Sunteți pe pagina 1din 20

Conceptul de credit

Creditul este schimbul unei valori monetare prezente contra unei valori monetare viitoare.Pentru o definitie mai completa este necesara cunoasterea elementelor constitutive ale creditului care il delimiteaza de alte categorii de operatiuni. Un prim element il reprezinta schimbul in timp,adica separarea printr-un interval de timp a momentului cedarii unui bun de cel al restituirii acestuia sau a unui echivalent.Pentru ca o astfel de operatiune sa reprezinte un credit,intr-unul din momentele sale trebuie sa intervina si banii.In plus,pentru timpul cat trece intre primirea bunului de o anumita valoare sau a unei sume de bani si restituirea sub forma unei sume de bani sau a unui bun,se plateste de catre beneficiarul operatiunii o dobanda.Deci schimbul seaparat de timp,folosirea banilor,plata unei dobanzi sunt elemente constitutive ale oricarei operatiuni de credit clasic. Este vorba de o operatiune de credit sau ne gasim in fata unui fapt economic,numit credit,ori de cate ori este vorba de cedarea unei sume de bani,efectuata intr-un moment dat ,din partea unui subiect economic,in folosinta unui alt subiect economic,cu obligatia pentru acesta din urma de a restitui mai tarziu,la un termen fixat suma primita,plus o suma de bani care se cheama interes sau dobanda. 1 Etimologic,creditul isi are originea in cuvantul latin creditum-credere ,care inseamna a crede,a se increde sau a avea incredere.Aceasta origine a notiunii de credit scoate in evidenta un element psihologic absoult indispensabil existentei unei operatiuni de credit : increderea. In orice operatiune de credit ,intervin doi subiecti: cel ce acorda creditu,numit imprumutatror,sau mai frecvent,creditor, si cel care primeste creditul,numit imprumutator,sau mai des debitor. Alti termeni folositi intr-o operatiune de credit sunt: scadenta: momentul sau momentele fixate pentru restituirea sau rambursarea creditului; ratele scadente: sumele partiale care se ramburseaza esalonat,la anumite termene,conform intelegerii dintre creditor si debitor; perioada de gratie: perioada intre momentul angajarii creditului si momentul inceperii rambursarii sale;este intalnita mai des la creditele pe termen lung;
1

Slavescu Victor,Curs de moneda,credit,schimb,Editura Scrisul romanesc,Craiova,1932

dobanda: suma de bani platita de catre debitor creditorului sau ,pentru imprumutul acordat pe un timp determinat.

Clasificare creditului

Putem clasifica creditul dupa mai multe criterii,cum ar fi: Formele principale sub care se prezinta creditul in orice economie de piata: creditul de productie creditul de consum Dupa detinatia data creditului obtinut,acesta poate fi: credit de productie credit de consum In functie de subiectul juridic care angajeaza creditul,avem: credit public credit privat Dupa modul cum este asigurata garantia creditului,acesta se prezinta sub doua forme,si anume: credit real(garantat in valori materiale sigure) credit personal(acordat pe baza increderii,a prestigiului de care se bucura imprumutul In functie de garantia personala sau solidata a persoanelor: credite acoperite credite descoperite In functie de durata imprumutului: Credit pe termen scurt(pana la un an) Credit pe termen mijlociu(1-5 ani) Credit pe termen lung(peste 5 ani si contractat in special pentru investitii) Credit fara termen(operatiunile de credit in cont curent) Dupa cum creditul este domiciliat in tara sau in strainatate putem vorbi de : Credit intern 2

Credit extern In functie de posibilitatea prevazuta pentru creditor de a avea sau nu dreptul de a solicita debitorului sau rambursarea anticipata a creditului pe care i l-a acordat,creditul poate fi: Credit denuntabil(caz in care isi rezerva dreptul de a cere rambursarea inainte de expirarea termenului de scadenta,cu un aviz prealabil) Credit nedenuntabil(cand cel putin pentru creditor nu s-a prevazut o asemenea posibilitate) Cand creditorul este un guvern,ca personalitate juridica a unui stat,avem de-a face cu un credit guvernamental.

Functiile si avantajele creditului

Locul si importanta creditului in economie sunt date de rolul acestuia ,prin functiile pe care le indeplineste .In primul rand,creditul indeplineste o functie distributiva,prin faptul ca mobilizeaza resursele banesti disponibile la un moment dat in economie.Disponibilitatile banesti se refera la surplusurile de capital de circulatie aflate temporar sub forma inactiva in conturile intreprinderilor deschise la banci,la rezervele de casa ale firmelor pastrate in conturibancare,dar si la unele economisite de populatie pentru diferite scopuri si depuse la casele de economii sau chiar la diferite banci comerciale.Oferind intreprinzatorilor toate aceste disponibilitati,creditul sporeste puterea de actiune productiva a capitalului. O importanta deosebita o are creditul in procesul transformarii economiilor in investitii.De aceea creditul este un importanat factor al cresterii economice. Creditul are si importanta functie de emisiune monetara.Prin aceasta s-a asigurat si o importanta reducere a cheltuielilor cu circulatia banilor,noile tehnici si instrumente de plata oferite de existenta creditului facand fata in cele mai bune conditii cresteriiexponentiale a volumului si valorii tranzactiilor economice. Regland dimensiunile cererii si ofertei de marfuri prin creditarea consumului si a stocurilor ,creditului contribuie alaturi de alti factori si la asigurarea stabilitatii preturilor. Prin finantarea consumului si prin crearea unor instrumente si tehnici adecvate,creditul a devenit o prezenta indispensabila si in viata populatiei din orice tara civilizata,contribuind la

economisirea timpului liber si oferind o serie de facilitati,inclusiv protectia consumatorului de supraindatorare. Creditul are un rol deosebit si in promovarea relatiilor economice internationale prin diferitele sale forme folosite mai ales in comertul exterior,cu predilectie pentru simularea exporturilor dar si prin derularea normala a operatiunilor de import-export. Nu putem trece cu vederea nici rolul pe care-l are creditul,de finantare a deficitului bugetar al statului acolo unde este cazul,sub forma creditului public.

Unicitatea creditului

Goana pentru obtinerea unor fonduri pentru a fi plasate in marfuri sau bunuri care puteau fi speculate in vederea obtinerii unor unormari castiguri,lipsa unui control organizat din partea bancilor paarticulare,faceau ca unii debitori ,de multe ori chiar cu acordul bancilor particulare,faceau ca uniii debitori sa,de multe ori cu concursul chiar al bancilor prezentattoare la scont sa obtina pentru acelasi motiv sau pentru altele,credite de la mai multe banci.Pentru a se evita aceasta situatie,si a evita dubla finantare si totodata pentru a incuraja platile fara numerar,cu incepere din luna septembrie 1947 s-a aplicat sistemul unicitatii creditului la aceeasi banca.Fiecare solicitant de credie a fost obligat sa lucreze numai cu o singura banca,fie din Bucuresti fie din provincie,unde isi deschidea un cont ,iar toate cererile de credite erau inaintate numai acelei banci. Pentru a inlatura orice tentativa de abuz,BNR a intocmit o lista a intreprinderilor si firmelor care aveau conturi deschise la banci,pe judete si pe banci prezentatoare,care au fost puse la dispozitia organelor operative ale BNR si bacile prezentatoare pentru a se putea urmari principiul unicitatii creditului. Bancile aveau obligatia de a supraveghea si controla daca datele si informatiile furnizate de intreprinderile solicitatoare de credite sunt reale,precum si obligatia de a verifica modul de utilizare a imprumuturilor obtinute. De asemenea,cu ocazia fiecarei plati din creditul aprobat aveau obligatia de a verifica natura platilor si in cazul in care era vorba de achitare de materii prime,combustibil,sa se faca plata prin virament sau prin cecuri.In acelasi timp,pentru a se sincroniza emisiunea cu necesitatile si

urgenta de credite,bancile puteau introducepolite la scont cel mult cu 7 zile inainte de data fixata de solicitatorpentru obtinerea creditului.Atunci cand solicitatorul nu utiliza disponibilul creat pe baza scontului la BNR in termenul aratat,suma se restituia pentru retragerea politelor respective.

Masuri luate de BNR privind reorganizarea creditului

Nici unul dintre producatorii particulari nu producea cu capital propriu.Toti se foloseau de creditele Bancii Nationale,utilizandu-le in general la plata unor salarii mari comisiilorde administratie,cumparaturide case,actiuni,la operatiunide specula care aduceau castiguri mari in folosul lor direct. Ca o consecinta a trecerii mijloacelor de productie in proprietatea statului,BNR a luat masura ca toate intreprinderile nationalizate sa fie creditate,cu incepere de la 21 iunie 1948 direct de catre unitatile sale,in baza plafoanelor de credite fixate pe luna iunie,fara a se mai cere recomandarea tutelar si nici a Ministerului de Finante.Totodata ,BNR,ca mandatara legala a statului ,incepand cu 14 iunie 1948 a interzis bancilor particulare autorizate de a mai face operariuni (primiri si restituiri)pe livrete de economii cu garantia Bancii Nationale,operatiunile respective fiind trecue asupra Casei Nationale de economii si Cecuri Postale(CEC)si asupra Casei de drepturi si Comsemnatiuni si le-a obligat ca valoarea depunerilor sa le vivreze si in contul celor doua institutii. Odata cu procesul de faurire a relatiilor socialiste in industrie,transporturi,in comert,agricultura,statul a luat si masura dezvoltarii si lichidarii intreprinderilor bancare si institutiilor de credit.Astfel au fost dizolvate de drept si au intrat in lichidare toate intreprinderile banacre si institutiile de credit de orice fel(in numar de 75)cu capital particular sau de stat cu exceptiile urmatoare:Banca Nationala a Romaniei,Societatea Nationala de Credit industrial,Casa de E conomii si Consemnatiuni,casele de imprumut,asigurare,credit,ajutor sau de pensii ale salariatilor publici sau particulari. In vederea inlesnirii operatiunilor de lichidare a fostelor banci particulare prezentatoare la scont,BNR a preluat in administrare atat portofoliulde rescont care se gasea prin gir laBNRcat si portofoliul rezultat din plasamentele afcute din fonduri proprii(neprezentat la scont),bancile

mentinnadu-si ,prin semnarea unei conventii de mandat,obligatia fata de BNRrezultata din girarea acestui portofoliu.

Imbunatatirea si largirea creditului bancar

O munca atat de vasta si de importanta capitala,se facea pe baza unui plan de munca precis,in care erau trecute sarcini concrete.Fiecare organ de control bancar avea evidenta obligatiilor ce-i reveneau in legatura cu exercitarea controlului bancar la intreprinderile repartizate,care ii dadea posibilitatea sa urmareasca indeplinirea sarcinilor in mod concret. O alta sarcina a organelor banci o constituie evolutia platilor restante si analiza imediata la intreprinderi atunci cand acestea cresteau sau se mentineau la un nivel ridicat.Problema platilor restante constituia un obiectiv important,reducerea sau lichidarea acestora depinzand de multe ori de operativitatea luarii masurilor cat mai aproape de data aparitiei lor. Consiliul de Ministri a trasat sarcini permanente organelor de resort din ministere ,directii generale ,intreprinderi ,de a lua masuri pentru reducerea stocurilor supranormative,incasarea debitorilor si redresarea financiara a intreprinderilor in cauza.Aceste actiuni ale controlului bancar au influentat in mare masura lichidarea stocurilor supranormative si au contribuit in dese cazuri la refacerea situatiei financiare a unor intreprinderi. Controlul bancar a participat activ la analizele multilaterale efectuate la unele intreprinderi care inregistrau goluri de mijloace circulante si a contribuit la descoperirea si folosirea unor rezerva interne ce e xistau la intreprinderi,urmarind permanent modul cum se realizau masurile stabilite pentru refacerea situatiei financiare. Creditul trebuie tratat nu numai sub raportul caracteristicilor specifice,ci si in interdependenta cu celelate categorii si procese economice. Component al masei monetare,creditul constituie instrumentul de racordare a emisiunii monetare la productia de bunuri.El reprezinta principalul mijloc de transfer al puterii de cumparare bazata pe economisirea muncii trecute, prin intermediul bancilor si celorlalte institutii specializate.

Pe parcursul functionarii, creditul este conditionat de factori multipli,privind nu numai natura si volumul resurselor,acordarea, eficientasi rambursarea lui,ci si corelarile ce capata semnificatia unor imperative la nivel macroeconomic. Creditul nu este numai conditionat,ci si conditioneaza fenomene si procese ale devenirii social economice.Contribuind la cresterea economica,el ajuta la promovarea progresului tehnic sub multiple manifestari:substituirea de materii prime,inlocuiri si promovari de tehnologii, structurari ale fortei de munca.De aici,necesitatea cercetarii aspectelor ce privesc interdependentele, respectiv integrarea constructiva a creditului in procesele social-economice.

Teorii selective referitoare la credit

1)Teoria schimbului considera creditul ca inlocuitor in timp al unor bunuri.Critica adusa autorului ca imprumutul al o valoare egala nu aduce nici o recompensacreditorului rebuie judecata in ansamblul teoriei lui Bhm-Bawerk,care nu numai ca admite existenta dobanzii,dar in cadrul teoriei agiou-lui cauta sa o justifice prin utilitatea marginata,atribuind bunurilor prezente o valoare superioara celei viitoare.Astfel,creditul este definit tot ca un schimb de bunuri prezente contra bunurilor viitoare2 2)Teoria creditului functie de timp consta in diferentierea conditiilor economice in momentul acordarii si cele existente la restituirea imprumutului.Diferenta de timp este considerata ca un atribut specific al creditului.tocmai pentru faptul ca nu se intalneste la nici un alt transfer de bunuri,diferentierea in timp constituie esenta oricarei operatii de credit3 Teoria si-a gasit adeptii mai apropiati din vremea noastra,din care ii amintim pe Karl Diehl,Laughlin si altii. 3)Teoria utilitatii este exprimata in esenta prin transmiterea de catre o persoana a folosintei unui bun in favoarea altei persoane. 4)Teoria increderii enuntata inca de James Stewart in sensul ca creditul nu este altceva decat o incredere intre oameni cu privire la implinirea obligatiilor si-a gasit ferventi adepti pana in epoca noastra.Se poate defini creditul ,se explica Perreau,ca increderea ce face ca o persoana sa se
2 3

Adolf Weber Afirma Knies,autorul teorieie creditului

desprinda de o valoare si sa o puna la dispozitia alteia pe o perioada de timp mai mult sau mai putin indelungata.In diverse nuante,teoria increderii este sustinuta si de alti autori. 5)Teoria bonitatii rezida in modul de comportare a debitorului,precum si in constituirea de garantii,mergand,in tarile cu regim de proprietate individuala pana la garantii ipotecare. Toate aceste teorii reflecta nivelul si structura oranduirii social-economice,respectiv nivelul gandirii din vremea respectiva. Teoria schimbului nu poate avea decat o sfera redusa la unele bunuri de consum si la anumite categorii de indivizi;teoria creditului-functie de timp nu este dusa pana la ultimele consecinte;teoria increderii reflecta o conditie,iar nu esenta creditului,dovada constituind-o insasi neonorarea, respectiv recuperarea silita a imprumuturilor de la debitorii aflati in pragul insolvabilitatii. Ceea ce caracterizeaza preocuparile si ideile exprimate prin teoriile de genul celor expuse rezida in neintegrarea lor in procesele social economice,in lipsa analizei corelatiilor si implicatiilor obiective ale creditului in contextul celorlalte categorii social-economice.Aceasta afacut ca ele sa se mentina, in general, la nivelul de opinii.

Creditul ipotecar
Definiie Creditul imobiliar reprezinta orice tip de credit destinat

construirii,cumpararii,extinderii,reabilitarii sau consolidarii imobilelor cu destinatie locativa.

Prezentare generala

Creditul ipotecar in Romania a fost reglementat de Legea 190/1999 careia in timp i s-au adus modificari si imbunatatiri. Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achizitie, renovare-reabilitare sau construire de locuinte) persoanele fizice cetateni romani cu domiciliul in Romania sau persoane juridice romane cu obiect de activitate specific (construire, reabilitare de locuinte). In cazul persoanelor fizice, rata de credit (cuprinzand capital, adica suma de rambursat si dobanda) nu trebuie sa depaseasca 35% din venitul net al solicitantului. Garantiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca (un drept al creditorului de a-si recupera creanta prin vanzarea imobilului, in caz de neplata, dupa 30 de zile de la scadenta si printr-o procedura anume) asupra imobilului pentru care se acorda creditul si care trebuie sa acopere n proportie de minim 133% valoarea creditului, asigurarea locuintei pentru care se acorda creditul si, dupa caz, creditorii mai pot solicita si alte garantii (garantii personale sau giranti, asigurari de viata).

De asemenea, creditorii pot decide ca garantia sa acopere in proportie mai mare creditul n functie de riscul asumat, adica avansul sau contributia solicitantului s fie mai mare sau rata de credit sa reprezinte mai putin de 35% din venitul net al solicitantului. Motivul pentru care o banca alege sa acorde credit ipotecar si sa se supuna diverselor restrictii dictate de aceasta lege a creditului ipotecar este ca legea confera mai multe avantaje institutiilor care acorda acest tip de credit standardizat intr-o oarecare masura, cum ar fi posibilitatea emiterii in viitor de titluri ipotecare in baza portofoliilor de credite acordate. Acest lucru inseamna ca, prin emiterea si vanzarea acestor titluri (valori mobiliare) pe piata de capital, banca sau institutia financiara emitenta va putea face rost de noi fonduri pentru a acorda mai departe credite ipotecare. In viitor, aceasta solutie de refinantare pe piata secundara va fi singura viabila pentru a accede la noi fonduri pe termen lung cand restul au fost "consumate" deja pe credite.

Creditul ipotecar

Scopul acestui credit este cumpararea,construirea,reabilitarea,consolidarea si extinderea imobilelor cu destinatie locativa. Beneficiarii creditului ipotecar pot fi persoane fizice majore,cu domiciliul stabil in Romania.Acestea sunt: salariati angajati pe o perioada nedeterminata, cu vechime minima 2 ani; salariati angajati pe o perioada determinata, cu vechime minima 2 ani. Pot fi beneficiari numai salariatii institutiilor bugetare angajati pe functii care potrivit legii pot fi ocupate numai pe perioada determinata. persoane fizice care realizeaza venituri din activitati independente; persoane fizice care au realizat venituri din dividende in ultimii 2 ani; pensionari pentru limita de varsta. Pentru a beneficia de creditul ipotecar mai trebuie indeplinite urmatoarele conditii: a dai dovada ca realizezi venituri permanente de cel putin 2 ani a faci dovada detinerii garantiei solicitate de banca

10

a nu inregistrezi datorii neachitate catre banca la data solicitarii creditului Beneficiarii, la scadenta finala a creditului, nu trebuie sa aiba varsta mai mare de 65 de ani, in cazul barbatilor, sau de 60 de ani, in cazul femeilor. Beneficiarul poate contracta un credit ipotecar in lei,euro sau dolari,in functie de preferinte.Cursul de schimb utilizat pentru transformarea unei valute in alta valuta este cursul BNR din ziua efectuarii transformarii. La acordarea unui astfel de credit banca cere anumite garantii.Garantia de baza a creditului ipotecar se constituie prin ipoteci si privilegii asupra imobilului-teren si constructie-pentru care se acorda creditu in conformitate cu art.3-5 din Legea nr 190/19994 privind creditul ipotecar
4

Art. 3 - Acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se vor realiza de catre imprumutatori in baza unor norme interne de creditare aprobate de : a. Consiliul de Administratie, in cazul bancilor, persoane juridice romane, inclusiv Casa de Economii si Consemnatiuni ; b. organele statutare ale bancii, persoane juridice straine, in cazul sucursalelor bancilor straine ; c. Consiliul National de Coordonare, in cazul Agentiei Nationale pentru Locuinte. Art. 4 - (1) In cadrul normelor interne de creditare ale imprumutatorilor vor fi stabilite, fara a fi limitative, urmatoarele elemente : -organizarea activitatii de acordare, garantare si derulare a creditelor ipotecare ; -conditiile in care pot fi acordate creditele ipotecare , precumt : rata dobanzii, valoarea maxima a creditului ipotecar ce poate fi acordat unui singur imprumutat ; -documentatia care trebuie sa insoteasca cererea de acordare a unui credit ipotecar. In acest scop, se vor intocmi modele ale cererilor de acordare a creditelor ipotecare, ale contractelor de credit, contractelor de garantie, declaratiilor si situatiilor prevazute la art. 7 ; -competentele de aprobare a creditelor ipotecare, in functie de valoarea acestora.In acest scop, fiecare imprumutator va stabili valoarea de la care un credit ipotecar este considerat credit ipotecar de valoare mare ; -indicatorii pe baza carora se evalueaza bonitatea solicitantilor de credite ipotecare si modul de calcul al acestora ; -criteriile ce trebuie avute in vedere la evaluarea devizelor estimative si a imobilelor ce urmeaza a fi ipotecate. (2) In cazul bancilor si al Casei de Economii si Consemnatiuni creditele ipotecare de valoare mare vor fi acordate cu avizul Comitetului de Risc, iar in cazul ANL aceste credite vor fi acordate cu avizul unui organ cu atributii similare Comitetului de Risc ce va fi infiintat in acest scop. Art. 5 Persoanele care isi desfasoara activitatea in cadrul compartimentelor cu atributii pe linia acordarii, garantarii si derularii creditelor ipotecare, precum si membrii Comitetelor de Risc si ai organului cu atributii similare prevazute la art. 4 alin. (2) trebuie sa aibe experienta de cel putin un an de zile in activitatea de creditare.

11

pentru investitii imobiliare.In completarea garantiei de baza(imobilul care constituie obiectul finantarii) ,unele banci (de exemplu Banc Post)accepta si depozite in lei sau valuta constituite la acea banca si garantii imobiliare altele decat cele care constituie obiectul creditarii. Pachetul de credit ipotecar include si asigurarea pentru bunurile aduse in garantia creditului si poate contine si asigurarea de viata pentru imprumutat,pe toata perioada derularii creditului,fara costuri suplimentare pentru imprumutant.Una din bancile care ofera acest pachet este Banc Post. Volumul creditului este determinat de : capacitatea de rambursare a creditului si de plata a dobanzii valoarea garantiei numarul de ani de creditare valoarea locuintei ce se cumpara,construieste,reaebiliteaza,consolideaza sai extinde suma solicitata Durata de timp intre data depunerii cererii de credit si eliberarea creditului depinde de mai multi factori.In conformitate cu prevederile Legii 190/1999, intre data aprobarii cererii de credit si data incheierii contractuluii de credit trebuie sa treaca un interval de timp de cel putin 10 zile. Creditul (dar nu mai putin de 3.000 EUR sau echivalent in lei sau USD) se acorda in functie de capacitatea de rambursare a solicitantului; se pot lua in calcul si veniturile sotului/sotiei, in calitate de co-debitor si/sau ale parintilor/socrilor imprumutatului care locuiesc si gospodaresc impreuna, in calitate de fidejusori. In calculul bugetului familial, banca ia in considerare datoriile familiei catre terti si un venit minim (60 EURO pe membru de familie) care trebuie sa ramana la dispozitia acesteia pentru acoperirea cheltuielilor curente. Suma maxima care poate fi luata in cazul unui credit ipotecar este de 100.00000 EURO. Documentele pe care trebuie sa le prezinti bancii in mementul cererii unui credit ipotecar sunt: Cerere de credit (formular pus la dispozitie de banca); Copii ale actelor de identitate ale solicitantului si al sotului/sotiei; Fisa clientului (formular pus la dispozitie de banca); Copie a extrasului de cont cu surse proprii de finantare (unde este cazul); Adeverinta(e) de salariu pentru solicitant si sot/sotie;

12

Documente care sa ateste obtinerea veniturilor, in functie de caz: - Adeverinta de venit, decizia de impunere (numai persoane fizice autorizate si liber profesionistii care nu sunt asociati si fara platesc impozit pe baza normelor de venit); juridica; - Declaratia anuala de venit pentru liber profesionistii care isi desfasoara activitatea n cadrul unei asociatii personalitate - Declaratia de impozit pe venitul global (daca solicitantii realizeaza venituri din mai multe surse); - Adeverinta de repartizare a dividendelor eliberata de societatile comerciale, privind marimea neta a dividendelor cuvenite pe ultimii 2 ani; - Ultimul talon de pensie; -Copia cartii de munca sau copia filei din Registrul de evidenta al salariatilor certificata de catre angajator; - Declaratia solicitantului, pe proprie raspundere, privind valoarea angajamentelor de plata ale acestuia si in mod special a celor devenite exigibile cu tertii, la care se anexeaza copii ale unor documente cum sunt: a)contractede credit; b)contracte de leasing; c) contracte de cumparare in rate a unor bunuri de folosinta indelungata; d) copii ale altor angajamente de plata.

Societati de credit ipotecar


Pe piata romaneasca, pana de curand, oferta de credit imobiliar era acaparata de catre banci, acestea fiind singurele care ofereau credite ipotecare. Recent, au aparut si ofertele primelor societati de credit ipotecar. Acestea sunt firme private, care au activitate limitata numai la piata creditului ipotecar si care functioneaza ca societati de investitii in domeniul imobiliar. O astfel de societate de credit ipotecar este o combinatie intre o banca - insa care poate acorda numai credite ipotecare - si o societate de investitii ale carei investitii sunt limitate doar la piata imobiliara. Aceste societati de credit ipotecar nu sunt sub autoritatea Bancii Nationale a Romaniei (BNR) si, in consecinta, nu sunt limitate prin normele emise de catre aceasta, aducand in acest fel o serie de avantaje pentru clienti, cum ar fi: Aceste societati de credit ipotecar au o mai mare flexibilitate in analiza cererilor. Datorita acestei

13

flexibilitati, analiza dosarului este mai rapida decat la o banca, unde dureaza cateva saptamani. La o societate de credit ipotecar analiza se face in cateva zile si este gratuita. In acelasi timp, exista o mai mare flexibilitate in calculul veniturilor eligibile (se iau in calcul toate veniturile constante ale familiei, nu numai ceea ce apare pe cartea de munca, ci si venituri din prime, comisioane, diurne, colaborari, activitati independente, chirii, dividende etc.). Nu se conditioneaza acordarea creditului de existenta unei case si a unui precontract, asa cum se intampla in cazul creditului bancar ipotecar; analiza se face pe baza veniturilor familiei si se aproba un credit maxim, dupa care clientul are la dispozitie 45 de zile pentru a-si gasi o locuinta. In cazul creditelor pentru construirea de locuinte, calificarea clientului si aprobarea creditului se fac inainte de inceperea lucrarilor, eliminandu-se astfel riscul de nefinalizare a constructiei din lipsa de locuinta (astfel nu este de impus un constructor/ finantare. antreprenor). Se accepta si lucrarile executate in regie proprie, in cazul creditelor pentru renovare si construire Contributia solicitantului nu trebuie blocata intr-un cont bancar; nici nu este obligatoriu sa existe numerar la momentul analizei, avansul putand fi constituit din vanzarea viitoare a unui bun mobil/imobil. Nu sau vechi, case creditelor la si mari 25 de Avansul se sau de ani. vile, la Acest sau o termen (in de este de solicita pentru societate scurt constructia de face ca credit rata pe euro. se minimum 20-25%. giranti. acestora. ipotecar fie an. :

Creditele se acorda pentru orice tip de achizitii imobiliare, pentru cumpararea de apartamente noi Dezavantajele ajunge 9,87% mai pana

Termen scurt de creditare care este intre 5 si 15 ani, comparativ cu cel de la banca, unde se poate mare. In acelasi timp, dobanda este mai mare decat dobanda la un credit bancar, Dobanda variaza intre 11,87% dolari), 10.000 Exista si un comision de 2,9% pentru credite mai mici de 10.000 de dolari, 1,9% pentru credite Pentru platile in avans se percepe un comision de 1,9% din capitalul rambursat anticipat. In caz de neplata la termen, exista o majorarea cu 2% a dobanzii contractuale, majorare considerabil mai mare decat in cazul unui credit bancar. Societati In prezent, pe piata exista doua astfel de societati de credit ipotecar: Domenia Credit si Imofinance,

14

care

impreuna

au

un

fond

de

peste

12

milioane

EUR.

Domenia Credit SA a pornit cu un capital social de trei milioane EUR, fiind finantata de Fondul Romano-American pentru Investitii, care este actionar principal, asistenta tehnica fiind furnizata de Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala. A atras un credit de sapte milioane de dolari acordat de Raiffeisen Bank, garantat de Guvernul SUA, ajungand in prezent la un total de 10,5 milioane de dolari, si si-a propus sa atraga din finantari externe si mai multi bani si sa ajunga la 30 milioane de dolari numai pentru credite ipotecare, inclusiv prin emiterea de obligatiuni. In timp, si Domenia Credit va cumpara portofolii de credite ipotecare, pe care le va transforma in valori mobiliare tranzactionate pe piata, incercand sa dezvolte o piata secundara a creditului ipotecar. Domenia Credit SA a aprobat deja 250 de credite in valoare de 3,5 milioane de dolari. Creditele acordate de aceasta societate au costuri medii in comparatie cu celelalte credite ipotecare in dolari acordate de bancile comerciale. Domenia Credit este nascuta dintr-un proiect pilot la Agentia Statelor Unite ale Americii pentru Dezvoltare Internationala si este o sora mai mica a celebrei institutii americane Fannie Mae, care, incepand din 1968, a ajutat peste 49 milioane de familii din Statele Unite sa-si cumpere o casa. Fannie Mae este lider pe piata americana privind acordarea de credite ipotecare. Domenia Credit are planuri mari de viitor. Carmen Retegan, directorul general al acestei societati, este optimista privind dezvoltarea pietei romanesti de profil si considera ca piata se va maturiza in cinci-zece ani, iar creditele ipotecare ar putea atinge o valoare de 10% din PIB. Imofinance are fond de trei milioane EUR si va acorda credite ipotecare numai pentru locuintele construite de propriul grup. In acest moment, reprezentantii companiei cauta terenuri pentru demararea primelor trei proiecte imobiliare proprii, care vor avea in total 300 de apartamente, cu preturi de 40.000-60.000 euro si functioneaza doar in judetele Cluj, Arad, Sibiu si Baia Mare. In afara de constructia de locuinte si creditele ipotecare, compania va lansa pe piata si un pachet de leasing imobiliar pentru firmele care vor sa-si cumpere sau sa-si construiasca noi sedii si hale. Prin infintarea acestor noi companii, romanii pot alege un alt mijloc de finantare in afara de cel oferit de catre bancile comerciale destul de restrictive, dupa intrarea in vigoare din februarie a noilor norme BNR de creditare.

15

Oferta bancilor in materie de credite ipotecare5

Commercial Bank of Greece (Romania) a lansat in luna octombrie 2002, produsul Credit Ipotecar accesibil tuturor persoanelor fizice rezidente sau nerezidente cu varsta cuprinsa intre 2555 de ani care doresc sa achizitioneze o locuinta, un teren, sa construiasca o casa sau sa renoveze locuinta actuala. Solicitantul creditului poate fii angajat cu contract de munca pe perioada nedeterminata, cu o vechime de minim doi ani la compania unde activeaza in prezent si un venit lunar net minim 200 USD; liber profesionist, operand de cel putin patru ani in domeniul de activitate respectiv; om de afaceri, cu una sau mai multe companii private cu rezultate financiare pozitive in ultimii 3 ani si cu dividende distribuite anual. In cazul achizitionarii unui imobil finisat, banca va finanta pana la 70% din valoarea evaluata a acestuia. In cazul achizitionarii unui teren banca poate finanta maxim 50% din valoarea evaluata, in conditiile in care solicitantul va incepe construirea unei case in termen de 12 luni de la achizitie. Banca va finanta maxim 50% din valoarea constructiei. Creditele pentru achizitionarea unui imobil se acorda pe o perioada de maxim 10 ani iar pentru renovarea sau modernizarea locuintei pe o perioada maxima de 5 ani si doua luni perioada de gratie. Garantiile acceptate de catre banca sunt: ipoteca pe imobilul cumparat, cesiunea politei de asigurare a imobilului achizitionat sau altele convenite de catre banca. In cazul persoanelor necasatorite este necesara Compania de asigurari o asigurare de viata sau agreata de catre un garant cu venituri fixe. este OMNIASIG SA banca

Comisioanele bancii au valori minime: 30 USD - taxa de analiza a dosarului; 0.5% din valoarea sumei imprumutate, minim 100 USD comisionul de administrare al creditului, care se va plati o singura data, la utilizarea sumei imprumutate. Banca va solicita o evaluare a imobilului. Aceasta va fi intocmita de o companie agreata de catre aceasta. Solicitantilor nu li se impune cesionarea salariul/ venitul lunar, o limita minima a sumei ce poate fi imprumutata,
5

sau

perioada

minima

de

creditare.

A se vedea si anexa 1

16

Nu sunt impuse de catre Banca restrictii referitoare la zona si amplasamentul apartamentului, anul constructiei sau atlfel de coordonate si nu este obligatoriu ca solicitantul sa fie domiciliat Bucuresti. Commercial Bank of Greece (Romania) ofera posibilitatea clientilor sai de a opta intre doua tipuri de dobanda: variabila si fixa. Dobanda variabila este LIBOR respectiv EURIBOR +7% , in prezent aceasta valoare reprezinta 8,1% pt USD si 9,1% pt EUR. Dobanda fixa este 10% pentru USD si 11% catre client. pentru EUR. Timpul de procesare al cererilor este foarte scurt, pe baza unui set minim de documente funizat de

Avantajele creditului ipotecar

Asigurarea imobilului care face obiectul creditului i asigurarea de via sunt ncheiate de banc fr costuri suplimentare pentru mprumutat; plata primelor de asigurare se efectueaz de ctre banc pe toat durata de creditare; - Creditele ipotecare acordate de Banc Post pentru construcie, extindere, consolidare sau reabilitare de locuine au o serie de caracteristici semnificative. Astfel, pentru creditele acordate n trane (pe parcursul a maximum 1 an de la ncheierea contractului de credit) banca acord o perioad de graie pn n luna urmtoare angajrii ultimei trane. De asemenea, creditul se poate acorda att pentru lucrrile realizate cu societi de construcii, ct i pentru cele realizate n regie proprie; Creditul poate fi rambursat care n i avans, integral sau cu parial; acesta; - n completarea capacitii de rambursare se pot lua n calcul veniturile soului/soiei i/sau ale prinilor/socrilor mprumutatului locuiesc gospodresc mpreun - Aportul propriu al mprumutatului poate consta att n disponibiliti bneti, ct i n terenul deinut, cldirea existent sau lucrrile deja executate. Nu necesita aport propriu al imprumutatului Luarea in calcul si a altor venituri decat cele salariale Creditul se poate rambursa si inainte de scadenta, integral sau partial, fara a se percepe comisioane sau dobanzi suplimentare

17

Rapiditate in solutionarea cererii Plata automata a ratei din contul curent

Anexa 1

Banca Durata creditarii

BANCA COMERCIALA Alpha Bank ROMANA 10 ani pentru cumpararea 10 ani pentru

BRD- Societe Generale Volksbank 15 ani pentru locuinte si 12 ani pentru achizitia

18

unei locuinte (lei si valuta) cumpararea unei 6 luni - in cazul creditului locuinte, 5 ani Punte (lei) pentru renovare 5 ani pentru amenajari/reparatii (lei) Valoarea creditului Suma maxima creditata Avans max.85% din valoarea contractului 30.000 USD/EUR min. 15% din valoarea contractului 9% pe an la creditele in valuta - 10 ani 33% pe an la creditele in lei - 10 ani 37% pe an la creditele - 5 ani max 70% din valoarea contractului 50.000 USD min 30% din valoarea contractului

10 ani pentru case de vacanta

si constructia de locuinte

max 70% din valoarea contractului

max 70% din valoarea contractului

Nu exista, se calculeaza in functie de venitul 50.000 USD persoanei min 30% din valoarea contractului min 30% din valoarea contractului 12,5% pe an pentru USD, 12% pe an pentru EURO, 43% pe an pentru ROL

Dobanda

11,5% pe an la 40-41% functie de creditele pe 5 ani si perioada de creditare 12,5% pe an la stabilita creditele pe 10 ani

0,5% din valoarea creditului la creditul in 20 USD test de valuta eligibilitate si 100 1% din valoarea Comision de gestiune USD taxa de creditului la creditul in lei administrare a creditului 100.000 lei taxa analiza credit

0,3% din valoarea 0,5% pe an, calculat creditului, se plateste la la soldul ramas al acordarea creditului creditului

Rata lunara

1/2 din venitul net realizat numai de catre impumutat la creditul in max 50% din max 50% din venitul valuta max 50% din venitul net venitul net al net al 1/2 din venitul net al persoanei( familiei) persoanei( familiei) persoanei( familiei) realizat de catre imprumutat (sotul/ sotia) acestuia la creditele in lei Creditul poate fi rambursat inainte de scadenta pe baza unei cereri Creditul poate fi rambursat inainte de scadenta, cu o taxa de 2% din suma ramasa de plata Creditul poate fi rambursat si inainte de scadenta, integral ori partial, fara perceperea de comisioane sau dobanzi suplimentare Creditul poate fi rambursat anticipat cu plata unui comision de 1% aplicat la valoarea platita in avans

Rambursarea inainte de termen

Bibliografie:
1)Slavescu Victor,Curs de moneda ,credit si schimb,Editura Scrisul romanesc,Cravoia 1932 2)Nechita C. Vasile,Economie politica vol. 1,Editura Porto Franco,Galati 1991

19

3)Constantin Kiritescu,Moneda,mica enciclopedie,Editura stiintifica si enciclopedica,Bucuresti 1982 4)Dumitru C. Bontas,Creditul bancar,Editura Junimea 1982 5)Dr. Ilie Marinescu,Pretul,moneda,creditul si dobanda,Bucuresti 1987 6)www.clubafaceri.ro 7)www.bancpost.ro 8)www.121.ro 9)www.domenia.ro 10) http://users.pcnet.ro

20