Universitatea Politehnica Bucuresti Facultatea de Chimie Aplicata si Stiinta Materialelor Master Biocombustibili, Biorafinarii Si Tehnologii Conexe

AMENAJAREA UNEI PENSIUNI AGROTURISTICE N ZONA BRAN

Masterand: Adriana Stoica

INTRODUCERE

Turismul rural a cunoscut n ultimul deceniu o evoluie spectaculoas, att n planul ofertei ct i al cererii, sub influena a numeroi factori. Considerat pe bun dreptate piatra de temelie a turismului rural romnesc, Zona Branului prin cadrul natural deosebit este gazda turitilor venii aici s petreac cteva zile de linite i relaxare, departe de agitaia i stresul marilor orae. Lucrarea de fa reprezint un studiu privind amplasarea i amenajarea unei pensiuni turistice de cinci margarete (nivel maxim de clasificare ce poate fi obinut pe pensiunile rurale) n Zona Bran, cu sprijinul unei Finanri Nerambursabile Phare, a crei metodologie de obinere este tratat pe larg n capitolul doi al prezentei lucrri. Necesitatea acestei amenajri a aprut din cauza cererii tot mai mari, manifestat de ctre turiti pentru servicii turistice de calitate superioar, n uniti de cazare situate n mediul rural. Lucrarea este structurat pe trei capitole, prin intermediul crora se va ncerca demonstrarea oportunitii construciei unei pensiuni turistice de cinci margarete n aceast zon.. Mai nti sunt prezentate cteva aspecte teoretice privind turismul rural ca subiect al managementului de proiect i aspectele teoretice necesare ntocmirii studiilor de fezabilitate necesare fundamentrii investiiilor. Urmeaz apoi prezentarea pe larg a zonei ce va gzdui amplasarea proiectului de amenajare, pentru ca apoi s se treac la evaluarea necesarului pentru investiie n condiiile obinerii unui credit nerambursabil pentru parte din investiiile ce urmeaz a fi realizate.
2

Prezenta investiie i propune umplerea unui gol n oferta turistic, n scopul satisfacerii cerinelor i celor mai pretenioi clieni.

CAPITOLUL 1 Aspecte teoretice privind realizarea studiilor de fezabilitate n vederea amenajrii unor complexe turistice 1.1 Turismul in zonele rurale. Tendine ale evoluiei sale n ara noastr La nceput de neneles, apoi greu acceptat datorit lipsei sale de prestigiu, turismul rural s-a impus ncet dar consecvent, n special pe pieele turistice din rile dezvoltate economic, ri puternic industrializate si cu grad de urbanizare ridicat. Turismul n spaiul rural este din ce n ce mai apreciat de oamenii ce triesc i muncesc n condiii tot mai stresante. Nefiind decretat drept un produs ce eradicheaz stresul, turismul rural reprezint totui o posibilitate de rentoarcere la natur, la tot ceea ce este pur, nealterat i curat. Prezentarea sintetic a obiectivelor acestor turiti ar arta astfel: Satisfacerea curiozitii si dorina petrecerii vacantelor in cu totul alte condiii de viata si civilizaie dect cele obinuite; Manifestarea interesului pentru noi destinaii; Fragmentarea timpului alocat vacantelor in 3-4 minivacane; Turism cultural si de cunoatere; Alegerea rilor nvecinate ca destinaii de vacant; Urmare a acestor tendine, s-au conturat o serie de avantaje pentru zonele rurale: Valorificarea bogatului potenial turistic rural

 Efectuarea de investiii in capacitai noi de cazare, alimentaie publica si agrement Dup 1989, interesul pentru acest tip de turism a renscut, patrimoniul turistic rural este insuficient valorificat, produsul turistic fiind n curs de cristalizare. Marea parte a ofertei turistice rurale este reprezentat de gospodrii ce ofer prestaii turistice primare. Astfel sfera activitilor turistice prestate n mediul rural romnesc trebuie lrgit de la simpla oferire de cazare la: Etalarea produselor gastronomice populare Agrement i animaie specific zonelor steti Transport cu mijloace tradiionale Analiza intern a satului - produs turistic. Dac pn n momentul de fa am ncercat s creionm o imagine de ansamblu pentru turismul rural romnesc, putem considera ncepnd din momentul de fa c ne aflm n faa unei activiti tip management de proiect, care ne va impune, pentru a ne nela ct mai puin, s gndim mai mult sau n termeni economici s lucrm eficient i profitabil.

1.2. Turismul rural romnesc-subiect al managementului de proiect Satul romnesc, pentru a putea deveni produs turistic, trebuie s ndeplineasc urmtoarele exigente: S-i clarifice obiectivele, s-i pun n valoare atuurile i s remedieze deficienele pentru a deveni o real atracie; S-i dirijeze eforturile pentru atingerea obiectivelor evitnd utilizarea ineficient a resurselor de orice natur; S comunice intern ( toate persoanele interesate i implicate n devenirea satului) i extern (cu mediul, dar mai ales cu turitii);

 S planifice, monitorizeze i s controleze resursele umane, materiale i bneti necesare pentru ducerea la bun sfrit al proiectului; S menin n atenie permanent o imagine de ansamblu a devenirii pentru a reduce zonele de risc i a lucra eficient la detalii; S aprecieze ce trebuie fcut sau nu nainte de execuie i s implementeze un standard de calitate adecvat; n construirea practic a proiectului de transformare a satului n produs turistic, se parcurg urmtorii pai: 1.Definirea clienilor/turitilor i stabilirea modului de satisfacere a solicitrilor acestora (nevoile i dorinele lor) 2.Realizarea unei liste de sarcini ce revin fiecrei activiti (serviciile de baz-cazare i alimentaie public ; serviciile complementare-transport, agrement, comer, informaii, paz, marcaje, etc.) 3.Estimarea resurselor necesare i calculul bugetelor minime necesare mbuntirii dotrilor, modernizrilor, mbuntirii alimentrii cu ap, energie, combustibil 4.Verificarea fezabilitii 5.Luarea n considerare a riscurilor 6.Managementul activ al proiectului Avnd n vedere c prezentul proiect de amenajare a unei pensiuni turistice rurale, prin intermediul unei finanri din Fondurile Phare-FNDR1 trebuie dus la sfrit n termen de 12 luni de la aprobarea Dosarului de Finanare de ctre Autoritatea Contractanta ( furnizorul fondurilor), diagrama GANTT poate lua urmtoarea form grafic:
Nr. Crt. 1 2 3 4 5
1

Sarcina

Oct

Nov

Dec

Ian

Feb

Mar

Apr

Mai

Iun

Iul

Aug

Sep

Cercetarea pieei Analiza Fezabilitii Proiectarea Produsului Testarea Produsului Stagiu preliminar de

FNDR-Fondul National de Dezvoltare Regionala

6 7 8 9 10

lansare Primirea Feed-backului Revizuirea Stagiul Final de lansare Analizarea Concluzii

Fig. 1.1. Model de implementarea produsului turistic - Diagrama GANTT

Diagrama GANTT prezint modul de realizare a sarcinilor n funcie de data de ncepere i durata acestora, precum i imaginea grafic a modului de suprapunere i corelare a diverselor activiti Specialitii consider c analiza pe trei nivele a oricrui produs pune n eviden existena urmtoarelor aspecte eseniale ce caracterizeaz respectivul produs: 1.Esena produsului - reprezint necesitatea creia i corespunde produsul / serviciul turistic oferit, necesitate care conduce la decizia de cumprare. Turistul sosit n mediul rural caut satisfacerea unei necesiti (linite, culoare local, odihn, recreere, etc.) a unei dorine (trirea unei vacane linitite, practicarea de hobby-uri) sau gsirea unei soluii pentru problemele sale (inspiraie, relaxare, meditaie, etc.) 2.Produsul sau serviciul ca atare - nfieaz caracteristicile proprii produsului (servicii de baz-cazare i mas; sejur de scurt sau lung durat; odihn, etc.).Elementul major l reprezint imaginea produsului n ochii turistului. Imaginea produsului turistic rural este format din informaiile pe care le are turistul despre produs ca i experien interactiv legat de consumarea vacanelor sale n mediul rural 3.Produsul sau serviciul completat - include tot ceea ce se ofer turitilor pe lng produsul de baz. Surprize, materiale promoionale (brelocuri, hri, pliante, cataloage) muzee, servicii suplimentare (nchiriere snii, crue, cai, etc.) cu alte cuvinte tot ceea ce este oferit suplimentar, sporind valoarea produsului turistic. Comunicarea calitilor produsului turistic propriu , implic rspunsuri la ntrebri de genul: -Oferim prestaii turistice de cea mai bun calitate?
6

-Preurile noastre reflect un just raport al calitii? -Rspundem cu receptivitate necesitilor turitilor -Unitatea/echipamentul nostru este mai bine plasat n raport cu concurena? Dac rspunsurile la aceste ntrebri satisfac ateptrile noastre (att prin prisma prestatorului ct i al utilizatorului) atunci rmne doar s declanm o posibil ntrecere cu cei mai buni n domeniu. Analiza mediului de marketing al turismului rural romnesc Organizaiile de orice fel opereaz ntr-un climat intern i n altul extern, care au influene diverse asupra rezultatelor. Investigarea mediului intern i extern impune realizarea a dou tipuri de analiz: 1.Analiza SWOT 2.Analiza factorilor mediului extern 1.Analiza SWOT presupune luarea n calcul a urmtoarelor elemente :Puncte tari (Strengths) , Puncte slabe (Weaknesses) , Oportuniti (Opportunities) , Ameninri (Threats). n cazul studiat de ctre noi vom prezenta fiecare dintre aspectele enunate, dorind a pune n eviden elementele relevante pentru analiza mediului de marketing. Punctele tari sunt determinate de ctre factorii interni. Nu sunt greu de identificat, deoarece turismul rural romnesc poate oferi o mare varietate de produse i servicii. Situat n centrul continentului European, Romnia include un patrimoniu turistic natural i antropic deosebit de valoros, n care un rol important l joac relieful deosebit de pitoresc i variat, obiectivele turistice i activitile recreatorii (drumeii, pescuit, vntoare, peteri, schi i multe altele). Nu lipsite de importan sunt urmtoarele elemente: Existena unor rute internaionale-osele i cale ferat Prezena a 17 aeroporturi din care 5 internaionale

 Interesul i preocuparea comunitilor rurale n domeniul turismului rural Accesul la produse i influene occidentale Tarife accesibile(cazare, mas, transport)

Fructe i legume proaspete n sezon

Vinuri foarte bune Punctele slabe-sunt determinate tot de factorii interni. Ele rezult din neajunsurile organizatorice i se materializeaz n: Informaii turistice puine att n ar ct i n strintate

Lipsa legturilor aeriene directe cu ri interesate de produsul rural

romnesc Transporturi inconvenabile sau chiar puin dezvoltate n zonele montane Numr extrem de redus al ageniilor rent-a-car n teritoriu Materiale promoionale puine i de proast calitate Puine uniti de alimentaie public i o varietate limitat de mncruri specifice buctriei romneti Servicii hoteliere de calitate i standarde ndoielnice Greutatea gsirii unor ghizi specializai Lipsa cureniei n locurile publice (comparativ cu standardele occidentale) Lipsa nelegerii nivelului ateptrii clienilor strini Posibiliti limitate de folosire a cardurilor bancare i a cecurilor de cltorie. Oportunitile-sunt determinate de evoluia factorilor externi organizaiei, ns care influeneaz favorabil prin cadrul general pozitiv.Din rndul acestora putem enumera: Imaginea romantic, puritatea i arhaicul satului romnesc Creterea numrului strinilor ce cltoresc n Romnia pentru afaceri
8

 Creterea numrului strinilor care muncesc i triesc n Romnia Creterea posibilitilor de acces la produsele occidentale Existena ambasadelor strine i a comunitilor de strini Intensul schimb cultural ce conduce la o mai bun nelegere ntre culturi i nltur dezinformarea Apariia tot mai multor site-uri pe Internet, ce prezint serviciile oferite de ctre prestatorii n domeniu Stabilizarea monedei naionale Ameninrile-sunt determinate de factorii externi ce se pot constitui ntr-o frn ntr-un cadru general defavorabil: Imaginea nu tocmai favorabil n exterior

Degradarea mediului natural, poluarea

Posibiliti limitate de cazare Insuficiente informaii necesare pentru cltorii Infrastructur srac Instabilitatea monedei naionale Servicii medicale de urgen

Costuri ridicate sau lipsa posibilitilor de nchiriere a unui mijloc

de transport Costul relativ ridicat al vizelor pentru Romnia Analiza factorilor mediului extern-a fost realizat prin intermediul noiunilor de Oportunitati i Ameninri a cror examinare ne va permite depistarea influenei acestora asupra evoluiei turismului rural romnesc. Oportunitile i ameninrile turismului rural romnesc, sunt bine a fi studiate prin intermediul factorilor STEP (sociologici, tehnologici, economici i politici) ca i prin viziunea factorilor mediului concurenial (pia, putere de negociere, concurent, costuri).

Studiul de Fezabilitate Are ca scop clarificarea investitorilor asupra alternativelor de amenajare, elaborrii programului de aciune, proiectelor juridice i financiare, gestionrii unei viitoare operaiuni. Cu alte cuvinte este vorba de a verifica, n prealabil, obiectivele de AMENAJARE, REALIZARE, GESTIONARE, etc. n cazul unei operaiuni punctuale, aferente i n cazul amenajrii prezentei pensiuni turistice, studiul de fezabilitate poate cuprinde: prima faz: Analiza situaiei existente (contextul socio economic local, cunoaterea investitorilor locali i a posibilitilor acestora, inventarierea ofertei i cererii turistice.) Elaborarea unui pre-program (stabilit n funcie de experiena anterioar) i care s cuprind determinarea capacitii de cazare i a tipurilor de uniti de cazare, a principalelor echipamente colective, stabilirea unei prime imagini spaiale i o evaluare sumar a programului Cu ajutorul unei brouri realizate pe baza punctului 2, efectuarea unor teste de precomercializare n rndul clienilor poteniali. Dac aceste trei operaii sunt realizate n form redus, este vorba despre un studiu diagnostic de fezabilitate. ns dac aceste trei operaii sunt realizate n forma normal (n detaliu) este vorba despre o prim faz a unui studiu de fezabilitate. n funcie de amploarea proiectului aceste operaii pot necesita pn la 20 de zile de lucru pentru un ef de proiect mpreun cu un asistent. a doua faz operaional

Elaborarea programului Simulare de gestiune -gradul de utilizare - planul de finanare - evaluarea costului operaiei

10

Enunarea principiului relaiilor contractuale (stabilirea efului de Stabilirea planului de comunicare Stabilirea planului de formare Masurarea impactului socio economic i fizic a priori Urmeaz o serie de detalieri ale unor operaiuni componente ale

proiect, a adjunctului acestuia, a responsabilului, a gestionarului, etc)

studiului de fezabilitate. Impactul din punct de vedere social al realizrii investiiei (impactul economic apriori i posteriori) Este vorba de aportul adus de turism n cadrul economiei locale. Msurarea impactului socio-economic al unui proiect poate fi obinut pe baza realizrii unei serii de previziuni i anume: 1.O previzionare a ofertei turistice (spaii de primire a turitilor, echipamente colective, activiti turistice, etc.) 2.O previzionare a cererii (obinut prin studiile de pia) i a gradului de frecventare a zonei (coeficientul de utilizare a capacitii) 3.O previzionare a aportului direct al turismului n domeniul comerului i serviciilor (i eventual al veniturilor agricultorilor n cadrul turismului rural) 4.O previzionare a aportului indirect (n construcii, industria alimentar, etc.) 5.O previzionare a cererii i ofertei de locuri de munc 6.O previzionare a ncasrilor din domeniul fiscalitii (taxe financiare, taxe de sejur, etc.) ns pentru a putea realiza unele dintre aceste previziuni (3,4,5) este necesar utilizarea rezultatelor de la studiile a posteriori. Pentru aceasta este necesar evaluarea cu regularitate a cheltuielilor efectuate de clientela care a beneficiat de diferitele tipuri de servicii turistice. Se pune ns problema, destul de grea, a modului de repartizare a acestor cheltuieli (pentru alimentaie, pentru distracie, pentru cumprturi, etc.), n funcie

11

de natura clienilor (tineri, familii, populaia de vrsta a treia, sportivi, etc.) urmrind modul de efectuare a cheltuielilor. Din pcate aceste studii de impact a posteriori sunt foarte rar efectuate. Analizele de pia i testele de pre-comercializare n studiile de fezabilitate A. Inventarul i analiza ofertei existente Oferta existent n localitate (staiune): Inventarierea acestei oferte se va realiza prin evidenierea urmtoarelor aspecte: a.) Studiilor existente referitoare la ofert (din punct de vedere al potenialului natural, economic, uman);
b.) Ofertei din punct de vedere al mijloacelor de comunicaie i de transport

(feroviar, rutier, aerian, maritim); c.) Ofertei de spaii de cazare pe tipuri: hoteluri, moteluri,camping, sate de vacan, case familiale de vacan, baze de loisir cu camping sau adposturi, refugii, reedine secundare, etc. d.) Ofertei de uniti de alimentaie public
e.) Ofertei de echipamente colective (turistice, sportive, culturale) f.) Ofertei de produse turistice. Exemplu : produse turistice cu tema: sport,

circuite, plimbri, drumeii cu oferirea de informaii referitoare la programe (durat, preul practicat, serviciile incluse/neincluse n pachet) Oferta n cadrul zonei turistice (regiunii) Grila de analiza este identic cu cea de la punctul precedent. Oferta n curs de realizare, aflat n studiu sau n pregtire, adic viitorii exponeni ai concurentei Analiza ofertei se realizeaz n ceea ce privete mai ales capacitile de primire turistic (numr locuri, numr uniti, tipuri de uniti) B. Analiza cererii Analiza cantitativ Cunoaterea datelor statistice (naionale, regionale, locale) referitoare
12

la circulaia turistic)

Numrul de turiti si numrul de zile turist n turismul internaional

(date furnizate de Organizaia Mondial a Turismului precum i alte instituii internaionale cu preocupri n domeniul statisticilor turistice) Circulaia turistic structurat pe tipuri de uniti de cazare (hoteluri, campinguri, vile, reedine secundare), pe turism de tranzit respectiv turism de sejur, i chiar mai n detaliu pe sejur scurt (mai puin de patru nopi) i sejur lung (mai mult de patru nopi de edere). Aceste informaii se pot obine de la ntreprinderile de turism care urmresc statistic circulaia turistic sau de la asociaiile profesionale din domeniul turismului. C. Analiza cererii turistice poteniale Clienii poteniali sau cererea potenial ar trebui analizate ntr-o prim etap, prin intermediul ( cu ajutorul ) documentelor de tipul Perspectivele turismului pe diferite piee. Aceste documente ar trebui s existe i s fie disponibile fie la nivelul serviciilor administrative centrale (din cadrul Ministerului Turismului) fie la nivel regional sau chiar la nivelul unor staiuni turistice care au ncercat poziionarea produselor lor n raport cu pieele emitoare. Aceste elemente trebuie, n principiu, s figureze ntr-un document care s serveasc drept suport pentru realizarea testelor de pre-comercializare.
Bilanul situaiei existente Reuniunea Comisiei de conducere a studiului Discutarea i aprobarea pre-programului

Pregtirea viitoarei operaiuni

ss Broura de prezentare a preprogramului i evaluarea acestuia

Consultaii locale

Consultarea organizaiilor regionale i a administraiei Anchete n rndul viitorilor utilizatori i ai investitorilor 13 poteniali Noi ipoteze de program. Propuneri pentru proiectele juridice i financiare. Condiiile de punere n aplicare (gestiune, promovare, precomercializare)

Propunerea dosarului preoperational comisiei de conducere

Decizia de angajare n faza pre-operaional

Fig 1.1. Etapele desfurrii Studiului de Fezabilitate

CAPITOLUL 2 Metodologia de obinere a unui mprumut Phare FNDR necesar realizrii investiiei 2.1. Programul PHARE Coeziune Economic i Social Componenta de Investiii Programul de finanare Coeziune Economic i Social din cadrul Programului National Phare 2001, asigur asistena financiar i de consultan pentru susinerea proiectelor de de investiii ce vor fi implementate ctre microntreprinderi i Logo program Phare pentru
Romania Fig 2.1

ntreprinderile recent nfiinate pentru a pune bazele i sau a extinde capacitile productive i pentru crearea de noi locuri de munca.

Prezentul program de finanare nerambursabil se va implementa n cele 11 zone prioritare , identificate n Romnia2 .Zonele prioritare au dou caracteristici importante: au fost afectate n urma impactului negativ al
2

zone identificate si aprobate prin HG nr.399/2001

14

restructurrii industriale pe de o parte, iar pe de alt parte,au potenial de cretere economic. Acesta este motivul pentru care au fost intitulate zone de restructurare industrial cu potenial de cretere economic. Aceast component a programului este o continuare a schemelor anterioare implementate n cadrul programelor Phare care s-au dovedit a fi adaptate la necesitile IMM-urilor i se adreseaz dezvoltrii microntreprinderilor, precum i ntaririi unor IMM-uri viabile. -Prin Programul pentru Coeziune i Politici Sociale, Restructurare Industrial i Dezvoltarea Resurselor Umane, derulat n anul 1999 au fost finanate 457 proiecte n sum total de 19.753.532 EUR, din care 15.801.709 EUR din Fondul Phare i 3.951.823 EUR cofinanare de la Bugetul de Stat; - Prin Programul Coeziune Economic i Social au fost finanate 438 proiecte n sum total de 17.833.099 Euro din care 9.284.526 EUR din Fondul Phare i 8.548.573 EUR co-finanare de la Bugetul de Stat. Finanrile nerambursabile se adreseaza proiectelor de investiii din zonele int prin acordarea de sprijin financiar pentru ntreprinztorii care au nfiinat ntreprinderi noi sau pentru ntreprinderile recent nfiinate. De asemenea, asistena financiar se va acorda pentru investiiile necesare pentru obinerea certificatelor de calitate n concordan cu standardele internaionale tehnice i de calitate sau pentru obinerea certificatelor de mediu , precum i pentru promovarea de tehnologii curate, n concordan cu standardele Uniunii Europene. Cnd implementarea standardelor de calitate sau de mediu reprezint obiectivul proiectului, obinerea certificatelor eliberate de organizaiile specializate va constitui un indicator de realizare la finalul implementrii proiectului. Certificatul va trebui s fie obinut nainte de finalizarea proiectului i va fi anexat la raportul final care va fi naintat spre aprobare Autoritii Contractante. Asistena financiar se va acorda de asemenea pentru investiii, inovaii, transfer tehnologic, tehnologie IT.
15

Serviciile de consultan vor fi acordate de firme de consultan specializate care vor sprijini IMM-urile n vederea ndeplinirii standardelor de calitate internaionale, asigurrii transferului tehnologic, sprijin pentru cercetare-dezvoltare, elaborarea planurilor de marketing i a studiilor de pia necesare i sprijinirea msurilor de promovare a exporturilor pentru specificul ntreprinderii. Firma de consultan va fi identificat dup semnarea contractului de finanare nerambursabil, prin procedurile de achiziie de servicii.

Cadrul instituional: Reprezint organismele oficiale prin intermediul crora se realizeaz derularea programului de acordare a finanrilor nerambursabile.Aceste organisme sunt : Ministerul Dezvoltrii i Prognozei (MDP) care este Autoritatea Contractant ce ncheie contractele cu Beneficiarii finanrilor; Ageniile de Dezvoltare Regional (ADR) sunt Autoritile de Implementare, care vor fi responsabile pentru implementarea i monitorizarea proiectelor contractate n regiunile n care prezentul Program Phare se implementeaz. Obiectivul principal al programului este sprijinirea dezvoltrii regionale a zonelor afectate de restructurare industrial. Un mod concret de atingere a acestui obiectiv este sprijinirea dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii din sectorul productiv. Prioritile programului Asisten pentru ntreprinderile mici i mijlocii Schema de finanare nerambursabil sunt urmtoarele: -Sprijinirea investiiilor pentru dezvoltarea ntreprinderilor noi, deja existente, microintreprinderilor i a ntreprinderilor recent nfiinate, pentru creterea contribuiei generale a IMM-urilor la crearea de noi locuri de munca i a unei creteri economice durabile n zonele tint.
16

-Susinerea investiiilor n IMM-urile existente n scopul crerii de noi locuri de munc n zonele int, precum i dezvoltarea, diversificarea i mbuntirea calitii i cantitii produselor i a serviciilor oferite. Suma disponibil pentru sprijin financiar acordat de Autoritatea Contractant Suma total indicativ disponibil n prezenta Licitaie Deschis este de 16.870.000 Euro, din care 12.650.000 din fondurile Phare i 4.220.000 din cofinanarea de la Bugetul de Stat. Bugetul este repartizat la nivel regional proporional cu numrul locuitorilor din zonele int, dup cum urmeaz: Tabelul 2.1 Repartizarea pe regiuni a bugetului alocat proiectelor de finanare
Regiune 1 2 3 4 5 6 7 Nord Est Sud Est Sud Muntenia Sud Vest Oltenia Vest Nord Vest Centru Total Suma indicativa n EURO 3.341.900 3.078.800 1.466.000 2.471.500 1.725.800 1.759.500 3.026.500 16.870.000

Mrimea finanrii nerambursabile: Sumele minime i maxime ale finanrii nerambursabile pentru un proiect individual finantat n cadrul programului (alocatia public total: Fond Phare + cofinanare de la Bugetul de Stat) sunt urmtoarele: Suma minim: 10.000 EURO Suma maxim: 250.000 EURO Mai mult, finanarea nerambursabil nu poate depi 60% din costurile totale ale proiectului . Diferena trebuie finanat din resursele proprii ale solicitantului, sau din alte surse dect bugetul Comunitatii Europene. Fiecare solicitant de finanare nerambursabil trebuie s contribuie cu cel puin 40% din bugetul proiectului, n numerar, aporturile n natur nefiind luate n considerare.

17

CAPITOLUL 3 Realizarea studiului de fezabilitate necesar amenajnarii unei pensiuni turistice n zona Bran 3.1. Amplasarea si baza tehnico-materiala Alegerea amplasamentului este o decizie de maxim importan, care nu poate face abstracie de potenialul zonei sau al respectivului amplasament. Pe lng acestea, n decizia de amplasare a prezentei pensiuni turistice mai suntem condiionai de un criteriu esenial : avnd n vedere c pensiunea se va construi n parte cu ajutorul unei finanri nerambursabile din fondurile Phare-FNDR3, prin proiectul intitulat Coeziune Economic i Sociala ca acest proiect s fie eligibil, adic s se ncadreze n condiiile impuse, pensiunea va trebui amplasat n conformitate cu arealele geografice i localitile pentru care se vor acorda finanrile. Dup cum am vazut n capitolul anterior (Metodologia de obinere a unui mprumut Phare-FNDR, necesar realizrii investiiei), proiectele cu
3

FNDR-Fondul Naional de Dezvolatre Regional

18

localizare n oraul Zrneti se numr printre cele eligibile spre a obine finanarea. Teoretic, aici apare o problema, deoarece noi doream s facem pensiunea n Zona Branului, nicidecum in Zrneti. ns cum localitatea Tohanu Nou, situat pe Drumul Naional 73, la intrarea n Bran venind dinspre Braov - Rnov (practic cele dou localiti Bran i Tohanu Nou sunt lipite una de alta) este att din punct de vedere administrativ, ct i juridic cartier al Zrnetiului, proiectul de construcie al pensiunii turistice n aceasta localitate este eligibil pentru obinerea finanrii, beneficiind totodat de frumuseea amplasamentului i farmecul zonei care au fcut Branul att de cunoscut. Pensiunea turistic ce urmeaz a fi amenajat va fi amplasat n imediata apropriere a drumul naional (aproximativ 250 m), pe partea stng a drumului pe sensul de mers Braov-Bran , ntr-un cadru natural deosebit de pitoresc specific zonei. Parcela de teren aleas pentru efectuarea construciei, este situat pe coasta unui deal, deasupra drumului, oferind o privelite foarte frumoas att asupra formelor dominante de relief (Munii Piatra Craiului n fa i Munii Bucegi n spate) ct mai ales asupra Castelului Bran (situat la aproximativ 1,5 km distan ) care n urma lucrrilor de instalare a reelei de iluminat, pe timpul nopii arat superb, acest factor fiind considerat unul dintre punctele forte ale viitoarei pensiuni. De altfel proiectul va fi de aa manier conceput nct majoritatea obiectiv. Acest amplasament a fost considerat potrivit i datorit urmtoarelor avantaje : Accesul la pensiune se va face uor, datorit proximitii de drumul Vegetaia existent n zon mpiedic propagarea zgomotelor naional, principala cale de acces n zon; dinspre osea, amplasamentul fiind linitit; camerelor s aib vedere spre acest

19

Cei mai apropriai vecini sunt situati la aproximativ 100 de metri

distan, acest lucru asigurnd un cadru intim, fr factori antropici ce pot deranja ederea clienilor;

Parcela de teren este destul de ntins (aproximativ 2500 m2 )

pentru a permite construirea facilitilor necesare clasificrii dorite (teren sport, piscin, gradin, etc.); Se pot organiza excursii i plimbri montane pe timp de var, iar iarna plimbri cu snow-mobil-ul direct de la pensiune, avnd n vedere spaiul ntins (fr drumuri amenajate) din jurul pensiunii; Prezena tuturor utilitailor (curent, ap, gaz) la marginea parcelei, contribuie att la scderea costurilor de construcie ct i a viitoarelor costuri de exploatare; Avnd n vedere avantajele menionate mai sus i faptul c zona nu prezint nici un inconvenient major care ar putea mpiedica realizarea proiectului, se poate spune c este un amplasament ideal amenajrii acestei pensiuni turistice. Baza tehnico-material a complexului i serviciile oferite trebuie s se identifice cu nevoile i exigenele turitilor venii aici. Acest lucru trebuie s se reflecte att n confortul spaiilor de cazare, n facilitile i dotrile oferite ct i n amabilitatea i profesionalismul personalului, deoarece n perceptia clienilor,de multe ori, personalul face diferena ntre o edere banal i una cu adevarat special, care sa motiveze rentoarcerea acestora. Suprafaa teritoriului pe care se vor amenaja pensiunea, parcarea i spaiile verzi este de aproximativ 2500 m2 .n continuare se vor prezenta pe rnd facilitile i dotrile de care vor beneficia clienii noii pensiunii turistice. Pensiunea turistic va fi clasificat la 5 margarete, nivel maxim de clasificare posibil pentru pensiunile turistice rurale.Construcia propiu-zis va avea o suprafa desfasurat de 1000 m2 (inclusiv sala de mese, sala de conferine, sala de fitness, sauna, piscina acoperit).Restul suprafeei terenului

20

disponibil va fi ocupat de ctre spaiile verzi, terenul de sport (baschet, tenis) i de parcarea cu 25 de locuri. Serviciul de baz pe care l va oferi pensiunea clientilor sai este cazarea i micul dejun (inclus n preul de cazare) , ns la solicitare se pot asigura i restul meselor (prnzul i cina).Sala de mese va fi disponibil doar clienilor pensiunii, aceasta fiind cu circuit nschis. Pensiunea care va fi construit va avea 30 de locuri de cazare care vor fi repartizate dup cum urmeaz (tabelul 3.1): Tabelul3.1 Structura capacitii de cazare
Tip camer Single Dubl Apartament Total Numr de camere 2 12 2 16 Nr. de paturi n camer 1 2 2 Numr locuri 2 24 4 30

Pensiunea va avea parter, dou etaje i mansard. La etajul unu se vor situa 7 camere duble si o camer single. Etajul doi va gzdui restul de 5 camere duble , n timp ce la mansard se vor situa cele dou apartamente spaioase si cealalt camer single. La parter se vor gsi recepia, sala de mese, centrul de sntate (piscina acoperit, sauna, sala de fitness i masaj), sala de conferinte (cu 30 de locuri, retroproiector, flip-chart), oficiul pentru cameriste, o magazie pentru depozitarea lenjeriei i a materialelor de ntreinere. Dotrile fiecarei camere vor fi dupa cum urmeaz : Mobilier din lemn: paturi, noptiere, masua pentru televizor, masa de toalet cu oglind i scaun, cuier, dulap de haine Baie cu du, grupuri sanitare cu faian i gresie, instalaii sanitare din inox, usctor de pr fixat pe perete Balcon.
21 Fig 3.1. Sala de mese pensiune in Bran

 TV color cu cablu si telefon cu acces internaional direct Fiecare camer va fi mochetat parial Cele dou apartamente vor avea n plus fa de dotrile menionate anterior urmtoarele : Camer de zi cu canapea extensibil i fotolii cu masut Bar cu frigider Instalaie de aer condiionat n baie, cad cu hidromasaj n loc de cabina de du Construcia pensiunii va fi facut cu materiale moderne, durabile (cadre de beton armat cu nchideri din zidrie de crmid i BCA, acoperi tip arpant din lemn cu nvelitoare din igl, tmplrie din lemn cu geam termopan).Mansarda va fi construit n ntregime din lemn.De asemenea etajul doi al cladirii va fi placat cu lambriu de lemn pentru a da un aspect ct mai rustic constructiei. Pentru desfaurarea n permanen n bune condiii a activitii n pensiune, se va efectua un foraj de adncime pentru o sursa proprie de ap i se va instala un grup electrogen care s preia automat necesarul de energie electric al pensiunii n caz de avarie la reeaua local de curent (n prezent n aceast regiune penele de curent sunt destul de frecvente datorit suprasolicitrii reelei existente ). 3.2 Analiza mediului concurential Considerat a fi leagnul turismului rural romnesc4, zona Branului spre deosebire de alte localiti a avut un avantaj major n ceea ce priveste dezvoltarea acestei forme de turism. Branul i localitile nvecinate, este una dintre zonele cu cea mai mare concentraie de pensiuni turistice rurale i agroturistice din ar. Avnd n vedere faptul c prezentul proiect i propune construirea unei pensiuni, cunoasterea situaiei concureniale n general i mai
4

Turismul Rural-o afacere mica cu perspective mari Nistoreanu P, Ed.Didactica si Pedagogica, Bucuresti 1999, pag 38

22

ales inventarierea pensiunilor i serviciilor cu care pensiunea se va situa n concuren direct, este un demers deosebit de util i necesar. Astfel, din informaiile furnizate de ctre Filiala Asociaiei Turismului rural i Ecologic Bran reiese urmtoarea situaie: Pensiuni de 5 margarete: n ntreaga regiune a culoarului Bran-Rucr, n prezent se gsesc un numr de patru pensiuni ce au aceast clasificare, dup cum urmeaz:

Pensiunea Bucegi- situat n localitatea Moeciu de Jos.Pensiunea

dispune de zece camere duble i un apartament cu patru locuri.Fiecare camer este dotat cu grup sanitar propriu, TV color, telefon.Livingul pensiunii este dotat cu un emineu. Facilitai: saun, sal de ping-pong, sal de fitness, baie cu hidromasaj, sal de conferine.

Vila Alb- situat n localitatea Bran-Predelu.

Dotri: 5 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu Curte interioar cu fntn artezian, mas de ping-pong, grtar

Pensiunea Casa Maria - situat n localitatea Bran-Predelu.

Dotri: 6 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu Living-room, sal de mese, mansard, sal de fitness, biliard, bar

Pensiunea Padina Ursului- situat n localitatea Fundata.

Facilitai: ase camere duble i dou apartamente fiecare dotate cu baie proprie, TV color, cram, salon de biliard, living Pentru clasificare restul categoriilor de vom face doar recensmntul

acestora, deoarece nu considerm c se afl n concuren cu pensiunea ce urmeaz s o construim.

Fig. Pensiuni de 4 margarete: 3 uniti de cazare 3.2 Pensiune in Zona Bran

Pensiuni de 3 margarete: 27 uniti de cazare Pensiuni de 2 margarete: 91 uniti de cazare

23

n tabelul de mai jos se vor prezenta civa indicatori ai circulaiei turistice nregistrat n Zona Bran (localitile Bran i Moeciu) n perioada 1999-2007. Tabelul 3.1 Indicatorii circulaiei turistice n perioada 1999 -2007 in zona Bran
Indicatori Nr locuri cazare Total turisti Total zile turist Sejur mediu 2003 2004 2005 2006 2007 320 1020 3468 3.4 354 1436 4596 3.2 373 1879 5637 3.0 361 2094 7324 3.49 725 3404 9871 2.9

Sursa: Direcia Judeean de Statistic Braov

Din datele prezentate rezult c att numrul de turiti ct i numr nnoptri se afl ntr-o continu cretere. Concluzia este c turitii prefer din ce n ce mai mult s vin n aceast zon, s rmn aici cel puin o noapte (s-a putut constata c durata medie a sejurului este ntre trei i patru zile). 3.3.Estimarea investiiei si identificarea surselor de finantare Investiiile trebuie nelese ca o cerin a progresului, a reducerii costurilor de exploatare a sporirii eficienei i a nnoirii ofertei. Principalele probleme care trebuiesc avute n vedere n scopul realizrii unui proiect de investiii, i care se constituie n criterii de adoptare a deciziei, sunt: determinarea valorii investiiei; identificarea surselor de capital i a modalitilor de finanare; evaluarea cheltuielilor de exploatare i calculul eficienei.

n ceea ce privete valoarea investiiei, aceasta cuprinde costul propriuzis al mijlocului fix i o serie de cheltuieli angajate pe parcurs viznd pregtirea, execuia i punerea n practic a proiectului. Pentru stabilirea concret a nivelului tuturor acestor cheltuieli se va ine seama de experiena anterioar, intern i internaional i de structura costurilor teren,
24

patrimoniu imobiliar i mobilier, constituirea societii; n toate aceste situaii se elaboreaz mai multe variante alegndu-se cea mai potrivit.5 Tabelul 3.2. Estimarea investiiilor necesare amenajrii pensiunii turistice
Nr . 1. 2. 3. 4. 6. 7. 8. Denumirea investitiei Cladirea pensiunii Terenul de sport (tenis si baschet-suprafa artificial Foraj apa i instalaii aferente Lucrri de racordare la utiliti (ap, electricitate ) Parcarea i drumul de acces Spaii verzi Echipament sportiv si de recreere TOTAL Cost aproximat (EUR) 300.000 20.000 8.000 2.000 25.000 6.000 14.000 375.000

Aadar, din tabelul prezentat mai sus reiese c valoarea total a investiiei este de 375.000 EUR. Prezenta investiie s-a sistematizat pe grupri de funciuni: cazare, agrement, parcare si ci de acces, spaii verzi, foraj apa potabil i lucrri de racordare. Valoarea investiiei pentru cldirea pensiunii este de este de 300.000 EUR. Pentru estimarea acestui pre s-a considerat un cost aproximativ al fiecarui metru patrat de constructie terminat (inclusiv dotari) la 300 EUR, suprafaa total fiind de 1000 m2. Terenul de sport (tenis si baschet ) are o suprafa de 160 m2.Costul total estimat pentru realizarea acestui obiectiv reiese din tabelul 3.3 de mai jos : Tabelul 3.3. Defalcare pe componente de lucrari a terenului de sport
Tip Lucrare Fundaii Suprafa sintetic de joc Instalaie nocturn i gard imprejmuire TOTAL Cost estimat (EUR) 5,000 10,000 5,000 20,000

Pentru estimarea costurilor forajului de adncime necesar realizrii unei alternative de alimentare cu ap potabil n cazul ntreruperilor furnizrii din reeaua public, am nceput procedura de solicitare oferte din partea atreprenorilor de asemenea lucrri (necesar oricum n din cauza proiectului
5

Minciu, R. Economia Turismului, Ed.Uranus, Bucuresti 2001 pag 195

25

de finanare nerambursabil Phare).Astfel n tabelul 3.4 de mai jos avem costurile defalcate pe componente de lucrri : Tabelul 3.4. Defalcare pe componente de lucrari a forajului de apa
Tip Lucrare Foraj propriuzis Instalaie pompare si automatizri Racordare la imobil TOTAL Cost estimat (EUR) 3,500 4,000 500 8,000

Lucrrile de racordare la ap, electricitate i gaz metan vor costa doar 2,000 EUR deoarece, dup cum am mai precizat toate utilitile mai puin canalizarea se afl la marginea parcelei. Costul realizrii drumului de acces i al parcrii se ridic la 25.000 EUR.Dei la prima vedere pare cam mult, cu aceti bani vor trebui amenajate drumul de acces ctre pensiune din soseaua naional ( aproximativ 250 m) ct i parcarea de 25 de locuri. Drumul de acces i parcarea vor avea ca suprafa de contact dale de beton ornamentale n culori diverse. Costul amenajrii spaiilor verzi ale pensiunii se va ridica la aproximativ 6,000 EUR.Lucrrile vor necesita nivelarea i etajarea terenului (acesta fiind puin n pant), plantarea florilor, gazonului, plantelor i arborilor ornamentali, precum i realizarea unor zidrii din piatr natural pentru delimitarea teraselor de nivel. Costul echipamentului sportiv i de recreere este de aproximativ 14,000 EUR i se compune n principal din cele dou snow-mobile (scutere de zpad) ce urmeaz a fi cumprate pentru distracia turitilor pe timpul iernii.Aproximativ 500 EUR vor fi alocai cumprrii de mingi de baschet, tenis, rachete de tenis. Surse de finanare n cadrul acestui subcapitol se vor prezenta care sunt posibilele surse de finanare pentru amenajarea complexului turistic . n privina surselor de finanare a investiiilor, literatura de specialitate consemneaz cteva soluii consacrate i anume:
26

aportul propriu; creditul; leasingul; acionariatul i coproprietatea; aportul statului; pentru lucrri de mare amploare, de interes internaional, aportul Dupa cum vom vedea n capitolul ce urmeaz, pentru amenajarea

organismelor financiare internaionale.1) acestei pensiuni turistice se propune ca finanarea s se fac 60% din fonduri Phare i 40% din surse proprii. Obinerea mprumutului nerambursabil din Fondurile Phare-FNDR, se va face prin intermediul programului Coeziune Economic i Social derulat n prezent n ara noastr de ctre Ministerul Dezvoltrii i Prognozei, ce are rolul de Autoritate Contractant n cadrul acestui program de finanare. Aa cum am mai precizat, finanarea nerambursabil din fonduri Phare va acoperi 60% din costurile totale ale proiectului, acest procentaj reprezentnd maximum suportat de catre acest program.Ca expresie valoric, n cazul acestei investiii, procentul de 60% reprezint 225.000 EUR, cealalt parte de 40%, adic 150.000, va trebui acoperit din fonduri proprii. Societatea care se va ocupa de amenajarea complexului turistic i care va deveni totodat i proprietarul acesteia, va trebui s fie puternic din punct de vedere financiar, s poat acoperi diferena de investiie din fonduri proprii, sau s poat lua credite din banc fiind n acest fel recunoscut ca o firm credibil i solvabil. 3.4 Analiza rentabilitatii investitiei Pentru a decide oportunitatea unei investiii ntr-un domeniul turistic, caracterizat prin rotaie lent a capitalului, rigiditate n exploatare,
1)

Minciu, Rodica.-op.cit, pag 195

27

rentabilitate relativ redus, este necesar n prealabil construirea unor conturi previzionale de exploatare i rentabilitate. Contul de exploatare previzional este compus din mai muli indicatori agregai, care exprim rezultatele ce se pot obine i a cror analiz va permite justificarea deciziei de a investi. Aceti indicatori sunt: marja brut, marja net, marja de activitate, marja de exploatare i rezultatul net. Marja brut este format din ncasrile totale obinute prin exploatarea unui obiectiv turistic Tarifele i preurile pentru cazare, alimentaie i agrement se calculeaz pornind de la baremurile practicate n obiective similare pentru servicii de aceeai clas calitativ. Marja net se obine prin scderea din marja brut a cheltuielilor cu fora de munc. Cheltuielile cu fora de munc cuprind: plata salariului, cotizaii sociale, prime etc. Marja de activitate se constituie dup scderea din marja net a cheltuielilor de funcionare a complexului turistic (cheltuieli curente: ntreinere, reparaii) i a cheltuielilor administrative (telefon, coresponden, documentare). Marja de activitate este important deoarece reprezint primul indiciu cu privire la rentabilitatea potenial a ntreprinderii de turism. Marja de exploatare se constituie prin scderea din marja de activitate a cheltuielilor cu publicitatea i a altor cheltuieli de comercializare (ex :comisioane, onorarii). Rezultatul net se obine prin scderea impozitului pe profit din beneficiul brut. In primii doi ani se vor pstra tarifele valabile la deschiderea pensiunii, iar ncepnd cu anul al treilea, dup formarea unei clientele i a unui renume tarifele vor crete cu cte 4 EUR/noapte n cazul camerelor single i duble i cu 5 EUR/noapte n cazul celor dou apartamente.Tarifele de cazare stabilite vor conine i micul-dejun n regim de bufet suedez..
28

Preul mediu al unei mese principale (prnz sau cin) este calculat la 8 EUR/persoan.Vor exista mai multe variante de meniu, fiecare dintre ele cuprinznd felurile 1 i 2, desertul i o ap minerala sau plat. Tariful pentru nchirierea terenului de tenis va fi de 6 EUR/ora fr antrenor i 12 EUR/or cu antrenor.Echipamentul de joc (rachet + mingi) va fi furnizat contra a 2 EUR/persoan/or.Tariful de nchiriere a unui snowmobil va fi de 25 EUR/or. Sala de conferinte a pensiunii va putea fi nchiriat contra a 50 EUR/zi. Sauna va putea fi folosit pentru 6 EUR/persoan/or,capacitatea acesteia fiind de 5 persoane, n timp ce o sedin de masaj va costa 8 EUR/persoan. Accesul la sala de fitness i la piscin este gratuit pentru clienii pensiunii. Pentru calcularea cifrei de afaceri aferente serviciilor de alimentaie (n cazul nostru al veniturilor obinute din servirea prnului i al cinei) am considerat c 27 % din clienii pensiunii vor servi aceste mese n restaurantul pensiunii, din cauza existenei altor uniti de alimentaie public n zon (vezi Bran, Moeciu, Poiana Braov, Braov), accesul la acestea fiind comod i rapid, mai ales n condiiile n care majoritatea clienilor pensiunii vor cltori cu autoturismul personal. De asemenea o alta surs de venituri va fi constituit din organizarea de excursii opionale cu vizitarea obiectivelor turistice din mprejurimi i nu numai (ex: Braovul vechi, Castelele din Sinaia i Bran, Cetatea Medievala a Sighioarei, plimbri cu trsura sau sania trase de cai, excursii cu joc de golf pe terenul Lac de Verde din Breaza, transferuri de la / aeroport). Astfel pentru terenul de tenis, avem un tarif de 4,5 EUR/or/persoan (media celor dou categorii de tarife-cu i fr antrenor) la un grad de solicitare de 30% din partea clienilor pensiunii i o durat de folosin de 210 zile/an. n cazul scuterelor de zpad estimm un grad de solicitare din partea clienilor de 10%.Acestea vor putea fi utilizate apoximativ 100 zile/an la tariful de 25 EUR/or/persoan.
29

Restul facilitilor (sauna, masajul,sala de conferine, excursiile opionale) vor putea fi folosite pe tot parcursul anului. Considerm c sauna i masajul vor fi solicitate de 10% din clieni la un tarif mediu de 7 EUR/persoan, deoarece nu toi clienii care vor face masaj vor face i saun i invers.Sala de conferine va fi solicitat la un procentaj de 15% din zilele unui an, ce se pstreaz constant pe parcursul anilor,la tariful menionat n paragraful anterior. Dup ce au fost estimate veniturile n cazul pensiunii turistice, n cele ce urmeaz se va face o estimare a cheltuielilor aferente activitii pensiunii n perioada 2005 2008. Pentru activitatea de cazare, cheltuielile au fost estimate pe baza practicilor interne, aplicabile n industria hotelier, n cazul nivelului de clasificare de 5 margarete. Cheltuielile directe n activitatea de cazare includ: salarii i alte elemente materiale consumabile, consumuri de utiliti, uzura obiectelor din inventar, abonament radio-tv, uniform personal, comisioane; Costul mrfurilor; Cheltuieli directe aferente serviciilor de agrement includ: salarii i alte elemente similare; echipament pentru desfurarea agrementului; materiale consumabile, obiecte de inventar, etc.; Cheltuielile indirecte includ: administraia general utiliti, ntreinere i reparaii amortismente cheltuielile cu impozitele, taxe, asigurri cheltuieli cu publicitatea.

30

Toate aceste cheltuieli se vor estima per total, la nivelul pensiunii turistice, pe grupe de cheltuieli care vor fi folosite n contul de exploatare previzional. -Numrul total de angajai : 9. Structura angajailor se prezint in felul urmtor : 1 administrator pensiune, 1 buctar, 1 barman-osptar, 1 ajutor osptar, 1 camerist, 1 femeie de servici, 1 antrenor tenis, 1 angajat pentru lucrari de administraie, 1 agent de turism-rezervri. -Salariul mediu lunar brut : 85 EUR/persoan.Pe lng costurile cu salariul brut al fiecrui angajat, firma va mai trebui s suporte aproximativ 40 % cheltuieli asimilate salariilor. Avnd n vedere c s-au stabilit i aceste cheltuieli se poate contura contul de exploatare previzional n care se vor cuprinde cum s-a mai specificat: marja brut (ncasrile totale obinute din exploatarea obiectivului turistic); marja net (marja brut minus cheltuielile cu fora de munc); marja de activitate (marja net minus cheltuieli de funcionare i administrative); marja de exploatare (marja de activitate minus cheltuieli cu publicitatea) i rezultatul net (profit brut minus impozit pe profit). Termenul (durata) de recuperare (Tr) a investiiei exprim timpul n care sunt reconstituite pe seama profitului obinut din funcionare, fondurile avansate i consumate se determin ca raport ntre valoarea investiiei (I) i

profitul anual (Pa):

Tr =

I Pa

In cazul de fa se va lua n calcul profitul anual mediu estimat pentru primii 4 ani de funcionare i se va obine:

Tr =

I 375.000 = = 5.5 Pa 68.866

Dup cum observm, banii investii n aceast pensiune vor fi recuperai n 5 ani i jumtate . Analiza rentabilitii previzionate
31

n cadrul acestui subcapitol se va face o analiz a rentabilitii previzionate avnd n vedere o serie de indicatori care vor fi prezentai pe larg ulterior. Aa cum s-a specificat, se vor calcula o serie de indicatori care se vor estima pe o perioad de 4 ani (2005 2008).n evaluarea eficienei, mai expresivi dect indicatorii absolui sunt cei relativi precum rata profitului i/sau rata rentabilitii. Rata profitului reprezint mrimea relativ a profitului (calculat procentual) n raport cu un termen de referin ce reflect efortul depus pentru obinerea acestuia. n funcie de modul de exprimare a efortului, n practica economic se delimiteaz mai multe forme i modaliti de calcul pentru rata profitului (rata economic a profitului, rata comercial a profitului, rata financiar a profitului). n ceea ce urmeaz, pentru situaia prezentat, se va estima Rata comercial a profitului (Rcp) calculat ca raport procentual ntre masa profitului net (P) i totalul ncasrilor (veniturilor), respectiv cifra de afaceri (CA).
P Rcp = 100 CA

Pentru perioada 2005 2008, valorile estimate ale indicatorului productivitatea investiiei sunt pozitive i n cretere, ceea ce demonstreaz nc o dat faptul c investiia este rentabil. Estimrile tuturor indicatorilor de mai sus conduc la concluzia c realizarea unei investiii de amenajare a unei pensiuni turistice n zona Branului se dovedete a fi o iniiativ viabil i necesar n contextul inexistenei unei unitai care sa asigure servicii de calitate superioar i a cererii constant ridicate pentru asemenea servicii n acest zon, la preuri ce nu suport comparaie cu unitile de confort similare din Braov sau Poiana Braov. CONCLUZII
32

Amenajarea turistic reprezint un set de decizii privind coninutul viitorului produs turistic al unei zone, n cazul de fa a noii pensiuni turistice din Zona Bran-Tohanu Nou Poziia geografic a zonei Bran, renumele de care se bucur n rndul turitilor romni sau strini , ofer condiii propice pentru construirea unei pensiuni turistice care s ofere servicii de nalt clas pe tot parcursul anului. Majoritatea covritoare a turitilor strini care viziteaz zona sunt atrai de Castelul Bran i de Legenda Contelui Dracula, asociat acestuia .n luna octombrie a fiecrui an, Branul primete cifre nsemnate de turiti (in special americani) care vin aici pentru a aduga o nota special unei srbtori tradiionale Halloween-ul Analiza gradului de echipare turistic a zonei Bran a pus n eviden faptul c oferta existent pe segmentul de confort pe care se va situa pensiunea nu este suficient de diversificat ,existnd doar 4 pensiuni ce au primit clasificarea de 5 margarete, neoferind nici una dintre acestea toate facilitile proiectate pentru pensiunea ce urmeaz a fi construit. Punctele tari pe care le posed zona constau n frumuseea peisajului att n perioada de iarn, ct i n perioada de var, posibilitatea practicrii drumeiilor montane i a cunoaterii obiceiurilor populare tradiionale Dintre punctele slabe putem aminti: n multe pensiuni condiiile de cazare sunt oarecum modeste ; lipsa unei reele de canalizare centralizate, aglomeraia de pe drumul principal din localitate, acesta fiind oseaua naionala ce leag Braovul de Piteti. Oportuniti: cerere constant ridicat pentru cazare n aceast zon. Creterea numrului de locuri de cazare; Riscurile ce pot aprea se refer tendina de aglomerare a zonei i bineneles ca fenomen asociat apariia unor semne de poluare i degradare a mediului nconjurtor. n ceea ce privete finanarea aceasta se va face 60% din fondul Phare i 40% din surse proprii.
33

Investiia este rentabil deoarece veniturile estimate pentru perioada 2004 2007 sunt n cretere iar conform contului de exploatare previzional i profitul net este n continu cretere. Analiza rentabilitii previzionate pentru perioada 2004 2007 s-a realizat prin prisma unor indicatori precum: rata comercial a profitului, rata de rentabilitate a investiiei i productivitatea investiiei. Ca o concluzie de ansamblu dup calculul acestor indicatori s-ar putea spune c eficiena care se va realiza este bun, c investiia este rentabil i c o astfel de investiie de amenajarea unei pensiuni turistice de 5 margarete n Bran se dovedete a fi o iniiativ viabil i necesar n contextul actual al pieei turistice.

Bibliografie
1. Berbecaru I., Botez M. Teoria si practica amenajrii turistice a teritoriului; Ed. Sport Turism, Bucureti 1977
34

2. Botez M., Celac M.

Sistemele

spaiului

amenajat;

Ed.

tiinific si Enciclopedica, Bucureti 3. Dumitran Negruiu M. 4. Drumea C. 1980 M.; Contabilitatea in comer si turism; Ed. Maxim, Bucureti 1996 Analiza economico-financiara a firmei; Ed. Universitii Transilvania, Braov 5. Glavan V. 6. Ispas A., Patriche D., 7. Bratucu G. 8. Ionescu Dunareanu I. 9. Minciu R. 10.Minciu R. 11.Nistoreanu P. 2000 Turismul in Romnia; Ed. Economica, Bucureti 2000 Marketing turistic; Ed. Infomarket,

Braov 1999 Munii Piatra Craiului; Ed. Sport Turism, Bucureti 1986 Economia turismului; Ed. Uranus,

Bucuresti 2000 Amenajarea turistica a teritoriului; Ed. Sylvi, Bucuresti 1995 Turismul rural - O afacere mica cu perspectiva mari; Ed. Didactica si Pedagogica, Bucuresti 1999 Muntii nostri; Ed. Sport

12.Popescu N. 13.Stanciulescu G. 14.Tigu G. 15.*****

Turism;

Bucuresti 1986 Tehnica operatiunilor de turism; Ed. All Educational, Bucuresti 1998 Turismul montan; Ed. Uranus, Bucuresti 2001 http://www.mdp.ro

16.*** Castelul Bran Brosura Colectia Tezaurul Romaniei, 1997 17.*** Ghidul solicitantului Proiectul de Finantare

Nerambursabila Coeziunea economica si sociala

35