142 Analiza2009

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE 2009
CUPRINS
Analiz introductiv Bucureti Transilvania - Alba Iulia - Bistria - Braov - Cluj-Napoca - Miercurea Ciuc - Sfntu Gheorghe - Sibiu - Trgu-Mure 2 11 18 19 24 29 34 38 40 42 47
Banat i Criana
Arad Deva Oradea Reia Timioara Bacu Constana Galai Iai Suceava Baia Mare Satu Mare Alexandria Buzu Piteti Ploieti Trgovite Craiova Drobeta Turnu Severin Rmnicu Vlcea
52
53 58 62 66 70
Moldova i Dobrogea
-
81
82 90 98 104 112
Maramure
-
118
119 125
Muntenia
-
130
131 134 138 142 150
Oltenia
-
156
157 161 166
ANALIZ INTRODUCTIV
ECONOMIA ROMNIEI LA NIVELUL ANULUI 2009

n plin criz financiar mondial, economia romneasc a nregistrat n 2009 prima scdere semnificativ din ultimii 9 ani (-7,1% de la +8%, o diferen ce ilustreaz un oc puternic), iar inflaia a ajuns la un procent de 4,74 anual, depind obiectivul Bncii Naionale pentru anul trecut (3,5%). Economia s-a contractat i a suferit astfel pe fondul lipsei unei restructurri n sectorul bugetar, scderii investiiilor i scderii accentuate a cererii interne. Rating-ul de ar a sczut de la A4- la B, eveniment care s-a tradus printr-o precauie sporit a investitorilor strini, nevoii s se confrunte cu dobnzi mrite n cazul n care au ales s se mprumute pentru a face afaceri n Romnia. Investiiile strine au sczut dramatic n 2009, de la 13 miliarde euro n 2008 la 6,1 miliarde euro, nivel ateptat i pentru 2010. Scderea nivelului investiiilor strine n ara noastr s-a ncadrat n trendul mondial. Construciile i comerul au avut cea mai mare pondere n contracia economiei de anul trecut. Acestea au sczut anul trecut cu 13,6%, respectiv cu 11,2% fa de 2008 i au avut cea mai mare influen n regresul economic de 7,1%. ntregul sector al construciilor a sczut cu 14% i a tras dup el toat economia. Sute de mii de oameni au rmas n omaj, antierele au fost prsite, iar piaa materialelor de construcii aproape c s-a njumtit. Pe tipuri de construcii, cea mai mare scdere a volumului de lucrri, de 13,3%, s-a nregistrat la cldirile rezideniale (locuine). Fa de luna decembrie din 2008, volumul lucrrilor de construcii a sczut n luna decembrie a anului trecut cu 13,1%. Scderea volumului de lucrri s-a nregistrat la toate componentele astfel: cldirile rezideniale (-40,9%), cldirile nerezideniale (-16,3%) i construciile inginereti (-0,4%). Accentuarea efectelor recesiunii asupra pieei construciilor a fost evideniat de analitii Institutului National de Statistic (INS). Datele sunt certificate i de informaiile furnizate de majoritatea antreprenorilor din construcii, care susin c se ncheie tot mai puine contracte, iar situaia va fi critic cel puin pn n al doilea semestru din 2010. Media la
nivelul UE27 evideniaz, pentru intervalul analizat, o diminuare de 12,6% a investiiilor. Agricultura a nregistrat la rndul ei o uoar scdere, de doar 0,4%, n timp ce industria a nregistrat o reducere a volumului de 4,3%. n perioada 2005-2007, ctre agricultura romneasc s-au ndreptat 67,7 miliarde dolari, de patru ori mai mult dect n perioada 20022004, cnd investiiile strine n agricultur au fost de 16,8 miliarde dolari, potrivit Raportului mondial al investiiilor. Anul 2009 a fost unul dintre cei mai slabi din punct de vedere al agriculturii, din ultimii 100 de ani, din cauza secetei i al preului mic la cereale. Seceta, care a diminuat producia agricol, dar i preurile sczute, au redus afacerile agricultorilor cu 40-50%, susine Federaia Naional a Productorilor Agricoli. Agricultura din Romnia a fost i victima speculaiilor imobiliare i a greutilor ntmpinate de productorii locali la desfacere, producia de cereale diminundu-se cu 25 30% n 2009, comparativ cu anul precedent. Contul curent al balanei de pli a nregistrat un deficit de 5054 milioane euro, n scdere cu 68,7% fa de anul 2008. Acest deficit a fost finanat aproape integral (96,9%) prin investiii directe ale persoanelor care nu sunt rezidente n Romnia. S-a mbuntit balana import-export, ca urmare a reducerii volumului importurilor (11,1%) i creterii celui al exporturilor (+2,9%). Consumul final total a nregistrat o scdere cu 8,2% anul trecut fa de 2008, n special din cauza diminurii cu 10,8% a cheltuielii pentru consumul final al gospodriilor populaiei. Produsul intern brut a valorat 491,273 miliarde de lei (aproape 116 miliarde de euro) n anul 2009. BNR a reuit s menin cursul valutar la un nivel relativ constant n 2009, ns euro nu a sczut sub pragul de 4 lei (la nceputul anului 2009 avusese loc cea mai drastic scdere a leului n comparaie cu moneda european din ultimii 5 ani). Afacerile din comer au sczut cu 37,3% iar producia industrial cu 5,5%. omajul a atins, spre sfritul anului, cota sa maxim din ultimii ani: 7,8%, muli angajai din sectorul privat pierzndu-i locul de munc. Un studiu realizat n luna martie 2010 a artat faptul c unul din trei omeri din Romnia nu deine loc de munc de peste un an.
Datoria extern pe termen mediu i lung a nregistrat la 31 decembrie 2009 nivelul de 64.208 milioane euro (81,6 % din total datorie extern), n cretere cu 24% fa de 31 decembrie 2008. Datoria extern pe termen scurt se cifra, tot la data de 31 decembrie 2009, la 14.448 milioane euro (18,4% din total datorie extern), n scdere cu 29,8% fa de 31 decembrie 2008. Rata serviciului datoriei externe pe termen mediu i lung a fost 31,6% n anul 2009, comparativ cu 30,7% n anul 2008.
disponibilizrilor masive care sunt anunate n sectorul bugetar i care sunt inevitabile pentru a ne ncadra n termenii acordului cu FMI. Ca urmare ne vom confrunta i cu o reducere a surselor de relansare a creditrii. Salariul mediu net pe economie crescuse n ultimii ani cu peste 20% anual, ns n 2009, cu excepia bugetarilor, angajaii au fost nevoii s accepte s lucreze pe aceiai bani sau chiar pe mai puini pentru a-i pstra locul de munc. Situaia se pare c este aceeai i n 2010: n luna martie au fost nregistrate primele scderi ale salariului mediu net. Salariile nu vor mai crete n ritmurile ridicate de pn acum, deconectate de productivitate. Raportul dintre salarii i productivitate va fi din ce n ce mai bun. Practic se va munci mai mult, pe aceleai salarii sau pe unele puin mai mari. Analitii anticipeaz c economia va stagna n primul semestru din 2010, dar c va nregistra la nivelul anului 2010 o cretere de maxim 1%, dup ce a sczut cu 7% n 2009. Inflaia pronosticat de BNR pentru 2010 este 3,5%, iar Comisia European estimeaz o cretere cu 0,5% a economiei romneti n acest an, fa de 1,3% ct este predicia Guvernului Romniei, n timp ce agenia Fitch Ratings este mai optimist i mizeaz pe o cretere de 2%. Exist n schimb i predicii mai puin entuziaste, cum ar fi cea fcut de Capital Economics, care nu prevede ieirea economiei romneti din recesiune n 2010. Economistul-ef al BCR, Lucian Anghel, estimeaz c economia va crete anul acesta cu 0,6-1%, dup un declinul n 2009. "S-ar putea ca evoluia economiei s varieze ntre stagnare i, n scenariul optimist, un avans de 3%. Scenariul optimist depinde ns de agricultur i ia n considerare o vreme excepional", a explicat Anghel. Totodat, economistul a subliniat importana percepiei consumatorilor, n condiiile n care pstrarea locului de munc n 2010 ar putea constitui o problem pentru mai muli angajai. Se anticipeaz c revigorarea economiei globale va fi condus de o expansiune a sectorului productiv n pieele emergente. Revenirea zonei euro depinde de o cretere a exporturilor. Este ateptat ca PIB-ul Romniei s creasc n perioada 2010-2011 cu 1,5 %. Nivelul omajului va continua s creasc
PREVIZIUNI ECONOMICE PENTRU 2010

n acest an ne putem atepta ca scderea economic s se tempereze, pe fondul comparaiei cu rezultatele slabe ale anului trecut. Este foarte posibil s ne confruntm cu o cretere n continuare a creditelor neperformante, ceea ce ar putea rezulta ntr-o capacitate sczut a bncilor de a credita. Ca urmare a acordului stand-by semnat cu FMI n primvara anului trecut (pentru acordarea unui mprumut de 19,5 miliarde euro), Guvernul a dat semnale c va aplica o serie de msuri, printre care restructurarea sectorului public n vederea reducerii numrului de funcionari, reforma sistemului de salarizare i a celui de pensii, reforma ntreprinderilor publice i sporirea eficienei administraiei fiscale. Bncile au finanat intensiv statul n anul precedent, iar aceast tendin este posibil s continue i n 2010. Un eventual nou mprumut la FMI n toamna anului 2010 ar putea compensa mprumutarea masiv a statului de la bncile comerciale, avand in vedere c se ateapt ca datoria public a Romniei i omajul s fie n cretere (acesta din urm va depi probabil pragul de 8% n prima jumtate a anului i chiar 10% la finalul su). Dac la creterea omajului adugm nghearea salariilor ne putem atepta la un consum personal redus n 2010. n cifre, n numai doi ani, numrul omerilor ar putea crete de la 400.000 la cel puin 800.000, dintre care minim 100.000 n 2010, n special din cauza
datorit lipsei de competitivitate a multor firme de capacitate redus, iar piaa financiar ar putea fi afectat de situaia Greciei, fiind ateptat ca UE i statele membre sa intervin pentru ajutarea acestora i prevenirea situaiei de insolven. Inflaia n zona euro va crete lent pn la un prag de 1,3 % n 2010, conform estimrilor organismelor europene. Nu sunt ateptate destabilizri majore ale preurilor. n ceea ce privete evoluia cursului valutar, meninerea, n 2010, a celui actual ar reduce scumpirile produselor i serviciilor care sunt influenate de curs, cum ar fi mncarea, importat n proporie de circa 70%, facturile la telefon sau la internet, precum i nivelul ratelor la creditele n valut. Cum evoluia i tendinele economiei n ansamblu au implicaii n sistemul financiar bancar i pe pieele de capital, ne ateptm ca acest lucru s influeneze i piaa imobiliar, prin proiecia inevitabil pe care creditele bancare o au n valoarea proprietilor imobiliare.
spaii comerciale i terenuri a fost mai slab ca n anii precedeni i mult mai mic dect oferta. Anul 2009 a fost caracterizat de un nivel sczut al lichiditilor, existnd posibilitatea unei revigorri n 2010: ajustarea ateptrilor vnztorilor de active imobiliare, posibila cretere economic previzionat i revenirea creditrii bancare anun pentru acest an o pia imobiliar mai activ, cel puin din punctul de vedere al numrului de tranzacii. n 2009, piaa imobiliar a nregistrat o serie de schimbri, printre care se numr ieftinirea apartamentelor, lansarea programului Prima Cas, finalizarea celui mai mare mall din Romnia (Cotroceni Park - 76.000 mp), insolvena Mivan Kier, precum si primul faliment semnificativ (EFG Crevedia) dar i nchiderea mall-ului Armonia Center din Brila n care proprietarii investiser 45 milioane euro. Un alt eveniment important al anului 2009 a fost incendiul de la cldirea Millennium Business Center - un imobil de birouri cu o valoare de 50 de milioane de euro din centrul Capitalei. Acest eveniment a obligat companii precum Transelectrica, Sanofi-Aventis sau MKB Romexterra s i caute un nou sediu. La mai bine de jumtate de an de la incident, proprietarii (fondul de investitii DEGI), nc nu au repus n funciune imobilul care are o suprafa nchiriabil de 14.300 mp, o nlime de 72 de metri si 19 etaje supraterane. Singurul centru comercial tranzacionat n 2009 a fost European Retail Park din Brila, pentru care firma sud-african NEPI a pltit 63 de milioane euro, incluznd aici plata datoriilor i un schimb de aciuni. Tranzacia a oferit un nou standard de valoare proiectelor comerciale, dup ce belgienii de la BelRom
PIAA IMOBILIAR
Caracteristicile pieei imobiliare n 2009
Acest an a produs agitaie i n cadrul pieei imobiliare, un lucru firesc n condiiile crizei economice globale. Mai mult dect att, o caracteristic general a pieei imobiliare este permanentul decalaj semnificativ dintre cerere i ofert. Cererea solvabil de locuine, birouri,
vanduser anterior proiecte asemntoare n Sibiu pentru circa 80 - 90 de milioane euro fiecare. Proiectul din Brila are o suprafa nchiriabil de 53.000 de mp i chiriai precum Carrefour, Media Galaxy sau Staer.
acord, n prezent, mai mult importan dect n trecut. Este interesant de urmrit i evoluia creditului ipotecar, care potrivit datelor oferite de
Trebuie menionat faptul c 2009 a fost primul an n care balana celor mai importante evenimente din piaa imobiliar a fost negativ: insolvenele, amnrile de proiecte (cu o valoare de peste 10 miliarde euro), plecrile oamenilor importani din cardul firmelor imobiliare i primele nchideri de centre comerciale au contribuit la acest bilan. Unul dintre puinele evenimente pozitive ale acestui an, din punct de vedere imobiliar, a fost reprezentat de achiziia proiectului UpGround din zona Pipera a Capitalei, de ctre fondul de investiii al Deutsche Bank. Acesta a oferit peste 100 de milioane de euro n anul 2009 pentru a cumpra cea mai mare cldire de birouri finalizat n Bucureti, cu o suprafa nchiriabil de 57.000 mp i chiriai precum Banca Romneasc i GfK. Iat care a fost evoluia numrului tranzaciilor imobiliare n ultimii doi ani: Scderea numrului de tranzacii nregistrat n anul 2009 fa de 2008 a fost de 27%, potrivit datelor oferite de Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia. Impozitul colectat pe veniturile din transferul proprietilor imobiliare a sczut la jumtate, nsumnd 498.763.800,82 lei. Cauza principal care a dus la nghearea tranzaciilor n 2009 a fost absena finanrii, n general cea asigurat de bnci. Pe lng aceast cauz de blocare se mai remarc imposibilitatea obinerii anumitor planuri urbanistice sau probleme juridice crora li se
aceeai agenie, a avut o scdere mult mai accentuat fa de numrul total al tranzaciilor: 62%. Programul Prima Cas a avut o pondere de 16% (aprox. 12.000 contracte ncheiate) din totalul celor 76.746 de tranzacii de acest tip realizate n 2009 i o pondere de 3% din numrul total de tranzacii. n 2009 au existat foarte puini bani rulai n imobiliare, s-au cumprat n special imobile cu valori mici iar cumprtorii au fcut eforturi deosebite pentru a-i cumpra o locuin, pltind cash n majoritatea cazurilor. Stabilirea preurilor de echilibru pe pia a fost dificil n 2009, iar acest lucru a fost cauzat n special de lichiditatea foarte sczut, complexitatea tranzaciilor ncheiate, diferena considerabil ntre preurile cerute de investitori i cele oferite de vnztori i de luarea n calcul a unui nivel prestabilit al ratei interne de rentabilitate.
PIAA REZIDENIAL
n plan rezidenial, piaa a cunoscut un recul n prima jumtate a anului 2009, cnd tranzaciile pe acest segment au nregistrat o scdere cu 36% fa de aceeai perioad a anului precedent. Cu toate acestea, dei aproximativ 80% dintre romni dein deja o proprietate, cererea se menine ridicat pe piaa imobiliar.
Principalele cauze ale cererii crescute pot fi identificate n migraia din mediul rural n mediul urban i factorul cultural predominant n Romnia, anume dorina de a fi proprietarul
pripite de reducere a costurilor, cu efecte negative pe termen lung. Construciile de locuine noi au stagnat n mai
spaiului n care locuieti. Din pcate, accesibilitatea i costul finanrilor precum i ctigurile reduse ale populaiei fac aceast cerere insolvabil. Pe acest fond, preurile la locuine au sczut cu 40-50% n ultimii doi ani. Scderea preurilor la proprietile imobiliare poate fi coroborat i cu nevoia de reaezare, dup o escaladare a preurilor mult peste nivelul sustenabil. Criza financiar global, un alt factor, s-a manifestat att la nivel economic, prin reducerea consumului, creterea numrului de companii ce intr n insolven, mrirea numrului de omeri, instabilitate a sistemului financiar etc., ct i la nivel psihologic. Nesigurana locului de munc i semnalele fragile din partea mediului politic exercit o presiune psihologic crescut asupra populaiei, determinnd reducerea consumului. n mediul ntreprinztorilor privai, presiunea la care au fost supui n ultima perioad i determin s ia uneori msuri
multe orae n perioada anului 2009, astfel nct n mai bine de o treime din oraele mari nu s-au dat n folosin noi spaii locative semnificative. Dezvoltatorii de proiecte imobiliare au ncercat s-i salveze profiturile i s fac fa presiunilor din partea finanatorilor. Cei mai muli au suspendat lucrrile, odat cu suspendarea vnzrilor, spernd n revenirea pieei i solicitnd reealonri de la finanatori. Preul locuinelor noi a nregistrat o scdere mai mic dect n cazul apartamentelor vechi, situndu-se ca medie n jurul procentului de 15% la nivelul rii. n Braov i n Iai putem vorbi de scderi semnificative, de peste 20 de procente. n mari orae cum ar fi Craiova, Ploieti, Bacu sau Piteti piaa apartamentelor noi (finisate i scoase la vnzare n anul 2009) a fost practic inexistent. Preurile pentru apartamentele vechi s-au aflat ntr-o scdere semnificativ, n medie de
Evoluia preturilor la apartamente noi

10%
0% -1% -4% -10% -10% -13% -20% -24% -30% -27% -22% -20% -16% -19% -12% -8%
Si bi u
at i
ra
Ia si lu j- N ap oc a
Iu lia
A ra d
sti
ra so v
ta
O ra de
on sta n
uc ur e
m iso a
G al
A lb
Ti
Su c
ea v
aproximativ 22%. n Bucureti s-a vzut cea mai mare scdere din ar, de 39 de procente, aproape dublu fa de scderea medie a pieei n provincie. n topul scderilor din provincie, Braovul, Craiova, Pitetiul, Iaiul i Trgu Mure au nregistrat scderile cele mai drastice, de peste 30%. La polul opus se afl Deva, Oradea i Ploieti, cu scderi ntre 1417%.
Bucureti era de circa 16%. Lund n considerare o cerere relativ stabil i numrul cldirilor ce vor fi finalizate n 2010 n Capital, estimm c rata de neocupare va crete cu pn la dou procente.
Creditarea a fost greu de obinut n condiiile n care bncile comerciale au preferat s mprumute statul n detrimentul populaiei sau firmelor din mediul privat. Putem spune c n 2009 piaa rezidenial a fost una apatic, caracterizat de puine achiziii, cele mai multe fiind tranzacii cu bani ghea sau prin programul "Prima Cas".
PIAA SPAIILOR COMERCIALE

n ceea ce privete spaiile comerciale, 2009 a fost anul n care s-a nregistrat cea mai mare discrepan ntre numrul de centre comerciale anunate oficial i proiectele efectiv livrate. Piaa nchirierilor de spaii comerciale a cunoscut o reaezare important, mai ales n afara Bucuretiului, evolund ctre o pia n care retailerii au cptat o poziie mai puternic n raport cu proprietarii centrelor comerciale sau parcurilor de retail. Cu 835.000 metri ptrai planificai pentru construcie i dare n folosin pe 2009, sectorul comercial se anun unul interesant din punct de vedere al evoluiei. Din aceast cifr ns, doar mai puin de jumtate a fost inaugurat, n timp ce dou centre comerciale au fost nchise n provincie (Armonia Center din Brila i Trident din Sibiu). Piaa spaiilor de birouri din provincie ncepe s se dezvolte treptat i, la fel ca n Capital, trendul este dat de companiile multinaionale, care gsesc n Cluj-Napoca (al doilea ora dup Bucureti n ceea ce privete piaa birourilor), Timioara sau Braov spaii de calitate, la costuri mai mici fa de Bucureti. Tot mai multe companii i-au artat interesul pentru spaiile de birouri din oraele mari ale rii, iar n timp ce rata de neocupare pentru cldirile din Capital crete de la trimestru la trimestru, dezvoltatorii din provincie anun noi proiecte i reuesc s obin finanri bancare. Piaa de birouri din Cluj-Napoca nsumeaz aproximativ 55.000 de mp nchiriabili, urmnd ca n 2010 s mai fie livrat o suprafa de birouri de pn la 10.000 de mp. Astfel, cu un stoc de spaii de birouri relativ redus i cu o rat de neocupare de numai 3-5%, chiriile din locaiile prime de birouri din Cluj variaz ntre 13 i 15 euro/ mp/lun, ceea ce
PIAA BIROURILOR
n anii '90, majoritatea spaiilor de birouri din marile orae se clasau n dou categorii: cele amplasate n cldiri ce aveau aceast destinaie i nainte de 1990 (birourile companiilor de stat) i spaiile modificate, majoritatea aflate n imobile cu destinaie rezidenial (apartamente de bloc). Bucuretiul a fost i n acest domeniu cel mai important pol al pieei imobiliare, deoarece majoritatea companiilor mari autohtone sau cu capital majoritar strin i-au stabilit n capital sediul administrativ, n cldirile noi de birouri, lucru care a impulsionat sectorul spaiilor de birouri i a adus pe pia primele imobile cu aceast destinaie, un trend ce a fost urmat n curnd i n provincie. n 2009, pe segmentul birourilor din Capital principala surs a cererii active a fost reprezentat de relocri, aceasta fiind generat de companiile mici i medii din domenii precum consultan, servicii media i sectorul financiar. n ciuda turbulenelor ntlnite pe pia n 2009, oferta de spaii de birouri a atins punctul maxim n timpul acestui an, cnd aproape 405.000 mp de spaii moderne i de calitate au fost livrate pe pia, o cifr dubl fa de cea din anul 2008. La sfritul anului 2009, rata de neocupare pentru spaiile de birouri din
nseamn o scdere cu 10% fa de 2008, n timp ce n Timioara scderea a fost de cel mult 3-5%. Nivelul chiriilor este, n general, cu 10-15% mai sczut fa de Bucureti, taxele de mentenan cu pn la 30% mai coborate, iar costurile cu parcarea pot fi i cu 50% mai mici comparativ cu Capitala. Fora de munc i componenta chirie/calitate/ flexibilitate a cldirilor de birouri au dovedit c Timioara este n continuare curtat pentru relocare de ctre marile companii, iar ClujNapoca este noua destinaie pentru intrarea n Romnia a unor firme care ptrund n for n regiunea Europa Central i de Est. Dac n Timioara nu putem vorbi de o rat de neocupare mai mare de 5%, n Cluj lucrurile stau puin diferit, ca urmare a proiectelor de talie mic i a tendinei de a construi, finaliza construcia i apoi a nchiria. n Cluj-Napoca, rata de neocupare variaz ntre 10-13%.
PIAA TERENURILOR
Cererea pentru terenuri a fost i ea mult diminuat n 2009. Doar 1% dintre cumprtorii din piaa imobiliar se mai orienteaz spre achiziii funciare. Preul mediu unitar a sczut cu 29% n marile orae, fa de media anului 2008 dar, n ciuda acestui fapt, tranzaciile cu loturi de pmnt sunt practic inexistente. O sum considerabil de bani ai investitorilor au rmas ngropai n terenuri de investiii prin scderea preurilor i/sau prin nefinalizarea tranzaciilor. n Bucureti, de exemplu, preul terenurilor a sczut n medie cu 18%. n privina investiiilor, dou tranzacii majore merit amintite, cu o valoare total estimat n jurul cifrei de 120-150 milioane de euro: fondul Fabian Romania Limited a fost achiziionat pe bursa AIM din Londra de Black Sea Global Properties, iar European Retail Park Brila a fost cumprat de New Europe Property Investments.
PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

Cererea de spaii industriale a fost redus n 2009. Piaa bucuretean i cea din mprejurimi s-a confruntat cu o scdere de 90% a livrrilor noi fa de 2008 i cu o cerere diminuat cu 50%, astfel c rata de neocupare s-a triplat, ajungnd la 12%. n 2009 au fost nchiriai 100.000 mp, cu 50% mai puin fa de anul trecut. Preul chiriilor nu a sczut semnificativ n cazul spaiilor industriale mari, pentru c oferta este destul de redus pe acest segment, ns chiriile la spaiile de sub 3.000 mp s-au redus ns cu 10-15%. Preluarea anual de spaii logistice este estimat la 65.000 mp, cteva relocri strategice de spaii logistice fiind amnate n 2009, avnd n vedere instabilitatea economic i politic. Cele mai importante nchirieri de astfel de spaii din 2009 sunt urmtoarele: Antalis care a nchiriat 10.000 mp n Bucharest West, Fresenius a nchiriat 3.200 mp n NordEst Logistic Park, Geodis Calberson a nchiriat 8.400 mp n ProLogis Park Bucharest A1 i Lagermax a anunat nchirierea a 2.230 mp n Equest Logistic Centre.
ATEPTRI PENTRU 2010

Odat cu semnalele de revigorare economic vom vedea i semne de revenire pe piaa imobiliar anii 2010 i 2011 vor oferi un mediu mai atractiv pentru investiii de acest tip. Cel mai probabil, vom marca sfritul recesiunii spre a doua jumtate a anului, iar revigorarea economic ncepnd cu ultima parte a anului 2010 sau, mai probabil, din primul trimestru al anului 2011. Cererea i oferta ncep s se egalizeze, semn c ambele pri sunt interesate, au cptat ncredere n mediul de afaceri i astfel ne putem atepta pe viitor la ncheierea unui numr mai mare de tranzacii. Exist i varianta ca bncile s pun presiune pe produsele neperformante, cu posibilitatea ca aceasta s se simt chiar i asupra activelor de calitate. Bncile vor ncepe s recupereze creditele de la populaie odat cu primele semne de revenire ale economiei.
Piaa imobiliar autohton nu a oferit semne palpabile de revenire n primele luni ale anului 2010. Notarii publici au parafat n ianuarie i februarie n jur de 47.000 de tranzacii imobiliare, cu 1.000 mai puin dect n aceeai perioad a anului trecut. Pe acest fond, este foarte posibil s ne confruntm cu o stagnare a cererii de locuine n 2010, urmnd o perioad fr evenimente spectaculoase pe sectorul rezidenial. Similar, sectorul comercial este de ateptat s stagneze, excepie fcnd dou centre comerciale anunate pentru inaugurare n Capital. O veste bun ar fi creterea volumului investiiilor strine, estimat la 7-10%, iar pe acest fond cererea de spaii logistice ar putea crete din trimestrul al treilea. Putem aprecia c preurile nu se vor modifica substanial n anul 2010. Situaia pieei nu le permite s creasc, iar o eventual scdere nu s-ar putea produce dect legat de un anumit context extern. Dezvoltatorii vor ncerca s scape de stocurile pe care le au iar acest lucru ar mai putea duce la reduceri de preuri. Cum starea economiei este cel mai bun indicator pentru veniturile populaiei, putem anticipa c, dac economia va merge mai prost, atunci este posibil, din cauza lipsei puterii de cumprare, s mai vedem scderi i n piaa apartamentelor noi, acolo unde dezvoltatorii sunt presai de credite. Un alt factor care poate perturba semnificativ piaa imobiliar este noua lege a TVA, intrat n vigoare la 1 ianuarie 2010. ANAF a cerut plata retroactiv a TVA de ctre persoanele fizice care au derulat tranzacii imobiliare cu caracter de continuitate din 2002 ncoace. Astfel, muli cumprtori se vor afla n imposibilitatea de plat, fapt care va duce la executarea lor silit. Acest lucru ar afecta n mod direct sistemul bancar, din cauza scderii masive a valorii bunurilor folosite ca garanie pentru credite. Romnii care au contractat mprumuturi s-ar putea trezi n situaia n care banca le va pune sechestru nu doar pe cas, ci i pe alte bunuri, pentru a completa astfel valoarea iniial a creditului. Al treilea element major care va influena piaa imobiliar n anul 2010 este programul Prima Cas, pe care criticii si l asemuiesc cu schemele americane de finanare imobiliar rezidenial subprime. Programul a intrat n a
doua sa faz, ncepnd cu luna martie 2010, cu credite mai ieftine ca n toamna anului trecut. Valoarea maxim a creditului, pentru cumprtori, este de 60.000 euro, iar pentru cei care construiesc case noi de 70.000 euro, respectiv 75.000 n cazul asocierilor ntre clieni. Cderea preurilor imobiliarelor a fost stopat n momentul n care programul Prima Cas a nceput s se apropie de lansare. Acela a fost punctul n care proprietarii de apartamente muli dintre ei ateptnd cumprtorii de cteva luni bune - s-au oprit din cursa atragerii puinilor clieni din pia, prin scderea preului. Acest program s-a dovedit ns a fi mai degrab un sprijin pentru bnci i pentru cei aflai la nceputul carierei profesionale, iar interesul cumprtorilor nu a fost cel scontat, doar mai puin de 60% din plafonul de un miliard de euro garantat de stat fiind acoperit. Dependena Romniei de mediul economic internaional ar putea constitui principalul risc al pieei imobiliare n 2010. Dac piaa va evolua raional, este foarte posibil ca preurile proprietilor imobiliare s se menin la acelai nivel n 2010, comparativ cu anul precedent. Este destul de greu de crezut c, ntr-o economie n care, cel puin pentru prima jumtate a anului, se anun creteri ale omajului, salarii blocate i un venit real inferior celui din anii de boom economic, romnii vor fi foarte interesai de cumprarea de locuine la preurile actuale i n condiii dificile de creditare (dobnzi aproape duble fa de cele din zona euro i avans mare). Prezentul studiu este realizat plecnd doar de la preurile de tranzacionare, acestea fiind indicatorul cel mai acurat al pieei imobiliare. n versiunea extensiv a analizei pieei imobiliare 2009, departamentul de cercetare imobiliar al firmei Darian DRS v ofer studiul detaliat a 29 orae importante din Romnia, alese n funcie de numrul i valoarea tranzaciilor. Apreciat de ctre clieni i colaboratorii notri ca o surs credibil i solid de informaii de pia, studiul reprezint att o baz n luarea deciziilor investiionale ct i un instrument util n aprecierea portofoliilor imobiliare.
10
BUCURETI
11
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Dup primul trimestru al anului 2008 a nceput s se simt scderea numrului tranzaciilor. La aceasta au contribuit i modificrile aduse de BNR condiiilor de creditare, n special la creditele imobiliare cu ipotec ce au afectat la rndul lor scderea ulterioar. Scderea valorii proprietilor s-a accentuat la sfritul semestrului II din 2008 pe fondul crizei atunci cnd toat lumea era nc nesigur de ceea ce se ntmpla. Cele mai profunde scderi au fost pe segmentul terenurilor, unde nu au mai avut loc tranzacii.
Situaia actual
Anul 2009 a adus un record n materie de scderi de preuri, chiar dac n luna iulie 2009 a fost vizibil o uoar cretere a numrului de tranzacii, aceasta fiind influenat clar de programul "Prima Cas". Sfritul anului 2009 a fost caracterizat de o stagnare a preurilor, cumprndu-se n special imobile cu valori mici. Cumprtorii au fcut eforturi deosebite pentru a-i achiziiona o locuin, pltind cash n majoritatea cazurilor. Scderea preurilor de pe piaa imobiliar a dus i la scderea ofertei, numrul apartamentelor
12
scoase la vnzare diminundu-se n 2009 cu aproape 15%.
Previziuni pentru perioada urmtoare

Speranele pieei imobiliare de a-i reveni sunt legate n primul rnd de evoluia general a economiei romneti. Dei cererea se menine la un nivel crescut, piaa vede puine tranzacii. Vor fi scderi de preuri i n 2010, oblignd astfel vnztorii s menin un pre impus de puterea cumprtorilor de a achiziiona o proprietate. Astfel tranzaciile vor fi n continuare influenate de condiiile de finanare, ct i de veniturile populaiei dependente de situaia economic, trendul fiind n continuare de scdere.
Cauzele evoluiei n acest sens

n continuare, cauzele acestor efecte sunt n cea mai mare parte influenate de criza internaional, de costul creditului i de politicile monetare care practic frneaz economia. Lipsa acut a finanrii dezvoltatorilor, care nu pot vinde mai jos fa de preul pltit pentru construcia locuinelor. Ei sunt obligai la rndul lor de bnci pentru a nu scoate la vnzare sub un anumit pre unitar, foreaz n zadar o stagnare a preurilor la un nivel ridicat chiar dac pe pia se tie deja c nu mai sunt cumprtori.
13
PIAA SPAIILOR DE BIROURI

Istoric evoluie
n anul 2009 au fost aproximativ 150.000 mp de birouri goale n Bucureti, n condiiile n care stocul total de birouri la nivelul capitalei este de aproximativ 1,35 milioane de metri ptrai. Pe fondul crizei i a faptului c toate birourile care trebuiau nchiriate sau pentru care s-au negociat contracte de nchiriere pe perioada a doua a anului 2008 au fost amnate sau reziliate, cererea s-a redus drastic chiar dac preul pe metrul ptrat de birou a sczut considerabil. Fa de 2008, sectorul de birouri al anului 2009 2009 a fost n scdere cu aproximativ 60%, ceea ce a dus la creterea gradului de neocupare la cca. 10.8% iar randamentul mediu de tranzacionare al cldirilor de birouri a crescut la 9.25% n euro/an. Totui, lipsa tranzaciilor face n continuare dificil aprecierea real a randamentelor pentru proprietile imobiliare din Romnia.

Principalele cauze ale evoluiei in acest sens sunt : restrngerea activitii companiilor, infrastructura de acces, locaia i notorietatea zonei sunt factorii care au dus la apariia fenomenului de subnchiriere: companiile care nu doresc s renune la locaie subnchiriaza spaiile proprii; - pentru a-i pstra chiriaii, proprietarii au renegociat contractele, au redus cu 20-30% tarifele de nchiriere, au renunat la termenele lungi de nchiriere sau au oferit bonus-uri pentru a-i pstra chiriaii; - nivelul mare de contracte de pre-nchiriere cerut de bnci pentru acordarea finanrii, o condiie greu de ndeplinit ntr-o pia n care cererea de spaii de birouri este redus. - stocul de birouri aflat n construcie, combinat cu rata mare de neocupare, descurajeaz noile dezvoltri.
Situaia actual
Criza economic i financiar a schimbat prioritile de dezvoltare i inteniile de investiie n 2009, 9 proiecte cu o suprafa de circa 200.000 mp au fost amnate sau sistate iar pentru 12% dintre proiecte predarea st sub semnul ntrebrii: 2010 sau 2011. n acest an, ocupanii spaiilor moderne de birouri au fost precaui n a recurge la relocri, pe fondul crizei economice. De aceea, activitatea de nchiriere a fost semnificativ afectat de aceast stare de incertitudine, ducnd la scderea drastic a chiriilor comparativ cu 2008.

n 2010 se ateapt s fie livrate aproximativ 180.000 de mp de birouri. Rata de neocupare va continua s creasc i n primul semestru din 2010. Urmnd trendul descendent al pieei, preurile de nchiriere i vor continua ritmul de scdere n primul semestru al acestui an, cu procente cuprinse ntre 10 i 15%. Fa de media preului pieei de nchiriere vor exista i creteri de pre n cazul spaiilor de mici dimensiuni care ofer cea mai bun vizibilitate i accesibilitate i se va continua tendina de relocare pentru o parte a activitii n zonele semi-centrale sau periferice.
14

Istoric evoluie
Fa de 2008, la nceputul anului 2009 piaa spaiilor comerciale a avut si ea un trend descendent dar nu asa de accentuat. nceputul anului a adus o scdere semnificativ a chiriilor medii pentru spaiile comerciale stradale, cu valori cuprinse ntre 15-35%, n funcie de localizarea proprietilor, din cauza cererii foarte sczute cauzate de dificultile economice.

Dificultile economice pe care le ntmpin chiriaii au creat o discrepan ntre nivelul chiriei i cel al ncasrilor i, drept consecin, chiriaii au nceput s aib dificulti de plat a chiriei. Dac iniial proprietarii au fost refractari, acetia au devenit, n cele din urm, mai flexibili i au convenit renegocierea chiriilor, utiliznd metoda de calcul pe baza ncasrilor sau sistemul "step rent", care poate s reduc presiunea chiriilor n urmtoarele 12-18 luni, considerate cu vnzri potenial sczute.
Situaia actual
n 2009, cererea activ pentru spaii comerciale a provenit de la cafenele, restaurante tip fast-food i operatorii de magazine cu produse de larg consum, care mizeaz pe apropierea de client i minimizarea costurilor ocazionate de cumprturile zilnice. Chiriile au atins un nivel maxim de 90 de euro/mp/lun pentru spaiile stradale centrale de pn la 75 mp, n timp ce pentru spaiile mai mari de 75 mp, chiriile au fost de aproximativ 70 de euro/mp/lun. n zonele secundare, chiriile au variat ntre 30-60 de euro/mp/lun, n timp ce n zonele periferice, acestea au variat ntre 15-25 de euro/mp/lun. n centrele comerciale, chiriile au nregistrat un trend descendent, mai ales n cazul proiectelor cu disponibilitate mare a spaiilor comerciale. Pentru suprafeele mai mari de 100 mp, chiriile s-au situat ntre 20-40 de euro/mp/lun, iar pentru spaiile mai mici de 100 mp, ntre 60-80 de euro/mp/lun. 2009 a fost anul n care s-a nregistrat cea mai mare discrepan ntre numrul de centre comerciale anunate oficial i proiectele efectiv livrate, situaia economic dificil din toat lumea i-a pus amprenta i pe sectorul de retail. Chiriile din spaiile comerciale au sczut, gradul de neocupare a crescut n comparaie cu anul trecut, iar unitile din afara oraului se prind de ancore comerciale puternice pentru a nu cdea.

Previziunile pentru urmtoarea perioad nu sunt nici ele optimiste: dezvoltarea de noi centre comerciale va ncetini. O cretere a activitii de dezvoltare comercial va avea loc numai dupa mbuntirea pieei muncii i dup revenirea interesului bncilor pentru sectorul imobiliar. Anul 2010 va fi un an de pregtire i mai puin un an de finalizare pentru proiectele de retail. Dei nu este sesizabil o schimbare major, bncile au devenit mai receptive n ultimele luni vizavi de finanarea corporate n domeniul imobiliar. Totui, ele nu mai acord sumele exorbitante din trecut, ci maxim cteva zeci de milioane de euro.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Pe piaa imobiliar, sectorul care a avut cea mai mare cdere a fost cel al terenurilor. n condiiile n care preurile terenurilor ajunseser la valori exorbitante, era de ateptat ca n acest sector s vedem corecii semnificative. Preurile terenurilor din centrul capitalei i-au conservat cel mai bine valoarea i au suferit n 2009 ajustri de doar 25-30% fa de maximele
15
anului 2008, dar nu putem spune acelai lucru despre valorile suprafeelor din zonele semicentrale i periferice care s-au redus cu un procent situat ntre 60-70%.
Piaa terenurilor rmne la mna investitorilor strini, care nc de la mijlocul lui 2008 au nceput s ocoleasc Romnia. De la un volum de 680 mil. euro cumulat din tranzaciile cu terenuri din Bucureti n 2007, anul acesta nu sa realizat nici o tranzacie notabil cu teren, nici n Bucureti i nici n ar.
Situaia actual
n Romnia, 2009 este anul unei scderi majore a numrului de tranzacii cu terenuri. Acest trend descresctor a condus la o scdere important a preurilor, fenomene cauzate de reglajele ciclice ale pieei, de blocajul bancar, dar mai ales de criza economic instalat la nivel mondial. Pentru Bucureti, scderea preurilor a avut valori diferite n funcie de locaie: un teren situat n zona central, de exemplu, a avut deprecieri de pn la 25%, pe cnd terenurile din zonele semicentrale i periferice au suferit cderi mult mai mari, de pn la 70% n momentul de fa a nceput s existe o cerere din ce n ce mai mare pentru terenuri n jurul Bucuretiului, dar la preuri la care proprietarul nu prea dorete s vnd.

Dezvoltatorii fiind nc presai de bnci, nu credem ca anul 2010 va aduce o dezgheare a tranzaciilor pe segmentul terenurilor. Se va pstra acelai trend ca i n 2009, cel de scdere, deoarece pe acest segment nu au fost semnalate tranzacii semnificative pentru a fi revigorat. Astzi preteniile cumprtorilor au crescut semnificativ, clienii vor terenuri ct mai bine poziionate avand suprafee n jurul mediei de 1000 mp, aproape de ora n cazul n care achiziioneaz la periferie. De asemenea, cer

Nefiind tranzacii, nu putem spune c preurile au sczut, ca n cazul locuinelor, ci c nc nu este pre pe pia pentru terenuri. Din acest motiv, bncile sunt foarte conservatoare n finanarea terenurilor, acestea fiind foarte puine i finannd doar 50% din valoarea unui teren.
s vad actele originale i s pstreze copiile pentru a le verifica cu un avocat sau notar. Cu alte cuvinte, ncet, dar sigur, cumprtorii nva arta acestor tranzacii, iar piaa se ndreapt spre o normalitate fireasc.
16

Istoric evoluie
Fa de anii trecui, dezvoltatorii nu mai construiesc cu scop speculativ. Dei majoritatea au deja n proprietate terenurile pe care s demareze construcia, nu au nceput lucrrile din lipsa finanrii. n T4 Bucuretiul are acelai stoc de spaii logistice ca i cel nregistrat n T3. Efectiv, nu s-au nregistrat finalizri de noi spaii logistice.

Principala problem pentru dezvoltarea de proiecte rmne ns i n acest caz finanarea. Deocamdat toi investitorii ateapt s vad cum va evolua piaa de logistic, respectiv cererea. Este o atitudine prudent i corect, avnd n vedere restrngerea activitii de ctre majoritatea chiriailor i cererea n scdere. La momentul actual sunt foarte puini investitori interesai de proiecte logistice, dei randamentul este ceva mai mare.
Situaia actual
Exist un numr mare de proiecte propuse spre dezvoltare, dar care sunt puin probabil s demareze nainte s vedem primele semne de revenire ale economiei locale i mondiale. Foarte puine proiecte speculative au iniiat lucrrile de construcie. La fel ca i n alte ri vest europene, att n Bucureti ct i n ar, se observ tendina de consolidare a spaiilor logistice n vederea eficientizrii i a reducerii costurilor. Cererea de spaii logistice este redus, cteva relocri strategice de spaii logistice au fost amnate, avnd n vedere instabilitatea economic i politic de la sfritul anului. Rata de neocupare a spaiilor industriale, a depit 10% la sfritul lunii iunie 2009, dup ce n primul semestru al anului, n Bucureti, sau livrat 40.000 mp de spaii industriale. n ceea ce privete preurile, chiriile variaz n prezent ntre 4 i 5 euro pe metru ptrat, dar evoluia din urmtoarele luni depinde n mare msur de cum va evolua piaa n primul semestru al anului 2010, simindu-se un trend descresctor n acest sens.

Costul ocupaional n sectorul industrial n anul 2010 va fi relativ acelai ca i n 2009. Factorii care determin meninerea acelorai costuri sunt cererea relativ sczut de spaii n sectorul industrial, corelat cu faptul c s-au livrat puine spaii noi n cursul anului 2009, Pentru a supravieui, proprietarii de spaii industriale vor trebui ca n 2010 s se adapteze noilor condiii impuse de criz, s relaxeze condiiile de nchiriere i s vin cu servicii suplimentare post nchiriere. n acest moment tendina pe pia este s se finalizeze proiectele ncepute i care au att finanare ct i clieni. n 2010 presiunea preurilor va afecta n special spaiile mari, greu de compartimentat, nu foarte bine plasate, fr acces la o infrastructur bine dezvoltat i care nu ofer condiii avantajoase de nchiriere. Ca urmare, preul de nchiriere va scdea n semestrul I din 2010 cu 5-10% att pentru contractele aflate n derulare ct i pentru noii chiriai.
17
TRANSILVANIA
18
ALBA IULIA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Municipiul Alba Iulia a fost grav afectat de criza economico-financiar care s-a fcut simit ncepnd cu finele anului 2008, astfel c n prima parte a anului 2009 numrul tranzaciilor a sczut drastic (aproape c nu s-au realizat), chiar dac preurile erau n scdere accelerat fa de 2008. n ceea ce privete apartamentele n blocurile noi, n prima parte a anului au avut loc foarte puine tranzacii, o mare parte dintre cumprtorii care au contractat apartamentele n anul/anii anterior/anteriori, nemaincadrndu-se la nivelul de finanare necesar. La nceputul prii a doua a anului 2009, piaa rezidenial a dat semne de o uoar revenire, n special pe segmentul apartamentelor, odat cu intrarea pe pia a programului Prima Cas. Cu aceast ocazie s-a manifestat chiar i o tentativ de cretere a preurilor, care a euat ns, din cauza numrului foarte redus de tranzacii, nivelul preurilor rmnnd astfel pe trendul descendent caracteristic perioadei imediat anterioare. Nu acelai lucru se poate spune ns i despre segmentul proprietilor rezideniale mari, de tipul caselor de locuit i a apartamentelor de peste 2 camere, care pe tot parcursul anului 2009 au urmat un trend descendent al preurilor, din lipsa cererii. Pe acest segment al pieei, preurile au sczut fa de anul 2008 n unele cazuri cu pn la 50%, media de scdere fiind de 35-45%. Numrul tranzaciilor nregistrate pe segmentul caselor i cel al apartamentelor cu 4 camere a fost extrem de redus n tot parcursul anului. Preurile apartamentelor n blocuri noi s-au meninut i n anul 2009 peste cele ale apartamentelor vechi, ns diferenele de pre s-au redus foarte mult datorit faptului c n acest an de criz apartamentele cele mai cutate au fost cele ieftine. Acest fapt a determinat nenceperea construirii unor blocuri noi i blocarea finalizrii n mare parte a blocurilor ncepute n anii anteriori.
Situaia actual
Finalul anului suprinde o pia rezidenial n curs de stabilizare cu preuri mult reduse fa de vrful acestei piee (n prima parte a anului 2008), pe segmentul apartamentelor cu 2-3
19
camere n medie cu 20.000-25.000 euro, iar pe celelalte segmente cu cca. 35-45%. Mecanismul programului Prima Cas salveaz segmentul apartamentelor i l pune ct de ct in micare, ns trebuie menionat c apartamentele cu confort sporit i finisaje de top (deci i la preuri mari) sunt foarte rar tranzacionate. Din aceast categorie fac parte n special apartamentele situate n blocuri noi, dar i cele situate n blocuri vechi, n zone bine cotate.

Istoric evoluie
Dac n prima parte a anului 2009, piaa spaiilor de birouri s-a meninut la nivelul la care sczuse nc de la finele lui 2008 (n medie cu cca. 20-25% fa de prima parte a anului 2008 vrful pieei), n al doilea semestru preurile au sczut drastic att la nchiriere ct i la vnzare. Datorit nivelului foarte redus al cererii (de unde i un grad de ocupare foarte redus), s-au ncheiat tranzacii i la jumatatea preurilor care ar fi putut fi obinute n 2008. Cu toate c scderea a fost mare, de cca. 15-20% fa de primul semestru, numrul tranzaciilor a rmas extrem de mic in principal datorit incertitudinii economice, care caracterizeaz aceast perioad.

Fr doar i poate, cauza scderii preurilor i a cderii pieei este criza economico-financiar, iar tendina de intrare a acestora pe un fga de stabilizare este efectul programului Prima Cas.
Situaia actual Previziuni pentru perioada urmtoare

Cu toate c programul Prima Cas menine nc n micare piaa apartamentelor, i c dobnzile la creditele ipotecare n lei au sczut foarte mult, trendul descendent al preurilor n ntreg sectorul imbiliar rezidenial se va menine cel puin pe termen scurt i mediu, ns va fi mai lent. La momentul actual att cererea ct i gradele de ocupare sunt foarte reduse, tranzaciile au loc extrem de rar (mai ales in afara unor condiii deosebite lichidri etc.), iar preurile sunt nc n scdere. Cea mai important zon a municipiului, cu cea mai mare densitate de spaii administrative este zona Centru. La momentul actual, aici nivelul chiriei se afl n intervalul 5-6 eur/mpSu/lun n cldiri destinate exclusiv spaiilor de birouri i ajungnd pn la 8
20
eur/mpSu/lun pentru spaiile administrative destinate birourilor notariale i de avocatur, amplasate in zone centrale cu vad bun. n zonele semicentrale nivelul chiriei se afl ntre 4 5 euro/mpSu/lun. De menionat c preurile de nchiriere prezentate anterior, difer de la o proprietate la alta n funcie de dotri, finisaje, localizare, acces, loc de parcare etc.
n anul 2009 numrul firmelor falimentare din judeul Alba s-a ridicat la cca. 3.000 i chiar dac unele au ajuns n aceast situaie pentru a evita impozitul forfetar, ca dovad a senzitivitii situaiei stau spaiile neocupate, chiar i n zone centrale.
Situaia actual
La momentul actual piaa spaiilor comerciale este nc grav afectat de criza economicofinanciar i nu d semne de revenire. Oferta este destul de bogat i chiar dac preurile au sczut foarte mult fa de perioada anterioar, numrul tranzaciilor se menine n continuare extrem de redus. n zonele centrale, intervalul mediu al preurilor de vnzare este 600-800 euro/mp, n timp ce n zonele semicentrale i mediane sau pentru spaiile de mari dimensiuni, preurile pornesc i de la 500 eur/mp, nivelul fiind sub cel al preurilor apartamentelor. Exist ns preuri de ofert care ajung i n jurul a 1000 eur/mp (pentru spaii cu dimensiuni favorabile i vad comercial foarte bun) ns chiar dac sunt pe pia de aproape un an de zile, nc nu s-au vndut. Chiriile au sczut i ele, astfel c n zonele centrale 12 euro/mp, depesc doar spaiile nchiriate de ctre societi bancare, de asigurare sau agenii de telefonie. Chiria medie practicat se situeaz pe intervalul 8-10 euro/mp, n zonele mediane scznd ins, sub acest nivel.

Repercursiunile pe care criza le are n mod direct asupra agenilor economici, coroborat cu situaia economic naional n care ne aflm, ne conduc la aprecieri pesimiste n ceea ce privete evolutia pieei de birouri, cel puin pe termen mediu. n acest sens, trendul descendent al preurilor pe aceast pia se va menine i n perioada urmtoare.

Istoric evoluie
Anul 2009 a fost unul drastic pentru piaa spaiilor comerciale. Scderea cererii i cresterea numrului de spaii libere de inchiriat sau de vnzare au reprezentat o continuitate pe tot parcursul anului. Spaiile libere au aprut inclusiv n Mall Alba, care de la inaugurare pn la nceputul anului 2009 a avut un grad de ocupare al spaiilor comerciale de 100%. Perioada critic pe aceast pia a fost semestrul 2 al anului, cnd chiar i unul dintre supermarket-urile care se impuneau pe piaa local a fost nchis (Trident). n locul acestuia, n incinta Mall Alba s-a deschis la finele anului un alt supermarket (Unimark), care ns face fa cu greu climatului economic, extistnd probleme inclusiv cu plata salariilor. Tot n semestrul 2 al anului s-a nchis i una dintre cele mai populare firme ale judeului (Ulpia Traiana) care deinea un lan de supermarketuri i magazine dar cu activitate i n domeniul vnzrii i cel al nchirierii mainilor.

n msura n care criza economico-financiar se menine, piaa spaiilor comerciale va avea de suferit i n perioada urmtoare, cu att mai mult cu ct muli dintre agenii economici ajung sau chiar au ajuns la fundul sacului n ceea ce privete meninerea pe pia.
21
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n cursul anului 2009, preurile terenurilor au fost n scdere continu iar numrul tranzaciilor extrem de redus. n ceea ce privete terenurile ultracentrale, care la nceputul anului nc se menineau la un nivel destul de ridicat, nefiind susinute de tranzacii, au suferit i ele scderi destul de mari. Media de scdere pentru toate tipurile de terenuri a fost n cel de-al doilea semestru, comparativ cu primul, pe intervalul 15-20%. Cel mai afectat sector a fost cel al terenurilor industriale, care a suferit scderi de preuri ntre 20 i 50%.

Pe lng criza economico-financiar care a afectat ntreaga pia imobiliar i nu numai, un aspect particular al scderii acestei piee este faptul c pentru acest tip de proprieti condiiile de finanare sunt foarte restrictive i scumpe.

Nu se preconizeaz o revenire a acestui sector al pieei atta timp ct nc au loc restrngeri ale activitii agenilor economici, restrngeri care prin inducerea incertitudinii locului de munc i prin reducerile salariale afecteaz inclusiv piaa terenurilor rezideniale (cea mai activ n perioada anterioar crizei).
Situaia actual
La momentul actual cererea este foarte redus pe acest segment al pieei, existnd pe piaa terenuri la vnzare la preuri competitive, nc de la inceputul anului i nu s-au vndut. n continuare sunt prezentate sub form tabelar att preurile actuale pe zone de interes ct i evoluia acestora fa de semestrul anterior:

Istoric evoluie
Dintre toate sectoarele pieei n care actorii principali sunt agenii economici, piaa industrial a fost cel mai grav afectat de criza economic. Astfel, n cursul anului 2009, nu
22
numai c nu s-au dezvoltat noi proiecte, dar au fost stopate i cele care erau ncepute, o parte fiind scoase chiar la vnzare. Aceast pia a fost n anul 2009 n scdere continu pe toate planurile: cerere extrem de redus i tranzacii aproape inexistente, ofert medie i grad de ocupare foarte redus. Ca dovad a scderii acestei piee, restrngerile de activiti din acest domeniu n primul semestru al anului, s-au transformat in falimente pentru unii intreprinztori n cel deal doilea. Un exemplu n acest sens este Feroplas Ind SRL, care la finele anului a intrat n insolven, lsnd fr locuri de munc cca. 248 de oameni.
Principalele zone industriale ale municipiului sunt Ampoi III i ieirea spre Cluj-Napoca, unde preurile de nchiriere nu depesc la momentul actual 2 eurp/mp/lun, preul mediu fiind n intervalul de 1-1.5 euro/mp/lun. Intervalul preurilor de tranzacionare este greu de stabilit pentru c depinde de mai muli factori printre care i suprafaa terenului, diferit de la o proprietate la alta, ns, n afara cazurilor de lichidare aceste proprieti sunt prezente pe pia mai mult la nchiriere, ansele de vnzare la preuri care s-i mulumeasc pe vnztori fiind minime. Oferta de nchiriere de astfel de spaii este prezent n ambele locaii industriale importante ale municipiului.
Situaia actual
La momentul actual piaa spaiilor industriale se afl n continuare n blocaj, cu o cerere extrem de redus pe fondul scderii n principal a interesului investiional, iar intreprinztorii sunt nc n mare dificultate.

Pentru perioada urmtoare, previziunile sunt de scdere a cererii i a gradelor de ocupare, n timp ce tranzaciile rmn n blocaj.
23
BISTRIA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n perioada 2007-2008 Bistria a cunoscut o puternic dezvoltare att a pieei rezidentiale ct i a pieei industriale. Oraul s-a extins ncorpornd noi cartiere precum Ghinda, Srata, Viioara, Unirea, Sltinita. Dezvoltarea rezidenial s-a realizat prin construirea de blocuri P+7E de mari dezvoltatori din zona Casa Optima si Auto Gama , SC CASA DE INVESTIII ALIANA la care s-au adaugat alte proiecte imobiliare de tipul P+4E (SC Stern&CO SRL) aflate n stadiul de finalizare precum i o puternic dezvoltare a sectorului de locuine tip cas (att simpl ct i duplex). cumprare a populaiei, creterii numrului de proprieti rezideniale att de tip apartament n bloc ct i construcii case. Un alt motiv ar fi faptul c avnd la dispoziie o ofert mare, persoanele care doresc s cumpere locuine aleg cu o mai mare atenie imobilele iar altele pariaz pe o scdere a preurilor generate de criza economic. Totodat se observ o scdere a preurilor att pentru apartamentele vechi ct i pentru apartamentele noi. Apartamentele cu cea mai mic scdere a preurilor fa de 2008 sunt cele cu dou camere situate n zone semicentrale ale oraului. Cele mai mari diferene ntre preurile din 2008 i 2009 s-au vzut n zonele periferice ale oraului. Un alt motiv al scderii preurilor este faptul ca principalii dezvoltatori imobiliari au acumulat credite restante la banci datorit faptului c nu au reuit s vnd apartamentele i casele construite motiv pentru care au decis s
Situaia actual
n 2009 fa de 2008, piaa rezidenial s-a caracterizat printr-o scdere a cererii de proprieti rezideniale datorit meninerii crizei financiare, a scderii puterii de
24
diminueze preul la vnzare pentru a putea finaliza proiectele ncepute i a putea plti creditele bancare. Piaa imobiliar din 2009 s-a caracterizat printr-o serie de vnzri forate la preuri de tranzacionare mult sub piaa imobiliar, fapt datorat n special vnztorilor care au avut nevoie urgent de lichiditi n condiiile n care termenele de vnzare nu depeau uneori dou sptmni.
ntre ofertanii care vor trebui s creasc raportul calitate/pre a construciilor Chiriile apartamentelor au fost singurele care dei au avut un trend descendent nu au sczut proporional cu preurile proprietilor, aceasta datorndu-se lipsei spaiilor locative disponibile pentru nchiriere.
Previziuni pentru perioada urmtoare Cauzele evoluiei n acest sens

Scderea preurilor se datoreaz n principal celor trei mari factori, creterea ofertei competitive cu proiecte noi finalizate (ceea ce determin o cretere a ofertei pe pia la o cerere constant, lucru care duce la echilibrarea pieei la un nivel inferior de pret), scderea costurilor de producie (au sczut att salariile persoanelor implicate n procesul de producie ct i preurile principalelor materiale folosite n producie), criza economic i previziunile pesimiste (disponibilizri). Scderea preurilor determin o competiie Se prognozeaz n continuare o scdere a pieei imobiliare datorate in mare parte crizei financiare i a ieftinirii costurilor de construcie. Momentan dezvoltatorii doresc s finalizeze proiectele imobiliare la care lucreaz iar alte proiecte imobiliare se anun pe viitor dar preurile vehiculate sunt sub media pieei actuale.
25

Istoric evoluie
n Bistria, piaa spailor de birouri este slab dezvoltat fiind foarte puine cldiri de birouri, iar majoritatea dintre acestea nu depesc P+2 nlime. Principalele cdiri de birouri tranzacionate n 2009 sunt pentru instituii de stat (ex spaiu de birouri P+6E pentru ITM Bistria).

n viitor nu sunt anunate alte cldiri de birouri de mare capacitate, dezvoltatorii muluminduse s construiasc cldiri n special n zonele ultracentrale cu regimuri de nalime mici. n pofida lipsei de spaii pentru birouri preul chiriilor nu va crete, datorit scderii numrului de ntreprinztori interesai. Cererea de spaii pentru birouri va fi acoperit de proiecte de dezvoltate n cldiri de tipul P+2E.
Situaia actual
Chiria medie pentru spaiile de birouri de clasa A (cabinete de avocatur, notari publici, arhiteci, care se afl n zonele centrale i ultracentrale) este de aprox. 6-8 euro/mp, scznd fa de aceeai perioad a anului trecut, cnd chiriile erau de 10-12 euro/mp. n zonele semicentrale, chiriile din Bistria au nregistrat o stagnare (4-6 euro/mp) fa de anul 2008. Aceast stagnare s-a realizat i datorit lipsei spaiilor de birouri construite (spaii categoria B - sunt birouri pentru societi de asigurare,fime de publicitate, profesii liberale etc) n zonele periferice s-au construit spaii de birouri pentru firme de distribuie, centre de comenzi pentru diverse societii cu profil industrial, etc. Fa de anul 2008, n ultima parte a anului 2009 se observ o stagnare a chiriilor (2-4 euro/mp) datorat n special lipsei unor astfel de birouri n aceste zone, migraiei anumitor firme din zone semicentrale spre periferie. Aceste spaii de birouri se situeaz pe traseul DN17 extremitiile oraului i nceputul cartierelor mrginae.

Istoric evoluie
n ultimii ani sectorul comercial bistriean a cunoscut o dezvoltare semnificativ, prin venirea a mai multor firme de marca i retaileri de amploare gen Kaufland, Unicarm, Plus, Profi, Artima, Mgura Shoping Center.
Situaia actual
n ceea ce privete spaiile comerciale, acestea sunt situate n mare parte pe DN17 (care face legtura Cluj-Suceava). Poziionarea acestor centre, gen Kaufland sau Ambient, a fcut ca preurile din zon s creasc pn la nceputul lui 2008. Momentan preurile au sczut datorit lipsei cererii cauzate de reducerea investiiilor. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 8-12 euro/mp/lun. Acest pre este pentru suprafee mai mari de 100 mp. Dac sunt spaii de mici dimensiuni, pna n 50 mp, preul chiriilor pe metru ptrat poate s creasc la 20 euro (magazine mici). n zonele semicentrale, cu vad comercial bun, preul de nchiriere este stabilit la 7-9 euro/mp/lun. Cererea pentru nchirierea de spaii comerciale este mai mic dect n prima parte a anului 2008 datorit scderii investiiilor n toate domeniile datorate crizei economice i a previziunilor pesimiste pentru 2009.

Principalele cauze pentru evoluia spailor de birouri este lipsa dezvoltrii de noi societi, dificultiilor economice existente pe pia. Principalele activitii care se dezvolt sunt profesile liberale.
26
Oferta pentru nchirierea de spaii comerciale este destul de bogat dei momentan construciile de spaii comerciale sunt foarte puine i reprezint n general construcii ncepute n prima parte a anului 2009.
Pret (/mp) Central Semicentral Periferic 1500-2000 800-1500 600-900 Chirie (/mp/ lun) 12-15 7-10 5-7 Rata cap. (%) 8-10 10-12 12-14
nregistrat pn acum. Proiectele rezideniale au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Zonele n care s-au dezvoltat proiecte rezideniale sunt la intrarea n cartierul Unirea unde s-au construit 4 blocuri P+7 (Auto Gama) i la intrare n Bistria dinspre Dej unde s-a realizat un alt proiect de 3 blocuri P+7 (Casa Optima). Totui n zonele limitrofe sunt n faza de construcie noi spaii locative tip bloc. n 2008 s-a finalizat un ansamblu rezidenial de P+6 E de ctre Casa de Investiii Aliana nro zona semicentral a municipiului Bistria. Fa de 2008 preurile terenurilor pentru dezvoltare rezidenial s-a redus semnificativ, puini dezvoltatori anunnd nceperea de noi proiecte imobiliare. Cea mai mare scdere s-a nregistrat pentru terenurile pentru case de locuit situate n zone periferice ale oraului.

Principala cauz a fost criza economic existent n 2009 care a fcut ca multe spaii comerciale s se nchid sau s-i restrng activitatea.

Pe viitor este de ateptat s asistm la o scdere a preurilor datorit crizei financiare, a lipsei investitorilor i a scderii costurilor de construcie.
Situaia actual
Bistria rmne n continuare un centru industrial n zona central a Transilvaniei cu posibiliti de cretere economic real dei criza economic a dus la o stagnare a cererii i o scdere a preurilor. O cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe segmentul terenurilor, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat, dei oferta este tot mai restrns pe acest segment. Cei care achiziioneaz terenuri nu o fac cu scopul de a le revinde, ci pentru a dezvolta proiecte
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii ani n Bistria s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor terenurilor. Cele mai mari creteri au avut loc n anul 2007, cnd preurile terenurilor au crescut n medie cu 40-50%, aceasta fiind cea mai mare crestere
27
imobiliare, dar i acestea ntmpin dificulti datorate lipsei finanrilor i scderea cererilor. Terenurile cele mai cutate pentru case de locuit au fost i rmn n zonele rezideniale consacrate. Aceste zone sunt Unirea, Valea. Ghinzii, Viioara. Zonele limitrofe precum comuna Livezile, Sieu Magheru au nregistrat scderi mari ale numrului de tranzacii, precum i a preurilor.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zona de nord a oraului, n apropierea platformei industriale i la ieiriea pe drumul de centura spre DN 17. Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntre 2-5 euro/mp (chirie), situaie aproximativ identic cu cea din 2008. Avnd n vedere cererea relativ dispersat i oferta nc crescut, nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n acest sector. Halele industriale vechi, aflate la o distan mai mare de ora, se nchiriaza cu 1-3 euro/mp, depind uor aceste valori n cazul construciilor noi, cu acces facil i dotri la standarde ridicate. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare parte de locaie i sunt n strns legatur cu preurile terenurilor din zona respective. Piaa spaiilor industiale este slab dezvoltat att n localitatea Bistria ct i n celelalte municipii ale judeului Bistria-Nsud.

Principalele cauze sunt i rmn scderea puterii de cumprare a persoanelor fizice, accesul dificil la creditul ipotecar.

Preurile terenurilor din interiorul municipiului, zone centrale i semicentrale cu ofert din ce n ce mai sczut (datorit lipsei fizice de teren) vor stagna. Terenurile din zonele limitrofe cu destinaie rezidenial ar putea scdea n 2010 dac va continua criza economic (creterea omajului, diminuarea puterii de cumprare, etc) i dac accesul la creditul ipotecar este la fel de scump.

Principalele cauze care au dus la o stagnare a chiriilor pentru spaiile industriale au fost lipsa de investiii noi, faptul c multe din societile comerciale care desfoar activitii industriale au hale de producie proprie.

Istoric evoluie
n Bistria spaiile industriale sunt situate n principal n parcul industrial al oraului (Comelf, RAAL, Rombat, Miro, Mebis), la care se adaug noi hale de producie deschise n zone limitrofe la Sieu Mgheru, Livezile, Srata.

Odat cu creterea ofertei se preconizeaz meninerea chiriilor la valori relativ constante pentru perioada urmtoare. Acestea se vor situa n jurul valorii de 2-4 euro/mp.
28
BRAOV
Braov (n german Kronstadt, maghiar Brass, latin Corona) este reedina i cel mai mare municipiu al judeului Braov, Romnia. Potrivit recensmntului din 2002, are o populaie de 284.596 locuitori. Braovul este strbtut de Coridorul 4 European, drumul european E60 i de drumul naional DN1, este un important nod rutier si feroviar iar aeroporturile ce deservesc zona se afl la Sibiu i la Bucureti, Otopeni sau Bneasa. Administrativ, municipiul Braov este mprit n cartierele Astra, Rcdu, Craiter, Triaj, Florilor, Drste, Noua, Stupini, Tractorul, Bartolomeu, Braovu Vechi, Centru Civic, Blumana, Cetate, Schei i sunt recunoscute 4 zone de impozitare. n timp, evoluia localitii a determinat apariia unor tipuri diferite de morfologie urban, care difer de la cartier la cartier, de la o zon funcional la alta: de la cartierele muncitoreti cu blocuri de locuine i zone comerciale pn la cartierele de lux cu blocuri tip vil sau case unifamiliale, de la noile ansambluri rezideniale de locuine colective la zonele comerciale din centrul Civic sau Centrul Istoric. Aproape fiecare zon de teren liber disponibil a fost valorificat printr-o construcie sau o organizare de antier. Zonele administrativ-comerciale sunt de asemenea de mai multe tipuri: cele deja amintite, existente nainte de 1989 n interiorul cartierelor, parte din ele renovate, cele dezvoltate de-a lungul principalelor artere rutiere ce traverseaz municipiul, beneficiind de un trafic auto i pietonal intens, de exemplu Calea Bucureti, Bd. Griviei, Bd. Saturn, Bd. AL Vlahu, Bd. Grii, Calea Victoriei, Iuliu Maniu, 15 Noiembrie, Eroilor, Muncii, Valea Cetii, Carpailor sau zonele comerciale recent edificate, de regul pe principalele artere rutiere de intrare n municipiu: zona DN1 Bucureti Braov, Braov Ghimbav, Dn 13 Braov Stupini Sighioara, Dn73 Braov Cristian Arge, Dn 10,11 Braov Sf Gheroghe Covasna Buzau, Dn 1A Braov Cheia Ploieti. Aceste zone comerciale cuprind att
magazine tip super market, show-room-uri, depozite, mall-uri ct i benzinrii, construcii i servicii conexe.
PIAA REZIDENIAL
Evoluie
Semestrul II al anului 2009 a fost marcat de programul Prima Cas, program care a relansat piaa imobiliar n special pe segmentul proprietilor rezideniale de dimensiuni mici (garsoniere, apartamente cu 2 camere). Impactul a fost imediat, tranzaciile n-au ntrziat s apar. Zonele cele mai atractive au fost cele mediane deoarece preurile proprietilor din zonele centrale au fost destul de ridicate iar zonele periferice sunt defavorizate de accesul mai greu sau de distana mai mare fa de locul de munc i centre comerciale, piee, coli etc. Cele mai cutate proprieti au fost cele mai puin finisate fiind mai accesibile la pre. Relansarea pieei a adus totodat o urm de speran i pentru vechii speculani, astfel cei care au achiziionat n perioada de ascensiune mai multe imobile i au rmas cu ele nevndute, au avut ansa de a recupera din banii investii, n cele mai multe cazuri nu s-a acoperit investiia fcut. Tendina imediat a preurilor a fost de uoar cretere mai ales n cazul proprietilor mici, tendin care a fost ponderat de puterea financiar a populaiei. Cererea a crescut dar puterea de cumprare a rmas aceeai. i pe segmentul chiriilor au fost nregistrate valori mai mici dect n perioada precedent, lupta pentru meninerea chiriailor a dus la renegocierea chiriilor. n ceea ce privete segmentul construciilor noi, acesta nu a fost privat de beneficiile programului susinut de Stat. Astfel constructorii au adoptat strategii diferite pentru atragerea clienilor: mobilarea parial a locuinei, oferirea unui automobil la achiziionare, creditare proprie, etc. Cele mai
29
cutate proiecte au fost Avantgarden I i II (cel din urm fiind n construcie), Bayer Residential, Tmpa Gardens. Preurile de vnzare ale apartamentelor noi sunt cuprinse ntre 1000-1200 euro/mp util exceptie facand complexul Tmpa Gardens unde s-au nregistrat valori de pn la 1350-1400 euro/mp util (menionm faptul c acest apartamentele beneficiaz de terase generoase (ntre 13 mp 180 mp).
Dintre cele mai importante amintim criza economic, politica de reducere a accesibilitii creditelor.
n cazul proprietilor tip cas i teren, tranzaciile au fost reduse. Cele mai urmrite proprieti au fost casele amplasate n zone dens circulate, proprieti cu posibilitate de utilizare alternativ comercial i casele noi de dimensiuni medii.

Perioada urmtoare va fi dominat de tranzaciile cu proprieti mici i interesul alternativ pentru terenurile libere amplasate n zone dezvoltate i cu posibilitate de racordare la utiliti.
30

Istoric evoluie
Semestrul II al anului 2009 a fost marcat n continuare de restrangerea activitii n domeniul industrial care a afectat ntreaga activitate comercial. Firmele care aveau mai multe puncte de lucru i-au nchis birourile din zonele mai puin dezvoltate i au rmas la sediul central iar cele care nu i-au mai putut acoperii cheltuielile i-au mutat punctul de lucru n zone mai accesibile din punct de vedere al chiriei.
Spaiile amplasate n zonele centrale, zone de mare interes, sunt n continuare n centrul ateniei. Evoluia chiriilor este mparit n funcie de zon, dimensiune, durata contractului. Cele mai mari scderi s-au nregistrat n cazul spaiilor amplasate n cartiere periferice, scderea fiind inevitabil i datorit gradului mai mic de ocupare.

Este de ateptat meninerea chiriilor n zonele centrale i o scdere n celelalte zone.
Situaia actual
Se observ continuarea scderii gradului de ocupare n cazul spaiilor mari datorit restrngerii activitii unor societi care prefer gsirea unui spaiu mai mic. Pe arterele principale se pot observa spaiile rmase libere care nu-i gasesc imediat chiriai, spaii n care n urma cu cteva luni i desfurau activitatea diferite firme.

Istoric evoluie
Zonele comerciale cele mai importante au fost i au rmas: Piaa Sfatului Republicii
31
Mureenilor Bd Eroilor i 15 Noiembrie, zonele de-a lungul principalelor artere rutiere bulevardele Victoriei, Grii, Griviei, Mihail Koglniceanu, Iuliu Maniu, Calea Bucureti, Muncii, Valea Cetii. Evoluia pe acest segment imobiliar a fost similar cu cea a spaiilor administrative, astfel s-a nregistrat o scdere mai ales n cazul spaiilor amplasate n zonele periferice.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Unul dintre cele mai afectate segmente a fost cel al terenurilor libere. Restriciile de creditare i declinul industriei au stopat tranzaciile i au nruit speranele speculanilor n profituri uriae odat cu speranele tinerilor de a avea un cmin.
Situaia actual
Cele mai multe spaii comerciale sunt amplasate n proiecte de dimensiuni mari, de tip mall, restul spaiilor comerciale fiind situate la parterul blocurilor sau n hypermarket-uri. Dintre cele mai importante mall-uri amintim: Macromall (Calea Bucureti), Magnolia Center (Rcdu), Eliana Mall (os. Cristianului). Dei pn la nceputul perioadei de criz interesul fa de spaiile amplasate n complexele mari (mall-uri) era destul de ridicat, n ultima perioad a anului 2009 multe dintre spaii au fost prsite de chiriai astfel c la sfaritul anului 2009 gradul de ocupare al unora dintre ele a ajuns de cca 80-85%.
Situaia actual
Pentru dezvoltarea rezidenial cele mai multe terenuri libere se gsesc n cartiere periferice precum Tractorul, Bartolomeu, Bunloc unde pn n toamna anului 2008 s-a construit intens. Piaa a urmat acelai curs, anul 2009 a fost srac din punct de vedere al tranzaciilor, cele care s-au ncheiat avnd la baz nevoia urgent de lichiditi a vnztorilor. Dac ne referim la date concrete, terenuri amplasate n cartierul Tractorul VI care s-au tranzacionat cu peste 100 euro/mp pn n toamna anului 2008, la sfritul anului 2009 au fost tranzacionate i cu 50-60 euro/mp(vnzri forate). n municipiul Braov, domeniul industrial a fost unul foarte controversat. Odat cu realizarea tronsoanelor ocolitoare ale oraului care leag DN11 (ieirea ctre Covasna) de DN13 (ieirea ctre Sighioara), terenurile din aceste zone au reintrat n atenia investitorilor. Nu s-au nregistrat tranzacii numeroase dar zonele periferice cu acces facil i cu utiliti n apropriere prezint un interes bun pentru investiiile viitoare. Fa de primul semestru al anului 2009, ofertele au sczut n medie cu 1015%. n ceea ce privete terenurile pentru dezvoltare comercial/administrativ, cele mai atractive terenuri au rmas terenurile cu regim mare de nlime, n acest sens oferta este mai bogat n partea sudic a mun. Braov, zona Calea Bucureti. n aceast perioad s-a remarcat interesul diverilor investitori pentru construirea de hoteluri sau sedii administrative.

Pe termen lung, dac nu putem vorbi de o revenire a economiei, piaa va fi dominat de agenii care nc mai au rezerve i care i-au ctigat un loc pe piaa de desfacere/consum.
32

Pentru perioada urmtoare este de ateptat tendina de meninere a preurilor n zonele cu trafic intens i uoara scdere n zonele mai slab dezvoltate.

Istoric evoluie
n domeniul industrial s-a remarcat restrngerea activitii, scderea gradului de ocupare i renegocierea chiriilor. Zonele cele mai atractive au rmas aceleai : DN13, DN11, DN73 (A,B), DN1.
Preurile de vnzare ale spaiilor cu destinaie industrial dotate cu pavilion administrative sunt cuprinse ntre 400-600 euro/mp construit respectiv ntre 100300 euro/mp pentru spaiile de depozitare/producie. Chiriile sunt i ele mprite n funcie de tipul construciilor: 1.5 - 2.5 euro/mp/lun pentru spaiile de depozitare vechi, spaii rezultate din renovarea fostelor grajduri sau spaii aflate ntr-o stare mai precar de ntreinere; 3-5 euro/mp/luna pentru spaiile de depozitare/producie nou construite. Chiriile variaz n funcie de localizare, dimensiune, access, finisaje, posibilitatea de exploatare.

Perioada urmtoare va fi marcat de meninerea chiriilor n special n rndul spaiilor noi de dimensiuni mici i medii.
Situaia actual
Preurile de vnzare difer n funcie de amplasament deoarece sunt legate de preul terenurilor.
33
CLUJ-NAPOCA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n anul 2009 numrul tranzaciilor pe segmentul rezidenial a continuat s scad. Cele mai afectate au fost proprietile individuale, case cu teren, de dimensiuni mai mari i/sau situate in zonele mai scumpe, datorit dificultilor de finanare. Cele mai multe tranzacii au fost pentru apartamente cu 1 i 2 camere, la stadiu semifinisat sau finisat, cererea pentru acestea fiind influenat i de existena programului Prima Cas care a facilitat finanarea la nivelul preurilor pentru aceste proprieti. Numrul proiectelor de dezvoltare continuate sau demarate a sczut. Multe tranzacii s-au fcut n proiectele nou finalizate din zonele periferice Clujului sau din localitatea limitrof Floreti, la stadiu semifinisat. De remarcat este c preurile, dei au sczut, au rmas printre cele mai ridicate din ar.
Situaia actual
La final de 2009 i nceput de 2010 se poate spune c nivelul de pre a nceput s se stabilizeze i trendul descendent este mai puin accentuat. Cererea este n continuare foarte redus pentru proprietile scumpe i/sau mari i este relativ constant pentru apartamente de dimensiuni mici i medii.

Scderea veniturilor, creterea ratei omajului, dificultile n finanare.

Nivelul cererii solvabile va depinde n continuare de posibilitatea obinerii finanrii i de posibilitatea persoanelor fizice de a-i achita ratele, strns corelat cu veniturile pe care le obin. Creterea omajului respectiv reducerea salariilor pot avea un efect negativ.
APARTAMENTE VECHI
Pre minim Pre maxim
1 cam.
24,000 40,000
Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam.

46,000 55,000 55,000 75,000
4 cam.
68,000 80,000
1 cam.
23,000 40,000

44,000 52,000 52,000 70,000
4 cam.
65,000 77,000
Pre unitar min.
1,000
1,200 1,100 180 220
36,000 56,000 1,400 1,800 1,600 200 250
1,000
1,150 1,075 200 250
60,000 71,500 1,300 1,500 1,400 300 350
950
1,050 1,000 300 350
62,000 105,000 1,200 1,400 1,300 350 400
950
1,000 975 400 500
75,000 110,000 1,100 1,300 1,200 450 600
1,000
1,150 1,075
950
1,100 1,025
900
1,000 950
850
950 900
MEDIA
Pre unitar max. Pre unitar med.
Comp.sem.ant.
Chirie min. Chirie max.
Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max.
-2.3%
150 200
33,000 56,000 1,400 1,650 1,525 -4.7% 180 250
-4.7%
180 220
56,000 52,000 1,250 1,400 1,325 -5.4% 250 300
-5.0%
250 300
57,000 98,000 1,100 1,300 1,200 -7.7% 300 350
-7.7%
320 400
68,000 102,000 1,000 1,200 1,100 -8.3% 400 500
Ultracentral
34
32,000 48,000 1,200 1,600 1,400 180 250
56,000 60,500 1,100 1,400 1,250 250 300
57,000 98,000 1,100 1,300 1,200 300 400
68,000 106,000 1,000 1,250 1,125 400 500
30,000 48,000 1,200 1,500 1,350 -3.6% 180 220
52,000 52,000 1,100 1,300 1,200 -4.0% 200 250
52,000 90,000 1,000 1,200 1,100 -8.3% 250 350
65,000 94,000 950 1,100 1,025 -8.9% 350 450
Central
24,000 40,000 1,000 1,200 1,100 180 220
46,000 55,000 1,000 1,150 1,075 200 250
50,000 79,000 950 1,050 1,000 300 350
65,000 85,000 950 1,000 975 350 450
22,000 40,000 1,000 1,100 1,050 -4.5% 150 200
44,000 52,000 950 1,100 1,025 -4.7% 180 220
47,000 75,000 900 1,000 950 -5.0% 250 300
58,000 81,000 850 950 900 -7.7% 300 400
Median
22,000 36,000 900 1,100 1,000 140 180
42,000 50,000 900 1,050 975 180 220
44,000 75,000 850 1,000 925 250 300
58,000 85,000 850 1,000 925 300 400
21,000 36,000 900 1,050 975 -2.5% 120 170
40,000 52,000 900 1,000 950 -2.6% 150 200
44,000 68,000 850 900 875 -5.4% 200 250
54,000 77,000 800 900 850 -8.1% 250 350
Periferic

Istoric evoluie
Anul 2009 a adus pe acest segment o scdere accentuat a chiriilor precum i a ratelor de ocupare. Muli chiriai au renegociat in jos chiriile, cu un procent mediu de cca 20-30% i au renunat la unele spaii, ncercnd s reduc costurile de exploatare. Corelat cu nchiderea unui numr semnificativ de firme, piaa de nchiriere de spaii de birouri a avut o scdere continu de-a lungul anului. Tranzaciile pe acest segment au fost foarte puine iar dezvoltarea de noi proiecte oprit sau ncetinit.

Evoluia pieei specifice va depinde direct de evoluia viitoare a activitii companiilor i de supravieuirea lor.

Istoric evoluie
Anul 2009 a adus pe acest segment o scdere accentuat a chiriilor precum i a ratelor de ocupare. Muli chiriai au renegociat n jos chiriile, cu un procent mediu de cca 20-30% chiar mai mare n zonele centrale i au renunat la unele spaii, n special din cauza scderii cererii pentru mrfurile comercializate ca urmare a reducerii generale a consumului. Spaiile centrale au nceput s aib un grad mare de neocupare, continund tendina din 2008, ca urmare a deschiderii celor dou mall-
Situaia actual
i pe aceast pia se remarc o diminuare a tendinei de scdere dar stabilizarea pieei depinde direct de situaia financiar i evoluia viitoare a companiilor.
35
uri din Cluj. Se remarc o tendin de reorientare n zona central, multe spaii avnd acum destinaia de alimentaie public. i n mall-uri chiriile au sczut i au aprut spaii goale. Numrul tranzaciilor de spaii comerciale a rmas sczut, acestea sunt n mod obinuit rar scoase la vnzare iar reducerea preurilor a determinat proprietarii s amne momentul vnzrii daca nu au nevoie imediat de finanare. Proiectele de noi spaii mari de retail existente au fost amnate.
n zonele mediane comerciale ale Clujlui chiriile sunt undeva la 10-20 euro/mp pentru spaiile medii ca dimensiune. Exist i chirii mai mici la periferie.

Diminuarea consumului, schimbarea modelelor de cumprare ale populaiei

Nivelul pieei i relansarea investiiilor depinde direct de cererea de consum a populaiei, corelat direct cu instabilitatea financiar, rata omajului etc
Situaia actual
n zona ultracentral (Piaa Unirii, Str. Ferdinand, Eroilor, Napoca) chiriile pentru spaii medii ca dimensiune (ntre 50-150 mp) au sczut spre 25-35 euro/mp. Spaiile mai mici se nchiriaza undeva spre 40 euro/mp iar cele mari pot fi i 20 euro/mp. n aceste condiii gradul de neocupare central e destul de mare n continuare, dei n ultima vreme s-au mai ocupat din spaii, destinaia cea nou fiind cu precdere alimentaia public.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Preurile terenurilor au sczut i in 2009 i numrul tranzaciilor s-a redus, fiind poate una din cele mai afectate piee. Scderile cotaiilor au fost mai mari pentru terenurile situate periferic sau unde infrastructura este incomplet.
Chiriile n malluri variaz foarte mult cu suprafaa i tipul chiriaului. Pe timp de criz ancorele din food court pot fi meninute i gratis n unele cazuri (Pizza Hut, KFC, McDonalds). Ancorele mari tip supermarket platesc spre 6-8 euro/mp. Alte magazine au chiriile n scdere spre 25-40 euro/mp.
Situaia actual
i pe aceast pia se remarc o ncetinire a
CLUJ
TERENURI REGIM NLIME MEDIU
Ultracentral Central
S1 2009
Pre minim Pre maxim
S2 2009
Pre minim Pre maxim
Evoluie S1-S2
* n funcie de avize dezvoltare
Semicentral
Periferic cu potenial de dezvoltare apropiat Periferic cu perspectiv de dezvoltare
500 400 250 120 30 600 500 350 60 40
700 600 400 200 90 800 700 500 200 100
400 350 200 80 20 500 400 300 50 30

36
600 500 350 150 80 700 600 400 150 80
TERENURI REGIM NLIME MARE

Ultracentral Central
Semicentral
Periferic
TERENURI INDUSTRIALE
Periferic
ritmului de scdere.

Dificultatea obinerii finanrii pentru construcii, scderea numrului de proiecte de dezvoltare.
Dezvoltarea de proprieti industriale noi s-a ncetinit. Numrul tranzaciilor a sczut de asemenea. Gradul de neocupare a crescut datorit reducerii activitii firmelor.

Evoluia pieei specifice va depinde direct de evoluia situaiei economice, relansarea unor proiecte de dezvoltare etc.
Situaia actual
Diminuarea tendinei de scdere.

Scderea produciei industriale, falimentul unor firme cu activitate de producie.

Istoric evoluie
n 2009 s-au redus chiriile cu 30 50%, oferta de hale pentru nchiriere fiind foarte mare, hale vechi i hale noi.

Direct dependent de nivelul cererii pentru aceste spaii, posibil stagnare daca situaia economic incepe s se mbunteasc.
37
Miercurea-Ciuc
Situaia actual
Municipiul Miercurea-Ciuc este reedina judeului Harghita, fiind situat n partea sudestic a judeului, n zona central a depresiunii Ciucului. Accesul n ora este facil i poate fi asigurat pe drumul european E578/DN12, drumurile naionale DN13A i DN12A, respectiv pe calea ferat. Populaia municipiului a fost de 42.029 locuitori la recensmntul din 2002, reprezentnd 12,89 % din populaia judeului. Din punct de vedere economic, municipiul este n dezvoltare. O mare parte din motenirea industrial a fost dezafectat, cea mai important unitate industrial dezafectat fiind fabrica de tractoare. Diminuarea ofertei locurilor de munc i deficitul economic legat de aceste dezafectri a fost amortizat doar parial de noi investiii. n ultima perioad a crescut numrul omerilor. Principalul profil economic al oraului a fost n mod tradiional comercial, dar astzi este perceput n primul rnd ca centru administrativ, reedin de jude. Sectorul de servicii este slab dezvoltat. Turismul reprezint momentan i n perspectiv ramura cu cel mai mare potenial de dezvoltare, municipiul fiind deja o destinaie turistic religioas-cultural, sportiv important. Oraul nu are o tradiie universitar ndelungat, dar n ultimii ani, prin nfiinarea Universitii Sapienia, se dorete consolidarea unor secii profilate pe domenii specifice zonei (ex. dezvoltare regional, mediu, turism etc). Piaa imobiliar, n perioada semestrului doi al anului 2009, a urmat un trend descendent, aceast trend ncepnd deja la sfritul anului 2008. Dei oferta pe aproape toate segmentele s-a mbuntit cantitativ i calitativ fa de anii precedeni, cererea a fost foarte mic, datorit lipsei surselor de finanare. Piaa a devenit o pia a cumprtorilor, preurile au sczut, mai ales n euro, n lei unele preuri sau meninut. S-a constatat o reducere drastic a numrului de tranzacii. O amelioare a reprezentat programul Prima Cas, pe segmentul rezidenial, urmare creia au avut loc, mai ales spre sfritul anului 2009, tranzacii de apartamente i cteva case de locuit. n contextul general al crizei financiare, piaa imobiliar este n stagnare, cu excepia celor prezentate anterior. Se ncheie mult mai puine tranzacii, n special cu finanare prin credit bancar, datorit condiiilor nefavorabile de acces la mprumuturi. Piaa rezidenial a fost mai dinamic pia, cele mai multe tranzacii ncheindu-se cu apartamente n blocuri vechi, prin programul Prima Cas, dar au fost i un numr redus de case i apartamente noi. Preurile pentru astfel de apartamente s-au situat ntre 480-800 euro/mp, fiind mai mici la apartamentele cu 4 i 3 camere. Chiriile pentru proprieti rezideniale s-au meninut n general, apartamentele de bloc se nchiriaz cu 80-120 euro (garsonier), 100-200 euro (ap. 2 camere), 100-250 euro (ap. 3 camere), 200-300 euro (ap. cu 4 camere). Piaa terenurilor este o pia mai lent, tranzaciile se ncheie mult mai rar. Oferta este format din terenuri n zone mediane sau periferice, unde preurile sunt situate ntre 1530 euro/mp pentru utilizri rezideniale, 15-40 euro/mp pentru utilizri comerciale sau industriale. Piaa spaiilor comerciale s-a prezentat ca o pia total inactiv, nu s-au ncheiat tranzacii n 2009. De asemenea s-au nmulit spaiile libere, care prezint oferte pentru nchiriere. Majoritatea proprietarilor au fost constrni de chiriai la scderi ale chiriei, chiar i n centrul
38
municipiului. Chiriile se situeaz n prezent ntre 5-15 euro/mp . Piaa spaiilor industriale i de depozitare este slab, tranzacii nu sunt, piaa fiind dominat de nchirieri.Oferta de astfel de spaii pentru vnzare sau nchiriere s-a mrit. Majoritatea spaiilor fostelor uniti industriale dezafectate au fost tranzacionate cu ani n urm, iar o parte din noi proprietari ofer spre vnzare sau nchiriere. Chiriile se situeaz ntre 1-5 euro/mp.

n acest moment, dei nemulumete toi participanii de pe pia, caracteristica pieii este nc stagnarea. n perioada urmtoare sunt condiii pentru scderea puterii financiare a cumprtorilor, care afecteaz negativ piaa. n condiiile n care actualul context economic i financiar se menine sau se nrutete, exist posibilitatea scderii uoare a preurilor, att pe segmentul rezidenial, ct i comercial. Ca tendin care se poate observa deja este cel puin meninerea, dar chiar probabilitatea creterii uoare a chiriilor, pe fondul lipsei de finanare a achiziiilor.
39
SFNTU GHEORGHE
PIAA REZIDENIAL
n 2009, pe segmentul rezidenial nu s-au nregistrat scderi mari de pre dat fiind faptul c numrul proiectelor noi este limitat. Preurile de vnzare variaz n funcie de zon, de la 400 la 600 euro/mp. n partea superioar se afl proprietile de dimensiuni mici amplasate i cele n zone centrale, finisate modern, iar n partea inferioar gsim proprietile mari i cele amplasate n zone periferice. Chiriile variaz ntre 80120 euro/lun pentru garsoniere, 150-200 euro/lun pentru apartamente cu 2 camere, ntre 200 280 pentru apartamente cu 3 camere i peste 300 euro/lun pentru apartamentele cu 4 camere. n ceea ce privesc construciile tip cas i teren, cele mai atractive zone sunt cele periferice. semicentral cuprinde artere de circulatie mare precum Str. g-ral Grigore Balan, 1 decembrie 1918, Ciucului. Aici regsim n principal spaii de depozitare, mici magazine i spaii pentru birouri.
c) Zona Jandarmeriei
Aici sunt amplasate supermarketurile Trident, Peny Market precum i alte spaii comerciale de mici dimensiuni, reprezentnd mici magazine, saloane de nfrumuseare, baruri, mici restaurante i reprezentane ale unor firme de prestri servicii. Birourile sunt cutate mai ales n zona ultracentral, unde majoritatea proprietarilor sunt persoane fizice. Fostele fabrici mari din municipiu, cum este cazul IAME i IMASA, prin restrngerea activitii lor, au nchiriat spaiile n exces altor firme.
PIAA ADMINISTRATIV/COMERCIAL
Cele mai importante zone comerciale sunt:
PIAA TERENURILOR
n perioada iunie decembrie 2009 piaa terenurilor a fost mai puin activ, interesul potenialilor cumprtori, fiind ndreptat n special ctre terenurile pentru construcii de case. Preurile de vnzare pentru dezvoltarea rezidenial variaz ntre 20-50 euro/mp. Prin comparaie, pe ramura industrial, ofertele nu depesc 15-20 euro/mp.
a) Zona Lunca Oltului

Este o zon care a cunoscut o dezvoltare imobiliar comercial important n ultimii doi ani. Zona este o zon preponderent comercial iar n aceast zon se regsesc cei mai mari retaileri din Municipiu, (Billa, Plus ), fabrica de prelucrare a laptelui, sediul Renel, magazine de desfacere materiale de construcii i instalaii (DEMETER LKL SRL, KIRA SRL) i dealeri auto.

Segmentul industrial a fost puternic afectat de criza financiar, productorii i-au restrns activitatea i au ncercat s supravieuiasc cu resursele acumulate pn n aceast perioad. Nu putem vorbi de o pia activ, evoluia fa de primul semestru al anului a fost descendent, chiriile au fost diminuate cu pn la 15-20%, gradul de ocupare este mai redus.
b) Zona Central i semicentral

Zona Central i semicentral gzduiete n principal sediile magazinelor care necesit un trafic pietonal intens precum reprezentanele firmelor de telefonie mobil, magazine ct i sucursalele principalelor bnci care activeaz pe piaa local din Sf. Gheorghe. Zona
40
Cele mai afectate au fost spaiile de dimensiuni mari care necesit cheltuieli ridicate de ntreinere. Preurile de vnzare sunt cuprinse ntre 100-250 euro/mp, chiriile variaz ntre 1-
3 euro/mp. Valori mai mari se nregistreaz n cazul spaiilor nou construite amplasate n zone mai dezvoltate.
41
SIBIU
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Urmnd o cretere alert a pieei imobiliare n anii 2006 - prima parte a anului 2008, a doua parte a acestui an i prima parte a anului 2009 a adus o scdere brusc a pieei imobiliare sibiene. Aceast scdere a fost influenat n principal de blocarea creditrii, precum i a instabilitii economice i nesiguranei pstrrii locurilor de munc.
Situaia actual
Al doilea semestru al anului 2009 s-a caracterizat prin 2 trenduri distincte ale pieei spaiilor rezideniale. Numrul tranzaciilor cu apartamente n blocuri vechi a sczut, ducnd la scderi ale preurilor cu pn la 10% n funcie de amplasare, finisaje, suprafa etc. Pe de alt parte, preurile apartamentelor noi s-au meninut sau chiar au crescut, pe fondul includerii n oferta a locului de parcare, mobilei sau a altor faciliti.
42

Influena programului Prima Cas care a ncurajat achiziionarea de apartamente noi n detrimentul celor n blocuri vechi; Reluarea timid a creditrii; Declaraiile oficiale privind stabilizarea economiei trii; Materialele mult mai bune calitativ utilizate pentru edificarea cldirilor noi;
Facilitile oferite de ctre dezvoltatori la achiziionarea unui apartament nou (loc de parcare inclus n pre, mobil de buctrie etc.).

Pentru perioada urmtoare se prevede o meninere a acestei situaii, n cazul n care condiiile de pia actuale se menin.
43

Istoric evoluie
Segmentul spaiilor de birouri s-a dezvoltat odat cu intrarea pe piaa sibian a mai multor
44
firme naionale i internaionale. Majoritatea spaiilor de birouri a fost i este nc compus n principal din spaii amenajate n case i la parterul blocurilor de locuine. S-au construit cteva cldiri noi de birouri destinate nchirierii, dar sunt puine la numr i concentrate n zona central a oraului. Firmele mari sau cele care desfoar activiti de producie i-au construit propriile cldiri de birouri conform necesitilor proprii. n primele ase luni ale anului 2009 s-a nregistrat o scdere a nivelului chiriilor n euro pe pia, scdere compensat n general n lei de creterea cursului de schimb.
Situaia actual
A doua perioad a anului 2009 se caracterizeaz printr-o stagnare a pieei spaiilor comerciale, att din punctul de vedere al chiriilor i al preurilor de tranzacionare, ct i al construirii de noi spaii. Exist totui n proiect construirea unui complex comercial n zona de nord a municipiului Sibiu n apropierea viitoarei centuri a oraului. Chiria medie pentru zonele ultracentrale este de 25-45 euro/mp/lun n funcie de dimensiunile i amenajrile spaiului. n zonele centrale i semicentrale chiriile se ncadreaz ntre 15-30 euro/mp/lun, iar pentru zonele periferice ntre 7 15 euro/mp/lun.
Situaia actual
Fa de semestrul anterior, n ultimele ase luni ale anului 2009 s-a nregistrat o meninere a nivelului chiriilor n euro pe pia. Chiria medie pentru spatiile de birouri n zonele centrale i semicentrale este de aprox. 12-18 euro/mp, n zonele mediane 6-15 euro/mp, iar n zonele periferice 5-10 euro/mp.
Previziuni pentru perioada urmtoare:

n perioada urmtoare se ateapt o meninere a situaiei actuale.
PIAA TERENURILOR
n perioada urmtoare se ateapt o meninere a chiriilor pe aceast pia datorit n principal previziunilor privind economia naional i numrului redus de spaii de nchiriat.
Istoric evoluie
Piaa terenurilor n prima jumatate a anului 2009 a fost caracterizat de o scdere drastic a preurilor terenurilor, mai ales a celor intens speculate. Cele mai mici corecii s-au nregistrat la terenurile din zonele ultracentral i central, n special datorit raritii acestora i potenialului datorat amplasrii lor, dar numrul tranzaciilor a sczut dramatic.

Istoric evoluie
Prima parte a anului 2009 a adus o scdere pe piaa spaiilor comerciale, multe firme renunnd la spaiile nchiriate din zonele centrale i retrgndu-se spre cele mediane i periferice care ofereau chirii mai atractive. De asemenea unele bnci au nchis o serie de agenii, iar supermarketul Trident a fost nchis.
Situaia actual
n prezent trendul descendent al acestei piee se menine, ns scderea este mai lent. n prezent terenurile cu preurile cele mai ridicate sunt cele din zonele ultracentrale i terenurile pentru dezvoltare care au deja obinute certificatele i autorizaiile de construire.
45

Ateptrile privind perioada urmtoare susin continuarea trendului actual pe aceast pia pn la stabilizarea general a pieei i reluarea investiiilor.
Situaia actual
n prezent, odat cu semnele timide ale ieirii din criz a trilor vest-europene, piaa spaiilor industriale este una relativ stabil cu un trend constant. Chiriile pentru spaiile industriale pe piaa sibian, pe al doilea semestru al anului 2009 sunt variaz ntre 1,5-4 euro/mp.

Istoric evoluie
Piaa spaiilor industriale a nregistrat o i ea o scdere n prima parte a anului 2009, datorit restrngerii unor activiti. Aceast restrngere s-a datorat parial i faptului c muli dintre actorii de pe aceast pia sunt firme strine care au fost nevoite s nfrunte criza economic att n ara de origine ct i n Romnia.

n perioada urmtoare se ateapt o meninere a trendului constant pe aceast pia, n condiiile n care legislaia n acest domeniu nu sufer modificri semnificative.
46
TRGU-MURE
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
ncepnd cu anul 2005 piaa rezidenial din Trgu-Mure a nregistrat creteri spectaculoase, creteri care au fcut acest segment de pia foarte atractiv pentru investitori, determinndu-i pe acetia s investeasc sume de ordinul zecilor de milioane de euro. Astfel unul dintre cei mai importani investitori, Contranscom Benta SA, a demarat construcia unor cartiere n comunele limitrofe precum ansamblul rezidenial Orizont din Livezeni - 231 de case, Cartierul Rsritului din Sncrai, cel mai nou cartier fiind cartierul
APARTAMENTE VECHI Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. 1 cam. 25,000 40,000 1,000 1,100 1,050 180 230 22,000 35,000 900 1,000 950 140 190 22,000 32,000 880 1,000 940 120 160 12,000 28,000 550 1,000 775 80 130 20,000 32,000 800 1,100
"Belvedere" din Trgu Mure, o investiie n valoare de 50 de milioane de euro. Pe piaa local ali investitori au ales s investeasc n mici ansambluri rezideniale din Trgu Mure i comunele limitrofe. Aceast dezvoltare a fost ncetinit de criza financiar n a doua parte a anului 2008. Efectele crizei s-au facut vzute prin sistarea lucrrilor la noul cartier ce urma a fi construi n partea de est a oraului, n zona Livezeni i construcia celui de al treilea Mall din ora.
CENTRU
Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam. 40,000 50,000 55,000 70,000 950 900 1,050 1,050 1,000 975 210 290 32,000 45,000 750 850 800 170 220 28,000 42,000 750 800 775 120 180 25,000 32,000 800 650 725 110 160 30,000 45,000 700 850 280 350 45,000 60,000 800 900 850 220 280 40,000 55,000 700 800 750 180 240 30,000 45,000 750 850 800 140 200 42,000 55,000 700 850
4 cam. 65,000 85,000 900 1,000 950 320 430 58,000 70,000 800 800 800 280 340 55,000 65,000 800 800 800 230 280 45,000 60,000 700 800 750 200 260 55,000 65,000 750 750
TUDOR
DMBUL PIETROS
MUREENI
UNIRII
1 cam. 25,000 38,000 1,000 1,100 1,050 0% 180 230 20,000 33,000 800 950 875 -8% 140 190 22,000 30,000 880 950 915 -3% 120 160 10,000 28,000 450 1,000 725 -6% 80 130 20,000 28,000 800 950
Semestrul 2 2009 2 cam. 3 cam. 38,000 52,000 55,000 70,000 900 950 1,050 1,100 975 1,025 -3% 5% 210 280 290 350 30,000 42,000 45,000 60,000 700 750 850 900 775 825 -3% -3% 170 220 220 280 25,000 38,000 40,000 55,000 650 700 750 800 700 750 -10% 0% 120 180 180 240 22,000 30,000 32,000 45,000 700 750 650 850 675 800 -7% 0% 110 140 160 200 30,000 42,000 42,000 55,000 700 700 800 850
4 cam. 65,000 85,000 900 1,000 950 0% 320 430 52,000 68,000 700 800 750 -6% 280 340 50,000 65,000 735 800 768 -4% 230 280 42,000 58,000 650 750 700 -7% 200 260 52,000 65,000 700 750
47
APARTAMENTE VECHI Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max.
1 cam. 950 110 140 22,000 30,000 880 1,000 940 110 150 17,000 28,000 680 930 810 100 140 20,000 32,000 800 1,070 930 120 170 17,000 31,000 770 970 870 100 150
Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam. 775 775 140 190 30,000 42,000 700 810 750 150 200 28,000 43,000 670 830 750 150 190 32,000 47,000 710 870 790 170 250 28,000 40,000 700 830 770 150 180 180 240 42,000 55,000 700 900 800 190 240 42,000 55,000 700 890 790 220 260 45,000 65,000 750 1,000 880 250 300 40,000 50,000 710 770 740 180 240
4 cam. 750 240 300 55,000 65,000 750 650 700 230 280 55,000 65,000 760 760 760 250 320 60,000 80,000 780 940 860 300 400 50,000 67,000 740 840 790 230 280
ALEEA CARPAI
7 NOIEMBRIE
CORNIA
LIBERTII
1 cam. 875 -8% 110 140 20,000 30,000 800 1,000 900 -4% 110 150 15,000 28,000 600 930 770 -5% 100 140 20,000 30,000 800 1,000 900 -3% 120 170 15,000 30,000 680 940 810 -7% 100 150
Semestrul 2 2009 2 cam. 3 cam. 750 775 -3% 0% 140 180 190 240 30,000 40,000 42,000 55,000 700 650 800 900 750 780 0% -3% 150 190 200 240 28,000 40,000 40,000 55,000 670 670 770 890 720 780 -4% -1% 150 220 190 260 32,000 42,000 45,000 63,000 710 700 830 970 770 830 -3% -6% 170 250 250 300 25,000 38,000 40,000 50,000 630 680 830 770 730 720 -5% -3% 150 180 180 240
4 cam. 725 -3% 240 300 52,000 65,000 700 760 730 4% 230 280 52,000 65,000 720 760 740 -3% 250 320 55,000 80,000 710 940 830 -3% 300 400 45,000 65,000 660 810 740 -6% 230 280
Situaia actual
Primul semestru al anului 2009, a adus o ncetinire a dezvoltrii pe segmentul rezidenial. n 2010 preurile au continuat s scad iar n unele segmente se observ o stagnare.

n perioada urmtoare se prevede meninerea aceastei tendine de scdere a preurilor datorit lipsei de fonduri proprii i a creditelor scumpe. Unii dintre dezvoltatorii imobiliari locali i-au amnat finalizarea lucrrilor i vnzarea imobilelor ateptnd revigorarea economiei i relansarea creditrii.

Tendina descendent acut i are rdcinile n deficitul de lichiditi pentru proiectele de acest tip, dublate i de nsprirea condiiilor de finanare, a creterii dobnzilor ct i a scderii puterii de cumprare a populaiei generat de cursul de schimb ridicat al valutei EUR.

Istoric evoluie
Piaa spaiilor de birouri din Trgu-Mure n ultimii ani a avut o cretere spectaculoas,
48
aceasta concentrnduse n special n zona central i semicentral a oraului. Cele mai cutate spaii ale oraului fiind cele aflate n zona Piaa Teatrului, Piaa Victoriei, Piaa Trandafirilor, Piaa Bulgarilor, Str. Clrailor. Spaiile cele mai cautate sunt cele cu vitrin la strad, acestea fiind nchiriate de ctre Ageniile unor banci, magazine i restaurante. Spaiile din aceste zone au aparinut unor vechi societi cooperatise precum: SC. Romarta SA., SC. Proiect SA., SC. Timecom SA., UJECOM, Casa de Mod etc. Tranzacii foarte nsemnate pe acest segment al pieei imobiliare au nceput s fie consemnate n 2005, an n care a fost realizat cea mai important tranzacie pe segmentul spaiilor de birouri - relocarea Raiffeisen Bank, n zona Gheorghe Doja, arter cu trafic intens. De asemenea, anul 2005 a fost anul n care s-a demarat i finalizat imobilul de pe strada Justiiei 12 - primul imobil de birouri, dezvoltat n centrul Trgu-Mureului de ctre SC. Sedcom Librrii Mures SA. Cldirea a adus pe pia 1.500 mp de spaii de birouri cu finisaje de categoria A i a fost nchiriat integral de ctre E.On Gaz Romnia. Succesul acestui proiect a determinat mai muli investitori locali s demareze construirea unor noi imobile de birouri, dar de suprafee mai mici. Cel mai important proiect finalizat n centrul Municipiului este cldirea de birouri GMC Offices, cldire nchiriat acum de o banc i de o societate de Asigurri n proporie de 60%. La ieirea din Trgu Mure ctre Sighioara se afl Business Hotel, o cldire de birouri de clas A, cu o suprafa de birouri de aproximativ 2500 mp.
sczut de la 15 - 17 euro/mp la 10 - 15 euro/mp n prezent. Birourile de clas B au nregistrat scderi de la 8 - 15 euro/mp la 4 - 10 euro/mp n prezent.

Pe fondul crizei economice o scdere a investiiilor n dezvoltarea de imobile cu destinaii de birouri este ateptat. Datorit crizei economice i datorit dificultilor prin care trec agenii economici, o uoar scdere a chiriilor este ateptat pentru perioada 2010 i o stagnare n unele locuri.

Istoric evoluie
Datorit creterii economice ce a fost simit pna la mijlocul anului 2008 Trgu Mure s-a bucurat de o dezvoltare accentuat. Construcia centrelor comerciale precum Kaufland, Auchan i Real, Praktiker, Ambient au condus la creterea preurilor practicate la vnzarea i nchirierea spaiilor comerciale. Construcia celor dou Mall-uri au accentuat aceast tendin.
Situaia actual
Datorit regruprii spaiilor comerciale n malluri i a reorganizrii spaiilor comerciale rmase libere urmate de instalarea crizei economice la nceputul anului 2010, o parte a spaiilor comerciale au devenit vacante n special datorit faptului c, ocupanii lor s-au reorientat ctre spaii mai ieftine. Redistribuirea acesta a condus la o specializare mai accentuat a zonelor din ora. Astfel centrul oraului e predominant ocupat de bnci, magazine de articole de lux, restaurante, cabinete avocatur, etc. Spaiile comerciale din cartierele Tudor, Dmbu, Cornia, etc au cunoscut de asemenea
Situaia actual
Datorit crizei economice actuale unele societi comerciale au nceput s i restrng activitatea, astfel oferta pe pia spaiilor de birouri aproape s-a dublat. Odat cu creterea ofertei de spaii de birouri s-a fcut simit i scderea chiriei. Chiria medie pentru spaiile de birouri clasa A a
49
o restructurare ageniile bancare primind o pondere mai nsemnat n spaiile comerciale ocupate. Datorit crizei care se simte mai ales la nivelul comercianilor mai mici care a condus la creterea disponibilitii de mobilitate a acestora, proprietarii de spaii se vd obligai la a reduce chiriile percepute att n centrul oraului ct i n cartiere. n acest context asistm la o scdere a valorii chiriilor cu 10-20% n zona central, ajungnd pn la 25-35% n zonele semicentrale, n unele locuri se observ o meninere a valorilor comparativ cu 2009 .
urmat de o perioad de stagnare a valorii acestora nainte s ne putem atepta la o relansare a pieei imobiliare. Chiriile spaiilor comerciale au variat, n 2009, de la 15-20 euro/mp n zonele centrale la 5-20 euro/mp n cele mediene.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie Previziuni pentru perioada urmtoare

Mobilitatea mai ridicat a comercianilor, ct i scderea numrului acestora conduce la o scdere cert a chiriei percepute ct i a preurilor utilizate la tranzaciile pe acest segment de imobile. Datorit condiiilor economice mai limitate, a posibilitilor de finanare mai restrnse, se anticipeaz meninerea acestei tendine cel puin pn la finele anului. n acest sens ne putem atepta la continuarea, apoi ncetinirea scderii chiriilor i a valorii de tranzacionare n perioada 2006-2008 n Trgu-Mure s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor terenurilor. Creteri excepionale au avut loc n anul 2007, cnd s-au nregistrat creteri n medie cu 20-30%, valori fr precedent n Trgu-Mure. Principalii factori care au dus la aceste creteri au fost generai de proiectele rezideniale. Discrepanele mari dintre cerere i ofert pe acest segment au condus la plasarea unor proiecte rezideniale mai aproape de extremitile municipiului i n localitile limitrofe precum Corunca i Livezeni, unde oferta era mai mare i preul mai atractiv pentru investitori.
50
Situaia actual
2009 a adus scderea semnificativ a preurilor pentru tranzaciile cu terenuri, aceast scdere se observ i n 2010. Principala cauz pentru stagnarea i scderea preurilor este finanarea din ce n ce mai anevoioas, att pentru dezvoltatori ct i pentru cumprtorii persoane fizice. n continuare sunt cutate terenurile aflate n comunele limitrofe ct i n cartierele principale ale municipiului, ns lipsa posibilitilor de finanare a dus la reducerea cererii i astfel i la scderea preurilor pe care cumprtorii pot i sunt dispui s l plteasc.
industriale sunt oferite i de parcurile industriale noi construite conform normelor Comunitare la Sanpaul i Recea.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zona de nord-vest a oraului, de-a lungul Drumului European E60, cela mai cutate fiind cele situate pe strzile Gheorghe Doja i Depozitelor. Autoritile locale au investit mult n mediatizarea parcului Industrial de la Vidrasu, acest proiect dezvoltndu-se ns destul de lent, numrul investitorilor scznd odat cu instalarea crizei economice. Acest fapt conduce la o uoar scdere a chiriilor percepute sau la oferirea de condiii contractuale mai favorabile investitorilor. In prezent, chriile pentru spaiile industriale sunt cuprinse ntre 6 i 3 Euro/mp.

n perioada imediat urmtoare ne putem atepta la continuarea scderii preurilor att pentru terenurile cu destinaie rezidenial ct i pentru terenurile cu destinaie comercial i industrial.

Istoric evoluie
Majoritatea spaiilor industriale din TrguMure provin din relocarea unor compartimente provenite din restrngerea activitii marilor societi comerciale mari. Alte spaii

Perioada imediat urmtoare nu pare s aduc o ameliorare a situaiei generale. Tranzaciile i contractele de nchiriere, concesii ncheiate atest acest fapt. Tendina de scdere a preurilor practicate o regsim i la nivelul spaiilor industriale.
51
BANAT i CRIANA
52
ARAD
PIAA IMOBILIAR
Istoric evoluie
Aradul este unul dintre cele mai importante judee din vestul rii.
APARTAMENTE VECHI pret minim pret maxim pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. MCB mediu pret minim pret maxim pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. MCB mediu pret minim pret maxim pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. MCB mediu pret minim pret maxim pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. MCB mediu pret minim pret maxim pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. MCB mediu pret minim pret maxim pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. 1 cam. 27,000 38,000 870 1,200 1,035 -13.8% 200 350 122 23,000 30,000 790 970 880 -14.6% 150 200 152 20,000 30,000 760 980 870 -13.0% 150 200 142 23,000 31,000 800 1,000 900 -5.3% 120 200 173 26,000 30,000 850 950 900 -12.6% 120 180 192 29,000 35,000 950 1,050 1,000
n ultimii ani au nceput s se dezvolte i zonele adiacente reedinei de jude, cea mai accentuat cretere nregistrndu-se n partea de est pe direcia Arad-Deva n comune ca Vladimirescu, Mndruloc, n partea de nord pe direcia Arad-Oradea n comunele Zimand, Zimandu Nou, Cartierul Verde, unde au fost construite sute de locuine rezideniale. Un rol important l va avea proiectul autostrzii care va trece prin partea de sud a municipiului.
Bd. Revolutiei
Micalaca
Vlaicu
Confectii
Alfa
Intim
Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam. 45,000 55,000 55,000 70,000 990 850 1,140 1,090 1,065 970 -13.1% -13.8% 250 350 350 600 169 137 35,000 45,000 48,000 55,000 880 810 920 850 900 830 -16.3% -19.0% 150 200 250 400 213 181 30,000 40,000 40,000 60,000 940 730 880 970 910 850 -13.3% -12.8% 200 200 300 350 142 186 31,000 45,000 40,000 55,000 750 700 900 850 825 775 -13.2% -8.8% 200 200 300 300 144 204 37,000 45,000 47,000 60,000 800 700 950 950 875 825 -14.6% -15.4% 180 200 220 300 210 213 35,000 50,000 52,000 60,000 880 860 1,150 900 1,015 880
4 cam. 70,000 85,000 880 1,020 950 -13.6% 400 800 141 50,000 65,000 710 820 765 -15.0% 200 400 206 55,000 65,000 760 830 795 -9.1% 250 350 203 50,000 60,000 800 950 875 2.9% 200 300 225 60,000 70,000 750 900 825 -8.3% 250 350 220 65,000 80,000 820 900 860
1 cam. 25,650 36,100 827 1,140 983 -5.0% 190 333 122 21,850 28,500 751 922 836 -5.0% 143 190 152 19,000 28,500 722 931 827 5.3% 143 190 142 21,850 29,450 800 900 850 -5.0% 114 190 173 24,700 28,500 800 900 850 -5.0% 114 171 192 27,550 33,250 900 1,000 950
SEMESTRUL 2 2009 2 cam. 3 cam. 42,750 52,250 52,250 66,500 941 808 1,083 1,036 1,012 922 -5.0% -5.0% 238 333 333 570 169 137 33,250 42,750 45,600 52,250 836 770 874 808 855 789 -5.0% -5.0% 143 190 238 380 213 181 28,500 38,000 38,000 57,000 893 694 836 922 865 808 5.3% 5.3% 190 190 285 333 142 186 29,450 42,750 38,000 52,250 700 675 850 800 775 737 -5.0% -5.0% 190 190 285 285 144 204 35,150 42,750 44,650 57,000 750 675 900 900 825 787 -5.0% -5.0% 171 190 209 285 210 213 33,250 47500 49,400 57,000 850 800 1,100 900 975 850
4 cam. 66,500 80,750 836 969 903 -5.0% 380 760 141 47,500 61,750 675 779 727 -5.0% 190 380 206 52,250 61,750 722 789 755 5.3% 238 333 203 47,500 57,000 750 890 820 -5.0% 190 285 225 57,000 66,500 700 850 775 -5.0% 238 333 220 61,750 76,000 800 850 825
53
APARTAMENTE VECHI comp.sem.ant. chirie min. chirie max. MCB mediu
1 cam. -11.1% 150 200 184
Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam. -11.7% -18.1% 225 300 300 400 164 158
4 cam. -11.8% 300 450 197
1 cam. -5.0% 143 190 184
SEMESTRUL 2 2009 2 cam. 3 cam. -5.0% -5.0% 214 285 285 380 164 158
4 cam. -5.0% 285 428 197
Situaia actual
Situaia financiar global a influenat evoluia pieei imobiliare din ntregul jude, nregistrndu-se o stagnare sau chiar o scdere a preurilor i o scdere a numrului de tranzacii. Multe locuine nefinisate, construite n scop speculativ, au rmas fr cumpratori. Terenurile au nregistrat si ele o scdere de aproximativ 5-10%. Per ansamblu echilibrul pieei este departe de a fi atins, cererea actual tinznd spre zero.
proprieti rezideniale (de pn la 20%), aceast scdere a cererii reflectndu-se n preuri mai mici cu pn la 10-maxim 20% pentru apartamente cu 4 camere.

n urmtoarea perioad se va menine aceast tendin de scdere a preurilor, mai ales la apartamentele aflate n blocurile construite nainte de 1990. n acelai timp chiriile se vor menine sau chiar vor nregistra creteri pe fondul imposibilitii multor persoane de a mai contracta credite ipotecare, cel puin ct timp se vor menine actualele norme BNR. Un rol important il vor avea dezvoltrile din zona UTA, proiectul RED 1 urmnd a avea la finalizare 1500 apartamente distribuite n 16 blocuri, zona Kaufland cu proiectul RED 3 care cuprinde 380 apartamente grupate n 6 blocuri, iar ntre Arad i Vladimirescu a fost deja anunat un amplu proiect imobiliar, i anume Cartierul Via Carmina care cuprinde 500 de parcele cu suprafee ntre 450 i 1400 mp. Aceste noi proiecte rezideniale vor avea un impact major asupra preurilor, n cazul n care vor obine finanrile necesare ducerii la finalizare.

n viitorul apropiat este de ateptat o meninere a situaiei actuale n condiiile n care nu vor interveni schimbri deosebite pe plan economic i financiar.
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
ncepnd cu anul 2004 piaa rezidenial din Arad s-a situat pe o pant ascendent. Aceasta s-a manifestat n special n zona central i median a oraului, n zone precum cartierele Centru, Miclaca, Prneava, Alfa, UTA. Aezrile de la periferia municipiului (Vladimirescu, Horia, Zdreni, Pecica) au cunoscut i ele o dezvoltare important n acest domeniu. Preurile s-au aflat ntr-o continu i constant cretere, vnztorul avnd primul cuvant de spus n tranzaciile imobiliare.

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaiile de birouri au cunoscut o cretere constant n ultimii ani, crescnd n acelai timp numrul i calitatea acestora. Cldirile de birouri de pe piaa din Arad nsumeaz o suprafa de aprox. 20.000 mp, din care 10.000 mp sunt n cldiri de clas A (Intim, Pdurice, Waterhouse) restul fiind n cldiri de clas B.
Situaia actual
Fa de prima decad a anului 2009, datorit crizei economice la nivel mondial i a stoprii finanrilor, n a doua jumtate a anului nregistrm o scdere progresiv a cererii de
54
Situaia actual
n 2009, chiria medie pentru spaiile de birouri de clas A este de aprox. 10-15 euro/mp (n unele cazuri i n funcie de locaia spatiului (parter-etaje superioare) se ajunge i la 25 euro/mp), n regres uor fa de anul 2009, cnd chiriile erau de 15-20 euro/mp. Trebuie menionat c unii dezvoltatori au ncheiat contracte de nchiriere pe o perioad mai lung de timp, rata iniial a chiriei fiind meninut pe toata perioada derulrii contractului de locaiune. Momentan spaiile de birouri nregistreaz o rentabilitate de 5-10%.
(centrale sau zonale, de cartier) fie n zone preponderent rezideniale, uneori n zone industriale sau n apropierea unor instituii. Principalele spaii comerciale sunt bineneles cele concentrate n complexele comerciale. Dintre acestea cele mai importante ar fi deja amintitul Armonia Center cu 50.000 mp, Gemi Center - 6500 mp, Kaufland i magazinele adiacente (Takko, Flanco, Plus, Staer, Deichmann) 13.000 mp, Metro - 5500 mp , Selgros - 6.000 mp , Praktiker 6.300 mp , Real - 7.500 mp. n zonele centrale chiriile percepute de proprietari sunt de aproximativ 15-25 euro/mp/lun, ns pot ajunge i la preuri mai mari, pentru spaiile cu dimensiuni foarte mici situate pe Bulevardul Revoluiei sau n imediata vecintate. Zonele mediane sunt caracterizate de chirii ntre 10-20 euro/mp/lun.
Pre (/mp) Central Median Periferic 1800-2500 1100-1700 500-800 Chirie (/mp/lun) 15-25 7-15 4-7 Rata cap. (%) 10-12 8-11 10-11

Pe piaa ardean sunt anunate cteva proiecte care vor cuprinde i spaii de birouri cum ar fi RED 3 (Banu Mrcine) cu 5300 mp, Arad Palace (Vlaicu) cu 20.000 mp, North Gate Park (Grdite) cu 10.000 mp. n cazul mririi considerabile (cel puin n perspectiv) a numrului de cldiri de birouri, apreciem c preul chiriilor va porni pe un trend uor descendent n urmtorii ani.

Pn n anul 2012, n Arad se preconizeaz a fi deschise nu mai puin de apte mall-uri i centre comerciale mari, pe lng supermarketuri. Conform proiectelor actuale acestea ar fi: Atrium Center cu o suprafa de 68.000 mp, Mercury (fostul stadion Strungul) 20.000 mp, Ice Plaza (Dn 69 Arad-Timioara) 55.000 mp, North Gate Park (Gradiste) 50.000 mp, Arad Palace 93.000 mp. Se ateapt o scdere a preurilor de tranzacionare i a ratei chiriilor.

Istoric evoluie
n ultimii 5 ani piaa spaiilor comerciale din Arad a avut o cretere fulgertoare datorit investiiilor strine care au dus la ridicarea marilor centre comerciale: Billa, Metro, Practiker, Selgros, Plus, Penny Market, Spar, Gemi Center. n anul 2008 am asistat la deschiderea centrului comercial Armonia, care a adus pieei locale nc 50.000 de mp spaii comerciale, ajungndu-se la momentul actual la peste 100.000 mp total spaii comerciale
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii ani n judeul Arad a avut loc o explozie a preurilor terenurilor. Aceast cretere a fost datorat, n special, interesului mare pentru proiectele rezideniale, multi
Situaia actual
n municipiul Arad exist o varietate de spaii comerciale, situate la parter de bloc sau la parterul unui alt tip de cldire, n complexe comerciale, sau n cldiri independente. Acestea sunt situate fie n zone comerciale
55
juctori de pe piaa imobiliar investind n acest domeniu. Cele mai mari creteri au avut loc n prima jumtate al anului 2008, cnd preurile terenurilor au crescut n medie cu 2040%. La fel au crescut i preurile terenurilor destinate proiectelor industriale (Zona industrial sud, Zona industrial vest).
Zonele limitrofe precum comunele Vladimirescu, Zdreni, Zimand Nou, Zimand Cuz, Horia, au nregistrat o scdere mare a numrului de tranzacii, oferta meninndu-i ns preurile destul de ridicate.
Situaia actual
Datorit crizei de pe piaa imobiliar tranzaciile cu terenuri au nregistat n anul 2009 o scdere de peste 40 % fa de anul 2008, cnd s-a nregistrat nivelul maxim al ultimilor ani. O cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe segmentul terenurilor, iar acest fenomen are loc deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat i oferta este tot mai restrns pe acest domeniu. Cei care achiziioneaz terenuri nu o mai fac cu scopul de a le revinde, ci pentru a dezvolta proiecte imobiliare, dar i acetia ntmpin dificulti datorit lipsei finanrilor necesare mai ales n urma apariiei noilor norme BNR privind creditele. Terenurile cele mai cutate au fost i rmn n continuare acelea din zonele mediane spre periferice unde preurile sunt mai accesibile. Aici putem aminti urmatoarele zone: Gai, Grdite, Micalaca, Aradul Nou.

Preurile terenurilor din centrul municipiului, zone cu ofert din ce n ce mai sczut vor stagna sau vor nregistra o uoar cretere, dup deblocarea situaiei de pe pia. Terenurile aflate n zonele mediane i mai ales cele aflate n zone periferice unde oferta se va menine constant sau va crete, vor putea nregistra valori mai mici ale preurilor de tranzacionare.
PIAA SPAIILOR ADIMINISTRATIV-INDUSTRIALE

Istoric evoluie
Aradul este unul dintre marile centre industriale ale Romniei, axndu-se n principal pe urmtoarele domenii: vagoane cltori (ASTRA VAGOANE), mobil i accesorii pentru mobil (COTTA INTERNATIONAL, MGA, PORTA DOORS), componente pentru industria auto (LEONI WIRING, TAKATA PETRI ,BOSS AUTOMOTIVE, YAZAKY ROMANIA, COINDU), textile i confecii (MANITOBA, ANTON
56
INDUSTRIES). Promotorii imobiliari au aprut pe piaa proprietilor de tip industrial dup anul 2000, cnd au nceput s construiasc hale noi. Sunt n general firme puternice (i, de cele mai multe ori, strine) care construiesc hale pe care apoi le revnd. Oferta de astfel de proprieti e manifestat n zonele industriale n expansiune, cum sunt Zona Industrial Vest, Zona Industrial Sud, Zona Industrial Est, Zona Industrial UTA , Centura de Nord a oraului.
cu birouri nou amenajate). Preurile medii de tranzacionare, atunci cnd aceste tranzacii au loc, se situeaz ntre 200-500 euro/mp.

n perioada urmtoare ne ateptm la o stagnare a investiiilor n construcia de spaii industriale, n special datorit crizei economice care a dus la diminuarea cererii deci n consecin i a produciei dar chiar i n aceste condiii estimam c, chiria medie se va menine constant, n jurul valorii de 1.5-3 euro/mp.
Situaia actual
Cererea se manifest mai pregnant n zona Industrial Vest i mai temperat n celelalte zone industriale din ora. Chiriile percepute sunt stabilite n funcie de vechimea halei i de nivelul finisajelor. Astfel chiria medie variaz ntre 2 i 5 euro/mp (pentru spaii industriale
57
DEVA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Dup creterea nregistrat pn la jumtatea anului 2008, piaa imobiliar a municipiului Deva a cunoscut odat cu nceputul anului 2009 o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale, precum i printr-o scdere a preurilor acestor proprieti. Chiriile apartamentelor au avut o scdere uoar i n aceast perioad, dar cu procente mai mici, aceasta datorndu-se cererii mari i ofertei sczute exercitate n primul rnd de angajaii care au domiciliul stabil n localitile ceva mai ndeprtate de acest ora. locuinele de tip ANL). Au fost finalizate astfel de construcii pe strada Mihai Viteazul, precum i n cartierul Gojdu, pe bulevardul 22 Decembrie. Deasemenea se afl n construcie cldiri cu apartamente n zona Trident, Zvoi precum i un ansamblu rezidenial care va cuprinde aproximativ 500 de apartamente situat pe strada Pietroasa.

Chiar dac cererea pentru locuine depete oferta din prezent, condiiile de creditare i criza economic contribuie la meninerea preurilor pe piaa local, tranzaciile sunt puine. Un alt element care a ncercat s ajute meninerea preurilor la apartamentele noi de pe piaa imobiliar a fost programul guvernamental Prima Cas, dar nu a adus modificri importante asupra pieei imobiliare.
Situaia actual
n prezent sunt construite destul de puine cldiri cu apartamente (fr a include
58

n perioada ce urmeaz este posibil s stagneze aceast tendin de scdere a preurilor.
euro/mp, sczand uor fa de anii trecui, cnd chiriile erau de 10-20 euro/mp.

Consecinele crizei economice asupra pieei de birouri au aprut mai trziu dect pentru restul segmentelor imobiliare. Acest segment de pia a nceput sa fie afectat din primul semestru al anului 2009.

Istoric evoluie
n ultimii 10 ani chiriile pentru spaii de birouri de pe piaa imobiliar a municipiului Deva au cunoscut o cretere constant, crescnd foarte uor numrul i calitatea acestora.

Se ateapt o scdere n special a gradelor de ocupare dar i o uoar diminuare a chiriilor.
Situaia actual
Oferta de spaii de birouri const n mare parte din partea instituiilor de proiectri, de cercetare, a spaiilor de birouri a firmelor existente nainte de 1990 care i-au redus semnificativ activitatea i au suprafee excedentare de birouri. Chiria medie pentru spaiile de birouri este de aprox. 8-15

Istoric evoluie
Piaa spaiilor comerciale de la nivelul municipiului Deva a cunoscut o dezvoltare major, prin venirea mai multor firme de
59
marc i retaileri de amploare precum hypermarketurile: Real, Metro, Praktiker, supermarketurilor i Deva-Mall deschis la sfaritul anului 2008.
chiriilor datorat scderii cererii de spaii comerciale de nchiriat.
Situaia actual
n ceea ce privete spaiile comerciale situate n cartierele oraului, au rmas atractive zonele intens circulate. Principalele locaii sunt rspandite n zona Pieei Agroalimentare, pe bulevardele 22 Decembrie, Decebal i, binenteles, n centrul oraului. n Deva, mai exact n zona Santuhalm, este n constructie un spaiu comercial de amploare, hypermaketul Carrefour. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 10-25 euro/mp/lun, n zonele semicentrale, cu vad comercial bun, preul de nchiriere este estimat la 10-15 euro/mp/lun. Se remarc o uoar scdere a preurilor i a chiriilor i pe acest segment de pia, datorit scderii activitii economice n toate domeniile.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii 10 ani n Deva s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor terenurilor. Cele mai mari creteri au avut loc n perioada 2005-2008, cnd preurile terenurilor au crescut n medie cu 40-50% pe an, aceasta fiind cea mai mare cretere nregistrat pn acum. Cererea mare pentru terenuri pentru dezvoltarea unor proiecte rezideniale i construcia unor hipermarketuri a determinat o cretere accentuat a preurilor.
Situaia actual
Deva rmne cel mai scump ora din jude i n ceea ce privete preurile terenurilor, dei datorit crizei de pe piaa rezidenial tranzaciile cu terenuri au nregistat pe parcursul anului 2009 o scdere de peste 50% fa de nivelul maxim nregistrat n 2008. Terenurile cele mai cutate au fost cele din centru pentru dezvoltarea de spaii comerciale precum i acelea din zona comercial unde s-au dezvoltat Real, Metro, Praktiker i Carrefour. Pentru dezvoltarea de cldiri rezideniale multifamiliale i case de locuit sunt cutate n special terenurile din cartierul Zvoi i Archia.

Acest evoluie se datoreaz condiiilor actuale de criz economic manifestate i la nivelul municipiului Deva, caracterizate prin restrngerea sau diminuarea activitii majoritii agenilor economici, muli din acetia procednd la renegocieri ale chiriilor contractuale.

O cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe segmentul terenurilor, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat i oferta este tot mai restrns pe acest domeniu. Cei care achiziioneaz terenuri nu o fac cu scopul de a le revinde, ci pentru a dezvolta proiecte imobiliare, dar i acetia ntampin dificulti datorate lipsei finanrilor (n special micii dezvoltatori).

Este de ateptat s asistm la o stagnare dac nu chiar la o scdere a preurilor, ntruct de la deschiderea Deva-Mall-ului din zona central a oraului aproximativ 50% din spaii nu sunt nchiriate. n ceea ce privete chiriile este de asteptat o scdere accentuat a preului
60

Preurile terenurilor din interiorul municipiului, zone cu oferte din ce n ce mai sczut vor stagna, sau vor putea nregistra o uoar cretere, dac se vor mai relaxa condiiile de finanare. Terenurile din zonele limitrofe cu destinaie rezidenial ar putea scdea n continuare, dac se va menine numrul sczut de tranzacii de apartamente noi, iar investiiile pe piaa acestor terenuri nu se vor mai centra majoritar pe zona rezidenial, devenind mult mai atrgtoare sectoarele de retail i industrial.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zona de N-E a oraului, ntre Gara Deva i hipermarketul Real. Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz n intervalul de chirie de 2-5 euro/mp. Halele industriale vechi, aflate la o distan mai mare de ora, se nchiriaz cu 1-2,5 euro/mp, iar chiriile maxime se regsesc pe segmentul construciilor noi, cu accese facile i dotri la standarde ridicate. n ceea ce privete vanzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare parte de locaie i sunt n strans legtur cu preurile terenurilor din zona respectiv.

Istoric evoluie
Majoritatea spaiilor industriale din Deva provin din restrngerea activitii marilor societi comerciale, Exist i cateva spaii industriale noi construite n zonele limitrofe sau chiar n oraele din apropierea Devei.

Avnd n vedere cererea relativ dispersat i oferta nc superioar, nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n acest sector.

O dat cu creterea ofertei este de ateptat meninerea chiriilor la preuri relativ constante pentru urmtoarea perioad, fiind de asteptat perceperea unor chirii medii de 2-4 euro/mp.
61
ORADEA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n ultimii ani Oradea a cunoscut o ampl dezvoltare a pieei rezideniale. Aceasta s-a nregistrat preponderent n zona Nufrul (cartierul "Prima Cas"), Matei Corvin (Cartierul Soarelui), Ioia (Ansamblul Rezidenial Ioia), constnd n ansamble rezideniale de blocuri. Preurile au nregistrat o cretere constant i un nivel destul de ridicat, aceasta datorndu-se unei piee foarte active a vnztorului.
Situaia actual
n 2009 n semestrul 1, piaa rezidenial s-a caracterizat meninerea cererii sczute n ceea
62
ce privete achiziia de locuine, fie acestea apartamente i case nou-construite, fie apartamente i case aparinnd fondului locative existent. Comparativ cu semestrul 2 al anului 2008 preurile apartamentelor noi au rmas la acelai nivel sau au sczut foarte puin, iar preurile apartamentelor vechi a nregistrat o tendin de uoar scdere de aproximativ 5%.

n urmtoarea perioad este posibil ca piaa s cunoasc o uoar cretere a numrului tranzaciilor pe piaa rezidenial, datorit noulul proiect guvernamental Prima Cas.

Principala cauz a acestei scderi este situaia economic att la nivel naional, ct i mondial. O alt cauz ar fi cderea cererii solvabile datorat n special nspririi condiiilor de creditare (dobnda ridicat, politica BNR de reducere a accesibilitii creditelor), lipsa lichiditilor de pe pia. O alt cauz ar fi calitatea destul de sczut a multor construcii noi finalizate, probleme reclamate de locatarii care s-au mutat n apartamentele achiziionate i creterea gradului de informare a cumprtorilor privind calitatea construciilor.
Istoric evoluie
Chiriile pentru spaii de birouri au cunoscut o cretere constant n ultimii ani, crescnd n acelai timp numrul i calitatea acestora. Odat cu semestrul 2 al anului 2008 aceste chirii au nregistrat o stagnare.
Situaia actual
Chiria medie pentru spaiile de birouri de clasa A este de aprox. 10-15 euro/mp, nregistrnd o uoar scdere comparativ cu semestrul 2 al anului trecut. Majoritatea antreprenorilor i-au renegociat contractele cu proprietarii pe fondul condiiilor economice la nivel naional i mondial. Oferta de spaii administrative a crescut, numeroase companii ncheindu-i
63
activitatea i elibernd ocupau.
spaiile pe care le
zone cu vad comercial foarte bun. n zonele semicentrale, cu vad comercial bun, preul de nchiriere este stabilit la 12-20 euro/mp/lun. n municipiul Oradea oferta de spaii comerciale este compus din proprieti aparinnd fondului existent. La acestea se adaug spaiile comerciale nou construite (Grandhill Business Center, Birourile Galassini) sau cele care urmeaz a fi date n folosin n cursul anului 2010 (Era Shopping Park, Tiago Mall, Oradea Plaza).
n acest moment n municipiul Oradea spaiile de birouri nregistreaz o rentabilitate de 1316%.

n principiu, nivelul chiriilor pentru spaii de birouri ar putea nregistra o uoar scdere n perioada urmtoare, pe fondul situaiei economice.

Este de ateptat ca aceast tendin de scdere s se menin n continuare, datorit efectelor recesiunii.

Istoric evoluie
n ultimii ani sectorul comercial ordean a cunoscut o dezvoltare major, prin intrarea pe pia a mai multor firme de marc i retaileri de amploare. Un impact major l-a avut lansarea pe pia n 2002 a Lotus Center, cu extinderea dat n folosin n 2008, care au completat piaa local de spaii comerciale cu nc 92.000 de mp, ajungndu-se la peste 250.000 mp. Se ateapt ca dou noi centre comerciale s-i deschid n curnd porile, i anume Tiago Mall i Era Shopping Park, ultimul fiind parial deschis publicului.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii ani n localitatea Oradea i n mprejurimi s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor terenurilor. Cele mai mari creteri au avut loc n anul 2007, cnd preurile terenurilor au crescut in medie cu 2030%, aceasta fiind cea mai mare cretere nregistrat pn acum. Proiectele rezideniale au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Cererea mare pentru terenuri i oferta mic sau extrem de scump disponibil pe pia a determinat ca principalele proiectele rezideniale s fie realizate n zonele limitrofe Oradei, acolo unde preul terenurilor era nc disponibil pentru acest tip de proiecte (Cartierul Soarelui, Cartierul Europa, Cartierul Lotus, zona rezidenial Grigorescu).
Situaia actual
Creterea ofertei de spaii comerciale ca urmare a nchiderii numeroaselor firme mici i deschiderea noilor centre comerciale a dus la o scdere a preurilor acestora. n ceea ce privete spaiile comerciale situate n cartierele oraului, au rmas atractive zonele circulate. Cele mai elocvente exemple l reprezint str. Corneliu Coposu, str. Nufrului, str. Primriei i Calea Aradului, unde majoritatea apartamentelor situate la parterul blocurilor au fost transformate n spaii comerciale. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 18-30 euro/mp/lun ns pot ajunge i la preuri mai mari, pentru spaiile cu dimensiuni foarte mici situate n
Situaia actual
Pe fondul crizei de pe piaa imobiliar preurile terenurilor au nregistrat o scdere n prima jumtate a anului 2009 i numrul tranzaciilor a sczut drastic. O alt cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe
64
segmentul terenurilor, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel destul de ridicat i oferta este tot mai restrns pe acest domeniu. Cei care intenioneaz s achiziioneze terenuri ntmpin dificulti datorate lipsei finanrilor (n special micii dezvoltatori i persoanele fizice n cutarea unui loc de cas), iar numrul ofertelor a sczut i el, cei care i vnd proprietile o fac doar fiindc sunt obligai din diverse motive (nevoia de lichiditi).
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zona de vest a oraului, pe platforma industrial si la ieirile din ora ctre Cluj-Napoca. Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntre o chirie de 1-5 euro/mp, nregistrnd o uoar scdere comparativ cu semestrul 2 al anului 2008. Avnd n vedere cererea relativ dispersat i oferta nc superioar, nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n acest sector. Halele industriale vechi, aflate la o distan mai mare de ora, se nchiriaz cu 2-3 euro/mp, iar chiriile maxime se regsesc pe segmentul construciilor noi, cu accese facile i dotri la standarde ridicate. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare parte de locaie i sunt n strns legtur cu preurile terenurilor din zona respectiv. Numrul tranzaciilor este foarte redus pe fondul condiiilor economice existente.

n perioada urmtoare se ateapt ca preurile terenurilor s nregistreze o stagnare sau o scdere uoar.

Istoric evoluie
n perioada precedent majoritatea spaiilor industriale din Oradea proveneau din restrngerea activitii marilor societi comerciale, dar n ultima perioad s-au creat spaii industriale sau de depozitare noi, la standarde ridicate, n special n zona Calea Borului i Ogorului, (ex.: Celestica, Galassini) i a nceput relocarea vechilor platforme industriale (ex. Exmob, nfrirea).

Este de ateptat ca preurile s nregistreze o uoar scdere n perioada urmtoare pe fondul scderii cererii pentru acest tip de proprieti.
65
REIA
Municipiul Reia este reedina judeului Cara-Severin, se ntinde pe o suprafa de 135,3 km2 i se situeaz la intersecia dintre paralela 45180 latitudine nordic i 215325 longitudine estic. Reia se afl la 486 km de Bucureti i la 54 km de Caransebe. Municipiul se ntinde pe malurile rului Brzava. termeni reali, de circa 2 ori. n prezent punctul de echilibru al pieei pentru apartamente pare departe de a fi atins, dar odat cu nceputul anului 2008, i face prezena o oarecare maturizare (reaezare) a pieei imobiliare. Dac pn n primvara anului 2008 se putea vorbi doar de o pia a vnztorilor, din a doua jumtate a acestui an, ncepe s se vorbeasc tot mai des de o pia a cumprtorilor, primul semn fiind dat numrul sczut de vnzri. Preurile au nceput s scad, datorit lipsei de lichiditi datorate n special crizei economice i a modificrii normelor de creditare impuse de BNR.
PIAA PROPRIETIILOR REZIDENIALE

Istoric evoluie
Pn la nceputul anului 2008, tendina n municipiul Reita a fost de continuare a trendului iniiat la nceputul anului 2002, odat cu dispariia mrcii germane (moneda preferat n tranzaciile imobiliare) i nlocuirea sa n tranzacii de ctre dolarul american i apoi de ctre euro. Astfel, s-a constatat creterea brusc a preurilor de ofert n termeni reali, prin echivalarea preurilor n mrci germane cu preurile n USD i EUR. La nivelul ofertei, din anul 2003 pn n prezent s-a constatat creterea brusc a preurilor de ofert n
Situaia actual
Piaa proprietilor rezideniale de tip apartament este format din apartamente de tip vechi, n prezent sunt n doar cteva proiecte ntreprinse de ctre ANL i un singur proiect rezidenial demarat de un investitor privat n zona central. Tipul de tranzacii cel mai ntlnit este vnzarea pe segmentul apartamentelor cu 2 camere.
66
Tranzaciile cunoscute cu proprieti de tip cas unifamilial indic vnzri n general ntre 300 500 euro/mpSu pentru case cu finisaje medii cu terenul aferent. nchirierile n scop rezidenial pentru case unifamiliale sunt destul de rare.
anului 2008, nregistrndu-se un grad foarte mare de neocupare al acestora n prezent.
Situaia actual
Cele mai cutate destinaii sunt cele situate n zonele centrale ale oraului, caracterizate prin dimensiuni reduse i infrastructur complex. Companiile care aleg s-i deschid sediul n astfel de spaii sunt cele cu numr mic de angajai cum sunt cabinetele de avocatur, cabinete medicale sau notariale. La nivelul municipiului Reia se remarc i n prezent gradul tot mai mare de neocupare al cladirilor cu destinaie de birouri . Chriile nregistrate n ora au valori de 3-7 euro/mpSu pentru cabinetele de avocatur, cabinete medicale sau notariale situate n zone centrale ale oraului; ntre 8-15 euro/mpSu pentru cele care gzduiesc sedii de bnci.

Pentru anul 2009 se previzioneaz pstrarea tendinei de scdere a preurilor la proprietile rezideniale, trend ce se va menine pn la relaxarea finanrii, precum i pn la momentul aezrii preurilor de ofert la valori reale n concordan cu puterea de cumprare.

Istoric evoluie
Piaa proprietilor imobiliare comercial administrative este n cretere la nivelul municipiului Reia, dar este mai puin activ dect piaa rezidenial. Numrul tranzaciilor este redus, marea majoritate prefernd s nchirieze, nu s vnd. Piaa birourilor din Reia se rezum n general la construcii de tip rezidenial sau comercial care au fost transformate n spaii de birouri. n anii 2000-2005 s-a dezvoltat segmentul de birouri notariale, birouri de msuratori topometrice, cabinete de avocatur, cabinete medicale. n anii 2005-2008 a avut loc o cretere spectaculoas a spaiilor ce gzduiesc sedii de bnci (cca 5-6 agenii bancare noi), prin transformarea unor spaii comerciale mici i medii (80-150 mp). Majoritatea acestor spaii sunt amenajate n zona Central din anul 2006 au fost lansate pe piaa reiean 3 mari proiecte n zona central de birouri acestea fiind finalizate la sfritul

Pentru anul 2009 se previzioneaz n continuare stagnarea sau chiar posibilitataea scderii preurilor i a chiriei pentru spaiile de birouri.

Istoric evoluie
Piaa proprietilor imobiliare comerciale este n stagnare la nivelul municipiului Reia, dar este mai puin activ dect piaa rezidenial. Numrul tranzaciilor este redus, marea majoritate prefernd s nchirieze, nu s vnd. Piaa spaiilor comerciale din Reia este format din spaii situate la parter de blocuri, n cartierele consacrate ale oraului i din spaii aflate la parterul unor construcii vechi, n zona Central. Pe lng construciile vechi realizate nainte de 1989 s-au mai realizat i cteva construcii noi, n zona Central i pe Calea Severinului, ce
67
gzduiesc spaii reprezentane auto.
comerciale
mici
Zonele comerciale importante din Reia sunt: Centrul Civic unde se gsete i cel mai mare supermagazin (Nera) i Bd. Republicii (zona Govndari) unde sunt grupate magazine la parterul blocurilor (o parte din ele provenite din transformarea apartamentelor) i 3 centre comerciale (Gara de Nord, Intim i Victoria). Tot n aceeai zon se gsete i supermarketul Carrefour. Aceasta este considerat zona central a cartierului Govndar. n Centrul Civic ca zone comerciale ntlnim Complexul Nera, supermarketul Plus i ceva spaii comerciale situate la parterul blocurilor. La nceputul semestrului II a fost inaugurat noul hipermarket Kaufland situat n cartierul Govndari. n mod uzual contractele de nchiriere se ncheie pe o perioad cuprins ntre 1 i 5 ani. Suprafeele solicitate de ctre clieni pentru nchiriere sunt cuprinse ntre 100 mp-300 mp.
comerciale au valori de 10 15 euro/mpSu pentru cele situate n zone centrale ale oraului i care dispun de un vad comercial bun i ntre 5-10 euro/mpSu pentru celelalte zone.

La nivelul municipiului Reia nu sunt alte proiecte importante de dare n folosin a unor spaii comerciale noi. Este de ateptat s asistm la o stagnare chiar scdere a preurilor datorit conjuncturii economice.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii ani n Reia s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor terenurilor. Cele mai mari creteri au avut loc pn n anul 2007, cnd preurile terenurilor au crescut n medie cu 30-40%, aceasta fiind cea mai mare cretere nregistrat pn acum. Proiectele rezideniale au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Cererea mare pentru terenuri i oferta mic sau extrem de scump n zonele centrale a determinat creterea preurilor. innd cont i de condiiile geografice ale zonei, Reia nu dispune de mari suprafee de teren datorit zonei deluroase.
Situaia actual
Cele mai cutate destinaii sunt cele situate n zonele centrale ale oraului, caracterizate prin dimensiuni reduse i infrastructur complex. Nivelul actual al tranzaciilor de spaii comerciale se situeaz, n general, n jurul 6001.000 euro/mpSu. Chiriile nregistrate n oras pentru spaii
68
Situaia actual
O cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe segmentul terenurilor, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat i oferta este tot mai restrns pe acest domeniu. Cei care achiziioneaz terenuri nu o fac cu scopul de a le revinde, ci pentru a dezvolta proiecte imobiliare, dar i acetia ntmpin dificulti datorate lipsei finanrilor. Terenurile cele mai cutate au fost i rmn n continuare acelea din zona Central, zona Calea Timiorii si Calea Caransebeului. Totui pentru aceste tipuri de terenuri preurile au suferit o corecie n sensul scderii acestora.
1990, n continu expansiune i care nu au atins nc un grad de maturitate). Principalele platforme industriale sunt cele ale Uzinei Constructoare de maini Reia si ale Combinatului Siderurgic Reia.
Situaia actual
Datorit situaiei economice actuale, reducerilor de personal din sectorul industrial cumulate cu restrngerea activitii avem un grad destul de ridicat de neocupare al spatiilor industriale. In ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare parte de locaie i sunt n strns legtur cu preurile terenurilor din zona respectiv. Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntr-un interval de chirie de 0,5-2 euro/mpSu. Nivelul actual al tranzaciilor de spaii industriale se situeaz, n general, la nivelul de 100-200 euro/mpSu.

Preurile terenurilor din interiorul municipiului, zone cu ofert din ce n ce mai sczut vor stagna sau vor putea nregistra o uoar cretere, dac se vor mai relaxa condiiile de finanare.

Istoric evoluie
Platformele industriale sunt situate n general la periferia municipiului putnd fi catalogate, n funcie de vechimea i ritmul de dezvoltare n platforme consacrate (platforme pe care au funcionat marile ntreprinderi ale municipiului, care au atins un grad de maturitate din punctul de vedere al dezvoltrii imobiliare i destul de clar delimitate geografic) i platforme n dezvoltare (zone n care se contruiete practic ncepnd cu anul

n continuare cererea pentru spaii industriale va rmne sczut datorit condiiilor economice actuale, nu este exclus scderea nivelului general al preurilor mai ales dac o parte dintre firmele ce activeaz pe piaa local i-ar nceta activitatea.
Este de ateptat s asistm la o stagnare chiar scdere a preurilor datorit conjuncturii economice.
69
TIMIOARA
PROFIL SOCIO-ECONOMIC
Municipiul Timioara, cel mai important ora din partea de vest a rii, reedina judeului Timi, se ntinde pe o suprafa de 135,3 km 2 i se situeaz la intersecia dintre paralela 45,70 latitudine nordic i meridianul 21,150 longitudine estic. Municipiul se ntinde pe malurile Canalului Bega, constituind legtura cu rile vecine Serbia i Ungaria. Municipiul Timioara se afl situat la o distan medie de aproximativ 550 km fa de capitala Romniei - Bucureti i cca.170 km i 300 km fa de Belgrad i Budapesta, capitalele celor dou ri nvecinate Serbia-Muntenegru i respectiv Ungaria. Accesul n ora este facil fiind asigurat de drumurile europeane (E70, E671) i drumurile naionale (DN6, DN59 A) precum i de calea ferat sau prin intermediul aeroportului International Traian Vuia. n prezent Municipiul Timisoara are aproximativ 330.000 de locuitori i peste 80.000 de rezideni, cu o densitate medie a populaiei de 79,7 loc./km2, grupai n 29 de etnii i 17 religii, fiind animat de un spirit de toleran specific ce a avut c i consecin emanciparea economic i cultural a oraului. n domeniul economic, n judetul Timi se nregistreaz peste 29.000 de societi comerciale, dintre care peste 4.200 cu capital parial sau integral strin. Timioara este unul dintre marile centre industriale ale Romniei, axndu-se n principal pe urmtoarele domenii: industria elecronic i electrotehnic, industria chimic i petrochimic, industria constructoare de maini, industria lemnului, industria materialelor de construcii, industria textil i alimentar. Administrativ, municipiul este mprit n 10 cartiere: Cetate, Fabric, Elisabetin, Iosefin, Mehala, Fratelia, Freidorf, Ghiroda Nou, Plopi i Ciarda Roie.
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Pn la sfritul anului 2007, tendina n municipiul Timioara a fost de continuare a trendului iniiat la nceputul anului 2002, odat cu dispariia mrcii germane (moneda preferat n tranzaciile imobiliare) i nlocuirea sa n tranzacii de ctre dolarul american i apoi de ctre euro. Astfel, s-a constatat creterea brusc a preurilor de ofert n termeni reali, prin echivalarea preurilor n mrci germane cu preurile n USD i EUR. La nivelul ofertei, din anul 2003 pn n prezent s-a constatat creterea brusc a preurilor de ofert n termeni reali, de circa 3 ori. ncepnd cu anul 2006, la nivelul municipiului Timioara, s-au demarat i realizat mai multe proiecte imobiliare dintre care amintim:
DEZVOLTATOR
Sinergy Est
PROIECT REZIDENIAL Palazzo Europa I i II The ring
DESCRIERE 97 apartamente.Predare: 2006 i 2007 4 imobile - 250 apartamente, predare 2009 56 apartamente; corpul A - predare: 2007; corpul B - predare: 2008 100 apartamente predare iunie 2009
LOCALIZARE Zona Felix str. Gr. Alexandrescu
Victor Imobiliar DWT Immo
Brio Residence Citadinia
str. Gh. Bariiu Calea Aradului
70
DEZVOLTATOR Sedako Group Iris
PROIECT REZIDENIAL
DESCRIERE 61 apartamente predare 2009 8 vile 215 apartamente. Predare: martie 2008 165 apartamente. Predare: 2010 59 apartamente. Predare: 2008 53 apartamente. Predare: 2008 1 bloc apartamente. Predare: 2008 1 bloc apartamente. Predare: 2008 Blocul Victoria - n curs de realizare
LOCALIZARE Str Gr Alexandrescu Cartierul Urseni Str. Grigore Popa Str. Grigore Popa str. D. Catemir str. Brancoveanu str. Cetatea Alb str. Stuparilor nr. 45 Bd. Take Ionescu Bd. Take Ionescu Bd. Take Ionescu str. Samuel Micu str. Renaterii str. Florin Medelet, nr. 5
Ansamblu de vile Banu Construct Cmpina 1 Cmpina 2 Cantemir Werk MB Construct Brncoveanu Cetatea Alba Stuparilor
Grupul imobiliar Trustee
Noua Timioara
Blocul Andrei n curs de realizare Blocul Teodor - Predare: 2010
Mark Development
Ansamblu de locuine Ansamblu de vile
bloc de locuinte. Predare: 2008 bloc de locuinte. Predare: 2009 52 apartamente. Predare: 2009
Idealbau Merkel
Idealbau
au oprit creditarea n toate aceste luni de cnd ncepnd cu ultimul trimestru al anului 2008 preurile pe segmentul rezidenial au nceput s scad, datorit lipsei de lichiditi, a cumprtorilor, a modificrii normelor de creditare de ctre BNR. Programul Prima Cas I a reprezentat o gur de oxigen pentru piaa imobiliar din Romnia i o cretere a numrului de tranzacii, comparativ cu prima parte a anului 2009. ncepnd cu al doilea semestru din 2009 i pn la finele anului, creditarea a crescut n medie cu zece puncte procentuale, acest lucru petrecndu-se dup ce piaa a nceput s dea semne de stabilitate. Sunt multe bnci care nu
APARTAMENTE VECHI Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. 1 cam. 45,000 55,000 1,500 1,800 1,650 -18.2% 200 300 204 35,000 50,000 1,200 1,700 SEMESTRUL I 2009 2 cam. 3 cam. 4 cam. 65,000 75,000 90,000 75,000 90,000 110,000 1,300 1,200 1,100 1,500 1,400 1,400 1,400 1,300 1,250 -21.4% -30.8% -32.0% 300 400 500 400 500 600 202 184 182 50,000 60,000 70,000 60,000 75,000 85,000 1,000 900 900 1,200 1,200 1,100 1 cam. 43,000 53,000 1,400 1,800 1,600 -3.1% 200 280 202 33,000 48,000 1,100 1,600 SEMESTRUL II 2009 2 cam. 3 cam. 4 cam. 63,000 70,000 85,000 70,000 85,000 100,000 1,300 1,100 1,100 1,400 1,300 1,300 1,350 1,200 1,200 -3.7% -8.3% -4.2% 300 380 480 380 480 550 197 181 179 50,000 57,000 68,000 58,000 70,000 80,000 1,000 900 900 1,200 1,100 1,000
a nceput criza, dar pentru celelalte se poate spune c de abia din luna mai a renceput creditarea.
Situaia actual
Pentru Timioara, situaia locuinelor este specific zonei de vest a rii. Oferta de proprieti rezideniale este ridicat, n principal datorit crizei finaciare, care a lovit i Romnia, a modificrii condiiilor de creditare de ctre BNR i implicit a creterii dobnzilor att la lei ct i la valut, la creditele ipotecare, precum i a scderii gradului de ndatorare.
ULTRACENTRAL
TIPOGRAFILOR
71
APARTAMENTE VECHI Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min.
ARADULUI
LIPOVEI
BUCOVINA
GIROC
SOARELUI
SAGULUI
LUNEI
1 cam. 1,450 -6.9% 150 250 217 35,000 45,000 1,200 1,500 1,350 -22.2% 150 250 207 35,000 45,000 1,200 1,500 1,350 -11.1% 150 250 207 35,000 45,000 1,200 1,500 1,350 -14.8% 150 250 207 35,000 42,000 1,200 1,400 1,300 -7.7% 150 250 201 35,000 42,000 1,200 1,400 1,300 -7.7% 150 250 201 30,000 40,000 1,000 1,300 1,150 -17.4% 150 250 180 35,000 45,000 1,200 1,500 1,350 -11.1% 150
SEMESTRUL I 2009 2 cam. 3 cam. 1,100 1,050 -31.8% -23.8% 200 300 300 400 225 194 50,000 55,000 60,000 65,000 1,000 800 1,200 1,000 1,100 900 -35.9% -47.1% 200 300 300 400 225 173 45,000 55,000 55,000 65,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 -30.0% -38.9% 200 300 300 400 204 173 45,000 55,000 55,000 65,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 -40.0% -44.4% 200 300 300 400 204 173 45,000 55,000 52,000 65,000 900 800 1,000 1,000 950 900 -42.1% -38.9% 200 300 300 400 199 173 45,000 55,000 55,000 65,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 -35.0% -38.9% 200 300 300 400 204 173 45,000 55,000 53,000 63,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 -30.0% -22.2% 200 300 300 400 201 170 50,000 60,000 60,000 70,000 1,000 900 1,200 1,100 1,100 1,000 -22.7% -20.0% 200 300
4 cam. 1,000 -20.0% 350 500 185 65,000 80,000 800 1,000 900 -32.8% 350 500 173 65,000 80,000 800 1,000 900 -27.8% 350 500 173 65,000 80,000 800 1,000 900 -33.3% 350 500 173 65,000 75,000 800 900 850 -35.3% 350 500 168 65,000 75,000 800 900 850 -35.3% 350 500 168 65,000 70,000 800 900 850 -17.6% 350 500 163 70,000 80,000 900 1,000 950 -21.1% 350
1 cam. 1,350 -7.4% 150 220 219 33,000 42,000 1,100 1,400 1,250 -8.0% 130 200 232 33,000 42,000 1,100 1,400 1,250 -8.0% 130 200 232 33,000 42,000 1,100 1,400 1,250 -8.0% 130 200 232 33,000 40,000 1,100 1,300 1,200 -8.3% 130 200 227 33,000 42,000 1,100 1,400 1,250 -4.0% 130 200 232 30,000 38,000 1,000 1,300 1,150 0.0% 130 180 221 33,000 43,000 1,100 1,400 1,250 -8.0% 130
SEMESTRUL II 2009 2 cam. 3 cam. 1,100 1,000 0.0% -5.0% 200 280 280 350 229 202 48,000 54,000 55,000 63,000 1,000 800 1,100 1,000 1,050 900 -4.8% 0.0% 200 280 280 350 218 186 45,000 54,000 53,000 63,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 0.0% 0.0% 200 280 280 350 207 186 45,000 54,000 55,000 63,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 0.0% 0.0% 200 280 280 350 211 186 44,000 54,000 52,000 63,000 900 800 1,000 1,000 950 900 0.0% 0.0% 200 250 270 350 206 198 45,000 54,000 53,000 63,000 900 800 1,100 1,000 1,000 900 0.0% 0.0% 200 250 280 350 207 198 44,000 54,000 52,000 62,000 900 800 1,000 1,000 950 900 -5.3% 0.0% 200 250 270 350 206 197 47,000 56,000 54,000 65,000 900 900 1,100 1,000 1,000 950 -10.0% -5.3% 200 280
4 cam. 950 -5.3% 320 450 195 65,000 72,000 800 900 850 -5.9% 300 450 188 65,000 72,000 800 900 850 -5.9% 300 450 188 65,000 72,000 800 900 850 -5.9% 300 450 188 65,000 70,000 800 900 850 0.0% 300 450 186 65,000 72,000 800 900 850 0.0% 300 450 188 63,000 70,000 800 900 850 0.0% 300 450 183 68,000 75,000 900 900 900 -5.6% 300
72
APARTAMENTE VECHI Chirie max. MCB mediu
1 cam. 250 207
SEMESTRUL I 2009 2 cam. 3 cam. 300 400 225 188
4 cam. 500 180
1 cam. 200 234
SEMESTRUL II 2009 2 cam. 3 cam. 280 350 214 193
4 cam. 450 197
Aceste date au atras dup sine o reducere a tranzaciilor imobiliare i o scdere a preului apartamentelor. Tipul de tranzacii cel mai ntlnit este vnzarea pe segmentul apartamentelor cu 1 i respectiv 2 camere.
Ca urmare a acestui fapt, aproape o jumtate dintre apartamentele noi construite i din cele ce vor fi livrate pe piaa timiorean sunt cu 2 camere, un sfert dintre ele sunt cu 3 camere, iar 22% cu o camer. Cele cu 4 i 5 camere, precum i apartamentele tip penthouse dein o pondere redus, ntre 1 i 3% din total.
SEMESTRUL II 2009 4 cam. 133,238 142,762 800 800 800 -6.3% 450 550 278 122,729 153,767 800 800 800 -31.3% 400 550 293 1 cam. 44,223 52,107 1,000 1,000 1,000 0.0% 150 230 261 41,000 49,000 900 900 900 0.0% 150 230 243 46,000 47,000 1,000 900 950 0.0% 150 230 256 56,000 57,500 1,000 1,000 1,000 0.0% 180 250 271 2 cam. 61,250 74,005 900 1,100 1,000 0.0% 250 300 246 58,000 70,000 900 900 900 0.0% 250 300 233 62,000 70,000 1,000 1,000 1,000 -5.0% 250 300 241 63,000 75,000 900 1,000 950 -5.3% 250 300 251 3 cam. 84,000 95,000 800 1,000 900 -5.6% 330 400 246 80,000 89,000 800 800 800 0.0% 330 400 232 70,000 71,000 800 900 850 0.0% 330 400 195 82,000 110,000 900 800 850 -5.9% 350 500 227 4 cam. 125,000 138,000 700 800 750 -6.7% 420 500 287 120,000 150,000 800 800 800 0.0% 420 500 293
APARTAMENTE NOI Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. MCB mediu
SEMESTRUL I 2009 1 cam. 47,524 53,238 1,000 1,000 1,000 -5.0% 180 250 238 41,253 50,411 900 900 900 -27.8% 180 250 215 47,059 48,739 1,000 900 950 -5.3% 180 250 228 56,248 58,032 1,000 1,000 1,000 -10.0% 200 250 257 2 cam. 58,667 76,095 900 1,100 1,000 -5.0% 250 320 236 60,078 72,752 900 900 900 -22.2% 250 300 241 63,866 71,429 1,000 1,100 1,050 0.0% 250 320 239 64,974 75,748 1,000 1,000 1,000 -10.0% 250 300 256 3 cam. 85,619 95,143 900 1,000 950 -15.8% 330 430 240 80,877 90,055 800 800 800 -25.0% 330 430 227 71,008 71,429 800 900 850 -11.8% 330 430 191 83,193 113,445 900 900 900 -5.6% 350 550 222
BANU CONSTRUCT
MY FAMILY RESIDENCE
SEDAKO
IDEALBAU
n general, apartamentele noi se adreseaz clasei medii, iar preurile de vnzare, care variaz n funcie de dotri, etaj, poziionare, mrimea teraselor i data finalizrii construciei, pornesc de la 800 1.000 de euro/mp i ajung la 1.400 euro/mp, suprafa construit.
n ceea ce privete apartamentele situate n blocurile vechi preurile pe suprafa util variaz ntre 1.000 1.250 euro, pentru apartamentele cu o camer, respectiv ntre 30.000 40.000 euro; ntre 900 1.000 euro, pentru apartamentele cu dou camere, respectiv ntre 45.000 55.000 euro; ntre 850
73
950 euro, pentru apartamentele cu trei camere, respectiv ntre 55.000 65.000 euro. Preurile pot fi i mai ridicate n funcie de dotri, etaj, poziionare i data PIF. Se observ o scdere de 10-20% la preul apartamentelor situate n blocurile noi i o scdere de 25-30% la preul apartamentelor situate n blocurile vechi, comparativ cu anul 2008.
2009, dar este mai puin activ dect piaa rezidenial. Numrul tranzaciilor a fost relativ redus, marea majoritate prefernd s nchirieze, nu s vnd. n anul 2007 la stocul de spaii pentru birouri sau adugat 10.000 mp, semnificnd o cretere de 20% fa de stocul existent. Dezvoltarea unui proiect dureaz ntre 12 i 24 luni, iar dezvoltatorii ateapt absorbia lui complet. Din cei 10.000 mp de birouri livrai pe piaa n cadrul anului 2007, doar 10% au fost obiectul contractului de prenchiriere. Gradul de ocupare a spaiilor nou livrate era de 80%, procent atins n decursul unui an. De asemenea n anii 2007-2008 a existat un interes crescut pentru spaiile ultracentrale adecvate sediilor bancare. Totodat, exist i o serie de cldiri construite de unele companii pentru funcionarea proprie, dar care ajung n cele din urm s fie nchiriate n totalitate, fie s fie nchiriat doar spaiul excedentar. Printre acestea, se numr cldiri aparinnd Petrom sau Asirom, n care sunt prezente i birouri ale Alpha Bank, respectiv Pricewaterhouse Coopers. n mod uzual contractele de nchiriere se ncheie pe o perioad cuprins ntre 2 i 5 ani. Suprafeele solicitate de ctre clieni pentru nchiriere sunt cuprinse ntre 100 mp 300 mp. Exist i cazuri specifice unde se solicit de ctre client suprafee cuprinse ntre 1.000 i 3.000 mp. Principalele cldiri de birouri existente n Timioara n prezent sunt sintetizate n tabelul de mai jos:

Pentru semestrul doi al anului 2010 se preconizeaz o scdere a preurilor n special pe segmentul apartamentelor vechi. Explicaia const n faptul c, criza economic persist, iar o parte dintre cumprtorii acestor tip de proprieti se orienteaz spre segmentul apartamentelor noi, ncurajai fiind i de programul Prima Cas II. n ceea ce privete segmentul apartamentelor noi se preconizeaz o scdere uoar a preurilor, poate chiar o stagnare. Explicaia const n faptul c, pe de o parte, recent s-a demarat programul Prima Cas II, iar pe de alta parte multe dintre proiectele imobiliare actuale sunt ncepute n anii 2007-2008 cnd costurile de construire au fost cele mai ridicate.

Istoric evoluie
Piaa proprietilor imobiliare comercial administrative a fost n cretere, la nivelul oraului Timioara, pn la nceputul anului
Nr. crt. 1 2 3 4 5 5 6 7 Denumire proiect Schela de petrol City Business Center City Business Center 2 Cldire Saif Tim Cldire AGN Cldire Romcapital Center Tresor Business Centre Cldire Asirom Localizare central central central central central semicentral semicentral semicentral
Suprafa aproximativa (mp) 5.000 7.500 7.700 2.500 7.000 8.350 3.200 5.500
Chiria (euro/mp fara TVA) 15 15 15 8 12 11 11 10
An construcie 1996 2007 2009 1980 2009 2005 2009 2001
74
8 9 10 11
Cldire Sinedil Cldire Pestalozzi Centrul de Afaceri Office Building Smithfield
semicentral semicentral semicentral semicentral
1.360 4.430 1.000 800
10 8 8 7
2007 2005 2000 2006
chiriei nu constituie un impediment n alegerea biroului.
Situaia actual
Piaa birourilor din Timioara are o dinamic redus fa de alte segmente datorit investiiilor strine orientate n special n industrie, ca de exemplu Solectron, Continental, Siemens, TRV etc, firme care au spaiile de producie la sediul de producie. Costurile ridicate cu terenul i materialele de construcie determin majoritatea companiilor cu activitate n oraul de pe Bega s aleag varianta nchirierii spaiilor, un numr redus de companii, n special din sectorul financiar, optnd pentru achiziionarea birourilor. Cele mai cutate destinaii sunt cele situate n zonele ultracentrale ale oraului (zona Cetate), de obicei n cldiri istorice, caracterizate prin dimensiuni reduse i infrastructura complex. Companiile care aleg s-i deschid sediul n astfel de spaii sunt cele cu numr mic de anagajai cum sunt cabinetele de avocatur, cabinete stomatologice sau notariale. De regul, firmele mari evit achiziionarea unor astfel de locuine din cauza lipsei locurilor de parcare i a traficului greoi generat de strzile nguste specifice zonelor n care cldirile istorice sunt amplasate. Cele mai populare destinaii de birouri sunt cele situate n zona ultracentral a oraului, caracterizate de dimensiuni reduse i o infrastructur complex, dar din pcate confruntate cu o lips acut a spaiilor de parcare. Companiile care i stabilesc birourile n aceste locaii sunt cele cu un numr redus de personal, cum sunt birourile de avocatur i notariale, birouri de traduceri i agenii imobiliare. Tot n zona ultracentral a oraului se afl situate i primele cldiri de birouri de Clasa A din Timioara, chiriaii acestor tip de cldiri fiind bnci, companii financiare, case de avocatur i firme de consultan. Aceste companii caut cea mai bun accesibilitate i vizibilitate, acces la parcri acoperite i pzite, i pentru care, de regul, nivelul ridicat al
Birourile de clasa B+ sunt atractive pentru chiriii care sunt de asemenea interesai de un nivel ridicat al calitii birourilor, cu accesibilitate bun, dar pentru care nivelul chiriei reprezint un criteriu n alegerea biroului. Chiriaii pentru care un nivel sczut al chiriei constituie principalul criteriu n alegerea locaiei pentru birouri sunt cei care opteaz pentru cldirile de birouri de clasa B- i respectiv C. Aceti chiriai sunt dispui s-i localizeze birourile i-n zone mai ndeprtate de centrul oraului, cu precdere n partea de Sud a oraului (Sagului-Dmbovia, SoareluiGirocului). Zonele ultracentral i central vor fi cele cu cel mai sczut grad de neocupare, aflndu-se printre puinele unde nc exist potenial pentru pre-nchirieri de birouri. Proprietarii cldirilor cu un nivel mai sczut al finisajelor, dar i cei ai imobilelor noi cu un nivel sczut de contracte de prenchiriere, localizate n zone mai puin atractive, sunt cei mai flexibili n negocierea contractelor de nchiriere. n ultimul an s-a nregistrat o tendin de reducere a suprafeelor solicitate, renegocierii chiriilor, sub-nchirierii spaiilor excendentare, i nu n ultimul rnd a scderii volumului prenchirierilor. Dinamica preului de nchiriere nu a nregistrat modificri semnificative, scderile fiind ntre 15 si 30% per ansamblu. Chiriile nregistrate n ora au valori de 6 8 euro/mp n cldirile situate n zonele Piaa Traian, Gheorghe Lazr i Piaa Maria i 8-10 euro/mpSu pentru cldirile moderne situate n zone centrale ale oraului. Spaiile cu dotri de clasa A, situate n cldiri construite pentru funcionare proprie ajung s fie nchiriate la preuri de pn la 10 15 euro/mp/lun.
75
Nivelul mediu al chiriilor este sintetizat n tabelul de mai jos: CLASA BIROURI Clasa A Clasa B+ Vile CHRIE (euro/mp/lun) 10 15 8 10 68

Pentru perioada urmtoare sunt n curs de derulare nc o serie de proiecte de cldiri de birouri, astfel:
Nr. crt. 1 2 3 4
Denumire proiect Cldire Tender Cetii Bogdnetilor City Business Center 3
Localizare semicentral semicentral semicentral central
Suprafa nchiriabil (mp) 2.000 800 7.000
An construcie 2012 2011 2010 2011
Pentru anul 2010 preurile chiriilor pentru spaiile de birouri vor urma acelai trend de scdere, la fel i ratele de ocupare mai ales datorit faptului c tot mai puine contracte de pre-nchiriere vor fi semnate, pentru noile cldiri de birouri ce urmeaz a fi livrate.
De asemenea n anul 2007-2008 a existat un interes crescut pentru spaiile adecvate sediilor bancare, dar odat cu nceputul anului 2009 cererea pentru spaiile comerciale a nceput s scad, la fel i chiriile pentru aceste tipuri de proprieti. Numrul tranzaciilor a fost relativ redus, marea majoritate prefernd s nchirieze, nu s vnd.

Istoric evoluie
Piaa proprietilor comerciale a fost n cretere, la nivelul oraului Timioara, pn la nceputul anului 2009, dar este mai puin activ dect piaa rezidenial. Segmentul spaiilor comerciale a nregistrat creteri spectaculoase n ultimii ani, att la preul chiriei ct i la cel de vnzare. Cererea tot mai mare pentru spaii comerciale n zona central sau a celor situate pe arterele intens circulate ale oraului este unul din principalii factori ce au determinat evoluia ascendent a preurilor.
Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Denumire proiect Iulius Mall Centrul comercial Bega Kappa Terra Euro 1-2-3 Centrul comercial Alpha Pencoop Piaa de Gros Real 1-2 Kaufland 1-2 Localizare central central semicentral semicentral semicentral periferic semicentral periferic periferic semicentral
Situatia actual
Piaa spaiilor comerciale din Timioara este una dintre cele mai dezvoltate din ar, n ceea ce privete spaiile de strad i unitile de sine stttoare. Principalele complexe comerciale existente n Timisoara n prezent sunt sintetizate in tabelul de mai jos:
Suprafaa aproximativ (mp) 83.000 7.500 10.000 9.500 7.500 4,430
An construcie 1996 1973 2005 2001 2007 1995 2006 2008 2007
15.000 15.000
76
11 12 13 14
Novatim Interhome Arabesque Praktiker
periferic semicentral periferic periferic
5.000 9.000 10.000
2005 2000 2000 2008
Pe lng acestea piaa specific mai include: Magazine de tip discount (Profi) Piaa spaiilor comerciale la parter de bloc i de cartier. Cele mai cutate destinaii sunt cele situate n zonele ultracentrale ale oraului (zona Cetate) i zonele adiacente caracterizate prin dimensiuni reduse i infrastructura complex.
Zone Mall Zone comerciale centrale Piaa Operei Piaa Unirii
Companiile care aleg s-i deschid un spaiu n astfel de spaii sunt cele cu numr mic de anagajai. Dinamica pretului de nchiriere nu a nregistrat modificari semnificative, scderile fiind ntre 5 i 15% per ansamblu. Nivelul mediu al chiriilor este sintetizat n tabelul de mai jos:
Pre (euro+TVA) 25 - 50 20 - 40 15 - 30 8 - 10 13 - 20 10 - 15 10 - 15 12 - 20 12 - 25 8 - 15 8 - 15 8 - 15 8 - 15 5-8 5-8 7-8 7-8
Nivelul chiriilor pe zone comerciale
Zona Kappa-Terra-Galeria 1 Gheorghe Lazar-Circumvalatiunii-Dacia-Favorit Tipografilor Traian-Iosefin-Fabric Zone comerciale semicentrale Blcescu-Elisabetin-Maria Iuliu Maniu cu 16 Decembrie-Brncoveanu Lidia-Giroc Aradului-Lipovei-Mehala-Torontal Simion Brnuiu-Modern-Dorobani Sagului-Dmbovia-Fratelia Freidorf Zone comerciale periferice Plopi Buziaului-Ciarda Roie Ronat

Pentru perioada urmtoare sunt n curs de derulare nc o serie de proiecte, astfel: Fructus- o companie italian construiete ceea ce va deveni cea mai nalt cldire din Timioara. Peste fostele hale Fructus, Cavanaro ridic un imobil de 14 nivele care va cuprinde att spaii comercial-administrative, ct i apartamente. Investiia se ridic la 25 de milioane de euro i se va concretiza n toamna anului 2010. Tot atunci, sper italienii, vor avea cea mai nalt cldire din ora, pn la finalizarea Tender Tower.
Civis Center - dozvoltatorul spaniol Riofisa, n colaborare cu iriac Imobiliare, intenioneaz s dezvolte un proiect mixt pe locaia fostului abator din ora. Suprafaa total construit va fi de 120.000 mp, din care centrul comercial va avea o suprafa nchiriabil de 45.000 mp. Plaza Centers a anunat c va dezvolta un centru comercial de 40.000 mp structural pe dou niveluri cu aproximativ 120 de magazine i 2000 de apartamente, n partea de est a oraului. Datorit crizei financiare unele proiecte au avut de suferit n ceea ce privete termenele de execuie i predare. Chiriile vor urma i ele trendul pieei de o scdere accentuat.
77

Istoric evoluie
n anii de dup 1990 majoritatea spaiilor industriale din Timioara, proveneau din restrngerea activitii marilor societi comerciale. n ultimii 3-4 ani au aprut spaii industriale sau de depozitare noi, la standarde ridicate. Principalele zone industriale ale orasului sunt: Zona industrial Calea Buziaului (sudest) concentreaz uniti de industrie chimic, electronic i producie de componente auto. Aceast zon se afl n plin dezvoltare, aici funcionnd fabrici ca: Lisa Drexelmayer, Procter&Gamble sau Sguaro Technology. Zona industrial Calea Sagului (sud) cuprinde industria materialelor de construcii i depozite; n ultima perioad, mai ales datorit Parcului Industrial Incontro, profilul zonei este foarte diversificat. Majoritatea activelor de aici sunt construcii noi. Zona industrial Freidorf (sud-vest) concentrat n trecut preponderent pe industria alimentar, este n prezent n restructurare. Noile companii intrate pe pia modific profilul zonei Kromberg&Schubert (cablaje electrice), Contitech (curele de transmisie pentru autoturisme). Zona industriala Solventul Gara de Nord (vest) tradiional preponderent petrochimic i electrochimic, n prezent n reconversie. Zona de industrie i depozitare central s-a dezvoltat de-a lingul cii ferate care traverseaz oraul, avnd un profil diversificat: construcii, confecii metalice, morrit i panificaie, depozitare etc. n prezent, zona este curs de reconversie. Zona industriala UMT (nord-est) format preponderent din ceea ce a mai ramas din Intreprinderea Mecanic, Continental Automotive Products, Shell Gaz, Prompt i depozite. Zona industrial Calea Torontalului (nord-vest) este o zon nou, cuprinznd industria de produse electronice (Solectron) i alimentare (Coca-Cola), dar i parcul Industrial Torontalului, destinat dezvoltarii IMM-
urilor. Zona industrial Calea Lugojului (est) sa dezvoltat mai nti pe segmentul comercial, dar datorit unor companii nou nfiinate n zon, care activeaz pe sectorul auto, tinde s devin zona industrial. Zona industrial calea Aradului (nord) este n prezent n plin expansiune. n zon a demarat activitatea Mahle Componente e Motor i urmeaz s fie deschis i o fabric de mobil. Parcul Industrial Freidorf zon nou n curs de dezvoltare, situat n partea de sud-vest a oraului, pe un teren cu o suprafa de peste 50 ha, care este n proprietatea Municipiului Timioara i n administrarea Consiliului Local Timioara. Parcul Industrial si Tehnologic Timisoara (PITT) nfiinat din 2004, este ocupat integral, valoarea investiiilor angajate de dezvoltator fiind de 28 milioane de euro. Parcul este situat la 4 km de Timioara i are o suprafa de 11 ha.
Piaa proprietilor industriale a fost n cretere, la nivelul oraului Timioara, pn la nceputul anului 2009.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zonele n expansiune cum sunt platformele de pe Calea Lugojului, Calea agului, Calea Aradului i Calea Buziaului. O caracteristic a ofertei de proprieti de tip industrial este c ea se manifest cu preponderen pentru amplasamente situate n cadrul paltformelor industriale de o parte i de alta a cilor de acces n municipiu (de unde i denumirile consacrate ale platformelor). Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntr-un interval de chirie de 3 - 5 Euro/mp. Avnd n vedere cererea relativ dispersat i oferta nc superioar, nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n acest sector. Halele industriale vechi, aflate la o distan mai mare de ora, se nchiriaz cu 2-3 Euro/mp, iar
78
chiriile maxime se regsesc pe segmentul construciilor noi, cu accese facile i dotri la standarde ridicate. Pe acest segment nregistrndu-se i majoritatea vnzrilor. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare parte de locaie i sunt n strns legtur cu preurile terenurilor din zona respectiv.
oraului pentru terenurile pretabile unor astfel de investiii.
Situatia actual
O cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe segmentul terenurilor, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat i oferta este tot mai restrns pe acest domeniu. Cei care achiziioneaz terenuri nu o fac cu scopul de a le revinde, ci pentru a dezvolta proiecte imobiliare, dar i acetia ntmpin dificulti datorate lipsei finanrilor (n special micii dezvoltatori). Oferta de terenuri pentru vnzare n intravilanul i extravilanul Municipiului Timioara i localitile din apropiere este segmentat pe dou tipuri, n funcie de dimensiunile amplasamentelor: terenuri cu suprafee medii i mici i terenuri mari. Proprietarii se mpart n trei mari categorii : a) 1. persoane fizice ce dein : vechi terenuri de case n interiorul oraului - n general suprafee ntre 500 i 2.000 mp;

Pentru anul 2010, considerm c att nivelul preturilor ct i cel al chiriilor va scdea uor.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Piaa terenurilor la nivelul Municipiului Timioara i zonelor limitrofe a fost caracterizat de o cretere constant a preului terenurilor. Odat cu integrarea Romniei n Uniunea European n 2007 preul terenurilor a nceput s creasc vertiginos cu 30-40%, Timioara i zona de Vest a rii fiind o int a investitorilor strini, n special italieni. Se prea c i anul 2008 va aduce ctiguri mari speculanilor care se ocup cu tranzaciile de terenuri, dar dup o cretere n prima parte a anului, a urmat o scdere a preului terenurilor n al doilea semestru al anului 2008. Odat cu nceputul anului 2009 preul terenurilor a continuat s se afle pe un trend descendent, scderile raportate fa de 2008 putnd depi chiar i 30-50%. Proiectele rezideniale i logistice au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Avnd n vedere c n zona urban a Municipiului Timioara preurile la terenuri au crescut foarte mult, atenia dezvoltatorilor axai pe proiecte rezidentiale s-a orientat spre localitile periferice oraului, iar dezvoltatorii de parcuri logistice i comerciale s-au orientat spre ieirile din ora si n zona aeroportului i a viitoarei centuri de Nord a Municipiului Timioara. n ultimii doi ani a crescut interesul pentru investiii n cldiri de birouri, fapt care a dus la o cretere a cererii n interiorul
2. terenuri n afara limitei oraului intrate n intravilanul extins n ultimii ani suprafee mari de ordinul hectarelor ; b) societi comerciale care dein n general terenuri n interiorul limitelor actuale ale oraului: 1. terenuri n exces - terenuri la marginea amplasamentelor industriale pe care nu le folosesc i care n general sunt suprafee de 2.000 5.000 mp; terenuri cu hale vechi ce acum devin terenuri cu structuri demolabile pentru dezvoltare rezidenial n general terenuri de ordinul miilor de metri ptrai;
2.
c) investitori pe piaa imobiliar cu precdere dezvoltatorii imobiliari care au cumprat terenuri agricole la marginea oraului
79
i au demarat proiecte de urbanizare a unor suprafee extinse.
Lipovei Pdurea Verde i mai recent n partea de sud est a oraului n arealul zonelor Soarelui Girocului Braitym.
Terenurile cele mai cutate au fost i rmn n continuare acelea din zonele devenite deja tradiionale (zonele limitrofe): Dumbrvia,

n cursul anului 2009 preurile terenurilor au
Giarmta, Ghiroda, Monia, Giroc, Chioda, Sclaz, Snandrei. Totui pentru aceste tipuri de terenuri preurile au suferit o corecie n sensul scderii acestora. O pia specific a terenurilor este piaa terenurilor cu destinaie rezidenial pe segmentul de terenuri pentru locuine colective, aceasta fiind mai accentuat pe zona de nord a Municipiului Timioara i anume zona Calea Torontalului Calea Aradului Calea
sczut raportat cu anul 2008, datorit lipsei de lichiditi de pe pia i a nspririi condiiilor de creditare n special la terenuri. Terenurile care au suferit cea mai mare corecie au fost cele din zonele periferice i limitrofe, terenuri far utiliti. Pentru anul 2010 se preconizeaz o accentuare a scderii preului terenurilor i ale tranzaciilor, conform cu trendul pieei.
80
MOLDOVA i DOBROGEA
81
BACU
Municipiul Bacu, reedinta judeului cu acelai nume, unul dintre cele mai mari orae din Moldova din punct de vedere al suprafeei 6.621 km (locul doi dup Iai) este situat la confluena rurilor Siret i Bistria. La o distan de 300 km fa de Bucureti, Bacul se afla n vecintatea rilor est europene, 180 km fa de Republica Moldova i 210 km fa de Ucraina, aspect foarte important pentru companiile care au ca piee de desfacere aceste ari. Ora accesibil, dinamic, Bacul este strbtut de drumurile europene E85 (Bucureti-Suceava-Siret-Ucraina) i E57, artere de circulaie europene i naionale ce fac legatur cu Bucuretiul, cu nordul arii, precum i cu Transilvania.
erbneti, dar i n comunele limitrofe municipiului (Letea Veche, Mrgineni, Hemeius, Nicolae Balcescu). Preurile au nregistrat o cretere constant i un nivel ridicat, aceasta datorndu-se unei piee foarte active a vnztorulu pn la jumtatea lui 2008. Pe semestrul al doilea asistm la aparia unui trend descresctor att al cererii ct i al preurilor de tranzacionare pe fondul nspririi condiiilor de finanare, a creterii dobnzilor, crizei financiare nregistate la nivel mondial, criz ce a afectat i segmentul imobiliar din ara noastr. La sfaritul anului 2008, piaa rezidenial bcuan s-a caracterizat printr-o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale (de pn la 50%) precum i printr-o scdere a preurilor (de pn la 10-20%), n special n ultima parte a anului. Tendina de scdere s-a continuat n primul semestru a anului 2009 .
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Zonele rezideniale ocup aproximativ 80% din intravilan. n general se ntreptrund cu cele comerciale. n ultimii ani Bacul a cunoscut o ampl dezvoltare a pieei rezideniale. Aceasta s-a nregistrat preponderent n partea de nord a oraului, n zone precum Gheraiesti,
APARTAMENTE VECHI Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim 1 cam. 30,000 40,000 900 1,000 950 170 210 35,000 40,000 900 1,000 950 160 200 30,000 40,000 1,050 1,150 1,100 160 200 22,000 Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam. 43,000 50,000 60,000 85,000 860 800 970 900 915 850 200 250 45,000 50,000 850 950 900 180 230 43,000 55,000 1,050 1,100 1,075 180 240 35,000 230 270 58,000 65,000 850 900 875 230 280 60,000 72,000 1,000 1,050 1,025 250 300 48,000
Situaia actual
Scderea cererii de proprieti rezideniale precum i scderea preurilor s-a continuat i n al doilea semestru a anului 2009 ns la un nivel mai mic (maxim 10%). Cea mai mare scdere a preurilor se constat la apartamentele cu 3 camere i 4 camere.
Zona Ultracentrala
4 cam. 75,000 100,000 800 900 850 300 400 65,000 70,000 850 900 875 260 300 67,000 75,000 900 1,050 975 280 360 60,000
Zona Bistrita Lac
Zona Stefan cel Mare
Zona
1 cam. 30,000 40,000 900 1,000 950 0.0% 170 210 35,000 40,000 900 1,000 950 0.0% 160 200 25,000 35,000 900 1,000 950 -13.6% 150 180 22,000
Semestrul 2 2009 2 cam. 3 cam. 43,000 50,000 60,000 70,000 860 800 970 870 915 835 0.0% -1.8% 200 230 250 260 45,000 55,000 50,000 65,000 850 830 950 900 900 865 0.0% -1.1% 180 230 230 260 40,000 55,000 50,000 65,000 900 830 1,000 900 950 865 -11.6% -15.6% 150 230 240 260 35,000 48,000
4 cam. 60,000 80,000 760 870 815 -4.1% 280 370 60,000 70,000 820 900 860 -1.7% 250 300 60,000 70,000 820 900 860 -11.8% 250 300 60,000
82
APARTAMENTE VECHI "Miorita" Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max.
1 cam. 33,000 900 1,100 1,000 130 160 20,000 30,000 800 950 875 120 150 15,000 25,000 800 900 850 100 150
Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam. 45,000 62,000 900 800 950 870 925 825 180 220 32,000 43,000 750 830 790 150 200 25,000 35,000 750 850 800 130 160 210 260 40,000 60,000 750 800 760 180 230 35,000 50,000 650 800 725 150 210
4 cam. 70,000 750 850 800 280 320 55,000 65,000 700 800 740 200 250 45,000 60,000 650 750 700 200 250
Zona Marasesti Piata Sud
Zona Republicii URA
1 cam. 30,000 900 1,050 975 -2.5% 130 160 20,000 25,000 800 900 850 -2.9% 120 150 15,000 23,000 800 870 835 -28.3% 100 150
Semestrul 2 2009 2 cam. 3 cam. 45,000 62,000 900 800 950 870 925 835 0.0% 1.2% 180 210 220 260 32,000 40,000 40,000 58,000 750 750 800 800 775 775 -1.9% 2.0% 150 170 200 220 25,000 35,000 32,000 48,000 750 650 830 780 790 715 -18.9% -18.9% 130 150 160 210
4 cam. 70,000 750 850 800 0.0% 280 320 50,000 60,000 650 750 700 -5.4% 180 240 45,000 58,000 650 730 690 -18.9% 200 250
n municipiu oferta de apartamente este compus din proprieti aparinnd fondului locativ existent, la care se adaug un numr cresctor de apartamente noi construite n ultimii 15 ani. Pe piaa rezidenial din municipiul Bacu se afl n faza de dezvoltare proiecte care la finalizare vor aduce un stoc de 1.121 de apartamente, n timp ce alte 400 de apartamente ateapt autorizaia de construcie. Printre firmele care dezvolt aceste proiecte se numr Topaz Development (600 de apartamente str. Fundatur tefan cel Mare), Rombet SA (100 de apartamente str. Vadu Bistriei), SC Long Bridge Bac (84 de apartamente str. Prelungirea Bradului), Gepex SRL (70 de apartamente str. Depoului), Agroindustriala SA (40 de apartamente str. Ciprian Pintea), Crina Imobiliare SA (40 de apartamente str. C. Musat), Negobac Invest (15 apartamente str. I.L. Caragiale), Adama Invest (624 de apartamente Str. Stefan cel Mare), Vamina (72 de apartamente Str. Stefan cel Mare). Acestora li se adaug blocurile ANL construite n Bacu n zona strzii Bucegi i care urmeaz a fi date n folosin. Dezvoltatorii imobiliari confirm o stare de APARTAMENTE NOI Zona Ultracentrala - Bancorex
Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med.
expectativ de pe piaa Bacului, cauzat, spun ei, mai ales de blocajul financiar. Oferta de apartamente aparinnd fondului locativ existent nu este foarte mare, cel puin n zonele centrale, ultracentrale (str. Nicolae Blcescu, Bdul Unirii, Str. Mihai Viteazul, zona Bistria Lac); oferta se diversific n zonele mediane (Zona Mioriei, Zona Republicii, Zona Milcov), acestea fiind i mai accesibile la pre. Scderea preurilor poate aduce i beneficii cum ar fi creterea calitii n urma mririi competitivitii dintre dezvoltatori, iar apartamentele nu se vor mai vinde n faza de proiect, cumprtorii dorind s plteasc doar locuine finalizate. Chiriile apartamentelor au fost singurele care nu au sczut n aceasta perioad, aceasta datorndu-se cererii constante exercitate de studenii care nu beneficiaz de locuri n cmine (reduse la numr), dar i de familiile tinere, care s-au mutat n Bacu din celelalte orae importante ale judeului (ex. Oneti, Moineti, Comneti) unde industria a cunoscut un declin accentuat n ultimii ani. Semestrul 2 2009 2 cam. 3 cam.
68,000 75,000 1,150 1,250 1,200 75,000 115,000 1,100 1,150 1,125
1 cam.
48,000 52,000 1,200 1,300 1,250

72,000 78,000 1,200 1,300 1,250 80,500 125,000 1,150 1,250 1,200
4 cam.
115,000 150,000 1,150 1,250 1,200
1 cam.
45,000 50,000 1,150 1,250 1,200
4 cam.
100,000 125,000 1,100 1,150 1,125
83
APARTAMENTE NOI
Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max.
1 cam.
150 200 48,000 52,000 1,200 1,300 1,250 150 200 42,000 48,000 1,050 1,200 1,125 130 180 34,000 38,000 850 950 900 130 180

200 250 66,000 78,000 1,200 1,300 1,250 200 250 52,500 69,000 1,050 1,150 1,100 180 250 42,500 57,000 850 950 900 160 220 250 300 77,000 100,000 1,150 1,250 1,200 250 300 61,000 77,000 1,020 1,100 1,060 230 280 48,000 63,000 800 900 850 180 240
4 cam.
300 350 80,500 96,000 1,100 1,200 1,150 300 350 70,000 99,000 1,000 1,100 1,050 250 300
1 cam.
-4.0% 150 200 45,000 52,000 1,150 1,250 1,200 -4.0% 150 200 40,000 45,000 1,000 1,150 1,075 -4.4% 130 180 34,000 38,000 850 950 900 0.0% 130 180

-4.0% 200 250 62,000 72,000 1,150 1,200 1,175 -6.0% 200 250 50,000 65,000 1,000 1,100 1,050 -4.5% 180 250 42,500 57,000 850 950 900 0.0% 160 220 -6.3% 250 300 72,000 85,000 1,000 1,100 1,050 -12.5% 250 300 60,000 65,000 1,020 1,080 1,050 -0.9% 230 280 48,000 63,000 800 900 850 0.0% 180 240
4 cam.
-6.3% 300 350 75,000 90,000 1,000 1,100 1,050 -8.7% 300 350 70,000 85,000 1,000 1,030 1,015 -3.3% 250 300
Zona Stefan cel Mare
Zona Bistrita Lac
Zona Marginasa

n urmatoarea perioad este posibil s se menin aceasta tendin de scdere a preurilor. n schimb segmentul chiriilor e foarte posibil s-i menin nivelul actual. La nivel de autorizaie de construire se afl alte dou proiecte importante la nivel local: n partea de nord a oraului un proiect de blocuri de locuit i spaii comerciale la parter (regim parter plus 10 etaje) i n zona central (zona bulevardului Unirii) un complex de dou blocuri turn parter plus 14 nivele, ce vor fi cele mai nalte cldiri din aceast zon. Nu se poate vorbi la aceast or de un risc de amnare a acestor proiecte, dezvoltatorii imobiliari confirmnd ns o stare de expectativ de pe pia, cauza principal, spun ei, fiind mai ales de blocajul financiar.
spaii vechi; datorit cererii mari manifestat n perioada 2006-2008, rata de ocupare este aproximativ 90%. Zona central este cea care concentreaz majoritatea spaiilor de birouri din Bacu - Str. Nicolae Blcescu, Str. Mreti, Str.Mihai Viteazu, Str. 9 Mai, Str. Vasile Alecsandri i Str. Teodor Aman. Pe aceast ultim arter (Teodor Aman) se afl, de altfel, i cea mai modern cldire de birouri din Bacu. Centrul de afaceri, a Societatii Comerciale CONIMPULS, o investiie notabil pe piaa local este o cldire cu 12 niveluri, 10.000 mp suprafa total ce are n calitate de chiriai n special instituii financiar/bancare. Chiriile aici pornesc de la 10 euro/mp. O alt cldire de birouri important la nivel local este cldirea GENERAL PROIECT SA, de pe strada Vasile Alecsandri, zona semicentral, ntr-o zon, din imediata vecintate a Parcului Cancicov, unde chiriile sunt n intervalul 9-12 euro/mp n funcie de etaj, condiii, acces. 30 AVENUE BUSINESS CENTER se afl n zona Bd.Unirii nr. 30, zona central i este format din spaii pentru birouri n suprafa total de 5.000 mp, concepute n sistem "open space" pentru a permite amenajarea i compartimentarea n funcie de nevoile fiecrui client. Chiriile sunt ntre 15-20 euro/mp pentru parter, 10-12 euro/mp pentru etajele superioare.

Istoric evoluie
Oferta de spaii de birouri n Bacu este foarte redus i const aproape n exclusivitate n
84
Al doilea proiect, mai mic ca dimensiuni dar la fel de notabil, este o cldire cu ase nivele situat strategic la intersectia strzilor Nicolae Blcescu, Oituz, George Bacovia i Unirii. Oferta de spaii de birouri pentru vnzare n Bacu este segmentat pe dou tipuri de proprieti: proprieti construite pentru aceast destinaie (cele menionate mai sus) i proprieti de tip rezidenial (case, vile sau apartamente situate la parterul unor imobile) a cror destinaie a fost schimbat n birouri.
Unul dintre principalele evenimente ale sfritului anului 2007 a fost deschiderea unui magazin tip mall Arena City, cel mai mare proiect de mall din regiunea Moldovei la acea or. Arena City Center este situat pe str. tefan cel Mare, are o suprafa total construit de 30.000 mp, structurat pe parter i dou etaje. Mall-ul beneficiaz i de o parcare exterioar pentru 700 de maini. Primul centru de cumprturi si entertainment din Bacu ofer un total de peste 140 de magazine i o suprafa util de 20.000 mp. Chiriile n acest shopping center pornesc de la 40 euro/mp i pot ajunge la 80 euro/mp. Un alt centru comercial tip Mall, deschis n vara anului 2008 este Promenada Mall, centru ce face parte din complexul Real deschis la aceeai dat.
Situatia actual
Chiria medie pentru spaiile de birouri de clasa A este de aprox. 13-15 euro/mp.

n Bacu, mai sunt anunate 4 proiecte imobiliare ce includ i spaii de birouri cu suprafee ce pornesc de la 2.000 preconiznduse c n urmtorii ani suprafaa spaiilor de birouri s creasc. Chiar dac sunt puine proiecte de birouri finalizate sau n stadiu de proiect, preul chiriilor poate intra pe o pant uor descresctoare.
Situaia actual
Principala arter comercial a Bacului este Strada Nicolae Blcescu, zona ultracentral a oraului, precum i Strada Mreti aflat n continuarea acesteia. Aici se gsesc principalele reele de comerciani care i desfoar activitatea n ora. Nivelul chiriilor pentru spaiile comerciale situate n aceast zon a fost n cretere n perioada 2006-2008 acesta ajungnd la 25-40 euro/mp/lun. O alta arter important este str. tefan cel Mare str. 9 Mai. Dezvoltarea marilor lanuri de retail nu a fost spectaculoas, primul nume important sosit fiind Metro Cash & Carry n 2001, urmat de Praktiker abia n 2004, ambele investiii gsindu-se pe drumul de ieire ctre Bucureti, n sudul oraului. n perioada 2005-2008 i-au mai deschis porile: Selgros Cash&Carry, Real Hypermarket i Kaufland. n anul 2009 i-a deschis porile Carrefour in zona semi-central a mun. Bacu, str. Stadionului. n ceea ce privete spaiile comerciale situate n cartierele oraului, au ramas atractive zonele intens circulate. Principalele locaii sunt rspndite n Cartierul Mioria zona Piaa Nord, Cartierul URA - zona strzii Republicii, Zona Orizont. Chiriile practicate n zonele ultracentrale se regsesc n intervalul 20-30 euro/mp, la limita

Istoric evoluie
Din cauza faptului c stocul de spaii comerciale de strad este limitat, iar pn nu demult singurul centru comercial din ora a fost Luceafrul Shopping Center (aproximativ 7.000 mp de vnzare, dispui pe 6 niveluri), valoarea chiriilor a nregistrat un trend ascendent. n acest context, arterele comerciale care permit o vizibilitate maxim i un acces facil prezint cel mai mare interes. Dintre acestea amintim: Str. Nicolae Blcescu, Str. tefan cel Mare, Str. Mreti, Republicii s.a.
85
maxim fiind chiriile percepute pentru spaiile cu dimensiuni mici. n zonele semicentrale, cu vad comercial bun, preul de nchiriere este stabilit la 10-15 euro/mp/lun.
Pre (/mp) Central Median 2000-3000 1500-2000 Chirie (/mp/lun) 20-30 10-15 7-10 Rata cap. (%) 9-11 9-10 10-12
Periferic 1000-1500

Este de ateptat s asistm la o stagnare a preurilor chiar i scdere n anumite zone, o scdere a gradelor de ocupare i a numrului de tranzacii pe pia. Aceast tendin poate fi influenat de alte proiecte care au fost anunate pe acest segment.
special pentru terenuri cu destinaia rezidenial, preferate fiind zonele Gheraieti i erbneti, pentru construcia de vile. n Gherieti, preul terenurilor stradale a fost de 80-120 euro/mp, n timp ce terenurile din planul doi au avut preuri de 60-80 euro/mp. Preul terenurilor din planul nti din zona Serbaneti a fost 70-100 euro/mp. Ieirea spre Bucureti, Calea Republicii este destinat n special dezvoltrilor comercial-industriale. Terenurile din aceast zon s-au tranzacionat n 2006-2008 cu preuri cuprinse ntre 80 i 120 Euro/mp. Pentru terenurile din diferite zone ale Bacului preurile au fost de 300-450 euro/mp (Zona Mioria), pentru ca cele din zona ultracentral s ajung la 400-600 euro/mp chirie i mai mult n funcie de localizare i posibilitile de dezvoltare. Proiectele rezideniale au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Cererea n cretere pentru asemenea terenuri i oferta extrem de scump (600-1200 euro/mp) disponibil pe pia a determinat ca proiectele rezideniale s fie realizate n zonele limitrofe mai mrginase, acolo unde preul terenurilor era nc disponibil pentru acest tip de proiecte: zona Mioria, zona Ura, zona Depoului. Zona Narcisa. Doar dou proiecte sunt n zone mai centrale: Adama n zona tefan cel Mare i Rombet n zona Bancorex, la intersecia strazilor Miorita, tefan cel Mare i 9 Mai.
PIAA TERENURILOR
Istoric evolutie
Terenurile au avut cea mai mare dinamic n Bacu n ultimii 2 ani. Cererea s-a manifestat n
86
n primul semestru a anului 2009 s-a nregistrat o scdere a numarului de tranzactii de peste 20% fa de anul 2008. O cauz pentru numrul sczut de tranzacii este i pierderea interesului pentru tranzaciile speculative pe segmentul terenurilor, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat i oferta este tot mai restrns pe acest domeniu.
imobiliarului n ultima perioad fiind poate una fireasc, spre un nivel normal, spre un nivel considerat de muli n limita accesibilitii i n conformitate cu contextul economic.

Istoric evoluie
Zona industrial se prezint sub forma unei centuri n jurul oraului propriu-zis, cu dou nuclee de concentrare, corespunznd platformelor din nord-vest i din sud, i o grupare liniar n lungul rului Bistriei. Unitile construite n ultimii ani au fost aliniate gruprilor deja existente; centrele de producie la periferii, i centrele de afaceri, n zona administrativ sau n apropierea ei.
Situatia actual
Bacul este unul din oraele cu preuri medii din Romnia i n ceea ce privete preurile terenurilor, dei datorit crizei de pe piaa rezidenial tranzaciile cu terenuri au nregistat in al doilea semestru a anului 2009 o scdere de peste 25% fa de al doilea semestru a anului 2008. Terenurile cele mai cutate au fost i rmn n continuare acelea din zonele devenite deja tradiionale: Gheraieti (ieirea spre Piatra Neam), erbneti (ieirea spre Iai), Letea Veche (oseaua de Centura-E85), MrgineniHemeiu. O alt zon ce a nregistrat creteri mari a numrului de tranzacii, precum i a preurilor n ultimii doi ani a fost zona situat n nordvestul municipiului Bacu, principala ieire spre Moineti-Comneti. Zona este format dintr-o niruire de sate: Trebe, Valea Budului, Luncani, Podi. Aceast zon se difereniaz ca fiind: o zon foarte linitit, mpdurit, cu acces facil ctre toate centrele de interes major aflate la nivelul municipiului. Aici preurile de tranzacionare s-au situat n intervalul 10-20 euro/mp.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zona de Sud a oraului zona Republicii, principala ieire dinspre Bacu spre Bucureti (Drum European 85). Aici gsim dou dintre cele mai importante platforme industriale la nivel local, platforme aparinnd societilor Robinete Industriale SA i World Machinery Works SA. O alta zon important la nivel local este zona de nord-est (Calea Brladului) dar i zone de vest (Cartier CFR) Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntr-un interval de chirie de 2-4 euro/mp. Avnd n vedere cererea relativ dispersat i oferta nc superioar, nu au fost nregistate evoluii spectaculoase n acest sector. Halele industriale vechi, aflate la o distan mai mare de ora, se nchiriaz cu 1-2 euro/mp, iar chiriile maxime se regsesc pe segmentul constructiilor noi, cu accese facile i dotari la standarde ridicate. Pe acest segment nregistrndu-se i majoritatea vnzrilor, reduse ns ca numr fa de primul semestru al anului 2009 . Spaiile vechi industrial-comerciale, aparinnd fostelor companii i societai de stat, sunt n majoritatea lor hale industriale i se

n sperana c vom prezenta o perspectiv ct mai aproape de realitile viitoare, subliniem faptul c preurile terenurilor din interiorul municipiului, zone cu cererea din ce n ce mai sczut, vor stagna i chiar vor scdea. Terenurile din zonele mediane i mrginae cu destinaie rezidenial ar putea scdea n continuare, aceast corecie adus
87
caracterizeaz prin faptul ca sunt de dimensiuni foarte mari i acumuleaz adesea deprecieri funcionale, necesit investitii semnificative pentru reconversia la un alt tip de industrie, dar prezint totui mai multe avantaje, printre care se pot enumera: localizarea, dotarea cu utiliti, sunt deservite de reeaua de transport public, preurile sunt relativ sczute, se pot transforma n parcuri industriale. Preurile de tranzacionare pentru halele din Bacu:
aproximativ 500-600 euro/mp, au o tendin de scdere uoar - Terenuri pia redus, cu tranzacii sporadice, preuri medii de aproximativ 10-20 euro/mp n zonele mrginae (Calea Slnicului, Calea Braovului) i de aproximativ 60-90 euro/mp pentru terenurile din zona central; se observ o tendin de scdere a preurilor - Spaii comerciale pia redus, cu tranzacii sporadice, preuri medii de aproximativ 8001200 euro/mp, tendina de scdere uoar sau chiar stagnare pentru spaiile comerciale cu vad comercial foare bun - Spaii industriale piaa redus, cu tranzacii sporadice, construcii vechi aparinnd unor foste intreprinderi de stat, tendina de scdere uoar, preuri medii de aproximativ 200-400 euro/mp.
Moineti
Odat cu creterea ofertei este de ateptat meninerea chiriilor la preuri relativ constante pentru urmtoarea perioad, cu medii de 2-5 euro/mp. Municipiul Moineti este situat pe drumul naional 2G pe lungime de cca. 9 km de la intrarea n Gzrie dinspre Bacu, pn la ieirea din Vsieti, spre Comneti. Localitatea se afl la o distan de 48 km de Bacu, 8 km de Comneti, 30 km de Tg. Ocna i 46 de Oneti. Oraul este situat ntr-o zon cu bogate resurse naturale (petrol, carbune, ape minerale). n perspectiv, Moinetiul are anse reale de a se alinia n rndul staiunilor balneoclimaterice. Cele 10 izvoare cu ape minerale din "Parcul Bilor Moineti", cantonate pe senalul prului Gazu, precum i microclimatul ozonat al zonei, lipsit de pulbere nociv, nsoite de frumuseile reliefului i florei locale, pledeaz pentru statutul de staiune balneoclimateric. Pe lng toate acestea, municipiul Moineti cunoate o intens via spiritual i sportiv, precum i o dezvoltare continu a instituiilor colare, judectoreti, bancare i turistice. Ca atare, municipiul are certe perspective de dezvoltare urbanistic, economic i turistic, devenind un centru balneoclimateric important, preferat de bolnavii autohtoni, dar i de cei din alte localitai ale rii sau din straintate.
Oneti
Din 1990 i pn n prezent, Onetiul a nceput s cunoasc un accelerat declin economic. Declinul industriei onetene, accentuat de problemele marilor uniti de pe Platforma Petrochimic Borzeti, n special Rafo i Carom, nu a putut fi stopat, n ciuda numeroaselor tentative de a cuta soluii viabile. Modelele de cumprare indic preferina consumatorilor pentru complexe comerciale (mai ales zonale), piee, spaii centrale i spaii mici, cu orar prelungit, situate n imediata apropiere. - Apartamente piaa mai activ dect celelalte orae ale judeului cu un nivel mediu de tranzacii pn n 2008. Preurile medii de
88
- Apartamente pia redus, cu tranzacii puine (chiar sporadice), preuri medii de aproximativ 400-550 euro/mp, se observ o tendin de scdere a preurilor. - Terenuri piaa redus, cu tranzacii puine, preuri medii de aproximativ 40-870 euro/mp n zonele centrale i de aproximativ 10-20 euro/mp n zonele mrginae oraului, se observ o tendin de scdere a preurilor - Spaii comerciale pia redus, cu tranzacii sporadice, preuri medii de aproximativ 7001000 euro/mp, tendina de scdere uoar sau chiar stagnare pentru spaiile comerciale cu vad comercial foarte bun.
- Spaii industriale pia foarte redus, cu tranzacii sporadice, construcii vechi aparinnd unor foste intreprinderi de stat, tendin de scdere, preuri medii de aproximativ 200-400 euro/mp.
89
CONSTANA
INTRODUCERE
Municipiul Constana Romniei, teritoriului Constana este aezat n judeul n extremitatea de sud-est a la rmul Mrii Negre. Suprafaa administrativ este de 1.121,66 km2. Dezavantaje: Migraia forei de munc, probleme legate de resursele umane; Considernd o perioad de previziune pe termen mediu, oraul Constana va rmne o destinaie atractiv pentru investitori n domeniul turismului i n cel portuar.
La limita de nord a oraului se situeaz staiunea Mamaia, plaja ntinzndu-se pe o lungime de 6 km, orientat spre est, ceea ce i confer nsorire tot timpul zilei. Constana este al doilea ora ca economie al rii avnd serviciile, comerul, sectorul construciilor, transportului, activitatea portuar i turismul foarte dezvoltate. n Constana se afl cel mai mare port maritim din ar i de la Marea Neagr, fiind al patrulea port din Europa. Oraul atrage investitorii n domeniile turism, portuar, pentru dezvoltarea de spaii comerciale de birouri i depozitare. Avantaje: Existena unui potenial deosebit n domeniul transporturilor, turismului, portuar; Existena unui potenial economic: sector bancar bine dezvoltat, sectorul portuar, infrastructur hotelier i for de munc calificat;
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n ultimii ani, piaa rezidenial din oraul Constana a cunoscut o dezvoltare constant. Dezvoltarea aceasta s-a nregistrat preponderent n partea de Nord a oraului, ntre Constana i Ovidiu, n zone precum cartierul Palazu Mare, cartierul Falez Nord, staiunea Mamaia, i n zona dintre Mamaia i Nvodari. Creterea preurilor a fost resimit la toate componentele pieei imobiliare.
90
91
Situaia actual
Din a doua jumtate a anului 2008, piaa rezidenial constnean s-a caracterizat printr-o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale (de pn la 50%) precum i printr-o scdere accentuat a preurilor (de pn la maxim 50%). n anul 2009 scderea cererii a continuat cu aproximativ 15% fa de anul anterior.
Una dintre consecinele scderii preurilor va fi creterea competitivitii dintre dezvoltatorii imobiliari, care va conduce la creterea calitii unitilor locative oferite clienilor. O alt consecin va fi tendina potenialilor clieni de a se orienta mai degrab ctre achiziia de apartamente/case finalizate, dect a cumpra n stadiul de proiect.
Cauzele scderii preurilor

Scderea cererii care se datoreaz n principal scderii accesibilitii potenialilor clieni la sursele de finanare (dobnd ridicat, politica BNR de reducere a accesibilitii creditelor); Influena crizei economice mondiale, coroborat cu prezentarea de ctre mass-media a unor previziuni pesimiste cu privire la evoluia pieei imobiliare.

Este foarte probabil ca n perioada imediat urmtoare tendina de uoar reducere a preurilor s continue. n partea de nord a oraului s-au dezvoltat urmtoarele proiecte rezideniale: Tomis Plus - ntre Constana i Ovidiu, Summer Land n partea de nord a staiunii Mamaia, Oasis Residences. n ora sa nceput dezvoltarea altor proiecte rezideniale, dintre care amintim: Central Apartments, Ambient Residences i Spectrum Residence, la acestea adugnduse mai multe proiecte imobiliare de dimensiuni
92
mai reduse. Investiiile preconizate vor aduce pe pia mai mult de 2.000-2.500 de uniti locative.
euro/mp, nregistrndu-se o scdere de cca. 25% fa de anul anterior. Rentabilitatea nregistrat de cldirile cu spaii de birouri este de 8-9%, care este mai mic dect cea din Bucureti, datorit numrului mai mic de clieni mari.

Istoric evoluie
Piaa spaiilor de birouri din oraul Constana se concentreaz n special pe Bulevardul Mamaia i n zona central a oraului. Pe bulevardul Mamaia exist n jur de 7 - 8 cldiri de birouri noi care au un regim de nlime ntre P+4E - maxim P+8E. n zona central a oraului, spaiile de birouri se regsesc n cea mai mare parte n construcii vechi modernizate, sau poziionate la parter de imobile/blocuri.

La momentul actual pe piaa oraului Constana este anunat un singur proiect ce va include i spaii de birouri (Trident Plaza n zona strzii Traian, proiect nceput) cu spaii de aproximativ 14.000 de mp, care nc nu este finalizat. Se estimeaz ca preul chiriilor va continua pe un trend uor descendent n urmtorii ani, aceasta datorndu-se recepionrii cldirilor aflate n construcie n anii anteriori dar i a situaiei economice actuale.
Situaia actual
Suprafaa nsumat a spaiilor de birouri la momentul actual este de aproximativ 12.000 mp. Chiria medie pentru spaiile de birouri de clasa A i de clasa B este de aproximativ 10-15
93

Istoric evoluie
Sectorul comercial constnean a cunoscut n ultimii ani o dezvoltare continu, odat cu intrarea pe pia a mai multor firme de marc i retaileri mari. n al doilea trimestru al anului 2008 a fost deschis un nou mall (City Park Mall) care a adus pieei locale spaii comerciale nsumnd 60.000 de mp. La acesta se adaug nc alte dou mall-uri pentru care au nceput lucrrile de construcie (Polus Mall i Trident Plaza), iar finalizarea lor va aduce Constanei nc 82.000 mp de suprafa comercial nchiriabil.

Pe termen scurt i mediu, este de ateptat o stagnare a preurilor i o uoar scdere a chiriilor. Dezvoltatorii locali probabil c se vor orienta spre segmente de ni. Tendina pieei pe segmentul comercial va fi direct influenata de finalizarea ultimelor mall-uri anunate (Polus Mall i Trident Plaza).
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Preurile terenurilor au cunoscut o cretere continu n ultimii ani, mai pronunat n zonele centrale ale oraului i n zonele apropiate de mare. Cele mai mari creeri au avut loc n perioada 2006-2007, cnd preurile terenurilor au crescut n medie cu 40-60%, aceasta fiind cea mai mare cretere nregistrat pn acum. Muli dintre cei care au achiziionat terenuri n zone centrale i n zone din partea de nord a oraului, au avut drept scop realizarea de proiecte rezideniale. Cererea mare pentru terenuri i oferta mic sau extrem de scump disponibil pe pia a determinat ca cele mai multe proiecte rezideniale s fie realizate n zonele limitrofe Constanei (n partea de nord a oraului), acolo unde preul terenurilor era nc disponibil pentru acest tip de proiecte.
Situaia actual
n ultima perioad s-a nregistrat o scdere a preurilor pentru spaiile comerciale cu dimensiuni medii i mici, situate n zona central i semicentral. Cauza principal a acestei scderi se datoreaz n principal intrrii pe pia a mall-urilor. Spaiile comerciale mici sunt nevoite s-i schimbe destinaia n cafenele, restaurante, cazinouri i spaii pentru sectorul financiar-bancar. Zonele cele mai atractive ale oraului, din punct de vedere comercial, rmn interseciile principalelor artere de circulaie (interseciile Dacia, Capitol, Miga, Icil, Trocadero, Pota mare) i zona central. Principalele artere comerciale constnene sunt: strada tefan cel Mare, bulevardul Tomis, strada Mircea cel Btrn. n zona central preul mediu de nchiriere se ncadreaz ntre 15-35 euro/mp/lun, putnd ajunge la niveluri mai mari, pentru spaiile cu dimensiuni mici i cu vad comercial bun. n zonele comerciale semicentrale, preul de nchiriere se situeaz ntre 8-15 euro/mp/lun.
Pret (/mp) CentralUltracentral Semicentral Periferic 1500-2000 1000-1500 900-1200 Chirie (/mp/lun) 15-35 8-15 5-10 Rat cap. (%) 8-10 8-10 10-12
Situaia actual
Oraul Constana continu s rmn unul din cele mai scumpe orae din Romnia i n ceea ce privete preurile terenurilor. Numrul tranzaciilor cu terenuri au nregistrat n anul 2009 o scdere semnificativ fa de anul 2008. Aceasta se datoreaz n principal tendinei de scdere a cererii pe segmentul rezidenial. Numrul sczut al tranzaciilor pe segmentul terenurilor se datoreaz i pierderii interesului pentru tranzaciile speculative, iar acest fenomen se ntmpl deoarece preurile au ajuns la un nivel foarte ridicat. Interesul speculativ s-a transformat n interes pentru dezvoltri imobiliare. Datorit situaiei
94
economice actuale, din ce n ce mai muli dezvoltatori ntampin probleme n procesul de vnzare al unitilor locative i n accesul la sursele de finanare. Zonele pentru care se manifest interesul cel mai pronunat rmn n continuare tradiionale: Falez Nord, Mamaia i zona central. Totui pentru aceste tipuri de terenuri preurile au stagnat. n ceea ce privee zonele limitrofe precum cartierul Palazu Mare, localitile Nvodari, Ovidiu, Cumpna, i acestea au nregistrat scderi majore ale numrului de tranzacii i reduceri ale preurilor terenurilor. Se poate spune c n privina terenurilor, piaa constnean este una atipic, deoarece exist diferene foarte mari de pre ntre periferie i centrul oraului.
rezidenial, devenind mult mai atrgtoare sectoarele de retail i industrial.

Istoric evoluie
n anii anteriori ca i n prezent majoritatea spaiilor industriale din Constana proveneau din restrngerea activitii marilor societai comerciale. n ultima perioad s-au modernizat cteva spaii industriale, iar pe unele amplasamente deja existente s-au ridicat spaii noi de depozitare. Investiiile n spaii industriale noi sunt destul de mici.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n dou zone: zona de nord a oraului (zona Aurel Vlaicu Metro 1) i n zona de sud-vest (zona industriala de producie n principal). n apropierea oraului exist dou parcuri industriale: Parcul Industrial Rompetrol Nvodari i Parcul Industrial Mangalia. Chiriile percepute pentru spaiile industriale variaz n intervalul 2,5-5 euro/mp, n scdere fa de anul 2008. Pe segmentul spaiilor industriale nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n ultimii ani. Halele industriale vechi (zona industrial de sud-vest) se nchiriaz cu 1,5 - 5 euro/mp, iar chiriile maxime (4-5 euro/mp) se regsesc pe segmentul construciilor noi sau modernizate, cu accese facile i dotri la

Preurile terenurilor din zonele centrale i ultracentrale municipiului, zone cu ofert din ce n ce mai sczut vor stagna, dac se vor mai relaxa condiiile de finanare. Terenurile din zonele limitrofe cu destinaie rezidenial ar putea scdea n continuare, dac se va menine numrul sczut de tranzacii de apartamente noi. Investiiile pe piaa acestor terenuri nu se vor mai centra majoritar pe zona
95
standarde ridicate. Preurile de vnzare ale spaiilor industriale depind n mare parte de locaie i sunt n strans legatur cu preurile terenurilor din zona respectiv.

Pe termen scurt i mediu, se estimeaz c odat cu o uoar cretere a ofertei este de ateptat ca nivelul chiriilor s se menin constant pentru urmtoarea perioad, la un nivel mediu de 1,5 - 5 euro/mp.
ritm sczut de tranzacii cu spaii comerciale din cauza numrului limitat al acestora i mrimii reduse a oraului. Spaiile comerciale existente mai degrab sunt nchiriate dect tranzacionate. Nivelul chiriilor se situeaz n medie ntre 5-15 euro/mp. Pentru perioada urmtoare este de ateptat o uoara scdere a chiriilor. Piaa spaiilor industriale este destul de slab dezvoltat. Micii ntreprinztori prefer s achiziioneze cldiri ale unor foste ferme sau alte hale nentreinute i s le modernizeze. Preurile de tranzacionare pentru terenuri aflate n zone industriale tradiionale sunt de 15-40 euro/mp. Spaiile de producie/depozitare se tranzacioneaz cu valori cuprinse ntre 150-250 euro/mp.
Mangalia
Municipiul Mangalia este situat la limita de sud est a trii, la aproximativ 45 km sud de Constana i la 11 km nord de punctul de frontier Vama Veche cu Bulgaria. Piaa rezidenial este influenat att de criza economic, ct i de puterea de cumprare, relativ sczut, nregistrndu-se un numar relativ mic de tranzacii. n consecin preurile apartamentelor au sczut n acest an cu cca. 15-20%. Pentru apartamentele din blocurile vechi, preurile de tranzacionare sunt cuprinse n intervalul 800 1100 euro/mp n funcie de localizare, finisaje, grad de confort, finisare, iar pentru apartamente n construcii noi preurile de tranzacionare sunt cuprinse n intervalul 550 800 euro/mp. Piaa terenurilor la nivelul municipiului Mangalia a fost foarte puin activ, nregistrndu-se foarte puine tranzacii cu terenuri. Terenurile pentru construcii rezideniale se tranzacioneaz cu preuri cuprinse ntre 60 250 euro/mp (60-150 euro/mp n zone semicentrale si 150-250 euro/mp n zone centrale), iar cele pentru construcii industriale situate n zon de dezvoltare industrial (zona antierul Naval Daewoo Mangalia, zona industrial de vest a oraului) se tranzacioneaz cu preuri cuprinse ntre 15 40 euro/mp. Piata spaiilor comerciale este destul de limitat i se rezum la spaiile amplasate pe arterele principale ale oraului. Se constat un
Nvodari
Oraul Nvodari este cea mai tnr aezare din zona litoralului maritim romnesc, situat n zona central a judeului Constana, pe malul de sud al lacului Tasaul pe istmul dintre acesta i lacul Siutghiol. Piaa rezidenial a crescut ncepnd din anul 2006 pna n primvara anului 2008, moment n care preurile au nceput s stagneze. n consecin preurile apartamentelor au sczut n acest an cu cca. 15-20%. Momentan numrul tranzaciilor este n scdere. Un rol important n Nvodari l-au avut dezvoltrile imobiliare din partea de sud a oraului Nvodari, din Mamaia Nord i Mamaia Sat, zone unde s-a construit foarte mult n ultimii 2 ani. Piaa terenurilor a nregistrat o scdere n ultima perioad a numrului de tranzacii i a nivelului preurilor. Terenurile pentru case se tranzacioneaz cu preuri cuprinse ntre 70 200 euro/mp. n zona central preurile sunt ntre 100 200 euro/mp, iar n zona semicentral ntre 70-100 euro/mp. Terenurile industriale se regsesc n partea de sud a oraului Nvodari, iar acestea se tranzacioneaz cu valori cuprinse ntre 15 30 euro/mp, iar cele situate in localitai limitrofe se tranzacioneaz ntre 10 20 euro/mp. Cele
96
mai cutate terenuri sunt cele situate n apropierea Mrii Negre sau a lacului Siutghiol. Piaa spaiilor comerciale a cunoscut o dezvoltare n ultimii ani prin apariia a dou supermarketuri: Plus si Penny Market. La momentul actual piaa spaiilor comerciale este n stagnare, deoarece numrul de tranzacii este foarte mic, majoritatea spaiilor comerciale fiind nchiriate. Spaiile comerciale se tranzacioneaz n zone semicentrale cu 700 1.000 euro/mp (fr TVA), iar n zona central spaiile comerciale se tranzacioneaz ntre 1.000 1.100 euro/mp (fr TVA).
La momentul actual piaa spaiilor comerciale este n stagnare, deoarece numrul de tranzacii este foarte mic, majoritatea spaiilor comerciale fiind nchiriate. Spaiile comerciale se tranzacioneaz n zone semicentrale cu 600 750 eur/mp (fr TVA), iar n zona central spaiile comerciale se tranzacioneaz ntre 750 1100 eur/mp (fr TVA).

Pentru perioada imediat urmtoare se ateapt o scdere uoar a nivelului preurilor la majoritatea componentelor imobiliare.

Pentru perioada imediat urmtoare se ateapt o scdere uoar a nivelului preurilor la majoritatea componentelor imobiliare, scderea mai accentuat fiind prefigurat la segmentul rezidenial.
Medgidia
Ora, port la canalul Dunre-Marea Neagr, centru pentru industria materialelor de construcii (ciment, var etc.), Medgidia este situat n centrul Podiului Dobrogei de Sud. Piaa rezidenial a crescut ncepnd din anul 2006 pna n primvara anului 2008 foarte lent, moment n care preurile au nceput s stagneze i s scad. n consecin, preurile apartamentelor au sczut n acest an cu cca. 15-20%. Momentan numrul tranzaciilor este n scdere. Piaa terenurilor a nregistrat o scdere n ultima perioad a numrului de tranzacii i a nivelului preurilor. Terenurile pentru case se tranzacionez cu preuri cuprinse ntre 30 80 euro/mp n zone semicentrale. n zona central preurile sunt ntre 100 150 euro/mp. Terenurile industriale se regsesc n partea de nord a oraului Medgidia, iar acestea se tranzacioneaz cu valori cuprinse ntre 5 10 euro/mp, pana la 25 40 euro/mp.
97
GALAI
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n decursul anilor Galaiul a nregistrat o cretere semnificativ a pieei imobiliare materializat prin noile ansambluri de blocuri de locuine i vile de lux. Aceste proiecte s-au dezvoltat n zone precum B-dul Marii Uniri, Zona Siderurgitilor, Domneasc, Tecuci, Zona Arcailor i Zona Vntori. Preurile au nregistrat o cretere constant pn la jumtatea lui 2008, ajungndu-se la un nivel foarte ridicat, aceasta i datorit faptului c oferta a fost inferioar cererii.
Situaia actual
Numrul de tranzacii pe piaa imobiliar a sczut ncepnd cu a doua parte a anului 2008. Piaa este ntr-o continu scdere manifestat prin scderea preurilor ca o consecin direct a crizei economice, instabilitatea datorndu-se diminurii cererii de pe pia mai ales n urma nspririi condiiilor de creditare.
98

Scderea preurilor pentru proprietile imobiliare a fost determinat de situaia
economico-financiar nefavorabil declanat ncepnd cu sfritul anului 2008 i resimit din plin n anul 2009 i n prima parte a anului 2010. Astfel, s-a redus drastic activitatea de
99
creditare pe fondul creterii dobnzilor, scderii gradului de ndatorare, lipsei lichiditilor. Numrul tranzaciilor pe pia imobiliar a sczut brusc. Tranzaciile imobiliare erau realizate, n proporie de 95%, prin accesarea creditelor bancare. Oferta a crescut n comparaie cu cererea. Ca urmare a restrngerii activitii sau chiar a imposibilitii de continuare a activitii, prima parte a anului 2010 a fost marcat de disponibilizri, concedieri colective, omaj tehnic, diminuri salariale ale personalului din ntreprinderile mici si mijlocii. Gradul de ndatorare al populaiei este crescut; din ce n ce mai muli gleni se confrunt cu imposibilitatea de a-i achita ratele lunare la bnci. nsprirea condiiilor de creditare a adus multe familii tinere n imposibilitatea de a-i cumpra o locuin proprie, fapt care se reflect n creterea chiriilor. Ne putem atepta n continuare la o cretere, pentru c nevoia de locuine exist. Oamenii nu vor mai putea s cumpere pentru c bncile nu mai acord att de uor credite. Pe de alt parte, cei creditai
pentru construcii risc s nu ajung la finalizarea investiiilor. nchirierea n acest moment este cea mai ieftin soluie. Din luna octombrie 2008 i pn n prezent, piaa imobiliar glean persist ntr-un blocaj, realizndu-se foarte puine tranzacii cu locuine. Principalul motiv al acestui blocaj l constituie lipsa de lichiditi i blocajul din piaa creditelor.

Piata imobiliar din Romnia este afectat de criza economic mondial, iar previziunile pentru perioada urmtoare nu sunt deloc favorabile celor care s-au gndit s fac profituri rapide de pe urma tranzaciilor de acest tip, nici celor care au visat la o casa nou miznd pe un mprumut de la banc. Principalul motiv pentru care vnzrile au sczut este acela c bncile nu mai ofer credite dect n condiii foarte severe pe care
100
puini dintre clieni le ndeplinesc. De asemenea un alt impediment l constituie disponibilizrile. Dintre cei care au venituri mai bune, marea majoritate lucreaz n industrie: Combinatul siderurgic Mital Steel i antierul naval Damen care anticipeaz disponibilizri n viitorul apropiat. Foarte muli gleni triesc cu teama c ar putea rmne fr locuri de munc i de aceea nu se mai pot gndi la un mprumut ipotecar, ratele fiind foarte mari. Persoanele care ncearc s achiziioneze un apartament sunt tinerii care apeleaz la programul "Prima Cas", dar se lovesc de mari dificulti cnd ajung la bnci, deoarece foarte muli nu au venitul necesar. Toate acestea determin o scdere a tranzaciilor imobiliare la Galai, n ciuda preurilor. Locuinele n blocuri vechi, care nu confer un confort adecvat populaiei, nu vor putea concura cu locuinele nou construite i, ca urmare, preul acestora va scdea. n domeniul nchirierilor, dei exist o cerere mare din partea celor care vor s nchirieze apartamente, ofertanii sunt puini. Costurile de nchiriere au rmas practic la fel ca i anul trecut. Astfel, n anul 2010 va avea loc o continuare a tendinei nregistrate n 2009, probabil cu scderi de amploare ceva mai mic. Odat cu relansarea creditului va ncepe i piaa imobiliar s se mite. Nivelul de trai a sczut n ultima perioad, astfel c oamenii nu mai pot obine sume substaniale din credite, la nivelul salariilor actuale. n plus, omajul n continu cretere restrnge considerabil cererea de credite.
Situaia actual
nceputul anului a marcat creterea numrului de spaii de birouri disponibile ca urmare a diminurii cererii i creterii ofertei. Spaiile din cldirile de birouri recent finalizate i cele puse la dispoziie spre subnchiriere de ctre actualii chiriai reprezint oferta actual care a dus la continua scdere a chiriilor n acest segment al pieei. Actuala situaie economic poate avea beneficii pentru chiriaii cldirilor de birouri, care ar putea specula momentul pentru condiii mai bune. n condiiile creterii disponibilitii spaiilor de birouri, unii chiriai iau n considerare alternativa relocrii n cldiri de o calitate mai bun sau n zone mai uor accesibile i atractive, cu condiia s beneficieze de o reducere substanial a costurilor de ocupare i de termeni contractuali mai flexibili. Chiriaii solicit n general spaii noi de birouri, situate n zone centrale, cu opiunea de nchiriere pe o perioad de cel mult 3 ani. Proprietarii au devenit contieni de competiia acerb pentru atragerea unui numr limitat de chiriai i au adaptat oferta la solicitrile chiriailor. n funcie de zon, preul chiriei la spaiile de birouri glene a variat ntre 8-12 euro/mp.

Chiriile pentru spaiile de birouri vor stagna sau chiar vor scdea deoarece ceea ce solicit marea majoritate a proprietarilor acestor spaii este uneori lipsit de o justificare economic. Tot mai muli chiriai renun la spaii fiindc veniturile pe care le obin din afacerea pe care o au nu pot acoperi chiria.

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaiile de birouri au crescut in ultimii ani ntr-un ritm constant; a crescut n acelai timp i numrul i calitatea acestora. n 2007 se regseau pe piaa glean cldiri cu suprafee de aproximativ 3000 mp iar n 2008 aproximativ 9000 mp, cldiri ce sunt concentrate n principal n zona central a oraului.
101

Istoric evoluie
n ultimii ani sectorul comercial glean a cunoscut o cretere constant prin venirea pe pia mai multor firme de marc i aparitia diverselor supermarketuri (Billa, Kaufland, Selgros, Real, Metro, Penny Market).
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Preurile pentru terenuri au nregistrat o cretere de aproximativ 40-50% n a doua jumtate a anului 2007; n 2008 a continuat tendina de cretere cu nc 10-15% pan n lunile martie-aprilie dup care s-a nregistrat o perioad de stagnare pan la nceputul lunii septembrie. Creterea preurilor terenurilor a fost influenat de cererea mare care depea cu mult oferta. S-a ajuns ca n zona central i semicentral s nu mai existe suficient teren liber pentru vanzare; micile loturi rmase (cu suprafee ntre 200-400 mp) aveau preuri care depeau 400 /mp. Astfel att persoanele interesate n construirea unei case ct i societile interesate s investeasc n cartiere rezideniale s-au orientat, n principal, spre zona de nord a oraului Zona Arcailor-MetroVntori. Cel mai nalt nivel al preului terenurilor pe piaa glean s-a nregistrat n zona Falezei, pentru loturile cu vedere panoramic la Dunre unde preul de ofert ajunsese s fie n jur de 800-1000 euro/mp. ncepnd cu octombrie 2008, pe fondul crizei economico-financiare, a nspririi condiiilor de finanare, a scderii cererii, preurile au sczut brusc cu peste 15-20% fa de prima parte a anului. Tendina de scdere s-a meninut i n 2009.
Situaia actual
Ca urmare a numeroaselor falimente nregistrate n domeniul comerului cu amnuntul datorate situaiei economice actuale, piaa spaiilor comerciale din Galai prezint o ofert bogat de spaii comerciale care se pot nchiria de la 7 euro/mp. Cererea este limitat, incapabil s acopere oferta. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 15-20 euro/mp/lun, ns pot ajunge i la preuri mai mari, pentru spaiile cu dimensiuni foarte mici. n zonele semicentrale, cu vad comercial bun, preul de nchiriere se situeaz la valoarea de 10-15 euro/mp/lun.

Chiriile pentru spaiile de birouri vor stagna sau chiar vor scdea deoarece ceea ce solicit marea majoritate a proprietarilor acestor spaii este uneori lipsit de o justificare economic. Tot mai muli chiriai renun la spaii fiindc veniturile pe care le obin din afacerea pe care o au nu pot acoperi chiria. Din cauza faptului c puterea de cumprare a populaiei nu va crete foarte mult ntr-un timp scurt, cifrele de afaceri ale comercianilor nu vor nregistra creteri, ceea ce va duce la imposibilitatea acoperirii unor costuri crescute ale chiriei.
Situaia actual
n prezent preurile pentru terenuri ultracentrale sunt cuprinse ntre 300-450 euro/mp (ex. Str. Brilei, Faleza, Str. Domneasc); n zona central 200-350 euro/mp (ex. Str. Morilor, Piaa Central); n zona median 150-250 euro/mp (ex. Micro 17, Aurel Vlaicu, Str. tiinei); n zona periferic ntre 20-100 euro/mp n funcie de potenialul de dezvoltare (ex. Calea Prutului, zona Atlas, Bariera Traian, Zona Arcailor).
102

n momentul de fa, nu se poate vorbi de o pia a terenurilor. Singurele tranzacii care au loc sunt cele n care proprietarii terenurilor sunt obligai s vnd, la preuri foarte mici comparativ cu zona n care se afl aceste terenuri, datorit creditelor sau n cazul n care au nevoie urgent de bani lichizi. Preurile sunt n scadere i nu se ntrevede o deblocare pe piaa terenurilor dect n cazul terenurilor cu suprafee mici care nu presupun credite bancare.
Atlas, Tirighina, Cobuc, Calea Prutului (Menaron, Elnav), Centura oraului, Fileti, zona Braboi.
Situaia actual
Spaiile industriale sunt concentrate in mare parte pe platforma industrial a Combinatului Arcelor Mittal si a Santierului naval Damen unde se preconizeaz un numar mare de disponibilizri. Spaiile vechi se nchiriaz cu 1.5-3 euro/mp. Cele noi se nchiriaz cu 2-4 euro/mp.

Istoric evoluie
Majoritatea spaiilor industriale din Galai provin din foste ntreprinderi de stat, privatizate. Zonele industriale ale Galaiului:
Oferta de spaii industriale este limitat; cererea a sczut n ultima perioad influennd astfel preul i nivelul chiriei. Ne ateptm la o meninere a scderilor de pre i chirie pentru perioada viitoare.
103
IAI
Oraul Iai, al patrulea dup Bucureti n ceea ce privete populaia cu peste 300.000 de locuitori este i unul dintre cele mai ntinse orae din ar suprafaa de 37.200 ha. Oraul celor apte coline (situat pe cursul rului Bahlui, n zona de terase) are o localizare strategic n zona de Nord Est a rii, n apropiere de grania cu Republica Moldova i la aproximativ 180 km de principalul punct de frontier cu Republica Ucraina. Din zona Moldovei, Iaiul este cel mare ora i este recunoscut ca al doilea centru universitar, dup Bucureti, avnd cinci universiti de stat i trei particulare cu un total de peste 80.000 de studeni. Avantaje: Existena unui potenial deosebit n domeniul nvmntului universitar; Existena unui potenial economic: sector bancar bine dezvoltat, parcuri industriale i comerciale aflate n dezvoltare, volum de investiii n cretere, for de munca calificat; Apropierea de grania cu Republica Moldova, (vama Sculeni, Albia etc) i la doar 180 km de cea mai important vam cu Ucraina (Iaiul reprezint un important nod de tranzit ctre piaa fostelor ri CSI) Important nod rutier i feroviar n zona de N-E a rii important centru cultural al Moldovei important centru economic al Moldovei Lipsa unei strategii de dezvoltare coerente la nivelul judeului Nivelul de dezvoltare al industriei este unul redus
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n ultimii ani Iaiul a cunoscut o ampl dezvoltare a pieei rezideniale. Aceasta s-a nregistrat preponderent n partea de sud i n partea de vest a oraului, n zone precum cartierele Bucium, Nicolina, Canta-Pcurari, dar i n comunele limitrofe municipiului (Valea Lupului, Lunca Cetuii, Ciurea, Miroslava i Tometi), care n viitorul apropiat vor deveni cartiere satelit ale municipiului Iai (vor face parte din viitoare zona metropolitan). Preurile au nregistrat o cretere constant n ultimii ani i au ajuns astfel la un nivel foarte ridicat n primul semestru al anului 2008, aceasta datorndu-se unei cerereri din ce in ce mai crescute (acesta depind oferta), dezvoltrii noilor cartiere rezideniale ce s-au dezvoltat ntr-un ritm lent. n ultimele 3 luni ale anului 2008, evoluia preurilor de tranzacionare a cunoscut un trend descresctor pe fondul nspririi condiiilor de creditare, a scderii brute a cererii si creterii ofertei.
Situaia actual
n al doilea semestru al anului 2009, piaa rezidenial s-a caracterizat prin continuarea trendului descresctor al cererii de proprieti rezideniale ceea ce a generat o scadere accentuat a preurilor (de pn la aproximativ 20% fa de semestrul 2 al anul 2008), preurile ajungnd la nivelul celor din semestrul 1 al anului 2007.
Dezavantaje: Migraia forei de munc, probleme legate de resursele umane Numrul redus de investitori strini, tendine speculative Puterea de cumprare redus
104
Chiriile la apartamente au cunoscut i ele o scdere de pn la aproximativ 30% fa de anul 2008 ce s-a datorat pe de o parte creterii cursului valutar, iar pe de alt parte scderii puterii de cumprare a populaiei si a creterii ofertei peste nivelul cererii.
Scderea cererii solvabile din cauza, n special, a nspririi condiiilor de creditare (dobnda ridicat, politica bancar de reducere a accesrii creditelor); Creterea ofertei competitive cu proiecte noi finalizate i n curs de finalizare, dar i de proiecte de anvergur anunate;
105
Scderea puterii populaiei
de
cumprare
Creterea gradului de ndatorare, att al populaiei, ct i al firmelor Calitatea proast a finisajelor la mai multe construcii noi, finalizate (problemele au fost reclamate de locatarii care s-au mutat n apartamentele achiziionate) Prezentarea de ctre mas-media a unor previziuni pesimiste referitoare la cderea pieei imobiliare
competitivitii dintre dezvoltatori, iar apartamentele nu se vor mai vinde n faza de proiect, diminuarea imobiliari numrului speculatorilor
creterea accesibilitii la achiziionarea de locuine i din partea unor persoane cu venituri mai reduse.

Avnd n vedere aparitia programului Prima cas, n perioada imediat urmtoare este posibil s asistm la o tendin usoar de cretere a preurilor pe fondul creterii usoare a cererii i accesului mai facil la credite.
Scderea preurilor aduce i beneficii precum:

creterea realizate, calitii locuinelor noi n urm dinamizrii
106

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaii de birouri au avut o cretere continu i constant n ultimii 5 ani, crescnd n acelai timp numrul i calitatea acestora. Spaiile de birouri din Iai reprezint peste 50.000 de metri ptrai, fiind totodat unul dintre puinele orae din provincie care ofer birouri de clasa A, ns doar prin finisaje, dotri i locaie, avnd suprafee ceva mai mici. Din stocul total de spaii de birouri,
aproximativ 50% sunt spaii noi, 35% sunt cldiri renovate i ntr-un procent mai mic, de doar 10% sunt birourile amplasate n cldiri vechi. Acestea din urm predomin mai mult n zona central i nu corespund cerinelor tot mai ridicate ale firmelor. Astfel, acestea s-au orientat spre cldirile nou construite i care sunt situate n zonele centrale si semicentrale. Cldirile moderne sunt repede nchiriate, n special de ctre bnci, firmele de IT&C, urmate de cele de consultan. n anul 2009, chiriile au cunoscut un trend descescator fa de a doua parte a anului 2008
107
i variaz n funcie de locaie, finisaje, dotri, ntre 3 i 12 euro/mp/lun, iar zonele care atrag un aflux mare de investiii sunt Centru, Nicolina, Ttrai i Pcurari.
Situaia actual
Cererea de spaii de birouri este inferioar ofertei existente, stocul de spaii fiind mai mare decat cererea, fapt ce a condus la scderea chiriei lunare i a gradului de ocupare. Chiria medie pentru spaiile de birouri de clasa A (n cldirile nou construite), la sfritul semestrului II 2009 este de aproximativ 7-12 euro/mp, fiind mai redus fa de aceeai perioad a anului 2008, cnd chiria medie era de aproximativ 13-18 euro/mp. n acest moment spaiile de birouri nregistreaz o rentabilitate mai mic dect cea din Bucureti, Timioara i Cluj datorit numrului mai mic de clieni mari. Numrul de spaii de birouri libere este n cretere, deoarece, pe de o parte unele firme i-au restrns activitatea (unele s-au nchis), iar pe de alt parte a crescut stocul de spaii de birouri noi (au mai fost finalizate cldiri noi pentru birouri).
ptrai de spaiu comercial pe 4 etaje, un flux anual estimat la 5 milioane clieni i 300 de locuri de parcare mprejur - chirii intre 50 i 150 eur/mp) i Moldova-Mall), 2 hipermarketuri Carrefour (Complexul Comercial Felicia grupeaz magazin Carrefour i peste 80 de magazine. Suprafaa galeriei este de 26.500 de metri ptrai, la marginea vechii zone industriale a Iaiului, Baza III, Complex Comercial Era Shoping Park ce include, n prezent, un magazin Carrefour i magazine, un magazin Praktiker, iar n urmtorii 2 ani se vor realiza pe amplasament un Shopping Mall, un magazin Mobexpert i alte 3 uniti de talie medie, investiia total fiind estimat la 100 de milioane euro). La nivelul municipiului Iai exist: 3 hipermarket-uri Kaufland, 2 supermarket-uri Gima, 1 hipermarket Selgros, 1 supermarket Billa, 1 supermarket PLUS, 2 supermarkete Practiker, 1 supermarket Baumax, 2 supermarket-uri Dedeman.
Situaia actual
Intrarea pe pia a marilor retaileri i situaia pieei imobiliare, a dus la o scdere a preurilor, att de tranzacionare ct i de nchiriere, pentru spaiile comerciale cu dimensiuni medii situate mai ales n zona central i semicentral. Majoritatea acestor spaii sunt nevoite s-i schimbe destinaia n cafenele, restaurante i spaii pentru sectorul financiar-bancar .a. n ceea ce privete spaiile comerciale situate n cartierele oraului, au rmas atractive zonele intens circulate. Principalele locaii sunt n: Cartierul Alexandru zona pieei Alexandru i zona Bicaz, Cartierul Ttrai zona Flux-Dispecer i esplanada Oancea, Cartierul Nicolina Zona Pieei Nicolina. Cererea de spaii comerciale este inferioar ofertei existente, stocul de spaii fiind mai mare dect cererea, fapt ce a condus la scderea chiriei lunare i a gradului de ocupare. Numrul spaiilor libere este n cretere. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 10-20 euro/mp/lun, ns pot ajunge i la preuri mai mari, pentru spaiile utilizate n sectorul financiar-bancar. n zonele mediane, cu vad comercial bun, preul

Contextul economic actual, reprezentat de criza din domeniul financiar-bancar, de creterea omajului, de lipsa lichiditilor pe piaa imobiliar si de creterea stocului de cldiri oferite spre nchiriere conduce, pe de o parte, la micorarea gradului de ocupare, iar pe de alta parte la scderea chiriei lunare.

Istoric evoluie
n ultimii ani sectorul comercial ieean a cunoscut o dezvoltare major, prin venirea mai multor firme de marc i retaileri de amploare. Un impact major l-a avut lansarea pe piaa a celor 2 mall-uri (Iulius-Mall (34.000 de metri
108
de nchiriere este stabilit la aproximativ 10-20 euro/mp/lun. Fa de semestrul 2 al anului 2008, n al doilea semestru al anului 2009, chiriile au cunoscut o scdere de aproximativ 30%. n ceea ce priveste preturile de tranzacionare pentru spaii comerciale acestea pornesc de la aproximativ 900 euor/mp/Su pentru spaiile din zonele periferice i pot ajunge pn la aproximativ 3000 euro/mp pentru cele din zona ultracentral, n scadere, totui, fa de ultima parte a anului 2008, cu pn la aproximativ 25%. Vnzrile se spaii comerciale au fost sporadice, majoritatea proprietarilor prefernd sa reduc nivelul chiriilor.
de locuine a fost susinut de ctre sistemul bancar, dezvoltatorii au alimentat piaa cu produse imobiliare, iar revnztorii puneau la dispoziia acestora terenuri libere in suprafee mari. Proiectele rezideniale au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Oferta redus i foarte scump disponibil pe pia a determinat ca proiectele rezideniale majore s fie realizate, preponderent, n zonele mrginae i limitrofe ale Iaului, acolo unde preul terenurilor era nc accesibil i permitea un profit semnificativ al dezvoltatorului, n acelai timp reuind s menin un pre/mp accesibil i rezonabil pentru acest tip de proiecte.

Avnd n vedere contextul actual este de ateptat s asistm la o stagnare a preurilor pentru vnzare i nchiriere, chiar i o uoar scdere pentru unele dintre spaii, precum i la o orientare a dezvoltatorilor locali pe segmente de ni.
Situaia actual
Apariia crizei economico-financiare la nceputul semestrului 2 a anului 2008, ce a avut drept consecin nghearea creditrii populaiei a condus la blocarea tranzaciilor dintre cei trei juctori de pe piaa imobiliar, respectiv: furnizorul de terenuri, dezvoltatorul de proiecte i finanatorul utilizatorului. Acesta situaie a determinat, n ultimele 10 luni, o scdere a preturilor terenurilor n zonele periferice cu aproximativ 40-50%, iar n zonele centrale i mediane cu aproximativ 20 30%. n cazul vnzrii forate, preurile terenurilor mai pot scdea cu aproximativ 25 35% Terenurile cele mai cutate au fost i rmn n continuare acelea din zonele limitrofe devenite deja tradiionale: Bucium, Valea LupuluiPcurari. Miroslava, Valea Adnc-Lunca Cetuii.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii 2-3 ani stocul de terenuri a nregistrat o cretere semnificativ, deoarece investitorii locali i-au ntregit proprietile (le-au capitalizat) n vederea unor tranzacii viitoare. In acest perioad, dinamica pieei s-a produs pe orizontal. Cele mai mari creteri au avut loc n anul 2007, cnd preurile terenurilor au crescut cu pn la 40%, aceasta fiind cea mai mare cretere nregistrat pn acum. Cererea
109

Pentru perioada urmtoare, preul terenurilor va urma trendul descresctor, cu scderi uoare, ns pentru suprafee mici de terenuri, cu destinaie rezidenial, putem asista la o stagnare, dac se vor mai relaxa condiiile de finanare. n condiiile meninerii trendului descresctor de tranzacii de proprieti noi, investiiile pe piaa terenurilor nu se vor mai centra majoritar pe zona rezidenial, devenind mult mai atrgtor sectorul industrial.
1 i 4,5 euro/mp, aproximativ similare cu cele nregistrate din prima parte a anului 2007. Avnd n vedere cererea redus i oferta superioar, nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n acest sector. Halele industriale vechi, aflate la o distan de peste 10 km de municipiul Iai, se nchiriaz cu aproximativ 1-2 euro/mp, n funcie de dotri, finisaje etc., iar chiriile maxime se regsesc pe segmentul construciilor noi, cu accese facile i dotri la standarde ridicate. Pe acest segment nregistrndu-se i majoritatea nchirierilor. Cea mai important dezvoltare industrial din Iai este investiia greenfield, fabric de injectoare i pompe Diesel (de aproximativ 25 de milioane eur) a concernului Delphi din zona Metro, ce a concesionat n anul 2007 de la primria comunei Miroslava o suprafa de 16 ha teren pe 49 de ani pentru care se pltete o redeven anual de 80000 de eur. Aceast investiie va genera n urmtorii 2 ani peste 500 de locuri de munc noi. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare parte de locaie i sunt n strns legtur cu preurile terenurilor din zona respectiv. n general, acestea se ncadreaz ntr-un interval mediu de pre ntre 200 450 eur/mp. Numrul de tranzacii de proprieti industriale este unul foarte redus, datorit dezvoltrii reduse a acestui segment de pia.

Istoric evoluie
n anii anteriori majoritatea spaiilor industriale din Iai proveneau din restrngerea activitii marilor societi din zonele industriale, ns n ultimii ani au fost realizate spaii industriale noi, la standarde ridicate, astfel ncat stocul de spaii industriale la sfritul anului 2008 depea 150000 mp, din care aproximativ 35 % erau spaii noi. Pe piaa spaiilor industriale n general predomin ofertele de nchiriere, cele de vnzare, fiind mai rare. n ceea ce privete cererea pentru spaii industriale i depozitare din Iai, solicitrile au vizat n special spaii cu ramp, cu suprafete cuprinse ntre 400 i 1.500 mp.
Situaia actual
Piaa spaiilor industriale prezint o concentrare n zona de SE a oraului, pe vechea platform industrial, dar i n zona de Vest, Metro-Pcurari (n special spaii comerciale, Show-room-uri (Toyota, Mercedes, Dacia, Honda, Renault, Opel, Chevrolet, Hunday, Arabesque, Elvila, Dedeman s.a.) i depozite) la ieirea din oras ctre Trgu Frumos, de-a lungul oselei E58 (DN 28). Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, chiriile pentru spaiile industriale se gsesc pe un trend descendent, variind ntre

Creterea ofertei peste nivelul cererii va genera i n continuare o uoar scdere a chiriilor sau chiar meninerea acestora la preuri relativ constante pentru urmtoarea perioad, fiind de ateptat perceperea unor chirii medii de 2-5 euro/mp. De asemenea, preurile de vnzare pentru aplasamente industriale vor cunoate si ele un trend descendent, cu aproximativ 25-30% fa de semestrul 2 al anului 2008.
110
Pentru perioada urmtoare sunt anunate mai multe proiecte pentru realizarea de amplasamente industriale, ns n contextul actualei crize, rmn incerte datele pentru concretizarea lor.
Potrivit specialitilor ce activeaz n domeniul dezvoltrii de amplasamente industriale, judeul Iai, prin poziionarea sa, prezint o mare atractivitate pentru realizarea de parcuri logistice.
111
SUCEAVA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Piaa rezidenial a fost i probabil va rmne cel mai activ segment de pe piaa imobiliar. Dac n anii anteriori s-au demarat principalele proiecte rezideniale n anul 2009 marea majoritate a acestora au fost finalizate. Este vorba despre ansamblurile rezideniale tip blocuri demarate de AMW Imobiliare Ansamblul Ani, Ucatana II, Mihai Eminescu, blucul turn vis-a-vis de Mall Galeria investitor S.C. Muha S.R.L., blocurile din zona Nordic investitor S.C. Kamer Construct S.R.L., blocul din zona Cartodrom investitor S.C. Revine S.R.L., blocurile ridicate n zona Burdujeni investitor S.C. Petrobel S.R.L., blocurile ANL din spatele staiei Petrom, precum i diverse blocuri ridicate n zona Obcini, zona central, cheia i cartier Burdujeni de ctre investitori persoane fizice. Pe piaa rezidenial tip case de locuit investiiile au fost ncepute n zonele limitrofe oraului de ctre diveri constructori din cele mai importante amintim: zona Burdujeni cu Aleea Dumbravii, Gheorghe Doja, Romeo Pictor Calancea, Dealul Mnstirii, Ipoteti, Lisaura, Ttraii Noi, Sfntul Ilie Dealul Crucii, Moara - campus universitar, cheia etc. Anul 2009 a fost un an critic pe piaa imobiliar sucevean, n prima parte a acestuia fiind nregistrate cele mai puine tranzacii din ultimii trei ani de zile, piaa fiind efectiv blocat. Singurele tranzacii au fost efectuate cu apartamentele n blocurile vechi prin programul Prima Cas.
Situaia actual
La momentul actual se observ tranzacii a fost unul foarte apartamentele cu mai mult de suprafa util de peste 60 tranzaciilor tinde s creasc ca numrul de redus pentru 2 camere i o mp. Numrul uor datorit
112
programului Prima Cas, tranzacii care se mpart ntre apartamentele noi, semifinisate sau cu finisaje superioare, i cele vechi cu finisaje medii. Incertitudinea privind locurile de munc i criza economic actual fac ca potenialul cumprtor s fie mult mai
circumspect i s analizeze ofertele cu mai mult atenie. De asemenea se observ o scdere a preurilor la apartamentele n blocurile vechi de circa 10-20% fa de anul precedent.
113

Stoparea procesului de creditare din partea instituiilor financiare Lipsa lichiditilor pe pia Gradul mare de ndatorare a populaiei Finalizarea marilor poriecte rezideniale i ptrunderea pe pia a unui numr mare de spaii locative Incertitudinea siguranei locului de munc a populaiei, scderea veniturilor acestora
Istoric evoluie
Piaa spaiilor de birouri nu a fost una spectaculoas la nivelul oraului Suceava. Cererea a fost satisfcut prin fructificarea spaiilor existente sau din conversia unor construcii vechi n spaii administrative. Proiectul reprezentativ a fost cel demarat de S.C. Civica S.R.L. n zona Autogar, dar care nu a avut succesul scontat. Cererea pentru acest gen de spaii se manifest n general n zona central i ultracentral a oraului. Cele mai multe spaii de birouri sunt amenajate n apartamentele din blocurile de locuine.

Marile dezvoltri rezideniale au nceput n anul 2007 i au fost finalizate n 2009-2010. Dezvoltatorii de proprieti rezideniale tip blocuri de locuine intenioneaz s valorifice apartamentele rezultate fr intenia de a mai demara noi proiecte imobiliare de acest gen. Astfel se preconizeaz i o uoar scdere a acestui segment de pia apartamente n blocurile noi. Pe segmentul locuinelor unifamiliale tip case de locuit se preconizeaz meninerea preurilor, la momentul actual acestea fiind la nivelul preurilor apartamentelor cu patru camere sau apartamentele cu suprafee mari n blocurile noi. Se preconizeaz c prin programul Prima Cas piaa rezidenial s cunoasc o uoar revigorare vizate fiind att construciile noi ct i cele vechi. Din punct de vedere al nivelului chiriilor la apartamente, acestea se vor menine constante pe perioada imediat urmtoare iar pe termen mediu se preconizeaz o uoar scdere a nivelurilor acestora precum i a gradelor de ocupare a locuinelor. Cererea se manifest cu precdere din partea familiilor tinere care nu posed i nu-i permit o locuin, precum i din partea elevilor i studenilor care nva n ora i nu au mai avut cazare n cmine i internate.
Situaia actual
Chiria medie pentru spaiile de birouri de clasa B este de aprox. 7-10 euro/mp pentru cele din zona ultracentral i de aprox. 5- 7 euro/mp pentru cele din zona median central. n acest moment spaiile de birouri nu lipsesc de pe piaa sucevean, de-a lungul timpului construindu-se mici cldiri cu destinaia biroruri sau au fost realizate investiii la cldiri existente pentru a putea fi adecvate ca birouri.

Restrngerea activitii multor societi pe plan local Oferta ridicat i cererea mic pe acest segment imobiliar Achiziionarea de apartamente proprii i transformarea acestora n sedii birouri

Probabilitatea demarrii de investiii n cldiri birouri este foarte mic. Cererea de spaii de birouri fiind n general satisfcut nu va mai implica pe viitor mari investiii n domeniu. Preul chiriilor vor cunoate uoare scderi sau n cel mai bun caz se vor menine constante
114
funcie de zonele de amplasare a spaiilor de birouri.
Mare, Bulevardul Ana Iptescu i zonele adiacente acestor puncte), zona Areni cu Centrul Comercial i magazinul Kaufland, zona Mreti, zona George Enescu i zona Obcini. Pe lng centrele comerciale mai sus amintite n Suceava alturi de cele dou mall-uri i Suceava Shopping City regsim hypermarketurile Metro, Selgros, Real, Kaufland, Billa, reeaua de magazine Penny, Plus. n cursul anului 2010 se intenioneaz deschiderea hypermarketului LDL n zona Obcini, terenul fiind achiziionat deja la sfritul anului 2009. n privina chiriilor, n zona ultracentral a oraului se practic un pre mediu de nchiriere ntre 15-20 eur/mp, nsa pot ajunge i la preuri mai mari pentru spaiile cu dimensiuni foarte mici. n zonele central mediane, cu vad comercial bun, preul de nchiriere este ntre cca 10-15 euro/mp iar la periferie preul de nchiriere este ntre 7-10 euro/mp.
Pret (/mp) Ultracentral Median central Periferic 1.200-1.800 1.000-1.500 700-900 Chirie (/mp/lun) 15-20 10-15 7-10 Rata cap. (%) 11-12 10-11 11-13

Istoric evoluie
Piaa spaiilor comerciale a cunoscut o lung perioad de cretere dup retrocedarea proprietilor i privatizarea ntreprinderilor cu obiect de activitate comer care aveau spaii n puncte cheie ale oraului. De la un an la altul chiriile au crescut i preurile de tranzacionare de asemenea. Cele mai ridicate preuri au fost n a doua parte a anului 2007 cnd chiriile pentru spaii ultracentrale depeau 30 euro/mp iar pentru tranzacii se vehiculau preuri care depeau 3000 euro/mp. ncepnd cu anul 2008 cererea pentru spaiile centrale si ultracentrale s-a redus. Primul impact negativ a fost apariia a dou spaii tip mall n Suceava Iulius Mall i Mall Galeria i a centrului Comercial Suceava Shopping City cu suprafee mari de spaii comerciale de nchiriat, care au polarizat n mare parte comerul sucevean. Rata de ocupare a nceput s descreasc, ceea ce a nceput s se reflecte n preuri. Criza economic care a nceput s se simt la finalul lui 2008 a contribuit suplimentar la scderea cererii. Nivelul chiriilor a sczut din 2008 continuu i au sczut i preurile pentru spaiile comerciale centrale si ultracentrale. Este greu de apreciat nivelul scderilor pentru c proprietile au fost afectate n mod diferit, n funcie de tipul proprietii, localizare, calitatea proprietii. Numrul tranzaciilor a sczut foarte tare, cererea solvabil fiind diminuat de dificultatea crescnd a accesului la finanare, de lipsa banilor din pia i de incertitudinile tot mai ridicate ale investitorilor.

Acces greu la finanare Lipsa lichiditilor de pe pia Incertitudinile investitorilor tot mai ridicate ale
Renegocierea chiriilor si scderea gradelor de ocupare a spaiilor

Pe termen scurt i mediu se poate preconiza c nivelul preurilor va continua s scad. Numrul tranzaciilor va rmne redus.
Situaia actual
Principalele arii comerciale sunt situate n aa numitele zone: Traian Vuia, Valea Sucevei, Lunca Sucevei, Icani, Metro, cheia. Cele mai atractive i cutate zone comerciale din ora sunt cele intens circulate i delimitate generic: zona Ultracentral (Bulevardul Nicolae Blcescu, zona Mc Donalds, strada tefan cel
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
115
Pn n anul 2008 mare parte a terenurilor se achiziionau n scop speculativ pentru a se vinde ulterior cu un pre mult mai mare. Aceast practic i specul cu terenuri a ncetat n anul 2008 cnd preul acestora a atins un nivel foarte ridicat i nu a mai avut cutare pe pia, preul ridicat al terenurilor nemaifiind compatibil i nici fezabil cu proiectele imobiliare ale dezvoltatorilor. Terenurile cu suprafee mari au fost achiziionate n special de companiile mari care au avut n vedere dezvoltarea proiectelor de tip comercial dar i ansambluri rezideniale. La momentul de fa interesul pentru segmentul terenurilor cu suprafee de peste 10.000 mp este sczut, aceasta att datorit lipsei finanrilor care a dus la scderea puterii de cumprare ct i din cauza crizei economice care a dus la blocajul imobiliar. Terenurile din extravilanul localitilor ncep s nu mai prezinte interes i nici s mai aib cutare pe pia preul acestora reducndu-se drastic.
n anul 2009 singura tranzacie important a fost terenul construit situat la intrare n cartierul Obcini, zona Maraton, n suprafa de 12.000 mp al crui pre de tranzacie a fost n jurul a 150 euro/mp -cumprtor LDL.

Terenurile cu suprafee mici din zonele centrale i ultracentrale ale oraului vor avea cutare i n continuare iar preurile vor nregistra un trend descendent. Cele mai cutate vor fi terenurile rezideniale cu suprafee mici pentru construirea de case n zonele limitrofe oraului.
Situaia actual
Tendina preurilor de tranzacie este de scdere, oferta la vnzare este mare n general, iar cumprtorii negociaz preurile de ofert cu mult n jos. Piaa terenurilor n Suceava se afl ntr-un moment de declin privind tranzaciile. Dezvoltatorii i investitorii sunt reticeni n demararea de mari proiecte imobiliare din cauza lipsei de finanare, scderii puterii de cumprare i crizei economice care a dus la blocajul imobiliar.

Istoric evoluie
Piaa spaiilor industriale n Suceava au reprezentat-o n mare parte amplasamentele fostelor mari fabrici din ora. O parte din acestea au fost meninute iar o parte au fost vndute i transformate. Necesitatea de spaii industriale a dus la formarea de altele noi de dimensiuni mai mici dect cele de odinioar
116
dar echipate i dotate conform cerinelor actuale.
achiziionarea de teren i ridicarea de hale proprii din partea celor care au avut nevoie de acest tip de spaiu.
Situaia actual
La spaiile industriale, comparativ cu anii precedeni chiriile practicate pe piaa local au cobort uor n jos. Acestea variaz ntre 1,5-4 eur/mp n funcie de suprafa, dotri i localizare. Evoluii spectaculoase n acest sector nu au fost. n ceea ce privete vnzrile de spaii industriale, acestea sunt mai rare i depind foarte mult de preurile terenului practicat n zon. De regul s-a preferat

Este de ateptat o meninere a situaiei actuale n condiiile n care nu vor interveni situaii economice deosebite.
117
MARAMURE
118
BAIA MARE
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Piaa rezidenial din Baia Mare a nceput s se dezvolte odat cu creterea numrului de tranzacii efectuate cu apartametele din blocurile construite nainte de anii 1990. Multe din aceste tranzacii s-au fcut cu banii provenii de la muncitorii romni ce lucreaz n
APARTAMENTE VECHI 1 cam. pret minim pret maxim pret unitar min. CENTRU pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. pret minim pret maxim pret unitar min. REPUBLICII pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. pret minim pret maxim pret unitar min. GARII pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. pret minim pret maxim SASAR pret unitar min. pret unitar max. pret unitar med. 80 110 18,000 25,000 600 800 700 120 150 35,000 45,000 636 800 718 150 200 45,000 50,000 600 700 650 150 250 55,000 65,000 611 700 656 100 150 20,000 25,000 700 800 750 150 200 35,000 45,000 600 800 700 150 250 45,000 50,000 600 700 650 250 300 50,000 60,000 550 700 625 110 150 28,000 35,000 950 1,200 1,075 150 180 45,000 60,000 800 1,100 950 150 250 50,000 65,000 700 900 800 200 300 70,000 75,000 800 800 800 28,000 35,000 950 1,200 1,075
strinnate. nlesnirea creditrii, precum i dezvoltarea sectorului bancar au sporit i mai mult creterea pieei imobiliare. Preurile au nregistrat o cretere constant mai ales pe segmentul apartamentelor vechi datorit unei piee foarte active, a vnztorului.
SEMESTRUL II 2009 4 cam. 55,000 75,000 600 800 700 1 cam. 20,000 28,000 700 900 800 -25.6% 80 120 22,000 28,000 700 900 800 -25.6% 80 120 15,000 20,000 500 700 600 -20.0% 80 110 18,000 22,000 600 700 650 2 cam. 32,000 40,000 600 700 650 -18.8% 100 150 35,000 45,000 600 800 700 -26.3% 120 180 25,000 37,000 450 700 575 -17.9% 100 150 27,000 35,000 491 650 570 3 cam. 40,000 55,000 500 700 600 -25.0% 150 200 42,000 55,000 550 700 625 -21.9% 150 220 30,000 42,000 400 800 600 -7.7% 120 180 42,000 48,000 560 900 730 4 cam. 50,000 65,000 550 700 625 -10.7% 180 250 50,000 65,000 550 700 625 -21.9% 200 300 40,000 50,000 450 550 500 -20.0% 150 200 52,000 60,000 578 650 614
SEMESTRUL I 2009 2 cam. 40,000 50,000 700 900 800 3 cam. 50,000 65,000 700 900 800
119
APARTAMENTE VECHI 1 cam. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. pret minim pret maxim pret unitar min. ALECSANDRI pret unitar max. pret unitar med. comp.sem.ant. chirie min. chirie max. 80 120 80 120 18,000 25,000 600 800 700
SEMESTRUL I 2009 2 cam. 120 150 35,000 42,000 600 800 700 3 cam. 150 200 45,000 50,000 600 700 650 4 cam. 250 300 50,000 60,000 550 700 625 1 cam. -7.1% 80 120 15,000 22,000 500 700 600 -14.3% 120 200 150 200 200 250 80 100
SEMESTRUL II 2009 2 cam. -20.6% 100 150 30,000 40,000 550 700 625 -10.7% 100 150 3 cam. 12.3% 120 180 40,000 45,000 500 800 650 0.0% 120 180 4 cam. -6.4% 180 250 45,000 52,000 500 600 550 -12.0% 150 200
Pe sectorul construciilor, ncepnd mai ales cu anul 2007, au nceput s apar proiecte de dezvoltare imobiliar (blocuri de locuine, ansambluri de case). ncepnd cu al doilea semestru al anului 2008 o parte din proiectele de dezvoltare s-au oprit la stadiul de proiect sau la rou din cauza condiiilor economicofinanciare i din cauza condiiilor mai severe de creditare.
preconizeaz dezvoltarea n continuare a ansamblurilor rezideniale n zona Republicii Mreti - Grnicerilor, zona Gold Plazza.

lipsa accesului la finanare care a dus la scderea accentuat a cererii i apariia astfel a unei oferte excedentare presiunea pe dezvoltatori a costului finanrii, care coroborat cu scderea cererii i-a obligat s reduc preurile de vnzare scderea/dispariia speculaiilor imobiliare cresterea omajului i nesigurana unui venit constant pe o perioad ndelungat
Situaia actual
Piaa rezidenial actual se caracterizeaz printr-o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale i n consecin i a preurilor att pe segmentul apartamentelor situate n blocuri de locuine vechi dar mai ales n blocuri de locuine noi. Numrul tranzaciilor cu apartamente s-a diminuat considerabil n ultima perioad datorit crizei creditelor ipotecare, precum i a crizei financiare internaionale. n ceea ce privete proiectele pentru dezvoltare rezidenial o parte dintre acestea au fost oprite (n faza de proiect complex Europa), unele stagneaz n faza de la rou. n anul 2009 a fost finalizat i vndut dezvoltarea imobiliar Mreti Residence i se afl n stadiu avansat de finalizare complexul Toamnei Residence, Elvila Billa 2 precum i 2 blocuri situate n apropierea centrului oraului, pe strada Progresului. Se

o posibil scdere a valorii apartamentelor noi n dauna profitului dezvoltatorului continuarea unui uor trend descendent al preurilor pe segmentul apartamentelor vechi amnarea construciei unora dintre proiectele rezideniale anunate scderea chiriilor
120
posibilitatea creterii slabe a numrului de tranzacii odat cu relansarea

Semestrul 1 2009 1 cam. 570 600 600 100 150 594 600 600 578 605 600 1,100 1,100 1,100 2 cam. 570 600 600 120 180 560 597 600 509 530 500 1,100 1,100 1,100 3 cam. 570 600 600 150 200 560 570 550 500 500 500 1,100 1,100 1,100 -
programului Prima Cas

Semestrul 2 2009 4 cam. 1 cam. 500 550 500 -16.7% 100 150 570 600 585 570 600 600 0.0% 550 605 600 0.0% 850 850 850 -22.7% 2 cam. 500 550 500 -16.7% 120 180 560 597 600 0.0% 500 530 500 0.0% 850 850 850 -22.7% 3 cam. 500 550 500 -16.7% 150 200 560 570 550 0.0% 500 500 500 0.0% 850 850 850 -22.7% 570 600 600 2.6% 4 cam.
APARTAMENTE NOI Pre unitar min. Pre unitar max. MARASESTIREPUBLICII Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre unitar min. TOAMNEI Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Pre unitar min. BILLA 2 ELVILA Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Pre unitar min. PROGRESULUI 22 DECEMBRIE Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant.

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaiile de birouri au cunoscut o cretere constant n ultimii ani. Dei nu au cunoscut o dezvoltare de anvergur totui exist n ora spaii de birouri n zona Unirii, n
se nchiriaz cu precdere spaii destinate cabinetelor de avocatur, arhitectur, notari publici, servicii financiare. Pentru zonele semicentrale cererea pentru spaii vine din partea medicilor cu diferite specializri care vor s-i amenajeze cabinete pentru consultaii medicale i tratament. Chiria medie pentru spaiile de birouri amenajate n apartamente situate la parterul blocurilor este de aprox. 5 - 8 euro/mp n funcie de zon, suprafa, dotri i finisaje. Chiria perceput pentru spaiile de birouri din cldiri specializate este de 10 - 14 euro/mp preul fiind mai mare la cldirile situate n zone centrale avnd finisaje superioare. n zonele industriale exist cldiri administrative care deservesc uniti de producie i depozitare. Unele dintre aceste cldiri sunt supradimensionate pentru necesitile agenilor economici care le dein, spaiile administrative neocupate fiind nchiriate altor firme. Fa de sfritul anului 2008 se nregistreaz o scdere a nivelului chiriilor.
cldirea Camerei de Comer i Industrie, n zona Republicii vis a vis de Tribunalul Maramure dar i n cldiri n care i desfoar activitatea sucursalele unor bnci precum Raiffeisen Bank, Bancpost etc. n ultima perioad s-au construit cldiri administrative n care funcioneaz Serviciul de Eviden a Populaiei sau Administraia Financiar.
Situaia actual
Solicitrile pentru spaii de birouri vizeaz n special zona central a oraului n cldiri situate n apropierea instituiilor publice. Aici
121

Perioada urmtoare nu va aduce o dezvoltare a construciilor destinate n exclusivitate spaiilor de birouri, datorit rentabilitii sczute. Dei exist o lips de spaii de birouri, preul chiriilor nu va crete, datorit scderii numrului de ntreprinztori interesai. Cererea de spaii pentru birouri va fi acoperit de proiecte de dezvoltare mixt, comercial i birouri si din reconversia altor proprieti.
spaiile cu suprafee mici. n zonele semicentrale, cu vad comercial bun, preul de nchiriere se situeaz n intervalul 5 - 10 euro/mp/lun.
Pre (/mp) Central Semicentral Periferic 800-1500 750-1000 500-750 Chirie (/mp/lun) 10-20 5 -10 3-6

Istoric evoluie
Comerul n Baia Mare a avut o dezvoltare susinut n ultimii ani, prin modernizarea spaiilor comerciale tradiionale, precum i prin transformarea unor apartamente aflate la parterul blocurilor (cu expunere la bulevardele intens circulate) n spaii comerciale. Marile lanuri de magazine (precum Metro, Billa, Kaufland, Profi, Penny Market, Carefour, Plus, Real, Ambient sau Praktiker) ii desfoar activitatea n spaii comerciale nou construite.
Nivelul mare al chiriilor si scderea vnzrilor a fcut ca unele spaii sa fie eliberate de chiriai. La acest moment este n contrucie un complex de tip Mall (Gold Plazza) primul de acest fel din jud. Maramure unde ofertele pentru nchiriere sunt la nivelul a 50 eur/mp/lun cu dat estimat de finalizare sfritul anului 2010. Complexul de tip Mall Radius Shopping Business & Arts (pe amplasamentul fostei fabricii de confecii Maratex) o fost oprit ca i proiect deocamdat.
Situaia actual
Spaiile comerciale situate n centrul oraului, au rmas cele mai atractive. Principalele locaii sunt cele de pe bd. Unirii, bd. Bucureti, Centrul Istoric precum i bd. Traian. O mare parte din spaiilor comerciale din aceste zone sunt nchiriate bncilor care i-au deschis agenii bancare, precum i magazinelor de mbrcminte cu produse de lux. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 10 - 20 euro/mp/lun, ns pot ajunge i la valori mai mari, pentru

scderea valorii proprietilor comerciale pe toate segmentele amnarea construciei unora dintre proiectele comerciale anunate scderea chiriilor
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
122
Pe piaa terenurilor din Baia Mare i zonele periferice ale oraului s-a nregistrat o cretere constant a preurilor pn n anul 2007 cu medii de cretere de 30 40 %/an. Oferta de teren foarte mic n zonele centrale, mai ales a terenurilor cu posibilitate de dezvoltare rezidenial cu regim de nlime mare a determinat o cretere important a valorii unor astfel de terenuri. Nevoia de extindere a oraului s-a concretizat n activarea pieei terenurilor i creterea valorilor de tranzacionare n zone. ncepnd cu anul 2008, preurile terenurilor au cunoscut o tendin de scdere continu, scdere care se manifest i la momentul actual.
reduse necesare pentru proprieti rezideniale unifamiliale.

Se va menine tendina de scdere n timp ce oferta va fi i ea n scdere, vnzrile fiind bazate n cea mai mare parte pe cei nevoii/forai s vnd.
Situaia actual
Numrul de tranzacii cu terenuri a sczut semnificativ n ultima perioad datorit crizei creditelor i reducerea numrului de tranzacii speculative de pe pia. Cea mai mare scdere se nregistreaz la terenurile destinate dezvoltrilor imobiliare de mai mare anvergur. Terenurile aproape c au lipsit n tranzaciile anului 2009, condiii n care s-a ajuns la valori de 25-50% din cele nregistrate anul trecut. Se poate constata o scdere a preurilor terenurilor de pn la 35% - 50% n 2009, n funcie de destinaia terenului. Au continuat sa existe tranzacii cu parcele de dimensiuni

Istoric evoluie
Spaiile industriale din Baia Mare provin n marea lor majoritate de pe cele 2 platforme industriale ale municipiului, respectiv: platforma industrial est i platforma industrial vest. Multe dintre fabricile aflate pe aceste platforme fie au fost lichidate, fie i-au restrns activitatea. n ultimii ani s-au construit i spaii industriale sau de depozitare noi, pentru utilizare de ctre proprietar i mai puin pentru nchiriere/vnzare.
Situaia actual
n mare parte aceste spaii sunt ocupate; spaiile libere sunt in oferte pentru nchiriere.
123
Anul 2009 a adus o tendin de renegociere a chiriilor, cu nregistrarea unor scderi a chiriilor de 25% - 40%. Intervalul mediu de nchiriere este de 1,5 -3 euro/mp/lun. Tranzaciile cu spaii industriale n anul 2009 au fost extrem de reduse, dei preul acestora a sczut destul de mult. La momentul actual a crescut oferta de spaii comerciale pentru nchiriat.

Nivelul chiriilor va avea tendine de scdere; gradul de ocupare va scdea si el. Obinerea unor chirii care s acopere cheltuielile cu spaiile i o marj de profit minim pentru proprietar va fi inta urmrit de ctre acetia.
124
SATU MARE
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n ultimii ani Satu Mare a cunoscut o dezvoltare susinut a pieei rezideniale. Aceasta s-a nregistrat preponderent pe segmentul caselor de locuit, ns este de remarcat, de asemenea, dinamica proiectelor independente de blocuri cu apartamente iniiate cu precdere pe malul drept al Someului. Preurile au nregistrat o cretere constant i un nivel ridicat, aceasta datorndu-se unei piee foarte active a vnztorului pn n cea de-a doua jumtate a anului 2008.
Situaia actual
n 2009, piaa rezidenial s-a caracterizat printr-o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale i prin urmare s-a nregistrat o scdere accentuat a preurilor, att pe segmentul apartamentelor situate n blocuri de locuine vechi ct i n blocuri de locuine noi. Numrul tranzaciilor s-a redus considerabil, din cauza inaccesibilitii creditului ipotecar dar i a crizei economice la nivel mondial. n Satu Mare continu s se construiasc blocuri de apartamente, majoritatea fiind situate n zone de case i avnd un regim de nalime de P+2, sau cel mult P+4. 4 cam.
55,000 63,000 700 800 750 300 350 -
APARTAMENTE VECHI
Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min.
1 cam.
27,000 33,000 750 850 800 120 150 18,000 24,000 700 900 800 100 130 18,000 27,000 700 950 825 90 120 13,000 28,000 600 850

37,000 45,000 700 850 775 170 220 20,000 31,000 600 850 725 100 140 34,000 40,000 650 750 700 100 150 32,000 37,000 700 800 45,000 57,000 700 900 800 230 300 27,500 45,000 600 800 700 130 150 38,000 49,000 600 750 675 150 200 40,500 51,000 600 800
1 cam.
25,000 30,000 700 850 775 -3.1% 120 130 17,500 22,000 700 850

32,000 43,000 700 800 750 -6.3% 150 200 18,500 31,000 600 750 675 -6.9% 80 130 29,000 35,500 600 700 650 -7.1% 100 140 29,900 35,000 650 800 45,000 53,000 700 800 750 -3.2% 200 250 25,000 40,000 500 700 600 -14.3% 100 120 35,000 46,000 550 700 625 -7.4% 120 170 38,000 48,000 600 750
4 cam.
52,000 60,000 650 750 700 -12.5% 250 350 -
Central
Micro 14
0 45,000 56,000 550 700 625 180 250 49,000 67,000 600 850
775 -3.1% 70 100 16,000 25,000 700 900 800 -3.0% 80 100 14,300 29,000 500 800
0 43,000 53,000 550 650 600 -4.0% 150 200 45,000 59,000 550 750
Micro 15, Micro 16
Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim
Soarelui, Micro 17
Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max.
125
Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min. Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max. Pre minim Pre maxim Pre unitar min.
725 90 120 14,000 18,000 800 1,000 900 90 120 21,000 25,000 600 700 650 90 120
750 120 170 25,000 40,000 550 800 675 120 160 29,500 38,000 600 800 700 100 150
700 150 200 43,000 56,000 650 850 750 140 200 42,000 48,000 600 750 675 150 200
725 200 250 57,000 63,000 700 800 750 200 250 49,000 56,000 600 700 650 200 250
650 -10.3% 80 100 14,000 16,500 800 900 850 -5.6% 80 100 19,000 23,000 500 650 575 -11.5% 80 100
725 -3.3% 100 150 23,000 37,000 550 750 650 -3.7% 100 150 27,500 36,000 550 800 675 -3.6% 100 130
675 -3.6% 100 170 39,500 51,000 600 785 693 -7.7% 130 170 40,000 46,000 600 700 650 -3.7% 130 160
650 -10.3% 150 200 50,000 59,000 625 750 688 -8.3% 150 200 47,000 53,000 600 650 625 -3.8% 150 200
Carpati 1, Carpati 2
14 Mai, Botizului
Pre unitar max. Pre unitar med. Comp.sem.ant. Chirie min. Chirie max.

Creterea ofertei competitive cu proiecte noi finalizate i proiecte de anvergur anunate; Calitatea proast a multor construcii noi finalizate, probleme reclamate de locatarii care s-au mutat n apartamentele achiziionate i creterea gradului de informare a cumprtorilor privind calitatea construciilor; Lipsa accesului la finanare care a dus la scderea accentuat a cererii i apariia astfel a unei oferte excedentare Presiunea pe dezvoltatori a costului finanrii care coroborat cu scderea cererii i-a obligat s reduc preurile de vnzare Scderea/dispariia imobiliare speculaiilor
Scderea preurilor poate aduce i beneficii cum ar fi creterea calitii n urma mririi competivitii dintre dezvoltatori, iar apartamentele nu se vor mai vinde n faza de proiect, cumprtorul dorind s dea banii pe ceva palpabil. Chiriile apartamentelor au avut o dinamic mai puin descresctoare, beneficiind de scderea accelerat a tranzaciilor i de reorientarea cererii pe perioad scurt-medie.

Posibilitatea scderii preului apartamentelor noi n dauna profitului dezvoltatorului Amnarea unor proiecte rezideniale anunate Continuarea unui trend descendent al preurilor pe segmentul apartamentelor vechi Scderea chiriilor Posibilitatea creterii uoare a numrului tranzaciilor odat cu relansarea programului Prima Cas".
Creterea omajului i nesigurana unui venit constant pe o perioad indelungat
Ca i n anul 2008, anul acesta a continuat s se nregistreze o scdere a tranzaciilor, n consecin i a preurilor. La aceast scdere nu a contribuit numai dezechilibrul dintre cererea solvabil i oferta competitiv, ci i motive precum: lipsa infrastructurii, urbanismul haotic, traficul din zon.
126

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaiile de birouri au cunoscut o cretere constant n ultimii ani, crescnd n acelai timp numrul i calitatea acestora. ncepnd cu anul 2008 acest trend a devenit descresctor.

Istoric evoluie
Spaiile comerciale au avut una dintre cele mai dinamice evoluii, cu precdere cele din zonele centrale. Ca urmare a presiunii exercitate de cererea existent n aceste zone, spaiile tradiional comerciale au fost constant suplimentate cu spaii avnd destinaii rezideniale, prestri servicii, etc, competiia fiind reprezentat de segmentul financiar (agenii bancare, servicii de brokeraj etc). Prin apariia unor nume ca Real, Billa, Kaufland, Praktiker sau Plus cererea de spaii comerciale a cunoscut o relaxare necesar, care a contribuit la reorientarea i diversificarea categoriilor de mrfuri expuse.
Situaia actual
Majoritatea spaiilor ofertate sunt obinute prin conversie din foste spaii rezideniale, chiria medie raportat la dotri, finisaje i localizare, fiind de aprox. 4-8 euro/mp/lun, scznd fa de aceeai perioad a anului trecut, cnd chiriile erau de 8-15 euro/mp/lun. Puinele spaii dedicate sunt localizate n zona central, fiind ofertate la preuri de 10-15 euro/mp/lun. n zona central se nchiriaz cu precdere spaii destinate cabinetelor de avocatur, arhitectur, notari publici, servicii financiare. Pentru zonele semicentrale cererea pentru spaii vine din partea medicilor cu diferite specializri care vor s-i amenajeze cabinete pentru consultaii medicale i tratament. Cele mai multe solicitri vizeaz n continuare zona central i adiacent, cu orientare spre proiectele imobiliare att vechi ct i noi, cu expunere mixt (comercial/birouri/rezidenial).
Situaia actual
Spaiile comerciale situate n centrul oraului sunt cele mai atractive. Principalele locaii sunt cele de pe str. tefan cel Mare, bd. I. C. Brtianu, Piaa Libertii, bd. Traian. Aceste spaii sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 8-20 euro/mp/lun, ns pot ajunge i la valori mai mari pentru spaii cu suprafee mai mici. n zonele semicentrale, favorabil poziionate, preul de nchiriere este stabilit la 5-10 euro/mp/lun. Nivelul mare al chiriilor i scderea vnzrilor a fcut ca multe spaii s fie eliberate de chiriai, astfel diminundu-se gradul de ocupare pe acest segment.

Pe fondul lipsei unor proiecte dedicate finalizate dar i al scderii cererii, spaiile de birouri vor fi n continuare obinute ntr-o msur semnificativ prin transformarea din spaii rezideniale, cu precdere n zona central a oraului sau prin dezvoltri mixte comercial i birouri. Dei exist o lips de spaii pentru birouri, pe termen scurt este de ateptat stagnarea preurilor la chirii datorit diminurii numrului de ntreprinztori interesai.

scderea valorii proprietilor comerciale pe toate segmentele amnarea construciei unora dintre proiectele comerciale anunate scderea chiriilor
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimii ani n Satu Mare s-a nregistrat o cretere accentuat a preurilor terenurilor,
127
att pentru cele din zona central, cu destinaie preponderent rezidenial, ct i pentru cele din zonele periferice unde, n unele cazuri (Drumul Careiului, b-dul L. Blaga), preurile au fost influenate de proiectele
SATU MARE TERENURI REGIM NLIME MEDIU Ultracentral Central Semicentral Periferic cu potenial de dezvoltare apropiat Periferic cu perspectiv de dezvoltare TERENURI INDUSTRIALE Periferic
dezvoltate acolo (Real, Praktiker, Parcul Industrial Sud). Cele mai mari creteri au avut loc n anul 2007, cnd preurile terenurilor au crescut n medie cu 40-50%, aceasta fiind cea mai mare crestere inregistrat pn acum.
S2 2009 Pre minim Pre maxim Evoluie S1-S2
150 80 40 25 15
250 130 70 40 20
15
42
Proiectele rezideniale au fost inta principal a celor care au achiziionat terenuri. Cererea mare pentru terenuri i oferta mic sau extrem de scump disponibil pe pia a determinat ca proiectele rezideniale s fie realizate n zonele limitrofe, acolo unde preul terenurilor era nc disponibil pentru acest tip de proiecte. De la finalul anului 2008 numrul tranzaciilor cu terenuri a sczut semnificativ, ceea ce a determinat o reducere a preului.

Preurile terenurilor din zona central a municipiului, unde oferta este foarte sczut, vor stagna, avnd n vedere atractivitatea i caracterul particular. Terenurile din zonele limitrofe cu destinaie rezidenial ar putea scdea n continuare, tranzaciile fiind bazate mai ales pe cei nevoii s vnd.
Situaia actual
Ca urmare a crizei generale de pe piaa imobiliar, tranzaciile cu terenuri au nregistat mari scderi n anul 2009 fa de anul 2008. Att pentru participanii la tranzaciile speculative, ct i pentru cumprtorii finali de terenuri destinate proprietilor rezideniale familiale sau pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare cu int rezidenial, lipsa posibilitilor de finanare survenit la declanarea crizei creditelor bancare a dus imediat la o blocare a pieei specifice, urmat de scderea preurilor, tendin care se pstreaz i n prezent. Se constat o scdere a preurilor terenurilor de pn la 30% - 40% n funcie de destinaia terenului. Printre cele mai cutate zone se afl cele semicentrale (zona de N-V a cartierului Funcionarilor, Poligonului, Solidaritii), dar i cele periferice cu potenial de dezvoltare (Lucian Blaga, Odoreului, Careiului).

Istoric evoluie
Dac iniial majoritatea spaiilor industriale din Satu Mare proveneau din restrngerea activitii marilor societi comerciale, treptat, pe fondul prevederilor legislaiei europene, a creterii posibilitilor financiare ale investitorilor, au aprut spaii industriale sau de depozitare noi, cu dotri, echipamente i finisaje la standarde actuale (Parcul Industrial Sud, reprezentane/uniti service auto SC ANVELO SATELIT SRL, SC EUROCAR SRL, SC WEST CAR TRADE SRL, COMPLEX PHILADELPHIA, uniti de producie SC AVE IMPEX SRL, SC UNICARM SRL).
128
Situaia actual
Cele mai multe spaii sunt ocupate, cele libere fiind ofertate pentru nchiriere. Anul 2009 a adus o tendin de renegociere a chiriilor. Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local, pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntre o chirie de 1-3,5 euro/mp, astfel scznd fa de anul 2008. Avnd n vedere cererea relativ dispersat i oferta nc superioar, nu au fost nregistrate evoluii spectaculoase n acest sector. Tranzaciile cu spaii industriale n anul 2009 au fost extrem de reduse, dei preul acestora a sczut destul de mult. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, preurile depind n mare msur de localizare i sunt n strns legatur cu preurile terenurilor din zona respectiv. i aceast categorie imobiliar este afectat de criz, piaa specific fiind practic blocat n aceast perioad. La momentul
actual a crescut oferta de spaii comerciale pentru nchiriat.

Restrngerea sau chiar ncetarea activitii multor societi, astfel determinnd diminuarea cererii solvabile i creterea ofertei de spaii industriale.

Nivelul chiriilor va avea tendine de scdere, de asemenea gradul de ocupare va scdea si el. inta proprietarilor de spaii industriale va fi obinerea unor chirii care s acopere cheltuielile cu spaiile i o marj de profit minim.
129
MUNTENIA
130
ALEXANDRIA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Cu o cretere constant n ultimii 20 ani, piaa rezidenial a generat extinderi teritoriale ale zonelor locuite (mrirea limitelor construite i construibile ale localitilor) i dezvoltare economic, ducnd la creterea populaiei ocupate. Astfel s-a dezvoltat zona de vile Peco, s-au terminat de construit cteva blocuri care erau ncepute din 1989 n zona HCC i IPTE, s-au construit i locuine ANL la ieirea din ora spre Nanov i spre Turnu Mgurele.
Cauzele situaiei actuale sunt nesigurana din zona economic (disponobilizri, reduceri de salarii, nchiderea unui numr semnificativ de firme mici), condiiile de accesare a creditelor (numrul celor care se ncadreaz pentru accesarea unui credit n suma mare este foarte redus), teama cumpratorilor de noi scderi de pre n perioada urmtoare.

Meninerea situaiei actuale, descendent pentru locuinele unifamiliale i terenurile pretabil rezidenial, stagnare pe segmentul apartamentelor (sau uoare creteri, pe fondul existenei programului atractiv de finanare pentru prima locuin).
Situaia actual
Piaa rezidenial actual a cunoscut n cursul anului 2009 un trend descendent, care pe anumite segmente s-a stabilizat sau i-a ponderat scderea. Este vorba de segmentul apartamentelor, pentru care a nceput s existe cerere odat cu demararea programului Prima Cas. Segmentul caselor i terenurilor rezideniale nu a cunoscut aceeai redresare, preurile continund s aib o evoluie descendent, datorit lipsei tranzaciilor, ieftinirii materialelor de construcie i a forei de lucru.

Istoric evoluie
Cu un numr restrns de spaii de birouri n perioadele anterioare, piaa spaiilor de birouri nu a fost la nivelul Municipiului una foarte activ, marea majoritate a spaiilor de birouri utilizate fiind apartamente, mai mult de 80% dintre birouri fiind amplasate n blocuri, fie la parter, n spatii cu destinaie comercial, fie la etajele superioare. n ultimii ani s-a construit
131
un numr redus de spaii administrative, marea majoritate fiind ocupat cu precdere de ctre autoritile publice, instituiile bancare i financiare. Orientarea majoritii firmelor care necesit spaii administrative (majoritatea de dimensiuni medii sau mici) este n continuare ctre chirii mici, n spaii nededicate acestui tip de activitate (cldiri transformate din locuine, apartamente sau spaii care nu ofer neaparat facilitile necesare acestui tip de activitate etc).
Situaia actual
Situaia actual economic a dus la o scdere a consumului, ceea ce a dus la un recul al dezvoltrilor i la o contracie a activitilor economice.

Scderea consumului generat de nivelul ridicat al omajului, scderile salariale, nesigurana cauzat de recesiunea economic.

Nivelul ridicat al chiriilor n cldirile de birouri, comparative cu cifra de afaceri a potenialilor chiriai.

n contextul meninerii situaiei economice actuale, trendul descendent al preurilor spaiilor comerciale se va menine, n timp ce evoluia chiriilor cel mult va cunoate o meninere a nivelului actual.

Meninerea situaiei actuale i a trendului descendent/cel mult de meninere a preurilor.

Istoric evoluie
Evoluia ultimilor ani pe piaa spaiilor comerciale nu a fost una spectaculoas ca n oraele mai mari. n 2009, suprafaa de spaii comerciale au crescut cu aprox 30% prin apariia supermarketului Penny, a unor noi engros-uri, i chiar a unui magazine de tip mall, a transformrii mai multor apartamente de la parterul blocurilor n spaii comerciale. Cele mai frecvente cereri de spaii comerciale au fost nregistrate pe arterele principale ale Municipiului Alexandria i Roiorii de Vede. Chiriile spaiilor comerciale au sczut n 2009 constant, n primul semestru cu 15% iar n cel de-al doilea cu 20% fa de 2008.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Piaa terenurilor, segmentul imobiliar cu cea mai spectaculoas evoluie n timp, care a generat cele mai mari volume de tranzacii (att ca numr ct i ca valori) i n acelai timp cel mai speculativ sector imobiliar. Febra general a achiziionrii de terenuri, resimit n perioada 2006-2008 (primul semestru) a fost simit i n Teleorman, cu precdere n Alexandria, Turnu Mgurele i Roiorii de Vede, dar i n comunele limitrofe. Aceasta a ngheat n a doua jumtate a anului 2008, cnd preurile au stagnat n prima faz, dup care au nceput s scad.
132
Situaia actual
Interesul pentru terenuri este sczut n ultimul timp. Piaa terenurilor a fost cea mai afectat de scderea preurilor. La nivelul judeului Teleorman preurile terenurilor au sczut n 2009 cu aproximativ 30%, pe cnd n Alexandria i mprejurimi doar cu 20%. Se tranzacioneaz terenuri, mai active fiind zonele limitrofe, la preuri de criz foarte mult reduse fa de perioadele precedente. Acest fapt se datoreaz att gradului de ndatorare a populaiei ct i unei educri a acesteia, care a nceput s realizeze c ritmul de dezvoltare a oraului nu este att de rapid i nici nu acoper zone att de ntinse/ndeprtate. i terenurile n zonele atractive au cunoscut scderi de pre, fie c este vorba de teren rezidenial n limitele oraului, fie c este teren comercial/industrial n zonele nou dezvoltate (ieirile din Alexandria pe drumurile europene/naionale). Multe terenuri agricole frmiate au fost lsate neexploatate iar preul acestora s-a situat la un nivel inferior.

Meninerea trendului descendent.

Istoric evoluie
Cu o dezvoltare usoar n anii precedeni, piaa spaiilor industriale a fost mai vizibil n Alexandria i Roiorii de Vede.
Situaia actual
Ca ntreaga pia imobiliar, i piaa spaiilor industriale a fost afectat de criza economic, acest fapt manifestndu-se prin scderi de pre, scderea chiriilor, relocri sau disponibilizri de spaii. O serie de ageni economici s-au reorganizat i i-au restrns activitatea, majoritatea sectoarelor economice fiind afectate.

Piata teleormanean de spaii comerciale este subdezvoltat comparativ cu restul rii, avand drept motiv omajul accentuat (aproximativ 9%) i criza economic.

Cauzele scderii preurilor terenurilor este criza economic, restricionarea creditelor, cresterea dobnzilor, restrngerea activitilor economice ale societilor care activeaz la nivelul minicipiului, nesigurana locurilor de munc/scderile salariale ale persoanelor fizice poteniali cumprtori pentru terenurile rezideniale.

Pentru perioada urmtoare se ateapt meninerea situaiei existente, pe fondul accenturii problemelor agenilor economici locali.
133
BUZU
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n ultimii ani Buzul a cunoscut o cretere a pieei rezideniale materializat prin ansamblul Orizont, cartier de locuine i vile de lux, situat la intrarea n Buzu dinspre Focani. Dar i prin finalizarea unor blocuri de locuine ncepute nainte de 1989. Preurile au nregistrat o cretere constant pn n 2008, ajungndu-se la un nivel foarte ridicat, aceasta i datorit faptului c cererea era mai mare dect oferta.
Situaia actual
Numrul de tranzacii pe piaa imobiliar buzoian a sczut ncepnd cu a doua parte a anului 2008. Din acea perioad piaa este ntr-o continu scdere manifestat prin scderea preurilor, instabilitatea datorndu-se diminurii cererii de pe pia, mai ales n urma nspririi condiiilor de creditare.
134

Principalele cauze care au influenat negativ piaa imobiliar rezidenial din Buzu pot fi considerate: scderea cererii ca urmare a accesibilitaii limitate la credite (creterea dobnzilor, scderea gradului de ndatorare) oferta mare n raport cu cererea solvabil; situaia incert i previziunile pesimiste privind evoluia pieei imobiliare limitarea unor activiti economice gradul de ndatorare al populaiei este crescut, o mare parte confruntndu-se cu imposibilitatea de a-i achita ratele lunare la bnci
relansarea creditului se revitalizarea pieei imobiliare.
ateapt

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaiile de birouri au crescut n ultimii ani ntr-un ritm constant; a crescut n acelasi timp i numrul i calitatea acestora fa de anul 2007, cnd spaii de birouri se aflau la parterul sau la nivele inferioare ale blocurilor, nefiind cldiri special construite. n anul 2008 s-a construit prima cldire destinat spaiilor de birouri Centrul de afaceri, situat n centrul oraului. Pn n prezent au mai fost construite cteva cldiri pentru birouri n zona semicentral, dar i n zona median a oraului.
Scderea preurilor pentru proprietile imobiliare a fost determinat de asemenea i de situaia economico-financiar nefavorabil declanat ncepnd cu sfritul anului 2008 i resimit din plin la nceputul anului 2009, numrul tranzaciilor pe pia imobiliar scznd brusc. n prezent, piaa imobiliar se afl ntr-un blocaj, realizndu-se foarte puine tranzacii cu locuine. Principalul motiv al acestui blocaj l constituie lipsa de lichiditi i blocajul din piaa creditelor.
Situaia actual
nceputul anului a marcat creterea numrului de spaii de birouri disponibile ca urmare a diminurii cererii i creterii ofertei. Spaiile din cldirile de birouri recent finalizate i cele puse la dispoziie spre subnchiriere de ctre actualii chiriai reprezint oferta actual, care a dus la continua scdere a chiriilor n acest segment al pieei. Cererea a cunoscut cea mai important schimbare comparativ cu ultima perioad din 2008, deoarece nu se mai manifest activ, ci trebuie creat i dezvoltat n cadrul chiriailor deja existeni pe pia. n condiiile creterii disponibilitii spaiilor de birouri, unii chiriai iau n considerare alternativa relocrii n cldiri de o calitate mai bun sau n zone mai usor accesibile i mai atractive, cu condiia s beneficieze de o reducere substanial a costurilor de ocupare i de termeni contractuali mai flexibili. n 2009 piaa spaiilor de birouri continu trendul scderii chiriilor nregistrate n 2008 pe fondul diminurii accentuate a cererii i creterii numrului de spaii disponibile. Scderea nivelului chiriilor cu aproximativ 510% a fost nregistrat pentru toate tipurile de cldiri de birouri i n toate zonele oraului.

Preurile vor continua s scad dar ntr-un ritm moderat fa de cel nregistrat n anul 2009. Un rol important l vor avea dezvoltrile rezideniale din zonele periferice ale oraului, unde sunt anunate cteva proiecte imobiliare, dar care din lips de fonduri acestea au rmas doar la faza de proiect, lucrrile nefiind nc demarate. Aceste noi proiecte rezideniale vor avea un impact major asupra preurilor, n cazul n care vor obine finanrile necesare. Piaa imobiliar este afectat n continuare de criza economic mondial, iar previziunile pentru perioada urmtoare nu sunt favorabile celor care urmresc s realizeze profituri rapide de pe urma tranzaciilor de acest tip, nici celor care i doresc s achiziioneze o cas miznd pe un mprumut de la banc. Odat cu
135

Scderea preurilor pentru spaiile de birouri a fost determinat de situaia economicofinanciar nefavorabil declanat ncepnd cu sfritul anului 2008 i resimit n anul 2009, numrul tranzaciilor pe pia imobiliar scznd brusc. O alt cauz, ce a avut o influen destul de mare asupra preurilor i chiriilor pentru spaiile de birouri, o constituie restrngerea activitii unor firme.

Ca urmare a nchiderii unui numar destul de mare de magazine din domeniul comerului cu amnuntul din cauza situaiei economice actuale, piaa spaiilor comerciale din Buzu prezint o ofert bogat de spaii comerciale care se pot nchiria de la 7 euro/mp. Cererea este limitat, incapabil s acopere oferta.

Este de ateptat s asistm la o stagnare i chiar diminuare a preurilor n perioada imediat urmtoare, motivul principal fiind criza de pe piaa financiar-bancar.

Pentru spaiile situate n zona ultracentral i central chiria se va menine la nivelul actual. Pentru spaiile administrative din celelalte zone ale oraului se va manifesta o tendin de scdere a nivelului chiriei, dar ntr-un procent sczut.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Creterea preurilor terenurilor din perioada 2007 - 2008 a fost influenat de cererea mare care depaea cu mult oferta. S-a ajuns ca n zona central i semicentral s nu mai existe suficient teren liber pentru vnzare; micile loturi rmase (cu suprafee ntre 200-400 mp) aveau preuri care depeau 400 /mp. Astfel, att persoanele interesate n construirea unei case ct i societaile interesate s investeasc n cartiere rezideniale s-au orientat, spre zonele periferice ale oraului, n special n partea de nord a oraului, zon dezvoltat din punct de vedere comercial. ncepnd cu a doua jumtate a lui 2008, pe fondul crizei economico-financiare, a nspririi condiiilor de finanare, a scderii cererii, preurile au sczut brusc cu peste 15-20% fa de prima parte a anului. Tendina de scdere sa meninut i n 2009.

Istoric evoluie
n ultimii ani sectorul comercial a cunoscut o dezvoltare constant prin venirea pe pia a mai multor firme de marc i diverse supermarketuri.
Situaia actual
Piaa spaiilor comerciale este reprezentat de magazinele Winmarkt, Mall Galleria, Mall Aurora, precum i de zonele comerciale situate n centrul Buzului: Piaa Central, Piaa de mrfuri industriale, dar i n zona Bd. Unirii. Zonele centrale sunt caracterizate de un pre mediu de nchiriere de 10-15 eur/mp/lun, nsa pot ajunge i la preuri mai mari, pentru spaiile cu dimensiuni foarte mici i n cele dou mall-uri.
Situaia actual
n prezent cele mai cutate terenuri sunt cele pentru construirea de cartiere rezideniale i cele pentru dezvoltare comercial, situate n zonele periferice ale oraului.
136
De la nceputul lui 2009 i pn n prezent, preurile la terenuri au continuat s scad. Astfel, pentru terenuri situate n zona central i ultracentral s-a nregistrat o scdere de 1015%, pentru cele din zone semicentrale i mediane, o scdere de 15-20%, iar preurile la terenurile situate n zone periferice au sczut cu pn la 25-30%.
privatizate. Acestea se situeaz industrial sud i nord a oraului.
zona
Situaia actual
Spaiile industriale sunt concentrate n mare parte n zonele industriale sud si nord. Aici au fost renovate unele spaii vechi sau au fost construite hale/spaii de producie i depozitare noi, la standarde moderne. Spaiile vechi se nchiriaz cu 1-3 euro/ mp. Cele noi se nchiriaz cu 2-4 euro/mp.

O cauz important o constituie stagnarea proiectelor rezideniale din zonele periferice ale oraului, care din lips de fonduri au rmas la faza de nceput, lucrrile nefiind nc demarate. Aceste noi proiecte rezideniale vor avea un impact major asupra preurilor, n cazul n care vor obine finanrile necesare.

Cauza cu o influen major asupra pieei imobiliare a spaiilor industriale o reprezint restrngerea activitii a majoritii ntreprinderilor. De asemenea, printre principalii factori ai trendului descendent pe aceast pia sunt preurile ce depesc posibilitile reale ale cumprtorilor, nsprirea politicilor de creditare i, n final, inaccesibilitatea creditrii.

Preurile terenurilor din interiorul oraului vor mai nregistra o uoar scdere. n zonele limitrofe preurile vor continua s scad, n special pentru terenurile din zonele far infrastructur, far utiliti.

Istoric evoluie
Majoritatea spaiilor industriale din Buzu provin din foste ntreprinderi de stat,

Oferta de spaii industriale este n cretere; cererea a sczut drastic n ultima perioad influennd astfel preul i nivelul chiriei.
137
PITETI
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
n ceea ce privete echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piaa imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat. mult mai mic, fapt ce determin o plafonare i chiar o scdere n unele cazuri a preurilor mult diminuate fa de piaa imobiliar anterioar lunii septembrie 2008. Cu toate c dinamica tranzaciilor n domeniu este slab, proprietarii, n special persoane fizice, gsesc cumprtori. n ceea ce-i privete pe dezvoltatori, acetia au atins un nivel de pre sub care muli dintre ei nu mai pot s scad, acest compromis fcndu-i s-i adjudece pierderi importante n cazul n care l-ar accepta.

Una dintre cauzele principale ale situaiei i blocajului actual pe piaa imobiliar este domeniul bancar. Acesta, prin nsprirea accentuat a condiiilor de finanare, prin acordarea mult mai selectiv a facilitilor de credit, n funcie de domeniul de activitate, de
Situaia actual
n acest moment, oferta la vanzare a imobilelor rezideniale este una medie, ns cererea este
138
dimensiunea societii comerciale angajatoare i de poziionarea geografic i demografic, a reuit blocarea efectiv a pieei imobiliare. De asemenea, nici clienii persoane fizice nu mai accept att de uor ndatorarea cu sume relativ mari i pe perioade medii i lungi. n ceea ce-i privete pe vnztori, majoritatea au realizat investiii n perioada anterioar anului 2008, cand preurile erau mult mai ridicate, fapt ce-i determin pe cei ce nu au nevoie de lichiditi s rmn inflexibili la suma cerut.
cererea actual. Aceeai situaie se ntlnete i la nchiriere, unde multe firme i-au restrns activitatea, ceea ce a dus la eliberarea multor spaii cu pretenii, care aveau si tariful/mp cel mai ridicat. Acestea au n prezent ponderea cea mai mare n cadrul spaiilor neocupate.

Cauza principal a evoluiei descendente accentuate o reprezint trendul descendent al economiei. Datorit faptului c societile comerciale nu au mai avut susinerea financiar pe care i fundamentaser ntregul plan de afaceri i o strategie pe termen mediu i lung, acestea au fost nevoite s-i reconsidere bugetul de cheltuieli. Astfel c, n verva diminurii maxime a cheltuielilor, proprietarii de spaii de birouri au fost pui n faa faptului mplinit: diminuarea chiriei, a suprafeei nchiriate sau chiar eliberarea acesteia n totalitate.

n perioada imediat urmtoare, preurile ar mai putea s scad n unele cazuri, ns tendina general, dei a fost n mod evident scderea, acum ncepe s-i diminueze panta deprecierii, ajungnd ca n urmtoarea perioad s se plafoneze. Acest trend de revenire ar putea fi impulsionat i de scderea dobnzilor practicate de ctre banci, de stabilizarea grilelor de comisioane i de o mai mare transparen n explicarea tuturor clauzelor contractuale. De asemenea, programul guvernamental Prima Cas are un cuvant de spus n revigorarea pieei imobiliare.

n perioada urmtoare trendul descendent accentuat i va diminua panta, n principal datorit faptului c ponderea maxim a reducerii cheltuielilor s-a efectuat n 2009. Majoritatea societilor care au trecut cu brio testul anului trecut, i pot reconsidera strategia pentru viitor, chiar i prin extinderea activitii. Totui, pentru ca gradul de ocupare al spaiilor de birouri s ajung din nou la nivelul anterior lui 2008 este nevoie de un plan de afaceri bine fundamentat, de manageri cu viziune i de mult sprijin din partea domeniului bancar.

Istoric evoluie
Piaa spatiilor de birouri a urmat trendul general, devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. nainte de aceast dat, n municipiul Piteti au nceput multe proiecte imobiliare cu destinaia sedii de firm sau spaii de birouri pentru nchiriere ulterioar. Dup anul 2008, proiectele ncepute au fost finalizate mai greu, unele dintre ele rmnnd la stadiul de structur de rezisten.

Istoric evoluie
Situaia actual
Oferta la vnzare de spaii este una mai redus fa de alte tipuri de imobile (rezideniale, comerciale), ns totui mai ridicat dect
Piaa spaiilor comerciale a fost mult timp dominat de magazinele ce funcionau la parter de bloc. Aceasta situaie s-a schimbat prin deschidere hypermarketului PIC, i ulterior prin investiiile locale ale marilor retaileri:
139
Metro, Auchan, Kaufland, Carrefour, Real. De asemenea, un impact major n ceea ce privete petrecerea timpului liber i a shopping-ului l-a avut i deschiderea EuroMall-ului din Piteti. Pe piata de retail a municipiului argeean i anunase intrarea i retailerul Cora, care ns i-a revizuit planul investiional dup 2008.
Situaia actual
Astzi, majoritatea spaiilor comerciale care sunt demne de luat n seam n ceea ce privete vadul comercial sunt localizate n cadrul galeriilor comerciale ce graviteaz n jurul retailerilor mari. Se mai poate vorbi de spaii comerciale cu grad de ocupare ridicat si pe artera pietonal ultracentral, str. Victoriei. De asemenea, spaii ocupate mai gsim n cadrul complexelor comerciale de cartier, construite n acelai timp cu blocurile. Totui, aici se regsesc i mai multe spaii libere.
Acest nivel se va menine nc o perioad de timp. Domeniul comercial este ultimul din lanul trofic care va ncerca revenirea la nivelurile din anii trecui. Primul trebuie s se revigoreze domeniul bancar, care va duce la o relaxare a condiiilor de creditare, rezultnd astfel extinderea activitii societilor comerciale. Astfel nct cererea pentru spaii de birouri i industriale va crete din nou. Abia dup ce toate acestea se vor materializa, populaia medie va cpta ncredere n stabilitatea viitoarelor sale venituri i va crete din nou consumul, cu consecin direct n cererea de spaii comerciale.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Piaa imobiliar a terenurilor a fost dominat mult vreme de speculani i investitori. Acest trend a fost oprit la sfritul lui 2008, cnd piaa a devenit una controlat de cumprtor, datorit cererii foarte mici pentru terenuri.

n urma prbuirii domeniului bancar la finele lui 2008, primul care a urmat a fost domeniul comercial. Ca principal cauz este faptul c ponderea datoriilor deinute de romni la bnci este majoritar pentru consum. Astfel c, populaia fiind sftuit pe toate canalele de informare s fie mai cumptat n ceea ce privete consumul, domeniul comercial a fost serios bulversat de acest stopaj brusc al rulajului mrfurilor. De asemenea, populaia a fost mult mai reticent n a mai accesa linii de finanare datorit incertitudinii viitorului profesional i chiar a veniturilor imediate.
Situaia actual
n prezent, preurile terenurilor au sczut foarte mult fa de nivelurile maxime atinse n urm cu 2 ani. Totui, se pare c scderea brusc a atins un oarecare nivel de susinere, sub care preurile mai sunt sczute cu un cuantum important doar de vnztorii care sunt nevoii din diverse motive s vnd repede. S reinem faptul c nainte de 2008 piaa nu era a celor mici i muli, ci a celor mari i puini. Acetia, datorit blocajului imobiliar, au rmas cu suprafee mari de teren n proprietate, pentru care gsesc foarte greu cumprtori, mai ales c ponderea cea mai mare n tranzaciile actuale cu terenuri o dein parcelele de teren de pn n 1000 mp, cu destinaia de construcie locuin unifamilial.

Tarifele cerute pentru nchirierea spaiilor comerciale sunt mult mai sczute fa de 2008.
140

Preurile terenurilor au explodat efectiv pe fondul slabei informri i a lipsei negocierilor la cumprare. Avntul economic, condiiile bancare acceptabile i certitudinea unui venit sigur i crescnd de la an la an au fcut ca cei care-i doreau s achiziioneze un teren s o fac fr prea multe ntrebari sau negocieri. Aceast uurin de a plti preul cerut a suscitat interesul multor romni care i-au dat seama c pot ctiga foarte muli bani peste noapte, fr prea mult munc. Astfel c muli dintre ei s-au transformat n speculani de terenuri, ceea ce a dus la o cretere nemaintlnit a preurilor ntr-un timp foarte scurt. Acest "boom" a luat sfrit la finele lui 2008, cnd tot mai muli dintre cei care doreau s investeasc ntr-un teren de care nu aveau efectiv nevoie pentru a construi personal pe el ci doar pentru a-l revinde ulterior la un pre mai mare, s dispar de pe pia, n principal datorit lipsei de lichiditi i a cererii brusc diminuate.
privete investiiile noi n astfel de amplasamente s-a realizat dup anul 2000, culminnd cu 2007-2008 cnd multe proiecte noi de investiii, au fost finalizate n tot judeul Arge.
Situaia actual
Dup cum se tie, majoritatea societilor comerciale i construiesc afacerile pe baza finanrilor din domeniul bancar. Astfel c, odat cu prbuirea acestuia din 2008, investitiile noi i chiar i cele n decurs de finalizare nu au mai reuit s fie terminate. n ceea ce privete gradul de ocupare, datorit restrngerii i chiar a nchiderii activitii din cadrul multor firme, acesta a crescut simitor fa de acum 2-3 ani. n acest moment, spaiile care sunt utilizate, fie sunt deinute de productor, fie sunt nchiriate ante 2008 pe termen mai lung, ns cu chiria renegociat la nivelul actual.

Gradul de ocupare al spaiilor industriale este direct legat de nivelul produciei ce poate fi vndut. i cum cerina pentru produsele de consum a sczut foarte mult, i activitatea firmelor de producie i depozitare a urmat acest trend, s-a ajuns astfel la o cerin pentru spaii industriale mult mai mic. De asemenea, datorit revizuirii bugetului de cheltuieli i investiii, multe firme s-au relocat n spaii mai mici sau mai ieftine. Altele, chiar dac au ramas n aceeai locaie, au renegociat contractele pentru a plti chirie doar pentru o parte a amplasamentului, n care i desfoar activitatea, nemaifiind de acord s plteasc i pentru diverse anexe, care nu mai sunt utilizate.

Muli dintre cei care dein suprafee mari de teren i le-au achiziionat n plin avnt imobiliar nu sunt dispui s-i adjudece pierderi importante prin vnzare parcelelor la preul actual de pe pia. Au parcelele la vnzare, iar preul cerut este unul la care pierderea este acceptabil, ns peste nivelul actual al pieei. Cu toate acestea, cei care doresc cu adevrat s vnd indiferent de pre, gsesc cumprtori hotri i mult mai bine informai dect n urm cu ceva timp.

Istoric evoluie
n municipiul Piteti, nainte de 1989, spaiile industriale au fost edificate la marginea oraului. Ulterior, datorit dezvoltrii logisticii i a infrastructurii, acestea s-au extins pe un areal mult mai ntins, chiar i de pn la 20 de km distan. Adevrata cretere n ceea ce

n viitorul apropiat, preurile ar mai putea s scad, dar nu n acelai ritm accentuat din 2009. ntreprinderile care au reuit s treac de 2009 cu brio i pot revizui planul de afaceri. Multe din cele care au lichiditi vor observa oportunitatea de dezvoltare n aceast perioad, cnd preurile la materiale de construcii i materii prime sunt la un minim acceptabil pentru asumarea unor riscuri de investiii viitoare.
141
PLOIETI
Municipiul Ploieti, unul din oraele mari ale Romniei, reedin a judeului Prahova, este situat la 60 km nord de Bucureti. Suprafaa actual a municipiului Ploieti este de aproape 60 km ptrai. Se nvecineaz la nord cu comuna Blejoi, la sud cu comunele Brcneti i Brazi, la vest cu comuna Trgoru Vechi, la est cu comuna Bucov. Potrivit recensmntului din 2002, are o populaie de 232,527 locuitori. Este, de asemenea, un important nod de drumuri i ci ferate care l leag de oraele Bucureti, Braov, Buzu, Trgovite, Urziceni. Este strbtut de DN1, viitoarea autostrad BucuretiBraov va trece prin apropierea oraului, este avantajat de distana mic fa de aeroportul din Otopeni. Structura urban are ca punct intrarea din sud dinspre Bucureti prin Bld. Bucureti- Bld. Independenei i ieirea din ora n partea de nord prin Bld. Republicii prin zona comerciala din nordul oraului, n jurul cruia graviteaz, ca subsisteme urbane, celelate cartiere, organizate n jurul unei reele de artere de circulaie. Ca i avantaje ale localiti putem aminti: distana relativ mic fa de capitala rii,
amplasarea pe DN1, amplasarea n apropiere de Valea Prahovei una dintre cele mai renumite zone turistice din ar, diversitatea n ceea ce privete ramurile economice existente la nivel local; ca i dezavantaj l poate reprezenta migraia forei de munc spre Bucureti.
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Dup o evoluie dinamic n perioada 2006-2007 caracterizat n special prin numrul mare de tranzacii pe toate segmentele, dar i prin creterea continu a preurilor proprietilor imobiliare, anul 2008 transform piaa imobiliar din cea a vnztorului ntr-o pia a cumprtorului. Aceast transformare aduce ns i beneficii precum creterea calitii i scderea preurilor n special la cldirile vechi. Pe parcursul anului 2009 trendul este tot de scdere ns pe o pant mai lin, piaa imobiliar fiind puin activ, tranzaciile efectuate sunt n special pe segmentul apartamentelor vechi de mici dimensiuni. Se observ o scdere cuprins ntre 10-30% fa de nceputul anului 2008 pentru apartamentele vechi n funcie de localizarea pe cartiere i de numrul camerelor. n ceea ce privete construcia de proprieti
142
rezideniale (apartamente noi), a cunoscut o dezvoltare moderat, n comparaie cu celelalte orae ale rii. Apropierea de capital a avut att avantaje ct i dezavantaje pentru municipiul Ploieti din punct de vedere al pieei imobiliare. Dezavantajul apropierii fa de Bucureti la constituit faptul c investitorii au preferat s fac investiii in capital unde profiturile sunt mai mari. Dezvoltatorii care au ales s investeasc n ora i-au ndreptat proiectele imobiliare n special n zonele limitrofe ale oraului. n ceea ce privete chiriile apartamentelor, dac pe parcursul anului 2008 nu s-au vzut scderi, ncepnd cu anul 2009 acestea au sczut n special datorit scderii cereri i a programului Prima Cas care pe anumite segmente fac ca rata s fie egal cu chiria, fiind mai avantajos achiziionarea unui apartament dect nchirierea.
programul Prima Cas, dar preurile continu sa scad cu pn la 30% fa de anul 2008. Preul chiriilor este de asemenea pe un trend descendent dar mai mic fa de trendul scderi preurilor la apartamente. n plin criz singurul mare dezvoltator de pe piaa local Adama i continu investiia din nordul oraului n cartierul Albert i de pe Cantacuzino, ajutat n special de faptul c la nivelul oraului nu s-au dat n folosin foarte multe construcii noi. Pe parcursul anului 2009 s-a finalizat proiectul Dora cu un numr de 70 de apartamente, situat n zona semicentral a localiti, i un bloc de locuine situat n zona central construit de Urban Icim, alt proiect n curs de dezvoltare este Parcul cu Salcmi care are ca termen prima etap n anul 2010. n zona de vest a oraului sunt n construcie cteva blocuri P+4 dezvoltate de ANL cu termen de predare 2010.
Situaia actual
n primul semestru al anului 2009, piaa rezidenial s-a caracterizat printr-o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale (de pn la 50%) precum i printr-o scdere accentuat a preurilor (de pn la 20%), n al doilea semestru piaa imobiliar d semne de revenire pe anumite segmente ajutat de

Blocajul pieei imobiliare, lipsa finanrii ct i dobnzile foarte mari au dus la scderea numrului de persoane care au mai putut s i permit o locuin. Proprietari caracterizai n special de persoane fizice dar i dezvoltatorii imobiliari (pe un segment mai restrns pn n
143
anul 2009) aflai n imposibilitatea de a gsi clieni pentru locuinele au fost nevoii s scad preurile din ce n ce mai mult.
Situaia actual
Chiria medie pentru spaiile de birouri de clas A este de aprox. 15-20 euro/mp scznd fa de aceeai perioad a anului trecut, cnd chiriile atingeau nivelul de 30 euro/mp. n municipiul Ploieti ca i cldiri de birouri de clasa A, putem aminti cldirile ocupate n ntregime de Petrom OMV, Vodafone i Mi Swaco, CONPET i alte cteva spaii de clas inferioar de mai mici dimensiuni. Din cauza situaiei economice nefavorabile tot mai multe companii au ncercat strategii de reducere a costurilor, iar renegocierea chiriilor a fost unul din paii adoptai de mai toi ntreprinztorii. Acest lucru a fost posibil i datorit faptului ca multe firme au renunat la sediile din cldirile de birouri orientndu-se spre locaii mai ieftine. n zona central este n curs de finalizare o cldire de birouri, iar alte dou proiecte au fost ngheate, construciile fiind la rou, n ateptarea reveniri pieei imobiliare, momentan neexistnd o cerere att de mare existnd riscul ca cldirile aduse la stadiul final s rmn neocupate.

Datorit relurii timide a creditrii ct i a proiectului guvernamental Prima Cas, desfurat din a doua parte a anului, se ateapt ca piaa imobiliar s i revin ns preurile proprietilor vor fi tot pe un trend descendent n special pentru cldirile vechi, care datorit noilor proiecte n curs de finalizare nu vor mai fi la fel de atractive ca pn n prezent.

Blocajul pieei imobiliare, lipsa finanrii ct i dobnzile foarte mari au dus la blocarea multor proiecte pe acest segment. O alt cauz rezult din nevoia firmelor de a scdea costurile ct mai mult posibil, ceea ce duce la mutarea n spaii mai mici cu chirii situate n intervalul 8-12 euro/mp.

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaii de birouri au cunoscut o cretere constant pn n anul 2008, n special datorit faptului c erau puine cldiri de birouri, restul fiind amenajate n case de locuit sau n apartamente situate la parterul blocurilor astfel chiriile puteau ajunge pna la nivelul de 30 de euro pe metru ptrat. Odat cu apariia cldirilor de birouri dar i din cauza crizei economice care a micorat din numrul chiriailor, rmnnd astfel din ce n ce mai multe spaii libere chiriile au sczut ajungnd pe parcursul anului 2009 n intervalul de 10-20 euro/mp.

Pentru perioada urmtoare se ateapt ca preurile chiriilor pentru spaiile de birouri s se menin la nivelul actual i poate chiar s mai sufere scderii odat cu terminarea unor noi cldiri a cror construcie este n curs de derulare. Proprietile situate n zone cu localizare nefavorabil, acces dificil i care ofer puine faciliti chiriailor vor avea cel
144
mai mult de suferit, scznd gradul de ocupare i nivelul chiriei.

Istoric evoluie
n decursul ultimilor ani sectorul comercial a cunoscut o cretere moderat a spaiilor comerciale, asta datorit faptului c numeroi retaileri au deschis magazine i hipermarketuri n municipiul Ploieti. Chiar i n situaia actual caracterizat de criza economic la nivelul oraului n anul 2009 n semestrul 2 a fost inaugurat supermarketul Real urmnd ca investiia s continue cu Obi n 2010, iar n zona comercial de nord a fost inaugurat BauMax. Pe de alt parte Ploietiul rmne n continuare unul din puinele reedine de jude unde nu a fost construit nc un spaiu comercial de tip mall.
Marile proiecte anunate de construire a unor spaii de tip mall au fost ngheate, proiectul Ploieti Mall a fost oprit la stadiul de fundaie, Tiago si Westhill au rmas n faza de proiect fr posibilitatea de avansare n ultimul timp, datorit situaiei economice i a lipsei finanrii.

Lipsa finanrii, retragerea unor investitori de pe piaa imobiliar romneasc, problemele financiare avute de dezvoltatori, dar i scderea consumului a dus la stagnarea unor proiecte de investiii i la scderea chiriilor practicate pe acest segment.

n perioada urmtoare este de ateptat scderea chiriilor deoarece proprietari ncep s aib probleme cu gradul de ocupare, i cu riscul ca chiriai s nu ii poat achita chiria la termen fiind afectai de scderea puteri de cumprare. Pe pia vor fi observate preluri a unor firme mici de ctre mari investitori.
Situaia actual
Piaa spaiilor comerciale este caracterizat n special de cldirile vechi din centrul oraului, reamenajate cum ar fi Mall Mercur, Winmarkt Shoping Center unit cu Galeriile Comerciale; i prin spaiile comerciale situate la parterul blocurilor de pe arterele principale ale oraului. La nivelul localitii s-au format cteva zone comerciale cea mai dezvoltat fiind zona de nord-vest unde sunt prezeni marii retaileri ca Metro, Praktiker, BauMax, Careffour, Bricostore dar i reprezentane auto. n ceea ce privete spaiile comerciale situate n cartierele oraului, au rmas atractive zonele intens circulate. Principalele locaii sunt rspndite n centrul oraului i n cartierele Mihai Bravu, Malu Rou i 9 Mai. n zona central preul mediu pentru nchirierea unui metru ptrat este de 20-30 euro/lun, ns suprafeele foarte mici ajung s depaeasc aceste preuri. n zonele semicentrale preurile de nchiriere sunt n jurul valorii de 10-15 euro/mp.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
n ultimi ani n Ploieti s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor, cele mai mari creteri au avut loc n anul 2007 n proporie de 30-40%. Proiectele rezideniale au fost inta principal, cererea mare pentru terenuri i oferta mic sau extrem de scump a determinat ca proiectele de mare amploare s fie realizate n zonele limitrofe. Un alt motiv important pentru creterea preurilor i numrul mare de tranzacii a fost achiziionarea cu scopuri speculative. Pe parcursul anului 2009 piaa imobiliar pe acest segment a fost cea mai afectat, terenurile fiind proprietile cu cele mai mari
145
intervale de scdere a preurilor ajungnd i pn la 50-60% fa de anul 2008 cele mai afectate fiind zonele fr perspectiv de dezvoltare imediat.

Una din principalele cauze este dispariia speculatorilor din piaa imobiliar odat cu criza financir, dar i nivelul foarte mare la care ajunseser preurile n special n zonele centrale fr ca acestea s aib posibilitate de dezvoltare n concordan cu preul cerut pe teren.
Situaia actual
Piaa terenurilor este cea care a suferit cele mai mari scderi n prima parte a anului. La nivelul municipiului Ploieti preurile terenurilor au sczut cu aproximativ 20-30% n primul semestru, urmnd acelai trend i n a doua jumtate a anului. Cele mai mari scderi au suferit terenurile aflate n zone ultracentrale care au avut scderi i de 50%. Zonele cele mai cutate sunt cele din apropierea marilor artere de circulaie i zona central pentru construcie de cldiri de birouri i spaii comerciale de mici dimensiuni i zona de nord vest pentru proiectele de mare amploare. Valoarea terenului n zonele ultracentrale se ncadreaz n intervalul 5001000 de euro pe metru ptrat n funcie de posibilitatea de dezvoltare, n zona central si semicentrala valorile sunt cuprinse intre 200700 euro pe metru ptrat, iar n zonele periferice ntre 100-200 euro pe metru ptrat. Terenurile cu destinaie industrial nu au suferit scderi majore rmnnd n intervalul de 20-40 euro pe metru ptrat.

Se ateapt ca pentru urmtoarea perioad preul terenurilor s mai sufere scderi, cele din interiorul municipiului (zonele cu ofert din ce n ce mai sczut) vor scdea ntr-un ritm mai lent, dar terenurile din zonele limitrofe i cele fr potenial de dezvoltare ar putea scdea n acelai ritm. Exist posibilitatea ca investiiile s nu mai fie concentrate pe zona rezidenial, n prezent se observ o atractivitate mai mare pe segmentul comercial. n contextul economic actual exist riscul ca pe acest segment piaa imobiliar s rmna n blocaj, iar tranzaciile s fie sporadice.
146

Istoric evoluie
n anii de dup 1990, majoritatea spaiilor industriale din Ploieti proveneau din restrngerea activitii marilor societi comerciale. Datorit costurilor din ce n ce mai ridicate pentru modernizare dar i a necesitii unor spaii la standarde moderne s-au creat zone industriale noi cu o puternic dezvoltare n zona de vest, unde a fost dezvoltat Parcul Industrial Ploieti dar i pe vechile platforme industriale care au fost retehnologizate. Ploietiul avnd de foarte mult timp o industrie petrolier foarte dezvoltat, spaiile industriale se gseau n zone periferice oraului din cauza naturii poluante a activitii. n acest moment singurele rafinrii din interiorul oraului care mai funcioneaz sunt Teleajn i Vega, restul fiind nchise.
Lipsa finanrii pentru dezvoltarea de noi proiecte, limitarea creditrii acest segment necesitand fonduri importante de bani, amnarea investiiilor programate de firme internaionale din cauza problemelor financiare, restrngerea activitii unor firme existente pe pia a dus la blocajul imobiliar i la scderea preurilor atat la chirii ct i la vnzare.

Pentru perioada urmtoare este de ateptat ca oferta s creasc, n special din cauza eliberrii unor spaii din cauza restrngeri activitii sau n urma falimentului unor firme, preurile de nchiriere pot nregistra n continuare o scdere uoar, iar pe segmentul vnzrilor piaa imobiliara s rmn blocat n continuare.
CMPINA
Situaia actual
Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntre 2-5 euro/mp, n scdere moderat fa de anul 2008, avnd n vedere oferta destul de redus de spaii noi la standarde moderne i gradul mare de ocupare din anii trecui. Halele industriale mai vechi amplasate la o distan mai mare de ora se nchiriaz cu sume cuprinse ntre 1-3 euro/mp, n timp ce construciile noi amplasate n zone cu o densitate crescut de astfel de spaii ating nivelul maxim al chiriei pe acest segment, acestea fiind i cele mai tranzacionate. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale piaa a fost blocat pe tot parcursul anului 2009, nregistrndu-se astfel scderi ale preurilor de ofert considerabile. Majoritatea investitorilor prefer s cumpere terenul pe care construiesc spaii adaptate nevoilor proprii. Piaa rezidenial din Cmpina continu i n anul 2009 trendul de scdere din anul precedent. Proiectele imobiliare relativ puine dar i puterea mai mic de cumprare i atractivitatea mic, n comparaie cu municipiul Ploieti, fac ca piaa imobiliar s nu fie atractiv din punct de vedere al investiiilor. Preul apartamentelor se afl n intervalul de 800-1100 euro/mp, iar n ceea ce privete nivelul chiriilor ntre 150-300 euro/lun. Piaa rezidenial se poate mpri n dou categorii zona central i semicentral fr diferene foarte mari de pre, datorit dimensiunii mici a localitii i a concentrrii blocurilor n zona central. Preul mediu al caselor se ncadreaz n intervalul de 700-1200 euro/mp, n funcie de zon i de finisaje. Oferta este destul de redus pentru construcii noi, la nivel local terenul fiind cel mai tranzacionat, iar casele sunt construite n regie proprie. Piaa terenurilor din Cmpina este cea mai activ din punct de vedere al tranzaciilor i ofertelor, dar este afectat de criza economic
147
n prezent, reducndu-se numrul tranzaciilor. Terenurile pentru construcii rezideniale se tranzacioneaz cu preuri cuprinse ntre 50 100 euro/mp n funcie de amplasare i dimensiuni, zonele cele mai cutate fiind Muscel i Voila. n zonele ultracentrale de interes comercial preurile terenurilor sunt cuprinse ntre 200 300 euro/mp, terenurile n aceast zon fiind puine ca numr. Piaa spatiilor comerciale este foarte limitat din punctul de vedere al tranzaciilor. Nu se poate vorbi de o pia activ, la nivelul localitii existnd cteva firme care dein monopolul local. Majoritatea spaiilor din Cmpina sunt deinute de societi comerciale care prefer s le nchirieze. Din acest motiv nivelul chiriilor a rmas aproape constant i este n jur de 8-20 euro/mp cu valori mai ridicate pentru spaiile cu suprafee mai mici din zonele ultracentrale. Piaa spatiilor industriale este destul de slab dezvoltat. n Cmpina aproape ca nu exist zone exclusiv industriale. Amplasamentele cu destinaie industrial se gsesc pe vechile platforme industriale din interiorul localitii. Se observ o relocare a acestor spaii sau demolarea construciilor i schimbarea destinaiei n teren cu destinaie rezidenial sau comercial.
cumprare relativ sczut. Dac n ani trecui localitatea era foarte cutat n special pentru construcia de case de vacan, pensiuni i hoteluri, n anul 2009 se observ o scdere accentuat a vnzrilor si a preurilor, datorit scderii numrului investitorilor dar i a persoanelor care i permiteau cumprarea de locuine de vacan. Piaa rezidenial din Sinaia a fost ntr-o continu dezvoltare pn n 2009. Fiind principala zon de referin dup Valea Prahovei a cunoscut o dezvoltare intens. n anul 2008 i la nivelul localiti se face simit schimbarea, piaa devenind din una a vnztorilor una a cumprtorilor care caut preuri tot mai mici, cu un nivel calitativ tot mai mare. Valorile medii pentru apartamente situate n blocuri vechi sunt cuprinse n intervalul 900-1200 euro/mp, iar pentru apartamentele noi se observ o scdere mare a preturilor ajungnd la valori medii de 11001500 de euro/mp. Se observ o reducere a tranzaciilor cu case de vacant i cu proprieti cu suprafee mari. Piaa terenurilor a nregistrat o scdere a cererii, iar preurile au continuat s scad pe tot parcursul anului. Preurile terenurilor n Sinaia ncep de la 80-100 euro/mp n zonele limitrofe, cu acces greoi, aflate n curs de dezvoltare, ajung ntre 200-500 eur/mp n zonele cu potenial mare de dezvoltare n special n domeniul turistic, i pot ajunge pn la 1.000 euro pe metru n zonele centrale cutate n special pentru construcia de hoteluri.
Cmpina, ca i alte localiti de rang secund au fost afectate ntr-o msur mai mare din cauza crizei economice, n special datorit expunerii pe anumite segmente de producie, ceea ce a dus la reducerea investiiilor i a puteri de cumprare a locuitorilor, afectnd astfel i piaa imobiliar. Pe viitor se prevede meninerea trendului descendent al preurilor.
SINAIA
Sinaia este una dintre cele mai cunoscute staiuni montane din Romnia. Piaa imobiliar la nivelul localitii este influenat att de criza economic ct i de puterea de
Segmentul de pia al spaiilor comerciale este reprezentat n special de construcii hoteliere (hoteluri de mici dimensiuni i pensiuni) i mai puin de spaiile comerciale. Tranzaciile sunt sporadice i nu se poate vorbi n acest moment de o pia activ, datorit lipsei finanrii bancare din cauza riscurilor prea mari, dar i din lipsa investitorilor de pe pia pe acest segment. Ofertele difer foarte mult fiind cuprinse ntre 1000-2000 de euro pe metru ptrat n funcie de localizare i de vadul
148
comercial. n cele mai multe cazuri se vinde afacerea n sine, preul fiind compus din valoarea proprietii imobiliare teren i construcie la care se adaug brand-ul hotelului. Chiriile pentru spaii comerciale n Sinaia variaz ntre 10-30 euro/mp, iar tariful camerelor pleca de la 70 ron pe noapte n cazul pensiunilor i depete 100 euro n cazul hotelurilor cu renume.

Pentru Sinaia, care este un ora foarte activ din punct de vedere turistic, este de ateptat o revenire a tranzaciilor, concomitent cu o continuare a trendului descresctor al preurilor cerute de proprietari.
149
TRGOVITE
Municipiul TRGOVITE - fost reedin domneasc i capital, actualmente municipiu i sediul administrativ al judeului, a deinut mai bine de trei secole statutul de cel mai important centru economic, politico-militar i cultural al rii Romneti. imobiliare. Dezavantajul apropierii fa de Bucureti l-a constituit faptul c investitorii au preferat s fac investiii in capital unde profiturile sunt mai mari. Dezvoltatorii care au ales s investeasc n ora i-au ndreptat proiectele imobiliare n special n zonele limitrofe. n ceea ce privete chiriile apartamentelor, dac pe parcursul anului 2008 nu s-au vzut scderi, ncepnd cu anul 2009 acestea au sczut n special datorit scderii cererii i a programului Prima Cas care pe anumite segmente fac ca rata s fie egal cu chiria, fiind mai avantajos achiziionarea unui apartament dect nchirierea.
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Dup o evoluie dinamic n perioada 2006-2007 caracterizat n special prin numrul mare de tranzacii pe toate segmentele, dar i prin creterea continu a preurilor proprietilor imobiliare, anul 2008 transform piaa imobiliar din cea a vnztorului ntr-o pia a cumprtorului. Aceast transformare aduce ns i beneficii precum creterea calitii i scderea preurilor n special la cldirile vechi. Pe parcursul anului 2009 trendul este tot de scdere ns pe o pant mai lin, piaa imobiliar fiind puin activ. Tranzaciile efectuate sunt n special pe segmentul apartamentelor vechi de mici dimensiuni. Se observ o scdere cuprins ntre 10-30% fa de nceputul anului 2008 pentru apartamentele vechi n funcie de localizarea pe cartiere i de numrul camerelor. n ceea ce privete construcia de proprieti rezideniale (apartamente noi), Trgovite a cunoscut o dezvoltare moderat n comparaie cu celelalte orae ale rii. Apropierea de capital a avut att avantaje ct i dezavantaje pentru municipiu din punct de vedere al pieei
Situaia actual
n primul semestru al anului 2009, piaa rezidenial s-a caracterizat printr-o scdere accentuat a cererii de proprieti rezideniale (de pn la 50%), precum i printr-o scdere accentuat a preurilor (de pn la 20%), n al doilea semestru piaa imobiliar d semne de revenire pe anumite segmente ajutat de programul Prima Cas, dar preurile continu s scad cu pn la 30% fa de anul 2008. Preul chiriilor este de asemenea pe un trend descendent dar mai mic fa de trendul scderii preurilor la apartamente.
150
Blocajul pieei imobiliare, lipsa finanrii ct i dobnzile foarte mari au dus la scderea numrului de persoane care au mai putut s i permit o locuin. Proprietarii caracterizai n special de persoane fizice dar i dezvoltatorii imobiliari (pe un segment mai restrns pn n anul 2009) aflai n imposibilitatea de a gsi clieni pentru locuinele au fost nevoii s scad preurile din ce n ce mai mult.

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaii de birouri au cunoscut o cretere constant pn n anul 2008, n special datorit faptului c erau puine cldiri de birouri, restul fiind amenajate n case de locuit sau n apartamente situate la parterul blocurilor astfel chiriile puteau ajunge pn la nivelul de 30 de euro pe metru ptrat. Odat cu apariia cldirilor de birouri dar i din cauza crizei economice care a micorat numrul chiriailor, rmnnd astfel din ce n ce mai multe spaii libere, chiriile au sczut ajungnd pe parcursul anului 2009 n intervalul de 7-15 de euro/mp.

Datorit relurii timide a creditrii ct i a proiectului guvernamental Prima cas, desfurat din a doua parte a anului, se ateapt ca piaa imobiliar s i revin ns preurile proprietilor vor fi tot pe un trend descendent n special pentru cldirile vechi.
Situaia actual
Chiria medie pentru spaiile de birouri situate n zona ultracentral este de aprox. 10-15 euro/mp, scznd fa de aceeai perioad a anului trecut, cnd chiriile atingeau nivelul de 20 euro/mp.
151
Din cauza situaiei economice nefavorabile tot mai multe companii au ncercat strategii de reducere a costurilor, iar renegocierea chiriilor a fost unul dintre paii adoptai de mai toi ntreprinztorii. Acest lucru a fost posibil i datorit faptului ca multe firme au renunat la sediile din cldirile de birouri orientndu-se spre locaii mai ieftine.
continuare unul dintre puinele reedine de jude unde nu a fost construit nc un spaiu comercial de tip mall.
Situaia actual
Piaa spaiilor comerciale este caracterizat n special de cldirile vechi din centrul oraului, reamenajate i prin spaiile comerciale situate la parterul blocurilor de pe arterele principale ale oraului. n ceea ce privete spaiile comerciale situate n cartierele oraului, au rmas atractive zonele intens circulate. Principalele locaii sunt rspndite n centrul oraului, dar i n cartierele micro 5, CFR, micro 11. n zona central, preul mediu pentru nchirierea unui metru ptrat este de 15-20 euro/lun, ns suprafeele foarte mici ajungnd s depeasc aceste preuri. n zonele semicentrale preurile de nchiriere sunt n jurul valorii de 10-15 euro/mp.

Blocajul pieei imobiliare, lipsa finanrii i dobnzile foarte mari au dus la blocarea multor proiecte pe acest segment. O alt cauz rezult din nevoia firmelor de a scdea costurile ct mai mult posibil, ceea ce duce la mutarea n spaii mai mici cu chirii situate n intervalul 5-10 euro/mp.

Pentru perioada urmtoare se ateapt ca preurile chiriilor pentru spaiile de birouri s se menin la nivelul actual i poate chiar s mai sufere scderi odat cu terminarea unor noi cldiri a cror construcie este n curs de derulare. Proprietile situate n zone cu localizare nefavorabil, acces dificil i care ofer puine faciliti chiriailor vor avea cel mai mult de suferit, scznd gradul de ocupare i nivelul chiriei.

Lipsa finanrii, retragerea unor investitori de pe piaa imobiliar romneasc, problemele financiare avute de dezvoltatori, dar i scderea consumului a dus la stagnarea unor proiecte de investiii i la scderea chiriilor practicate pe acest segment.

Istoric evoluie
n decursul ultimilor ani sectorul comercial a cunoscut o cretere moderat a spaiilor comerciale, asta datorit faptului c numeroi retaileri au deschis magazine i hipermarketuri n municipiul Targoviste. Chiar i n situaia actual caracterizat de criza economic la nivelul oraului n anul 2009 n semestrul 2 a fost inaugurat supermarketul Real urmnd ca investiia s continue cu Obi n 2010, iar n zona comercial de nord a fost inaugurat BauMax. Pe de alt parte, Ploietiul rmne n

n perioada urmtoare este de ateptat scderea chiriilor deoarece proprietarii ncep s aib probleme cu gradul de ocupare. Riscul ca chiriaii s nu i poat achita chiria la termen este crescut, acetia fiind afectai de scderea puterii de cumprare i reducerea consumului. Pe pia vor fi observate preluri a unor firme mici de ctre mari investitori.
PIAA TERENURILOR
152
Istoric evoluie
n ultimi ani n Trgovite s-a nregistrat o cretere generalizat a preurilor, cele mai mari creteri au avut loc n anul 2007, de 3040%. Proiectele rezideniale au fost inta principal, cererea mare pentru terenuri i oferta mic sau extrem de scump determinnd ca proiectele de mare amploare s fie realizate n zonele limitrofe. Un alt motiv important pentru creterea preurilor i numrul mare de tranzacii a fost achiziionarea cu scopuri speculative. Pe parcursul anului 2009 piaa imobiliar pe acest segment a fost cea mai afectat, terenurile fiind proprietile cu cele mai mari intervale de scdere a preurilor ajungnd i pn la 60-70% fa de anul 2008 cele mai afectate fiind zonele fr perspectiv de dezvoltare imediat.
ncadreaz n intervalul 300-400 de euro/mp n funcie de posibilitatea de dezvoltare. n zona central i semicentral valorile sunt cuprinse ntre 150-300 euro/mp, iar n zonele periferice ntre 50-100 euro-mp. Terenurile cu destinaie industrial nu au suferit scderi chiar aa de mari rmnnd n intervalul de 15-30 de euro/mp.

Una din principalele cauze este dispariia speculatorilor din piaa imobiliara odat cu criza financiar, dar i nivelul foarte mare la care ajunseser preurile n special n zonele centrale fr ca acestea s aib posibilitatea de dezvoltare n concordan cu preul cerut pe teren.
Situaia actual
Piaa terenurilor este cea care a suferit cele mai mari scderi n prima parte a anului. La nivelul municipiului Targoviste preurile terenurilor au sczut cu aproximativ 30-40% n primul semestru, urmnd acelai trend i n a doua jumtate a anului. Cele mai mari scderi au suferit terenurile aflate n zone ultracentrale care au avut scderi i de 50%. Zonele cele mai cutate sunt cele din apropierea marilor artere de circulaie i zona central pentru construcie de cldiri de birouri i spaii comerciale de mici dimensiuni. Valoarea terenului n zonele ultracentrale se

Se ateapt ca pentru urmtoarea perioad preul terenurilor s mai sufere scderi, cele din interiorul municipiului (zonele cu ofert din ce n ce mai sczut) vor scdea ntr-un ritm mai lent, dar terenurile din zonele limitrofe i cele fr potenial de dezvoltare ar putea scdea n acelai ritm. Exist posibilitatea ca investiiile s nu mai fie concentrate pe zona rezidenial, n prezent se observ o atractivitate mai mare pe segmentul comercial. n contextul economic actual exist riscul ca pe acest segment piaa imobiliar s rmn n
153
blocaj, iar tranzaciile s fie sporadice.

Istoric evoluie
n anii anteriori, dup 1990, majoritatea spaiilor industriale din Trgovite, proveneau din restrngerea activitii marilor societi comerciale. Datorit costurilor din ce n ce mai ridicate pentru modernizare dar i a necesitii unor spaii la standarde moderne s-au creat zone industriale noi cu o puternic dezvoltare n zona de vest (str. Petru Cercel, Laminorului, calea Campulung), unde au fost dezvoltate numeroase spatii de productie si depozitare, dar i pe vechile platforme industriale care au fost retehnologizate.
amnarea investiiilor programate de firme internaionale din cauza problemelor financiare, restrngerea activitii unor firme existente pe pia a dus la blocajul imobiliar i la scderea preurilor atat la chirii ct i la vnzare.

Pentru perioada urmtoare este de ateptat ca oferta s creasc, n special din cauza eliberri unor spaii din cauza restrngerii activitii sau n urma falimentului unor firme, preurile de nchiriere pot nregistra n continuare o scdere uoar, iar pe segmentul vnzrilor piaa imobiliar s rmn blocat n continuare.
Situaia actual
Din punct de vedere al preurilor practicate pe piaa local pentru nchirieri, spaiile industriale variaz ntre 2-5 euro/mp, n scdere upar fa de anul 2008, avnd n vedere oferta destul de redus de spaii noi la standarde moderne i gradul mare de ocupare din anii trecui. Halele industriale mai vechi amplasate la o distan mai mare de ora se nchiriaz cu sume cuprinse ntre 1-2 euro/mp, n timp ce construciile noi amplasate n zone cu o densitate crescut de astfel de spaii ating nivelul maxim al chiriei pe acest segment, acestea fiind i cele mai tranzacionate. n ceea ce privete vnzarea spaiilor industriale, piaa a fost blocat pe tot parcursul anului 2009, nregistrndu-se astfel scderi ale preturilor de ofert considerabile. Majoritatea investitorilor prefer s cumpere terenul pe care s construiasc spaii adaptate nevoilor proprii.
Moreni
Piaa rezidenial din Moreni continu i n anul 2009 trendul din anul precedent de scdere. Proiectele imobiliare aproape inexistente dar i puterea mic de cumprare i atractivitatea, n comparaie cu municipiul Trgovite, fac ca piaa imobiliar s nu fie atractiv din punct de vedere al investiiilor. Preul apartamentelor se afl n intervalul de 500-700 euro/mp, iar n ceea ce privete nivelul chiriilor ntre 100-150 de euro/lun. Piaa rezidenial se poate mpri pe dou categorii, zona central i semicentral, fr diferene foarte mari de pre datorit dimensiunii mici a localitii i a concentrrii blocurilor n zona central a localitii. Preul mediu al caselor se ncadreaz n intervalul de 400-600 de euro/mp, n funcie de zon i de finisaje. Oferta este destul de redus pentru construcii noi, la nivel local terenul fiind cel mai tranzacionat, iar casele sunt construite n regie proprie. Piaa terenurilor din Moreni este cea mai activ din punct de vedere al tranzaciilor i ofertelor, dar este afectat de criza economic, cu efect direct asupra numrului

Lipsa finanrii pentru dezvoltarea de noi proiecte, limitarea creditrii acest segment necesitnd fonduri importante de bani,
154
tranzaciilor. Terenurile pentru construcii rezideniale se tranzacioneaz cu preuri cuprinse ntre 50 100 euro/mp n funcie de amplasare si dimensiuni, zonele cele mai cutate fiind Muscel i Voila. n zonele ultracentrale de interes comercial preurile terenurilor sunt cuprinse ntre 200 300 euro/mp, terenurile n aceast zon fiind puine ca numr i provienind din demolarea unor construcii vechi. Piaa spatiilor comerciale este foarte limitat din punctul de vedere al tranzaciilor de spai.
Nivelul chiriilor a rmas aproape constant i este n jur de 5-10 euro/mp. Piaa spatiilor industriale este ceva mai dezvoltat n Moreni, unde exist un parc industrial cu o suprafa de 14 ha unde i desfoar activitatea numeroi ageni economici. Profilul localitii din punct de vedere economic fiind legat de industria petrolier majoritatea societilor din parcul industrial orbiteaz n jurul acestei activiti.
155
OLTENIA
156
CRAIOVA
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Cu o cretere constant n ultimii 19 ani, piaa rezidenial a generat extinderi teritoriale ale zonelor locuite (crearea de noi cartiere, mrirea limitelor construite si construibile ale localitilor), a generat dezvoltare economic i a dus la creterea numrului populaiei ocupate. Astfel noi cartiere sau zone de case si vile s-au alipit Craiovei: Bariera Vlcii, Popoveni, Simnic, Cernele, Drumul Muntenilor etc. unele dintre ele devenind chiar exclusiviste prin prisma preurilor proprietilor. Segmentul apartamentelor a cunoscut o cretere a numrului de tranzactii, ins fondul locativ s-a pstrat n linii mari acelai, numrul unitilor nou construite fiind relativ redus n comparaie cu segmentul caselor/vilelor noi.
Situaia actual
Piaa rezidenial actual a cunoscut n cursul anului 2009 un trend descendent care, pe anumite segmente s-a stabilizat sau i-a ponderat la maxim scderea. Este vorba de segmentul apartamentelor, pentru care a nceput s existe cerere odat cu demararea programului Prima Cas. Preurile sunt atipice ns, existnd i tranzacii sub media pieei, n funcie de motivaiile concrete ale vnztorilor.
157
Segmentul caselor i terenurilor rezideniale nu a cunoscut ns aceeai redresare, preurile continund s aib o evoluie descendent. Scderea medie a anului 2009 fa de anul 2008 este de aproximativ 31%, la nivel general.

Cauzele situaiei actuale sunt nesigurana din zona economic (disponobilizri, reduceri de salarii, nchiderea unui numr semnificativ de firme mici etc), condiiile de accesare a creditelor (numrul celor care se ncadreaz pentru accesarea unui credit n suma mare este foarte redus), teama cumprtorilor de noi scderi de pre n perioada urmtoare.
Ultimul an a pus pe pia un numr semnificativ de birouri, n primul semestru fiind date n folosin 2 cldiri de birouri de dimensiuni medii, situate n zonele centrale. Pe piaa spaiilor administrative au avut loc relocri dinspre spaiile mai vechi ctre spaiile noi, ale unor firme de asigurri sau instituii ale statului. ns majoritatea firmelor care necesit spaii administrative (multe dintre ele de dimensiuni medii sau mici) se ndreapt ctre chirii mici, n spaii nededicate acestui tip de activitate (cldiri transformate din locuine, apartamente sau spaii care nu ofer neaparat facilitile necesare acestui tip de activitate etc).

Nivelul ridicat (pentru agenii economici locali i nu numai) al chiriilor n cldirile de birouri Majoritatea construciilor nu ofer locuri de parcare O supra-adaptare la cerinele clientului (de ex. cu privire la suprafeele nchiriabile, marea majoritate a proiectelor noi fiind spaii uneori prea generoase i crora proprietarii nu vor s le regndeasc compartimentri mai flexibile i adaptate cererii locale).

Meninerea situaiei actuale, caracterizat de un trend descendent pentru locuinele unifamiliale i terenurile pretabil rezidenial, stagnare pe segmentul apartamentelor (sau uoare creteri, pe fondul existenei programului atractiv de finanare pentru prima locuin).

Istoric evoluie
Cu un numr restrns de spaii de birouri n perioadele anterioare, piaa spaiilor de birouri nu a fost la nivelul municipiului una foarte activ, marea majoritate a spaiilor de birouri utilizate fiind spaii administrative vechi sau apartamente. n ultimii ani s-a nceput construcia de spaii administrative, marea majoritate fiind ocupate de ctre reprezentanele locale ale firmelor naionale (din sistemul financiar si bancar, de asigurri, etc).

Meninerea situaiei actuale i a trendului descendent/cel mult de meninere a chiriilor i preurilor de tranzacionare.

Istoric evoluie
Evoluia ultimilor ani pe piaa spaiilor comerciale a fost una spectaculoas. Astfel, n numai 8 ani, n Craiova s-au deschis nu mai puin de 10 uniti de vnzare de tipul Supermarket/Hypermarket/Cash&Carry, ultimele dou n anul 2008 (este vorba de 2
Situaia actual
158
uniti ale retailer-ului Kaufland) i s-au demarat lucrrile la dou Mall-uri (n prezent lucrrile au fost stopate). Pe lng acestea, un numar semnificativ de showroom-uri pe domeniile: auto, mobil, amenajri interioare, materiale constructii etc au fost nfiinate. i n zona spaiilor comerciale mici situaia a fost similar, fiind construite n ultimii ani un numr semnificativ de spaii comerciale, n zonele n care exist disponibil de teren liber. Piaa chiriilor i a preurilor spaiilor comerciale a urcat pn la maxime istorice n anul 2008, cznd brusc n anul 2009, dup nceperea crizei.

n contextul meninerii situaiei economice actuale, trendul descendent al preurilor spaiilor comerciale se va menine, n timp ce evoluia chiriilor cel mult va cunoate o meninere a nivelului actual.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Piaa terenurilor, segmentul imobiliar cu cea mai spectaculoas evoluie n timp, a fost segmentul care a generat cele mai mari volume de tranzacii (att ca numr ct i ca valori) i n acelai timp cel mai speculativ sector imobiliar. Febra general a achiziionrii de terenuri, resimit n perioada 2006-2008 (primul semestru) a ngheat n a doua jumtate a anului 2008, cnd preurile au stagnat n prima faz, dupa care au nceput s scad. n 2009, terenurile s-au meninut ntr-o stare de blocaj tranzacional iar preurile au urmat trendul descendent nceput n 2008.
Situaia actual
Scderea consumului a dus la un recul al dezvoltarilor i la o contracie a activitilor economice, concretizate prin stoparea proiectelor aflate n derulare (lucrrile la cele dou mall-uri au fost oprite), la nchiderea/relocarea unor magazine, la scderea preurilor de vnzare a proprietilor comerciale, la scderea chiriilor. Singura investiie notabil n acesz sector a fost Dedeman, care a nceput lucrrile la magazinul aferent, deschiderea avnd loc n martie 2010.
Situaia actual
Interesul pentru terenuri este sczut n ultimul timp. Terenurile se tranzacioneaz limitat, mai active fiind zonele limitrofe, la preuri de criz foarte mult reduse fa de perioadele precedente. Este vorba n special de terenurile cu perspective de dezvoltare, terenuri unde ntr-un viitor mai mult sau mai puin ndeprtat proprietarii promiteau apariia de cartiere verzi, de infrastructur i multe alte faciliti. n prezent interesul consumatorului final pentru aceste terenuri a sczut pn la limita dispariiei, cartierele n dezvoltare rmnnd, majoritatea, nefinalizate i nelocuite. Acest fapt se datoreaz att gradului

Scderea consumului generat de nivelul ridicat al somajului, scderile salariale, nesigurana cauzat de recesiunea economic.
159
de ndatorare a populaiei ct i unei educri a populaiei, care a nceput s realizeze c ritmul de dezvoltare a oraului nu este att de rapid i nici nu acoper zone att de ntinse/ndeprtate. i terenurile n zonele atractive au cunoscut scderi de pre, fie c este vorba de teren rezidenial n limitele oraului, fie c este teren comercial/industrial n zonele nou dezvoltate (ieirile din Craiova pe drumurile europene/naionale).
activitatea, majoritatea sectoarelor economice fiind afectate. Scderile de chirii au fost uneori semnificative, iar numarul de spaii expuse la nchiriere (n urma reorganizrilor/nchiderii de activiti) a crescut. Fa de perioadele precedente, spaiile expuse la vnzare au crescut uor ca numr, vnztorii fiind presai pe de o parte de faptul ca au efectuat investiiile prin instrumente de creditare, iar pe de alt parte prin faptul c activitatea curent nu mai necesit aceleai dimensiuni ale spaiilor ca n trecut.

Cauzele scderii preurilor terenurilor sunt criza economic, restricionarea creditelor, cresterea dobnzilor, restrngerea activitilor economice ale societilor care activeaz la nivelul minicipiului, nesigurana locurilor de munc/scderile salariale ale persoanelor fizice potenialii cumprtori pentru terenurile rezideniale.

Cauza principal este criza economic care a avut ca efect att scderea consumului (fapt care a lovit n firmele productoare i n firmele de distribuie) ct i stoparea investiiilor de toate felurile (un segment important al economiei fiind construciile care au dus la dezvoltarea multor firme la nivel local, segment care a reacionat cel mai rapid la criz).

Meninerea trendului descendent.

Pentru perioada urmtoare se ateapt meninerea situaiei existente, pe fondul accenturii problemelor agenilor economici locali. Ca factor pozitiv extern economiei locale putem meniona demararea produciei la Fabrica de Automobile Ford. Conform informaiilor de pe piaa local, urmeaz ca un numr de furnizori ai Ford s i deschid uniti de producie n jude. Semnalele existente pn n prezent sunt ns prea slabe pentru a putea avea un impact semnificativ asupra pieei spaiilor industriale i a terenurilor pretabile pentru industrie. Preurile sunt ns destul de ridicate n municipiu, astfel c exist posibilitatea de a fi preferate pentru investiii zone cu preuri mai adecvate pentru acest tip de activitate.

Istoric evoluie
Cu o dezvoltare semnificativ n anii precedeni, piaa spaiilor industriale a dus la extinderea zonelor construite i de interes local pentru municipiul Craiova i pentru localitile limitrofe i a generat (n special pentru cele din urm, unde s-au construit cele mai multe spaii noi) surse pentru dezvoltarea acestora.
Situaia actual
Ca ntreaga pia imobiliar, i piaa spaiilor industriale a fost afectat de criza economic, acest fapt manifestndu-se prin scderi de pre, scderea chiriilor, relocri sau disponibilizri de spaii. O serie de ageni economici s-au reorganizat i i-au restrns
160
DROBETA TURNU SEVERIN
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Dac pn n prima jumtate a anului 2008 se putea vorbi doar de o pia a vnztorilor, ncepnd cu a doua jumtate a anului 2008, preurile proprietilor rezideniale au nceput s scad i a nceput s se vorbeasc tot mai des de o pia a cumprtorilor, primul semn fiind dat numrul sczut de vnzri; preurile au nceput s scad, datorit lipsei de lichiditi provocate n special de criza economic i a modificrii normelor de creditare impuse de BNR. apartamente decomandate intermediare, finisaje medii. la etajele
Chiriile lunare (n EUR) percepute pentru apartamente sunt n medie, urmtoarele:
Situaia actual
Piaa proprietilor rezideniale de tip apartament este format n totalitate din apartamente de tip vechi. Apartamentele noi sunt prezente doar n cteva proiecte ntreprinse de ctre ANL. n continuare prezentm o sintez a analizei proprietilor de tip rezidenial (apartamente):
Tranzaciile cunoscute cu proprieti de tip cas unifamilial indic vnzri n general ntre 300 400 euro/mp suprafa util pentru case cu finisaje medii, fr terenul aferent. nchirierile n scop rezidenial pentru case unifamiliale sunt destul de rare.

Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa menionat.
Acestea sunt valori medii (n EUR) pentru
161

Pentru nceputul anului 2010 se previzioneaz cel puin stagnarea dac nu pstrarea tendinei de scdere a preurilor la proprietile rezideniale, trend ce se va menine pn la relaxarea finanrii, precum i pn la momentul aezrii preurilor de ofert la valori reale n concordan cu puterea de cumprare.
Situaia actual
Birourile sunt cutate mai ales n zona central dar i n zone semicentrale, unde majoritatea proprietarilor sunt persoane fizice. Cldirile nou-construite, special pentru activiti administrative, sunt i ele puine la nivelul municipiului Dr.Tr.Severin, un exemplu concret fiind cldirea tip P+3E dat n folosin n anul 2008 n zona bulevardului Tudor Vladimirescu col cu strada Crian. Oferta de birouri la nivelul municipiului a fost completat cu etajele caselor din zona semicentral i central, multe dintre ele fiind adaptate n acest scop. n baza informaiilor privind oferte de spaii administrative pentru vnzare i nchiriere, n urma analizei i interpretrii datelor, n cele ce urmeaz am realizat o sintez a pragurilor valorice:

Istoric evoluie
Piaa spaiilor comercial-administrative a avut o perioad de cretere pn n prima jumtate a anului 2008, cnd preurile i chiriile au nceput s scad n contextul problemelor economice de la nivel mondial dar i al rii noastre, care au avut ca rspuns o ngreunare a sistemului de creditare de ctre bnci, respectiv o lips a lichiditilor care a determinat scderea numrului de tranzacii att la spaii comerciale ct i la cellalte proprieti imobiliare, dar i a preurilor acestora.
162

Un risc greu de cuantificat care poate afecta piaa imobiliar l reprezint criza financiar internaional (influena acesteia asupra pieei imobiliare locale fiind greu de cuantificat), precum i limitarea procesului de creditare.
apartamentelor de la parterul blocurilor, caz n care suprafeele nu depesc 80 mp; 2. spaii comerciale la parterul cldirilor rezideniale (case) vechi, n special n zonele apropiate de zona central (semicentral, median, etc) rezultate prin modificarea i adaptarea caselor, caz n care suprafeele pot ajunge i la 150 mp; 3. spaii comerciale n centre comerciale vechi unde suprafeele sunt n general de pn la 500 mp; Cldirile nou-construite, special pentru activiti comerciale, sunt foarte puine la nivelul municipiului Dr.Tr.Severin, un exemplu concret fiind cldirea tip S+P+3E construit n anul 2007 n apropiere de Hotel Traian, zona bulevardul Tudor Vladimirescu. n acest moment, primul mall din ora este n curs de finalizare pe vechiul amplasament al SC Severconf SA (fosta Fabric de Confecii), n zona bulevardului Tudor Vladimirescu col cu strada Topolniii. n baza informaiilor privind oferte de spaii comerciale pentru vnzare i nchiriere, n urma analizei i interpretrii datelor, n cele ce urmeaz am realizat o sintez a pragurilor valorice:

n funcie de influena i manifestarea n cadrul economiei naionale a crizei economice externe, piaa imobiliar va putea suferi modificri, n sensul scderii preurilor, att pe fondul lipsei de lichiditi pentru achiziie (limitarea creditrii bancare) ct i pe fondul disponibilizrii de spaii (prin reorganizarea unor activiti economice), evoluia viitoare a pieei fiind ns greu de prevzut, iar influena acestor factori este greu de cuantificat.

Istoric evoluie
Piaa spaiilor comercial-administrative a avut o perioad de cretere pn n prima jumtate a anului 2008, cnd preurile i chiriile au nceput s scad n contextul problemelor economice de la nivel mondial dar i al rii noastre, care au avut ca rspuns o ngreunare a sistemului de creditare de ctre bnci, respectiv o lips a lichiditilor care a determinat scderea numrului de tranzacii att la spaii comerciale ct i la cellalte proprieti imobiliare dar i a preurilor acestora.

Criza financiar internaional, limitarea procesului de creditare. precum i
Situaia actual
Oferta de proprieti de tip comercial pentru vnzare este format din urmtoarele tipuri de proprieti: 1. magazine situate la parterul blocurilor de locuit fie construite cu aceast destinaie, caz n care suprafeele pot ajunge la maxim 200 mp, fie rezultate din modificarea

n prezent cererea de spaii comerciale este afectat de criza economic internaional n sensul scderii acesteia. n continuare zonele centrale sunt cele mai cutate i au un grad de ocupare foarte ridicat, ns ncep s apar renegocieri ale chiriilor existente sau relocri ale activitilor n spaii situate n zone mai slabe dar cu chirii mai reduse.
163
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Fa de evoluia ultimilor ani, piaa imobiliar a cunoscut n anul 2009 o reducere a numrului de tranzacii i scderi ale preurilor de tranzacionare, datorate crizei financiare ce afecteaz economia rii i care a avut drept aciuni de contracarare a acesteia ngreunarea instrumentelor bancare de finanare, respectiv blocarea lichiditilor i implicit blocarea pieei imobiliare.
(pentru terenuri pretabile construcii rezidentiale P - P+2), n funcie de poziionarea acestora, de fronturile stradale, de cile de acces, de utilitile prezente i de vecintile acestora. Terenurile din zonele limitrofe ale oraului Dr.Tr.Severin au cunoscut de asemenea cutare datorit distanei mici fa de municipiul Dr.Tr.Severin i preurilor relativ reduse fa de cele din ora. Astfel, zonele limitrofe ofer preuri ale terenurilor n intervalul 1 20 euro/mp, la limita inferioar fiind terenurile agricole cu suprafee mari, iar la limita superioar fiind terenurile pentru construcii rezideniale, cu suprafee mici i cu utiliti.
Situaia actual
Municipiul Drobeta Turnu Severin s-a extins odat cu includerea localitii Schela n teritoriul administrativ al municipiului i cu trecerea n intravilan a terenurilor extravilane limitrofe. Odat cu aceasta extindere i cu nceperea lucrrii la Centura de Ocolire a oraului, preurile terenurilor (att intravilane ct i extravilane) din zonele: Calea Trgu Jiului, strada Walter Mrcineanu i fostul aeroport (strada C.D.Ionescu) au explodat, iar proprietarii de terenuri din zonele aferente au speculat aceast extindere a limitelor oraului i a zonelor de dezvoltare. n ceea ce privete terenurile amplasate n ora, preul acestora pornete de la 20 euro/mp n zonele periferice (de exemplu str.C.D.Ionescu) ajungnd la 300-500 euro/mp pentru terenuri centrale i ultracentrale, terenuri pretabile construire imobile cu regim de nlime mare. Zonele mediane se caracterizeaz n prezent prin preuri cuprinse ntre 100 - 200 euro/mp

Dei cerere exist n continuare (n special pe segmentul rezidenial, dat fiind faptul c necesarul de locuine la nivelul municipiului este mare) datorit limitrii accesului la instrumentele de creditare, aceasta este puin solvabil. Pe fondul ofertei care se menine, acest lucru a generat stagnarea/scderea preurilor la terenuri.

n condiiile actuale de pia (criza financiar i blocaj imobiliar) tranzaciile imobiliare sunt influenate de numeroi factori care pe o pia normal nu existau (creterea perioadelor de expunere pe pia, oferta mai mare pe piaa de proprieti similare, procentele mai mari de negociere, chiar i nivelul cursului valutar etc.) astfel exist posibilitatea ca preurile
164
terenurilor s scad mai ales c cererea ncepe s devin aproape inexistent.
ale spaiilor n zona periferic a municipiului. n urma analizei au rezultat urmtoarele intervale medii de tranzacionare i chiriile medii aferente pentru hale:

Istoric evoluie
Piaa imobiliar industrial a ultimilor 2 ani era caracterizat de cererea ridicat de spaii industriale de nchiriat (n special de dimensiuni mici, de max 1000 mp, cu utiliti mai mult sau mai puin complete, marea majoritate avnd finisaje de baz), date fiind cerinele specifice anumitor tipuri de activiti (de tipul depozitelor farmaceutice, sau al firmelor de curierat) de a fi amplasate n zone n afara oraului, cu acces direct din drumurile naionale. Nivelul chiriilor n 2008 pentru asemenea spaii ajunsese la 3-5 euro/mp (n funcie de mrime i dotri), ultima perioad ns a fost caracterizat de renegocieri ale chiriilor (n sensul scderii lor) i de o migrare a chiriailor ctre chirii mai mici, de o scdere a cererii, o parte din activiti fiind restrnse sau nchise, dat fiind situaia dificil prin care trece economia Romniei. Chiriile pe piaa spaiilor industriale/depozitare variaz ntre 0.5 euro/mp/lun (pentru hale vechi, acces greoi, fr utiliti - altele dect curent electric - care necesit investiii) i pn la 2.5-3 euro/mp/lun, pentru spaiile de depozitare care cuprind i parte administrativ (construcii noi, cu finisaje superioare, cu nclzire, spaii de birouri care ofer utilitile necesare). Dup cum se observ, tranzaciile pentru terenurile aflate n zonele industriale au preuri medii care variaz ntre 10 si 30 euro/mp.

Influenat de criza financiar internaional, precum i costurile finanrilor, aflate nc la un nivel ridicat fa de perioadele precedente, piaa imobiliar din 2009 a avut un trend descendent al preurilor, s-a caracterizat printr-un numr redus de tranzacii i a cunoscut stopri ale unor investiii aflate n curs (un hypermarket aflat n lucru i-a ntrerupt lucrrile).
Situaia actual
Din punct de vedere al zonelor industriale, la nivelul municipiului Dr.Tr.Severin nu s-au dezvoltat zone industriale noi. Piaa imobiliar a spaiilor industriale se mparte n dou segmente: 1. spaiile industriale existente (marea majoritate folosite de proprietari, caz n care aceste spaii au suferit mbuntiri, prin aducerea lor la standardele necesare desfurrii unei activiti economice). 2. piaa spaiilor industriale noi, referindu-ne aici la construciile industriale noi realizate n zonele industriale existente; la nivelul oraului Dr.Tr.Severin, construciile industriale noi sunt ntr-un numr extrem de mic. Au fost analizate nivelul i evoluia preurilor i a chiriilor, precum i nivelurile de pre percepute de pia pentru diferitele dimensiuni

n funcie de influena i manifestarea n cadrul economiei naionale a crizei economice externe, piaa imobiliar va putea suferi modificri, n sensul meninerii trendului descendent al preurilor, att pe fondul lipsei de lichiditi pentru achiziie (limitarea creditrii bancare) ct i pe fondul disponibilizrii de spaii (prin reorganizarea unor activiti economice), evoluia viitoare a pieei fiind ns greu de prevzut, iar influena acestor factori fiind greu de cuantificat, anumite aspecte neinnd strict de condiiile economiei interne.
165
RMNICU VLCEA
Rmnicu Vlcea este unul dintre cele mai importante orae din Oltenia, cunoscnd n perioada 2003-2008 o puternic dezvoltare. Avantajele au constat n existena unui puternic sector bancar dar i Platforma Oltchim, precum i amplasarea n mijlocul statiunilor balneoclimaterice: Bile Olneti, Climaneti, Bile Govora. ns odat cu apariia crizei economice internaionale, toate aceste atuuri au fost puternic afectate, fapt ce s-a reflectat n primul rnd asupra pieei imobiliare, prin scderi puternice de preuri. Un puct slab al orasului este lipsa investitorilor strini, ceea ce determin o dependen de S.C. OLTCHIM S.A. o societate ce nregistreaz grave probleme financiare.
PIAA REZIDENIAL
Istoric evoluie
Dac pn n anul 2008 Rmnicu Vlcea a nregistrat o ampl dezvoltare a pieei rezideniale, n special n zonele periferice ale principalelor cartiere (Goranu, Morilor, Ostroveni) precum i n comunele limitrofe (Bujoreni, Budeti, Vldeti) acolo unde existau terenuri libere, n ceea ce privete echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piaa imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008. Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de continuare a trendului descendent al preurilor pe piaa menionat.
166
Piaa rezidenial s-a caracterizat printr-o scdere a cererii de proprieti rezideniale, precum i printr-o scdere a preurilor, scderea fiind mai accentuat n cazul apartamentelor din blocurile vechi.
economic a nsemnat i o perioad de triere a dezvoltatorilor de pe piaa rezidenial. Majoritatea constructorilor mici au dat faliment, renunnd la proiectele anunate.
Situaia actual
Piaa este puin activ, puinele tranzacii fiind nregistrate n cartierele situate n zona central (G-ral Magheru, Zvoi, Regina Maria), respectiv median (Ostroveni, Libertii, 1 Mai, Traian, Calea lui Traian Sud, Nord), n timp ce n zonele periferice (Troianu, Petrior, Goranu) piaa imobiliar este practic blocat. Chiriile au sczut n medie cu 15-20%, fa de anul 2008.

Pe termen scurt i mediu anticipm o continuare a scderii cererii pentru proprietile imobiliare de tip rezidenial, n condiiile n care criza economic va mai continua, coroborat cu continuarea scderii preurilor, dar ntr-un ritm mai puin alert.

Istoric evoluie
Chiriile pentru spaii de birouri au cunoscut o cretere constant pn n anul 2008. Dac pn n anul 2006 majoritatea spaiilor de birouri au fost amenajate n apartamente situate la parterul blocurilor de locuine i apoi

Pn n ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere solvabil n cretere, dup care, pn n prezent, cererea a sczut datorit posibilitilor reduse de finanare i a creterii costurilor cu aceasta. Aceast criz
167
nchiriate, n perioada 2006-2008 s-a nceput construirea unor cldiri care includeau destinaii de spaii de birouri. De asemenea majoritatea societilor avnd profil de producie au cumprat teren n zonele periferice ale oraului i i-au construit spaii pentru birouri n aceeai incint. ncepnd cu anul 2008, randamentul pieei imobiliare a nregistrat scderi masive n special pe sectoarele reprezentate de spaiile de birouri i de cele comerciale. Astfel, se remarc o relocare a firmelor n spaii mai reduse, din zone centrale spre zone mediene, evident n ncercarea de a-i maximiza profiturile prin micorarea costurilor.

Istoric evoluie
n ultimii ani sectorul comercial vlcean a cunoscut o dezvoltare major prin apariia mai multor retaileri de amploare (Kaufland, Plus, Billa, Interex, Ambient), dar odat cu apariia crizei economice, tot acest aflux a fost stins, dei oraul are nc potenial de dezvoltare pe acest segment. Ariile cele mai atractive se concentreaz pe zona ultracentral River Plaza Mall, Winmarkt Cozia) precum si pe arterele principale ale zonelor mediane (str. Calea lui Traian, B-dul Traian, str. Carol 1, str. G-ral Magheru, cartierul Ostroveni, cartierul Traian, etc.). Randamentul pieei imobiliare a nregistrat scderi masive n special pe sectoarele reprezentate de spaiile de birouri i de cele comerciale. Se remarc astfel o relocare a firmelor n spaii mai reduse, din zone centrale spre zone mediene, n ncercarea de a reduce costurile. Proprietile comerciale au fost plasate ntr-o situaie precar n contextul actual, ns este foarte important s se fac o distincie ntre piaa investitorilor i piaa chiriailor. Unii retaileri au dat faliment n 2009, ns pieele ocupanilor au fost mult mai rezistente. Chiriaii au devenit din ce n ce mai exigeni n privina spaiilor solicitate, tendina care a dus la o negociere dur cu proprietarii si deintorii de galerii comerciale.
Situaia actual
Piaa este puin activ, pe fondul scderii activitii societilor comerciale. Spaiile cu aceast destinaie sunt comasate pe zona central (Centru), respectiv median (Cartier Ostroveni, Cartier Calea lui Traian Sud, Cartier Traian, Cartier Nord), chiriile scznd n medie cu 20-30%, fa de perioada boom-ului imobiliar din anul 2008, n timp ce valorile per/mp s-au diminuat cu aproximativ 35-40%.

Pn n ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere n cretere, dup care, pn n prezent, cererea a sczut datorit posibilitilor reduse de finanare i a creterii costurilor cu aceasta.
Situaia actual Previziuni pentru perioada urmtoare

Pe fondul apariiei unei supraoferte de asemenea spaii, pe termen scurt i mediu anticipm o continuare a scderii cererii pentru proprietile imobiliare de tip administrativ, n condiiile n care criza economic va mai continua, iar societile vor tinde spre diminuarea cheltuielilor. Dei sectorul comercial cunoscuse o cretere mare prin apariia River Plaza Mall, totui muli retaileri au renunat la prezena lor n ora sau s-au relocat n spaii mai mici. Piaa spaiilor comerciale este bulversat de faptul c febra extinderilor bancare, farmaceutice i de electrocasnice a trecut, urmrindu-se n prezent rentabilitatea lor. Zonele cele mai atractive rmn n continuare cele central i ultracentral, chiar dac destinaia lor se schimb cu repeziciune.
168

Pn n ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere n cretere, dup care, pn n prezent, cererea a sczut datorit posibilitilor reduse de finanare i a creterii costurilor cu aceasta, precum si a lipsei de interes a vnztorilor de a vinde pe fondul scderii preurilor.
n afar de tendina de ieftinire a terenurilor, cauzat de lipsa tranzaciilor, din ce n ce mai dificil devine i evaluarea acestora. Motivele in, din nou, de cererea sczut, dar i de faptul c bncile resping acum, la acordarea de credite, garaniile constnd n suprafee de teren.
Situaia actual
Cumprtorii sunt puini i foarte ateni. Totui, cerere mai exist, principalele inte fiind loturile mici i medii amplasate n zone centrale, dar i cele de dimensiuni mai mari destinate cu precdere spaiilor industriale i logistice. Cei dispui s achiziioneze terenuri n aceast perioad investesc cu intenia de a construi imediat. Zonele cele mai cutate i, n consecin, cele mai scumpe, sunt zonele centrale i semicentrale (Zona Central, Zona Zvoi, Zona Calea lui Traian Sud) dar atractive rmn i cele limitrofe oraului (Goranu, Bujoreni, Budeti), att pentru proiecte rezideniale, ct i industriale.

Chiriile pentru spaiile comerciale cele mai cutate (zone ultracentrale, parcuri de retail moderne etc.) vor continua sa scad, n timp ce chiriile pe pietele emergente sunt preconizate a crete n continuare.
PIAA TERENURILOR
Istoric evoluie
Febra terenurilor a cuprins si Rmnicu Vlcea n perioada 2007-2008, cnd creterea interesului investitorilor pentru Rmnicu Vlcea a adus cu sine o creltere exagerat a preurilor, cu un randament anual de 30-40%. Tranzaciile cu terenuri au sczut cu 30 de procente fa de luna ianuarie a anului trecut, din cauza lipsei de cumprtori i a faptului c puinii cumprtori caut proprieti cu pre redus n zone cu oportuniti mari de dezvoltare.

Una dintre modificrile de comportament din pia este reprezentat de schimbarea tipului de client. Cei care sunt dispui s cumpere ofer maximum 70% din valoarea pretins de proprietar, iar achiziia nu se face neaprat n ateptarea unui profit, ci mai degrab pentru construcia unei locuine.
169

Problemele vor afecta evoluia pieei din acest an, ncepnd cu strategia celor nc interesai s cumpere, solicitnd foarte mult rbdarea celor care s-au mprumutat la bnci pentru a investi i care ncep s simt presiunea creditorilor, dup ce la achiziie mizau mcar pe dublarea preului terenului achiziionat.
a sczut cu aproximativ 50-60% fa de vrful imobiliar nregistrat n anul 2008. Halele industriale vechi se nchiriaz cu 1-2 euro/mp, chiriile mai mari se ntlnesc pe segmentul construciilor noi (3-4 euro/mp), pentru care oferta este ns mai redus, majoritatea fiind exploatat de proprietari.

Istoric evoluie
Acest sector nu a nregistrat variaii foarte mari, oferta, respectiv cererea fiind relativ reduse. Piata spatiilor industriale prezint mari concentrri n zonele periferice ale oraului, cu ieire la str. Rureni, pe direcia S.C. Oltchim S.A., Uzina de Sod, CET Govora, respectiv n zona de nord, pe oseaua de centur PitetiRm.Vlcea-Sibiu.
Pn n ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere n cretere, dup care, pn n prezent, cererea a sczut datorit posibilitilor reduse de finanare i a creterii costurilor cu aceasta. Preurile de vanzare ale halelor industriale sunt strns legate de localizarea acestora i de preul terenului din zon.

Pe termen scurt i mediu anticipm o continuare a scderii cererii pentru proprietile imobiliare de tip industrial, n condiiile n care criza economic se va menine, iar capitalizarea societilor comerciale de profil este puternic afectat. De asemenea, sectorul bancar nc evit s finaneze proiecte de investiii pe termen lung, ceea ce conduce la o criz de capital pentru dezvoltare.
Situaia actual
Piaa este foarte puin activ datorit scderii interesului pentru acest tip de proprieti, pe de o parte datorit lipsei creditrii pe segmentul de investiii, pe de alta parte datorit blocajului financiar cu care se confrunt societile comerciale. Aceast pia
170
Baia Mare
Suceava
Iai Oradea Cluj-Napoca Trgu Mure Arad Alba Iulia Timioara Deva Sibiu Braov Galai Bacu
Reia
Ploieti Piteti
BUCURETI Craiova Constana
SEDIUL CENTRAL
Biroul Cluj-Napoca
str. Nicolae Cristea nr. 25 tel/fax: 0264-438 033(034), 0364-104 118 Vodafone mobil: 0720-600 259 Vodafone x: 0372-706 550
Biroul Sibiu
str. coala de not, nr. 3 , ap. 47 tel/fax: 0269-244 243, 0369-101 305 Vodafone mobil: 0722-524 236 Vodafone x: 0372-706 565
Biroul Deva
str. 1 Decembrie nr. 14, birou 41 Tel/Fax: 0254-232 822 UPC: 0354-100 790 Vodafone x: 0372-706 564 Vodafone mobil: 0730-011 093
Biroul Galai
str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, camera 317 tel/fax: 0236-494 969, 0336-103 646 Vodafone mobil: 0720-067 085 Vodafone x: 0372-706 570
Biroul Oradea
Piaa Unirii, nr. 12, ap. 3 Tel/Fax: 0259-414 242 Vodafone mobil: 0723-579 170 Vodafone x: 0372-706 562
FILIALE/BIROURI
Biroul Bucureti
Union International Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6 tel/fax: 021-312 27 86, 0311-023 771 Vodafone mobil: 0723-574 000 Vodafone x: 0372-706 555
Biroul Arad
str. Clugreni, nr. 3, ap. 2 tel/fax: 0257-272 427 Vodafone mobil: 0729-885 407 Vodafone x: 0372-706 561
Biroul Baia Mare

str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, parter tel/fax: 0262-221 199, 0362-803 934 Vodafone mobil: 0724-576 572 Vodafone x: 0372-706 551
Biroul Timioara
str. Mihai Viteazu nr. 30b tel/fax: 0256-432 822, 0356-101 650 Vodafone mobil: 0723-561 956 Vodafone x: 0372-706 560
Biroul Craiova
str. Spania nr. 11, etaj 2 tel/fax: 0251-315 478, 0351-431 602 Vodafone mobil: 0727-732 150 Vodafone x: 0372-706 567
Biroul Reia
str. Lucian Blaga, nr. 1, et. 2 tel/fax: 0255-212 155 Vodafone mobil: 0730-277 054 Vodafone x: 0372-706 563
Biroul Constana
Millenium Business Center, B-dul Mamaia nr. 135-137, et. 3 tel/fax: 0241-508 400, 0341-102 242 Vodafone mobil 0722-194 426 Vodafone x: 0372-706 577
Biroul Suceava
str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1 tel/fax: 0230-522 168, 0330-102 548 Vodafone mobil: 0730-230 685 Vodafone x: 0372-706 578
Biroul Bacu
str. Energiei, nr. 32 tel/fax: 0234-517 000 Vodafone mobil: 0731-730 347 Vodafone x: 0372-706 573
Biroul Iai
str. tefan cel Mare nr. 8, et. 1 tel/fax: 0232-216 073, 0332-107 274 Vodafone mobil: 0726-755 627 Vodafone mobil: 0372-706 579
Biroul Trgu Mure

str. Matei Corvin, nr. 5 tel/fax: 0265-264 068 Vodafone mobil: 0731-707 072 Vodafone x: 0372-706 566
Biroul Ploieti
str. Maramure, nr. 21 tel/fax: 0244-522 128 Vodafone mobil: 0731-730 349 Vodafone x: 0372-706 556
Biroul Braov
str. Eroilor nr. 17, Centrul Modarom, et. 3 tel/fax: 0268-474 770, 0368-101 042 Vodafone mobil: 0726-755 624 Vodafone x: 0372-706 575
Biroul Alba Iulia

str. I.C. Brtianu nr. 20, mezanin tel/fax: 0258-812 250 Vodafone mobil: 0730-277 051 Vodafone x: 0372-706 553
Biroul Piteti
str. Teilor, nr. 49 tel/fax: 0348-439 779 / 0348-439 780 Vodafone mobil: 0722-600 875 Vodafone x: 0372-706 557

142 Analiza2009

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

142 Analiza2009

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE 2009

ECONOMIA ROMNIEI LA NIVELUL ANULUI 2009

PREVIZIUNI ECONOMICE PENTRU 2010

Evoluia preturilor la apartamente noi

PIAA SPAIILOR COMERCIALE

PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

ATEPTRI PENTRU 2010

scoase la vnzare diminundu-se n 2009 cu aproape 15%.

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

PIAA SPAIILOR DE BIROURI

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR COMERCIALE

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR DE BIROURI

Cauzele evoluiei n acest sens

Situaia actual Previziuni pentru perioada urmtoare

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR COMERCIALE

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

Previziuni pentru perioada urmtoare

Previziuni pentru perioada urmtoare Cauzele evoluiei n acest sens

PIAA SPAIILOR DE BIROURI

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR COMERCIALE

Cauzele evoluiei n acest sens

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR DE BIROURI

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR COMERCIALE

Previziuni pentru perioada urmtoare

Previziuni pentru perioada urmtoare

PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

Previziuni pentru perioada urmtoare

Cauzele evoluiei n acest sens

Previziuni pentru perioada urmtoare

Semestrul 1 2009 2 cam. 3 cam.

Semestrul 2 2009 2 cam. 3 cam.

Pre unitar min.

Pre unitar max. Pre unitar med.

32,000 48,000 1,200 1,600 1,400 180 250

56,000 60,500 1,100 1,400 1,250 250 300

57,000 98,000 1,100 1,300 1,200 300 400

68,000 106,000 1,000 1,250 1,125 400 500

30,000 48,000 1,200 1,500 1,350 -3.6% 180 220