O QUE FRAO IDEAL?

? Por Thiago Moraes Bertoldi * A cada unidade caber uma frao ideal do terreno e coisas comuns. Esta frase costumeiramente utilizada nos condomnios edilcios, mas ser que cada condmino sabe realmente o que ela significa? Caio Mrio da Silveira afirma que cada apartamento ou unidade autnoma deve corresponder a uma frao ideal no condomnio sobre o terreno e partes comuns do edifcio. A frao ideal pode ser conceituada como a cota-parte no terreno e nas coisas comuns de fim proveitoso que cabe a cada unidade autnoma. Trata-se do dado usado para o clculo do rateio das despesas do condomnio e se expressa sob a forma decimal ou ordinria. Em suma, com base nela que o condmino deve contribuir nas despesas, salvo disposio em contrrio na Conveno. Na prtica, a cada unidade autnoma se atribui uma quota percentual ou milesimal no terreno, e essa frao o ndice do direito do proprietrio. Existem vrios critrios para o clculo da frao ideal, sendo dois os mais usados: o da rea e o do valor. O art. 1331 do Cdigo Civil estabelece que a frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao conjunto da edificao. Conforme o critrio estabelecido no referido artigo, qual seja, o do valor, a frao ideal, no solo e nas partes comuns, fixada conforme o valor da unidade autnoma em relao ao conjunto da edificao. E neste caso, tem-se que o valor a ser considerado deve ser o do momento em que se opera a incorporao, eis que, aps a concluso da obra, cada unidade embelezada em funo dos adornos que recebe de acordo os interesses de cada proprietrio. No entanto, o clculo no simples, como seria se o prdio fosse dividido pelo nmero de unidades autnomas e se atribusse a cada uma delas um valor representativo da frao ideal. Isto porque existem diversas peculiaridades que acabam por alterar o valor de cada

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unidade, como por exemplo, o costume de dar mais valor aos apartamentos em andares superiores em relao aos inferiores quando existe elevador, ou aos apartamentos de frente em relao aos de fundo. De qualquer forma, encontrado o valor de cada unidade, passa-se a estimar o seu valor relativo, isto , proporcionalmente ao conjunto do edifcio, sendo o resultado obtido desta diviso, a frao ideal de cada condmino no terreno e nas coisas e partes comuns. Outro critrio tambm utilizado o da rea, considerando o terreno em si mesmo, o qual distribudo entre as unidades autnomas em razo da rea delas, sem levar em considerao o seu valor venal. Em suma, a frao ideal de cada unidade seria encontrada atravs da proporcionalidade obtida pela simples relao entre a rea da unidade autnoma e a rea global edificada. Feitas tais consideraes, tem-se que a Lei faz referncia frao, obrigando o incorporador a declar-la no momento do registro de incorporao. Ou seja, quando da deliberao dos condminos quanto forma de rateio das despesas pelos condminos, o critrio utilizado para clculo da frao ideal no terreno j se encontra definido, cabendo aos mesmos somente estabelecer se o rateio se dar na proporo das fraes ideiais ou dividido igualmente entre as unidades. *Advogado Consultor Jurdico ClickSndico

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