CAPITOLUL 8 CONTABILITATEA TRANZACIILOR I EVENIMENTELOR N REFERENIALUL CONTABIL INTERNAIONAL IAS 40 INVESTIII IMOBILIARE

8.1Definiii Obiectivul IAS 40 este de a stabili regulile contabile aplicabile investiiilor imobiliare, precum i dispoziiile privitoare la informaiile de furnizat n legtur cu acestea. Norma se refer, mai precis, la evaluarea, contabilizarea i la prezentarea informaiilor despre investiiile imobiliare, inclusiv a celor care fac obiectul unor contracte de leasing1 (financiar - n contabilitatea utilizatorului - i operaional - n contabilitatea locatorului). IAS 40 nu se aplic pentru: - activele biologice ataate terenurilor i avnd legtur cu activitatea agricol - drepturile miniere, de prospectare i de extracie a minereurilor, petrolului, gazelor i a altor resurse similare nerennoibile. Termenii folosii n IAS 40 au urmtoarele semnificaii: O investiie imobiliar este un bun imobiliar (teren, construcie sau parte dintr-o construcie ori ambele) deinut, de ctre proprietar sau de ctre utilizatorul dintr-un contract de leasing financiar, pentru a realiza venituri din chirii sau pentru valorizarea capitalului (ori ambele) mai degrab dect pentru: - utilizarea n activitatea de producie sau de livrare de bunuri ori servicii sau n scopuri administrative, sau - pentru a fi vndut n cadrul activitii curente. Un bun imobiliar ocupat de ctre proprietarul su este un imobil deinut fie de ctre proprietar, fie de ctre utilizatorul dintr-un contract de leasing financiar, n scopul de a fi folosit n activitatea de producie sau de livrare de bunuri ori servicii sau n scopuri administrative. Ca exemple de investiii imobiliare se pot enumera: - un teren deinut pentru valorizarea capitalului pe termen lung mai degrab dect pentru o vnzare pe termen scurt n cadrul activitii curente;
1

IAS 40 nu se refer la problemele tratate de IAS 17 Leasing, adic - clasificarea contractelor de leasing; - contabilizarea veniturilor din contracte de leasing care se refer la investiii imobiliare (vezi i IAS 18 Veniturile activitilor curente); - evaluarea n situaiile financiare ale locatorului a imobilului dat n leasing financiar sau evaluarea n situaiile financiare ale utilizatorului a bunului dat n leasing operaional; - contabilizarea tranzaciilor de lease-back; - informaii de prezentat n legtur cu contractele de leasing.

- un teren deinut pentru o utilizare viitoare nedeterminate2; - un imobil aparinnd ntreprinderii (care este proprietar sau utilizator n cadrul unui contract de leasing financiar) i dat cu chirie n virtutea mai multor contracte de leasing operaional; - un imobil vacant dar deinut n vedereaf nchirierii prin unul sau mai multe contracte de leasing operaional. Exemple de bunuri imobiliare care nu sunt investiii imobiliare: - imobile deinute n vederea vnzrii n cadrul activitii de exploatare sau pentru a fi construite sau amenajate n vederea unei astfel de vnzri (vezi IAS 2 Stocuri), de exemplu un bun imobiliar dobndit exclusiv pentru a fi vndut ulterior ntr-un viitor apropiat sau pentru a fi reamenajat i vndut; - un bun imobiliar aflat n construcie sau de amenajare pentru un ter (ex. IAS 11 Contracte de construcii); - un bun imobiliar ocupat de ctre proprietar (ex. IAS 16 Imobilizri corporale), inclusiv un imobil deinut n vederea utilizrii sale viitoare ca ocupat de proprietar sau un imobil deinut n vederea amenajrii sale pentru a fi ocupat de proprietar, imobile ocupate de angajai (indiferent dac acetia pltesc sau nu o chirie la preul pieei), un bun ocupat de proprietar n ateptarea vnzrii. - un bun imobiliar n curs de execuie sau de amenajare n vederea utilizrii sale viitoare ca investiie imobiliar. Pentru aceste bunuri, contabilizarea se face n conformitate cu IAS 16 pn la finalizarea construciei sau amenajrii, moment n care ncepe s se aplice IAS 40. Totui, IAS 40 se aplic investiiilor imobiliare existente n curs de reamenajare i care vor fi folosite n continuare ca tot ca investiii imobiliare. Anumite bunuri imobiliare includ o parte deinut pentru realizarea de venituri sau pentru valorizarea capitalului i o alt parte care este utilizat n procesul de producie, de vnzare, de prestare de servicii ori n scopuri administrative. Dac aceste pri pot fi vndute separat (sau date separat n leasing financiar), ntreprinderea le va contabiliza separat. Dac cele dou pri nu pot fi vndute separat, bunul imobiliar devine o investiie imobiliar doar dac partea deinut pentru a fi utilizat n producie, desfacere, prestri sau n scopuri administrative nu este semnificativ. n unele cazuri, ntreprinderea furnizeaz servicii accesorii ocupanilor unui bun imobiliar deinut de ctre ntreprindere. Acest bun este investiie imobiliar dac serviciile respective reprezint o parte puin semnificativ din contractul considerat ca ansamblu. Aceast situaie

Dac ntreprinderea nu a stabilit c va utiliza terenul fie ca bun imobiliar ocupat de proprietar, fie pentru a-l vinde pe termen scurt n activitatea sa curent, terenul este considerat investiia imobiliar, adic deinut pentru valorizarea capitalului.
2

apar, de exemplu, atunci cnd proprietarul unui imobil de birouri asigur servicii de ntreinere i de paz chiriailor imobilului. n alte cazuri, serviciile prestate reprezint o component mai semnificativ. De exemplu, dac o ntreprindere deine i administreaz un hotel, serviciile prestate clienilor sunt o parte semnificativ din contractul luat ca ansamblu; n consecin, un hotel administrat de ctre proprietarul su este mai degrab un imobil ocupat de proprietar dect investiie imobiliar. n unele cazuri, ntreprinderea deine un bun imobiliar care este dat cu chirie i ocupat de ctre societatea sa mam sau de ctre o alt component a grupului din care face parte. n conturile consolidate care iau n considerare situaiile financiare ale ambelor ntreprinderi, imobilul respectiv nu ndeplinete condiiile necesare pentru a fi considerat investiie imobiliar, deoarece, din punct de vedere al grupului vzut ca ansamblu, el este ocupat de ctre proprietarul su (n sens economic). Dimpotriv, din punct de vedere al ntreprinderii individuale creia i aparine juridic, bunul respectiv reprezint investiie imobiliar, dac sunt ndeplinite criteriile specifice; n consecin, locatorul va considera bunul respectiv ca investiie imobiliar.

8.2 Recunoaterea i evaluarea iniial O investiie imobiliar trebuie contabilizat ca activ doar dac se ndeplinesc condiiile urmtoare: a) este probabil realizarea de ctre ntreprindere a avantajelor economice viitoare asociate activului respectiv; i b) costul investiiei imobiliare poate fi evaluat credibil. Pentru a determina dac un element satisface primul criteriu de recunoatere, ntreprinderea trebuie s evalueze gradul de certitudine ataat fluxurilor de avantaje economice viitoare. Aceast evaluare se face pe baza indiciilor disponibile la momentul recunoaterii iniiale. Al doilea criteriu de recunoatere este, de regul, uor de ndeplinit deoarece tranzacia n urma creia a aprut activul indic i costul acestuia. a) Evaluarea iniial La intrarea n entitate (firm), investiiile imobiliare se contabilizeaz la cost. Cheltuielile aferente tranzaciei prin care se dobndete bunul trebuie incluse n costul iniial. Astfel, costul iniial al unei investiii imobiliare cuprinde preul de cumprare i toate cheltuielile accesorii direct atribuibile, cum ar fi: onorarii juridice, drepturi de mutaie i alte costuri de tranzacie. n ceea ce privete costul de producie al investiiilor construite de ntreprindere pentru ea nsi, prin acesta se nelege costul stabilit la data finalizrii construciei sau amenajrii. Pn la aceast

dat, ntreprinderea aplic IAS 16 Imobilizri corporale; dup data punerii n funciune (data finalizrii) bunul devine investiie imobiliar i i se aplic IAS 40. b) Cheltuieli ulterioare Cheltuielile efectuate n legtur cu o investiie imobiliar dup recunoaterea iniial a acesteia trebuie adugate la valoarea de nregistrare a imobilului atunci cnd este probabil ca ntreprinderea s dobndeasc avantaje economice viitoare suplimentare fa de nivelul de performan prevzut iniial. Orice alt cheltuial ulterioar rmne n sarcina perioadei n care sa efectuat.

8.3 Evaluarea ulterioar recunoaterii iniiale, transferuri O firm care deine investiii imobiliare trebuie s aleag, ca metod contabil: a) fie modelul valorii juste; b) fie modelul costului. Metoda, odat aleas, se aplic tuturor investiiilor imobiliare deinute de firm. IAS 40 impune tuturor ntreprinderilor s determine valoarea just a unei investiii imobiliare fie n scopul evalurii sale n bilan (conform metodei valorii juste), fie pentru prezentarea acestei valori n anexe. ntreprinderile sunt ncurajate, dar n nici un caz obligate, s determine valoarea just a unei investiii imobiliare pe baza unei evaluri efectuate de ctre un evaluator independent i a crui calificare profesional este relevant i recunoscut i care s aib o experien recent n ceea ce privete bun urile supuse evalurii i spaiul geografic n care sunt situate acestea. a) Modelul valorii juste Conform acestui model, dup contabilizarea iniial a unei investiii imobiliare, ntreprinderea este obligat s evalueze toate investiiile imobiliare pe care le utilizeaz la valoarea lor just, mai puin n cazuri excepionale. Diferena dintre valoarea just a investiiei imobiliare i ultima sa valoare de nregistrare se recunoate ca profit sau pierdere i se include n rezultatul contabil al exerciiului n care se produce. Valoarea just este, n mod obinuit, valoarea de pia a investiiei imobiliare. Ea este evaluat ca preul cel mai probabil care ar putea fi obinut n mod rezonabil pe pia, la data nchiderii exerciiului, n acord cu definiia valorii juste. Aceasta nseamn c valoarea just reprezint cel mai bun pre care poate fi obinut rezonabil de un vnztor i cel mai avantajos pre care ar putea fi rezonabil obinut de ctre un cumprtor. Aceast estimare exclude preurile

exagerat de mari sau de mici stabilite ca urmare a unor circumstane cum ar fi finanri atipice prin contracte de lease-back, contrapartide particulare sau concesiuni acordate de ctre un ter asociat la vnzarea respectiv. ntreprinderile trebuie s determine valoarea just fr a deduce costurile de tranzacionare care ar putea aprea la vnzare sau la o ieire de lat tip. Cel mai bun indiciu cu privire la valoarea just este furnizat, n mod normal, de preurile actuale pe o pia imobiliar activ din aceeai localitate, pentru bunuri aflate n aceeai stare i care fac obiectul unor contracte similare de nchiriere sau de alt tip. ntreprinderea se nsrcineaz s identifice orice diferene n ceea ce privete natura, localizarea sau starea imobilului ori chiar termenii contractelor de nchiriere sau ai altor contracte referitoare la imobilul respectiv. n lipsa unor preuri actuale pe o pia activ, ntreprinderea ia n considerare informaii emise de surse diverse, cum ar fi: a) preurile actuale pe o pia imobiliar activ pentru bunuri diferite prin natur, prin localizare (sau care fac obiectul unor contracte diferite de nchiriere sau de alt natur), corectate pentru a reflecta aceste diferene; b) preurile recente pe piee mai puin active, corectate pentru a reflecta schimbrile aprute n condiiile economice dup data tranzaciilor n cauz; i c) proiecii actualizate ale fluxurilor de trezorerie pe baza unor estimri credibile ale fluxurilor de trezorerie viitoare, stabilite n virtutea contractelor de nchiriere sau a altor contracte existente i, msura n care este posibil, pe indicii externe cum ar fi chiriile actuale cerute pe pia pentru bunuri similare cu aceeai localizare i aflate n aceeai stare, aplicnd rate de actualizare care s reflecte i estimrile pe piaa actual ale incertitudinilor cu privire la valoarea fluxurilor de trezorerie i la datele de realizare ale acestora. n unele cazuri, apelnd la diverse surse de informaii, se poate ajunge la mai multe estimri diferite cu privire la valoarea just a investiiei imobiliare. ntreprinderea trebuie s examineze motivele apariiei acestor diferene pentru a reine estimarea cea mai credibil dintr-un interval relativ ngust de estimri rezonabile. n determinarea valorii juste a unei investiii imobiliare, ntreprinderea trebuie s evite contabilizarea de dou ori a activelor i datoriilor care apar distinct n bilan. De exemplu: a) echipamente precum lifturi sau instalaii de climatizare fac adeseori parte integrant din imobil i sunt mai degrab incluse n investiia imobiliar dect s fie contabilizate separat ca imobilizri corporale; b) dac un birou este dat cu chirie mobilat, valoarea just a biroului include, n general i valoarea just a mobilierului, deoarece venitul din chirie se refer la biroul mobilat. n acest caz, ntreprinderea nu trebuie s contabilizeze mobilierul ca activ distinct;

c) valoarea just a unei investiii imobiliare nu include ratele aferente unui contract de leasing operaional pltite n avans sau de pltit, deoarece ntreprinderea le va contabiliza ca datorii sau ca active distincte. b) Imposibilitatea msurrii credibile a valorii juste Exist o prezumie care poate fi contestat conform creia o ntreprindere va fi capabil s determine valoarea just a unei investiii financiare de o manier credibil i continu. n cazuri excepionale, atunci cnd ntreprinderea dobndete o nou investiie imobiliar (sau cnd un imobil devine investiie imobiliar ca urmare a finalizrii construirii sau amenajrii sale ori ca urmare a schimbrii destinaiei), poate aprea ca evident faptul c ntreprinderea nu va fi capabil s determine valoarea just a investiiei respective de o manier credibil i continu. Acest lucru se produce numai dac pe pia sunt foarte puin frecvente tranzacii comparabile i nu se dispune de alte estimri ale valorii juste (de exemplu, proieciile actualizate ale fluxurilor de trezorerie). n acest caz, ntreprinderea trebuie s evalueze imobilul prin aplicarea modelului costului prevzut n IAS 16 Imobilizri corporale. Valoarea rezidual a investiiei imobiliare astfel evaluate se presupune a fi zero. ntreprinderea trebuie s aplice n continuare IAS 16 pn la scoaterea din gestiune a imobilului. Dac o ntreprindere a nceput s evalueze o investiie imobiliar la valoarea sa just, atunci ea este obligat s foloseasc acest model al valorii juste pn la ieirea din gestiune a bunului respectiv (sau pn la schimbarea destinaiei sale ori pn cnd ncepe s-l amenajeze n vederea cedrii lui ulterioare n cadrul activitii curente), chiar dac pe pia, tranzaciile comparabile devin mai puin frecvente sau dac preurile de pia nu se mai obin foarte uor. c) Modelul costului Conform acestei abordri, dup contabilizarea iniial o ntreprindere trebuie s-i evalueze toate investiiile imobiliare prin aplicarea tratamentului de referin din IAS 16 Imobilizri corporale, adic modelul prin care n bilan imobilizrile respective apar va cost (la valoarea de nregistrare) minus amortizrile cumulate, minus ale deprecieri constatate. Transferuri ntre categoriile de imobilizri, n care sunt implicate investiii imobiliare Trebuie reflectate n contabilitate intrri/ieiri n/din categoria de investiii imobiliare doar atunci cnd intervine o schimbare a destinaiei pus n eviden prin: a) o ncepere a ocuprii de ctre proprietar, pentru un transfer de la investiii imobiliare la imobile ocupate de ctre proprietar;

b) o ncepere a pregtirii pentru vnzare, pentru un transfer de la investiii imobiliare la stocuri; c) o ncetare a ocuprii de ctre proprietar, pentru un transfer de la imobile ocupate de ctre proprietar la investiii imobiliare; d) nceperea unui contract de leasing operaional, pentru un transfer de la stocuri la investiii imobiliare; sau e) finalizarea construciei sau amenajrii, pentru un transfer de la imobilizri n curs (conform IAS 16) la investiii imobiliare. Aceste reguli impun, de exemplu, ca ntreprinderea s transfere bunul de la investiii imobiliare la stocuri doar atunci cnd intervine o schimbare a destinaiei pus n eviden prin nceperea procesului de amenajare n vederea vnzrii. Dac ntreprinderea decide s vnd o investiie imobiliar fr a proceda la vreo amenajare, atunci ea va continua s reflecte bunul ca investiie imobiliar pn la scoaterea lui din bilan, fr a-l mai trece la stocuri. De asemenea, dac ntreprinderea ncepe reamenajarea unei investiii imobiliare existente n vederea utilizrii ei viitoare n acelai scop, bunul rmne la investiii imobiliare i nu este clasat ca imobile deinute de ctre proprietar pe durata lucrrilor de reamenajare. Toate aceste reguli de evaluare i de contabilizare se aplic atunci cnd ntreprinderea folosete modelul valorii juste pentru reflectarea investiiilor imobiliare. Dac se folosete modelul costului, transferul dintre categoriile amintite (investiii imobiliare, bunuri ocupate de ctre proprietar, stocuri) nu schimb valoarea contabil a bunului i nu antreneaz deci o modificare a costului acestuia n ceea ce privete nevoile de evaluare i de prezentare a informaiei financiare. Pentru transferul unei investiii imobiliare evaluate la valoarea just ctre categoria bunuri imobiliare ocupate de proprietar sau ctre categoria stocuri, costul bunului imobiliar care va servi n continuare drept valoare de nregistrare pentru contabilizarea ulterioar conform IAS 16 sau IAS trebuie s fie valoarea just a acestui bun la data schimbrii destinaiei. Dac un imobil ocupat de ctre proprietar devine investiia imobiliar contabilizat la valoarea just, atunci ntreprinderea trebuie s aplice IAS 16 pn la data schimbrii ncadrrii. Orice diferen aprut ntre valoarea contabil a imobilului aa cum este ea stabilit n conformitate cu IAS 16 i valoarea sa just se trateaz ca o reevaluare, dup regulile din IAS 16. Pn la data transferului imobilului ctre investiii mobiliare contabilizate la valoarea just, ntreprinderea amortizeaz bunul i contabilizeaz, dac este cazul, alte deprecieri. Trecerea

la investiii imobiliare evaluate la valoarea just poate avea ca efect apariia unei diferene pentru contabilizarea creia se rein, aa cum s-a artat, regulile de reevaluare stabilite de IAS 16: - diminurile de valoare se consemneaz la cheltuielile exerciiului; totui, n msura n care bunul a fost anterior reevaluat, deprecierea va diminua diferena din reevaluare; - creterile de valoare sunt tratate astfel: - n msura n care creterea anuleaz o depreciere constatat anterior, ea se contabilizeaz la venituri; este important ca suma trecut la venituri s nu conduc la o valoare net contabil a bunului mai mare dect valoarea net la care s-ar fi ajuns dac nu s-ar fi nregistrat nici o depreciere (ci doar amortizrile obinuite); - ceea ce rmne din creterea de valoare peste deprecierile constatate anterior se consemneaz la capitalurile proprii, la diferene din reevaluare. La ieirea viitoare a investiiei, diferena din reevaluare aferent se va transfera la rezultatul reportat, fr ca acest transfer s afecteze n vreun fel veniturile i cheltuielile perioadei n care are loc. n cazul transferului de la categoria de stocuri la investiii imobiliare contabilizate la valoarea just, diferena dintre valoarea just a bunului i valoarea sa contabil la data transferului se recunoate direct n contul de profit i pierdere al exerciiului. Acest tratament este coerent cu cel reinut pentru contabilizarea vnzrii de stocuri. Atunci cnd o ntreprindere finalizeaz construcia sau amenajarea unei investiii imobiliare construite pentru ea-nsi i care va fi contabilizat la valoarea just, diferena dintre aceast valoare just i costul constatat anterior trebuie recunoscut la rezultatul contabil al exerciiului. Ieiri de investiii imobiliare Investiiile imobiliare sunt scoase din gestiune (se decontabilizeaz) cu ocazia ieirii lor din ntreprindere sau atunci cnd utilizarea lor este oprit permanent i nu se mai ateapt nici un avantaj economic viitor de pe urma ieirii sale. Ieirea unei investiii imobiliare poate rezulta din vnzarea acesteia sau din transferul ei n virtutea unui contract de leasing financiar. Pentru a stabili data ieirii investiiei imobiliare, ntreprinderea aplic regulile stabilite de IAS 18 Venituri, n ceea ce privete contabilizarea venitului din vnzare i trebuie s ia n considerare comentariile corespunztoare din anexa la IAS 18. n cazul ieirii prin leasing sau lease-back, se aplic IAS 17 Leasing. Ctigul sau pierderea din scoaterea din gestiune a unei investiii imobiliare se stabilete ca diferen ntre, pe de o parte, venitul net aprut ca urmare a ieirii i, pe de alt parte, valoarea

contabil a bunului. Acest ctig sau pierdere apare ca atare n contul de profit i pierdere (cu excepia situaiilor n care se aplic IAS 17 - pentru operaiunile de lease-back). Contrapartida de primit ca urmare a ieirii unei investiii imobiliare este contabilizat iniial la valoarea just. De exemplu, n cazul unei pli amnate, se nregistreaz valoarea actualizat, iar diferena dintre valoarea nominal de ncasat i valoarea actualizat se contabilizeaz ealonat la venituri financiare, conform IAS 18, n funcie de randamentul efectiv al creanei. ntreprinderea trebuie s aplice IAS 37 Provizioane, drepturi i angajamente eventuale sau alte norme contabil pentru contabilizarea datoriilor rmase dup ieirea unei investiii imobiliare.