Sunteți pe pagina 1din 68

PUBLICITATE IMOBILIAR

NOTE DE CURS PENTRU FORMA DE NVMNT ID

Editura Universitii Lucian Blaga Sibiu GHID DE UTILIZARE A MANUALULUI DE STUDIU Introducere

Prezentul manual de studiu reprezint o sintez a coninutului disciplinei Publicitate imobiliar, care este comun nvmntului la forma de zi i la forma de nvmnt la distan, conform planurilor de nvmnt n vigoare. El este destinat studenilor de la forma de nvmnt la distan (ID) i constituie materialul bibliografic minim necesar pentru parcurgerea, nsuirea i evaluarea disciplinei respective. Manualul este structurat n conformitate cu standardele i procedurile de uz larg n nvmnt naional i internaional, care se adreseaz nvrii individuale pe baze interactive. Parcurgerea manualului, pe baza prezentelor instruciuni asigur reinerea informaiilor de baz, nelegerea fenomenelor fundamentale i aplicarea

cunostineor dobndite la rezolvarea unor probleme specializate. Manualul este structurat pe module de studiu care reprezint o parte omogen din componena manualului, caracterizat de un numr limitat de termeni de referin (cuvinte-cheie), fiecare find compus din mai multe capitole care pot fi parcurse i nsuite printr-un efort continuu de concentrare intelectual care s nu depeasc 2-3 ore (intervalul se refer la coninutul de idei al modulului de studiu i nu ia n calcul ntrebrile recapitulative, temele pentru acas, testele de autoevaluare sau pe cele de evaluare). Unele module cuprind mai multe capitole. Fiecare unitate de studiu are o structur proiectat din perspectiva exigenelor autoinstruirii. Rezultatele efective ale utilizrii manualului se vor suprapune pe rezultatele ateptate doar cu condiia respectrii ntocmai a procedurii de parcurgere a modulelor de studiu, procedur care este prezentate n cele ce urmeaz. Procedura de nvare n sistem de autoinstruire Utilizarea manualului de studiu individual se face pe baza unui program de autoinstruire. Recomandm cteva reguli de baz n procedura de realizare a programului de autoinstruire pe baza manualului de fa:

1. Modulele de studiu se parcurg n ordinea n care sunt prezentate n manual, chiar n cazul n care studentul apreciaz c ar putea sri direct la o alt unitate de studiu. Criteriile i modalitatea de nlnuire a modulelor de studiu sunt prezentate la fiecare modul de studiu i ele trebuie respectate ntocmai, sub sanciunea nerealizrii la parametrii maximali a programului de autoinstruire; 2. Fiecare modul de studiu conine i un test de evaluare i/sau tem pentru acas pe care studentul trebuie s le realizeze, cu scopul evalurii gradului i corectitudinii nelegerii fenomenelor i proceselor descrise sau prezentate n modulul de studiu; 3. ntrebrile de autocontrol, testele de evaluare sau tema pentru acas nu sunt de perspicacitate, deci nu trebuie rezolvate cotra cronometru; 4. Ordinea logic a parcurgerii unitii de studiu este urmtoarea:

se citesc obiectivele i competeneele modulului de studiu

se citesc cuvintele cheie se parcurg ideile principale ale capitolului sintetizate n rezumat

se parcurge coninutul dezvoltat de idei al capitolului

se parcurge bibliografia recomandat

se rspunde la ntrebrile recapitulative, revznd, dac este necesar, coninutul dezvoltat de idei se efectueaz testul de autoevaluare i se verific, prin confruntare cu rspunsurile date la sfritul manualului, corectitudinea rspunsurilor se efectueaz testul de evaluare i/sau tema de control (dup caz)

OBS.: este recomandabil ca, nainte de efectuarea testelor de autoevaluare, s se fac o pauz de 30 de minute sau o or. 5. Nu este recomandabil s se parcurg mai mult de un capitol de studiu pe zi, pentru a nu se periclita nsuirea temeinic i structural a materiei. n funcie de necesitile i posibilitile de studiu ale studentului, studiul unui capitol poate fi fracionat pe mai multe zile, dedicnd cel puin 30 de minute pe zi studiului. PREZENTAREA MANUALULUI DE STUDIU I A DISCIPLINEI

Manualul de studiu Publicitate imobiliar reprezint o sintez realizat n manier interactiv a cursului corespondent utilizat la forma de nvmnt zi. Coninutul de idei nu a fost redus, ci doar sintetizat, n principiu, ntr-o manier mai accentuat enuniativ, elementele de detaliu sau de explicaie (necesare pentru atingerea scopului pedagogic al fixrii i corelrii cunotinelor) putnd fi gsite de ctre student n bibliografia de specialitate recomandat. Obiectul cursului: Obiectul cursului l reprezint prezentarea i analiza principalelor instituii ce fac obiectul de studiu al publicitii imobiliare, respectiv: registrele de trascripiuni i inscripiuni, crile funciare, nscrierile n cartea funciar, procedura nscrierilor i aciunile de carte funciar. Obiectivele disciplinei: formarea deprinderilor de a analiza instituiile specifice acestei materii, individual i sistematic; - studiul istoric i comparat al instituiilor specifice, aprofundarea unor noiuni privind registrele de trascripiuni i inscripiuni, crile funciare, nscrierile n cartea funciar, procedura nscrierilor i aciunile de carte funciar; - dezvoltarea aptitudinilor de a analiza interdisciplinar aceste instituii. - identificarea si definirea principalelor instituii; - corelarea notiunilor studiate in anii anteriori la dreptul civil i, n special la drepturile reale; - cunoasterea legislatiei in materie si a propunerilor de modificare a legislatiei interne pentru a se realiza acordul acesteia cu conventiile europene si internaionale. Descrierea structurii manualului: Manualul este structurat n conformitate cu rigorile studiului individual (autoinstruire) i este compartimentat n capitole de studiu. Structura fiecrui capitol de studiu este urmtoarea: 1. Obiective (rezultatele modulului) 2. Competenele dobndite de student

3. Cuvinte cheie 4. Rezumat al ideilor principale 5. Coninutul dezvoltat de idei al modulului 6. Bibliografie 7. ntrebri recapitulative 8. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de cas

CUPRINS
MODULUL 1 CAPITOLUL I Necesitatea i rolul publicitii imobiliare CAPITOLUL II Registrele de transcripiuni i inscripiuni CAPITOLUL III Crile funciare MODULUL 2 CAPITOLUL IV Noile cri funciare Cadastrul general, Cadastrul de specialitate, Organizarea birourilor de CF CAPITOLUL V Noiunea, structura i obiectul crilor funciare CAPITOLUL VI Principiile crilor funciare CAPITOLUL VII Categorii de nscrieri n CF ntabularea, nscrierea, notarea MODULUL 3 CAPITOLUL VIII Procedura nscrierilor n CF CAPITOLUL IX Aciunile de CF

MODULUL 1 Obiective: Introducerea studenilor n materia studiat, identificarea i fixarea noiunilor de baz, a sediului materiei, a principalelor sisteme de publicitate imobiliar. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte cheie: publicitate imobiliar, publicitate personal registre de transcripiuni i inscripiuni i publicitate real crile funciare. Rezumat: Acest modul introductiv cuprinde definirea noiunii i evoluia istoric a conceptului de publicitate imobiliar i analizeaz sintetic cele dou mari sisteme de publicitate imobiliar, cel personal i cel real, cu identificarea avantajelor i dezavantajlor fiecruia. Concluzia ce se desprinde este cea a superioritii sistemului real, sistem implementat i n Romnia prin Legea nr.7/1996.

MODULUL I CAPITOLUL I Necesitatea i rolul publicitii imobiliare


Admiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la principiile drepturilor reale i implementarea unor instituii noi pentru protejarea dreptului de Necesitate proprietate, aprrii negat dreptului de n perioada i a anterioar. securizrii proprietate

tranzaciilor imobiliare, deci a circuitului civil al imobilelor a impus resuscitarea unor instituii considerate desuete din Codul civil, cum ar fi vnzarea-cumprarea imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc. n plus, era necesar i crearea mecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscrierea drepturilor asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imobiliare. Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca obiect nscrierea n crile funciare a faptelor i actelor juridice referitoare la imobile, asigur accesul liber la informaii despre regimul lor juridic. Publicitatea se efectueaz de ctre oficiile cadastrale teritoriale, ce dein informaiile din arhiva fostelor birouri de carte funciar ( doar n Transilvania i Bucovina, unde au existat) i are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare i accelerarea reformelor asupra proprietii. Scopul cursului const n aprofundarea reglementrilor referitoare la: 1)bunurile funciare; 2) imobile; 3) importana cadastrului general i a publicitii imobiliare; 4) nscrierile n cartea funciar; 5) procedura nscrierilor n cartea funciar; 6) aciunile de carte funciar. dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile ca entiti principale ale cadastrului bunurilor imobile i ca obiecte ale nregistrrii n crile

Noua reglementare n domeniul publicitii imobiliare a fost justificat de progresul pe care sistemul de drept romnesc l-a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de pia modern i democrat a contribuit la apariia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cri funciare, reglementat prin dispoziiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare. Prin acest act normativ s-a urmrit asigurarea unei mai bune securiti privind circulaia juridic a terenurilor, dar i o cunoatere mai bun a situaiei juridice n care se gsete un imobil, n raport cu un ter interesat de acesta. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 a reglementat dou instituii distincte ns interferente i anume instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i instituia juridic a crilor funciare. Prin aceast lege s-au creat premizele ca ara noastr s ajung a avea un cadastru naional general unitar i modern real unitar de publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor instituii se urmrete consolidarea proprietii imobiliare i sporirea ncrederii publice n operaiunile de eviden tehnic, economic i juridic privind bunurile imobile. Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja n practic i ale crui efecte pozitive au fost remarcate. Aa se explic i de ce n localitile unde era aceasta aplicat se va aplica i n continuare, pn cnd Legea nr.7/1996 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup terminarea lucrrilor de cadastru general.

CAPITOLUL II Registrele de transcripiuni i inscripiuni (sistemul personal de publicitate imobiliar) Obiective: Studiul unuia dintre cele mai importante sisteme de publicitate care a existat pe teritoriul Romniei, n vederea efecturii unei comparaii cu sistemul actual. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte cheie: registre de transcripiuni i inscripiuni i publicitate personal. Rezumat: Acest sistem personal avea la baz documentele expres prevzute de art. 710 Cod pr. civil i anume: registrul de transcripiuni, n care se fectua trascripiunea actelor care erau supuse acestei operaii, registrul de inscripiuni, care cuprindea meniuni referitoare la ipoteci i privilegii imobiliare, registrul de transcriere a comandamentelor, mapa de constituire a amanetelor. Neajunsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al nscrierilor, dar i n procedura greoaie de realizare a acestora. Astfel, sistemul este incomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, hotrrile judectoreti, partajul judiciar i voluntar rmneau n afara formalitilor de nscriere); sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre i mai multe formaliti de publicitate; el este i imprecis, ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile; nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren i utilitate practic; transcriere i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazia nregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilitii i legalitii titlului prezentat de pri, nici existena dreptului. Legea prevedea efectuarea operaiunilor n dou registre, unul de transcripiuni, n care se transcriau (copiau) actele juridice translative sau constitutive de drepturi reale, i unul pentru inscripia privilegiilor i ipotecilor.

1. Consideraii generale Legislaiile care au urmat Codului civil francez au adoptat i sistemul personal de publicitate imobiliar, prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, conform cruia prioritate are securitatea static i mai puin cea dinamic, n vreme ce legislaiile germanice au adoptat sistemul real de publicitate imobiliar prin cri funciare, care realizeaz un echilibru ntre aspectul static i cel dinamic al securitii juridice imobiliare. Acest prim sistem, n dreptul civil romn a fost adoptat prin Codul civil (art. 818, 819, 1295 alin.2, 1394 i 1801-1802) i prin Codul de pr. civil (art. 710-720). Registele utilizate au fost denumite ca fiind registre de transcrieri i registre de inscripii.

Acest sistem avea la baz documentele expres prevzute de art. 710 Cod pr. civil i anume: registrul de trnscripiuni, n care se fectua trascripiunea actelor care erau supuse acestei operaii, registrul de inscripiuni, care cuprindea meniuni referitoare la ipoteci i privilegii imobiliare, registrul de transcriere a comandamentelor, mapa de constituire a amanetelor. Neajunsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al nscrierilor, dar i n procedura greoaie de realizare a acestora. Astfel, sistemul este incomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, hotrrile judectoreti, partajul judiciar i voluntar rmneau n afara formalitilor de nscriere); sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre i mai multe formaliti de publicitate; el este i imprecis, ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile; nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren i utilitate practic; transcriere i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazia nregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilitii i legalitii titlului prezentat de pri, nici existena dreptului. Dup 1999, practic, acest sistem a rmas la nivelul unei simple informri, pentru c n practic se obinuiete s se recurg la nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, cu ocazia transmiterii sau constituirii drepturilor i pentru nscrierea sarcinilor, abandonnd-se evidena prin registrele de transcripiuni i inscripiuni. 2.a Registrul de transcripiuni i registrul de inscripiuni Legea prevedea efectuarea operaiunilor n dou registre, unul de transcripiuni, n care se transcriau (copiau) actele juridice translative sau constitutive de drepturi reale, i unul pentru inscripia privilegiilor i ipotecilor. Anterior anului 1989 a existat o practic abuziv de modificare a texelor legale prin acte administrative nepublicate, cum a fost i situaia organizrii acestui sistem. Astfel, printr-o astfel de dispoziie, Ministerul Justiiei a dispus ca, n locul celor dou registre de publicitate inute pn atunci cf. art. 710 Cod pr. civil, s fie inut doar unul, de transcripiuni i inscripiuni, n care s se fac numai meniuni de transcriere i inscripii. n acest registru se nregistreaz, n ordine numeric, cererile de trascriere i inscripie; se efectueaz nscrierea numai prin indicarea felului acesteia, transcriere sau inscripie; se arat prile i actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea; cererile astfel nregistrate i numerotate, nsoite de actele doveditoare, se depun n aceeai ordine numeric n mapa de transcrieri i inscripii, rezervat acestor acte. Renunarea la transcriere a fost considerat n doctrin drept binevenit, ntruct devenise anacronic i greoaie, precum i lipsit de sens n situaia existenei mjloacelor moderne de reproducere a nscrisurilor. n acest context, denumirea registrului, ca fiind i unul de transcrieri, a devenit inexact, fiind mai potrivit a se vorbi despre un registru de inscripiuni imobiliare. 2 b Felurile nscrierilor Transcripiile constau n nregistrarea actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare i constau n reproducerea nscrisurilor constatatoare ale operaiunilor juridice supuse nregistrrii. Inscripiile constau n meniuni (extrase) referitoare la actele de constituire a ipotecilor i privilegiilor.

2 c Actele supuse transcrierii - orice act translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare, precum i tranzaciile privind proprietatea i celelalte drepturi reale imobiliare (ex. Vnzarea, schimbul, darea n plat, dar i actele viznd drepturi de superficie, uz, uzufruct, servitute); - actele prin care se renun la drepturile reale imobiliare, nu ns i renunrile pur abdicative, care au efecte declarative (de pild neacceptarea unei succesiuni, asimilat, prin efecte, renunrii la succesine); - hotrrile judectoreti viznd exproprierea, precum i ordonanele de adjudecare; - cesiunile de venituri i contractele de locaiune. Nu sunt, ns, supuse trascrierii actele declarative de drepturi reale imobiliare (cu excepia tranzaciei), transmisiunile mortis causa, transmisiunile operate ex lege (ex. Bunurile fr stpn cuvenite statului, cf. art. 646 C. Civ), uzucapiunea i accesiunea imobiliar. 2d Drepturile reale imobiliare supuse nscrierii Potrivit art. 1738, n afara excepiilor prevzute de lege, ntre creditori privilegiile nu produc nici un efect, n privina imobilelor, dect atunci cnd ele au fost aduse la cunotiina public, prin inscripiune, i numai de la data acelei inscripiuni. n privina ipotecilor, art. 1778 Cod civil supune nscrierilor toate ipotecile, att cele legale, ct i cele convenionale, declarnd c ntre creditori, ipoteca nu are rang dect din ziua inscripiunii sale n registre. Modalitatea nscrierii se regsete n Codul civil i de procedur civil. 1. Efectele transcrierii i nscrierii. Sanciunea nendeplinirii lor nscrierile realizeaz evidena operaiunilor de transcripii i inscripii, publicitatea acestora i opozabilitatea drepturilor reale imobiliare fa de teri. Acest efect de opozabilitate corespunde principiului consensualismului. Se poate vorbi astfel de dou momente: cel al consensului, care vizeaz naterea dreptului real, i cel al nscrierii, n ceea ce privete opozabilitatea dreptului fa de teri. S-a spus c acesta ar fi un paradox, pentru c ceea ce prin tradiie roman deosebete drepturile reale fa de cele de crean este faptul c, din momentul naterii lor, primele sunt opozabile tuturor, pe cnd cele din urm numai prilor. nre pri transcrierea nu produce efecte, deoarece ea nu este translativ sau constitutiv de drepturi reale. Aa fiind, ea nu poate valida un act care nu este valabil prin el nsui; este doar un simplu mijloc de publicitate, iar nu unul de validare a actelor juridice nule. Lipsa transcrierii sau nscrierii atrage inopozabilitatea, adic ineficacitatea dreptului real dobndit fa de teri. Dac actul nu a fost transcris, terii nu pot lua cunotiin de el i de operaiunea juridic la care actul se refer, astfel nct el nu le poate fi opus. Dar pentru ca terul s poat ignora actul, invocnd lipsa de transcriere/nscriere, trebuie ndeplinite, cumulativ, dou condiii: - s nu fie inut el nsui de obligaia de a executa transcrierea sau nscrierea (art. 819 Cod civil); - s nu se fi comis o fraud, n complicitate cu nstrintorul, pentru a-l mpiedica pe dobnditor s fac transcrierea sau nscrierea; simpla existen a unei nstrinri anterioare nu este suficient.

2. Sistemul crilor funciare Este un sistem real i complet, prin aceea c se bazeaz pe identitatea topografica imobilelor i evideniaz tate transmisiunile imobiliare. n acest sistem fiecare imobil are propria sa carte funciar, n care sunt evideniate toate operaiunile pivind situaia material i juridic a bunului, iar c.f. sunt ntocmite pe localiti, oferind posibilitatea cunoaterii n orice moment a strii juridice a imobilului. Documentele care stau la baza acestui sistem sunt prevzute de art. 6 din D-l nr. 115/1938. Structura crii funciare: partea I (sau foaia de avere) cuprinde descrierea imobilului; partea a II-a (sau foaia de proprietate) se refer la nscrierile privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului; partea a III-a (foaia de sarcini), cuprinde nscrierile privitoare la sarcinile ce greveaz acel imobil. Potrivit art. 5 din D-l 115/1938, nscrierile n cartea funciar sunt: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. 3. Sistemul crilor de publicitate funciar Aceste cri sunt rezultatul instituirii unui sistem unic de publicitate imobiliar prin cartea funciar, gndit prin Legea nr. 23/1933 i realizat doar n capital i n localiti nvecinate, unde s-au realizat minime lucrri cadastrale. Pe baza acestor msurtori, n anul 1937 s-a nceput ntocmirea crilor funciare provizorii n acea zon, n vederea transformrii lor n cri funciare propriu-zise, conform prevederilor D-l 115/1938, sistem care, ns, a fost abandonat din cauza lipsei fondurilor i a rzboiului. Dup rzboi, conform L 242/1947 acestea au devenit cri de publicitate funciar. 4. Sistemul crilor de eviden funciar Au fost reglementate prin L 163/1946, n scopul nlocuirii provizorii cu cri de eviden funciar a crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute (cri funciare distruse n cel de-al doile rzboi mondial n unele localiti din Transilvania). Sistemul a avut o aplicare temporar, pn la gsirea crilor funciare pierdute sau sustrase sau pn la ntocmirea unor noi cri funciare n condiiile D-l 115/1938, moment n care sa procedat la nchiderea crilor de eviden funciar. 5. Caractere comune ale ultimelor trei sisteme de publicitate a. publicitatea se ine pe imobile, de unde i denumirea de publicitate imobiliar real. Imobilul este elementul fix, fa de care se schimb persoana proprietarului i nu invers, ca n sistemul personal de publicitate; b. fiecare imobil are propria sa carte funciar. n sistemul crilor de publicitate funciar drepturile devin opozabile terilor de bun credin care au dobndit i i-a conservat dreptul asupra imobilului numai prin ntabulare sau notare, ceea ce face ca acesta s nu fie aprat de riscul evingerii. n sistemul c.f. reglementat de D-l 115/1938, drepturile reale pot fi constituite, modificate sau stinse

numai prin nscriere n c.f. Acest principiu a fost adoptat i de sistemul de eviden funciar.

CAPITOLUL III Crile funciare. Sistemul real de publicitate imobiliar

Obiective: Studiul unuia dintre cele mai importante sisteme de publicitate care a existat pe teritoriul Romniei, n vederea efecturii unei comparaii cu sistemul actual. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte cheie: publicitate imobiliar real,carte funciar, foaie de avere, foaie de proprietate, foaie de sarcini, principiul fectului translativ al nscrierii. Rezumat: Prin Decretul-lege nr. 115/1938 s-a urmrit unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare i crearea unui sistem unitar i unic de carte funciar. Punerea n aplicare a acestui decret s-a realizat doar n Transilvania i Bucovina (n rest lipsind cadastrul), n Transilvania prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaiei civile i comerciale n Romnia de peste Carpai i apoi prin Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, iar n Bucovina de Sud prin D-l nr. 511/1938. n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi. n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea crilor funciare ale unei localiti, alctuind registrele funciare ale acelei localiti. Scurt istoric n Romnia, n teritoriile aflate sub dominaie habsburgic i austro-ungar, crile funciare au fost introduse din iniiativa administraiei austriece n mai multe etape, i anume: - n Transilvania, n anul 1794, n localitile de grani, i n anul 1870 n celelalte localiti de drept austriac (n Ardealul propriu-zis), iar n anul 1855 n Bnat, Criana, Satu-Mare i Maramure. Sub aspect legislativ, regimul funciar a fost reglementat, pe de-o parte, de Codul civil austriac, n privina aspectelor de drept material, iar n privina celor de ordin prodesual de Ordonanele din 1794, 15 decembrie 1855 i 5 februarie 1870, la care se adaug Legea nr. XXIX/1886, cu modificrile ulterioare, Legile XXXV/1900, V/1909 i X/1913. Dup Marea Unire de la 1918 s-a ncercat extinderea sistemului de carte funciar n ntreaga ar, ns cel de-al doilea rzboi mondial a fcut imposibil atingerea obiectivelor vizate de aceasz lege. Prin Decretul-lege nr. 115/1938 s-a urmrit unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare i crearea unui sistem unitar i unic de carte funciar. Punerea n aplicare a acestui decret s-a realizat doar n Transilvania i Bucovina (n rest lipsind cadastrul), n Transilvania prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaiei civile i comerciale n Romnia de peste Carpai i apoi prin Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, iar n Bucovina de Sud prin D-l nr. 511/1938.

Noiunea, structura i obiectul crilor funciare n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele i arat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau menionate ca titulare ale acestor drepturi. n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea crilor funciare ale unei localiti, alctuind registrele funciare ale acelei localiti. n sens legislativ-doctrinar, cartea funciar reprezint un istem real de publicitate imobiliar, ntemeiat pe identitatea topografic a imobilelor i publicitatea integral a drepturilor reale imobiliare (adic instituia juridic avnd aceast denumire). S-a mai folosit i denumirea de carte funduar n Ardeal sau cri fonduare, n Bucovina, de la latinescul fundus, proprietate asupra pmntului. Caracteristici: Fiecare imobil are o carte funciar n care sunt trecute toate actele translative de proprietate sau constitutive de drepturi reale, precum i anumite drepturi de crean, faptele i raporturile juridice n legtur cu acel imobil. Evidena se ine pe imobile i nu pe persoane, deoarece se bazeaz pe identitatea topografic. Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe localiti; toate crile funciare ale unei localiti alctuiesc registrul funciar al acelei localiti. Crile se in ntr-un singur exemplar i se ntregesc cu documentele care stau la baza nscrierilor sau cu anumite registre: planul, care cuprinde parcelele din comun, cu artarea numrului fiecreia; orice schimbare n ntinderea unei parcele se va trece n plan n temeiul unei schie prezentate de pri; registrul de intrare, care statornicete ordinea i rangul nscrierilor, repertorii alfabetice (cuprind numele proprietarilor dintr-o comun, cu artarea numrului de carte funciar), repertorii parcelare (cu artarea numrului topografic al parcelelor dintr-o comun i a crilor funciare n care sunt nscrise) etc. Imobilele din domeniul public se nscriu n registre speciale. Cartea funciar e public. Oricine poate cerceta crile funciare, planul sau arhiva i s cear eliberarea de certificate, extrase sau copii legalizate de pe acestea. Structura crii funciare Partea I, foaia A, de avere, descrie imobilul, prin artarea numrului de ordine i cel topografic al fiecrei parcele, felul de cultur sau folosin, loc de aezare, ntindere i o coloan pentru obs.

Partea a II-a, foaia B, de proprietate, cuprinde numele proprietarilor, cu artarea actelor de dobndire si transmisiune a proprietii. Se mai nscriu aici servituile constituite n folosul imobilelor, faptele juridice precum minoritatea, curatela, falimentul etc, drepturile personale, de crean (promisiunea de a ncheia n viitor un anumit contract, inderdicia de nstrinare) sau alte raporturi juridice. Partea a III-a, foaia C, de sarcini, indic sarcinile care greveaz acel imobil (ex. dreptul de superficie, uz, abitaie, ipotec, locaiunea pe un termen mai mare de trei ani etc.). Obiectul crilor funciare este reprezentat de obiectul nscrierilor n cartea funciar. Drepturile reale nscrise n cf sunt drepturi tabulare. n afara cazurilor prevzute de lege ele se dobndesc, se modific sau se sting numai prin nscriere n cartea funciar. Excepii: succesiunea, accesiunea, vnzarea silit i exproprierea (= drepturi extratabulare, adic se dobndesc fr nscriere n cartea funciar). Cu toate acestea, s-a mai apreciat c lipsa nscrierii nu poate fi opus de o parte contractant celeilalte pri contractante, acestea fiind inute de obligaiile ce i le-au asumat prin contractul ncheiat. Dreptul real la care se refer contractul este opozabil i terilor care au avut cunotin de existena lui, chiar dac acest drept nu a fost nscis n cartea funciar. Pn la ntabulare, contractul rmne n sfera raporturilor obligaionale, conferind creditorului numai un drept personal, n virtutea cruia poate introduce o aciune n prestaie tabular mpotriva debitorului care refuz s consimt la ntabulare, inclusiv contra dobnditorului subsecvent de rea-credin au cu titlu gratuit (art. 17, 24 i 25). Faptul c o parte contractant nu poate opune celeilalte lipsa nscrierii, fiind inut si respecte obligaiile asumate, nu este rezultatul strmutrii sau dobndirii dreptului real de ctre achizitor, ci efectul normal al oricrei convenii crmuite de principiile pacta sunt servanta, al irevocabilitii i relativitii efectelor fiecrui contract (art. 969 i 973 Cod civil). Principiile de carte funciar 1. p. publicitii integrale sunt supuse nscrierii n cf toate actele i faptele juridice translative/constitutive de drepturi reale imobiliare, operaiunile materiale, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cf; 2. p. relativitii prin acesta se asigur publicitatea integral a cf i securitatea static, adic protecia juridic a tirularilor drepturilor nscrise n cf. Art. 19 spune c nscrierea unui drept se poate svri numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, este nscris ca titular al drepturilor asupra crora nscrierea urmeaz a fi fcut / mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat;

3. p. neutralitii (disponibilitii). Regula este c nscrierea n cf se face la cererea persoanei ndreptite, conform principiului disponibilitii care guverneaz raporturile juridice private. Excepiile sunt limitative i de strict interpretare. 4. p. specialitii (art. 23). nscrierile n cf trebuie s arate persoana n favoarea creia se face nscrierea, imobilul la care se refer i dreptul care se dobndete. 5. p. legalitii. Legalitatea formal evoc ideea c judectorul nu poate ncuviina dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege i nu se poate sprijini dect pe cererea i actele ce o nsoesc. Legalitatea material implic ideea c judectorul trebuie s cerceteze dac nscrisul ntrunete condiiile prevzute de lege privind nscrierea dreptului sau faptului juridic (art. 41-51 i 83) i dac n cuprinsul cf nu exist o piedic la svrirea nscrierii. 6. p. efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cf . excepieart. 26 7. p. prioritii. Efectele i, cnd e cazul, rangul unei nscrieri se produc de la data nregistrrii cererii de nscriere, avnd aplicare principiul: qui prior tempore, potior jure. 8. p. forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar (art.32). de principiu, cuprinsul cf se consider exact n folosul acelora care i-au nscris cu buncredin un drept real n cf. Art. 36-37 vorbesc despre situaia n care publicitatea crii funciare este suspendat fa de teri. Felurile nscrierii n cartea funciar ntabularea este nscrierea prin care se dobndete, se modific sau se stinge cu titlu definitiv un drept real imobiliar, de la data nregistrrii cererii de nscriere. nscrierea provizorie este aceea prin care se dobndete, se modific sau se stinge un drept real imobiliar sub condiia i n msura justificrii ei (ex. o hotrre judectoreasc definitiv, dar nu i irevocabil). Notarea este nscrierea prin care se asigur opozabilitatea fa de teri sau, dup caz, informarea acestora cu privire la drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cf.

BIBLIOGRAFIE: 1. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare,Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti, 2000; 2. I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.

TEST DE EVALUARE modulul 1: 1. Enumerai avantajele sistemului real de publicitate imobiliar.

2. Enunai i detaliai cel puin dou dintre principiile crilor funciare. 3. Care sunt diferenele dintre sistemul personal i cel real de publicitate imobiliar? 4. Ce este ntabularea i care sunt efectele ntabulrii? 5. Care sunt dezavantajele sistemului personal al registrelor de transcripiuni i inscripiuni?

MODULUL II

CAPITOLUL IV NOILE CRI FUNCIARE REGLEMENTAREA, ORGANIZAREA I CONDUCEREA CADASTRULUI I A CARTILOR FUNCIARE Obiective: Studiul sistemului de publicitate implementat pe teritoriul Romniei i a cadastrului. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual. Cuvinte cheie: cadastrul general, cadastrul special,organizarea birourilor de carte funciar. Rezumat: Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 26 martie1996 a reglementat instituia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea, rcprezentarea pe harti i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 26 martie 1996 a reglementat instituia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare, in materie de cadastru i cri funciare, menite a inlocui sistemele actuale de publicitate imobiliar, adic registrele de transcripiuni i inscripiuni, crile funciare existente in Transilvania si crile de publicitate funciar. Intarea in vigoare a legii nu a insemnat i punerea in aplicare a cadastrului i a crilor funciare, intruct acestea urmeaz s fie intocmite n viitor; cadastrul pe msura efecturii lucrrilor cadastrale, iar crile funciare noi pe msura finalizrii lucrrilor

cadastrale i trimiterea acestora la judectorii in vederea efecturii si definitivrii documentelor de carte funciar. Legea nu a fixat o dat calendaristic pan la care s se incheie cadastrarea teritoriului trii i s se intocmeasc in totalitatea lor noile cri funciare. Introducerea doar treptat a crilor funciare face ca Legea nr. 7/1996 s cuprind dispoziii de aplicare difereniat in timp i anume: pe de o parte, dispoziii de aplicare imediat, de la intrarea in vigoare, cum sunt cele referitoare la infiinarea birourilor de carte funciar, iar pe de alt parte, dispoziii de aplicare ealonat in timp, cum sunt cele referitoare la intocmirea i funcionarea crilor funciare (art.72). Legea nr.7/1996 este alctuit prin sistematizarea in trei titluri: in primul, intitulat Regimul general al cadastrului (art. 1-19), sunt definite i reglementate in esena lor, cadastrul general, pe localiti, judee i la nivel naional, i cadastrele de specialitate, pe ministere, alte instituii de stat, regii autonome i alte persoane juridice, in cel de-al doilea, intitulat Publicitatea imobiliar (art. 20-57), sunt reglementate noile cri funciare, in structura lor, organizarea i conducerea acestora; in cel de-al treilea, intitulat Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale (art. 58-72), sunt reglementate documentele de finalizare a lucrrilor de cadastru i de carte funciar, se indic faptele care constituie contravenii i infraciuni, iar in incheiere cuprinde dispoziii referitoare la punerea in aplicare a legii i abrogarea actelor normative anterioare acesteia. Organiznrea i conducerea cadastrului l.Cadastrul general i cadastrele de specialitate. Legea reglementeaz distinct cadastrul general i cadastrele generale. Cadastrul general. Conform legii, cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea, rcprezentarea pe harti i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar (art. 1). Cadastrul general se intocmete pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul intregii ri (art. 2), ceea ce inseamn c in terminologia legii, noiunea de cadastrul general cuprinde in sfera ei cadastrele localitilor, cadastrele judeelor i cadastrul rii (intr-o terminologie mai potrivit, denumirea de cadastru general ar trebui rezervat, pentru cadastru rii; acesta putnd fi numit i cadastrul naional). Funciile cadastrului general sunt:

funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz, de msurtori, a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosin i proprietari, precum i ale construciilor; - funcia economic, prin care se evideniaz, destinaia, categoriile de folosin a parcelelor, precum i elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile; - i funcia juridic, realizat, prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate i prin publicitatea imobiliar. Operaiunile prin care se realizeaz, cadastrul general sunt: a) identificarea, inregistrarea i descrierea in documentele cadastrale a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i prezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informative; b) asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate; h) indeplinete sarcinile ce rczult din angajamentele internaionale in domeniul su de activitate.
-

n subordinea Oficiului de cadastru naional se organizeaz Oficiile de cadastru judeene, precum i al municipiului Bucureti, care au urmtoarele atribuii: a) organizeaz, conduc, indrum i controleaz executarea lucrrilor de geodezie, topografie, fotogrametrie, teledetecie, cadastru i cartografie la nivelul lor teritorial; b) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i alte documente cartografice necesare uzului public; c) pun la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, in condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i construcile (art.3, alin.2, art.6). Ministerele, alte institulii centrale de stat, regiile autonome i alte persoane juridice organizeaz cadastrele de specialitate, prin executarea, in funcie de domeniile lor specifice de activitate, lucrri geodezice, topografice, fotogrametrice i altele, pentru satisfacerea nevoilor proprii (art.4, alin.2-3). 3 Cadastrele localiilor baza tehnic a crilor funciare. Documentele cadastrale finalizate ale comunelor, oragelor i municipiilor sunt cele care stau la baza intocmirii crilor funciare, care se intocmesc i se in pe aceste uniti administrativ-teritoriale (art.20 ). La nivelul localitilor, lucrrile tehnice de cadastru constau in: a) stabilirea, potrivit legii, i marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor localitilor;

b) marcarea pe teren, prin borne, a intravilanului localitilor, potrivit legii; c) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa

acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar, msurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecrei localiti, cu specificarea destinaiei, a categoriei de folosin i a proprietarului sau a posesorului; iar pentru terenurile ocupate de construcii i curi, precum i pentru terenurile cu alte destinaii situate in intravilan sau in extravilan, se vor specifica, pe baza datelor fumizate de cadastrele de specialitate, categoriile de folosin a terenurilor, incadrarea acestora pe zone in cadrul localitii, respectiv pe clase de calitate; d) nregistrarea litigiilor de hotare, in cazul neinelegerilor intre proprietarii i/sau posesorii invecinai; e) msurtori pentru realizarea i actualizarea planurilor cadastrale ( art. 11 L.c.p.).

Funcia tehnic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor. n cadrul funciei economice a cadastrului general se evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. Funcia juridic a cadastrului general se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar.
La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comun, ora i municipiu lucrrile tehnice de cadastru constau n:

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor intravilane componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;

d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale unitilor administrativ-teritoriale prevzute mai sus, precum i limitele intravilanelor localitilor se fac de ctre comisia stabilit n acest scop prin ordin al prefectului; regulamentul de organizare i funcionare a comisiei de delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor, sunt: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Deintorii de imobile sunt obligai s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru general, s admit, n condiiile legii, amplasarea, pe sol sau pe construcii, a semnelor i semnalelor geodezice i s asigure protecia i conservarea acestora. Baza de date poate fi redactat i arhivat i sub form de nregistrri, pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor, avnd aceleai efecte juridice i for probant echivalent cu cea a nscrisurilor n baza crora au fost nregistrate. Primarii localitilor au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n scris, prin afiare i prin alte mijloace de publicitate, s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru sau, dup caz, s se prezinte personal pentru a da lmuriri privitoare la imobile i a participa la identificarea i marcarea limitelor acestora. Dac deintorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n lipsa acestora. Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale cadastrului, se recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecrui imobil se transmit de ctre oficiul teritorial consiliului local,

care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor prin ntiinare scris i prin afiare la sediul primriei. Contestaiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n scris, n termen de 60 de zile de la ntiinarea scris, oficiului teritorial care le va soluiona n termen de 30 de zile. Cei nemulumii de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial pot face plngere la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, n termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor. nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea cadastrului general pe un teritoriu administrativ i expirarea termenului de soluionare a contestaiilor, n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativteritoriale - comune, orae i municipii -, i se pstreaz la oficiul teritorial. Registrele, planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza completrii sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se pstreaz n arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile i registrele cadastrale se transmite cu titlu gratuit la consiliile locale. Planurile, registrele cadastrale i anexele la partea I a crii funciare se in la zi, n concordan cu documentaiile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor i faptelor juridice, n baza cererilor i comunicrilor fcute potrivit legii. Agenia Naional i oficiile teritoriale din subordine au obligaia de a furniza, la cerere, organelor abilitate evidenele necesare stabilirii valorii de impunere.

Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor topografice se realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale.

Registrul cadastral de publicitate imobiliar Noua reglementare n domeniul publicitii imobiliare a fost justificat de progresul pe care sistemul de drept romnesc l-a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de pia modern i democrat a contribuit la apariia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cri funciare, reglementat prin dispoziiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare. Prin acest act normativ s-a urmrit asigurarea unei mai bune securiti privind circulaia juridic a terenurilor, dar i o cunoatere mai bun a situaiei juridice n care se gsete un imobil, n raport cu un ter interesat de acesta. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 a reglementat dou instituii distincte ns interferente i anume instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i instituia juridic a crilor funciare. Prin aceast lege s-au creat premizele ca ara noastr s ajung a avea un cadastru naional general unitar i modern real unitar de publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor instituii se urmrete consolidarea proprietii imobiliare i sporirea ncrederii publice n operaiunile de eviden tehnic, economic i juridic privind bunurile imobile. Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja n practic i ale crui efecte pozitive au fost remarcate. Aa se explic i de ce n localitile unde era aceasta aplicat se va aplica i n continuare, pn cnd Legea nr.7/1996 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup terminarea lucrrilor de cadastru general. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 ne d o definiie a noiunii de cadastru nc de la nceput, din art.1 alin1: Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea,

nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Din aceast definiie ar putea exista tendina de confunda noiunea de cadastru cu noiunea de carte funciar, ns cele dou instituii nu se acoper, ci se completeaz. Att doar c registrul cadastral este alctuit din totalitatea crilor funciare ntocmite pe localiti. Cele dou instituii au fost cuprinse ntr-un singur act normativ de ctre legiuitor tocmai datorit strnsei legturi dintre ele. Cele dou instituii se completeaz reciproc n sensul c are loc un schimb de informaii tehnice i juridice ntre ele. i anume cadastrul, pe baza mijloacelor de ntocmire, furnizeaz crii funciare informaiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaia imobilelor i identificarea posesorului, cum ar fi: aezare, mrime, categorie de folosin, calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare i posesorul imobilului respectiv. Dup ce verific informaiile primite, cartea funciar le completeaz cu altele referitoare la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea i dezmembrmintele de proprietate (superficie, servitute, uz i abitaie, uzufruct). Unele din documente [...] servesc la ntregirea crilor funciare (registrul special de intrare, planul i mapa nscrisurilor justificative), ntruct numai n crile funciare propriu-zise se vor face nscrieri, iar nu i n registrele cadastrale de publicitate imobiliar, care sunt doar o unitate pur material. Alte documente repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor la care se adaug i registrul special de intrare (care ndeplinete n fapt funcii multiple) sunt ntocmite pentru a uura consultarea crilor funciare i a nlesni, totodat, activitatea de carte funciar. Tot cartea funciar se oprete cu meniuni i asupra titularului acestor drepturi lund n considerare i faptele juridice care influeneaz situaia imobilului, dup care nscrie aceste informaii n documentele oficiale publice. Rezult aadar c ambele instituii sunt foarte necesare ntr-un stat modern i democrat, deoarece ofer o biografie complet asupra situaiei juridice a imobilelor, informaii necesare i utile terilor interesai de aceasta. Instituia cadastrului este reprezentat pe de o parte prin cadastrul general iar pe de alt parte prin cadastrul de specialitate. Cum am vzut cadastrul general ofer o imagine de

ansamblu asupra imobilelor i asupra proprietarilor acestora. n schimb, cadastrul de specialitate, dup cum reiese chiar din denumire, se axeaz pe cteva aspecte de detaliu precum: suprafaa, categoria de folosin i proprietar. Pentru o mai bun nelegere a rolului cadastrului general n sistemul de publicitate imobiliar este binevenit prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem i care sunt urmtoarele: a) Identificarea, nregistrarea i descrierea, n documentele cadastrale, a terenurilor i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice; b) Asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate; c) Identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de terenuri i de alte bunuri imobile, n vederea asigurrii publicitii i opozabilitii drepturilor acestora fa de teri; d) Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor (art.2 alin.2). n primul rnd, pentru ca un imobil s poat fi nregistrat ntr-un registru public este necesar s se efectueze o serie de operaiuni de ordin material, prin care se ofer imobilului o identitate distinct. Aceste operaiuni sunt de delimitare, bornare, msurare i reprezentare pe hri i registre de suprafee. n acest sens preia informaiile de la tiina msurtorilor terestre, care studiaz globul pmntesc. Apoi cadastrul trebuie s ofere informaii legate de calitatea imobilului, astfel c apeleaz la informaiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producie a solului i calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri. Ca orice proprietar de imobil, persoana n cauz trebuie s cunoasc valoarea imobilului su n vederea valorificrii pe de o parte, iar pe de alt parte cadastrul s poat determina impozitul, situaie n care se face apel la informaiile puse la dispoziie prin evidenele contabile i metodologice de calcul elaborate de economia agrar. i nu n ultimul rnd se stbilesc diferite legturi ntre ceteni, ntre acetia i stat, ntre diferite organizaii obteti i stat, ntre acetia i ceteni. Aceste legturi (raporturi) sunt

reglementate de acte normative i respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impus prin fora de constrngere a statului. Cadastrul are strnse legturi cu dreptul civil, dreptul administrativ i dreptul funciar, de ale cror prevederi trebuie s in seama pe parcursul executrii lucrrilor de inventariere. nsui scopul, metodica i succesiunea executrii lucrrilor de ntocmire, pstrare i modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente i instruciuni. Cadastrul i documentaia cadastral nu servesc doar publicitii imobiliare ci i altor sectoare de activitate, pe lng documentaia tehnic, cea mai ampl de altfel, ce folosete la ntocmirea crii funciare. Astfel documentaia tehnic a cadastrului servete la stabilirea impozitului funciar, la proiectarea amenajrii teritoriului, n economie i administraie, la completarea hrilor topografice, n statistic, n cercetare, tiin i cultur, n administrarea justiiei. De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai aprut n domeniu i alte reglementri care fie au adus modificri Legii cadastrului i a publicitii imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura o mai bun interpretare i aplicare. Exist astfel mai multe acte normative cu caracter general care guverneaz materia noului sistem de publicitate imobiliar, respectiv:

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996; Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.2371/C/1997; Instruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.1330/C/1999, nepublicate; Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprob Instruciunile privind ntocmirea documentelor tehnice necesare la nscrierea cu caracter nedefinitiv n noile cri funciare; Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri de specialitate n domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei pe teritoriul Romniei;

Ordinul nr.452 din 2 februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general; O.U.G. nr.291/2000; O.U.G. nr.70/2000; Legea nr.78/2002; O.U.G. nr.41/2004;

Aceste din urm patru acte normative modific Legea nr.7/1996. La aceste dispoziii se mai pot aduga i alte cteva acte normative care nu reglementeaz doar acest domeniu dar conin cteva norme speciale care au ca obiect unele operaiuni juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:

Art. 35/1 i 69 din Legea locuinei nr.114/1996; Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor; Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaiunile de leasing; Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.

Aceste modificri i completri ulterioare au n vedere mai multe aspecte tehnice, organizatorice i pentru aducerea la ndeplinire a dispoziztiilor de ordin juridic ale legii n cauz. n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr.7/1996, este de reinut c ea a introdus un sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar unificarea sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe ntreg teritoriul rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri. Pentru a unifica cele trei sisteme de publicitate existente n dreptul romnesc pn n anul 1996 (sistemul de publicitate personal al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, sistemul de publicitate real al crii funciare i sistemul crilor de publicitate funciar) trebuie s se realizeze cadastrul general naional, proces care presupune o perioad de timp ndelungat, precum i o multitudine de investiii i lucrri tehnice.

Acesta este motivul pentru care urmeaz ca i n continuare s se aplice Decretul-lege nr.115/1938, acolo unde s-a aplicat i pn acum, ca i celelalte sisteme de publicitate existente, dar limitativ. Publicitatea imobiliar care se va realiza numai prin crile funciare se bazeaz pe o serie de documente cadastrale ale localitilor a cror ntocmire se realizeaz progresiv, n timp. Ca orice alt act normativ, Legea nr.7/1996 are un caracter general, iar dispoziiile pe care le cuprinde nu pot reglementa toate situaiile juridice posibile. Din aceast cauz pot s apar mai multe interpretri n ceea ce privete modul ei de aplicare ori momentul intrrii n vigoare. Examinnd cuprinsul Legii nr.7/1996 se constat c n titlul I dispoziiile vizeaz aspecte tehnice cu privire la organizarea i efectuarea lucrrilor de cadastru pn la preluarea acestora de ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie O.N.C.G.C. n al doilea titlu se reglementeaz finalizarea lucrrilor cadastrale care conduce la aplicarea concret a Legii publicitii imobiliare prin crile funciare, iar n titlul III sunt prevzute dispoziii tranzitorii i finale care accentueaz faptul c momentul intrrii n vigoare a prezentei legi coincide cu momentul n care sunt finalizate lucrrile cadastrale. Ca orice alt act normativ i noua reglementare cuprinde o serie de sanciuni care urmeaz a fi aplicate celor care nu respect dispoziiile pe care le prevede. Astfel n articolul 66 sunt prevzute urmtoarele fapte ce constituie contravenii: a) folosirea, n documente oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri s-au

construcii dect cele nscrise n documentele cadastrului; b) refuzul proprietarilor imobilelor de a permite accesul personalului de specialitate

pentru executarea lucrrilor de cadastru, de geodezie, topografice sau fotogrammetrice; c) refuzul de a pune la dispoziia organelor cadastrale a bazei topografice a altor date sau

a documentelor necesare lucrrilor de cadastru de ctre cei care le dein; excepie

Ministerul Aprrii Naionale, Ministerul de Interne, Serviciul Romn de Informaii, Serviciul de Informaii Externe i Serviciul de Protecie i Paz; d) publicarea sau difuzarea de materiale cartografice de orice fel, fr avizul Oficiului

Naional de Cadastru Geodezie i Cartografie, reorganizat n Agenia Naional de Cadastru i Publicitatea Imobiliar i al ministerelor interesate, care execut lucrri de cadastru de specialitate. Publicitatea imobiliar Evidena cadastral-juridic Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativteritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul, se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii. Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta

Organizarea si functionarea birourilor de carte funciara n circumscriptia fiecarei judecatorii se nfiinteaza cte un birou de carte funciara, ca unitate subordonata Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care va prelua activitatea actualelor birouri de carte funciara ale judecatoriilor. Prin organizarea si functionarea, n circumscriptia fiecarei judecatorii, a unui birou de carte funciara se va evita aglomerarea excesiva a acestora, fata de volumul mare de munca, complexitatea si dificultatea lucrarilor de carte funciara . Daca era organizat numai un singur birou de carte funciara, n municipiul resedinta de judet, pentru orice problema importanta sau mai putin importanta legata de publicitatea imobiliara, persoanele interesate, mai ales cele care domiciliaza la distante mari fata de municipiul resedinta de judet, ar fi trebuit sa se deplaseze la sediul judetului, unde se afla biroul de carte funciara. n acest fel, n mod evident, se ngradea si accesul la acest serviciu public . Activitatea birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara este data n responsabilitatea unui registrator asimilat consilierului juridic, licentiat n drept a unei faculttai de drept acreditate, cu o vechime de cel putin 5 ani n activitatea juridica, potrivit punctului 4 alin 1 din Legea nr.499/2004.

CAPITOLUL V Structura i obiectul crilor funciare Obiective: Studierea apofundat a structurii i a imobilelor i a categoriilor de drepturi ce se nscriu n cartea funciar. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia, s citeasc i s completeze o carte funciar. Cuvinte cheie: corp funciar, nscrieri, carte funciar. Rezumat: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor; B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate i C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini.

Cartea funciar propriu-zis, respectiv coala sau foaia de carte funciar, are ca obiect trei categorii de nscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:

corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referin preluat din cadastrul general; drepturile reale imobiliare, corespunztoare corpului de proprietate; actele, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate .

Este ceea ce prevede Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44 i 45. n obiectul crii funciare se concretizeaz i rolul deosebit de important al acestei instituii. Cartea funciar face cunoscute, prin intermediul publicitii, actele i faptele de natur juridic ce afecteaz situaia unui imobil, realiznd n acest mod securitatea n domeniul circulaiei juridice a imobilelor.

Excepie de la procedura specific publicitii imobiliare fac doar cteva acte juridice, relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numr succesiunea, accesiunea, vnzarea silit i uzucapiunea, drepturile dobndite de ctre stat prin expropriere pentru utilitate public, precum i cele dobndite de ctre stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau hotrrilor judectoreti. Acest fapt apare reglementat n art.28 Legea cadastrului i publicitii imobiliare. Nu nseamn c respectivele acte juridice nu vor fi nscrise n cartea funciar, ci doar c pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesar nscrierea; nscrierea opereaz n aceste cazuri mai degrab pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie fa de terii dobnditori, fie fa de orice persoane interesate. Cum am precizat i mai sus sistemul crilor funciare se bazeaz pe sistemul de eviden a cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel c este necesar existena unei permanente legturi ntre cele dou instituii. Doar astfel se poate asigura o coresponden ntre starea de fapt i cea de drept a fiecrei entiti nmatriculate n cartea funciar. Am fcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicitii imobiliare, respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza dect cu condiia unei bune desfurri a activitii de cadastru i de carte funciar. Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte clar i concis n cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde: a) numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil ; b) c) d) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile; amplasamentul i vecintile; valoarea impozabil.

B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: a) numele proprietarului;

b)

actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i

menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; c) d) e) stmutrile proprietii; servituile constituite n folosul imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile

privitoare la proprietate; f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu ,n partea nti sau a

doua a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile

privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) d) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n

aceast parte. n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi crile funciare ntre ele i de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul crii funciare este att de vast nct nu mai poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia imobilului ori dac imobilul a fost alipit la un altul, se nchide cartea funciar. Titlul este partea n care se fac meniuni despre acest aspect. ntr-o astfel de situaie se deschide o nou foaie, iar imobilul este transcris n cuprinsul acesteia. Vechea carte funciar, care a fost nchis pentru c nu se mai putea trece nici o operaiune n ea, nu se va arunca, ci se

va pstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului i a modificrilor care au survenit succesiv n legtur cu acesta. Titlul crii funciare este prevzut n partea stng sus a colii, unde se trece i numrul crii funciare n cadrul teritoriului cadastral, iar n partea opus, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla dac este vorba de o proprietate cu o valoare economic deosebit cum ar fi de exemplu o proprietate minier sau dac este nscris un drept de superficie sau orice alt drept care afecteaz n mod serios dreptul de proprietate nscris. Partea I, denumit, ca s zicem aa, descrierea imobilului este structurat pe mai multe coloane care fac referire la: numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil, suprafaa terenului, calitatea acestuia (fnee, arabil sau pune), numrul casei , dac este vorba despre o construcie, amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil. Fiind indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecuintilor este inutil, doar c ofer mai mult precizie n localizarea i identificarea unui imobil. Sunt i situaii cnd un proprietar deine mai multe corpuri de proprietate ce formeaz o partid cadastral; toate sunt trecute ns n cuprinsul aceleiai cri funciare i nu este nscesar ntocmirea de carte funciar pentru fiecare corp de proprietate n parte. Mai sunt i alte cazuri n care se ntocmete tot o carte funciar, dei ar putea exista tendina de a crede altceva. Astfel este cazul proprietii imobiliare comune sau n indiviziune, cnd n cuprinsul aceleiai cri funciare sunt trecui toi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deine. La fel se procedeaz i n cazul proprietii comune; singurele excepii le fac devlmia i construciile cu mai muli proprietari de apartamente unde nu este suficient ntocmirea unei cri funciare colective i se ntocmete i cte una individual, pentru fiecare proprietar n parte. n cea de-a doua parte care aduce informaii legate de tilturile de proprietate, coninutul crii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care st la baza constituirii dreptului de proprietate, servituile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificri, ndreptri sau aciuni care privesc proprietarul n cauz.

Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are un drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic, printr-un act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. n acest caz apar modificri n cartea funciar doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci cnd are loc nstrinarea ntregului corp de proprietate. Deoarece, dac are loc strmutarea doar a unei pri din imobil, atunci se radiaz n primul rnd imobilul din partea I i se va transcrie sau nscrie, dup caz, n cartea funciar a dobnditorului, dac are una, altfel i se va ntocmi una. Iar n coloana pentru servitui este nscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, avnd obligaia de a suporta eventualele restricii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord). n final, partea a III-a se oprete asupra drepturilor terului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar i accesorii, care afecteaz proprietatea. Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute de lege i care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale menionate pot surveni o serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.

CAPITOLUL VI PRINCIPIILE FUNDAMENTALE ALE CARTILOR FUNCIARE Obiective: Studierea principiilor care guverneaz cartea funciar i funcie de care se realzeaz nscrierile. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia, s citeasc i s completeze o carte funciar. Cuvinte cheie: publicitate, relativitate, disponibilitate, specialitate, legalitate, prioritate, efectul translativ.

La baza regimului juridic al cartilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. Cele mai multe dintre aceste principii instituite prin Decretul lege nr. 115/1938, au fost pastrate si de legea nr.7/1996. O parte din principiile fundamentale ale cartilor funciare apartin dreptului civil, insa la fiecare din aceste principii intalnim aspecte specifice cartilor funciare. De aceea, este necesara examinarea acestor principii in cadrul acestei discipline. 1. PRINCIPIUL PUBLICITATII Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurata numai prin publicitatea operatiunilor juridice privitoare la aceste drepturi. Conform principiului publicitatii toate operatiunile prin care se constituie, transmit, modifica sau sting drepturile reale imobiliare trebuie inscrise in cartea funciara, pentru a deveni opozabile tertilor si pentru ca titularii drepturilor reale tabulare sa poata dispune de ele. Legea nr.711996 in art.33 si Decretul-lege nr. 115/1938, in art.32, instituie doua prezumtii legale in domeniul cartilor funciare: a) Un drept real inscris in favoarea unei terte persoane creeaza prezumtia ca dreptul exista in folosul ei; b) Daca un drept real s-a radiat in cartea funciara se presupune ca acel drept nu exista. Aceste prezumtii instituite de legile cartilor funciare au fost imprumutate r din Codul civil german potrivit caruia: "Daca un drept este inscris in favoarea unei persoane, se

presupune ca acelei persoane i se cuvine acel drept. Daca in cartea funciara un drept este radiat, se presupune ca acel drept nu mai exista" (art.891 si art.892 din acest cod). Deci, in virtutea principiului publicitatii, se considera ca intreg cuprinsul cartii funciare este exact, fiind in concordanta cu situatia juridica reala. Cu alte cuvinte, se prezuma ca "starea tabulara" corespunde starii de drept material. Ca sa opereze aceasta prezumtie este necesar sa existe, in realitate, concordanta intre situatia juridica si starea tabulara, deoarece persoana care isi valorifica dreptul inscris poate suporta consecintele rasturnarii acestei prezumtii prin prezentarea unei situatii juridice reale diferita de cea din cartea funciara. Astfel, potrivit art.98 din Regulamentul de aplicare al Legii nr.7/1996, cuprinsul cartii funciare poate fi invocat de orice persoana interesata, avand forta probanta a prezumtiei legale relative care opereaza pn la proba contrara. O limitare a principiului publicitatii o constituie practica judecatoreasca, intrucat desi instantele nu vor putea contesta starea tabulara si concordanta acesteia cu situatia juridica reala, au totusi drept de apreciere ori de cate ori intervine un litigiu si poate fi pusa in discutie buna-credinta. Prezumtiile (sau cu alte cuvinte concluziile pe care legea sau judecatorul le trage de la un fapt cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut) opereaza in privinta tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de inscriere in cartea funciara, precum si in cazul faptelor si raporturilor juridice care se pot inscrie.
2. PRINCIPIUL RELATIVITATII

Prin acest principiu se asigura publicitatea integrala a carii funciare si securitatea statica a circuitului civil, adica protectia juridica a titularilor de carte funciara inscrisi in cartea funciara. Intr-adevar, potrivit art 19 "Inscrierea unui drept se poate savarsi numai: 1. Impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta. 2. Impotriva aceluia, care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se cer deodata". In plus, in cazul in care mai multe persoane si-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobndi prin inscriere un bun nemisctor, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urm ndreptit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a dreptului sau, dovedind prin inscrierile originale, ntreg sirul actelor juridice, care intemeiaza inscrierile (art.20). Este cazul vanzarilor succesive, ultimul cumparator avand dreptul sa cear inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a dreptului sau, in conditiile art.24. Pe baza celor de mai sus putem defini principiul relativitii ca fiind acea regula in temeiul careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva

aceluia care, la inregistrarea cererii, este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta. Cel inscris in cartea funciara este posesorul tabular (numit si antecesor tabular), iar cel care urmeaz sa fie inscris se numeste succesor tabular.
3.

PRINCIPIUL NEUTRALITATII (DISPONIBILITATII)

Regula este ca inscrierea in cartea funciara se face la cererea persoanei indreptatite conform principiului disponibilitatii ce guverneaza raporturile juridice private. Exceptiile de la acest principiu sunt limitativ determinate de lege. Prin urmare, este interzis sa se dispuna efectuarea de inscrieri in cartea funciara fara ca persoana indreptatita sa fi solicitat acest lucru. 3. PRINCIPIUL SPECIALITATII In conformitate cu acest principiu inscrierile in cartea funciara trebuie sa arate persoana in favoarea careia se face inscrierea, imobilul la care se refera inscrierea si dreptul care se dobandeste, modifica sau stinge. Se va preciza, de asemenea, daca inscrierea se refera la intregul corp funciar sau la o anumita parte determinanta. La dreptul de ipoteca se precizeaza suma datoriei, iar in cazul ipotecilor colective corpurile funciare ce se greveaza cu ipoteca. Inscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate si la parcelele care intra in alcatuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cand exista o proprietate indiviza, partea indiviza a fiecarui proprietar. Este necesara o individualizare exacta si atunci cand este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente. Drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute pot s se inscrie si numai asupra unei parcele din corpul funciar, dar trebuie atasata o schita din care sa reiasa care anume din parcele. n schimb, ipoteca inscrisa pentru o anumita suma determinat trebuie sa greveze intregul corp funciar. 4. PRINCIPIUL LEGALITATII

Principiul legalitaii este acea regula care obliga biroul de carte funciara sa se supuna numai legii in solutionarea cererilor, pastrandu-si neutralitatea fata de actele juridice incheiate de parti, acte a caror legalitate este tinut sa o verifice.

Legea nr.7/1996 determina procedura pe care trebuie sa o urmeze biroul de carte funciara de la inregistrarea cererii si pana la solutionarea acesteia. Pe cerere se va face mentiune despre existenta sau inexistenta vreunei cauze de impiedicare a inscrierii. In sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, acest principiu se reducea exclusiv la aspecte de ordin formal, mai exact la verificarea fapfului daca actul sau faptul juridic este sau nu supus inscrierii. In sistemul de carte funciara principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formala si legalitatea materiala. Legalitatea formala evoca ideea ca nu se poate incuviinta decat inscrierea actelor si faptelor juridice anume, prevazute de lege si nu poate sprijini decat cererea si actele ce o insotesc. Legalitatea materiala vizeaza faptul ca judecatorul trebuie sa cerceteze, pe de o parte, daca inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile cerute de lege pentru inscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de alta parte, daca din cuprinsul cartii funciare nu exista vreo piedica la savarsirea inscrieri. Aceast latur a principiului legalitii nu a mai fost cuprins de Legea nr.7 din 1996 care permite registratorului de carte funciar doar verificarea legalitii formale. 6. PRINCIPIUL EFECTULUI TRANSLATIV SAU CONSTITUTIV DE DREPTURI REALE IMOBILIARE AL INSCRINRII IN CARTEA FUNCIARA

Potrivit art.17 din Decretul lege nr.115/1938 "Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobandi numai daca intre cel care da si cel care primeste dreptul este acord de vointa asupra constituirii sau stramutarii, in temeiul unei cauze aratate, iar constituirea sau stramutarea a fost inscrisa in cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge numai daca radierea s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul titularului; consimtamantul nu va fi de trebuinta daca dreptul se va stinge prin implinirea termenului aratat in inscriere sau prin moartea titularului. Daca dreptul care urmeaza sa fie radiat, este grevat in folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei personae. b) Definitie si caracterizare generala Conform acestei reguli, atat intre pri, cat si fata de terti, drepturile reale imobiliare se dobandesc, modifica sau sting numai prin inscrierea in cartea funciara. Cu alte cuvinte, inscrierea in cartea funciara este translativa sau constitutiva de drepturi, intrucat drepturile reale imobiliare nu pot fi stramutate, constituite, modificate ori stinse prin vointa partilor, ci numai daca s-a facut inscrierea in cartea funciara. In sistemul cartilor funciare, orice operatiune juridica prin care se tinde la stramutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune: a) dintr-un act obligational care da nastere obligatiei de a stramuta ori a constitui un drept real; b) dintr-

un act real prin care partea care si-a luat aceasta obligatie, consimte prin inscris ca acel drept sa fie intabulat in cartea funciara; c) din inscrierea dreptului real in cartea funciara si care ia nastere, ca atare, de la data inregistarii cererii de inscriere la biroul de carte funciara. Asadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare, dobandirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai daca exista cumulative consimtamantul partilor si inscrierea in cartea funciara. Cu toate acestea, de la regula efectului translativ sau constituitiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara exista si exceptii. Astfel, dobandirea unui drept real prin succesiune, accesiune, vanzare silita si expropriere are loc independent de inscriere (art. 26). Totusi, chiar si in aceste cazuri, pentru a putea dispune de drept, prin cartea funciara, achizitorul trebuie mai intai sa ceara inscrierea dreptului sau. In caz contrar, tertul dobanditor nu poate fi inscris in cartea funciara ca succesor tabular (art. 19, 20 si 26). In felul acesta se asigura respectarea principiului publicitatii integrale a transmisiunilor imobiliare prin cartea funciara, dar si aplicarea principiului relativitatii. Acest principiu,care a constituit baza sistemului anterior de carte funciar, nu a mai fost reluat de noua lege a publicitii imobiliare dect n cazul radierii drepturilor reale, iar aceast inconsecven a legiuitorului ni se pare principalul aspect negativ al acestui act normativ. O confirmare legislativa a regulii efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara apare totui n noua Lege a cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7/1996 potrivit careia actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar, valabil, incheiat anterior intrarii sale in vigoare insa neinscris in cartea funciara "isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit regimului juridic la data incheierii lui", (art.59). Aceasta inseamna ca desi noua lege consacra numai efectul opozabilitatii fata de terti al inscrierii in cartea funciara, totusi, in cazul actelor juridice supuse Decretului-Lege nr. 115/1938, inscrierea in noua cartea funciara are efecte constitutive de drepturi reale. Este o aplicatie a regulii tempus regit actum in materia legislatiei de carte funciara.
6.

PRINCIPIUL PRIORITATII

Inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de la data inregistrarii cererii, dupa cum reiese din art.31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 si art.49 alin.3 si 4 din Legea rn.7/1996. Ordinea inregistrarilor va statornici rangul, daca cererile respective au fost incuviintate. Rangul inscrierii este determinat de data si de ora inscrierii.

Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou de carte funciara, drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi reale principale, intrand in concurenta, vor primi provizoriu rang egal, urmand ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile. Daca mai multe cereri sunt prezentate prin acelasi curier sau primite prin posta in aceeasi zi, aceste sunt considerate ca fiind prezentate simultan si vor fi inregistrate cu aceeasi data si aceeasi ora (art.93 alin.7 din Regulament). Daca dobanditorul ulterior a fost de buna-credinta si a dobandit cu titlu oneros, dobanditorul anterior, care si-a inscris mai in urma dreptul in cartea funciara, nu va putea obtine un rang preferential al inscrierii sale. Dimpotriva, se va mentine inscrierea in cartea funciara a dreptului dobanditorului ulterior care va putea cere radierea inscrierii efectuata mai in urma a dreptului dobanditorului anterior. Potrivit legii, dobanditorul ulterior este considerat de buna-credinta daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii: a) dreptul dobanditor sa fi fost inscris in cartea funciara in favoarea transmitatorului in momentul achizitionarii de catre subdobanditor; b) dreptul sa fi fost dobanditor prin act juridic cu titlu oneros; c) in momentul dobandirii dreptului nu a fost inscrisa in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei; d) dobnditorul nu a cunoscut, pe alta cale anterior sau in momentul dobandirii dreptului, aceasta inexactitate din cuprinsul cartii funciare. In concluzie, prin aceste dispozitii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobandite cu titlu oneros si cu buna-credinta. 8. PRINCIPIUL FORTEI PROBANTE ABSOLUTE A INSCRIERII IN CARTEA FUNCIARA (PRINCIPIUL PUBLICITATII MATERIALE A CARTILOR FUNCIARE) Daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei. Daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista. b) Definitie si caracterizare generala Principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara este acea regula potrivit careia cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact in folosul acelora care si-au inscris cu buna-credinta un drept real in cartea funciara. Publicitatea materiala a cartilor funciare comporta atat un efect juridic negativ, cat si un efect juridic pozitiv. Publicitatea materiala a cartilor funciare asigura deopotriva atat securitatea statica a circuitului civil prin faptul ca posesorul tabular (cel inscris) nu-si poate pierde dreptul

decat daca a consimtit sau daca este in culpa ori neglijent, cat si securitatea dinamic deoarece tertii dobanditori de buna-credinta sunt pusi la adapost fa orice cauza de evictiune anterioara titlului lor de dobandire, daca cei vatamati prin inscriere nu reactioneaza in termenele prevazute de lege in vederea rectificarii cuprinsului cartii funciare. Regula fortei probante absolute a inscrieri este strict reglementata de lege atat sub aspectul operatiunilor juridice la care se refera, cat si in privinta persoanelor in folosul carora actioneaza. Prin urmare, principiul publicitii materiale nu se aplica: Inscrierilor materiale; Faptelor juridice, care desi nu sunt inscrise, exista independent de inscriere; Drepturilor personale patrimoniale; Ingradirilor legale Exceptiunilor legale In al doilea rand, pricipiul publicitatii materiale a cartilor funciare opereaz numai in folosul tertilor de buna-credinta care au dobandit cu titlu oneros sau gratuit vreun drept real intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In consecinta, publicitatea materiala nu poate fi invocata: Intre parti; De dobanditorul prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit de reacredinta; De mostenitor; De creditorul care dobandeste dreptul de ipoteca inscris in cadrul executarii silite; Intre aceeasi dobanditori. d) Conditii de aplicare Principiul fortei probante absolute a inscrierii in cartea funciara actioneaza numai daca sunt intrunite urmatoarele conditii: - in momentul dobandirii dreptului sa nu fi fost notata in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei si nici sa nu fi fost cunoscuta aceasta inexactitate de catre tertul dobanditor; - tertul sa fi dobandit cu buna-credinta vreun drept real intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare;

- la data dobandirii publicitatea materiala sa nu fi fost suspendata prin efectul legii. Principiul fortei probante absolute a inscrierii este deci regula de drept care asigura stabilitatea si consolidarea proprietatii funciare, precum si siguranta tranzactiilor imobiliare.

TEST DE EVALUARE modulul 2: 1. Care este structura unei cri funciare? 2. Indicai categoriile de nscrieri n cartea funciar. 3. Ce este nscrierea provizorie? 4. Care sunt actele i faptele juridice care se noteaz n cartea funciar. 5. Cadastrul general. 6. Cadastrul de specialitate. 7. Organizarea birourilor de carte funciar.

Teme de control: 1. Comparaie ntre sistemul personal i sistemul real de publicitate imobiliar. 2. Categoriile de nscrieri n cartea funciar i efectele acestora.

BIBLIOGRAFIE: 3. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare,Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti, 2000; 4. I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.

CAPITOLUL VII NSCRIERILE N CARTEA FUNCIAR Obiective: Studiul celor trei categorii de nscrieri n cartea funciar i a procedurii de efectuare a acestora. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze i s efectueze aceste nscrieri. Cuvinte cheie: ntabulare, nscrierea provizorie i notare. Rezumat: nscrierile sunt de trei feluri: a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare; c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.

Categorii de nscrieri n cartea funciar n sens larg, prin nscrieri de carte funciar se nelege orice meniune cuprins n cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se ntregete, care este fcut de un funcionar public competent. n sens restrns, acestea privesc numai meniunile din cartea funciar, fcute de funcionarul competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor

reale corespunztoare, consemnarea actelor sau faptelor juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor, precum i a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele respective. Potrivit art. 26 alin. 4 din Lege, nscrierile sunt de trei feluri: - ntabularea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor reale; - nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii lor ulterioare; - notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, a aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. nscrierea propriu-zis este aceea care menioneaz dobndirea ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor aflate n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar. ntabularea n cartea funciar Este nscrierea avnd ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte imediate i definitive, de la data nregistrrii cererii de nscriere. ntabularea este o nscriere definitiv, n sensul c, odat cu cererea de nscriere admis, efectele ntabulrii se produc instantaneu i deplin, pe data nregistrrii cererii de nscriere. Cu alte cuvinte, nu dreptul ci nscrierea este definitiv, desvrit, deoarece ntabularea unui drept real imobiliar se poate face i sub condiie rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu restricii izvorte din lege sau voina prilor. Obiectul ntabulrii Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare, iar drepturile tabulare alctuiesc ceea ce n jurispruden i doctrin s-a numit i se numete starea tabular. Sunt astfel susceptibile de nscriere n cartea funciar: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, uz, abitaie, folosin, servitute, dreptul de ipotec i privilegiile imobiliare. ntabularea stingerii unui drept real se numete radiere. Condiii de ntabulare Dintre condiiile generale, amintim: cererea de nscriere, nsoit de nscrisul original, autentic sau sub semntur privat, sau de copia legalizat de pe aceasta. Efectele ntabulrii

De lega lata, n sistemul actualei reglementri, drepturile reale se transmit, se dobndesc sau se modific fr nscrierea n cartea funciar, adic de la data svririi actului sau faptului juridic de care legea leag naterea, transmiterea sau modificarea acestor drepturi. nscrierile n noile cri funciare au doar un efect limitat, i anume de a face ca drepturile reale imobiliare s devin opozabile fa de teri i, cnd este cazul, s stabileasc rangul acestora. ntre pri i fa de avnzii lor cauz ntabularea nu este constitutiv sau atributiv de drepturi reale imobiliare, de unde rezult c ntre prile contractante i succesorii lor universali actul juridic i va produce toate efectele sale de-ndat ce actul a fost valabil ncheiat, indiferent dac a fost sau nu nscris, conform principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi al contractelor. Cu alte cuvinte, lipsa ntabulrii n cartea funciar nu poate fi opus de o parte contractant ori de succesorii si universali sau cu titlu universal celeilalte pri, dup cum nici faptul ntabulrii nu poate fi opus de o parte celeilalte pri drept cauz de validare a actului lovit de nulitate, ntruct, nefiind atributiv de proprietate, ntabularea nu aduce nimic n plus actului sau efectelor lui. Fa de teri, dreptul real imobiliar produce efecte numai de la data ntabulrii n cartea funciar. n cazul stingerii drepturilor reale, nu mai este suficient producerea actului sau faptului juridic extinctiv, ci este necesar i radierea din cartea funciar a drepturilor respective. Sanciunea lipsei ntabulrii drepturilor reale dobndite sau, dup caz, modificate, este inopozabilitatea acestora fa de teri, care, pentru a se prevala de aceast sanciune trebuie s ntruneasc anumite condiii sau cerine legale, n absena crora vor fi inui s respecte drepturile reale anterior dobndite sau modificate. nscrierea unui drept se poate efectua numai: a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii sale, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut; b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.

nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce dreptul motenitorului a fost nscris, n msura n care se dovedete c motenitorul este inut de aceste obligaii. nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor. Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului fiecreia. Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. Titularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate nu poate ns dispune de ele dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar.

nscrierea provizorie n cartea funciar Este nscrierea avnd ca obiect drepturile reale imobiliare care devin opozabile terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, ns numai cu condiia i n msura justificrii ei.

Dac se produce justificarea, nscrierea provizorie se transform n ntabulare i va avea atributele acesteia, cu rangul dobndit de nscrierea provizorie, iar nu de la data justificrii sale. Cazurile de nscriere provizorie sunt prevzute n lege n art. 29 i se refer la situaia n care dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; sau a fost dobndit n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil; dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul; dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Enumerarea este limitativ. nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii: a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere.(3) n acest din urm caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a depune ntr-un termen stabilit, dup caz, de registrator nscrisurile necesare, sub sanciunea radierii nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere dat de registratorul de carte funciar. Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti

irevocabile ori a ncheierii registratorului de carte funciar, n situaia ultimului caz de nscriere provizorie menionat. Justificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consimmntului dat n form autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile.

Notarea n cartea funciar n scopul realizrii unor publiciti complete, integrale, sunt supuse nscrierii n cartea funciar, prin notare, anumite drepturi de crean, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, astfel nct terii s aib cunotin de situaia juridic real a imobilului, iar drepturile i interesele lor s fie ct mai bine aprate, n msura n care se folosesc de datele nscrise n cartea funciar. Cu titlu de exemplu, pot fi notate n cartea funciar: minoritatea, interdicia judectoreasc, curatela disprutului, hotrrea judectoreasc declarativ de moarte a proprietarului tabular, calitatea de bun comun a imobilului, hotrrea judectoreasc de deschidere a procedurii falimentului, interdicia de nstrinare i grevare, contractul de nchiriere pe o durat mai mare de 3 ani, pactul de preferin, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare etc. n ceea ce privete efectele notrilor, s-a apreciat c ele difer n funcie de obiectul sau natura lor, de la simpla informare i publicitate, la opozabilitate i constituire a unor prioriti juridice, rmnnd, desigur, principiul instituit de lege, c notarea se face cu efect e opozabilitate fa de teri. Cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. Efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte; b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte.

n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil, prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu, prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. Orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: 1. 2. 3. 4. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost dreptul nscris a fost greit calificat; nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia

valabil;

ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; real actual a imobilului. Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, va fi imprescriptibil.

Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte. Aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane.

CAPITOLUL VIII Procedura de nscriere n cartea funciar Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar.

n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil. Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor. Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile. nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea. Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular. nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute: a) de mandatarul general al celui ndrituit; b) de oricare dintre titularii aceluiai drept. Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii. n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere, dac nscrisul ndeplinete urmtoarele condiii: a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indic numele prilor; c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic; d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn; e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.(2) ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost radiate i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile, indiferent de felul lor. n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaii cadastrale ntocmite i recepionate conform prevederilor prezentei legi. Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale, se va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar. ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din

cartea funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii. ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se depune la biroul teritorial i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii funciare. Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului. nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele de la nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial. n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil, notrile fcute se radiaz din oficiu. nscrierile i radierile efectuate n crile funciare nu pot fi rectificate dect pe baza hotrrii instanei judectoreti definitive i irevocabile sau pe cale amiabil, n baza unei declaraii date n form autentic, de titularul tabular, respectiv de titular, n baza unei documentaii cadastrale. n cazul n care o carte funciar urmeaz a fi ntocmit ori completat prin nscrierea unui imobil care nu a fost cuprins n nici o alt carte funciar, precum i n cazul n care o carte funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolosibil, n tot sau n parte, din diferite cauze, ntocmirea, completarea i reconstituirea, dup caz, se face de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din

oficiu, cu acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri. n acest scop se folosesc toate nscrisurile i documentaiile tehnice existente, privitoare la imobilele n cauz, precum i situaia dreptului de proprietate. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor sau radierilor se pot ndrepta, prin ncheiere motivat, de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate. Dreptul de proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea funciar pe baza unui certificat eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construciile n conformitate cu autorizaia de construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale. Ipoteca se poate nscrie numai asupra unui imobil n ntregul su sau asupra cotei-pri aparinnd unui coproprietar. Dac ipoteca s-a constituit asupra unei pri din construcie, ea va fi nscris att asupra acesteia ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize. Ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate intabula n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiiile imobiliare, dac n prealabil a fost notat existena autorizaiei de construire i notarea procesului-verbal de recepie parial. n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; nscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult creana privilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar.

Privilegiile sau ipotecile legale se vor nscrie pentru suma prevzut n nscris; dac creana nu este determinat, pentru suma maxim artat n cerere, precum i cuantumul dobnzii. n toate cazurile, privilegiile se nscriu i capt rang numai n condiiile determinate de legea care le-a instituit, iar n lipsa vreunei meniuni n aceast lege, ele primesc rang potrivit dispoziiilor legale privitoare la nscrierea ipotecilor. Cnd n nscrisul doveditor al vnzrii se nvedereaz c preul nu a fost pltit ori nu a fost pltit n ntregime, privilegiul pentru garantarea preului datorat se nscrie din oficiu, n folosul vnztorului. Dac vnzarea a fost desfiinat, privilegiul se va radia din oficiu. Privilegiul pentru garantarea preului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului supus mprelii se va nscrie n temeiul actului de adjudecare. Dac ipoteca creanei novate a fost rezervat pentru garantarea noii creane, aceasta se va nscrie, n rangul vechii ipoteci sau vechiului privilegiu, n temeiul nscrisului care face dovada novaiunii.

CAPITOLUL IX ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR Obiective: Studiul celor trei categorii de nscrieri n cartea funciar i a procedurii de efectuare a acestora. Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze i s efectueze aceste nscrieri. Cuvinte cheie: ntabulare, nscrierea provizorie i notare. Rezumat: Aciunile de carte funciare sunt acele mijloace procesuale, create prin lege i puse la dispoziia celor interesai, de a solicita instanelor judectoreti aprarea drepturilor nscrise n cartea funciar, prin obligarea celor care le-au nclcat s le respecte sau s le recunoasc.

Aciunile de carte funciare sunt acele mijloace procesuale, create prin lege i puse la dispoziia celor interesai, de a solicita instanelor judectoreti aprarea drepturilor nscrise n cartea funciar, prin obligarea celor care le-au nclcat s le respecte sau s le recunoasc. Sediul materiei: n Legea nr. 7/1996 i n Regulamentul dat n aplicarea acesteia. Aciunea n prestaie tabular este reglementat de art. 27, 28 din Lege i 49 din Regulament, iar aciunea n rectificare se regsete n art. 34-37, 51 din Lege i 89 din Regulament. Aciunea n prestaie tabular Potrivit art. 20 din Lege, dreptul de proprietate sau celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor n cartea funciar, cu consimmtul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere; dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei persoane, radierea se va face prin pstrarea dreptului acestei persoane. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n cazuri anume prevzute de lege, decizia autoritii administrative va nlocui acordul de voin cerut n vederea nscrierii drepturilor reale, dac sunt opozabile titularilor.

Legiuitorul a reglementat dou mprejurri n prezena crora afirmarea dreptului real imobiliar de ctre dobnditor, spre a fi nscris n cartea funciar, iese din sfera voluntar i capt o natur contencioas. Este vorba de aciunea n prestaie tabular, reglementat de dispoziiile art. 27 i 28 din Lege. Modificrile aduse art. 27 de Legea nr. 247/2005 au preluat ntocmai dispoziiile din D-l nr. 115/1938, stabilind n sarcina celui care a strmutat sau a constituit un drept real asupra unui imobil n favoarea unei alte persoane, obligaia de a-i preda nscrisurile necesare pentru nscrierea sau, dup caz, pentru radierea dreptului. Refuzul celui obligat la predarea nscrisurilor deschide pentru persoana ndreptit posibilitatea promovrii aciunii n prestaie tabular, iar hotrrea instanei de judecat prin care este admis aciunea va suplini lipsa consimmntului la nscriere a prii care nu i-a ndeplinit obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii dreptului de carte funciar. n interpretarea vechii reglementri s-a artat c obligaia la care se refer D-l nr. 115/1938 este o obligaie de a face, respectiv de a ncheia actul juridic translativ de proprietate n forma cerut de lege pentru a fi nscris n cartea funciar dreptul real, n timp ce sub imperiul Legii nr. 7/1996 aceast obligaie dobndete natura unei obligaii de a da (a preda) actul juridic prin care s-a transmis sau s-a constituit un drept real1. Explicaia const n faptul c n primul caz dobnditorul urmrea nsei naterea, constituirea sau realizarea dreptului su, prin nscrierea lui n cartea funciar, pe cnd n cel de-al doilea caz dobnditorul nu mai urmrete realizarea dreptului su, acesta nscndu-se mutuus consensus, ca efect al conveniei prilor. Definiie Aceast aciune poate fi definit ca fiind aceea prin care dobnditorul unui drept real imobiliar cere instanei obligarea celui care a consimit la constituirea sau strmutarea dreptului s-i predea nscrisul constatator pentru nscrierea n cartea funciar, iar n caz de refuz s dispun nscrierea.
-

Opinii n ceea ce privete natura juridic a acestei aciuni: aciune personal. S-a argumentat c actul juridic ce d natere unui drept real creeaz ntre pri doar un drept personal, izvort din obligaia nstrintorului de a preda nscrisul necesar la ntabulare2; principal (nu poate fi promovat dect pe cale principal), n realizarea dreptului (pt. c reclamantul urmrete obligarea prtului la predarea nscrisului necesar nscrierii dreptului n cartea funciar); imprescriptibil extinctiv, ntruct prin derogare de la dreptul comun (art. 1 din Decretul 167/1958) dreptul la prestaia tabular este imprescriptibil contra antecesorului tabular i avnzilor si cauz (art. 27 alin. 4). S-a spus c obligarea terului achizitor s tolereze nscrierea dreptului real concurent n favoarea reclamantului izvorte din lege, iar nu din contractul ncheiat cu antecesorul tabular, astfel nct aciunea n prestaie tabular ndreptat mpotriva sa, cnd a
1

Exist n doctrin i opinia contrar, potrivit creia n sistemul Legii nr. 7/1996 aciunii n prestaie tabular i corespunde o obligaie de a face (C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru). 2 M.D. Bocan, Natura juridic a aciunii n prestaie tabular, n revista Dreptul nr. 10/1998, p. 28; A.A. ulu, Aciunile de carte funciar n lumina actualei reglementri, n revista Dreptul nr. 11/1999, p. 40.

dobndit cu titlu gratuit sau a fost de rea-credin, mbrac caracterul unei aciuni revocatorii, pauliene,motiv pentru care o astfel de aciune urmeaz regimul de drept comun al prescripiei extinctive. Asta nseamn 3 ani de la data cnd cel pgubit a cunoscut ori trebuia s cunoasc paguba i pe cel care rspunde de ea (art 8 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958), adic cel mai trziu de la data cnd s-a respins, n tot sau n parte, cererea de nscriere a dreptului real n folosul su. n concluzie, dreptul la aciune n prestaiei tabular este imprescriptibil extinctiv contra antecesorului tabular, dar rmne prescriptibil mpotriva terilor achizitori cu titlu gratuit sau de rea-credin, potrivit dreptului comun. - S-a exprimat i opinia c o asemenea aciune este una real. Cerine: - s existe un nscris doveditor, translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare; - nscrisul s ndeplineasc acele condiii de form necesare pentru ca dreptul s poat fi nscris n cartea funciar; - nstrintorul sau constituitorul dreptului s refuze s predea nscrisul necesar pentru ntabularea dreptului. nscrisul este unul sub semntur privat, pentru c numai acesta poate fi ncheiat ntr-un singur exemplar, o copie a unui nscris autentic putnd fi oricnd procurat de cei interesai. Cum nstrinarea imobilelor de orice fel este admis numai prin act autentic, potrivit art.2 din Legea nr. 247/2005, sfera de aplicare a aciunii n prestaie tabular obinuit este extrem de restrns. Aciunea n prestaie tabular special Este reglementat de art. 28 din Lege i 49 din Regulament. Definiie Este aciunea prin care dobnditorul anterior al unui drept real imobiliar solicit instanei acordarea rangului preferenial fa de nscrierea efectuat de un ter care a dobndit ulterior un drept real cu titlu gratuit ori care a fost de rea-credin la data cnd a ncheiat actul. Aceast aciune pstreaz aceleai caractere juridice ca i ale aciunii n prestaie tabular obinuit. Condiii Potrivit art. 30 din Lege, pentru a fi admisibil aceast aciune trebuie ca: - actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior celui n baza cruia terul i-a nscris dreptul n cartea funciar; - terul s fi dobndit dreptul fie n temeiul unui act juridic cu titlu gratuit, fie, dac l-a dobndit cu titlu oneros, s fi fost de rea-credin.

Legea nr. 7/1996 a renunat la condiia, prevzut n D-l 115/1938, ca cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesia bunului la data la care a contractat terul dobnditor. S-a urmrit astfel uurarea sarcinii probei pentru dobnditorul iniial relativ la reaua-credin a subdobnditorului. Dispoziii procedurale Nu se prevd nici n Lege i nici n Regulament dispoziii procedurale relativ la aceste aciuni. S-a opinat c judectoriei n aparine competena material n soluionarea aciunii,ca instan de drept comun. Dac, ns, valoarea imobilului este de peste 500 000 lei, competena revine tribunalului (art. 2 alin. 1 lit. b Cod pr. civil). n ceea ce privete competena teritorial, dispoziiile art. 10 pct 2 Cod pr. civil prevd c n afara domiciliului prtului mai este competent i instana locului n care se afl situat imobilul. Ne aflm deci n faa unei competene teritoriale alternative. Calitatea procesual activ aparine, n aciunea n prestaie tabular, celui n favoarea cruia s-a transmis un drept real imobiliar ori celui ndreptit s cear radierea dreptului nscris i care s-a stins. Calitatea procesual pasiv n aciunea n prestaie tabular obinuit revine celui care a constituit sau a transmis, prin nscris sub semntur privat, un drept real imobiliar. n cealalt aciune, devin pri att cei care au transmis sau constituit un drept real n favoarea reclamantului, ct i terii care i-au nscris ulterior acestei transmisiuni drepturi de proprietate asupra imobilului. n situaia nstrinrilor succesive, reclamantul va trebui s-i cheme n judecat pe toi fotii proprietari ai imobilului pentru ca instana s dispun ntabularea tuturor, conform art. 25 din Lege. Efectele aciunii n prestaie tabular Prin admiterea aciunii, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular. Dac aciunea a fost admis i contra achizitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de reacredin, cel de-al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului, fiind socotit revocat, n tot sau n parte, dar va trebui s fie n fiin, producnd ns numai efecte personale, obligaionale, n raporturile dintre prile contractante, respectiv ntre nstrintor i cel de-al doilea achizitor. Aciunea n justificare tabular Definiie Este acea aciune prin care dobnditorul unui drept tabular nscris provizoriu solicit instanei obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii provizorii n folosul reclamantului, iar n caz contrar s dispun ntabularea n cartea funciar.

Aceast aciune nu se regsete n Legea nr. 7/1996, dar sintagma aciune n justificare tabular se regsete n art. 10 pct. 2 Cod pr. civil. Art. 4 din Legea nr. 247/2005 vorbete despre justificarea nscrierii provizorii. n lipsa unei reglementri legale, e dificil de identificat caracterele juridice ale unei asemenea aciuni. Cu toate acestea, s-a spus c aceast aciune este una personal, principal, n realizare de drepturi, prescriptibil extinctiv. Aceast aciune este mijlocul juridic specific sistemului de carte funciar de aprare a dreptului real imobiliar nscris provizoriu contra refuzului antecesorului tabular de a consimi la transformarea nscrierii provizorii n ntabulare, ca urmare a producerii faptului juridic de care depinde justificarea (de pild, ndeplinirea condiiei suspensive care afecta dreptul real nscris). Dispoziii procedurale Calitatea procesual activ aparine celui n favoarea cruia acest drept a fost nscris provizoriu, iar calitatea procesual pasiv revine antecesorului tabular, precum i terului subdobnditor care i-a nscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra celui ntabulat, condiionat de nejustificarea nscrierii provizorii. Obiectul: obligarea prtului s consimt la justificarea nscrierii provizorii, urmare a ndeplinirii condiiei suspensive ori considerrii ca fiind ndeplinit, n temeiul legii, iar n caz contrar instana s dispun ntabularea, adic nscrierea definitiv a dreptului n cartea funciar. Instana competent: judectoria (ratione materiae), cu excepia situaiei n care valoarea imobilului este de peste 500000 lei, cnd aceasta revine tribunalului. Ratione loci, competena revine fie instanei domiciliului prtului, fie celei corespunztoare locului unde se afl imobilul (art. 10 pct. 2 Cod pr. civil). Aciunea, fiind una personal, este supus termenului general de prescripie de 3 ani, care curge de la data ndepliniri condiiei suspensive (art. 7 alin. 3 din Decretul nr. 167/1958). Totui, dac creditorul este i rmne nscris n cartea funciar ca titular al dreptului real imobiliar, chiar nscris provizoriu, prescripia dreptului la aciune nu ncepe s curg efectiv, iar dac a nceput este ntrerupt, deoarece ct timp cel mpotriva cruia dreptul real a fost nscris provizoriu nu a cerut radierea lui, nseamn c recunoate, implicit, dreptul creditorului de a cere justificarea nscrierii provizorii n cazul n care condiia suspensiv s-a realizat. Aciunea n rectificare tabular

Definiie Este acea aciune prin acre orice persoan interesat poate solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilului nscris n cartea funciar. Caractere juridice Dac aciunea n rectificare are un caracter principal (cnd se cere anularea ncheierii de carte funciar sau a nscrierii nevalabile, radierea dreptului stins sau a nscrierii devenite inexacte), este vorba de o aciune personal (art. 34 pct.1) sau, dup caz, de o veritabil aciune negatorie (deci real), cnd se tinde la radierea dreptului stins din diferite cauze (art. 34 pct. 3 teza I) ori la suprimarea nscrierii devenite, din orice motiv, inexacte (art. 34 pct. 4); Dac aciunea n rectificare are un caracter accesoriu (n cadrul procesului n care se cere desfiinarea titlului prtului sau calificarea exact a dreptului tabular, care constituie temeiul juridic al rectificrii crii funciare, art. 34 pct. 1 i pct. 3 teza II), ea este o veritabil aciune personal. Dreptul de a cere rectificarea nscrierilor de carte funciar este, dimpotriv, n toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar, ntruct deriv din nclcarea dreptului real sau de crean ori a unui alt drept vtmat prin nscrierea svrit n cartea funciar. Aceast aciune este una n realizare de drepturi, ntruct se urmrete radierea sau ndreptarea cuprinsului crii funciare. Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond ce servete drept temei pentru rectificarea cuprinsului crii funciare, este imprescriptibil extinctiv, cel puin contra dobnditorului nemijlocit i terilor subdobnditori de rea-credin. Sediul juridic al materiei - art. 31 alin.2 , 33 alin. 1, 36 39 din Lege i 66, 100-102, 124 din Regulament 1. 2. 3. 4. Condiii de admisibilitate: nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; dreptul nscris a fost greit calificat; nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; nscrierea de carte funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. Dispoziii procedurale

Cnd aciunea n rectificare se exercit pe cale accesorie, determinarea instanei competente urmeaz regulile prevzute de art. 17 Cod pr. civil, aa nct va fi soluionat de instana competent s judece aciunea principal. Dac aciunea este exercitat pe cale principal, competena revine judectoriei. Are calitate procesual activ orice persoan interesat. n definirea noiunii de persoan interesat art. 89 alin. 2 din Regulament prevede c este aceea care a avut sau are un drept referitor la imobilul nscris n cartea funciar, drept care a fost lezat prin nscrierile anterioare. Pot dobndi calitate procesual pasiv: dobnditorul nemijlocit i succesorii si universali sau cu titlu universal; succesorii cu titlu particular ai dobnditorului nemijlocit, n condiiile art. 35, 36 din Lege.

TEST GRIL: 1. Legea nr.7 din 1996 consacr principiul constitutiv al nscrierii n cartea funciar? a. da. b. nu. c. doar parial, pentru radierea drepturilor reale. 2. Principiul prioritii nscrierii nseamn c are prioritate: a.cererea cu data cea mai veche. b. cererea ce se ntemeiaz pe contractul cu data cea mai veche. c. nscrierea aleas de registratorul de CF. 3. Structura noilor crii funciare cuprinde: a. titlul, descrierea imobilului, nscrierile privind dreptul de proprietate i nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini. b. foaia de avere, foaia de proprietate i foaia de sarcini. c. orice nscriere, fr a fi important ordinea. 4. n ce situaii se poate cere rectificarea crii funciare? a. cnd nu corespunde suprafaa imobilului. b. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real. c. oricnd se schimb proprietarul imobilului. 5. nscrierea n CF nu este opozabil n ceea ce privete: a. suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte. b. restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte. c. ambele aspecte artate la punctele a i b.

6. n ce temei se face justificarea unei nscrieri provizorii: a. n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti irevocabile ori a ncheierii registratorului de carte funciar. b. n temeiul unui act juridic prezentat de petent. c. numai n temeiul unei hotrri judectoreti definitive.

Rspunsuri corecte gril: 1.c; 2.a; 3.a; 4.b; 5.c; 6.a.

TEST DE EVALUARE modulul 1: a. Enumerai avantajele sistemului real de publicitate imobiliar. b. Enunai i detaliai cel puin dou dintre principiile crilor funciare. c. Care sunt diferenele dintre sistemul personal i cel real de publicitate imobiliar? d. Ce este ntabularea i care sunt efectele ntabulrii? TEST DE EVALUARE modulul 2: 8. Care este structura unei cri funciare? 9. Indicai categoriile de nscrieri n cartea funciar. 10.Ce este nscrierea provizorie? 11.Care sunt actele i faptele juridice care se noteaz n cartea funciar. 12.Cadastrul general. 13.Cadastrul de specialitate. 14.Organizarea birourilor de carte funciar.

TEST DE EVALUARE modulul 3: 1. Regimul juridic al aciunilor de carte funciar. 2. Procedura de reconstituire a crilor funciare. 3. Rectificarea nscrierilor de CF. 4. Principiul prioritii nscrierilor n CF. 5. Procedura de nregistrare i rezolvare a cererilor de nscriere n CF. Teme de control:

1.Comparaie ntre sistemul personal i sistemul real de publicitate imobiliar. 2.Categoriile de nscrieri n cartea funciar i efectele acestora. BIBLIOGRAFIE: 5. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare,Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti, 2000; 6. I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.