Presentacin de Road Show

Marzo 2012

Toda la informacin relevante de Fibra Uno, particularmente la que se refiere a los factores de riesgo, est contenida en el prospecto de colocacin que se encuentra disponible en la pgina de internet de la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. en www.bmv.com.mx

Lmite de Responsabilidad
El material que a continuacin se presenta, contiene cierta informacin general a la fecha respecto a Deutsche Bank Mxico, S.A., Institucin de Banca Mltiple, Divisin Fiduciaria, como fiduciario del fideicomiso No. F/1401 y de sus subsidiarias (en conjunto, Fibra Uno). La informacin se presenta en forma resumida y no pretende ser completa. No existe representacin o garanta alguna, expresa o implcita, respecto a la exactitud, la imparcialidad, o la integridad de esta informacin. Este material ha sido preparado por Deutsche Bank Mxico, S.A., Institucin de Banca Mltiple, Divisin Fiduciaria, como fiduciario del fideicomiso No. F/1401 (Fibra Uno) nicamente con el propsito de ser utilizado en las presentaciones relacionadas con la oferta, en Mxico y en otros lugares, de los Certificados Burstiles Fiduciarios Inmobiliarios (los CBFIs). Este documento no constituye una oferta, en todo o en parte, y usted tiene que leer el prospecto de colocacin de la oferta antes de tomar una decisin de inversin. Usted puede solicitar una copia del prospecto a Casa de Bolsa Santander, S.A. de C.V. en Prol. Paseo de la Reforma # 500 Mod 104, con Irini Trujillo al correo itrujillo@santander.com.mx Tel. 5269-8914 y en las pginas de internet www.bmv.com.mx , www.cnbv.gob.mx y www.fibrauno.mx . Usted debe consultar el prospecto de colocacin, para obtener informacin mas detallada sobre Fibra Uno, su negocio y sus resultados financieros, as como sus estados financieros, y tomar una decisin sobre su inversin en base a la informacin proporcionada nicamente el este prospecto de colocacin. Esta presentacin puede contener ciertas declaraciones a futuro e informacin relativa a Fibra Uno que reflejan las opiniones actuales sobre la misma y su gestin con respecto a su desempeo, la gestin del negocio y eventos futuros. Las declaraciones a futuro incluyen, de forma enunciativa ms no limitativa, cualquier declaracin que pueda predecir, pronosticar, indicar o implicar resultados futuros, rendimiento o logros y puede contener palabras como "creer", "anticipar ,"esperar, "prev", o cualquier otra palabra o frase de significado similar. Tales declaraciones estn sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones. Advertimos que un nmero importante de factores podran causar que los resultados reales difieran materialmente de los planes, objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas en esta presentacin. En ningn caso, ni Fibra Uno ni ninguna de sus afiliadas, directores, funcionarios, agentes o empleados sern responsables ante terceros (incluyendo inversionistas) por cualquier inversin o decisin de negocios realizados o las medidas adoptadas basndose en la informacin y las declaraciones contenidas en esta presentacin. Los valores no pueden ser ofrecidos o vendidos en los Estados Unidos a menos que estn registrados o exentos de registro de acuerdo con Ley de Valores de 1933 de Estados Unidos (U.S. Securities Act). Los CBFIs contemplados en este material no han sido ni sern registrados bajo el US Securities Act o cualquier ley estatal de valores de Estados Unidos de Amrica. En consecuencia, dichos CBFIs sern ofrecidos y vendidos en los Estados Unidos de Amrica solamente a compradores institucionales calificados, segn se define en la Regla 144A de la Ley de Valores de 1933 de Estados Unidos de Amrica, bajo las exenciones de registro establecido en virtud de la Ley de Valores, y fuera de los Estados Unidos de Amrica de conformidad con la Regulacin S de la Ley de Ttulos de Valores de 1933 de Estados Unidos de Amrica. Cualquier oferta de valores a realizarse en los Estados Unidos de Amrica ser exclusivamente mediante la presentacin de un Memorando de Venta que puede obtenerse con los agentes colocadores encargados de la oferta internacional. Dicho documento contendr, o incorporar por referencia, informacin detallada acerca de Fibra Uno y sus negocios y resultados financieros, as como sus estados financieros. Esta presentacin no constituye una oferta o invitacin, o la solicitud de una oferta de suscripcin de compra de cualquier valor. Ni sta presentacin, ni nada contenido en este documento constituir la base de cualquier contrato o compromiso alguno. La informacin relacionada con el mercado y la posicin competitiva de Fibra Uno, incluyendo las estimaciones de mercado, utilizados a lo largo de esta presentacin se obtuvo a partir de fuentes pblicas fidedignas y ni los agentes de colocacin ni la compaa asumen ninguna representacin o garanta en cuanto a la exactitud de dicha informacin. Esta presentacin y su contenido son propiedad de Fibra Uno y no puede ser reproducido o difundido en todo o en partes sin el consentimiento previo por escrito de Fibra Uno. Toda la informacin relevante de Fibra Uno, particularmente la que se refiere a los factores de riesgo, est contenida en el prospecto de colocacin que se encuentra disponible en la pgina de internet de la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. en www.bmv.com.mx

Fibra Uno: Principales Ejecutivos

Andr El-Mann (Director General CEO)

Isidoro Atti (Vicepresidente Ejecutivo de Estrategia y Finanzas)

Javier Elizalde (Director de Finanzas y Tesorero CFO)

Resumen de la Oferta
Emisor Asesor Tipo de Valor Estructura de la Oferta Tipo de Oferta Fideicomiso F/1401 (Fibra Uno o El Fideicomiso) Fibra Uno Administracin, S.A. de C.V. Certificados Burstiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs). Oferta pblica en Mxico e internacional de conformidad con la Regla 144 A y Reg S. Recurrente de capital 100% primario (Follow-On ). Hasta 325,000,000 CBFIs sin considerar la opcin de sobreasignacin y hasta 373,750,000 CBFIs considerando la opcin de sobreasignacin. 15% de la oferta base (hasta 48,750,000 CBFIs) 21 de marzo de 2012. 90 das. Hasta 33% para adquisicin de propiedades de partes relacionadas; Hasta 33% para adquisicin de portafolios y/o propiedades para desarrollar; y el resto para adquirir portafolios y/o propiedades estabilizadas. Al menos el 95% del resultado fiscal(1). Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. Santander. Local: BBVA Bancomer; Internacional: Credit Suisse. Locales: Santander, BBVA Bancomer, Protego Casa de Bolsa. Internacionales: Santander, Credit Suisse. Protego Asesores.

Monto de la Oferta
Sobreasignacin Cierre del Libro / Pricing Lock-Up Uso de los Recursos Distribuciones Listado Coordinador Global Coordinadores Globales Conjuntos Bookrunners Agente Estructurador

(1) Resultado fiscal se define como la utilidad fiscal de un ejercicio menos las prdidas fiscales de ejercicios fiscales anteriores en caso de existir.

Estrategia de Sindicato

Oferta Global (BMV + 144 A + Reg S)

Hasta 373.75 millones de CBFIs

(considerando la opcin de sobreasignacin)

Local: 50% Hasta 186.8 MM CBFIs

(Indicativo)

Internacional: 50% Hasta 186.8 MM CBFIs

(Indicativo)

Bancas Privadas 33% 50%

Institucional Local 50% 66%

Institucional Internacional 100%

Fibra Uno: Oportunidad nica de Inversin

Antecedentes de Fibra Uno Emisor nico en su tipo con Gran Desempeo(5)
1.4

Fibra Uno es el primer Fideicomiso FIBRA en el mercado mexicano.

1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7
Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11

FUNO:

+30%

Portafolio inmobiliario de alta calidad(1):

IPC:

+7.5%

40 propiedades Diversificacin por tipo: Industrial, Comercial, Oficinas y Uso Mixto GLA (rea Rentable) 833,318 m2 Tasa de Ocupacin: 92.5%(2)

Los CBFIs* de Fibra Uno que cotizan en el Mercado le dan acceso a los inversionistas a uno de los portafolios inmobiliarios de la ms alta calidad en Mxico. Distribuciones atractivas, estables y relativamente predecibles.

Jan-12

Feb-12

Comportamiento del valor del CBFI de FUNO11 vs el ndice de Precios y Cotizaciones de la BMV (18/03/2011=100)

Rendimiento por distribuciones ms alto(3) de las empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. en 2011. Obligacin de distribuir al menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de CBFIs.

Retorno Total: 37.07% desde la Oferta Pblica Inicial

Equipo Directivo altamente calificado.

Rendimiento por Distribuciones: +7.02%

diciembre de 2011)(4)

(anualizado al 31 de

Apreciacin del Precio de CBFIs(5): +30.05%

rea rentable y tasa de ocupacin al 31 de dic.2011 *Certificados Burstiles Fiduciarios Inmobiliarios Fuente: Bloomberg

(1) Asume que la adquisicin de MexFund ha sido concluida. El cierre de la adquisicin est sujeta a ciertas condiciones. Favor de referirse, entre otras, a la seccin de Factores de Riesgo del Prospecto de Colocacin. (2) No refleja ciertos contratos de arrendamiento de las propiedades de Taxco, Malecn Cancn, Va Morelos y Lerma que se cerraron en el cuarto trimestre de 2011 y que fueron efectivos posterior al 31 de dic. 2011. (3) Utilizando precios de cierre de diciembre 2011. Basado en informacin pblica disponible. (4) Calculado como los dividendos pagados correspondientes al cierre de 2011 (base anualizada), dividido por el precio por CBFI de la Oferta Pblica Inicial. (5) Calculado desde el 17 de marzo de 2011 (precio de la Oferta Pblica Inicial) al cierre del 20 de febrero 2012. 6

Objetivos de la Oferta

Obtener recursos lquidos para adquirir portafolios con gran potencial de creacin de valor

Mejorar el atractivo de los CBFIs como medio de pago a travs de incrementar su liquidez

Ampliar la base de tenedores y mejorar el perfil de Fibra Uno

Ser parte del IPyC de la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. y del MSCI LatAm Index

Atractivos de Inversin

Atractivos de Inversin

Slidos Fundamentos Macroeconmicos

Cumplimiento Consistente de los Objetivos Propuestos

Portafolio de Propiedades Ampliamente Diversificado y Excelentes Relaciones con Inquilinos de Alta Calidad

Slido Desempeo Financiero

Atractivas Oportunidades de Crecimiento Internas y Externas

Equipo Directivo Experimentado y con un slido Gobierno Corporativo

Slidos Fundamentos Macroeconmicos

Mxico muestra niveles de deuda pblica y dficit fiscal a PIB bajos en comparacin con otras economas

Deuda Pblica (% PIB)

Dficit Fiscal (% PIB)

Fuentes: Eurostat, SHCP, Bloomberg, El Pas.

10

Slidos Fundamentos Macroeconmicos

Mexico es una economa emergente atractiva con slidos fundamentales macroeconmicos y buenas perspectivas de crecimiento

Costo Laboral por Unidad (US$/Hr.)

2.5

Crecimiento de PIB e Inflacin(1)

10% 8%
9.0% 5.7% 4.4% 6.0% -1.0% 0.1% 4.0% 6.5% 5.2% 3.3%

14%

6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%

4.1% 3.8%

4.4% 3.6% 1.2% -6.2%

3.8%

3.8%

1.5
238%

1.3%

4.1% 3.2% 5.2% 3.3%

5.5% 3.9% 3.5%

1 China 0.5 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Mexico

INPC

PIB

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 e

Tipo de Cambio Histrico (MXN / USD)(1)

$16.0 $15.0 $14.0

Tasas de Inters (Cetes de 28 das)(1)

16% 12%
9.59% 9.35%
6.98% 6.70% 5.45% 7.05% 7.19% 7.47% 15.27%

$13.0
$12.0 $11.0 $10.0 $9.0 $8.0

8%
4%

4.69% 4.48% 4.28%

0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

____________________ (1) Fuente: Banco de Mxico e INEGI.

11

Probado Crecimiento y Retorno a Inversionistas

1
IPO

1 2

Capitalizacin a travs de una Oferta Pblica Inicial Adquisicin e integracin del portafolio inicial al final del 2T11 Obtencin de dos lneas de crdito que permitirn a Fibra Uno: Cubrir dficit marginal de la Oferta Pblica Inicial Liquidar la adquisicin de la Propiedad Toluca Financiar parcialmente el crecimiento futuro Acuerdo para adquirir el Portafolio MexFund (Noviembre 2011), una adquisicin de terceros que agrega valor inmediato a los tenedores

Follow-On de Capital

Adquisiciones Completadas

Financiamiento con Deuda Adquisiciones Posteriores

El Follow-On de capital contribuir a al crecimiento futuro de Fibra Uno

3
Evolucin del valor de la accin de FUNO11 desde la Oferta Pblica Inicial

27

Pago de Distribuciones Ps./ CBFI

25

1Q11 Ps. 0.0343

2Q11 Ps. 0.3021

3Q11 Ps. 0.3779

4Q11 Ps. 0.3689

4
Follow On

23

Dos lneas de crdito: Ps.$ 3,600 MM

21

1
19

Lineas de Crdito

Adquisiciones
CHETUMAL

17
Mar-11 Apr-11

PLAZA CENTRAL May-11 Jun-11

MALECON CANCUN Jul-11

TOLUCA Aug-11 Sep-11

MEXFUND Oct-11 Nov-11 Dec-11 Jan-12 Feb-12

12

Compromisos y Acciones

Compromisos en la Oferta Pblica Inicial

Acciones
Se han pagado 4 distribuciones desde el IPO totalizando Ps. 1.08 por CBFI

Pagar distribuciones trimestrales Adquirir propiedades de terceros Derecho de Preferencia

Portafolio MexFund(1) 8 portafolios adicionales identificados

Se present la oportunidad del inmueble denominado Toluca Otras oportunidades presentadas al Comit

Obtener atractivo financiamiento va deuda

Lineamientos de gobierno corporativo robustos

Obtencin de dos lneas de crdito totalizando Ps.3,600 MM de Santander e Inbursa 4 miembros independientes de 12 miembros del comit tcnico(2) La transaccin de la Propiedad Toluca fue aprobada por miembros independientes

(1) (2)

Asume que la adquisicin de MexFund ha sido concluida. El cierre de la adquisicin est sujeta a ciertas condiciones. Favor de referirse, entre otras, a la seccin de Factores de Riesgo del Prospecto de Colocacin. Despus de la transaccin de MexFund, un miembro no-independiente ser agregado

13

Portafolio Inmobiliario de Alta Calidad

Portafolio Fibra Uno(1) Presencia Geogrfica por Tipo de Propiedad
Tipo Comercial Industrial Oficinas Uso Mixto
34

Portafolio de 40 propiedades rea rentable (GLA) total de 833,318 Ocupacin: 92.5%(2) Relaciones duraderas y slidas con inquilinos de alta calidad 815 contratos de arrendamiento con un plazo remanente ponderado (por GLA) de 6.2 aos Contratos denominados en Pesos, a largo plazo e indizados a la inflacin m2

Propiedades 25 5 3 7

% Ingresos 45.7% 23.2% 6.2% 24.9%

% GLA 33.0% 36.8% 2.6% 27.6%

31

30

Q.Roo
Sonora
23 16

BCN

Ingresos 2011(3) NOI 2011(3) Margen NOI 2011(3) Comercial

Ps. 855.4 mm Ps. 718.1 mm 84%

Ags.
19 21

Nuevo Len

Guanajuato
5

Jalisco

20

Estado de Mxico
7 22 6

15

2 3 27 10 13 17 9 29 25 18 36 39 24 4012 26 37 33 35 32 28

Guerrero

Chiapas

Industrial
Mxico DF

Oficinas

4 11

14

38

(1) (2) (3)

Asume que la adquisicin de MexFund ha sido concluida. El cierre de la adquisicin est sujeta a ciertas condiciones. Favor de referirse, entre otras, a la seccin de Factores de Riesgo del Prospecto de Colocacin. No refleja ciertos contratos de arrendamiento de las propiedades de Taxco, Malecn Cancn, Va Morelos y Lerma que se cerraron en el cuarto trimestre de 2011 y que fueron efectivos posterior al 31 de dic. 2011. Fuente: Estados financieros Pro-forma.

14

Informacin General del Portafolio

Ocupacin por Tipo de Propiedad(1)
rea Rentable (GLA) del Portafolio por Segmento(2)

99.5%

100.0% 77.7%

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Industrial Uso Mixto Oficinas

96.3%

92.5%

51.1%

43.7%

5.3%
Comerical Fibra Uno
Comercial Comercial Oficinas Oficinas Industrial Industrial

Ocupacin por Estado(1)

120%

rea Rentable (GLA) por Estado

100% 98% 95%

100%
100%
80%

100%

97%

99%

99%

98%

3.6%
66%
60% 40% 20%

8.2%

68%

13.1%

35.3%

14.0%

25.8%
Estado de Mxico Distrito Federal Aguascalientes Baja California Quintana Roo Guanajuato Jalisco Nuevo Len Guerrero Chiapas Sonora

0%

Estado de Mxico
Distrito Federal

Jalisco
Chiapas

Quintana Roo
Otros (3)
(3)

(1) (2) (3)

No refleja ciertos contratos de arrendamiento de las propiedades de Taxco, Malecn Cancn, Va Morelos y Lerma que se cerraron en el cuarto trimestre de 2011 y que fueron efectivos posterior al 31 de dic. 2011. Asumiendo que las propiedades de Uso Mixto se re-clasifican en industrial, comercial o de oficinas (hoteles se consideran como propiedades comerciales) Otros incluyen: Sonora (2.8%), Guanajuato (2.5%), Guerrero (2.3%), Aguascalientes (0.4%), Baja California Norte (0.2%), y Nuevo Len (0.03%)

15

Slido Desempeo Financiero

Ingresos(1)
(Cifras en millones de pesos) Pro-forma 2011
800 700 600 500 400 300 200 100 0 $731.6 $855.4 800 +16.9% 700 $602.8 600 +19.1%

Ingreso Operativo Neto (NOI)(2)

(Cifras en millones de pesos) Pro-forma 2011
$718.1

500
400 300 200 100 0

Funo

Funo + MexFund

Funo

Funo + MexFund

Estructura de Capital
10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 Activos Pasivos y Capital Activos Fijos 91% Capital 88% Efectivo y Equivalentes 3.9% Impuestos por Recuperar 5.1% Pasivo CP 3.0% Pasivo LP 9.0%

Distribuciones Trimestrales
(Cifras en millones de pesos) $180 $160 $140 $120 $100 $80 $60 $40 $20 $0 1T 2T 3T 4T $14.5 $127.7 $159.7 $155.8

(1) (2)

Incluye ingresos por rentas, reembolsos y otros ingresos Ingreso Operativo Neto = Ingresos Gastos Operativos (OPEX)

16

Oportunidades de Crecimiento Interno

Renovar contratos con rentas ajustadas con respecto a las de los contratos existentes

Incrementar la productividad del espacio existente

Atender de forma efectiva las necesidades de expansin de nuestros inquilinos

Caso de Estudio de la Propiedad Va Morelos

Ingreso(1): 116

rea rentable (GLA) de la propiedad: 55,366 11,268 m2 rentados a un solo inquilino

m2
Espacio Rentado: 11,268m2

Ingreso(1): 100 Espacio Disponible: 6,043m2

Mayo de 2011: El inquilino deja las instalaciones El espacio se remodel y adapt Diciembre 2011: Un nuevo Inquilino renta 5,225 m 2

Espacio Rentado: Renta / m2: 1.0x 5,225m2

Renta / m2: 2.5x

El nuevo inquilino paga rentas por m2 ~150% ms altas que el inquilino anterior
Hasta Mayo 2011

Al 31 de Diciembre de 2011

El conocimiento de la industria, la plataforma verticalmente integrada, y las relaciones con inquilinos permiten aprovechar oportunidades de crecimiento internas
(1) Ingresos ilustrativos

17

Oportunidades de Crecimiento Externo

Caso de Estudio: Portafolio MexFund
Portafolios Propiedades Presencia Ocupacin GLA (m2) Ingresos (2011) NOI (2011) Contratos de arrendamiento 1 23 Presencia 8 Estados 99% 126,466 Ps. 123.8 mm Ps. 111.5 mm 77 Ocupacin consolidada GLA (m2) 29 Estados 80% 2.0 mm Portafolios Propiedades

Adquisiciones Potenciales Identificadas(1)

8 344

GLA estabilizado o desarrollado

GLA con potencial de desarrollo o re-desarrollo Contratos de arrendamiento Valor estimado de Activos(2) Deuda estimada

80%
20% >1,000 Ps. 23,000 mm Ps. 8,500 mm

Desglose de GLA del Portafolio MexFund

3%

Desglose aproximado de GLA de las Adquisiciones Potenciales Identificadas

6%

13% 20% 15% 78% 65%

Industrial

Comercial

Oficinas

Uso Mixto

Industrial

Oficinas

Comercial

(1) (2)

Estimado con base en informacin proporcionada por los vendedores de las propiedades que conforman las adquisiciones potenciales identificadas. Esperamos que estas propiedades sean financiadas con: (i) los recursos netos derivados de la Oferta; (ii) prstamos bajo nuestras actuales lneas de crdito y la asuncin de la deuda de algunas de estas propiedades; y (iii) la emisin de CBFIs para su posterior entrega a los propietarios de dichas propiedades como contraprestacin, en caso de que as lo prefieran.

18

Lineamientos de Gobierno Corporativo

Equipo de Directivo Experimentado
Comit de Auditora

Comit Tcnico
Propietario Moiss El-Mann Andr El-Mann Posicin Presidente CEO

Comit Tcnico
Moiss El-Mann Presidente

Comit de Prcticas

Grupo de Control

Isidoro Atti
Elas Sacal Max El-Mann Abude Atti Amn Guindi Hemsani Jaime Kababie Sacal Cosme Torrado

VP Ejecutivo de Estrategia y Finanzas

Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico (TBA)

Comit de Nominaciones

30 aos de experiencia en la industria Andr El-Mann CEO 30 aos de experiencia en la industria Isidoro Atti Vice Presidente Ejecutivo de Estrategia y Finanzas 15 de experiencia en la industria

Independientes

Herminio Blanco
Rubn Goldberg Ignacio Trigueros Henry Davis

Miembro del Comit Tcnico

Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico Miembro del Comit Tcnico

Javier Elizalde CFO 13 aos de experiencia en Banca Corporativa y de Inversin

Charles El-Mann COO 9 aos de experiencia en la industria

Principales Caractersticas
Acuerdo de Incentivos

Lock-Up: 180 das, 2 aos y 5 aos con respecto al 100%, 90% y 50%, de los CBFIs respectivamente Derecho de Preferencia de Funo con respecto a ventas de activos y adquisiciones por parte de ejecutivos relevantes de Grupo- E Tenencia significativa de ejecutivos de Fibra Uno

Decisiones del Comit: Mayora: Presupuestos (operativos y de inversin) Super mayora: Designacin y remocin del Asesor, ventas de activos, incrementos materiales de deuda

Minoras

Miembros Independientes del Comit Tcnico deciden exclusivamente sobre operaciones entre partes relacionadas

Comit de Nominaciones: Est integrado en su mayora por miembros independientes

19

Administracin de Fibra Uno

Fibra UNO Administracin, S.A. de C.V. (Asesor)

Contrato de Asesora

Formulacin e implementacin de estrategias financieras y de inversin

Proteger los activos del fideicomiso

Portafolio de Propiedades
Contrato de Servicios

F2 Servicios, S.C. (Administrador)

Contrato de Administracin de Inmuebles

F1 Management, S.C.

Realiza ciertos servicios de arrendamiento, cobranza y facturacin

(Subsidiaria Administrativa)

Responsable de la operacin diaria del negocio operacin y soporte

Lleva a cabo labores de

20

Atractivos de Inversin

Slidos Fundamentos Macroeconmicos

Cumplimiento Consistente de los Objetivos Propuestos

Portafolio de Propiedades Ampliamente Diversificado y Excelentes Relaciones con Inquilinos de Alta Calidad

Slido Desempeo Financiero

Atractivas Oportunidades de Crecimiento Internas y Externas

Equipo Directivo Experimentado y con un slido Gobierno Corporativo

21

Anexo 1: FIBRAs

Fibra Uno, un REIT Mexicano

Visin Estructural

Fibra Uno (REIT Mexicano)

Visin

Similitudes con REITs Americanos

Distribuciones

Fibra Uno es un fideicomiso de inversin de bienes races estructurado conforme a la ley mexicana. Al menos 70% de los activos de la FIBRA deben de estar invertidos en Bienes Races destinados al arrendamiento. La propiedad construida o adquirida debe tener como fin el arrendamiento. Las propiedades no deben ser vendidas por al menos cuatro aos despus de su adquisicin o termino de construccin. Fibra Uno debe realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs por lo menos una vez al ao. Las distribuciones deben ser al menos 95% del resultado fiscal neto.1 Como FIBRA, Fibra Uno permite que inversionistas minoritarios inviertan en activos en el mercado de bienes races mexicano Fibra Uno debe distribuir al menos el 95% de su resultado fiscal neto anualmente1 Como FIBRA, Fibra Uno ofrece una estructura fiscal favorable

Los REITs americanos deben distribuir al

menos 90% de la utilidad fiscal neta como dividendos a accionistas anualmente.

Enfoque de Inversin Objetivo y Horizonte de Inversin

Enfoque de Inversin

Debe invertir al menos 75% de los activos

totales en bienes races (capital o deuda), ttulos de gobierno y efectivo

Deben obtener al menos 75% de su ingreso

bruto de rentas de propiedades y al menos 95% de su ingreso bruto de dichas rentas de propiedades, intereses y/o dividendos.

Distribuciones

Sujetos al 100% de penalidad en impuestos

en ventas de propiedad del comerciante

Porque Invertir?

(1) Resultado fiscal se define como la utilidad fiscal de un ejercicio menos las prdidas fiscales de ejercicios fiscales anteriores en caso de existir.

23

Consideraciones Fiscales
Similar a un REIT Americano, una FIBRA es un vehculo pass-through que no paga impuestos a nivel corporativo sobre las distribuciones

Tenedores Exentos

Pass-Through Directo

Distribuciones

Retencin de ISR 28%

Tenedores no Exentos

Tenedores Exentos

Tenedores No Exentos

Inversionistas Mexicanos exentos (como Afores y otros fondos y entidades exentos) no estn sujetos a la retencin de impuestos de las distribuciones Inversionistas extranjeros exentos (como fondos de pensiones no-residentes) no estn sujetos a la retencin de impuestos de las distribuciones, solo si estn registradas como tal ante el SAT1

Inversionistas no exentos estn sujetos al 28% de ISR Inversionistas dentro de este criterio estn autorizados a usar estas retenciones de impuestos como crdito fiscal en sus respectivos pases de origen

(1) Se aconseja a los inversionistas consultar a sus asesores fiscales con respecto a su habilidad a reclamar una exencin de impuestos mexicanos retenidos

24

Anexo 2: Detalles del Portafolio

(GLA y Ocupacin)

Detalles del Portafolio

GLA y Ocupacin(1): GLA total 833,318 m2; Ocupacin 92.5%
Portafolio Fibra Uno Portafolio Inicial de Fibra Uno
100%
99% 100% 100% 100% 99% 94% 100% 97% 98% 100% 100% 100% 100%

Portafolio MexFund
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

94%

93%

92%

84%

83%

80%

62%

60%
54%

40%

20%

0%

Arboledas

Alameda

Taxco

Tuxtla

La Joya

Reforma 99

Av. Central

Chetumal

Naucalpan

Pitic City Center

Va Morelos

Guadalajara

Plaza Central

Diamante

Malecn Cancn

Olivar de los Padres

Rentimex

Cofre de Perote

Edison Insurgentes

Miguel Angel

Monterrey

Santa Fe

Del Valle

Zapopan

Mexicali

Tlhuac

Aguascalientes

Terraza Pedregal

Reforma 222

Hermosillo

Maravillas

Tuxtla II

Vallejo 2000

Acapulco

(1)

No refleja ciertos contratos de arrendamiento de las propiedades de Taxco, Malecn Cancn, Va Morelos y Lerma que se cerraron en el cuarto trimestre de 2011 y que fueron efectivos posterior al 31 de dic. 2011.

Yucatn 23

Leones

Toluca

Lerma

Tijuana

Celaya

26

Anexo 3: Detalle de Gobierno Corporativo

Estructura de Fibra Uno

Asamblea de Tenedores
Accionistas de Contribucin (Incluye ejecutivos del Asesor)

Pblico Inversionista

Fideicomiso de Control

100%

Mayora Independiente

33% Independente*

Comit de Nominaciones

Comit Tcnico

Todas las transacciones de partes relacionadas deben contar con el voto de la mayora tanto del Comit Tcnico como de los miembros independientes

100% Independiente

100% Independiente

Comit de Auditora

Comit de Prcticas
Fees

Estructura de Fees
Pagado a
Plazo Penalidad por Terminacin

Asesor

5 aos

2% de las rentas pagadas (Mensual)

1% de las rentas pagadas (Mensual)

Portafolio Actual
Fee de Adquisicin de Propiedades (3% del valor de la propiedad)

Los honorarios devengados por el plazo total del contrato (5 aos) Los honorarios devengados por el Administrador 5 aos plazo total del de Propiedades contrato (5 aos) Administrador de Rentas 5 aos

Nota: este fee no es

Asesor aplicable en la porcin de las propiedades que sean de partes relacionadas

* Antes de la integracin del nuevo miembro al Comit Tcnico derivado de los acuerdos con MexFund

Interno

Externo

0.5% de activos netos no depreciados + IVA (Anual)

Los honorarios devengados por el plazo total del contrato (5 aos)

28

Anexo 4: Industria Inmobiliaria en LatAm

Potencial del Mercado Inmobiliario Mexicano

A pesar de una expansin continua en todas las clases de activos inmobiliarios
25

Inventario de espacio Comercial en Mexico (millones de m2)

2000-2011E CAGR 8.1%
18.6

Inventario de Oficinas en la Cd. de Mxico (Clase A y A+) (millones de m2) 3.7

2000-2011E CAGR 8.1%
2.6 3.3 2.8 2.9 3.1

4.5 4.0 3.5 3.0 2.5

Inventario Industrial en la Cd. de Mxico (Clase A) (millones de m2) 2000-2011E CAGR 8.1%
3.2

20 14.2

19.9 20.1

3.5

3.7
2.8

3.7

3.9

17.4

3
2.5 2 1.8 2.4 2.1 2.5

15.4

2.7

15

10

8.6

9.3

9.8

10.9

11.8

13

2.6
2.2 1.7 1.2 1.3

2.0
1.5
1 0.5

1.5 1.0 0.5 0.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1S11

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

las rentas en Mexico siguen estando por debajo de las rentas en otras ciudades de Latinoamrica
Mercado de Oficinas Clase A Renta promedio (US$/m2/mes)
$80 $70 $60 $50 $40 $30 $20 $10 $0
$82.5 $81.1
$8 $7 $6 $5 $4 $3 $2 $1 $0

Mercado Industrial Clase A Renta promedio (US$/m2/mes)

$8.0
$200.0

Mercado Comercial Premium Renta promedio (US$/m2/mes)

$180.0
$172.4 $146.8 $126.4 $110.0 $160.0

$7.2 $5.6 $4.7 $4.0 $3.3 $4.0

$140.0 $120.0

$30.6 $27.3 $27.0

$100.0
$80.0 $60.0 $40.0 $60.0 $60.0 $68.0 $53.7

$20.5 $17.4 $24.3 $20.8 $19.0

$20.0

S.P

Rio

Bog

San

B.A.

Pan

Lima D.F. GDL MTY

Pan

S.P

San

D.F.

GDL

MTY

Bajio

$0.0 Rdj Bog Sp BA PC Lima San D.F.

Mercado de Oficinas Clase A Tasa de ocupacin

100% 95% 95% 95% 97% 92% 99% 96%
100%
95%

Mercado Industrial Clase A Tasa de ocupacin

99% 91%

94%

90%
85% 80%

90%

93%

95% 91% 91%

88% 84%

87%

90%

85%
80% 75% 70%

75%
70%

Creemos que los slidos fundamentos de Mxico se vern reflejados en rentas que converjan hacia niveles de otras economas de Latinoamrica

S.P

Rio

Bog

San

B.A.

Pan

Lima

D.F.

GDL MTY

Pan

S.P

San

D.F.

GDL

MTY

Bajio

____________________ Fuente: CBRE 4Q 2011, 2Q 2011 y ANTAD. Notas: Rio/RdJ: Rio de Janeiro, SP: Sao Paulo, BA: Buenos Aires, Pan/PC: Cd. de Panam, San: Santiago de Chile, D.F.: Ciudad de Mxico, GDL: Guadalajara, MTY: Monterrey, Bog: Bogot.

30