Paii de urmat pentru realizarea unei construcii

1. Stabilirea terenului pentru realizarea unei construcii Pentru a putea fi folosit n scopul construirii, terenul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - s fie n intravilanul localitii (atunci cnd nu, este introducerea n intravilan se face prin P.U.Z.); - s nu se afle n circuitul agricol (atunci cnd este n circuitul agricol, scoaterea se face dup trecerea n intravilan); - s aib o cale de acces auto i pietonal; - s se ncadreze ntr-o zon care s permit funciunea ce se d construciei; - s aib asigurate utilitile (energie electric, alimentare cu ap, gaze); - s aib forma i dimensiunile minime conform reglementrilor urbanistice locale. Ascultai i prerile unor cunosctori n materie. 2. Depunerea cererii pentru certificatului de urbanism la administraia local (primrie) Pentru emiterea certificat de urbanism solicitantul - orice persoan fizic sau juridic interesat trebuie s depun la emitent urmtoarele: - cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism completat cu elementele de identificare ale solicitantului i imobilului, cu precizarea scopului solicitrii actului; - plan de situaie, elaborat pe suport topografic - vizat de oficiul teritorial de cadastru, geodezie i cartografie - la scrile 1:5000 pn la 1:500; - extrasul de Carte funciar (pn la introducerea cadastrului general n unitatea administrativteritorial respectiv) pentru imobilele proprietate privat, numai n cazul solicitrii certificatului de urbanism pentru nstrinri; - documentul de plat a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (n copie). 3. Elaborarea studiului geotehnic pentru stabilirea condiiilor de fundare Elaborarea studiului geotehnic reprezint concretizarea analizei fcute de ctre un geotehnician care permite cunoaterea condiiilor geomorfologice, geologice i geotehnice din perimetrul suprafeei de teren supuse analizei. El are drept scop obinerea de informaii privind structura solului, adncimea optim de realizare a fundaiei, nivelul apelor subterane, caracteristicile terenului n zona de fundare cu precizarea presiunii maxime convenionale admise, condiiile climatice, datele seismice specifice, recomandri privind tipul i dimensiunile fundaiei. Avantajele elaborrii studiului geotehnic constau n faptul c asigur dimensionarea optim a structurii de fundare, adecvat condiiilor concrete ale terenului pe care se face construcia. El contribuie la eliminarea surprizelor neplcute prin determinarea mai exact a costurilor fundaiei. Costurile vor fi mai mici fa de ceea ce s-ar stabili pe baza aproximrii caracteristicilor solului, situaie n care s-ar manifesta tendina de supradimensionare asiguratorie din partea proiectantului structurii de rezisten. Costurile mai mari pot aprea atunci cnd solul are probleme de consisten (umpluturi, teren mltinos etc.) 4. Obinerea Certificatului de Urbanism (CU) Termenul legal de obinere a certificatului de urbanism (CU) este de 30 de zile de la data

depunerii dosarului complet. De obicei acest termen nu se respect aa c este bine s luai n calcul un termen de minim 45 de zile. (Sectorul 1 din Bucureti v poate oferi surpriza unei perioade de 180 zile. Noi am trecut prin asta! ). Nu se aplic prevederile Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 27/2004 privind autorizarea prin aprobare tacit. Termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de urbanism este de 6 pn la 24 luni (de regul 12 luni) de la data eliberrii, cu drept de prelungire de maxim 12 luni (de regul 6 luni) i este specificat n certificat. Prelungirea se acord ca urmare a unei cereri formulate cu cel puin 15 zile nainte de data expirrii certificatului. 5. Elaborarea proiectului - faza Proiect pentru Autorizaia de Construire La ntocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare a acestuia: - studiu de (pre)fezabilitate - Proiect pentru Autorizaia de Construire (P.A.C.) - Proiect tehnic (P.T.) - Detalii de execuie (D.E.) 6. Obinerea avizelor cerute de primrie prin CU Avizele se obin de la avizatori care sunt instituii/organizaii private sau de stat care au obligaia legal de a acorda avizul lor (favorabil sau nu) pentru execuia construciilor pe un anume amplasament, aflat n raza sa de competen. Acetia sunt: - furnizori de utiliti urbane (energia electric, ap, canalizare, energie termic, gaze naturale, telefonizare, salubritate, transport urban etc.); - aprare civil; - mediu; - Prevenirea i Stingerea Incendiilor (P.S.I.); - Inspectoratul de Stat n Construcii (I.S.C); i nu se opresc neaprat aici ! n prezent exist un sistem simplificat de obinere a avizelor - Acordul unic 7. Elaborarea expertizei tehnice (pentru consolidri, extinderi, alipiri la construcii existente) Expertiza tehnic evalueaz prin metode specifice nivelul de protecie i starea tehnic a construciei existente comparnd starea structurii de rezisten cu cea rezultat din prevederile reglementrilor tehnice n vigoare. Prin expertiz se stabilete gradul de asigurare al unei construcii la aciuni seismice rezultate din exploatare (riscul seismic) i se recomand soluii tehnice care s asigure stabilitatea i fiabilitatea construciei. Expertiza tehnic se efectueaz pentru construcii existente, la cererea proprietarului, a organelor de control ale statului abilitate sau a administraiei publice locale (primrie) prin Certificatul de urbanism pentru situaii de tipul: - pericol de prbuire a construciei; - intervenii la cldiri; - extinderea pe orizontal sau vertical;

- construirea n vecintatea unei cldiri existente; - demolarea unei cldiri etc. Proiectul va trebui s aib acceptul expertului ("nsuirea") privind soluia tehnic dezvoltat de proiectant. 8. Elaborarea proiectului faza P.T. i D.E., antemsurtori, deviz Proiectul Tehnic (P.T.) i Detaliile De Execuie (D.E.) reprezint faze ale procesului de proiectare a construciei prin care se asigur completitudinea informaiilor asupra construciei ce se va ridica. Prin ele se pun la dispoziia constructorului toate datele tehnice necesare execuiei construciei. Aceste proiecte stau la baza evalurii investiiei prin antemsurtori i devizul lucrrilor. 9. Verificarea tehnic a proiectului Se supune verificrii documentaia tehnic elaborat de ctre proiectani, pe specialiti, n condiiile prevzute de lege. Verificarea const n a testa dac proiectul corespunde standardelor de rezisten i stabilitate, protecie mpotriva focului, sigurana n exploatare, igien, protecia mediului, hidroizolaie, economie de energie. Verificarea se efectueaz de ctre specialiti cu mult experien n domeniu, atestai de ctre ministerul de resort numii verificatori. n urma verificrii se ntocmete un referat de verificare ce nsoete proiectul n procesul de autorizare. 10. Depunerea dosarului pentru Autorizaia de Construire la primrie Dosarul (documentaia) care se depune n vederea emiterii autorizaiei de construire cuprinde urmtoarele documente: a) cerere pentru emiterea autorizaiei de construire completat cu elementele de identificare i datele tehnice conform P.A.C.; b) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care s i confere solicitantului dreptul de execuie a lucrrilor de construcii (n copie legalizat); c) certificatul de urbanism (n copie); d) proiectul pentru autorizarea executrii lucrrilor de construire - P.A.C., inclusiv referatele de verificare i, dup caz, raportul de expertiz tehnic - semnate i tampilate n original; e) fiele tehnice pentru obinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum i, dup caz, documentaiile tehnice necesare emiterii avizelor i acordurilor care sunt n competena de obinere a emitentului; f) avizele i acordurile obinute de solicitant, altele dect cele din competena de obinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (n copie); g) declaraie pe propria rspundere privind inexistena unor litigii asupra imobilului; h) documentul de plat a taxei de emitere a autorizaiei de construire (n copie); i) documentele de plat a taxelor legale pentru avizele i acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor i acordurilor necesare, comunicate o dat cu certificatul de urbanism (n copie). Termenul de depunere la autoritatea competent (primrie) a dosarului n vederea obinerii aprobrii autorizaiei de construire este termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de

urbanism. 11. Obinerea Autorizaiei de Construire Termenul legal de obinere a autorizaiei de construire este de 30 zile de la depunerea dosarului complet. De obicei acest termen nu se respect aa c este bine s luai n calcul acest termen ca un termen minim. Se aplic prevederile Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 27/2004 privind autorizarea prin aprobare tacit Punerea n aplicare se face n urma unei hotrri judectoreti (deci ca urmare a unui proces intentat primriei). Termenul de valabilitate stabilit pentru autorizaia de construire este de 12 luni de la eliberare, cu drept de prelungire 12 luni i este specificat n autorizaie. n interiorul acestui interval solicitantul este obligat s nceap lucrrile autorizate. Valabilitatea autorizaiei se extinde pe toat durata de execuie a lucrrilor prevzut prin autorizaie. Durata executrii lucrrilor se stabilete de ctre emitentul autorizaiei de construire, pe baza datelor nscrise n cerere - respectiv n anexa la aceasta - conform prevederilor proiectului pentru autorizarea executrii lucrrilor de construire - P.A.C. n funcie de interesul public i de gradul de complexitate al lucrrilor, emitentul autorizaiei de construire poate reduce durata executrii lucrrilor fa de cea solicitat prin documentaie, cu consultarea investitorului/beneficiarului, managerului de proiect, proiectantului sau consultantului, dup caz. n cazul schimbrii investitorului pe parcursul executrii lucrrilor, valabilitatea autorizaiei de construire se menine, cu condiia respectrii n continuare a prevederilor acesteia, precum i a transcrierii actelor care confer dreptul de construire (titlul asupra imobilului) pe numele noului investitor. Celelalte acte, autorizaia de construire, avizele, acordurile, precum i documentaiile care au stat la baza eliberrii autorizaiei aparin de drept noului investitor (proprietar) prin efectul transcrierii titlului asupra imobilului. 12.nceperea construciei Lucrrile de construire pot ncepe numai dup ce a fost obinut Autorizaia de construire (A.C.) i au fost anunate (cu minim 5 zile nainte de nceperea lucrrilor) Primria local i Inspectoratul de stat n construcii (I.S.C.). La depunerea anunului ctre I.S.C. trebuie s fi fost achitat taxa iniial ctre I.S.C. (0,1% din valoarea investiiei). La nceperea lucrrilor, la locul construciei trebuie s existe un panou de identificare a antierului de construcii pe care sunt nscrise date despre lucrare (denumire i adres obiectiv, beneficiar, proiectant, constructor, nr. autorizaie, termen de execuie, data nceperii i finalizrii construciei). Formularele necesare, inclusiv formularul "model panou", se elibereaz de ctre Primria local, o dat cu eliberarea autorizaiei de construire. 13. Execuia construciei Pentru nceperea execuiei constructorul trebuie s aib (de la primrie) Autorizaia pentru organizarea de antier. Autorizatia se obine pe baza proiectului de organizare a executiei

lucrrilor pe antier (POE). Construcia poate fi realizat n regie proprie sau cu o firm specializat. n perioada execuiei construciei, proiectantului i revine obligaia de a urmri realizarea pe antier a fazelor determinante specificate n documentaia de autorizare. Realizarea construciei n regie proprie conduce la obinerea unor costuri mai sczute (dac nu apar erori grave, generate de necunoatere, folosirea de personal slab sau deloc calificat, aprecieri eronate ale cantitilor de materiale i achiziionarea acestora la preuri mari sau necorespunztoare calitativ). n aceast situaie s-ar impune angajarea unui diriginte de antier. Codul construciilor, deocamdat doar n form de propunere, limitez drastic utilizarea regiei proprii la execuia structurii de rezisten a construciilor. Realizarea construciei cu o firm specializat poate asigura calitatea lucrrilor de construcie i garanii din partea constructorului privind construcia, calitatea lucrrilor executate i ncadrarea n termenele de execuie planificate. n condiiile supravegherii de ctre un diriginte de antier independent a tuturor lucrrilor realizate pe antier i stabilirea unui pre ferm la nceperea construciei se asigur evitarea unor cheltuieli suplimentare dup nceperea lucrrilor, fr rabat asupra cantitii i calitii materialelor introduse n oper precum i a calitii reale a lucrrilor executate de ctre constructor. Lucrrile de construire trebuie s se fac n conformitate cu prevederile proiectului aprobat. Orice neconcordan se consider nerespectare a autorizaiei de construire i se sancioneaz ca atare. Derogri de la prevederile proiectului se pot face prin dispoziii de antier emise de ctre proiectant, la cererea beneficiarului, cu suportarea de ctre cel din urm a costurilor suplimentare de proiectare. Derogrile care afecteaz structura de rezisten a construciei nu sunt admise. 14. Recepia construciei Recepia construciilor se face prin proces - verbal de recepie, pe baza proiectului tehnic (P.T.) avnd documentaia P.A.C. avizat, ntocmit de ctre o comisie format din: - reprezentantul Inspectoratului de Stat n Construcii (I.S.C.); - reprezentantul autorizatorului (primriei) printr-un membru al compartimentului Disciplina n Construcii; - reprezentantul proiectantului, prin arhitect i inginerul - proiectant al structurii de rezisten ; - reprezentantul beneficiarului prin dirigintele de antier. Cu aceast ocazie proiectantul d o declaraie de conformitate prin care se atest c imobilul supus recepiei este conform proiectului. Recepia construciei se poate face numai dac imobilul este realizat cel puin la faza "rou" avnd nchiderile exterioare (ferestre, ui) i acoperiul executate.