Proyecto Playa Marina Holding

PROYECTO HOTELERO EN LA ISLA DE MARGARITA, ESTADO NUEVA ESPARTA, A DESARROLLAR POR LA FIRMA INVERSIONES SERVIELECTRIC, C.
AUTORES: Ing. Oswaldo Guacarn Arq. Ignacio Ameijeiras Ing. Paulo Marques Fecha 03 de Agosto del 2012
Central en Europa: Servielectric & Magna Diversitas Unp Ltd Holding | gueda, Aveiro 3750-351 Portugal. | +351 967151445 Sede en Asia: 24/F, Rm.2402 Bldg. 8, Renming Road Huangpu District Shanghai China. | +85 281973141 Sede en Venezuela: Calle Bolvar N 14-11, sector 29 de marzo, Barcelona, Estado Anzotegui, | Telefax +58 2812715346 Oswaldo.guacaran@wirexportnegocios.eu
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIN...................................................................................5 1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO.......................................................6 1.1 OBJETIVOS....................................................................................6 1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA........................................................7 1.3 JUSTIFICACIN.............................................................................7 1.4 RESTRICCIONES...........................................................................9 1.5 MARCO TERICO.........................................................................10 1.6 METODOLOGA............................................................................22 2. ESTUDIO DE MERCADO..................................................................24 2.1 OBJETIVOS DE MERCADO.............................................................24 2.2 PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO.................24 2.3 RECOPILACIN DE DATOS.............................................................26 2.4 ANLISIS SECTORIAL..................................................................38 2.5 DETERMINACIN DE LA CUANTA DE LA DEMANDA POTENCIAL, REAL Y MERCADO OBJETIVO..........................................................................42 2.6 ANLISIS DE LA COMPETENCIA.....................................................44 2.7 DISEO DEL PRODUCTO SEGN ESTUDIO.......................................46 2.8 PROMOCIN DEL HOTEL...............................................................47 3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL.....................................50 3.1 CAPACIDAD INSTALADA HOTELERA..............................................50 3.2 LOCALIZACIN............................................................................51
4. INGENIERA DEL PROYECTO...........................................................57 4.1 ORGANIZACIN............................................................................57 4.2 PROCESOS GENERALES................................................................62 4.3 NDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS.................64 4.4 NUEVAS TCNICAS DE OPERACIN...............................................67 5. ASPECTOS ECONMICOS Y FINANCIEROS.........................................69 5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO69 5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO.........................................71 5.3 GASTOS DE ADMINISTRACIN.......................................................73 5.4 CRONOGRAMA DE INVERSIONES...................................................74 5.5 PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE RESULTADOS..76 6. FINANCIAMIENTO...........................................................................83 6.1 FINANCIAMIENTO.........................................................................83 7. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO........................................86 7.1 ANLISIS DE FACTIBILIDAD..........................................................86 7.2 INCLUSIN DEL RIESGO EN LA EVALUACIN DEL PROYECTO.............89 8. CONCLUSIONES.............................................................................93
5 INTRODUCCIN
Inversiones ServiElectric, C.A, es una empresa fundada en el ao 1.996, dedicada desde entonces a la ingeniera de detalles y
obras menores en el sector industrial y construccin entre otros. Siendo una empresa joven, en etapa de expansin, busc lugares donde lograr crecimiento a nivel nacional mediante la construccin de un nuevo hotel. Fue en ese momento cuando se vio la oportunidad en Estado Nueva Esparta, la Isla de Margarita, una de las ms importantes Zonas tursticas de
Venezuela, con gran movimiento empresarial y comercial y un lugar donde no existe la presencia de un Hoteles como el que se tiene proyectado operar y poner en funcionamiento. Esta necesidad, es el punto donde se da origen al trabajo que queremos desarrollar y que el norte, contine siendo un smbolo de calidad y buen servicio. Esta evaluacin de viabilidad, no se va a reducir a una proyeccin de estados de resultados, balances y un anlisis de rentabilidad sino que contiene una investigacin de mercados, indispensable para fundamentar el mercado objetivo, la determinacin de procesos, la evaluacin de la micro localizacin del hotel y la determinacin de la capacidad instalada entre otras, no solo por su importancia dentro de la creacin de un nuevo hotel, sino que tambin van a ser tratadas con el fin de presentar un trabajo lo suficientemente completo, para que Inversiones ServiElectric, C.A. pueda tomar una decisin acertada sobre este proyecto y de la misma manera, se busca que la imagen de los Arquitectos e Ingenieros de todas las disciplinas
que conforman el proyecto quede en alto, presentando a una empresa importante una herramienta de decisin sincera y profesional.
1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO

1.1 OBJETIVOS 1.1.1 Objetivo general. Evaluar la viabilidad de culminar un proyecto Hotelero en el Municipio Antoln del Campo por parte de la firma Inversiones ServiElectric, C.A. que permita ampliar la cobertura actual de la empresa. 1.1.2 Objetivos especficos Analizar el Municipio Antoln del Campo y en especial su entorno comercial y turstico para determinar la necesidad de un hotel de servicio completo en esta ciudad. Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez de la competencia en el sector para poder acertar en el diseo de un hotel diferenciador que cumpla con las necesidades de sus clientes. Disear mercado la y infraestructura de acuerdo general, con las estrategias estipulaciones del de servicio, la organizacin y la operacin del hotel a partir de los requerimientos del las Inversiones ServiElectric,C.A. con el fin de satisfacer las necesidades del cliente. Disear y analizar las diferentes formas de promocin del hotel para que sea conocido por los clientes a nivel nacional y mundial. Evaluar los costos de diseo e implementacin del hotel y pronosticar las ventas de este para decidir si los costos de implementacin estn de acuerdo con los requerimientos de calidad de la empresa y adems
si son factibles desde el punto de vista econmico para el desarrollo positivo de la empresa. Analizar la factibilidad econmica y financiera del hotel con el fin de tener herramientas convincentes a la hora de tomar decisiones empresariales. 1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA Cmo determinar la necesidad de culminar el proyecto hotelero en el Municipio Antoln del Campo, por medio del conocimiento de sus clientes potenciales, las necesidades que estos buscan satisfacer y el beneficio que se puede generar a una ciudad portuaria desde el punto de vista de turismo ejecutivo? La culminacin del proyecto en general busca determinar si algo se puede hacer desde el punto de vista de mercado, operativo, organizacional y financiero. Este estudio se hace por medio de un anlisis detallado del mercado, una evaluacin organizacional del negocio hotelero y una evaluacin de proyectos que constan de presupuestos, pronsticos y clculos de rentabilidad. Este proyecto busca hacer que la firma Inversiones ServiElectric, C.A, pueda obtener herramientas seguras y confiables que permitan la toma de decisiones adecuadas y con un riesgo mnimo. Como la inversin de un hotel de esta categora es muy alta, la empresa debe realizar estudios que certifiquen que el proyecto generar utilidades y que adems permitan sacar provecho de las inversiones hechas anteriormente por la empresa.
1.3 JUSTIFICACIN La firma Inversiones ServiElectric, C.A. busca lograr la implementacin de sus estrategias de expansin por medio del logro de la cobertura nacional con el fin de cumplir con las necesidades de sus clientes a nivel nacional. La consolidacin de clientes tradicionales y la consecucin de nuevos clientes son el negocio primordial de una compaa hotelera y es esa la primera razn por la cual la firma Inversiones ServiElectric, C.A. busca oportunidades frecuentes de aumentar operaciones a nivel nacional. El Municipio Antoln del Campo, tiene una demanda relativamente alta a nivel de hospedaje y una oferta de hoteles de alta y mediana categora un poco deficiente. Solo existe un hotel de servicio completo Por este lado se considera que existe una alta oportunidad. Adems de los puntos anteriores la firma Inversiones ServiElectric, C.A requiere datos e informacin para implementar el proyecto en la realidad. La concordancia, la exactitud y la precisin de estos datos pronosticados, la rentabilidad y el tiempo de retorno hacen que la firma Inversiones ServiElectric, C.A tenga herramientas de confiabilidad para presentar el proyecto a los inversionistas y lograr que la implementacin se logre. Adems, a partir de las modificaciones hechas y que muestran grandes beneficios para el sector hotelero ya que se establece que algunos ingresos no constitutivos de renta tengan una disminucin gradual. Sobre todo aquellos que tienen que ver con la utilidad de enajenacin y la utilidad en la venta de inmuebles. Para los servicios hoteleros se establecen dos tipos de rentas A.- Los servicios hoteleros prestados en nuevos hoteles que se construyan
B.- Servicios hoteleros prestados en hoteles que se remodelen y/o amplen Estas disposiciones legales y tributarias hacen atractivo el negocio hotelero. Es decir, hace que este sea el tiempo propicio para invertir en la construccin o adecuacin de hoteles. 1.4 RESTRICCIONES Como cualquier proyecto, este tiene algunas limitaciones que de alguna manera entorpecen la realizacin del proyecto. Estas limitaciones se desarrollan a continuacin: La informacin que se maneja dentro de la empresa de alguna manera se puede considerar confidencial. Siendo el estudio en una ciudad relativamente lejana, la frecuencia de viaje y la disponibilidad de personas en el momento de las visitas a la ciudad puede ser difcil. Adems el sector Playa el Agua a transporte y localizacin, puede hacer que el poco tiempo que se tiene para trabajar en la ciudad sea insuficiente. Los costos del proyecto en general no son altos para las expectativas de la compaa dado que esta requiere que la informacin suministrada sea la mejor. 1.5 MARCO TERICO Para que sea ms claro el entendimiento el negocio hotelero es preciso aclarar algunos aspectos de la operacin hotelera. 1.5.1 El negocio hotelero. El negocio hotelero se opera por medio de departamentos operados y no operados. Estos son los operados: Habitaciones Alimentos y bebidas
Lavandera Telfono Menores 1.5.1.1 Departamento de habitaciones Ventas: Concentra la captacin derivada al conceder el derecho de utilizar una habitacin y sus activos. Nmina: Conforma los sueldos, el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y beneficios al personal (comida empleado) cargados a este departamento. Otros gastos: Se incluyen los gastos asociados a la utilizacin de lencera y uniformes, lavanderas, suministros de operacin (huspedes, aseo, papelera e impresos), contrato de limpieza, comisin a agencias de viajes por venta de habitaciones, gasto de reservaciones y decoracin. 1.5.1.2 Departamento de Alimentos y Bebidas Ventas: Conforman el intercambio generado al disponer de productos terminados como resultado de un proceso de produccin de materia prima de alimentos y bebidas. Costo de Ventas: Es el costo de la materia prima consumida para la generacin del producto terminado para la venta. Nmina: Conforma los sueldos, pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y beneficios al personal cargadas a este departamento.
Otros Gastos: Hacen referencia al registro de gasto generado por la utilizacin de loza, cubertera, cristalera, mantelera, utensilios y uniformes, lavandera, combustible de cocina (gas), suministros de operacin (clientes, aseo, papelera, impresos) y msica de entretenimiento. Otros Ingresos: Captaciones asociadas al alquilar salones, derechos de espectculo, descorche, venta de desperdicios, organizacin de eventos y alquiler de activos de operacin. 1.5.1.3 Departamento de lavandera Ventas: Registra la captacin derivada de la prestacin de servicio de lavado de ropa del husped. Costo de venta: Si el hotel dispone de una planta que supla todas las necesidades de lavado, se registra como costo de venta aproximadamente el 60% de lo facturado como servicio de lavandera a huspedes. Al restar este costo de venta al total de gastos de lavandera (nmina y otros gastos) se obtiene el monto que debe ser prorrateado con otros gastos asociados con habitaciones y alimentos y bebidas. Para efectos de localizacin de gastos de lavandera tambin son utilizadas como base el nmero de libras lavadas de cada departamento. Si el hotel ofrece servicio de lavandera contratado con empresas externas, el costo de venta ser el valor facturado por dicha empresa. Sin embargo debe realizarse el mismo proceso de identificacin de gastos que correspondan a otros departamentos.
1.5.1.4 Departamento de telfonos Ventas: Registro de captaciones derivadas de la prestacin del servicio de telfono a huspedes ya sea por concepto de llamadas locales, larga distancia o telefax. Costos de ventas: Es lo facturado por la compaa de telfonos correspondientes a llamadas de los huspedes, si l clculo es posible de acuerdo con la tecnologa utilizada en el sistema telefnico que facilite tal identificacin, de lo contrario, se registra el total facturado incluyendo lo causado por llamadas administrativas. Otros gastos: Corresponde a los uniformes y suministro de operacin asignados a este departamento. 1.5.1.5 Departamentos Menores. Se rene en este concepto el conjunto de actividades comerciales y prestacin de servicios en que son susceptibles de medir costo de venta, nmina y otros gastos y algunos de estos elementos. Tales actividades son en general droguera, puestos de revistas, sala de belleza, sauna, baos turcos, piscina, parqueadero, etc. Los departamentos no operados corresponden a las reas de apoyo: Administracin Publicidad y promocin Mantenimiento Sistemas Recursos humanos Transporte
Seguridad Servicios Pblicos Al igual que en los departamentos operados, se presenta una sntesis de la estructura aplicada a los departamentos no operados ms comunes para la fcil localizacin de gastos y costos de cada departamento. 1.5.1.6 Administracin Nmina: Conforma el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y beneficios al personal cargados a este departamento. Otros Gastos: Se considera la comisin de tarjetas de crdito, gastos de sistemas, honorarios profesionales, seguridad, gastos de viaje, cuentas incobrables, gastos de representacin, papelera, impresos, suministros de aseo, atenciones, seguros de manejo, suscripciones, fletes y acarreos, suministros varios, portes y telegramas, fotocopias y gastos legales. 1.5.1.7 Publicidad y promocin Nmina: Conforma el pago de salarios, aportes patronales, prestaciones sociales y benficos al personal, cargados a este departamento. Otros gastos: Se consideran los gastos de representacin, anuncios, peridicos y revistas, televisin, radio, agencias de publicidad, folletos, vallas, estudios de mercado, papelera e impresos.
1.5.1.8 Caractersticas de las empresas tursticas Intangibilidad: Al ser empresas pertenecientes al sector terciario, producir servicios, que no pueden materializarse. Solo puede valorarse su dimensin (Habitaciones), atencin (del personal), etc., es decir, la mayor o menor satisfaccin del consumidor. Imposibilidad de almacenamiento: como consecuencia directa de la caracterstica anterior, es decir, lo que no venda hoy no lo puedo almacenar para el da siguiente, ya que se trata de satisfacer la demanda de nuestros servicios solo en el momento de ser demandados. Alto costo de capital inicial: las empresas hoteleras deben realizar una fuerte inversin en inmovilizado material, tales como construcciones, bienes y terrenos, maquinaria, mobiliario, instalaciones, equipos para procesos informticos, elementos de trasporte, etc. Difcil reconversin: como consecuencia de la dificultad de cambiar a otro tipo de explotacin. Fuerte incidencia de capital humano: A ttulo indicativo la partida de sueldos y salarios en los establecimientos hoteleros viene a representar un porcentaje prximo al 40% de los ingresos. Gran Variedad de tamaos Tipologa diversa de clientes Duracin de la estancia y repeticin variable. Diferentes categoras y modalidades Servicios ofertados muy diversos.
1.5.2 Hoteles de servicio completo La nueva forma de calificacin de hoteles a nivel mundial clasifica los hoteles en tres categoras a resaltar: Hoteles de servicio completo (FULL SERVICE HOTELS) Hoteles de servicio completo turstico Hoteles de servicio limitado Los hoteles de servicio completo son aquellos en que el husped cuenta con una variedad de servicios adicionales a los proporcionados por un hotel como tal. Estos servicios son: Gimnasio SPA Servicio al cuarto 24 horas al da (Room Service) Salas de conferencias con equipos especiales Conexin a Internet en todos los cuartos Disponibilidad de computadores si se requiere. Piscina Peluquera Servicio de transporte Lavandera Facilidades deportivas Otros servicios especiales Generalmente se clasifica a los hoteles de servicio completo como aquellos hoteles de cinco estrellas especializados en la atencin a ejecutivos, comerciantes y viajeros frecuentes de otros destinos.
Guas Traductores Trasporte Deportes acuticos Entrenadores en deportes acuticos Recreacionistas Otros servicios especiales: Generalmente se clasifica los hoteles de servicio completo turstico como aquellos hoteles cinco estrellas donde el husped viaja con la intencin de recrear su familia y descansar. Por eso los servicios ejecutivos como computadores son limitados ya que su uso es mnimo. Los hoteles de servicio limitado son aquellos en que el servicio es completo pero se limita a solo satisfacer las necesidades bsicas de los huspedes como: alojamiento, comida y buen servicio. 1.5.3 Contratos hoteleros. El negocio hotelero se rige por medio de unos contratos hoteleros que hace de este negocio diferenciador de los dems negocios a nivel nacional. Los diferentes tipos de contratos hoteleros son: Arrendamiento: Los contratos hoteleros que se rigen por medio de esta modalidad hacen que la firma tenga el deber de manejar las instalaciones fsicas del hotel pagndole a los dueos del edificio y la infraestructura del hotel una suma acordado con anterioridad. Manejo ella.
Operacional:
la
firma
del
hotel
es
duea
maneja
operativamente el Hotel, luego, las utilidades son completamente de
Representacin Comercial: esta modalidad consiste en que los dueos del hotel le entregan a una firma la representacin operacional del hotel con el fin de entregarlo a una firma que le d prestigio y experiencia al hotel. 1.5.4 Proyecto de inversin Los proyectos pueden ser: De instalacin o implantacin de un conjunto integrado de bienes de produccin. De operacin dirigidos a la racionalizacin del uso de factores de produccin. La combinacin de las dos formas anteriores. Tambin existen unas categoras de un proyecto que se organiza segn la actividad econmica. Estas categoras pueden ser la produccin de bienes, infraestructura econmica o social y la prestacin del servicio. Las fases del proyecto son la serie de acciones que llevan a la identificacin y materializacin de un proyecto y los elementos de la secuencia de tareas. Se dividen en cinco fases principales: A) Identificacin y definicin del problema o de la oportunidad Recopilacin de la informacin Anlisis de informacin Identificacin de las restricciones que limitan la solucin del problema o el aprovechamiento de la oportunidad Definicin de una medida de eficiencia en funcin de los objetivos del sistema en donde aparece el problema o la oportunidad
Construccin y validacin del modelo, el cual es la representacin del sistema. B) Bsqueda de alternativas para generar soluciones posibles al problema o al aprovechamiento de la oportunidad C) Evaluacin de alternativas por medio de su valoracin y escogiendo la mejor de ellas en funcin de los criterios de exigencia. D) Ejecucin y control por medio de la puesta en prctica de la alternativa escogida y controlando que la ejecucin de la solucin satisfaga los objetivo E) Evaluacin ex post el cual se lleva a cabo despus que el proyecto termine para determinar si el proyecto funcion segn lo programado. Las inversiones de un proyecto son clasificadas segn su objetivo como sigue: Inversiones de remplazos Inversiones de expansin Inversiones de modernizacin Inversiones estratgicas Las inversiones de reemplazo son aquellas que solo implican cambiar algo que ella estaba en marcha y que se deterior, pero que no implica mejora tecnolgica, de capacidad, de factores econmicos, de formas o de estrategias de operacin. Las inversiones de expansin son las que estn
orientadas a crecer la capacidad de produccin, a generar un nuevo producto, a enfrentar un nuevo mercado, etc. Las inversiones de modernizacin estn destinadas a buscar una mejora tecnolgica, una mayor tasa de produccin, una mejor calidad, a permitir el uso de una materia prima de menor costo o disminuir el consumo de energa. Las inversiones estratgicas son las que estn orientadas a dar fortaleza a la organizacin a largo plazo, como las destinadas a servir de base para la integracin vertical u horizontal, las de investigacin y desarrollo, las de desarrollo de personal o las de gestin tecnolgica. Cualquiera que sea el objetivo todas las inversiones presentan caractersticas que son necesarias tener en cuenta por las implicaciones que para la evaluacin de un proyecto A. Se dan hacia futuro y por lo tanto es necesario hacer pronsticos de comportamiento del ambiente comercial, tcnico, econmico, financiero y tecnolgico en el que la entidad ejecutora de la inversin se desenvuelve, introduciendo el concepto de riesgo. B. Se dan en ambientes econmicos que cambian rpida y notablemente y que se deben tener en cuenta las variaciones de aspectos tales como la inflacin, la devaluacin, las leyes tributarias, las polticas arancelarias, la apertura econmica, etc. pueden llegar a tener. Algunas de sus caractersticas son las siguientes:
C. Se plantean generalmente a largo plazo y sus efectos son duraderos y prcticamente irreversibles. Las etapas en la preparacin y ejecucin de un proyecto de inversin son los pasos por los que transita un proyecto desde la identificacin de la idea, los ante proyectos preliminares o estudios previos de factibilidad, el anteproyecto definitivo o estudio de factibilidad y el proyecto completo de ingeniera y de ejecucin. Las etapas que reducen el grado de riesgo e incertidumbre tienen las siguientes etapas: 1. Idea inicial Se analiza, se completa y se ordena en forma superficial para tomar la decisin de suspender el estudio o continuar el procedimiento. Se formula el nombre del proyecto y sus objetivos, la localizacin en el mbito regional, los aspectos institucionales etc. 2. Estudio de prefactibilidad Se detallan los aspectos sealndolos como trminos de referencia, profundizando en los clculos, estimaciones e investigaciones, a fin de identificar las alternativas convenientes, que se estudiaran como factibles. 3. Estudio de factibilidad Se detallan y amplan con toda precisin los puntos bsicos tratados en la idea inicial y en el estudio de prefactibilidad y se presentan, recogen y analizan las conclusiones de los estudios de mercado, del tamao del proyecto, de la localizacin del mismo, as como los aspectos econmicos de la organizacin administrativa.
4. Bsqueda y definicin del financiamiento Se procede a la determinacin del esquema de financiamiento ms adecuado que conlleva a una optimizacin del retorno econmico del proyecto. 5. Evaluacin del proyecto Examinar con determinados criterios los resultados de una accin o propsito por medio de la evaluacin de inversiones y la evaluacin financiera. 6. Ingeniera y construccin Corresponde al periodo de diseo de ingeniera y arquitectura para la construccin de instalaciones as como el levantamiento mismo de las instalaciones hasta dejarlas listas para la instalacin de los equipos necesarios para el funcionamiento del mismo. 7. Puesta en marcha y operacin 1.5.5 El estudio de mercado para la justificacin del proyecto. El mercado es la confluencia de personas e instituciones en actitud de ofrecer o demandar bienes o servicios y de cuyas acciones surge la formacin de un precio, en un lugar y a un determinado tiempo. Existen cinco agentes que tiene influencia sobre las decisiones de mercado: los proveedores, los competidores, los distribuidores, los consumidores y el mercado externo. La viabilidad o no de un proyecto reside principalmente en el mercado consumidor, que ser quien decida la adquisicin del producto que genere la empresa creada por el proyecto.
1.5.6 Proceso de investigacin de mercados. se busca con esta.
Para realzar una investigacin
de mercado se deben seguir ciertos pasos para cumplir con el objetivo que Primero se debe identificar y formular los problemas y las oportunidades con el fin de determinar cual es la informacin necesaria y cmo puedo obtenerla de manera eficiente y eficaz. El objetivo de la investigacin de mercados consiste en proporcionar informacin obtenida de investigaciones profundas para la toma de decisiones. Seguido de este paso es necesario pasar a la creacin del diseo de la investigacin el cual es un plan que se va a seguir para cumplir los objetivos de investigacin de mercados; estructura o marco para resolver un problema especfico. Esto se puede hacer por medio de estudios descriptivos o estudios causales. Despus se pasa a la seleccin del mtodo bsico de investigacin. Estas pueden ser: Investigacin por encuesta: investigacin en la cual el entrevistador interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes. Investigacin por observacin: Estudio descriptivo que vigila las acciones de los observados sin interactuar directamente con ellos. Experimentos: Investigacin para medir la causalidad en los cuales el investigador modifica una o ms variables para observar el efecto de esto en otras variables.
La seleccin del procedimiento de muestreo sigue en esta secuencia y puede ser de muestreo probabilstico o no probabilstico. El primero es un subconjunto de una poblacin que aseguran un corte transversal representativo al ver a cada elemento de la poblacin una posibilidad diferente de cero a ser seleccionado. El segundo se maneja por subconjuntos de una poblacin en los cuales se efecta poco o ningn intento para lograr un corte transversal representativo. Se sigue a un anlisis de los datos, a la preparacin y escritura del reporte y se culmina con el seguimiento. 1.6 METODOLOGA
OBJETIVOS, ACTIVIDADES, HERRAMIENTAS

Analizar el Municipio Antoln del Campo y en especial su entorno comercial y turstico para determinar la necesidad de un hotel de servicio completo en esta ciudad. Internet Correo electrnico Word Determinar las caractersticas del cliente potencial de este proyecto y a su vez la competencia en este sector para poder acertar en el diseo de un hotel diferenciador que cumpla con las necesidades de sus clientes. Se visitar la Isla de Margarita y se conocern todos los posibles competidores del hotel Se realizarn sesiones de grupo y entrevistas personalizadas para determinar
Las caractersticas del cliente potencial Word Base de datos Focus group Entrevistas personalizadas Investigacin de mercados Mercados Disear la infraestructura Se investigar todo lo general, las estrategias del servicio, la organizacin y la operacin del hotel a partir de los requerimientos del mercado y de acuerdo con las estipulaciones de Inversiones ServiElectric, C.A. con el fin de satisfacer las necesidades del cliente. referente a la operacin general de un hotel. Investigacin de mercados Disear y analizar las diferentes formas de promocin del hotel para que sea conocido por los clientes a nivel nacional y mundial. Buscar asesora con empresas de publicidad y mercadeo. Evaluar los costos de diseo e implementacin del hotel y pronosticar las ventas de este para decidir si los costos de implementacin estn de acuerdo con los requerimientos de calidad de la empresa y adems si son factibles desde el punto de vista econmico para el desarrollo positivo de la empresa. Sacar todos los costos pertinentes a operar un hotel en el Municipio Antoln del Campo Contabilidad de Costos
Analizar la factibilidad econmica y financiera
con el fin de tener
herramientas convincentes a la hora de tomar decisiones empresariales. Evaluar los costos sacados de acuerdo a estndares desarrollados por Inversiones ServiElectric, C.A. Pronosticar ventas y gastos de operacin. Calcular el retorno de la inversin. Calcular la rentabilidad del proyecto. Evaluacin de proyectos Decisiones de inversin 2. ESTUDIO DE MERCADO 2.1 OBJETIVOS DE MERCADO Los objetivos para la realizacin del estudio del Mercado son los siguientes: Determinar cul es la situacin del mercado hotelero turstico en el Municipio Antoln del Campo Analizar la demanda potencial de un hotel turstico en el Municipio Antoln del Campo Identificar las necesidades de los clientes potenciales y sus caractersticas Analizar la competencia directa e indirecta de un hotel turstico en el Municipio Antoln del Campo 2.2 PLANTEAMIENTO GENERAL DEL PROBLEMA DE MERCADO 2.2.1 La Isla de Margarita. Se caracteriza por tener una variada geografa donde predominan las serranas, cinaga, playas y tierras planas.
La hidrografa del Municipio es uno de los tesoros importantes de esta regin del pas. 2.2.3 Atractivo econmico de Municipio Antoln del Campo. Aunque los resultados de la economa Venezolana no son del todo alentadores debido a la prdida del dinamismo del sector turstico, al poco crecimiento del PIB que y al alto nivel de desempleo que alcanzo, parece que segn un estudio econmico realizado por la Cmara de Comercio del Estado Nueva Esparta, esta municipio es una de los ms prsperos econmicamente hablando. Los resultados fueron los siguientes: Predomina el comercio, debido a la condicin de Puerto Libre (establecido en 1971 por decreto presidencial) y a su vinculacin con el turismo local. La actividad turstica ha estimulado la industria de la construccin, segn lo demuestra la existencia de hoteles, restaurantes, viviendas vacacionales y centros de diversin, como parte de una infraestructura que revaloriza esta zona grandes atractivos para los visitantes de origen tanto nacional como internacional. Con la expansin de la demanda, sectores como la agricultura y la cra se han reactivado y aportan berenjena, maz, meln, aj, pimentn y tomate, adems de caprinos, porcinos y aves. La pesca tambin se ha beneficiado de estmulos internos y externos, lo que ha permitido aumentar la produccin pesquera en cuanto a (peces); aguja, anchoa, atn, pargo, corocoro, lamparosa, carite, torito, lisa, bagre, cazn, vaquita, jurel, pica y sardina (mariscos); camarn y langosta (crustceos); almeja, calamar, chipichipi, guacuco, tripa de perla y ostras (moluscos). Tambin se observa
la agricultura como actividad econmica complementaria, sobre todo en la isla de Margarita, en donde destacan el cultivo de Berenjena, maz, meln, pimentn y tomate. As como tambin, la cra avcola, ganado caprino y porcino. En los ltimos aos, se ha evidenciado un incremento en las poblaciones residentes de las tres islas, principalmente en Margarita. El Estado Nueva Esparta, se ha convertido en un lugar de descanso y de escape para los habitantes de las grandes ciudades como Caracas y Maracaibo. Adems de las razones expuestas anteriormente es necesario hacer un anlisis detallado del mercado para poder pronosticar la demanda, identificar las necesidades del cliente y garantizar que estas se satisfagan para el mejor beneficio del cliente y de los empresarios inversionistas en el hotel. 2.3 RECOPILACIN DE DATOS 2.3.1 Metodologa. La recopilacin de datos para esta investigacin de mercados se hizo a partir de herramientas cuantitativas, en particular se utiliz la investigacin por encuesta. Esta encuesta se basa en que el entrevistador interacciona con el entrevistado para obtener hechos, opiniones y actitudes. Para la realizacin de la encuesta hecha en este estudio se trabajaron tres diferentes campos: Aeropuerto Internacional de Porlamar Hoteles de la Zona Hoteles de otras cadenas en la Isla Al encuestar los clientes en estos tres ambientes podemos acercarnos a tener unos resultados ptimos. En el aeropuerto nos acercamos a los diferentes clientes e identificamos sus razones de viaje y las ciudades a las
cuales viajan con ms frecuencia por motivos de negocios. En los hoteles recopilamos esta misma informacin pero adems podemos determinar cules son los servicios requeridos por el cliente en el momento de hospedarse en viaje de negocios. Fue necesario diferenciar los clientes en los que asisten al Municipio y a los que prefieren otros hoteles. Se disearon dos tipos de encuestas, una para hacerse en el momento del check in en el Aeropuerto Internacional del Caribe Santiago Mario y en Puerto Internacional El Guamache y los embarcaderos de Chacachacare y Punta Algodones; el terminal de ferrys de Punta de Piedras atiende rutas tursticas hacia Puerto La Cruz, Cuman, La Guaira y San Pedro de Coche, mientras que otras operadoras martimas despachan desde Pampatar y Juangriego. El otro tipo de encuesta se hace en el momento del check in en los diferentes hoteles de la Isla. Para poder determinar el tamao de la muestra se hizo una prueba para garantizar que la encuesta estuviera bien diseada y que los encuestados entendieran las preguntas. Como se hicieron dos encuestas distintas fue necesario calcular el tamao de la muestra para cada una de esta. A continuacin se muestran los clculos hechos: Cuadro 2. Resultado premuestreo HOTELES AEROPUERTOS Personas que viajan a otros destinos 23
Personas que viajan al Municipio Antoln del Campo 14 Total encuestados 80 Una vez calculado el tamao de la muestra se realizaron las encuestas en los diferentes sitios enunciados. Estos datos fueron tabulados y analizados para generar las conclusiones que se muestran ms adelante. 2.3.2 Tabulacin de resultados. 2.3.3 Anlisis de resultados. En total se realizaron 674 encuestas en las ubicaciones mencionadas anteriormente. COSTUMBRE DE HOSPEDAJE EN VIAJES POR NEGOCIOS La costumbre de hospedaje ms popular entre los entrevistados es en hoteles. Sin embargo se ve la posibilidad de hospedarse en casa siendo esto una preferencia en ciudades donde tienen esta posibilidad. Es importante ver esta tendencia ya que cada vez ms los ejecutivos se hospedan en hoteles y a veces requieren estar en una casa y vivir en un ambiente hogareo. Por medio de la grfica podemos ver que la estada en hoteles es la ms popular por las personas entrevistadas en los hoteles y en el aeropuerto. Grfica 3. Costumbre de hospedaje OPCION HOTEL CASA APTO PORCENTAJE 65 % 26 % 9%
TIEMPO DE ESTADIA EN VIAJES DE NEGOCIOS Dada la calidad y el objetivo de los viajes de negocios estos son muy cortos y se dan generalmente entre semana. Como existen varias frecuencias areas se ve que los empresarios o ejecutivos prefieren viajar varias veces en el da y hospedarse lo menos posible. En las aerolneas significativa DECISION DE HOSPEDAJE EN VIAJES DE NEGOCIOS La empresa a la cual pertenece el viajero es la que generalmente toma la decisin de dnde es el hospedaje de la persona que viaja. Sin embargo la diferencia no es muy significativa ya que el 45% del total de personas encuestadas toma la decisin sobre dnde ser su hospedaje al viajar. Esa decisin es regida, en muchos casos, por convenios previamente establecidos entre los hoteles y las empresas. Grfica 7. Decisin de hospedaje TIPO Personal Empresa PORCENTAJE 45% 55% la frecuencia es
SERVICIOS REQUERIDOS EN HOTELES DE ALTA CATEGORIA En los hoteles de alta categora o con clasificacin 5 estrellas, especializados en ejecutivos, se ve la necesidad de tener en los hoteles ciertos servicios indispensables para la plena satisfaccin del cliente ejecutivo. Segn la encuesta hecha en los hoteles se prefiere tener servicios como Internet (Fibra ptica) y servicios de oficina (fotocopias, impresoras, mensajera, etc.)
Piscina Gimnasio Internet Mini Bar Bar Variedad de restaurantes Transporte Servicios de oficina Al relacionar variables encontradas en las encuestas se obtuvieron los siguientes resultados: Del total de encuestados que viajan a la Isla el 72% se hospeda en hoteles, el resto prefiere las casa o apartamentos. Esto refleja una demanda alta y una reducida oferta dadas las condiciones que requiere el viajero ejecutivo en sus viajes. Por ltimo se ratifica que las estadas son en su mayora de 1 a 2 noches. Los resultados de la aplicacin de todas las encuestas mostraron que los viajes de negocios a la Isla son cortos y que el porcentaje de noches en los hoteles se reduce al aumentar el tiempo de estada. 2.3.4 Conclusiones del estudio. De acuerdo con los resultados que se ven en la tabulacin de las encuestas y el anlisis de esos resultados hecho anteriormente se puede concluir: El Municipio Antoln del Campo, aunque no es la ms visitada por negocios, tiene un porcentaje significativo de visitantes. La estada en las ciudades por motivos de negocio no supera las dos noches.
Los servicios que ms requieren los ejecutivos en los hoteles son el Internet por fibra ptica y los servicios de oficina. Seguido de estos se prefieren los gimnasios y las piscinas. Un porcentaje alto tambin prefiere otros hoteles no clasificados y las casas de familia. En la mayora de los casos las empresas son las que eligen donde ser el hospedaje de los ejecutivos que viajan por negocios. En su mayora los ejecutivos prefieren hospedarse en hoteles que en casas de familia o apartamentos de compaa. 2.4 ANLISIS SECTORIAL 2.4.1 Anlisis de la oferta. Los hoteles cinco estrellas son los que se acercan a la definicin de hotel de servicio completo bajo la cual se diseara el hotel Casa Marina . 2.4.2 Anlisis de la demanda. La demanda de hospedaje se puede analizar a partir del porcentaje de ocupacin o de utilizacin de la capacidad instalada. Este anlisis debe ser hecho mes a mes ya que las ventas hoteleras son estacionarias. El hotel que se pretende construir tendr un mercado potencial enfocado bsicamente a los ejecutivos o personas que viajan por negocios. El medio de pago ms utilizado para cancelar los servicios recibidos muestra la capacidad de pago de los posibles clientes que se vayan a tener. Segn el medio de pago ms popular es en crdito del hotel, lo cual refleja convenios o negociaciones que existen entre los hoteles y los ejecutivos que viajan a las ciudades, especialmente por negocios. A continuacin se muestra en una grfica el porcentaje de los medios de pago utilizados por los clientes.
Grfica 14. Medios de pago METODO DE PAGO Efectivo moneda nacional Efectivo moneda extranjera Tarjeta de crdito nacional Tarjeta de crdito Internacional Credito del hotel Voucher PORCENTAJE 20% 6% 23% 6% 45% 0%
El segmento comercial tiene su mayor demanda de lunes a jueves, descendiendo vertiginosamente viernes y sbados, mostrando una recuperacin el da domingo. Y a partir de ese da abre el segmento turstico. Los viajes de negocios, no son sensibles a cambios de tarifa, y los servicios ms utilizados por este segmento son los de alimentos, bebidas y recreacin, como saunas, baos turcos y gimnasios. El segmento comercial es el ms lucrativo y los niveles de demanda se mantienen constantes y su futuro depende del desarrollo econmico que presente la ciudad, que como se vio anteriormente, es bastante prometedor. 2.4.3 Anlisis del precio de venta. Para analizar los precios de venta que se manejan dentro del mercado de hoteles de alta categora es necesario conocer los precios de algunos hoteles. Para determinar el precio de venta los interesados en la construccin del hotel proponen una tarifa de 800,00 Bs para este ao. Sin embargo, como la operacin del hotel est pronosticada para el ao 2012, la tarifa con el
incremento segn la inflacin sera de 1000 a 1.200 Bs por noche en habitacin estndar acomodacin sencilla. Como estrategia de precios se determin que estos sean, en lo posible, siempre ms bajos. 2.5 DETERMINACIN DE LA CUANTA DE LA DEMANDA POTENCIAL, REAL Y MERCADO OBJETIVO 2.5.1 Demanda Potencial. La demanda potencial para el caso de nuestro estudio es la cantidad de personas que viajan al Municipio Antoln del Campo por negocios. Segn la investigacin esta demanda est representada por un 28%. 2.5.2 Demanda Real. La demanda real es aquella que refleja la proporcin de personas que viajan a La isla y se hospedan en hotel. La proporcin que representa esta demanda es del 19.9%. 2.5.3 Mercado Objetivo y Caractersticas. El mercado objetivo que se ha determinado a partir de este estudio es del 11.4%. Es decir, las personas que viajan a la Isla por negocios, se hospedan en un hotel. Las personas que se consideran clientes objetivos tienen las siguientes caractersticas: Hombres y mujeres ejecutivos que buscan una alternativa cmoda para sus hospedajes en la la Isla de Margarita Ejecutivos que buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la ciudad y que adems brinden servicios para motivar la relajacin y el deporte. Ejecutivos que buscan una oficina u hogar lejos de la oficina u hogar.
Empresas que buscan una alternativa para llevar a cabo sus reuniones, congresos y conferencias. 2.6 ANLISIS DE LA COMPETENCIA 2.6.1 Anlisis Detallado De La Oferta De Los Competidores Cuenta adems con un SPA dotado con un moderno gimnasio, bao turco, sauna, jacuzzi, aerbicos y masajes. Adems tiene piscina, 2 canchas de tenis y cancha de micro ftbol. El hotel tiene un servicio especializado en la organizacin de eventos sociales o empresariales por medio de 18 modernos y funcionales salones con capacidad para 10 hasta 800 personas. Adems de los servicios descritos anteriormente el hotel tiene: Aire acondicionado en todos los cuartos Servicio de guardera Bar Saln de belleza Centro de negocio Servicio de arrendamiento de carros Tienda de caf Discoteca Servicios mdicos Parqueadero Restaurante Servicio a la habitacin de 24 horas Caja de seguridad en cada cuarto
Sauna 2.6.1.2 Todas las habitaciones son cmodas y equipadas para hacer sentir al husped en su hogar. Tiene una variedad de servicios y facilidades que buscan satisfacer a los huspedes de negocios o de placer. Los servicios con los que cuenta el hotel es: Bar Asadero Barbera/Saln de belleza Centro empresarial Arrendamiento de carros Instalaciones para conferencias Tienda de caf Discoteca Servicios mdicos Gimnasio Acceso a Internet en cada cuarto Servicio de lavandera Servicio de masaje Mini bar Maquina fotocopiadora Piscina Restaurante Caja de seguridad en recepcin Sauna
Servicios de secretaria Turco 2.7 DISEO DEL PRODUCTO SEGN ESTUDIO Segn el estudio hecho a las personas que se hospedan en hoteles cuando viajan por negocios o por turismo, se puede concluir que el hotel a construir en el Municipio Antoln del Campo, debe tener unas caractersticas especficas. El hotel debe tener una buena localizacin, es decir, debe estar cerca la zona donde se encuentra el flujo de negocios ms alta. Es necesario que ste cuente adems con un nmero amplio de habitaciones para alojar en circunstancias de congresos a ms de 150 personas. Los hoteles deben contar con salones de conferencia y para congresos donde adems se ofrezca un servicio de refrigerio o comidas complementario a los sistemas y audiovisuales que se requieren para este tipo de eventos. Es necesario que el hotel cuente adems con lo siguientes servicios para que las necesidades de los clientes de negocios sean satisfechas. Estos servicios son: Acceso a Internet por medio de fibra ptica y wi-fi Acceso telefnico al resto del pas y al exterior Servicios de oficina tales como impresora, fax, mensajera, etc. Piscina Gimnasio o rea deportiva
Diversidad de restaurantes Buena local Servicio de transporte dentro del hotel 2.8 PROMOCIN DEL HOTEL Promocionar un hotel es una tarea difcil, sin embargo El Hotel CASA MARINA debe buscar siempre mantener la imagen que tiene por medio del buen servicio y de la calidad en los productos que ofrece a sus clientes, razn por la cual la promocin del hotel se debe hacer por medio de la publicidad general. Para dar a conocer el hotel es necesario hacer una promocin previa a la inauguracin a travs de folletos de informacin sobre las caractersticas del hotel y enviarlos a los clientes potenciales en las distintas ciudades del pas. La informacin de estos clientes pueden ser sacados de las bases de datos que manejan los hoteles afiliados a la cadena y a las empresas que tienen sucursales en la Isla y sus alrededores. Es importante identificar claramente estas empresas ya que se convierten en los clientes corporativos ms importantes para el desarrollo del hotel. Estos folletos tambin deben ser enviados y promocionados por los dems hoteles de la zona, agencias de viajes y aeropuertos. Se debe planear una inauguracin del hotel que coincida con una actividad importante que se d en la ciudad, como el A la carnaval ya que esta actividad representa el traslado de personas a la ciudad permitiendo ofrecer una alternativa importante para los viajeros. adicionalmente se debe promover el hotel por medio de concursos en los
inauguracin del hotel se debe invitar a los clientes potenciales y
hoteles de las dems ciudades, donde se premie con el hospedaje gratis, para incentivar que las personas conozcan el hotel. Para incentivar los viajes a la Isla se debe buscar mostrar los beneficios de la ciudad por medio de folletos informativos, calendarios de actividades y promociones para convenciones y reuniones empresariales. Es importante tambin destacar el hecho que el Hotel CASA MARINA es parte de un negocio netamente Venezolano y que el aporte a este promueve el trabajo y el patrimonio Venezolano. La promocin del hotel debe ser enfocada en el cliente empresarial por medio de promociones, descuentos y formas de pago cmodos para las empresas que visitan con frecuencia la Isla de Margarita. Es posible hacer tambin una promocin conjunta como la acumulacin de puntos por estada en cualquier punto de ventas comerciales o vendiendo paquetes empresariales o personales donde se incluya el nuevo Hotel CASA MARINA. Para hacer las promociones y el lanzamiento del Hotel se tiene presupuestado incurrir en gastos por un valor de Bs 30.767,03. Estos gastos son denominados gastos por apoyo corporativo. Este monto ser invertido en el segundo ao de construccin y ser denominado como promocin preoperativa. El objetivo de la promocin del Hotel CASA MARINA no es precisamente incrementar su ocupacin anual sino ms bien mantener esta. Es decir, se buscar fidelizar a los clientes empresariales en la primera etapa del proyecto (5 aos) y ms adelante se buscara la forma de promocionar el hotel para incrementar sus ventas.
3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL

3.1 CAPACIDAD INSTALADA HOTELERA La capacidad instalada hotelera es el nmero de habitaciones que tiene el hotel y los servicios que este puede ofrecer a sus huspedes. 3.1.1 Habitaciones. El hotel est planeado para tener 76 habitaciones estndar en su primera etapa en total serian 150. Se entiende como habitacin estndar a la que tiene una o dos camas sencillas y un bao con todas las instalaciones necesarias tales como secador de pelo y accesorios de higiene. De estas Los 150 habitaciones, que 10 son las especialmente modificadas para personas discapacitadas, pero sin salirse del estndar mencionado anteriormente. servicios prestan habitaciones son: Televisin por cable Radio Telfono con discado directo nacional e internacional Caja de Seguridad Mini bar Aire acondicionado 3.1.2 Servicios. El siguiente cuadro muestra los servicios de los cuales puede gozar un cliente del Hotel CASA MARINA:
Cuadro 7. Servicios Gimnasio Sauna Turco Ascensor de Servicio Cava de vinos Parqueaderos internos Restaurantes Snack Bar Saln mltiple Terraza saln mltiple Recepcin Piscina Terraza piscina Terraza descubierta Terraza descubierta Saln de belleza Peluquera hombres Centro de negocios Servicio mdico 24 horas Lavandera huspedes Servicio a la habitacin 24 horas Cambio de moneda A partir de lo anterior, el hotel va a tener la capacidad de atender a 150 huspedes.
3.2 LOCALIZACIN As como cualquier planta manufacturera o canal de distribucin de un producto, un hotel, dentro de sus importantes caractersticas, debe tener una excelente localizacin fsica. De esta manera no solo se contara con un alto estatus por la estratificacin de la zona o una impactante infraestructura por el tamao del local, sino tambin dependiendo de lo que haya alrededor respecto a centros comerciales, lugares de negocios y sitios de ocio; la estada de un husped es ms agradable y harn que vuelva, prefiriendo ese hotel sobre el resto, porque as la filosofa, Su casa y oficina lejos de su casa y oficina ser una realidad. Hotel CASA MARINA tiene dos lotes para la ampliacin del hotel. Y tenemos una localizacin con variables cualitativas como tambin cuantitativas, la cual incluye los mtodos de ponderado y de carga distancia. En las evaluaciones, el primer lote ubicado en los sitios LA MIRA Y EL AGUA y el segundo en una construccin de denominada RESDENCAS COSTA BRAVA, una de las ms exclusivas del MUNICIPIO ANTOLIN DEL CAMPO. 3.2.1 Evaluacin Cualitativa. En esta evaluacin se tendrn en cuenta lo que se encuentre alrededor del local, en cuanto a restaurantes, bares, casinos, centros comerciales y museos; siendo estos factores determinantes en cuanto a hospedaje se refiere, pues entre ms establecimientos comerciales y de recreacin haya, significara al cliente ms cosas para hacer en sus momentos libres en la Isla de Margarita le permitira al hotel diferenciarse de otros. En el cuadro a continuacin se encuentran clasificados
todos los lugares cercanos a los dos lotes a evaluar. Se considera cercano, cualquier establecimiento que se encuentre a mximo cinco (5) cuadras del local, siendo esta una distancia que puede ser recorrida a pie sin ningn problema. 3.2.2 Evaluacin Cualitativa 3.2.2.1 Mtodo de Ponderado. Este mtodo busca calificar atributos iguales que tengan los dos lotes. La siguiente es la lista de atributos: rea de construccin: Se refiere al rea de construccin total que tiene el lote actualmente. La calificacin se da de acuerdo con el tamao de esta rea. Local: Se refiere al lugar geogrfico del MUNICIPIO en donde est ubicado el lote. La calificacin se da de acuerdo con la clase del barrio. Lugares de inters cercanos: Se refiere a todos los lugares, establecimientos o centros que tenga el hotel a su alrededor. La calificacin va de acuerdo a la evaluacin cualitativa hecha previamente en el captulo. Seguridad: Se refiere a la seguridad del barrio donde est ubicado el lote, y a la seguridad que se le pueda dar a los posibles huspedes del hotel. Fcil acceso vial: Se refiere a la facilidad con que alguien que no conozca el lugar, pueda llegar sin contratiempos. Visibilidad del hotel a construir: Se refiere a cercana de otros edificios, los cuales tapen la visibilidad del hotel tanto de adentro para fuera, como tambin de afuera para dentro.
Segn el mtodo, el peso de cada atributo se da de acuerdo a criterios propios. 3.2.2.2 Mtodo de carga distancia. Este mtodo permite comparar, de manera numrica, dos posibles locaciones de plantas de manufactura mediante el producto de la carga por la distancia recorrida. El criterio de escogencia del mejor lote es aquel cuya carga distancia sea menor. Para efectos prcticos, la localizacin del hotel va a ser evaluada por este mtodo, pero sin tener en cuenta la carga. Esto con el fin de comparar la distancia existente entre los dos lotes y un punto fijo de la ciudad, el cual va a ser la salida al Aeropuerto internacional Santiago Mario de Porlamar puede tomar el aeropuerto como punto de referencia, 4. INGENIERA DEL PROYECTO 4.1 ORGANIZACIN 4.1.1 Tipo de empresa que se proyecta crear. Ms que una organizacin centralizada o descentralizada, se va a aplicar el concepto nuevo de organizacin lnea staff. Esto debido, no solo a ser una tendencia nueva, donde se pretende que la configuracin en lnea obedezca a que la responsabilidad de obtencin de resultados recaiga sobre la parte operativa mientras que la configuracin de staff supervisa las actividades de servicio desarrolladas en toda la organizacin, sino tambin porque este tipo de estructura es la que Inversiones ServiElectric, C.A, va a aplicar a su hotel.
Desde el punto de vista legal, Inversiones ServiElectric, C.A es una compaa annima, ubicada dentro del sector de Ingeniera de detalles, construccin civil y turstica del pas. El hotel que esta empresa proyecta construir en la ciudad del Municipio Antoln del campo, va a ser constituido legalmente como una compaa annima aparte de la empresa. Esto quiere decir, que el nombre que llevar el hotel a construir ser: Hotel CASA MARINA C.A. y va ser una ente legal separado tanto de forma financiera como tributaria de Inversiones ServiElectric, C.A. Sin embargo, hay que tener en cuenta que su parte operativa, contratacin de personal y junta directiva, va a ser fundamentada en las rdenes y procedimientos establecidos por la empresa Inversiones ServiElectric, C.A 4.1.2 Estructura Organizacional. Teniendo en cuenta todas las bases que soportan una estructura organizacional slida, esto es el punto de partida para crear una gestin administrativa fuerte y encaminada hacia el norte propuesto por sus directivas y socios accionistas. Para lograr aplicarlo en establecimientos hoteleros, no es suficiente conocer todas las teoras administrativas que comenzaron desde Frederick Taylor, sino conocer ms a fondo lo que se entiende en hotelera como centros de produccin y centros de servicios. Los centros de produccin o departamentos operados son todos aquellos que conforman el control operacional dentro de un hotel, mediante un conjunto de actividades productivas que generan la venta de productos terminados y servicios. Los centros de servicio o departamentos no operados son los que conforman los centros de actividades no productivas, que sirve como soporte al control
operacional de los centros de produccin y generalmente son considerados como staff, dentro de una organizacin hotelera. El siguiente, es el organigrama propuesto para el Hotel CASA MARINA: Grfica 16. Organigrama Hotel CASA MARINA JUNTA DIRECTIVA GERENTE GENERAL RECURSOS HUMANOS ADMINISTRACION Y VENTAS ALIMENTOS Y BEBIDAS HABITACIONES SERVICIOS GENERALES DEPARTAMENTOS MENORES Como cualquier organigrama, se destaca en su primer y segundo nivel a la junta directiva y la gerencia general respectivamente. En los niveles subsiguientes se ve un tpico organigrama de estructura lnea staff, pues se ve los departamentos no operados y como departamentos operados a habitaciones, departamentos menores y alimentos y bebidas. Habitaciones: Este es el encargado de prestar el servicio de alojamiento a los huspedes mediante el control de ocupacin usando algn sistema de informacin que integre: Registro de husped y control de ocupacin Control de reservas Telfono Contabilidad de huspedes y facturacin
Alimentos y bebidas: Este de departamento se encarga de coordinar, comprar, producir y vender todo lo que dentro de un hotel pueda ser consumido por un cliente. Al igual que el departamento anterior, con su debido sistema de informacin, debe integrar las reas de: Compras de alimentos y bebidas Recibo de alimentos y bebidas Almacenamiento y despacho Produccin Venta y facturacin Departamentos menores: Es el departamento que tiene bajo su administracin las peluqueras, gimnasio y piscina. Con su debido sistema de informacin debe integrar las reas de: Ingresos por piscina Ingresos por Saln de belleza Ingresos por peluquera Ingresos por gimnasios Contabilidad de insumos por mantenimiento Departamentos no operados: Como se dijo anteriormente, este es el centro de servicio que sirve como apoyo a los centros de produccin. Igualmente, se necesita un sistema de informacin que integre los departamentos de: Recursos humanos Departamento contable y administrativo Mantenimiento Publicidad y promocin
El sistema de informacin mencionado anteriormente, se recomienda estructurarlo de acuerdo a las normas. 4.1.3 Requerimientos de personal. El siguiente cuadro muestra los departamentos que conforman la organizacin, con sus respectivas cargos funcionales y nmero de empleados necesarios para un hotel de 150 habitaciones y un porcentaje de ocupacin del 54.4% segn estudio de mercados. De acuerdo a informacin suministrada por una cadena, el Hotel tiene un total de 100 empleados con un porcentaje de ocupacin entre el 50% y el 70%. De acuerdo a esto, el personal necesario para que el hotel en playa el agua opere es el siguiente: Cuadro 11. Empleados requeridos DEPARTAMENTO Gerencia general Habitaciones Recepcionista Room Service Ama de llaves Room Service Alimentos y bebidas Almacenista Supervisor de A y B Maitres Meseros Barman Cajeros CARGO FUNCIONAL Gerente Gerente de Habitaciones Operadora Botones Supervisora de piso Camareras Recibidor N DE EMPLEADOS 1 1 4 2 4 14 2 1 2 2 4 2 3
Gerente de A y B Departamentos menores Encargado de gimnasio Instructores Encargado de piscina Salvavidas Peluqueros Masajistas Departamentos no operados Jefe de RRHH Jefe de lavandera Prensistas Lavadores Secadores Jefe de mantenimiento Plomero Electricista Carpintero Jardinero Encargado de compras Recibidor Almacenista general Tesorero Auditor de ingresos Encargado de crditos 1 2 2 2 2 1 1 1 1 3 1 2 1 1 1 1
2 16 1 2 2 2 2 1
Encargado de egresos Encargado de nmina Mercadeo y ventas Total empleados 100
1 1 4
El total de empleados requeridos para que este proyecto de hotel opere adecuadamente es de 100 personas manejando ocupaciones entre el 50% y el70% anualmente. 4.2 PROCESOS GENERALES Como en cualquier empresa de manufactura, en la hotelera existen 51 procedimientos mnimos, los cuales se pueden llamar casi estndares, para que un hotel funcione operativamente. Estos son los procesos divididos por departamentos: Departamento de Habitaciones Registro de huspedes y control de ocupacin Proceso de registro de huspedes Proceso de arreglo de habitaciones Reservas Proceso de control de reservas Contabilidad de husped Proceso de facturacin caja de recepcin Proceso de movimiento diario-cuenta husped Departamento de alimentos y bebidas Produccin de alimentos y bebidas Proceso de produccin de alimentos y bebidas en restaurantes Proceso de Room Service
Venta-facturacin Proceso de facturacin alimentos y bebidas Proceso de venta y produccin de banquetes Proceso de control de mini bar Departamentos no operados Mantenimiento Procesos de compra y recepcin de suministros Proceso de mantenimiento Proceso de mantenimiento de reas publicas Revisin y registro de ingresos Proceso de auditora de ingresos Proceso de auditora de egresos 4.2.1 Procesos de operacin. El siguiente es un cuadro que recoge todos los procesos nombrados en el captulo anterior y una breve descripcin: Cuadro 12. Procedimientos mnimos de operacin PROCESO DESCRIPCIN BREVE HABITACIONES Proceso de registro de huspedes Proceso en el cual se describen el manejo de recepcin y registro de los huspedes al llegar al hotel. Proceso de arreglo de habitacin Proceso en el cual se establecen los estndares bsicos para el arreglo de las habitaciones en los diferentes turnos Proceso de check out
Se establece el procedimiento para llevar a cabo la salida del husped del hotel. Proceso de reservas Describe los pasos a tener en cuenta para hacer la reserva en cualquiera de los puntos de ventas del hotel CASA MARINA. Proceso de movimiento diario cuenta husped Describe el manejo de la facturacin diaria de cada cliente y el ingreso de estos por medio de los sistemas de informacin. ALIMENTOS Y BEBIDAS Proceso de produccin para restaurantes Describe el proceso de produccin de alimentos y bebidas al igual que las personas involucradas en este. Proceso de mini bar Describe los pasos que deben hacer las personas involucradas durante el manejo y control del mini bar. Proceso de servicio a la habitacin Es el proceso que se desarrolla en un hotel al transferir los alimentos a la habitacin de los huspedes Proceso de venta y produccin de banquetes Este proceso que describe el manejo y control de los servicios de banquetes dentro del hotel. DEPARTAMENTOS NO OPERADOS Proceso de mantenimiento Es el proceso que describe los controles y desarrollo de las labores de mantenimiento dentro de un hotel
Proceso de compra y recepcin de suministros Es el proceso que describe el manejo de las compras de todos los elementos utilizados dentro del hotel. Proceso de auditora de ingresos Es el proceso que describe los controles diarios que se deben hacer para el manejo de la caja de un hotel Proceso de auditora de egresos Es el proceso mediante el cual se controlan los egresos y pagos a proveedores del hotel Proceso de mantenimiento de reas pblicas Es el proceso que delimita las funciones de limpieza y aseo de las reas publicas dentro de un hotel Ver procesos diagramados en el anexo K, segn orden planteado en el cuadro anterior. 4.3 NDICES PROPUESTOS PARA EL USO DE LOS RECURSOS Los siguientes son 4 ndices de gestin propuestos para el buen funcionamiento operativo del hotel, los cuales son desconocidos para el operador y podran mostrar una perspectiva ms amplia de lo que es la operacin de un hotel. Cuadro 13. Indicador de ingresos por husped por habitacin Objetivo del Indicador Determinar los ingresos por venta en habitaciones por husped Responsable de los resultados del Indicador Responsable del Clculo Gerencia de habitaciones
Frecuencia de reporte Frecuencia de Revisin del indicador Mensual Procedimiento de clculo Ingresos por husped en habitaciones = habitaciones N de huspedes mensuales Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un mnimo del valor de la habitacin en el periodo en que se est evaluando Cuadro 14. Indicador de ingresos por husped por alimentos y bebidas Objetivo del Indicador Determinar los ingresos por venta en alimentos y bebidas por husped Responsable de los resultados del Indicador Responsable del Calculo Gerencia de alimentos y bebidas Jefe de alimentos y bebidas Frecuencia de reporte Frecuencia de Revisin del indicador Mensual Procedimiento de clculo Ingresos por husped en A&B= Total de ingresos por alimentos y bebidas N de huspedes mensuales Requerimientos mnimos del indicador Total de ingresos mensuales por
El indicador debe mostrar un mnimo del valor de dos veces el valor promedio del cubierto en el periodo en que se est evaluando Cuadro 15. Indicador de proyectos Objetivo del Indicador Determinar la proporcin de proyectos aprobados con respecto a los proyectos presentados por un rea de la compaa con el fin de medir la seriedad de los proyectos del rea. Responsable de los resultados del Indicador Responsable del Clculo reas del hotel Jefe administrativo Frecuencia de reporte Frecuencia de Revisin del indicador Anual Procedimiento de clculo Porcentaje de Solicitudes de Proyectos =Proyectos aprobados Proyectos presentados por el rea Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un mnimo del 25% por rea. Esto representa mnimo la presentacin de cuatro proyectos nuevos, y la aprobacin de uno Cuadro 16. Indicador de utilidad neta por capacidad instalada Objetivo del Indicador Determina la correlacin entre los resultados del hotel y su capacidad instalada. Responsable de los resultados del Indicador
Responsable del Clculo reas del hotel Jefe administrativo Frecuencia de reporte Frecuencia de Revisin del indicador Anual Procedimiento de clculo Utilidad neta por capacidad instalada =Utilidad neta del ejercicio N de habitaciones Requerimientos mnimos del indicador El indicador debe mostrar un monto mnimo establecido por la gerencia del hotel, o por los niveles estratgicos de la cadena. 4.4 NUEVAS TCNICAS DE OPERACIN El medio ambiente es un factor importante en cualquier tipo de negocio, razn por la cual se estn comenzando a considerar teoras como la de produccin limpia y en el caso de la hotelera, lo que se conoce como etiquetas ambientales. El propsito global de las etiquetas y declaraciones ambientales es promover la demanda y oferta de productos y servicios que causen menor impacto en el ambiente mediante la comunicacin, de informacin verificable y exacta, no engaosa sobre aspectos ambientales de dichos productos y servicios, para estimular el mejoramiento ambiental continuo impulsado por el mercado El siguiente cuadro muestra los requisitos que debe cumplir un Cuadro 17. Requisitos para ecoetiquetado
REQUISITO DESCRIPCIN Cumplimiento de la legislacin ambiental Un establecimiento hotelero debe tener procedimientos de identificacin y evaluacin de cumplimiento con la legislacin ambiental que le aplique Sistema de gestin ambiental El hotel debe implementar un sistema que cumpla con los siguientes requisitos: Poltica ambiental Programas de gestin ambiental Preparacin de respuestas ante emergencias Monitoreo y seguimiento Compras Autoridad y responsabilidad Entrenamiento Documentacin Mejora Uso eficiente del recurso hdrico Debe haber un registro del consumo anual en metros cbicos, donde el valor lmite anual de consumo por noche de un husped debe ser de 0,3 m 0.05 m Uso eficiente de la energa Debe haber registro de consumos anuales en Kwh. Los consumos no deben exceder 35 Kwh por noche de estada de un husped, y los salones de eventos deben tener un consumo de 0.04 Kwh por la capacidad en personas
que tenga el saln Uso eficiente de residuos slidos El hotel debe tener registro de la cantidad anual de residuos slidos generados en Kg. De igual manera deben establecer programas de manejo de residuos peligrosos como aceites, bateras, tner, cartuchos, pinturas, etc. Uso eficiente de productos qumicos Debe haber registro de la cantidad anual de productos qumicos empleados, donde debe ser incluido la composicin del producto y las instrucciones de su manejo En el anexo L se encuentra la norma, que habla de los requisitos mencionados anteriormente. 5. ASPECTOS ECONMICOS Y FINANCIEROS 5.1 COMPOSICIN Y CUANTA DE LAS INVERSIONES EN CAPITAL FIJO 5.1.1 Determinacin de las inversiones en edificios y equipos, muebles y enseres. Las inversiones en activos fijos son aquellos que se realizan en bienes tangibles que son necesarios para adelantar la prestacin de unos servicios. Las inversiones que se planean hacer para la construccin y futura operacin del Hotel CASA MARINA se ven en el siguiente cuadro: Cuadro 18. Inversiones en activos fijos
INVERSIONES EN EDIFICIOS, EQUIPOS, MUEBLES INVERSIONES Terreno 16.339,52 Mts2 X 650, 00 Bs X Mt2 = Estructura y obra gris 29.155.162,18 Bs Primeros acabados 2.595.654,53 Bs Acabados Finales 2.511.338,15 Bs Instalaciones Hidrulicas y sanitarias 91.766.081,50 Bs Instalaciones elctricas y telefnicas 2.671.808,61 Bs Instalaciones mecnicas 1.719.764,36 Bs Equipos de dotacin 2.184.651,15 Bs Otros equipos y amoblamiento 585.460,57 Bs TOTAL = 143.810.609,05 Bs
Y ENSERES DETALLE DE
10.620.688,00 Bs
El valor comercial actual del lote es de 850,006 el Mt2. El lote tiene 16.339,52 Mt2, haciendo que la inversin para la compra del lote sea de 850,006 X 16.339,52 = 13.888.690,03 Bs, pagado por la duea actual, en el ao 2005. El resto de los activos nombrados en la tabla, son tomados de las empresas de arquitectura y construccin de la actual compradora. Como se ve el monto ms alto a pagar est dado por la estructura y obra negra que equivale al 26.4% de la inversin total en este tipo de activos. Los acabados totales (primeros acabados y acabados finales) representan el 26.1% del total. Se puede ver adems que las instalaciones ms costosas son las elctricas y telefnicas, ya que el hotel requiere estructuras e instalaciones especiales para poder ofrecer al cliente servicio telefnico en las habitaciones y adems servicio de Internet por medio de cableado estructurado. 5.1.2 Activos Nominales. Los activos nominales son las inversiones constituidas por los servicios o derechos adquiridos necesarios para poner en funcionamiento el proyecto. Son activos susceptibles de amortizar. Las inversiones que se planean por este aspecto se ven en el siguiente cuadro: Cuadro 19. Inversiones en activos nominales
ACTIVOS NOMINALES DETALLE DE INVERSIN Honorarios asesora previa MONTO EN Bs 20.904,18
Elaboracin de proyecto arquitectnico Contrato diseo arquitectnico Calculo proyecto estructural Estudios de suelo y ambiente Permiso de construccin Copias planos proyecto Gastos de apoyo corporativo por promocin Gastos de Protocolizacin TOTAL
103.900,00 104.115,13 15.080.00 10.980,65 372.360 140.360 12.500,00 20.350,00 710.549,93
Los activos nominales que tienen ms peso dentro de la inversin total por este concepto son la elaboracin de proyecto arquitectnico y el contrato para el diseo arquitectnico. El primero constituye el 36.03% del total y el segundo concepto refleja el 36.11% del total. 5.2 ESTIMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO Las inversiones en capital de trabajo son el conjunto de recursos necesarios, en forma de activos corrientes, para comenzar la operacin normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y un tamao determinado. Para este proyecto es necesaria esta inversin, pues debe existir un capital con el cual se pueda cubrir la compra de un inventario inicial, incluyendo un porcentaje en efectivo para cubrir cualquier necesidad que se presente. Como un ciclo productivo se considera comprendido entre el primer desembolso para compra de materia prima y el recibo de dinero como producto de la venta quedando disponible para cancelar nuevos insumos. Para efectos de la preparacin y evaluacin de proyectos, el capital de trabajo se constituye en una inversin a largo plazo, ya que forma parte
permanente de los activos corrientes necesarios para asegurar la operacin del proyecto. Los factores que componen el capital de trabajo son: inventarios y disponibilidad de efectivo. Para calcular el capital de trabajo del proyecto se utiliz el mtodo del ciclo productivo que consiste en determinar la cuanta de los costos de operacin, segn el rubro que se est calculando, que se deben financiar durante el ciclo productivo. Se determina multiplicando el costo de operacin del perodo por el nmero de das del ciclo productivo. Los inventarios manejan una rotacin de 15 das y el costo que se utiliz para determinar el capital de trabajo por este concepto fue el costo por alimentos y bebidas ya que es el nico inventario variable que se maneja dentro del hotel. El efectivo disponible fue determinado por el grupo de evaluacin de proyectos de Inversiones ServiElectric, C.A. Todos los clculos fueron hechos tomando un ao como de 360 das hbiles. A continuacin se muestra un cuadro donde se detallan cada uno de los conceptos por capital de trabajo. Cuadro 20. Determinacin de capital de trabajo DESCRIPCIN Efectivo disponible Rotacin de inventarios das CAPITAL DE TRABAJO Efectivo disponible Inventario inicial 5.3 GASTOS DE ADMINISTRACIN
MONTO EN Bs 7.389,34 15 7.389,34 10.118,19
Los gastos de administracin son aquellos desembolsos que debe hacer la empresa para mantener la operacin normal de esta. En el Hotel CASA MARINA, los gastos administrativos que se manejan son: Gastos del departamento de administracin Gastos por nmina de administracin Gastos de mercadeo y ventas Gastos de mantenimiento Gastos de apoyo corporativo Los gastos del departamento de administracin son aquellos que surgen de la operacin de un conjunto de actividades necesarias para ejercer el control administrativo de todos los departamentos de la empresa en funcin de las gestiones de contralora, contabilidad, tesorera, compras, administracin de personal y seguridad. Los gastos por nmina de administracin son los sueldos que se pagan a los empleados que trabajan en los departamentos no operados del hotel. Los gastos por mercadeo y ventas son aquellos que se causan por el desarrollo de actividades que permiten mantener un aceptable nivel de competencia y de comercializacin de la empresa. Los gastos de mantenimiento son aquellos que surgen del aseguramiento de la conservacin de los activos como aporte operacional. Los gastos por apoyo corporativo u honorarios por apoyo corporativo son a los que tiene derecho el Hotel Casa Marina por poner al servicio del hotel los conocimientos tcnicos, su experiencia en materia de explotacin y gestin hoteles y el apoyo de la marca Casa Marina. Algunos de los servicios son: la capacitacin del personal en el hotel, apoyo de base de datos, respaldo de la
presidencia, de la direccin nacional de contralora, de la direccin nacional de mercadeo y ventas, promocin y de la direccin de gestin humana de Inversiones ServiElectric,C.A. implementacin de procedimientos en el hotel y aprovechamiento de las negociaciones en volumen de toda la estructura. Los gastos fueron determinados a partir de una estructura de costos ya establecida por Inversiones ServiElectric,C.A. A continuacin se muestra un cuadro donde se muestra cada gasto, su valor mensual y anual. Cuadro 21. Gastos administrativos CONCEPTO Gastos del departamento de administracin Gastos de nmina de administracin Gastos de mercadeo y ventas Gastos de mantenimiento Gastos por apoyo corporativo 5.4 CRONOGRAMA DE INVERSIONES El cronograma de inversiones es la presentacin de las inversiones detalladas por cada uno de los conceptos bsicos en funcin del tiempo en que se van a realizar, indicando las sumas a invertir en cada concepto, totalizadas por la unidad de tiempo que en este caso es aos. Las inversiones que se planean hacer se repartirn en tres aos. El primer ao requiere una inversin total de 150.000.000,00 de Bs. El segundo ao la inversin se reducir a 65.239.076,08 Bs. En el tercer ao el hotel estar habilitado para comenzar a operar normalmente. Sin 57.149,32 85.346,76 70.647,13 65.345,32 2.583,53 685.791,84 1.024.161,12 847.765,65 784.143,84 31,002,36 VALOR MENSUAL VALOR ANUAL
embargo se deber hacer una inversin de A continuacin se presenta el detalle
3.883.386,31 Bs que se
utilizaran en los ltimos acabados, equipos de dotacin y amoblamiento. de las inversiones que se tienen pronosticadas hacer cada ao y el valor de cada una de estas. Cuadro 23. Cronograma de inversin DESCRIPCIN Terreno (lote) 16.339,52 Mts2 X 650, 00 Bs X Mt2 = Estructura y obra gris Primeros acabados Acabados Finales Instalaciones Hidrulicas y sanitarias Instalaciones elctricas y telefnicas Instalaciones mecnicas Equipos de dotacin Otros equipos y amoblamiento TOTAL = 5.5 PRESUPUESTO DE RESULTADOS Para hacer la proyeccin de resultados del proyecto propuesto fue necesario disear un modelo que resumiera de forma organizada todos los movimientos financieros del mismo. ( Ver en el anexo M, el modelo financiero.) Dentro de este modelo se detalla la informacin del mercado, la informacin tcnica, las inversiones, la informacin de financiamiento y de
AO 0
AO 1
AO 2
10.620.688,00 Bs 29.155.162,18 Bs 2.595.654,53 Bs 2.511.338,15 Bs 91.766.081,50 Bs 2.671.808,61 Bs 1.719.764,36 Bs 2.184.651,15 Bs 585.460,57 Bs
143.810.609,05 Bs INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE
liquidacin del proyecto. Es importante resaltar que los pronsticos y el estudio fueron hechos teniendo en cuenta que al final del periodo del proyecto se liquidan todos los activos fijos al igual que el capital de trabajo. 5.5.1 Informacin del mercado del proyecto. Las ventas de un hotel estn constituidas por las ventas de habitaciones, de alimentos y bebidas y los otros ingresos. Las ventas de habitaciones son el producto de la ocupacin, el nmero de habitaciones disponibles en el ao y el precio de habitacin. La ocupacin es el mercado objetivo que se determin a partir del estudio de mercados. Este porcentaje de ocupacin es del 54,40% y es equivalente para todo el ao. El nmero de habitaciones disponibles es el nmero promedio de habitaciones que tiene el hotel anualmente. Ese nmero no coincide con la capacidad del hotel ya que no siempre se puede contar con todas las habitaciones porque algunas deben ser comprometidas para el hospedaje de funcionarios y la adecuacin de habitaciones en circunstancias especficas hace que el ingreso por habitaciones se reduzca en este pequeo porcentaje. En esta parte del modelo se explican los precios de habitaciones en acomodacin sencilla que se cobrara a los clientes en promedio. Este dato surgi del estudio de precios hecho con respecto a la competencia. El valor al da de hoy se proyect hacia el valor que se tendra en el primer ao de operacin sujeto a una inflacin de 7%. El nmero de cubiertos por ao, al igual que el precio promedio por cubiertos, es un dato entregado por un Hotel que cuenta con una capacidad similar a la del proyecto. Es importante aclarar que el dato que se muestra en el modelo financiero representa el nmero de cubiertos bajo la ocupacin
determinada anualmente. Este precio es ajustado en el tiempo con una inflacin del 7%. Los otros ingresos que se dan son aquellos que surgen de la prestacin de servicios adicionales como gimnasio, peluquera, alquiler de medios audiovisuales, etc. 5.5.2 Costos y gastos del hotel. Para el manejo de los costos y gastos dentro de un hotel se debe plantear la diferenciacin (departamentos entre los centros y los de produccin de o de o resultados de apoyo operados) centros servicio
(departamentos no operados). En el caso de este proyecto los centros de produccin ms importantes son: Habitaciones, alimentos y bebidas y departamentos menores que son aquellos que generan ingresos para el hotel como: piscina, gimnasio, peluquera, etc. A su vez los centros de servicio o de apoyo para este caso son: administracin, mantenimiento, mercado y ventas. En el anlisis operacional y financiero de un establecimiento hotelero es importante manejar el concepto de localizacin de costos. Este criterio sirve para construir la estructura de costos de cada departamento por medio de la asignacin directa. Esto consiste en apropiar costos de carcter identificable y especifico al centro de responsabilidad que corresponde, es decir, a cada departamento se le asignan los costos que sean directamente asociados a la actividad de dicho departamento. Los costos y gastos presentados para el proyecto estn diferenciados entre los costos y gastos de departamentos operados y no operados. Los gastos y costos de los departamentos no operados fueron descritos anteriormente. Los de los departamentos operados se ven a continuacin:
Cuadro 24. Gastos variables de departamentos operados CONCEPTO Gastos de Habitaciones Gastos de A & B Sobre las ventas de A & B Costos de A & B Sobre las ventas de A & B Gastos de dptos. Menores 12.4% Sobre las ventas de dptos. Menores Vale la pena aclarar que la nmina en cualquiera de los departamentos tiene un valor fijo. Cuadro 25. Nmina de departamentos operados CONCEPTO Nmina habitaciones Nmina alimentos y bebidas VALOR MENSUAL 65.132,51 14.467,54 VALOR ANUAL 781.590,12 173.610,48 13.2% PORCENTAJES 5.3% 7.5% OBSERVACIN Sobre las ventas de habitaciones
La razn de las diferencias entre los montos por los anteriores dos conceptos son que las personas que trabajan en habitaciones, dado que son estas las que ms relacin tienen con el cliente, son ms calificadas que los de Alimentos y Bebidas en general. Adems la nmina de alimentos y bebidas es baja ya que la mayora de su personal es subcontratado por pocas o eventos y los de habitaciones son empleados fijos que representan mas egresos para la compaa. 5.5.3 Depreciaciones y Amortizaciones. La amortizacin de los activos nominales se har por 5 aos. Las instalaciones, maquinaria y equipos de dotacin, se depreciaran a 10 aos.
Los acabados, como hacen parte de la estructura del hotel, sern depreciados a 20 aos. A continuacin se ve el valor de las depreciaciones de los activos fijos y los activos nominales respectivamente: Cuadro 26. Monto de depreciaciones activos fijos INVERSIN Estructura y obra negra Primeros acabados Acabados finales VIDA UTL 20 20 20 MONTO DE DEPRECIACIN 257.758,10 129.782,72 125.566,90 71.766,08 267.180,86 171.976,43 218.465,11 58.546,05 1.301.042,25 Bs
Instalaciones hidrulicas y sanitarias10 Instalaciones elctricas y telefnicas10 Instalaciones mecnicas Equipos de dotacin Otros equipos y amoblamiento 10 10 10
TOTAL DEPRECIACIN ANUAL POR ACTIVOS FIJOS Cuadro 27. Monto de amortizacin de activos nominales INVERSIN Honorarios asesora previa Contrato diseo arquitectnico Calculo proyecto estructural Permiso de construccin Hotel 5.5.4 VIDA UTL 5 5 5 5 5
MONTO DE DEPRECIACIN Bs 4.180,83 20.780,00 20.823,02 3.016,00 2.196,13 74.472,00 2.500.000
Elaboracin de proyecto arquitectnico 5
Proyecto estudios de suelo y ambiente 5 Gastos por apoyo corporativo promocin del
Costo de Capital. Cuando se planea la creacin de un proyecto se manejan distintas fuentes de financiamiento: con capital prestado o con una mezcla de los dos. En el caso del Hotel Casa Marina, este se planea financiar 70.09% con capital prestado y el restante con capital propio. Es por esta razn que es necesario calcular el costo de capital promedio ponderado que sirva de tasa mnima de rendimiento para evaluar el proyecto, pues al identificar el costo del total del capital a invertir, el proyecto se puede evaluar frente a este porcentaje adicionando un porcentaje por mritos de riesgos que corren los inversionistas, determinando si este es lo suficientemente rentable para cubrir esa inversin y su costo. El WACC (costo promedio ponderado de capital) para este proyecto es del 16.03%. El costo de la deuda antes de impuestos es diferente al costo despus de impuestos ya que con este ltimo se dan beneficios tributarios generado por la deducibilidad de los intereses. En el caso de los costos de los aportes es el mismo puesto que dividendos no son deducibles tributariamente. La tasa de rentabilidad mnima atractiva es la tasa que plantea el inversionista para determinar la viabilidad del proyecto teniendo en cuenta el WACC y el riesgo que le asignen los inversionistas. La TREMA (tasa de rentabilidad mnima atractiva) para la evaluacin de este proyecto especfico fue determinada en un porcentaje del 20%. 5.5.5 Valor Residual. Debido a que el proyecto muestra un crecimiento en sus flujos de caja, tanto del proyecto como del inversionista, y a su vez, el horizonte de tiempo es un poco limitado, se va a asumir que el porcentaje de ocupacin del ltimo ao se va a mantener as hasta el infinito y todos sus
correspondientes flujos de caja van a ser trados al ltimo ao del horizonte de tiempo del proyecto. Esto se conoce como el valor residual el cual va a ser utilizado pues el plan de construccin del hotel va a ser de ms tiempo que 7 aos y si se liquidan activos fijos y capital de trabajo, estaramos castigando un proyecto que muestra beneficios a travs del tiempo. De igual manera, la utilizacin de este valor residual va a hacer del flujo de los inversionistas mas bajo que el del flujo del proyecto, pues como este ltimo tiene en cuenta toda la inversin al ser trados todos los flujos desde el infinito, generar un valor residual mas grande que el del inversionista. 5.5.6 Evaluacin Financiera. La evaluacin financiera presentada mediante el modelo esta hecha bajo un escenario establecido donde se financia el 70.09% de la inversin inicial. Para hacer esta evaluacin se realizaron los siguientes flujos: Estado de resultados Flujo de fondos del proyecto Flujo de fondos del inversionista Presupuesto de efectivo Balance general proyectado El estado de resultados es una herramienta que permite identificar y analizar los movimientos de ingresos y egresos que tiene la compaa. En el caso especfico del hotel a construir se tienen en cuenta los ingresos por ventas, los gastos y costos anuales segn cada departamento operado o no operado, los gastos financieros, depreciaciones y amortizaciones. A partir de esta
herramienta se determinan la utilidad neta anual, la utilidad operativa y la utilidad antes de impuestos. En el flujo de fondos del proyecto se registran los ingresos gravables, que incluyen ingresos por ventas. De este ingreso se restan los costos deducibles de cada departamento operado y no operado adems de los impuestos, la depreciacin y la amortizacin. En este flujo no se tienen en cuenta ningn tipo de financiacin o gastos por servicio a la deuda. Esta herramienta sirve para medir la rentabilidad del proyecto. El flujo de fondos del inversionista, en cambio, adems de incluir lo visto en el flujo del proyecto incluye los gastos financieros y las amortizaciones haciendo ver la rentabilidad de los recursos colocados por el inversionista. El presupuesto de efectivo resalta exactamente el valor en caja que tendr la compaa en un momento determinado, en este caso anualmente. Es adems el que genera la cuenta de efectivo y caja del balance general. El balance general es una herramienta financiera que permite conocer detalladamente la situacin financiera y econmica de la compaa en un periodo determinado. 6. FINANCIAMIENTO 6.1 FINANCIAMIENTO Segn la ley de turismo, podrn ser sujetas a financiacin las inversiones, planes, programas, y proyectos relacionados con el sector de acuerdo a la ley citada anteriormente. Las siguientes son las que ms se destacan: las inversiones para atencin al turista (Hotelera, hospedaje y sistemas de tiempo compartido). Inversiones para la prctica de las modalidades de turismo ( ecoturismo, turismo metropolitano, turismo de aventura, etc.)
Inversiones para servicios de apoyo a la actividad turstica (Agencias de viajes y turismo, alquiler de vehculos, el transporte de pasajeros, etc.) Dentro del sector se financia las siguientes inversiones elegibles: Adquisicin de bienes inmuebles o infraestructura fsica, dotacin, terrenos, equipos y maquinaria, su montaje, mantenimiento o instalacin. Inversiones para estudios o diseos, obras civiles y/o arquitectnicos de construcciones y obras complementarias, servicios de ingeniera requeridos para la ejecucin y puesta en marcha del proyecto, desarrollo, fortalecimiento, reestructuracin y transformacin de los beneficiarios elegibles. Inversin para la terminacin de proyectos e inversiones complementarias para la ejecucin eficiente de un proyecto. Gastos de derechos de protocolizacin e impuestos generados por el acto de compra-venta de inmuebles o terrenos adquiridos dentro del proyecto, capital de trabajo destinado a la operacin del proyecto, publicidad, promocin, material de divulgacin inherente a la realizacin de campaas de formacin o cultura ciudadana. Las condiciones financieras se muestran en el siguiente cuadro: Cuadro 28. Condiciones del prstamo Monto del crdito Hasta el 70% del costo total del proyecto Plazo total Hasta 15 aos Plazo de amortizacin Hasta 15 aos Periodo de gracia a capital
Hasta 3 aos Periodo de gracia a intereses Hasta 1 ao para ajuste fiscal Forma de amortizacin Cuota fija, porcentual, gradual creciente o decreciente Margen de redescuento Entre 50% y el 100% del valor del crdito Tasa de redescuento anual Segn condiciones del mercado Tasa final de inters anual A convenir con el intermediario financiero Forma de pago de intereses y Mensual, capital bimestral, trimestral, semestral o anual; anticipado o vencido Moneda de emprstito Moneda local o extranjera Para financiar el proyecto las condiciones determinadas son: Cuadro 29. Condiciones de financiamiento del proyecto DETALLE DESCRIPCIN Monto del prstamo El monto a financiar ser 143.810.609,05 Bs cantidad equivalente a la inversin del primer y segundo ao Tasa de inters anual sobre saldos 10.5% Efectivo anual.
Periodo de gracia 2 aos Amortizacin Cuotas fijas Plazo del prstamo 5 aos 6.1.2 Calendario de desembolsos de capital propio y de otros recursos. El anlisis financiero general se realiz a partir de tomar una financiacin del 70.09% de la inversin inicial. Este dato se tom ya que los empresarios consideran esta opcin la ms viable. Sin embargo, requieren un estudio detallado para corroborar esto o tomar una decisin acertada. A continuacin se muestra los desembolsos de capital propio y financiado para el caso de financiar el 70.09% de la inversin. El desembolso del prstamo ser dividido en dos aos para no mantener un excedente de caja. Cuadro 30. Calendario de desembolsos AO PRESTAMO 100.667.426,33 1 2 3 4 5 6 TOTALES 33.555.808,77 33.555.808,77 33.555.808,77 100.667.426,33 7.046.719,84 7.046.719,84 7.046.719,84 7.046.719,84 7.046.719,84 35.233.599,2 7.046.719,84 7.046.719,84 40.602.528,61 40.602.528,61 40.602.528,61 135.901.025,53 CUOTA ANUAL INTERESES PAGAR A CUOTA TOTAL A PAGAR
7. EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO 7.1 ANLISIS DE FACTIBILIDAD El anlisis de factibilidad es un anlisis orientado a determinar la ventaja econmica de cada alternativa. En este caso la alternativa presentada y analizada inicialmente es bajo un escenario donde la inversin inicial es financiada por el 70.09% de su monto original. 7.1.1 Valor Presente Neto. El valor presente neto (VPN) es una tcnica que consiste en traer a valor presente todos los ingresos del proyecto, utilizando la misma tasa de inters y comparar esta equivalencia con el valor presente de los egresos, incluyendo el desembolso inicial. El criterio de aceptacin de inversiones es que si el valor presente neto de los flujos de caja a una tasa dada de inters es mayor que cero, el proyecto es factible. En este proyecto se har el anlisis del VPN para el flujo de fondos del proyecto y el flujo de fondos del inversionista. Segn estos datos el proyecto es factible. Se concluye que el proyecto es lo suficientemente bueno, pues no solo cubre los costos de capital sino tambin tiene la caracterstica de crear valor, ya que la TIR del proyecto (30.84%) es mayor que la TREMA y el valor presente neto es mayor que cero. 7.1.2 Tasa Interna De Retorno. La tasa interna de retorno tiene dos definiciones importantes: la matemtica financiera y la de interpretacin. La definicin matemtica financiera dice que la tasa interna de retorno es aquella tasa de inters que hace que el valor presente de los ingresos sea igual al valor presente de los egresos. Desde el punto de vista de
interpretacin la TIR es la tasa de inters que se gana sobre la parte de la inversin involucrada en el proyecto al comienzo de cada periodo. El criterio de aceptacin es simple, si la TIR del proyecto o TIR del inversionista es mayor a la TREMA el proyecto es aceptado, es factible. A partir de los flujos mostrados en el numeral anterior siguientes resultados de TIR. En el flujo de fondos del proyecto la TIR es igual a 30.84% lo cual es mayor a la TREMA 20%. Segn el criterio expuesto anteriormente se puede decir que el proyecto es factible. En el flujo de fondos del inversionista se presenta una TIR de 25.83% mayor que el 20% equivalente a la TREMA. Esto refleja que el proyecto es viable con el financiamiento del 46.09% de la inversin inicial. 7.2 INCLUSIN DEL RIESGO EN LA EVALUACIN DEL PROYECTO Con el fin de consolidar lo dicho anteriormente, se incluir anlisis de sensibilidad y riesgo, con el fin de lograr una anlisis mas detallado y profesional. 7.2.1 Anlisis de sensibilidad. En el anexo N, se encuentra el resumen de escenarios, donde se incluyo la variable de ocupacin. La razn por la cual se jug con esta variable, es porque no solo se pretende evaluar la viabilidad del hotel basado en unas caractersticas fijas, sino que hay que tener en cuenta que el mercado puede llegar a ser sensible a cambios. VARIACION DEL PORCENTAJE DE OCUPACIN Cuadro 31. Variacin de Ocupacin ESCENARIO Original PORCENTAJE DE OCUPACION 54.4% se obtuvieron los
1 2 3 4 5
30% 40% 50% 55% 60%
Bajo estos escenarios (anexo N) se ve que al modificarse la ocupacin, la TIR del proyecto y del inversionista se afectan directamente. Solo en los escenarios donde la ocupacin es mayor al 50% se ve que el proyecto es factible en general. estado de viabilidad. 7.3.2 Distribucin de probabilidades. Tomar una decisin involucra algn tipo de riesgo. Es por esta razn, que por medio de la herramienta de distribucin Beta 2, la cual se fundamenta en la distribucin normal, pero se diferencia en que es achatada en los extremos, como lo muestra la grfica Grfica 21. Distribucin beta 2 Para lograr esto, es necesario tomar tres de los escenarios mencionados en el numeral anterior con sus respectivos flujos de caja. Los supuestos a analizar sern, el original que es el mas probable, el escenario 1 que es el mas pesimista (ocupacin del 30%) y el 4 que es el optimista (ocupacin del 60%) de la sensibilizacin de la ocupacin y van a ser comparados con el flujo de caja del inversionista, debido a que esta, (ocupacin) es una variable crtica y el flujo debe ser atractivo al inversionista. 8. CONCLUSIONES A partir de los estudios hechos se sacaron las siguientes conclusiones:
Esto lleva a la conclusin que siempre y cuando la
ocupacin del hotel a construir no disminuya del 50%, este mantendr su
La Isla de Margarita es una ciudad con muchos factores que la hacen atractiva para los negocios y el turismo. Segn el estudio de mercados hecho, esta ciudad tiene una demanda de hospedaje por negocios significativa, sin embargo no cuenta con una oferta que cumpla con las condiciones que requieren estos clientes para sus viajes de negocios. El cliente del Hotel Casa Marina es un hombre o mujer de negocios o turista que busca sentirse en casa, o en su oficina, aun estando fuera de ella. A partir del estudio de la competencia se concluy que existen en promedio dos hoteles bien ubicados en la mente de los clientes pero que carecen de varios servicios que hacen del Hotel Casa Marina un hotel diferenciador entre los ofrecidos en la ciudad. Por medio de un anlisis detallado hecho en el estudio de mercados se identific que los clientes del Hotel Casa Marina eligen su hotel por medio de convenios que se manejan con la empresa. Por esto, las estrategias de promocin se dedican principalmente a estos clientes corporativos que no solo buscan un hotel para hospedaje sino para ofrecer conferencias o desarrollar congresos empresariales. La capacidad del hotel, as como los servicios y los procesos de operacin ms significativos son indispensables para el buen desarrollo operativo y administrativo del hotel. Se disearon procesos de operacin a partir de los estndares que maneja Hotel Casa Marina y aplicando las nuevas tendencias que se ven en el mercado. Todo esto con el fin de satisfacer las necesidades de los clientes del hotel.
Se proponen unos ndices que buscan la medicin de eficiencia y productividad en el uso de los insumos del hotel en cada uno de los departamentos operados del mismo. Las inversiones que se requieren hacer para la construccin del hotel sern distribuidas en tres aos. Las condiciones de calidad requeridas en el hotel con las especificaciones de la compaa hacen que la inversin inicial y los costos sean altos. La ocupacin es el factor ms relevante para concluir si el proyecto hotelero es viable o no. El proyecto de construir un hotel de alta categora de negocios y de turismo en Margarita es viable manteniendo la financiacin de la inversin inicial en un 76.09% y una ocupacin mayor al 50%. Un proyecto de esta magnitud, en una ciudad como Margarita es muy positivo, pues no solo la construccin sino tambin su operacin ser un generador importante de empleo, y la contribucin en impuestos a la regin, ya cuando este se encuentre operando, brindar al Estado Nueva Esparta y sobre todo al Municipio Antoln del Campo nuevos y grandes ingresos que se servirn para su desarrollo como una de las ms importantes ciudades del pas. El sector turstico y hotelero es un sector que genera unos ingresos importantes para nuestro pas. Como ingenieros industriales es importante trabajar con las herramientas aprendidas durante nuestra formacin para el desarrollo ptimo de este sector y de una empresa colombiana que se destaca por generar empleo en todo el pas y ser ejemplo para las dems compaas del sector. Para nosotros es
importante entregar un anlisis real y plantear unas conclusiones importantes para la toma de decisiones gerenciales en la compaa. La valoracin que le hicimos al siguiente proyecto fue luego de un minucioso estudio de mercado durante dos aos para garantizar un proyecto viable, rentable y sobre todo emblemtico para la isla y una satisfaccin personal y profesional, donde se conjuguen todos los factores que hacen vida en nuestra sociedad, convirtiendo el negocio a parte de rentable en una opcin distinta donde la atencin, calidad y el servicio sea el norte en nuestra meta. Aportando grandes soluciones a grandes problemas Atentamente
Ing. Paulo Marques Ing. Oswaldo Guacarn Gerente Gerente de Produccin y Servicios.
Nota: Anexo fotos del estado actual de la infraestructura y de la proyeccin al cabo de un ao
PROYECTO TERMINADO Y ESTADO ACTUAL

Proyecto Playa Marina Holding

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proyecto Playa Marina Holding

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

PROYECTO HOTELERO EN LA ISLA DE MARGARITA, ESTADO NUEVA ESPARTA, A DESARROLLAR POR LA FIRMA INVERSIONES SERVIELECTRIC, C.

1. IDENTIFICACIN DEL PROYECTO

operativamente el Hotel, luego, las utilidades son completamente de

1.5.6 Proceso de investigacin de mercados. se busca con esta.

Para realzar una investigacin

OBJETIVOS, ACTIVIDADES, HERRAMIENTAS

Analizar la factibilidad econmica y financiera

con el fin de tener

inauguracin del hotel se debe invitar a los clientes potenciales y

3. LOCALIZACIN Y DESCRIPCIN DEL HOTEL

Encargado de egresos Encargado de nmina Mercadeo y ventas Total empleados 100

ACTIVOS NOMINALES DETALLE DE INVERSIN Honorarios asesora previa MONTO EN Bs 20.904,18

103.900,00 104.115,13 15.080.00 10.980,65 372.360 140.360 12.500,00 20.350,00 710.549,93

MONTO EN Bs 7.389,34 15 7.389,34 10.118,19

embargo se deber hacer una inversin de A continuacin se presenta el detalle

10.620.688,00 Bs 29.155.162,18 Bs 2.595.654,53 Bs 2.511.338,15 Bs 91.766.081,50 Bs 2.671.808,61 Bs 1.719.764,36 Bs 2.184.651,15 Bs 585.460,57 Bs

143.810.609,05 Bs INGRESOS Y GASTOS Y PROYECCIN DE

MONTO DE DEPRECIACIN Bs 4.180,83 20.780,00 20.823,02 3.016,00 2.196,13 74.472,00 2.500.000

Elaboracin de proyecto arquitectnico 5

30% 40% 50% 55% 60%

Esto lleva a la conclusin que siempre y cuando la

ocupacin del hotel a construir no disminuya del 50%, este mantendr su

Nota: Anexo fotos del estado actual de la infraestructura y de la proyeccin al cabo de un ao

PROYECTO TERMINADO Y ESTADO ACTUAL

S-ar putea să vă placă și