Real Estate

Set 2012 / Mar 2013 Nmero 1

Novidades I Tendncias I Projees I Anlises

Panorama do mercado imobilirio

Novo informativo da Ernst & Young Terco traz projees e tendncias do setor

Fotos: prdios sustentveis com certificao LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

TM Rio 2016

Editorial

Solidez e responsabilidade nas informaes sobre o mercado

Poucos setores no Brasil so to movimentados e promissores quanto o mercado imobilirio. Poucos, tambm, so sujeitos a tantos fatores que influenciam seu comportamento dos mais objetivos, como a lei da oferta e da demanda, aos mais subjetivos, como a especulao em torno dos preos dos imveis. O mercado domstico est em plena expanso. O PIB desse setor superior a R$ 170 bilhes por ano, e nossos estudos indicam que este valor pode chegar a R$ 270 bilhes por ano em menos de uma dcada. O cenrio positivo reforado pelas obras de infraestrutura e as demais operaes que acompanharo o desenvolvimento do Pas nos prximos anos e dcadas, incluindo o impulso esperado de grandes eventos, como a Copa de 2014 e os Jogos Olmpicos de 2016, e de grandes oportunidades, como a explorao do petrleo do pr-sal. Ao contrrio do que se poderia esperar em meio crise financeira global, o Brasil, graas em parte aos fatores acima, destino certo do investimento estrangeiro direto, incluindo a chegada de novas empresas ao Pas. Do ponto de vista macroeconmico, a estrutura do nosso mercado imobilirio e de construo civil permite a obteno de margens superiores quelas vistas em pases como China, Estados Unidos, Alemanha, Frana, Canad, ndia e Japo. Em uma pesquisa recm-lanada pela Ernst & Young sobre a atratividade do Brasil, 60% dos lderes de multinacionais estrangeiras entrevistados disseram acreditar em um cenrio positivo para estabelecer suas operaes no Pas em um futuro prximo. E 30% deles esperam um crescimento expressivo do mercado imobilirio e de construo nos prximos dois anos. O setor o segundo mais promissor na viso dos estrangeiros, atrs apenas de petrleo e gs. Nesse contexto, a tomada de decises ligadas a Real Estate, sejam planos de investimento, aquisies, locaes ou vendas, requer informaes de qualidade sobre as tendncias do mercado. para apoiar esses atores domsticos e estrangeiros na tomada de decises estratgicas que a Ernst & Young Terco lana o Real Estate Report, informativo semestral com projees sobre o mercado residencial, de escritrios e galpes, alm de novidades sobre Transaes Corporativas, Auditoria, Impostos e Consultoria ligadas ao setor. frente de todas as mensuraes, est o compromisso com a objetividade e a divulgao responsvel de dados baseados em elementos concretos. As informaes so compiladas por uma equipe altamente qualificada e com conhecimentos acima da mdia sobre os movimentos que influenciam o mercado imobilirio. Nossos profissionais contam com a experincia da atuao nas reas Fiscal, Contbil, de Transaes e de Consultoria e o apoio de uma rede global de conhecimento e informao, resultado de nossa presena em 140 pases. essa estrutura de qualidade, abrangncia e credibilidade que agora oferecemos a nossos leitores.

Andr Viola Ferreira

Scio-lder para Mercados Estratgicos da Ernst & Young Terco e Lder de Real Estate no Brasil e Amrica do Sul

Set 2012 | Mar 2013 Real Estate Repor t

Transaes Corporativas

A atratividade do Brasil e de seu mercado imobilirio

As crises de 2008 e da zona do euro tm impactos profundos nas economias e nos fluxos de capital de todo o mundo mas, para analisar o macrocenrio do mercado de capitais, preciso separar as questes estruturais das circunstanciais
duas vezes maior do que nos Estados Unidos e na China. Simplificando: mais lucrativo construir por aqui. O otimismo em relao atratividade do mercado habitacional brasileiro est inserido em um fenmeno mais amplo, que ajuda a apoiar as boas expectativas: a presso no fluxo de capital estrangeiro para os pases emergentes, como o Brasil. Do ponto de vista estrutural, apesar das crises de 2008 e da zona do euro, no h como conter esse fluxo.

no Brasil, hoje, um montante recorde de capital estrangeiro disponvel para projetos do mercado imobilirio estimativas variam de R$ 5 a R$ 10 bilhes. mais do que jamais houve, mas menos do que o necessrio, principalmente para o setor habitacional. Para se ter uma ideia, s para reduzir em dois teros o dficit habitacional acumulado no Pas, seria preciso investir anualmente R$ 18 bilhes por ano at 2030. Isso para dar conta do dficit acumulado sem considerar as necessidades de renovao de imveis e fatores demogrficos como o crescimento populacional e a reduo do nmero de pessoas por moradia, diz Viktor Andrade, diretor de Fuses e Aquisies para o setor imobilirio da Ernst & Young Terco. A boa notcia que o Brasil torna-se um destino cada vez mais atraente para investidores interessados no mercado imobilirio. Os pontos positivos no so apenas a grande demanda e o aumento da renda. Deve-se considerar o sistema de financiamento habitacional brasileiro, que impede grande parte das atitudes que ajudaram a levar o mercado imobilirio dos Estados Unidos ao colapso em 2008 como a possibilidade de financiar mais de uma vez o mesmo imvel , detonando a crise que ainda hoje deixa os investidores globais receosos. Outro aspecto, ainda mais importante, a possibilidade de ganhos. A margem bruta operacional do mercado imobilirio no Brasil quase

difcil aplicar capital e gerar renda por l. Essa situao se deve, basicamente, ao relativo esgotamento das possibilidades de aplicao de capital em negcios que tm alto potencial de crescimento e retorno, o que no o caso dos emergentes, diz Viktor Andrade. Se, nos mercados desenvolvidos, h uma concentrao excessiva de capital, restries de mo de obra e retornos menores para os investimentos, nos emergentes a situao contrria. Com a melhoria das condies para receber investimentos estabilidade econmica, segurana institucional e renda , a relao risco-retorno dos investimentos em mercados como o Brasil comparativamente muito melhor, diz Viktor Andrade. Entre 2007 e 2011, o estoque de ttulos de dvidas e de capital prprio dos pases emergentes cresceu nominalmente cerca de 18% ao ano, enquanto nos pases desenvolvidos o crescimento foi de aproximadamente 5% ao ano. importante considerar tambm que, atualmente, o mundo tem mais capital do que jamais teve, cerca de US$ 212 trilhes, 5,5% a mais do que o nvel pr-crise de 2007. O Brasil sai na dianteira por possuir fundamentos macroeconmicos destacados entre os pases emergentes. O fluxo de capitais para o Pas em 2010, por exemplo, foi de 157 bilhes de dlares. mais do que receberam a China, a ndia ou a Rssia .

Os nmeros explicam a tendncia

Em primeiro lugar, 90% do estoque de capital do mundo est concentrado nos Estados Unidos, zona do euro, Reino Unido, China e Japo. A Amrica do Sul, por exemplo, detm apenas cerca de 3% desse montante. importante considerar que, enquanto o volume de capital (medido pelo estoque de ttulos de dvidas e de capital) nos pases desenvolvidos de 4,3 vezes o tamanho dos seus PIBs, na Amrica Latina esse volume de apenas 1,5 vez o PIB. Esses fatores indicam claramente o tamanho relativo da escassez de capital nas naes em desenvolvimento o que, por si s, aumenta o preo do capital nesses mercados, diz Viktor Andrade. Uma vez que nos pases desenvolvidos h US$ 4,3 de capital para cada dlar de PIB gerado, relativamente mais

Viktor Andrade
Diretor de Fuses e Aquisies +55 11 3055 0112 viktor.andrade@br.ey.com

Real Estate Repor t Set 2012 | Mar 2013

Real E
Mercado

Panorama para o mercado

omo anda a temperatura dos segmentos do mercado imobilirio brasileiro? De que modo os preos devem se comportar ao longo dos prximos anos? Onde esto as grandes oportunidades para investidores, construtoras e incorporadoras? Esta edio busca lanar luz sobre essas perguntas. Os nmeros a seguir mostram tanto a percepo global do setor quanto retratos do mercado imobilirio brasileiro.

O que voc espera que acontea com o preo/valuation dos ativos que so alvos de fuses e aquisies nos prximos 12 meses?
Aumente

37% 26% 29% 49% 34% 25% abr/12 out/11

Os dados desta pgina fazem parte da pesquisa Global Capital Confidence Barometer*, elaborada pela Ernst & Young. Este extrato revela as expectativas dos entrevistados (CEOs, CFOs, heads e diretores de grandes empresas de Real Estate, listadas e no listadas, em todo o mundo) sobre o mercado nos prximos meses. * Para solicitar o estudo completo, envie um e-mail para julyanna.roza@br.ey.com

Permanea nos nveis atuais Baixe

Voc acredita que o gap de valuation entre compradores e vendedores hoje ...
Menor que 10% 10% - 20% 21% - 30% Maior que 30%

Qual afirmao melhor descreve o foco de sua organizao para os prximos 12 meses?
Otimizao de Capital 19% 34% Preservao de Capital

9% 40% 33% 18%

Nveis de confiana dos entrevistados

Lucratividade das empresas Crescimento econmico Employment growth Crdito disponvel Ambiente regulatrio Estabilidade de mercado no curto prazo 6% 21% 9% 30% 23% 20% 19% 17% abr/12 out/11 16% 36% 39% 35%

19% Captao de Capital 28%

Investimento

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Estate
Mercado

imobilirio

Mercado de galpes industriais Brasil

De acordo com pesquisa da Ernst & Young Terco, realizada a cada semestre em sete capitais do Brasil, o mercado de galpes, tipicamente mais estvel, registrou aumento nos preos dos aluguis e de compra. As maiores altas ocorreram nos grandes centros. A pequisa foi feita nos clusters industriais mais importantes.

Faixa de cap rates - 2012

Fonte: Ernst & Young Terco - M&A
Mdia

17,7%

17,7% 9,7% 14,3% 11,4% 1%

16,9% 12,1% 14%

16,1% 11,4% 12,6%

7,7% 7,2% 9% 6,3% 3,4% Fev Ago Fev 4,5% Ago Fev Ago 9,2% 5% 5,6% 8,6% 8,8% 7,2%

9%

6,1%

4,5% Fev

5,5%

Fev

Ago

Fev

Ago

Fev

Ago Vitria

Ago Recife

So Paulo

Salvador

Belo Horizonte

Curitiba

Rio de Janeiro

Faixa de preo de locao por m2 (em reais) - 2012

Fonte: Ernst & Young Terco - M&A
Mdia

30,1

30,1

23,6 20,5 15,7 11,7 10,7 10 5,8 Fev Ago Fev 6,4 Ago Fev Ago Fev Ago Fev Ago 12,5 11,7 11,3 11,7 9,7 8 8 4,5 Fev 4,5 Ago Vitria 20,4

22,6

14,8

14,1

14,1

14,2

14,1

6,4 Fev

6,2 Ago Recife

So Paulo

Salvador

Belo Horizonte

Curitiba

Rio de Janeiro

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Real E
Mercado

Panorama para o mercado

Mercado de escritrios na regio metropolitana de So Paulo - Projees de oferta, demanda e preos
O grfico a seguir mostra as projees da Ernst & Young Terco para oferta, demanda e preos de escritrios corporativos na regio metropolitana de So Paulo, para os anos de 2012 a 2014. De acordo com as projees, se o crescimento da economia se mantiver nos nveis atuais, possivelmente haver um descasamento entre oferta e demanda entre 2012 e 2014, provocando uma maior volatilidade de preos. No entanto, se houver uma retomada do crescimento do PIB em 2013 e 2014, ainda que pequena, poder ocorrer uma reduo na volatilidade de preos e uma aproximao da oferta e demanda. Lembrando que, alm dos preos, no caso do setor imobilirio, a taxa de vacncia e os estoques contribuem para regular o mercado. relevante notar que a curva de oferta demora cerca de 3 anos para responder reduo na demanda, j que este o ciclo mdio de construo deste tipo de ativo.
13.000 12.000 11.000 reais por m2 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 2012 de 9.668 a 11.879 1.627.642 1.125.134 2013 de 10.642 a 11.560 1.561.507 1.301.771 2014 de 11.867 a 12.528 1.765.199 1.535.839

Oferta, demanda e preos de escritrios na regio metropolitana de So Paulo

m2 por ano Fonte: Ernst & Young Terco

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 -

Preos de demanda e oferta Oferta estimada (m2/ano) Demanda estimada (m2/ano)

Projeo de preos de escritrios na regio metropolitana de So Paulo (reais/m2)

Fonte: Ernst & Young Terco 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 4.602 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 6.037 6.513 8.218 9.262

Preos de oferta

Preos de demanda

Preos de mercado

Dadas as projees de oferta e demanda, o intervalo de preos apresentados na tabela ao lado mostra os valores em que tipicamente vendedores estariam dispostos a ofertar e compradores, dispostos a demandar. A tabela mostra ainda o valor histrico dos preos reais. Nos anos de 2009 e 2010, os preos registrados no mercado ficaram ligeiramente acima dos preos de oferta e demanda, refletindo o momento de retomada de crescimento da economia. A reduo na demanda em 2012 no altera substancialmente os preos em que os vendedores estaro dispostos a ofertar, mas isto ir variar caso a caso. A partir de 2013, os preos de oferta e demanda tendem a ser revisados e o gap pode diminuir.

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Estate
Mercado

imobilirio

As tabelas de sensibilidade a seguir demonstram o que possvel esperar nos preos do m2 dos escritrios, dadas as variaes de PIB e cap rates (o que indiretamente considera preos de aluguis). Essas tabelas refletem indiretamente todas as variveis que usamos em nossas projees.

Metodologia

Todas as projees foram feitas usando modelos economtricos (regresses no lineares pelo mtodo de Mnimos Quadrados Ordinrios) a partir da dados pblicos de mercado.

Projeo de preos de escritrios na regio metropolitana de So Paulo x PIB e cap rates (reais/m2)
Fonte: Ernst & Young Terco M&A

Expectativa de preo por m2 para 2012

Taxa de Crescimento do PIB 1,5% 8,5% Cap rate (%) 9% 9,5% 10% 10,5% 11% 10.052 9.684 9.347 9.039 8.756 8.494 2% 10.108 9.737 9.399 9.089 8.804 8.541 2,5% 10.163 9.790 9.450 9.139 8.852 8.587 3% 10.218 9.843 9.502 9.189 8.900 8.634 3,5% 10.273 9.897 9.553 9.238 8.949 8.681

A oferta de metros quadrados de rea de escritrios foi projetada considerando as seguintes variveis: preos, cap rates e volume de crdito total tomado pelas empresas do setor. Essas variveis so proxys estatisticamente significativas das variveis que efetivamente afetam a deciso de incorporadores, construtores e investidores de ofertar imveis. Como a deciso de construir tomada em mdia 3 anos antes da entrega, para projetar a entrega de cada determinado ano foram considerados os valores das variveis consideradas de 3 anos atrs. A demanda de metros quadrados de rea de escritrios foi projetada considerando os valores atuais dos cap rates em comparao com as taxas de juros de forma a refletir a deciso do usurio entre alugar ou comprar. Alm disso, o PIB do ano anterior foi utilizado para refletir que a demanda por reas de escritrios do ano corrente se forma a partir do crescimento dos negcios das empresas no ano anterior.

Expectativa de preo por m2 para 2013

Taxa de Crescimento do PIB 1,5% 8,5% Cap rate (%) 9% 9,5% 10% 10,5% 11% 11.277 10.863 10.486 10.141 9.823 9.529 2% 11.339 10.923 10.544 10.196 9.877 9.581 2,5% 11.401 10.983 10.602 10.252 9.931 9.634 3% 11.463 11.043 10.659 10.308 9.985 9.686 3,5% 11.525 11.102 10.717 10.364 10.039 9.738

Expectativa de preo por m2 para 2014

Taxa de Crescimento do PIB 1,5% 8,5% Cap rate (%) 9% 9,5% 10% 10,5% 11% 12.493 12.035 11.617 11.234 10.882 10.556 2% 12.562 12.101 11.681 11.296 10.942 10.614 2,5% 12.630 12.167 11.745 11.358 11.002 10.672 3% 12.699 12.233 11.809 11.420 11.061 10.731 3,5% 12.768 12.300 11.873 11.481 11.121 10.789

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Auditoria

O impacto das novas normas contbeis

O
Alexandre Labetta e Henrique Premoli

mercado brasileiro ainda nem bem se adaptou adoo das normas internacionais de contabilidade introduzidas pela Lei 11.638, de 28 de dezembro de 2007, e dada a dinmica de trabalhos do International Accounting Standards Board (IASB) j ter de implementar mudanas relevantes nos prximos anos. Entre elas, destacam-se as relacionadas definio de controle de uma companhia, que devem afetar em grande parte as empresas do mercado de construo civil e infraestrutura. So medidas que entram em vigor em 2013, com efeito retroativo a 2012. Nesse setor, comum que construtoras e incorporadoras realizem parcerias de diversas naturezas entre si para tirar projetos do papel seja por uma questo de reduzir riscos, seja por exigncias do mercado. As novas medidas trazem alteraes justamente na hora de consolidar essas parcerias

nas demonstraes financeiras. A partir de agora, no h mais a figura de consolidao proporcional o que, em muitos casos, cria a seguinte questo a ser resolvida pelas empresas em relao s parcerias que tm entre si: quem o consolidador? Qual das partes dever incluir o negcio em conjunto em suas demonstraes? No ser uma tarefa trivial e tampouco possvel adiar o momento de comear a colocar a casa em ordem. Analisar todos os negcios em conjunto um trabalho complexo. H empresas do setor de construo, por exemplo, que podem possuir de 600 a 1.000 negcios como esses. Uma vez que a norma passa a valer a partir de janeiro de 2013, pode-se considerar que o carter de urgncia no alarmante, mas comear a arrumar a casa uma tarefa para ontem. J hora, por exemplo, de mapear todos os negcios em conjunto. As medidas que resultaram nesse cenrio so as seguintes:

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Auditoria

Inclui uma nova definio do controle de uma companhia, alm de substituir trechos da norma IAS 27 Demonstraes Consolidadas e Separadas e da SIC 12, referente consolidao de entidades de propsito especfico. Seu princpio bsico a determinao de que um investidor controla a empresa investida quando tem direito a retornos variveis e capaz de afetar o lucro com seu envolvimento e habilidade, por meio do exerccio do seu poder.

IFRS 10 Demonstraes Financeiras Consolidadas

pensar de maneira conjunta sobre a identificao das atividades e a anlise do poder e do retorno, que sustentam a definio de controle.

Anlise do retorno Avaliao da existncia de exposio a retorno varivel, tais como dividendos. Quanto maior a exposio de um investidor variabilidade dos retornos sobre uma investida, maior o incentivo para que ele obtenha os direitos que lhe do o poder.
Devido complexidade do processo, necessria a realizao de uma anlise minuciosa e individual de todos os acordos contratuais, assim como o desenvolvimento de polticas contbeis bem fundamentadas, na medida em que envolvem a emisso extensa de julgamento. Destaque-se ainda a possibilidade de alterao nas mtricas de desempenho e nas clusulas restritivas relacionadas dvida, e tambm de alteraes e melhorias dos sistemas de TI e de gesto, a fim de lidar com a mudana de padres e fornecer as informaes conforme as novas exigncias de divulgao. O Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC) ainda no aprovou o contedo local equivalente aos IFRS 10, 11 e 12. H, porm, um protocolo por parte do Brasil para o acompanhamento das mudanas implementadas pelo IASB, e provvel que as normas sejam aprovadas no Pas ainda neste ano. A Ernst & Young Terco est preparada para ajudar a avaliar e quantificar os impactos trazidos pelas normas.

IFRS 11 Empreendimento em Conjunto Substitui

a IAS 31 Participaes em Empreendimentos Controlados em Conjunto e a SIC 13, referente a entidades controladas conjuntamente. Descreve os aspectos contbeis dos acordos que envolvem empreendimentos com controle conjunto. A nova norma estabelece que no permitida a realizao de consolidao proporcional para as joint ventures.

sobre subsidirias, joint ventures, associadas e entidades estruturadas. Alm disso, substitui as exigncias previamente includas nas normas IAS 27, IAS 31 e IAS 28 Investimentos em Associadas. A adoo dessas normas pode levar a mudanas significativas na divulgao de todas as demonstraes financeiras das companhias, incluindo situao patrimonial e demonstraes de resultado. Isso deve ocorrer porque algumas empresas tero de incluir mais negcios na consolidao, enquanto outras, excluir negcios anteriormente consolidados ou seja, retir-los do balano. No ltimo caso, os efeitos nos indicadores financeiros e de desempenho podem ser mais negativos. preciso considerar que ser requerida da administrao da empresa a emisso de um julgamento fundamentado na anlise da efetividade de itens adicionais, o que poder resultar em um profundo impacto na contabilidade corporativa, incluindo aspectos legais e regulatrios. Dentre esses itens, destacam-se:

IFRS 12 Divulgao de Participao em Outras Entidades Estabelece exigncias para a divulgao

Alexandre Labetta I Scio de Auditoria para Real Estate +55 11 2573 5007 alexandre.labetta@br.ey.com Henrique Premoli I Scio de Auditoria para Real Estate
+55 11 2573 5044 henrique.premoli@br.ey.com

Identificao de atividades

Avaliao da existncia de influncia significativa nas decises que afetem as atividades da empresa investida e o retorno do investimento realizado.

Anlise do poder Avaliao da existncia de poder exercido sobre a investida no que diz respeito habilidade de sua gesto ou direo, avaliando-se o direito de voto, as opes de venda e compra de participaes societrias, o direito de indicao de administradores-chave, os direitos de tomada de deciso, entre outros. Em muitos casos, claro que uma investida controlada por direitos de voto e bvio que quem detm a maioria dos direitos de voto a controla. No entanto, em outros casos, falta essa clareza. quando se torna necessria uma anlise mais aprofundada de cada elemento, considerando mais detalhes que determinam o controle sobre a investida. preciso

Consultoria

Preparar para crescer

setor de construo tem um papel fundamental na economia brasileira, ao contribuir com o aumento dos investimentos, do emprego e da renda e caracteriza-se pela boa absoro da fora de trabalho no especializada. H grandes oportunidades para esse setor. O segmento de construo pesada, estimulado principalmente pelos programas pblicos, megaeventos e demanda interna, tem apresentado timos resultados. J o segmento imobilirio, apesar de uma reduo no crescimento verificada nos ltimos meses, ainda conta com boas perspectivas e potencial de expanso. H um crculo virtuoso entre esses dois lados do setor de construo a ampliao e a melhoria da infraestrutura movimentam a economia, elevando a renda da populao, o que aumenta a busca por melhores condies de moradia. A expectativa que esse ciclo continue a girar devido ao aquecimento da demanda tanto por infraestrutura quanto por construo civil. Todas essas perspectivas evidenciam um perodo de amadurecimento e expanso do setor de construo no Pas, mantendo taxas consistentes de crescimento. Mantidas as condies atuais, o setor tende a crescer nos prximos 25 anos de forma robusta e, ao mesmo tempo, sustentvel. Considerando esse cenrio de expanso e a necessidade de manter os nveis de qualidade, prazos e custos estabelecidos, as empresas do setor devem adequar seus processos de gesto, de identificao de oportunidades e de mitigao dos riscos inerentes aos processos construtivos, visando atender demanda de forma estruturada e alcanar suas metas de crescimento. A execuo de empreendimentos de sucesso est diretamente ligada a entregas bem-sucedidas e realizao dos benefcios esperados pelos clientes, o que tem impacto direto no valor gerado pelo novo ativo. Para isso, essencial garantir que o projeto seja executado dentro do oramento observando o cronograma fsico e de desembolsos e dos padres de qualidade planejados e acordados com os clientes, com ateno responsabilidade financeira e economia dos recursos. Para o empregador, de extrema importncia garantir que as obrigaes legais e normativas nos mbitos trabalhista, tributrio, previdencirio, ambiental e regulatrio sejam cumpridas. Trata-se de tarefas complexas, que exigem ferramentas adequadas de gesto de riscos e de gerenciamento de projetos. Essas ferramentas vm demonstrando muita eficincia na hora de reduzir a exposio aos riscos e aumentar as chances de atingir os retornos esperados. O uso de modelagens probabilsticas que possibilitam avaliar os impactos causados pelos riscos e incertezas intrnsecos ao projeto (como atrasos em engenharia e aumento de custos) e externos a ele vem se mostrando uma ferramenta poderosa no suporte s decises durante todo o ciclo de vida do empreendimento. Da mesma forma, as tcnicas de acompanhamento de projetos (PMO) so consideradas fatores crticos de sucesso, pois defendem e garantem que os resultados previstos durante o planejamento sejam materializados na execuo. preciso considerar, tambm, a preocupao com construes verdes, com a aplicao do sistema de certificao e orientao ambiental de edificaes sustentveis LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Empreendimentos certificados so atualmente mais valorizados por investidores e clientes finais. Hoje, o Brasil ocupa o quarto lugar do ranking mundial de construes verdes, com 51 prdios certificados e 525 em processo de certificao, atrs dos Estados Unidos, Emirados rabes Unidos e China. Neste ano, as normas para certificao devero ser traduzidas para o portugus, o que possibilitar obt-la no Brasil em vez de no exterior. Essa medida dever simplificar o processo e aproxim-lo da realidade do mercado.

Em um cenrio de demanda aquecida, as empresas devem preparar seus processos de gesto e mitigao de riscos para poder aproveitar as oportunidades

Ricardo Freire e Luiz Iamamoto

Ricardo Freire I Diretor Executivo de Consultoria para Real Estate e Construo +55 11 2573 3548 ricardo.freire@br.ey.com Luiz Iamamoto I Gerente Snior de Consultoria para Real Estate e Construo
+55 11 2573 3489 luiz.iamamoto@br.ey.com

10

Set 2012 | Mar 2013 Real Estate Repor t

Impostos

Investimentos de alta liquidez

xistem hoje mais de 90 fundos de investimento imobilirio no Brasil. Eles possuem um patrimnio total de mais de R$ 6 bilhes e um volume de negociaes bastante relevante para o setor. Atualmente, a liquidez relativa desses fundos, medida pelo volume negociado sobre o valor de mercado, de cerca de 20%. Isso significa que os ativos desses fundos mudam de mos, teoricamente, a cada cinco anos. Esses fundos tm se mostrado uma grande oportunidade tanto para construtoras e incorporadoras em busca de alternativas para levantamento de capital como para investidores interessados em alocar seus recursos no mercado imobilirio e aproveitar as grandes oportunidades que surgem no setor. Os investidores, com ou sem experincia com o setor, tambm tm sido atrados pela natureza tributria dos fundos. Nesse quesito, eles apresentam caractersticas que podem representar ganhos competitivos em relao a outras opes de investimento, diz Regis Grasciano, gerente snior executivo da rea de Impostos da Ernst & Young Terco. Uma das vantagens a iseno do imposto de renda retido na fonte (IRRF) e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas sobre os rendimentos distribudos. Essa medida vlida para os fundos de investimento imobilirio cujas cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado. Outra vantagem que essa iseno tambm vale para as operaes realizadas por pessoas fsicas residentes ou domiciliadas no exterior inclusive em pases que no tributem a renda ou que a tributem a uma alquota mxima inferior a 20%. O benefcio, no entanto, no se estende a todos. As isenes so concedidas apenas nos casos em que o fundo possui, no mnimo, 50 cotistas. Ficam de fora tambm cotistas pessoas fsicas donos de cotas que representem 10% ou mais do total das cotas emitidas pelo fundo ou, ainda, que possuam cotas que garantam um rendimento maior do que 10% do rendimento do fundo. No caso de pessoas jurdicas residentes no Brasil ou residentes e domiciliadas no exterior, os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelo fundo quando distribudos a qualquer beneficirio estaro sujeitos ao IRRF na alquota de 20%.

Set 2012 / Mar 2013 Nmero 1

Contatos
Srgio Romani
Scio-lder de Auditoria sergio.r.romani@br.ey.com

Elizer Serafini

Scio-lder de Impostos eliezer.serafini@br.ey.com

Rogrio Villa

Scio-lder de Transaes Corporativas rogerio.villa@br.ey.com

Antonio Vita

Scio-lder de Consultoria antonio.vita@br.ey.com

Andr Viola Ferreira

Scio-lder para Mercados Estratgicos Lder de Real Estate no Brasil e Amrica do Sul andre.ferreira@br.ey.com

Expediente
Coordenao tcnica Viktor Andrade Contedo tcnico

Alexandre Labetta Henrique Premoli Luiz Iamamoto Regis R. Grasciano Ricardo Freire Viktor Andrade Alexandre Moschella
(MTb 23.575/SP) Hugo Vidotto

Coordenao editorial Texto Projeto grfico e diagramao Grficos Foto maior/capa Foto menor/capa

Alexandre Rossetto Alexandre Rugrio Guilherme Silva Dumont Villares/Delboni Aflalo Gasperini/Rochavera

Real Estate Report uma publicao da

Ernst & Young Terco que aborda questes relevantes para o mercado imobilirio. As informaes publicadas no devem ser utilizadas de maneira isolada para a tomada de decises por parte de empresas e investidores. Existem particularidades relacionadas a cada situao que podem, eventualmente, alterar o enfoque transmitido. Recomendamos que, antes de a deciso ser tomada, os interessados discutam as informaes com seus consultores. Estamos disposio para discutir os dados e sua aplicao em cada caso. Conhea os outros peridicos da Ernst & Young Terco: Assurance Journal e Tax View Acesse www.ey.com.br

Regis R. Grasciano
Gerente Snior Executivo de Impostos +55 11 2573 5069 regis.grasciano@br.ey.com

Real Estate Repor t Set 2012 | Mar 2013

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Sobre a Ernst & Young
A Ernst & Young lder global em servios de auditoria, impostos, transaes corporativas e consultoria. Em todo o mundo, nossos 152 mil colaboradores esto unidos por valores pautados pela tica e pelo compromisso constante com a qualidade. Nosso diferencial consiste em ajudar nossos colaboradores, clientes e as comunidades com as quais interagimos a atingir todo o seu potencial, em um mundo cada vez mais integrado e competitivo. No Brasil, a Ernst & Young Terco a mais completa empresa de auditoria e Consultoria, com 4.500 profissionais que do suporte e atendimento a mais de 3.400 clientes de pequeno, mdio e grande portes. Em 2012, a Ernst & Young Terco tornou-se Apoiadora Oficial dos Jogos Olmpicos Rio 2016 e fornecedora exclusiva de servios de Consultoria para o Comit Organizador. O alinhamento dos valores do Movimento Olmpico e da Ernst & Young Terco foi decisivo nessa iniciativa. 2012 EYGM Limited. Todos os direitos reservados.
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