CRILE FUNCIARE GERMANE. STUDIU COMPARATIV 1.

SCURT ISTORIC- NTRODUCERE

Crile funciare au fost ntroduse, pentru prima dat, n Austria si, dup aceea i n alte ri europene. n prezent acest sistem de publicitate se aplic n Austria, Germania, Elveia, Ungaria, Cehia,Slovacia i n unele teritorii din Polonia, fosta Iugoslavie, Romnia i Italia, care, nainte de primul rzboi mondial, fceau parte dinAustro-Ungaria i Germania. De asemenea, n perioada interbelic,a fost instituit n Anglia, precum i parial, n coloniile britanice. Pe teritoriul rii noastre exist mai multe sisteme de publicitate imobiliar: -sistemul registrelor de transcripiuni i isncripiuni sistem care este reglementat de Codul civil, Codul de procedura civil i se aplic n Vechea ar; -sistemul crilor funciare reglementat de Decretul Lege nr.115/1938 i Decretul nr. 241/1947 i care este aplicabil nTransilvania, Banat i Bucovina; -sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar reglementat de Decretul nr. 242/1947 i de unele dispoziii aleLegii nr. 115/1938 aplicabil parial n jud. Ilfov i Bucureti

Dei Legea nr. 7/1996 privid cadastrul i publicitatea imobiliar este n vigoare, n prezent se aplic n continuare cele trei sisteme de publicitate enumerate. n acest sens s-a pronunat nalta Curte de Casaie i Justiie-Seciile Unite, Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005: Legea veche,Decretul Lege nr. 115/1938, ce guverneaz efectul nscrierii, al prestaiei tabulare, trebuie s guverneze, din raiuni de simetrie, i exerciiul dreptului. Legea nou, Legea nr. 7/1996, cuprinde dispoziii tranzitorii referitoare la ncetarea aplicabilitii legii vechi doar la definitivarea lucrrilor de cadastru la nivelul unei uniti administrativteritoriale, ceea ce nseamn c legea veche ultraactiveaz n ntregulei, inclusiv n ceea ce privete aciunile de carte funciar
3 n sistemul german al drepturilor reale crile funciare joac un rol foarte important pentru faptul c nscrierea n cartea funciar este un element necesar la fiecare dobndire a unor drepturi reale asupra imobilelor. Ele sunt menite s dea o imagine ct mai complet asituaiei juridice a unui imobil.Regula de baz privind dobndirea drepturilor reale imobiliare este consacrat de 873 BGB ( Deutches Brgerliches Gesetzbuch-Codul civil german) care menioneaz cele dou elemente aldobndirii fiecrui drept din aceast categorie: Einigung ( convenia prilor asupra transferului) i Eintrangung ( nscrierea n carteafunciar) 4 Convenia prilor are un nume propriu, auflassung i estereglementat la 925 BGB. 5 Acest contract real trebuie s fie ncheiat n form notarial i prile trebuie s fie prezente n faa notarului. Nueste nevoie de prezena lor personal, prile pot s trimit ireprezentanii lor.nscrierea n cartea funciar german are efect constitutiv. Frnscriere proprietatea imobiliar i toate celelalte drepturi reale asupraimobilelor nu pot fi dobndite. 6 Ca i n sistemul de carte funciar german, Decretul- Lege nr.115/1938 a stabilit regula potrivit cruia drepturile reale asupraimobilelor se constituie, se modific i se sting numai prin nscriere ncartea funciar. Cu alte cuvinte, s-a nscut un principiu propriu alcrilor funciare, respectiv principiul efectului consitutiv de drept realal nscrierii n cartea funciar. 7 Legea 7/1996 abandoneaz principiulefectului constitutiv de drept real al nscrierii n cartea funciar nfavoarea principiului opozabilitii. Principiul efectului constitutiv al nscrierii n cartea funciar acontribuit la sigurana circulaiei juridice a imobilelor, drept pentrucare recunoscnd aceste beneficii, .( n sens contrar 8 ) Noul Cod Civiln art. 885 consacr din nou caracterul constitutiv al nscrierilor,constituirilor sau strmutrilor drepturilor reale asupra imobilelor. Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupraimobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, cti fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe bazaactului sau faptului care a justificat cererea. II. STRUCTURA I CONDUCEREA CRILOR FUNCIARE Crile funciare germane sunt aa - numitele Realfolien. Fiecareteren are cartea funciar proprie. Terenul st la captul registrului itoate nregistrrile se fac cu privire la el.Dac o persoan este proprietar a mai multor terenuri, toateterenurile acestei persoane pot fi cuprinse ntr-o singur cartefunciar. 9

( caz n care suntem in prezena sistemului foilor personale)n sistemul nostru, la intrarea n vigoare a Legii nr. 7 legiuitorul aadoptat sistemul foilor personale ( personalfolium) , potrivit cruia persoana este elementul fix, stabil, n jurul cruia graviteaz imobilele, fiecare persoan avnd o singur foaie pentru toate imobilele pe carele are n aceleai localitate.Ca urmare a modificrilor adoptate prin Legea nr. 247/2005 s-atrecut la sistemul foilor reale, sistem n care elementul fix l constituieimobilul i n care o persoan fizic sau juridic va avea attea foi cteimobile are. 10 n Noul Cod civil se pstreaz sistemul foilor reale, conform art. 876i urm.n Germania, crile funciare sunt o colecie de foi desfcute. Pevremuri au fost cri adevrate i n viitor vor fi electronizate. Din anul1993 exist o lege despre ntroducerea crilor funciare electronice.Fiecare foaie de carte funciar este cartea funciar n sensul legiiGBO ( Grundbuchordnung- regulament de carte funciar) i secompune din 3 pri: Aufschrift ( etichet) , Bestandsverzeichnis( inventar de stare a imobilului) i cele trei rubrici ( Abteilungen)unde sunt efectuate nscrierile. 11 Eticheta: conine numrul crii funciare i informaiile despreautoritatea de carte funciar competent. (echivalentul Titlului nsistemul romnesc). Inventarul: ( 6,7 GBV- Grundbuchverfgung) descrie starea faptual a imobilului, adic mrimea, modul de folosire i numrulcadastral, dar i enumerarea drepturilor care sunt legate cu proprietatea imobilului. ( Aproximativ partea I la crile funciareromne)n rubrica I se nscrie numele i adresa proprietarului precum iinformaiile privind baza dobndirii proprietii. ( aproximativ TitlulII la crile funciare romne)Conform principiului separaiei nu se menioneaz contractulobligaional asupra dreptului, ci baza real a dobndirii, ca deexemplu: succesiune, adjudecare licitaie sau auflassung. Rubricile II i III ( Titlul III la crile funciare romne ) sunt menite pentru nscrierea sarcinilor i restrngerilor proprietii imobiliare. nrubrica III se nscriu ipotecile (Grundschulden- este un gaj imobiliar abstract, nu exist o legtur juridic ntre creana care este garantati dreptul asupra imobilului), Rentenschulden pe cnd rubrica a II-aconine nscrierile tuturor sarcinilor n afara celor din rubrica a III-a. 12 Suplimentar mai exist aa numitele Grundakten dosarelefunciare. n aceste dosare sunt colectate documentele care au stat la baza cererilor de nscriere.nscrierile n crile funciare germane sunt limitate la nscrierile privind drepturi reale asupra drepturilor imobiliare sau drepturilor echivalente drepturilor imobiliare i nscrierile privind drepturile realeasupra acestor drepturi. Se nscriu i interdiciile de nstrinare , de adispune, dobndii, contestaiile mpotriva exactitii crii funciare,notrile, nsemnrile. Spre deosebire de reglementrile din Romnia, n crile funciare germane nu pot fi nscrise drepturile obligaionale,cum ar fi contractele de locaiune. 13 n Germania, crile funciare sunt conduse de Tribunalele de prim instan, n subordinea crora se afl oficiile de cadastru pentruactivitatea specific domeniului ( cu excepia landului Baden Wuerttemberg, unde crile funciare se afl nc sub autoritateanotarilor).Din punct de vedere al competenei teritoriale Tribunalul de prim instan abilitat s efectueze operaiunile de carte funciar pentru imobilele aflate n raza sa de activitate. Dac un imobil estesituat n sectorul administrativ al mai multor oficii de cadastru iimplicit al mai multor tribunale de prim instan, competena pentruefectuarea operaiunii va fi determinat de tribunalul superior comun,conform 5 al.2 din Legea referitoare la problemele de jurisdicie.Dei teoretic atribuiile n materie sunt exercitate de judectorulde carte funciar, funcional ntreaga activitate este ncredinat unei persoane cu pregtire de specialitate, avnd un statut similar juristului.Din acest motiv, practic nu mai exist operaii rezervate judeectoruluide carte funciar, juristul oficiului de cadastru supunndu-se n privina deciziilor sale numai legii, fapt ce asigur i exprimindependena sa obiecitv.Juristul este obligat s consulte punctul de vedere al judectorului de carte funciar n urmtoarele mprejurri: dac seivesc probleme de interpretare a dispoziiilor legale aplicabile speeicu care a fost sesizat; dac dorete s se abate de la un punct de vedere exprimat anterior de judectorul de carte funciar; dac se pune problema aplicruu unui drept care nu aparine domeniului juristului.n toate aceste situaii, soluia comunicat de judector este obligatorie pentru jurist.Sub aspectul rspunderii funcionarului de carte funciar pentruun eventual prejudiciu i gsesc aplicabilitate dispoziiile art. 34 dinConstituie, coroborat cu cele ale 839 din Codul civil german

14 Pentru a rspunde, se cere ca funcionarul s fi nclcat premeditat saudin neglijen obligaia sa de serviciu fa de un ter i astfel s ficauzat un prejudiciu. 15 III. PRINCIPIILE DE BAZ I DEOSEBIRILECRILOR FUNCIARE GERMANE.PROCEDURA DE NSCRIERE Principiile dreptului funciar german sunt:1.Principiul publicitii integrale- Eintragungsgrundsatz2.Principiul neutralitii Antragsgrundsatz3.Principiul specialitii- Bestimmtheittsgrundsatz 4.Principiul consimmntului formal formelles Konsensprinzip5.Principiul relativitiiVoreintragungsgrundsatz6.Principiul legalitii- Prfungsgrundsatz 7. Principiul prioritii- Vorrangsgrudsatz8.Principiul publicitii formale i materiale- PublizittsprinzipConinutul material al acestor principii este n majoritate aceleai cucel al principiilor crilor funciare romne. 1. Conform principiului publicitii integrale, fiecare tranzacie juridic privitoare la un imobil trebuie s fie nscris n cartea funciarca s aib un efect juridic.nregistrarea n cartea funciar are un efectconstitutiv de drepturi. 16 n dreptul funciar romnesc, n art. 25-26 din Legea nr.7/1996 esteinstituit principiul publicitii integrale, conform cruia drepturilereale imobiliare trebuie s fie nscrise n cartea funciar pentru adeveni opozabile terilor sau pentru ca titularii lor s poat dispun deele. 17 2. n temeiul principiului neutralitii, ( disponibilitii) nscrierile seefectueaz numai la cererea uneia dintre pri. Judectorul de cartefunciar nu poate s efectueze o alt nscriere dect cea care a fostsolicitat. Cererea trebuie s fie necondiionat. n anumite cazuriexcepionale nscrierile se fac ex officio. ( nscrierile care nu sunt admisibile din cauza coninutului lor sunt radiate ex officio; dac onnscriere a fost efectuat nclcnd normele legii i astfel carteafunciar a devenit incorect se nscrie ex officio o contradiciempotriva exactittii crii funciare. 18 3. Principiul specializrii un drept real poate s se refere numai laobiecte distincte i nu la o totalitate de lucruri.Drepturile reale suntdrepturi de stpnire i nu este de nchipuit un drept de stpnireasupra unui obiect care nu este precizat. 19 4. Principiul consimmntului formal- potrivit acestui principiu, celcare pierde un drept trebuie s declare consimmntul lui la nscriere.Consimmntul este numit formal pentru ca este o condiie anscrierii din dreptul formal care trebuie s fie deosebit de conveniamaterial a prilor privind transmiterea dreptului. 20 5. Principiul relativitii- conform acestui principiu cel care esteafectat de nscriere trebuie s fie nscris n cartea funciar, ca titular aldreptului care va fi transmis.6. Principiul legalitii - legalitatea comport dou aspecte: legalitateaformal i legalitatea material. a. Legalitatea formal: Conform principiului legalitii formale, biroulde carte funciar are obligaia de a examina cererile de nscriere n ce privete conformitatea lor cu condiiile de nscriere, dar are numaicompetena privind cerinele dreptului formal. Trebuie s verific decidac sunt ndeplinite condiiiile formale. Tot biroul de carte funciarare i competena de a decide dac nscrierea cerut este imposibildin cauza tipului ei sau dac dreptul care va fi nscris este un dreptcare poate fi nregistrat n cartea funciar. b. Legalitatea material - n principiu funcionarul de carte funciarnu are competena de a examina din propria iniiativ valabilitateacontractului real, dar dac apar indicii pentru nevalabilitatea acestuia,funcionarul este obligat s procedeze la examinare. n timpul procedurii de examinare trebuie luate n consideraie prezumiileinstituite de art. 891 din BGB i principiul abstractizrii. Datoritacestuia din urm cauzele de nulitate care afecteaz contractulobligaional de baz nu au efecte asupra contractului real prin care esteefectuat transferul dreptului de proprietate. Numai dac suspiciunea iniial se transform, n urmaexaminrii, n convingerea c contractul real nu este valabil, cerereava fi respins. Dac funcionarul mai are dubii dup examinare, dar nueste convins de nevalabilitatea contractului real, va emite o dispoziiecu caracter provizoriu prin care prescrie solicitantului nlturareadubiilor prin probele necesare.7. Principiul prioritii se ocup cu rangul drepturilor nregistrate ncartea funciar. ntre drepturile din aceeai rubric ordinea nscrierilor decide rangul lor. Dac ele sunt nscrise n rubrici diferite ranguldepinde de data nscrierii. 21 9.Cel mai important principiu este publicitatea formal imaterial a crilor funciare.

a. Publicitatea formal - nseamn c fiecare persoan interesat poate s cerceteze crile funciare. Interesul celui care vrea scerceteze cartea funciar nu trebuie s fie n legtur cu comerulimobiliar, poate s fie i un interes de simpl informaie jurnalistic. Nu este nevoie de dovada interesului.Dreptul de a cerceta cartea funciar nclude i cererile de nscrierecare sunt nc nerezolvate, documentele care sunt menionate n carteafunciar i toate dosarele funciare. b.Publicitatea material- principiul publicitii materiale seregsete consacrat explicit sau implicit n toate sistemele de publicitate, bazate pe cartea funciar. 22 Publicitatea material se ocup de conflictele care apar cndconinutul crilor funciare nu corespunde situaiei juridice adevrate.Dac cineva este nscris n cartea funciar fr s fie titularuldreptului, se pune problema dac altcineva de bun credin poate sdobndeasc dreptul de la el. Una dintre persoanele implicate va fi vtmat: fie titularuladevrat al dreptului fie dobnditorul de bun credin.Codul civil german s-a decis pentru protecia dobnditorului de buncredin. 23 891 BGB 24 conine dou prezumii: prima prezumie spune c undrept nscris n cartea funciar exist i aparine celui nscris, iar adoua prezumie spune c un drept radiat din cartea funciar nu exist.Aceste principii se regsesc i n sistemul nostru de drept funciar.Astfel, Decretul Lege nr. 115/ 1938 s-a inspirat direct din art. 891din Codul civil german, astfel n art. 32 se arat: Dac n carteafunciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezumc dreptul exist n folosul ei.Dac un drept s-a radiat din cartea funciar , se prezum c acel dreptnu existLegea 7/1996 statueaz n termeni asemntori n art. 33 urmtoarele: Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n condiiile prezentei legi, n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist nfolosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin, cttimp nu se dovedete contrariul. Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel dreptnu exist. 25 Principiul publicitii materiale este formulat pentru prima dat 26 ntermeni exaci i clari n art. 892 din Codul civil german, 892 ncrederea public a crilor funciare:(1) n favoarea celui care dobndete printr-un act juridic/contract(Rechtsgeschft) un drept real asupra unui imobil sau un drept realasupra unui astfel de drept, coninutul crii funciare se prezum cafiind corect/exact n afar de cazul cnd dobnditorul tia despreinexactitatea crii funciare. Dac titularul dreptului este restrns ndreptul su de dispoziie asupra unui drept nscris n favoarea sa de unter , restrngerea are efecte fa de dobnditor numai atunci cnd afost evideniat n cartea funciar sau cnd dobnditorul tia despreexistena ei.(2) Dac nscrierea este necesar pentru dobndirea dreptuluimomentul hotrtor pentru aprecierea cunotinei dobnditorului estemomentul n care a fost introdus cererea de nscriere- sau dac acordulcare este necesar din cauz de 873 BGB se realizez mai trziu,momentul realizrii acordului. 27 25 Marian Nicolae, op.cit. pag. 49 26 n regimurile de carte funciar,supuse, pn la extinderea legislaiei romneti n teritoriile de peste Carpai,Codului civil general austriac sau,dup caz, dreptului civil cutumiar maghiar, fr a fi rformulat ca atare, principiul publicitii materiale era dedus, pe cale de interpretare, din unele dispoziii ale Codului civil austriaci mai ales, din prevederile art. 62 i 150 ale vechilor Regulamente de carte fundar din 1855 i 1870 ( Ibidem) 27 892 ffentlicher Glaube des Grundbuchs (1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstck oder ein Recht an einem solchen Recht durchRechtsgeschft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen dieRichtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfgung ber ein im Grundbucheingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschrnkt, so ist die Beschrnkung dem Erwerber gegenber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist fr die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung

des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach 873 erforderliche Einigung erst spter zustandekommt, die Zeit der Einigung magebend.

Ca s fie eficient ficiunea prevzut de art. 892 BGB cartea funciartrebuie s fie inexact, dar nu contradictorie, i dobnditorul trebuies fi fost de bun credin. Dobnditorul nu trebuie s dovedeasc buna credin, ci cel care vrea s conteste dobndirea trebuie sdovedeasc reaua- credin a dobnditorului. Dobnditorul este de reacredin dac tia inexactitatea crii funciare sau dac a fost nscris ocontestaie. Nu conteaz dac a fost neglijent i nu avea cunotinainexactitii din cauza neglijenei- reaua-credin depinde decunotina pozitiv.Protecia dobnditorului de bun credin este chiar abstract:dobnditorul devine titularului dreptului chiar dac nu a cercetat deloccartea funciar.Buna credin trebuie s fie prezent n momentul n care sutexistente toate elementele necesare pentru dobndirea dreptului.Momentul nscrierii este momentul n raport cu care se aprecieaz buna-credin a dobnditorului.Art. 892 BGB instituie i o excepie de la aceast principiu de baz n favoarea dobnditorului: momentul aprecierii bunei-credin eeste prorogat la momentul depunerii cererii de nscriere pentru c de laaceast dat dobnditorul a fcut tot ce putea pentru a obinenscrierea. 28 Publicitatea material/ncrederea public a crilor funciare protejeaz numai dobndirea unui drept real asupra unui imobil saudobndirea unui drept real asupra unui astfel de drept printr-uncontract la care particip dou pri distincte ( Verkehrsgeschft) 28 Friederike Bauer, op.cit. pag.30

Astfel sunt excluse de la aceast protecie dobndirile pe baza legii( succesiune), n cadrul procedurii de executare silit i situaiile ncare acionez numai o singur persoan. 29 n Romnia principiul publicitii materiale a crii funciar nueste un principiu absolut, ci este limitat de lege ( art. 34, 36-39) attsub aspectul cazurilor n care opereaz, adic a actelor juridice salvatede aciunea lui, ct i n privina persoanelor n folosul croraacioneaz, respectiv a terilor care se pot prevala de efectele lui juridice. 30 n dreptul german, dobndirea cu bun credin este definitiv. Prinefectul ficiunii dreptul este dobndit n aceleai mod ca i cum ar fifost dobndit de la titlurul adevrat.n dreptul romnesc reglementarea actual a principiului publicitiimateriale nu este la adpost de critic, dispoziiile art. 34 i 38 dinLegea nr.7/1996 fiind inferioare fa de prevederile corespunztoaredin Decretul- Lege nr. 115/1938. 31 Prin Noul Cod civil s-a ncercat o remediere a acestor neajunsuri prin dispoziiile cuprinse n art. 900- 901 29 Friederike Bauer, op.cit. pag.31 30 Marian Nicolae, op.cit. pag. 71 31 ibidem