MODIFICAREA REGIMULUI CIRCULAIEI JURIDICE A TERENURILOR PRIN LEGEA NR. 247/2005 Lector dr.

DAN CONSTANTIN TUDURACHE Printre schimbrile produse n legislaia rii noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente,1 se numr modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 102 din 4 martie 1998. Noul act normativ produce schimbri substaniale n regimul circulaiei juridice a terenurilor. 1. Eliminarea dreptului de preemiune. Prin abrobarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemiune, se trage concluzia potrivit creia dreptul de preemiune n privina terenurilor agricole este desfiinat. 2 Se recunoate astfel, dreptul de dispoziie deplin asupra imobilelor. 2. Crearea de faciliti pentru realizarea anumitor operaiuni de nstrinare a terenurilor. Dac dreptul de preemiune a fost nlturat, n schimb, prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile efectuate de ctre persoanele ndreptite s obin renta viager agricol. Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite de taxa de timbru i de timbrul judiciar. Se remarc o lips de consecven a legiuitorului. Dac se dorete extinderea i finalizarea regimului de carte funciar, iar fiecare nscriere n cartea funciar trebuie s aib la baz msurtori i schie cadastrale caracterizate prin fidelitate i exactitate, este greu de admis compromisul fcut de legiuitor prin admiterea ntocmirii actelor de vnzare-cumprare numai n temeiul schielor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar. Abdicarea legiuitorului de la regula conformitii schiei cadastrale cu realitatea din teren poate fi explicat doar prin stabilirea unor limite ale efectului de opozabilitate a nscrierii n cartea funciar, limite printre care se numr i ntinderea suprafeei de teren cu privire la care s-a efectuat nscrierea. 3. Eliminarea cerinei ntocmirii actului n form autentic pentru admiterea cererii de nscriere n cartea funciar. n conformitate cu prevederile art. 50 alineatul (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 247/2005, registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere, dac nscrisul este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege.
Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005. Cu privire la dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 54/1998, a se vedea Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, p. 101-107; Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ediie revzut i completat, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 110-118; Ion Lul, Irina Sferdian, Drept civil. Drepturile reale, Editura Universitas Timisiensis, Timioara, 2001, p. 112-118; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ediia a III-a Revzut i adugit, Editura Rosetti, Bucureti, 2005, p. 175-179.
2

Soluia este diferit fa de cea din redactarea dat textului n urma modificrii Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004, n conformitate cu care registratorul admite cererea, dispune nscrierea prin ncheiere, dac nscrisul ndeplinete din punct de vedere formal cerinele de validitate a actului juridic ncheiat n form autentic sau, dup caz, a certificatului de motenitor. Soluia legii nr. 247/2005 este raional, dat fiind c o lege privind publicitatea imobiliar nu trebuie s modifice aspectele ce in de condiiile de fond i de form ale actului juridic civil. Soluia adoptat prin O.U.G. nr. 41/2004 ar fi putut s fie primit doar n cazul n care, eventual, s-ar fi fcut precizarea c este vorba doar de nscrierea ori radierea drepturilor reale asupra imobilelor. Cerina actului autentic nu poate fi primit pentru nscrierea unor drepturi de crean, a unor stri i raporturi personale. Este de remarcat c adoptarea unei soluii potrivit creia nu se mai pretinde un nscris autentic, este de natur a relansa discuia dac nscrisul sub semntur privat este necesar i suficient pentru constituirea ori transferul unui drept real asupra unei construcii, fr a implica transferul ori constituirea unui drept real asupra terenului, precum i pentru cazul n care se transmite dreptul de superficie.3 4. Reintroducerea efectului constitutiv al nscrierii n cartea funciar. Dac n privina constituirii ori transmiterii drepturilor reale imobiliare, dispoziiile at. 22 alin. (1) stabilesc c dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis n mod valabil, iar prevederile art. 27 alin. (1) din lege dispun c nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor, adic nscrierea n cartea funciar se realizeaz numai n scopul realizrii opozabilitii fa de teri a constituirii ori transmisiunii imobiliare, n ce privete stingerea drepturilor reale, dispoziiile articolului 22 alineatul (2) arat c drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere. Se poate constata c legiuitorul a optat s reintroduc efectul constitutiv al nscrierii n cartea funciar. ns, n mod surprinztor, efectul constitutiv al nscrierii n cartea funciar se manifest numai n privina stingerii drepturilor reale nu i n materia constituirii ori transmiterii drepturilor reale. Considerm c este nejustificat atitudinea legiuitorului de a reintroduce efectul constitutiv al nscrierii n cartea funciar, cu att mai mult cu ct l prevede numai n situaia stingerii drepturilor reale. Lipsa de unitate a efectelor nscrierilor n cartea funciar este de natur s creeze nesiguran n privina dinamicii drepturilor reale imobiliare, cum este cazul unui act juridic prin care s-ar stinge i s-ar constitui drepturi reale a cror natere, respectiv stingere ar fi corelate ntre ele. Pentru dreptul care se nfiineaz pe temeiul stingerii altui drept s-ar considera c dreptul s-a nscut la momentul ncheierii actului juridic, urmnd s dobndeasc opozabilitate erga omnes prin nscrierea n cartea funciar, pe cnd dreptul de a crui stingere este condiionat naterea sa, nu s-ar fi stins prin ncheierea actului juridic. Soluia stingerii drepturilor reale numai prin radiere din cartea funciar vine n contradicie cu alte reguli ale dreptului civil, cum este aceea a stingerii ipotecii pe cale accesorie prin plata creanei garantate (art. 1800 pct. 1. C. civ.).
A se vedea Liviu Pop, op. cit., p. 123-126; Ion Lul, Irina Sferdian, op. cit., p. 106-109 i 123124; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 182-183.
3

5. Stabilirea limitelor efectului de opozabilitate al nscrierii n cartea funciar. n conformitate cu prevederile art. 35 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 247/1996, Efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte; b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte". Dac n privina exproprierii, raporturilor de vecintate, a proteciei ecologice i a sistematizrii localitilor, exist temeiuri legale care s justifice limitarea efectului de opozabilitate al nscrierii n cartea funciar, n privina suprafeei terenurilor, destinaiei i categoriei de folosin nu exist nici o raiune. Introducerea n legislaia noastr a noiuni de inoperare a efectului de opozabilitate este de natur a crea incertitudine cu privire la regimul de carte funciar. Sistemul de carte funciar a fost conceput ca un sistem de publicitate imobiliar riguros, caracterizat prin exactitatea ce izvorte din msurtori i schie cadastrale. Or, stabilirea unor limite ale efectului de opozabilitate al nscrierii n cartea funciar tocmai cu privire la suprafaa terenurilor, destinaia i categoria de folosin, conduce la lipsirea de coninut a nscrierii n cartea funciar. Atta timp ct prin nscrierea n cartea funciar nu exist certitudine cu privire la imobilul ce face obiectul nscrierii, publicitatea imobiliar prin sistemul de carte funciar nu-i mai gsete rostul. 6. nlturarea limitrii dreptului de a dobndi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeei de teren ce poate fi dobndit prin acte juridice, concluzia este aceea c nu mai exist nici o restricie n privina ntinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobndire. Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie. Prin noiunea familie, n sensul menionatei legi, se nelegea soii i copiii necstorii, dac gospodreau mpreun cu prinii lor. 7. Limitarea cauzelor care mpiedic nstrinarea terenurilor. Spre deosebire de dispoziiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmrete restrngerea categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea nstrinrii terenurilor. Dac potrivit dispoziiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii, prin dispoziiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclam principiul liberei circulaii a terenurilor, chiar dac drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de excepie, n cazul anumitor litigii, se mpiedic nstrinarea imobilelor. Astfel, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Din interpretarea textului legal amintit, reiese c orice litigii referitoare la validitatea titlului de proprietate (dac este altul dect unul emis conform legilor

fondului funciar) nu mpiedic circulaia juridic a imobilelor, fie c este vorba de transmiterea ori constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de crean. 8. Reglementarea aciunii prin care instana s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Dup mai bine de 14 ani, exist din nou o reglementare expres a sanciunii antecontractului de vnzare-cumprare. Dispoziiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arat c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Se observ, pe de alt parte, c textul este mult mai precis i mai puin exigent dect reglementarea articolului 12 al Decretului nr. 144/1958.4 9. Contradicia noiunilor corp de proprietate i imobil. S-a schimbat nelesul noiunii de imobil, s-a redefinit parcela i s-a renunat la noiunea de corp de proprietate n materia publicitii imobiliare.5 n urma modificrii i completrii Legii nr. 7/1996, dispoziiile art. 1 alin. (3) arat c prin imobil, n sensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, iar potrivit art. 1 alin. (4), prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. De asemenea, prin abrogarea alineatului (3) al articolului 20, s-a renunat la constituirea partidei cadastrale, ceea ce nseamn c s-a luat opiunea abandonrii crii funciare personale i a realizrii publicitii imobiliare prin intermediul crii funciare reale (care nu poate conine nscrieri dect cu privire la un singur imobil). Totui, legiuitorul d dovad de nc o neconsecven. Dac n titlul afectat modificrii i completrii Legii nr. 7/1996 nlocuiete noiunea de corp de proprietate cu aceea de imobil, n coninutul articolului 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, titlu n care se ocup de circulaia juridic a terenurilor, reglementnd o serie de faciliti pentru anjmite acte de nstrinare se refer la constituirea unor corpuri de proprietate mai mari.

Cu privire la aplicarea prevederilor articolului 12 din Decretul nr. 144/1958, a se vedea Corneliu Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura tiinific, Bucureti, 1983; Valeriu Stoica, Flavius Baias, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Dreptul, nr. 3/1992, p. 14 i urm.; Eugeniu SaftaRomano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr. 144/1958, n Dreptul, nr. 9/1993, p. 27 i urm.; Vasile Ptulea, Regimul juridic al circulaiei terenurilor situate n intravilanul localitilor, Editura Calistrat Hoga, Bucureti, 1995, p. 9 i urm.; Eugen Chelaru, op. cit., p. 95. 5 Cu privire la definiiile date entitilor de baz ale nscrierii imobilelor n cartea funciar, a se vedea Liviu Pop, op. cit., p. 295 i urm.; Eugen Chelaru, op. cit., p. 222-225; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 428-429.