El Contrato de Servicio de Tiempo Compartido

EL CONTRATO DE SERVICIO DE TIEMPO COMPARTIDO
MARA JOS HERRERO GARCA

Catedrtica de Derecho Civil de la Universidad de Salamanca, Espaa
1.
OBJETO DE ESTUDIO
El objeto de estudio se concreta en el anlisis de (as previsiones legales en proteccin de los adquirentes de la nueva forma de utilizacin de los bienes inmuebles comnmente denominada multipropiedad, o time-sharing]. Como es sabido, con estos trminos suele designarse el resultado prctico econmico de una operacin comercia! en el denominado mercado de as casas de vacaciones que, sin perjuicio de su calificacin jurdica, se traduce en dividir el uso o goce de un inmueble en el tiempo, mediante un sistema de turnos, en correlacin con la divisin por periodos de cada ao solar. De esta forma, se posibilita a cada consumidor el goce de una vivienda con periodicidad anual (ao tras ao), pero solo en el periodo de tiempo establecido en el contrato. Hoy el xito de la multipropiedad2 es evidente, dadas sus ventajas econmico-sociales; pero dicho xito discurre en paralelo con los graves inconvenientes que se han apreciado, tras la experiencia de varias dcadas de aplicacin de esta frmula comercia!. Inconvenientes denunciados por los consumidores ("adquirentes" de estos derechos), puestos de relieve por la doctrina3 y a los que tratan de res-
Por citar los ms generalizados. Asimismo, se habla de propiedad espacio-temporal, propiedad temporal, propiedad cclica, propiedad cuadridimensional, condominio en el tiempo, derecho intermitente, multigoce, servicio de tiempo compartido, aprovechamiento por turnos, etc. Trmino que va a utilizarse como denominacin genrica, sin prejuzgar calificacin alguna, por ser el que sigue siendo el modo comn, convencional, para designar esta frmula comercial Por todos AA.VV: El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa. Centro de Estudios Regstrales. Madrid, 1999.
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ponder las diversas legislaciones de los pases con importante demanda turstica. La ocasin de este estudio la proporciona la atencin que el Proyecto de modificacin de la Ley chilena n9 19.496, sobre proteccin de los Derechos de os Consumidores dedica a esta figura que, al menos inicialmente, se denominaba: Contrato de servicio de tiempo compartido. En efecto, tanto en el Proyecto de Ley enviado a! Congreso (Mensaje Presidencial), como en el Proyecto de Ley Aprobado por la Cmara de Diputados y enviado el Senado, se aada a la Ley 19.496 un artculo 3 bis, en el que se estableca el derecho del consumidor a poner trmino unilateralmente al contrato en e! plazo de 10 das... en os siguientes casos: a) En la contratacin de servicios de tiempo compartido. Se entiende por contrato de Servicio de Tiempo Compartido aquel en cuya virtud se pone a disposicin del usuario, por periodos convenidos, el uso, goce y dems derechos que se convengan sobre una unidad variable o determinada de un bien raz, con o sin servicios de hotelera, en inmuebles ubicados en el pas o en el extranjero, mediante el pago de una cantidad de dinero.
Sin embargo, en el texto del Proyecto de Ley Aprobado por el Congreso Nacional (mantenindose ese derecho de desistimiento unilateral para otros contratos) se ha suprimido de ese artculo 3 bis la referencia especfica a la contratacin de servicios de tiempo compartido. Con todo, la consideracin del fenmeno que denominamos multipropiedad se mantiene en su artculo 22, al establecer: Quedan sujetos a las disposiciones de esta ley c) Los actos o contratos en que el proveedor se obligue a suministrar al consumidor o usuario el uso o goce de un inmueble por periodos determinados continuos o discontinuos, no superiores a tres meses, siempre que lo sean amoblados y para fines de descanso o turismo.
Todo ello permite suponer que el legislador chileno, al menos de momento, parece optar por no establecer reglas especiales de proteccin de los adquirentes de derechos de uso o goce peridico de un inmueble, aunque los actos o contratos de adquisicin de los mismos queden sometidos a esta Ley de proteccin de los consumidores.
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Desde el punto de vista jurdico el fenmeno de la multipropedad plantea dos rdenes de problemas 4 : 1. El primero viene referido a la calificacin jurdica d ese derecho de "uso o goce" peridico. En este^punto, la experiencia europea ofrece los siguientes datos: Por un lado, solo algunos sistemas jurdicos han optado por regular de manera especfica esta nueva forma de utilizacin de inmuebles/ por lo que la mayora (a pesar de que las operaciones comerciales se practican desde hace varas dcadas), carece de regulacin al respecto. Por otro lado, los pases que regulan de manera especfica este derecho ofrecen una diversidad de soluciones positivas, configurndolo, bien como derecho de carcter personal, bien como derecho real (a travs de figuras diversas), y aun existen modelos, como el Derecho espaol, que permite configurar tal derecho, bien como derecho real (derecho de aprovechamiento por turno], bien como derecho personal (contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada). 2. El segundo orden de cuestiones es el relativo a los mecanismos de proteccin del usuario como consumidor. En este punto debe subrayarse que en el Derecho europeo la diversidad de respuestas legislativas respecto a la calificacin jurdica del derecho antes apuntada, no ha sido obstculo para llegar a una especie de derecho comn relativo a normas protectoras del consumidor adquirente de estos derechos.
La promulgacin de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y de! Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la proteccin de los adqurentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisicin de un derecho de utilizacin de inmuebles en rgimen de tiempo compartido5 (en -adelante la
Que sern objeto de anlisis desde la perspectiva del Derecho europeo y, en particular, teniendo presente la ley espaola 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias. DOCE, nm. L 280 de 29 de octubre de 1 994, p. 83
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Directiva), y su correspondiente incorporacin al Derecho interno de los pases de la Unin Europea, ha propiciado que en Europa exista hoy cierta uniformidad respecto a los mecanismos de proteccin del consumidor. Esta circunstancia, unida al hecho de que mis reflexiones vienen motivadas por el Proyecto de reforma de la Ley chilena n 9 19.496, predetermina que una parte importante de este trabajo haya de dedicarse al anlisis de estos mecanismos. Pero elementales exigencias de rigor cientfico (y el hecho de que la legislacin chilena no concrete la calificacin jurdica de ese derecho de uso o goce), obligan a hacer siquiera unas breves reflexiones sobre la amplia y compleja problemtica que en la doctrina europea se plantea en torno a esta operacin comercial de multipropiedad. Tarea que no es fcil realizar de manera sinttica y breve y que puede abordarse desde distintas perspectivas. Se hace, pues, necesario indicar cmo se ha estructurado este estudio. a. Se expondrn, en primer trmino, unas breves reflexiones sobre !a configuracin jurdica de la multipropedad, y se realizarn algunas precisiones metodolgicas, exponiendo cul es, en mi opinin, el modo correcto de abordar la problemtica jurdica de la multlpropiedad. Elegido el mtodo de estudio, procede analizar bajo qu calificacin jurdica ofrecen los empresarios esta nueva forma de disfrute de los bienes inmuebles, a fin de valorar si lo que "ofrecen" los empresarios al adquirente en multipropiedad se corresponde con sus intereses; ms en concreto (y dado que la mayora de las operaciones se realizan a travs de contratos de adhesin), si lo que se le "ofrece" se corresponde con la verdadera situacin jurdica a la que accede el consumidor. Posteriormente, me referir a la escasa, pero diversa, respuesta de! Derecho positivo, indicando las lneas generales de algunos sistemas que han promulgado leyes especiales que regulan la nueva figura y precisan su rgimen jurdico. Finalmente sern objeto de particular anlisis las normas en proteccin de! consumidor-adquirente en multipropiedad en la comercializacin de estos derechos de uso o goce peridico.
b.
c.
d.
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2. DESARROLLO a. Sobre la configuracin jurdica de la multpropiedad
La aparicin y extensin del fenmeno de la multipropiedad ha sido un prius, resultado de una prctica comercial, que ha obligado a los denominados operadores jurdicos a intentar dotarle de una configuracin jurdica adaptable a cada sistema y que ha suscitado la atencin de la doctrina cientfica. Desde la perspectiva del mtodo, cabe apreciar diversas posturas doctrinales de anlisis de esta realidad que, en ocasiones, predeterminan propuestas de solucin jurdica que pueden no adaptarse a la diversidad de ofertas que existen en la prctica. A mi parecer, cualquier aproximacin al tema obliga a partir del anlisis de los tipos de multipropiedad que se ofertan en la prctica comercial, lo que permitir no solo apreciar las ventajas econmicosociales que sin duda la figura ofrece, sino valorar si a tales ventajas corresponden unos intereses merecedores de tutela jurdica. nicamente si la multipropiedad puede cumplir en abstracto una aprecable funcin econmico-social se justifica su estudio jurdico. De darse -como se ver- esta premisa, el mtodo de anlisis exige: conocer las propuestas de calificacin jurdica de la praxis comercial y valorar la pluralidad de intereses que pueden subyacer en la muStipropiedad. Solo as podrn determinarse los mecanismos de tutela jurdica adecuada a cada posible situacin en multipropiedad. Otra cosa es que -en cada sistema jurdico- el legislador, por razones de poltica legislativa, opte por regular o no la multipropiedad y obsrvese que existen respuestas legislativas -como es el caso del Derecho espaol- que admiten la doble configuracin como derecho real o como derecho personal.
a.7. Una precisin metodolgica a la vista del proyecto de modifica-
cin de la Ley ns 19.496.
Dado que la legislacin chilena carece de regulacin especfica sobre esta forma de utilizacin de los bienes inmuebles de uso turstico, parece conveniente sealar, a modo de cautela, algunas cuestiones relativas al mtodo de anlisis jurdico de la multipropiedad. La doctrina en general (sin una adecuada valoracin de las numerosas y diversas tcnicas que ofrece la praxis contractual) suele plantearse de inmediato el tema de la calificacin jurdica de la multipro-
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piedad, recurriendo a su posible situacin entre los derechos reales, con particular referencia al derecho de propiedad. En esta lnea puede tambin apreciarse la natural propensin del intrprete a retornar al anlisis de figuras que se prestan a constituir materias de interesante discusin terica sobre problemas de amplio alcance. As, es frecuente utilizar el estudio de este nuevo fenmeno para replantear temas como: el principio de autonoma de la voluntad 6 , el debatido problema del numerus clausus de los derechos reales 7 ; la naturaleza jurdica y rasgos esenciales de la comunidad de bienes8, etc. En concreto, partiendo de una visin (ms o menos sesgada) de la prctica comercial, los estudiosos del tema abordan el anlisis de esta figura desde una diversidad de mtodos jurdicos, de los que se expondrn las dos posturas ms significativas, no en razn de las soluciones adoptadas, sino para apreciar posiciones metodolgicas que entiendo no son en algunos puntos adecuadas 9 . La ms generalizada (que desde la perspectiva del mtodo podra denominarse tradicional o lgico-formal), si bien dice tomar como punto de partida la praxis comercial, raramente explcita cules son las circunstancias que -de dicha praxis- se han tomado en consideracin. Por el contrario, la manifestacin del fenmeno (a veces solo definido por el fraccionamiento del goce), se reconduce de inmediato a la determinacin de una naturaleza jurdica, a fin de deducir la correspondiente disciplina. As, lo ms frecuente es que, partiendo de que en la mayora de los contratos que se ofrecen en la prctica se hace referencia a la comunin o al condominio de los edificios, entienden que la tarea del intrprete es verificar si, y en qu modo, estos institutos se adaptan o no a la multipropedad1; De otra parte, existen posiciones doctrinales que, partiendo de los diversos modelos de frmulas comerciales y de las formas diferentes en que pueden articularse los intereses de las partes, concluyen que es muy difcil una calificacin unitaria ornnicomprensva de todos ellos. En consecuencia, rechazan la interpretacin lgico-formal tradicional por alejarse de la valoracin de los intereses en juego, cuya consdera-
Es significativa la obra de MORELLO, U.: Multipropieta e autonoma prvala, Milano,
1984.
Prcticamente todos los autores italianos. En la doctrina espaola, vid. ROCA GUILLAMON Consideraciones sobre la llamada "multipropiedad". RDN, 1982, p. 322. Referencia obligada, al parecer, en todos los trabajos. Ms ampliamente, HERRERO GARCA, La multipropiedad. cit. p. 13 y ss. Por todos SANTORO PASSARELL1: Multlpropriet e compropriet. RTDPC. 1984, p.20-21.
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cin es necesaria para decidir cul deba ser, en su caso, la tutela jurdica. Con todo, algunos autores como MORELLO 11 que defiende estas tcnicas de valoracin, subrayan que en esta cuestin se plantea un problema de estrategia o de "conveniencia", que hace comprensible la referencia a un instituto tpico bien conocido por resultar el medio ms seguro para resolver las dudas que surjan, por responder a un consenso extendido entre los juristas y por ser el ms acorde con la propensin de los Tribunales a organizar de ese modo la solucin de los problemas. En mi opinin, en el estudio jurdico de la multipropiedad, deberan tenerse presentes las siguientes reflexiones: Por un lado, que el Derecho, como mediador de conflictos sociales, ha de proporcionar la solucin adecuada a cada caso. Por otro, que si las tres dimensiones esenciales del Derecho son: Norma, hecho social y valor, habra que concluir que en un sistema jurdico, que carezca de respuesta especfica sobre la concreta configuracin legal de la multipropiedad, debera utilizarse una tcnica que, partiendo de una adecuada valoracin de los hechos sociales (de cada operacin comercial), analice la concreta finalidad econmico-social que las partes persiguen alcanzar, para determinar s esos intereses (que en abstracto pueden considerarse legtimos) se corresponden en cada caso con valores del sistema jurdico para apreciar si son merecedores de tutela jurdica. Cabe aadir, aun a riesgo de reiteracin, que el adecuado planteamiento del tema de la configuracin jurdica de la multipropiedad no permite, a la vista de las frmulas comerciales que se ofrecen en la prctica, decidir a priori si la multipropiedad es o no un derecho real, sino que ha de partirse de una adecuada valoracin de ios intereses en juego y, rns particularmente, de la articulacin de los mismos en los diversos tipos de multipropiedad. Desde esta posicin metodolgica, entiendo deben abordarse las siguientes cuestiones: 1. Las ventajas econmico-sociales y la valoracin de intereses que subyacen en la multipropiedad.
Multipropeta, cit. p. 137.
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2.
Calificacin jurdica de la rnultipropiedad en las operaciones comerciales. La necesaria adecuacin de la tutela jurdica a las dimensiones de la multipropiedad.
a.2. Diversos tipos de multipropedad en la prctica comercial Es difcil pretender sistematizar las distintas operaciones que contemplan el fraccionamiento del goce de un inmueble en el tiempo, y evidentemente tal sistematizacin puede realizarse desde diversas perspectivas. Sin afn de exhaustividad las clasificaciones ms frecuentes en la doctrina son las siguientes: 1. Comnmente la doctrina confronta la denominada multipropiedad por acciones o multipropiedad societaria con la llamada multipropiedad inmobiliaria. Aunque se trata de una clasificacin que -como se ver- puede encubrir una postura metodolgica adoptada a priori, pueden indicarse como caractersticas de una y otra las siguientes: La primera se vale de esquemas tcnico-jurdicos que utilizan como base la estructura societaria y se entiende que solo en sentido impropio puede hablarse aqu de multipropiedad. No existe en realidad traslado al adquirente de un derecho sobre una unidad inmobiliaria determinada, sino que, de su cualidad de socio (de una sociedad que contina siendo propietaria del inmueble), deriva el derecho de goce del inmueble y el uso de sus servicios 12 . La multipropiedad inmobiliaria se caracteriza, por el contrario, porque la relacin de la sociedad promotora y los adquirentes se rompe al "enajenar" la empresa la propiedad del bien, fraccionando su uso en mdulos espacio-temporales. 2. Se diversifican tambin las frmulas comerciales desde la determinacin previa o, por el contrario, la fungibilidad del objeto (en sentido material) del derecho de goce del adquirente. Se habla en este caso de multipropiedad fungible 13 , abierta 14 o de derechos
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Fiyura que nace y se desarrolla preferentemente en Francia (vid. punto b.l.) y que es analizada particularmente por la tloclrina italiana. Vid., por todos, CONFORTINI, La mullipropriet. I, Padova 1883, p. 51 ss. CONFORTINI, La multiproprieti;, c!t. p.16 MORRELLO. Multipropnet, op. cit. p. 200-201, considerando diversos matices.
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permutables y fungble 15 , teniendo en comn la falta de clara determinacin. r* Cabra encuadrar en este tipo: Por un lado, los supuestos en que el derecho adquirido legitima a! titular a ocupar unidades inmobiliarias (gestionadas por la misma sociedad vendedora o por otra vinculada), ubicadas en distintos lugares geogrficos. Por otro, podrfa acogerse e! modelo en que la fungibildad depende, no de la eleccin del adquirente, sino de la decisin discrecional de la sociedad encargada de la gestin 16 . Desde otra perspectiva se consideran los supuestos en los que la diferencia deriva de la insercin de la tnultipropiedad. Si, quiz como hiptesis meramente terica, cabe hablar de multipropiedad sobre una villa o chalet independiente, lo ms frecuente en la prctica es que se refiera a un complejo inmobiliario de mayor o menor envergadura, o a parte del mismo. De esta forma: la multipropiedad puede insertarse en un supuesto de propiedad horizontal; cabe la coexistencia en un mismo inmueble de apartamentos en multipropiedad con otros de propiedad individual; sin olvidar los supuestos de complejos inmobiliarios en que, adems de la coexistencia anterior, la sociedad se reserva algunos apartamentos para su explotacin hotelera tradicional. '"' Finalmente, cabe aadir la distincin entre multipropiedad simple y estructurada^7. Frente a la primera (que no difiere sustancialrnene de los supuestos normales de propiedad horizontal), la multipropiedad estructurada se encuentra, generalmente, en zonas sin adecuada estructura urbanstica, de modo que el inmueble est dotado de completos servicios (restaurantes, tiendas, instalaciones deportivas, etc.), gestionados por sociedades o empresas (a veces autnomas) y que el adquirente no solo tiene derecho a utilizar, sino tambin la obligacin de mantenerlos. La organizacin 'de estos servicios tiene en estos casos carcter esencial, para garantizar el disfrute del periodo y, en ocasiones, el coste de los
LEYVA DE LEYVA, La propiedad cuadridimensional. Un estudio sobre la multipropiedad. RCD1, 1985, p. 67. Recoge CASSELI. C. (La multipropriet. Problemi giuridici, 23 ed. Milano 1984, p. 18-19) el siguiente tipo de clusula contractual: "Cuando por cualquier motivo no fuese factible ocupar un apartamento, el usuaria deber ser alojado en otro apartamento de guales caractersticas; y cuando esto no sea posible, ser indemnizado con una suma igual al 75% del canon de arrendamiento de un alojamiento anlogo en anlogo periodo." Denominacin de MORELLO. Multipropriet, cit. p. 200.
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mismos puede superar -en pocas anualidades- el valor del derecho.

a.3. Las ventajas econmico-sociales y a valoracin de intereses que subyacen en la multipropiedad.
Como seal anteriormente, el estudio jurdico de la multipropiedad se justifica nicamente si las indudables ventajas econmicas que esta frmula ofrece se corresponden con intereses merecedores de tutela jurdica. Las ventajas socioeconmicas que explican e xito de esta frmula/ y que ofrecen un primer indicio de los intereses en juego, pueden resumirse en las siguientes:
Los oferentes, generalmente una sociedad inmobiliaria y con frecuencia de carcter multinacional, han encontrado un modo de reactivar un mercado en que los instrumentos tradicionales se mostraron inadecuados 18 . La venta en multipropiedad les permite, no solo colocar los inmuebles en el mercado con mayor rapidez, en razn del menor precio de cada fraccin de! bien, sino obtener en el conjunto de la operacin mayor beneficio del que habran obtenido en la venta en propiedad exclusiva a un solo adquirente 19 . Para el adquirente, las ventajas econmicas y prcticas son tambin indiscutibles. Por un lado, las que responden a intereses comunes: evitarle el sacrificio econmico que deriva del alto coste de adquisicin en propiedad de un apartamento; el hacer coincidir el mbito de la titularidad del derecho con la efectiva utilizacin del inmueble. Por otro, y conviene subrayarlo, existen otras ventajas cuya satisfaccin depender del modo en que est ordenada la frmula. AI adquirente puede interesarle reencontrarse cada ao en la misma localidad, sin los inconvenientes y gastos de una reserva, a veces necesariamente anticipada; pero, al contrario, puede pretender disfrutar de su derecho en complejos tursticos situados en diversos pases. Desde otra perspectiva, a! adquirente puede interesarle la oferta en multproBien para potenciar la explotacin de instalaciones hoteleras nfrautilizadas, bien para incrementar la rentabilidad en la venta de viviendas o apartamentos. A estos intereses inmobiliarios habra que aadir, en su caso, las ventajas que derivan de la gestin de los posibles servicios comunes, de los que con frecuencia estn dotados los inmuebles. El volumen de negocio puede ser importante, si se piensa en complejos inmobiliarios de grandes proporciones y en que es el adquirente quien financia dichos servicios.
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piedad por las caractersticas de! apartamento/ o, por el contrario, a la bondad de un apartamento concreto, superpone la calidad de los servicios de que est dotado el complejo. Finalmente, cabe aludir a los posibles beneficios que esta frmula puede ofrecer a la colectividad: Desde facilitar el acceso a esta modalidad de goce vacacional o turstico a un elevado nmero de personas, hasta evitar la proliferacin de apartamentos con evidentes ventajas ecolgicas y ambientales. En la valoracin de a pluralidad de intereses que subyacen en la multipropiedad. Debe partirse de los siguientes datos. Por un lado, del carcter empresarial que generalmente ofrecen las operaciones en multipropiedad', por otro, y en consecuencia, que el adquirente suele ser un consumidor; de manera que: autonoma privada y tutela del consumidor aparecen como dos puntos estrechamente ligados e nterdependientes.
Las particulares ventajas econmicas que desde la perspectiva de los promotores se apuntaron con anterioridad, pueden encontrar su legitimacin en el reconocimiento del principio de libertad de empresa 20 . Las ventajas para los adquirentes pueden tambin referirse a la satisfaccin de intereses y aspiraciones legtimas: Aparte del derecho primario a la vivienda (an lejos de ser satisfecho a nivel general), puede considerarse difundido el inters a disfrutar de una segunda habitacin donde satisfacer el derecho adquirido en los pases industrializados a un periodo de vacaciones y, habra de subrayarse, su inters de adecuar el derecho adquirido (para disfrutar de su tiempo libre) a sus posibilidades econmicas 21 . La multipropiedad puede ser el medio de satisfacer el inters de quienes no puedan adquirir la propiedad individual de una vivienda vacacional, por ser insuficientes sus disponibilidades econmicas.'Adems, a esa ventaja econmica se pueden aadir otros intereses y valores humansticos: el silencio, la quietud, la naturaleza, los afectos familiares; o podrfa ser la respuesta
As sucede en la Constitucin espaola; su art. 38 establece: "se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economa de mercado. Los poderes pblicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economfa general y, en su caso, de la planificacin". El derecho a una vivienda y e! derecho a unas vacaciones peridicas retribuidas son reconocidos en los arts. 47 y 40.2, respectivamente, de la Constitucin espaola.
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a la atencin actual a la mejora integral de la calidad de vida de la denominada tercera edad, atendiendo a sus problemas especficos de salud, vivienda, cultura y ocio22. En definitiva, la tcnica de la multipropiedad hace posible el disfrute de un inmueble a mayor nmero de personas, satisfaciendo aspiraciones complementarias, pero que pueden estimarse necesarias para un mejor modo de vivir. La utilidad y relevancia social del fenmeno desde esta perspectiva (en consonancia con las ventajas econmicas para la colectividad apuntadas), Justifica que se aprecie su funcionalidad para satisfacer exigencias legitimas de una pluralidad de sujetos. b. Calificacin jurdica de la multipropiedad en las operaciones comerciales. La necesaria "adecuacin" de la tutela jurdica a las dimensiones de la multipropiedad
La prctica y la publicidad, utilizando variadas expresiones en paralelismo con las denominaciones doctrinales, tienen un punto de referencia comn: la propiedad, con lo que parecen ofrecer al adqurente la posibilidad de ser titular de un derecho absoluto y, dado el fraccionamiento del uso del inmueble en el tiempo, el que existan tantos multi(propietarios) como periodos. Dejando al margen si tal configuracin jurdica es posible en cada sistema, es fcil apreciar que el recurso a esta frmula mgica de la propiedad puede encubrir una situacin a todas luces diferente. Son significativos los trminos (que denuncia el notario francs BENNE23 de un mensaje publicitario en el que puede leerse con gruesos caracteres: propietario de por vida, vuestros hijos lo heredarn y, mucho ms adelante y en letra de pequeo tamao, se aade: "y por tanto vuestro estudio... os costar cerca de quince veces ms barato que una adquisicin en plena propiedad" Estos datos llevan al autor a denunciar el engao de la multipropiedad y a proponer soluciones para evitarlo: Una, las correspondientes sanciones a una publicidad engaosa. Otra, dotar a [a multipropiedad de un verdadero estatuto real. Si la primera, como se ver ms
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Art. 50 Constitucin espaola. Pinsese que son personas que podran ocupar los inmuebles en las denominadas "temporadas bajas". La proprit spacio-temporelle, en Pratique et evoluon de la coproprit. 73 Congrs des Notares de France. Strasbourg 1976. Nm especial de Ve Professonnelle, 76, I, p. 794.
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adelante, es hoy uno de los mecanismos de proteccin del consumidor, la segunda es una posible opcin terica 24 pero, en m opinin, no la nica solucin posible o la ms adecuada a cada supuesto. Es cierto que existe una coincidencia en la propensin hacia la configuracin rea!, tanto en las propuestas prcticas (por la fascinacin que el trmino propiedad sin duda tiene), corno en la doctrina, fundamentalmente por apreciar la mayor proteccin jurdica de que gozan las situaciones reales frente a la mayor inseguridad y la ms dbil proteccin que correspondera a un derecho de goce peridico de carcter personal. Observar esta coincidencia llevara a propugnar, en fin, el tan demandado estatuto real. Sin embargo, esta conclusin puede venir matizada en algunos supuestos y rechazada en otros, de manera que ha de valorarse su adecuacin en cada caso, teniendo en cuenta, tanto la variacin de las posibles aspiraciones de los adquirentes, como la variedad de las dimensiones de la multipropiedad respecto a los inmuebles o complejos urbansticos a los que puede estar referida. Podra subrayarse una biparticin, entre las que podramos denominar grandes multipropiedades -en razn de las dimensiones de los inmuebles y la compleja organizacin de una serie de servicios y la pequea multipropiedad, mejor adaptada a la escala humana en la que el que podramos denominar "componente inmobiliario", sigue siendo su esencia.
b.1. Las grandes multipropiedades y la posible diversidad de intereses de los adquirentes
Pueden recibir este nombre, las multipropiedades sobre complejos inmobiliarios de grandes dimensiones, en las que la oferta se completa por el posible acceso a una serie de servicios, bien porque su instalacin haya sido necesaria al estar situado en una zona infradotada, bien -lo que es ms frecuente con el fin de hacer ms atractiva la estancia vacaciona! a los posibles usuarios y hacer, en fin, ms apetecible la adquisicin en multipropiedad. En estos casos es imprescindible poner en marcha una, ms o menos compleja, gestin de los servicios, que suele llevarse a cabo,
Si en Francia se ha optado por ordenar la figura a travs de las "sociedades de atribucin de tjoce fraccionado de inmuebles", la doctrina subraya que no se prohibe la posibilidad de la "multipropiedad" real.
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bien por la misma sociedad promotora, bien por otra creada al efecto/ en la que n o r m a l m e n t e la primera tiene grandes intereses. Circunstancia que se pone de relieve por la doctrina para advertir de la posible situacin precaria de los usuarios frente a los poderes difcilmente controlables de la sociedad gestora. Pero cabe hacer tambin las siguientes consideraciones. Primera: La difcil gestin de los servicios puede venir provocada por el v o l u n t a r i o absentismo de los usuarios, que aspiran nicamente a poder d i s f r u t a r de un apartamento ( n o r m a l m e n t e en cortos periodos de una o dos semanas), al que llegan cada ao en actitud psicolgica de descanso, rechazando tener que asumir, en una regin turstica en la que no residen, las cargas inherentes a la situacin de propiedad. Podra asegurarse que el a d q u i r e n t e q u i e r e realmente ser propietario? Segunda: No cabe tampoco desconocer la existencia de otro tipo de usuarios a quienes cierto nomadismo les empuja a cambiar de lugar de vacaciones, por lo que puede serles de inters participar en una organizacin social (de la que existen claros ejemplos), que les facilite el cambio de su periodo de vacaciones, o incluso la permuta de su propio apartamento, cuando se le ofrezcan varios i n m u e b l e s de la sociedad ubicados en localidades diferentes. Puede predicarse de un derecho real el don de la u b i c u i d a d ? Tercera: Pensemos, finalmente, en los supuestos en que la adquisicin del derecho de goce haya estado motivada precisamente por la oferta de unos completos servicios, recreativos, deportivos, comerciales, etc.; de manera que en estos casos al componente i n m o b i l i a r i o se aade el nuevo perfil de los servicios. Cabe apreciar un autntico inters f u n d i a r i o ? b.2. A modo de conclusin: ios riesgos de una calificacin jurdica a priori Estas consideraciones nos llevan a c o n c l u i r que, cuando en un ordenamiento no exista una solucin especfica que ordene este goce peridico, es aventurado defender a priori una nica calificacin jurdica para la adquisicin en multipropiedad. Entiendo que la diversidad, en la estructura y configuracin jurdica, que pueden ofrecer las distintas ofertas en mutipropiedad debe servir para que, en cada caso, el adquirente obtenga la titularidad de un derecho que se corresponda a su efectiva utilizacin.
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Ms concretamente, partiendo del dato de que el adquirente est correctamente informado de la situacin jurdica a la que accede/ el no ser propietario o titular de un derecho real, no puede ya analizarse como situacin insegura o de ms dbil proteccin jurdica, s el alcanzar tal situacin no era la finalidad emprica que dicho adquirente quiere conseguir al formalizar el contrato de adquisicin de ese goce peridico. La mejor proteccin que desde un punto de vista terico puede mantenerse con un mtodo formalista (o por razones de estrategia), puede mostrarse no adecuada en una atenta valoracin de los intereses y de la finalidad econmico-social perseguida en el negocio de adquisicin. Es cierto que el carcter empresarial de las operaciones en multipropiedad ms difundidas nos alerta acerca de los posibles peligros que para los adquirentes -cuya situacin es hipotticamente ms dbil- puede suponer el afn especulativo de los promotores y su posicin de dominio en la gestin y administracin del complejo en multipropedad. Pero cabe observar que estos eventuales riesgos o peligros pueden referirse, tanto a una configuracin societaria (y a un derecho de carcter personal) 25 , como a una configuracin real 26 . En consecuencia, y con independencia de la configuracin jurdica, posible o adecuada, el riesgo o peligro de la especulacin que persigan los empresarios debe alcanzarse, esencialmente, estableciendo los mecanismos adecuados de proteccin del consumidor en la comercializacin de estos derechos, como veremos se pretende en la experiencia europea.
c. Breve referencia a algunas respuestas de Derecho positivo
Como he indicado, en el Derecho europeo son escasas las respuestas especficas sobre la calificacin jurdica de la multipropeda y ninguna coincidente, lo que corrobora la idea de que en defecto de regla especfica- no es fcil predicar una solucin nica, y que pueden ser diversas las razones de poltica jurdica que inclinen al legislador por una u otra solucin.
Supuesto en el que hace hincapi GRANELL1, C. La cosicldette vendite in multiproprieta (Analisi di una prass commerciale) RDC, 1979, pp. 686 y ss. Acentuados por QUADRI, E. La multiproprieta Ira lgica speculativa e nteress social!. For. It. 1984, pp. 235 yss.
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c.1. Legislacin portuguesa: f/direito real de habitacao peridica Portugal es el primer pas en Europa que regula !a figura en el Decreto Le nQ 355/81, de 31 de diciembre (modificado por el D-L nQ 368/83 de 4 de octubre), permitiendo que sobre un inmueble o un conjunto inmobiliario urbano destinado a fines tursticos/ o sobre alguna fraccin del mismo, puedan constituirse, con eficacia real, derechos de habitacin limitados a un periodo cierto de tiempo cada ao, con duracin (mnima) semanal (artculo 1 Q ). El nuevo derecho rea! de habitacin peridica guarda diferencias esenciales respecto al tradicional regulado en el Cdigo Civil: frente al carcter vitalicio de este, el derecho de habitacin peridica es perpetuo, a falta de indicacin en contrario, si bien puede fijarse en el ttulo constitutivo un lmite de duracin no inferior a veinte aos (artculo 43). Frente al carcter intransmisible del derecho de habitacin tradicional, el nuevo derecho es transmisible, tanto nter vivos como monis causa. Y, evidentemente, adems de estas dos diferencias sustanciales, lo que proporciona fisonoma propia al nuevo derecho, frente al tradicional derecho de habitacin, es que se ejerce nicamente durante periodos determinados del ao, anualmente renovados. Otras notas que configuran este derecho son, esencialmente, las siguientes 27 : El limitado mbito de utilizacin de este esquema real, toda vez que solo puede constituirse sobre inmuebles o conjuntos inmobiliarios que previamente sean reconocidos como destinados a fines tursticos por la autoridad competente (artculo 1 Q . 5-6). La necesidad de que (previamente a la constitucin de los derechos) se determine el que podramos denominar el ttulo constitutivo de! rgimen jurdico de! inmueble. Concretamente se establece que: "e! derecho de habitacin peridica no puede ser constituido sin que el propietario de! inmueble o de! conjunto inmobiliario declare, en escritura pb!ica/ su clasificacin como destinado a fines tursticos, su composicin y las partes habitadoMs ampliamente: LUCIO VIDAL. A. O direto real de habitacao peridica. Coimbra, 1984; HENRIQUE MESQUITA. M. Urna nova figura real: O direo de habitacao peridica. En Revista de Direto e Economa. Jan.-Jun. 1 982, p. 39 ss.
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nales en que se divide el respectivo uso, con indicacin de su objeto material y del periodo de tiempo correspondiente, y sin que este ttulo sea inscrito en el registro predial". La imposicin, a efectos de aplicacin del Decreto-Ley, de que los conjuntos inmobiliarios no pueden pertenecer a ms de una persona individual o colectiva (artculo 1, 4). El artculo 8Q atribuye al propietario la administracin del inmueble o conjunto inmobiliario. La especificacin de los derechos y obligaciones del propietario y del titular del derecho de habitacin peridica. Destacando la expresa supresin de derechos de atribucin preferente y la posibilidad de fijar en una cuanta nica (a pagar al propietario, juntamente con el precio de adquisicin del correspondiente derecho de habitacin), la parte proporcional que pueda corresponder al adquirente por impuestos, gastos de conservacin, administracin, etc., mencionados en el ttulo constitutivo. Circunstancia que pone de relieve que, tal vez, no se estn contemplando supuestos de multipropiedad estructurada, es decir, complejos dotados de relevantes servicios accesorios, dado que el coste sucesivo de los mismos es de difcil predeterminacin. Finalmente sealar un rasgo defmitorio: La clara transmisibldad del derecho de habitacin peridica. Establecida en su artculo 7-, viene facilitada por el denominado certificado predial (artculo 5Q). Se trata de un ttulo que incorpora el derecho y legtima su enajenacin- que se emite por el Registro de la propiedad donde radique el inmueble, en el que consta: el objeto sobre el que recae el derecho, el periodo a que se refiere, as corno los derechos y obligaciones de propietario y titular (artculos 5a,2). De este modo, aunque el certificado predial no sea un ttulo de crdito, puede tener una circulacin semejante. La transmisin del derecho de habitacin se realiza a travs de una clusula de endoso extendida en el ttulo con las firmas legitimadas; si bien para que tal transmisin sea oponible a terceros, deber efectuarse la correspondiente inscripcin registral (artculo 7Q).
c.2. La ley francesa de 6 de enero de 1986 relativa a las "socits d'attribution d'immeubles en jouissance temps partag"
La multipropiedad en Francia, paralelamente a su difusin prctica (generalmente utilizando un modelo societario), ha sido objeto de
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gran atencin doctrina! y ha merecido especial consideracin del legislador con la promulgacin de la Ley de 6 de enero de 1 986, relativa a las socits d'attribution 'mmeubles en jouissance temps partag. Precisamente, la denominacin multiproprit es atribuida a la Soct des Grands Travaux de Marselle 28 , que en 1967 la utiliza para lanzar a! mercado una operacin que define como "propiedad colectiva por medio de una sociedad en la que cada socio ostenta un derecho de goce estacional exclusivo de una habitacin... determinada"29. Opcin que refleja la prctica comercial ms generalizada y la posicin mayoritaria de la doctrina (a pesar de las voces que propugnan la configuracin real 30 ) y que es la seguida en la citada Ley de 1986. Ley que -se ha dicho- rompe el espejo de la multpropiedad para consagrar la sociedad de goce a tiempo compartido31. Y, en efecto, la ley prohibe expresamente el recurso al trmino propiedad para calificar la condicin de los socios (artculo 33). Estas sociedades de atribucin de inmuebles en goce a tiempo compartido constituyen una categora particular de sociedades, toda vez que, si bien se respeta la libertad de forma social, tienen un objeto bien definido como se advierte en la propia denominacin de la Ley. En grandes lneas, la nueva regulacin puede resumirse en los siguientes datos. Las sociedades se constituyen para la atribucin, en la totalidad o por fracciones, de inmuebles de uso principal de habitacin en goce por periodos a los socios, a los que no se concede ningn derecho de propiedad u otro derecho real en contrapartida a sus aportaciones {artculo 1). El objeto social lo constituye: A) la construccin, adquisicin, restauracin o acondicionamiento de inmuebles que se ofrecen a los socios para su goce de acuerdo a un reparto temporal. B) La administracin de esos inmuebles y la adquisicin y gestin de los elementos mobiliarios adecuados a su destino. El objeto social
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30 31
BENNE, J. La proprit, cit. p. 787. MORAND, La proprit saissoritre ou "multipropri" depuis diz ans. Caz.Pal. 1979, docstr. 246. Por todos BENNE, La proprit, cit, p. 679. ZENAT1, F. Resea de Legslation frangaise et communautare. 3Q-decembrel985-31 mars 1986. V. Droit immobilire. Nu 45. Socits d'attribution" RTDC, 1986, p. 443.
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puede igualmente extenderse al suministro de servicios, al funcionamiento de los equipamientos colectivos necesarios al alojamiento o al inmueble y de los que, conforme al destino de este ltimo, le sean directamente vinculados (artculo 1). Se exige que, antes de! acceso al disfrute por los socios, se defina el que podramos denominar estatuto al que quedar sometido e! inmueble (artculo 11). Concretamente: el estado descriptivo de la divisin del inmueble social y un reglamento que precisa el destino del inmueble y de sus diversas partes y organiza las modalidades de utilizacin de los equipamientos colectivos (artculo 8). Al estado descriptivo de la divisin del inmueble (que debe distinguir las partes que sern de uso comn y privativo), se une como anexo una tabla de afectacin de las participaciones o acciones a los lotes y por el periodo que se atribuyan a cada socio. Se precisan los derechos y obligaciones de los socios (artculo 3) 32 . Se establecen reglas especiales para la suscripcin y cesin de acciones (artculo 20) 33 exigindose especiales precisiones en cuanto a la naturaleza del derecho, localzacn del inmueble y local correspondiente, determinacin del periodo, etc. Finalmente, se dictan normas que regulan la situacin de! socio en cuanto a la estructuracin de los rganos colectivos (asamblea) y de los rganos de administracin y gestin de la sociedad. c.3. El multiarrendo de la ley griega n- 1652, de timesharing y de regulacin de cuestiones conexas, de 14 de octubre de T986. La Ley regula el denominado contrato de timesharing en virtud del cua! el arrendador se obliga a poner a disposicin del arrendatario, cada ao y durante el periodo de duracin del contrato, el uso de un alojamiento de destino turstico y a procurarle los servicios
Cabe subrayar, en cuanto a la responsabilidad por deudas sociales -sin duda para hacer ms atractiva esta operacin comercial al adquirene- la derogacin de la norma comn de responsabilidad de as sociedades civiles (art. 1857 Cdigo Civil), de manera que, cuando esta sea la forma elegida, los socios solo respondern frente a terceros de las deudas sociales por la suma de sus aportaciones (art. 4). Se especifica la posibilidad de arrendar o ceder el derecho durante el periodo de goce correspondiente (art. 23).
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conexos durante el perodo establecido en el contrato; estando obligado el arrendatario a entregar e! precio del arriendo que se haya convenido 34 . Su rgimen j u r d i c o (en el que cabe apreciar un fuerte intervencionismo estatal) se concreta en los siguientes datos ~ Esta forma de utilizacin solo puede establecerse sobre inmuebles que previamente hayan sido calificados de alojamientos tursticos. El Ministerio de Economa Nacional es el que se encarga: de determinar la afeccin de inmuebles a esta Ley; de articular la regulacin necesaria para la organizacin y funcionamiento de los complejos; de definir los trminos a emplear en los contratos y las modalidades de cesin del derecho de arrendamiento y de los subarriendos 3 5 (artculo 4 Q ). Es obligatoria la formalizacin de! contrato de multarrendamiento en escritura p b l i c a y su posterior inscripcin regstral; contrato que puede tener una duracin desde 5 hasta 60 aos (artculo T 9 ) y cuyo objeto comprende tanto el alojamiento turstico como los muebles que forman parte de este. Se regula igualmente la posibilidad del arrendatario de ceder o subarrendar su derecho (artculo 2-}.
c.4. La ley espaola 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico El legislador espaol pretende alcanzar dos objetivos: Por un lado la incorporacin de la mencionada Directiva comunitaria 3 6 . Por otro, como se seala en la propia Exposicin de Motivos, dotar a la institucin de una regulacin completa, en la que se determina la constitucin, ejercicio, transmisin y extincin de! derecho de aprovechamiento por turno; se precisa cmo se constituye sobre un i n m u e b l e el
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Se trata de una ley breve y poco detallada, con continuas remisiones a normas reglamentarias de desarrollo, circunstancia que si bien hace pensar que obedece a la finalidad de proteger al consumidor, puede deberse al control estatal de las denominadas "zonas fronterizas" en que normalmente se sitan estos inmuebles tursticos. MUNAR BERNAT, P.: Regmenes jurdicos, cil. p. 107.
M U N A R BERNAT. Regmenes jurdicos, cit. p. 106
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Estableciendo para ello las "Condiciones de Promocin y transmisin" de los que en la legislacin espaola se denominan "derechos de aprovechamiento por turno". Captulo II (Rgimen jurdico), seccin 2, arts. 8 y ss. Sern objeto de anlisis en punto d.
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rgimen jurdico de aprovechamiento por turno; finalmente, se contiene una mencin concreta a la empresa de servicios considerada esencial en la vida del rgimen para el adecuado disfrute de! derecho adquirido. Las lneas generales de este rgimen jurdico pueden concretarse en las siguientes 37 : - Se define el derecho de aprovechamiento por turno como aquel que: ''atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carcter exclusivo, durante un periodo especfico de cada ao, un alojamiento susceptible de aprovechamiento independiente... y que est dotado, de modo permanente, con e! mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestacin de los servicios complementarios" (artculo 1.1). Dicho derecho puede configurarse, bien como derecho real limitado38, bien como derecho de carcter personal, al permitir la Ley que: "los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacadnales por temporada, que tengan por objeto ms de tres de ellas, hasta un mximo de cincuenta aos, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarn sujetos a lo dispuesto en la presente Ley... Tales contratos debern referirse necesariamente a una temporada anua! determinada que se corresponda con un periodo determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genricas, siempre que est especificado el
Para un estudio ms amplio: CORDERO CUTILLAS, 1., El derecho de aprovechamiento por turno en la Ley 42/199S, de 15 de diciembre. Valencia 2003; COSTAS RODAL. L, Los derechos de aprovechamiento por turno. Granada 2000; LORA-TAMAYO RODRGUEZ, I.; MADRIDEJOS FERNNDEZ, A.; TENA ARRECUI, R. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Legislacin comentada. Madrid 2000. RUIZ-R1CO RU1Z J. M. y CAIZARES LASO, A. (Directores) Multipropiedad y aprovechamiento por turno. Comentario sistemtico a la Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno. Madrid. 2000. Que "no podr en ningn caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multpropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad" (art. 1.4).
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edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho" (artculo 1.6)39. Este especial arrendamiento podra responder al tipo denominado multipropiedad abierta, o fungible (a que alud en otro lugar40), y harfa factibles dos situaciones -no necesariamente excluyentes-: Una, que el adquirente est legitimado para concretar cada ao su periodo de utilizacin dentro de una temporada ms amplia, lo que podra ofrecerle mayor flexibilidad en el ejercicio de su derecho. Otra, que la fungibilidad dependa, no de la eleccin del adquirente, sino de la decisin del propietario o de la sociedad encargada de la gestin, lo que puede suponer para el adquirente una mayor dosis de inseguridad. Esta ltima situacin es considerada por la doctrina para denunciar las posibilidades de fraude que ofrece esta frmula arrendataria 41 . Ahora bien, siendo una opcin legalmente posible, nicamente cabe interpretar de manera rigurosa los mecanismos de proteccin del consumidor previstos en la ley al precisar el contenido mnimo del contrato, de manera que el adquirente pueda tener correcta y puntual informacin de la situacin jurdica a la que accede 42. Se regula la transmsiblidad del derecho de aprovechamiento por turno (artculo 15). Debe subrayarse que (con independencia de la opcin que en cada caso se realice sobre la naturaleza real o personal del derecho de aprovechamiento por turnos)/ la Ley regula de manera unitaria y minuciosa la Constitucin de! rgimen de aprovechamiento por turnos al que quedar sometido el inmueble43 (artculos 4 a 8). Dicho rgimen 44 deber estar constituido por el propie-
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Sobre esta configuracin: CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, E! arrendamiento vacacional por turno: una alternativa legal a la multipropiedad. ADC 2003, pp. 487-597. Vid. Punto a. 2. S bien en este caso, el legislador espaol exige, al menos, la previa determinacin del edificio o conjunto inmobiliario sobre el que recaer el derecho. Por todos MUNAR BERNAT: La regulacin... cit. p. 72. Vid. punto d. 4. O conjunto inmobiliario o una parte arquitectnicamente diferenciada. Se establece que el inmueble tenga, al menos, diez alojamientos; pero se permite la explotacin "plural" de un mismo inmueble o conjunto inmobiliario; eslo es, que se sujete en parte a un rgimen de aprovechamiento por turnos (siempre que se concreten alojamientos y periodos) y en parte a otro tipo de explotacin turstica (art. 1.2.). Cuya duracin puede ser de tres a cincuenta aos, 2 contar desde la fecha de inscripcin registral (art. 3).
60
EL CONTRATO DESERVICIO DE TIEMPO COMPARTIDO
tario registra! del inmueble, antes de comenzar la comercializacin de los derechos 45 . La Ley es especialmente minuciosa en la fijacin de los requisitos necesarios para la constitucin del rgimen, lo que sin duda se explica por el hecho de venir precedida por una dilatada y amplia experiencia prctica46, en la que se han apreciado multitud de problemas que esta norma pretender evitar (y subraymoslo, sea real o personal la naturaleza de! derecho). Concretando algunos de ellos, por ser especialmente significativos, cabe indicar: Los requisitos que ha de cumplir el propietario con carcter previo a la constitucin del rgimen. Entre ellos (artculo 4): a} la inscripcin del inmueble en e! Registro de la Propiedad; b) la obtencin de las correspondientes licencias administrativas para ejercer la actividad turstica, de apertura y ocupacin de los alojamientos: c) haber celebrado un contrato con una empresa de servicios (salvo que el propietario haya decidido asumirlos l mismo), empresas que no podrn estar domiciliadas en parasos fiscales y tendrn que tener, al menos, una sucursal domiciliada en Espaa; d) haber concertado una serie de seguros sealados en la propia Ley (artculo 7); e) tener constituido aval bancario o seguro de caucin para garantizar la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisicin del derecho. Los requisitos referidos a la constitucin del rgimen. En concreto: a) se exige su formalzacin en escritura pblica (a cuyo otorgamiento habr de concurrir, en su caso, la empresa de servicios) y la inscripcin del mismo en el Registro de la Propiedad (artculo 4); b) se establecen las circunstancias que, como mnimo, debe expresar la escritura pblica reguladora del rgimen (artculo 5); c) finalmente, se detallan las cuestiones relativas a la inscripcin del rgimen en el Registro de la Propiedad (arculo. 6). Respecto al funcionamiento de! rgimen de aprovechamiento por turnos cabe destacar:
A)
B)
El art. 4.3 sanciona con nulidad radical (por remisin al art. 1.7) los contratos en los que se constituya o transmitan derechos de aprovechamiento por turno antes de eslar vlidamente constituido el rgimen. La aplicacin de la figura en Espaa parece remontarse a los aos 60 y se estima que es el pafs con mayor nmero de complejos en "multipropeclad" en Europa.
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A)
La regulacin de las facultades del titular de los derechos de aprovechamiento por turno, en particular: a) la transmisibilidad de los derechos; b) se prev la constitucin de una comunidad de titulares as como el estatuto por el que ha de regirse, que habr de incorporar las reglas establecidas en la propia Ley respecto al quorum necesario para la adopcin de acuerdos. Se establecen previsiones legales en relacin a los servicios de que est dotado el inmueble; cuestin de especial relevancia en la mayora de los supuestos prcticos. Cabe destacar la regulacin de: a) las facultades de! propietario ante el impago de cuotas (artculo 13); se le concede la posibilidad de pedir la resolucin del contrato si el adqurente no atiende al pago de los servicios prestados, durante al menos un ao; y b) las consecuencias del incumplimiento de los servicios. El derecho a la prestacin de los mismos lo detentan los adqurentes frente al propietario, aun en el caso de que se hayan encomendado a una empresa de servicios. En este supuesto, solo el propietario est legitimado para resolver el contrato correspondiente, pudiendo asumir l mismo la prestacin de los servicios o contratarla con otra empresa (artculo 16).
B)
c.5. A modo de conclusin: Generalizacin de la exigencia legal de constitucin (previa a la comercializacin de los derechos) del rgimen del inmueble en multipropiedad. De este rpido recorrido por diversas legislaciones (y a pesar de la diversidad de respuestas a la calificacin jurdica de la multipropiedad que sin duda responden a distintas consideraciones de poltica legislativa), cabe subrayar una cuestin que entiendo fundamental: De todas las legislaciones se deduce que, con carcter previo a la comercializacin, ha de quedar definido el estatuto o rgimen jurdico al que estar sometido el inmueble en multipropiedad, estableciendo para ello determinadas exigencias (cada vez ms rigurosas si atendemos a las fechas de promulgacin de los distintos textos legales), que sin eluda estn encaminadas a dar seguridad y estabilidad a los derechos de uso peridico, al quedar prefijado el destino del bien inmueble sobre el que recaen. Se hace hincapi sobre esta cuestin por cuanto que, en definitiva, estas previsiones legales van a proporcionar una mayor proteccin jurdica al consumidor-titular de estos derechos, sin perjuicio de que los mecanismos de tutela ms efectivos se acenten en la comercializacin de los mismos.
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EL CONTRATO DESERVICIO DE TIEMPO COMPARTIDO
d.
La proteccin del consumidor en la comercializacin de los derechos de uso o goce peridico
d.l.La Directiva 94/47 CE del Parlamento Europeo y del consejo de 26 de octubre sobre Proteccin de ios adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisicin de un derecho de utilizacin de inmuebles en rgimen de tiempo compartido. Su transposicin al derecho espaol Tras un largo camino de estudios, informes y propuestas 47 se publica la Directiva de 26 de octubre de 1994, que tiene un mbito de aplicacin conscientemente limitado, toda vez que, de acuerdo a su propio ttulo/ se refiere a la proteccin de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisicin de un derecho de utilizacin de inmuebles en rgimen de tiempo compartido*8. En concreto: 1. Parte del dato de la diversidad en los Estados miembros de la configuracin jurdica de los derechos objeto de los contratos, y no se pronuncia sobre la misma, estimando que: Estados miembros conservan su competencia... para determinar la naturaleza jurdica de los derechos objeto de los contratos a que se refiere la Directiva". (Considerando 3. y artculo 1). 2. Se refiere nicamente a las disposiciones sobre contratos en sus aspectos relativos a: a) La informacin referente a los elementos constitutivos de! contrato y las condiciones de transmisin de dicha informacin, b) 05 procedimientos y formas de resolucin (Considerando 2. y artculo 1). De esta manera, el derecho de
La preocupacin a nivel comunitario comienza a manifestarse en los aos 80. Cabe destacar que, el 1 7 de octubre de 1986 se presenta al Parlamento Europeo una propuesta de Resolucin sobre la necesidad de colmar la laguna jurdica existente en materia de multipropiedad; en 1988 se elabora un Informe de la Comisin de Asuntos Jurdicos y Derechos de los ciudadanos del Parlamento Europeo, conteniendo una serie de propuestas para la regulacin de la "multpropedad". Se celebra en Bruselas en 1991 un Simposio sobre "los derechos de propiedad y los derechos de los consumidores" y tras diversas propuestas se publica la ya mencionada Directiva Es un tipo de Directiva denominada de "mnimos" puesto que permite que cada Estado "adopte o mantenga disposiciones ms favorables en materia de proteccin del adquirente" (art. 11).
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informacin del adquirente se erige en elemento esencial y, como consecuencia del mismo, se articulan fundamentalmente dos mecanismos de proteccin del adquirente: Un desistimiento ad nutum que puede ejercitarse dentro del plazo de 10 das desde la celebracin del contrato; y una accin de resolucin del contrato cuya causa es el incumplimiento de a obligacin de informacin. 3. Con todo, la Directiva recoge otras disposiciones importantes como: La prohibicin de pagos anticipados antes del final del periodo en que pueda ejercerse e! desistimiento ad nutum (art. 6). La previsin de que/ en caso de que el consumidor recurra a prstamos para la financiacin de la adquisicin (bien celebre el correspondiente contrato con el vendedor, bien con un tercero), dicho contrato de prstamo quedar resuelto sin penalizacin en caso de que el adquirente ejerza los derechos de desistimiento o resolucin previstos (art. 7). La calificacin de "no vinculante" para el adquirente de toda clusula por la cuaj este renuncie a los beneficios de los derechos mencionados en la Directiva, o medante la cual el vendedor quede liberado de las obligaciones en ella establecidas.
Como se ha indicado/ el Derecho espaol es el prototipo de ordenamiento que, con la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, no solo procede a la transposicin de la Directiva al derecho interno, sino que ha procurado dotar a la institucin de una regulacin completa, cuyas ifneas generales han quedado expuestas anteriormente49. Resta ahora exponer el contenido de la Ley espaola respecto a cmo han de ejercitarse en Espaa estos derechos de desistimiento y resolucin previstos en la Directiva. Hasta la promulgacin de esta Ley, la proteccin de los adqurentes vena determinada por una norma marco en materia de proteccin del consumidor: La Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios (en adelante LGDCU) y, con carcter ms especfico, por el Real Decreto 515/1989 de 21 de abril sobre a proteccin de los consumidores en cuanto a la Informacin a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (en adelante RDICAV), resultado del hecho de que el mayor nmero de denuncias de los consumidores (quiz por su trascendencia econmica) se refieren a operaciones realizadas en el mercado inmobiliario.
49
Vid. suprapunto c.4.
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Sistematizando las normas de proteccin del adquirene en la comercializacin de los derechos de aprovechamiento por turnos, voy a referirme a continuacin a la particular relevancia de la informacin, subrayando las diversas perspectivas de actuacin del derecho/deber de informacin. Tras este planteamiento general se concretarn: en primer trmino los mecanismos utilizados para asegurar e! cumplimiento de este deber, tanto en la fase precontractual, como en el momento de la perfeccin del contrato, exigindose para ello un contenido contractual mfnlmo; posteriormente se concretarn los mecanismos de tcnica jurdica en defensa de ese derecho a a informacin del consumidor. d,2. La informacin como mecanismo esencial de proteccin del consumidor Resulta hoy un lugar comn la siguiente reflexin: Para que el consumidor pueda decidir en un plano de igualdad frente a los oferentes en el mercado, a la hora de optar por la contratacin de un producto o servicio, debe conocer la naturaleza y caractersticas esenciales del mismo, as como las condiciones econmicas y jurdicas de su adquisicin. Ms concretamente, se ha generalizado la idea de que la informacin (y educacin) es el instrumento fundamental para conseguir la adecuada proteccin del consumidor. As se recoge en el mbito de la Unin Europea en los distintos instrumentos de desarrollo de la poltica de proteccin de los consumidores y ello explica que el artculo 51.2 de la Constitucin espaola establezca que los poderes pblicos promovern a informacin y a educacin de os consumidores. Este mandato constitucional se plasma en la mencionada LGDCU en diversos preceptos (fundamentalmente art. 13) y en la LDAT en ia que se articula como el fundamental mecanismo de proteccin del adqurente en multipropiedad, dado que en torno a ios deberes de informacin se estructuran los derechos de desistimiento y resolucin. Tratar de expresar con brevedad la compleja problemtica en torno al derecho/deber de informacin es tarea intil, pero s entiendo necesario hacer unas puntualizaciones, a fin de valorar en este aspecto la adecuacin de las tcnicas de proteccin del consumidor. d.3. Perspectivas de actuacin de los deberes de informacin Debe tenerse presente que la informacin como mecanismo de proteccin puede actuar desde distintos niveles o perspectivas. En uno
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habra que s i t u a r el derecho a la i n f o r m a c i n del consumidor frente a la Administracin 50 ; en otro, y con diverso alcance, se situara el derecho a la informacin en la relacin consumidor/agentes del mercado. Pero, aun en este l t i m o caso, cabe diferenciar tres perspectivas desde las que el legislador puede tener en cuenta la informacin/ desinformacin del c o n s u m i d o r puesto que, relacionadas todas e l l a s con el mecanismo contractual, se traducen en distintas tcnica de proteccin. En primer lugar, y aun siendo conscientes de la diversidad de significados entre p u b l i c i d a d e informacin, no cabe d u d a que las legislaciones se ocupan de la funcin informativa que puede cump l i r la p u b l i c i d a d y, en consecuencia, de su i n c i d e n c i a en la formacin de la voluntad contractual del consumidor. Por un lado, a travs del denominado principio de veracidad, al que deben responder la oferta, promocin y publicidad 5 1 integrado por dos aspectos: positivo y negativo; por una exigencia y una prohibicin. E! aspecto positivo se traduce en la exigencia de determinados contenidos informativos de la p u b l i c i d a d . El aspecto negativo explica que se prohiba la que, en trminos generales, se denomina publicidad engaosa; y lo ser, no solo cuando de c u a l q u i e r manera induzca o pueda i n d u c i r a error a sus destinatarios, p u d i e n d o afectar a su comportamiento econmico, sino tambin cuando silencie datos fundamentales relativos a la operacin correspondiente. Por otro, y de manera relevante, la incidencia de la publicidad en la formacin de !a voluntad contractual explica hoy que en el derecho positivo se establezca la incorporacin de los contenidos publicitarios a la regla contractual (artculo 8 LCDCU, artculo 3-. 2 RDICAV).
a)
b)
Con todo, no cabe olvidar que la p u b l i c i d a d puede no existir (es un derecho de los empresarios), y sobre todo puede que, aun siendo veraz, no contenga toda la informacin que el consumidor requiere para una decisin libre y consciente.
Que excede al objetivo de este anlisis, y en el que cabrfa situar los arts. 57 y ss del Proyecto chileno y los arts 14 a 16 LGDCU para el Derecho espaol. Recogido en e[ art. 8 de la LGDCU espaola, est implcito en el Proyecto chileno en la regulacin relativa a "Informacin y publicidad" (arts. 28 y ss) y "Promociones y ofertas" (arts. 35 y 36).
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Por ello, en segundo lugar, adquieren relevancia los deberes de informacin, que suponen el trnsito del genrico reconocimiento de un derecho de! consumidor a ser informado, a la imposicin de autnticas obligaciones de informacin en relacin al contrato.
De difcil definicin (y de aun ms difcil precisin a prior de su contenido y extensin), los deberes de informacin se explican en el entendimiento de que mientras se negocia, cada una de las partes est obligada a comunicar a la otra las circunstancias de que tenga o debera tener conocimiento y que, de ser conocidas por la otra parte, la llevaran a no contratar o a no hacerlo en los mismos trminos, siempre y cuando la ignorancia de esta ltima est justificada 52 . La finalidad esencialmente protectora de estos deberes explica que: la imposicin (a quienes se dediquen profesionalcente a la comercializacin de estos derechos de uso) de la obligacin de informar, la delimitacin de su contenido y la concrecin de ios remedios en caso de incumplimiento, constituyan el ncleo esencia! de las normas contenidas, tanto en la Directiva comunitaria como en la Ley espaola al regular las condiciones de promocin y transmisin. Pero no cabe olvidar, finalmente, que la proteccin del consumidor en este mbito, no se agota con la imposicin de obligaciones de informacin, sino que existen otros instrumentos tutelares que se basan, simplemente en el posible riesgo de desinformacin. Se traducen en la facultad del consumidor de poner trmino unilateralmente al contrato, denominada tambin: resolucin ad nutum en la Directiva y desistimiento en la normativa espaola. Facultad que igualmente se contena en la redaccin inicial del el art. 3 bis) de! Proyecto chileno.
Responde a la posibilidad (muy frecuente en la prctica) de que en el contrato de adquisicin de un derecho de aprovechamiento por turnos puedan emplearse ciertas prcticas comerciales que, aun siendo lcitas, por las circunstancias en que se celebran (imprevisin, desinformacin, sorpresa del consumidor), es factible que su decisin no se base en una valoracin objetiva de las prestaciones ofrecidas. En con-
En este sentido GHESTIN, Traite de Droit civil. Les obligatons. Le contrat. Pars 1980, p. 566. Realiza un detallado estudio de los mismos GMEZ CALLES, Los deberes precontractuales de informacin. Madrid 1 994. Analiza su especial incidencia en la multipropiedad. DAZ GMEZ, M.J. Informacin y voluntad en la contratacin de derechos de aprovechamiento por turno. Valencia 2003.
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secuencia, el riesgo de una posible desinformacin se atribuye de forma objetiva al empresario, concediendo al consumidor una especie de periodo de reflexin tras la celebracin del contrato para, si lo desea, poner trmino al mismo 53 . d.4. Actividad publicitaria y denominacin del derecho que se transmite Las normas relativas a la actividad publicitaria contenidas en la ley se concretan en: a) el establecimiento de una prohibicin acerca de la denominacin del derecho que se transmite, lo que se explica por la preferencia legal hacia la configuracin real del derecho; y b) la exigencia de un mnimo contenido informativo, sea cual sea la naturaleza del derecho por la que se opte (artculo 8.5 LDAT)54. Se indica en el artculo 1.4, que: "el derecho rea! de aprovechamiento por turno no podr en ningn caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad". Sin embargo, a continuacin, se aade 55 : "A los efectos de publicidad/ comercializacin y transmisin de! derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podr utilizarse cualquier denominacin, siempre que no induzca a confusin a los consumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, caractersticas y condiciones jurdicas y econmicas de la facultad de disfrute".
Para un estudio en profundidad del tema vid. GARCA VICENTE, J.R. Ley de contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles. E! derecho de revocacin. Madrid. 1997. Establece que toda publicidad [incluido el documento informativo, que se analizar en el siguiente punto), ha de "indicar los datos de inscripcin del rgimen en el Registro de la propiedad, expresando la titularidad y cargas, advirtiendo que aquel debe consultarse a efectos de conocer la situacin jurdica de la finca y el ntegro contenido del rgimen de aprovechamiento por turno". De nuevo, consecuencia de la admisin (en trmite parlamentario) de la figura del arrendamiento de temporada.
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Finalmente, cabe aadir que en el artculo 8.1 se reitera que: "sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1.4... est prohibida la transmisin de derechos de aprovechamiento por turno con la denominacin de multpropedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad". Parece clara la preocupacin de! legislador56 de erradicar cualquier referencia a la propiedad y, concretamente el trmino -asentado en la prctica espaola- de multpropiedad. Pero caben dos reflexiones crticas. Una, que pretender imponer o prohibir una concreta denominacin no asegura mayor proteccin al adquirente, dado que la calificacin jurdica del derecho derivar de cul sea su verdadera naturaleza y rgimen jurdico, y no de cmo lo denominen las partes. Otra, que la pretensin de proteger al adquirente prohibiendo determinada denominacin, contrasta con la permisividad en la utilizacin de cualquier otra denominacin (artculo 1.4.}, dejando abierta una ventana para que puedan introducirse otras que puedan resultar poco claras desde la perspectiva del adqurente 57 , al menos respecto a su reconduccin del derecho que adquiere a una u otra de las dos nicas configuraciones jurdicas que la ley parece admitir 5S.
d.5. Los deberes de informacin en la fase precontractual: El documento informativo
De acuerdo con lo dispuesto en el artculo 3 de la Directiva, la Ley espaola trata de asegurar el cumplimiento de los deberes de informacin, obligando al propietario, promotor o cualquier persona fsica o jurdica que se dedique profesionalmente a la transmisin de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles a editar un documento informativo con el carcter de oferta vinculante. Documento que entregar gratuitamente, despus de haber sido archivado en el Registro de la Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite informacin (artculo 8.2 LDAT).
En la lnea adoptada -como se vio- en el art. 33 de la Ley francesa de sociedades de atribucin de inmuebles en goce a tiempo compartido. As se expresa MUNAR BERNAT, La regulacin espaola de la "multipropedad". Madrid 1999, p. 140. Si bien es cierto que s se cumplen las exigencias del art. 8.5 (indicacin de los datos de la inscripcin registra! del Rgimen), el adquirente "diligente" podr obviar este riesgo.
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Sintetizando estas obligaciones de informacin, cabe concretar: a) Los extremos que han de constar en dicho documento, fundamentalmente:59 La naturaleza real o personal de los derechos objeto de transmisin, con indicacin de la fecha de extincin del rgimen. Debe recordarse que la duracin del rgimen se refiere al destino del inmueble a este tipo de aprovechamiento (de 3 a 50 aos, artculo 3), de manera que esta indicacin es especialmente til pues puede adquirirse un derecho en fecha posterior a la constitucin del rgimen. Descripcin precisa del inmueble; servicios comunes e instalaciones de uso comn y condiciones de acceso y disfrute. Indicacin, en su caso, de la empresa de servicios que se har cargo de a administracin. ~ Precio medio de los derechos de aprovechamiento y precio de los que lo tengan ms alto; importe de la primera cuota anual por e! uso de instalaciones y servicios comunes o una estimacin aproximada y el procedimiento de clculo de las siguientes anualidades. Informacin sobre os derechos de desistimiento y de resolucin unilateral que tendr el adqurente. Si existe o no posibilidad de participar en un sistema de intercambio y, en caso positivo, identificacin del tercero que se va a hacer cargo del servicio y oros extremos. Se precisa la obligacin de la sociedad de intercambio de editar un documento con las caractersticas de! sistema (que ser parte integrante del documento informativo) y que deber expresar que el contrato de! adquirente con la empresa de intercambio es un contrato independiente y distinto del contrato que vincula a! adqurente con el promotor o propietario de! rgimen de aprovechamiento por turno. Los oferentes estn igualmente obligados a informar al adquirente sobre cmo puede solicitar informacin genrica y gratuita acerca de los derechos que en genera! le asisten en determinados organismos y a ciertos profesionales, particularmente Notarios y Registradores de la Propiedad (artculo 8.3 LDAT).
Recogiendo prcticamente todas las menciones que aparecen en un Anexo de la Directiva.
a)
70
b)
Superando las exigencias de la Directiva, la Ley espaola obliga igualmente a ios oferentes a tener a disposicin de las personas a quienes propongan la celebracin del contrato de un inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo (artculo 8.4 LDAT). Finalmente (al igual que se ha indicado respecto a !a publicidad), al documento informativo se extiende la exigencia de indicacin en el mismo de ios datos de inscripcin del rgimen en el Registro de la propiedad, a los efectos del artculo 8.5 LDAT.
c)
Como valoracin general de esta norma, cabe apreciar la pormenorizada enumeracin de las menciones que conforman, como mnimo, el contenido del deber de informacin. Son significativos los epgrafes indicados en cursiva y en particular, cabe subrayar las menciones relativas a los servicios de que est dotado el complejo y su coste econmico puesto que, en la prctica, puede llegar a ser en pocas anualidades superior al valor del derecho de goce de! apartamento. Es criticable la falta de indicacin del plazo de vigencia de la que se denomina oferta vinculante. El recurso a ofertas vinculantes u obligatorias va siendo frecuente en leyes especiales en el mbito del consumo60, pero en todas ellas se sealan plazos concretos de duracin de las mismas. En consecuencia, cabra dudar sobre la naturaleza del documento informativo 61 , pero igualmente es posible defender que, aun no sealndose plazo 62 , estaramos ante una verdadera oferta al pblico o ad ncertam personam, si bien habra de seguir el rgimen general en relacin a su posible revocacin: Esto es, podra ser revocada siempre que el oferente no hubiera manifestado expresamente su voluntad de reputarla irrevocable y, de producirse la revocacin, ha-
Entre otras, en el mbito del contrato de seguro; en la regulacin de prstamos hipotecarios; en materia de crdito al consumo, etc. Sobre la valoracin en la doctrina: SNCHEZ HERNNDEZ, C. y DIEGUEZ OLIVA R. Comentando el arl. 8 de la Ley en la obra dirigida por RUIZ-RICO RUIZ, ).M. y CAIZARES LASO. A: Multipropiedad... cit. p. 255 y s.; LORA-TAMAYO RODRGUEZ, I.; MADRIDEJOS FERNNDEZ, A.; TENA ARREGUI, R. Aprovechamiento... cit. pp. 1 9 8 y s . Como se hace en la normativa francesa o alemana por la que se ha incorporado la Directiva comunitaria.
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bra de realizarse de la misma forma y con la misma publicidad con la que tuvo lugar esa oferta63.
d.4. Forma y contenido mnimo del contrato Respecto a la forma del contrato la Ley espaola, al igual que la Directiva, se Umita a exigir que conste por escrito 64 , lo que responde a la complejidad del contenido mnimo contractual que se impone. Cumpliendo tambin el mandato de la Directiva se regula la lengua en que -en cada caso- han de redactarse, tanto el documento informativo como el contrato 65 ; lo que sin duda se justifica en e carcter normalmente transfronterizo de las operaciones de multpropiedad. El artculo 9 de la Ley espaola, a lo largo de doce nmeros, detalla el que considera debe ser el contenido mnimo del contrato66 por el que se transmita un derecho de aprovechamiento por turno. Con brevedad, cabe resaltar las siguientes menciones: Fecha de celebracin del contrato, datos de la escritura del rgimen y datos de la inscripcin en el Registro de la propiedad. Referencia expresa a a naturaleza real o personal del derecho transmitido, con constancia de la fecha en que el rgimen se extinguir. Descripcin precisa del edificio, del alojamiento sobre el que recae el derecho y del turno, con indicacin de das y horas en que se inicia y termina. Cumplir estrictamente con el contenido de esta mencin es perfectamente factible en caso de que el derecho adquirido sea de naturaleza real (que, como se ha indicado era la nica opcin de! Proyecto). El problema se plantea -corno se apunt anteriormente 67 -si el derecho se configura, como arrenda-
63
64
65 66 67
As se expresa, LETE ACHIRICA, J. La configuracin de la multipropiedad en Espaa: la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributaras . Actualidad Civil, n 5, 1 al 7 de febrero de 1999, p. 144. Art. 4 de la Directiva y art. 9.1 LDAT, si bien no se precisan las consecuencias de que no se exprese por escrlo, lo que puede dar lugar a discrepancias doctrinales al respecto. Vid. por todos, LETE ACHIRICA. La configuracin... cit. p. 1^0-151; MUNAR BERNAT. La regulacin espaola... cit. p. 153. An. 4 de la Directiva y art. 9. 3 LDAT. Que recogen el contenido fundamental del correspondiente Anexo de la Directiva. Vid. punto c. 4.
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El CONTRATO DE SERVICIO DE TIEMPO COMPARTIDO
miento sobre un loca! y periodo determinables (siempre que estn especificados e! inmueble o conjunto inmobiliario y la temporada anual, respectivamente), tal corno permite y exige el art. 1.6 de la Ley. Dada la finalidad protectora de la norma, creo que deben interpretarse con rigor los lmites de esa determnabilidad para evitar que se convierta en una facultad discrecional del arrendador y entiendo que, al menos, e! cumplimiento de! precepto exige que en el contrato se especifiquen detalladamente las caractersticas que habrn de tener los apartamentos en los que puede disfrutarse el derecho y con los que alternativamente puede cumplir su obligacin el arrendador. Expresin de si el edificio est construido o se encuentra en construccin, exigindose, en este ltimo caso, otras menciones. Condiciones econmicas de a adquisicin. En concreto: precio que deber pagar el adqurente y cantidad que deber satisfacer anualmente por los servicios, con indicacin de las clusulas de estabilizacin y -a ttulo orientativo- de la meda de dicho ndice en los ltimos cinco aos. Expresin de los impuestos que lleva aparejada la adquisicin e indicacin de posibles gastos notariales y regstrales. Expresa referencia a los derechos de desistimiento unilateral y de resolucin que asisten al adquirente. Enumeracin de servicios e instalaciones comunes que el adquirente tenga derecho a disfrutar y, en su caso, condiciones de disfrute. Posibilidad o no de participar en servicios de intercambio68 de periodos de aprovechamiento, indicando los eventuales costes. Identificacin de todas las personas, fsicas o jurdicas, que de alguna manera tengan relacin con el contrato que se celebra: Propietario o promotor; transmitente (con indicacin de su relacin jurdica con el propietario o promotor al momento de celebracin del contrato); adquirente; empresa de servicios; tercero
En este punto difiere la Ley espaola de la Directiva que en su Anexo, contempla la indicacin, no solo de la posibilidad de participar en un servicio de intercambio, sino tambin en uno de "revena". Silencio del legislador criticado por asociaciones de consumidores. Vid. MUNAR BERNAT. P.A. La regulacin espaola., cit. pp, 157-158.
73
que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso, exigindose que, si se trata de persona jurdica, debe tener sucursal abierta e inscrita en Espaa. Expresin de otros derechos del adqurente: Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, con indicacin del Registro correspondiente; exigir el otorgamiento de escritura pblica; inscribir su adquisicin en el Registro. Adems de este contenido contractual mnimo, tambin quedarn integrados en el contrato, aunque materialmente no estn incorporados al documento en que este se contenga: Por un lado, determinados Anexos, que han de estar suscritos por las partes, relativos al Inventario, a las condiciones generales no incluidas en e! contrato, as como las clusulas de los Estatutos del rgimen de aprovechamiento por turno que figuren inscritas en el Registro de la propiedad. Por otro/ y finalmente, se precisa que toda la informacin contenida en el documento informativo... deber incorporarse y formar parte integrante de! contrato. El incumplimiento de esta obligacin implica el del deber de informacin a los efectos establecidos en el art. siguiente: Esto es, y como se ver a continuacin, permitir al adqurente ejercitar la accin de resolucin.
d.5. Los derechos y acciones concedidos al adquirente en torno a los deberes de informacin Las ley espaola articula concretos mecanismos de proteccin del adquirente de multipropiedad que tienen su punto de referencia en los deberes de informacin; con ello, no solo se cumplen exigencias de la Directiva, sino que se utilizan en tutela de este adquirente tcnicas jurdicas de proteccin ya aplicadas en otros mbitos de la contratacin por consumidores, representando en esta lnea un paso adelante en la concrecin de especficos remedios defensivos. a) Se aprecia as la necesidad de proteccin del consumidor, frente a posibles tcnicas de venta que le priven de la expresin de un consentimiento libre y consciente. En consecuencia se atribuye al adquirente el derecho a desistir del contrato. El legislador responde a la necesidad de articular mecanismos de tcnica jurdica especficos frente al incumplimiento de la obligacin de informacin. En este sentido, se diversifican tales me-
b)
74
canismos en razn de la causa del incumplimiento de esa obligacin: Por un lado, frente a la ausencia, o defecto de informacin a la vista de las menciones exigidas en la Ley, el adquirente tiene derecho a resolver el contrato. Por otro, si la causa del incumplimiento es la falta de veracidad en la informacin suministrada podr el adquirente instar la accin de nulidad del contrato. d.5.1. El desistimiento unilateral Frente a la posibilidad de que la adquisicin en multpropedad se haya realizado en condiciones que no hayan permitido la formacin o expresin de un consentimiento contractual libre y consciente se regula en el art. 10.1 LDAT la posibilidad de desistimiento unilateral del consumidor. Este mecanismo, aunque recogido en la Directiva comunitaria 69 , no es nuevo en la legislacin espaola. Entre sus precedentes podernos citar: a) La derogada Ley 50/1965 sobre Venta a Plazos de Bienes Muebles, si bien al articularse como un derecho que podra pactarse en el contrato supuso que su aplicacin prctica fuera prcticamente nula, b) La Ley 26/1991 sobre Contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil, que establece un derecho de revocacin asimilable a este derecho de desistimiento70, c) La Ley 7/ 1996 de Ordenacin del Comercio Minorista, que establece este derecho para los contratos celebrados a distancia, introduce un importante mecanismo de reforzarmento del derecho de desistimiento: la prohibicin de pagos anticipados durante el periodo de ejercicio 71 , d) La vigente Ley 28/1998 sobre Vena a Plazos de Bienes Muebles que, reformando la anterior, establece este derecho como elemento natural del contrato. Este derecho de desistimiento tiene en a Ley los siguientes caracteres:
69
70 71
Si bien en la Directiva se expresa en la posibilidad de "resolver el contralo sin alegar motivos (ad nulum)"; utilizando tambin el trmino "resolucin" para la accin concedida en caso de falta de informacin. Sobre este derecho de desistimiento: QUESADA SNCHEZ. A.J. Comentando el art. 1 O de la Ley en la obra dirigida por RUIZ-RICO RUIZ y CAIZARES LASO. Multipropiedad... cit. p. 310 y s.; LORA-TAMAYO RODRGUEZ; MADRIDEJOS FERNNDEZ; TENA ARREGUI. Aprovechamiento... cit. pp. 260 y s. GARCA VICENTE, Ley de contratos... cit. p.l 50 Prohibicin que como se ver, en punto d.5.4. se extiende en la Ley objeto de estudio a la accin de resolucin por incumplimiento de la obligacin de informacin.
75
a)
Se trata de un derecho atribuido por la ley, que establece que ser nula la clusula por la que el adquirente renuncie anticipadamente al rnisrno (artculo 2). Supone la posibilidad de extinguir el contrato celebrado, realizando una declaracin de voluntad unilateral de carcter recepticio a la que queda sujeto el propietario o promotor72. El adquirente puede ejercitar este derecho de manera discrecional y libre, sin necesidad de alegar causa alguna. Esta prohibido e! pago de cualquier anticipo antes de que expire su plazo de ejercicio 73 . Asimismo, por el ejercicio de tal derecho el adquirente no abonar indemnizacin o gasto a guno. El derecho puede ejercitarse, cumpliendo las formalidades establecidas en el art. 10.3, dentro del plazo de caducidad de diez das74, contados generalmente- desde la firma del contrato.
b)
c)
d)
e)
Se hace esta precisin toda vez que la Ley espaola (trasponiendo la Directiva), posibilita que ese plazo de diez das, tenga otra fecha de referencia para su cmputo. En el art. 10. 2 se prev, por una parte, que si existe falta de informacin al celebrar el contrato y esta se completa dentro del plazo de tres meses (que como se ver corresponde al plazo de ejercicio de la accin de resolucin), el adquirente podr desistir en el plazo de diez das a contar desde esa subsanacin. Por otro lado, que si transcurren esos tres meses sin haberse completado la informacin (y sin que se haya hecho uso de la facultad de resolver), el adquirente podr igualmente desistir dentro de los diez das siguientes al de expiracin de dicho plazo. Parece claro que en estos casos las razones de posible coaccin, imprevisin o falta de reflexin pierden relevancia, y cabra estimar que lo que justifica estas normas es hacer ms dura la sancin por el incumplimiento de la obligacin de informar adecuadamente 75 .
72
7J 74
75
Personas que, conforme a la Ley espaola, son las posibles destnatarias de esta declaracin, exigindose para ello que su domicilio conste necesariamente en el contrato (art. 10.3 LDAT). Ver, punto d.5.4. Otros ordenamientos europeos, al incorporar la Directiva, sealan plazos mayores, por ejemplo, hasta quince dfas en Blgica. En este sentido MUNAR BERNAT, La regulacin espaola... cit. p. 172.
76
0.5.2. La facultad de resolver el contrato por incumplimiento de la obligacin de informar
El segundo mecanismo de proteccin del consumidor se traduce/ tanto en la Directiva como en la Ley espaola, en la facultad de resolver el contrato cuando se den determinadas circunstancias, fundamentalmente referidas al incumplimiento de las obligaciones de informacin. Asf, el art. 10.2 de la LDAT (ampliando notablemente los supuestos contenidos en la Directiva76), otorga al adquirente esta facultad resolutoria 77 : ~ "Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a os que se refiere e! artculo 9". Esto es, si se ha infringido el contenido mnimo exigido en esta norma o no se han incorporado al contrato el documento informativo, el inventario, las condiciones generales no incluidas en el cuerpo del documento contractual y las clusulas inscritas relativas a los Estatutos del rgimen78. "En e! caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibicin del artculo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artculo". Concretamente: si se ha transmitido el derecho con la denominacin multipropiedad o cualquier otra frmula que contenga la palabra propiedad; si el documento informativo no contuviera todas las menciones recogidas en el artculo 8.2; si no se ha advertido al adquirente sobre la posibilidad de obtener informacin gratuita; si no se tiene'a disposicin del posible adquirente el inventaro; s en cualquier publicidad no se indican los datos de inscripcin registral del inmueble o no se advierte de la necesidad de su consulta para conocer la situacin jurdica y contenido del rgimen79.
O si el documento informativo entregado no se corresponda con el archivado en e! Registro.
7(3
77
78 7y
Que nicamente alude esta facultad para el caso de falta de menciones en el contrato (art. 5.1, inciso segundo). Sobre este derecho de resolucin: QUESADA SNCHEZ. A.]. Comentando el art. 10 de la Ley en la obra dirigida por RUIZ-RICO RUIZ y CAIZARES LASO. A: Multipropiedad... cit. p. 336 y s.; LORA-TAMAYO RODRGUEZ; MADRIDEJOS FERNNDEZ; TENA ARRECUI. Aprovechamiento... cit. pp. 268 y s. Vistos en punto d. 4. Vid. supra puntos d. 2 y d. 3.
77
Pero, adems, en el artculo 11 LDAT, se prev tambin esta facultad resolutoria, s se ha infringido la prohibicin de anticipos 80 . Para los supuestos comprendidos en el art. 10 LDAT, se consagra de manera clara en el derecho positivo la concesin de la facultad resolutoria como especfico mecanismo de tcnica jurdica que protege el derecho a la informacin del adquirente de mutpropiedad, precisamente cuando se incumpla la obligacin de informar por parte del propietario o promotor 81 . Debe indicarse que un derecho a la informacin del consumidor haba sido regulado con carcter general en el art. 13 de la LGDCU, pero en esta norma no se precisa a quien corresponde la correlativa obligacin de informar (cabe deducir que corresponder a los oferentes de bienes y servicios). La concrecin del obligado se realiza en el mencionado RDICAV sobre proteccin de los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Sin embargo, en ninguno de estos textos se especificaban los mecanismos de tcnica jurdica que el consumidor puede utilizar en defensa de este derecho. La LGDCU, cuando regula las infracciones en materia de consumo, solo prev especficas sanciones administrativas y se indica: "sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir'' (artculo 32.1). Es cierto que los Tribunales, para evitar los abusos padecidos por los adquirentes en multpropiedad, venan admitiendo el ejercicio de la accin resolutoria 82 , pero es la LDAT la que deja fuera de toda duda la configuracin de un autntico derecho subjetivo del adquirente en multpropiedad a ser informado por el propietario o promotor y la que, consecuentemente, establece las facultades y acciones para caso de incumplimiento de la correlativa obligacin. A diferencia del desistimiento, se trata aqu de una facultad de resolver el contrato que exige la concurrencia de alguna de las causas antes mencionadas (que habr de acreditar el adquirente). Facultad que puede ejercitar en e! plazo de tres meses, a contar desde la
80 81 82
Vid. infra punto d.5.4. Contra quienes, a tenor del art. 1 0.3 LDAT ha de dirigirse la accin. Vid. MUNAR BERNAT, La regulacin espaola... cit. p. 176
78
fecha de! contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena -o gasto alguno83. Se pregunta la doctrina si esta ltima previsin impedira al aclquirente reclamar, en su caso, la indemnizacin de los posibles daos y perjuicios derivados del incumplimiento, tal como prev con carcter general el Cdigo Civil espaol en la regulacin de la facultad resolutoria por incumplimiento en la obligacin sinalagmtica (art. 1124 CC). Cabe argumentar una respuesta positiva, puesto que la Ley no hace salvedad alguna al respecto84 y, en consecuencia, es posible defender la compatibilidad de los remedios especficos establecidos en la Ley con las reglas generales del Derecho de obligaciones. .5.3. La nulidad del contrato por falta de veracidad en la informacin Si la facultad de resolver el contrato puede estimarse relacionada con el supuesto de defecto en la informacin, en cuanto no cumple exigencias de! contenido legalmente impuesto, la Ley espaola otorga al adquirente otro mecanismo diferente para el caso de que haya falta de veracidad en a informacin suministrada a! adquirente. Ante esta posibilidad, seala el art. 10.2, segundo inciso: "el adquirente podr, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en e! prrafo anterior, instar a accin de nulidad del contrato conforme a o dispuesto en los artculos 1300 y siguientes de! Cdigo Civil". Cabe pensar, como supuestos de informacin no veraz: que el posible contenido informativo de la publicidad, o los datos ofrecidos en el inventario o en el folleto informativo, no coincidan con la realidad. Este precepto ha sido celebrado por la doctrina en el entendimiento de que de una vez por todas deja claro que debe ser calificada como actuacin dolosa la del vendedor que ofrece unos datos falsos 85 .
Como para el desistimiento, en el art. 10.3 LDAT, se regulan de manera pormenorizada los requisitos de forma que, en cada caso, debe cumplimentar el adquirente al ejercitar la facultad resolutoria Opinin mantenida por MUNAR BERNAT, La regulacin espaola... cit. pp. 1 80-1 81. En este sentido MUNAR BERNAT, La regulacin espaola... ct. p 181, estimando que con ello se superarn las controversias que al respecto se plantean en la jurisprudencia.
79
En rni opinin, el precepto quiz no llegue a tanto y, sin embargo/ puede defenderse que su ra/o va ms all que la mera previsin de una informacin falsa. Entiendo que esta norma es una muestra clara de un proceso de objetivacin de los vicios de la voluntad; a! que ha contribuido de forma clara la imposicin de deberes de informacin 86 . En este caso, la objetivacin implica que el adquirente podr plantear la accin de nulidad del contrato por la infraccin de los deberes de informacin, al proporcionrsele una informacin no veraz, sin necesidad de acreditar, o de revisar, las circunstancias subjetivas (en particular, el posible comportamiento doloso). c/,5.4. El reforzamiento de los derechos de desistimiento y resolucin: La prohibicin de anticipos Como se ha apuntado, la normativa espaola, superando las previsiones de la Directiva, establece el que podra denominarse reforzamiento de los derechos de desistimiento y de resolucin del adquirente, antes analizados. Bajo la denominacin "prohibicin de anticipos" el art. 11 LDAT, establece: La prohibicin del pago por el adquirente de cualquier anticipo: "antes de que expire el plazo de ejercido de la facultad de desistimiento87 o mientras disponga de la facultad de resolucin ". Ello no impide que as partes puedan establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente para garantizar (en el supuesto de que no se desista o se resuelva el contrato) el pago de! precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibicin y no impliquen que el transmtente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestacin en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir. Como sancin, caso de haberse anticipado alguna cantidad, se concede al adquirente el derecho a exigir en cualquier momento la devolucin de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre
Sobre el tema, vid. GARCA VICENTE, Ley de contratos... cit. pp. 65 y ss. nico supuesto al que se refiere la Directiva (art. 6) para exigir a los Estados miembros el establecimiento de medidas encaminadas a prohibir cualquier pago anticipado.
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resolver e! contrato en los tres meses siguientes a su celebracin o exigir su total cumplimiento. La norma, evidentemente, trata de facilitar el ejercicio de los derechos mencionados, que se vera dificultada si el adquirente tuviera, adems, que exigir la devolucin de lo entregado. Y el legislador llega hasta penalizar o sancionar al transmitente que hubiera recibido dicho pago, obligndole a devolver duplicada la cantidad recibida, aun en el caso de que el adquirente optara, como as lo prev la norma, por exigir el cumplimiento del contrato. Con todo, no parece que el precepto pueda impedir que, en vez de exigir al adquirente la entrega del anticipo, el vendedor exija que se entregue la cantidad a un tercero, a un fiduciario 88 . No se prohibe expresamente esta posibilidad, que tambin podra apreciarse como una forma de garantizar (al menos por el importe anticipado) el pago del precio aplazado.
As lo indica MUNAR BERNAT, La regulacin espaola... cit. p. 1 84.
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El Contrato de Servicio de Tiempo Compartido - Maria Jose Herrero Garcia

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