Sunteți pe pagina 1din 18

RAPORT DE CERCETARE LA DISCIPLINA:EVALUAREA PROPRIETILOR IMOBILIARE

Conductor tiinific:

-2011-2012-

METODE UTILIZATE N EVALUAREA TERENURILOR. METODA COMPARAIEI DIRECTE

CUPRINS Introducere.............................................................................................................................4 Capitolul I.Noiuni generale..................................................................................................5 1.1.Terenul obiect al evalurii..................................................................................................5 1.2 Descrierea juridic a terenului............................................................................................7 1.3. Analiza tehnic a terenului.................................................................................................7 1.4 Caracteristicile fizice ale terenurilor...................................................................................9 Capitolul II.Metode de evaluare a terenului ......................................................................12 2.1 Proceduri de evaluare a terenurilor....................................................................................12 2.2 Metoda comparaiei directe................................................................................................13 Capitolul III.Studiu de caz....................................................................................................15 Concluzii.................................................................................................................................17 Bibliografie.............................................................................................................................18

Introducere

n economie, pmntul este privit ca unul dintre cei patru factori de producie alturi de munc, capital i coordonare. Pmntul reprezint toate elementele naturale ale bogiei unei naiuni. Este de asemenea, o surs major de bunstare care, n termeni economici, este cuantificat n bani sau n valoare de schimb. Pmntul i produsele sale au valoare economic doar atunci cnd sunt transformate n bunuri sau servicii care sunt utile, cerute i pltite de ctre consumatori. Valoarea terenului este un concept economic. Lucrerea de mai jos intitulat Metode utilizate n evaluarea terenurilor.Metoda comparaiei directe este structurat n trei capitole: capitolul I descrie noiuni generale privind terenul; capitolul II descrie metodele de evaluare a terenurilor i se axeaz pe metoda comparaiei directe, iar capitolul III reprezint studiu de caz: un teren evaluat prin metoda comparaiei directe.

Capitolul I. Noiuni generale Atributele eseniale1 ale terenului sunt: 1. Fiecare parcel de teren este unic prin localizare i compoziie.
1

Cristian Bnacu, Ghid practic de evaluare imobiliar, Editura Tribuna Economic, Bucureti, 2007, pag.129

2. Terenul este imobil din punct de vedere fizic. 3. Terenul este durabil. 4. Oferta este infinit. 5. Pmntul este util oamenilor. 1.1 Terenul- obiect al evalurii Contabilitatea terenurilor se ine pe dou categorii distincte, i anume: terenuri i amenajri de teren. n contabilitatea analitic, terenurile sunr evideniate, de regul, pe urmtoarele grupe: terenuri agricole i silvice, terenuri fr construcii, terenuri cu zcminte, terenuri construite2. Terenurile se nregistreaz contabil la intrarea n patrimoniu la valoarea stabilit potrivit legii, n funcie de clasele de fertilitate, suprafa, amplasament i alte criterii, la costul de achiziie sau valoarea de aport, dup caz. Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a preului este complex . Misiunea de evaluare poate fi asumat de evaluator pentru a estima doar valoarea unui teren sau a amenajrilor i construciilor sau mbuntirilor aduse acestuia. n ambele cazuri, se realizeaz o descriere i o analiz complet a terenului. Terenul poate fi cu sau fr construcii. Cel fr construcii poate fi nedezvoltat sau utilizat n agricultur. Poate fi localizat n zone rurale, suburbane sau urbane i poate avea potenial pentru a fi dezvoltat n scopul unei utilizri de tip rezidenial, comercial, industrial, n agricultur sau cu alte destinaii specializate. Un amplasament este un teren mbuntit, astfel nct este pregtit s fie dat n folosin pentru un anumit scop. Un amplasament poate avea amenajri aduse n interior i n exterior, care-l pregtesc corespunztor pentru dezvoltarea sau scopul propus. Amenajrile aduse amplasamentului pot include: reele de ap, sisteme de canalizare, canale colectoare a apei fluviale, linii utilitare de servicii publice, pante de acces ctre osele. Descrierea terenului sau amplasamentului se face dup o analiz care constituie un studiu amnunit asupra datelor efective n relaie cu caracteristicile nvecinrilor care creeaz, mresc sau micoreaz utilitatea i prezena pe pia n comparaie cu alte terenuri i amplasamente de acelai tip aflate n competiie. Pn n anul 1990, n ara noastr terenurile nu au fost nregistrate valoric n patrimoniul ntreprinderilor, unitile economice fiind titulare unui simplu drept real de folosin asupra terenurilor aflate de facto n folosina lor. Prin H.G. nr.746/24 octombrie 1991 privind stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole n vederea aplicrii articolelor 36 i 38 din Legea
2

Ifnescu Aurel, Evaluarea ntreprinderii, Editura Universitar, Bucureti, 2006, pag. 133

Fondului Funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare n patrimoniu a terenurilor agricole, nfiinate potrivit Legii nr. 15/1990, a fost stabilit pe cinci clase de fertilitate, dup cum urmeaz3: clasa V: 70.000 lei/ha; clasa IV: 100.000 lei/ha; clasa III: 170.000 lei/ha; clasa II: 240.000 lei/ha; clasa I: 300.000 lei/ha. Potrivit reglementrilor menionate, valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole aparinnd societilor comerciale cu capital de stat nu se amortizeaz i nu se poate folosi n tranzaciile privind vnzarea i cumprarea de terenuri. H.G. nr.834/decembrie 1991 prevede modul de stabilire i evaluare a unor terenuri deinute de societile comerciale cu capital de stat. n baza acestui articolului 2 din aceast hotrre de guvern, Ministerul Economiei i Finanelor a emis Criteriile nr.2665/28 februarie 1992 privind stabilirea i evaluarea terenurilor aflate n patrimoniul societilor comerciale cu capital de stat, care reglementeaz cadrul organizatoric i metodologic al operaiunilor de stabilire i evaluare a terenului fiecrei societi comerciale cu capital de stat. H.G. nr.331/15 iunie 1992 privind vnzarea unor terenuri ale societilor comerciale cu capital de stat prevede4: terenurilor aferente activelor vndute anterior datei eliberrii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate n patrimonial societilor comerciale vnztoare vor fi incluse n certificate i vor fi vndute cumprtorilor activelor respective, la cererea acestora; preul de vnzare al acestor terenuri se determin prin negociere direct ntre prile contractului de vnzare-cumprare, fr a putea fi sub valoarea de circulaie a terenului stabilit cu respectarea Criteriilor nr.2665/1992. Articolul 5 din H.G. 500/1994 privind reevaluarea imobilizrilor corporale i modificarea capitalului social prevede c terenurile aflate n evidenele agenilor, cu excepia terenurilor agricole, vor fi evaluate pe baza coeficienilor determinai n funcie de indici de pre la 30 iunie 1994, stabilii n corelaie cu evoluia cursului de schimb valutar al leului. Prin H.G 983/1998 se prevede c terenurile societilor comerciale, indiferent de forma de proprietate, vor fi reevaluate n funcie de evoluia preurilor pe perioada 30 iunie 1994- 30 iunie1998, n activitatea practic s-au fcut unele ajustri ale valorilor obinute prin aplicare prevederilor hotrrii menionate, n funcie de valorile utilizate n tranzaciile ncheiate n zona respectiv sau posibil de realizat.

3 4

Ifnescu Aurel, Evaluarea ntreprinderii, Editura Universitar, Bucureti, 2006, pag. 134 Idem, pag.137

Acestea sunt principalele acte normative care au reglementat operaiunile de evaluare a terenurilor n diferite scopuri, n special n cel transmiterii dreptului de proprietate. Aciunea de evaluare a terenurilor nu trebuie redus la aplicarea mecanic a unor modele sau normative. n acelai timp trebuie luate n calcul implicaiile pe care le are evoluia general a economiei naionale n corelaie cu schimbrile care se produc pe plan naional. 1.2 Descrierea juridic a terenului Cnd limitele hotarului sunt create pentru a diferenia drepturile de proprietate separate, terenul dintre granie este denumit parcel, lot, sau suprafa de teren. O parcel de teren se refer n general la o suprafa de teren care poate fi identificat printr-o descriere obinuit i este deinut de un singur proprietar imobiliar. Astfel, fiecare parcel de proprietate imobiliar este unic. Prntru a identifica parcelele individuale, se folosesc descrierile juridice. O descriere juridic identific proprietatea n asemenea mod nct aceasta nu poate fi confundat cu alta. Deoarece identific n mod special i localizeaz o parcel proprietate imobiliar, descrierea juridic este inclus n rapoartele de evaluare. O descriere juridic a proprietii apare n titlul sau n actul juridic de proprietate. Fiecare imobil are carte funciar n care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi. Evidena se ine pe imobile, i nu pe proprietari. n acest fel se cunoate situaia juridic a imobilului. Toate drepturile reale reglementate de legislaia civil sunt obiect de nscrieri funciare. Drepturile reale imobiliare nu se pot strmuta nici fa de teri, nici n raporturile dintre pri dect s-a fcut intabularea5. 1.3 Analiza tehnic a terenului n activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare este util a se face delimitarea ntre construcia (cldirea ca sistem) i terenul ca sistem. Dei ele fizic alctuiesc sistemul construcieteren, n practica evalurii este necesar evaluarea lor separat, avnd n vedere urmtoarele considerente6: exist o diferen semantic ntre termenul de teren i termenul de amplasament; prin teren se nelege un spaiu neamenajat pe care se poate construi sau utiliza n scopuri determinate (agricole, transport, depozite), pe cnd prin amplasament se nelege un teren cu mbuntiri pe care urmeaz s fie ridicat o construcie;
5 6

Cristian Bnacu, op.cit., pag.134 Cristian Bnacu, op.cit., pag.131

amplasarea unui teren poate fi favorabil sau defavorabil pentru o construcie att din punct de vedere economic, ct i tehnic; terenul poate s fie ocupat sau liber de construcii; terenul poate avea o destinaie precis; raiuni de ordin fiscal (stabilirea diferenial a taxelor i impozitelor pentru terenuri i cldiri); raiuni de ordin juridic (proprietarii pot fi diferii n cazul construciilor i ai terenurilor); utilizarea tehnicilor specifice de evaluare n ceea ce privete contribuia marginal a terenului sau a construciei la valoare de ansamblu construcie-teren; n gestiunea societilor comerciale sunt nregistrate ca entiti separate; este util determinarea celei mai bune utlizri a terenurilor. Terenul ca proprietate poate fi delimitat fizic prin intermediul unor puncte de hotar i granie n parcele, loturi de teren, suprafee de teren dup principiul conform cruia mai multe parcele alctuiesc un lot, mai multe loturi alctuiesc un petic de teren i mai multe petice de teren alctuiesc o suprafa. Punctele de hotar pot fi de capt i intermediare. Graniele reprezint liniile care unesc punctele de hotar. La evaluarea unui teren sau amplasament se au n vedere urmtoarele elemente: caracteristicile fizice; valoarea economic dat de cea mai bun utilizare; piaa local de terenuri; perspectivele de dezvoltare local i regional; impactul asupra mediului a viitoarelor construcii ce vor fi amplasate pe terenul supus evalurii; metodele adecvate de evaluare economic a terenurilor.

1.4 Caracteristicile fizice ale terenului Caracteristicile fizice ale terenului7 se refer la: dimensiunile, suprafaa i forma terenului; localizarea; topografia;
7

Cristian Bnacu, Ghid practic de evaluare imobiliar, Editura Tribuna Economic, Bucureti, 2007, pag.132-135

accesul la utiliti; influena colului; parcelarea; terenul n exces; caracteristicile solului i subsolului; perioada de col; condiile climaterice locale. Dimensiunile, suprafaa i forma terenului sunt prezentate n planurile cadastrale i este util a fi verificate de evaluator pe teren, eventual asistat de un specialist geodaz sau topograf, folosind instrumente clasice (busola, ruleta, harta) sau profesionale (teodolit i nivele). Unitile de msur pentru terenuri pentru construcii sunt metri i centrimentrii pentru lungime, metri ptrai pentru suprafee, iar pentru terenurile agricole sunt hectarele i arii. n analiza dimensiunii terenului se are n vedere determinarea dimensiunii la faad dat de lungimea msurat a unui amplasament care se nvecinez cu o strad, curs de ap sau alte faciliti. Aceast dimensiune se raporteaz la dimensiunea de adncime a proprietii pentru a se vedea dac se tinde spre nivelul optim al proprietailor de referin de pe pia. Localizarea ntre teren i vecinile sale se stabilete un sistem de relaii i legturi geografice spaiotemporale ce este identificat prin analiza de localizare. Analiza terenului prin prisma localizrii are n vedere destinaia construciei sau modul de exploatare al terenului ce urmeaz a fi realizate i starea acestiua (amenajat sau neamenajat): pentru construciile rezideniale o localizare avantajoas presupune apropierea de locurile de munc, magazine, coli, spitale, spitale, parcuri, biserici; pentru contruciile industriale factorii favorizani ai localizrii sunt: apropierea de ci de comunicaii principale (drumuri, ci ferate, porturi, aeroporturi) i accesul la resurse; construciile comerciale (magazine, hoteluri, moteluri, benzinrii) presupun o localizare avantajoas n apropierea fa de drumuri principale i autostrzi de mare trafic; cldirile cu destinaie de birouri sau instituii financiare sunt avantajate de apropierea de marile bulevarde; construciile agricole, piscicole sunt n apropierea zonelor de exploatare agricol sau piscicol. n anumite situaii localizarea amplasamentelor pentru construcii poate fi dezavantajoas pentru anumite grupe de construcii dar avantajoas pentru altele. De exemplu, construciilor rezideniale aflate n apropierea zonelor industriale, a arterelor larg circulate sau a aeroporturile 9

sunt afectate de poluare cu noxe i poluare fonic, dar nu acealai lucru se poate spune despre depozitele de marf sau super-market-uri. Influena vecintii este deasemenea important n localizarea amplasamentelor. Apropierea de traseele mijloacelor de transport, parcuri, zone ngrijite ale oraului lipsite de poluare, zone peisagistice, coli, spitale, zonele de agreement poate constitui un avantaj ce duce la creterea valorii proprietii. Dimpotriv vecintile n care exist o rat mare a faptelor antisociale, zonele insalubre, apropierea de zone industriale poluante sau gropi de gunoi constituie factori de scdere a valorii amplasamantelor. Analiza topografic se refer la interpretarea datelor rezultate din studiile topografice n ceea ce privete conturul terenului, condiiile solului i subsolului (utile n determinarea soluiilor tehnice pentru fundaia cldirii), nivelare, sistemul natural de drenaj. n analiz se au n vedere factorii favorizani i defavorizani ce rezult din amenajrile ulterioare ale terenului. De exemplu realizarea unei fundaii pe un teren n pant presupune costuri suplimentare de ancorare. Acelai lucru este valabil este valabil i pentru terenuri supuse infiltraiilor cauzate de apropierea de pnze de ap sau cu umiditate natural n exces, ntruct fundaiile cldirilor vor necesita msuri suplimentare de hidroizolare iar fundaiile vor trebui s fie adncite. Analiza topografic este nsoit i de analiza topo-geodezic util n determinarea granielor i punctelor de hotar ale terenului. Accesul la utiliti (ap, electricitate, gaz, canalizare, telefon, sisteme de drenaj) influeneaz destul de mult valoarea terenurilor ce urmeaz s constituie amplasamentul unor construcii. Influena colului. Un teren aflat la o intersecie de strzi poate prezenta avantaje (dac construcia ce urmeaz a fi realizat are o destinaie comercial sau de servicii i se afl n apropierea unor artere cu trafic intens) sau dezavantaje dac acelai teren este destinat unui amplasament al unei construcii rezideniale. Dac traficul este moderat, amplasamentele pentru construciile rezideniale la ntretiere de strzi devin avantajoase ntruct cldirea respectiv devine mai flexibil n funcionarea avnd mai multe intrri i permind amplasarea unor faciliti favorizante pentru locatari de tipul garajelor subterane sau supraterane. Plotajul se refer la creterea valorii unui teren sau a unor construcie, combinaia lor ducnd la o utilitate sporit. n zonele urbane valoarea de plotaj duce la sporirea valorii unor amplasamente de construcii comerciale sau de cldiri rezideniale. Parcelarea. n scopul maximizrii veniturilor obinute din vnzarea terenurilor ce se constituie n viitoare amplasamente n spaiile urbane i n spaiile intravilane se practic parcelarea, adic mprirea unei suprafee mai mari n suprafee mai mici.

10

Terenul n exces este acel tip de teren care nu trebuie s fie modificat n scopul realizrii celei mai bune utilizri, ntruct utilizarea proprie este cea adecvat. Valoarea acestui teren se constituie ca un surplus la valoarea deja a construciilor i amplasamentelor (ale aceluiai proprietar) din zonele nvecinate. Acest tip de teren poate fi tranzacionat pe pia ca teren liber. Caracteristicile solului i subsolului sunt foarte importante la evaluarea amplasamentelor pentru construcii pentru c, n funcie de tipul de sol i caracteristicile subsolului, se poate determina tipul de fundaie (de suprafa sau de adncime) adecvat construciei ce urmeaz a fi realizat. Aceast caracteristic se obine prin prelevarea de probe de sol i analizarea n laboratoare specializate. Perioada de col este un termen utilizat n ingineria seismic i reprezint perioada de timp ntre dou cutremure successive. n analiza caracteristicilor fizice ale terenului trebuie inut cont i de aceast informaie.

Capitolul II. Metode de evaluare a terenului 2.1 Proceduri de evaluare a terenurilor Standardul Internaional de Practic n evaluare GN1 Evaluarea proprietii imobiliare, recomand pentru terenuri, ca metode principale de estimare a valorii acestora, 11

reprezentnd n acelai timp i cea mai bun practic, respective metodele8: metoda comparaiei directe, a proporiei, extraciei, parcelrii, metoda capitalizrii rentei (chiriei) de baz, metoda celei mai bune utilizri, metoda rezidual. 1. Metoda comparaiei directe 2. Metoda repartizrii (alocrii) valorific principiul echilibrului i conceptul de contribuie, care consider c anumite tipuri de proprieti imobiliare, coninnd n special construci noi, situate n anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport ntre valoarea terenului i valoarea proprietii . Cu ct construciile au o vechime mai mare, cu att acest raport va avea valori mai mari.Dei nu are o relevan deosebit, rezultatul aplicrii metodei constituie un indiciu util al valorii n condiiile n care pe pia s-a nregistrat un numr sczut de tranzacii cu terenuri libere9. 3. Metoda extraciei reprezint o alternativ a metodei alocrii, prin care, n condiiile n care se cunoate valoarea unei proprieti, se extrage din aceasta valoarea contribuiei construciei, determinat prin costul net de reconstrucie, diferena reprezentnd-o valoarea terenului.Aplicabilitatea se adreseaz n special proprietilor imobiliare din zonele rurale sau proprietilor la care contribuia construciilor este uor de stabilit i, n general, mai redus. 4. Metoda parcelrii este utilizat atunci cnd cea mai bun form de utilizare a terenului o reprezint parcelarea lui, iar informaiile de pe pia confirm evaluatorului acest impresie.10 Principiul metodei const n analiza comparativ ntre valorile parcelelor deja construite cu cele n curs de amenajare raportate la rata de vnzare a parcelelor pe pia i la durata ridicrii construciilor pe aceste parcele. 5. Metoda rezidual n cazul acestei metode, pentru nceput, se determin valoarea construciilor, actual sau ipotec, care reprezint cea mai bun utilizare, pe baza diferenei dintre venitul net de exploatare (obinut la nivelul chiriei de pe pia) i cheltuielile de operare. n continuare, se identific partea din venituri, ce poate fi atribuit cldirii, restul fiind generat de teren. Acest venit se capitalizeaz la rata de capitalizare de pe pia, valoarea rezultat fiinf considerat vaoarea terenului. 6. Metoda capitalizrii rentei de baz este metoda care se poate folosi cnd evaluatorul dispune de informaii credibile privind preurile de nchiriere.Const n capitalizarea rentei de baz, adic a sumei pltite pentru dreptul de ocupare i utilizare a terenului conform regulilor de nchiriere a terenului.n msura n care renta curent selectat reflect situaiade pe pia,
8

tefnescu Iulian, Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001, pag. Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. Evaluarea ntreprinderii Editura Fundaiei Buctaru Dumitru, op. Cit pag.

Romnia de Mine, Bucureti 2007.


10

12

valoarea rezultat prin aplicarea metodei este una echivalent cu valoarea de pia a intereselor din nchiriere. Alegerea uneia dintre metode se face n funcie de o serie de elemente precum: destinaia pe care o au sau o vor avea terenurile evaluate; apropierea acestora fa de cile de comunicaie, sau fr utilti; existena sau nu a unor construcii care s le sporeasc sau nu utilitatea. Terenurile sunt evideniate n bilan la valoarea de achiziie, de unde i potenialul de plusvaloare important, pe care l reprezint i care trebuie evideniat prin evaluare.11 2.2 Metoda comparaiei directe Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile i acele informaii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate i corectate funcie de asemnri sau diferenieri. Elementele de comparaie sunt drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei (data vnzrii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adic suprafaa i forma, lungimea la faad, topografia, localizarea i vederea. Este nelept s se coreleze rezultatele a dou sau mai multe comparaii, Dac preurile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct mai aproape de data evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzacii cu proprieti din apropiere dar care au avut loc cu mai muli ani nainte de data evalurii i ntre tranzacii recente dar pentru loturi localizate la distan; probabil indicat este s se bazeze pe tranzaciile recente. n general, suprafaa este un element de comparaie mai puin important dect data i localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute proprieti comparabile, dar cu aproximativ aceeai suprafa. Zonarea este deseori criteriul de baz de selecie, pentru c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mari comparabile. Ca regul general, cu ct sunt mai multe sau mai mari deosebirile ntre proprietatea evaluat i cele comparabile, cu att e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate12.

11 12

Buctaru Dumitru,Evaluarea ntreprinderii, Editura Tipo Moldova, Iai, 2011, pag.71 Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. Evaluarea ntreprinderii Editura Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti 2007.

13

Evaluatorul va putea lua n considerare i preurile de ofert (nenegociate), dei acestea sunt mai puin credibile (preurile din ofertele de vnzare sunt mai mari, iar cele dinofertele de cumprare sunt mai mici dect preurile negociate). Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n tranzacii:vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari. n general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecii ale preurilor din tranzaciile comparabile. Mrimea coreciilor depind de datele disponibile i sunt exprimate n mod absolut (n moned) sau relativ (procente). Coreciile pentru drepturile de proprietate, finanare i condiiile pieei i condiiile de vnzare se fac naintea celor referitoare la localizare i caracteristicile fizice. Toate coreciile trebuie prezentate n raportul de evaluate, ntr-o form logic i uor de neles. n localitile urbane dens dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamente valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile rurale izolate sunt foarte rar tranzacionate i datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporiei sau prin metoda extraciei.

Capitolul III.Studiu de caz Acest metod de evaluare presupune aflarea datelor de tranzacionare a unui numr de terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprafeei 14

construibile, caracteristicilor, amplasrii i orientrii. n urma colectrii datelor, evaluatorul va efectua corecii pozitive sau negative ntre terenul evaluat i terenurile cu care face comparaia. Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Elemente comparate Pre de vnzare Suprafa mp Pre vnzare pe mp Drept de proprietate Data vnzrii Localizare Amplasare Deschidere la strad Aspect urbanistic i estetic Comparnd datele din acest tabel, evaluatorul va elabora un tabel cu corecii ale principalelor caracteristici: condiiile pieei, data vnzrii, localizarea, amplasarea, deschiderea la strad i aspectul urbanistic i estetic. Nr. Crt 1 2 3 4 5 Caracteristici Condiiile pieei Data vnzrii Localizare Deschidere la strad Aspect estetic i urbanistic TOTAL Teren A +4 -4 +6 -8 -5 -7% Teren B +1 -3 0 -7 - 10 -19% Teren C +9 -2 -6 -6 -5 -10% Teren evaluat 450 Integral Dec 2011 La strad 50 Foarte bun 640.000 400 1900 Integral - 4 luni Mai bun La strad 40 Bun 1.205.400 550 2200 Integral - 3 luni Similar La strad 45 Satisfctor 1.781.520 700 2500 Integral - 2 lun Mai proast La strad 30 Bun Teren A Teren B Teren C

Preurile de vnzare pe metru ptrat ale terenurilor sunt corectate cu procentele rezultate n urma comparaiei efectuate. Teren A: 1.900*(100%-7%) = 1.767 euro/mp Teren B: 2.200*(100%-19%) = 1.782 euro/mp Teren C: 2.500*(100%-10%) = 2.250 euro/mp Rezultat: evaluatorul consider c dintre variantele comparate, terenul care este cel mai asemntor cu terenul evaluat este terenul A. n compraie, valoarea terenului comparat este de: 1.767 * 450 = 795.150 euro

15

Concluzii n economie, pmntul este privit ca unul dintre cei patru factori de producie alturi de munc, capital i coordonare. Pmntul reprezint toate elementele naturale ale bogiei unei naiuni. Este de asemenea, o surs major de bunstare care, n termini economici, este cuantificat n bani sau n valoare de schimb. Alegerea uneia dintre metode se face n funcie de o serie de elemente precum: destinaia pe care o au sau o vor avea terenurile evaluate; apropierea acestora fa de cile de comunicaie, sau fr utilti; existena sau nu a unor construcii care s le sporeasc sau nu utilitatea.

16

Terenurile sunt evideniate n bilan la valoarea de achiziie, de unde i potenialul de plusvaloare important, pe care l reprezint i care trebuie evideniat prin evaluare. Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana terenului l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor, sociologilor i economitilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren i de utilizarile acestuia, influennd societile i naiunile. Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit i proprietate imobiliar. Valoarea este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele societii. Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea, durabilitatea, permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui anumit amplasament. Estimarea valorii de pia a terenurilor, fie cu destinaie curi-construcii, fie cu destinaie agricol, fie terenuri situate n extravilanul localitilor se utilizeaz diverse metode, apelndu-se la criterii de comparaie specifice fiecrei categorii de teren. n general, valoarea terenului crete n timp, ns acest lucru nu este ntotdeauna valabil. Valoarea terenului este afectat de incertitudinea acordrii autorizaiilor i de costul currii, mbuntirii, construirii drumurilor de acces, disponibilitatea utilitilor prezente i viitoare. Nu toate terenurile au aceleai caracteristici. n zona (semi)central i n cartierele rezideniale noi, valoarea terenului a crescut deoarece cererea este foarte mare iar oferta este limitat. Deasemenea, valoarea terenului respect principiul majorrii, reducerii i conformitii. Terenul ajunge la valoarea sa maxim dac are ci bune de acces, deschidere la drum i suprafaa asemntoare cu celelalte loturi din acelai cartier. n concluzie, se poate spune c cea mai bun metod de evaluare a terenului este comparaia direct, iar cnd nu exist vnzri sau oferte de vnzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauie celelalte metode de evaluare.

Bibliografie

1. Bnacu Cristian Ghid practic de evaluare imobiliar, Editura Tribuna Economic, Bucureti, 2007 2. Buctaru Dumitru,Evaluarea ntreprinderii, Editura Tipo Moldova, Iai, 2011 3. Dragot Victor, Gestiune imobiliar, Editura ASE Bucureti, 2005 4. Ifnescu Aurel, Evaluarea ntreprinderii, Editura Universitar, Bucureti, 2006

17

5. Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. Evaluarea ntreprinderii Editura Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti 2007. 6. tefnescu Iulian, Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureti, 2001 ***International Valuation Standards Council (IVSC), Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007, ANEVAR, 2007.

18