Inst. La Sma. Trinidad Pca.

Jurdica

Juicio de desalojo

Broggi Luna; Mara Vernica. Grappi; Dana Florencia

MARCO TERICO Nuestra Constitucin Nacional, al consagrar en su artculo 17 la inviolabilidad al derecho de propiedad da origen a la sancin de leyes que resguardan y protegen dicho derecho en diversas formas. En virtud de lo planteado anteriormente el juicio de desalojo es el mecanismo de defensa autorizado legalmente para que el locador invocando su derecho al uso y goce del inmueble lo ejercite con el fin de recuperarlo, presentando la pretensin frente al rgano jurdico , cuando quien lo detenta lo hace contra la voluntad del propietario, por encontrarse finalizada la locacin por algunos de los motivos previstos por la ley o cuando el inquilino no haya cumplido con sus obligaciones contractuales. As de este modo podemos determinar iniciado el proceso judicial de desalojo cuando el actor en este caso el locador presenta ante el juzgado la demanda contra el ocupante de su propiedad fundada en la siguiente clasificacin: -Desalojo por abandono: El locatario ha abandonado el inmueble sin dejar ocupante, incumpliendo con el objetivo principal de los contratos de locacin, habitar o usar una finca. -Desalojo por plazo vencido (a plazo fijo): Al finalizar el plazo fijo establecido el locatario no restituye la casa arrendada. -Desalojo por plazo vencido (Sin plazo fijo): segn la ley se establecern a)- si fuese casa, establecimiento comercial o industrial, pieza, departamento, predio, predio rstico; luego de tres meses de haber intimado la cesacin de locacin. b)- si fuese predio rstico donde funcionara un establecimiento agrcola luego de un ao. c)- en el caso de terreno donde no funcionara establecimiento industrial o agrcola; despus de seis meses. -Desalojo por falta de pago: Sucede en aquellos casos en el que el locatario no haya pagado dos meses consecutivos de rentas. -Desalojo por causal de intrusin: Tiene lugar en el momento en que sin derecho, por la fuerza o por va de hecho se introduce un habitante contra la voluntad del titular del dominio. -Desalojo por uso abusivo de la locacin: El locatario aprovecha la cosa arrendada para otra cosa que no est destinada por naturaleza ni contrato, o si bien su uso abusivo causa perjuicios al locador. -Desalojo por deterioro de la cosa locada: El locatario y/o su familia, domsticos, trabajadores, huspedes, subarrendatarios, que habiten con l, son los responsables de la desmejora; por lo cual se podr exigir las reparaciones necesarias o la disolucin del contrato. -Desalojo por obras nocivas: ya sea que se mude su destino, se realizan obras no autorizadas, por lo que podr ordenarse su demolicin; para la devolucin en el mismo estado en que se la recibi. -Desalojo por cesin de locacin prohibida en el contrato: Tiene lugar cuando el locatario; no obstante la prohibicin del contrato subalquila en condicin de propietario. - Desalojo por homologacin de convenio: Cuando posterior a la celebracin del contrato se hubiese acordado una condicin diferente. -Desalojo de porteros o dependientes. -Otros casos derivados de acciones judiciales. Ser inadmisible la viabilidad del proceso cuando el demandado invoque derechos de propiedad sobre el mismo, y esencial que la persona en cuestin habite efectivamente el lugar. Dentro de esta actuacin jurdica se podrn determinar las partes interventoras como sujetos primarios: -rgano jurdico: resuelve la sentencia. -Parte actora: Aquella que formula la pretensin de desahucio de un inmueble urbano o rural

-Parte demandada: Contra quien se deduce dicha pretensin. Como sujetos secundarios encuadran: -Auxiliares de tribunal: Colaboran para el cumplimiento de la funcin cabal de los sujetos primarios (Secretarios, prosecretarios, ujieres, oficiales notificadores, oficiales de justicia, peritos y martilleros). -Auxiliare de las partes (Procuradores, abogados y tcnicos). As mismo las partes deben estar legitimadas para poder intervenir ya sea como actora o demandada, poseyendo las cualidades de ser titular de una relacin jurdica sustancial en que la pretensin se funda. En el caso de la legitimacin activa un inters tutelable, es decir una cuestin de identidad lgica entre la persona a la que la ley le concede el derecho, y la persona que lo hace efectivo sumada a la acreditacin de su estado. Propietario, locador y comandante forman parte de esta categora. El primer sujeto por su cualidad de tal, obtenida al momento de la tradicin de la cosa y perfeccionada a su inscripcin, posee el derecho de poseer, gozar, disponer, servir y usar la cosa. La caracterstica de la legitimacin pasiva, intruso, locatario, comanditario, es tener una relacin de identidad lgica entre la persona contra quien se concede el derecho y la persona ante quien se la ejercita efectivamente. Una vez presentada la demanda , sin necesidad de pedido extrajudicial previo,que contengan el derecho invocado, los hechos e que se fundan y un petitum en trminos claros y positivos, se dar un plazo de diez das, en el caso de que la parte demandada sea la nacin se extender a veinte. Mediante la notificacin por cdula de la demanda y los documentos que la acompaen entregada e domicilio real, procurando que sea el del locatario, se informara de la existencia de tal a la parte demandada; para las notificaciones del proceso se podr acordar un domicilio especial, puede ser el inmueble en cuestin, reconocido por instrumento pblico. El emplazamiento anteriormente citado es con el fin del hacer cumplir dos actos con distintos efectos, que el demandado comparezca y realice la contestacin de la demanda. En el caso de la incomparecencia se dar lugar a que el actor pida la declaracin de rebelda y en el caso de no contestar la demanda origina la prdida del derecho de poder hacerlo en el futuro, dada la capacidad de libre albedrio el demandado tiene la capacidad de elegir lo que crea conveniente pero sujeto a cargas justiciables. Entonces las posturas del demandado frente a la notificacin podrn ser: 1-Incomparecencia: estando debidamente citado y bajo la peticin de la parte actora se lo declarar rebelde. -Situacin de rebelda: No existe trmino para declararse siempre y cuando no se haya apersonado; la situacin se le deber notificar por cdula al afectado o por edictos durante dos das. La sentencia segn mrito y causa por la condicin de rebelde constituir la presuncin de los lcitos afirmados por el actor (pretensin, posible de efectuar jurdicamente). Esta actitud ser juzgada por el prudente arbitrio del juez al finalizar del proceso. -Personacin tarda del rebelde: ser admitido, sin que este pueda en ningn caso retrogradar. -Situacin del no declarado rebelde: si no existe peticin del actor los efectos sern los mismos sin la categorizacin, ya que se encuentran ligada la institucin de rebelda con la no contestacin de la demanda. 2-Comparecensia oportuna del demandado: -Sin contestar demanda: El proceso continuar regularmente pero tendr el perjuicio de no poder defenderse debidamente. -Respondiendo a la pretensin. Contestacin de la demanda, por definicin general corresponde aludir a los requisitos comunes de cualquier presentacin y los especficos de la materia. La siguiente deber respetar todas las formalidades legales con la constitucin de domicilio y acreditacin de la

representacin. El demandado deber oponer todas las excepciones o defensas que no tuviesen carcter previo, reconocer o negar categricamente cada uno de los hechos expuestos en la demanda, la autenticidad de los documentos. Sus silencios y respuestas. La contestacin deber contener si el locatario se creyera en derecho de proponerla la reconversin interpuesta de modo directo y principal no subsidiaria, cuyas pruebas se debern incorporar con la contestacin , ya que despus no se podr deducir; la siguiente ser admisible en el caso de que sea conexa con el proceso, por ejemplo no ser admisible para el reintegro de gasto pos contrato, tampoco por repeticin de mejoras, si el fin es obstaculizar el proceso, cuando el actor actu en defensa de s derechos de terceros ni en el caso que el actor reconvenido quiera reconvenir ya que su aplicacin es en defensa de mantener una economa procesal, para obtener una sentencia nica y evitar escndalos jurdicos por jurisprudencias contradictorias. De la decisin del rgano judicial surgir la sentencia de desalojo. Cuyo contenido esencial deber ser el pronunciamiento de una declaracin de certeza sobre la existencia o inexistencia del derecho pretendido por el actor, es decir la decisin expresa positiva y precisa de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio calificadas segn correspondiere por ley declarando el derecho de los litigantes y decidir condenando o absolviendo de la demanda o reconvencin en su parte, creando un ttulo ejecutorio susceptible a una ejecucin por medio la fuerza pblica, es decir una condena. Si la sentencia se resuelve condenatoria (objetivo inmediato) y se exige el reintegro del inmueble (objetivo mediato) y sumado de que es solo a ttulo declarativo cualquier pretensin de locatario de declarar la ocupacin de buena fe es nula ya que se la considera de carcter retroactivo al momento en que se inici la demanda, tampoco podr alegar que el locador se neg a recibir la cosa por que en tal caso se debi consignarlas judicialmente. Si la demanda no es acogida la sentencia declarar la inexistencia del derecho del actor con la absolucin del demandado. Las costas sern solventadas por la parte vencida, no en forma de castigo sin no por los gastos que la parte tuvo que hacer para valer su derecho, aun cuando las restitucin se d antes de la finalizacin del proceso, pero en orden causado; en el caso que la demanda sea por falta de pago no se puede eximir al locatario del pago, a pesar de que el juez posee el arbitrio para hacerlo total o parcialmente si lo cree razonable. Conclusin: En fin el juicio de desalojo es aquel litigio llevado por sumario abreviado e impulsado por el actor en este caso locatario para defender su derecho a la propiedad y con el objeto mediato de recuperar la propiedad. Es ms bien en primera instancia meramente declarativa hasta que se cumpla con la calidad de ttulo de ejecucin.

VERO! ESPERO QUE TE PARESCA QUE EST BIEN. SI QUERES AGREGA ALGO MAS A LA CONCLUSIN

CASO PRCTICO El 01/01/01 seor Juan Prez, locador, celebra con la seora Carmen Lpez un contrato de locacin sobre un departamento en la ciudad de Villa Mara, Barrio Ameghino, Maip 591; de dos dormitorios, bao cocina comedor; con el convenio de depositar inicialmente 3 meses de depsito y retribuir en los primeros 5 das de cada mes la cantidad de $ 1200 pesos argentinos, durante 2 aos, 2 garantas y devolviendo el inmueble el 01/01/03 en fecha y forma. Al transitar el 01/01/02 cesa el pago de forma permanente durante los meses siguientes hasta el da de la fecha 01/08/02. El Sr. Prez recurre al organismo judicial de la circunscripcin cuarta con el fin de hacer valer su derecho de locador presentando la siguiente demanda, y siendo representado por la Dr. Marta Zanches.

Seor juez: Marta Zanches, abogada (CPAACF, t 898, f 678), constituyendo domicilio procesal en la calle Alberdi 452, a VS digo: I. Personera: Como lo acredito con la copia del testimonio del poder general que acompao en legal forma y que declaro es fiel de su original y se encuentra vigentes soy apoderado del Seor Juan Prez con domicilio real en Mjico 378 de esta localidad. Objeto: Siguiendo instrucciones de mis instituyentes, vengo a iniciar demanda de desalojo por falta de pago de ms de dos periodos de alquiler, 8 periodos, contra la seora Carmen Lpez en la calle Maip 591, pidiendo desde ya que se la condene a desalojar el inmueble, dentro del plazo legal y bajo el apercibimiento de ser lanzados por las fuerzas pblicas, con costas. Hechos: 1) Tal como resulta de los trminos de contrato de locacin que se acompaa en copia, mi mandante alquil al demandado el departamento de la calle Maip 591, Villa Mara; por el plazo de 2 aos desde enero del 2001. Conforme a la clusula segunda del respectivo contrato, el alquiler mensual se pact en la suma de $ 1200, pagaderos por mes adelantado del 1 al cinco de cada mes en el domicilio del inmueble locado. 2) Desde el mes de Diciembre del 2001, en que abon el alquiler correspondiente a ese mes, la locataria dejo de abonar los posteriores arriendos, quedando adeudados ms de dos periodos. 3) Atenta a la mora en que incurri el demandado, incumpliendo con su principal obligacin de pagar alquileres (art. 1556, cdigo civil), mi mandate la intim de pago de los mismos por carta de documento por correo argentino, (CD 6787833847 2 AR) de 01/03/02, cumpliendo as con lo dispuesto en al art. 5 de la ley 23.991, y sin que hasta aquel momento se haya efectivizado el pago debido. Todos los mecanismos extrajudiciales y cartas documento dieron resultado negativo, por lo que se ve mi mandante en la necesidad de promover esta demanda de de desalojo, reservndose el derecho de iniciar futuras pretensiones por los daos y perjuicios causados por el locatario, dada su renuente actitud al cumplimiento de sus obligaciones. 4) Mi parte ignora la existencia de subinquilinos y/o ocupantes en el inmueble objeto de esta demando, por lo que se remite a lo que resulte de la diligencia de notificacin y del escrito de contestacin a la demanda (Art. 681 CPN) Derecho: Fundo el derecho de mi mandante el los arts. 509, 622, 1197, 1556, 1579 del Cd. Civil, y art. 5 de la ley 23.091. Prueba: Ofrezco las siguientes medidas probatorias. 1) Documental: Contrato de locacin en copia, de fecha 01/01/01 y cuyo original se encuentra en el juicio ejecutivo que entre las m9ismas partes se sigue ante el juzgado y promovido en la misma fecha, solicitando a VS certifquese el actuario, teniendo a la vista original , sobre la fidelidad de la copia acompaada en autos, carta de documento (CD 6787833847 2 AR) de 01/03/02 y su aviso de entrega.

II.

III.

IV. V.

VI. VII.

2) Informativa (subsidiaria): Se libre oficio al Correo Argentino a fin de que informe la autenticidad de la carta de documento y su respectivo aviso de entrega. 3) Confesional: Se cite al demandado a absolver posiciones a tenor de pliego que se acompaar para la audiencia respectiva, bajo apercibimiento de ley. Competencia: VS es competente para entender en estos autos, en razn del territorio, conforme a la clusula dcima del contrato locativo, al art. 5 de CPN. Tasa de justicia: Conforme al contrato locativo, el alquiler mensual del inmueble cuyo desalojo se pretende asciende al valor de $ 1200, por lo que convirtiendo dicha tasa para que el derecho sea verosmil para lo peticionado y que el perjuicio grave est latente.