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disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima a.
24/09/2004 EstGen_ts1
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Il giudizio di stima
Cos: Non unopinione sul valore Non un prezzo E una previsione sul valore E condizionata alla scopo pratico della stima E oggettiva E generalmente valida Ha carattere probabilistico E fondata sul mercato
Prof. Paolo Rosato 3
Caratteristiche:
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Il metodo di stima
Cos: Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima Fasi : Ricognizione del quesito Scelta del momento di stima Scelta dellaspetto economico Scelta della procedura pi adatta
Prof. Paolo Rosato 4
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Quale valore?
a. Il valore attuale (attualisti) b. Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti) c. Il valore ordinario (pi probabile)
La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993)
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e h
2 2
1 2np(1 p )
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Prezzo ordinario
Frequenza V
F(V)
F(Vme)
Vme = Vmo
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Vmo
Vme
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V
i =1
Media ponderata
Mp =
V w
i =1 t i
w
i =1
Media geometrica
Mg = n
V
i =1
Media finanziaria
Mf =
i =1
Vi r (1 + r )i q n 1
Valore pi frequente
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V M
i =1 i
S mq =
(V M )
i =1 i
Varianza 2 =
(Vi M )
i =1
Deviazione standard
(V M )
i =1 i
n 1
n 1
(V M )
i =1 i
Coefficiente di variazione
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n 1 M
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Valori (V i ) Pesi (w i ) 2 1 3 1 3 1 3 1 4 2 4 1 5 2 5 1 6 1 6 2 7 1
Indicatore Media semplice Media ponderata Media geometrica Moda Mediana Scostamento medio Scost. quadratico medio Varianza Deviazione standard Coefficiente di variazione
Valore 4,36 4,50 4,10 3,00 4,00 1,31 2,23 2,45 1,57 0,36
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Il principio di comparazione
Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene oggetto di stima e i beni simili. Principio di indifferenza (Jevons): beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca pi o meno recente, devono avere lo stesso valore. quando una merce di qualit uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione pu essere usata indifferentemente invece di unaltra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto. Jevons H.A., Theory of Political Economy, Londra, 1871.
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Il principio di comparazione
Il principio di comparazione pu seguire due vie alternative:
confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto attuale); confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri (confronto intertemporale).
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V = p
i i
px + A D
Vx = a + bp x + A D
dove: a la costante del modello di regressione semplice; b il coefficiente del paramertro; Vx il valore del bene da stimare; px lammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
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Vx
V = p
i j i
ij
p xj + A D
ij
dove: i = beni di mercato assunti a confronto; j = parti omogenee in cui il bene pu essere suddiviso.
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V = a + bj p j + A D
j
dove: a = costante; pj = stato della caratteristica j nel bene; bj = coefficiente che misura il contributo unitario della caratteristica j al valore del bene.
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V = c jVr
j
dove: cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene; Vr = calore di riferimento.
Valore di riferimento Vr Valore centrale (medio) Valore massimo
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Il valore di riferimento
Vr =
i
Vi i ci
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a. Stima storica; b. stima per capitalizzazione dei redditi; c. stima per valore di trasformazione.
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La stima storica Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registrati nel passato. V0 = kPn + A - D con k = g(xi)
dove: V0 il valore di stima ricercato; k il fattore di attualizzazione dei dati storici; xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo; Pn il prezzo verificatosi un passato.
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Ri Vx = (1 + r )i i
ti co Reddi
e lim stanti
itati
qn 1 Vx = R rq n
Redd
iti co s
tanti e
illim
itati
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R Vx = r
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Le relazioni fra la stima per comparazione diretta monoparametrica e la stima per capitalizzazione del reddito
Vx
V = R
i i
Rx
Se
rc
R = V
i i
Si ha:
Rx Vx = rc
La stima per capitalizzazione del reddito una stima per comparazione diretta monoparametrica dove il criterio il reddito
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Tempo
dove: Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene; Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nellanno i; Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nellanno i; r = saggio di sconto.
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