Testul 18

1.1. Definii contractul de locaiune i descriei caracterele juridice ale acestuia.

Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i poseisune temporar, iar aceasa se oblig s plteasc chierie. Caracterele juridice ale contractului de locatiune Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii. 1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate. 2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti. 3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor (solo consensu), fara vreo formalitate. In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre urmatoarele situatii: a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.) si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa. b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz de executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza

pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.). Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu, consimtamantul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din materia de probe; in privinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste cateva prezumtii relative (art. 1450-1452 C.civ.). 4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul "timp"' este de esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global. In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale. Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator. 1.2Elementele constractului de locatiune sint: Subiecii locaiunii sunt locatorul i locatarul. n calitate de locator poate activa orice persoan fizic sau juridic subieci de drept, care dispun de un bun cu titlu de proprietate sau n baza altui titlu legal. Locatarul poate fi orice subiect de drept, care dispune de capacitatea de exerciiu. Mai detaliat vezi Comentariul la art.19 i 61 al prezentului cod. Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa

respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru). Obiectul locaiunii poate fi doar un bun determinat individual, care nu este exclus din circuitul civil. Se consider determinat individual bunul care, potrivit naturii sale, se individualizeaz prin semne, nsuiri caracteristice doar lui. Nu pot servi ca obiect al locaiunii doar unele bunuri n privina crora legislaia stipuleaz careva restricii. Astfel de restricii sunt stipulate n Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 06.01.1994 Cu privire la aprobarea Listelor ntreprinderilor i organizaiilor de stat, precum i a tipurilor de bunuri ale statului, a cror arend nu se admite. Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire. In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de exemplu, armele numai "catre persoane... in drept sa le detina''). 1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv. Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil). Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai

este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real). Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta. Continutul 1. Obligaiile locatorului A. Obligaia de predare a lucrului nchiriat Refuzul locatorului de a executa obligaia de predare d dreptul locatarului de a se adresa instanei de judecat, cernd fie executarea silit, fie rezilierea contractului, locatorul putnd fi obligat i la plata de daune-interese. n cazul n care predarea bunului nchiriat s-a fcut cu ntrziere, locatarul este ndreptit a cere o diminuare a chiriei, proporional cu lipsa de folosin. B. Obligaia efecturii reparaiilor C. Obligaia de garanie Obligaia de garanie revine locatorului., potrivit cruia locatorul trebuie s asigure locatarului folosina linitit i util a lucrului nchiriat pe toat durata locaiunii. a. Locatorul este obligat s se abin de la orice tulburare a folosinei bunului nchiriat, fie ea de fapt sau de drept( garania pentru eviciune cauzat prin fapta sa proprie). b. Locatorul este obligat s-l garanteze pe locatar i pentru eviciunea provocat prin fapta unui ter, dar numai pentru eviciunea care provine dintr-o tulburare de drept (art. 1426 C. civ.), ntruct mpotriva tulburrilor de fapt locatarul se poate apra singur prin intermediul aciunilor posesorii. Locatorul rspunde numai dac locatarul l-a chemat n garanie n procesul dintre el i terul care ncearc s-l eving.

c. locatorul este obligat s garanteze pentru toate viciile ascunse i pentru stricciunile care mpiedic folosina normal a lucrului de ctre locatar. D. Obligaia de restituire a cheltuielilor fcute de locatar cu bunul nchiriat 2. Obligaiile locatarului A. Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar, potrivit destinaiei sale B.Obligaia de plat a chiriei C. Obligaia de a restitui lucrul nchiriat la expirarea contractului D. Obligaia de a apra lucrul nchiriat contra uzurprilor Nenregistrarea n termen a contractului de locaiune n registrul bunurilor imobile are ca efect: Inopozabilitatea fata de terti. Prin urmare, acest contract are valoare juridic numai pentru prile contractului i nu poate fi invocat fa de alte persoane.

1.3. Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o "vanzare" a folosintei) se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe, (de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva . 2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita

contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere. Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale. Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia, anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare .

Procedural 1.1.