CENTRUL REGIONAL DE FORMARE CONTINU PENTRU ADMINISTRAIA PUBLIC LOCAL IAI

TITLUL LUCRRII

RSPUNDEREA JURIDIC A PREEDINTELUI, A COMITETULUI EXECUTIV, A COMISIEI DE CENZORI I A ADMINISTRATORULUI ASOCIA IEI DE PROPRIETARI

LECTOR COORDONATOR STRPUC CONSTANTIN CURSANT SAMSON DANA

IAI 6 februarie 10 martie 2012

Rspunderea juridic a preedintelui, a comitetului executiv, a comisiei de cenzori i a administratorului asocia iei de proprietari

Asocia ia de proprietari este forma de asociere autonom de organizare i de reprezentare a intereselor comune a majorit ii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, fr scop patrimonial, nfiin at n condi iile prevzute de lege. Reglementarea aspectelor juridice ale asocia iilor de proprietari se face prin Legea nr. 230 din 6 iulie 2007 publicat n Monitorul Oficial nr. 490 din 23 iulie 2007 privind nfiin area, organizarea i func ionarea asocia iilor de proprietari precum i prin Hotrrea de Guvern nr. 1588 din 19 decembrie 2007 publicat n Monitorul Oficial nr. 43 din 18 ianuarie 2008 privind normele metodologice de aplicare ale legii nr. 230/2007. Preedintele asocia iei de proprietari este candidatul care a ob inut cel mai mare numr de voturi cnd s-au ales membrii comitetului executiv. Preedintele reprezint asocia ia n derularea contractelor angajate de aceasta i i asum obliga ii n numele acesteia, de asemenea o reprezint n rela iile cu ter ii, inclusiv n ac iunile ini iate mpotriva unui proprietar care nu i ndeplinete obliga iile sau n procesele ini iate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. n plus preedintele urmrete ndeplinirea obliga iilor cet eneti ce revin proprietarilor precum i punerea n aplicare a deciziilor comitetului executiv, pstreaz i urmrete inerea la zi a cr ilor tehnice ale construc iilor precum i a celorlalte documente privitoare la activitatea asocia iei de proprietari.

Pstrarea tampilei i folosirea ei se face de ctre acesta, n cazul n care nui mai poate exercita atribu iile vicepreedintele i poate ndeplini sarcinile, dar nu pe o perioad mai lung de 90 de zile de la data constatrii indisponibilit ii acestuia. Preedintele poate fi remunerat pe baz de contract de mandat potrivit art. 32 alin. (1) din Legea 230/2007, n limitele bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin hotrrea adunrii generale, potrivit Codului Fiscal. n cazul n care acesta nu i ndeplinete obliga iile i atribu iile, se consider contraven ie i se sanc ioneaz cu amend de la 500 la 3000 de lei aplicat de primari sau de mputernici ii acestora, completndu-se cu dispozi iile Ordonan ei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraven iilor i aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare. Comitetul executiv este ales de ctre adunarea general a asocia iei de proprietari, este format dintr-un numr impar de membri i o reprezint pe aceasta n administrarea i exploatarea cldirilor, cu excep ia atribu iilor exclusive ale proprietarilor cu privire la propriet ile individuale, apartamente sau spa ii cu alt destina ie dect aceea de locuin . Are atribu ia de a duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asocia iei de proprietari. De asemenea emite decizii scrise (dac este cazul) privind regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere precum i a altor decizii ce privesc activitatea asocia iei de proprietari.

Se ocup cu ntocmirea bugetului de cheltuieli precum i pregtirea desfurrii adunrilor generale, reglementeaz folosirea, ntre inerea, repararea, nlocuirea i modificarea pr ilor propriet ii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente propriet ii comune, ntocmete sau propune planurile de msuri i activit i urmrind realizarea lor, supravegheaz desfurarea tuturor activit ilor din cadrul asocia iei de proprietari, n special situa ia ncasrilor i pl ilor lunare. Comitetul executiv angajeaz i demite, ncheie i reziliaz pentru scopul i activit ile asocia iei de proprietari n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asocia iei privind interesele legate de cldiri, i asum obliga ii, ni iaz sau apr n procese interesele legate de acestea. Se ocup cu stabilirea sistemului propriu de penalizri conform prevederilor legale pentru restan ele datorate de proprietarii ru-platnici i afiate pe listele de plat i avizeaz documentele asocia iei. De asemenea asigur completarea la zi a cr ii tehnice a construc iilor, urmrirea comportrii acestora pe toat durata existen ei lor. Hotrrile adunrii generale sunt urmrite s fie puse n aplicare de ctre comitetul executiv. Analizeaz problemele indicate de membrii asocia iei i ia msuri pentru rezolvarea acestora. Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli urmrete derularea acestuia. De asemenea poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribu iilor ce i revin i adopt decizii asupra cuantumului salariilor, indemniza iilor, remunera iilor i al eventualelor premii care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc sau n baza unei conven ii civile de prestri de servicii n limita bugetului aprobat de adunarea general. Angajeaz sau

demite personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce privete activitatea de administrare i ntre inere a cldirii, a pr ilor comune de construc ii i instala ii precum i pentru alte activit i conforme cu scopul asocia iei: adminstrare, contabilitate, casierie, ngrijire, etc. n conformitate cu prevederile legisla iei n vigoare. Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asocia iei care desfoar activit i folositoare acesteia, n limitele bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general. edin ele comitetului executiv se desfoar lunar, iar deciziile se consemneaz ntr-un registru i proprietarii sunt informa i despre acestea. Pentru nendeplinirea atribu iilor ce le revin membrii comitetului (inclusiv preedintele) rspund personal sau solidar, dup caz, n fa a legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate n mod deliberat, putnd fi sanc iona i cu amenzi ntre 500 i 3000 de lei. Cenzorul sau comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care trebuie s aib cel pu in studii medii. Dac se angajeaz un cenzor din afara asocia iei, acesta poate fi o persoan fizic ori juridic de specialitate pe baz de contract sau conven ie de prestri servicii. Cenzorii alei ai asocia iei de proprietari pot fi remunera i pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. Cenzorii urmresc i asigur respectarea legalit ii n administrarea bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale asocia iei de proprietari. Ei au atribu ia de a verifica legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor, de a verifica execu ia bugetului de venituri i cheltuieli i de a verifica gestiunea financiar-contabil.

Cel pu in o dat pe an cenzorul sau comisia de cenzori ntcmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activit ii sale i asupra gestiunii asocia iei de proprietari, propunnd msuri. Pentru nendeplinirea atribu iilor ce le revin rspund personal sau n solidar n fa a legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat, sanc ionndu-se cu amend de la 500 la 3000 lei. Administratorul este persoana fizic care are certificat de atestare n domeniu i este angajat pe baz de contract individual de munc. Cuantumul salariului se stabilete prin negociere direct cu cei din comitetul executiv al asocia iei de proprietari (n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor). Trebuie s prezinte garan ii morale, materiale i profesionale (curriculum vitae, copii dupa buletin / carte de identitate, dup actele de stare civil, precum i dup ultima diplom de studii, certificat de atestare ca administrator de imobile, certificat de cazier judiciar n original, adeverin despre starea de sntate, act doveditor n urma atestrii psihologice, acte doveditoare ale bonit ii financiare). Asigur managementul de proprietate a condominiului i atribu iile sale sunt urmtoarele: s presteze servicii conform sarcinilor i responsabilit ilor date de comitetul executiv, n condi iile legisla iei n vigoare, s gestioneze bunurile materiale i fondurile bneti (dac nu este angajat un casier), s efectueze formalit ile necesare n angajarea contractelor cu furnizorii prestatori de servicii, s asigure cunoaterea i respectarea regulilor cu privire la proprietatea comun, s gestioneze modul de ndeplinire a obliga iilor cet eneti ce revin proprietarilor n raport cu autorit ile publice (stabilite, conform legii, de asunarea general).

Pentru lucrrile privind proprietatea comun administratorul supune spre analiz selec ia de oferte i spre aprobarea comitetului executiv a ofertelor operatorilor economici (prezentate n vederea executrii lucrrilor de repara ii, reabilitri i consolidri ale construc iilor, lucrri pentru mbunt irea confortului termic, precum i modernizarea propriet ii comune). La asocia iile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilit ii n partid simpl, administratorul de imobile poate cumula i func ia de contabil (este necesar s fi absolvit un curs de contabilitate sau unul echivalent). n acest caz are i obliga ia s ntocmeasc i s completeze: registrul-jurnal, registrul-inventar, registrul pentru eviden a fondului de repara ii, registrul pentru eviden a fondului de rulment, registrul pentru eviden a sumelor speciale, fiele pentru eviden a penalizrilor, precum i alte formulare specifice activitii de contabilitate pentru persoanele juridice fr scop patrimonial, conform prevederilor Legii

contabilit ii nr. 82/1991, a Ordinului nr. 1969/2007, a Decretului 209/1976 (pentru aprobarea opera iilor de cas). De asemenea administratorul se ocup i cu arhivarea i pstrarea registrelor i a documentelor justificative i contabile precum i cu reconstituirea celor pierdute, sustrase sau distruse. Administratorul poate fi desemnat de preedintele asocia iei de proprietari s se ocupe de organizarea serviciilor de securitate i sntate n munc respectnd normele prevzute de Legea nr. 319/2006, Hotrrea de Guvern nr. 1425/2006 i actualizat prin Hotrrea de Guvern nr. 955/2010. Nendeplinirea sarcinilor ce i revin se consider contraven ie i se sanc ioneaz cu amend de la 500 la 3000 de lei.