, se va meniona ncasarea acestor pli n contul executrii creanei garantate. Dat fiind faptul c ipoteca este un raport de drept accesoriu, menit s asigure executarea obligaiei garantate, durata ei n timp depinde n mod direct de existena obligaiei de baz, dac legea sau contractul de ipotec nu prevede altfel (art.4 din Legea cu privire la ipotec). Din sensul normei menionate mai sus reiese c, dac prile contractante au prevzut n cadrul contractului de ipotec o anumit clauz, potrivit creia durata ipotecii este pus n legtur direct cu ndeplinirea unor condiii certe, atunci, la producerea acestora, ipoteca va nceta. n exemplul ce urmeaz, BC Investprivatbank SA, n baza contractului de credit nr.27-08 din 14.03.2008, i-a acordat SC Crasigal SRL un credit n sum de 2 331 521,20 lei pentru construcia imobilului i completarea mijloacelor circulante. Pentru a garanta rambursarea creditului acordat, debitorul a gajat bncii terenul pentru construcii i dou construcii nefinalizate. Ulterior, bunurile imobile ipotecate apartamentele din complexul locativ au fost vndute prin ncheierea contractelor triple ntre Banc, SC Crasigal SRL i beneficiari (persoane fizice i juridice) de participare prin cot la construirea imobilului. Potrivit pct.3.3 din contractele menionate, n cazul dac beneficiarul
7

achit costul deplin al apartamentului, Banca i asum obligaia de a-i oferi liber de gaj. Practic, prin demersul nr.20/1486 din 29.05.2008, BC Investprivatbank SA i-a exprimat acordul pentru eliberarea de sub gaj a apartamentelor beneficiarilor care s-au achitat integral. ns, dat fiind faptul c SC Crasigal SRL nu i-a onorat n volum deplin i n termenul stabilit obligaiile privind rambursarea creditului nr.27-08 din 14.03.2008, BC Investprivatbank SA s-a adresat cu cerere de eliberare a ordonanei judectoreti, solicitnd transmiterea silit n posesiune a bunului ipotecat (complex locativ), pentru a fi comercializat n numele debitorului ipotecar, cu evacuarea tuturor locatarilor i bunurilor mobile ce se afl n incinta complexului locativ respectiv. ntr-o asemenea situaie, din cauza ignorrii de ctre BC Investprivatbank SA a clauzei contractuale (pct.3.3 din contractele de participare prin cot la construirea imobilului), beneficiarii care au achitat n volum deplin preul pentru apartamentele procurate au fost pui n imposibilitate de a-i exercita dreptul de proprietate prin nregistrarea spaiilor locative la Organul Cadastral Teritorial Chiinu. Examinnd cererea depus de ctre BC Investprivatbank SA, Judectoria Economic de Circumscripie, prin ordonana judectoreasc din 22.03.2010, a admis-o. ns, prin ncheierea din 19.04.2010, a admis obieciile naintate de debitor i a anulat ordonana, lmurindu-le prilor dreptul lor de a se adresa cu cerere n procedur general. (Dosarul nr.2o/e-226/10) n fapt, litigiul aprut ntre pri se datoreaz neexecutrii de ctre BC Investprivatbank SA a obligaiilor privind excluderea din lista obiectelor grevate cu ipotec a apartamentelor beneficiarilor care au achitat integral costul locuinelor procurate, fapt ce constituie o nclcare a clauzelor contractului semnat ntre pri. Considerm c, n acest caz, a avut loc o modificare a obiectului contractului de ipotec, deoarece, potrivit demersului nr.20/1486 din 29.05.2008, creditorul ipotecar BC Investprivatbank, i-a exprimat acordul liber privind eliberarea de sub gaj a apartamentelor, costul crora a fost achitat n mod integral. Astfel, pare a fi logic ca apartamentele respective s fie excluse din obiectul contractului de ipotec. innd cont de circumstanele cauzei i de prevederile art.4 din Legea cu privire la ipotec, conchidem c, la naintarea cererii de eliberare a ordonanei judectoreti, creditorul ipotecar urma s solicite transmiterea n posesiune, n vederea comercializrii ulterioare, a complexului locativ ipotecat, cu excepia acelor apartamente, n privina crora gajul a fost deja ridicat. Obiectul contractului de ipotec l constituie bunurile imobile. Potrivit prevederilor art.7 alin.(4) din Legea cu privire la ipotec, ipoteca se extinde asupra mbuntirilor, ameliorrilor i accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricrui bun imobil care se unete prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract.
8

n acest sens, trezete interes ntrebarea: care snt proporiile modificrilor, aduse bunului imobil ipotecat, pentru a fi considerate drept mbuntire, ameliorare sau transformare a acestuia? i, n special, poate oare construirea unor etaje adugtoare la bunul imobil nefinisat, ce a fost transmis n ipotec, s fie privit drept mbuntire, ameliorare sau transformare a imobilului? n cazul ce urmeaz, la data de 11.08.2006, ntre SA Banca de Economii i SRL Zighitorul-Nord a fost ncheiat contractul de credit nr.14 n sum de 24.300.000,00 lei. n vederea garantrii rambursrii creditului acordat, prile au ncheiat contractul de gaj-ipotec nr.14a din 11.08.2006, obiectul contractului constituind construcia locativ (bloc locativ) nefinalizat, cu gradul de finisare de 54,5 %, cu suprafaa total de 506,90 m.p.; i contractul de gaj-ipotec nr.14b din 11.08.2006, obiectul contractului constituind construcia de producere cu suprafaa total de 10,621,80 m.p. i construcia de producere cu suprafaa total de 1,559,50 m.p. Dat fiind faptul c SRL Zighitorul-Nord nu i-a onorat obligaiile rezultate din contractul de credit, acumulnd ctre 04.12.2008 (data scadenei creditului) o datorie n sum de 27.245.761,96 lei, creditorul ipotecar, SA Banca de Economii, a naintat aciune n instana de judecat, solicitnd transmiterea n posesiune a bunurilor ipotecate, n vederea comercializrii lor ulterioare. SRL Zighitorul-Nord i SA Articole din Beton Armat au naintat cerere reconvenional ctre SA Banca de Economii, solicitnd, n special, stabilirea modului de transmitere n posesiune a bunurilor imobile ipotecate. n vederea argumentrii cererii sale, SRL Zighitorul-Nord a indicat c divergenele aprute ntre ei i banc reies din faptul c bunul imobil ipotecat n baza contractului nr.14a (bloc locativ situat n mun.Bli, str.Stri 17/2), la momentul ncheierii contractului, avea 4 etaje, cu gradul de finisare de 54,5 %, preul lui constituind 17.193.400,00 lei. ns, la momentul naintrii aciunii de ctre banc, blocul locativ susmenionat avea deja 7 etaje, cu gradul de finisare de 87 %, preul lui estimndu-se la 47.134.097 lei. n acest sens, SRL Zighitorul-Nord susine c bunul imobil ce a fost ipotecat n baza contractului de gaj-ipotec nr.14a i bunul imobil care constituie obiectul litigiului aprut ntre banc i debitorul ipotecar reprezint dou bunuri imobile diferite: unul, ce aparinea numai debitorului SRL Zighitorul-Nord la momentul ncheierii contractului de ipotec, cu gradul de finisare de 54,5%, i altul, ce aparine att debitorului, ct i altor persoane fizice i juridice, care au nvestit n viitoarele sale apartamente, care are 7 etaje, cu gradul de finisare de 87 %. Astfel, n opinia debitorului ipotecar, urmrirea dreptului de gaj nu se poate rsfrnge asupra blocului locativ n litigiu, deoarece acesta constituie un alt bun imobil dect cel ipotecat. Prin hotrrea Judectoriei Economice de Circumscripie din 06.04.2009, aciunea iniial a fost admis integral, iar cea reconvenional a fost respins. Motivndu-i soluia, instana de fond a fcut referire la art.7 alin.(4) din Legea cu privire la ipotec, potrivit cruia ipoteca se extinde asupra mbuntirilor, ameliorrilor i accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricrui bun imobil care se unete prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum
9

i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract. Soluia primei instane a fost atacat cu apel de ctre SRL Zighitorul-Nord i SA Articole din Beton Armat. Prin decizia Curii de Apel Economice din 15.04.2010, apelul a fost admis, cu casarea hotrrii primei instane n partea transmiterii blocului locativ n litigiu ctre SA Banca de Economii i adoptarea unei noi hotrri n aceast parte, prin care s-a dispus transmiterea ctre SA Banca de Economii a 33 de apartamente cu gradul de finisare de 87%. n motivarea soluiei sale, instana de apel a indicat urmtoarele. Potrivit contractului de gaj-ipotec nr.14a, ncheiat ntre SA Banca de Economii i SRL Zighitorul-Nord n vederea garantrii rambursrii creditului, sub ipotec a fost pus blocul locativ n proces de construcie, cu gradul de finisare de 54,5 %. n prezent, construcia dat constituie un bloc locativ, a crui valoare depete cu mult datoria restant la credit. innd cont de acest fapt, instana de apel a concluzionat c, ntr-o asemenea situaie, creditorul ipotecar este n drept s pretind doar la bunul nscris n contractul de gaj-ipotec, dar nu la un bun nou, a crui suprafa este de zeci de ori mai mare dect suprafaa gajat, inclusiv calitatea suprafeei gajate fiind mbuntit astfel nct costul ei este cu mult mai mare dect cel al bunului gajat. n virtutea circumstanelor enumerate, Curtea de Apel Economic a relevat c n acest litigiu nu pot fi aplicate prevederile art.7 alin. (4) din Legea cu privire la ipotec. (Dosarul nr.2e-2742/09) Un caz similar, de garantare a obligaiilor aprute la acordarea creditului prin ipotecarea unor construcii nefinisate i a terenului aferent acestora, a avut loc i n spea: BC Investprivatbank SA ctre SC CRASIGAL SRL privind transmiterea silit a bunului gajat n posesiune pentru a fi comercializat. i anume, n cazul dat, ca i n cauza intentat la aciunea Bncii de Economii SA ctre SRL Zighitorul-Nord, la momentul adresrii bncii n instana de judecat cu aciune privind transmiterea silit n posesiune a bunului ipotecat, acesta nu mai era o construcie nefinisat, ci constituia deja un complex locativ, a crui valoare, evident, era cu mult mai mare dect la momentul ncheierii contractului de ipotec. ns, n acest caz, ntre pri nu au aprut nici un fel de divergene, aceasta datorndu-se faptului c, la momentul semnrii contractului de gaj-ipotec, prile au prevzut n mod cert c ipoteca se extinde asupra tuturor accesoriilor i ameliorrilor aduse bunului imobil ipotecat. (Dosarul nr.2o/e-226/10). Analiznd exemplele de mai sus, ajungem la urmtoarea concluzie: prevederile art.7 alin.(4) din Legea cu privire la ipotec, potrivit crora, ipoteca se extinde asupra mbuntirilor, ameliorrilor i accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricrui bun imobil care se unete prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum i asupra bunurilor noi ce rezult din transformarea bunului imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract, se vor aplica numai n situaia n care valoarea bunului imobil grevat cu ipotec, n urma ameliorrii sau mbuntirii acestuia, nu depete valoarea obligaiei iniiale, ce a fost asigurat
10

prin contractul de ipotec, precum i n cazul n care prile contractante prevd n mod expres o astfel de clauz la ncheierea contractului de ipotec. Temeiurile i modul de ncetare a ipotecii snt reglementate de capitolul VI al Legii cu privire la ipotec. Potrivit prevederilor art.28 lit.e) din legea menionat, unul din temeiurile de ncetare a ipotecii este acordul scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca. Survenirea temeiului de ncetare a ipotecii duce la lipsa de facto a acesteia i, drept consecin, l priveaz pe creditorul ipotecar de dreptul de a cere executarea dreptului la ipotec. n cazul ce urmeaz, Banca Comercial Romn Chiinu SA s-a adresat cu aciune ctre M SAVITAR-AGRO SRL i BC Comerbank SA, solicitnd executarea dreptului de ipotec prin vnzarea bunului imobil ipotecat sub controlul instanei de judecat. n fapt, n vederea asigurrii rambursrii creditului nr.1246, n sum de 230.000,00 euro, acordat de banc prtului, acesta din urm i-a transmis, conform contractului de gaj-ipotec din 28.07.2007, imobilul cu suprafaa de 693 m.p. i terenul aferent construciei date, imobilul fiind evaluat la preul de 6.000.000,00 lei. Ulterior, la data de 16.07.2007, debitorul ipotecar s-a adresat bncii cu un demers privind scoaterea de sub ipotec a bunului, n scopul comercializrii acestuia i achitrii sumei restante la banc. Conform Hotrrii Comitetului Director al BCR Chiinu SA nr.119 din 17.07.2007, s-a aprobat radierea inscripiei ipotecare asupra imobilului susmenionat i, n baza demersului nr.1104 din 18.07.2007 inscripia ipotecar asupra bunului imobil a fost radiat din Registrul bunurilor imobile. ns, M SAVITAR-AGRO SRL nu a comercializat bunul imobil n litigiu, ci l-a ipotecat ctre BC Comerbank SA, conform contractului de ipotec nr.6195 din 29.08.2007, pentru asigurarea rambursrii creditului acordat conform contractului nr.CRI-795. La data de 01.09.2008, n legtur cu neonorarea de ctre debitor a obligaiilor de rambursare a creditului, imobilul n litigiu a fost vndut ctre SRL Armanil-Com la un pre diminuat, ce nu corespundea costului lui real de pia. Dat fiind faptul c M SAVITAR-AGRO SRL nu i-a onorat obligaiile pecuniare fa de BCR Chiinu SA, datoria lui estimndu-se la 432.674,02 euro, banca s-a adresat n instana de judecat. Argumentndu-i cerinele, BCR Chiinu SA a fcut referire la art.75 alin.(2) din Legea cu privire la gaj, potrivit cruia creditorul trebuie s vnd bunul fr nici o ntrziere nejustificat, contra unui pre comercial rezonabil i n interesul major al debitorului gajist, i la art.76 alin.(2) din legea menionat, care prevede c, dac exist i alte creane care urmeaz s fie pltite din produsul vnzrii bunului gajat, creditorul care a vndut bunul va depune instanei judectoreti care ar fi fost competent pentru vnzarea bunului, o dare de seam cu privire la produsul vnzrii bunului gajat i i va transmite suma rmas dup plat. Prin hotrrea Judectoriei Economice de Circumscripie din 13.05.2010, aciunea a fost respins. n motivarea soluiei sale, instana a indicat c, acceptnd
11

cererea prtului privind radierea din Registrul bunurilor imobile a bunului imobil ipotecat, care garanta rambursarea creditului de ctre M SAVITAR-AGRO SRL, BCR Chiinu SA a acionat n detrimentul su. n consecin, M SAVITAR-AGRO SRL i BC Comerbank nu poart rspundere pentru aciunile eronate ale reclamantului. (Dosarul nr.2e-343/10) Analiznd exemplul adus mai sus, reinem c normele de drept invocate de BCR Chiinu SA ntru argumentarea cerinelor sale, n special art.76 alin.(2) din Legea cu privire la gaj, nu snt aplicabile n situaia cnd obligaia debitorului (M SAVITAR-AGRO SRL) fa de creditor (BCR Chiinu SA) nu este asigurat prin existena unui contract de gaj-ipotec. Astfel, n relaiile dintre M SAVITAR-AGRO SRL i BC Comerbank, legate de transmiterea i comercializarea ulterioar a bunului imobil ipotecat n vederea acoperirii sumelor restante la creditul acordat, BCR Chiinu SA este, n fapt, o persoan ter. Evident, ea nu poate pretinde la suma de bani rmas n urma achitrii obligaiilor pecuniare ale debitorului SAVITAR-AGRO SRL fa de BC Comerbank. De asemenea, nu snt ntemeiate cerinele reclamantului privind comercializarea bunului imobil ipotecat sub controlul instanei de judecat, deoarece potrivit art.492 Cod civil al RM i art.79 din Legea cu privire la gaj, exist condiii certe cnd obiectul gajului poate fi vndut sub controlul instanei judectoreti, i anume: a) lipsa autorizaiei sau acordului unei alte persoane necesar la ncheierea contractului de gaj pentru validitatea acestuia (spre exemplu, situaia cnd obiectul gajului l constituie bunuri proprietate comun pe cote-pri (art.351 Cod civil al RM) sau n devlmie (art.369 Cod civil RM)); b) obiectul gajului l constituie bunurile de valoare istoric, artistic sau cultural; c) debitorul gajist lipsete i nu poate fi identificat locul aflrii lui. Concluzionnd asupra celor expuse mai sus, reinem c pronunarea hotrrii privind radierea bunului imobil ipotecat din Registrul bunurilor imobile l priveaz pe creditorul ipotecar de dreptul de a urmri bunul imobil n vederea achitrii datoriei restante la creditul acordat. 3. Particularitile interferenei dintre Legea cu privire la gaj i Legea insolvabilitii la soluionarea litigiilor privind exercitarea dreptului de gaj Analiza practicii judiciare denot faptul c, la soluionarea litigiilor economice privind exercitarea dreptului de gaj, n multe cazuri are loc o interferen ntre Legea cu privire la gaj i Legea insolvabilitii. Prin urmare, inem s remarcm c, n toate cazurile cnd n privina debitorului gajist este admis cererea introductiv privind intentarea procesului de insolvabilitate, soluionarea oricror ntrebri legate de exercitarea dreptului de gaj se va efectua n conformitate cu prevederile Legii insolvabilitii, respectiv prevederile Legii
12

cu privire la gaj se vor aplica numai n msur n care nu vor contraveni Legii insolvabilitii. n exemplul ce urmeaz, avnd n vedere faptul c debitorul gajist SA Agroconservit, nu i-a onorat obligaiile privind rambursarea creditului acordat de ctre BC Moldova Agroindbank SA, instana de judecat, la cererea bncii, a dispus urmrirea patrimoniului gajat ce aparinea SA Agroconservit. Ulterior, prin hotrrea aceleiai instane Judectoria Economic de Circumscripie, din 20.02.2003 a fost admis cererea privind intentarea procesului de insolvabilitate n privina debitorului (SA Agroconservit). BC Moldova Agroindbank SA s-a adresat n instana de judecat care avea pe rol cererea privind intentarea procesului de insolvabilitate a SA Agroconservit (Judectoria Economic de Circumscripie) cu o cerere, prin care a solicitat transmiterea n posesiunea bncii a bunurilor gajate, pentru a fi vndute n vederea acoperirii restanei la creditul acordat. Prin ncheierea Judectoriei Economice de Circumscripie din 01.07.2003, cerinele bncii au fost admise. Examinnd cererea de recurs depus de ali creditori ai SA Agroconservit mpotriva ncheierii menionate, Colegiul economic al CSJ a reinut urmtoarele. Conform prevederilor art.61 din Legea insolvabilitii, creditorii care au un drept de gaj asupra unui bun din masa debitoare snt ndreptii la satisfacerea prioritar a capitalului mprumutat, a dobnzilor i a cheltuielilor aferente din contul bunului gajat. n acelai timp, aceast lege nu prevede un drept prioritar al creditorilor garantai referitor la procedura de nstrinare a bunurilor grevate cu garanii. Astfel, valorificarea masei debitoare, inclusiv nstrinarea bunurilor grevate cu gaj, se efectueaz de ctre administratorul insolvabilitii pe baze generale, conform prevederilor art.116-125 din Legea insolvabilitii, lundu-se n consideraie i prevederile art.127-130 din aceeai lege. Mai mult ca att, n cazul concret, bunurile gajate, a cror transmitere o solicita BC Moldova Agroindbank SA, constituie o seciune a ntreprinderii. Respectiv, art.125 alin.(2) din Legea insolvabilitii prevede c, n cazul realizrii aciunilor de proporii, printre care nstrinarea ntreprinderii, a unei seciuni, a unui depozit, a unui alt bun imobil, este necesar aprobarea adunrii creditorilor. Respectiv, n situaia dat, instana de fond, n procesul soluionrii cererii naintate de banc, greit a aplicat art.67 i art.71 din Legea cu privire la gaj, deoarece n acest litigiu urmau a fi aplicate normele Legii insolvabilitii, care prevede o alt procedur pentru valorificarea bunurilor gajate. Lund n consideraie faptele menionate, Colegiul economic, prin decizia din 19.02.2004, a casat ncheierea recurat i a remis cauza la o nou judecare, atenionnd instana de fond asupra faptului c, n sensul art.1 i 2 din Legea insolvabilitii, procesul de insolvabilitate se deruleaz n conformitate cu prevederile Legii insolvabilitii, respectiv prevederile Legii cu privire la gaj pot fi aplicate numai n msura n care ele nu contravin Legii insolvabilitii. (Dosarul nr.2re-45/04)
13

Instanele de judecat urmeaz s ia act de faptul c nu se vor admite cererile privind exercitarea dreptului de gaj n situaia n care n privina debitorului gajist a fost deja admis cererea introductiv privind intentarea procesului de insolvabilitate. Nerespectarea regulii enunate a constituit temeiul pentru care Colegiul economic al Curii Supreme de Justiie a casat hotrrea Curii de Apel Economice i a remis cauza la rejudecare. n fapt, la data de 04.01.2005, BC EuroCreditBank SA s-a adresat n instana de judecat cu aciune ctre SA Aluni, solicitnd transmiterea silit a bunurilor gajate n posesiunea bncii i evacuarea prtului din ncperile gajate, pe motivul nclcrii de ctre acesta a obligaiilor de rambursare a creditului acordat. Curtea de Apel Economic, prin hotrrea din 18.01.2005, a admis cererea i a dispus transmiterea n posesiunea bncii, n vederea comercializrii ulterioare, a bunurilor gajate. mpotriva acestei hotrri, debitorul gajist SA Aluni, a declarat recurs, indicnd c, prin ncheierea aceleiai instane din 03.01.2005, a fost admis spre examinare cererea introductiv privind intentarea procesului de insolvabilitate fa de SA Aluni. Astfel, admiterea cererii BC EuroCreditBank SA privind exercitarea dreptului de gaj va aduce atingere intereselor altor creditori. Examinnd cauza n ordine de recurs, Colegiul economic a reinut urmtoarele. Prin ncheierea din 03.01.2005, adoptat n cauza civil la cererea introductiv a SA Aluni de intentare a procesului de insolvabilitate pe motiv de incapacitate de a exercita creanele creditorilor, Curtea de Apel Economic a dispus admiterea spre examinare a cererii introductive, dispunnd n acelai timp, n conformitate cu prevederile art.35 alin.(2) lit.d) din Legea insolvabilitii, suspendarea executrii silite asupra bunurilor debitorului. Prin urmare, adoptnd hotrrea din 18.01.2005, prima instan nu a inut cont de faptul c, la acel moment, exista deja o alt ncheiere a aceleiai instane, pronunat la 03.01.2005 (cu o zi nainte de data depunerii n instan a aciunii respective 04.01.2005), prin care s-a dispus suspendarea executrii silite asupra bunurilor debitorului. Lund n consideraie cele expuse, Colegiul economic, prin decizia din 10.03.2005, a admis cererea de recurs, indicnd, totodat, c pronunnd hotrrea de admitere a aciunii naintate de BC EuroCreditBank SA, instana de fond a procedat incorect, deoarece, n situaia dat, bazndu-se pe prevederile art.260 alin. (1) lit.d) CPC, Curtea de Apel Economic urma s suspende procesul n aceast cauza. (Dosarul nr.2re-57/2005) n sensul art.33 din Legea cu privire la gaj, n cazul creanelor statului care iau natere n temeiul legislaiei fiscale, gajul legal se constituie doar dac este nregistrat n registrul corespunztor (n conformitate cu prevederile art.7 din aceast lege). Analiza practicii judiciare denot faptul c exist o excepie de la regula menionat. Aceasta se refer la situaia de intercalare a normelor de drept ce reglementeaz raporturile juridice de gaj cu cele care se refer la reglementarea procesului de insolvabilitate.
14

Astfel, n cazul intentrii procesului de insolvabilitate, sechestrarea bunurilor debitorului ntru asigurarea obligaiei fiscale ofer statului calitatea de creditor garantat, fr a mai fi necesar nregistrarea gajului legal n modul prevzut de art.33 din Legea cu privire la gaj. n vederea argumentrii celor expuse, aducem urmtorul exemplu din practica judiciar. n fapt, prin ncheierea Curii de Apel Economice din 18.01.2008, n procedura de insolvabilitate intentat fa de SA Batina, a fost admis cererea IFS pe r-nul tefanVod privind validarea creanei, acesta fiind considerat creditor garantat cu bunurile sechestrate prin actele de sechestru din 07.07.2005 i 20.02.2006 ntru asigurarea plilor fiscale. ncheierea dat a fost recurat de ctre creditori salariai ai SA Batina. n motivarea cererii sale, acetia au invocat aplicarea eronat a prevederilor art.32-33 din Legea cu privire la gaj i art.61 alin.(2) lit.c) din Legea insolvabilitii. Colegiul economic al Curii Supreme de Justiie, prin decizia din 06.03.2008, a respins recursul ca nentemeiat, motivndu-i soluia prin urmtoarele. Potrivit Legii insolvabilitii, creditorii garantai reprezint clasa de creditori ale cror creane fa de debitor au aprut nainte de intentarea procesului de insolvabilitate i snt asigurate prin garanii reale n conformitate cu legea. Potrivit materialelor cauzei, la momentul intentrii procesului de insolvabilitate fa de SA Batina, bunurile sechestrate de ctre IFS nu erau nstrinate, prin urmare concluzia instanei de fond precum c statul era ndreptit la satisfacerea prioritar a creanelor (restanelor la buget) din contul bunurilor sechestrate este bazat pe lege, iar cerinele IFS privind recunoaterea calitii de creditor garantat cu bunurile sechestrate snt ntemeiate. Lund n consideraie cele expuse anterior, Colegiul economic a concluzionat c sechestrarea bunurilor ca msur de asigurare a obligaiei fiscale ofer statului calitatea de creditor garantat, fr a mai fi necesar nregistrarea gajului legal. (Dosarul nr.2re-59/2008) 4. Concluzii i propuneri Sintetiznd cele relatate mai sus, reinem c, n marea majoritate, instanele judectoreti economice aplic corect prevederile cadrului legislativ actual n procesul soluionrii cauzelor ce au ca obiect exercitarea dreptului de gaj, inclusiv prin procedura n ordonan. Cu toate acestea, analiza practicii judiciare denot i unele colizii n aplicarea normelor de drept. O particularitate aparte prezint modul de satisfacere a creanelor creditorului gajist din valoarea bunurilor gajate ale debitorului n a crui privin a fost intentat procesul de insolvabilitate. Aici, menionm c Legea insolvabilitii include n componena masei debitoare i bunurile gajate. Drept, consecin, se ntlnesc cazuri cnd, n procesul examinrii cauzelor ce au ca obiect exercitarea dreptului de gaj fa de debitor, n a crui privin a fost admis cererea introductiv privind intentarea procesului de insolvabilitate, se aplic prevederile Legii cu privire la gaj n locul Legii insolvabilitii sau invers.
15

Un alt moment de colizie este aplicarea neuniform a prevederilor art.7 alin. (4) din Legea cu privire la ipotec. i anume, instanele judectoreti economice trateaz n mod neomogen ntrebarea: Care modificri ale bunului ipotecat pot fi considerate drept ameliorri i mbuntiri ale acestuia? inem s remarcm c, cu excepia momentelor specificate mai sus, cauzele privind exercitarea dreptului de gaj, inclusiv prin procedura n ordonan, snt examinate n conformitate cu prevederile actelor normative respective, precum i n termenul stabilit de lege. Lund n consideraie cele relatate, Se propune:
1. A se discuta aceast not informativ n cadrul edinei operative a

Colegiului economic al Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova.


2. A se utiliza nota informativ la seminarul tematic desfurat cu judectorii

instanelor economice.
3. A se plasa nota informativ pe site-ul oficial al Curii Supreme de Justiie a

RM.

Secia economic a Direciei de generalizare a practicii judiciare i analiz a statisticii judiciare a CSJ Judector-coordonator

A.Dobraia Iu.umcov

16