Introducere Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie n tiina i practica economic, aprut la noi relative recent.

Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieii imobiliare secundare, cnd s-au activizat i s-au intensificat operaiile de vnzare, cumprare, donare, gajare. Evaluare bunurilor imobile este o activitate profesionist complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. Evaluatorul trebuie s cunoasc bine legislaia, s tie s aplice n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar. n lucrarea dat mi-am propus s ndeplinesc toate aceste cerine fa de activitatea de evaluare. Scopul lucrrii este de a determina valoarea de pia a unui lot de teren agricol utiliznd metodele de evaluare actuale. Deoarece am ales ca teren pe care o s-l evaluez, un teren cu destinaie agricol, n prezenta lucrare m voi referi n special la descrierea fondului funciar agricol att pe ar ct i a celui din zona amplasrii terenului ales. Aceast lucrare este o ncercare de analiz a pieii funciare din Republica Moldova, o expunere, sintez a procesului de evaluare, a metodelor de evaluare, a factorilor de influien asupra valorii pmntului.

Capitolul 1 Fondul funciar i componena lui. Cadastrul funciar este ntocmit n comformitate cu Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.24 din 11 ianuarie 1995 Pentru aprobarea Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar i modificrile ei aprobate prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 27 februarie 2007, nr 222, n baza cadastrelor funciare similare ale unitilor administrativ-teritoriale de nivelul 2, prezentate de serviciile relaii funciare i cadastru ale consiliilor raionale, UTA Gguzia i direciile funciare ale municipiilor Chiinu i Bli, cu includerea informaiei funciare din raioanele situate n stnga Nistrului. Cadastrul funciar este un sistem unitar, de sinestttor i obligatoriu pentru evidena tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz stabilirea, nregistrare, descrierea i marcarea pe hri planuri cadastrale ale tuturor terenurilor de pe teritoriul republicii indiferent de destinaie i tipul lor de proprietate. Cadastrul funciar asigur autoritile administraiei publice centrale i locale, nterprinderile, instituiile, organizaiile interesate i cetenii cu informaii despre: - statutul juridic al terenurilor; - titularii dreptului de proprietate i de folosin asupra terenului; - parametrii cantitativi i calitativi ai terenurilor; - alte date ce caracterizeaz resursele funciare nscopul impunerii fiscale, folosirii lor raionale i proteciei, reglementrii relaiilor funciare. n perioada 1 ianuarie 2007 1 ianuarie 2008 n cadastrul funciar au fost incluse modificri ale suprafeelor existente pe categorii de terenuri i de folosin, formelor de proprietate, deintorilor funciari, satelor, oraelor, raioanelor, UTA Gguziei. S au luat la eviden terenurile noi valorificate cu includerea lor n circuitul agricol, sdirea i defriarea plantaiilor perene, perdelele forestiere de protecie. Au fost indicate terenurile irigate i desecate. ntru ntocmirea cadastrului funciar au fost folosite materialele lucrrilor cadastral funciareefectuate prin intermediul Institutului de Proiectrii pentru Organizarea Teritoriului, proiectele de organizare a teritoriului gospodriilor rneti, materialele modificrilor curente efectuate de specialitii serviciilor relaii funciare i cadastrul ale consiliilor raionale,UTA Gguzia i direciilor funciare ale primriilor municipiilor Chiinu i Bli n comun cu specialitii primriilor satelor, oraelor. Republica Moldova este divizat n 32 de raioane, 3 municipii, Unitatea Teritorial Autonom Gguzia i unitile administrativ teritoriale din stnga Nistrului cror li se pot atribui forme i condiii speciale de autonomie. Teritoriu Republicii Moldova este divizat n 978 de primrii, care include 1679 de localiti. Conform datelor prezentate de Biroul Naional de Statistic cu privire la situaia fondului funciar al Republicii Moldova de la 01.01.2004 01.01.2011, ara noastr dispune de 3384,6 mii hectare de teren, inclusiv 2506,23 mii ha (74,04%) terenuri agricole: din care 1821,72 mii ha (72,6%) terenuri arabile, 302,76 mii ha (12,08%) plantaii perene, 360,06 mii ha (14,37%) fnee i puni, 21,69 mii ha (0,87%) prloage. Capitolul 1.1 Caracteristica fondului funciar din rn. Briceni,com.irui. Raionul Briceni este cel mai de nord-vest raion al Republicii Moldova i are hotare cu Ucraina la Nord i cu Romnia la Vest. In componena raionului sunt 39 localitai, inclusiv:2 orae i 26 de sate (comune). Numarul populaiei constituie 81,6 mii, inclusiv: rurala - 64,5 mii, urbana 17,1 mii. Conform situaiei din 01.01.2004 in raion activeaza 19.527 ageni economici, inclusiv:intreprinderi industriale -1.069, gospodrii raneti - 17.989, societai pe aciuni -27,societai cu rspundere limitat - 184, cooperative 32, intreprinderi de comer -19,intreprinderi de stat -20,asociaii de asigurare 19,asocia?ii de gospodrii rneti -2, organizaii bugetare, obteti -166. Figura 1. Harta administrativa a raionului Briceni.

Sursa: www.googlemaps.com Din tot teritoriul Republicii Moldova raionul Briceni deine 81444,23 hectare din ntreaga suprafa a rii, dintre care 62317,8 hectare sunt sub form de teren cu destinaie agricol: dintre care 49598,7 ha teren arabil, 5363,4 ha plantaii multianuale, 7355,77 fnee i puni (tab.1). Tabelul 1. Structura fondului funciar pe terenuri cu destinaie agricol din rn.Briceni Suprafaa total 81444,2 Total teren agricol 62317,8 Arabil 49598,7 Prloag 0 Plantaii multianuale 5363,4 Fnee 277,07 Puni 7078,7 Sursa: Cadastrul Funciar de la 1 ianuarie 2011 Comuna irui este situat n parte de Nord Vest a raionului Briceni avnd o suprafa total de 10.24 kilometri ptrai, fiind cuprins ntr-un perimetru de 21.25 km. Comuna irui se afl la o distan de 3 km sud de oraul Lipcani, 31 km de oraul Briceni i 250 km nord de Chiinu. Din suprafaa total a raionului comuna irui ocup 3,2%, adic 2632,77 ha dintre care 1554,72 ha teren agricol: 1457,5 ha de teren arabil i 97,22 ha de plantaii multianuale. Resursele naturale ale comunei sunt fondul funciar care este reprezentat de cernoziomuri i de soluri cenuii cu un grad nalt de productivitate ce au o bonitate de 70 de puncte. Relieful zonei este relativ plan, cu o slaba inclinare spre nord spre rul Prut pe malul cruia i este situat comuna, un fapt ce favorizeaz fertilitatea solului dar i expune terenul localitii la pericol de inundare.

Capitolul 1.2 Structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de terenuri. Fondul funciar constituie totalitatea suprafeelor de teren cuprinse ntre hotarele rii, inclusiv cele de sub ape, construcii i ci de comunicaie, reprezentnd condiia de baz a existenei unui popor sau stat. n conformitate cu dispoziiile art. 2 din Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91, toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul funciar, n funcie de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de terenuri: cu destinaie agricol, din intravilanul localitilor,destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale, destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi, ale fondului silvic, ale fondului apelor i ale fondului de rezerv. A. TERENURILE CU DESTINAIE AGRICOL Sunt folosite, n principal, pentru produie agricol vegetal i anume: terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei si duzi, pasunile, fnetele, serele, solariile, rasadnitele i altele asemenea; terenurile cu vegetaie forestier, daca nu fac parte din amenajamentele silvice, punile mpdurite; terenurile ocupate cu construcii si instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i de mbunatiri funciare; drumurile tehnologice i de exploatare agricol; platforme i spaii de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole; terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru productia agricol. B. TERENURILE DIN INTRAVILANUL LOCALITILOR Sunt cele aferente localitilor urbane i rurale, cuprinse n perimetrul construibil aprobat potrivit legii, pe care se afl grupate construcii de locuit, curi, obiective social-culturale, obiective economice, construcii agrozootehnice, piee si reele stradale, precum i alte terenuri care servesc nevoilor de construcii i amenajri de ordin tehnic edilitar, inclusiv terenurile agricole i forestiere. Perimetrele construibile ale localitilor sunt stabilite prin schiele de sistematizare a localitilor urbane i rurale. Intravilanul localitatilor este cel existent la 1 ianuarie 1990, evidentiat n cadastrul funciar, el putnd fi modificat numai n conditiile legii. C. TERENURILE DESTINATE INDUSTRIEI, TRANSPORTURILOR, TELECOMUNICAIILOR I TERENURILE CU ALTE DESTINAII SPECIALE Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaiilor i terenuri cu alte destinaii speciale snt terenurile atribuite de autoritile administraiei publice locale pentru amplasarea i exploatarea cldirilor administrative i de deservire, a construciilor auxiliare i construciilor industriale, miniere, de transport i a altor ntreprinderi, instituii i organizaii, pentru construirea cilor de acces, a reelelor inginereti, organizarea produciei industriale, construcia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaii, de transport electric. Suprafeele terenurilor atribuite n aceste scopuri se stabilesc n conformitate cu normele i documentaia proiectelor tehnice aprobate, iar atribuirea lor se face inndu-se cont de succesiunea valorificrii lor. Atribuirea de terenuri ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru exploatarea zcmintelor se face numai cu condiia legalizrii nstrinrii terenurilor respective n scopuri miniere i rentegrrii n circulaia agricol a terenurilor exploatate anterior n aceste scopuri. D. TERENURILE DESTINATE OCROTIRII NATURII, OCROTIRII SNTII, ACTIVITII RECREATIVE, TERENURILE DE VALOARE ISTORICO CULTURAL, TERENURILE ZONELOR SUBURBANE I ALE ZONELOR VERZI Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaiilor, parcurilor naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor botanice, branitilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecie i zonelor sanitare. Din categoria terenurilor rezervaiilor fac parte terenurile n al cror perimetru se afl obiecte naturale, ce reprezint valoare tiinific i cultural (landafturile tipice i unicale, comuniti de organisme vegetale i animale, formaiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele snt repartizate pentru pstrarea n stare natural a complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor i fenomenelor n mersul lor firesc n vederea elaborrii bazelor tiinifice ale ocrotirii naturii. Din categoria terenurilor parcurilor naionale fac parte terenurile care au o deosebit valoare ecologic, istoric i estetic n virtutea mbinrii reuite a landafturilor naturale i culturale.

Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice i zoologice, ale grdinilor botanice fac parte terenurile repartizate pentru studierea, pstrarea i mbogirea n condiii artificiale a resurselor florei i faunei, pentru folosirea lor eficient n plan tiinific, cultural, economic i pstrarea genofondului. Din categoria terenurilor de branite fac parte terenurile destinate pstrrii, restabilirii i reproducerii resurselor naturale i meninerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice i geologice de landaft. Din categoria terenurilor monumentelor naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale unicale sau tipice, cu valoare tiinific, cultural-instructiv i de reconfortare, dar care nu snt recunoscute drept monumente de istorie i cultur. Terenurile destinate ocrotirii naturii snt prin exclusivitate proprietate a statului. E. TERENURILE FONDULUI SILVIC, FONDULUI APELOR I ALE FONDULUI DE REZERV Terenuri ale fondului silvic snt terenurile acoperite cu pduri, precum i cele neacoperite cu pduri, ns destinate mpduririi. Terenurile fondului silvic se folosesc de ctre ntreprinderile, instituiile, organizaiile gospodriei silvice i de alte ntreprinderi conform destinaiei silvice. Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite n alte scopuri, dac aceast folosire este compatibil cu interesele gospodriei silvice. n scopul asigurrii mpduririi necesare i prevenirii eroziunii solurilor, pentru mpdurire pot fi folosite i terenuri nefavorabile agriculturii. Autoritile administraiei publice locale, de comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea naturii, pot s atribuie terenuri din fondul silvic cetenilor, ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor, pentru a fi folosite temporar n scopuri agricole. Terenuri ale fondului apelor snt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de ap, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de ap - mlatinile, terenurile pe care snt amplasate construcii hidrotehnice i alte amenajri ale serviciului apelor, precum i terenurile repartizate pentru fiile de deviere (de pe maluri) a rurilor, a bazinelor de ap, canalelor magistrale intergospodreti i a colectoarelor. Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcia i exploatarea instalaiilor ce asigur satisfacerea necesitilor de ap potabil, tehnic, curativ, a altor necesiti ale populaiei, ale serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodriei piscicole, energeticii, transportului, precum i altor nevoi ale statului i societii. Terenuri ale fondului de rezerv snt toate terenurile neatribuite n proprietate, posesiune i n folosin. Din ele fac parte i terenurile asupra crora dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere s-a stins n conformitate cu prevederile prezentului Cod. n anul 2008, suprafaa total a republicii constituia 3384,6 mii ha, inclusiv 2506,23 mii ha (74,04 la sut) terenuri agricole: din care 1821,72 mii ha (72,6 la sut) terenuri arabile, 302,76 mii ha (12,08 la sut) plantaii perene, 360,06 mii ha (14,37 la sut) fnee i puni, 21,69 mii ha (0,87 la sut) prloage. La 1 ianuarie 2009, fondul funciar era astfel repartizat pe categorii de terenuri: terenurile cu destinaie agricol - 1984,6 ha, fiind n cretere fa de anii 2007 i 2008 cu 10,5 mii ha i respectiv 5,7 mii ha. terenurile din intravilanul localitilor - 311,42 mii ha, n descretere fa de anii 2007 i 2008, cu 3,9 mii ha i respectiv 8,2 mii ha. terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale - 58,5 mii ha, ceea ce constituie o reducere neesenial a suprafeei fa de anul 2008 (0,1 mii ha). terenurile destinate proteciei naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri cu valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i ale zonelor verzi 3,95 mii ha. terenurile fondului silvic - 443,1 mii ha, fiind n cretere fa de anii 2007 i 2008, cu 7,7 mii ha i 3 mii ha. terenurile fondului apelor - 86,0 mii ha, fiind ntr-o uoar cretere fa de anii 2007 i 2008, cu 1,2 mii ha i 0,8 mii ha.

terenurile fondului de rezerv - 497,0 mii ha, n descretere fa de anii 2007 i 2008 cu 11,6 mii ha i respectiv 5,1 mii ha Ponderea 100% 59,4% 9,2% 1,7% 13,3% 2,6% 13,8%

Tabelul 2. Fondul funciar al Republicii Moldova la 01.01.2011 Nr. Categoria S.(mii ha) 1 Teren total 3384,6 2 Teren cu destinaie agricol 2008,7 3 Terenul din intravelanul localitilor 312,1 Trenuri destinate industriei transporturilor i 4 58,9 telecomunicaiilor Trenuri destinate ocrotirii naturii,ocrotirii 5 sntii,de valoare istorico -cultural 450,9 6 Terenurile fondului silvic 7 Terenurile fondului apelor 87,3 8 Terenurile fondului de rezerv 466,7 Sursa: Cadastrul Funciar de la 1 ianuarie 2011

Conform Cadastrului Funciar din 1 ianuarie 2011 din 2632,77 ha de pmnt pe care este amplasat teritoriul comunei irui, 1554,72 ha aparin terenurilor cu destinaie agricol, 337,69 ha terenurilor satului, 54,42 ha terenurilor destinate industriei i transporturilor, 308,48 ha terenurilor fondului silvic, 110,26 ha - terenurilor fondului apelor i 267,2 ha i revin terenurilor fondului de rezerv(Fig.1).

Fig.2 Structura Fondului funciar pe categorii de terenuri n com. irui

Capitolul 1.3 Structura fondului funciar dup tipul de proprietate. Dup tipul de proprietate categoriile de terenuri se divizeaz n: - terenuri proprietate public a statului; - terenuri proprietate public a unitilor administrativ teritoriale;

- terenuri aflate n proprietate privat; Suprafaa terenurilor proprietate public a statului constitue 782,89 mii ha (23,1%), suprafaa terenurilor proprietate public a unitilor administrativ teritoriale 726,76 mii ha (21,5%), i suprafaa terenurilor aflate n proprietate privat 1874,97 mii ha(55,4%)(fig.3).

Fig. 3 Structura fondului funciar al RM dup tipul de proprietate. n comuna irui suprafaa terenurilor proprietate public a statului constitue 412,4 mii ha (15,7%), suprafaa terenurilor proprietate public a unitilor administrativ teritoriale 384,08 mii ha (14,5%), i suprafaa terenurilor aflate n proprietate privat 1836,29 mii ha(69,7%)(tab.3)(fig.4). Tabelul.3 Structura fondului funciar dup tipul de proprietate Tip teren Suprafaa (mii ha) Terenuri proprietate public a statului 412,4 Terenurile proprietate public a UAT 384,08 Terenurile aflate n proprietate privat 1836,29 Sursa: Cadastrul Funciar de la 1 ianuarie 2011 Ponderea (%) 15,7 14,5 69,7

Sr c r fo d lu f n ia d p t u d t u tu a n u i u c r u ip l e p o r t t nc m n ui r p ie a e o u a ir
Terenuri proprietate public a statului Terenurile proprietate public a UAT Terenurile aflate n proprietate privat

16% 14% 70%

Fig. 4 Structura fondului funciar dup tipul de proprietate n comuna irui

Capitolul 2 Caracteristica pieii funciare. Piaa funciar este un complex de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unui teren i interesele legate de el, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor. Piaa fuciar definete totalitatea terenurilor i drepturile asupra acestora, care fac obiectul actual de vnzare cumprare. Componentele pieii funciare din punct de vedere juridic se delimiteaz n: loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit; cotele echivalente de pmnt i terenurile nterprinderilor privatizate i n curs de privatizare. Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi: sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile locative i comerciale terenuri din sectorul agrar. n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole, se creeaz piaa secundar care necesit metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordrilor normative. Evaluarea cotelor echivalente de pmnt constitue o problem din punct de vedere metodologic i practic. n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi factorii ce influieneaz veniturile i n baza argumentelor tiinifice. Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este

estimarea preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un vnztor hotrt s vnde i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Capitolul 2.1 Analiza pieii funciare Dezvoltarea pieii funciare, n special vnzarea cumprarea terenurilor, influieneaz benefic asupra separrii locuitorilor la sate dup genurile de ocupaie i sursele de obinere a veniturilor. Potrivit, unor date statistice, mai mult de jumtate din steni se ocup cu prelucrarea pmntului, aceasta fiind principala, iar n multe cazuri,i unica surs de existen. Este evident faptul c piaa funciar este mai slab dezvoltat n acele regiuni unde sunt mai puine gospodrii rneti, acolo predomin unitile agricole mari i medii, unde cererea pentru cumprarea terenurilor agricole este mic. Pe piaa funciar preurile sunt dictate de cerere i ofert i deasemenea de factorii obiectivi(fertilitatea solului, amplasamentul, etc.) i subiectivi(insuficiena informaiei despre preurile de pia, influiena reclamei, etc.) n ultimul timp piaa funciar din Republica Moldova dup ce muli ani nu a fost privit ca o int pentru plasamente, ncepe s devin un instrument tot mai utilizat de investitori. Tranzaciile ce terenuri agricole se dezvolt ncet, dar sigur. Investiiile n acest sector reprezint un risc. Pentru investiii cu riscul asumat analiticii recomand cumprarea loturilor pomicole i viticole n apropierea zonelor urbane, deoarece amplasamentul i atractivitatea lor le mrete valoarea. n ultimii patru ani nu s-au observat schimbri eseniale n preurile la teren agricol. Excepie fac terenurile amplasate n apropierea capitalei i a unor centre raionale din zona central a Moldovei.Cele mai scumpe sunt terenurile agricole din municipiul Chiinu, cu un pre nominal de 10000 lei, iar maximal de 300000 lei pe hectar, dup care urmeaz municipiul Bli (9030 77400 lei/ha), Orhei (3000 15000 lei/ha), centrele raionale din suburbia capitalei, ca Ialoveni (8000 30000 lei/ha), Criuleni(3000 20000 lei/ha). n raioanele Ocnia i Dondueni anul trecut puteai cumpra un hectar de pmnt la preul de 2000 5000 lei/ha iar n Comrat cu 1300 3250 lei/ha. Referitor la piaa funciar a raionului Briceni putem afirma ca n ultimii trei ani piaa a simit modificri neeseniale ce in de numarul tranzaciilor, observndu-se o cretere nesimnificativ. Potrivit datelor oferite de Oficiul Cadastral al or. Briceni de la 1463 de tranzacii n anul 2009 la 1487 tranzacii n 2010 i 1508 tranzacii n anul 2011 preul normativ variind de la 4500 lei pin ala 18000 lei/ha. Ce ine de dinamica pieii funciare a comunei irui putem spune c piaa puin s-a nviorat ins nu are viitor deoarece chiar dac numrul tranzaciilor crete din an n an preul de pia a loturilor este n continu descretere variind ntre 9000 i 11000 lei/ha. Conform datelor oferite de inginerul cadastral al com. irui n anul 2011 n com. irui s-au nregistrat 24 de tranzacii obiectul caruia l constitue terenurile cu destinaie agricol, n comparaie cu anul 2010 n care au avut loc 18 tranzacii i 2009 cu 15 tranzacii nregistrate (fig. 5).

Fig. 5 Graficul variaiei numarului tranzaciilor n timp n comuna irui. n concluzie putem spune ca piaa este caracterizat printr-o stabilitate ce nu promite nici o accelerare a dezvoltrii ei. Proprietarii vnd terenurile agricole marilor productorilor agricoli care monopolizeaz piaa i controleaz preurile de pia a loturilor de teren agricole. Capitolul 2.2 Factorii de influien asupra valorii de terenurilor agricole.