Sunteți pe pagina 1din 26

www.administrator-imobile.

net
Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

PARLAMENTUL ROMNIEI
CAMERA DEPUTAILOR SENATUL

LEGE
privind nfiinarea, asociaiilor de proprietari organizarea i funcionarea

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege. CAPITOLUL I Dispoziii generale, definiii Art. 1. - Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin trei persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin. Art. 2. - n condiiile art.1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu personalitate juridic.

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 3. - n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarea semnificaie: a) cldire-bloc de locuine-condominiu proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun; b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile; c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin; d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor sau scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa; e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale; f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului persoana fizic sau juridic, de drept public sau de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu; g) asociaie de proprietari form de asociere autonom i nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia; i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia sau ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale; j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar; k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil. CAPITOLUL II nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari Art. 4. - (1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii. (2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz. Art. 5. - (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere. (2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson sau scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor, care nu poate fi delimitat.

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora printr-o anex la acordul de asociere. Art. 6. - (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari, mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. (2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi. (3) Acordul de asociere trebuie s conin: a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele i prenumele tuturor proprietarilor; c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii; d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun; e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun. (4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea. (5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie. (6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor.

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 7. - nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti. Art. 8. - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti. CAPITOLUL III Drepturile i obligaiile proprietarilor Art. 9. - Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s-i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu. Art. 10. - Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia. Art. 11. - (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune, fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 12. - Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul ntre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii, pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei eliberate de autoritatea public local. Art. 13. - Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Art. 14. - Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu. Art. 15. - Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare sau s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz. Art. 16. - (1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

natura interveniilor se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. (2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale. Art. 17. - Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament sau spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile sau s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii. Art. 18. - n cazurile n care, n cldirile de locuine, unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari sau chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor. Art. 19. - n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. Art. 20. - (1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca, la ntocmirea formelor de nstrinare, s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept. (3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor. CAPITOLUL IV Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari Art. 21. - (1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege, dintre cei prezeni, un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic sau juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii. (2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei. (3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale.

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 22. - (1) Deponentul garaniei menionate la art.21 alin.(2) nu poate dispune n nici un mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art.21. (2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la art.21 alin.(2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. Art. 23. - (1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, va avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. (3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv. (4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii

10

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrrea adunrii generale. Art. 24. - (1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. (2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. (3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. (4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. Art. 25. -(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele: a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun; c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;

11

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz; e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv. (2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat. (3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal. (4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor. Art. 26. - Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari sau este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia. Art. 27. - Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari; b) adopt, modific sau revoc hotrri; c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;

12

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor angajai sau prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii; e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. Art. 28. - (1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului. (2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri. (3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori. Art. 29. - (1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii. (2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin. Art. 30. - (1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii:

13

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari; b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari; c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune; e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor; f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare; g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte; h) i asum obligaii n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari; l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei; m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;

14

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. (2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv. Art. 31. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. (2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare. Art. 32. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a

15

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. Art. 33. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii: a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor; b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli; c) verific gestiunea financiar-contabil; d) cel puin o dat pe an, ntocmesc i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii lor i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri. (2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. Art. 34. - (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari. (2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune. CAPITOLUL V Administrarea n asociaia de proprietari Art. 35. - (1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie,

16

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari sau care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art.21 alin.(2) i art.22 din prezenta lege. (2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc, conform celor stabilite prin negociere direct. (3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nici o condamnare. (4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. (5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. Art. 36. - Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii: a) prestarea serviciilor n mod profesional; b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti; c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;

17

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor; f) ndeplinirea oricror altor obligaii expres prevzute de lege. Art. 37. - Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari, ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare. Art. 38. - Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Art. 39. - Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune. Art. 40. - Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii.

18

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 41. - Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile legii. Art. 42. - Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii. Art. 43. - Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale. Art. 44. - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare. CAPITOLUL VI Cheltuielile asociaiei de proprietari Art. 45. - (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.

19

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia. (3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special. (4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii. Art. 46. - Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. Art. 47. - Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele: a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;

20 e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de alt natur.

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 48. - (1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun. (2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu. Art. 49. - (1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-a aplicat. (2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ. Art. 50. - (1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

21

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru. (3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil. Art. 51. -(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. (2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei sau a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate. (3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin.(1) i (2) sunt scutite de tax de timbru. CAPITOLUL VII Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari Art. 52. -(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare.

22

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari. Art. 53. - (1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari. (2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune. Art. 54. - (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local. (2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari. Art. 55. - Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari. CAPITOLUL VIII Sanciuni Art. 56. - (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte: a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune

23

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora; b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil; c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari; d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale; e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale; f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor sau al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune. (2) Contraveniile prevzute la alin.(1) se sancioneaz dup cum urmeaz: a) faptele de la lit.a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei; b) fapta de la lit.d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei; c) faptele de la lit.e) i f) cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei. (3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin.(1) lit.a)-e) se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin.(1) lit.f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor sau societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. (4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea

24

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul Administraiei i Internelor, de primari sau de mputerniciii acestora. Art. 57. - Prevederile art.56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr.2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr.180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare. CAPITOLUL IX Dispoziii tranzitorii i finale Art. 58. - (1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au acelai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari. (2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege. Art. 59. - n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Administraiei i Internelor, mpreun cu Ministerul Finanelor Publice, Ministerul Muncii, Solidaritii Sociale i Familiei, Ministerul Transporturilor, Construciilor i Turismului i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia.

25

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Art. 60. - Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. Art. 61. - La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art.35 alin.(3), art.351, art. 36, art.64, art.69 i anexa nr.2 din Legea locuinei nr.114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr.85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr.234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.

26

Legea 230/2007 www.administrator-imobile.net

Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat. PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR Bogdan Olteanu PREEDINTELE SENATULUI Nicolae Vcroiu

Bucureti, 6 iulie 2007 Nr. 230