RECLAMACIN DEUDAS JUDICIALES CONTRA UNA COMUNIDAD EN RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

PH CATALUA

Establece el artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 , del Libro Quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a derechos reales, que la comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y crditos y con los elementos privativos de beneficio comn. No obstante, en el caso de los elementos privativos de beneficio comn, el propio artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 declara que slo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demandndolos personalmente. Respecto a los elementos privativos, el artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 declara que slo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente. Sustancialmente, el artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 coincide con el artculo.22 LPH , si bien deja varias lagunas. Por una parte, no hace referencia a la exoneracin de responsabilidad del copropietario que se encuentre al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento. Tampoco se hace referencia alguna a que la responsabilidad de los elementos privativos sea subsidiaria. El artculo.553.4 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 del Libro Quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a derechos reales, hace a todos los propietarios titulares mancomunados de las obligaciones contradas vlidamente en la gestin de la comunidad, de acuerdo con las cuotas de participacin respectivas. Ese caracter mancomunado de la deuda tambin aparece en el artculo.553.45 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 que establece la obligacin general de contribucin de todo comunero a sufragar los gastos comunes en proporcin a su cuota de participacin, de acuerdo con las especialidades fijadas por el ttulo de constitucin y los estatutos. El artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 , del Libro Quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a derechos reales, declara que la comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y crditos y con los elementos privativos de beneficio comn. 1

Los elementos privativos, slo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente. Sustancialmente, el artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 coincide con elartculo.22 LPH , si bien establece importantes diferencias. Por una parte, no hace referencia a la exoneracin de responsabilidad del copropietario que se encuentre al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento. Tampoco se hace referencia alguna a que la responsabilidad de los elementos privativos sea subsidiaria. El artculo.553.4 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 del Libro Quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a derechos reales, hace a todos los propietarios titulares mancomunados de las obligaciones contradas vlidamente en la gestin de la comunidad, de acuerdo con las cuotas de participacin respectivas. Ese carcter mancomunado de la deuda tambin aparece en el artculo.553.45 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 que establece la obligacin general de contribucin de todo comunero a sufragar los gastos comunes en proporcin a su cuota de participacin, de acuerdo con las especialidades fijadas por el ttulo de constitucin y los estatutos. Otro requisito, conforme al artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 es que se requiera de pago a todos los copropietarios. La ley no exige que el requerimiento sea fehaciente, por lo que entendemos que bastar que se realice por cualquier medio que permita acreditar su constancia. Adems, el artculo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 exige que se demande personalmente a todos los propietarios del inmueble.

Responsabilidad de la comunidad. (art. 553-46). Se recoge en este tema el propio contenido incluido en el art. 22 LPH respecto a las responsabilidades de las comunidades de propietarios por deudas frente a terceros. En primer lugar se reconoce la responsabilidad de la Comunidad por deudas en el apartado 1 : La comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y crditos y con los elementos privativos de beneficio comn.

En el apartado 2 se trata de la Ejecucin de deudas en elementos privativos de beneficio comn. Los elementos privativos de beneficio comn solo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demandndolos personalmente. Y en tercer lugar se trata de la posibilidad de Ejecucin por deudas en elementos privativos Es decir, en primer lugar se establece la responsabilidad de la propia Comunidad ante las reclamaciones que puedan efectuar los propios comuneros o terceros por deudas que aquella tenga contradas; por ejemplo, en el caso de los comuneros por daos sufridos en sus inmuebles por falta de conservacin de elementos comunes, como es el caso de la sentencia de la AP de Pontevedra, Seccin 5, Sentencia de 16 Jul. 2002, rec. 19/1999 que seala la responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada por los daos causados en el local de negocio del actor a consecuencia de filtraciones de agua provenientes de elementos comunes. En este caso concreto se suscit la responsabilidad de los comuneros que est ubicada en el apartado 2 y 3 del art. 553 de la Ley 5/2006 para resear la sentencia que: Ciertamente el hecho de que el dao causado a un tercero sea producido por defectos en un elemento comn hace responsables a la comunidad propietaria del mismo de su reparacin, pero ello no excluye la responsabilidad de los copropietarios miembros de aquella, si bien su responsabilidad es subsidiaria y parciaria, es decir, concretada a la participacin que ostenten en el Comunidad (artculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto dispone la obligacin de cada propietario de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, responsabilidades, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin). A lo anterior ha de aadirse que la llamada al proceso de los propietarios resultara indispensable para, en caso de incumplimiento de la condena por las comunidades, poder instar la ejecucin subsidiaria frente a los miembros de las mismas (as, artculo 22 L.P.H., y s. T.S. 141/2001 de 13 Feb.). Necesidad de demandar conjuntamente a comunidad y propietarios para que puedan responder tanto los elementos privativos de beneficio comn como los elementos privativos. En este caso podemos citar la sentencia de la AP de A Corua, Seccin 5, Sentencia de 8 May. 2002, rec. 32/2001 que seala que: 3

Si no hay duda de que los diversos copropietarios deben responder, tampoco habr duda alguna acerca de la responsabilidad de la comunidad en tanto en cuanto es su obligacin sostener adecuadamente el inmueble realizando las reparaciones ordinarias y extraordinarias que sean precisas para lo cual recaba de los diversos comuneros los fondos pertinentes segn se deduce de los artculos 9.5 y 13.2 y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal en su redaccin vigente cuando se interpone la demanda rectora de estos autos en relacin con los artculos 393 y 395 del Cdigo Civil. De aqu hemos de deducir que no hay inconveniente legal alguno en demandar tanto a la comunidad como a los diversos propietarios de acuerdo con las reglas generales de la acumulacin subjetiva de acciones del artculo 156 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil. En este sentido no conviene olvidar, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 May. 1992 cuando afirma refirindose a propiedad horizontal que se hace imprescindible, aunque sin personalidad jurdica, considerarla como un ente de proyeccin jurdica propia que si bien actualmente no puede operar sino a travs de su representante en juicio o fuera de l, como es el presidente, tenga una estructura y funcin propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurdicas, del preinvocado artculo 35 del Cdigo Civil y as la exposicin de motivos de la nueva ley ya nos indica que pretende un alejamiento del sistema de comunidad de bienes y que el cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implcita la representacin de todos los titulares en juicio y fuera de l, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimacin que se ha venido produciendo. As, demandando a comunidad y comuneros y sin necesidad de acudir al actual artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal que no estaba vigente cuando se inicia este procedimiento, se consigue sin indefensin alguna, como una mayor garanta del acreedor, la responsabilidad patrimonial universal del artculo 1911 del Cdigo Civil no solo con los bienes que forman parte de la comunidad sino con los propios de cada comunero aunque siempre en proporcin a su respectiva cuota de participacin y de este modo se salva la imposibilidad de practicar la anotacin preventiva de embargo sobre elementos privativos conforme a la resolucin de la Direccin General de Registros y del Notariado de 5 Feb. 1992 ya que, por ms que cuando se demanda y condena a una comunidad se demande y condene tambin a los propietarios que la constituyen, los rganos colectivos no tienen ningn poder directo sobre los bienes privativos, dado que la obligacin de cada propietario surgida de la sentencia no lo sera, si solo se demandara al comunidad, entre l y el acreedor, sino mediatamente a travs de la comunidad por ser una obligacin 4

propter rem y as la introduccin de tal precepto en la Ley de Propiedad Horizontal no hace sino aplicar la doctrina sentada en tal resolucin y que sin duda fue tomada en consideracin, aunque no se citara cuando se interpuso la demanda. As pues, desde la perspectiva no de la deuda sino de la responsabilidad no existe redundancia por demandar a una y a otros. Se estima en consecuencia el recurso de la parte actora. La ejecucin subsidiaria contra los comuneros Los apartados 2 y 3 del art. 553-46 establecen el rgimen de la responsabilidad del comunero por deudas de la comunidad y plasman la necesidad de demandarles personalmente, de lo que se infiere que debe hacerse conjuntamente con la propia comunidad. Pues bien, esta cuestin fue detalladamente analizada en la revista de PH de El Derecho del mes de Noviembre de 2005 en la que se lleg, entre otras a las siguientes conclusiones: 1.- La ejecucin subsidiaria contra comuneros para atender deudas de la Comunidad de propietarios, cuestin que en su momento dio muchos quebraderos de cabeza, finalmente se ha resuelto segn la redaccin del artculo 22 LPH exigiendo tres requisitos: La ausencia de fondos o crditos en poder de la Comunidad (hay que recalcar la omisin, creo intencionada del trmino bienes, aunque pudiera sostenerse la existencia de bienes de titularidad de la comunidad, que cupiera desafectar o estuvieran realmente no afectos a uso comn); previo requerimiento correspondiente y a propietario/s en razn a su cuota

que estos hubieran sido parte en el correspondiente proceso judicial. Por tanto se establece la necesidad de que el comunero llamado hubiere sido parte en el proceso. Quizs el trmino parte en el proceso es lo que pueda ser criticado en atencin a la actual redaccin de la LEC, y la posibilidad de intervencin voluntaria en el proceso regulada en el artculo 13, toda vez que la adquisicin de la calidad de parte en caso de falta de voluntariedad de los condminos, obliga a la parte demandante a traerlos al proceso como demandados. La LEC al hablar de ejecucin de las sentencias contra entidades sin personalidad jurdica, como es el caso de la Comunidad de Propietarios, en el artculo 544, donde se permite dirigir la accin ejecutiva contra los socios, miembros o gestores que hayan actuado en nombre de la entidad sin necesidad de haber sido parte en el proceso 5

declarativo, expresamente en su prrafo segundo excluye a las comunidades de Propietarios. En su da se vino a exponer que las Comunidades de Propietarios estn dotadas de capacidad procesal y pueden por tanto ser demandadas y ejecutadas, encontrndose convenientemente representadas en la persona de su Presidente, por expresa disposicin de la LPH, por lo que la finalidad del precepto no se daba ( El artculo vena a atajar la utilizacin de entidades que desaparecan del trfico jurdico sin dejar ms rastro que el de las personas que haban intervenido en su nombre, pero sin responsabilizarse de sus actos ni de sus deudas; por lo que, aunque las demandas prosperasen, eran de imposible ejecucin) La relacin entre los dos mencionados artculos, el 22 LPH y el 544 LEC conducen a dar una respuesta negativa a la cuestin suscitada y que por tanto se hace necesario demandar a los comuneros para proceder a entablar accin ejecutiva subsidiaria frente a ellos. 2.- Adems, esta cuestin ya qued resuelta expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia 141/2001 de 13 de febrero en la que se haca constar textualmente que: Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda solo puede hacerse efectiva a travs de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribucin de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deber seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantas de intervencin y defensa de tales comuneros, que debern ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a travs de rganos de representacin orgnica. No cabe por tanto, tal y como pretende la resolucin impugnada, proceder a la ejecucin de la sentencia en su da dictada, sobre los bienes de los treinta y nueve copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecucin equivaldra a su condena sin haber sido odos en el pleito, quebrantando as los derechos de defensa y tutela judicial efectiva. Dicha sentencia declaraba no haber lugar al recurso de casacin interpuesto por la representacin procesal de una de las partes contra un auto dictado por determinada audiencia provincial con fecha 3 de noviembre de 1.995, data en la que an no haba tenido lugar la modificacin de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, lo que se llev a efecto por medio de la Ley 8/1999, de 6 de abril. 6

Con la citada reforma se modificaron una serie de artculos de los hasta entonces existentes y se aadieron otros de nueva redaccin, entre los que se encuentra el 22 conforme al cual La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y crditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda." Del transcrito precepto no puede llegarse a otra conclusin que la de entender que de las deudas contradas por la Comunidad de Propietarios responde, en principio y con carcter principal, la propia comunidad con sus fondos y crditos y tan solo, de manera subsidiaria y parciaria - es decir conforme a la cuota que le corresponda a cada uno en el total de la Comunidad (art. 9,1,e) - una vez comprobada la inexistencia de aquellos, lo haran los distintos comuneros, siempre previo requerimiento de pago a stos por medio de reclamacin judicial en la que fueran parte del proceso. El problema que surge es que en el mbito de la LPH del art. 22 se puede inferir que su apartado 2 le permite al comunero oponerse y que en este mbito no bastar con que se dirija reclamacin judicial contra cada comunero - que, en su caso, responder de forma subsidiaria y parciaria respecto de la comunidad - sino que aqul acabar por no responder si se opone a la ejecucin acreditando que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la citada comunidad en el momento de formularse el requerimiento de pago; con esto la operatividad del precepto, en orden a conseguir la responsabilidad de cada propietario resulta casi nula, pues podra ocurrir que, despus de que el acreedor realizara un serio despliegue de medios con el fin de localizar a cada uno de los propietarios componentes de la comunidad - cuyo nmero podra ser numeroso - , se encontrara con que, tras agotar la va de reclamacin contra la propia comunidad, aquellos estaban al corriente en el pago de las deudas vencidas con sta, con lo que no sera factible proseguir contra los mismos la ejecucin. Sin embargo, el problema en la interpretacin del art. 553-46 es que la redaccin es distinta de la del art. 22 LPH y no se recoge la expresa 7

mencin del apartado 2 del art. 22 LPH; por lo que parece desprenderse de ello que no valdra el mecanismo de oposicin que s prev en el mbito de la LPH el art. 22.2.

PH ESTATAL

La LPH careca de un precepto especfico que regulara la responsabilidad de la Comunidad hasta la reforma operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 , de 6 de abril, que introduce el vigente artculo.22 LPH . La responsabilidad contractual y extracontractual de la Comunidad de Propietarios deriva de las normas generales. El artculo.22 LPH no introduce pues ninguna novedad al establecer que la Comunidad responder de sus deudas con todos los fondos y crditos a su favor. La novedad estriba en las reglas que prev para el cobro en va judicial de las deudas que un tercero tenga frente a la Comunidad de Propietarios. Es importante distinguir entre aquellos supuestos en que proceda la responsabilidad de la Comunidad, frente a aquellos otros en los que lo procedente sea la exigencia de responsabilidad personal al Presidente, Administrador, y dems cargos de la Comunidad, por culpa o negligencia en la defensa de los intereses comunes, en la administracin, y en general en el cumplimiento de sus funciones. Afirma la Res. DGRN de 5 febrero 1992. Registro de la Propiedad, que cuando por obligaciones contradas, se demanda y condena a una comunidad de propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios que la constituyen, puesto que la comunidad en s carece de personalidad jurdica, pero hay que tener en cuenta que la deuda que pueda establecer la sentencia es una deuda que slo lo es de los propietarios a travs de la comunidad y nicamente puede hacerse efectiva sobre ellos de acuerdo con las peculiares normas que sobre gastos y deudas estn contenidas en la Ley de la propiedad horizontal, de las que resulta que hay dos modos de hacer efectiva la sentencia de condena dictada contra la comunidad:

a) Actuando sobre los bienes comunes (dinero, crditos), que estn a disposicin de los rganos colectivos de la comunidad demandada en cuyo caso no surge obstculo alguno para obtener su ejecucin. b) Actuando sobre los bienes privativos de los mismos propietarios al ser obligacin de cada propietario contribuir -con arreglo a la cuota de participacin en el ttulo o a lo 9

especialmente establecido- a los gastos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin, tal como establece el artculo.9.1.e LPH , en donde ya no sucede lo mismo que en el caso a) al no tener los rganos colectivos ningn poder directo sobre los bienes privativos, dado que la obligacin de cada propietario surgida de la sentencia no lo es entre l y el acreedor, sino mediatamente a travs de la comunidad y es una obligacin "propter rem". Ha sido frecuente el problema de carecer la Comunidad de Propietarios de rganos de representacin por no haberlos constituido. Esta situacin, en principio perjudicial para el tercero que ejercita su accin contra la misma, ha sido salvada por diversa jurisprudencia considerando correctamente interpuesta la demanda contra el Presidente de la Comunidad, siguindose el juicio en rebelda, considerndose que la no constitucin de los rganos de representacin es un aspecto que deber de perjudicar a la Comunidad, pero no a un tercero. Se exceptuara lgicamente el supuesto previsto en el artculo.13.8 LPH , esto es, comunidades cuyo nmero de propietarios no excediera de cuatro que podrn acogerse al rgimen de administracin del artculo.398 CC . La responsabilidad de la Comunidad nicamente se extiende a los hechos acaecidos con posterioridad a su constitucin como tal. As, en la STS Sala 1 de 10 mayo 2012 se declara la ausencia de responsabilidad de la comunidad toda vez que "...la constitucin de la Comunidad de Propietarios que tuvo lugar despus y no antes del contrato de obra, que se firm individualmente " por todos los copropietarios del edificio, bien a ttulo individual, o como comunidad de bienes". Establece el artculo.22 LPH que en el caso de que los fondos y crditos de la Comunidad no sean suficientes para cubrir la deuda, el acreedor podr dirigirse contra el propietario respectivo que hubiese sido parte en el correspondiente proceso, por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho, todo ello previo requerimiento de pago. La AAP Burgos de 21 septiembre 1999 establece que de las deudas de la Comunidad de Propietarios nicamente responden los fondos y crditos de la misma. Los acreedores slo subsidiariamente podrn dirigirse contra los propietarios de la misma, siempre que estos hayan sido parte en el proceso, por la cuota que corresponda, que adems podrn oponerse a la ejecucin si acreditan, en el momento de ser requeridos de pago, que se encuentran al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad.

Requisitos
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Insuficiencia de los fondos y crditos de la Comunidad La LPH habla de "todos" los fondos y crditos por lo que debemos de entender comprendidos saldos en cuenta corriente, el fondo de reserva, rentas por arrendamiento de espacios comunes, etc. Tambin, en el caso de que se trate de un gasto extraordinario, por ejemplo por responsabilidad extracontractual, deben incluirse en estos fondos los correspondientes a una derrama extraordinaria encaminada a sufragar dicho gasto extraordinario. Responsabilidad subsidiaria de los copropietarios Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurdica, STS Sala 1 de 21 octubre 1999, sino que, como afirma la doctrina fiscal, se trata de entidades que, careciendo de personalidad jurdica, constituyen una unidad econmica o un patrimonio separado. Cons. DGT de 9 mayo 2000 Esa carencia de personalidad jurdica de la comunidad de propietarios, y la inexistencia de un patrimonio separado entre comunidad y comuneros, como sucede en determinadas sociedades mercantiles en las que se limita la responsabilidad de los socios al patrimonio social, determina que todos los copropietarios hayan de contribuir al sostenimiento de la cosa comn y al pago de sus cargas y responsabilidades en proporcin a su cuota. El artculo artculo.9.1.e LPH establece la obligacin general de contribucin de todo comunero a las cargas y responsabilidades en que incurra la Comunidad, y en proporcin a su cuota respectiva. Por tanto, se har frente a esas responsabilidades, en primer lugar, con los elementos comunes (fondos y crditos -como indica el artculo 22 LPH), y en caso de insuficiencia, con el patrimonio privativo de cada copropietario en proporcin a su cuota en la Comunidad. El miembro integrante de la comunidad de Propietarios lo es en su calidad bsica de propietario de un local o vivienda especficamente determinado si bien al existir una serie de elementos comunes, se ejerce sobre ellos una copropiedad, de caractersticas especiales que por su trascendencia regula de un modo especial el legislador a travs de la LPH., siendo esa regulacin bsicamente de relaciones de vecindad pero sin destruir la verdadera naturaleza de propietario de sus titulares. Dichos elementos comunes estn al servicio o son complementarios de la titularidad individual, por lo tanto los gastos de conservacin y mantenimiento del edificio se han de considerar como una prolongacin de los propios de la vivienda o local efectuados por su titular, pues al uso y disfrute ineluctable de sta estn y son

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complementarios de los realizados directamente en la misma. STSJ Catalua Sala de lo Social de 22 enero 1998 Responsabilidad mancomunada de los copropietarios Claramente manifiesta el artculo.22 LPH , que el acreedor podr dirigirse contra cada copropietario, por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. En consecuencia, hay que concluir que la responsabilidad de los copropietarios es de carcter mancomunado o por cuotas y no solidaria, ya que la responsabilidad de cada uno de ellos alcanza hasta donde llega su cuota de participacin, sin que se extienda al resto de la deuda. El prrafo segundo de ese mismo artculo refuerza esta posicin, en tanto que si, despus de constituir una derrama extraordinaria para afrontar esa responsabilidad de la Comunidad, el acreedor se dirige contra el copropietario que se halle al corriente de pago, podr ste oponerse, quedando eximido de responsabilidad. Requerimiento de pago Que se requiera de pago al propietario respectivo. La LPH no exige que el requerimiento sea fehaciente, por lo que entendemos que bastar que se realice por cualquier medio que permita acreditar su constancia. Comuneros demandados en procedimiento judicial La AAP Valencia de 12 marzo 2001 seala que no se puede hacer efectiva la sentencia de condena al pago de una deuda a una Comunidad de Propietarios en rgimen de propiedad horizontal actuando sobre los bienes privativos de los propietarios, si stos no han sido parte en el proceso. Resulta trascendente la llamada de los copropietarios al proceso, en tanto que, caso contrario, no podr dirigirse la ejecucin de sentencia contra ellos por cuanto ello equivaldra a su condena sin haber sido odos en el pleito, quebrantando as los derechos de defensa y tutela judicial efectiva. Afirma la Res. DGRN de 24 agosto 1993. Registro de la Propiedad que no puede bastar tal sentencia, sin ms, para afectar ya directamente a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si ste no ha tenido intervencin en las actuaciones judiciales, dado su inters legtimo -y como tal judicialmente tutelado- en cuestiones como las siguientes:

1 Si la condena a la comunidad se produjo estando sta debidamente representada en el procedimiento y si recay sobre

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materias (deudas comunes) de la incumbencia de los rganos colectivos. 2 Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto comn se produjo, o si es comunero que debe responder por razn de la afeccin real que sufre cada piso o local. 3 Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participacin respectiva.

Parece recomendable por lo tanto que el acreedor demande tanto a la Comunidad como a los copropietarios que la integran. La AAP Burgos de 21 septiembre 1999 manifiesta al respecto que en tanto los propietarios no hayan sido parte en el pleito, su patrimonio personal debe quedar al margen del proceso de ejecucin. Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda solo puede hacerse efectiva a travs de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribucin de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deber seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantas de intervencin y defensa de tales comuneros, que debern ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a travs de rganos de representacin orgnica. No cabe por tanto proceder a la ejecucin de una sentencia sobre los bienes de los copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido. STS Sala 1 de 13 febrero 2001 No parece sin embargo posible, de acuerdo con la redaccin del precepto, que la demanda se dirija exclusivamente frente a los copropietarios. No obstante, esta necesidad de llamamiento al proceso se limita al mbito civil, ya que en el administrativo se considera que cuando se demanda y condena a la Comunidad, la condena repercute necesariamente en los propietarios que la constituyen, puesto que la Comunidad en s, carece de personalidad jurdica, por lo que no cabe imponer a la Administracin el iniciar un nuevo proceso con cada uno de los copropietarios. STSJ Baleares Sala de lo ContenciosoAdministrativo de 13 marzo 1998 En el sentido expuesto se ha manifestado la mayor parte del Consejo de Redaccin, consultado al respecto de esta interesante cuestin en el

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Foro abierto , publicado en el Boletn de Propiedad Horizontal El Derecho Nm 45 de noviembre de 2005. Oposicin de los comuneros La nica causa de oposicin sealada en el artculo.22 LPH es la acreditacin por el propietario de que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad en el momento de formularse el requerimiento. Es preciso tener en cuenta que si la Comunidad acuerda una derrama extraordinaria para hacer frente al pago de lo reclamado, se puede actuar contra el copropietario que no se encuentra al corriente en el pago de esta cantidad. No obstante, el copropietario podr oponerse al menos por otros dos motivos:

- Si el requerimiento excede el importe de la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. - Como deudor subsidiario, sealando bienes de la Comunidad de Propietarios sobre los que no se haya realizado la ejecucin.

1) Crtica a la regulacin actual. La regulacin actual resulta muy insatisfactoria porque en el caso de tener que exigir la responsabilidad patrimonial subsidiaria de los propietarios, el acreedor se obliga a tener que demandarlos a todos ellos en una porcin correspondiente a su cuota de participacin (informacin que deber procurarse acudiendo al Registro de la Propiedad lo que puede dar lugar a errores habida cuenta del carcter no constitutivo de la adquisicin del dominio de la inscripcin registral) y puede enfrentarse a la posible oposicin de los propietarios que estn al corriente de las deudas vencidas con la Comunidad (situacin que el acreedor desconoce al tratarse de una cuestin interna que carece de publicidad externa). 2) Avanzar hacia la personalidad jurdica de las Comunidades. Aunque es un aspecto que ser tratado con mayor detenimiento en las propuestas de reforma de otros artculos, entiendo que constituye un avance importante reconocer legalmente lo que en la prctica es una realidad, esto es, la actuacin individualizada de las Comunidades en el trfico jurdico y econmico (titularidad de cuentas bancarias, 14

contratos de mantenimiento o de suministro de energa, contratos laborales) que ahora se justifica con la actuacin representativa del Presidente. Hay que dar definitivamente el salto cualitativo para reconocer la personalidad jurdica a la Comunidad con independencia de los propietarios para evitar as el inconveniente, entre otros, de la declaracin de nulidad por la STS (Sala 3) de 31 de enero de 2001 del prrafo quinto del artculo 11 del Reglamento Hipotecario que fue introducido en la reforma operada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre que deca: Tambin podrn practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en rgimen de propiedad horizontal porque ello vulneraba el requisito de la personalidad jurdica que ha de tener el titular registral, resultante de los artculos 9.4 y 75 de la Ley Hipotecaria. Se atribuye personalidad a la Comunidad para la gestin y administracin de los elementos comunes y los servicios de inters general crendose relaciones jurdicas entre la Comunidad y los propietarios y entre la Comunidad y los terceros. Deber reconocerse a la Comunidad la capacidad para ser titular de bienes y derechos que no comprendern los conocidos como elementos y servicios comunes que debern continuar en el rgimen de comunidad salvo los llamados elementos comunes por destino sino otros bienes distintos (cuentas y depsitos bancarios, fondo de garanta) con los que subvenir a los gastos relativos a los elementos y servicios comunes y, al mismos tiempo, servir de garanta patrimonial a los acreedores. 3) Responsabilidad patrimonial de la Comunidad y de los propietarios. Considero que de las deudas de la Comunidad originadas por incumplimiento de contratos de cualquier naturaleza o por responsabilidad aquiliana, debern responder, en primer lugar, los bienes presentes y futuros que sean de la titularidad de la Comunidad como, con carcter general, declara el artculo 1.911 del Cdigo civil. Los bienes con los que responde la Comunidad no son los llamados elementos comunes que resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas y los locales pues en el mismo artculo 396 del Cdigo civil se declara que no pueden embargarse separadamente de la parte privativa de la que son anejo. En el caso de que el patrimonio de la Comunidad resultara insuficiente, podr el acreedor dirigirse subsidiariamente contra el patrimonio personal de los propietarios. Esta posibilidad de dirigirse contra el 15

patrimonio personal de los integrantes de la personalidad jurdica no es ajena a nuestro Ordenamiento pues se admite en la sociedad mercantil personalista como la colectiva (artculo 127 del Cdigo de comercio) en la que los socios responden personal, solidaria e ilimitadamente. No me parece adecuada la responsabilidad patrimonial personal solidaria de cualquier propietario pues si bien ello facilitara la gestin de cobro al acreedor puede poner en una situacin difcil al propietario que debera soportar la totalidad de la deuda y adems le obligara a dirigirse contra los dems propietarios para reclamarles su parte proporcional. As pues, considero que esa responsabilidad patrimonial personal subsidiaria de los propietarios slo puede alcanzar hasta la cuota que le corresponda en la deuda. 4) Tratamiento procesal de la responsabilidad de la Comunidad y de los propietarios. Es necesario que el acreedor presente la demanda contra la Comunidad y contra los propietarios porque en el caso de que se dirigiera nicamente contra la Comunidad, de conformidad con la doctrina jurisprudencial (STS de 13 de febrero de 2001), no podra dirigirse la ejecucin contra el patrimonio personal de los propietarios pues ello vulnerara los principios de contradiccin y de prohibicin de indefensin al no haber sido llamados previamente al proceso, prohibicin que recoge el artculo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para evitar agravar la situacin del acreedor, considero conveniente reconocerle la posibilidad de solicitar una diligencia preliminar (artculos 256 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) por la que el Juez pueda requerir al Administrador que le facilite la identidad de los propietarios, su domicilio, y su cuota de participacin respecto de la deuda reclamada. Si el Administrador no accede voluntariamente, adems de poder adoptar alguna de las medidas coercitivas previstas en el artculo 261 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podrn imponerse las costas al actor respecto del propietario que se persone en el proceso declarativo y se oponga con xito porque ya no es propietario, porque su cuota era otra distinta o porque ya ha liquidado esa deuda antes de iniciarse el proceso. Con ello se ayuda a que al acreedor se le facilite informacin real sobre los propietarios que deben a la Comunidad la deuda que pretende reclamar y se evite llamar indebidamente a personas que ya no son propietarias o no son deudoras. En la Sentencia se deber condenar, con carcter principal, a la Comunidad por el importe ntegro de la deuda y, subsidiariamente, se 16

condenar a los propietarios en la parte proporcional de la deuda que se corresponda con su cuota. Durante la fase de ejecucin, si la Comunidad abonara una parte de la deuda, los propietarios slo responderan de la parte restante hasta el lmite que representa la cuota que corresponde a su vivienda o local. c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado. STS de 13 de febrero de 2001 Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una Comunidad de Propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda slo puede hacerse efectiva a travs de la propia Comunidad, ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribucin de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deber seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantas de intervencin y defensa de tales comuneros, que debern ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a travs de rganos de representacin orgnica. No cabe por tanto, tal y como pretende la resolucin impugnada, proceder a la ejecucin de la sentencia en su da dictada, sobre los bienes de los treinta y nueve copropietarios que forman parte de la Comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecucin equivaldra a su condena sin haber sido odo en el pleito, quebrantando as los derechos de defensa y tutela judicial efectiva

SAP de Navarra, Seccin 3, de 10 de octubre de 2001 Los trminos del precepto parecen claros en cuanto a la cuestin de la legitimacin, ya que en aras de la proteccin al acreedor, reconocen sta no slo a la Comunidad de Propietarios, sino tambin a los comuneros que la integran, exigiendo adems que el actor inste esa reclamacin para poder hacer efectiva en ejecucin de sentencia su pretensin contra los patrimonios privativos de los copropietarios (Auto de Audiencia Provincial de Burgos, (Seccin 2) de 21-9-1999). Son, por tanto, totalmente pertinentes las alegaciones efectuadas por la Representacin Letrada del actor, afirmando la legitimacin pasiva del recurrente, ya que sta no slo resulta plausible, sino que constituye un presupuesto necesario en orden a la responsabilidad que en casos 17

como el presente prev el art. 22 LPH. No obstante, el hecho de que D. Jos Luis goce de legitimacin pasiva frente al actor no supone que ste haya de responder en los trminos en los que la parte actora pretende, relacin de solidaridad, acogidos en la sentencia que se combate. El tenor literal del art. 22 LPH es tajante en este punto, disponiendo expresamente en su prrafo primero que los acreedores slo podrn subsidiariamente dirigirse contra los propietarios de la comunidad, por la cuota insatisfecha que les corresponda, siempre que stos hayan sido parte en el proceso; lo cual implica que legalmente la condena al pago por parte del copropietario tenga carcter subsidiario respecto a la Comunidad. Pero, adems, en tal caso, segn lo que se indica en el prrafo segundo del art. 22 LPH, no siempre el copropietario necesariamente tendr que responder, quedando inerme frente al acreedor, ya que goza de una facultad de oposicin a la ejecucin si acredita, en el momento de ser requerido de pago, que se encuentra al corriente de abono de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. A tenor de lo expuesto, ya que la propia parte actora ha considerado pertinente la aplicacin al caso del art. 22 LPH 8/99, no puede admitirse la condena solidaria que al apelante se le impuso en la primera instancia, y s cabe su estimacin en los trminos en los que este precepto prev, lo que viene a suponer que buena parte de las cuestiones aqu planteadas por la recurrente tengan que ser discutidas en fase de ejecucin de sentencia, as como la admisin parcial de su recurso, con la consiguiente estimacin parcial de la demanda. AAP de Valencia, Seccin 6, de 12 de marzo de 2001. Este Tribunal, en uso de la funcin revisoria que le atribuye la apelacin, ha procedido al examen de la cuestin que se somete a su decisin y a contrastar la respuesta ofrecida por la resolucin impugnada con el tenor del artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal objeto de interpretacin, y ha llegado a la conclusin de que procede la revocacin de la resolucin impugnada, por las razones que seguidamente quedarn expuestas: 1) La accin que se deriva del artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal frente a cada propietario, es un accin subsidiaria de responsabilidad por deudas de la comunidad frente a terceros, que exige, como presupuesto previo el agotamiento de todos los fondos y crditos que tuviese la comunidad deudora a su favor. 2) Agotados tales fondos y crditos, puede el acreedor, previo requerimiento de pago al propietario respectivo, dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

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3) En el caso que nos ocupa, del testimonio de particulares no se desprende el agotamiento de los fondos y crditos de la Comunidad, pues las referencias al importe del fondo de reserva -40.000 pesetas- y a la vivienda del portero, no tienen la oportuna correspondencia documental en los particulares remitidos que permitan contrastar el cumplimiento de este primer presupuesto. 4) Pero es ms, no consta que en el presente procedimiento, junto a la accin ejercitada frente a la comunidad de propietarios, se ejercitase la correspondiente accin de responsabilidad subsidiaria frente a cada uno de los copropietarios en los trminos que resultan del artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no puede considerarse que cada uno de los propietarios frente a los que se pretende ahora la ejecucin de su parte privativa hasta el lmite que proporcionalmente le corresponda, haya sido parte en el procedimiento, de manera que no concurren los presupuestos legales necesarios para dirigir la ejecucin de la sentencia frente a quienes no han sido parte en el procedimiento. 5) No existe razn alguna para dar al presente caso un tratamiento distinto al que se da en otros supuestos de responsabilidad subsidiaria. 6) No puede considerarse en modo alguno que cada uno de los propietarios, respecto de su parte privativa, haya sido representado por el Presidente de la Comunidad, quien acta nicamente en representacin de la misma. 7) No es de aplicacin al presente caso la doctrina contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 6 de junio de 1997 invocada por la representacin de la parte apelada, por cuanto que a la fecha de la expresada resolucin, el rgimen jurdico era distinto, pues no haba operado la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de que trae causa el precepto objeto de interpretacin. Cuarto.- Por todo ello, procede la revocacin de la resolucin apelada, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas procesales derivadas del presente recurso de apelacin. AAP de Tarragona, Seccin 1, de 27 de septiembre de 1999. Debemos sealar que el articulo 396 CC establece en su prrafo segundo que "Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable", sealando de forma expresa en el prrafo primero los ascensores, como elementos en copropiedad necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos y locales del edificio, lo que se mantiene en la nueva redaccin dada por la nueva Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, la cual adems en 19

atencin a los problemas que plantea a los acreedores de las comunidades, establece un artculo nuevo, el artculo 22 que nos dice "La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y crditos a su favor", continuando dicho precepto en referencia a las cuotas que a cada propietario les corresponda en el importe insatisfecho, precepto que, no obstante, segn algn sector doctrinal sigue sin resolver los problemas que plantean dichas deudas. En atencin a lo sealado no procede la posibilidad de embargo separado de los ascensores, en aplicacin del art. 396CC, no considerando a los mismos como parte independiente y separable que permita ello, debemos tambin citar en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que en referencia al embargo de los ascensores de una Comunidad nos habla de "la irregularidad de haberse trabado un elemento comn desvinculado del edificio en que se integra", por todo ello debe estimarse el recurso de apelacin planteado, y declarar la nulidad parcial de actuaciones, desde la mejora de embargo, esta incluida, de fecha diez de julio de 1996, debindose retrotraer al momento anterior a dicha mejora de embargo. Debiendo sealar que tras la modificacin del art. 742 LEC (operada por la L 34/84) y la entrada en vigor del art. 240 LOPJ, ha sido entendida por el Tribunal Constitucional como "un vicio que deriva de la ausencia de los requisitos esenciales, que impiden alcanzar el fin pretendido en el procedimiento o provocan indefensin" siendo deber del juez la apreciacin y reconocimiento de una vulneracin de las normas de tal entidad, con independencia de que sea o no pedida por las partes, (STC Nm. 202 de 31-10-88) y la Sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de marzo de 1981 que nos dice que el artculo 24.1 de la Constitucin "contiene un mandato implcito al legislador y al interprete a promover la defensin." AAP de Burgos, Seccin 2, de 21 de septiembre de 1999 Con anterioridad a la modificacin de Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1.960 de 21 de Julio, operada por la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, partiendo de la consideracin de que las Comunidades de Propietarios de la Propiedad Horizontal carecen de personalidad jurdica, poda discutirse si la condena de una Comunidad de Propietarios constituida al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal es en realidad una condena a los propietarios que la integran. Pero con la entrada en vigor de la citada Ley, el da 28 de Abril de 1.999, teniendo en cuenta el contenido del artculo 22 de la misma, de las deudas de la Comunidad de Propietarios slo responden los fondos y crditos de la misma. Los acreedores solo subsidiariamente podrn dirigirse contra los propietarios de la misma, siempre que estos hayan sido parte en el proceso, por la cuota que corresponda, que adems podrn oponerse a la ejecucin si, acreditan, en el momento de ser requeridos de pago, que se encuentran al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. De lo expuesto se infiere que no se puede 20

hacer efectiva la sentencia de condena a una Comunidad de Propietarios en rgimen de propiedad horizontal, al pago de una deuda, actuando sobre los bienes privativos de los propietarios, si estos no han sido parte en el proceso. Resolucin de la DGRN de 22 de marzo de 2000. Como ha dicho este centro directivo (vide Resolucin de 24 de agosto de 1993), la resolucin de la cuestin que se plantea en este recurso debe tener en cuenta intereses encontrados. De una parte, parece que cualquier sentencia de condena dictada contra la Comunidad de Propietarios en rgimen de propiedad horizontal y en procedimiento en el que esta Comunidad haya estado representada, debe poder ser efectiva, como obligacin comn, sobre los distintos pisos o locales, sin necesidad de que el acreedor de la Comunidad haya entablado su accin de reclamacin frente a todos y cada uno de los dueos. De otra, el derecho a la tutela judicial parece exigir que una sentencia dictada en procedimiento que no haya sido seguido personalmente contra el que es titular del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre cada apartamento o local, no puede hacerse efectiva directamente en bienes que pertenecen exclusivamente a su esfera privativa, y en la que ningn poder de disposicin tienen los rganos colectivos que representaron a la Comunidad en el pleito. Ante este conflicto, parece razonable entender que hay, s, cuestiones decididas por la sentencia dictada contra la Comunidad que no podrn volver a plantearse por cada comunero y que la sentencia, a travs de la Comunidad, va a poder hacerse efectiva frente a cada uno de ellos. Pero no puede bastar tal sentencia, sin ms, para afectar ya directamente a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si ste no ha tenido intervencin en las actuaciones judiciales, dado su inters legtimo y como tal judicialmente declarado- en cuestiones como las siguientes: 1. Si la condena a la Comunidad se produjo estando sta debidamente representada en el procedimiento y si recay sobre materias (deudas comunes) de la incumbencia de los rganos colectivos. 2. Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto comn se produjo, o si es comunero que debe responder por razn de la afeccin real que sufre cada piso o local. 3. Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota o participacin respectiva...En el presente caso, del mandamiento de anotacin de embargo no resulta que los titulares registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer hayan tenido intervencin personal y directa, al menos en la fase en que el mandamiento de embargo es dictado. No puede, pues, accederse a la anotacin preventiva del embargo, porque segn la doctrina reiterada de esta Direccin General, el principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto, bien que ste haya sido otorgado por el titular registral, bien que sea dictado por la autoridad en el correspondiente 21

juicio o expediente en el que haya tenido intervencin personal y directa el titular registral (y, en los casos procedentes, el cnyuge). As se impide que el titular registral sufra en el Registro las consecuencias de una indefensin procesal.

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