Noul Cod Civil (NCC) renvie dreptul de preempiune al arendailor terenurilor agricole n cazul nstrinrii acestora, dup ce n perioada

post revoluionar acesta a avut o consacrare temporar, fiind instituit n baza Legii arendrii nr. 16/1994 i ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.

Definit de ctre NCC n art. 1730 ca fiind acel drept care i permite preemptorului s cumpere cu prioritate un bun, dreptul de preempiune este aplicabil att cu privire la bunuri mobile, ct i la bunuri imobile i este expresia unei viziuni mai degrab arhaice a legiuitorului, care vizeaz astfel compactarea suprafeelor agricole de preferat de ctre persoane care au legtur cu respectivul teren prin exploatarea lui anterioar.

Dincolo de natura practic a acestei viziuni, confirmat de realitatea ineficienei exploatrilor agricole mici i disparate, n plan juridic aceast reconsacrare a dreptului de preempiune al arendaului produce un impact la fel de practic n special asupra antecontractelor de vnzare-cumprare cu privire la terenuri agricole, documente care au fost vedetele campaniilor de investiii ale celor care cred c terenurile agricole sunt urmtorul El Dorado al pieei imobiliare romneti.

Astfel, ne referim la situaia juridic creat ntre un promitent cumprtor i un promitent vnztor al unui teren agricol, situaie raportat la contracte de arendare ncheiate nainte de data de 1 octombrie 2011, legiuitorul prevznd dispoziii clare cu privire la drepturile arendailor nscute din contractele de arend ncheiate ulterior datei menionate mai sus. Cu privire la acestea din urm, respectivii arendai dobndesc un drept de preempiune legal potrivit art. 1849 al NCC, care se exercit potrivit art. 17301739 din aceeai reglementare. Prin urmare, vnzarea terenurilor cu privire la care exist un drept de preempiune legal aa cum este artat mai sus (nscut dup 1 octombrie 2011) se poate face n mod valabil numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor.

ns, revenind la investitorii care au semnat n trecut antecontracte de vnzare-cumprare cu privire la terenuri agricole i care decid s-i exercite dreptul de a le cumpra dup intrarea n vigoare a NCC, constatm o anumit stare de incertitudine nscuta de unele interpretri ale practicienilor civiliti (n special notari publici) referitoare la dispoziiile legale care mpart contractele de arenda n dou categorii, cele care nasc, respectiv cele care nu nasc un drept de preempiune al arendailor.

Problema de ordin practic este generat i de lipsa unei jurisprudene n acest sens care s dea o mai mare siguran i o oarecare certitudine a transferurilor terenurilor care fac obiectul contractelor de arend ncheiate anterior datei de 1 octombrie 2011. Astfel, unii practicieni fac aplicarea art. 5 (2) din

Legea nr. 71/2011 (Dispoziiile Codului civil sunt aplicabile i efectelor viitoare ale situaiilor juridice nscute anterior intrrii n vigoare a acestuia, derivate din starea i capacitatea persoanelor, din cstorie, filiaie, adopie i obligaia legal de ntreinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, i din raporturile de vecintate, dac aceste situaii juridice subzist dup intrarea n vigoare a Codului civil), considernd c dreptul de preempiune s-ar nate n patrimoniul arendailor dup 1 octombrie 2011, prin simplul fapt c acetia ar avea aceast calitate la data intrrii in vigoare a NCC, chiar dac aceasta ar deriva din contracte de arendare ncheiate nainte de 1 octombrie 2011. Menionm c, n opinia noastr, aceast interpretare are foarte puine argumente n susinerea ei. Calitatea persoanelor, menionat n articolul citat mai sus, se refer spre exemplu la situaia persoanelor cstorite, a tutorilor, a deinerii anumitor funcii sau profesii care pot fi privite ca o calitate intrinsec. O interpretare contrar ar fi de natur s duc la o instabilitate a circuitului civil, precum i a relaiilor contractuale dintre pri, avnd n vedere faptul c nimeni nu este obligat s aib n vedere la ncheierea unui contract dispoziiile unei legi viitoare normele tranzitorii trannd asemenea situaii n mod expres.

Tocmai pentru c n practic s-au nregistrat astfel de interpretri, n special notari publici care au refuzat ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare ntruct au considerat c arendaul terenului tocmai a dobndit prin intrarea n vigoare a NCC un drept de preempiune asupra terenului, considerm important s aducem n acest forum de discuii argumentul art. 102 din Legea nr. 71/2011: Contractul este supus dispoziiilor legii n vigoare la data cnd a fost ncheiat n tot ceea ce privete ncheierea, interpretarea, efectele, executarea i ncetarea sa.

Acest articol pare un argument solid care combate poziia celor care consider c se pot da efecte noi, derivnd din NCC (n cazul de fa, derivnd din art. 1849), unor situaii reglementate de contracte anterioare intrrii n vigoare a NCC. Nu se va putea nate dreptul legal de preempiune al arendailor atta vreme ct contractul de arendare a fost ncheiat anterior datei de 1 octombrie 2011, aceste contracte urmnd a rmne reglementate pn la expirarea lor de legea n vigoare la data ncheierii lor.

http://aafdutm.ro/revista/anul-i/nr-1/dreptul-de-preemiune/ http://www.scribd.com/doc/65428397/Dreptul-de-preemptiune