Legea privind nfiinarea,organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari

CAPITOLUL I Dispoziii generale, definiii

Art. 1. - Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare si de exploatare a cldirilor de locuine aflate in proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor care au in structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin. Art. 2. - In condiiile art. 1, datorita strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia s ia masuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociaii de proprietari cu personalitate juridic. Art. 3. - In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmtoarele semnificaii: a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, definite apartamente sau spatii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comuna indiviza. Poate fi definit condominiu si un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, in condiiile in care se poate delimita proprietatea comun; b) proprietate individuala - apartamentul sau spaiul cu alta destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cotaparte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi exprese in prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat in acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile; c) proprietate comuna - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinaie dect aceea de locuina; d) proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitata - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz in comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafaa; e) cota-parte indiviza - cota-parte de proprietate care ii revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafaa utila a proprietii individuale si totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale; f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului persoana fizica sau juridica, de drept public ori de drept privat, care are in proprietate acel spaiu, respectiv apartament, intr-un condominiu; g) asociaie de proprietari - forma de asociere autonoma si nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu; h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia; i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale; j) cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat sa o plteasc lunar; k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.

CAPITOLUL II

nfiinarea si nregistrarea asociaiei de proprietari

Art. 4. - (1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii. (2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz. Art. 5. - (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spatiilor cu alta destinaie dect aceea de locuina, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere. (2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scara n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. (3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere. Art. 6. - (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local in a crui raza teritoriala se afla cldirea. (2) Statutul si acordul de asociere se ntocmesc in baza prezentei legi. (3) Acordul de asociere trebuie sa conin: a) adresa si individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele si prenumele tuturor proprietarilor; c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spatiilor cu alta destinaie dect aceea de locuina, suprafaa terenului aferent cldirii; d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comuna; e) cota-parte indiviza ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comuna. (4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridica in baza ncheierii judectoruluidelegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritoriala se afla cldirea. (5) ncheierea se da fr citarea prilor si este executorie. (6) ncheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca cu citarea prilor. Art. 7. - nscrierea ulterioara in asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti. Art. 8. - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasca de nfiinare, fr alte formalitati.

CAPITOLUL III Drepturile si obligaiile proprietarilor

Art. 9. - Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu. Art. 10. - Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei si

au acces, la cerere, la orice document al acesteia. Art. 11. - (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea publica locala a modificrilor constructive, fr a pune in pericol integritatea structurala a cldirii sau a altor proprieti individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari. Art. 12. - Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cldirii si din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberata de autoritatea publica locala si cu instiintarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spatii si proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local. Art. 13. - Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii si investiii cu privire la proprietatea comuna si nu se pltesc proprietarilor. Art. 14. - Proprietarul este obligat sa menin proprietatea sa individuala, apartament sau spaiu cu alta destinaie dect aceea de locuin, in stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlali proprietari din condominiu. Art. 15. - Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau in spaiul sau al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, sa se repare ori sa se nlocuiasc elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgenta, cnd accesul se poate face fr preaviz. Art. 16. - (1) Proprietarii sunt obligai sa ia masuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termica si eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea in vedere meninerea aspectului armonios si unitar al ntregii cldiri. (2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgenta masuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale. Art. 17. - Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alta persoan care acioneaz in numele sau provoac daune oricrei pri din proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligaia sa repare stricciunile ori sa plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii. Art. 18. - n cazurile in care in cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice forma, folosirea normala a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei sa hotrasc masurile pentru folosirea normala a cladirii, precum si plata daunelor. Art. 19. - In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. Art. 20. - (1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spatiile cu alta destinaie dect aceea de locuina sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare sa fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberata in original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept. (3) In cazul existentei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se

poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.

CAPITOLUL IV Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

Art. 21. - (1) La adunarea generala de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori, si vor hotr numrul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Daca dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoana fizica ori juridica de specialitate, pe baza de contract sau convenie de prestri de servicii. (2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii si pot depune, daca adunarea generala a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei. (3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritatii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia ii poate delega atribuiile sale. Art. 22. - (1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune in niciun mod de suma depusa drept garanie si nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativa a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea generala a membrilor asociaiei de proprietari, precum si ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21. (2) n cazul n care se constata de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri in gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului in gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scrisa, expresa, anterioara a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. Art. 23. - (1) Dup adunarea generala de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel puin o data pe an, in primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Adunarea generala este alctuita din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. (3) Adunarea generala ordinara se convoac fie de preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv. (4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale. Art. 24. - (1) Adunarea generala poate adopta hotrri, daca majoritatea proprietarilor

membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. (2) Daca la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea generala va fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. (3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritatii acestora. (4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. Art. 25. - (1) Pentru adoptarea hotrrilor in adunarea generala a asociaiei de proprietari, se vor avea in vedere urmtoarele: a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna; c) proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnata de ctre proprietarul in numele cruia voteaz; d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnata de ctre proprietarii in numele crora voteaz; e) in cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv. (2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocata sau reconvocata, dup caz. In statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea generala convocata sau reconvocata. (3) In situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaz direct, pe baza de tabel nominal. (4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz in registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor proprietarilor. Art. 26. - Daca o hotrre a adunrii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natura sa produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia. Art. 27. - Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege si revoca din funcie preedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari; b) adopta, modifica sau revoca hotrri; c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli; d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocupa funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, in scopul administrrii i bunei funcionari a cldirii; e) exercita alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. Art. 28. - (1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului si de cealalt parte, proprietarului.

(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri. (3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plata lunara, ncasarea si plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori. Art. 29. - (1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spatii cu alta destinaie dect aceea de locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari in administrarea si exploatarea cldirii. (2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce ii revin. Art. 30. - (1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii: a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale si urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari; b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari; c) ntocmete proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregtete desfurarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea si modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune; e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor; f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, in mod special situaia ncasrilor i plailor lunare; g) pentru scopul si activitile asociaiei de proprietari, angajeaz si demite, ncheie i reziliaz contracte; h) i asuma obligaii, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniiaz sau apar n procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restantele afiate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari; l) asigura completarea la zi a crii tehnice a construciei; m) asigura urmrirea comportrii in timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz; o) exercita alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. (2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite daca jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz in registrul de decizii al comitetului executiv. Art. 31. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari in relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu si-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. (2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform

prevederilor legale si statutare. Art. 32. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri si cheltuieli. (2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau in solidar, dup caz, in faa legii si a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat. Art. 33. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, in principal, urmtoarele atribuii: a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor; b) verifica execuia bugetului de venituri si cheltuieli; c) verifica gestiunea financiar-contabila; d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale si asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd masuri. (2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri si cheltuieli. (3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat. Art. 34. - (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt in sarcina asociaiei de proprietari. (2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.

CAPITOLUL V Administrarea in asociaia de proprietari

Art. 35. - (1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de contabilitate si casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplica in mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) si ale art. 22. (2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa. (3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare. (4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului ncadrat cu contract individual de munca, precum si asupra valorii si a modalitilor de contractare, in cazul in care administrarea cldirii este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor. (5) De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor. Art. 36. - Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmtoarele atribuii:

a) prestarea serviciilor in mod profesional; b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor bneti; c) efectuarea formalitilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si ntreinerea cldirii, derularea si urmrirea realizrii acestor contracte; d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comuna; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor; f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege. Art. 37. - Pentru lucrrile privind proprietatea comuna, administratorul, innd seama de pre, durata de execuie si calitate, supune spre analiza, selecie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, in vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei in vigoare. Art. 38. - Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civila profesionala. Asigurarea de rspundere civila profesionala nu acoper riscurile cu privire la frauda, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civila profesionala. Art. 39. - Proprietatea comuna poate fi utilizata de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociaiei si al proprietarilor direct afectai de vecintate, in baza unui contract de nchiriere, de folosina sau de concesiune. Art. 40. - Asociaia de proprietari are obligaia s ia masuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii. Art. 41. - Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate in condiiile legii. Art. 42. - Schimbarea destinaiei locuinelor, precum si a spatiilor cu alta destinaie dect aceea de locuina fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal si vertical, spaiul supus schimbrii. Art. 43. - Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea si modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, in numele proprietarilor si cu semntura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale. Art. 44. - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociaia de proprietari, in numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.

CAPITOLUL VI Cheltuielile asociaiei de proprietari

Art. 45. - (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic. (2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul

executiv va pregti i va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual de venituri si cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia. (3) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligaia sa aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz in avans, in transe lunare egale, prevzute in lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea si mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special. (4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancara, in condiiile legii. Art. 46. - Toi proprietarii au obligaia sa plteasc lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociaiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. Art. 47. - Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele: a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in funcie de suprafaa util a proprietii individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari; e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de alta natura. Art. 48. - (1) Stabilirea si repartizarea sumei care privete proprietatea comuna ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna. (2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alta natura, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, in conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu. Art. 49. - (1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice suma cu titlu de restanta, afiat pe lista de plata. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere si se vor aplica numai dup o perioada de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plata a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunara de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natura administrativa. Art. 50. - (1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. (2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de taxa de timbru. (3) Sentina data in favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila. Art. 51. - (1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat

datorate tuturor creditorilor in interesul crora au fost fcute. (2) Privilegiul se nscrie in registrul de publicitate imobiliara al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contribuie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirma plata sumei datorate. (3) Operaiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin. (1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.

CAPITOLUL VII Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari
Art. 52. - (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare. (2) Consiliile locale organizeaz in cadrul aparatului propriu un compartiment specializat in sprijinirea si ndrumarea asociaiilor de proprietari. Art. 53. - (1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui in asociaii de proprietari. (2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum si sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune. Art. 54. - (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local. (2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari. Art. 55. - Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercita controlul asupra activitii financiarcontabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.

CAPITOLUL VIII Sanciuni

Art. 56. - (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte: a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si meninerea in stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu apa, de canalizare, de nclzire centrala, de preparare si distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de antena colectiva, telefonie etc.) pe toata durata existentei acestora; b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil; c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduc prejudicii celorlali proprietari;

d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale; e) modificarea aspectului proprietii comune, precum si a elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale; f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune. (2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz: a) faptele prevzute la lit. a), b) si c) se sancioneaz cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei; b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei; c) faptele prevzute la lit. e) si f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei. (3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. (4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum si aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat in Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora. Art. 57. - Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobata cu modificri si completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare.

CAPITOLUL IX Dispoziii tranzitorii i finale

Art. 58. - (1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinaie dect aceea de locuina in cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari. (2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum si nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute in prezenta lege. Art. 59. - In termen de 60 de zile de la data intrrii in vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor si Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei si Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei si Egalitii de anse, Ministerul Transporturilor si Ministerul Justiiei vor elabora si supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere in aplicare a prevederilor acesteia. Art. 60. - Prezenta lege intra in vigoare la 30 de zile de la data publicrii in Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. Art. 61. - La data intrrii in vigoare a prezentei legi se abroga: art. 35 alin. 3, art. 351, art. 36, art. 64, art. 69 si anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile si completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si funcionarea asociaiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobata cu modificri prin Legea nr. 234/2002, precum si orice alte dispoziii contrare. Aceasta lege a fost adoptata de Parlamentul Romniei, in condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 si ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat.